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Règlementation applicable à la taxe sur les cessions de terrains devenus constructibles

Question écrite de M. Jean-François Longeot - Finances et comptes publics

Question de M. Jean-François Longeot,

Diffusée le 2 septembre 2015

M. Jean-François Longeot attire l'attention de M. le ministre des finances et des comptes publics sur la réglementation applicable à la taxe sur les cessions de terrains devenus constructibles, instituée par l'article 55 de la loi n° 201-874 de modernisation de l'agriculture et de la pêche du 27 juillet 2010.

Selon les dispositions de l'article 1605 nonies du code général des impôts, celle-ci s'applique à la première cession à titre onéreux de terrains nus classées en zone constructible postérieurement au 13 janvier 2010, lorsque le rapport entre le prix de cession et le prix (ou la valeur) d'acquisition est supérieur à 10.

Elle s'applique aux cessions réalisées depuis le 29 juillet 2010. Sont soumises à la taxe les cessions réalisées par l'ensemble des personnes morales, quel que soit leur régime fiscal et qualité ainsi que par les collectivités territoriales. Les dispositions actuelles de l'article 1605 nonies II du CGI prévoient que la taxe est assise sur le prix de cession défini à l'article 150 VA du CGI, c'est à dire le prix réel tel qu'il a été stipulé dans l'acte, diminué du prix d'acquisition stipulé dans les actes ou, à défaut, de la valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant et actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l'INSEE.

L'assiette est réduite d'un dixième par année écoulée à compter de la date à laquelle le terrain a été rendu constructible au-delà de la huitième année. Le taux de la taxe est progressif et augmente en fonction de la plus-value. Il est fixé à 5 % de la plus-value, lorsque celle-ci est comprise entre 10 et 30 fois le prix d'acquisition et à 10 % de la plus-value, lorsque celle-ci dépasse 30 fois le prix d'acquisition.

Des petites communes rurales doivent reverser cette taxe, pour des montants importants, sur des cessions de terrains nus rendus constructibles, qu'elles ont acquis parfois de très longue date et dont la faible valeur d'origine correspond au prix du terrain agricole. C'est pourquoi il lui demande s'il est envisageable dans le cas, relativement fréquent, où la commune a gardé la maîtrise d'ouvrage du lotissement pour la vente des parcelles et s'est acquittée de frais de viabilisation importants, que l'assiette de la taxe tienne compte du montant des frais engagés à ce titre, afin que celle-ci soit calculée sur la marge excédentaire dégagée à la fin de l'opération.

Réponse - Finances et comptes publics

Diffusée le 25 mai 2016

L'article 55 de la loi n°  2010-874 du 27 juillet 2010 de modernisation de l'agriculture et de la pêche a institué une taxe sur la cession à titre onéreux de terrains nus ou de droits relatifs à des terrains nus rendus constructibles du fait de leur classement, postérieurement au 13 janvier 2010, par un plan local d'urbanisme ou par un autre document d'urbanisme en tenant lieu, en zone urbaine ou à urbaniser ouverte à l'urbanisation ou, par une carte communale, dans une zone où les constructions sont autorisées, ou par application de l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme.

Cette taxe, codifiée sous l'article 1605 nonies du code général des impôts (CGI), est exigible au titre de la première cession à titre onéreux, réalisée depuis le 29 juillet 2010, de terrains nus rendus constructibles postérieurement au 13 janvier 2010. Elle s'applique quelle que soit la qualité du cédant, personne physique ou personne morale.

S'agissant plus particulièrement des personnes morales, qu'elles soient de droit public ou de droit privé, sans égard par ailleurs pour leur régime fiscal, celles-ci sont soumises à la taxe puisqu'aucune exclusion n'est prévue par l'article 1605 nonies précité du CGI. En application du II de cet article, la taxe est assise sur un montant égal au prix de cession défini à l'article 150 VA, diminué du prix d'acquisition stipulé dans l'acte ou, à défaut, de la valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant, d'après une déclaration détaillée et estimative des parties, actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l'institut national de la statistique et des études économiques.

Ainsi, le prix de cession retenu pour la détermination de la taxe, défini à l'article 150 VA du CGI, est réduit, sur justificatifs, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l'occasion de cette cession. Ces frais sont limitativement énumérés à l'article 41 duovicies H de l'annexe III au CGI.

Il s'agit exclusivement : des frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire ; des frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation en vigueur au jour de la cession ; des indemnités d'éviction versées au locataire par le propriétaire qui vend le bien loué libre d'occupation.

Il en est de même de l'indemnité versée au locataire par l'acquéreur pour le compte du vendeur, qui constitue par ailleurs une charge augmentative du prix ; des honoraires versés à un architecte à raison des études de travaux permettant d'obtenir un accord préalable à un permis de construire ; des frais exposés par le vendeur d'un immeuble en vue d'obtenir d'un créancier la mainlevée de l'hypothèque grevant cet immeuble.

Par ailleurs, aux termes du premier alinéa du II de l'article 1605 nonies du CGI, le prix d'acquisition à retenir est le prix stipulé dans l'acte ou, à défaut, la valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant d'après une déclaration détaillée et estimative des parties. Dès lors, pour la détermination de l'assiette imposable de la taxe, le prix d'acquisition ainsi déterminé ne peut être minoré ou majoré de quelconques frais.

Étant rappelé que le produit de la taxe est affecté à un fonds, inscrit au budget de l'Agence de services et de paiements, qui finance des mesures en faveur de l'installation et de la transmission en agriculture, que la taxe ne s'applique que lorsque le rapport entre le prix de cession et le prix d'acquisition ou la valeur vénale est supérieur à 10, et compte tenu enfin des taux modérés de la taxe, la mesure proposée dans la question n'est pas à l'ordre du jour.

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