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Procès Verbal - PV CM 24 10 24 Valide en CM le 28 11 24
unknown - DEL20260074 EXPO MOTIFS
Document publié le Jeudi 1 janvier 2026 par la commune de Bagnères-de-Luchon.
Lien du pdf (unknown - DEL20260074 EXPO MOTIFS)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Tourisme,
Poavs AGES études & aménagements urbains J
7 rue de Lavoisier
Tél : 05 34 27 62 28
contact@paysages-urba.fr
Envoyé en préfecture le 04/05/2026
Reçu en préfecture le 04/05/2026
Publié le ——
ID : 031-213100423-20260428-DEL20260074-DE
LA)
-
DEPARTEMENT DE HAUTE-GARONNE
COMMUNE DE BAGNERES-DE-LUCHON
P.L.U
1
Modification simplifiée
du P.L.U :
Approuvée le
Modification simplifiée n°4
du Plan Local d’Urbanisme
Dossier approuvé
1_ Exposé des motifs
Visa
Date :
Signature :
3 1 7 0 0 B L A G N A C Envoyé en préfecture le 04/05/2026
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Modification n°3 du PLU de Seysses
– Notice explicative
Modification simplifiée n°
4
du
PLU de
BAGNERES
- DE
- LUCHON
– Exposé des motifs
I. CADRE LEGISLATIF ........................................................ 2
II. LE PLAN LOCAL D’URBANISME DE BAGNERES DE
LUCHON ................................................................................ 3
III. L’OBJET DE LA 4 EME MODIFICATION SIMPLIFIEE DU
PLU ........................................................................................ 3
I. LE CONTEXTE COMMUNAL .......................................... 4
1. L’accessibilité territoriale .................................................................. 4
2. La dynamique démographique ......................................................... 5
3. La dynamique démographique ......................................................... 6
4. La dynamique de commerces et services à la population ............. 8
5. Le SCoT du Pays Comminges Pyrénées ........................................ 10
II. LES OBJECTIFS POURSUIVIS DANS LE CADRE DE LA
MODIFICATION SIMPLIFIEE DU PLU ................................ 12
1. La modification du règlement graphique ...................................... 13
2. La modification du règlement écrit ................................................ 15
3. La compatibilité avec le PADD ........................................................ 16
4. La compatibilité avec le SCOT .........................................................17
III. INCIDENCES DE LA MODIFICATION SIMPLIFIEE SUR
L’ENVIRONNEMENT ........................................................... 18
1. Rappel des objectifs .......................................................................... 18
2. Evolutions dans le PLU ..................................................................... 18
3. Paysage et patrimoine ...................................................................... 18
4. Richesses écologiques ...................................................................... 18
5. Gestion de la ressource en eau .......................................................18
6. Climat et énergie ............................................................................... 18
7. Risques et nuisances ........................................................................ 18 Envoyé en préfecture le 04/05/2026
Reçu en préfecture le 04/0... _.26
Publié le
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de faire
lifiée :
les autres cas. ».
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Modification n°3 du PLU de Seysses
– Notice explicative
Modification simplifiée n°
4
du
PLU de
BAGNERES
- DE
- LUCHON
– Exposé des motifs
A. Préambule
I. Cadre législatif
Le Plan Local d’Urbanisme est un document de planification stratégique
ayant pour finalité d’élaborer un projet de territoire et par là même fixe les
règles d’occupation des sols.
Le code de l’urbanisme prévoit différentes procédures permettant de faire
évoluer les documents d’urbanisme.
Dans ce cadre les articles L153-45 et L153-47 du Code de l’Urbanisme
réglementent la procédure de modification simplifiée des PLU :
« Article L153-45 :
La modification peut être effectuée selon une procédure simplifiée :
1° Dans les cas autres que ceux mentionnés à l'article L. 153-41 ;
2° Dans les cas de majoration des droits à construire prévus à l'article L.
151-28 ;
3° Dans le cas où elle a uniquement pour objet la rectification d'une erreur
matérielle.
Cette procédure peut être à l'initiative soit du président de l'établissement
public de coopération intercommunale ou du maire d'une commune
membre de cet établissement public si la modification ne concerne que le
territoire de cette commune, soit du maire dans les autres cas. ».
« Article L153-47 :
Le projet de modification, l'exposé de ses motifs et, le cas échéant, les avis
émis par les personnes publiques associées mentionnées aux articles L.
132-7 et L. 132-9 sont mis à disposition du public pendant un mois, dans
des conditions lui permettant de formuler ses observations.
Ces observations sont enregistrées et conservées.
