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Document publié le Lundi 24 février 2014 par la commune de Mainvilliers.
Lien du pdf (PLU - Rapport de présentation - Partie 3)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Eau et assainissement, Environnement,
Mainvilliers (28) – Citadia Conseil – Plan Local d’Urbanisme – Projet d’Aménagement et de Développement Durables
Département de l’Eure-et-Loir
Commune de Mainvilliers
PLAN LOCAL D’URBANISME
1- Rapport de présentation
Tome 3 – Justifications des choix
Arrêt Enquête publique Approbation
4 juillet 2013 Du 12 novembre 2013 au 14 décembre 2013 24 février 2014 Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 2
SOMMAIRE
PROSPECTIVES DEMOGRAPHIQUES ................................................................ 5
1. Prospectives démographiques ........................................................... 6
1.1. Scénario 1 – maintien de la population .............................................. 6 1.2. Scénario 2– Croissance maîtrisée ...................................................... 7 1.3. Scénario 3– Croissance dynamique .................................................... 7
2. Impacts des prospectives démographiques sur la construction neuve de logements ..................................................................................................... 8
2.1. Estimation des besoins en logements neufs pour atteindre les objectifs des scénarios .............................................................................................. 8 2.2. Des besoins estimés en tenant compte du « point mort » ou « seuil
d’équilibre » ............................................................................................... 9
ANALYSE DES BESOINS INDUITS PAR LE SCENARIO RETENU ........................... 12
1. Le scénario retenu : une croissance dynamique ................................ 13
2. Comment répondre aux besoins en logements induits par ce scénario ? 13
2.1. De nombreux projets de logements déjà identifiés ............................ 16 2.2. Un important potentiel de renouvellement urbain ............................ 16 2.3. Un potentiel qui permet de répondre aux besoins en logements du
scénario 3 ................................................................................................ 17
3. Les Besoins en emplois induits par le scénario 3 ............................... 19
3.1. Le scénario 3 – Une croissance dynamique : quelles conséquences sur l’évolution de la population active et des besoins en emplois ........................ 19
3.2. Le projet Pôle Ouest : un projet d’envergure qui permet de répondre aux besoins en emplois induits par le scénario 3 .................................................20
4. Les Besoins en matière d’équipements et de services publics ............20
4.1. Les équipements administratifs .......................................................20 4.2. Les équipements de la petite enfance ...............................................20 4.3. Les équipements scolaires ...............................................................21 4.4. Les équipements sportifs, culturels et de loisirs .................................22 4.5. Les équipements de santé ...............................................................22 4.6. Les besoins en transports en commun et en liaisons douces ...............22
5. Les Besoins en matière d’environnement .........................................22
CHOIX RETENUS POUR ETABLIR LE PADD .......................................................24
1. Axe 1 : Une ville dynamique, un développement cohérent ................25
1.1. Accompagner la demande en logements par un développement de
l’offre 25
1.2. Donner les moyens d’une mobilité durable .......................................26 1.3. Maintenir un tissu économique diversifié ..........................................27
2. Une ville pour tous un cadre de vie préservé .....................................28
3. L’environnement au cœur du projet .................................................32
CHOIX RETENUS POUR ETABLIR LES ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT ET DE PROGRAMMATION.......................................................................................35
1. Le secteur de Boisville ......................................................................36
2. Le secteur des clozeaux ....................................................................37
3. Le secteur Jean Moulin ....................................................................37
4. Le secteur du Vallier ........................................................................38 Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 3
5. Orientation d’aménagement et de programmation pour la mise en place d’un axe vert et l’aménagement de pistes cyclables ............................. 39
CHOIX RETENUS POUR ETABLIR LE ZONAGE ET LE REGLEMENT ...................... 40
6. Principales caractéristiques du zonage et du règlement .................... 41
6.1. Tableau des principales caractéristiques du zonage et du règlement .. 41 6.2. Tableau des superficies des zones du Plan Local d’Urbanisme ............ 42 6.3. Grands principes d’élaboration du zonage ....................................... 43
7. Justifications des règles retenues dans les zones urbaines ................ 43
7.1. Justification des règles communes à toutes les zones urbaines mixtes (UC, UM, UP, US) ...................................................................................... 43 7.2. Justification des règles spécifiques à la zone UC ............................... 47 7.3. Justification des règles spécifiques à la zone UM .............................. 50 7.4. Justification des règles spécifiques à la zone UP ............................... 53 7.5. Justification des règles spécifiques à la zone US ................................ 54 7.6. Justification des règles spécifiques à la zone urbaine spécialisée UE ... 55
8. Justifications des règles retenues dans les zones a urbaniser ............ 58
8.1. Justification des règles des zones à urbaniser à court terme à vocation dominante d’habitat (1AUc, 1AUm) ........................................................... 58 8.2. Justification des règles de la zone à urbaniser à court terme à vocation dominante d’activités économiques (1AUe) ................................................ 62 8.3. Justification des règles de la zone à urbaniser à court terme destinée à accueillir le projet de station d’épuration (1AUs) ......................................... 62 8.4. Justification des règles de la zone à urbaniser à long terme (2AU)...... 62
9. Justifications des règles retenues dans les zones naturelles .............. 64
10. Justifications des règles retenues dans les zones agricoles ................ 67
11. Justifications des règles découlant des inscriptions graphiques ......... 69
11.1. Les espaces boisés classés existants ou à créer ............................. 69 11.2. Les éléments de paysage et de patrimoine à préserver .................. 69
11.3. Les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux
installations d’intérêt général et aux espaces verts.......................................71 11.4. La préservation des linéaires commerciaux ...................................72 11.5. Les règles spécifiques d’implantation des constructions .................72 11.6. La cavité souterraine ...................................................................72 11.7. Préservation des vues sur la Cathédrale de Chartres ......................72
EXPOSE DES MOTIFS DES CHANGEMENTS APPORTES AUX REGLES
D’URBANISME ANTERIEURES ........................................................................73
1. OBJECTIFS POS - PLU ........................................................................74
1.1. Les objectifs du Plan d’Occupation des Sols .......................................74 1.2. Les objectifs du Plan Local d’Urbanisme ...........................................74
2. REGLEMENT : DOCUMENT GRAPHIQUE ............................................75
2.1. Le Plan d’Occupation des Sols ..........................................................75 2.2. Le Plan Local d’Urbanisme ...............................................................77 2.3. Evolution des superficies des différentes zones ..................................80
3. Du pos au PLU : les principales evolutions règlementaires .................82
3.1. Une densification maîtrisée, un tissu urbain structuré ........................82 3.2. Une trame verte et bleue identifiée – des protections adaptées à chaque contexte ...................................................................................................82 3.3. Une intégration des nouvelles thématiques du Grenelle de
l’environnement ........................................................................................86
4. LES Emplacements réservés .............................................................87
5. ESPACES BOISES CLASSES .................................................................88
6. NOUVELLES DISPOSITIONS DU PLU ...................................................90
REPONSES AUX CONTRAINTES SUPRA COMMUNALES ....................................91 Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 4
1. Le Schéma Directeur d’Aménagement et de Gestion des Eaux (SDAGE) 92
2. Le Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT) de l’agglomération
chartraine ................................................................................................... 92
3. Le Programme Local de l’Habitat ..................................................... 93
4. Le Plan Vert de l’agglomération chartraine ...................................... 94
5. La Directive paysagère .................................................................... 94
6. Schéma départemental d’accueil des gens du voyage – mai 2003 – Conseil Général de l’Eure et Loir. .................................................................. 95
7. Règles supra communales en cours d’élaboration ............................ 95
INCIDENCES DU PLU SUR L’ENVIRONNEMENT ............................................... 96
1. Les incidences du PLU sur la santé humaine : la prise en compte des risques et des nuisances............................................................................... 97
1.1. La prise en compte des risques naturels ........................................... 97 1.2. La prise en compte du risque technologique ..................................... 97 1.3. Les nuisances sonores liées aux infrastructures de transport ............. 97
2. Les incidences du PLU sur l’eau ........................................................ 98
3. Les incidences du PLU sur l’air et le climat ........................................ 99
3.1. La maîtrise des besoins en déplacements pour la préservation de la qualité de l’air .......................................................................................... 99 3.2. La maîtrise de la consommation énergétique ................................. 100
4. Les incidences du PLU sur la faune, la flore, le patrimoine culturel et les paysages ................................................................................................... 100
4.1. La préservation de la faune et de la flore ........................................100 4.2. Les espaces boisés classés au titre de l’article L.130-1 du Code de
l’Urbanisme ............................................................................................101 4.3. La protection du patrimoine bâti et naturel au titre de l’article L.123.1- 5-7° du Code de l’Urbanisme ....................................................................102 4.4. La protection des paysages ...........................................................102
INDICATEURS DE SUIVI ...............................................................................104 Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 5
PROSPECTIVES DEMOGRAPHIQUES Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 6
A l’issue du diagnostic territorial, les principaux atouts, potentialités, handicaps, contraintes ont été mis en avant. Les principaux enjeux ont été dégagés en conclusion de chaque grande partie du diagnostic territorial et de l’état initial de l’environnement.
