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unknown - Guide Visale bailleurs? gl=1*79xg59* up*MQ..* ga*M
unknown - Fiche Delais de Declaration Bailleur? gl=1*ihog2*
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unknown - le reglement de copropriete
unknown - 202402 GuideSyndicBenevole WEBA
Document publié le Samedi 23 mai 2026 à 12h32 par la commune de Morsang-sur-Seine.
Lien du pdf (unknown - 202402 GuideSyndicBenevole WEBA)
Thèmes du document : Justice et droit, Consommateurs, Logement,
Édition 2024
GUIDE
DU SYNDIC
BÉNÉVOLE Les clés pour bien gérer sa copropriété
65 fiches
pratiques Guide du syndic bénévole
INTRODUCTION
INTRODUCTION POURQUOI CE GUIDE ?
La gestion bénévole d’une copropriété, entre la réglementation de gestion
courante et les travaux à mener collectivement qu’elle implique, peut plonger
certains syndics dans une certaine perplexité, alors même qu’ils doivent pouvoir
répondre et apporter les éclairages nécessaires aux copropriétaires qui sont
également leurs voisins.
Ce guide est destiné à informer et conseiller les syndics bénévoles ou futurs
syndics. L’Anah (Agence nationale de l'habitat), l’Anil (Agence nationale pour
l’information sur le logement) et la CLCV (Consommation, Logement et Cadre
de Vie) ont souhaité vous apporter les clefs de vos missions via ce guide.
Il sera régulièrement complété et mis à jour.
Être ou devenir syndic bénévole, c’est être attentif aux droits et devoirs de chacun
en engageant sa responsabilité. Le choix du syndic est un moment important dans
la vie d’un syndicat de copropriétaires.
Vous êtes 52 839 syndics bénévoles en France au 1 er janvier 2024 à gérer près
de 550 529 lots principaux.
Bien gérer une copropriété est un enjeu majeur pour les copropriétaires
et les locataires car cela concerne leur cadre de vie, leur patrimoine mais
aussi leur budget.
L’intervention du syndic bénévole repose sur un enchevêtrement de sujets
juridiques, comptables, financiers et de gestion, parfois difficiles à appréhender.
Ce guide vous permet à travers des fiches pratiques d’identifier facilement les
principales étapes de chacune de vos obligations ainsi que les contacts et soutiens
pouvant venir vous appuyer.
Ce guide fait partie du Plan national Initiative Copropriétés, lancé en 2018 par le
gouvernement, dont l’un des axes est la prévention pour éviter de faire basculer
des copropriétés en difficulté. C’est tout l’enjeu de ce guide synthétique qui inscrit
par fiche les différentes actions à réaliser en tant que syndic bénévole.
1
Thierry Repentin
Président de l’Anah Guide du syndic bénévole
SOMMAIRE
SOMMAIRE
2
Introduction - Pourquoi ce guide ? 1
Les partenaires du guide 4
L’Anah 5
Le réseau Anil / Adil 6
La CLCV 7
01. QU’EST-CE QU’UNE
COPROPRIÉTÉ ? 8
Quelques définitions pour mieux se repérer 9
Qui peut être syndic bénévole ? 10
Le syndicat des copropriétaires 11
Le conseil syndical 12
Le cas spécifique des syndicats coopératifs 14
Les parties privatives et communes
dans la copropriété 15
02. LES RÈGLES DE
FONCTIONNEMENT
D' UNE COPROPRIÉTÉ 18
Le règlement de copropriété 19
03. L’IDENTIFICATION DES LOTS
D'UNE COPROPRIÉTÉ 20
L'état descriptif de division 21
04. L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE 24
Planning d'organisation d'une assemblée
générale 25
Élaborer l'ordre du jour 26
L’inscription d’une question complémentaire
à l’ordre du jour 27
La convocation à l’assemblée générale
de copropriété 28
Le déroulement de l’assemblée générale
de copropriété 30
Le mandat en assemblée générale 32
Le vote par correspondance 33
Les règles de majorité 34
Dresser un procès-verbal d’assemblée générale 39
L'exécution ou la contestation des résolutions
de l'assemblée générale 40
05. A GESTION DE PETITES
COPROPRIÉTÉS 42
43
Les petites copropriétés et les copropriétés
à deux
06. A GESTION
DE LA COPROPRIÉTÉ 44
L’exercice comptable 45
La tenue des comptes 46
Les appels de charges 48
Le fonds de travaux 49
Les avances pour insuffisance de trésorerie 50
Le paiement des fournisseurs 51
L’emploi d’un salarié par la copropriété 52
Le pré-état daté 53
L’état daté 54
Vente d’un lot en copropriété : qui paye quoi ? 55
Le carnet d’entretien 56
La fiche synthétique 57
L’archivage 59
Gestion des compteurs d’eau ou de chauffage 60
L’ascenseur en copropriété 61
07. LES ONTRATS
OBLIGATOIRES 62
63
Ouverture d’un compte séparé au nom
du syndicat
Souscrire une assurance 64
Gérer la fourniture d’eau, d’électricité et de gaz 65
08. LES LITIGE , CONTENTIEUX
ET RESPONSABILITÉS
DE LA COPROPRIÉTÉ 66
L'absence de syndic de copropriété 67
La gestion des impayés 68
Gérer un sinistre 69
Les frais nécessaires 70
Le recouvrement anticipé des provisions 71
09. A COMMUNICATION AVEC
LES COPROPRIÉTAIRES
ET LES OCCUPANTS 72
L'obligation de communication du syndic 73 Guide du syndic bénévole
SOMMAIRE
3
Guide du syndic bénévole
SOMMAIRE
3
10. LE R GISTRE
DES COPROPRIÉTÉS 74
Le registre des copropriétés 75
Immatriculer ma copropriété 76
Rattacher la copropriété à mon compte 77
Mettre à jour les données de la copropriété 79
Déclarer le changement de syndic 81
11. ALE TER LA PUISSANCE
PUBLIQUE 82
Difficultés financières : le mandataire ad hoc 83
La lutte contre l’habitat indigne 84
12. LES OBLI ATIONS
DES COPROPRIÉTÉS DANS
LA TRANSITION ÉNERGÉTIQUE 86
Élaborer un projet de rénovation globale
sur les parties communes 87
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) 89
Le diagnostic technique global (DTG) 91
Le plan pluriannuel de travaux 93
Performance énergétique : les obligations
des copropriétaires bailleurs 94
MaPrimeRénov’ Copropriété 96
Les Certificats d’économie d’énergie (CEE) 97
13. LES INTER OCUTEURS
OU PARTENAIRES 98
Les Espaces Conseils France Rénov' 99
Le géomètre-expert 100
Le coordonnateur Sécurité et Protection de
la Santé, le bureau de contrôle, l'assureur
dommages-ouvrages 101
Le notaire 102
L'avocat 103
Le maître d’œuvre 104
L’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) 105
Les collectivités locales 106
Lexique 108
Les interlocuteurs de ma copropriété 110
Annexes 116 Guide du syndic bénévole
LES PARTENAIRES DU GUIDE
4
LES PARTENAIRES
DU GUIDE
- L'Anah
- Le réseau Anil / Adil
- La CLCV Guide du syndic bénévole
LES PARTENAIRES DU GUIDE
5
Ses missions
L’Agence œuvre ainsi financièrement à la réhabilitation des logements du parc privé dans le cadre de la solidarité nationale, notamment pour :
› les syndicats de copropriété ;
› les propriétaires occupants modestes et très modestes, les propriétaires bailleurs privés qui s’engagent à pratiquer des niveaux de loyer maîtrisés par le biais d’un conventionnement, ainsi que les opérateurs de maîtrise d’ouvrage d’insertion qui réalisent des opérations de réhabilitation de logements locatifs à un niveau de loyer très social ;
› les propriétaires ou gestionnaires de centres d’hébergement d’urgence, pour des travaux d’amélioration et d’humanisation de ces structures ;
› les collectivités territoriales pour des opérations de restauration immobilière ou de résorption de l’habitat insalubre ainsi que les communes et leur groupement qui se substituent aux propriétaires défaillants pour la réalisation de travaux sur des logements faisant l’objet d’arrêtés de péril ou d’insalubrité.
Les axes d’intervention prioritaires de l’Anah sont :
› la lutte contre l’habitat indigne et très dégradé ;
› le traitement des copropriétés en difficulté ;
› la lutte contre la précarité énergétique ;
› l’adaptation du logement aux besoins des personnes âgées ou handicapées ;
› le développement d’un parc locatif privé à loyer maîtrisé.
L’Agence a évolué ces dernières années dans une perspective d’accélération et de massification de l’amélioration de l’habitat privé, notamment en matière de rénovation énergétique, avec MaPrimeRénov'.
Ses actions
L’Anah est fortement impliquée dans les plans nationaux suivants :
› le plan Initiative Copropriétés, lancé en octobre 2018 pour le traitement des copropriétés dégradées, dont elle est le pilote ;
› les programmes Action Cœur de Ville, lancé en décembre 2017 , et Petites Villes de Demain qui visent à la requalification des petites et moyennes villes ;
› le plan quinquennal pour le Logement d’abord et la lutte contre le sans-abrisme (2018-2022), dans lequel l’Anah est sollicitée pour la mobilisation du parc privé à des fins sociales.
En savoir + : anah.gouv.fr
L’Anah
Établissement public administratif créé en 1971 et placé sous la tutelle conjointe du ministre en
charge du Logement, du ministre en charge du Budget et du ministre en charge de l’Économie,
l’Agence nationale de l’habitat a pour missions la promotion de la qualité de l’habitat privé
existant et l’amélioration du parc de logements privés existant, dans une perspective de lutte
contre les fractures sociales et territoriales. Les cibles de ses interventions ont évolué avec
l’état du parc de logements et les besoins des ménages.
718 555 logements
rénovés*
3,4 milliards
d'euros
d'aides*
9,9 milliards
d'euros
de travaux
générés*
955 programmes
d'intervention*
* Chiffres 2022 Ses missions
› l'information des ménages de manière gratuite, neutre et personnalisée
avec un rôle de prévention des difficultés au plus près des territoires grâce
à son maillage territorial ;
› un appui à l’élaboration et à la mise en œuvre des politiques publiques
(apport en expertise, rôle d’observation des pratiques et des marchés).
Ses actions
Le réseau Anil / Adil peut apporter aux copropriétaires, futurs copropriétaires et acteurs de la copropriété :
› un éclairage préalable à la prise de décision pour les candidats acquéreurs
et vendeurs de lots de copropriété ;
› des informations actualisées et des conseils juridiques, financiers et fiscaux
pour les conseils syndicaux, les syndics bénévoles et professionnels ;
› des formations sur des thématiques variées (organisation et
fonctionnement de la copropriété, vote des travaux, etc.) pour tous
les acteurs du territoire (copropriétaires, syndics bénévoles, syndics
professionnels, conseillers syndicaux, agents des collectivités locales,
Caf, CAUE, etc.) ;
› des actions de prévention pour stopper en amont les processus
de dégradation des copropriétés : repérage des difficultés,
accompagnement des conseils syndicaux, suivi individualisé
de la copropriété et appui au syndic bénévole ;
› une aide à l’immatriculation des copropriétés, notamment auprès
des syndics bénévoles ;
› un accompagnement des syndics bénévoles vers la rénovation
énergétique.
Le réseau Anil / Adil maîtrise le droit de la copropriété et sa complexité,
il est une interface pertinente et efficace lors d’une intervention publique
sur le domaine privé. Dans le cadre de conventions dédiées, il peut ainsi :
› participer à l’animation de dispositifs en faveur des copropriétés fragiles
ou dégradées ;
› apporter son savoir-faire auprès de l’opérateur ;
›
Le réseau Anil/Adil
contribuer à une meilleure articulation et créer une synergie entre tous
les dispositifs et les acteurs du territoire.
En savoir + : anil.org
L'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil) a été créée en 1975 sous l'impulsion
des pouvoirs publics, pour contribuer à l’accès de tous à l'information, sur l'ensemble des
thématiques liées au logement.
Centre de ressources des Agences départementales d’information sur le logement (Adil),
l'Anil a pour missions de susciter la création des Adil et d'apporter un appui permanent à leur
fonctionnement en matière de documentation, d’information, de formation et d’études.
Guide du syndic bénévole
LES PARTENAIRES DU GUIDE
87 départements
sont pourvus
d’une Adil
+ de 1 200 permanences
au plus près
des habitants,
en mairie ou
dans d’autres
lieux d’accueil
870 collaborateurs
à votre service
gratuitement
Les Adil
sont membres
du réseau
France Rénov'
6 Ses missions
La CLCV agit à des niveaux complémentaires :
› elle accompagne les particuliers dans le règlement de leurs litiges,
les informe et défend l’intérêt collectif des consommateurs auprès
des pouvoirs publics nationaux et, le cas échéant, européens ;
› elle participe à l’élaboration des textes et veille à leur application ;
› elle assure, par le biais de ses associations locales, plus de 80 000 heures
de permanence chaque année. C’est ainsi que sont remontés
les litiges les plus courants ou ceux qui commencent à émerger,
mettant en évidence de nouvelles pratiques contestables (création
de prestations facturées aux copropriétaires, clause défavorable
aux consommateurs, etc.) ;
› elle met en place des actions de lobbying auprès des pouvoirs publics,
sur la base de son activité de permanence.
Ses actions
La CLCV a milité durant des années à ce que l’action de groupe soit instaurée
en France. Dans le domaine de la copropriété, elle a soutenu, entre autres,
la création d’un contrat type fixant une liste limitative des prestations
exceptionnelles des syndics, l’instauration d’un régime dérogatoire pour
les petites copropriétés et la généralisation du compte bancaire séparé,
sans possibilité de dispense.
Les représentations de la CLCV
La CLCV est notamment membre du Conseil national de la consommation,
de la Commission nationale de concertation sur les rapports locatifs,
du Conseil d’administration de l’Anah ou encore du Conseil national
de la transaction et de la gestion immobilières, qui traite plus
particulièrement de dossiers liés à la copropriété.
Au plan européen, elle participe aux travaux du Bureau européen des unions
de consommateurs (BEUC) - dont elle est membre - et qui regroupe
42 organisations indépendantes dans 31 pays.
Au plan international, la CLCV est membre de Consumers International (CI),
fédération mondiale des organisations de consommateurs qui regroupe
230 organisations dans plus de 120 pays.
En savoir + : clcv.org
La CLCV
La CLCV est une association nationale agréée qui défend exclusivement les intérêts spécifiques
des consommateurs et des usagers.
Créée en 1952, voulue et maintenue indépendante de toutes influences politique, syndicale,
professionnelle ou religieuse, la CLCV intervient, aux niveaux national et local, sur tout ce qui
concerne la défense des consommateurs, la représentation des locataires, des copropriétaires,
l’éducation populaire ou encore la défense de l’environnement.
318 associations
locales sur
75 départements
23 000 adhérents
80 000 heures de
permanence
chaque année
Guide du syndic bénévole
LES PARTENAIRES DU GUIDE
7 Guide du syndic bénévole
01. QU’EST-CE QU’UNE COPROPRIÉTÉ ?
8
01.
QU'EST-CE QU'UNE
COPROPRIÉTÉ ?
La copropriété est un immeuble ou un groupe d’immeubles ou de
maisons, à usage total ou partiel d’habitation, dont la propriété
est répartie par lots entre plusieurs personnes. Si vous êtes deux
propriétaires différents sans lien contractuel, alors vous êtes en
copropriété, que l’un soit propriétaire d’un ou plusieurs logements
et l’autre d’une cave, par exemple.
On peut parler de copropriété « verticale »
lorsque tous les lots se situent dans un
immeuble, ou de copropriété « horizontale »
lorsqu’il s’agit de lots situés sur un même
terrain, que les bâtiments soient mitoyens
ou non. Son régime est défini par la loi du
10 juillet 1965.
Le lot de copropriété comporte obligatoi-
rement une partie privative à l’usage et
à la propriété exclusive de chaque co-
propriétaire et une quote-part de parties
communes à l’usage ou l’utilité de tous ou
plusieurs copropriétaires, indissociables
l’une de l’autre.
La copropriété distingue donc les parties
privatives des parties communes (extérieures
ou intérieures) réparties dans des lots apparte-
nant à différents copropriétaires.
Une copropriété peut comporter deux lots
ou plus. Hormis quelques ajustements pour
les petitescopropriétés ( Cf. fiche « Les
petites copropriétés et les copropriétés à
deux » p. 43), les mêmes règles s’appliquent
que l’on soit au sein d’une petite copropriété
ou d’une très grande.
Le présent guide vous aide à comprendre et
à assurer la gestion de la copropriété. Guide du syndic bénévole
01.
QU’EST-CE QU’UNE COPROPRIÉTÉ ?
9
Quelques définitions
pour mieux se repérer
Syndicat de copropriétaires
Tous les copropriétaires forment automatiquement
le syndicat des copropriétaires. Ce syndicat a pour
mission principale de veiller à la conservation et
à l'administration de l'immeuble (maintien en bon
état d'usage des parties communes, par exemple).
Syndic de copropriété
Le syndic est le représentant légal du syndicat de
copropriétaires. À ce titre, il gère les finances et
l'administration de la copropriété. Il peut être
un professionnel ou un bénévole choisi parmi
les copropriétaires et exerce ses fonctions dans
le cadre du mandat voté en assemblée générale.
La durée maximale du mandat du syndic est de
trois ans.
Association syndicale libre (ASL)
et Association foncière urbaine libre
(AFUL)
Ce sont des groupements de propriétaires qui
utilisent des espaces ou des biens communs et
décident unanimement de se regrouper (chaufferie
commune à plusieurs immeubles, entretien d’une
voirie, par exemple). Les ASL et les AFUL sont régies
par leurs statuts, l’ordonnance n° 2004-632 du
1er juillet 2004 et le décret n° 2006-504 du 3 mai 2006.
Leurs statuts comportent les éléments suivants :
nom, objet, siège, règles de fonctionnement,
conditions de représentation à l’égard des tiers,
de modification du statut et de dissolution, liste
des immeubles compris dans son périmètre et
conditions de retrait, modes de financement et de
recouvrement des cotisations. Elles doivent être
créées en préfecture. Celles-ci peuvent cohabiter
avec un syndicat de copropriétaires.
Conseil syndical
Le conseil syndical est composé de membres élus
de la copropriété. Il coordonne les relations entre
le syndic et les copropriétaires, et assure une
mission consultative, d'assistance et de contrôle
du syndic. Les membres du conseil syndical ne
sont pas rémunérés. Ils sont élus pour un mandat
qui ne peut excéder trois ans renouvelables.
Syndicat coopératif
Le syndicat coopératif permet un mode de gestion
collective de la copropriété par l’ensemble des
membres du conseil syndical et non par le seul
syndic. Le conseil syndical se réunit pour élire,
parmi ses membres, son président qui assurera le
rôle du syndic de copropriété.
Assemblée générale
L’assemblée générale est l’organe d’expression de
la copropriété. Elle réunit l’ensemble des copro-
priétaires au moins une fois par an et prend les
décisions relatives à la collectivité (désignation du
syndic et du conseil syndical, vote de travaux, dé-
termination du budget, etc.).
C Bon à savoir Syndic, syndicat, conseil syndical : attention
à la terminologie !
Bien que leur nom soit proche, il convient de
ne pas confondre ces différents organes de
la copropriété.
› Le syndicat est constitué par l’ensemble des
copropriétaires.
› Le syndic (bénévole ou non) est le
représentant légal du syndicat.
›
FICHE PRATIQUE
Le conseil syndical, composé notamment
de copropriétaires, est chargé de contrôler
le syndic et de l’assister dans sa gestion. Guide du syndic bénévole
01. QU’EST-CE QU’UNE COPROPRIÉTÉ ?
10
Qui peut être syndic bénévole ?
En résumé
FICHE PRATIQUE
Le syndic non professionnel, appeléégalement « syndic bénévole », est un copropriétaire qui gère la copropriété. Il est soumis aux mêmes obligations qu’un syndic professionnel (administration de l’immeuble par exemple) mais son statut ne relève pas de la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Il n’est ainsi pas obligé de détenir une carte professionnelle ou d’être assuré (même si cela peut être conseillé). Le syndic bénévole intervient à titre gratuit.
En pratique
Le mandat de syndic bénévole
Seul un copropriétaire peut être syndic béné-
vole. La nature des lots qu’il détient importe peu :
logement, commerce, cave, emplacement de
stationnement, etc. Par ailleurs, il n’est pas exigé
que l’intéressé ait sa résidence principale dans la
copropriété en question : il peut tout à fait être
bailleur ou n’y résider que quelques jours par an.
Si le syndic bénévole n’est plus copropriétaire, alors
son mandat devient caduc à l'expiration d'un délai
de trois mois suivant l'événement (la signature de
l’acte authentique en cas de vente, par exemple).
Durant ce délai, l’ancien syndic doit convoquer une
assemblée générale et inscrire à l'ordre du jour la
question de la désignation d'un nouveau syndic.
B Attention ! Le copropriétaire qui achète le lot du syndic
de l’immeuble ne devient pas d’office le
nouveau syndic de la copropriété, c’est à
l’assemblée générale de le désigner.
Les fonctions de syndic bénévole nécessitent un
réel engagement et un minimum de disponibilité.
Il est préférable de recourir à un syndic profes-
sionnel lorsque la copropriété est assez grande
et comporte de nombreux lots et équipements,
ou qu’elle fait face à des difficultés (impayés, tra-
vaux, relations entre les copropriétaires).
C Bon à savoir ce que l’appellation de Contrairement à
« syndic bénévole » laisse supposer, le
copropriétaire peut être rémunéré pour
l’exercice de ses fonctions, en sus du
remboursement des frais réels éventuellement
exposés. Cette rémunération doit être
votée par l’assemblée générale (majorité de
l’article 25) et les sommes perçues déclarées
fiscalement au titre des bénéfices non
commerciaux. Le montant de
la gratification est surtout d’ordre symbolique
et ne saurait se rapprocher des honoraires
d’un syndic professionnel. Si le copropriétaire
perçoit une rémunération, il doit alors
respecter le contrat type de syndic.
La responsabilité du syndic bénévole
À l’instar d’un syndic professionnel, le syndic
bénévole engage sa responsabilité pour tous les
actes qu’il accomplit durant sa gestion : défaut de
réactivité en cas de travaux urgents, absence de
recours contre des copropriétaires débiteurs, non-
respect des délais de convocation de l’assemblée
générale, etc.
À noter toutefois que la responsabilité relative
aux fautes est appliquée moins rigoureusement à
celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui est
rémunéré.
+ Textes utiles :
. Article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965
. Article 1992 du Code civil
. Décret contrat type annexe 1 du 17 mars 1967 Guide du syndic bénévole
01.
QU’EST-CE QU’UNE COPROPRIÉTÉ ?
11
Le syndicat des copropriétaires
En pratique
FICHE PRATIQUE
Le syndicat a pour objet la conservation et l'amé-
lioration de l'immeuble ainsi que l'administration
des parties communes. Ses décisions sont prises
en assemblée générale.
Il est responsable des dommages causés aux
copropriétaires ou aux tiers (locataire, personne
extérieure à l’immeuble, etc.) ayant leur origine dans
les parties communes (infiltrations de la toiture,
dysfonctionnement d’un élément d’équipement
commun, etc.). Le syndicat peut toutefois, à son
tour, se retourner contre la personne responsable
(le constructeur dans le cas d’un immeuble neuf
par exemple).
Il est également l’employeur du personnel de la
copropriété, le syndic étant chargé, quant à lui,
de procéder aux démarches administratives (em-
bauche, déclarations fiscales, etc.).
Contrairement à une idée répandue, le gardien
n’est pas l’employé du syndic mais bien du syndicat.
L'assemblée générale a seule qualité pour fixer le
nombre et la catégorie des emplois. À ce titre, elle
peut décider de la suppression du poste de gardien,
à l’unanimité des copropriétaires si cette règle est
mentionnée dans le règlement de copropriété,
ou à la double majorité de l’article 26 dans le cas
contraire ( Cf. fiche « Les règles de majorité »
p. 34).
Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments
distincts, les copropriétaires des lots en question,
réunis en assemblée spéciale, peuvent décider à
la majorité de l'article 25 la constitution entre eux
d'un syndicat dit secondaire. Ce syndicat a pour
objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélio-
ration interne dudit bâtiment et fonctionne dans
les mêmes conditions que le syndicat principal.
Les copropriétaires participeront donc à deux as-
semblées générales, celle du syndicat principal et
celle du syndicat secondaire, chacune étant au-
tonome et pouvant désigner un syndic différent
pour la gestion de l’immeuble.
C Focus : L’abus de majorité L’abus de majorité consiste à prendre, en
assemblée générale, une décision contraire à
l’intérêt collectif ou dans l’intention de nuire :
refus de réaliser des travaux indispensables,
rejet sans motif de la demande d’un
copropriétaire souhaitant entreprendre des
travaux affectant les parties communes, et ce
alors même que ces travaux sont conformes à
la destination de l’immeuble.
+ Textes utiles :
. Articles 14 et 27 de la loi du 10 juillet 1965
. Article 31 du décret du 17 mars 1967
En résumé
La collectivité des copropriétaires constitue ce que l’on appelle le « syndicat des copropriétaires ». Il détient
sa propre personnalité juridique. Il peut, à ce titre, agir en justice.
Sa création est automatique : dès lors qu'un immeuble est divisé en lots dont la propriété est partagée entre plusieurs personnes et qu’il existe une distinction entre parties privatives et parties communes, le syndicat est créé sans qu'aucune formalité ne soit nécessaire. À noter toutefois l’obligation de procéder à l’immatriculation de la copropriété, mais cette démarche n’a pas d’incidence sur l’existence même du syndicat. Guide du syndic bénévole
01. QU’EST-CE QU’UNE COPROPRIÉTÉ ?
12
Le conseil syndical
En résumé
Le conseil syndical, organe composé de plusieurs copropriétaires élus, assiste le syndic et contrôle sa gestion.
En pratique
Désignation des membres
Le conseil syndical est composé de membres
élus par l'assemblée générale parmi les copro-
priétaires, leurs conjoints, partenaires liés par un
PACS, ascendants, descendants, etc. (art. 21 de la
loi de 1965 )
Le syndic ou ses proches, même coproprié-
taires, ne peuvent pas être membres du conseil
syndical.
C Bon à savoir À titre exceptionnel, dans le cadre d’une
gestion bénévole, le syndic ou ses proches
peuvent intégrer le conseil syndical.
Le conseil syndical a principalement un rôle d’assis-
tance. Il contrôle la gestion du syndic, notamment :
› la comptabilité du syndicat ;
› la répartition des dépenses ;
› les conditions dans lesquelles sont passés
et exécutés les marchés et contrats ;
› l’élaboration du budget prévisionnel dont
le syndic suit l'exécution.
Il peut également prendre connaissance de toutes
pièces ou documents se rapportant à la gestion
administrative de la copropriété (par exemple,
les contrats d’entretien ou les pièces justificatives
des charges de l'immeuble).
C Bon à savoir Le défaut de transmission des pièces
demandées par les membres du conseil
syndical donne lieu à une sanction pécuniaire
(15 € par jour de retard) mise à la charge
du syndic.
La consultation du conseil syndical est obligatoire :
› pour l’élaboration de l’ordre du jour
de l’assemblée générale ;
› pour la détermination du budget prévisionnel ;
›
FICHE PRATIQUE
en cas de travaux urgents.
Le conseil syndical donne son avis au syndic ou
à l'assemblée générale sur toutes les questions
concernant le syndicat pour lesquelles il est
consulté ou dont il se saisit lui-même. Il peut
prendre conseil auprès de toute personne de
son choix et demander un avis technique à un
spécialiste si nécessaire. Ces dépenses courantes
d’administration sont supportées par l’ensemble
des copropriétaires.
L’assemblée générale désigne les membres du
conseil syndical à la majorité absolue de l’article 25
- ou, à défaut, à la majorité simple de l’article 24 –
( Cf. fiche « Les règles de majorité » p. 34).
Ils sont élus pour une durée de trois ans maximum,
renouvelables.
Dans les petites copropriétés, le conseil syndical
est facultatif. ( Cf. fiche « Les petites copropriétés
et les copropriétés à deux » p. 43).
Fonctionnement et missions
C’est le règlement de copropriété ou, à défaut,
l’assemblée générale, qui fixe l’organisation et le
fonctionnement du conseil syndical, à la majorité
simple de l’article 24. Le conseil syndical désigne
son président qui peut, en cas d’empêchement
du syndic, convoquer l’assemblée générale.
Les fonctions des membres du conseil syndical ne
sont pas rémunérées. Guide du syndic bénévole
01.
QU’EST-CE QU’UNE COPROPRIÉTÉ ?
L’assemblée générale peut voter un montant des
marchés et contrats à partir duquel la consulta-
tion du conseil syndical est obligatoire. Il peut
également se voir confier des missions ou délé-
gations par l'assemblée générale pour une durée
déterminée. Lorsqu'il est autorisé à décider de
dépenses, la délégation en détermine l'objet et en
fixe le montant maximum.
Enfin, le conseil syndical a l’obligation de mettre
en concurrence les projets de contrats de syndic
en vue de sa désignation par l’assemblée générale,
celle-ci peut toutefois l’en dispenser.
Responsabilité du conseil syndical
Le conseil syndical, dépourvu de personnalité
morale, ne peut pas voir sa responsabilité engagée
et ne peut pas participer à des actions en justice.
En revanche, la responsabilité civile des conseillers
syndicaux peut être mise en jeu à titre individuel.
Toutefois, il doit annuellement rendre compte de
sa mission devant l'assemblée générale.
Absence de conseil syndical
Si les copropriétaires ne parviennent pas à élire les
membres du conseil syndical, le juge peut les dési-
gner (avec leur accord) ou constater l’impossibilité
d’instituer un conseil syndical.
L’assemblée générale peut également décider de ne
pas en instituer. Cette décision est prise à la double
majorité de l’article 26.
+ Textes utiles :
. Article 21 de la loi du 10 juillet 1975
. Articles 22 à 27 Décret du 17 mars 1967
13 Guide du syndic bénévole
01. QU’EST-CE QU’UNE COPROPRIÉTÉ ?
14
Le cas spécifique
des syndicats coopératifs
En résumé
FICHE PRATIQUE
Le syndicat coopératif constitue un type particulier de gestion de la copropriété : ce n’est plus le syndic qui assure seul cette fonction, mais le conseil syndical dans son ensemble avec un ou une présidente du conseil syndical qui agit en qualité de syndic de copropriété.
En pratique
L’assemblée générale se prononce sur l’adoption
ou l’abandon de la forme coopérative du syndi-
cat à la majorité absolue de l’article 25.
Dans le cas du syndicat coopératif, la constitution
du conseil syndical est obligatoire et c’est son
président qui assure alors les fonctions de syndic.
Un vice-président, qui supplée le syndic en cas
d'empêchement de celui-ci, peut également être
élu. En aucun cas, le syndic et le vice-président
ne peuvent conserver leurs fonctions s’ils ne sont
plus membres du conseil syndical.
En parallèle, l’assemblée générale doit désigner,
à la majorité simple de l’article 24, une ou plu-
sieurs personnes qualifiées, copropriétaires ou
non, chargées d’assurer le contrôle des comptes
du syndicat. Cette mission peut ainsi être confiée
à un expert-comptable ou à un commissaire aux
comptes. Dans tous les cas, la personne désignée
doit rendre compte de sa mission lors de chaque
assemblée générale.
B Attention ! Si le contrôle des comptes est confié à un
copropriétaire, son mandat ne peut excéder
trois ans renouvelables et ne donne pas lieu
à rémunération. Par ailleurs, le copropriétaire
ne doit avoir aucun lien avec un membre
du conseil syndical (ascendant, descendant,
conjoint ou partenaire lié par un PACS).
Le syndic peut se faire assister par toute personne
de son choix pour l’accomplissement de sa mission.
Il peut également faire appel à un prestataire
extérieur (pour la tenue de la comptabilité, par
exemple).
À noter que tous les documents établis concer-
nant la copropriété (contrats, etc.) doivent préci-
ser la forme coopérative du syndicat.
Ce dispositif est intéressant lorsque plusieurs co-
propriétaires sont prêts à s’impliquer dans la ges-
tion de l’immeuble. Tout ne repose donc pas sur
une seule personne, le syndic, mais sur un collec-
tif, le conseil syndical. À charge pour ses membres
de s’organiser en fonction de leurs disponibilités
et compétences (travaux, comptabilité, etc.) dans
le suivi des dossiers.