Les modalités de la mise à disposition sont précisées, selon le cas, par
l'organe délibérant de l'établissement public compétent ou par le conseil
municipal et portées à la connaissance du public au moins huit jours avant
le début de cette mise à disposition.
Lorsque la modification simplifiée d'un plan local d'urbanisme
intercommunal n'intéresse qu'une ou plusieurs communes, la mise à
disposition du public peut n'être organisée que sur le territoire de ces
communes.
A l'issue de la mise à disposition, le président de l'établissement public ou
le maire en présente le bilan devant l'organe délibérant de l'établissement
public ou le conseil municipal, qui en délibère et adopte le projet
éventuellement modifié pour tenir compte des avis émis et des
observations du public par délibération motivée. » Envoyé en préfecture le 04/05/2026
Reçu en préfecture le 04/0... _.26
Publié le
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ur
4 1e vise pas à :
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Modification n°3 du PLU de Seysses
– Notice explicative
Modification simplifiée n°
4
du
PLU de
BAGNERES
- DE
- LUCHON
– Exposé des motifs
II. Le Plan Local d’Urbanisme de
Bagnères de Luchon
Le plan local d’urbanisme de la commune de Bagnères-de-Luchon a été
approuvé le 13/01/2006. Depuis son approbation en 2006 le PLU de la
commune a fait l’objet de plusieurs évolutions :
• Une mise à jour du tableau et du plan des Servitudes d’Utilité
Publiques le 06/01/2011,
• Une 1ère modification du Plan Local d’Urbanisme approuvée le
25/04/2014 afin de faire évoluer le règlement écrit et graphique,
• Une 2ème modification simplifiée approuvée le 11/12/2015 pour
apporter plusieurs modifications au règlement écrit,
• Une 3ème modification simplifiée approuvée le 30/08/2019 pour un
ajustement de délimitation de zone U3b1,
• Une révision allégée approuvée le 21/12/2020 pour la création d’un
STECAL pour permettre la reconstruction du refuge de montagne
de Vénasque.
III. L’objet de la 4ème modification
simplifiée du PLU
Par arrêté du 09/01/2025 le Maire de Bagnères-de-Luchon a engagé la 4
modification du PLU pour les motifs suivants :
« Encadrer les transformations d'usage et protéger les locaux commerciaux
de l'Opération de Revitalisation de Territoire de la commune, cette dernière
vise à :
• Protéger une partie du linéaire marchand de la commune sur les
voies suivantes : Allée d'Etigny, Rue Sylvie, Rue Lamartine, Avenue
Carnot, Place Joffre, Place du Comminges, Rue du Docteur
Germès, Place Gabriel Rouy, Avenue Jean Jaurès, Rue Thiers et
Rue Gambetta ;
• Éviter les modifications de destination des locaux commerciaux ou
professionnel (transformation en habitation ou garage en rez-de-
chaussée). »
L'objet de cette 4 ème modification simplifiée ne vise pas à :
• Majorer de plus de 20 % les possibilités de construction résultant,
dans une zone, de l'application de l'ensemble des règles du PLU ;
• Diminuer ces possibilités de construire ;
• Réduire la surface d'une zone urbaine ou à urbaniser.
Par conséquent, en application de l'article L153-45 du code de l'urbanisme,
l'objet de cette procédure entre dans le champ d'application de la
modification simplifiée du PLU. Envoyé en préfecture le 04/05/2026
P Reçu en préfecture le 04/0... _.26
Publié le
ID : 031-213100423-20260428-DEL20260074-DE
mposée d'un pôle, défini à partir
joindre via la RD 618 A.
1C3-SUI - C|
Aureilhan
arbes
1K@UIKe TUE: Tournay.
. Lannemezan
) o Saint-Gaudens à Capvern + re o
/ / Bagnères-de-Bigorre
{ o *
Saint-Lizier
Sain£Girons
o
Pôles de 50 000 à moins de 200 000
B hab. (240)
Pôles de moins de 50 000 hab. (769)
Couronnes de 700 000 hab. ou plus
è B (3 882)
- Bagnères-de-Luchon
Couronnes de 200 000 à moins de
H 700 000 hab. (5 631)
E Couronnes de 50 000 à moins de 200
@ iles principales 000 hab. (7 675)
® et Couronnes de moins de
50 000 hab. DA GNE emréseau autoroutes et voies rapides (7 088)
Bagnères-de-Luchon réseau principal D RES Hors attraction des villes (8 921) .… limites administratives
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Modification n°3 du PLU de Seysses
– Notice explicative
Modification simplifiée n°
4
du
PLU de
BAGNERES
- DE
- LUCHON
– Exposé des motifs
B. Exposé des motifs
I. Le contexte communal
1. L’accessibilité territoriale
Bagnères-de-Luchon se situe dans le département de la Haute-Garonne à
130 km de la capitale régionale à laquelle elle est reliée par la RN 125 via
l’A 64. La commune se situe également à 50 km de la sous-préfecture Saint
Gaudens et à 90 km de l’agglomération Tarbaise.
