Logement : conclusion de baux

M.Franz Duboscq attire l'attention de M. le ministre de l'équipement, du logement, de l'aménagement du territoire et des transports sur le deuxième alinéa de l'article 3 nonies de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, texte créé par l'article 26-IV de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 qui stipule notamment que " les formalités de conclusion des baux conclus en application... des articles 3 ter, 3 quater et 3 octies sont définies par décret ".

Or, le décret n° 87-150 du 6 mars 1987 fixant " les formalités de conclusion des baux conclus en application... des articles 3 ter, 3 quater et 3 octies de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 " fixe, en son article premier, l'obligation d'un constat de l'état du local et de l'immeuble " établi par huissier au moment de la signature du contrat ".

Il lui demande de bien vouloir lui indiquer si, pour les baux de l'article 3 ter, il n'y a pas d'anomalie de texte. En effet, ces baux, en application de l'article 26 de la loi du 23 décembre 1986, sont " soumis aux dispositions des chapitres I à III de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ", donc automatiquement aux dispositions de l'article 3 qui prévoit qu'" un état des lieux, établi contradictoirement entre les parties lors de la remise et de la restitution des clefs ou, par défaut, par huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat ".

A ce seul titre, il y aurait contradiction ou superposition de textes. Il est important de savoir quel est celui qui l'emporte. Par ailleurs, il convient de remarquer que l'article premier qui vise le constat de l'état du local et de l'immeuble établi par huissier ne vise pas, contrairement au titre du décret, le bail de l'article 3 ter, mais le " contrat de location faisant suite au contrat conclu en application de l'article 3 ter ", ce qui n'est pas la même chose.

Il souhaite dès lors savoir quelle est, pour les baux de l'article 3 ter, la solution qui est juridiquement applicable en ce qui concerne l'état des lieux.

Réponse. -La loi du 4 août 1962 a permis aux bailleurs qui consentent un bail d'une durée de six ans minimum à un locataire déjà dans les lieux d'échapper à certaines dispositions de la loi de 1948. Cette faculté dont l'exercice n'est subordonné à aucune condition relative à l'état des locaux est prévue par l'article 3 ter de la loi de 1948.

Le contrat conclu en application de l'article 3 ter de la loi du 1er septembre 1948 est soumis aux dispositions de la loi du 23 décembre 1986 sauf en ce qui concerne sa durée, qui est fixée par la rédaction de l'article 3 ter, ainsi que les modalités de résiliation du contrat. L'état des lieux établi au moment de la signature du contrat " 3 ter " est donc bien celui prévu par l'article 3 de la loi du 23 décembre 1986 et peut être établi contradictoirement par les parties.

A l'expiration du contrat " 3 ter ", le local peut définitivement sortir du champ d'applicaton de la loi du 1er septembre 1948 à condition qu'il réponde aux normes fixées par le décret n° 87-149 du 6 mars 1987 pris en application de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986. C'est pourquoi il est prévu par le décret n° 87-150 du 6 mars 1987 qu'un constat de l'état du local et de l'immeuble doit être annexé au contrat de location faisant suite au contrat article 3 ter, afin qu'il y ait une vérification de l'existence des normes minimales de confort, qui, il convient de le rappeler, ne sont pas exigées au moment de la signature du contrat " 3 ter ".