+ Textes utiles :
. Article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965
. Articles 27, 40 à 42-2 du décret du 17 mars 1967 Guide du syndic bénévole
01.
QU’EST-CE QU’UNE COPROPRIÉTÉ ?
15
Les parties privatives et communes
dans la copropriété
En résumé
Le règlement de copropriété de l'immeuble définit les parties communes et les parties privatives. Il détermine leur destination ainsi que les conditions de leur usage.
La loi du 10 juillet 1965 précise que les parties privatives sont celles réservées à l'usage exclusif des copropriétaires (et sont la propriété exclusive de ceux-ci). Les parties communes sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous ou de certains copropriétaires. Dans le silence du règlement de copropriété ou en cas de contradiction entre plusieurs actes, certains éléments sont réputés être des parties communes (sols, cours, voies d’accès, etc.).
En pratique
Distinction entre parties privatives
et communes
Chaque copropriétaire dispose de parties privatives
et d’une quote-part de parties communes appelées :
tantièmes de copropriété.
Certains règlements prévoient, par exemple, que
les balcons et les fenêtres, ou encore les boîtes
aux lettres, sont des parties communes, alors que
d'autres les considèrent comme des parties priva-
tives.
• Parties privatives
La loi du 10 juillet 1965 ne donne pas de liste des
parties privatives.
Dans la pratique, et en général au sein des règle-
ments de copropriété, entrent dans la catégorie
des parties privatives :
› l’intérieur des appartements, y compris
la porte palière, les fenêtres, les volets et
les persiennes ;
› les cloisons intérieures qui ne font pas partie
du gros œuvre ;
› les revêtements des sols (parquet, moquette,
carrelage, etc.) et des murs (enduits, peinture,
papiers peints) ;
› les équipements intérieurs (baignoire, lavabo,
robinets, radiateurs, etc.)
› les caves, greniers et emplacements
de garage.
• Parties communes
Ce sont les parties de l’immeuble destinées à
l’usage de tous les copropriétaires ou de certains
d’entre eux. Sauf clause contraire dans le règle-
ment de copropriété ou silence de ce dernier, sont
présumées être des parties communes :
› le sol, les cours, parcs et jardins et voies d’accès ;
› le gros œuvre des bâtiments ;
› les éléments d’équipements communs
(ex. : ascenseur) ;
› les locaux des services communs (ex. : local
à poubelles ) ;
› les canalisations collectives même si elles
traversent des locaux privatifs ;
› les passages, couloirs et corridors.
Le cas particulier des parties
communes à jouissance exclusive
Le règlement de copropriété peut prévoir que cer-
taines parties communes seront réservées à l’usage
exclusif d’un lot. On parle alors de jouissance ex-
clusive et privative sur une partie commune. Il
peut s’agir, par exemple :
› des terrasses et balcons ;
› des jardinets ;
› des combles ;
›
FICHE PRATIQUE
d’une cour intérieure.
• • • Guide du syndic bénévole
01. QU’EST-CE QU’UNE COPROPRIÉTÉ ?
16
C Bon à savoir Il s’agit seulement d’un droit de jouissance,
et non d’un droit de propriété (exemple : un
jardin qui serait accessible seulement depuis
l’appartement du copropriétaire).
Le bénéficiaire de la jouissance exclusive
doit assurer l’entretien de cette partie, mais
les gros travaux sont à la charge du syndicat
des copropriétaires, sauf clause contraire du
règlement de copropriété.
Droits et obligations du copropriétaire
• Parties privatives
Le copropriétaire a une liberté de jouissance et d’utili-
sation de ses parties privatives, sous réserve de ne pas
porter atteinte aux droits des autres copropriétaires,
ni à la destination de l’immeuble.
L’intérieur d’un logement comporte des parties
privatives des parties communes (exemple : un
mur porteur).
En principe, il n’a pas besoin d’obtenir une au-
torisation de l’assemblée générale pour réaliser
des travaux. Cependant, le règlement de copro-
priété peut prévoir des dispositions particulières
(clauses d’harmonie, obligation d’obtenir une
autorisation pour poser certains revêtements de
sol, etc.).
C Bon à savoir Même si le règlement de copropriété indique
que la porte palière est une partie privative,
il peut également prévoir une clause
d’harmonie, suivant laquelle les portes
et les fenêtres doivent être parfaitement
identiques. De même, le changement
d’éléments extérieurs devra respecter les
règles d’urbanisme (exemple : les fenêtres).
• Parties communes
Les décisions relatives aux travaux, aux modifications
et aux cessions des parties communes sont impérati-
vement prises en assemblée générale.
À défaut, l’assemblée générale pourra ratifier les
travaux a posteriori. Dans le cas contraire, le syndic
pourra réclamer la remise en l’état.
Les charges de copropriété permettent d’assurer
la conservation (réparation, réfection de la toiture,
ravalement, etc.), l'entretien (le ménage) et l'admi-
nistration des parties communes (honoraires du
syndic, etc.). L’ensemble des copropriétaires parti-
cipe aux dépenses relatives aux parties communes
de l’immeuble.
Cela signifie, par exemple, que le propriétaire
d'un garage doit tout de même payer sa quote-
part des travaux de ravalement de l'immeuble
( Cf. fiche « Les appels de charges » p. 48).
Dans certaines copropriétés, il existe des parties
communes spéciales qui sont affectées à l’usage
ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires (une
cage d’escaliers dans un immeuble ayant plu-
sieurs entrées). Dans ce cas, une grille de répar-
tition des charges spécifiques est prévue dans le
règlement de copropriété.
+ Textes utiles :
. Article 1 à 6 de la loi du 10 juillet 1965
. Articles 6-2 à 6-4 de la loi du 10 juillet 1965
. Article 8 de la loi du 10 juillet 1965 Guide du syndic bénévole
01.
QU’EST-CE QU’UNE COPROPRIÉTÉ ?
17 Guide du syndic bénévole
02. LES RÈGLES DE FONCTIONNEMENT D'UNE COPROPRIÉTÉ
18
02.
LES RÈGLES
DE FONCTIONNEMENT
D'UNE COPROPRIÉTÉ Guide du syndic bénévole
02. LES RÈGLES DE FONCTIONNEMENT D'UNE COPROPRIÉTÉ
19
Le règlement de copropriété
En résumé
Établi dès la création de la copropriété, il contient les règles de fonctionnement de l’immeuble et organise la vie collective.
En pratique
Contenu du règlement de copropriété
Il précise les droits et les obligations de chaque
copropriétaire et les règles de fonctionnement
de l‘immeuble. Par exemple, il indique le nombre
maximal de propriétaires pouvant être membres
du conseil syndical ou les conditions particulières
de convocation à l’assemblée générale. Il com-
porte des informations sur :
› les parties privatives et les parties communes,
leur destination (habitation et/ou professionnelle,
commerciale), leurs conditions d'utilisation
(interdiction d’exercer certaines activités ou
de faire des travaux à certaines heures, etc.)
› les modalités de répartition des charges.
Ce document de référence des copropriétaires
est consulté, par exemple, en cas de travaux.
C Bon à savoir Pour connaître la numérotation des lots,
les tantièmes ou les charges de chaque lot,
il faut consulter l’état descriptif de division
qui peut être annexé au règlement de
copropriété.
Élaboration et modification
Le règlement de copropriété est rédigé par un pro-
fessionnel (notaire, géomètre-expert, avocat, etc.)
au moment de la construction de la copropriété ou
au moment de sa division en lots.
Il est établi en tenant compte de la configuration
et des particularités de la copropriété comme
le nombre d’étages, l’existence d’équipements
communs, la pluralité de bâtiments ou l’apparte-
nance à un autre ensemble immobilier (un lotis-
sements par exemple).
FICHE PRATIQUE
Cf. fiche « Les parties privatives et
communes dans la copropriété » p. 15 ;
Le règlement et toutes ses modifications ulté-
rieures sont publiés par un notaire au service
de la publicité foncière afin de les rendre oppo-
sables à tous.
Pour modifier le règlement de copropriété, une
décision favorable des copropriétaires lors de
l’assemblée générale est nécessaire.
Si la copropriété n’a pas de règlement de copro-
priété, le syndicat doit voter son établissement
par un vote à la double majorité de l’article 26.
Accès au règlement
Le règlement de copropriété est remis au moment
de la vente à l’acquéreur. Il peut éventuellement
être disponible sur l’extranet s’il existe ( Cf. fiche
« L'obligation de communication du syndic » p. 73).
Respect des dispositions
Le syndic assure le respect des dispositions du rè-
glement de copropriété par les occupants de l’im-
meuble, qu’ils soient locataires ou copropriétaires.
+ Textes utiles :
. Articles 8 et 10 de la loi du 10 juillet 1965
. Articles 1 à 3 du décret du 17 mars 1967 Guide du syndic bénévole
03. L'IDENTIFICATION DES LOTS D'UNE COPROPRIÉTÉ
20
03.
L'IDENTIFICATION
DES LOTS D'UNE
COPROPRIÉTÉ Guide du syndic bénévole
03. L'IDENTIFICATION DES LOTS D'UNE COPROPRIÉTÉ
FICHE PRATIQUE
21
L’état descriptif de division
En résumé
L’état descriptif de division (EDD) est le document qui permet d’identifier tous les lots de la copropriété au regard de la publicité foncière. Il est généralement compris dans le règlement de copropriété mais ce dernier doit alors être rédigé de façon à éviter toute confusion entre ces deux documents.
En pratique
Contenu de l’état descriptif de division
L'état descriptif de division doit identifier l'im-
meuble auquel il s'applique et opérer une division
en lots. À ce titre, on entend par « lot » toute par-
tie de l’immeuble sur laquelle peuvent s’exercer
des droits de propriété. Il peut ainsi s’agir d’un lo-
gement, mais également d’un local commercial,
de la loge du gardien et de son logement de fonc-
tion, d’une chambre de service, d’une cave, d’un
grenier, d’un emplacement de stationnement pri-
vatif, etc. Chaque lot est numéroté et localisé par
un plan ou un croquis si nécessaire.
L’EDD doit obligatoirement être résumé dans
un tableau comportant plusieurs colonnes :
› le numéro des lots, classés dans l’ordre
croissant ;
› le bâtiment ;
› la cage d’escalier ;
› l’étage ;
› la nature du lot ;
› la quote-part des parties communes.
Modalités de modification
L’état descriptif de division peut être modifié par :
› une réunion de lots (par exemple, deux
appartements réunis en un seul lot) :
cette réunion de lots est à la demande
du copropriétaire, donc à sa charge, et
ne nécessite pas de décision d’assemblée
générale (sauf en cas d’atteinte des parties
communes, par exemple s'agissant de murs
porteurs) mais un point d’information ;
› la division de lots (par exemple, la
transformation d’un logement en deux
logements) : cette division ne requiert
aucune autorisation sous condition de
ne pas porter atteinte à la destination
de l’immeuble ni aux droits des autres
copropriétaires. L’assemblée générale vote
à la majorité 24 la nouvelle répartition des
tantièmes de chacun des nouveaux lots ;
› le rachat des parties communes (combles,
bout de palier, loge, etc.) : le projet est soumis
à l’assemblée générale et donne lieu à deux
votes, l’un relatif au principe d’aliénation
et l’autre sur le projet modificatif de l’état
descriptif de division. Si l’aliénation des parties
communes porte atteinte à la destination de
l’immeuble, la décision est prise à l’unanimité ;
sinon le vote se fait à la majorité 26 ;
› le changement d’affectation : celui-ci
ne doit pas porter atteinte aux droits
des copropriétaires, peut nécessiter une
autorisation préalable des collectivités et doit
être validé à l’unanimité si le changement est
contraire à la destination de l’immeuble.
L'acte modificatif doit également être résumé dans
un tableau, mais limité aux seuls lots concernés.
Par ailleurs, ce tableau doit comprendre une co-
lonne supplémentaire afin d’indiquer en regard de
chaque lot nouveau, les numéros des lots modifiés
dont ils sont issus.
Surface habitable et loi Carrez : quelle
différence ?
Les tantièmes de copropriété figurant dans l’état
descriptif de division (EDD) sont calculés en fonc-
tion, notamment, de la superficie de chaque lot. Il
existe trois notions de surface distinctes : la surface
habitable, la surface Carrez et la surface de plancher.
Le géomètre-expert retient souvent la surface
utile : il s’agit de la superficie habitable à laquelle
on ajoute les superficies annexes comme notam-
ment les greniers, les sous-sols, les superficies
extérieures, avec une pondération selon la consis-
tance, la nature et les qualités intrinsèques du lot.
La surface habitable doit être mentionnée dans
• • • Guide du syndic bénévole
03. L'IDENTIFICATION DES LOTS D'UNE COPROPRIÉTÉ
un bail lorsque le bien est loué en résidence prin-
cipale, ainsi que dans un acte de vente. Il s’agit de
la surface de plancher construite après déduction
des surfaces occupées par :
22
› les murs ;
› les cloisons ;
› les marches et les cages d'escalier ;
› les gaines ;
› les embrasures de portes et de fenêtres.
Elle ne tient pas compte de la superficie :
› des combles non aménagés ;
› des caves, des sous-sols, des remises et des
garages ;
› des terrasses, des loggias et des balcons ;
› des séchoirs extérieurs au logement ;
› des vérandas et des locaux d’une hauteur
inférieure à 1,80 m.
La surface Carrez doit être indiquée dans l’acte de
vente d’un lot uniquement en copropriété.
Cette surface reprend la surface habitable avec
l’exclusion de certains lots. Il s’agit :
› des caves ;
› des garages ;
› des emplacements de stationnement (même
s’il s’agit d’un lot ou d’une partie d’un lot) ;
› des lots de petite taille (moins de 8 m²).
En revanche, la surface Carrez intègre les combles
aménagés ou non, les greniers, les réserves, les re-
mises et les vérandas si leur hauteur sous plafond
est d’au moins 1,80 m.
Quant à la surface de plancher, elle est utilisée
pour connaître l’autorisation d’urbanisme requise.
Il s’agit de la somme des surfaces closes et cou-
vertes, sous une hauteur de plafond supérieure
à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des fa-
çades du bâtiment après déduction des surfaces
suivantes :
› vides et trémies afférentes aux escaliers et
ascenseurs ;
› locaux techniques nécessaires au
fonctionnement d'un groupe de bâtiments
ou d'un immeuble ;
› stationnement des véhicules motorisés ou
non, y compris les rampes d'accès et les aires
de manœuvre ;
› combles non aménageables pour
l'habitation ou pour des activités à caractère
professionnel, artisanal, industriel ou
commercial ;
› caves ou celliers, annexes à des logements,
dès lors que ces locaux sont desservis
uniquement par une partie commune.
Une déduction de 10 % est appliquée aux surfaces
de planchers, déterminées dans les conditions pré-
cédentes, lorsque les logements sont desservis par
des parties communes intérieures.
+ Textes utiles
. Articles 2 et 3 du décret du 17 mars 1967
. Articles 71-1 à 71-13 du décret n° 55-1350 du
14 octobre 1955 pour l'application du décret
n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de
la publicité foncière
. Article 4-1 et suivants du décret du 17 mars 1967
. Article R.156-1 du Code de la construction et de
l’habitation
. Article R.111-22 du Code de l’urbanisme Guide du syndic bénévole
03. L'IDENTIFICATION DES LOTS D'UNE COPROPRIÉTÉ
23 Guide du syndic bénévole
04. L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE (AG)
24
04.
L’ASSEMBLÉE
GÉNÉRALE Guide du syndic bénévole
04.
L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE (AG)
25
Planning d'organisation
d'une assemblée générale
En résumé
L’assemblée générale (AG) est le lieu pour décider des travaux et des orientations que les coproprié- taires souhaitent pour leur immeuble. Elle se réunit une fois par an et peut être convoquée de façon extraordinaire si la vie de la copropriété le nécessite.
AFFICHAGE
DE LA DATE DE L'AG
DANS LES PARTIES
COMMUNES
ENVOI
DES QUESTIONS
À L'ORDRE DU JOUR
(LRAR OU LRE)
ÉTABLISSEMENT DE
L'ORDRE DU JOUR
ENVOI DES
CONVOCATIONS
TENUE
DE L'AG
TRANSMISSION
DU PV D'AG AUX
COPROPRIÉTAIRES
CONTESTATION
DE L'AG OU D'UNE
RÉSOLUTION VOTÉE
• Dans un délai raisonnable avant la tenue de l'AG
• Le syndic doit également rappeler aux copropriétaires
qu'ils ont la possibilité d'inscrire une question à l'ordre
du jour
• Le plus tôt possible (dans un délai raisonnable
avant l'envoi des convocations par le syndic)
• L'ordre du jour est établi par le syndic en concertation
avec le conseil syndical
• 21 jours au minimum avant la tenue de l'AG
• Envoi par LRAR ou LRE
(avec accord des copropriétaires)
• Jour J
• Les résolutions portées à l'ordre du jour de l'AG
font chacune l'objet d'un vote par les copropriétaires
• Un mois maximum après l'AG
• Envoi par LRAR ou LRE aux copropriétaires opposants
ou défaillants
• Deux mois maximum après la notification du PV d'AG
FICHE PRATIQUE Guide du syndic bénévole
04. L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE (AG)
26
Élaborer
l'ordre du jour
En résumé
C’est à l’occasion de l’assemblée générale que toutes les décisions concernant la copropriété vont être prises : désignation du syndic, vote du budget prévisionnel, réalisation de travaux, etc. Son caractère annuel rend nécessaire la préparation de cet événement afin d'éviter un oubli qui obligerait à convoquer une nouvelle assemblée en cours d'exercice.
En pratique
L’ordre du jour est obligatoirement élaboré en
collaboration avec le conseil syndical. Par ailleurs,
certaines résolutions doivent être inscrites car
elles impactent la validité même de l’assemblée
générale ou sont indispensables à la gestion de
l’immeuble.
Ainsi, l’ordre du jour doit prévoir, a minima, les
points suivants :
› désignation du président de séance
(majorité de l'article 24) ;
› désignation des scrutateurs
(maj. art. 24) ;
› désignation du secrétaire de séance
(maj. art. 24) ;
› approbation des comptes de l’exercice clos
(maj. art. 24) ;
› vote du budget prévisionnel pour l’année à
venir et la suivante (maj. art. 24) ;
› si son mandat est arrivé à terme, élection
du syndic (maj. art. 25) ;
› si leur mandat est arrivé à terme, élection
des conseillers syndicaux (maj. art. 25) ;
› fixation des montants des marchés et contrats
à partir desquels la saisine préalable du conseil
syndical et une mise en concurrence sont
obligatoires (maj. art. 25) ;
› taux de cotisation du fonds de travaux
(maj. art. 25).
L’élaboration de l’ordre du jour est également
le moment de s‘interroger sur la gestion de l’im-
meuble :
› élaboration d'un diagnostic technique global ;
›
FICHE PRATIQUE
adoption d'un plan pluriannuel de travaux, etc.
Si les réflexions ne sont pas très avancées, l’assem-
blée générale sera l’occasion d’en débattre et d’y
sensibiliser les copropriétaires.
D’autres résolutions peuvent être nécessaires selon
le contexte : autorisation conférée au syndic d’agir
en justice, modification du règlement de copro-
priété, mandat délivré au conseil syndical, etc.
Enfin, l’ordre du jour devra reprendre les de-
mandes d’inscription de résolutions sollicitées en
cours d’année par les copropriétaires.
B Attention ! Il est indispensable de bien réfléchir à l’ordre
du jour. En effet, l’assemblée générale ne peut
prendre de décisions valides que sur les points
qui y sont inscrits. Il est donc impossible de
rajouter une résolution en séance.
+ Textes utiles :
. Article 21 de la loi du 10 juillet 1965
. Articles 10, 11, 13, 15, 26 et 55 du décret
du 17 mars 1967 Guide du syndic bénévole
04.
L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE (AG)
27
L’inscription d’une question
complémentaire à l’ordre du jour
En résumé
FICHE PRATIQUE
Un ou plusieurs copropriétaires ou le conseil syndical peuvent, à tout moment, demander au syndic de porter une ou plusieurs questions à l'ordre du jour de l'AG. Le syndic doit obligatoirement les inscrire.
En pratique
La demande d’inscription doit impérativement
se faire par lettre recommandée avec avis de ré-
ception (LRAR). Elle doit être réceptionnée dans
un délai raisonnable avant l’envoi des convocations
par le syndic et être accompagnée de tous les do-
cuments nécessaires à l’information des coproprié-
taires et à la validité de la décision (devis, plan des
travaux envisagés, etc.).
Si compte tenu de la date de réception de la de-
mande d’inscription à l’ordre du jour par LRAR, la
ou les questions ne peuvent être inscrites à cette
AG, le syndic les reportera à l'AG suivante.
Chaque question doit être précise et rédigée de
façon à pouvoir donner lieu à un vote positif ou
négatif.
C Bon à savoir Le syndic n’est pas juge de l’opportunité des
questions. Il doit les inscrire obligatoirement
en AG. Toutefois, il n’est pas tenu de rédiger
et de reformuler les propositions qui lui
sont soumises. L’absence d’inscription de la
résolution demandée n’affecte pas la validité
de l’assemblée générale sauf si elle est en
relation étroite avec les autres résolutions
inscrites à l’ordre du jour (refus du syndic de
joindre à la convocation un devis). Dans tous
les cas, le syndic engage sa responsabilité s’il
n’inscrit pas une résolution communiquée
dans un délai raisonnable.
+ Textes utiles :
. Article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965
. Articles 10, 10-1, 10-2, 10-3 du décret
du 17 mars 1967 Guide du syndic bénévole
04. L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE (AG)
28
La convocation à l'assemblée
générale de copropriété
En résumé
La convocation est le document par lequel chaque copropriétaire est convié à participer à l’assemblée générale (AG).
En pratique
Convocation de l'AG
Le syndic est tenu de convoquer une AG au moins
une fois par an. Il s’agit de l’AG dite « ordinaire ».
D’autres AG dites « extraordinaires » ou spéciales
peuvent également être tenues, si le syndic le juge
nécessaire ou lorsque le conseil syndical ou un ou
plusieurs copropriétaires (représentant au moins
un quart des voix de tous les copropriétaires) en
font la demande.
Un copropriétaire peut également solliciter la tenue
d’une AG à ses frais, afin d’évoquer une ou plusieurs
questions relatives à ses droits et obligations (auto-
risation conférée au copropriétaire de réaliser des
travaux affectant les parties communes ou l'aspect
extérieur de l'immeuble par exemple). Le forma-
lisme de cette demande et de l’organisation de l’AG
qui en découle sont strictement encadrés.
Lorsque le syndic ne procède pas à la convocation
de l’AG, elle peut être effectuée après une mise en
demeure restée sans réponse pendant 8 jours :
› par le président du conseil syndical ;
› en l’absence de conseil syndical ou en cas
d’inaction de celui-ci par tout copropriétaire.
Les délais
La convocation doit être adressée à chaque copro-
priétaire, sauf urgence, dans un délai d’au moins
21 jours avant la tenue de l'AG, soit :
› par LRAR ;
› par lettre recommandée électronique, avec
l’accord écrit du copropriétaire destinataire ;
› par remise en main propre contre
émargement ou récépissé.
ENVOI DE LA
CONVOCATION
À L'ASSEMBLÉE
GÉNÉRALE
mercredi
1 er juin
PREMIÈRE
PRÉSENTATION
DE LA LETTRE
RECOMMANDÉE
AU DOMICILE DU
DESTINATAIRE DÉBUT DU DÉLAI
ASSEMBLÉE
GÉNÉRALE POSSIBLE
À COMPTER DU
jeudi
2 juin
vendredi
3 juin
(00h01)
vendredi
24 juin
J+1 Délai de 21 jours francs
FICHE PRATIQUE Guide du syndic bénévole
04.
L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE (AG)
29
C Bon à savoir Le délai entre la convocation et la tenue
de l’AG commence à courir le lendemain
de la première présentation de la lettre
recommandée au domicile du destinataire.
Pour la notification par voie électronique,
il court à partir du lendemain de l'envoi
au destinataire et pour la remise en main
propre le jour de la remise. Le règlement de
copropriété peut prévoir un délai plus long.
Le contenu de la convocation à l'AG :
La convocation doit mentionner :
› le lieu, la date et l'heure de la réunion
de l'assemblée ;
› l’ordre du jour, précisant chacune des
questions soumises à la délibération de l'AG ;
› l'indication du lieu et de la ou des dates
de consultation des pièces justificatives
des charges (jour et heure).
B Attention ! Tout copropriétaire peut, entre la convocation
de l’assemblée générale et la tenue effective
de celle-ci, demander à pouvoir contrôler
les pièces justificatives relatives à la tenue
des comptes.
C Bon à savoir L’AG a lieu dans la commune où se situe
la copropriété mais le règlement de
copropriété peut prévoir d’autres règles.
Doivent être joints à la convocation :
› un formulaire de vote par correspondance
respectant un modèle type ;
› toutes les pièces permettant aux
copropriétaires d’apprécier la portée des
décisions qui seront prises. Elles font l'objet
d'une liste réglementée (les annexes du
budget prévisionnel, le projet d'état individuel
de répartition des comptes de chaque
copropriétaire, par exemple).
Certaines de ces pièces sont nécessaires à la validi-
té de la décision prise, à défaut de quoi elle pourrait
être remise en cause (les projets de contrat ou de
devis pour la réalisation de travaux, par exemple),
tandis que d'autres ne sont transmises qu’à titre in-
formatif aux copropriétaires (le rapport d'activité
du conseil syndical par exemple).
C Bon à savoir Les annexes comptables jointes à la convo-
cation à l’AG doivent être conformes
à un modèle type.
+ Textes utiles :
. Article 17 de la loi du 10 juillet 1965
. Articles 8, 11, 50 du décret du 17 mars 1967
. Décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif
aux comptes du syndicat des copropriétaires Guide du syndic bénévole
04. L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE (AG)
30
Le déroulement de l’assemblée
générale de copropriété
En résumé
Le déroulement de l'assemblée générale (AG) suit plusieurs étapes, de la signature de la feuille de présence à la rédaction du procès-verbal (PV).
En pratique
C Bon à savoir Pour connaître le nombre de voix dont
chacun dispose lors de l’assemblée générale,
consultez le règlement de copropriété
ou l’état descriptif de division en vous
reportant aux tantièmes de chacun des lots.
FICHE PRATIQUE
Signature de la feuille de présence
Elle est établie par le syndic sous forme papier
ou électronique et signée par chacune des per-
sonnes présentes physiquement au début de
l’AG. Elle mentionne les copropriétaires ayant
participé à distance.
Elle indique le nom, le domicile et les tantièmes
de chaque copropriétaire.
La feuille de présence constitue une pièce an-
nexe du procès-verbal. Elle est communicable à
tous les copropriétaires qui en font la demande.
La feuille de présence devra ainsi distinguer se-
lon que le copropriétaire est présent physique-
ment ou représenté ou qu’il participe à l’AG à
distance.
Répartition des pouvoirs reçus par
le syndic
Le syndic qui reçoit des mandats en blanc doit
les remettre, en début de réunion, au président
du conseil syndical, ou à défaut à un membre du
conseil syndical, afin qu'il désigne un mandataire.
À défaut de conseil syndical ou en l’absence de
conseillers syndicaux, les mandats sont remis
au président de séance, à charge pour lui de les
distribuer ( Cf. fiche « Le mandat en assemblée
générale » p. 32).
Désignation du président de séance
et des scrutateurs
Au début de la réunion, les copropriétaires
désignent, à la majorité simple de l’article 24, le
président de séance et les éventuels scrutateurs
(qui s'assurent du bon déroulement du vote).
Pendant l’AG, le secrétariat est assuré de plein
droit par le syndic mais rien n’interdit de désigner
un copropriétaire à ce poste.
Vote des copropriétaires
Les copropriétaires se prononcent sur les points
inscrits à l’ordre du jour par un vote, « POUR » ou
« CONTRE » ou « ABSTENTION ».
Chaque copropriétaire a un nombre de voix qui
correspond à ses tantièmes. Pour que la résolution
soit adoptée, elle doit recueillir une majorité en
fonction de l’objet du vote ( Cf. fiche « Les règles
de majorité » p. 34).
Le procès-verbal de l’AG
Le secrétaire rédige le PV de séance qui constate
les décisions prises en AG. ( Cf. fiche « Dresser
un procès-verbal d’assemblée générale » p. 39).
Le PV est authentifié par la signature du président
de séance, du secrétaire et du ou des scrutateurs
le cas échéant. Il est signé à la fin de la réunion ou
au plus tard dans les 8 jours suivants.
C Bon à savoir Les procès-verbaux sont consignés dans
un registre conservé par le syndic ( Cf. fiche
« L'archivage » p. 59). Guide du syndic bénévole
04.
L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE (AG)
31
Après l’AG
Le syndic notifie les décisions de l'AG dans le mois
qui suit sa tenue. Dès lors qu’un copropriétaire
s’est opposé à une résolution adoptée ou
était absent et non représenté à l’AG, cette
notification est faite par lettre recommandée
avec avis de réception ou électronique (sous
réserve de l’accord écrit du copropriétaire).
Le syndic adresse également le procès-verbal par
lettre simple à tous les autres copropriétaires.
La contestation
Les copropriétaires qui se sont opposés à une
ou plusieurs résolutions de l’AG et les coproprié-
taires absents peuvent contester les décisions de
l'AG dans un délai de deux mois à compter de
la notification du procès-verbal d’AG devant le
tribunal judiciaire.
Il faudra démontrer que les règles légales d'orga-
nisation, de fonctionnement et de prise de déci-
sions de l'AG n'ont pas été respectées ( Cf. fiche
« L'exécution ou la contestation des résolutions de
l'assemblée générale » p. 40).
L’information des occupants
Les décisions prises par l’AG doivent être affi-
chées dans les parties communes lorsque ces dé-
cisions ont des conséquences sur les conditions
d’occupation de l’immeuble ou sur les charges
(par exemple, des coupures d’eau à l’occasion de
travaux sur les canalisations).
Cette information est assurée par le syndic
auprès de tous les occupants de la copropriété
(bailleurs, locataires, propriétaires occupants,
etc.) dans les trois mois après la tenue de l’AG
( Cf. fiche « L'obligation de communication du
syndic » p. 73).
+ Textes utiles :
. Article 22 de la loi du 10 juillet 1965
. Articles 9 et suivants du décret du 27 mars 1967 Guide du syndic bénévole
04. L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE (AG)
32
Le mandat en assemblée générale
En résumé
Le mandat est l’acte par lequel un copropriétaire, le mandant, demande à une personne, le mandataire, de le représenter lors de la prochaine assemblée générale.
En pratique
Les différents mandats
Le mandat peut être simple ou impératif, nominatif
ou en blanc :
› mandat simple : le mandat ne comporte
aucune consigne de vote. Cela ne signifie pas
tacitement qu’il approuve chaque résolution,
le mandataire pouvant voter comme bon lui
semble ;
› mandat impératif : le mandat comprend
des consignes de vote précises sur une ou
plusieurs résolutions (POUR l’approbation des
comptes, CONTRE l’élection du syndic, etc.).
En principe, le mandataire doit les respecter
sauf si l’évolution des débats justifie un
changement de position. Le syndic ne peut
pas exiger du mandataire qu’il respecte les
consignes de vote du mandant ;
› mandat nominatif : le mandant a expressément
désigné son mandataire (M. ou Mme X) ;
› mandat en blanc : le mandant n’a pas désigné
de mandataire. Dans ce cas, le syndic remet
ce mandat avant le commencement de
l’assemblée générale au président du conseil
syndical, ou à défaut à un membre du conseil
syndical, qui se chargera ensuite de désigner
un mandataire. En leur absence ou à défaut
de conseil syndical, le syndic remet
ce mandat au président de séance désigné
par l'assemblée générale.
B Attention ! Le mandat doit toujours être fait par écrit
et comporter l’identité du mandant ainsi
que la date de l’assemblée générale, sauf
dans le cas du mandat en blanc.