Il faut également souligner que Bagnères-de-Luchon est une commune
frontalière de l’Espagne qu’il est possible de rejoindre via la RD 618 A.
L’aire d’attraction d’une ville définit l’étendue de son influence sur les
communes environnantes. Une aire est composée d’un pôle, défini à partir
de critères de population et d’emploi, et d’une couronne, constituée des
communes dont au moins 15% des actifs travaillent dans le pôle (source
INSEE).
Bagnères-de-Luchon est catégorisée comme pôle de moins de 50 000
habitants, classement qui témoigne d’un niveau d’emplois élevé et révèle
un rôle local dépassant la fonction résidentielle. La couronne du pôle
regroupe de nombreuses communes, traduisant le rôle que joue la
commune à une échelle locale pour les populations qui y résident, d’autant
que les autres pôles les plus proches sont situés à plusieurs dizaines de
kilomètres.
Figure 2 : Positionnement de BAGNERES DE L à l'échelle régionale, réalisation Paysages
Figure 3 : Zonage des aires d'attraction des villes 2020, source : Géoclip
Bagnères de Luchon émographique
a perdu près de 2
variation du solde naturel de -
25
20
15
10
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EM 200 M 2015 D 202:
0 à 14 15 à 29 30 à 44 45 à 59 60 à 74 75 ans ans ans ans ans ans ou +
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Modification simplifiée n°
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PLU de
BAGNERES
- DE
- LUCHON
– Exposé des motifs
2. La dynamique démographique
La commune de Bagnères-de-Luchon est située au cœur du massif
montagnard des Pyrénées. Sa position stratégique a permis le
développement de la commune grâce à l’essor de l’activité thermale et
touristique.
Malgré des atouts indéniables de qualité de vie, la commune de Bagnères-
de-Luchon connait une diminution constante de sa population. En cinq
décennies, la commune a perdu près de 2 000 habitants.
Ce processus est lié aux difficultés de renouvellement naturel des
populations installées, on note une variation du solde naturel de -1.6 % par
an sur les dernières années, témoignant du vieillissement de la population
installée. On notera en effet la régression de la représentation des moins
de 45 ans et la progression des 60/74 ans dans la population communale
sur la dernière décennie.
L’attractivité territoriale pèse dans une moindre mesure sur la perte
d’habitants, puisque depuis les années 1990 le solde migratoire oscille entre
0 et -0.2 % par an.
0
1000
2000
3000
4000
5000
1968 1975 1982 1990 1999 201 2015 2022
Population de Bagnères de Luchon
Population
Figure 4 : Evolution de la population de Bagnères-de-Luchon, source : INSEE, réalisation Paysages.
Figure 5 : évolution de la population par grandes tranches d'âges, source insee.fr été multiplié par 8.
Envoyé en préfecture le 04/05/2026
Reçu en préfecture le 04/0... _.26
Publié le
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r différentes IL Il 1 | | |
Répartition des logements par type
Logements vacants - Bagnères-de-Luchon
EN Appartements
2019 2020 2021 2022 ==
Source : LOVAC - 2022
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Modification simplifiée n°
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PLU de
BAGNERES
- DE
- LUCHON
– Exposé des motifs
3. La dynamique démographique
La phase de décroissance démographique se traduit dans l’occupation du
parc de logements. En effet le parc vacant progresse depuis une
quarantaine d’année, il touche essentiellement les appartements (82%).En
parallèle la vocation touristique du territoire s’est confortée et le volume de
logements secondaires a été multiplié par 3.
En 2023, lien avec la Communauté de Communes Pyrénées Haut
Garonnaises (CCPHG), la commune de Bagnères-de-Luchon a Luchon signé
une convention cadre d’Opération de Revitalisation de Territoire (ORT).
