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Pratiques des agences immobilières envers les locataires

Question écrite de Mme Marie-Françoise Perol-Dumont - Logement et habitat durable

Question de Mme Marie-Françoise Perol-Dumont,

Diffusée le 6 avril 2016

Mme Marie-Françoise Perol-Dumont attire l'attention de Mme la ministre du logement et de l'habitat durable sur les pratiques des agences immobilières.

Une récente étude de l'association UFC- Que choisir, menée dans près de 76 départements, dénonce des honoraires en forte hausse pour un maigre service rendu aux candidats locataires, une transparence contestable et des infractions en hausse. Parmi les dysfonctionnements repérés, une hausse très importante du nombre d'agences ayant demandé un document interdit, tel que relevé d'identité bancaire ou livret de famille et ce, au mépris du décret de novembre 2015 qui liste les pièces exigibles.

Plus d'une agence sur trois n'affichait pas systématiquement le diagnostic de performance énergétique des logements à louer et moins d'une agence sur cinq respectait l'information détaillée sur les honoraires de location, qui doit distinguer les frais d'agences de l'état des lieux. À ce titre, plus d'un quart des agences n'affichaient aucune information en vitrine sur leurs honoraires, une obligation pourtant légale depuis 25 ans.

Enfin, si 94 % des agences respectent les plafonds légaux d'honoraires de location facturés aux locataire, l'ambition de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové était de diviser ces honoraires par deux, ce qui n'est pas le cas aujourd'hui.

Au vu d'une telle situation, l'association a mis 392 agences en demeure de se conformer à leurs obligations légales et réglementaires, envisage des recours judiciaires et réclame une baisse des plafonds légaux, ainsi qu'une intensification des contrôles menés par les directions départementales de la protection des populations.

Elle lui demande son opinion sur ces préconisations et ce qu'elle entend entreprendre pour les satisfaire.

Réponse - Logement et habitat durable

Diffusée le 26 octobre 2016

L'association UFC-Que Choisir a publié, en mars 2016, une enquête relative aux pratiques des agences immobilières lors de la mise en location de logement. Cette enquête met en évidence des manquements aux obligations de la loi n°  2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) notamment en matière d'honoraires de location et de pièces justificatives pouvant être exigées au candidat à la location.

La loi Alur a entendu favoriser l'accès au logement en rééquilibrant la répartition des honoraires de location entre le locataire et le bailleur, et en limitant la participation du locataire aux seules prestations dont il bénéficie. L'article 5 de la loi n°  89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, modifiée par la loi Alur précitée, prévoit ainsi que le bailleur prend en charge la totalité des honoraires liés à la mise en location de son bien, à l'exception de quatre prestations qui présentent une utilité pour les deux parties, et pour lesquelles le législateur a considéré qu'il est légitime que la charge soit partagée entre chacun, à savoir l'organisation des visites, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

L'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 précitée prévoit, par ailleurs, le plafonnement de la participation financière du locataire pour ces prestations, laquelle ne peut en tout état de cause excéder le montant payé par le bailleur. Le décret d'application n°  2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l'immobilier, détermine ces plafonds en prévoyant une modulation par zone.

Cette modulation tient compte du niveau de tension du marché locatif privé et des difficultés d'accès au logement. Par ailleurs, la loi Alur vient sécuriser les relations entre bailleurs et locataires en mettant fin à des pratiques excessives dans la fourniture des pièces justificatives d'identité et de solvabilité lors de la mise en location d'un logement.

L'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 précitée et son décret d'application (décret n°  2015-1437 du 5 novembre 2015) viennent inverser la logique en prévoyant une liste limitative de pièces pouvant être demandées au candidat locataire et à sa caution préalablement à la conclusion du contrat de location.

Les manquements aux règles s'imposant aux professionnels de l'immobilier sont prévus par différents textes. S'agissant des manquements relatifs aux pièces justificatives, l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 précité prévoit le prononcé d'une amende administrative pouvant aller suivant la gravité des faits jusqu'à 15 000 euros pour une personne morale.

S'agissant des annonces immobilières, l'article 6-1 de la loi n°  70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, énonce que toute publicité relative à un bien immobilier effectuée par un professionnel soumis à cette même loi, quel qu'en soit le support, doit mentionner le montant toutes taxes comprises de ses honoraires lorsqu'ils sont à la charge du locataire ou de l'acquéreur.

Conformément aux dispositions de l'article 17-2 de la loi précitée, tout manquement à cette obligation constitue une contravention de la 5ème classe qui peut être punie d'une amende. L'enquête de l'UFC Que Choisir mentionnée considère que 90 % des agents immobiliers respectent les montants de cet encadrement. Elle se félicite de cette évolution même s'il reste encore des progrès à réaliser.

En effet, depuis le 15 septembre 2015, les honoraires facturés par les agents immobiliers aux locataires pour la mise en location d'un logement sont plafonnés. Le bailleur prend désormais à sa charge la totalité des honoraires liés à la mise en location de son bien, à l'exception de quatre prestations qui doivent être partagées de manière équilibrée entre propriétaire et nouveau locataire : la visite du logement, la rédaction du bail, la constitution du dossier et l'établissement de l'état des lieux.

Cette mesure issue de l'application de la loi ALUR permet de gains de pouvoirs d'achat importants pour les ménages. Les locataires payeront 12 € maximum par mètre carré dans les zones très tendues (à Paris et dans une soixantaine de villes de proche banlieue), 10 € dans les zones tendues et 8 € partout ailleurs. Ainsi, par exemple à Paris, pour un deux pièces de 40 m2 proposé à la location à 972€, les honoraires imputables au locataire seront désormais plafonnés à 600€, soit une baisse de près de 40 %.

La baisse peut en effet aller jusqu'à 50% pour les petites surfaces. Plus généralement, les professionnels sont soumis aux dispositions de droit commun relatives aux pratiques commerciales trompeuses telles que prévues par le code de la consommation, notamment à son article L. 121-1. L'article L. 121-6 du même code, peut interdire pendant 10 ans l'exercice des activités d'agent immobilier, en application de l'article 9 II 17° de la loi du 2 janvier 1970 précitée. Nous devons sans doute encore renforcer les contrôles de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) afin que les agences immobilières remplissent pleinement l'ensemble de leurs obligations.

De même, s'agissant des professionnels de l'immobilier soumis à la loi du 2 janvier 1970 précitée, des règles déontologiques leur sont désormais applicables, lesquelles sont définies par le décret n°  2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce.

Enfin la loi Alur vient améliorer l'information des parties : les contrats de location doivent reproduire, sous peine de nullité, les dispositions de l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989 relatives à la rémunération des intermédiaires, notamment les montants des plafonds.

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