Le choix du mandataire
Toute personne peut représenter un coproprié-
taire en assemblée générale. Il peut s’agir d’un
copropriétaire, d’un locataire, d’un ami n’habitant pas
la résidence, d’un membre de la famille (ascendants,
descendants majeurs, etc.). Cependant, il est inter-
dit de donner un mandat aux personnes suivantes :
› le syndic, son conjoint, le partenaire lié
à lui par un Pacte civil de solidarité (PACS), et
son concubin ;
› les ascendants et descendants du syndic ainsi
que ceux de son conjoint ou du partenaire lié
à lui par un PACS ou son concubin ;
› les préposés du syndic, leur conjoint,
le partenaire lié à eux par un PACS,
et leur concubin ;
›
FICHE PRATIQUE
les ascendants et descendants des préposés
du syndic ainsi que ceux de leur conjoint,
du partenaire lié à eux par un PACS,
et de leur concubin.
La limitation du nombre de mandats
Afin d'éviter qu'une seule personne n'influe
démesurément sur le déroulement de l'AG, le
mandataire qui reçoit quatre pouvoirs ou plus
ne peut pas représenter plus de 10 % des voix du
syndicat. En revanche, cela est particulièrement
utile dans les petites copropriétés où le seuil est
vite atteint, une personne qui détient trois man-
dats ou moins peut représenter 10 % des voix du
syndicat ou plus.
C Bon à savoir Le nombre de mandats et le seuil de 10 %
s’apprécient par personne. Pour un couple,
chacun peut donc recevoir à titre individuel
trois mandats sans que l’on n’ait à vérifier
si le seuil de 10 % est dépassé ou non.
+ Textes utiles :
. Article 22 de la loi du 10 juillet 1965
. Article 15-1 du décret du 17 mars 1967 Guide du syndic bénévole
04.
L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE (AG)
33
Le vote par correspondance
En résumé
Chaque copropriétaire peut participer à l’assemblée générale en votant par correspondance. L’intéressé envoie au syndic un formulaire prérempli reprenant l’ensemble des résolutions, où il est indiqué, pour chacune d’elle, si le copropriétaire vote POUR, CONTRE ou ABSTENTION.
IDENTIFICATION
DE L’OBJET QUESTIONS POUR* CONTRE* ABSTENTION*
Vote du budget
prévisionnel
L’assemblée générale, après en avoir
délibéré, adopte le budget prévisionnel
de l’exercice .... pour un montant de .... €
* Cocher la case correspondante.
En pratique
Les règles du vote par correspondance
Le formulaire de vote est obligatoirement joint à la
convocation de l’assemblée générale. Il doit être
conforme à un modèle défini par arrêté ministériel. Le
copropriétaire qui entend voter par correspondance
doit faire parvenir son formulaire au moins trois jours
francs avant la date de l’assemblée générale. Le délai
franc s’entend comme un délai comprenant l’écoule-
ment d’une journée entière de 0 h à 24 h. Le premier
jour n’est donc pas pris en compte. Par conséquent, si
l’assemblée générale se tient un vendredi :
› premier jour franc : jeudi ;
› deuxième jour franc : mercredi ;
› troisième jour franc : mardi.
Il faudra donc, dans notre exemple, que le syndic
le reçoive lundi. On peut établir le tableau sui-
vant concernant la date limite de réception du
formulaire, selon le jour de tenue de l’assemblée
générale :
FICHE PRATIQUE
JOUR
DE L’ASSEMBLÉE
GÉNÉRALE
JOUR LIMITE
DE RÉCEPTION DES VOTES
PAR CORRESPONDANCE
Lundi Jeudi
Mardi Vendredi
Mercredi Samedi
Jeudi Dimanche
Vendredi Lundi
Samedi Mardi
Dimanche Mercredi
Sachant que le service de distribution du cour-
rier ne fonctionne pas le dimanche, il convient
d’anticiper et d’envoyer le formulaire un peu
plus tôt afin que le syndic puisse le réceptionner.
Le formulaire de vote n’est pas pris en compte
si le copropriétaire assiste finalement à l’assem-
blée générale ou s’y fait représenter.
C Bon à savoir La date à prendre en compte est celle
de la réception effective du formulaire par
le syndic. En revanche, lorsque le formulaire
est transmis par courriel, la date de
réception est présumée être celle de l’envoi.
B Attention ! En aucun cas le copropriétaire ne doit
modifier la rédaction des résolutions
dans le formulaire, sous peine de voir
son vote écarté. De même, si l’assemblée
générale amende les résolutions lors
des débats, le copropriétaire qui aura voté
en faveur de la résolution en question sera
assimilé à un défaillant. Son vote ne sera
donc pas pris en compte.
+ Textes utiles :
. Arrêté du 2 juillet 2020 (NOR : JUSC2016025A)
. Article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965
. Articles 9, 9 bis et 14-1 du décret du 17 mars 1967 Guide du syndic bénévole
04. L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE (AG)
34
Les règles de majorité
En résumé
L’assemblée générale est l’organe délibérant du syndicat des copropriétaires. C’est elle qui décide de la désignation du syndic et des conseillers syndicaux, du vote du budget prévisionnel ou encore de la réalisation des travaux, par exemple.
En pratique
Les différentes majorités
Les décisions de l’assemblée générale sont approu-
vées à une majorité précise, laquelle varie selon
la nature de la résolution. Il existe principalement
quatre majorités différentes, désignées dans la pra-
tique par l’article de loi du 10 juillet 1965 qui la dé-
finit :
EXEMPLE D'APPLICATION :
TOTAL DES VOIX
DU SYNDICAT DES
COPROPRIÉTAIRES
COPROPRIÉTAIRES
PARTICIPANT
AUX VOTES*
POUR CONTRE ABSTENTION RÉSOLUTION
ADOPTÉE
1 000/1 000 e 400/1 000e 190/1 000e 180/1 000e Oui 30/1 000e
Non 1 000/1 000 e 400/1 000e 170/1 000e 180/1 000e 50/1 000e
* Copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance.
EXEMPLES DE RÉSOLUTIONS RELEVANT
DE LA MAJORITÉ DE L’ARTICLE 24 :
• approbation des comptes et quitus - désignation
du président de séance à l’assemblée générale,
des assesseurs et du secrétaire ;
• vote du budget prévisionnel ;
• réalisation de travaux d’entretien (ravalement,
réfection de toitures, etc.) ;
• installation d’un interphone et d’un digicode ;
› travaux obligatoires (travaux de sécurisation
des ascenseurs, par exemple) ;
› travaux d’accessibilité aux personnes en
situation de handicap sans affecter la structure
de l’immeuble ;
›
FICHE PRATIQUE
suppression des vide-ordures pour
des impératifs d’hygiène.
C Bon à savoir La majorité de l’article 24 s’applique par
défaut toutes les fois où un texte n’a pas
prévu expressément une majorité différente.
la majorité simple dite de « l’article 24 » ;
la majorité absolue, dite « de l’article 25 » ;
la double majorité ou majorité qualifiée,
dite de « l’article 26 » ;
l’unanimité.
La majorité simple dite de « l’article 24 »
La décision est approuvée lorsqu'elle obtient
la majorité des voix exprimées des coproprié-
taires présents, représentés ou ayant voté
par correspondance. L'emploi du terme ex-
primé signifie que les abstentions ne sont pas
prises en compte. Autrement dit, la résolution
est adoptée lorsque le nombre de POUR est
supérieur au nombre de CONTRE.
Il s’agit de la seule majorité qui se calcule ainsi.
Les autres prennent en compte l’ensemble des
voix de tous les copropriétaires, qu’ils assistent
ou non à l’assemblée générale. Guide du syndic bénévole
04.
L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE (AG)
35
TOTAL DES VOIX
DU SYNDICAT DES
COPROPRIÉTAIRES
COPROPRIÉTAIRES
PARTICIPANT
AUX VOTES*
POUR CONTRE ABSTENTION RÉSOLUTION
ADOPTÉE
1 000/1 000 e 650/1 000 e 550/1 000e 80/1 000 e 20/1 000e Oui
1 000/1 000 e 650/1 000 e 450/1 000e 50/1 000e 150/1 000e Non
* Copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance
• • •
La majorité absolue dite de « l’article 25 »
La résolution, pour être adoptée, doit recueil-
lir la majorité des voix de tous les coproprié-
taires, présents ou non à l’assemblée générale,
c’est-à-dire au moins 501/1 000 e de votes POUR.
Lorsque la résolution n'est pas adoptée, mais qu'elle
a recueilli au moins le tiers des voix du syndicat (soit
EXEMPLE D'APPLICATION :
334/1 000e de votes POUR), l'assemblée générale pro-
cède immédiatement à un second vote à la majorité
de l'article 24. C’est ce que l’on appelle « la passerelle
de majorité de l’article 25-1 » (en référence à l’article
25-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui décrit ce méca-
nisme). Guide du syndic bénévole
04. L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE (AG)
36
EXEMPLES DE RÉSOLUTIONS RELEVANT
DE LA MAJORITÉ DE L’ARTICLE 25 :
• désignation et révocation du syndic et
de chaque membre du conseil syndical ;
• détermination du montant des marchés
et contrats à partir duquel la consultation
du conseil syndical est obligatoire ;
• détermination du montant des marchés
et contrats à partir duquel une mise
en concurrence est obligatoire ;
• réalisation de travaux d'économie d'énergie
ou de réduction des émissions de gaz à effet
de serre (ravalement avec isolation de la façade,
par exemple) ;
• autorisation donnée à un copropriétaire
de réaliser, à ses frais, des travaux affectant
les parties communes ou l’aspect extérieur
de l’immeuble (pose d’une enseigne publicitaire,
par exemple) ;
• installation de compteurs d’eau froide
divisionnaires ;
• installation de compteurs d’énergie thermique
ou de répartiteurs de frais de chauffage ;
• travaux comportant transformation, addition
ou amélioration ;
• détermination du taux de cotisation du fonds
travaux ;
• affectation des sommes déposées sur le fonds de
travaux au financement de travaux (à partir du
1 er janvier 2023, l’affectation sera votée à la même
majorité que celle relative aux travaux concernés).
EXEMPLE D'APPLICATION :
COPROPRIÉTÉ COMPOSÉE DE 20 COPROPRIÉTAIRES ET DONT LE TOTAL DES VOIX EST DE 1 000/1 000 e
COPROPRIÉTAIRES
PARTICIPANT
AUX VOTES*
POUR CONTRE ABSTENTION NOMBRE DE
COPROPRIÉTAIRES
AYANT VOTÉ
POUR*
RÉSOLUTION
ADOPTÉE
800/1 000e 700/1 000e 100/1 000 e 0/1 000 e 11 Oui
800/1 000 e 600/1 000e 200/1 000e 0/1 000 e 11 Non
800/1 000 e 700/1 000e 100/1 000e 0/1 000 e 9 Non
800/1 000 e 600/1 000e 200/1 000e 0/1 000 e 9 Non
* Copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance.
B Attention ! Pour le calcul de cette passerelle sont pris
en compte les copropriétaires qui ont
participé d’une façon ou d’une autre à
l’assemblée générale (mandat, vote par
correspondance, etc.), alors que la majorité
de l’article 26 se calcule normalement,
comme indiqué plus haut, sur le nombre
total de copropriétaires.
La double majorité dite de « l’article 26 »
La résolution doit recueillir l’approbation de la
majorité des copropriétaires représentant au
moins les 2/3 des voix du syndicat. Ces conditions
sont cumulatives. Il importe donc de connaître
le nombre de copropriétaires dans l’ensemble
de l’immeuble et non uniquement ceux qui
participent à l’assemblée générale. Ainsi, dans
une résidence comprenant 20 copropriétaires, la
résolution est adoptée lorsqu'elle a été approuvée
par 11 copropriétaires représentant 667/1 000 e .
Lorsqu’une résolution soumise à la double majorité
de l’article 26 n’a pas obtenu le nombre de voix
nécessaires, il est procédé à un second vote à la
majorité de l’article 25, à condition d’avoir recueilli
l'approbation de la moitié des membres du syndicat
des copropriétaires présents, représentés ou ayant
voté par correspondance, représentant au moins
le tiers des voix de tous les copropriétaires (soit
334/1 000e de votes POUR). Il s’agit de la passerelle
de majorité dite de « l’article 26-1 ». Guide du syndic bénévole
04.
L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE (AG)
37
EXEMPLE D'APPLICATION :
EXEMPLES DE RECOURS À LA PASSERELLE DE MAJORITÉ DE L’ARTICLE 26-1
COPROPRIÉTÉ COMPOSÉE DE 20 COPROPRIÉTAIRES ET DONT LE TOTAL DES VOIX EST DE 1 000/1 000 e
NOMBRE DE
COPROPRIÉ-
TAIRES
PARTICIPANTS
AUX VOTES*
COPROPRIÉ-
TAIRES
PARTICIPANT
AUX VOTES*
POUR CONTRE ABSTENTION NOMBRE
DE COPRO-
PRIÉTAIRES
AYANT VOTÉ
POUR*
RECOURS
POSSIBLE
À LA PAS-
SERELLE
11 800/1 000e 600/1 000e 100/1 000 e 100/1 000e 6 Oui
11 600/1 000e 400/1 000e 100/1 000 e 100/1 000e 6 Oui
9 450/1 000e 400/1 000e 50/1 000e 0/1 000 e 5 Oui
9 450/1 000e 400/1 000e 50/1 000e 0/1 000 e 4 Non
* Copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance.
EXEMPLES DE RÉSOLUTIONS RELEVANT
DE LA MAJORITÉ DE L’ARTICLE 26 :
• vente d’une partie commune/achat d’un lot
pour en faire une partie commune ;
• modification, ou éventuellement l'établissement,
du règlement de copropriété dans la mesure où
il concerne la jouissance, l'usage et l'administration
des parties communes ;
• suppression du poste de concierge ou de gardien
et aliénation du logement affecté au concierge ou
au gardien lorsqu'il appartient au syndicat (sauf
si le poste de gardien est prévu au règlement de
copropriété) ;
• la décision de ne pas instituer de conseil syndical
(sauf pour les copropriétés de moins de cinq lots
à usage de logement, de bureau ou de commerce
ou dont le budget prévisionnel moyen est,
sur une période de trois exercices consécutifs,
inférieur à 15 000 € pour lesquels le conseil
syndical n’est pas obligatoire).
• • • Guide du syndic bénévole
04. L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE (AG)
L’unanimité
La résolution doit recueillir l’avis favorable de tous
les copropriétaires composant le syndicat. Il ne
s’agit pas de l’unanimité de l’assemblée générale :
il suffit qu’une seule personne soit absente et non
représentée pour que la majorité requise ne soit
pas obtenue.
38
EXEMPLE D'APPLICATION :
TOTAL DES VOIX
DU SYNDICAT DES
COPROPRIÉTAIRES
COPROPRIÉTAIRES
PARTICIPANT
AUX VOTES*
POUR CONTRE ABSTENTION RÉSOLUTION
ADOPTÉE
1 000/1 000e 1 000/1 000e 1 000/1 000e 0/1 000e 0/1 000e Oui
1 000/1 000e 1 000/1 000e 900/1 000e 0/1 000e 100/1 000e Non
1 000/1 000e 900/1 000e 900/1 000e 0/1 000e 0/1 000e Non
* Copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance.
EXEMPLES DE RÉSOLUTIONS RELEVANT
DE L’UNANIMITÉ :
• vente ou suppression d’une partie commune
dont la conservation est nécessaire au respect
de la destination de l’immeuble (suppression
du chauffage collectif, etc.) ;
• fermeture permanente de l’immeuble malgré
l’exercice d’une activité professionnelle autorisée
par le règlement de copropriété ;
• suppression du poste de concierge ou de gardien
et aliénation du logement affecté au concierge
ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat,
si le poste de gardien est prévu au règlement
de copropriété ;
• modification de la répartition des charges dans
le règlement de copropriété.
Un tempérament à cette règle existe cependant.
Ainsi, dès lors que cette modification est rendue
nécessaire par des travaux ou des actes
d’acquisition ou de disposition votés à une
majorité prévue par la loi, elle se fait à cette
même majorité.
+ Textes utiles :
. Articles 24, 25, 25-1, 26 et 26-1 de la loi du 10
juillet 1965 Guide du syndic bénévole
04.
L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE (AG)
39
Dresser un procès-verbal
d’assemblée générale
En résumé
Il s’agit d’un compte-rendu des décisions adoptées par l’assemblée générale. Il est obligatoire, et peut être établi à la fin de la séance ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée générale.
En pratique
Contenu du procès-verbal (PV)
Le PV doit être signé par le président de l’AG, le
secrétaire et le ou les scrutateurs.
Il doit indiquer :
FICHE PRATIQUE
C Bon à savoir Un copropriétaire qui rejoindrait l’assemblée
générale alors que la séance a déjà débuté
doit se manifester auprès du syndic, secrétaire
de séance afin que celui-ci le mentionne sur
la feuille de présence l’heure de son arrivée.
De même, le copropriétaire qui quitte la
séance en cours peut demander à ce que
l’heure de son départ soit indiquée.
À défaut, il serait considéré comme présent
pendant toute la séance.
Ces précisions lui permettront, le cas échéant,
de contester une résolution adoptée en son
absence.
Modalités d'envoi
Le PV doit obligatoirement être envoyé en LRAR
ou LRE, avec l'accord des copropriétaires, à ceux
qui s'opposent à une décision ou à ceux absents.
Seuls ces copropriétaires peuvent contester les
résolutions ou l’AG dans un délai de deux mois à
compter de la notification du PV.
C Bon à savoir Lorsqu'une irrégularité formelle relative aux
conditions de vote ou au décompte des voix
affecte la feuille de présence, elle n'entraîne
pas nécessairement la nullité de l'AG, dès
lors qu'il est possible de reconstituer le sens
du vote et que le résultat de celui-ci n'en
est pas affecté.
+ Textes utiles :
. Article 17 du décret du 17 juin 1967
. Article 42 de la loi du 10 juillet 1965
le texte de chaque question inscrite à l’ordre
du jour avec le résultat du vote ;
les noms et le nombre de voix des copro-
priétaires ou associés opposants, ou qui
se sont abstenus ;
le nombre exact du total des voix des
copropriétaires ;
les réserves éventuellement formulées par
les copropriétaires opposants sur la régularité
des décisions, sans que ceux-ci n’aient besoin
de le demander ;
si les mandats de vote ont été distribués
par le président du conseil syndical ou par
un conseiller syndical ou par le président de
séance, le cas échéant ;
si un copropriétaire votant par
correspondance est assimilé à un défaillant
en raison de la modification rédactionnelle
d’une résolution ( Cf. fiche « Le vote par
correspondance » p. 33) ;
les éventuels incidents techniques ayant
empêché le copropriétaire qui a eu recour
à la visioconférence, à l'audioconférence
ou à tout autre moyen de communication
électronique de faire connaître son vote,
le cas échéant ;
s
la reproduction de l’alinéa 2 de l’article 42
de la loi du 10 juillet 1965. Guide du syndic bénévole
04. L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE (AG)
40
L'exécution ou la contestation
des résolutions de l'assemblée
générale
En résumé
Le syndic est chargé d’appliquer les décisions prises par l’assemblée générale (AG). Les copropriétaires peuvent toutefois les contester sous conditions.
En pratique
Exécution des décisions
Les décisions prises par l’AG sont immédiate-
ment applicables et s’imposent à tous les copro-
priétaires sans délai. Le syndic est chargé de leur
exécution.
Contestation d'une décision
La contestation d’une résolution n’est possible
que pour :
› les copropriétaires qui se sont opposés à son
vote ;
› les copropriétaires défaillants (absents,
non représentés ou dont le vote par
correspondance n’a pas été comptabilisé
en raison de la modification de la résolution
en cours de séance).
L’AG peut être intégralement annulée, lorsque, par
exemple :
› elle a été convoquée par un syndic dont
le mandat était expiré ;
› l es conditions d’envoi des convocations n’ont
pas été respectées ;
›
FICHE PRATIQUE
le PV de l’AG ou la feuille de présence
comportent des erreurs empêchant
de reconstituer le sens des votes ou
l’identification des copropriétaires
présents, représentés ou ayant voté par
correspondance.
C Bon à savoir Lorsque la résolution est rejetée à l’issue
du vote (par exemple lorsque l’AG refuse
la réalisation de travaux), le copropriétaire
ayant voté en faveur de son adoption
est considéré comme opposant au vote
de la résolution.
B Attention ! Lorsque la décision concerne des travaux
votés à la majorité absolue de l’article 25
ou à la double majorité de l’article 26,
il est nécessaire d’attendre l’expiration
du délai de contestation de deux mois
ouvert aux copropriétaires, avant
de débuter la réalisation des travaux.
La même règle s’applique lorsqu’un
copropriétaire souhaite réaliser à ses frais
des travaux d’accessibilité aux personnes
handicapées ou à mobilité réduite
qui affectent les parties communes
ou l'aspect extérieur de l'immeuble
( Cf. fiche « L’inscription d’une question
complémentaire à l’ordre du jour » p. 27). Guide du syndic bénévole
04.
L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE (AG)
41
PAR EXEMPLE, LA CONTESTATION
DE LA RÉSOLUTION PEUT ÊTRE INVOQUÉE
LORSQUE :
• certains documents obligatoires n’ont pas été
joints à la convocation ;
• la décision est contraire aux dispositions légales
ou à celles du règlement de copropriété ;
• la résolution a été votée sans avoir été inscrite
à l’ordre du jour ;
• les règles de majorité n’ont pas été respectées ;
• une erreur est survenue dans le décompte
des tantièmes.
La contestation doit impérativement être for-
mée dans un délai de deux mois à compter de la
transmission du procès-verbal de l’AG.
Ce délai commence à courir le lendemain de la pre-
mière présentation de la lettre recommandée au do-
micile du destinataire. Pour la notification par voie
électronique, il court à partir du lendemain de l'en-
voi au destinataire et pour la remise en main propre
le jour de la remise.
En l’absence de toute notification, le délai de
contestation est de cinq ans à compter de la te-
nue de l’AG.
+ Textes utiles :
. Articles 18 et 42 de la Loi du 10 juillet 1965
C Bon à savoir L’envoi d’un courrier au syndic est insuffisant
pour contester la validité d’une résolution
ou d’une AG. Seule une action judiciaire
permet d’en obtenir l’annulation. Elle doit
être introduite par assignation devant
le tribunal judiciaire du lieu de la situation
de l'immeuble, ce qui suppose l'intervention
d'un avocat ( Cf. fiche « L'avocat » p. 103). Guide du syndic bénévole
05.
LA GESTION DE PETITES COPROPRIÉTÉS
42
05.
LA GESTION
DE PETITES
COPROPRIÉTÉS Guide du syndic bénévole
05.
LA GESTION DE PETITES COPROPRIÉTÉS
43
Les petites copropriétés
et les copropriétés à deux
En résumé
Les petites copropriétés sont celles qui comportent au maximum cinq lots à usage de logement, de bureau ou de commerce ou qui disposent d’un budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 € sur les trois dernières années. Les copropriétés à deux bénéficient quant à elles d’un régime propre.
En pratique
Un régime plus souple
Les petites copropriétés sont soumises aux règles
applicables aux autres copropriétés (par exemple,
l’obligation de désigner un syndic). Mais elles béné-
ficient d’un régime assoupli :
› elles sont dispensées de l’obligation d’une
comptabilité en partie double ;
› la prise de décision peut être faite via :
• une AG (obligatoire, au moins une fois
par an, pour le vote du budget prévisionnel
et l’approbation des comptes) ;
• des consultations écrites ou orales pour
lesquelles l’unanimité est requise.
C Bon à savoir L’initiative de la consultation (écrite ou orale)
appartient à un copropriétaire ou au syndic,
ce dernier étant tenu de l’organiser dans les
21 jours suivant la demande.
Les décisions prises sont valides lorsque
tous les copropriétaires ont exprimé
leur vote favorable (présence physique,
visioconférence, courrier). Le copropriétaire
qui a participé à distance à la consultation
doit alors confirmer son vote, par tout
moyen (courriel, sms, etc.) dans les 48 h.
Ces décisions sont inscrites sur un PV établi
et signé par le syndic, indiquant le vote de
chaque copropriétaire et la signature de
ceux présents.
Ces consultations ne remplacent pas l’AG
annuelle.
Les copropriétés à deux
Ces copropriétés bénéficient de certaines
spécificités :
› chaque copropriétaire peut prendre seul
les mesures nécessaires à la conservation
de l’immeuble, même si elles ne sont pas
urgentes (par exemple, un ravalement
de façade s’il est nécessaire). Ces mesures
sont inscrites dans un registre et notifiées
à l’autre copropriétaire ;
› les décisions nécessitant la majorité simple
de l’article 24 peuvent être prises par le
copropriétaire détenant plus de la majorité
des tantièmes (par exemple, le remplacement
d'une chaudière vétuste). Celles votées à la
majorité absolue de l’article 25 peuvent être
prises par le seul copropriétaire détenant
au moins deux tiers des voix (par exemple,
l'isolation de la toiture).
Ces décisions peuvent être adoptées en AG
ou lors d'une réunion informelle. En revanche,
le vote du budget et l'approbation des
comptes ne peuvent se faire qu'en AG. ;
›
FICHE PRATIQUE
chacun des copropriétaires peut convoquer
l’autre à une assemblée générale ou solliciter
une réunion informelle.
C Bon à savoir La désignation d’un syndic (professionnel
ou bénévole) reste obligatoire. Il doit
toujours être informé des décisions prises.
+ Textes utiles :
. Articles 41-8 à 41-23 de la loi du 10 juillet 1965
. Article 42-3 du décret du 17 juin 1967 Guide du syndic bénévole
06. LA GESTION DE LA COPROPRIÉTÉ
44
06.
LA GESTION
DE LA COPROPRIÉTÉ Guide du syndic bénévole
06. LA GESTION DE LA COPROPRIÉTÉ
45
L’exercice comptable
En pratique
Tout syndicat des copropriétaires comporte des
postes de dépenses nécessitant des appels de
fonds. Ces mouvements économiques doivent
s’inscrire, comme pour toute entreprise, dans un
exercice comptable. En copropriété, cet exercice
couvre une période de 12 mois.
C Bon à savoir Une exception est toutefois faite lorsqu’il
s’agit du premier exercice comptable :
celui-ci peut avoir une durée maximale
de 18 mois.
Cependant, rien n’interdit, dans cette
hypothèse, de fixer une durée inférieure,
quelques mois seulement par exemple,
sachant que dans tous les cas, les exercices
suivants auront une durée de 12 mois,
sans possibilité d’y apporter la moindre
modification.
En revanche, l’assemblée générale dispose d’une
plus grande latitude concernant la date de clôture
des comptes. Celle-ci peut ainsi être modifiée, à
la majorité simple de l’article 24, mais sur déci-
sion motivée. L’assemblée générale doit donc
expliquer en quoi il est nécessaire de changer
la date de clôture des comptes. Par ailleurs, ce
choix n’est pas irréversible, les copropriétaires
pouvant par la suite modifier à nouveau cette
échéance. Cependant, afin d’éviter des change-
ments trop fréquents, ce qui pourrait nuire à la
bonne lisibilité des comptes, un délai minimum
de cinq ans doit être respecté entre les deux dé-
cisions d'assemblées générales modifiant la date
de clôture.
Les dates de l’exercice comptable sont géné-
ralement déterminées en fonction des carac-
téristiques de la copropriété. Sachant que l’as-
semblée générale doit être convoquée dans les
six mois qui suivent la clôture des comptes, il
conviendra donc de prendre en considération
la période à laquelle les copropriétaires sont da-
vantage présents. Pour une résidence classique,
l’exercice comptable est généralement calé sur
l’année civile, de sorte que les assemblées gé-
nérales se tiennent courant mai ou juin dans la
plupart des cas.
En revanche, pour les résidences situées en mon-
tagne, un exercice comptable basé sur la période
de chauffe (d’octobre à octobre, par exemple)
peut être davantage intéressant afin d’éviter
qu’un même hiver ne soit réparti sur deux exer-
cices comptables.
+ Textes utiles :
. Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965
. Article 5 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005
relatif aux comptes du syndicat des coproprié-
taires
FICHE PRATIQUE
En résumé
On appelle « exercice comptable » la période durant laquelle sont enregistrés tous les événements économiques. L’exercice sert de base à la tenue de la comptabilité et permet de déterminer, lors de sa clôture, si les comptes sont bénéficiaires ou déficitaires. Guide du syndic bénévole
06. LA GESTION DE LA COPROPRIÉTÉ
46
La tenue
des comptes
En résumé
Le syndic est tenu de mettre en place une comptabilité spécifique obéissant à des règles précises. Pour cela il doit respecter une nomenclature particulière, et présenter les comptes en utilisant plusieurs tableaux dont le modèle est défini réglementairement.
En pratique
C Bon à savoir Les copropriétés comportant au plus cinq
lots à usage de logement, de bureau ou de
commerce, ou dont le budget prévisionnel
moyen sur une période de trois exercices
consécutifs est inférieur à 15 000 € ne sont
pas tenues à une comptabilité en partie
double. Les engagements peuvent être
constatés en fin d’exercice. Toutefois,
la nomenclature et la présentation des
comptes doivent être respectées.
La nomenclature à utiliser
Les comptes présentés par le syndic sont répartis
comme suit :
› classe 1 : provisions, avances, subventions
et emprunts ;
› classe 4 : copropriétaires et tiers ;
› classe 5 : comptes financiers ;
› classe 6 : comptes de charges ;
› classe 7 : comptes de produits
›
FICHE PRATIQUE
Ces classes et les comptes qui y sont affectés
sont les seuls utilisables par le syndic pour
l'enregistrement des opérations comptables.
Lorsque les comptes ne suffisent pas au
syndicat pour enregistrer distinctement
toutes ses opérations, une subdivision peut
être effectuée.
La gestion de la copropriété s'effectue sur un compte
bancaire unique ouvert au nom du syndicat des
copropriétaires.
Comptabilité d'engagement et en partie
double
La comptabilité d’engagement consiste à enre-
gistrer une facture, un ordre de service, une dé-
pense dès son « engagement » juridique et non
au moment de son paiement. Ainsi, une facture
est comptabilisée intégralement dès la signa-
ture du devis y afférent, quand bien même son
paiement effectif serait fractionné ou reporté
sur l’exercice suivant. Cette comptabilité se dis-
tingue de celle dite de « trésorerie », qui comp-
tabilise les mouvements au moment des paie-
ments et encaissements.
En parallèle, la comptabilité doit être tenue
en partie double. Ce mécanisme consiste à
enregistrer tout mouvement sur au moins deux
comptes, l’un au débit, l’autre au crédit. En
fin d’exercice, la balance comptable doit être
équilibrée, avec un solde créditeur égal au
solde débiteur. À titre d’exemple, l’achat d’une
tondeuse à gazon entraîne une augmentation
du patrimoine de la copropriété mais une
diminution de sa trésorerie puisqu’il faut la payer.
Toute compensation entre les comptes est
rigoureusement interdite : une dette ne peut
ainsi être compensée par une créance ayant un
objet différent. Guide du syndic bénévole
06. LA GESTION DE LA COPROPRIÉTÉ
47
La présentation des comptes
Les comptes doivent être présentés selon un
modèle précis permettant un comparatif avec
les comptes de l’exercice précédent approuvé.
Cinq tableaux sont prévus à cet effet 1 :
› état financier après répartition à la date
de clôture de l’exercice ;
› compte de gestion général de l’exercice clos
réalisé (n) et budget prévisionnel de l’exercice
(n+2) ;
› compte de gestion pour opérations
courantes de l’exercice clos réalisé (n)
et budget prévisionnel de l’exercice (n+2) ;
› compte de gestion pour travaux
et opérations exceptionnelles hors budget
prévisionnel de l’exercice clos réalisé ;
› état des travaux hors budget prévisionnel
et opérations exceptionnelles votées
non encore clôturées à la fin de l’exercice.
B Attention ! Toute présentation des comptes
de la copropriété qui ne respecterait
pas ce formalisme (nomenclature, tableau,
etc.) affecterait la validité de la résolution
portant sur l’approbation des comptes.
D Et le relevé général des dépenses dans tout ça ?
Le relevé général des dépenses est un listing
qui, comme son nom l’indique, reprend
l’ensemble des dépenses de l’année.
Paradoxalement, ce document n’est pas
obligatoire, alors qu’il est, en pratique, le seul
lu par les copropriétaires.
