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Application de l'article 1605 nonies du code général des impôts

Question écrite de Mme Monique Lubin - Économie, finances et relance

Question de Mme Monique Lubin,

Diffusée le 3 février 2021

Mme Monique Lubin attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la relance sur l'application de l'article 1605 nonies du code général des impôts. Il pénalise nombre de collectivités territoriales. Il instaure en effet une taxe sur la cession à titre onéreux des terrains nus ou des droits relatifs à des terrains nus rendus constructibles du fait de leur classement, postérieurement au 13 janvier 2010, par un plan local d'urbanisme ou par un autre document d'urbanisme en tenant lieu, en zone urbaine ou à urbaniser ouverte à l'urbanisation, ou par une carte communale dans une zone où les constructions sont autorisées, ou par application de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme.

Cette taxe de 5 % ou 10 % selon les cas, s'applique indistinctement sur l'ensemble des personnes morales, quels que soient leur régime fiscal et qualité, ainsi que pour les collectivités locales. Elle est calculée sur la plus-value, laquelle est déterminée par la différence entre le prix de cession du terrain et le prix d'acquisition.

Ce calcul pose un problème d'équité pour les communes réalisant un lotissement dont elles sont les maîtres d'ouvrage. En effet les communes, dans ce cas d'espèce, doivent payer cette taxe qui s'applique sur les ventes des lots après qu'elles ont effectué et payé des travaux de viabilisation, puisqu'elles conservent la maîtrise d'ouvrage.

Cela est d'autant plus vrai dans les petites communes rurales qui se démènent pour accroître leur dynamisme et développer leur secteur économique. Les communes ne sont pas des promoteurs immobiliers, elles vendent les lots d'un lotissement au prix coûtant, le but n'étant pas de faire du bénéfice. Par conséquent, après paiement de la taxe figurant à l'article 1605 du code général des impôts, elles subissent une moins-value.

Aussi lui demande-t-elle quels sont les aménagements qu'il envisage afin que la taxe concernée soit dans ces cas appliquée sur la plus-value calculée après déduction des frais des travaux de viabilisation.

Réponse - Économie, finances et relance

Diffusée le 22 septembre 2021

L'article 55 de la loi n° 2010–874 du 27 juillet 2010 de modernisation de l'agriculture et de la pêche a institué une taxe sur la cession à titre onéreux de terrains nus ou de droits relatifs à des terrains nus rendus constructibles du fait de leur classement, postérieurement au 13 janvier 2010, par un plan local d'urbanisme ou par un autre document d'urbanisme en tenant lieu, en zone urbaine ou à urbaniser ouverte à l'urbanisation ou, par une carte communale, dans une zone où les constructions sont autorisées, ou par application de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme.

Cette taxe, codifiée à l'article 1605 nonies du code général des impôts (CGI), est exigible au titre de la première cession à titre onéreux, réalisée depuis le 29 juillet 2010, de terrains nus rendus constructibles postérieurement au 13 janvier 2010. Elle s'applique quelle que soit la qualité du cédant, personne physique ou personne morale de droit public ou de droit privé, sans égard par ailleurs pour leur régime fiscal, dès lors qu'aucune exclusion n'est prévue par cet article.

En application du II de cet article, la taxe est assise sur un montant égal au prix de cession défini à l'article 150 VA du CGI, diminué du prix d'acquisition stipulé dans l'acte ou, à défaut, de la valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant d'après une déclaration détaillée et estimative des parties, actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques.

Ainsi, le prix de cession retenu pour la détermination de la taxe, défini à l'article 150 VA du CGI, est réduit, sur justificatifs, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et de frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l'occasion de cette cession. Ces frais sont limitativement énumérés à l'article 41 duovicies H de l'annexe III au CGI.

Il s'agit exclusivement : - des frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire ; - des frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation en vigueur au jour de la cession ; - des indemnités d'éviction versées au locataire par le propriétaire qui vend le bien loué libre d'occupation.

Il en est de même de l'indemnité versée au locataire par l'acquéreur pour le compte du vendeur, qui constitue par ailleurs une charge augmentative du prix ; - des honoraires versés à un architecte à raison des études de travaux permettant d'obtenir un accord préalable à un permis de construire ; - des frais exposés par le vendeur d'un immeuble en vue d'obtenir d'un créancier la mainlevée de l'hypothèque grevant cet immeuble.

Dès lors, les frais de viabilisation ne peuvent être pris en compte pour la détermination de l'assiette imposable de la taxe. La taxe ne s'appliquant que lorsque le rapport entre le prix de cession et le prix d'acquisition ou la valeur vénale est supérieur à 10, son assiette étant réduite d'un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la huitième année suivant la date à laquelle le terrain a été rendu constructible, et ses taux étant modérés, aucun aménagement des modalités d'application de cette taxe n'est envisagé.

En particulier, toute mesure en faveur des seules collectivités territoriales risquerait de contrevenir au principe constitutionnel d'égalité devant les charges publiques en les favorisant de manière injustifiée par rapport aux autres personnes réalisant également des opérations de vente de terrain après viabilisation.  Enfin, il est rappelé que le produit de la taxe est affecté à un fonds, inscrit au budget de l'Agence de services et de paiement, qui finance des mesures en faveur de l'installation et de la transmission en agriculture.

Il est dès lors cohérent qu'elle ait pour effet de freiner la transformation de terres agricoles en terrains à bâtir. Une modification du mode de calcul de la taxe qui aurait pour effet d'en réduire l'assiette à hauteur des frais de viabilisation supportés par le cédant, lesquels contribuent directement à la consommation de terres agricoles, irait à l'encontre de cet objectif de soutien au maintien de l'agriculture et de la nécessaire politique de lutte contre l'artificialisation des sols poursuivie par le Gouvernement.

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