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Création d'un agrément « bail réel solidaire »

Question orale sans débat de M. Yves Bleunven - Logement

Question de M. Yves Bleunven,

Diffusée le 28 février 2024

M. Yves Bleunven attire l'attention de M. le ministre délégué auprès du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé du logement sur la création d'un agrément « bail réel solidaire ».

Certains territoires, comme une partie du Morbihan, sont soumis à une tension foncière et immobilière qui s'accroît à proportion de leur attractivité résidentielle, touristique et patrimoniale. La crise du logement sévit particulièrement dans ces zones touristiques où les actifs locaux n'ont plus accès à une offre résidentielle abordable, entraînant des difficultés de recrutement avec les conséquences que l'on sait sur les métiers de service, indispensables à la vie de nos territoires, mais également sur les capacités de développement de nos industries.

Le bail réel solidaire (BRS) est une manière de répondre à ce non-sens social, économique et écologique. En permettant la dissociation entre le foncier et le bâti, il permet une baisse du prix des logements. Portés par les offices de foncier solidaire (OFS), les terrains peuvent ensuite être loués, via un bail emphytéotique d'une durée comprise entre 18 et 99 ans.

À ce jour, ces opérations peuvent être engagées par les opérateurs immobiliers (organisme de logement social - OLS - ou promoteurs), sans aucune régulation des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) qui ont la charge des politiques du logement sur leur territoire au risque de déséquilibrer le marché de l'immobilier.

L'agrément BRS, conçu à l'identique de l'agrément du prêt social local accession (PSLA), résoudrait ce problème via la mise en oeuvre d'un simple dispositif administratif. Cela permettrait un meilleur contrôle du volume de logements à fiscalité réduite, une maîtrise accrue des collectivités de leur politique publique d'habitat ainsi que la possibilité, indépendamment des zonages de tension A, B ou C, de répartir cette nouvelle offre sur l'ensemble des communes de leurs territoires.

Cette planification des opérations, dont les EPCI prendraient la responsabilité, devrait rassurer la Banque des territoires et lui permettre d'accorder les prêts nécessaires au portage de long terme de ces fonciers (prêts Gaïa) quelle que soit la zone de tension du territoire dès lors qu'elle aurait, au travers de ces agréments, la garantie que ces opérations répondent aux enjeux de développement portés par le territoire.

Les EPCI et leurs communes ont besoin d'outils permettant une production réfléchie et équilibrée entre la part nécessaire et souhaitable de logements locatifs sociaux et une part d'accession abordable. L'absence de conséquence économique de ce dispositif purement « administratif » et les avantages tirés sont indéniables.

Par conséquent, il souhaite savoir s'il envisage de procéder à la création de cet agrément BRS.

Réponse - Logement

Diffusée le 9 avril 2024

M. le président. La parole est à M. Yves Bleunven, auteur de la question n° 1126, adressée à M. le ministre délégué auprès du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé du logement.

M. Yves Bleunven. Monsieur le ministre délégué, certains territoires dans le Morbihan sont soumis à une tension foncière et immobilière qui s'accroît en proportion de leur attractivité résidentielle, touristique et patrimoniale.

Les actifs locaux n'ont plus accès à une offre résidentielle abordable, ce qui entraîne des difficultés de recrutement dans les différents métiers exercés sur le territoire.

Le bail réel solidaire (BRS) est une manière de répondre à cette crise. Parce qu'il permet la dissociation entre le foncier et le bâti, il mène en effet mécaniquement à une baisse des prix. Détenus par les organismes de foncier solidaire (OFS), les terrains peuvent ensuite être loués, via un bail emphytéotique d'une durée comprise entre 18 et 99 ans.

Or, contrairement au prêt social location-accession (PSLA), les opérations d'accession abordable en BRS ne nécessitent pas d'obtenir un agrément de la part de l'État ou de la collectivité délégataire des aides à la pierre.