+ Textes utiles :
. Articles 14-3 et 41-10 de la loi du 10 juillet 1965
. Décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux
comptes du syndicat des copropriétaires
. Arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes
du syndicat des copropriétaires
1. Dans la pratique, ces tableaux sont dénommés « annexes » 1 à 5 car ils figurent en annexe du décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat. Guide du syndic bénévole
06. LA GESTION DE LA COPROPRIÉTÉ
48
Les appels de charges
En résumé
FICHE PRATIQUE
Le budget prévisionnel permet de planifier les dépenses courantes à venir pour l’année (salaires du gardien, dépenses de nettoyage des parties communes, etc.). Il est préparé par le syndic en concertation avec le conseil syndical. Il doit être voté en assemblée générale tous les ans.
En pratique
Le syndic va appeler les fonds à l’avance : ce sont
les provisions. Elles sont calculées en fonction des
tantièmes de charges de chaque copropriétaire,
indiqués dans le règlement de copropriété. Pour
adopter le budget prévisionnel, la majorité simple
de l’article 24 suffit.
Les provisions doivent être égales au quart du
budget voté et deviennent exigibles au premier
jour de chaque trimestre. L’AG peut décider de
modalités différentes : par exemple, les copro-
priétaires peuvent opter pour un versement
mensuel. On parle alors d’appels de charges
mensuels.
B Attention ! Pour les dépenses non comprises dans le
budget prévisionnel, comme des travaux
non courants, le syndic procède à un appel
de fonds séparé, suivant le calendrier
voté en assemblée générale. Ces sommes
s’ajoutent donc aux appels de fonds
correspondant au budget prévisionnel.
PAR EXEMPLE :
le budget prévisionnel d’une copropriété est de
9 000 €. Un copropriétaire qui dispose de 2 000 /
10 000e devra payer sur l’année :
9 000 x (2 000 / 10 000e) = 1 800 €.
Il devra donc régler, à chaque début de trimestre :
450 €.
Le syndic envoie un appel de fonds aux copro-
priétaires indiquant le montant de la provision
avant la date d’exigibilité (généralement le
premier jour du trimestre).
Les sommes versées sont déposées sur le compte
de la copropriété et font l'objet d’un enregistre-
ment comptable.
+ Textes utiles :
. Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965
. Articles 35-2 et 43 du décret du 17 mars 1967 Guide du syndic bénévole
06. LA GESTION DE LA COPROPRIÉTÉ
49
Le fonds de travaux
En résumé
Afin d’anticiper le financement des travaux à venir de la copropriété, les copropriétaires doivent participer àune « épargne », le fonds de travaux.
En pratique
Mise en œuvre
La constitution d’un fonds de travaux est obligatoire
pour toutes les copropriétés à destination totale ou
partielle d’habitation de plus de dix ans, quelle que
soit leur taille.
Le syndic est tenu d’ouvrir un compte bancaire
séparé (ou un livret A) dédié au fonds de travaux.
C Bon à savoir Avant le 1er janvier 2023, pour certaines
copropriétés, la constitution d’un fonds de
travaux était facultative.
Les contributions
Les copropriétaires participent au fonds de tra-
vaux en réglant une cotisation annuelle. Elle doit
être versée selon les mêmes modalités que les
provisions du budget prévisionnel.
Son montant est voté en AG (à la majorité abso-
lue de l’article 25), sans pouvoir être inférieur à
5 % du budget prévisionnel.
Lorsque la copropriété a adopté un projet de
plan pluriannuel de travaux, le montant de la
cotisation annuelle ne peut être ni inférieur à
2,5% du montant des travaux prévus dans le plan
adopté, ni inférieur à 5% du budget prévisionnel.
En l’absence de plan de travaux, le montant de la
cotisation annuelle ne pourra être inférieur à 5 %
du budget prévisionnel.
Lorsque le montant du fonds de travaux est au
moins égal à celui du budget prévisionnel, l’AG
peut voter la suspension des cotisations.
C Bon à savoir Les sommes versées sur le fonds de
travaux ne doivent pas être remboursées
au copropriétaire en cas de vente de son
lot. Elles restent définitivement acquises
au syndicat des copropriétaires. Les
copropriétaires peuvent toutefois prévoir
dans leur contrat de vente que ces sommes
leur seront remboursées par l’acquéreur.
Mobilisation du fonds
L’utilisation du fonds de travaux est votée en assem-
blée générale à la même majorité que celle appli-
cable aux dépenses qu’elle permettra de financer.
Elle peut financer les dépenses résultantes :
› de l’élaboration d’un projet de Plan
pluriannuel de travaux (PPT) ou d’un DTG ;
› de la réalisation des travaux prévus dans le
PPT adopté par l’AG ;
› des travaux urgents décidés par le syndic ;
›
FICHE PRATIQUE
des travaux nécessaires à la sauvegarde de
l’immeuble, à la préservation de la santé et
de la sécurité des occupants et à la réalisation
d’économie d’énergie.
C Bon à savoir Cette affectation doit tenir compte de
l'existence de parties communes spéciales
ou de clefs de répartition des charges.
+ Textes utiles :
. Articles 14-2 et 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 Guide du syndic bénévole
06. LA GESTION DE LA COPROPRIÉTÉ
50
Les avances pour insuffisance
de trésorerie
En résumé
Le syndic peut appeler auprès des copropriétaires des sommes, votées en assemblée générale, en vue de faire face à un manque temporaire de trésorerie, leur permettant ainsi d’anticiper certaines dépenses autres que des travaux.
FICHE PRATIQUE
En pratique C Bon à savoir
Les avances pour insuffisance de trésorerie
sont remboursables en cas de vente.
L’acheteur devra reverser au syndicat des
copropriétaires une somme d’un montant
équivalent.
+ Textes utiles :
. Articles 35 et 45-1 du décret du 17 mars 1967
Les sommes que le syndic peut appeler sont gé-
néralement attachées à des postes précis : bud-
get prévisionnel, travaux d’entretien ou de main-
tenance, d’amélioration ou encore d’économie
d’énergie.
L’assemblée générale peut également décider, à
la majorité simple de l’article 24, de constituer
des avances en vue de faire face à un événement,
quelle que soit sa nature, susceptible d’avoir une
incidence financière auprès des copropriétaires.
Il peut s’agir, par exemple, de provisionner la
prime de départ à la retraite du gardien, permet-
tant ainsi de lisser la dépense sur plusieurs an-
nées, si cela est nécessaire.
Ou encore d’autoriser le syndic à appeler des fonds
dits de « solidarité » consistant à demander aux co-
propriétaires des sommes complémentaires afin de
faire face à des impayés et permettre ainsi le paie-
ment des factures courantes (assurance, eau, etc.),
le temps de recouvrer par voie judiciaire les dettes
des copropriétaires défaillants. Guide du syndic bénévole
06. LA GESTION DE LA COPROPRIÉTÉ
51
Le paiement
des fournisseurs
En résumé
Dans le cadre de sa mission, le syndic accomplit des actes de gestion courante (organisation de l'assemblée générale, tenue de la comptabilité de la copropriété, etc.). Il s’agit notamment des actes d'administration, de conservation, de garde et d'entretien de l'immeuble, des visites et des vérifications périodiques de la copropriété. Parmi ces tâches figure la gestion des règlements aux bénéficiaires (fournisseurs, assureur, prestataire, etc.).
En pratique
Le rôle du conseil syndical
Le conseil syndical est susceptible de contrôler
le paiement des fournisseurs par le syndic.
Il peut, le cas échéant, constater des retards
dans le règlement.
La responsabilité du syndic
Le syndic doit se montrer diligent dans la gestion
de la copropriété. Dans le cas contraire, il engage
sa responsabilité car, par sa négligence, il cause
un préjudice à la copropriété.
PAR EXEMPLE, LE SYNDIC DOIT VEILLER À :
• ne pas tarder à régler les fournisseurs (un délai
de 30 jours maximum est recommandé), surtout
si ce retard entraîne l’engagement de procédures
(pénalités, etc.) ;
• s’assurer du transfert au nom de la copropriété
du contrat de fourniture d'eau initialement
souscrit par la société de construction
de l'immeuble ;
• ne pas passer une commande importante sans
prendre la précaution de procéder à des appels
de fonds auprès des copropriétaires ;
• surveiller les commandes de fioul ;
• surveiller les consommations d'eau pour s'assurer
de l'absence de fuite.
FICHE PRATIQUE
En revanche, il n’incombe pas au syndic de
vérifier la santé financière de l'entrepreneur
avec lequel il contracte quand rien ne laisse
présager que, quelques mois plus tard, il serait en
liquidation judiciaire ( Cf. partie « Les contrats
obligatoires » p. 62).
+ Textes utiles :
. Article 18 de la loi du 10 juillet 1965 Guide du syndic bénévole
06. LA GESTION DE LA COPROPRIÉTÉ
52
L’emploi d’un salarié
par la copropriété
En résumé
Pour assurer l’entretien de la copropriété, le syndicat des copropriétaires peut faire appel à des prestataires de services (jardinier, par exemple) ou embaucher directement du personnel (un gardien, par exemple).
En pratique
La responsabilité du syndic dans la gestion
du personnnel
Lorsqu’un salarié est embauché par la copropriété,
son employeur est le syndicat des copropriétaires
(SDC).
Le syndic est chargé de la gestion des salariés de
la copropriété.
En tant que mandataire des copropriétaires, le
syndic n’a pas besoin de recueillir leur accord
pour embaucher ou licencier un membre du per-
sonnel de la copropriété. Il signe leur contrat au
nom du SDC, fixe leurs conditions de travail, de
rémunération, ainsi que les démarches adminis-
tratives liées à la gestion de leur contrat de tra-
vail (exemple : les déclarations à l’Urssaf).
Le conseil syndical et les copropriétaires ne sont pas
obligatoirement consultés sur ce point, sauf si l’as-
semblée générale ou le règlement de copropriété
le spécifient.
B Attention ! Une convention collective régit les règles
applicables aux gardiens, concierges et
employés d’immeubles, et fixe notamment
leurs conditions de travail et leur
rémunération (Cf. Convention collective
des gardiens, concierges et employés
d’immeubles entrée en vigueur
le 27 avril 2009).
Le syndic est donc tenu de s’y conformer
notamment sur la grille salariale, la gestion
des congés, la protection sociale, etc.
En cas de litige, l’employé de la copropriété agira
contre le syndicat des copropriétaires. Une action
dirigée à l’encontre du syndic sera irrecevable.
La création ou la suppression d'un poste
Le syndic n’a pas le pouvoir de créer ou de
supprimer un poste au sein de la copropriété. Seuls
les copropriétaires détiennent cette prérogative.
Ces décisions seront prises en assemblée générale.
FICHE PRATIQUE
+ Textes utiles :
. Article 18 de la loi du 10 juillet 1965
. Article 31 du décret du 17 mars 1967
D Le contrat d’entretien Certains contrats d’entretien sont obligatoires
pour assurer le bon fonctionnement des
équipements de la copropriété afin de garantir
la sécurité des personnes (exemple : pour
l’ascenseur, le portail automatique Cf. partie
« Les contrats obligatoires » p. 62). D'autres
sont facultatifs, comme le contrat avec une
société en charge du nettoyage des parties
communes. Les contrats d’entretien sont
votés par l’assemblée générale, après mise
en concurrence. Ni les sociétés d’entretien
ni leurs personnels ne sont des salariés de la
copropriété. Guide du syndic bénévole
06. LA GESTION DE LA COPROPRIÉTÉ
53
Le pré-état daté
En pratique
Doivent être communiqués à l’acquéreur, préala-
blement à l’acte de vente :
FICHE PRATIQUE
B Attention ! Le pré-état daté n’a pas d’existence légale.
Cette appellation résulte de la pratique
notariale et des agents immobiliers. Il a
pour but de distinguer les informations ici
transmises de celles communiquées lors
de l’état daté.
C Bon à savoir Les textes ne précisent pas si la réalisation
du pré-état daté pèse sur le copropriétaire
vendeur ou le syndic. Le contrat de syndic
ne peut pas inclure une clause prévoyant la
facturation systématique du pré-état daté.
Ce dernier ne peut être facturé que si le
demandeur s’est rapproché du syndic et que
ce dernier lui a communiqué préalablement
le montant de ses honoraires.
+ Textes utiles :
. Article L. 721-2 du Code de la construction
et de l’habitation
. Article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965
. Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015
Ces différentes informations doivent figurer dans
l’extranet lors que la copropriété en est dotée.
En résumé
Le pré-état daté désigne l’ensemble des documents et informations qui doivent être transmis à l’acquéreur d’un lot en copropriété. Il ne doit pas être confondu avec l’état daté ( Cf. fiche « L’état daté » p. 54).
la fiche synthétique de la copropriété
( Cf. fiche « La fiche synthétique » p. 57) ;
le règlement de copropriété et l'état
descriptif de division ainsi que les actes
les modifiant, s'ils ont été publiés ;
les procès-verbaux des assemblées générales
des trois dernières années, sauf lorsque le
copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure
d'obtenir ces documents auprès du syndic ;
le montant des charges courantes du budget
prévisionnel et des charges hors budget
prévisionnel payées par le copropriétaire
vendeur au titre des deux exercices
comptables précédant la vente ;
les sommes susceptibles d'être dues au
syndicat des copropriétaires par l'acquéreur ;
l'état global des impayés de charges au
sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des
fournisseurs ;
le montant de la part du fonds de travaux
rattachée au lot principal vendu et le
montant de la dernière cotisation au fonds
versée par le copropriétaire vendeur au titre
de son lot ( Cf. fiche « Le fonds de travaux »
p. 9) ;
le carnet d'entretien de l'immeuble ( Cf.
fiche « Le carnet d’entretien » p. 56) ;
le cas échéant, les conclusions du diagnostic
technique global lorsqu’il a été réalisé ( Cf.
fiche « Le diagnostic technique global » p. 91). Guide du syndic bénévole
06. LA GESTION DE LA COPROPRIÉTÉ
54
L’état daté
En résumé
L’état daté est le document établi par le syndic à l’occasion d’une mutation (vente, donation) en vue d’informer l’acheteur des conséquences financières de son achat et du montant des charges attachées au lot qu’il souhaite acquérir.
En pratique
Lors d’une vente, le syndic doit adresser au
notaire un état daté comportant trois parties.
Première partie
Le syndic indique, d'une manière même
approximative et sous réserve de l'apurement
des comptes, les sommes pouvant rester dues,
pour chaque lot considéré, au syndicat par le
copropriétaire cédant, au titre :
› des provisions exigibles du budget prévisionnel ;
› des provisions exigibles des dépenses non
comprises dans le budget prévisionnel ;
› des charges impayées sur les exercices
antérieurs ;
› des emprunts contractés par la copropriété
au titre des articles 26-4 et suivants de la loi
du 10 juillet 1965 ;
› des charges de travaux pour lesquelles
le copropriétaire vendeur a demandé à
bénéficier d’un étalement du coût sur dix ans,
conformément à l’article 33 de la loi du 10
juillet 1965 ;
› des avances exigibles.
Deuxième partie
Le syndic indique, d'une manière même
approximative et sous réserve de l'apurement des
comptes, les sommes dont le syndicat pourrait
être débiteur, pour chaque lot considéré, à l'égard
du copropriétaire vendeur au titre :
Troisième partie
Le syndic indique les sommes qui devraient in-
comber au nouveau copropriétaire, pour chaque lot
considéré, au titre :
› de la reconstitution des différentes avances
que l’acquéreur devra acquitter, et ce d'une
manière même approximative ;
› Des provisions non encore exigibles
du budget prévisionnel ;
›
FICHE PRATIQUE
des provisions non encore exigibles dans
les dépenses non comprises dans le budget
prévisionnel.
Dans une annexe à la troisième partie de l'état
daté, le syndic doit préciser la somme corres-
pondant, pour les deux exercices précédents, à
la quote-part afférente à chaque lot considéré
dans le budget prévisionnel et dans le total des
dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne
également, s'il y a lieu, l'objet et l'état des pro-
cédures en cours dans lesquelles le syndicat est
partie.
L’état daté peut être facturé au copropriétaire
vendeur, sous réserve que son montant (plafonné
par décret) soit expressément mentionné dans le
contrat du syndic.
C Bon à savoir Contrairement au pré-état daté qui peut
être réalisé aussi bien par le vendeur que par
le syndic, seul ce dernier peut, de par la loi,
établir l’état daté.
+ Textes utiles :
. Article 5 du décret du 17 mars 1967
. Décret n° 2020-153 du 21 février 2020
des avances remboursables ;
des provisions rendues exigibles en raison
de la déchéance du terme en cas d’action
judiciaire ayant entraîné l’exigibilité anticipée
des différentes charges (procédure dite
de « l’article 19-2 » en référence à l’article
de la loi du 10 juillet 1965 définissant cette
procédure). Guide du syndic bénévole
06. LA GESTION DE LA COPROPRIÉTÉ
55
Vente d’un lot en copropriété :
qui paye quoi ?
En résumé
La vente d’un lot de copropriété entraîne différents frais supportés soit par le vendeur, soit par l’acquéreur. La loi précise la répartition des dépenses de chacun.
En pratique
Règlement des appels de fonds
Les appels de fonds sont dus par celui qui est
copropriétaire lors de son exigibilité, qu’il
s’agisse des charges liés au budget prévisionnel
ou à des travaux. Le vendeur est tenu de régler les
différentes charges jusqu’au moment où la vente
est notifiée au syndic par le notaire. L’acquéreur
réglera les sommes exigées après la vente.
Cela signifie que, même si l’acquéreur n’a pas
participé au vote des travaux en assemblée
générale, il est tenu au règlement des appels de
fonds correspondant à ces travaux.
Dans la pratique, il n’est pas rare que le vendeur
donne mandat à l’acquéreur pour le représenter
à l’assemblée générale alors même que la vente
n’est pas encore définitive.
PAR EXEMPLE :
Une assemblée générale se tient le 30 mars et
vote des travaux de ravalement de façade pour
une quote-part correspondant à 4 000 € pour le
lot X.
Elle décide que les fonds seront appelés
en quatre échéances, les 30 mai, 30 juillet,
30 septembre et 30 novembre.
Un acquéreur devient propriétaire du lot X
le 28 juillet. Le vendeur sera alors tenu de régler
la première échéance du 30 mai, et l’acquéreur,
les trois autres. Concernant les charges courantes,
elles sont exigibles les 1 er janvier, 1 er avril, 1 er juillet
et 1er octobre, si elles sont trimestrielles. Le vendeur
devra donc également régler les appels de fonds
du 1 er avril et du 1 er juillet.
FICHE PRATIQUE
C Bon à savoir Le vendeur et l’acquéreur peuvent convenir
d’une récupération partielle ou totale du
fonds de travaux dans le contrat de vente.
Cette répartition n’est pas opposable au
syndicat des copropriétaires.
+ Textes utiles :
. Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965
. Article 6-2 du décret du 17 mars 1967
État daté
Lors de la vente d’un lot de copropriété, l’acheteur
doit être informé du montant des charges courantes
et des charges correspondant aux travaux votés
( Cf. fiche « L’état daté » p. 54 et fiche « La ges-
tion des impayés » p. 68).
Régularisation des charges
Suite à la régularisation des charges, le trop ou
moins-perçu est porté au compte de celui qui
est copropriétaire au moment de l’approbation
des comptes. L’acquéreur sera donc amené à
percevoir ou à régler la différence.
Fonds de travaux
Les cotisations issues du fonds de travaux sont
attachées au lot de copropriété. Cela signifie
qu’en cas de vente, le vendeur ne récupérera pas
les sommes versées. Guide du syndic bénévole
06. LA GESTION DE LA COPROPRIÉTÉ
56
Le carnet
d’entretien
En résumé
Tout immeuble en copropriété doit avoir son carnet d'entretien. Ce document répertorie des informations techniques relatives à la maintenance et aux travaux effectués dans l'immeuble. Il doit être réalisé, tenu et mis à jour par le syndic. Le carnet d'entretien est consultable sur demande d'un copropriétaire auprès du syndic de copropriété.
En pratique
Le carnet d’entretien est obligatoire pour le syndicat
des copropriétaires.
Si la copropriété comporte plusieurs bâtiments,
un seul carnet d'entretien est prévu, mais le syn-
dic doit y ouvrir un chapitre par bâtiment.
En présence d'un ou plusieurs syndicats secon-
daires, le syndic doit réaliser et tenir à jour un
carnet d'entretien pour chacun d'entre eux.
Contenu du carnet d'entretien
Le carnet d'entretien mentionne au moins obliga-
toirement les éléments suivants :
› adresse de l'immeuble ;
› identité du syndic de copropriété en
exercice ;
› références des contrats d'assurances souscrits
par le syndicat de copropriétaires avec leurs
dates d'échéance ;
› références des contrats d'assurances
dommages ouvrages souscrits pour le compte
du syndicat de copropriétaires dont la garantie
est en cours ;
› année de réalisation des travaux importants
(par exemple, ravalement de façade, réfection
de toiture, remplacement de chaudière)
et identité des entreprises ayant réalisé
ces travaux ;
› références des contrats d'entretien et
de maintenance des équipements communs
et dates d'échéance de ces contrats ;
› diagnostic technique global ;
›
FICHE PRATIQUE
échéancier du programme pluriannuel
de travaux décidé par l'assemblée générale
des copropriétaires.
Le carnet d'entretien peut mentionner toutes les
informations complémentaires que les coproprié-
taires décident d'y faire figurer lors d'un vote en
assemblée générale à la majorité simple de l’article
24 (informations relatives à la construction de l’im-
meuble ou aux études techniques réalisées, par
exemple).
Consultation et délivrance d’une copie
Une copie du carnet d'entretien doit être remise
par le syndic à tout copropriétaire qui en fait la
demande par tous moyens, aux frais de ce der-
nier. Le carnet d'entretien doit être consultable
en accès en ligne proposé par le syndic lorsque la
copropriété dispose d’un extranet.
+ Textes utiles :
. Articles 18 et 45-1 de la loi du 10 juillet 1965
. Article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1965
. Décret n° 2001-477 du 30 mai 2001 Guide du syndic bénévole
06. LA GESTION DE LA COPROPRIÉTÉ
57
La fiche synthétique
En résumé
La fiche synthétique informe les copropriétaires sur le fonctionnement de la copropriété et l'état de l'immeuble. Cette fiche est obligatoire dans toutes les copropriétés. Elle doit être réalisée par le syndic et mise à jour chaque année. Des sanctions sont prévues si le syndic ne respecte pas ces obligations.
En pratique
Cette fiche doit être datée et comporter le nom,
la signature et le cachet du syndic.
Elle doit obligatoirement intégrer les éléments
suivants :
• Identification de la copropriété, du syndic
ou de l'administrateur provisoire :
› nom d'usage et adresse du syndicat des
copropriétaires ;
› adress(s) du ou des immeubles (si différente
de celle du syndicat) ;
› numéro d'immatriculation de la copropriété
et date de sa dernière mise à jour ;
› date d'établissement du règlement
de copropriété et numéro identifiant
d'établissement (SIRET) du syndicat s’il existe ;
› nom, prénom et adresse du représentant légal
de la copropriété (syndic ou administrateur
provisoire) et SIRET s’il existe ;
› cadre d'intervention du représentant
légal (mandat de syndic ou mission de
l’administrateur provisoire).
• Organisation juridique de la copropriété
La fiche synthétique doit indiquer la nature du
syndicat (principal/secondaire). Lorsqu'il s'agit
d'un syndicat secondaire, elle doit également
préciser le numéro d'immatriculation au registre
national des copropriétés du syndicat principal.
• Caractéristiques techniques de la
copropriété :
› nombre total de lots de copropriété inscrits
dans le règlement de copropriété, quelle que
soit la nature des lots (habitation, cave, etc.) ;
› nombre total de lots inscrits dans
le règlement de copropriété à usage
d’habitation, de commerces ou de bureaux ;
› nombre de bâtiments et période
de construction.
• Équipements de la copropriété
La fiche synthétique doit mentionner le type de
chauffage et, pour un chauffage collectif (partiel
ou total) non urbain, le type d'énergie utilisée.
Elle doit également mentionner le nombre d'ascen-
seurs.
• Caractéristiques financières de la copropriété
Si la copropriété est dans son premier exercice
comptable, la fiche doit mentionner les dates de
début et de fin de cet exercice.
Si la copropriété a déjà un exercice comptable
clos, la fiche doit mentionner :
› les dates de début et de fin de l'exercice
comptable et la date de l'assemblée générale
ayant approuvé les comptes ;
› le montant des charges pour les opérations
courantes et exceptionnelles ;
› le montant des dettes de fournisseurs ;
› le montant des impayés et le nombre
de copropriétaires débiteurs dont la dette
dépasse 300 € ;
›
FICHE PRATIQUE
le montant du fonds de travaux.
• Mise à jour annuelle de la fiche synthétique
Le syndic doit mettre à jour la fiche synthétique
tous les ans.
La mise à jour doit être faite dans les deux mois qui
suivent la notification du procès-verbal de l'assem-
blée générale au cours de laquelle les comptes de
l'exercice comptable clos ont été approuvés.
• Communication de la fiche synthétique
La fiche synthétique peut être consultée par tout
copropriétaire. La demande doit être formulée au
syndic par tous moyens.
Une pénalité financière est prévue chaque fois
que le syndic ne transmet pas à un copropriétaire
• • • Guide du syndic bénévole
06. LA GESTION DE LA COPROPRIÉTÉ
58
la fiche synthétique dans un délai d’un mois, à
partir de sa demande. La fiche synthétique doit
être consultable en ligne lorsque la copropriété
dispose d’un extranet.
+ Textes utiles :
. Article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965
. Décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016 fixant
le contenu de la fiche synthétique de la copro-
priété
C Bon à savoir La fiche synthétique doit obligatoirement
être annexée à la promesse, en cas de vente
de bien en copropriété.
Elle est générée automatiquement depuis
le registre des copropriétés, une fois la mise
à jour annuelle effectuée
( Cf. fiche « Mettre à jour les données
de la copropriété » p. 79). Guide du syndic bénévole
06. LA GESTION DE LA COPROPRIÉTÉ
59
L’archivage
En résumé
Le syndic détient et assure la gestion des archives du syndicat : leur conservation et leur gestion sont comprises dans sa mission. Il est tenu d’archiver notamment le règlement de copropriété, les plans de l’immeuble, les documents et décisions de justice, les procès-verbaux d’assemblées générales, les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien, les diagnostics techniques de l’immeuble le cas échéant, etc.
C Bon à savoir Le syndic n’a pas l’obligation de répondre à
la demande d’un acquéreur. Ce dernier doit
s’adresser au propriétaire vendeur ou à son
mandataire.
Changement de syndic
En cas de changement de syndic, l’ancien syndic doit
remettre les archives du syndicat à son successeur, à
compter de la cessation de ses fonctions, à savoir :
› la situation de trésorerie, les références
des comptes bancaires du syndicat et
les coordonnées de la banque, dans un délai
de 15 jours ;
› l'ensemble des documents et archives du
syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble
des documents dématérialisés relatifs à la
gestion de l’immeuble ou aux lots gérés dans
un format téléchargeable et imprimable, dans
un délai d’un mois ;
›
FICHE PRATIQUE
dans le délai de deux mois suivant l'expiration
du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic
est tenu de fournir à son successeur l'état des
comptes des copropriétaires ainsi que celui
des comptes du syndicat, après apurement
et clôture.
Lorsque les archives sont confiées à un prestataire
extérieur spécialisé, le syndic doit, dans ce même
délai d’un mois, informer le prestataire du change-
ment de syndic en fournissant les coordonnées du
nouveau syndic :
Il est également fait obligation au syndic d’établir
un bordereau récapitulatif de transmission des
pièces, dont copie est remise au conseil syndical.
Le cas de rétention injustifiée
En cas de rétention injustifiée des documents par
l’ancien syndic, le nouveau syndic ou le président
du conseil syndical peuvent demander la remise
des pièces sous astreinte au président du tribunal
judiciaire. Cette demande doit être faite comme
en matière de référé, et peut donner lieu à une
action en dommages et intérêts.
+ Textes utiles :
. Article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965
. Article 33 du décret du 17 mars 1967
. Article 33-1 du décret du 17 mars 1967
. Article 18, al. 11 de la loi du 10 juillet 1965
. Article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965
En pratique
Choix d’un prestataire
Cette mission peut être externalisée. La décision
de confier les archives du syndicat à un prestataire
spécialisé est alors prise par l’assemblée générale
à la majorité absolue de l’article 25 ( Cf. fiche
« Les règles de majorité » p. 34).
Accès aux archives par les coproprié-
taires
Le syndic remet au copropriétaire qui en fait la
demande, aux frais de ce dernier, les copies du
carnet d'entretien de l'immeuble, des pièces
justificatives des charges de copropriété et,
s'il existe, du diagnostic technique. Il délivre
des copies ou extraits des procès-verbaux des
assemblées générales et leurs annexes (feuille de
présence, par exemple). Guide du syndic bénévole
06. LA GESTION DE LA COPROPRIÉTÉ
60
Gestion des compteurs d’eau
ou de chauffage
En résumé
FICHE PRATIQUE
Un compteur permet d’individualiser pour chaque ménage la consommation de fluides et de procéder ainsi à une facturation la plus équitable possible. Leur entretien présente un coût à prendre en compte dans la gestion de l’immeuble.
En pratique
Les compteurs d’eau froide
On parle de compteur divisionnaire lorsque l’abonné
au service de distribution des eaux est la copropriété.
Le syndic reçoit une facture globale et procède
ensuite à sa répartition selon les index relevés sur
l’ensemble des compteurs. La différence entre la
consommation de l’immeuble et la somme des
consommations individuelles est ensuite répar-
tie selon les dispositions du règlement de copro-
priété (les tantièmes le plus souvent). L’eau est
comprise dans les charges courantes.
Le compteur individuel existe lorsque l’occupant est
l’abonné direct au service de distribution des eaux.
C’est lui qui recevra donc la facture pour sa seule
consommation personnelle. Le syndicat est égale-
ment pourvu d’un compteur, l’eau étant alors ré-
partie selon les dispositions du règlement de co-
propriété. L’individualisation de la fourniture d’eau
peut entraîner des travaux ; c’est pourquoi une
étude de faisabilité est réalisée. À défaut, la pose
de compteurs divisionnaires pourra être envisagée.
C Bon à savoir La présence de compteurs permettant
d’individualiser la consommation d’eau froide
est obligatoire dans les copropriétés dont le
permis de construire a été déposé après le 1er
novembre 2007. Pour les immeubles anciens,
l’assemblée générale peut voter, à la majorité
absolue de l’article 25, l’installation de
compteurs divisionnaires ou l’individualisation
des contrats de fourniture d’eau.
L’eau chaude sanitaire
Le compteur d’eau chaude sanitaire (ou ECS) permet
de calculer le volume d’eau consommée ainsi que
l’énergie nécessaire pour procéder à son réchauffage.
Le système de calcul peut être complexe et cer-
taines installations anciennes peuvent présenter
des dysfonctionnements (eau froide facturée au
prix de l’eau chaude, par exemple). Il faut donc
veiller à ce que l’installation soit correctement
entretenue.
Les frais de chauffage
Toute copropriété dotée d’un chauffage collectif
et ayant une consommation supérieure à 80 kWh/m²
par an doit procéder à l’individualisation des frais
de chauffage, sauf impossibilités techniques.
Lorsque l’installation est horizontale, il est alors
procédé à la pose d’un compteur de calories (ou
compteur d’énergie thermique) qui déterminera
la consommation en temps réel. En revanche,
lorsque cette installation est verticale, ce qui est
le cas le plus courant, il est installé sur chaque
radiateur un répartiteur. Celui-ci ne va pas déter-
miner une consommation mais un index qui, rap-
porté en fin d’exercice comptable à l’ensemble
des calories émises par la chaudière collective,
permettra d’individualiser la consommation.
Coût de la gestion des compteurs
Généralement, les sociétés qui procèdent à
l’installation des compteurs font signer un contrat de
plusieurs années (dix ans, par exemple) pour assurer
l’entretien des appareils. Par ailleurs, il importe de
comparer les offres en prenant en compte le coût
unitaire du compteur, mais également le forfait
entretien et le coût du relevé des consommations.
+ Textes utiles :
. Article 25 de la loi du 10 juillet 1965
. Articles R. 241-6 et suivants du Code de l'énergie
. Articles L. 152-3, L.174-2 du Code de la construc-
tion et de l’habitation Guide du syndic bénévole
06. LA GESTION DE LA COPROPRIÉTÉ
61
L’ascenseur en copropriété
En résumé
L‘ascenseur constitue un élément d‘équipement dont les charges sont réparties entre les copropriétaires selon une grille spécifique. Pour des raisons de sécurité, le syndicat des copropriétaires est tenu de souscrire un contrat d’entretien spécifique avec un professionnel.