Dans ce cadre plusieurs orientations ont été définies sur différentes
thématiques liées au projet de revitalisation, concernant l’habitat les
orientations stratégiques sont :
• Connaître son patrimoine immobilier et avoir une base de données
à jour ;
• Développer l’offre de logements sociaux et à l’année ;
• Aider et accompagner les privés à rénover et/ou remettre en état
leur bien ;
• Observer un équilibre entre les résidences secondaires et les
résidences principales. En 2022, on dénombrait sur 5 235
logements, 3 673 résidences secondaires (+436 logements
vacants) conte 1 216 résidences principales soit seulement 23,2%
de logements permanents. Le bâti vacant et certaines résidences
secondaires pourraient être un bon point de départ pour améliorer
et enrichir l’offre immobilière locative permanente ;
• Réinvestir les logements vacants dans le coeur du centre-bourg
participant à l’attractivité et au cadre de vie de la commune ;
• Enjeux de rénovation énergétique pour les logements anciens,
vacants et occupés.
1423 1325 1462 1344 1358 1344
1195 1133
1446
1843
2415
2786
3370
3766
506
181 201
413 334 488 447
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
1968 1975 1982 1990 1999 2010 2021
Évolution du nombre de logements par
catégorie
Résidences principales
Résidences secondaires et logements occasionnels
Logements vacants
Figure 6 évolution du nombre de logements, source INSEE RP, réalisation Paysages
Figure 7 : répartition des logements vacants par type, source Pictostat Envoyé en préfecture le 04/05/2026
rl Reçu en préfecture le 04/0... _.26
Pubié 1 ETS J ID : 031-213100423-20260428-DEL20260074-DE
ATOUTS FAIBLESSES
+ Commune effectuant un rôle de centralité : bassin + Vacance et vieillissement du parc de logements : de vie et d'emplois important ; vétustes, normes non respectées (sécurité), grande + Grand parc de logements : 5 235 logements ; consommation énergétique, peu pratique/moderne, - Architecture (en lien avec l'histoire, l'essor thermal...) insalubrité ; et patrimoine bâti ; + Taux de logements secondaires dépassant les 70% + Cadre de vie (multitudes de commerces et services, et immeubles/logements vacants depuis plus de 5 ans, 10 ans et +15 ans;
+ Offre de logement à l'année et logements sociaux
très limitée et onéreuse, peu adaptée à la demande
(jeunes actifs, couples sans enfants, familles, séniors
+80 ans, saisonniers)
espaces verts).
HABITAT ,
OPPORTUNITÉS
«+ Arrivée d'investisseurs non mobilisés ;
+ Conséquence des faiblesses : impact sur le
+ Programme de rénovation énergétique : recrutement des saisonniers ; + Dynamisation de la rue du Dr. Germès et de l'Avenue + Différentes lois pouvant interdire de louer des
Foch : passoires énergétiques dans les stations de montagne, des logements de classe énergétique
supérieure à Cou D;
+ Des rénovations énergétiques trop coûteuses :
+ Manque d'aides, subventions. ;
+ Attirer encore plus de résidences secondaires ;
+ Spéculation rentière.
+ Réouverture de la ligne de train ;
+ PIG (Projet d'Intérêt Général);
+ Réglementation sur la qualification des logements
loués ;
+ Développement du réseau fibre en Haute-Garonne ;
+ Définir une architecture 2.0 et identitaire.
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PLU de
BAGNERES
- DE
- LUCHON
– Exposé des motifs
Figure 8 : extrait convention ORT Bagnères-de-Luchon & Communauté de Communes Pyrénées Haut Garonnaises – Septembre 2023 Envoyé en préfecture le 04/05/2026
P Reçu en préfecture le 04/0... _.26
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J ID : 031-213100423-20260428-DEL20260074-DE
te. En effet, le panel de services, participant à l'attractivité
asins de
ouveaux arrivants car ce
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PLU de
BAGNERES
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- LUCHON
– Exposé des motifs
4. La dynamique de commerces et
services à la population
La démarche ORT a permis de mener une analyse que le thème des
commerces.
1Bagnères-de-Luchon a l’avantage d’avoir un tissu associatif et commercial
très dense bien que la commune soit petite. En effet, le panel de services,
d’équipements et commerces est divers et varié avec de nombreuses
banques, agences immobilières, pharmacies, salons de coiffure,
supermarchés, superettes, boulangeries, boucheries, librairie, magasins de
vêtements, accessoires et chaussures, magasins de sports, magasins de
décorations et ameublement etc. De plus, on constate une vaste offre
d’hébergements touristiques, de bars et de restaurants avec l’organisation
de nombreux évènements.
