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Financement des logements sociaux

Question orale sans débat de M. Laurent Burgoa - Transition écologique et cohésion des territoires

Question de M. Laurent Burgoa,

Diffusée le 15 novembre 2023

M. Laurent Burgoa attire l'attention de M. le ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires sur la situation de communes ayant délivré à des promoteurs des permis de construire de programmes de logements comportant un quota de logements sociaux.

Du fait de la conjoncture économique actuelle, caractérisée par une augmentation significative des prêts immobiliers, les organismes finançant les logements sociaux se sont désengagés de sorte que les promoteurs ont dû se tourner vers des financements classiques pour réaliser ou terminer leurs programmes.

De ce fait, ces logements ont été acquis, principalement par des primo-accédants sous le régime des prêts immobiliers classiques, évinçant de ce fait les candidats aux logements sociaux.

Les promoteurs concernés se tournent aujourd'hui vers les communes pour que celles-ci leur délivrent des permis de construire modificatifs portant suppression des programmes des logements sociaux imposés initialement par le règlement d'urbanisme. Les communes concernées envisagent de refuser de délivrer de tels permis de construire modificatifs qui seraient nécessairement illégaux.

Ces communes se trouvent aujourd'hui menacées de procès par certains promoteurs mais, surtout, en difficulté relativement au déficit de logements sociaux sur leur territoire.

Il lui demande quelles sont les solutions que le Gouvernement entend mettre en place pour régler cette situation qui pénalise d'abord les communes concernées, exposées à un risque de pénalités pour non-réalisation du quota de logements sociaux, ensuite les promoteurs engagés dans ces opérations dont l'achèvement ou la vente sont compromis et enfin les populations qui étaient en attente de ces logements sociaux.

Réponse - Logement

Diffusée le 19 décembre 2023

M. le président. La parole est à M. Laurent Burgoa, auteur de la question n° 912, adressée à M. le ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires.

M. Laurent Burgoa. Monsieur le ministre, j'attire votre attention sur la situation de communes du Gard ayant délivré à des promoteurs des permis de construire pour des programmes comportant un quota de logements sociaux.

Du fait de la conjoncture économique, un certain nombre d'organismes finançant les logements sociaux se sont désengagés, de sorte que des promoteurs ont dû se tourner vers des financements classiques pour réaliser ou terminer leurs programmes.

Ainsi, ces logements ont été acquis principalement par des primo-accédants sous le régime des prêts immobiliers classiques. De ce fait, les candidats aux logements sociaux ont été évincés.

Certains des promoteurs concernés se tournent aujourd'hui vers les communes pour qu'elles leur délivrent des permis de construire modificatifs portant suppression des programmes de logements sociaux imposés initialement par les règles d'urbanisme.

Lesdites communes refusent de délivrer de tels permis de construire modificatifs, qui seraient nécessairement illégaux, mais elles sont parfois menacées de procès par ces promoteurs. Surtout, elles se trouvent en difficulté, car elles subissent un déficit de logements sociaux.

Quelles solutions le Gouvernement entend-il mettre en oeuvre pour régler cette situation, qui pénalise au premier chef les communes concernées - ces dernières s'exposent en effet à des pénalités pour non-réalisation du quota de logements sociaux -, ainsi que les promoteurs engagés dans ces opérations, dont l'achèvement ou la vente sont compromis, et enfin les populations, qui attendent ces logements sociaux ?

M. le président. La parole est à M. le ministre délégué.

M. Patrice Vergriete, ministre délégué auprès du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé du logement. Monsieur le sénateur Laurent Burgoa, le Gouvernement a pris des mesures fortes pour limiter les situations de désengagement. Il a notamment augmenté la capacité d'investissement des bailleurs sociaux dans le cadre d'un document d'engagement signé en septembre dernier avec l'ensemble du mouvement HLM. Je suis donc un peu surpris d'entendre que des bailleurs se désengagent quand même...

Cet accord prévoit 650 millions d'euros de bonifications d'intérêts pour 8 milliards d'euros de prêts - je l'évoquais précédemment - afin de financer des logements sociaux PLAI et Plus. S'y ajoute la limitation du taux du livret A.

Par ailleurs, nous avons veillé à préserver la capacité des bailleurs sociaux à orienter leurs investissements sur l'offre nouvelle, en accordant 1,2 milliard d'euros de subventions sur trois ans pour rénover près de 400 000 logements sociaux.

Pour ce qui concerne les opérations confrontées aux désengagements que vous évoquez, le Gouvernement rappelle aux promoteurs la nécessité de respecter les servitudes de mixité sociale inscrites dans la loi et dans les documents d'urbanisme.

De ce point de vue, les communes sont tenues de refuser les permis modificatifs qui emporteraient une atteinte à ces exigences.

Afin de parvenir à une commercialisation compatible avec ces servitudes, en cas de difficulté pour les bailleurs sociaux, les promoteurs sont invités à se tourner vers d'autres opérateurs, notamment ceux engagés dans des plans d'investissement en logements sociaux par achat de programmes en vente en l'état futur d'achèvement (Vefa).

Le Gouvernement tient aussi à le rappeler : les communes déficitaires en logements sociaux au regard de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) voient les pénalités financières associées à leur situation minorées à hauteur des dépenses qu'elles ont engagées en faveur du développement d'un parc social sur leur territoire. Je relève, au passage, que ces pénalités ne sont pas une amende, mais plutôt une contribution.

Il en va ainsi de toutes les subventions et moins-values permettant aux maîtres d'ouvrage d'équilibrer leurs opérations de logements sociaux.

Non seulement ces initiatives allègent la charge financière, mais elles constituent des leviers particulièrement efficaces à la main des communes pour garantir la réalisation effective des opérations en facilitant l'atteinte d'un équilibre économique.

Enfin, grâce au reliquat du Fnap pour 2023, nous finançons des actions supplémentaires pour assurer l'équilibre de certaines opérations de promotion. Il existe encore des moyens au titre de cette année.

M. le président. La parole est à M. Laurent Burgoa, pour la réplique.

M. Laurent Burgoa. Monsieur le ministre, je prends acte de votre réponse ; mais, à l'instar des élus, le monde du logement attend de votre part une vraie politique en la matière.

Nous attendons tous une loi de programmation dans le domaine du logement. Vous, l'ancien maire de Dunkerque, maîtrisez parfaitement ces problématiques ; mais malheureusement vous n'avez pas la vision que nous attendions de vous.

Vous nous dites ainsi que ces pénalités ne sont pas une amende, mais une contribution. Je pense que vous allez décevoir beaucoup de maires...

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