L’élaboration du projet de ville, guidé principalement par le projet d’aménagement et de développement durables, repose sur une anticipation et une réponse à des besoins de développement, issus d’une part du diagnostic territorial et de l’état initial de l’environnement, mais également du diagnostic et des préconisations de l’Approche Environnementale de l’Urbanisme (AEU®) réalisée conjointement.
Pour imaginer quelle sera la physionomie de la ville de Mainvilliers à l’horizon 2020, il faut tout d’abord définir combien d’habitants l’occuperont.
Depuis 1990, Mainvilliers connaît une légère croissance démographique : +0,1% par an entre 1990 et 1999, +0,3% par an entre 1999 et 2008.
Le rythme de construction demeure relativement stable : 47 logements mis en chantier en moyenne chaque année entre 1990 et 1999, 52 entre 1999 et 2008.
Quelles sont les perspectives possibles d’évolution de la population ? Comment relancer la croissance démographique et tenir les objectifs fixés dans le Programme Local de l’Habitat ?
Le Schéma de Cohérence Territoriale de l’agglomération chartraine interdit le développement de l’habitat au-delà de la RN1154, alors que le POS prévoyait l’essentiel de son développement urbain dans ce secteur, dans la continuité du quartier des Grandes Ruelles. Dans le respect du SCoT et de la loi d’Engagement national en faveur de l’environnement, dite loi Grenelle 2, la ville de Mainvilliers a repensé son développement urbain en privilégiant le renouvellement de son tissu et l’urbanisation des dents creuses. Quelles potentialités existe-t-il dans le tissu urbain ? Quels emplois offrir aux nouveaux habitants ?
C’est en vue de répondre à ces questions que des prospectives chiffrées sont réalisées à travers des scénarios. Le projet de ville et la réponse aux besoins futurs ne découlent pas d’une interprétation linéaire des chiffres, mais d’un constant aller et retour entre le futur possible et le futur souhaité.
La réalisation de prospectives chiffrées compose le premier maillon permettant de dessiner l’avenir de la commune. Il s’agit d’une étape proprement politique où les méthodes (d’élaboration de scénarios) cèdent la place à la volonté (de construire ou non, de densifier ou non).
Les scénarios proposés permettront d’évaluer, outre les évolutions possibles de la population :
- le nombre de logements à construire pour atteindre les différents objectifs de population ;
- le nombre d’emplois à créer pour maintenir ou améliorer l’équilibre existant ;
- les superficies nécessaires à l’accueil de nouveaux habitants et des nouvelles activités.
1. PROSPECTIVES DEMOGRAPHIQUES
Les 3 scénarios de population ont été élaborés à partir des données du recensement général de la population de 1999, du recensement de la population de 2007 et des données Sitadel pour la construction neuve (source : DREAL).
1.1. Scénario 1 – maintien de la population
Le scénario 1 est un scénario théorique de maintien de la population. A vocation essentiellement pédagogique, il met en évidence l’existence d’un « point mort » ou seuil d’équilibre qui correspond au nombre de logements nécessaires chaque année pour compenser notamment les démolitions et la diminution de la taille des ménages notamment (ces différents phénomènes sont expliqués au 2. Impacts des prospectives démographiques sur la construction neuve). La population resterait donc à 10 287 habitants en 2020.
Scénario 1 : Maintien de la population
1990 1999 2007 2015 2020
Population
municipale
9 956 10 009 10 287 10 287 10 287 Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 7
Scénario 1 : variation de la population
1990-1999 2000-2007 2008-2012 2013-2020
Variation +53 +278 0 0
Taux
d’évolution
+0,1%/an +0,3%/an 0%/an 0%/an
1.2. Scénario 2– Croissance maîtrisée
Le scénario 2 est un scénario de croissance maîtrisée. Le rythme de construction neuve se maintient autour de 50 logements par an, induisant une croissance démographique de 0,8% par an. La population mainvilloise atteint alors 10 680 habitants en 2012 (horizon du PLH) et 11 430 habitants en 2020.
Scénario 2 : Croissance maîtrisée
1990 1999 2007 2015 2020
Population
municipale
9 956 10 009 10 287 10 680 11 430
Scénario 2 : variation de la population
1990-1999 2000-2007 2008-2012 2013-2020
Variation +53 +278 +393 +750
Taux
d’évolution
+0,1%/an +0,3%/an +0,75%/an +0,85%/an
1.3. Scénario 3– Croissance dynamique
Le scénario 3 est un scénario de forte croissance qui répond aux objectifs du Programme Local de l’Habitat (PLH) prolongés jusqu’en 2020. La croissance atteint alors 1,20% par an et la population 10 900 habitants en 2012 (horizon du PLH) et 12 000 habitants en 2020.
Scénario 3 : Croissance dynamique
1990 1999 2007 2015 2020
Population
municipale
9 956 10 009 10 287 10 900 12 000
Scénario 3 : variation de la population
1990-1999 2000-2007 2008-2012 2013-2020
Variation +53 +278 +613 +1 100
Taux
d’évolution
+0,1%/an +0,3%/an +1,16%/an +1,21%/an
Evolution de la population mainvilloise
entre 1990 et 2020 suivant 3 scénarios
10 287
10 287 10 287
10 009
9 956
11 430
10 680
10 900
12 000
7 500
8 000
8 500
9 000
9 500
10 000
10 500
11 000
11 500
12 000
12 500
1990 1999 2007 2012 2020 Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 8
2. IMPACTS DES PROSPECTIVES DEMOGRAPHIQUES SUR LA CONSTRUCTION NEUVE DE LOGEMENTS
2.1. Estimation des besoins en logements neufs pour atteindre les objectifs des scénarios
Les besoins théoriques en logements neufs aux horizons 2012 et 2020
2008-2012 2013-2020 2008-2020
Scénario 1 :
Maintien de la population
155 logements
30 / an
275 logements
35 / an
430 logements
35 / an
Scénario 2 :
Croissance maîtrisée
250 logements
50 / an
400 logements
50 / an
650 logements
50 / an
Scénario 3 :
Croissance dynamique
350 logements
70 / an
560 logements
70 / an
910 logements
70 / an
Pour mémoire (source : DREAL, base de données Sitadel): Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 9
2.2. Des besoins estimés en tenant compte du « point mort » ou « seuil d’équilibre »
Le calcul du « seuil d’équilibre » constitue un préalable indispensable pour définir le nombre de logements à réaliser pour atteindre les différents objectifs démographiques définis dans les scénarios ci-dessus.
En effet, la mise sur le marché de nouveaux logements ne se traduit pas forcément par une augmentation du nombre de ménages et de la population. Elle permet dans un premier temps le maintien de la population.
3 phénomènes contribuent à la consommation des nouveaux logements mis sur le marché :
- le renouvellement du parc de logements ;
- le desserrement des ménages ;
- la variation du parc de logements vacants, du parc des résidences secondaires et de logements occasionnels.
Afin de réaliser des scénarios de population les plus réalistes possibles, il est nécessaire d’évaluer l’importance de ces 3 phénomènes et de calculer ainsi le seuil d’équilibre annuel, c’est-à-dire le nombre de logements neufs à produire chaque année pour permettre le maintien de la population au niveau qu’elle avait précédemment.
Chaque phénomène a été étudié pour les périodes 1990-1999 et 2000-2007 à partir des données diffusées par l’INSEE et des données Sitadel sur la construction neuve.
Le renouvellement du parc de logements
Parallèlement à la construction de nouveaux logements, certains logements sont démolis, abandonnés ou affectés à une autre vocation (commerces, bureaux). Parfois, à l’inverse, des locaux d’activités sont transformés en logements.
Le nombre de logements consommés par le phénomène de renouvellement du parc peut être évalué en calculant la différence entre le nombre de logements
construits et la variation du parc total de logements au cours d’une même période.
Si la variation du parc de logements est supérieure au nombre de logements construits, cela signifie que des logements ont été remis sur le marché par un autre biais que la construction neuve : il peut s’agir de la transformation de locaux d’activités en logement ou de la division d’un logement en plusieurs logements.
Au contraire, si la variation du parc de logements est inférieure au nombre de logements construits, cela signifie qu’il y a eu beaucoup de démolitions (c’est le cas lorsque des projets de renouvellement urbain sont mis en œuvre) ou de transformation de logements en locaux d’activités.
Logements consommés par le phénomène de renouvellement du parc
Nombre de
logements neufs
(A)
Variation du
parc total de
logements (B)
Nombre de logements
consommés par le
renouvellement (A-B)
1990-1999 469 445 24
2000-2007 495 382 113
Entre 2000 et 2007, plus de 20% des logements neufs ont été absorbés par le phénomène de renouvellement du parc. Ceci s’explique essentiellement par la démolition de logements (secteur Mandela).