Paradoxalement, la ville connaît de la vacance commerciale, qui est, par
exemple, assez concentrée dans la Rue du Docteur Germès, rue
particulièrement commerçante par le passé qui connaît un taux de vacance
qui avoisine les 80% aujourd’hui. Cela pourrait s'expliquer par une gestion
des flux peu optimale, une nécessité de diversification et de communication
sur les événements proposés, ainsi qu'un potentiel de développement
d'activités en dehors des périodes touristiques. Une attention spécifique
doit être portée aux immeubles avec des rez-de-chaussée à destination
d’activités commerciales et des étages destinés à l’habitation.
1 source convention ORT Bagnères-de-Luchon & Communauté de Communes Pyrénées Haut
Garonnaises – Septembre 2023
Les orientations stratégiques pour la thématique développement
économique sont :
• Proposer une offre plus locale et identitaire ;
• Recycler les cellules vacantes qui ne sont plus sur le linéaire
marchand (Avenue du Maréchal Foch) ;
• Requalification des espaces publics jouant un rôle dans la reprise
des commerces (place Gabriel Rouy) et participant à l’attractivité
générale des quartiers alentours ;
• Innover par l’intermédiaire de nouveaux projets comme les
boutiques à l’essai ou le montage d’un Tiers-Lieu ;
• Réduire la vacance commerciale, aider et accompagner les
propriétaires dans la rénovation et le maintien de leurs locaux ;
• Penser une stratégie pour le secteur de la place Joffre, de la rue du
Docteur Germès et de la place Gabriel Rouy. En effet, même si la
place Joffre bénéficie d’un renouveau dans sa dynamique
commerciale, la rue du Docteur Germès doit faire face à une
vacance commerciale exponentielle et la place Rouy, avec le
marché et sa Halle, manque de mise en valeur.
• Faire revivre le centre-bourg est une priorité. Il est la première
image que se donnent les touristes et les nouveaux arrivants car ce
secteur est directement relié à l’entrée de ville par l’Avenue du
Maréchal Foch et la gare. Il faut penser des évènements pour les
habitants et les touristes et attirer de nouveaux porteurs de projet
avec l’envie de s’installer durablement sur notre territoire. ATOUTS
Large gamme d'équipements, de commerces et de
services ;
Bassin de vie et d'emploi du sud de la CCPHG ;
Forte économie présentielle (liée au tourisme) ;
Commune qui rayonne sur ses communes
limitrophes (ancien Pays de Luchon) ;
Marché les mercredis et samedis ;
Association des commerçants (Luchon Passion) ;
Pas de risques de concurrence (pas de zone
commerciale) ;
Proximité avec l'Espagne.
OPPORTUNITÉS
Auberge de jeunesse - maison des saisonniers ;
Revoir le Schéma Directeur Urbain (piéton, vélo, voiture) ;
Améliorer l'ouverture sur l'Espagne ;
Ouverture de commerces de produits locaux, commerces
de producteurs ;
Relance du Casino ;
Label Luchon/produits locaux ;
Boutiques éphémères ;
Meilleure communication entre acteurs du territoire et
collectivités :
Potentiel touristique de la vallée avec le développement
du 4 saisons.
COMMERCE
DU
ECONOMIE
Envoyé en préfecture le 04/05/2026
Reçu en préfecture le 04/0... _.26
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FAIBLESSES
Emplois précaires/saisonniers : temps partiel,
rémunérations modestes, peu d'offres d'emploi à
responsabilité ;
Peu de vie en dehors des Allées d'Étigny/Avenue
Carnot ;
Commerces vieillissants, locaux couteux et
vétustes, vitrines peu attractives, inertes ;
Nombreuses faillites entrainant l'augmentation de la
vacance commerciale ;
Mauvais maillage du territoire, trop sectorisé ;
Manque d'artisans et de professionnels du bâti ;
Pas d'actions pour attirer de nouvelles entreprises.
Accroissement de l'absence des saisonniers
pendant les hautes saisons ;
Investisseurs dans le secondaire, pas de rentabilité ;
Augmentation de la précarisation des jeunes et
saisonniers ;
Essoufflement du tissu associatif ;
Absence de diversification culturelle et commerciale ;
Dispersion des acteurs, manque de cohérence ;
Désertion totale des jeunes et jeunes actifs :
Utilisation du train, manque de flexibilité, amplitude
horaires, accès à la ville ;
Prix des cellules commerciales.
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Modification n°3 du PLU de Seysses
– Notice explicative
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PLU de
BAGNERES
- DE
- LUCHON
– Exposé des motifs
Figure 9 : extrait convention ORT Bagnères-de-Luchon & Communauté de Communes Pyrénées Haut Garonnaises – Septembre 2023 Envoyé en préfecture le Oéru5/2026
P Reçu en préfecture le 04/0... '026
Publié le
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PADD du SCoT esqauissent l'avenir
30 :
Communes soumises à La loi montagne!