En pratique
B Attention ! La grille de répartition des charges
d’ascenseur qui fixe des quotes-parts
identiques pour tous les appartements,
indépendamment de leur étage, est illégale
car elle méconnaît le principe du critère
d’utilité.
En parallèle, le syndic doit conclure, pour le compte
du syndicat des copropriétaires, un contrat d’en-
tretien. Celui-ci, d'une durée d'au moins un an,
doit inclure des clauses minimales qui sont :
› une visite toutes les six semaines pour vérifier
le fonctionnement et effectuer les réglages
nécessaires, contrôler la sécurité des portes
palières et, le cas échéant, le remplacement
de pièces importantes (via un devis) ;
› le nettoyage annuel de la cuvette de
l’installation, du toit de la cabine et du local
des machines ;
› une visite semestrielle pour vérifier le bon
état des câbles et tester le parachute ;
›
FICHE PRATIQUE
les conditions de dépannage (7 jours sur 7).
Le prestataire justifie son suivi et ses visites sur
un carnet d’entretien accessible par le syndic
afin de suivre le contrat d’entretien.
Un contrôle technique par un contrôleur agréé
doit être réalisé tous les cinq ans afin de vérifier
si l’ascenseur et ses dispositifs de sécurité sont
en bon état. Ce contrôle technique est obliga-
toire et donne lieu à un rapport.
La liste des contrôleurs agréés est disponible sur
le site ecologie.gouv.fr
C Bon à savoir Les références du contrat d’entretien,
les visites, les opérations et les travaux
effectués doivent être retranscrits dans
le carnet d’entretien de la copropriété.
+ Textes utiles :
. Article 10 de la loi du 10 juillet 1965
. Articles L. 134-1 à L. 134-5, R. 134-1 à R. 134-48
du Code de la construction et de l’habitation
Les dépenses entraînées par le fonctionnement
et l’entretien de l’ascenseur constituent des
charges spéciales. Elles sont réparties entre les
copropriétaires en fonction de l’utilité objec-
tive que représente cet équipement commun
à l’égard de chacun d’eux. L’utilisation effective
ou non de l’ascenseur n’est donc pas prise en
compte dans le calcul des charges.
Le concept « d’utilité objective » implique la
mise en place d’un cœfficient d’étage. Plus un
appartement est situé à un niveau élevé, plus
sa quote-part des charges d’ascenseur sera im-
portante. À l’inverse, un logement situé en rez-
de-chaussée n’a pas à s’acquitter des charges
d’ascenseur, à moins que celui-ci ne desserve les
caves, parkings ou locaux de vide-ordures. Guide du syndic bénévole
07.
LES CONTRATS OBLIGATOIRES
62
07.
LES CONTRATS
OBLIGATOIRES Guide du syndic bénévole
07. LES CONTRATS OBLIGATOIRES
63
Ouverture d’un compte séparé
au nom du syndicat
En résumé
FICHE PRATIQUE
Un compte bancaire dédié à la copropriété et au nom du syndicat doit être ouvert par le syndic.
En pratique
Copropriétés concernées
Tous les syndics, même non professionnels, sont
tenus d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom
du syndicat des copropriétaires sur lequel sont
versées sans délai toutes les sommes ou valeurs
reçues au nom ou pour le compte du syndicat.
Toutes les copropriétés, quelle que soit leur
taille, sont concernées par cette obligation.
Ouverture et gestion du compte séparé
Le compte est ouvert par le syndic auprès de
l’établissement bancaire de son choix. L'assemblée
générale peut toutefois décider de confier les
fonds de la copropriété à un autre établissement.
Cette décision doit être adoptée à la majorité
absolue de l’article 25.
Un second compte séparé doit être ouvert, dans
le même établissement bancaire que le compte
principal, lorsque la copropriété a constitué un
fonds de travaux.
C Bon à savoir Le syndicat des copropriétaires peut être
titulaire d’un livret A. Le plafond du livret
est fixé à 76 500 € (100 000 € pour les
copropriétés de plus de 100 lots à usage
de logement, bureau ou commerce).
Les intérêts produits appartiennent
au syndicat.
Les fonds présents sur les comptes du syndicat ne
peuvent donc pas faire l’objet d’une convention
de fusion ou d’une compensation avec tout autre
compte,
Le syndic ne peut avancer des fonds aux syndicats
des copropriétaires.
Dès réception des relevés de comptes, le syndic
doit mettre à disposition du conseil syndical une
copie.
Sanction en l’absence d’ouverture
du compte séparé
Si le syndic n'a pas procédé à l'ouverture du
compte séparé à l'expiration du délai de 3 mois
suivant sa désignation, son mandat est nul. Les
actes qu’il aurait passés au nom du syndicat avec
des tiers de bonne foi demeurent néanmoins va-
lables.
+ Textes utiles :
. Article 18 du 10 juillet 1965 Guide du syndic bénévole
07.
LES CONTRATS OBLIGATOIRES
64
Souscrire
une assurance
En résumé
FICHE PRATIQUE
La copropriété doit souscrire une assurance, au même titre que les copropriétaires doivent être assurés contre les risques de responsabilité civile. En cas d’impossibilité de trouver une assurance, il est alors possible de saisir le Bureau central de tarification.
En pratique
L’assurance de la copropriété
Le syndic est tenu de soumettre au vote de l’as-
semblée générale, qui statuera à la majorité simple
de l’article 24, la décision de souscrire un contrat
d'assurance couvrant la responsabilité civile de la
copropriété (désordres ayant une partie com-
mune pour origine, tel un dégât des eaux ou la
chute d’un élément du gros œuvre sur la voie pu-
blique). En cas de refus de l'assemblée générale,
l'assurance peut alors être contractée directe-
ment par le syndic, pour le compte du syndicat
des copropriétaires.
Généralement, un descriptif détaillé des lieux est
demandé afin de permettre à l’assureur de fixer
au plus juste le montant de la prime : superficie,
nombre de lots principaux, présence de com-
merces, date de construction de l’immeuble,
nature des équipements communs, présence ou
non d’un salarié, état d’entretien des parties com-
munes, sinistres antérieurs, risque de catastrophes
naturelles ou technologiques, etc. Il convient de
renseigner le plus précisément possible les infor-
mations demandées afin d’éviter que l’assureur
n’oppose une déclaration incomplète pour justi-
fier son refus de couvrir un sinistre.
L’assurance du copropriétaire
Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer en
sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit
de copropriétaire non occupant. Cette dernière
hypothèse concerne notamment le cas où le lo-
gement serait loué.
En cas de sinistre, le copropriétaire qui n’est pas
assuré peut voir sa responsabilité engagée, soit
par le syndicat (augmentation du montant de la po-
lice d’assurance), soit par l’assureur de la copro-
priété (perte de chance pour celui-ci de se faire
rembourser tout ou partie des sommes versées).
Le conseil syndical
Le conseil syndical n’étant pas doté de la personna-
lité morale, ce sont ses membres, pris individuelle-
ment, qui sont assurés. La question se pose alors
quant à l’obligation pour ces derniers d’être
effectivement couverts. En cas de délégation
conventionnelle consentie par l’assemblée gé-
nérale, la souscription d’une assurance est obli-
gatoire. Dans les autres cas, en l’absence de
précision, il est conseillé, par sécurité, d’assu-
rer systématiquement les conseillers syndicaux,
d’autant que les assurances des copropriétés
proposent des garanties de ce type.
Le Bureau central de tarification
Le Bureau central de tarification (BCT) est un
organe composé de représentants des assureurs
et des assujettis chargé de désigner un assureur
lorsqu’une personne soumise à une obligation
d’assurance ne trouve aucune compagnie pour
le couvrir : existence d’un arrêté de mise en sécu-
rité, sinistres à répétition, présence d’un nombre
trop important de logements vacants, etc.
Le BCT peut être saisi par le syndic pour le
compte de la copropriété. Un copropriétaire ou
un locataire peuvent également le saisir, mais en
leur nom personnel. En revanche un conseiller
syndical ne peut saisir le BCT pour le compte de
la copropriété.
+ Textes utiles :
. Articles 9-1, 18 et 21-4 de la loi du 10 juillet 1965
. Article 7 de la loi du 6 juillet 1989
. Article L. 112-1 du Code des assurances Guide du syndic bénévole
07. LES CONTRATS OBLIGATOIRES
65
Gérer la fourniture d’eau,
d’électricité et de gaz
En résumé
Le syndic négocie et signe les contrats auprès des différents fournisseurs et il s’assure qu’ils soient adaptés aux caractéristiques de la copropriété.
En pratique
Choix du prestataire
Le syndic ne peut choisir seul son prestataire.
Comme pour tous types de contrats, il soumet
cette décision au vote de l’assemblée générale et
les joint à la convocation.
L’assemblée générale peut définir un seuil à partir
duquel la mise en concurrence est obligatoire.
Dans tous les cas, elle est vivement conseillée.
Changement de prestataire
La mise en concurrence permet d’évaluer et de
comparer les différents prestataires afin de déter-
miner la meilleure formule pour la copropriété.
Tout copropriétaire peut néanmoins demander
un changement de prestataire, à condition de
porter la question à l’ordre du jour de l'assemblée
générale, accompagnée des différentes proposi-
tions de contrats.
C Bon à savoir L’assemblée générale peut décider :
› de déléguer ce choix au conseil syndical
(majorité absolue de l’article 25) ;
›
FICHE PRATIQUE
d’un seuil en deçà duquel seule la
consultation du conseil syndical suffit :
dans ce cas, le syndic peut décider de
renégocier un contrat ou de conclure
un nouveau contrat sans attendre la
prochaine assemblée générale.
Gestion de l'eau
En cas de consommation anormale d’eau, c’est-à-
dire lorsque la consommation excède le double
du volume moyen consommé au cours des trois
dernières années, la compagnie des eaux a l’obli-
gation, sous conditions, d’alerter le client.
Le syndic étant le mandataire du syndicat des
copropriétaires, un courrier lui sera adressé en
ce sens, pour plafonner la facture.
N’hésitez pas à comparer la différence de
consommation entre le compteur général d’eau
de la copropriété et celle du compteur division-
naire des copropriétaires. En cas d’écart trop
important, il est nécessaire de vérifier qu’il n’y a
pas de fuites dans le système.
C Bon à savoir N’hésitez pas à comparer la différence de
consommation entre le compteur général
d’eau de la copropriété et celle du compteur
divisionnaire des copropriétaires. En cas
d’écart trop important, il est nécessaire
de vérifier qu’il n’y a pas de fuites dans le
système.
+ Textes utiles :
. Article 21, al. 2 de la loi du 10 juillet 1965
. Article 10 du décret du 17 mars 1965
. Article L.2224-12-4 III bis du Code général des
collectivités territoriales Guide du syndic bénévole
08. LES LITIGES, CONTENTIEUX ET RESPONSABILITÉS DE LA COPROPRIÉTÉ
66
08.
LES LITIGES,
CONTENTIEUX ET
RESPONSABILITÉS
DE LA COPROPRIÉTÉ Guide du syndic bénévole
08. LES LITIGES, CONTENTIEUX ET RESPONSABILITÉS DE LA COPROPRIÉTÉ
67
L'absence de syndic de copropriété
En résumé
Quelles qu'en soient les raisons, l'absence de syndic ne doit pas perdurer dans le temps afin de ne pas compromettre le fonctionnement de la copropriété.
En pratique
› aucun syndic n’a été désigné lors de la création
de la copropriété ;
› le contrat de syndic est arrivé à son terme sans
qu’il soit réélu ou remplacé ;
› le syndic a démissionné sans organiser l’élection
de son remplaçant ;
› la désignation ou le mandat du syndic est nul
(car l’assemblée générale au cours de laquelle
il a été désigné a été annulée par décision
judiciaire, par exemple) ;
› le syndic en place est décédé ou le syndic
personne morale est dissout (fermeture du
cabinet de gestion).
FICHE PRATIQUE
C Bon à savoir Lorsque l'absence de syndic découle d'un
désaccord sur sa nomination en assemblée
générale, le syndic doit être désigné par le
président du tribunal judiciaire saisi par tout
intéressé.
La convocation d’une assemblée générale
par tout copropriétaire n’est pas possible.
Si aucune assemblée générale n'est convoquée, tout
intéressé (copropriétaire ou tiers à la copropriété)
peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la no-
mination d’un administrateur provisoire. La saisine
est effectuée sur requête auprès du président du tri-
bunal judiciaire et doit être réalisée par un avocat. Il
s’agit d’une procédure simplifiée, sans audience.
L’administrateur provisoire nommé judiciairement
aura pour missions de se faire remettre les coordon-
nées bancaires, l’ensemble des documents et ar-
chives du syndicat et de convoquer une assemblée
générale en vue de la désignation d’un syndic.
C Bon à savoir La situation d’une copropriété dépourvue
de syndic ne doit pas être confondue avec
le cas d’un syndic disposant d’un mandat
en cours de validité mais empêché dans
ses fonctions (en cas d’accident ou de
maladie, par exemple) ou à l’origine de
négligence. On parle alors d’empêchement
ou de carence du syndic. Des démarches
spécifiques pour assurer le remplacement
du syndic en place sont applicables,
il vous est alors fortement recommandé
de prendre l'attache d’un conseil (Adil,
avocat, juriste, etc.).
+ Textes utiles :
. Article 17 al. 4 de la loi du 10 juillet 1965
. Articles 46 et 47 du décret du 17 mars 1967
Une copropriété est dite « dépourvue de syndic »
lorsqu’aucun syndic ne dispose d’un mandat en
cours de validité pour la gérer. Cette absence
peut résulter de différentes situations :
C Bon à savoir Il arrive que le syndic poursuive ses
fonctions malgré l'échéance de son mandat.
Pour la jurisprudence, il n'est pas possible
d'admettre un « syndic de fait ». Le syndic
agissant ainsi commet une faute. Tous les
actes et décisions concernant la gestion de
la copropriété (convocation de l'assemblée
générale, appels de fonds, travaux) peuvent
être contestés. De même, le « syndic de
fait » ne peut pas exiger de rémunération
pour son activité.
Pour y remédier, tout copropriétaire peut convoquer
une assemblée générale afin de procéder à une
élection ( Cf. fiche « La convocation à l’assem-
blée générale de copropriété » p. 28). Le ou les
copropriétaires à l’origine de cette démarche de-
vront joindre à la convocation plusieurs projets
de contrat de syndic afin qu’une mise en concur-
rence puisse être organisée. Guide du syndic bénévole
08. LES LITIGES, CONTENTIEUX ET RESPONSABILITÉS DE LA COPROPRIÉTÉ
68
La gestion des impayés
En résumé
Le recouvrement des charges non payées par des copropriétaires relève de la responsabilité du syndic.
En pratique
Solution amiable
Lorsqu’un copropriétaire ne règle pas ses charges
de copropriété, il appartient au syndic d’en obtenir
le recouvrement. Il n’a pas la possibilité de déléguer
cette mission à un tiers. Il est conseillé au syndic d’agir
sans délai dès les premiers impayés, en adressant un
premier courrier de relance au copropriétaire.
Si le copropriétaire rencontre des difficultés de
paiement, un échéancier peut être mis en place.
Sans réponse de ce dernier, le syndic peut ensuite
lui adresser une mise en demeure en lettre RAR.
En l’absence de réponse aux courriers RAR, il est
conseillé de signifier au copropriétaire un comman-
dement de payer par un commissaire de justice.
En cas de litige, il est possible de prendre contact
avec un conciliateur de justice (gratuitement) ou un
médiateur afin de rechercher une solution amiable.
C Bon à savoir Lorsque l’action porte sur une somme
inférieure à 5 000 €, une tentative de
règlement amiable devant un conciliateur
de justice doit avoir été recherchée avant
de saisir le tribunal.
Procédures judiciaires
Le syndic peut engager toute action judiciaire
pour recouvrir les charges sans l'autorisation de
l'assemblée générale. Il devra toutefois tenir l'as-
semblée générale informée des éventuelles pro-
cédures en cours. La procédure de saisie immobi-
lière, en revanche, doit se faire sur autorisation de
l'assemblée générale.
L’action en recouvrement des charges doit être
engagée dans un délai de cinq ans à compter
de l’impayé. L’envoi d’une mise en demeure est
insuffisant pour interrompre ce délai, une action
en justice est nécessaire pour cela.
Le tribunal compétent est le tribunal judiciaire
du lieu de situation de l’immeuble. Il peut être saisi :
› sur requête : elle est rédigée par le syndic
grâce à un formulaire type ;
› par assignation, signifiée par un commissaire
de justice ;
›
FICHE PRATIQUE
dans le cadre d'une procédure accélérée
au fond devant le président du tribunal
judiciaire, lorsque le copropriétaire
n'a pas réglé un ou plusieurs appels de
fonds (budget prévisionnel, dépenses ou
cotisations de travaux) dans un délai de 30
jours après la mise en demeure. Il est alors
possible de réclamer, en plus des provisions
impayées, la totalité des provisions de
l'année budgétée.
C Bon à savoir Dans le cadre d'une procédure judiciaire :
si la dette objet de la procédure est
supérieure à 5000 €, la représentation par
un avocat est obligatoire. Les frais engagés
pour le recouvrement des sommes dues
par un copropriétaire sont à la charge de
ce seul copropriétaire.
En revanche, si le copropriétaire obtient
gain de cause, il est dispensé de participer
aux frais de procédure engagés par le syndic
pour le compte du syndicat.
Vente en situation d'impayés
Lors de la vente d’un lot de copropriété, le syndic
reçoit de la part du notaire un avis de mutation.
Le syndic doit, dans un délai de 15 jours, former
une opposition au versement du prix de vente. Le
recours à un commissaire de justice est alors obli-
gatoire. Cette démarche lui permet d’obtenir le
remboursement des sommes dues par le copro-
priétaire vendeur, qui seront déduites du prix de
vente par le notaire.
+ Textes utiles :
. Articles 10-1, 19-2 et 20 de la loi du 10 juillet 1965
. Cerfa n° 16042*02 Guide du syndic bénévole
08. LES LITIGES, CONTENTIEUX ET RESPONSABILITÉS DE LA COPROPRIÉTÉ
69
Gérer un sinistre
En pratique
Le dégât des eaux
Lorsque l’on ne sait pas d’où provient la fuite
d’eau au sein de l’immeuble, c’est au syndic
d’engager la recherche de cette dernière.
Si celle-ci se trouve dans une partie privative,
c’est au copropriétaire concerné d’engager à
ses frais les travaux de réparation sur les parties
privatives et communes, en s’appuyant sur sa
propre assurance.
Si la fuite d’eau est située dans une partie com-
mune, le syndic organise la réparation en lien
avec l’assureur du syndicat de copropriétaires.
C Bon à savoir En matière de dégât des eaux, depuis
le 1 er juin 2018, la convention IRSI, signée
par les différentes compagnies d’assurances,
encadre le traitement des dégâts des eaux
dont le montant est inférieur à 5 000 €.
L’objectif de cette convention est de faciliter
les démarches en évitant la multiplication
des intervenants (syndic, propriétaires,
assureurs, etc.) par la désignation d’un
assureur gestionnaire unique.
Le vandalisme
Le syndic doit porter plainte au nom du syndi-
cat de copropriétaires avant de prendre attache
avec l’assureur.
Le syndic suit également les travaux réalisés pour
mettre un terme au sinistre (y compris la récep-
tion des travaux, sous la supervision du conseil
syndical).
C Bon à savoir Les tribunaux ont, par exemple, considéré que
le syndic engage sa responsabilité si :
› il convoque tardivement une assemblée
générale devant voter des travaux visant
à mettre fin à un sinistre ;
›
FICHE PRATIQUE
il omet de faire une déclaration de sinistre
(condamnation pour perte d'une chance).
+ Textes utiles :
. Article 18 de la loi du 10 juillet 1965
. Convention d'indemnisation et de recours
des sinistres immeubles (IRSI)
En résumé
Un sinistre ayant pour origine les parties communes de la copropriété relève de la responsabilité de la copropriété et implique l’intervention du syndic pour gérer le sinistre au nom du syndicat des copropriétaires.
Le syndic constitue le relais entre les copropriétaires et l’assureur de la copropriété ( Cf. fiche « Souscrire une assurance » p. 64). Le conseil syndical est susceptible de contrôler la gestion par le syndic du sinistre. Guide du syndic bénévole
08. LES LITIGES, CONTENTIEUX ET RESPONSABILITÉS DE LA COPROPRIÉTÉ
70
Les frais nécessaires
En résumé
Si les dépenses relatives à l’entretien, la conservation et l’administration des parties communes incombent à l’ensemble des copropriétaires, certains postes ne sont, au contraire, supportés que par l’intéressé. Tel est notamment le cas pour les frais nécessaires exposés par le syndicat en cas d’impayés de charges. Le but de cette mesure est de faire en sorte que la communauté des copropriétaires ne soit pas pénalisée en raison du manquement de l’un de ses membres à ses obligations. Cette dérogation demeure toutefois encadrée.
En pratique
En cas d’impayés d’un copropriétaire, sont récupé-
rables auprès de celui-ci les frais suivants :
› les frais de mise en demeure, de relance et
de prise d'hypothèque à compter de la mise
en demeure ;
› les droits et émoluments des actes des
commissaires de justice (anciens huissiers
de justice) ;
›
FICHE PRATIQUE
le droit de recouvrement ou d'encaissement
à la charge du débiteur.
D Rémunération du syndic bénévole En cas d’impayés d’un copropriétaire,
le syndic professionnel est en droit de
facturer des frais supplémentaires, tels
la rédaction d’un protocole d’accord ou
le suivi du dossier transmis à l’avocat (à
condition toutefois de justifier de diligences
exceptionnelles). Le coût de ces prestations,
limitativement énumérées, doit être
mentionné dans le contrat de syndic et
exprimé en hors taxes (HT) et toutes taxes
comprises (TTC).
Le syndic bénévole, par définition, n’est pas
rémunéré et ne peut réclamer une indemnité
ou des honoraires pour ces prestations.
En cas d’impayés d’un copropriétaire,
il est donc préférable de récupérer auprès
de celui-ci les frais réels des démarches
effectuées (coût du recommandé ou
de l’acte du commissaire de justice, ou
d’huissier par exemple).
+ Textes utiles :
. Articles 10, 10-1 et 18-1 de la loi du 10 juillet 1965
. Article 9-1 du contrat de syndic type figurant en
annexe du décret du 17 mars 1967
Les frais ne sont pas facturables d’office auprès
du débiteur. Tout d’abord, une mise en demeure
est indispensable, à défaut de quoi les frais ne
sont pas récupérables auprès du copropriétaire
concerné. Ensuite, les actes accomplis doivent
être réellement « nécessaires » : il n’est ainsi pas
possible de facturer des relances multiples qui
n’ont aucun intérêt procédural. Enfin, le syn-
dic doit, le cas échéant, justifier les prestations
qu’il a accomplies (notamment pour le suivi du
dossier, qui ne peut constituer en un seul envoi
des pièces à l’avocat chargé de la procédure par
exemple). Guide du syndic bénévole
08. LES LITIGES, CONTENTIEUX ET RESPONSABILITÉS DE LA COPROPRIÉTÉ
71
Le recouvrement anticipé
des provisions
En résumé
En cas d’impayés, le juge peut non seulement condamner le copropriétaire débiteur à régulariser sa situation, mais également à payer les charges futures non encore appelées. Cette procédure permet ainsi un recouvrement anticipé des provisions : en d’autres termes, de réclamer devant le juge le paiement d’une dette qui n’existe pas encore, ce qui peut être utile face à un débiteur chronique.
En pratique
À défaut du versement à sa date d’exigibilité
d’une provision ou d’une cotisation du fonds
de travaux obligatoire, les autres provisions et
cotisations non encore échues deviennent im-
médiatement exigibles après mise en demeure
par LRAR restée infructueuse pendant plus de
30 jours à compter du lendemain du jour de la
première présentation de la lettre recomman-
dée au domicile du copropriétaire défaillant. Il
appartient alors au président du tribunal judi-
ciaire, statuant selon la procédure accélérée au
fond, de condamner le débiteur au versement
des provisions et cotisations devenues exigibles.
Sont concernées par cette procédure :
› les provisions du budget prévisionnel ;
› les provisions visant les dépenses pour travaux
non-compris dans le budget prévisionnel ;
› les cotisations issues du fonds de travaux
obligatoire ;
›
FICHE PRATIQUE
les sommes restant dues appelées au titre des
exercices précédents après l’approbation des
comptes.
Cette procédure ne peut être utilisée que pour les
dettes de l’exercice en cours et non pour celles
des exercices antérieurs. Le syndic devra alors uti-
liser les autres actions qui lui sont ouvertes (une
injonction de payer par exemple).
D Date d’exigibilité des provisions Les provisions issues du budget prévisionnel
sont exigibles le 1er jour de chaque
trimestre ou le 1er jour de la période fixée
par l'assemblée générale (tous les mois ou
chaque semestre par exemple).
Les provisions non-comprises dans le
budget prévisionnel sont exigibles selon les
modalités votées par l'assemblée générale
(2 appels de fonds à un mois d’intervalle
chacun, etc.).
+ Textes utiles :
. Articles 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 Guide du syndic bénévole
09.
LA COMMUNICATION AVEC LES COPROPRIÉTAIRES ET LES OCCUPANTS
72
09.
LA COMMUNICATION
AVEC LES
COPROPRIÉTAIRES
ET LES OCCUPANTS Guide du syndic bénévole
09.
LA COMMUNICATION AVEC LES COPROPRIÉTAIRES ET LES OCCUPANTS
73
L'obligation de communication
du syndic
En résumé
Une obligation de communication sur la tenue de l’assemblée générale et les décisions qui y ont été prises est imposée au syndic afin que les copropriétaires et les occupants de l’immeuble (propriétaires, locataires, commerçants, etc.) en soient informés le mieux possible.
En pratique
Informer sur les décisions
Dans les trois mois suivant la tenue de l’assemblée
générale, le syndic doit informer les occupants des
différentes décisions prises susceptibles d'avoir des
conséquences sur les charges, comme celles relatives à :
› l'entretien de l'immeuble aux travaux,
diagnostics, audits et autres études techniques ;
›
FICHE PRATIQUE
la présence de personnel ou de prestataires.
Cette information est réalisée par voie d’affichage
dans les parties communes, pendant un mois ou,
à défaut, par un document déposé dans chacune
des boîtes aux lettres.
B Attention ! Il ne faut pas afficher le procès-verbal
d’assemblée générale en tant que tel.
En effet, il est nécessaire de synthétiser les
décisions prises dans un document adapté.
Certaines décisions ne doivent pas être
affichées : celle concernant la saisie
immobilière du lot d’un copropriétaire
en cas d’impayés, par exemple.
Lorsque ces décisions comprennent des
informations à caractère personnel, le syndic
doit alors procéder à l'anonymisation de leur
contenu avant leur affichage.
D L’extranet Seuls les syndics professionnels sont tenus
de mettre en place un espace sécurisé en
ligne comprenant différents documents.
L’assemblée générale peut toutefois
dispenser le syndic de cette obligation.
L’extranet doit comprendre obligatoirement
certains documents, tels que le règlement
de copropriété, le carnet d’entretien de
l’immeuble, la fiche synthétique ou encore le
contrat du syndic. Certains documents sont
à la disposition de tous les copropriétaires,
d’autres uniquement des conseillers syndicaux,
ou encore des seules personnes concernées
(position comptable individuelle par exemple).
+ Textes utiles :
. Article 18 de la loi du 10 juillet 1965
. Article 9 du décret du 17 mars 1967
. Décret n° 2015-1681 du 15 décembre 2015 relatif
à l’information des occupants des immeubles en
copropriété des décisions prises par l’assemblée
générale
Informer sur la prochaine assemblée
générale
Le syndic doit afficher dans les parties communes la
date de la prochaine assemblée générale et la possi-
bilité qui est offerte aux copropriétaires de solliciter
l'inscription d'une ou plusieurs questions à l'ordre
du jour. Pour cela, les dispositions de l’article 10 du
décret du 17 mars 1967 doivent être reproduites et
l’affichage être réalisé « dans un délai raisonnable ».
C Bon à savoir Pour procéder à cet affichage et respecter
le « délai raisonnable », il faut prendre en
compte le délai de convocation de 21 jours,
prévoir la durée nécessaire à la mise sous
pli et à l’expédition des convocations, tout
en laissant le temps aux copropriétaires de
communiquer les questions qu’ils souhaitent
inscrire à l’ordre du jour.
Il est donc conseillé de prévoir un délai
de six semaines environ avant la date de
la tenue de l’assemblée générale pour
procéder à cet affichage. Guide du syndic bénévole
10.
LE REGISTRE DES COPROPRIÉTÉS
74
10.
LE REGISTRE
DES COPROPRIÉTÉS Guide du syndic bénévole
10.
LE REGISTRE DES COPROPRIÉTÉS
75
Le registre
des copropriétés
En résumé
La loi du 24 mars 2014 dite loi Alur (loi pour l'Accès au logement et un urbanisme rénové) a institué un registre national d’immatriculation des copropriétés.
Cela permet d’identifier les syndicats des copropriétaires qui jusque-là n’étaient répertoriés nulle part. L’immatriculation permet de bénéficier des aides publiques disponibles.
En pratique
Le registre répond à trois objectifs :
› sécuriser les démarches des syndics et des
copropriétaires en créant un identifiant
unique pour chacune des copropriétés et
opposable aux tiers ;
› mieux connaître le parc de copropriétés :
ses caractéristiques (nombre, localisation,
taille, âge) et son état ;
› permettre aux pouvoirs publics de mieux
appréhender les processus de fragilisation
des copropriétés.
Les enjeux en termes de politiques publiques sont
les suivants :
FICHE PRATIQUE
Nous vous conseillons, pour faciliter la compréhen-
sion des fiches suivantes, de vous connecter au re-
gistre en parallèle de leur lecture.
+ Textes utiles :
. Articles L.711-1 et suivants du Code de la
alimenter les Programmes locaux de l’habitat
(PLH) et les observatoires locaux de l’habitat ;
adapter et être éligibles aux dispositifs
à destination des copropriétés :
MaPrimeRénov’ Copropriété, Veille et
observation des copropriétés (VOC),
Programmes opérationnels de prévention
et d’accompagnement des copropriétés
(POPAC), Opérations programmées
d’amélioration de l’habitat (OPAH-copros,
OPAH-RU avec un volet « copropriétés » ),
plans de sauvegarde, etc. ;
contribuer à l’analyse et à la compréhension
du processus de fragilisation des copropriétés.
construction et de l’habitation
. Fiches mémos disponibles sur la rubrique « Aide
et contact » du registre des copropriétés Guide du syndic bénévole
10.
LE REGISTRE DES COPROPRIÉTÉS
76
Immatriculer ma copropriété
En résumé
L’immatriculation du syndicat des copropriétaires permet l’attribution du numéro d'immatriculation au registre national des copropriétés. Elle est obligatoire pour toutes les copropriétés ayant au moins un lot à usage d’habitation en cas de mutation de bien au sein du syndicat (vente, succession) et pour bénéficier de subventions publiques.
Le numéro d’immatriculation demeure inchangé tout au long de la vie du syndicat des copropriétaires.
› les informations de rattachement : il s’agit
des informations relatives au mandat du
syndic (caractère provisoire de la mission,
dates de mandat) et de la pièce justifiant
celui-ci (contrat de syndic ou procès-verbal
d’assemblée générale indiquant le nom,
l’adresse de la copropriété, l’identité du
syndic et les dates de son mandat) ;
› l’identification du syndicat des copropriétaires
(nom de la copropriété, adresse, type de
syndicats, nombre de lots, etc.) ;
› les procédures administratives et judiciaires
qui pourraient porter sur le syndicat ;
› les données financières relatives au dernier
exercice comptable clos du syndicat ;
› les données techniques de la copropriété
(étiquette énergétique, année de
construction, types de chauffage, etc.).
Le syndic soumet ensuite sa demande en vali-
dant son récapitulatif de déclaration.
Le teneur du registre vérifie ensuite la qualité de
représentant légal du syndic/télédéclarant (nom,
dates de mandat) en s’appuyant sur la pièce justi-
ficative fournie. Il contrôle également que le syndi-
cat des copropriétaires n’est pas déjà immatriculé
sur le registre. Lorsque la demande d’immatricu-
lation est validée, le syndic retrouve, dans son es-
pace personnel, l’attestation d’immatriculation de
la copropriété. Il peut également générer la fiche
synthétique de la copropriété correspondant à la
déclaration en cours sur le registre.
