M. Jérôme Bascher appelle l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique au sujet de l'article L145-33 du code de commerce, tel que modifié par la loi du 11 décembre 2001.
En effet, ledit article dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, et qu'à défaut d'accord, cette valeur est déterminée selon un faisceau d'indices.
Pour autant, chacun des indices permettant de fixer le loyer des baux renouvelés ou révisés se base sur des données qui ne sont pas communiquées au public, ou impossible à connaître, du moins précisément. Ainsi les informations relatives aux caractéristiques du local concerné, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité ou les prix pratiqués dans le voisinage ne peuvent légalement être connus dès lors qu'elles appartiennent au domaine privé et qu'aucune information publique n'est possible.
Il lui demande donc de lui préciser comment interpréter et appliquer cet article afin de connaître le plus précisément possible le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés .
Dans le cadre d'un bail commercial, le montant initial du loyer n'est pas réglementé ; sa fixation entre les parties relève de la liberté contractuelle. En revanche, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, conformément aux dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce.
La loi ne définit pas la valeur locative ; elle détermine ses critères. L'article L. 145-33 du code de commerce dispose qu'à défaut d'accord des parties cette valeur est déterminée d'après les éléments suivants : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Chacun de ces critères est explicité aux articles R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce. Ainsi et pour exemple, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail et de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.
Au regard du nombre important d'éléments à prendre en considération, qui sont propres à chaque local commercial, il ne peut pas exister de barème de référence public et général. Néanmoins, des enseignements relatifs à l'interprétation et l'application de l'article L.145-33 du code de commerce peuvent être tirés des revues spécialisées en la matière ou des décisions de justice, qui sont publiques.
Des informations tenant aux prix couramment pratiqués dans le voisinage et aux facteurs locaux de commercialité peuvent par ailleurs être obtenues. Il existe notamment des observatoires privés des loyers judiciaires des locaux commerciaux pour diverses grandes métropoles régionales ; certains éditeurs publient des études approfondies des décisions rendues par les chambres des loyers commerciaux des tribunaux qui permettent de mieux objectiver l'évaluation et l'évolution des valeurs locatives.