Communes en zone montagne CT Communautés de communes
© S0o7 du Pays Comminges Pyrénées
2 eritoires limitrophes = Communes li
LL Territoires de SCoT voisins
— Parc Naturel Régional D Espagne
Sources: 16N- CD31 À Skm
10/
18
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– Notice explicative
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du
PLU de
BAGNERES
- DE
- LUCHON
– Exposé des motifs
5. Le SCoT du Pays Comminges
Pyrénées
Le Schéma de Cohérence Territoriale du Pays Comminges Pyrénées
( SCoT) est le document de planification stratégique qui fixe à l’échelle du
territoire les grandes orientations d’aménagement et de développement
pour les 15/20 ans à venir. Il couvre le territoire du Pays Comminges
Pyrénées composé de 235 communes en 2019 lors de l’approbation du
document.
Le SCoT traduit la volonté des élus de construire un projet durable et partagé
pour permettre un développement harmonieux de l’ensemble du territoire.
Trois grands scénarios inscrits dans le PADD du SCoT esquissent l’avenir
du territoire du Pays Comminges Pyrénées et trouvent leur traduction dans
le présent DOO.
Ces trois scénarios complémentaires doivent permettre de construire un
territoire attractif, préservé, solidaire et équilibré pour 2030 :
• Le scénario territorial se traduit une armature territoriale, fruit de
l’histoire locale et d’une vision prospective, afin de créer un
territoire équilibré et solidaire sur lequel coexistent des espaces
urbains, ruraux et de montagne ;
• Le scénario démographique ambitieux anticipe des perspectives de
croissance de la population et permet un accueil de tous dans des
cadres de vie adaptés et répartis sur le territoire ;
• Le scénario durable préserve la qualité du cadre de vie et de
l’environnement, facilite les modes de vie des habitants et des
actifs et met en valeur les spécificités territoriales, trois atouts
majeurs pour l’attractivité du territoire.
Figure 10 : extrait du Pays Comminges Pyrénées
Bagnères de Luchon Envoyé en préfecture le Oéru5/2026
rl Reçu en préfecture le 04/0... '026
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Pyrénées
Haut Garonnaises
Le modèle de développement à l'horizon 2030
O Conforterles communesruralesentant quelieudevie,
maintenant et favorisant un maillage fin du territoire
Rentarcer Les pôles at de bassin de vie, pour garantir l'équilibre du territoire,
en assurant un rôle de proximité de L'emploi, des servicéset decommercés,
permettantde limiterles besoins en déplacement
Bossôst
es-de-Luchon
Montauban-de-Luchon
Saint-Mamet
Affirmer Le rôle central du pâle urbain principal, comme moteur
de l'attractivité et du dynamisme de l'ensemble duterritoire
Créer des coopérations et des partenariats avec Les pôles extérieurs voisins
Drganiser des er jets à l'échelle des communautés
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Source: PETR du Pays Comminges Pyrénées. février 2018 © Cartographie
:Conseil
départemental
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Haute-Garonne
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octobre
2018
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Modification n°3 du PLU de Seysses
– Notice explicative
Modification simplifiée n°
4
du
PLU de
BAGNERES
- DE
- LUCHON
– Exposé des motifs
L’organisation territoriale du SCoT s’appuie sur 3 niveaux territoriaux
support d’un développement équilibré et solidaire.
2Dans ce cadre, Bagnères-de-Luchon est identifiée comme « Pôle
structurants de bassin de vie » se caractérisant par une offre d’emplois
développée ainsi que par la diversité des commerces, services et
équipements aux habitants, dont l’aire d’influence s’étend sur les
communes voisines et au-delà sur leur bassin de vie.