FICHE PRATIQUE
Règlement postérieur au 1er janvier 2017
Il appartient au notaire, lorsque la copropriété
est créée, de procéder à son immatriculation.
Le syndic doit ensuite rattacher la copropriété
à son compte.
C Bon à savoir Le numéro d’immatriculation est obligatoire
en cas de mutation de bien en copropriété
(vente, succession) et pour bénéficier d’aides
publiques.
Les assurances et les banques demandent
régulièrement le numéro d’immatriculation
pour la gestion de leurs clients.
L’immatriculation peut être facturée par le
notaire ou le syndic professionnel.
Si le syndic immatricule un syndicat
secondaire, il doit préciser le numéro
d’immatriculation du syndicat principal.
En pratique
Règlement antérieur au 1er janvier 2017
Il appartient au syndic, en tant que représentant
légal de la copropriété, de procéder à l’immatri-
culation de la copropriété.
Après avoir créé et activé son compte personnel
sur le site registre-coproprietes.gouv.fr, le syndic
procède à l’immatriculation du syndicat en cliquant
sur « Immatriculer une copropriété ». Un formulaire
contenant cinq onglets est alors à remplir :
C Bon à savoir Le numéro d’immatriculation de la copropriété
est différent du numéro de SIRET du syndicat
des copropriétaires qui peut exister si celui-ci
emploie des salariés ( Cf. fiche « L'emploi d'un
salarié par la copropriété » p. 52).
Lorsque le syndicat des copropriétaires a
un numéro de SIRET, il est nécessaire de le
préciser au sein du registre des copropriétés. Guide du syndic bénévole
10.
LE REGISTRE DES COPROPRIÉTÉS
77
Rattacher la copropriété
à mon compte
En résumé
Le rattachement de la copropriété au compte du syndic sert à connaître le représentant légal de la copropriété. Ce dernier a l’obligation de mettre à jour annuellement les données de la copropriété. Le rattachement de la copropriété permet de connaître les dates de mandat du syndic et doit être renouvelé régulièrement.
En pratique
Les différents scénarios de demande
de rattachement
Plusieurs cas de figure existent :
› si la copropriété a été immatriculée
par le syndic : ce dernier doit renouveler son
mandat à compter de la date de fin qu’il
a renseigné lors de l’immatriculation ;
› si la copropriété a été immatriculée
par le notaire :
• le notaire a désigné le syndic : ce dernier
doit renouveler son mandat en renseignant
les dates de début et de fin,
• le notaire n’a pas désigné le syndic : le
syndic doit réaliser une demande de ratta-
chement de la copropriété à son compte
en s’appuyant sur une pièce justifiant son
mandat ;
› si la copropriété était gérée par un autre
syndic :
• le syndic précédent a désigné le nouveau
syndic : ce dernier doit renouveler son
mandat en renseignant les dates de début
et de fin,
• le syndic précédent n’a pas désigné le nou-
veau syndic : celui-ci doit réaliser une de-
mande de rattachement de la copropriété
à son compte en s’appuyant sur une pièce
justifiant son mandat.
FICHE PRATIQUE
› Le notaire ou le précédent syndic a désigné
le nouveau syndic comme son représentant
légal.
• • •
Rattacher la copropriété à son compte
en renouvelant son mandat
Si le syndic a immatriculé la copropriété et/ou que
son mandat arrive à échéance, il doit renouveler ce-
lui-ci afin de conserver le rattachement de la copro-
priété à son compte.
Il dispose d’un délai de deux mois à partir de la
date de fin renseignée sur le registre pour actualiser
son mandat. Cette action est disponible depuis
son espace connecté « Gérer le(s) mandat(s) »
> os copropriétés > « Renouveler le mandat »
accessible en cliquant sur ce logo, via l’engrenage
situé à droite de la copropriété.
Il doit alors indiquer s’il agit dans le cadre d’une
mission provisoire ou non, et les nouvelles dates
de son mandat et valider.
Le nouveau syndic doit confirmer la déclaration
faite par le notaire ou le syndic précédent.
Cette action est disponible depuis l’espace
connecté « Rattacher une copropriété », où le
nom de la copropriété apparaît. En cliquant sur
le stylo situé à droite de la copropriété, le syn-
dic confirme le rattachement de celle-ci à son
compte.
Il doit ensuite renouveler son mandat pour indiquer
ses dates de début et de fin, ainsi que le caractère
provisoire ou non de sa mission (Cf. paragraphe
précédent). Guide du syndic bénévole
10.
LE REGISTRE DES COPROPRIÉTÉS
78
› La copropriété n'est plus rattachée à son
compte ou il n'a pas été désigné de nouveau
représentant par le notaire ou le précédent
syndic.
C Bon à savoir Le syndic a 60 jours à compter de la date de
fin de son mandat renseigné sur le registre
pour renouveler ce dernier sans fournir de
pièce justificative.
La pièce justificative sous format PDF doit
contenir le nom et l’adresse du syndicat de
copropriété, le nom et les dates du mandat
en cours du syndic. Elle doit être signée ou
certifiée conforme par le syndic.
Si le syndic assure la gestion de plusieurs
syndicats de copropriétaires, il doit rattacher
toutes les copropriétés à son compte de
télédéclarant.
Le compte de télédéclarant sur le registre
correspond à chaque représentant légal de
la copropriété. Il est donc nécessaire d’en
créer un pour chacun des syndics.
Lors de l’immatriculation ou de la gestion précé-
dente, le notaire ou l’ancien représentant légal
de la copropriété n’a pas désigné le nouveau re-
présentant du syndicat.
Cette action est disponible depuis son espace
« Rattacher une copropriété » > « Nouvelle de-
mande de rattachement ». Le syndic entre le nu-
méro d’immatriculation de la copropriété et voit
apparaître le nom du syndicat et son adresse.
Il indique alors ses dates de mandat et joint une
pièce justifiant sa qualité de représentant légal
de la copropriété (procès-verbal d’assemblée gé-
nérale le désignant comme syndic ou contrat de
syndic). Il soumet sa demande de rattachement.
Le teneur du registre vérifie ensuite la qualité
de représentant légal du syndic (nom, dates de
mandat) en s’appuyant sur la pièce justificative
fournie. Guide du syndic bénévole
10.
LE REGISTRE DES COPROPRIÉTÉS
79
Mettre à jour les données
de la copropriété
En résumé
La mise à jour annuelle des données de la copropriété est obligatoire et doit être réalisée par le syndic. Elle porte essentiellement sur les données financières relatives au dernier exercice comptable clos de la copropriété.
En pratique
FICHE PRATIQUE
• • •
Lorsque l’assemblée générale approuve les
comptes, le syndic doit procéder à la mise à jour
annuelle des données de la copropriété.
La copropriété doit être rattachée à son compte.
( Cf. fiche « Rattacher la copropriété à mon
compte » p. 77).
Une fois connecté au registre, la mise à jour annuelle
est disponible depuis l’espace connecté « Faire
une mise à jour annuelle » > « Vos copropriétés »
> « Mise à jour annuelle », accessible via l’engrenage
situé à droite de la copropriété. Guide du syndic bénévole
10.
LE REGISTRE DES COPROPRIÉTÉS
80
Le formulaire contenant l’ensemble des données
relatives à la copropriété apparaît. Les données
financières suivantes doivent être mises à jour :
dates d’exercice comptable ;
date de l’AG ayant approuvé les comptes ;
charges pour opérations courantes
de l’exercice clos ;
charges pour travaux et opérations
exceptionnelles de l’exercice clos ;
montant des dettes fournisseurs,
rémunérations et autres ;
montant des sommes restant dues
par les copropriétaires ;
nombre de copropriétaires débiteurs
de plus de 300 € ;
montant du fonds de travaux ;
présence d’un gardien ou de personnels
employés par le syndicat.
Une fois ces éléments renseignés, le syndic
valide sa déclaration. L’attestation de mise
à jour annuelle est alors disponible en
cliquant sur la copropriété depuis « Vos
copropriétés ».
Il peut aussi générer la fiche synthétique corres-
pondant à la déclaration en cours sur le registre
via l’engrenage situé à droite de la copropriété
( Cf. fiche « La fiche synthétique » p. 57).
C Bon à savoir Si vous reprenez la gestion de la copropriété
et que le précédent syndic n’a pas fait la mise
à jour annuelle de la copropriété, c’est à vous
de la faire sur la base des éléments qu’il vous
aura transmis.
La mise à jour annuelle peut être corrigée
jusqu’à la suivante en cliquant via l’engrenage
situé à droite de la copropriété puis « Corriger
la dernière mise à jour annuelle ».
Un élément relatif à la copropriété (nombre
de lots, étiquette énergétique) peut être
modifié à tout moment via une mise à jour
standard accessible de la même façon. Guide du syndic bénévole
10.
LE REGISTRE DES COPROPRIÉTÉS
81
Déclarer le changement de syndic
En résumé
Lorsque le syndicat des copropriétaires change de syndic, l’ancien syndic doit le déclarer sur le registre.
En pratique
FICHE PRATIQUE
C Bon à savoir Le compte de télédéclarant sur le registre
correspond à chaque représentant légal de la
copropriété. Il est donc nécessaire d’en créer
un pour chacun des syndics.
La date de début de mandat du nouveau
syndic ne peut débuter qu’à partir du
lendemain de la date de fin du précédent
mandat déclaré sur le registre.
Lorsque l’assemblée générale qui a acté le chan-
gement de syndic a été tenue, l’ancien syndic
procède à la déclaration de son successeur sur le
registre des copropriétés.
Cette action est disponible depuis son espace
connecté « Gérer le(s) mandat(s) » > Vos copro-
priétés > « Déclarer le changement de repré-
sentant légal » accessible via l’engrenage situé à
droite de la copropriété.
Il indique alors la date de fin de son mandat
ainsi que les coordonnées du nouveau représen-
tant légal de la copropriété. Celui-ci pourra ainsi
confirmer le rattachement de la copropriété à
son compte personnel de télédéclarant ( Cf.
fiche « Rattacher la copropriété à mon compte »
p. 77). Guide du syndic bénévole
11.
ALERTER LA PUISSANCE PUBLIQUE
82
11.
ALERTER
LA PUISSANCE
PUBLIQUE Guide du syndic bénévole
11.
ALERTER LA PUISSANCE PUBLIQUE
83
Difficultés financières :
le mandataire ad hoc
En résumé
Le rôle du syndic est de prévenir les difficultés en alertant les autorités compétentes sur les probléma- tiques techniques ou financières.
Le mandataire ad hoc dresse un rapport de l’état financier et technique du syndicat des copropriétaires et préconise des recommandations pour le redressement de la copropriété à l’attention du syndic et du syndicat des copropriétaires.
En pratique
La procédure préventive du mandataire
ad hoc
Le président du tribunal judiciaire nomme le man-
dataire ad hoc, qui réalisera un audit. La saisine du
juge se fait par :
› le syndic ;
› des copropriétaires représentant au moins
15 % des voix du syndicat des copropriétaires ;
› un créancier qui a lancé un commandement
de payer resté infructueux ;
› les autorités publiques (préfet, procureur,
maire, président de l’intercommunalité).
Le lancement de l’audit est obligatoire si les impayés
sont supérieurs à 25 % du budget prévisionnel pour
toutes les copropriétés de 200 lots ou moins, tous
lots confondus (15 % du budget prévisionnel pour
les autres cas).
L’audit doit contenir :
› une analyse de la situation financière
du syndicat des copropriétaires ;
› une analyse de l’état de l’immeuble ;
› des préconisations pour redresser la gestion
et une possibilité de médiation avec les
créanciers.
Les suites de l'audit
Les frais de procédure sont imputés par le juge.
L'audit se poursuit avec :
› une obligation de coopération du syndic ;
› un rapport de l’audit adressé aux autorités
publiques ;
› la possibilité pour le mandataire
de saisir le juge pour faire désigner
un administrateur provisoire ;
›
FICHE PRATIQUE
une assemblée générale à convoquer dans
les six mois pour statuer sur les mesures
à prendre, délai réduit à trois mois si les
mesures urgentes sont préconisées.
C Bon à savoir Il ne faut pas hésiter, en cas de difficulté,
à vous renseigner auprès de votre
collectivité, associations, etc., qui peuvent
vous accompagner et étudier avec vous
des pistes de solutions.
+ Textes utiles :
. Articles 29-1A à 29-1C de la loi du 10 juillet 1965 Guide du syndic bénévole
11.
ALERTER LA PUISSANCE PUBLIQUE
84
La lutte contre l’habitat indigne
En résumé
En cas de désordres sur les parties communes présentant un risque pour la santé et la sécurité des occupants de l’immeuble, un arrêté doit être pris par l’autorité compétente. Cette procédure administrative et coercitive est adressée au représentant légal de la copropriété (syndic).
En pratique
Communication de l’arrêté
Lorsque les travaux prescrits ne concernent que les
parties communes d’un immeuble en copropriété,
la notification aux copropriétaires est faite au seul
syndicat de la copropriété, représenté par le syndic,
qui en informe immédiatement les copropriétaires.
Effets de la procédure de police
La procédure de police peut avoir des conséquences
sur les droits des occupants :
› si elle porte sur l'insalubrité et la mise en
sécurité des logements ou des parties
communes, elle entraîne la suspension
des loyers pour les occupants. Lorsque le
règlement de copropriété organise une
spécialisation des parties communes, seul le
bâtiment visé par l’arrêté est concerné ;
›
FICHE PRATIQUE
si elle porte sur les équipements communs
des immeubles collectifs d’habitation, il n’y a
pas de suspension des loyers.
L’arrêté pris en application des pouvoirs de police
du maire ou du préfet entraîne une obligation de
réaliser des travaux pour supprimer les désordres
dans un délai précis.
C Bon à savoir Pour les locaux visés par un arrêté de mise
en sécurité ou de traitement de l'insalubrité,
le loyer en principal ou toute autre somme
versée en contrepartie de l'occupation du
logement cesse d'être dû à compter du
premier jour du mois qui suit l'envoi de la
notification de l'arrêté ou de son affichage
à la mairie et sur la façade de l'immeuble,
jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi
de la notification ou l'affichage de l'arrêté
de mainlevée (article L 521-2 du CCH).
La réalisation des travaux
Les modalités de leur exécution doivent faire
l’objet d’une décision de l’assemblée générale :
choix des entreprises, modalités de financement,
calendrier des travaux. Si des travaux urgents
doivent être exécutés sans pouvoir attendre la
convocation d’une assemblée générale, le syndic
peut prendre immédiatement les mesures néces-
saires à la sauvegarde de l’immeuble.
En cas d’inertie ou de faute dans l’accomplisse-
ment de ses missions, la responsabilité civile et
pénale du syndic peut être engagée.
Le déroulement des travaux
Si les travaux affectent la structure de l’immeuble
(gros œuvre, toiture), alors il est nécessaire de
contracter une assurance dommage-ouvrage
pour le compte de la copropriété qui complétera
la responsabilité décennale souscrite par l’entre-
prise réalisant les travaux.
C Bon à savoir Certains immeubles peuvent faire l’objet
d’un accompagnement technique et
financier renforcé lorsqu'ils se situent dans
le périmètre d'une opération programmée.
Il convient d’en faire la vérification auprès
de la collectivité compétente.
Le cas de copropriétaires défaillants
Quand il y a défaillance financière de certains
copropriétaires, alors même que la copropriété
a pris les dispositions utiles pour respecter
les arrêtés de police, ces derniers sont mis
en demeure par le syndic de répondre à leur
obligation de paiement dans le délai de 15 jours. Guide du syndic bénévole
11.
ALERTER LA PUISSANCE PUBLIQUE
85
En cas d’inertie, le syndic informe la collectivité
publique en lui indiquant :
› les démarches effectuées pour faire réaliser
les mesures prescrites par l’arrêté (procès-
verbal d’assemblée générale, appels de fonds,
devis signé, etc.) ;
› la liste des copropriétaires défaillants.
› le fait de soumettre une ou plusieurs
personnes, dont la vulnérabilité ou l'état
de dépendance sont apparents ou connus
de l'auteur, à des conditions de travail ou
d'hébergement incompatibles avec la dignité
humaine (exemple : logement sur-occupé avec
personnes vulnérables) ;
› le non-respect des mesures prescrites dans le
cadre d’un arrêté.
+ Textes utiles :
. Article 247 de la loi du 10 juillet 1965
. Article 18 de la loi du 10 juillet 1965
. Article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967
. Articles L511-1 et suivants du Code de la
construction et de l’habitation
. Article 193 de la loi du 23 novembre 2018
n°2018-1021
Le cas de propriétaires indélicats ou
« marchands de sommeil »
Le syndic a l’obligation de signaler au procureur
de la République les faits qui sont susceptibles
de constituer des infractions en matière d’habi-
tat indigne : Guide du syndic bénévole
12.
LES OBLIGATIONS DES COPROPRIÉTÉS DANS LA TRANSITION ÉNERGÉTIQUE
86
12.
LES OBLIGATIONS
DES COPROPRIÉTÉS
DANS LA TRANSITION
ÉNERGÉTIQUE
Attention, ces dispositifs sont sujets à évolution, notamment dans le
cadre des lois de finances. Nous vous invitons donc à vous tourner
vers les conseillers des réseaux France Rénov’ et Adil et à consulter
les sites de l’Anah, de l’Ademe, de l’Anil et de la CLCV. Guide du syndic bénévole
12.
LES OBLIGATIONS DES COPROPRIÉTÉS DANS LA TRANSITION ÉNERGÉTIQUE
87
Élaborer un projet
de rénovation globale
sur les parties communes
En résumé
Un projet de rénovation globale, y compris énergétique, en copropriété est un moment majeur dans la vie de l’immeuble. Ce projet nécessite de transformer le fonctionnement de la copropriété (gestion patrimoniale, entretien et petits travaux) en mode projet (changement d’organisation, nouveaux interlocuteurs, concertation et construction des décisions et réalisation de gros travaux).
En pratique
La rénovation globale en copropriété
Une rénovation globale est le résultat d’un pro-
cessus qui consiste à organiser dans le temps un
ensemble de décisions collectives.
Une rénovation globale pour un syndic bénévole
c’est initier, maintenir et piloter la dynamique
collective pour l’orienter vers un programme de
travaux d’ampleur tout en étant accompagné
d'experts sur cette thématique (maître d’œuvre,
assistance à maîtrise d’ouvrage, entreprises, etc.).
Les différentes étapes
C Bon à savoir Pour réussir à aboutir à un programme
global de travaux, il faut absolument que
les copropriétaires soient mobilisés en
communiquant tout au long du projet,
en favorisant le partage des informations
(réunions d’information avec l’AMO ou
le MOE), en restant à l’écoute et en étant
prêts à adapter le projet en fonction des
demandes des copropriétaires.
La communication peut se faire par voie
d’affichage, questionnaires, porte-à-porte,
newsletter, réunion de concertation,
moments de convivialité, etc.).
Les bénéfices d'une rénovation globale
FICHE PRATIQUE
• • •
1. Contacter un conseiller France Rénov’ via la
plateforme france-renov.gouv.fr, le numéro
de téléphone national unique
(0808 800 700) ou dans l'un des guichets
(espaces Conseil France Rénov’).
Les Conseillers France Rénov’ vous guident
gratuitement dans vos projets de travaux
de rénovation et vous expliquent les aides
de financement, les travaux à réaliser et le
budget nécessaire.
2. Désigner une AMO ( Cf. fiche
« L’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) »
p. 105) et faire réaliser un diagnostic de la
copropriété (première assemblée générale).
3. Désigner une maîtrise d’œuvre ( Cf. fiche
« Le maître d’œuvre » p. 104) (deuxième AG).
4. Faire voter les travaux de rénovation globale
avec l’appui de l’AMO (troisième AG).
5. Réaliser et suivre les travaux avec l’appui
du maitre d'œuvre et de l’AMO.
répondre au vieillissement technique
de l’immeuble (ravalement, toiture) ;
répondre aux problèmes de confort
(thermique, esthétique et acoustique) ;
valoriser son patrimoine et éviter
sa dépréciation ;
vendre son bien plus rapidement ;
bénéficier d’aides publiques en cas
de rénovation énergétique ( Cf. fiche
« MaPrimeRénov' Copropriété » p. 96) ;
permettre la location de son bien (rénovation
des passoires thermiques ( Cf. fiche
« Performance énergétique : les obligations
des copropriétaires bailleurs » p. 94) ;
maîtriser les charges d’énergie (pour
les travaux de rénovation énergétique). Guide du syndic bénévole
12.
LES OBLIGATIONS DES COPROPRIÉTÉS DANS LA TRANSITION ÉNERGÉTIQUE
88
C Bon à savoir Les travaux d’intérêt collectif sur les parties
privatives Par principe, l’assemblée générale
ne peut pas voter de résolution susceptible
de porter atteinte aux parties privatives.
Une exception existe toutefois en matière
de travaux d'économie d'énergie.
Ces travaux sont limitativement énumérés
et concernent :
› les travaux d'isolation thermique des parois
vitrées donnant sur l'extérieur comprenant,
le cas échéant, l'installation de systèmes
d'occultation extérieurs (remplacement
de fenêtres anciennes par de nouvelles
en double vitrage par exemple) ;
› la pose ou le remplacement d'organes
de régulation ou d'équilibrage sur les
émetteurs de chaleur ou de froid (robinets
thermostatiques, etc.) ;
› l’équilibrage des émetteurs de chaleur ou
de froid ;
› la mise en place d'équipements de comptage
des quantités d'énergies consommées (pose
d’un compteur d’énergie thermique ou de
répartiteurs de frais de chauffage).
Ces travaux sont votés à la majorité de
l’article 25 et sont réalisés aux frais du
copropriétaire du lot concerné, sauf s’il
apporte la preuve qu’il a réalisé des travaux
équivalents dans les 10 dernières années.
D Les travaux d’accessibilité Lorsqu’un copropriétaire souhaite faire
réaliser, à ses frais, des travaux pour
l’accessibilité des logements aux personnes
en situation de handicap ou à mobilité
réduite qui affectent les parties communes
ou l’aspect extérieur de l’immeuble, le
copropriétaire notifie au syndic une demande
d’inscription d’un point d’information à
l’ordre du jour, accompagné d’un descriptif
détaillé des travaux envisagés.
À la différence de la question inscrite à
l’ordre du jour, l’assemblée générale ne peut
s’opposer à la réalisation de ces travaux
que par une décision motivée par l’atteinte
portée par les travaux à la structure de
l’immeuble ou à ses éléments d’équipements
essentiels, ou par leur non-conformité à la
destination de l’immeuble.
+ En savoir plus : france-renov.gouv.fr
+ Textes utiles :
. Article 25 f de la Loi du 10 juillet 1965
. Article R. 173-10 du Code de la construction
et de l’habitation. Guide du syndic bénévole
12.
LES OBLIGATIONS DES COPROPRIÉTÉS DANS LA TRANSITION ÉNERGÉTIQUE
FICHE PRATIQUE
89
Le diagnostic de performance
énergétique (DPE)
En résumé
L’ensemble des copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1 er janvier 2013 seront progressivement soumises à l’obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif.
En pratique
Copropriétés concernées par la réalisa-
tion d’un DPE
Les copropriétés équipées d'une installation de
chauffage collectif ou d’une climatisation col-
lective étaient tenues de réaliser un DPE avant
le 1 er janvier 2017. Pour les immeubles compre-
nant au moins 50 lots (tous lots confondus, dont
les caves) et ayant fait l’objet d’une demande
de permis de construire avant le 1 er juin 2001,
un audit énergétique devait être effectué à la
place du DPE.
Afin de sensibiliser les copropriétaires et de les
inciter à réaliser des travaux de rénovation éner-
gétique, l’obligation de réaliser un DPE collectif
va progressivement être étendue.
L’ensemble des bâtiments collectifs à usage d’ha-
bitation dont le permis de construire a été dépo-
sé avant le 1 er janvier 2013 devront faire l’objet
d’un DPE collectif.
La distinction entre les immeubles devant faire
un DPE ou un audit énergétique est par ailleurs
supprimée.
En métropole, cette obligation entre en vigueur
selon le calendrier suivant :
› le 1 er janvier 2024 pour les copropriétés de
plus de 200 lots (à usage de logement, bureau,
commerce) ;
› le 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre
50 et 200 lots ;
› le 1 er janvier 2026 pour les copropriétés de
moins de 50 lots.
En Guadeloupe, Guyane, Martinique, à La Réu-
nion et à Mayotte, cette obligation entrera en
vigueur le 1 er janvier 2028.
Le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assem-
blée générale la décision de réaliser le DPE. Cette
décision doit être votée à la majorité des voix ex-
primées par les copropriétaires présents, repré-
sentés, ou votant par correspondance (majorité
de l’article 24).
Une fois réalisé, le contenu du DPE doit être pré-
senté en assemblée générale.
C Bon à savoir Le DPE collectif est disponible sur l’extranet
mis à disposition des copropriétaires par le
syndic professionnel.
• • •
C Bon à savoir Depuis le 1 er juillet 2021, la réalisation d’un
DPE collectif pour l’ensemble du bâtiment
(parties communes et privatives) ne vaut
plus DPE individuel pour chaque lot. Le
DPE collectif peut toutefois constituer
une base, un DPE « par défaut », pour
établir un DPE individuel, propre à chaque
logement. Guide du syndic bénévole
12.
LES OBLIGATIONS DES COPROPRIÉTÉS DANS LA TRANSITION ÉNERGÉTIQUE
90
Durée de validité du DPE
Les conditions de réalisation du DPE ont fait
l’objet d’importantes modifications entrées en
vigueur le 1 er juillet 2021.
En conséquence de cette réforme, lorsque les
DPE ont été réalisés entre le 1 er janvier 2013 et
le 1 er juillet 2021, leur durée de validité est fixée
dans les limites suivantes :
› les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013
et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au
31 décembre 2022 ;
› les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018
et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au
31 décembre 2024.
Les diagnostics réalisés à compter du 1 er juillet
2021 sont valables 10 ans.
+ En savoir plus :
FAQ DPE de l’Ademe : https://observatoire-dpe-
audit.ademe.fr/accueil
+ Textes utiles :
. Article L.126-31 du CCH
. Article D.126-19 du CCH
. Articles R.126-15 à R.126-31 du CCH
. Décret n°2019-502 du 23 mai 2019 Guide du syndic bénévole
12.
LES OBLIGATIONS DES COPROPRIÉTÉS DANS LA TRANSITION ÉNERGÉTIQUE
FICHE PRATIQUE
91
Le diagnostic technique
global (DTG)
En résumé
Le diagnostic technique global (DTG) informe les copropriétaires sur l'état technique global de l'immeuble et recense les travaux à effectuer. Le contenu du DTG doit être présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit la réalisation de ce document ou sa révision. Les conclusions du DTG doivent être transmises au futur acquéreur d'un lot de copropriété, lorsque ce document a été réalisé.
En pratique
L'assemblée générale des copropriétaires peut
décider à la majorité de l’article 24 de faire réali-
ser un DTG, mais elle n'y est pas obligée. Toute-
fois, dans la mesure où l’assemblée générale doit
se prononcer sur l’adoption ou non d’un plan
pluriannuel de travaux (PPT), lequel est élaboré
sur la base d’un diagnostic de l’immeuble, il peut
être opportun de réaliser un DTG de manière
anticipée à l’obligation d’un PPPT.
Les immeubles pour lesquels le DTG est
obligatoire
Le DTG est obligatoire dans certains cas :
› mise en copropriété d'un immeuble : le DTG
est obligatoire pour un immeuble de plus
de 10 ans et qui fait l'objet d'une mise en
copropriété. C'est le cas lorsqu'un immeuble
est nouvellement divisé en plusieurs lots
composés d’une partie privative et d’une
quote-part de parties communes ;
› copropriété présentant des désordres
(insalubre, en péril, etc.) : l'administration peut
demander au syndic de présenter le DTG
lorsque l'immeuble présente des désordres
(par exemple, l'immeuble est insalubre ou en
péril) pour vérifier l'état de bon usage et de
sécurité des parties communes.
C Bon à savoir La réalisation du DTG doit être confiée
à un professionnel. Il peut s'agir d'un
bureau d'études, d'un thermicien ou d'un
diagnostiqueur immobilier justifiant de
certaines compétences.
Ce professionnel doit attester sur l'honneur
de son impartialité et de son indépendance
à l'égard du syndic, des fournisseurs
d'énergie et des entreprises intervenant sur
l'immeuble. S’il a souscrit une assurance de
responsabilité civile professionnelle,
il doit en justifier.
Le contenu du DTG
Le DTG doit comporter les informations suivantes :
› analyse de l'état apparent des parties
communes et des équipements communs de
l'immeuble ;
› état technique de l'immeuble au regard des
obligations légales et réglementaires au titre
de la construction ;
› analyse des améliorations possibles de
la gestion technique et patrimoniale de
l'immeuble ;
› diagnostic de performance énergétique
de l'immeuble ;
› évaluation sommaire du coût et liste des
travaux nécessaire à la conservation de
l'immeuble, à la préservation de la santé
et de la sécurité des occupants et à la
réalisation d'économies d'énergie.
Cette évaluation doit notamment préciser
les travaux devant être menés dans les
10 prochaines années.
• • • Guide du syndic bénévole
12.
LES OBLIGATIONS DES COPROPRIÉTÉS DANS LA TRANSITION ÉNERGÉTIQUE
92
C Bon à savoir Dans le cadre des politiques de lutte
contre l’habitat indigne, le maire, le préfet
ou le président d'établissement public de
coopération intercommunale peuvent à tout
moment demander au syndic de lui produire
le DTG pour vérifier l'état de bon usage et de
sécurité des parties communes présentant des
désordres potentiels.
À défaut de production du DTG dans un délai
d'un mois après notification de la demande, le
maire, le préfet ou le président d'établissement
public de coopération intercommunale peut
faire réaliser d'office le DTG à la place et aux
frais du syndicat des copropriétaires.
+ Textes utiles :
. Articles L.731-1 à L.731-5 et D.731-1 à D.731-3 du
Code de la construction et de l’habitation Guide du syndic bénévole
12.
LES OBLIGATIONS DES COPROPRIÉTÉS DANS LA TRANSITION ÉNERGÉTIQUE
FICHE PRATIQUE
93
Le plan pluriannuel de travaux
En résumé
Les copropriétés à destination totale ou partielle d’habitation construites depuis plus de 15 ans devront progressivement réaliser un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT). Son objectif est d’inciter davantage les copropriétaires à anticiper et à réaliser des travaux de rénovation, et notamment de rénovation énergétique.
En pratique
Le PPT, réalisé par un professionnel agréé, permet
d’apporter au syndic une connaissance objective
de l’état de la copropriété et des mesures à mettre
en œuvre pour la maintenir en bon état.
Le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’as-
semblée générale les modalités de réalisation du
projet de PPT. Les conditions d’établissement du
projet sont votées à la majorité des voix expri-
mées des copropriétaires présents, représentés
ou ayant voté par correspondance (majorité de
l’article 24).
L’obligation d’élaborer un projet de PPT entre en
vigueur :
› le 1 er janvier 2023, pour les copropriétés
de plus de 200 lots à usage d’habitation,
de bureau ou de commerce ;
› le 1 er janvier 2024, pour les copropriétés
entre 51 et 200 lots à usage d’habitation,
de bureau ou de commerce ;
› le 1 er janvier 2025, pour les copropriétés
de moins de 51 lots à usage d’habitation,
de bureau ou de commerce.
Ce plan doit notamment comporter :
› la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde
de l‘immeuble, à la prévention de la santé et
de la sécurité des occupants, à la réalisation
d’économies d’énergie et à la réduction des
émissions de gaz à effet de serre ;
› une estimation du niveau de performance
énergétique que les travaux d'économies
d'énergie (mentionnés au point précédent)
permettraient d'atteindre ;
› une estimation sommaire du coût de ces
travaux et leur hiérarchisation ;
› une proposition d’échéancier pour les travaux
dont la réalisation apparaît nécessaire dans
les dix prochaines années.
Une fois établi par le professionnel, le projet de
PPT doit être présenté à la première assemblée
qui suit sa réalisation ou sa révision.