Le desserrement des ménages
A l’échelle nationale, comme à l’échelle communale le nombre moyen de personnes par ménage est en baisse. Ce phénomène de desserrement des ménages s’explique par l’émergence de nouveaux comportements sociaux : augmentation du nombre de divorces, de célibataires, de familles monoparentales, décohabitation, vieillissement de la population, etc. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 10
La taille moyenne des ménages de Mainvilliers a diminué de 0,8% par an entre 1990 et 1999, en passant de 2,56 à 2,38 personnes par ménage. Elle est ensuite passée à 2,27 en 2007, diminuant ainsi de 0,6% par an.
Logements consommés par le desserrement des ménages
Pop. des
ménages au
début de la
période (A)
Taille des
ménages
à la fin de
la période
(B)
Nbre de
résidences
théoriques à
la fin de la
période (A/B)
Nbre de
résidences
principales à
la fin de la
période (C)
Nombre de
logements
consommés
(A/B)-C
1990-1999 9 895 2,38 4 156 3 870 286
2000-2007 10 028 2,27 4 420 4 212 208
La variation de la vacance et du nombre de résidences secondaires et de logements occasionnels
L’existence d’un parc de logements vacants est indispensable pour assurer une fluidité du marché et proposer aux habitants un véritable parcours résidentiel.
La part des logements vacants et des résidences secondaires a légèrement augmenté entre 1999 (5,4% du parc de logements) et 2007 (6,5%). La commune de Mainvilliers se caractérise par un taux de vacance très faible, témoin d’une certaine tension du marché immobilier. Un taux de vacance « normal » se situe entre 6 et 7%. En 2007, le taux de vacance était de 5,2% et ne permettait pas d’assurer un parcours résidentiel complet sur le territoire, expliquant ainsi une partie des départs de population qui ne trouve pas l’offre en logements adaptée à leur demande à Mainvilliers.
Logements consommés par la variation de la vacance et des résidences secondaires
1990 1999 2007 Variation 1990-1999 Variation 2000-2007
Nbre de LV, RS
et LO 146 242 316 96 74
Evolution du seuil d’équilibre entre 1990 et 2007
Seuil d’équilibre : tableau de synthèse
1990-1999 2000-2007
Renouvellement du parc 24 113
Desserrement des ménages 286 208
Variation de la vacance et des
résidences secondaires
96 74
Seuil d’équilibre 406 395
Seuil d’équilibre annuel 45 49
Entre 1990 et 1999, 406 logements sur les 469 logements construits ont contribué au maintien de la population. 63 logements ont permis l’augmentation de la population.
Entre 2000 et 2007, le seuil d’équilibre s’est globalement maintenu, atteignant 49 logements (contre 45 entre 1990 et 1999). 395 des 495 logements construits ont permis de compenser les phénomènes de renouvellement du parc, de desserrement des ménages et de variation de la vacance et des résidences secondaires. 100 logements ont contribué à la croissance démographique.
Estimation du seuil d’équilibre pour la période 2008-2020
Plusieurs hypothèses ont été faites pour permettre d’estimer le seuil d’équilibre pour la période 2008-2020 :
un taux de renouvellement annuel en baisse par rapport à celui constaté
entre 1999 et 2007 (où les démolitions ont été nombreuses) : 0,15%
entre 2008 et 2012, 0,10% entre 2013 et 2020 ;
une taille des ménages qui diminue de manière légèrement moins
importante (-0,5% par an contre -0,6%) avec la mise en place d’une
politique volontariste visant à développer une offre à destination des
jeunes ménages avec enfants ; Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 11
un taux de logements vacants et de résidences secondaires qui se
maintient.
Ces différentes hypothèses de calcul aboutissent à un seuil d’équilibre de :
30 logements par an pour la période 2008-2012 ;
35 logements par an pour la période 2013-2020. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 12
ANALYSE DES BESOINS INDUITS PAR LE SCENARIO RETENU Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 13
1. LE SCENARIO RETENU : UNE CROISSANCE DYNAMIQUE
Dans le respect du Programme Local de l’Habitat et avec une volonté de relance de la croissance démographique, la commune de Mainvilliers a retenu le scénario 3, une croissance dynamique, dont les grands principes sont rappelés ici :
Scénario 3 : Croissance dynamique
1990 1999 2007 2015 2020
Population
municipale
9 956 10 009 10 287 10 900 12 000
Scénario 3 : variation de la population
1990-1999 2000-2007 2008-2012 2013-2020
Variation +53 +278 +613 +1 100
Taux
d’évolution
+0,1%/an +0,3%/an +1,16%/an +1,21%/an
C’est ce scénario de développement qui va guider l’élaboration du projet d’aménagement et de développement durables de la commune.
Le choix d’un scénario proposant une croissance dynamique permet de répondre aux besoins de logements sur la commune, notamment provoqués par le phénomène de desserrement des ménages. Le diagnostic territorial a démontré que le turn-over résidentiel était faible ce qui indique une certaine tension du marché immobilier et confirme ce besoin de création de logement. La réalisation d’un parcours résidentiel complet est un objectif fort du PADD de Mainvilliers qui fait de la possibilité de maintenir sa population et d’accueillir de nouveaux habitants par la construction de nouveaux logements une priorité. Cette dernière s’explique au regard de l’évolution démographique positive enregistrée par la commune de Mainvilliers (+0,4% par an entre 1999 et 2010) contrairement à la plupart des communes de l’agglomération.
Les besoins en habitat, équipements, emplois, réseaux divers vont être analysés ci-après, avant d’être traduits réglementairement dans les différentes pièces du Plan Local d’Urbanisme.
2. COMMENT REPONDRE AUX BESOINS EN LOGEMENTS INDUITS
PAR CE SCENARIO ?
Pour atteindre les objectifs démographiques du scénario 3 de croissance dynamique, la construction de 910 logements est nécessaire entre 2008 et 2020.
Les besoins théoriques en logements neufs aux horizons 2012 et 2020
2008-2012 2013-2020 2008-2020
Scénario 3 :
Croissance
dynamique
350 logements
70 / an
560 logements
70 / an
910 logements
70 / an
Ce scénario est une perspective théorique qui a été élaboré en 2010. A l’aune de l’approbation du présent PLU, les chiffres effectifs de la construction neuve attestent d’un nombre moins élevé de logements construits que les objectifs de la période 2008-2012 (310 logements autorisés sur la période). Cette situation s’explique par le retard pris dans la réalisation du projet de la ZAC de Boisville. Ce dernier est en cours et les logements qu’il prévoit (210 logements au total) peuvent être intégrés dans la période 2013-2020. Ce recalage des objectifs n’a pas de conséquence sur l’objectif à terme en 2020 de 910 logements sur l’ensemble de la période 2008-2020, soit 70 logements/an, qui est l’objectif affirmé dans le PADD.
Le scénario de population retenu est compatible avec le Programme Local de l’Habitat en vigueur, dans la mesure où il reprend, pour la période 2008-2012, l’objectif annuel fixé par le PLH, soit 70 logements par an. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 14
L’analyse du potentiel constructible du territoire explicitée ci-après met en évidence la faisabilité du scénario 3, dans le respect des orientations du Schéma de Cohérence Territoriale, ainsi que de la loi Grenelle 2. Il privilégie, en effet, le renouvellement urbain, la densification maîtrisée du territoire le long des axes bien desservis par les transports en commun ou amenés à l’être. Le développement urbain s’inscrit à l’intérieur de la RN1154, conformément aux orientations du Schéma de Cohérence Territoriale. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 15
Rappel des orientations générales du SCoT en matière d’habitat Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 16
2.1. De nombreux projets de logements déjà identifiés
Les projets déjà engagés représentent un potentiel de 799 logements répartis comme suit :
Permis accordés :
Permis accordés Nombre de logements
Superficie du
terrain
d’assiette
Densité
Avenue de la Résistance 14 2 872m² 49 logements/ha
Rue Pierre de Coubertin 12 2 819m² 43 logements/ha
ZA du Vallier 12 3 156m² 38 logements/ha
Anjou 16 1 465m² 109 logements/ha
Mandela Est 9 2 468m² 36 logements/ha
Brossolette 2 1 490m² 13 logements/ha
Acacias 3 568m² 53 logements/ha
Seresville 2 952m² 21 logements/ha
Saint-Jean 54 3 591m² 150 logements/ha
Mandela Ouest 152 5 174m² 79 logements/ha
Bas Menus 134 10 534m² 127 logements/ha
Initiatives privées
individuelles 19 - -
Permis accordés Nombre de logements
Superficie du
terrain
d’assiette
Densité
Total 429 logements
Projet en cours d’élaboration :
Les Clozeaux : 160 logements, soit 30 à 45 logements par hectare ;
Boisville : 210 logements, soit 14 logements par hectare.
2.2. Un important potentiel de renouvellement urbain
Le potentiel de renouvellement urbain a été évalué entre 820 et 1 265 logements en fonction de la densité retenue.
Les dents creuses, secteurs mutables, secteurs de renouvellement urbain potentiels et secteurs d’extension urbaine sur le long terme ont été repérés (cf. carte ci-après) et leur potentiel constructible évalué.