Pour ces pôles, le SCoT fixe les objectifs suivants :
• permettre un accueil de population notable, participant à la
polarisation, favorisé par un urbanisme qualitatif et de proximité, la
mixité des fonctions (habitat, services, emplois) et l’amélioration du
cadre de vie ;
• développer des projets économiques structurants et de qualité
participant à l’attractivité du territoire et aux besoins de proximité
des habitants ; (C41, C44, R41)
• conforter et renforcer les équipements et services intermédiaires,
et dans une moindre mesure les équipements et services
structurants, de sorte qu’ils se rapprochent des habitants ; (C64)
• améliorer la desserte en transports alternatifs à la voiture
individuelle, notamment en renforçant leur rôle de pôles
d’échanges. (C67, C69, R56)
2 Source : DOO SCOT du Pays Comminges Pyrénées
Figure 11 : extrait du Pays Comminges Pyrénées Envoyé en préfecture le Oéru5/2026
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– Notice explicative
Modification simplifiée n°
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BAGNERES
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II. Les objectifs poursuivis dans le
cadre de la modification simplifiée
du PLU
Dans le cadre de la 4ème modification simplifiée du PLU de Bagnères-de-
Luchon, la commune poursuit l’objectif suivant qu’il convient de détailler :
Encadrer les transformations d'usage et protéger les locaux commerciaux
de l'Opération de Revitalisation de Territoire de la commune, cette dernière
vise à :
• Protéger une partie du linéaire marchand de la commune sur les
voies suivantes : Allée d'Etigny, Rue Sylvie, Rue Lamartine, Avenue
Carnot, Place Joffre, Place du Comminges, Rue du Docteur
Germès, Place Gabriel Rouy, Avenue Jean Jaurès, Rue Thiers et
Rue Gambetta ;
• Éviter les modifications de destination des locaux commerciaux ou
professionnel (transformation en habitation ou garage en rez-de-
chaussée).
Cette démarche traduit la mise en œuvre des orientations stratégiques de
l’ORT de 2023 et développées dans le SCOT du Pays Comminges Pyrénées
pour les communes identifiées comme « Pôle structurants de bassin de
vie » détaillées plus tôt.
De plus, la commune a recensé plus d’une dizaine de transformation de
commerces en logements sur les secteurs stratégiques sur les dernières
années.
Il est nécessaire de contrer ce processus pour assurer le maintien des
commerces sur les secteurs stratégiques pour répondre aux besoins de la
population locale, du bassin de vie et des visiteurs.
Ce processus de changement de destination s’accentue avec le
développement des résidences locatives de courte durée qui impacte
également le secteur de l’hôtellerie.
En traduction des orientations de l’ORT la commune a délimité les secteurs
stratégiques sur lesquels le maintien des rez-de-chaussée commerciaux
devra être assuré.
Le document graphique est donc modifié pour intégrer une prescription de
maintien de rez-de-chaussée commercial, et des règles sont intégrées à ce
titre dans le règlement écrit. Envoyé en préfecture le Oéru5/2026
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Modification simplifiée n°
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– Exposé des motifs
1. La modification du règlement
graphique
La prescription « linéaire commercial protégé » est intégrée sur les secteurs
commerciaux stratégiques pour la commune comme suit :
Figure 12 : localisation de la prescription de linéaire commercial protégé Envoyé en préfecture le Oéru5/2026
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Légende
© Limite de zone / / A. PPRNP zone bleue
91 Espace boisé classé à conserver ou à créer PPRNP zone rouge
EF Emplacement réservé / / | PPRNP zone violette
! | Jardins/jardins potagers à protéger Cadastre
BMM] Bâti de caractère à préserver Parcelles
© Arbre remarquable à protéger Bâti
XX%X Linéaire commercial protégé DIN bâti dur
ee Alignement d'arbres à protéger bâti léger
«Prescription d'alignement MON Cours d'eau
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Figure 13 : document graphique après 4ème modification simplifiée du PLU à l'article 2
se traduit dans le règlement
changement de destination
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cale identifiés sur le document
nécessaires au
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2. La modification du règlement
écrit
La prescription de linéaire commercial protégé se traduit dans le règlement
par l’intégration de dispositions interdisant le changement de destination
des rez-de-chaussée commerciaux et artisanaux sur les linéaires identifiés
sur le document graphique à l’article 2 des zones U1, U2 et Uparc comme
suit :
« Linéaire commercial protégé :
Dans les secteurs de diversité commerciale identifiés sur le document
graphique, la transformation en habitation des locaux commerciaux et
artisanaux en rez-de-chaussée par changement de destination est interdite.
L’aménagement d’accès aux étages supérieurs, notamment aux
logements, est autorisé »
En complément l’article 2 de la zone Uparc est modifié comme suit :
« Sous réserve du respect des prescriptions du PPRNP :
• Les installations classées soumises à déclaration nécessaires au
bon fonctionnement des activités existantes sous réserve qu'elles
n'induisent pas de nuisances pour les riverains et qu'elles
s'insèrent dans l'environnement bâti.