Si le PPT fait apparaître la nécessité de réaliser
des travaux dans les dix prochaines années, le
syndic inscrit à l’ordre du jour de cette AG la
question de l’adoption de tout ou partie du pro-
jet de PPT, soumise à la majorité des voix de tous
les copropriétaires (majorité de l’article 25).
Au regard des décisions prises par l’AG, le syndic
inscrit ensuite à l’ordre du jour de chaque AG ap-
pelée à approuver les comptes :
› soit la question de l’adoption de tout ou partie
du projet de PPT, s’il n’a pas été adopté ;
› soit les décisions relatives à la mise en œuvre de
l’échéancier du PPT précédemment adopté.
+ Textes utiles :
. Articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965
. Articles L.731-2, L.711-2, L.721-2 et L.443-14-2 du CCH
C Bon à savoir Les copropriétés ayant réalisé un diagnostic
technique global (DTG) concluant à l’absence
de nécessité de réaliser des travaux dans
les dix années à venir sont dispensées de
l'obligation d’élaborer un projet de PPT
durant la période de validité du diagnostic.
( Cf. fiche « Le diagnostic technique
global (DTG) » p. 91). Guide du syndic bénévole
12.
LES OBLIGATIONS DES COPROPRIÉTÉS DANS LA TRANSITION ÉNERGÉTIQUE
FICHE PRATIQUE
94
Performance énergétique :
les obligations des copropriétaires
bailleurs
En résumé
Afin d’inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique, les bailleurs sont progressivement soumis à un gel du loyer lorsque le logement est énergivore ou à l'interdiction de louer un logement qui ne respecterait pas un niveau minimal de performance énergétique.
En pratique
› augmenter le loyer par rapport à celui du
précédent locataire lors de la conclusion du
bail ;
› réviser le loyer en fonction de la variation de
l’IRL (Indice de référence des loyers), en cours
de bail ;
› augmenter le loyer au terme du bail, même
s’il est inférieur à ceux pratiqués dans le
voisinage.
Cette interdiction s’applique aux contrats conclus,
reconduits ou renouvelés depuis le 24 août 2022
en France métropolitaine et à compter du 1 er juillet
2024 en départements d’Outre-mer.
PAR EXEMPLE :
• Un contrat a été signé le 1er février 2020 pour
la location d’un logement classé G et pour une
durée de 3 ans. Le contrat s’est automatiquement
reconduit le 1er février 2023. À compter de cette
date, il n’est plus possible de réviser le loyer à la date
anniversaire du contrat ou d’augmenter le loyer.
• Un contrat de location a été signé le 1er mai 2022,
pour un logement classé F et pour une durée de
3 ans. Jusqu’au 1er mai 2025, il est possible de
réviser le loyer à la date anniversaire du contrat.
À compter de cette date, en revanche, le contrat
sera automatiquement reconduit et il ne sera plus
possible de réviser ou d’augmenter le loyer.
C Bon à savoir La performance énergétique du logement est
calculée grâce au diagnostic de performance
énergétique (DPE). Réalisé par un professionnel
agréé, ce diagnostic doit obligatoirement être
joint au contrat de location.
Il est valable 10 ans. Toutefois, en raison
d’une réforme des conditions de réalisation
du DPE depuis le 1er juillet 2021, les DPE
réalisés :
› entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre
2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022 ;
› entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont
valides jusqu’au 31 décembre 2024.
La décence énergétique
Pour être loué, le logement doit notamment res-
pecter certains critères de performance énergé-
tique. Progressivement, un logement énergivore
sera ainsi considéré comme non décent et ne
pourra plus être loué.
Pour les contrats conclus à compter du 1 er janvier
2023, la consommation d’énergie du logement
doit être inférieure à 450 kwh d’énergie finale
par mètre carré et par an.
Deux mesures récentes s’imposent aux bailleurs.
Le gel des loyers des passoires thermiques
Depuis le 24 août 2022, sur tout le territoire mé-
tropolitain, lorsque le logement est considéré
comme énergivore, c’est-à-dire classé F ou G (au
sens du diagnostic de performance énergétique),
le loyer est « gelé ».
Cela signifie que le bailleur ne peut pas : Guide du syndic bénévole
12.
LES OBLIGATIONS DES COPROPRIÉTÉS DANS LA TRANSITION ÉNERGÉTIQUE
95
C Bon à savoir La consommation en énergie finale du
logement est mentionnée dans le DPE. Pour
connaître la consommation par mètre carré et
par an, il convient de diviser le montant de la
consommation en énergie finale mentionnée
dans le DPE par la surface habitable du
logement.
Consommation en énergie finale / surface
habitable du logement = consommation
énergie finale / m² / an.
Sera par la suite considéré comme non décent :
› à compter du 1 er janvier 2025, le logement
classé G, au sens du DPE ;
› à compter du 1 er janvier 2028, le logement
classé F ou G ;
› à compter du 1 er janvier 2034, le logement
classé E, F ou G.
Si le logement ne respecte pas ce seuil de perfor-
mance énergétique, le locataire peut demander
la réalisation de travaux, une diminution du loyer
ainsi que des dommages et intérêts.
C Bon à savoir Pour améliorer la performance énergétique
du logement, des travaux peuvent être
entrepris dans les parties privatives ou
communes, et nécessiter l’accord de
l’assemblée générale.
Le copropriétaire bailleur doit démontrer
qu’il a fait inscrire la réalisation de
tels travaux. Si cette démarche, ainsi
que la réalisation de travaux dans les
parties privatives de son lot adaptés aux
caractéristiques du bâtiment, ne lui permet
pas d’atteindre le seuil de performance
énergétique requis, alors il ne pourra pas
être condamné à la réalisation
de travaux dans son logement.
À compter du 1 er janvier 2025, cette
exonération s’appliquera également si le
logement est soumis à des contraintes
architecturales ou patrimoniales qui
font obstacle à l'atteinte d’un niveau de
performance minimal.
+ Textes utiles :
. Article 6 de la loi du 6 juillet 1989
. Articles 17, 17-1 et 17-2 de la loi du 6 juillet 1989
. Article 140 de la loi Elan du 23 novembre 2018
. Décret du 30 janvier 2002
CALENDRIER :
24 août 2022 Janvier 2023 Janvier 2025 Janvier 2028 Janvier 2034
Gel des loyers des Interdiction de Interdiction de Interdiction de mise Interdiction de mise
logements F ou G mise en location mise en location en location des en location des
si consommation des logements G logements F et G logements E, F et G
en énergie finale
supérieure à 450 kW/
m²/an Guide du syndic bénévole
12.
LES OBLIGATIONS DES COPROPRIÉTÉS DANS LA TRANSITION ÉNERGÉTIQUE
FICHE PRATIQUE
96
MaPrimeRénov’
Copropriété
En résumé
MaPrimeRénov' Copropriété est une aide de l’État pour la rénovation énergétique des copropriétés, accessible à tous les copropriétaires. L'aide est réservée aux travaux effectués sur les parties communes de copropriété et aux travaux sur les parties privatives déclarées d’intérêt collectif.
En pratique
MaPrimeRénov’ Copropriété est une aide allant de
30 % à 45 % du montant de travaux selon l’ambition
de rénovation énergétique.
Elle est mobilisable sous certaines conditions
d'éligibilité :
› avoir au moins 75 % des lots ou à défaut
des tantièmes dédiés à l’usage d’habitation
principale (65 % pour les copropriétés de 20
lots ou moins) ;
› réaliser des travaux permettant un gain
énergétique d’au moins 35 % pour débloquer
une aide à 30 % du montant des travaux, ou
un gain énergétique d’au moins 50 % pour
débloquer une aide à 45 % du montant des
travaux ;
› être immatriculée et à jour annuellement au
Registre national des copropriétés.
Pour ce faire, le représentant légal de la copropriété
(syndic, administrateur provisoire) doit vérifier la
bonne immatriculation de la copropriété, puis
se rendre sur monprojetanah.gouv.fr et créer un
compte. Les travaux doivent ensuite être votés en AG
et une demande d’aide aux travaux doit être dépo-
sée. Par la suite, une seule aide collective est versée
directement au représentant légal. L’aide est en-
suite répartie entre les copropriétaires en fonction
de leur quote-part. C'est une aide à la pierre, ins-
truite par les délégations locales de l’Anah ou par
la collectivité territoriale.
Dès lors, la copropriété peut obtenir une subven-
tion à hauteur de :
› 30 à 45 % du montant des travaux plafonné à
25 000 € de subvention par logement de la
copropriété ;
›
logement pour les copropriétés de plus
de 20 logements ou plafonné à 1000 euros
par logement pour les copropriétés de 20
logements ou moins, avec un plancher de
3 000 euros par copropriété.
50 % du montant de l'assistance à maîtrise
d'ouvrage, plafonné à 600 euros par
+ Textes utiles :
. Article R. 321-12 I 8° du Code de la construction
et de l’habitation (CCH) ou de difficultés
(article R. 321-12 I 7° du CCH)
Un bonus « Sortie de passoire » (sortie des étiquettes
énergie G et F) de 10 % est également accessible par
les copropriétés si atteinte de l'étiquette D.
C Bon à savoir Les copropriétés peuvent bénéficier
d’acomptes dans le cadre du programme
mais les avances ne sont pas possibles.
Si un copropriétaire fait des travaux
d’intérêt collectif dans une partie privative,
l’aide MaPrimeRénov’ Copropriété peut
fonctionner. Les travaux sur les parties
privatives sont éligibles aux autres aides
MaPrimeRénov’.
Si le syndic de copropriété gère plusieurs
demandes de différentes copropriétés,
une fonctionnalité « multidossier » est
accessible afin de gérer les différents
dossiers via le même compte. Guide du syndic bénévole
12.
LES OBLIGATIONS DES COPROPRIÉTÉS DANS LA TRANSITION ÉNERGÉTIQUE
FICHE PRATIQUE
97
Les Certificats d’économie
d’énergie (CEE)
En résumé
Le dispositif des Certificats d'économie d'énergie (CEE) oblige les fournisseurs d’énergie à financer des travaux d’économie d’énergie. Pour cela, les fournisseurs d’énergie proposent des aides financières aux particuliers pour des travaux de rénovation énergétique de leur logement ou de leur copropriété, selon certains critères techniques et de ressources.
En pratique
Différents types de travaux de rénovation sont éli-
gibles aux aides CEE, la plupart pour des maisons
individuelles mais aussi pour des copropriétés.
Ces travaux sont référencés par fiches dont le cata-
logue est disponible sur le site du gouvernement.
C Bon à savoir Un syndicat de copropriété peut faire
la demande d’aide CEE pour financer
des travaux dans une copropriété.
C Bon à savoir Le Coup de pouce rénovation performante
d’une copropriété est cumulable avec l’aide
de l’Anah MaPrimeRénov’ Copropriété et
l’éco-prêt à taux zéro. Certaines aides locales
peuvent compléter le Coup de pouce.
Le montant de la prime varie en fonction des offres
des entreprises signataires de la charte Coup de
pouce, mais elles doivent respecter un certain
montant minimum. Ces montants diffèrent selon
que les travaux génèrent plus ou moins 40 % de
chaleur renouvelable après travaux. L’aide est de-
mandée par le syndic de copropriété, qui suit la
démarche expliquée en ligne.
PAR EXEMPLE :
Pour la rénovation d'un bâtiment collectif
composé de 30 logements sur une surface totale
de 2 100 m2, une copropriété fait isoler la toiture-
terrasse et les façades, remplacer les menuiseries,
changer le système de ventilation, installer
des robinets thermostatiques et remplacer les
chaudières fioul par un raccordement à un réseau
de chaleur efficace.
• Avant les travaux, la copropriété consomme
400 kWh/m2 an en énergie finale.
• Après les travaux, la copropriété consomme
220kWh/m 2 an en énergie finale.
• Pour un coût total de travaux de 510 000 €,
une copropriété peut toucher une prime CEE
allant jusqu’à 189 000 €, soit 6 300 € d'aide
par logement.
+ Textes utiles :
. Le Coup de pouce rénovation performante
d’une copropriété : ecologie.gouv.fr/coup-pouce-
renovation-performante-batiment-residentiel-
collectif
. Les fiches de travaux CEE : ecologie.gouv.fr/ope-
rations-standardisees-deconomies-denergie
. La démarche de demande d’aide : service-pu-
blic.fr/particuliers/vosdroits/F35779
. Le programme RECIF : renovonscollectif.fr/
Par ailleurs, certaines aides CEE proposent des
montants supérieurs d’aide financière, ce sont
les « coups de pouce ». La prime Coup de pouce
« rénovation performante de bâtiment résiden-
tiel collectif » est attribuée pour réaliser des tra-
vaux de rénovation globale dans les coproprié-
tés. Les travaux doivent permettre de baisser la
consommation d'énergie du bâtiment de 35 %.
Pour pouvoir bénéficier de la prime, les travaux
doivent être engagés (devis signé) avant le 31
décembre 2025 et achevés avant le 31 décembre
2026. Guide du syndic bénévole
13.
LES INTERLOCUTEURS OU PARTENAIRES
98
13.
LES INTERLOCUTEURS
OU PARTENAIRES Guide du syndic bénévole
13.
LES INTERLOCUTEURS OU PARTENAIRES
FICHE PRATIQUE
99
Les Espaces Conseils
France Rénov’
En résumé
Les Espaces Conseils France Rénov’ (ECFR) proposent un service indépendant d'information, de conseil et d'accompagnement des particuliers ayant des projets de rénovation, qu'ils soient propriétaires, locataires ou syndicats de copropriétaires. Les informations et les conseils délivrés sont gratuits et personnalisés. Ils visent à aider les ménages à élaborer un projet de rénovation, à mobiliser les aides financières publiques ou privées, ainsi qu'à les orienter vers des professionnels compétents tout au long du projet de rénovation.
En pratique
Avec France Rénov’, les ménages disposent de
plusieurs canaux pour préparer et sécuriser leur
projet de rénovation :
› une plateforme web (france-renov.gouv.fr) sur
laquelle ils peuvent trouver des informations
utiles au sujet de la rénovation de l’habitat,
un outil de simulation permettant d’identifier
les aides financières disponibles pour la
rénovation énergétique de son logement,
ainsi qu’un annuaire des artisans qualifiés
RGE ;
› un numéro de téléphone national unique
(0 808 800 700) pour joindre les conseillers
France Rénov’ ;
› un réseau de guichets uniques Espaces
Conseils France Rénov’, répartis sur l’ensemble
du territoire, pour informer et conseiller les
ménages.
C Bon à savoir Avant de vous lancer dans des projets
de travaux de rénovation, contactez le
conseiller France Rénov’ le plus proche de
chez vous et profitez gratuitement de ses
conseils personnalisés pour mener à bien
votre projet.
Trouver l’Espace Conseil France Rénov’ le
plus proche de chez vous : www.france-
renov.gouv.fr, rubrique « Trouvez un Espace
Conseil » Guide du syndic bénévole
13.
LES INTERLOCUTEURS OU PARTENAIRES
FICHE PRATIQUE
100
Le géomètre-expert
En résumé
Le géomètre-expert est un professionnel inscrit à l’Ordre des géomètres-experts qui dispose, depuis 1946, d’un monopole pour l’établissement des plans fixant les limites des biens fonciers.
En pratique
En matière de copropriété, le géomètre-expert
accompagne les syndicats de copropriété sur les
travaux suivants :
› il est le seul professionnel habilité à dresser les
plans destinés à être joints à un état descriptif
de division (EDD) ou à un modificatif de cet
EDD (arrêt 20-18.136 Cour de Cassation du 29
juin 2022) ;
› il rédige les règlements de copropriété et
les états descriptifs de division ainsi que les
éventuels modificatifs ;
› il accompagne le syndic bénévole dans la
rédaction des résolutions de l'assemblée
générale ;
› en tant que professionnel certifié, il réalise
des diagnostics immobiliers ;
› il accompagne les syndicats de copropriétaires
tant sur le plan technique que juridique.
C Bon à savoir Le géomètre-expert peut exercer les
activités de syndic, de gestion et d’entremise
immobilières et de diagnostics immobiliers
après avoir suivi des formations spécifiques
et obtenu un certificat ou un agrément
adapté. Le géomètre-expert, qui exerce
les activités immobilières, souscrit une
garantie des fonds détenus par l’Ordre des
géomètres-experts. Guide du syndic bénévole
13.
LES INTERLOCUTEURS OU PARTENAIRES
FICHE PRATIQUE
101
Le coordonnateur SPS,
le bureau de contrôle,
l’assureur dommages-ouvrages
En résumé
Les syndics bénévoles ont principalement des relations avec deux types de collectivités : la commune et l’intercommunalité (communauté de communes, communauté d’agglomération, communauté urbaine et métropole). En tant que maître d’ouvrage, lorsque la copropriété engage des travaux importants, elle doit s’entourer de différents acteurs :
• le coordonnateur SPS s’assure que la sécurité et la santé des intervenants au chantier soient garanties ;
• le bureau de contrôle vérifie le respect des règles de construction ;
• l’assureur dommages-ouvrages peut intervenir pour procéder au remboursement ou à la réparation des désordres qui relèvent de la garantie décennale.
En pratique
La copropriété qui engage des travaux de grande
ampleur (constructions, surélévations, réhabilita-
tion lourde, etc.) doit faire appel à plusieurs ac-
teurs qui vont l’accompagner tout au long des tra-
vaux et même après.
Le coordonnateur SPS
Lorsque plusieurs entreprises indépendantes in-
terviennent sur un même chantier, la copropriété
doit missionner un coordonnateur sécurité et pro-
tection de la santé (CSPS). Sa mission est de veiller
à la sécurité du chantier en coordonnant l’activité
des intervenants. Plus précisément, il planifie no-
tamment les différentes interventions simultanées
ou successives des différentes entreprises, il har-
monise les moyens de prévention, etc.
Le bureau de contrôle
Le bureau de contrôle doit être mandaté pour
des travaux sur un immeuble :
› dont le plancher bas du dernier niveau est à
plus de 28 mètres au-dessus du sol ;
› ou selon la structure de la construction (en cas
de fondations d’une profondeur supérieure à
30 mètres, des reprises en sous-œuvre, etc.) ;
› ou situé dans une zone sismique.
Le maître d’ouvrage détermine l’étendue des
missions du bureau de contrôle, qui doivent a
minima concerner la sécurité des personnes, la
solidité des ouvrages de viabilité, de fondation,
d’ossature, de clos et de couvert et des éléments
d’équipement, ainsi que les conditions de sécuri-
té des personnes dans les constructions.
Lors de la réalisation de travaux d’isolation par
l’extérieur par exemple, il est conseillé d’être ac-
compagné par un bureau de contrôle.
L’assureur dommages-ouvrages
La copropriété, maître d’ouvrage, doit souscrire
une assurance dommages-ouvrages pour les tra-
vaux de construction, d’extension, de rénovation,
etc. Elle doit y souscrire avant le début des tra-
vaux. En cas de désordre affectant la solidité de
l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination
(comme l’habitation), l’assureur dommages-ou-
vrages intervient pour préfinancer la réalisation
des travaux, sans attendre de déterminer les res-
ponsables. C’est ensuite l’assureur qui se retour-
nera contre les constructeurs.
L’intérêt de cette assurance est que l’instruction
du dossier est soumise à des délais fixés par la
loi : lorsque le maître d’ouvrage déclare le dé-
sordre, l’assureur doit instruire et statuer sur
l’acceptation ou le refus de prise en charge sous
soixante jours, à compter de la réception de la
déclaration.
Cette assurance peut être mobilisée pendant les
dix années suivant la réception des travaux.
+ Textes utiles :
. Article L.242-1 du Code des assurances Guide du syndic bénévole
13.
LES INTERLOCUTEURS OU PARTENAIRES
FICHE PRATIQUE
102
Le notaire
En résumé
Le notaire est investi d’une mission d’autorité publique. En copropriété, le notaire a deux rôles principaux : signer l'acte de mutation et modifier l'état descriptif de division.
En pratique
Le rôle du notaire
Le notaire intervient pour :
› procéder à la signature d'actes liés à la
mutation de biens (vente, donation) au sein de
la copropriété. Il contacte le syndic pour avoir
les informations de la copropriété ;
› procéder aux modifications du règlement
de copropriété, et/ou de l'état descriptif de
division de la copropriété à la demande du
syndicat des copropriétaires ou d'un des
copropriétaires. Il procède à la publication de
ces documents et de leurs actes modificatifs.
Le cas d'une mutation de biens
Dans le cadre d’une mutation, le notaire se rap-
proche du syndic afin de l’informer de la vente
du ou des lots de copropriété et lui demande
plusieurs documents :
C Bon à savoir Tout acte authentique de vente devant
notaire a l’obligation de mentionner
le numéro d’immatriculation de la
copropriété.
D La modification du règlement de copropriété et/ou de l’état descriptif
de division
une copie du règlement de copropriété dont
l’état descriptif de division et des éventuelles
modifications ( Cf. fiche « L'état descriptif
de division » p. 21) ;
un état daté ( Cf. fiche « L'état daté » p. 54) ;
une copie des procès-verbaux des trois
dernières assemblées générales ;
une copie du carnet d’entretien ( Cf. fiche
« Le carnet d’entretien » p. 56) ;
une copie des diagnostics réalisés dans les
parties communes (amiante, plomb, termites).
Toute modification de l’état descriptif
de division doit être constatée par un acte
modificatif qui sera par la suite publié
par un notaire auprès du service des
publicités foncières ( Cf. fiche « L’état
descriptif de division » p. 21). Guide du syndic bénévole
13.
LES INTERLOCUTEURS OU PARTENAIRES
FICHE PRATIQUE
103
L’avocat
En résumé
L’avocat est une personne inscrite au barreau qui a un rôle de conseil, d'intermédiaire et de représentation dans les conflits liés au syndicat des copropriétaires.
Il peut être chargé de défendre la copropriété et fait le lien avec le syndic avant, pendant et après une procédure judiciaire.
En pratique
Les missions
Les principales missions de l’avocat en copropriété
sont :
› l’obtention d’une condamnation
d’un copropriétaire à payer ses charges
de copropriété ;
› l'obtention d’une condamnation d’un
copropriétaire à respecter le règlement
de copropriété ;
› la défense de la copropriété dans le cadre
d’une procédure lancée par un copropriétaire
pour obtenir l’annulation d’une décision
de l’assemblée générale ;
› la défense auprès d’un tiers (voisin de la
copropriété ou fournisseur de la copropriété)
pour obtenir des réparations d’un préjudice
dont la copropriété serait à l’origine.
Les actions dans les procédures
de recouvrement de charges
› Phase contentieuse :
• obtention d’un titre exécutoire :
- l'assignation au fond signifiée par acte du
commissaire de justice au copropriétaire
débiteur ;
- le syndic adresse à l’avocat un décompte
actualisé, les appels de fonds impayés,
les procès-verbaux d’assemblée générale
approuvant les comptes et les AR de
convocation et notification ;
• la créance doit être suivie et actualisée
avant l’audience de plaidoirie tout en
laissant la possibilité au copropriétaire de
pouvoir négocier un échéancier en accord
avec le syndic ;
• après le jugement, la dette est mise en re-
couvrement forcé par signification du com-
missaire de justice, Le remboursement peut
être obtenu grâce à une saisie sur loyer, sur
salaire et en dernier lieu, une saisie immobi-
lière qui doit être approuvée en assemblée
générale.
C Bon à savoir Il existe la possibilité de bénéficier de
consultations juridiques en vous rendant
auprès des tribunaux judiciaires, des maisons
de justice et du droit ou les conseils locaux
de l’ordre des avocats.
Phase précontentieuse :
• le syndic transmet à l’avocat un décompte
de la dette, les coordonnées du débiteur
et les numéros de lots concernés ;
• l’avocat rédige une mise en demeure par
LRAR (souvent doublée par lettre simple
et courriel) ;
• l’avocat demande une matrice cadastrale
afin de s’assurer que le débiteur est bien le
copropriétaire du lot en question. L’avocat
négocie avec le débiteur pour avoir un
échéancier qui sera validé par le syndic.
Cette dernière étape peut également être
réalisée directement par le syndic ( Cf.
fiche « La gestion des impayés » p. 68). Guide du syndic bénévole
13.
LES INTERLOCUTEURS OU PARTENAIRES
104
Le maître d’œuvre
En résumé
La mission de maîtrise d’œuvre permet d’apporter une réponse architecturale, technique et économique au programme défini par le maître d’ouvrage (le syndicat des copropriétaires) pour la réalisation d’une opération de travaux des parties communes.
En pratique
Le maître d’œuvre est désigné par l’assemblée
générale des copropriétaires. La proposition de
contrat est jointe à la convocation et comporte
les missions suivantes :
› études et diagnostics sur l’état du bâtiment et
sur la faisabilité de l’opération. Elle comprend
un état des lieux, la fourniture d’une analyse
fonctionnelle, urbanistique, architecturale
et technique du bâti existant ainsi qu’une
estimation financière ;
› études d’avant-projet sommaire (des
propositions de solutions techniques du
programme, la durée prévisionnelle des
travaux et une estimation provisoire des coûts
des travaux selon les solutions étudiées) ;
› études d’avant-projet définitif pour
permettre à la copropriété d’arrêter le
programme définitif de travaux et d’établir
une estimation définitive du coût des travaux
décomposé par corps d’état ;
› assistance à maîtrise d’ouvrage pour consulter
des entreprises, analyser les offres, préparer
les documents de signature des ordres de
service et toutes les procédures d'urbanisme ;
›
FICHE PRATIQUE
ordonnancement, pilotage et coordination
des travaux et assistance à maîtrise d’ouvrage
pour la réception des travaux.
C Bon à savoir Les maîtres d’œuvre ne sont tenus qu’à une
obligation de moyen et non une obligation
de résultat (par exemple, l’atteinte d’un
niveau de performance énergétique).
En revanche, ils peuvent être mis en cause
pour un défaut de conseil, de conception ou
de suivi de l’exécution des travaux. À ce titre,
ils disposent d’une obligation d’assurance
en responsabilité civile. Guide du syndic bénévole
13.
LES INTERLOCUTEURS OU PARTENAIRES
105
L’assistance à maîtrise
d’ouvrage (AMO)
En résumé
La mission d’AMO intervient dans une mission de conseil et d’accompagnement du syndic et de la copropriété, dans le cadre d’un projet de rénovation. Cette AMO agit comme tiers de confiance dans une démarche de rénovation de grande ampleur, notamment de rénovation énergétique. L’AMO permet de faire un lien entre le syndic, le conseil syndical et les copropriétaires par sa pédagogie et des compétences d’aide à la décision.
En pratique
L’assistance à maîtrise d’ouvrage est désignée par
l’assemblée générale des copropriétaires. La propo-
sition de contrat est jointe à la convocation et com-
porte les missions suivantes :
› accompagner la copropriété dans son projet
de réaliser des travaux et de voter tout
diagnostic nécessaire à leur définition et à
leur réalisation (notamment le Diagnostic
technique global) ;
› accompagner la copropriété pour fixer
une enveloppe financière et les modalités
de financement, notamment le recouvrement
des quotes-parts travaux et mise en œuvre
des outils de financement (prêt collectif,
aides CEE, mobilisation de subventions).
L’AMO permet donc de :
› créer une adhésion et sensibiliser
les copropriétaires au projet de travaux ;
› aider à l’élaboration d’un programme
de travaux ;
› suivre le déroulé de la mission de maîtrise
d’œuvre ;
› accompagner la copropriété dans
le financement de l’opération ;
›
FICHE PRATIQUE
aider au suivi administratif pendant
et après les travaux.
C Bon à savoir Pour obtenir les subventions de l’Anah
notamment dans le cadre de MaPrimeRénov’
Copropriété, l’assistance à maîtrise
d’ouvrage est obligatoire et doit contenir
les missions d’accompagnements technique
et social (recensement des publics éligibles
à des aides individuelles et d’accompagnement
financier). Guide du syndic bénévole
13.
LES INTERLOCUTEURS OU PARTENAIRES
106
Dans le cadre du Programme local de l’habitat
(PLH), les collectivités mettent en place un pro-
gramme d’actions comprenant un volet de lutte
contre l’habitat indigne et de prévention des co-
propriétés.
Ainsi, les collectivités peuvent lancer des pro-
grammes d’interventions (notamment des opé-
ration programmée de l'amélioration de l'habi-
tat, Programme d'intérêt général, Programme
opérationnel de prévention et d'accompagne-
ment des copropriétés) afin d’accompagner les
propriétaires et copropriétaires dans le traite-
ment de leurs premières difficultés et apporter
des aides aux travaux, notamment de rénovation
énergétique via MaPrimeRénov’.
Les collectivités via leurs prestataires vont réaliser
des diagnostics afin de définir les besoins d’accom-
pagnement et financiers des copropriétés.
C Bon à savoir Une collectivité locale, par son rôle et ses
missions, peut donc solliciter les syndics
bénévoles dans le cadre de la mise en œuvre
de sa politique de l’habitat.
Les collectivités
locales
En résumé
Les syndics bénévoles ont principalement des relations avec deux types de collectivités : la commune et l’intercommunalité (communauté de communes, communauté d’agglomération, communauté urbaine et métropole, établissement public territorial).
En pratique
Les collectivités ont généralement les rôles suivants :
FICHE PRATIQUE
COMMUNE INTERCOMMUNALITÉ
Procédures de police administrative de lutte contre X
l'habitat indigne (mise en sécurité, insalubrité)
Politique de l’habitat privé X
Urbanisme X
Gestion des eaux X
Gestion des déchets X
Voirie, espaces verts, éclairage public X X
Accompagnement social des ménages fragiles X
Projet d’aménagement (politique de la Ville) X X Guide du syndic bénévole
13.
LES INTERLOCUTEURS OU PARTENAIRES
107 Guide du syndic bénévole
LEXIQUE
108
Acte d'administration
Acte de gestion courante du patrimoine
n'engendrant pas de risques anormaux pour
le patrimoine concerné.
Acte de conservation
Acte juridique ayant pour seul objet de conserver
un bien ou de sauvegarder un droit (travaux
indispensables, paiement des factures, etc.).
AG
Assemblée générale.
AMO
Assistance à maîtrise d'ouvrage.
Audit
Procédure de contrôle de la comptabilité et
de la gestion d'un syndicat (audit comptable
et financier) ou de la performance énergétique
d'un patrimoine (audit énergétique).
BCT
Bureau central de tarification.
CEE
Certificats d'économie d'énergie.
Cession
Aliénation d'une partie des parties communes,
afin qu'elle devienne une partie privative
appartenant à un copropriétaire.
Convention IRSI
Convention d'indemnisation et de recours
des sinistres immeubles.
DTG (Diagnostic Technique
Global)
Document préalable à la mise en copropriété
d'un immeuble de plus de dix ans. Il peut aussi
être réalisé dans les autres copropriétés à l'issue
d'un vote favorable à la majorité absolue des
copropriétaires. Il comporte des éléments sur
sa situation générale et précise la liste et le coût
des travaux nécessaires au cours des dix années
à venir, pour permettre de les étaler dans
le temps. Le syndic doit mettre la question
de la réalisation d'un DTG à l'ordre du jour
des assemblées générales de copropriétés
majoritairement composées de logements.
ECFR
Espaces Conseils France Rénov’
ECS
Eau chaude sanitaire.
EDD
État descriptif de division.
Jouissance
Utilisation d'une partie commune à usage privatif,
appelée droit de jouissance exclusif, n'est pas
un droit de propriété. Il s'agit d'un droit d'usage
attribué à un ou plusieurs copropriétaires. Il peut
être temporaire ou permanent, accordé par
le règlement de copropriété ou par les autres
copropriétaires lors d'un vote en assemblée
générale.
LRAR
Lettre recommandée avec accusé de réception.
LRE
Lettre recommandée électronique.
MOE
Maîtrise d'œuvre.
OPAH-Copropriété, OPAH-RU
Opérations programmées d'amélioration
de l'habitat.
LEXIQUE Guide du syndic bénévole
LEXIQUE
PACS
Pacte civil de solidarité.
Personnalité morale
Groupement doté de la personnalité juridique,
lui permettant d'être directement titulaire des
droits et obligations en lieu et place des personnes
physiques.
PIC
Plan Initiative Copropriétés.
PLH
Programme Local de l'habitat.
POPAC
Programme opérationnel de prévention
et d'accompagnement des copropriétés.
PPT (Plan pluriannuel de travaux)
Obligatoire pour toutes copropriétés
à destination totale ou partielle d'habitations
de plus de quinze ans, l'élaboration du plan
pluriannuel de travaux en assemblée générale
permet d'organiser et d'étaler dans le temps
la réalisation des travaux nécessaires à
la conservation et au bon fonctionnement
de l'immeuble.