Les dents creuses sont des gisements fonciers, à savoir tout terrain
disponible ou susceptible de le devenir et ne faisant pas déjà l’objet d’un
projet ;
Les secteurs mutables et de renouvellement urbain correspondent à un
potentiel foncier optimisable pouvant être créé par division parcellaire
ou réaménagement ;
Les secteurs en extension urbaine sont des espaces actuellement
agricoles, situés à la limite du tissu urbain et pouvant servir de réserve
foncière pour la commune si le potentiel foncier dans le tissu urbain se
trouve sous-utilisé. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 17
Superficie
Coefficient
de rétention
foncière
Densité
Potentiel de
logements
réalisables
Dents creuses 5,2ha 0,5 45 à 80 logements/ha 120 à 210 logements
Secteurs mutables
et secteurs de
renouvellement
urbain
38,6ha 0,4
20 à 30
logements/ha
dans le tissu
pavillonnaire
45 à 80
logements/ha
rue de la
République
380 à 605
logements
Extension urbaine
(sud de la Croix
Blanche)
22ha 0,4 25 à 35 logements/ha 220 à 310 logements
Total 65,8ha 720 à 1 125 logements
Le coefficient de rétention foncière permet de prendre en compte le fait que tous les propriétaires ne souhaitent pas vendre. Dans cette logique, le secteur de la Croix Blanche a été identifié comme réserve foncière dans le but de permettre la réalisation de constructions neuves en cas de sous-utilisation du potentiel foncier dans le tissu urbain, d’initiative majoritairement privée.
2.3. Un potentiel qui permet de répondre aux besoins en logements du scénario 3
Le potentiel constructible est estimé entre 1 519 et 1 924 logements, en fonction des densités retenues.
Le scénario 3, le plus ambitieux, nécessite la construction de 910 logements. Le potentiel constructible du territoire permet donc d’atteindre ce scénario de croissance dynamique.
Il est préconisé de classer le secteur de la Croix Blanche en réserve foncière à long terme pour ne pas aller au-delà des objectifs du scénario 3, qui respecte les objectifs du PLH. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 18
Potentiel constructible du territoire mainvillois : un potentiel important en renouvellement urbain et de nombreux projets déjà engagés Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 19
3. LES BESOINS EN EMPLOIS INDUITS PAR LE SCENARIO 3
Les prospectives économiques viennent compléter les prospectives démographiques. Afin de limiter les déplacements automobiles, il est en effet essentiel de créer de l’emploi sur le territoire lorsqu’une commune fait le choix de la croissance démographique.
Les prospectives économiques ont été élaborées à partir des données INSEE du recensement 2007. Elles tiennent également compte des objectifs du SCoT qui affiche une volonté de rééquilibrage en matière de développement économique. Actuellement concentrées à l’est de l’agglomération, l’objectif est de développer les activités économiques au nord et à l’ouest de l’agglomération et, dans une moindre mesure, au sud, en s’appuyant sur les infrastructures de transport structurantes.
3.1. Le scénario 3 – Une croissance dynamique : quelles conséquences sur l’évolution de la population active et des besoins en emplois
Le scénario 3 correspond à une redynamisation de la population active liée à la croissance démographique attendue.
Les hypothèses suivantes sont faites :
- le taux d’activité (part des actifs dans la population) augmente légèrement, passant de 0,48 en 2007 à 0,49 en 2012 et 2020. Le taux
d’activité est directement lié aux évolutions démographiques. On peut
supposer que la croissance démographique du scénario 3 va limiter le
vieillissement de la population et la diminution de la taille des ménages),
contribuant ainsi à augmenter la part des actifs ;
- le nombre d’emplois par actif augmente lui aussi légèrement pour tenir compte à la fois de la politique de développement économique locale et
de l’objectif de rééquilibrage global du SCoT à l’échelle de
l’agglomération. Le nombre d’emplois par actif correspond au nombre
d’emplois théoriquement proposé aux actifs mainvillois. Il est estimé à
0,67 en 2020 (avec la réalisation du Pôle ouest), contre 0,66 en 2007 et
2012.
Le scénario 3 induit une forte augmentation du nombre d’actifs (+908 actifs entre 2008 et 2020) et la création de 634 emplois, soit 49 emplois par an (cf. tableau ci-dessous).
Evolution de la population active et des emplois entre 1990 et 2020
1990 1999 2007 2012 2020
Population active 4 826 4 828 4 972 5 341 5 880
Taux d’activité 0,48 0,48 0,48 0,49 0,49
Emplois 2 429 2 921 3 306 3 525 3 940
Nb emplois/actifs 0,50 0,61 0,66 0,66 0,67 Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 20
3.2. Le projet Pôle Ouest : un projet d’envergure qui permet de répondre aux besoins en emplois induits par le scénario 3
Les besoins en emplois induits par le scénario 3
2008-2012 2013-2020 2008-2020
Scénario 3 :
Croissance dynamique
+ 219 emplois soit
+44/an
5ha
+ 415 emplois
soit +52/an
10ha
+ 634 emplois soit
+49/an
15ha
Remarque : les besoins en foncier ont été calculés avec une densité d’emplois de 42 emplois par hectare, correspondant à celle prévue pour le projet Pôle Ouest.
L’étude de définition et d’aménagement d’un pôle de développement à l’ouest de l’agglomération chartraine prévoit la création de 1 987 emplois à l’horizon 2012 au sein du projet Pôle Ouest et 2 883 emplois supplémentaires à l’horizon 2020, soit un total de 4 870 emplois.
Le projet Pôle Ouest permet ainsi de répondre à la totalité des besoins en emplois nouveaux induits par le scénario 3 et permettra également d’offrir des emplois à l’ensemble des habitants de l’agglomération chartraine.
4. LES BESOINS EN MATIERE D’EQUIPEMENTS ET DE SERVICES
PUBLICS
4.1. Les équipements administratifs
Aucun besoin n’a été identifié dans le diagnostic concernant les équipements administratifs. L’augmentation de la population ne devrait pas induire de nouveaux besoins dans ce domaine.
Mainvilliers bénéficie des équipements administratifs nécessaires à une commune de 12 000 habitants et est située à proximité immédiate de la ville- préfecture de département, Chartres. Celle-ci est accessible à pied ou en transports en commun.
Un travail doit cependant être mené pour une meilleure identification du centre ville et de ses équipements. Plus qu’un renforcement des équipements, il s’agit surtout d’une mise en valeur paysagère et d’une affirmation du caractère urbain du centre ville.
4.2. Les équipements de la petite enfance
L’offre actuelle – Rappel :
- 460 enfants de moins de 3 ans en 2007 (source : INSEE, recensement de la population)
- une crèche familiale : 14 assistantes maternelles gardant 39 enfants à temps plein et 4 à temps partiel
- une structure multi-accueil de 20 places en accueil régulier et 5 en accueil occasionnel avec 150 inscrits
- 193 enfants sont donc concernés par ces modes de garde, soit un taux de service (nombre d’enfants gardés/nombre d’enfants de moins de 3 ans) de 42% Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 21
- Taux d’accueil collectif et familial : 15 places pour 100 enfants de moins de 3 ans
- Un taux d’accueil à Mainvilliers équivalent à la moyenne nationale (14,6 places pour 100 enfants de moins de 3 ans)
Prospectives à l’horizon 2020
Deux hypothèses ont été faites pour le calcul du nombre de places à réaliser à l’horizon 2020 :
- une hypothèse basse avec un taux d’accueil constant (15 places pour 100 enfants de moins de 3 ans) ;
- une hypothèse haute avec une amélioration de l’offre d’accueil (18 places pour 100 enfants de moins de 3 ans).
La mise en œuvre du scénario 3 induit la création de 7 à 24 berceaux supplémentaires en fonction de l’hypothèse retenue.
Estimation de
la part des
moins de 3 ans
en 2020
Nombre total de
places en 2020
(crèche familiale
et multi-accueil)
Nombre de places
à créer à l’horizon
2020
Scénario 3 :
Croissance dynamique
510 74 à 91 7 à 24
4.3. Les équipements scolaires
L’offre actuelle – Rappel :
La commune de Mainvilliers bénéficie d’un bon niveau d’équipements scolaires.
Le taux de remplissage est actuellement assez faible avec 82% pour les écoles maternelles et 69% pour les écoles élémentaires, offrant ainsi un fort potentiel pour l’accueil de nouveaux élèves.
Capacité d’accueil des écoles primaires
Type d’école Nom Nombre d’inscrits en 2009 Capacité d’accueil
Maternelle Coubertin 119 151
Maternelle Jean Zay 127 162
Maternelle Victor Hugo 126 150
Maternelle Gambetta 73 82
Total écoles maternelles 445 545
Élémentaire Coubertin 183 232
Élémentaire Jean Zay 174 212
Élémentaire Émile Zola 190 346
Total écoles élémentaires 547 790
Source : Mairie de Mainvilliers
Prospectives à l’horizon 2020
Pour évaluer les besoins en équipements scolaires, les ratios constatés en 2009 ont été repris :
- 0,10 place en école maternelle par ménage ;
- 0,12 place en école élémentaire par ménage. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 22
10 places sont à créer en école maternelle. Aucun besoin n’est identifié pour les écoles élémentaires.
