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Information sur la nature du sol dans les zones exposées au phénomène de retrait-gonflement des argiles

Question écrite de M. Jean-Jacques Michau - Cohésion des territoires et relations avec les collectivités territoriales

Question de M. Jean-Jacques Michau,

Diffusée le 9 juin 2021

M. Jean-Jacques Michau attire l'attention de Mme la ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales sur un point réglementaire d'urbanisme qui, en l'absence de jurisprudence administrative, demande un éclaircissement.

Pour limiter les sinistres liés au phénomène de retrait-gonflement des argiles, l'article 68 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN) met en place, depuis le 1er octobre 2020, un dispositif permettant de mieux informer les acquéreurs de terrains constructibles et les constructeurs de maisons individuelles sur la nature du sol dans les zones exposées au phénomène de retrait-gonflement des argiles.

À ce titre, la loi ELAN impose la réalisation d'une étude de sol G1 avant la vente d'un terrain constructible dans les zones concernées.

Mais le troisième alinéa de l'article L.112-21 du code de la construction et de l'habitation (art. L.132-5 à compter du 1er juillet 2021, en application de l'ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020) introduit une atténuation en disposant :

« Les ventes de terrains non bâtis destinés à la construction dans des secteurs où les dispositions d'urbanisme applicables ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles n'entrent pas dans le champ d'application du présent article. » .

La communauté de communes du pays des Portes d'Ariège Pyrénées dispose de zones d'activités économiques se trouvant dans des zones de risque moyen pour le phénomène de retrait-gonflement des argiles.

Or, dans le cadre des documents d'urbanisme, les règlements de plan local d'urbanisme (PLU) relatifs aux zones à vocation d'activités artisanales, industrielles et de services prévoient en général les dispositions de la nature suivante :

« Les destinations des constructions soumises à conditions particulières dans la zone AUF sont les suivantes :

Les constructions à usage d'habitation à condition qu'elles soient destinées au logement des personnes dont la présence permanente est une nécessité absolue pour assurer la surveillance des établissements dans la limite de 10 % de la surface de plancher totale du bâtiment sans pouvoir être supérieures à 100m2 de surface de plancher. »

Dans la théorie, les zones d'activités sont donc susceptibles d'accueillir des constructions à usage d'habitation destinées au seul logement de fonction des gardiens ou agents de surveillance. Dans la pratique, et sur l'ensemble des zones d'activité de la collectivité, l'existence de tels logements est quasi nulle.

En revanche, l'application des dispositions de l'article L. 112-21 du code de la construction et de l'habitation (CCH) à ces parcelles de zones d'activité est systématique, y compris lorsque le projet artisanal ou industriel ne comprend pas la construction d'un tel logement. Cette étude G1 étant réalisée pour chaque parcelle vendue, et non à l'échelle de la zone d'activité, la mise en œuvre de l'article L. 112-21 du CCH obère significativement le bilan financier de ces zones, déjà fragile.

La disposition législative visée a été introduite par amendement n° 2884 à l'Assemblée nationale. Il ressort des débats, lors des discussions en séance, que les intentions de l'amendement visaient clairement la construction de maisons individuelles.

Ainsi, il la sollicite sur la faculté, pour les collectivités locales, de bénéficier des dispositions du troisième alinéa de l'article L. 112-21 du CCH, pour la vente de terrains situés dans des zones d'activités économiques, y compris lorsque les documents d'urbanisme autorisent, sur ces terrains la construction de logements de fonction pour les agents de surveillance.

Réponse de Cohésion des territoires et relations avec les collectivités territoriales

En attente de réponse

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