Pour autant, ces opérations visent les mêmes objectifs d'accession aidée, ciblent le même public, bénéficient de la même fiscalité - une TVA à 5,5 % - et constituent un outil de maîtrise de la production de logements que les collectivités compétentes en matière d'habitat pourraient contrôler et réguler au même titre que les autres logements aidés - PLAI (prêts locatifs aidés d'intégration), PLUS (prêts locatifs à usage social), PLS (prêts locatifs sociaux) ou PSLA.

Ce dispositif purement administratif, sans conséquence économique pour les finances publiques - si ce n'est un meilleur contrôle du niveau de fiscalité réduite accordé -, permettrait à la collectivité de maîtriser sa politique publique de l'habitat en fonction de la réalité des besoins de son territoire.

Outre le fait que ces logements ne sont comptabilisés qu'à la livraison dans le bilan triennal, contrairement aux autres logements qui sont comptabilisés à la délivrance de l'agrément, cela permettrait à un territoire de ne pas se laisser déborder par une production excessive de ce type de logements et de disposer, au contraire, d'une production réfléchie et équilibrée, répartie entre la part nécessaire et souhaitable de logements locatifs sociaux et une part d'accession abordable.

C'est pourquoi, monsieur le ministre délégué, je vous demande de bien vouloir créer, dans les meilleurs délais, un agrément BRS sur le fondement de l'agrément PSLA.

M. le président. La parole est à M. le ministre délégué.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué auprès du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé du logement. Monsieur le sénateur Bleunven, vous encouragez le déploiement du bail réel solidaire, tout en recommandant qu'il soit conditionné à la délivrance d'un agrément pour assurer son adéquation avec les besoins du territoire.

Le Gouvernement partage cette orientation et se mobilise, depuis la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite loi Élan, pour accompagner et favoriser le développement du BRS, qui est véritablement un très beau produit.

Pour mémoire, le BRS est un contrat par lequel un organisme de foncier solidaire consent à un preneur des droits réels en vue de la location ou de l'accession sociale à la propriété de logements, sous conditions de ressources.

Seuls les organismes de foncier solidaire, qui sont des organismes à but non lucratif ou à lucrativité limitée - le plus souvent des bailleurs sociaux - et qui ont été agréés par le préfet de région, sont autorisés à conclure un BRS.

L'agrément d'un OFS est accordé après instruction par les services de l'État et avis du comité régional de l'habitat et de l'hébergement (CRHH), dont un des collèges est composé de représentants des collectivités. À ce titre, les services de l'État et le CRHH analysent le programme prévisionnel des actions de l'organisme concerné et des modalités de contrôle de l'affectation des baux qu'il entend pratiquer, principalement dans les zones tendues ou très tendues.

Cette procédure d'agrément sera par ailleurs renforcée réglementairement, afin que le préfet puisse examiner plus précisément l'adéquation de la cible du futur OFS avec les politiques locales de l'habitat définies notamment dans le programme local de l'habitat (PLH).

Ainsi, un organisme demandant l'agrément OFS devra désormais présenter une étude de marché justifiant la manière dont il entend répondre au besoin spécifique de logements en accession sociale sur le territoire concerné et pour la population qui y réside.

Chaque vente en BRS fait également l'objet d'une analyse par l'OFS lui-même. L'organisme vérifie que le ménage correspond à la population cible du BRS en contrôlant notamment la situation fiscale de ce dernier et le respect des conditions de ressources.

L'adéquation entre l'activité de l'OFS et la réponse aux besoins en matière d'accession sociale à la propriété sur le territoire concerné est enfin contrôlée annuellement par l'État. En effet, chaque OFS a l'obligation de transmettre, dans un délai de six mois à compter de la clôture de l'exercice, un rapport d'activité au préfet.

Dans ce rapport, l'OFS doit transmettre la liste des bénéficiaires de baux réels solidaires, ainsi qu'un bilan du suivi de la situation de ces bénéficiaires et un rapport de présentation des conditions de cession des droits réels au cours de l'exercice.

Aussi, il nous semble, monsieur le sénateur, que votre intention est déjà satisfaite par les mesures de contrôle mises en place.

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