Nombre total de
places en
maternelle
Estimations pour
2020
Nombre de
places à
créer à
l’horizon
2020
Nombre total
de places en
élémentaire
Estimations
pour 2020
Nombre de
places à
créer à
l’horizon
2020
Scénario 3 :
Croissance
dynamique
555 10 680 0
4.4. Les équipements sportifs, culturels et de loisirs
Mainvilliers dispose d’une bonne offre en équipements sportifs, culturels et de loisirs. Quelques manques ont été pointés, notamment un gymnase. Les pôles d’équipements existants disposent encore de foncier disponible permettant la réalisation de ces équipements complémentaires.
4.5. Les équipements de santé
Mainvilliers bénéficie de la présence d’un équipement de santé structurant à l’échelle de l’agglomération : la clinique Saint-François. Aucun besoin d’extension n’a été identifié.
4.6. Les besoins en transports en commun et en liaisons douces
L’amélioration du réseau de transports en commun est actuellement à l’étude avec l’élaboration (en cours) du Plan de Déplacements Urbains. Un des scénarios envisagés par le PDU prévoit la desserte du territoire mainvillois par un bus à
haut niveau de fréquence qui permettrait de desservir le centre ville de Mainvilliers, le pôle d’emplois Vallier-pôle Ouest et la gare de Chartres.
Actuellement, le réseau de bus est peu concurrentiel par rapport à l’automobile et, dans une moindre mesure, par rapport à la marche à pied.
Le hameau de Seresville souffre aujourd’hui d’une très mauvaise desserte en transports en commun qui devrait, néanmoins, s’améliorer avec la mise en place d’un système de transports à la demande à l’échelle de l’agglomération.
Concernant les déplacements doux, le Plan Vert de l’agglomération vise à constituer un réseau de liaisons douces sur l’ensemble du territoire de Chartres Métropole. Certains tronçons ont déjà été réalisés, mais d’autres font défaut, notamment vers Seresville et la vallée du Couasnon, poumon vert à l’échelle de l’agglomération.
5. LES BESOINS EN MATIERE D’ENVIRONNEMENT
Les besoins en matière d’environnement ont été évalués par le bureau d’études en charge de l’Approche Environnementale de l’Urbanisme (AEU®). Ils sont récapitulés dans le tableau ci-après. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 23
Besoins induits par le scénario 3 sur l’environnement
Gestion de l’eau
Eaux usées : la nouvelle station d’épuration prévue dans le SCoT sur le territoire de Mainvilliers permettra de répondre aux besoins
Eaux pluviales : nécessité de limiter les rejets d’eau pluviale, prévoir de gérer les eaux à la parcelle pour réduire les volumes
Espaces verts et
biodiversité Aménager un réseau d’espaces verts en complémentarité des opérations de construction et en protégeant certains cœurs d’îlots
Formes urbaines
Rechercher de la mixité dans les quartiers et développer des typologies intermédiaires
Prévoir une densité plus forte autour des pôles de centralité et des lignes de transport en commun
Déchets
L’AEU préconise à la commune de se fixer un objectif de réduction des ordures ménagères de 7% jusqu’en 2020 et d’augmentation de la part des déchets recyclables de 10% par an pendant 8 ans, puis une stabilisation ensuite.
Ces objectifs permettraient de compenser la hausse de population et même de voir la production de déchets ménagers diminuer d’environ 125kg/habitant sur la période 2008-2020.
Energie
L’AEU a également évalué les besoins en énergie induits par le scénario 3.
Les hypothèses de calcul suivantes ont été faites :
- une taille moyenne des logements de 80m² ;
- pour la période 2008-2012 : 50% des logements en RT2005 (110kWh/m²/an) et 50% des logements en BBC (50kWh/m²/an) ;
- pour la période 2013-2020 : 50% des logements en BBC (50kWh/m²/an) et 50% des logements passifs.
Les besoins en énergie s’élèvent ainsi à 3,36106kWh/an pour la période 2008-2020. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 24
CHOIX RETENUS POUR ETABLIR LE PADD Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 25
Conformément à l’article L.123.1-3 du Code de l’Urbanisme, le Projet d’Aménagement et de Développement Durables « définit les orientations générales des politiques d’aménagement, d’équipement, d’urbanisme, de protection des espaces naturels, agricoles, forestiers, et de préservation ou de remise en bon état des continuités écologiques ».
De plus, il « arrête les orientations générales concernant l’habitat, les transports et les déplacements, le développement des communications numériques, l’équipement commercial, le développement économique et les loisirs, retenues pour l’ensemble de l’établissement public de coopération intercommunale ou de la commune. Il fixe les objectifs de modération de la consommation de l’espace et de lutte contre l’étalement urbain. »
Les enjeux issus du diagnostic territorial et de l’état initial de l’environnement et le choix d’un scénario de croissance soutenue au regard de l’analyse des besoins ont permis à la commune de définir trois axes prioritaires pour l’aménagement du territoire à l’aune du PLU, à savoir :
- Une ville dynamique, un développement cohérent ;
- Une ville pour tous, un cadre de vie préservé ;
- L’environnement au cœur du projet.
L’engagement autour de ces objectifs est ensuite traduit dans le règlement et le zonage qui permettent la mise en œuvre du projet politique de façon concrète, sur le territoire.
1. AXE 1 : UNE VILLE DYNAMIQUE, UN DEVELOPPEMENT
COHERENT
Cet axe présente les principaux objectifs de développement de la ville pour lesquels les enjeux dépassent le cadre communal (grands enjeux d’agglomération et réponses en termes d’emplois, d’habitat, de transports, etc.). Il permet d’affirmer la position de Mainvilliers dans l’agglomération chartraine et de mettre en avant sa situation stratégique dans un secteur attractif, proche des
grands nœuds de communication. Il favorise également le développement des potentialités de ce territoire en s’appuyant sur ses principaux atouts.
1.1. Accompagner la demande en logements par un développement de l’offre
Organiser la croissance démographique
Mainvilliers s’inscrit dans un contexte intercommunal de déclin démographique et de perte progressive d’attractivité. Alors même que la commune attire tous les ans de nombreux habitants, elle peine à en retenir une grande partie. Près de 30% de la population communale n’habitait pas Mainvilliers 5 ans auparavant.
De fait, la commune ne maintient son niveau démographique que grâce à l’apport dynamique de son solde naturel. Or, la ville souhaite non seulement assurer le maintien de ses habitants, mais aussi faire croître sa population. L’objectif affiché dans le PADD est d’atteindre 12 000 habitants à l’horizon 2020. Un tel résultat ne sera réalisable que par la mise en place d’un rythme soutenu de construction de logements neufs. C’est pourquoi, et conformément aux objectifs retenus dans le Programme Local de l’Habitat (PLH) de Chartres Métropole, Mainvilliers souhaite engager la construction annuelle moyenne de 70 logements, qui permettront à la commune de répondre aux enjeux de son territoire en termes d’attractivité mais aussi d’affirmer sa position de pôle dynamique de l’agglomération chartraine.
Offrir un parcours résidentiel complet sur le territoire
Le turn-over résidentiel observé à Mainvilliers indique que ce sont essentiellement les jeunes ménages qui quittent le territoire. En effet, la gamme de logements du parc mainvillois est relativement diversifiée du point de vue du prix (locatif libre, locatif social et accession à la propriété), mais l’est beaucoup moins du point de vue de la taille.
Il s’agit dès lors de pouvoir améliorer l’offre locative, notamment par la construction de petits logements pour les personnes âgées et les jeunes, très recherchés mais peu représentés sur le territoire communal. Or cette carence est un handicap de poids face aux phénomènes structurels de desserrement des ménages, de vieillissement de la population et de faiblesse globale des revenus moyens des habitants de Mainvilliers. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 26
In fine, on remarque que le fort taux de constructions neuves prévu pour les dix prochaines années est une occasion de choix pour mettre en place une politique de l’habitat qui puisse offrir non seulement un parcours résidentiel complet sur l’ensemble du territoire, mais aussi attirer de nouveaux ménages et les retenir sur place. Il s’agit donc ici d’un levier majeur d’attractivité territoriale tout autant qu’une réponse à l’enjeu de croissance démographique, identifié par la municipalité.
Mettre en œuvre une politique foncière maîtrisée pour aller vers une vraie mixité sociale
L’accueil de 2 000 personnes supplémentaires d’ici à 2020 représente une occasion pour la municipalité de densifier son cœur urbain et d’urbaniser uniquement les secteurs qui auront été identifiés comme prioritaires, au regard du diagnostic territorial. Une telle politique foncière raisonnée, mettant en avant le modèle de la compacité urbaine, permet :
- de protéger les espaces naturels et agricoles remarquables du territoire, qui viennent renforcer son rayonnement et préserver son cadre de vie
de qualité ;
- de faire émerger une dynamique de mixité sociale en favorisant une répartition plus élargie et plus équilibrée de l’offre en logements ;
- de rendre plus qualitatifs des espaces urbains souvent porteurs d’une mauvaise image (friches urbaines, dents creuses, etc.).
