M. Roger Rinchet appelle l'attention de Mme le secrétaire d'Etat aux petites et moyennes entreprises, au commerce, à l'artisanat et à la consommation sur le problème que semble poser une décision de la Cour de cassation, rendue le 13 juillet 1999, dans un contentieux relatif au montant du loyer d'un bail commercial.
L'article 23-6 du décret du 30 septembre 1953 pose le principe selon lequel le foyer d'un bail renouvelé, parvenu au terme d'une première période de 9 ans, ne peut être fixé par le bailleur au-delà d'un montant qui excède la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'INSEE.
Le même texte prévoit qu'il ne peut être dérogé à ce plafonnement qu'en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité. Or, si pendant très longtemps, la jurisprudence a légitimement considéré que cette modification notable devait concerner un élément favorable au locataire (changements dans l'environnement commercial, extension de la surface louée, améliorations financées par le bailleur, adjonction d'une aire de stationnement...), la Cour de cassation a considéré que même un élément défavorable à l'exploitation du commerce justifiait un déplafonnement.
Ainsi, une augmentation de loyer se trouve liée à une détérioration de la commercialité de sorte que, si les juridictions du premier et du second degré venaient à confirmer cette analyse, c'est l'esprit même du texte de 1953 par définition protecteur des locataires commerçants qui serait remis en cause.
Il lui demande en conséquence s'il ne serait pas opportun, pour clarifier la situation, d'envisager une modification législative qui consisterait uniquement à rédiger comme suite de l'article 23-6 du décret du 30 septembre 1953 : " à moins d'une modification notable et favorable mentionnée aux articles 23-1 et 23-4...
" (le reste sans changement). Il la remercie de bien vouloir lui donner son avis sur cette proposition.
Réponse. - Certains articles du décret nº 53-690 du 30 septembre 1953, régissant le statut des baux commerciaux, ont été intégrés à la partie législative du code de commerce par l'ordonnance nº 2000-912 du 18 septembre 2000. Sont notamment concernés les articles 23, 23-6 et 23-6-1 fixant les règles relatives au montant du loyer des baux commerciaux, qui constituent désormais les articles L. 145-33, L. 145-34 et L. 145-35 du code de commerce.
Cette législation permet à tout bailleur de réviser le loyer de son local commercial tous les trois ans, à compter de l'entrée en vigueur du bail ou à l'occasion de son renouvellement. La revalorisation du loyer commercial est soumise à deux conditions. D'une part, l'augmentation du loyer ne peut excéder, en principe, la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
D'autre part, le montant du loyer ne peut excéder sa valeur locative réelle, fondée sur les caractéristiques du local, la destination des lieux, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Il est cependant possible d'échapper au plafonnement du loyer. Le bailleur peut, en effet, tenter de prouver qu'il s'est produit une modification notable des facteurs locaux de commercialité, entraînant une augmentation d'au moins 10 % de la valeur locative du bail.
Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'importance de la ville, du quartier ou de la rue pour le commerce, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transports et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
En cas de litige sur le montant du loyer, les intéressés ont la possibilité de saisir la commission de conciliation des baux commerciaux siégeant dans le département, qui tentera de dégager un accord amiable sur le niveau du loyer. En tout état de cause, une modification des textes en vigueur en la matière ne paraît pas souhaitable.