• Les changements de destination de locaux en logements liés aux
activités existantes, excepté sur le linéaire commercial protégé
• Les constructions à usage d’équipements collectifs sous réserve
qu’elles soient nécessaires au fonctionnement des équipements
existants
• Les constructions liées à l’activité thermale, les kiosques et autres
édicules d’agrément sous réserve du respect du caractère bâti et
des principes de composition paysagère des parcs
• Les constructions à usage hôtelier et les résidences hôtelières
associées, sous réserve d’agrément du plan masse, et ce
uniquement pour le parc Ramel
• Les extensions de bâtiments à condition qu’elles n’impliquent pas
de surélévation. » Envoyé en préfecture le Oéru5/2026
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elle vise à maintenir et mettre
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3. La compatibilité avec le PADD
Le PADD de 15, se structure autour de 2 échelles :
• L’échelle communale,
• L’échelle de la zone urbaine.
A l’échelle de la zone urbaine, 2 axes structurent les ambitions
communales :
• La préservation du cadre de vie,
• L’amélioration du fonctionnement urbain.
L’orientation d’organisation des fonctions habitat / activité / équipement est
notamment déclinée par les actions suivantes :
« Les activités commerciales d'entrée de ville doivent être maintenues et
celles du centre ville mises en valeur (stationnement, espaces publics). Une
Opération de Modernisation du Commerce et de l'Artisanat (OMPCA) a été
mise en place en 1999 pour dynamiser l'activité commerciale et l'artisanat:
elle a été reconduite jusqu'à fin 2003. »
Cette modification du document graphique et du règlement écrit est
compatible avec le PADD dans la mesure où elle vise à maintenir et mettre
en valeur le commerce du centre-ville, et traduit la démarche de l’ORT. Envoyé en préfecture le Oéru5/2026
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4. La compatibilité avec le SCOT
Le SCoT met en place plusieurs mesures pour le maintien et le
développement du commerce sur son territoire, en particulier dans les «
Pôle structurants de bassin de vie ».
Pour ces pôles, le SCoT fixe notamment les objectifs suivants :
• développer des projets économiques structurants et de qualité
participant à l’attractivité du territoire et aux besoins de proximité
des habitants ; (C41, C44, R41)
• conforter et renforcer les équipements et services intermédiaires,
et dans une moindre mesure les équipements et services
structurants, de sorte qu’ils se rapprochent des habitants ; (C64)
La modification simplifiée du PLU de Bagnères de Luchon s’inscrit dans la
poursuite de ces objectifs. Envoyé en préfecture le Oéru5/2026
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– Exposé des motifs
III. Incidences de la modification
simplifiée sur l’environnement
1. Rappel des objectifs
La modification simplifiée a pour objectifs de :
• Protéger une partie du linéaire marchand de la commune sur les
voies suivantes : Allée d'Etigny, Rue Sylvie, Rue Lamartine, Avenue
Carnot, Place Joffre, Place du Comminges, Rue du Docteur
Germès, Place Gabriel Rouy, Avenue Jean Jaurès, Rue Thiers et
Rue Gambetta ;
• Éviter les modifications de destination des locaux commerciaux ou
professionnel (transformation en habitation ou garage en rez-de-
chaussée).
2. Evolutions dans le PLU
Ces objectifs induisent la modification ponctuelle du règlement graphique
et un complément du règlement écrit. Les autres pièces règlementaires
restent inchangées.
3. Paysage et patrimoine
La modification simplifiée permettra le maintien d’une partie des rez-de-
chaussée à vocation commerciale dans le cœur de ville. Cette démarche
devra favoriser le maintien de la synergie commerciale et le confortement
du rôle de pôle commercial dans la ville dans les axes stratégiques et les
places et rues commerçantes de la ville, cette démarche évitera
probablement le développement de la vacance commerciale qui pourrait
s’accompagner de la dégradation du bâti inoccupé. En ce sens, on peut
considérer que l’évolution du PLU aura une incidence positive sur le volet
patrimonial.
4. Richesses écologiques
La modification simplifiée n’a pas d’interaction directe sur la richesse
écologique, l’incidence de la procédure sera neutre sur ce volet.
5. Gestion de la ressource en eau
La modification simplifiée n’a pas d’interaction directe sur la ressource en
eau, l’incidence de la procédure sera neutre sur ce volet.
6. Climat et énergie
La modification du simplifiée a pour objectif de maintenir des commerces
et services de proximité. En ce sens elle doit à terme réduire les besoins de
mobilité des habitants en limitant leur dépendance à des pôles
commerciaux éloignés pour les besoins courants.
L’incidence de la procédure devrait être positive en réduisant les
déplacements motorisés et les émissions de GES en mettant en lien et en
proximité commerces et consommateurs.
7. Risques et nuisances
Les évolutions apportées dans le cadre de la modification simplifiée
n'aggraveront pas les risques, n'en provoqueront pas de nouveaux.