1.2. Donner les moyens d’une mobilité durable
Réduire la part modale de la voiture dans les trajets quotidiens et organiser la mobilité durable à l’échelle communale
65,4% des actifs mainvillois de plus de 15 ans ayant un emploi se rendent à leur lieu de travail en véhicule motorisé et cette part ne diminue que très peu concernant les actifs qui travaillent à Mainvilliers même (55,3%). Il est donc question de réduire l’usage de la voiture particulière, en particulier pour ceux-ci, afin d’améliorer le cadre de vie des habitants et de limiter les nuisances relatives
à l’usage de la voiture (bruit, pollution atmosphérique et conséquences sanitaires qu’elles induisent, insécurité routière).
L’ambition de croissance démographique de la commune de Mainvilliers, les différentes opérations de renouvellement urbain ainsi que la programmation de plusieurs Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) sont autant d’arguments dont s’est saisie la municipalité pour réorganiser la desserte de la ville, améliorer son accessibilité et favoriser le recours aux modes de transports doux qu’il s’agisse de déplacements à vocation de loisirs ou utilitaires. Disposant de nombreux atouts pour répondre à ces différents enjeux, la ville de Mainvilliers souhaite faire émerger un modèle de mobilité durable à l’échelle de la commune et en cohérence avec l’agglomération chartraine, dans le but d’améliorer le fonctionnement urbain de son territoire. Des projets et réflexions sont déjà en cours dans la commune pour atteindre cet objectif réaffirmé dans le PADD : développement du stationnement vélo, création de pistes cyclables, mise en œuvre d’un schéma directeur cyclable.
Faire du réseau de bus la colonne vertébrale de la mobilité mainvilloise
Opérer un report modal vers le réseau de transport en commun constitue l’enjeu majeur de réduction de l’usage de la voiture. Bien que la ville soit dotée de plusieurs lignes de bus de différents gabarits (locale, communautaire et départementale), seuls 18% des habitants empruntent ce moyen de transport pour se rendre à leur travail. Il apparaît dès lors primordial de remettre le réseau Filibus au cœur de l’organisation urbaine de Mainvilliers, permettant d’en relier les différentes centralités (d’équipements, de commerces, de services, de loisirs et d’emplois), suivant un axe pôle gare – centre ville – Vallier. Cette ligne structurante, identifiée dans l’un des scénarios du Plan de Déplacements Urbains (PDU) en cours d’élaboration, a la vocation de devenir la colonne vertébrale des mobilités communales, sur laquelle les différentes liaisons douces pourraient venir s’appuyer dans une logique multimodale.
Très avancé d’un point de vue quantitatif, le réseau Filibus est en cours d’amélioration sur le plan qualitatif (information voyageurs, billettique) afin de le rendre plus performant et d’attirer encore plus d’usagers. Enfin, dans le cadre du réaménagement du pôle gare de Chartres, situé en limite sud-est de la commune de Mainvilliers, la restructuration du réseau de bus, ainsi que l’élaboration, en cours, du PDU sont aussi une occasion d’améliorer la desserte de ce futur pôle Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 27
multimodal, dont l’accessibilité est aujourd’hui difficile, notamment à cause du trafic automobile très dense à ses abords.
La commune a également entamé une réflexion concernant l’accessibilité des personnes à mobilité réduite avec la mise en place éventuelle d’un PMAV (Plan de Mise en Accessibilité de la Voirie). Le document est en cours d’achèvement.
Favoriser le développement des liaisons douces
La commune de Mainvilliers bénéficie aujourd’hui d’une organisation urbaine de proximité où les déplacements internes sont largement favorisés. En effet, les différents équipements, commerces et services se situent tous dans un rayon relativement proche du centre ville (entre 600 et 1 200 mètres de distance en moyenne). C’est là une condition importante de réussite du déploiement d’un maillage de liaisons douces au sein du territoire communal. De plus, la très grande proximité avec le pôle gare de la ville de Chartres est également un atout du point de vue de l’utilisation des modes doux, notamment au regard de la future restructuration de ce dernier, dont la vocation multimodale va être affirmée.
Le renforcement des liaisons douces apparaît dès lors comme une nécessité car :
- il participe à l’amélioration des accès aux commerces, au lieu de travail à partir du domicile par la requalification des axes de transport
structurants (plus grand partage modal) qui traversent Mainvilliers et la
relient aux autres communes et qui sont porteurs de nuisances
urbaines ;
- il facilite l’accessibilité des espaces de respiration au sein de la commune, notamment les grandes étendues agricoles (plateau de
Seresville) et les espaces boisés (vallée du Couasnon) ;
- il renforce l’identité en créant un axe vert entre la vallée du Couasnon, le hameau de Séresville et le centre ville. Cet axe vert, structurant pour
l’ensemble du réseau de liaisons douces mainvillois, mais également
inscrit dans le Plan Vert de l’agglomération chartraine, fait d’ailleurs
l’objet d’une orientation d’aménagement et de programmation pour
favoriser sa mise en œuvre.
Alors que ce réseau pâtit aujourd’hui de nombreuses coupures, le schéma de développement cyclable, en cours d’élaboration, et le Plan Vert de l’agglomération devront contribuer à son développement en améliorant les niveaux de confort et la sécurité afin d’inciter de plus en plus d’usagers à l’emprunter.
1.3. Maintenir un tissu économique diversifié
S’appuyer sur la dynamique de rééquilibrage pour renforcer le rôle de Mainvilliers en matière d’emplois
La création du Pôle Ouest vient répondre aux objectifs de rééquilibrage économique, déterminés dans le SCoT de l’agglomération chartraine. En effet, le développement économique se fait aujourd’hui principalement dans la partie Est de l’agglomération qui arrive bientôt à saturation en termes d’équilibres fonciers et de déplacements. Au-delà de l’échelle communautaire, le développement de ces secteurs d’activités constitue également un impératif pour la commune, dont une large majorité des habitants travaillent à l’extérieur. Il s’agit donc ici de répondre à un besoin local en termes d’emplois et ce pour deux raisons :
- renforcer l’attractivité du territoire en matière d’emplois afin d’attirer de nouveaux habitants ;
- permettre une réduction des déplacements vers Chartres et les autres communes de l’agglomération et favoriser une hausse de l’utilisation
des modes doux ainsi qu’une réduction des flux de transit sur les axes
structurants de la commune.
Permettre le maintien et le développement d’activités artisanales et commerciales de proximité, compatibles avec l’habitat dans le tissu résidentiel
Dans un contexte concurrentiel très fort, du fait de la proximité immédiate avec Chartres, le maintien et le développement d’activités artisanales et commerciales dans le tissu urbain est un enjeu majeur à l’échelle communale. Non seulement ces activités sont des moteurs d’attractivité territoriale car elles créent des espaces de proximité urbaine, qui sont à la fois porteurs de l’image et de la qualité du cadre de vie mainvillois, mais elles permettent également de réduire Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 28
les déplacements motorisés vers Chartres, dont l’armature commerciale est beaucoup plus structurée.
Compte tenu de l’absence d’un cœur commercial de type classique à Mainvilliers (« cœur de ville »), la préservation des pôles commerciaux, le long de la rue de la République notamment, est primordiale. C’est pourquoi le traitement de leurs abords doit être amélioré et leur accessibilité en modes doux facilitée.
Le tissu économique implique que certaines activités, en particulier artisanales, soient implantées dans le tissu urbain résidentiel. Leur maintien est essentiel pour la vitalité économique de la commune mais est conditionné par la réduction des possibles conflits d’usages avec les riverains. Ainsi, les entreprises artisanales installées en plein secteur résidentiel doivent y exercer des activités compatibles avec l’habitat.
Limiter la consommation des espaces agricoles pour le maintien d’une agriculture pérenne et permettre la diversification de l’agriculture
Près de 40% de la surface communale sont occupés par des terres agricoles qui participent grandement de la qualité paysagère et du cadre de vie de Mainvilliers. En outre, l’activité agricole mainvilloise a un poids économique important à l’échelle communale. Aujourd’hui, ces espaces subissent des pressions foncières fortes, du fait de l’extension urbaine de Mainvilliers. La conservation de ces espaces constitue donc un enjeu majeur pour la commune et son attractivité.
Depuis quelques années, se développent également de nouveaux systèmes de production, plus proches des consommateurs, notamment par la mise en place d’exploitations qui utilisent les circuits courts pour alimenter principalement les consommateurs mainvillois et une partie des habitants de l’agglomération chartraine. De tels systèmes productifs locaux sont à préserver et valoriser, particulièrement dans ce contexte périurbain, car ils sont porteurs d’une image positive pour la commune. En outre, la mise en place de zones dédiées à ce type d’exploitations agricoles permet de consolider les franges agricoles et naturelles de Mainvilliers et de contenir le front urbain de la ville, constituant ainsi un levier majeur de conservation de la surface agricole utile. Le développement des circuits courts traduit également la volonté de la commune de Mainvilliers de contribuer à la limitation des émissions de gaz à effet de serre liées au transport des marchandises et ainsi d’apporter une réponse à un enjeu aussi bien d’une échelle globale que locale.
