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Manquements des agences immobilières

Question écrite de M. Jean-Noël Guérini - Logement et habitat durable

Question de M. Jean-Noël Guérini,

Diffusée le 25 mai 2016

M. Jean-Noël Guérini appelle l'attention de Mme la ministre du logement et de l'habitat durable sur la persistance de pratiques abusives de la part des agences immobilières.

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, a permis de notables avancées, en plafonnant les frais d'agences, en délimitant de façon stricte les prestations facturables aux locataires, en réactualisant les pièces interdites pour la constitution du dossier… Néanmoins, une enquête menée par l'UFC-Que choisir de Marseille auprès de vingt-deux agences immobilières de la ville, du 7 au 25 novembre 2015, semble prouver que des pratiques abusives perdurent.

En effet, si les plafonds réglementaires sont respectés dans la grande majorité des cas, les frais d'agence dus par le locataire n'ont baissé que de 18 % entre 2011 et 2015, alors que Marseille appartient à une « zone très tendue » sur le marché du locatif. Pourtant le service au candidat locataire s'avère fort limité, puisque 24 % des agences ne fournissent pas d'informations détaillées sur le bien en location (photographies, etc.) et, malgré le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution, 62 % ont exigé au moins un autre document.

De surcroît, seules 50 % des agences respectent l'information détaillée sur les honoraires distinguant les frais d'agence de l'état de lieux qui peut être réalisé par un tiers. Un quart n'affiche même aucune information sur les honoraires. Enfin, l'information sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) est négligée dans 15 % des cas.

Deux ans après l'adoption de la loi ALUR, qui avait notamment pour objectif de simplifier l'accès à la location, il souhaiterait savoir ce qu'elle envisage afin que cessent les illégalités dont les candidats locataires ont à souffrir.

Réponse - Logement et habitat durable

Diffusée le 26 octobre 2016

L'association UFC-Que Choisir a publié, en mars 2016, une enquête relative aux pratiques des agences immobilières lors de la mise en location de logement. Cette enquête met en évidence des manquements aux obligations de la loi n°  2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) notamment en matière d'honoraires de location et de pièces justificatives pouvant être exigées au candidat à la location.

La loi Alur a entendu favoriser l'accès au logement en rééquilibrant la répartition des honoraires de location entre le locataire et le bailleur, et en limitant la participation du locataire aux seules prestations dont il bénéficie. L'article 5 de la loi n°  89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, modifiée par la loi Alur précitée, prévoit ainsi que le bailleur prend en charge la totalité des honoraires liés à la mise en location de son bien, à l'exception de quatre prestations qui présentent une utilité pour les deux parties, et pour lesquelles le législateur a considéré qu'il est légitime que la charge soit partagée entre chacun, à savoir l'organisation des visites, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

L'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 précitée prévoit, par ailleurs, le plafonnement de la participation financière du locataire pour ces prestations, laquelle ne peut en tout état de cause excéder le montant payé par le bailleur. Le décret d'application n°  2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l'immobilier, détermine ces plafonds en prévoyant une modulation par zone.

Cette modulation tient compte du niveau de tension du marché locatif privé et des difficultés d'accès au logement. Par ailleurs, la loi Alur vient sécuriser les relations entre bailleurs et locataires en mettant fin à des pratiques excessives dans la fourniture des pièces justificatives d'identité et de solvabilité lors de la mise en location d'un logement.

L'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 précitée et son décret d'application (décret n°  2015-1437 du 5 novembre 2015) viennent inverser la logique en prévoyant une liste limitative de pièces pouvant être demandées au candidat locataire et à sa caution préalablement à la conclusion du contrat de location.

Les manquements aux règles s'imposant aux professionnels de l'immobilier sont prévus par différents textes. S'agissant des manquements relatifs aux pièces justificatives, l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 précité prévoit le prononcé d'une amende administrative pouvant aller suivant la gravité des faits jusqu'à 15 000 euros pour une personne morale.

S'agissant des annonces immobilières, l'article 6-1 de la loi n°  70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, énonce que toute publicité relative à un bien immobilier effectuée par un professionnel soumis à cette même loi, quel qu'en soit le support, doit mentionner le montant toutes taxes comprises de ses honoraires lorsqu'ils sont à la charge du locataire ou de l'acquéreur.

Conformément aux dispositions de l'article 17-2 de la loi précitée, tout manquement à cette obligation constitue une contravention de la 5ème classe qui peut être punie d'une amende. L'enquête de l'UFC Que Choisir mentionnée considère que 90 % des agents immobiliers respectent les montants de cet encadrement. Elle se félicite de cette évolution même s'il reste encore des progrès à réaliser.

En effet, depuis le 15 septembre 2015, les honoraires facturés par les agents immobiliers aux locataires pour la mise en location d'un logement sont plafonnés. Le bailleur prend désormais à sa charge la totalité des honoraires liés à la mise en location de son bien, à l'exception de quatre prestations qui doivent être partagées de manière équilibrée entre propriétaire et nouveau locataire : la visite du logement, la rédaction du bail, la constitution du dossier et l'établissement de l'état des lieux.

Cette mesure issue de l'application de la loi ALUR permet de gains de pouvoirs d'achat importants pour les ménages. Les locataires payeront 12 € maximum par mètre carré dans les zones très tendues (à Paris et dans une soixantaine de villes de proche banlieue), 10 € dans les zones tendues et 8 € partout ailleurs. Ainsi, par exemple à Paris, pour un deux pièces de 40 m2 proposé à la location à 972€, les honoraires imputables au locataire seront désormais plafonnés à 600€, soit une baisse de près de 40 %.

La baisse peut en effet aller jusqu'à 50% pour les petites surfaces. Plus généralement, les professionnels sont soumis aux dispositions de droit commun relatives aux pratiques commerciales trompeuses telles que prévues par le code de la consommation, notamment à son article L. 121-1. L'article L. 121-6 du même code, peut interdire pendant 10 ans l'exercice des activités d'agent immobilier, en application de l'article 9 II 17° de la loi du 2 janvier 1970 précitée. Nous devons sans doute encore renforcer les contrôles de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) afin que les agences immobilières remplissent pleinement l'ensemble de leurs obligations.

De même, s'agissant des professionnels de l'immobilier soumis à la loi du 2 janvier 1970 précitée, des règles déontologiques leur sont désormais applicables, lesquelles sont définies par le décret n°  2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce.

Enfin la loi Alur vient améliorer l'information des parties : les contrats de location doivent reproduire, sous peine de nullité, les dispositions de l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 relatives à la rémunération des intermédiaires, notamment les montants des plafonds.

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