PV
Procès-verbal.
Quote-part
Fraction de propriété qui revient à chaque
propriétaire au moment de la répartition
d'un bien immobilier. Dans le cadre d'une
copropriété, chaque copropriétaire possède
une quote-part de la copropriété appelée :
tantième.
Répartiteur
Dispositif permettant de répartir des fluides
(chauffage, électricité, par exemple).
Responsabilité civile
Obligation de réparer les dommages causés
à autrui. En copropriété il s'agit notamment des
dommages causés par un élément du logement
d'un des copropriétaires, que ce soit sur une
partie privative ou sur une partie commune,
ou d'un élément commun du syndicat sur un lot
ou sur une partie privative.
Scrutateur
Le(s) scrutateur(s) secondent le président de
séance en assemblée générale. Il(s) procède(nt)
au décompte et à l'enregistrement des votes au
cours de l'assemblée. Il(s) s'assure(nt) également
du bon déroulé des votes.
Secrétaire de séance
Le secrétaire rédige le procès-verbal de l'assemblée
générale.
Tantièmes
Les tantièmes correspondent à la part
de copropriété possédée par chacun
des copropriétaires. Le nombre et la valeur
des tantièmes sont calculés en fonction,
notamment, de la superficie de chaque
appartement et de sa situation dans
l'immeuble.
VOC
Dispositif de veille et observation
des copropriétés.
109 LES INTERLOCUTEURS
DE MA COPROPRIÉTÉ
Guide du syndic bénévole
LES INTERLOCUTEURS DE MA COPROPRIÉTÉ
L’ASSURANCE DE MA COPROPRIÉTÉ
Nom de l’assureur, type de contrat :
Référence du contrat :
Date de début de contrat :
Date de fin de contrat :
Nom de la personne à contacter :
Numéro de téléphone :
Courriel :
LE COMPTE SÉPARÉ DE MA COPROPRIÉTÉ
Nom de la banque, type de contrat :
Numéro de compte :
Date d’ouverture du compte :
RIB :
Nom de la personne à contacter :
Numéro de téléphone :
Courriel :
LE COMPTE DU FONDS DE TRAVAUX
Nom de la banque, type de contrat :
Numéro de compte :
Date d’ouverture du compte :
RIB :
Nom de la personne à contacter :
Numéro de téléphone :
Courriel :
110 LE PRÉSIDENT DU CONSEIL SYNDICAL
Nom :
Date de début de mandat :
Date de fin de mandat :
Adresse :
Numéro de téléphone :
Courriel :
Nom :
Date de début de mandat :
Date de fin de mandat :
Adresse :
Numéro de téléphone :
Courriel :
LE CONSEILLER SYNDICAL
LE CONSEILLER SYNDICAL
Nom :
Date de début de mandat :
Date de fin de mandat :
Adresse :
Numéro de téléphone :
Courriel :
LE CONSEILLER SYNDICAL
Nom :
Date de début de mandat :
Date de fin de mandat :
Adresse :
Numéro de téléphone :
Courriel :
Guide du syndic bénévole
LES INTERLOCUTEURS DE MA COPROPRIÉTÉ
111 Guide du syndic bénévole
LES INTERLOCUTEURS DE MA COPROPRIÉTÉ
LE FOURNISSEUR D’ÉNERGIE DE MA COPROPRIÉTÉ
Nom de l’entreprise, type de contrat :
Référence du contrat :
Date de début de contrat :
Date de fin de contrat :
Nom de la personne à contacter :
Numéro de téléphone :
Courriel :
LE FOURNISSEUR D’EAU DE MA COPROPRIÉTÉ
Nom de l’entreprise, type de contrat :
Référence du contrat :
Date de début de contrat :
Date de fin de contrat :
Nom de la personne à contacter :
Numéro de téléphone :
Courriel :
LE PLOMBIER DE MA COPROPRIÉTÉ
Nom de l’entreprise, type de contrat :
Référence du contrat :
Date de début de contrat :
Date de fin de contrat :
Nom de la personne à contacter :
Numéro de téléphone :
Courriel :
L’ASCENSORISTE DE MA COPROPRIÉTÉ
Nom de l’entreprise, type de contrat :
Référence du contrat :
Date de début de contrat :
Date de fin de contrat :
Nom de la personne à contacter :
Numéro de téléphone :
Courriel :
112 L’AVOCAT DE MA COPROPRIÉTÉ
Nom du cabinet :
Nom de la personne à contacter :
Numéro de téléphone :
Courriel :
Nom de l’agence :
(liste des Adil sur anil.org)
Adresse :
Horaires d’ouverture :
Nom de la personne à contacter :
Numéro de téléphone :
Courriel :
Nom de l’agence :
Adresse :
Horaires d’ouverture :
Nom de la personne à contacter :
Numéro de téléphone :
Courriel :
VOTRE Adil
VOTRE ANTENNE CLCV
MON CONSEILLER FRANCE RÉNOV'
Nom de la personne à contacter :
Adresse :
Numéro de téléphone :
Courriel :
Guide du syndic bénévole
LES INTERLOCUTEURS DE MA COPROPRIÉTÉ
113 Nom de l’entreprise, type de contrat :
Référence du contrat :
Date de début de contrat :
Date de fin de contrat :
Nom de la personne à contacter :
Numéro de téléphone :
Courriel :
Nom de l’entreprise, type de contrat :
Référence du contrat :
Date de début de contrat :
Date de fin de contrat :
Nom de la personne à contacter :
Numéro de téléphone :
Courriel :
Nom de l’entreprise, type de contrat :
Référence du contrat :
Date de début de contrat :
Date de fin de contrat :
Nom de la personne à contacter :
Numéro de téléphone :
Courriel :
............................... DE MA COPROPRIÉTÉ
............................... DE MA COPROPRIÉTÉ
............................... DE MA COPROPRIÉTÉ
............................... DE MA COPROPRIÉTÉ
Nom de l’entreprise, type de contrat :
Référence du contrat :
Date de début de contrat :
Date de fin de contrat :
Nom de la personne à contacter :
Numéro de téléphone :
Courriel :
...........................................
...........................................
...........................................
Guide du syndic bénévole
LES INTERLOCUTEURS DE MA COPROPRIÉTÉ
...........................................
114 Nom de l’entreprise, type de contrat :
Référence du contrat :
Date de début de contrat :
Date de fin de contrat :
Nom de la personne à contacter :
Numéro de téléphone :
Courriel :
Nom de l’entreprise, type de contrat :
Référence du contrat :
Date de début de contrat :
Date de fin de contrat :
Nom de la personne à contacter :
Numéro de téléphone :
Courriel :
Nom de l’entreprise, type de contrat :
Référence du contrat :
Date de début de contrat :
Date de fin de contrat :
Nom de la personne à contacter :
Numéro de téléphone :
Courriel :
............................... DE MA COPROPRIÉTÉ
............................... DE MA COPROPRIÉTÉ
............................... DE MA COPROPRIÉTÉ
............................... DE MA COPROPRIÉTÉ
Nom de l’entreprise, type de contrat :
Référence du contrat :
Date de début de contrat :
Date de fin de contrat :
Nom de la personne à contacter :
Numéro de téléphone :
Courriel :
...........................................
...........................................
...........................................
...........................................
Guide du syndic bénévole
LES INTERLOCUTEURS DE MA COPROPRIÉTÉ
115 Guide du syndic bénévole
ANNEXES – GLOSSAIRE DES RÉSOLUTIONS ET DES MAJORITÉS
GLOSSAIRE
DES RÉSOLUTIONS ET DES MAJORITÉS
maj. : majorité – art. : article
116
Accessibilité aux personnes
handicapées :
- travaux d’accessibilité : maj. art. 24 (sous
réserve qu'ils n'affectent pas la structure de
l'immeuble ou ses éléments d'équipement
essentiels ; maj. art. 26 dans le cas contraire)
- travaux réalisés par un copropriétaire sur
les parties communes (refus) : maj. art. 25
(l’assemblée générale se prononce sur le
refus d’autorisation et non sur l’autorisation
elle-même ; la décision rejetant la demande
du copropriétaire doit obligatoirement être
motivée par l'atteinte portée par les travaux à
la structure de l'immeuble ou à ses éléments
d'équipements essentiels, ou leur non-confor-
mité à la destination de l'immeuble)
- création : maj. art. 25
- travaux obligatoires de sécurisation : maj. art. 24
Assemblée générale :
décision portant sur l’organisation par voie élec-
tronique de l’assemblée générale (visioconférence,
audioconférence, etc.) : maj. art. 24
Assurance de la copropriété :
maj. art. 24
Autorisation de transmettre aux
services chargés du maintien de
l’ordre les images réalisées en vue de
la protection des parties communes :
maj. art. 25
Autorisation permanente accordée
à la police municipale de pénétrer
dans les parties communes :
maj. art. 24 (l’autorisation concernait aupa-
ravant la police et gendarmerie nationales
mais depuis une réforme de 2021, ces services
doivent être en mesure d’accéder aux parties
communes des immeubles aux fins d’inter-
vention – cf. art. L. 272-1 Code de la sécurité
intérieure).
Budget prévisionnel : maj. art. 24
Câblage (de l’immeuble) : maj. art. 24
Catastrophe technologique
(reconstruction immeuble) :
majorité des copropriétaires présents ou repré-
sentés (il s’agit des copropriétaires eux-mêmes
et non de leurs tantièmes).
Charges :
Voir Grille de répartition des charges
Comptes : approbation : maj. art. 24
Compte bancaire séparé : choix de
l’établissement bancaire : maj. art. 25
Compteur d’énergie thermique :
voir Individualisation des frais de chauffage
Compteur d’eau :
- individualisation du contrat de fourniture
d’eau : Voir Individualisation du contrat de
fourniture d’eau
- pose de compteurs divisionnaires : maj. art. 25
Action en justice : maj. art. 24
Action en justice contre le syndic :
(appelée également action « ut singuli » : Voir
Conseil syndical (autorisation donnée au pré-
sident du conseil syndical d’engager, pour le
compte de la copropriété, la responsabilité du
syndic)
Antenne collective :
installation ou modification d’une antenne col-
lective : maj. art. 25
Archiviste : maj. art. 25
Ascenseur : Guide du syndic bénévole
ANNEXES – GLOSSAIRE DES RÉSOLUTIONS ET DES MAJORITÉS
Conseil syndical :
- autorisation donnée au président du conseil
syndical d’engager, pour le compte de la
copropriété, la responsabilité du syndic : maj.
art. 25
- délégation conventionnelle : maj. art. 25
- désignation : maj. art. 25
- mandat : maj. art. 25
- révocation : maj. art. 25
- saisine obligatoire (détermination du montant
des marchés) : maj. art. 25
Diagnostic de performance
énergétique (DPE) : maj. art. 24
Diagnostic technique global (DTG) :
maj. art. 24
Digicode : maj. art. 24
Emprunt :
- emprunt au nom du syndicat des copropriétaires
pour le financement soit de travaux concernant
les parties communes ou de travaux d'intérêt col-
lectif sur parties privatives, soit des actes d'acqui-
sition conformes à l'objet du syndicat : unanimité
- emprunt au nom du syndicat des copropriétaires
lorsque cet emprunt a pour unique objectif le
préfinancement de subventions publiques accor-
dées au syndicat pour la réalisation de travaux
votés : même majorité que celle nécessaire au
vote des travaux en question
- emprunt au nom du syndicat des copropriétaires
au bénéficie des seuls copropriétaires décidant
d’y participer : même majorité que celle néces-
saire au vote des travaux en question
Enseigne (pose par un
copropriétaire) : maj. art. 25
Extranet :
dispense de mise en place : maj. art. 25
Fermeture de l’immeuble :
- fermeture permanente de l’immeuble malgré
l’exercice d’une activité professionnelle autorisée
par le règlement de copropriété : unanimité
- modalités d’ouverture des portes d’accès à l’im-
meuble : maj. art. 25
Fibre optique : maj. art. 24
Fonds de travaux :
- taux de cotisation : maj. art. 25
- utilisation des fonds : même majorité que celle
applicable aux dépenses concernées
Gardien :
- embauche : maj. art. 24
- suppression du poste : maj. art. 26 si le gardien
n’est pas prévu dans le règlement de coproprié-
té. Sinon, l’unanimité est requise.
Gendarmerie nationale : voir Autorisa-
tion permanente accordée à la police municipale
de pénétrer dans les parties communes
Grille de répartition des charges :
- modification : unanimité,
- modification suite à des travaux, à la création
d’équipements communs, des actes d’acqui-
sition (achat) ou de disposition (vente d’une
partie commune) : majorité identique que celle
concernant l’acte ayant entrainé la nécessité de
modifier la grille de répartition des charges.
- modification rendue nécessaire par un chan-
gement de l'usage d'une ou plusieurs parties
privatives (transformation d’un logement en
bureau, etc.) : maj. art. 25
Individualisation du contrat de
fourniture d’eau :
- demande d’individualisation : maj. art. 25
- études liées à l’individualisation : maj. art. 25
- travaux liés à l’individualisation : maj. art. 25
Individualisation des frais de
chauffage :
pose de compteurs d’énergie thermique ou de
répartiteurs de frais de chauffage : maj. art. 25
Interphone : maj. art. 24
Mise en concurrence obligatoire :
- détermination du montant de mise en concur-
rence : maj. art. 25
Panneaux solaires /photovoltaïques :
- décision d'installer des ouvrages nécessaires à
la production d'énergie solaire photovoltaïque et
thermique : maj. art. 24 (mais uniquement si les
panneaux sont installés sur les toits, façades et
garde-corps ; maj. art. 25 dans le cas contraire)
117 Guide du syndic bénévole
ANNEXES – GLOSSAIRE DES RÉSOLUTIONS ET DES MAJORITÉS
118
Parties communes :
- location : maj. art. 26
- suppression lorsque nécessaire à la destination de
l’immeuble (chauffage collectif, etc.) : unanimité
- vente : maj. art. 26
Plan pluriannuel des travaux : maj.
art. 24
- vote : maj. art. 24
- adoption de tout ou partie du plan pluriannuel
de travaux : maj. art. 25
Police municipale : voir Autorisation
permanente accordée à la police municipale de
pénétrer dans les parties communes
Police nationale : voir Autorisation perma-
nente accordée à la police municipale de péné-
trer dans les parties communes
Président de séance (assemblée
générale) : maj. art. 24
Quitus : maj. art. 24
Ravalement :
- simple ravalement sans travaux d'économie
d'énergie : maj. art. 24
- ravalement avec travaux d'économie d'énergie
(isolation de la façade par exemple) : maj. art. 25
Règlement de copropriété :
- adaptation aux évolutions législatives et règle-
mentaires : maj. art. 24
- grille de répartition des charges : Voir Grille de
répartition des charges
- modifications relatives à la jouissance, l’usage
et l’administration des parties communes : maj.
art. 26
Répartiteur des frais de chauffage :
voir Individualisation des frais de chauffage
Scrutateur (assemblée générale) :
maj. art. 24
Secrétaire de séance (assemblée
générale) : maj. art. 24
Servitude :
- servitude conventionnelle (servitude de pas-
sage) : maj. art. 26
- servitude de droit (enclavement, etc.) : maj. art. 24
Surélévation de l’immeuble :
maj. art. 26
Syndic :
- autorisation donnée au syndic de conclure une
convention avec une personne ou une entreprise
avec laquelle il est lié directement ou indirecte-
ment : maj. art. 24
- convention conclue avec le syndic et le syndicat
portant sur des prestations de services autres que
celles relevant de la mission de syndic et ne pou-
vant figurer dans le contrat de syndic : maj. art. 24
- désignation : maj. art. 25
- révocation : maj. art. 25
Syndicat coopératif :
- abandon de la forme coopérative : maj. art. 25
- adoption de la forme coopérative : maj. art. 25
Télévision numérique terrestre
(TNT) : maj. art. 24
Travaux :
- accessibilité aux personnes handicapées : voir
Accessibilité
- addition (création d’un local vélo, pose d’un bac
à compost, etc.) : maj. art. 25
- amélioration : maj. art. 25
- catastrophe technologique : Voir Catastrophe
technologique
- économies d’énergie : voir Travaux d'économie
d'énergie
- entretien courant : maj. art. 24
- fermeture de l’immeuble : voir Fermeture de
l’immeuble
- obligatoires : maj. art. 24
- opération de restauration immobilière : maj. art. 24
- réalisés par un copropriétaire sur une partie
commune : maj. art.25
- réalisés par un copropriétaire et affectant l’as-
pect extérieur de l’immeuble : maj. art. 25
- sur parties communes en vue de la mise en
conformité des logements avec les normes de sé-
curité, de salubrité et d’équipements : maj. art. 24
- transformation : maj. art. 25 Guide du syndic bénévole
ANNEXES – GLOSSAIRE DES RÉSOLUTIONS ET DES MAJORITÉS
Travaux d'économie d'énergie : Vide-ordures :
- suppression : unanimité
- suppression en cas d’impératifs d’hygiène : maj.
art. 24
- neutralisation : maj. art. 26
Vidéosurveillance :
- installation : maj. art. 24. Si le dispositif filme les
parties privatives (les entrées des appartements
par exemple), l’unanimité est requise.
119
- opérations d’amélioration de l’efficacité énergé-
tique (travaux dits « embarqués ») : maj. art. 24
- travaux d'économie d'énergie ou de réduction
des émissions de gaz à effet de serre (obligatoires
ou non) : maj. art. 25
- travaux d’intérêt collectif réalisés sur des parties
privatives : maj. art. 25
Travaux d’intérêt collectif : Voir Travaux
d'économie d'énergie
Véhicule électrique ou hybride :
- décision d'équiper les emplacements de sta-
tionnement d'accès sécurisé à usage privatif
avec des bornes de recharge pour véhicules
électriques et hybrides rechargeables : maj.
art. 24
- installation ou modification des installations
électriques intérieures ou extérieures permettant
l'alimentation des emplacements de stationne-
ment d'accès sécurisé à usage privatif pour per-
mettre la recharge des véhicules électriques ou
hybrides rechargeables, ainsi que la réalisation
des installations de recharge électrique permet-
tant un comptage individuel pour ces mêmes
véhicules : maj. art. 25
- décision de conclure une convention avec le
gestionnaire du réseau public de distribution
d'électricité ayant pour objet l'installation, sans
frais pour le syndicat des copropriétaires, d'une
infrastructure collective, relevant du réseau pu-
blic d'électricité, qui rend possible l'installation
ultérieure de points de recharge pour véhicules
électriques ou hybrides rechargeables : maj. art. 24
- décision de conclure une convention avec un
opérateur d'infrastructures de recharge ayant
pour objet l'installation, sans frais pour le syndi-
cat des copropriétaires, d'une infrastructure col-
lective qui rend possible l'installation ultérieure
de points de recharge pour véhicules électriques
ou hybrides rechargeables : maj. art. 24
Vélo
- autorisation donnée à un ou plusieurs coproprié-
taires d'effectuer à leurs frais les travaux permet-
tant le stationnement sécurisé des vélos dans les
parties communes, sous réserve que ces travaux
n'affectent pas la structure de l'immeuble, sa
destination ou ses éléments d'équipement
essentiels et qu'ils ne mettent pas en cause la
sécurité des occupants : maj. art. 24
- création d’un local vélos : maj. art. 25 Guide du syndic bénévole
ANNEXES – RÉSOLUTIONS TYPES
RÉSOLUTIONS TYPES
À NOTER :
Il ne peut y avoir qu’une seule question par résolution. L’assemblée générale ne peut en aucun cas se prononcer, par un vote unique, sur deux résolutions différentes (approbation des comptes et vote du budget prévisionnel par exemple).
120
Notez qu’il ne s’agit ici que d’une proposition d’ordre du jour. Les points qui y sont mentionnés peuvent varier selon chaque copropriété et leurs caractéristiques.
ORDRE DU JOUR
Résolution n° 1 Élection du président de séance
Résolution n° 2 Élection des scrutateurs
Résolution n° 3 Élection du secrétaire de séance
Résolution n° 4 Approbation des comptes
Résolution n° 5 Vote du quitus
Résolution n° 6 Élection des membres du conseil syndical
Résolution n° 7 Élection du syndic
Résolution n° 8 Détermination du montant à partir duquel la saisine du conseil syndical est obligatoire
Résolution n° 9 Détermination du montant à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire
Résolution n° 10 Approbation du budget prévisionnel
Résolution n° 11 Mise en place d’une avance de trésorerie
Résolution n° 12 Taux de cotisation du fonds de travaux
Résolution n° 13 Souscription d’une police d’assurance
Résolution n° 14 Autorisation permanente accordée à la police municipale de pénétrer dans les parties communes
Résolution n° 15 Autorisation à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux sur des parties communes
Résolution n° 16 Autorisation du syndic à introduire une demande en justice
Résolution n° 17 Réalisation de travaux (art. 24, 25 ou 26)
Résolution n° 18 Approbation du compte travaux (art. 24) Guide du syndic bénévole
ANNEXES – RÉSOLUTIONS TYPES
121
PROJETS DE RÉSOLUTIONS
Résolution n° 1 Cette résolution est obligatoire : toutes
Élection du président les résolutions votées avant la désignation de séance (art. 24) du président de séance sont nulles et
peuvent être contestées en justice.
Résolution n° 2 La désignation d’un ou de plusieurs
Élection des scruta- scrutateurs n’est pas obligatoire, sauf
teurs (art. 24) dispositions contraires du règlement de
copropriété.
Résolution n° 3 Le syndic (bénévole ou non) est de plein
Élection du secrétaire droit secrétaire de séance.
de séance (art. 24)
Résolution n° 4
Approbation des
comptes (art. 24)
À noter que l’approbation des comptes
ne vaut pas approbation du compte
individuel de chaque copropriétaire. Par
ailleurs, le syndic doit communiquer les
différentes annexes comptables dont
les modèles sont définis par décret (cf.
Décret n° 2005-240 du 14 mars 2005). À
défaut, la résolution relative à l’approba-
tion des comptes pourrait être annulée.
Résolution n° 5
Vote du quitus
(art. 24)
Le quitus n’est pas obligatoire et aucun
texte n’en impose l’inscription à l’ordre du
jour. Un syndic qui se verrait refuser le qui-
tus n’est nullement tenu de démissionner.
Résolution n° 6
Élection des
membres du conseil
syndical (art. 25)
L’assemblée générale doit se prononcer
sur chaque candidature prise individuel-
lement et non de façon groupée. Par
ailleurs, le règlement de copropriété peut
imposer un nombre minimum ou maxi-
mum de conseillers syndicaux (entre 3 et 7
conseillers par exemple). Ces dispositions
doivent être respectées sous peine de voir
la désignation des membres du conseil
syndical contestée en justice et annulée.
Résolution n° 7
Élection du syndic
(art. 25)
La durée du contrat est calendaire : elle
se calcule donc de date à date (du 1 er juin
2023 au 1 er juin 2024 par exemple). Les
résolutions consistant à prolonger
le mandat du syndic au plus tard jusqu’à
la prochaine assemblée générale appelée
à statuer si les comptes sont illégaux.
Résolution n° 8
Détermination du
montant à partir
duquel la saisine du
conseil syndical est
obligatoire (art. 25)
Il n’est pas nécessaire d’inscrire cette
résolution à chaque assemblée géné-
rale, sauf si l’on souhaite modifier
le montant en question.
« L’assemblée générale, après
en avoir débattu, désigne M. /
Mme ..... (compléter) président(e)
de séance ».
« L’assemblée générale, après
en avoir débattu, désigne M. /
Mme ..... (compléter) scrutateur
de séance ».
« L’assemblée générale, après
en avoir débattu, désigne M. /
Mme ..... (compléter), secrétaire
de séance ».
« L'assemblée générale, après
en avoir débattu, approuve les
comptes arrêtés pour l'exercice
..... (préciser les dates ou la
période concernée) ».
« L'assemblée générale, après en
avoir débattu, accorde le quitus
à M. / Mme ..... (compléter) pour
la période ..... (préciser les dates
ou la période concernée) ».
« L'assemblée générale, après en
avoir débattu, désigne M. / Mme
..... (compléter) conseiller(e)
syndical(e) pour une durée de
..... ans (compléter) ».
« L'assemblée générale, après
en avoir débattu, désigne M. /
Mme ..... (compléter), syndic
bénévole de copropriété, pour
une durée de ..... (compléter)
à compter du (date) ».
« L'assemblée générale, après en
avoir débattu, fixe à ..... € (com-
pléter) le montant des marchés,
contrats, devis et autres engage-
ments financiers à partir duquel
le syndic est tenu de saisir préala-
blement le conseil syndical ». Guide du syndic bénévole
ANNEXES – RÉSOLUTIONS TYPES
122
Résolution n° 9
Détermination du
montant à partir
duquel une mise
en concurrence est
obligatoire (art. 25)
Résolution n° 10
Approbation du
budget prévisionnel
(art. 24)
Résolution n° 11
Mise en place d’une
avance de trésorerie
(art. 24)
Résolution n° 12
Taux de cotisation
du fonds de travaux
(art. 25)
Résolution n° 13
Souscription d’une
police d’assurance
(art. 24)
Résolution n° 14
Autorisation perma-
nente accordée à la
police municipale
de pénétrer dans les
parties communes
(art. 24)
PROJETS DE RÉSOLUTIONS
Il n’est pas nécessaire d’inscrire cette
résolution à chaque assemblée générale,
sauf si l’on souhaite modifier le montant
en question. Une mise en concurrence est
effective à partir de deux devis. Contrai-
rement à des idées reçues, il n’est pas
obligatoire d’imposer trois devis, d’autant
qu’il peut être parfois difficile d’obtenir
des réponses de certaines entreprises.
Le montant de l’avance de trésorerie ne
peut pas être supérieur à 1/6 du budget
prévisionnel. L’avance est votée une fois
pour toute et n’a pas à être remise à
l’ordre du jour des prochaines assemblées
générales.
Le fonds de travaux est obligatoire et son
montant est déterminé en fonction d’un
pourcentage du budget prévisionnel. Le
seuil minimum est de 5 % mais l’assemblée
générale peut fixer un taux supérieur. Lors-
qu’un plan pluriannuel de travaux est adop-
té, le montant de la cotisation annuelle ne
peut être inférieur à 2,5 % du montant des
travaux prévus dans le plan adopté et à 5 %
du budget prévisionnel.
Cette autorisation ne vaut que pour la
police municipale. La police et la gendar-
merie nationales peuvent de plein droit
entrer dans les parties communes de
l’immeuble.
« L'assemblée générale, après en
avoir débattu, fixe à ..... € (com-
pléter) le montant des marchés,
contrats, devis et autres engage-
ments financiers à partir duquel
le syndic est tenu de procéder
à une mise en concurrence et
de demander plusieurs devis ».
« L'assemblée générale, après en
avoir débattu, approuve le bud-
get prévisionnel pour l'exercice
du ..... (date) au ..... (date) arrêté
pour un montant hors travaux
de ..... € (à compléter).
Cette provision sera appelée par
..... (à indiquer) en début
de chaque trimestre/période
(à préciser) et sera exigible dès
le premier jour ».
« L’assemblée générale, après en
avoir délibéré, fixe le montant
de l’avance de trésorerie à ..... €
(compléter) ».
« L’assemblée générale, après
en avoir délibéré, fixe le taux de
cotisation au fonds de travaux
à ..... % (compléter) du budget
prévisionnel ou du plan plurian-
nuel de travaux ».
« L’assemblée générale, après
en avoir délibéré, désigne la
compagnie ..... (compléter)
comme assureur du syndicat
des copropriétaires ».
« L’assemblée générale, après
en avoir délibéré, autorise les
agents de la police municipale à
pénétrer dans les parties com-
munes ».
Le syndic est tenu de soumettre au vote
de l'assemblée générale la décision de
souscrire un contrat d'assurance contre
les risques de responsabilité civile dont le
syndicat doit répondre. En cas de refus de
l'assemblée générale, l'assurance peut être
contractée par le syndic pour le compte
du syndicat des copropriétaires. Si aucune
assurance n’accepte de garantir la copro-
priété (arrêté de péril, etc.), le syndic peut
saisir le Bureau central de tarification (voir
« Souscrire une assurance »). Guide du syndic bénévole
ANNEXES – RÉSOLUTIONS TYPES
123
Résolution n° 15
Autorisation à cer-
tains copropriétaires
d'effectuer à leurs
frais des travaux sur
des parties com-
munes (art. 25)
Résolution n° 16
Autorisation du syn-
dic à introduire une
demande en justice
(art. 24)
Résolution n° 17
Réalisation de travaux
(art. 24, 25 ou 26)
Résolution n° 18
Approbation du
compte travaux
(art. 24)
PROJETS DE RÉSOLUTIONS
L’autorisation préalable du syndic pour
agir en justice n’est pas nécessaire pour les
actions en recouvrement de créance, la
mise en œuvre des voies d’exécution forcée
(saisie sur salaire, etc.) à l’exception de la sai-
sie immobilière, les mesures conservatoires
et les demandes urgentes.
L’assemblée générale décide de la ré-
alisation de travaux et doit, pour cela,
désigner l’entreprise chargée de leur
exécution. Les contrats et devis doivent
être joints à la convocation afin que les
copropriétaires puissent comparer les
différentes propositions (prix, modalités
de réalisation, durée du chantier, nature
des matériaux, etc.). Selon la nature des
travaux, la majorité requise peut être celle
de l’article 24 (travaux d’entretien, etc.),
de l’article 25 (travaux d'économie
d'énergie ou création d’un local vélos par
exemple) ou, plus rarement, de l’article
26 (travaux susceptibles d’affecter les élé-
ments d’équipement commun nécessaire
à la destination de l’immeuble, telle la
neutralisation du vide-ordures).
Dans une seconde résolution, l’assemblée
générale doit décider, à la majorité de
l’article 24, du calendrier des appels de
fonds (paiement en une seule fois, sur
deux mois, sur trois trimestres concomi-
tamment aux appels de fonds du budget
prévisionnel, etc.).
Après la réalisation de travaux, il est
d’usage de les valider d’un point de vue
comptable, notamment s’il existe une
différence entre le montant initial du
devis et la facture finalement acquittée.
Attention, toutefois si la facture finale est
supérieure à l’enveloppe votée en assem-
blée générale, le syndic doit convoquer
une assemblée générale extraordinaire
pour qu’il soit autorisé à appeler la diffé-
rence.
« L'assemblée générale, après
en avoir débattu autorise, M. /
Mme ..... (nom) propriétaire(s)
du (ou des lots) n°..... à effec-
tuer les travaux suivants, dont
il(s) assume (nt) l'intégralité du
coût ainsi que des frais annexes,
à savoir ..... (citer les frais en
question, tels que la modification
du règlement de copropriété par
exemple) ».
« L'assemblée générale, autorise
le syndic de l'immeuble sis .....
(adresse) à agir en justice contre
..... (nom) en vue de demander
..... (objet) à raison des faits
suivants : ..... (à décrire) ».
17.1 : « L'assemblée générale, après
en avoir délibéré, vote la réalisa-
tion de travaux concernant .....
(les décrire) et choisit l’entreprise
suivante :
1° Entreprise A : ..... €
2° Entreprise B : ..... €
3° Entreprise C : ..... € »
17.2 : « L’assemblée générale,
après en avoir délibéré, décide
d’appeler les fonds selon le calen-
drier suivant ..... (dates des appels
de fonds). »
17.1 : « L'assemblée générale,
après en avoir délibéré, ap-
prouve le compte travaux
concernant ..... (décrire les
travaux) pour un montant
de ..... € Rédaction : J. Huynh (Anah), C. Can (Anil), D. Rodrigues (CLCV), B. Gomez (DHUP), S. Boufferou (Anah), S. Catté-
Wagner, L. Faure (Anah), A. Sérot (Anil). Le service Habitat Digne et Durable remercie l'ensemble des agents de
l'Anah qui ont contribué à cette édition et la Fédération Soliha pour sa relecture attentive du guide.
Conception : Agence 4août. Crédits photos : Adobe stock, S. Catté-Wagner, C. Caudroy, C. Chigot, A. Dupeyron,
L. Garnier, D. Gauducheau, A. Lebon, G. Lefrancq, S. Norsic, O.Panier des Touches,J. Peyrou.)
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constituer une quelconque interprétation de nature juridique de la part des auteurs et de l’éditeur.
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