Enfin, la prise en compte de ces espaces vient appuyer la réflexion autour des conflits d’usage entre agriculteurs et riverains, notamment dans le cas des fermes et constructions agricoles implantées à proximité du tissu urbain de la commune.
2. UNE VILLE POUR TOUS UN CADRE DE VIE PRESERVE
Comme cela a été soulevé à plusieurs reprises dans le diagnostic territorial et l’état initial de l’environnement, les caractéristiques urbaines et paysagères mainvilloises, font de ce territoire un espace très agréable à vivre. Le PADD vient affirmer ce constat et créer les conditions d’optimisation de l’attractivité de Mainvilliers, notamment par un développement urbain maîtrisé, qui :
- limiter la consommation de nouveaux espaces naturels et agricoles sur le territoire ;
- souligne la nécessité de donner plus de lisibilité au tissu urbanisé en favorisant l’affirmation d’un centre-ville, le renouvellement urbain et la
densification, qui viennent renforcer la logique de proximité ;
- affirme le besoin de mieux relier les différentes entités paysagères communales entre elles afin d’améliorer l’organisation du territoire, par
la mise en place d’un maillage multimodal structurant (modes doux et
axe de transport en commun) ;
- préserve ainsi les espaces naturels et agricoles remarquables qui construisent l’identité de la commune.
Limiter l’étalement urbain et préserver les espaces naturels et agricoles
La production urbaine ne peut se faire en dehors des secteurs identifiés comme prioritaires pour le développement du territoire du SCoT de Chartres Métropole. Il s’agit notamment à Mainvilliers, dans le cas des constructions nouvelles à usage d’habitation, de ne pas étendre l’urbanisation en dehors des terrains que délimite la rocade. Afin de répondre aux objectifs de construction neuve fixés par le PLH de l’agglomération chartraine, le PADD privilégie le renouvellement urbain et la densification du tissu urbain. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 29
Le PADD affirme également que les extensions urbaines ne devront être réalisées que dans la continuité du tissu urbain de façon à limiter l’étalement urbain. Il introduit également une logique de phasage puisqu’il indique que les espaces à urbaniser ne devront être ouverts à de nouvelles implantations que si nécessaire, c'est-à-dire seulement dans l’hypothèse où les opportunités dans le tissu urbain ne seraient pas suffisantes pour accueillir les programmes envisagés.
Dans cette logique, le PADD affirme que les zones à urbaniser doivent être restreintes, dans leur nombre comme dans leur superficie. La Croix Blanche doit être considérée comme une réserve foncière qui pourra être urbanisée mais en partie seulement de façon à limiter la consommation des espaces agricoles actuellement présents en ce lieu et à protéger les vues majeures sur la cathédrale de Chartres.
De plus, les extensions urbaines sont strictement proscrites dans le hameau de Seresville afin de conserver les caractéristiques remarquables de son bâti traditionnel. Cette orientation garantit également la préservation et le maintien du plateau agricole de Seresville et des différentes activités qui y sont pratiquées, aux fortes potentialités économiques et touristiques.
Le projet précise les orientations visant à favoriser les formes urbaines denses dans les nouveaux espaces amenés à être urbanisés. En effet, qu’il s’agisse d’espaces à vocation économique ou d’habitat, les nouvelles constructions devront privilégier des implantations et des gabarits permettant une certaine compacité du bâti avec toujours pour objectif d’optimiser toute nouvelle utilisation d’espace agricole ou naturelle.
Enfin, la diversification des activités agricoles et notamment des modes d’exploitation, comme vu (agriculture périurbaine, circuits courts), est une opportunité de renforcer le front agricole en limites urbaines et ainsi d’en limiter les extensions
Privilégier le renouvellement urbain et densifier certains secteurs du territoire
La construction de 70 logements par an d’ici à 2020 à Mainvilliers, conformément aux objectifs fixés par le PLH de l’agglomération chartraine, ne doit pas se faire au détriment des espaces naturels et agricoles. C’est pourquoi cette orientation du PADD vise à optimiser le tissu urbanisé existant par de la densification et du renouvellement urbain. Non seulement cela permet de ne pas empiéter sur les terres agricoles et naturelles qui ont vocation à être conservées, mais cela
favorise également l’émergence d’une certaine mixité fonctionnelle et sociale, créatrice de lieux de rencontres et vecteur de réduction des déplacements motorisés.
Il s’agit donc ici d’un levier d’amélioration de la qualité globale du cadre de vie mainvillois. La municipalité a choisi de mettre en avant quatre axes majeurs :
- la densification prioritaire des abords du futur axe fort de transport en commun, qui permettra une amélioration de la desserte des secteurs
d’habitat futur. Elle affirme également le caractère urbain de cet axe
structurant, au travers notamment des préconisations édictées dans le
règlement du PLU. Celles-ci visent, en particulier au niveau du cœur de
ville, à prescrire l’implantation à l’alignement des nouvelles
constructions, afin de constituer un front bâti continu qui améliore le
paysage urbain et valorise l’appareil commercial existant. En outre, la
hauteur règlementaire des constructions y est relevée, permettant
l’installation d’un nombre plus important de logements. Enfin, la mise en
place d’un nombre de places de stationnement limité, mais significatif
tant que l’agglomération ne met pas en place sur la commune au moins
une ligne de bus à haut niveau de fréquence et un parking relais et que
la ville n’a pas réalisé (ce qui est une priorité pour elle) un réseau
cyclable desservant de façon satisfaisante les principaux équipements et
pôles commerciaux communaux, est un moyen supplémentaire de
report modal, de la voiture particulière vers les transports alternatifs,
particulièrement dans un contexte de densité de l’offre en transport en
commun, actuelle et à venir ;
- outre le projet des Clozeaux déjà initié, la réappropriation des dents creuses et des friches urbaines doit être appuyée. Elle permet de
densifier le tissu urbanisé, d’augmenter la qualité du cadre urbain et de
mettre en valeur l’image parfois négative de ces espaces intermédiaires.
La valorisation de certains espaces dégradés ou peu qualitatif (secteur
Tallemont, ZA du Vallier) vient renforcer l’attractivité de la commune et
permet de la pérenniser ;
- la mutabilité des secteurs d’habitat pavillonnaire, dont les parcelles sont souvent de grande taille. Ainsi, le règlement du PLU autorise, avec plus
de souplesse qu’auparavant, l’extension du bâti existant ou encore
l’évolution de certaines zones vers de l’habitat intermédiaire ; Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 30
- le développement d’un réseau de liaisons douces efficace, grâce à ces programmes de densification ou de renouvellement, qui garantit la
bonne intégration des zones d’urbanisation futures (Boisville, Clozeaux)
au tissu existant et assure de fait la mise en cohérence de ces futures
opérations avec le fonctionnement urbain global actuel.
Si les opportunités, dont la mutation du secteur des Vallier, ne sont pas suffisantes pour respecter les objectifs de population fixés dans le PADD et de logements fixés par le PLH, la ville initiera l’urbanisation de la Croix Blanche.
Renforcer l’urbanité du centre ville
Aujourd’hui, la structuration du tissu urbain offre assez peu de lisibilité. Néanmoins, l’arrivée prochaine d’une ligne structurante de type BHNS (Bus à Haut Niveau de Service), ainsi que les différentes opérations de densification et de renouvellement, sont une opportunité pour la municipalité d’améliorer cette situation. Bien que le plateau urbanisé de Mainvilliers soit organisé de manière linéaire, le PADD entend remettre le centre ville au cœur de l’organisation urbaine, notamment en affirmant son urbanité et en faisant croître son rayonnement et son attractivité. Aujourd’hui peu repérable, la municipalité a l’ambition de le rendre plus efficace et d’en faire une véritable centralité :
- économique, par la valorisation des activités commerciales et de services de proximité. Il est notamment envisagé de redéfinir son
périmètre et de faire de la place du Marché le poumon commercial de la
commune ;
- de services publics, par l’accroissement de l’attractivité des équipements structurants du territoire qui y sont implantés. Il s’agit ici d’améliorer
leur desserte par les modes doux (création d’aires de stationnement
pour les vélos), leur accessibilité par les personnes à mobilité réduite et
leur image, par le renforcement de leur signalétique ;
- de loisirs et de détente, par le maintien des qualités spatiales et le renforcement de celles des espaces de récréation (espaces verts,
espaces publics). Il est envisagé par exemple de créer un square public
qui permettrait d’améliorer l’image de ce centre ville et d’augmenter
ainsi son rayonnement sur les quartiers alentours ;
- de mobilité renforcée, en lien avec le futur axe structurant de transport en commun et avec le développement d’un maillage de liaisons douces
qui permettront de mettre en avant la logique de proximité de ce
quartier. Ainsi, la mise en place d’un pôle multimodal à l’échelle de la
commune dans ce secteur garantira son excellente desserte et
véhiculera une image très positive au sein du territoire communal.
