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Maintien de l'indivision entre deux époux divorcés qui ont fait l'acquisition pendant le mariage d'un bien immobilier

Question écrite de - Économie et finances

Question de ,

Diffusée le 11 septembre 2013

Mme Catherine Génisson appelle l'attention de M. le ministre de l'économie et des finances sur un problème fiscal qui ne semble pas trouver de solution dans l'état actuel des textes applicables.

En effet, des époux qui ont fait l'acquisition d'un bien immobilier soumis au régime du loueur meublé non-professionnel (LMNP) dit « Censi-Bouvard » durant leur mariage ne semblent pas pouvoir rester en indivision sur ledit bien en cas de divorce, ce évidemment en gardant l'engagement de location. De fait, ils se trouvent exclus du droit à certains avantages fiscaux des régimes LMNP classique et « Scellier », telle que la réduction d'impôt

Plus précisément, si la reprise est autorisée pour un conjoint constituant un foyer fiscal, il semble impossible d'envisager une reprise par les deux foyers fiscaux constitués par les deux ex-conjoints, les centres des impôts interrogés par le centre de recherche d'information et de documentation notariales semblant indiquer qu'il subsiste une incertitude sur la possibilité de conserver le dispositif d'indivision sur le bien.

La reprise étant autorisée pour un conjoint constituant un foyer fiscal, il paraît pourtant envisageable de permettre ladite reprise conjointement par les deux foyers fiscaux constitués par les deux ex-conjoints, étant entendu que, si une telle reprise en indivision était admise, il conviendrait que l'engagement soit pris conjointement par les deux indivisaires et, en cas de rupture de l'engagement de location par l'un des deux indivisaires, l'ensemble des avantages serait remis en cause, la cession des droits par un indivisaire impliquant une remise en cause du régime « Bouvard ».

Elle lui demande donc quelle mesure le Gouvernement entend prendre pour palier une situation qui révèle un vide juridique et fiscal constitutif d'inégalités.

Réponse - Finances et comptes publics

Diffusée le 22 avril 2015

La réduction d'impôt sur le revenu en faveur des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle prévue à l'article 199 sexvicies du code général des impôts (CGI), dite « LMNP » ou « Censi-Bouvard », s'applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent, au sein de certaines structures limitativement énumérées par la loi (établissements de soins, résidences pour personnes âgées, etc.), un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement ou un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l'objet ou qui fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation, en vue de sa location meublée à titre non professionnel.

La réduction d'impôt est subordonnée à l'engagement du contribuable de louer le logement meublé pendant une durée minimale de neuf ans à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence où il se trouve. Les logements acquis en indivision sont également éligibles au dispositif. Dans ce cas, les indivisaires doivent s'engager conjointement à louer le logement meublé pendant une durée minimale de neuf ans à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence.

En tout état de cause, la situation constatée au moment de la souscription de l'engagement de location ne doit pas être modifiée avant l'expiration de celui-ci. Toutefois, en cas de divorce intervenant après la prise de cet engagement et avant son expiration, l'ex-époux qui, lors de la liquidation de la communauté matrimoniale, se voit attribuer le bien ayant ouvert droit à réduction d'impôt peut, toutes conditions étant par ailleurs remplies, demander la reprise à son profit de l'engagement pour la durée de location restant à courir à la date du divorce.

S'il ne demande pas cette reprise, la réduction d'impôt précédemment obtenue fait l'objet d'une remise en cause. Cela étant, la situation d'un couple qui maintiendrait en indivision, après le prononcé de leur divorce, le logement pour lequel le bénéfice de la réduction d'impôt a été demandé, ne conduit pas à faire entrer dans l'indivision d'autres personnes que celles qui ont initialement souscrit l'engagement de location.

Ce faisant, ces contribuables sont replacés, in fine, dans la situation d'une acquisition en indivision. Dès lors, compte tenu, d'une part, de l'esprit de loi, d'autre part, du respect des conditions d'application du dispositif prévues pour les propriétaires indivis, il est admis que le bénéfice de la réduction d'impôt prévue à l'article 199 sexvicies du CGI puisse être maintenu, pour la fraction de l'engagement de location restant à courir, au profit des ex-époux ayant souscrit cet engagement au cours de leur mariage et qui poursuivent après leur divorce la détention du bien concerné en indivision.

Enfin, il est précisé que les dispositions de l'article 1873-3 du code civil prévoient que l'indivision conventionnelle ne peut être valablement conclue que pour une durée maximum de cinq ans (éventuellement renouvelable par décision expresse des parties) ou pour une durée indéterminée. Dès lors, dans l'hypothèse du maintien du bénéfice de l'avantage fiscal dans le cadre d'une convention d'indivision, il convient que la convention d'indivision conclue soit d'une durée de cinq ans renouvelable ou d'une durée indéterminée, cela afin d'éviter tout risque d'annulation de cette convention et, par suite, de remise en cause de leur engagement de location.

Ces précisions, transposables dans les mêmes conditions pour le bénéfice de la réduction d'impôt sur le revenu en faveur de l'investissement locatif (dispositif « Scellier ») prévue à l'article 199 septvicies du CGI, ont fait l'objet de commentaires publiés au Bulletin officiel des finances publiques - impôts, respectivement aux paragraphes n° 20 du BOI-IR-RICI-220-20-20131218 s'agissant du dispositif « LMNP » et n° 100 du BOI-IR-RICI-230-20-10-20131218 s'agissant du dispositif « Scellier ». Elles sont de nature à répondre aux préoccupations exprimées par l'auteur de la question.

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