Une vie locale encore plus dynamique
Il est question ici de pouvoir optimiser la mixité fonctionnelle. Afin d’améliorer le cadre de vie de Mainvilliers, la municipalité a choisi de favoriser une certaine mixité fonctionnelle (commerce, habitat, équipements) à l’échelle des quartiers, au travers de :
- la préservation des commerces de proximité, le long de certains linéaires commerciaux attractifs et dynamiques ;
- la création des conditions d’une vie locale de qualité qui incite à réduire les déplacements motorisés et accroît les échanges sociaux.
De fait, faire émerger une vie locale agréable, où la proximité est au cœur du fonctionnement urbain relève de trois niveaux d’enjeux :
- l’armature commerciale communale dont la visibilité et l’accessibilité doivent être consolidées. En effet, faciliter la desserte des commerces
en modes alternatifs à la voiture et mettre en place une signalétique
plus efficace sont des enjeux forts, pour lesquels une réponse adaptée
permettra le maintien et la consolidation des commerces de proximité
et réduira l’évasion commerciale vers la ville de Chartres, notamment
pour les grandes surfaces alimentaires. Il est alors question de conforter
la place des polarités existantes, dans les quartiers Gambetta et
Tallemont. Le rayonnement des deux pôles commerciaux de la rue de la
République doit aussi être soutenu et pourra s’appuyer sur les
locomotives commerciales existantes.
- l’offre en équipements, pour laquelle l’ambition est de la promouvoir en tant que moteur de la vie locale et créatrice de proximité. Dans la
perspective de pouvoir répondre aux besoins en logements de la
population communale, tout en n’introduisant pas de déséquilibres Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 31
nouveaux dans l’organisation quotidienne urbaine, il s’agira de mener de
concert les futurs projets urbains avec les besoins en équipements des
nouveaux habitants en améliorant ainsi l’offre (culturelle, petite
enfance, loisirs) parfois limitée sur la commune et en anticipant les
besoins en équipements sanitaires et médicaux, dans un contexte
généralisé de vieillissement de la population. L’accent est mis en
particulier sur les équipements culturels et sportifs (réhabilitation du site
de la piscine des Vauroux) dont le périmètre d’attractivité est souvent
d’échelle intercommunale.
- les espaces publics qui sont aussi des catalyseurs important de vie locale et de proximité. Dès lors, veiller à leur égale répartition sur l’ensemble
du territoire communal semble primordial. Ils doivent non seulement
être de qualité mais aussi être dotés d’une desserte performante. La
mise en place de multiples liaisons douces et le renforcement de la
trame verte communale, sont autant d’outils qui permettront leur mise
en valeur. Afin de renforcer leur attractivité, le développement de
projets participatifs liés au patrimoine végétal local sera une opportunité
pour améliorer leur visibilité et participer de leur attractivité.
- le développement du réseau de fibre optique et d’accès aux nouvelles technologies de communication devra également être favorisé sur
l’ensemble du territoire de façon à répondre aux besoins des entreprises
et des particuliers.
Préserver le patrimoine bâti et naturel mainvillois et permettre la découverte du territoire
Le patrimoine bâti mainvillois constitue un atout fort de l’attractivité de la commune, au même titre que sa richesse naturelle et paysagère. Dès lors, leur préservation est un enjeu majeur d’amélioration du rayonnement communal, dans un contexte d’agglomération marqué par la forte affluence touristique relative à la cathédrale de Chartres. On peut donc identifier deux axes d’intervention principaux :
- Concernant, d’une part, le patrimoine bâti, il est question d’en améliorer la connaissance. La mise en œuvre d’un inventaire des éléments
patrimoniaux remarquables permet de favoriser leur préservation. Cette
identification est également inscrite au PLU qui permet une protection
règlementaire de ces différents éléments architecturaux. Il est alors
préconisé de préserver les caractéristiques architecturales du hameau
de Séresville et des rues anciennes de Mainvilliers (rue de la République,
rue Paul Bert, avenue Pierre Chesnais, etc.) qui sont autant de témoins
historiques des évolutions de la ville et des porteurs symboliques de son
identité. La conservation de cônes de vues sur la cathédrale de Chartres
permet de créer une continuité patrimoniale avec Chartres.
- Concernant, d’autre part, le patrimoine naturel, très riche à Mainvilliers, dont la surface totale est composée à plus de 70% d’espaces non
urbanisés et dont la conservation représente un enjeu central de
renforcement de l’identité mainvilloise. Celle-ci peut s’appuyer sur
l’inventaire de la biodiversité communale, véritable opportunité pour la
municipalité de rendre encore plus cohérente l’unité paysagère et
environnementale du territoire. Ainsi, la mise en place de continuités
écologiques qui permettent de relier les espaces boisés du nord du
territoire (la vallée du Couasnon, notamment) avec les espaces verts
urbains (parcs, jardins privatifs, etc.) participent de cette logique
unificatrice. Cette trame verte vient également renforcer le maillage du
territoire par les liaisons douces qui l’empruntent par endroits. Enfin,
l’identification fine de ces espaces paysagers de qualité sert de levier à la
mise en place de zones de transition de qualité entre espaces urbanisés
et naturels. Ainsi, les espaces verts publics, les coulées vertes et les
autres secteurs dédiés à l’agriculture périurbaine créent de réelles zones
tampons entre des espaces aux finalités bien différentes mais aux
interrelations fortes, notamment dans le cadre de l’amélioration de la
qualité de vie des Mainvillois.
Faire connaître ce patrimoine au grand public est aussi un objectif important dans l’optique de sa protection, c’est pourquoi il est envisagé de mettre en place un itinéraire de découverte du patrimoine bâti et naturel, qui est une manière de faire prendre conscience aux habitants de la fragilité et de la sensibilité de ces milieux. Enfin, faciliter leur accessibilité permet de renforcer la qualité de vie des habitants pour lesquels il s’agit d’espace de respiration et de détente.
Les entrées de ville du territoire devront faire l’objet d’une attention particulière de façon à organiser les aménagements sur ces espaces stratégiques en termes de lisibilité et d’image de la ville. En effet, ces espaces constituent la première Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 32
image de la commune et communiquent sur son identité. Elles doivent donc accueillir des aménagements qualitatifs. Le PADD de Mainvilliers concentre plus particulièrement son attention sur les espaces du rond-point de l’Europe et le pôle ouest.
3. L’ENVIRONNEMENT AU CŒUR DU PROJET
Cet axe permet un maintien de la qualité du cadre de vie de Mainvilliers, mais aussi une valorisation de la richesse environnementale du site. Ces deux aspects sont des moteurs puissants de développement de l’attractivité du territoire. L’interaction entre espaces urbains et naturels ou agricoles est très forte sur le territoire communal, il s’agit donc d’y garantir un équilibre harmonieux et ce à trois niveaux : du point de vue de la richesse paysagère qu’il induit et donc des activités qu’il permet (de loisirs et de détente) ; du point de vue de la préservation des espaces naturels et agricoles et à ce titre du maintien des activités agricoles sur le site ; enfin, du point de vue de la limitation des consommations énergétiques. Ainsi, la commune participera à la préservation des ressources naturelles de la planète.
C’est pour répondre à ces enjeux de manière intégrée, transverse et pertinente que la commune de Mainvilliers a pris l’initiative de construire son PLU au travers d’une Approche Environnementale de l’Urbanisme (AEU®), démarche qui met les problématiques environnementales au cœur des dispositifs de stratégie territoriale.
Réduire la consommation énergétique dans le bâtiment et diversifier les ressources utilisées
Diminuer la dépendance énergétique des bâtiments existants et à venir
Le parc de logement mainvillois est assez ancien et, de ce fait, n’est pas particulièrement performant du point de vue énergétique, notamment thermique. Afin de limiter l’impact sur l’environnement mais aussi de réduire le risque de précarité énergétique pour les ménages les plus fragiles, deux types d’intervention doivent être envisagées :
- l’amélioration, d’une part, de la performance énergétique du bâti existant, en optimisant l’isolation thermique et l’étanchéité à l’air ;
- l’atteinte, d’autre part, de la haute performance énergétique des constructions neuves, par l’utilisation accrue des énergies
renouvelables.
Ainsi, les grands projets de développement urbain, comme les secteurs Boisville ou Clozeaux, de renouvellement comme le secteur Tallemont ou de reconversion comme la zone du Vallier devront s’inscrire résolument dans une logique volontariste de réduction des consommations énergétiques. N’oublions pas que le secteur du bâtiment est, en France, le second poste le plus émetteur de gaz à effet de serre, après les transports.
Rendre performant le réseau calorifique existant et appuyer le futur réseau sur les énergies renouvelables
La question des dépenses thermiques dans le bâtiment est particulièrement prégnante à Mainvilliers. C’est pourquoi, la municipalité envisage d’étudier la possibilité de mettre en place un service public de réseau de qui puisse s’appuyer sur le réseau existant et à la condition de desservir des espaces densément urbanisés, afin de pouvoir faire jouer la densité énergétique (équipements publics, habitat collectif). La commune souhaite également envisager les possibilités de mise en place d’un réseau calorifique utilisant des énergies renouvelables, issues notamment des gisements locaux (valorisation des déchets, bois-énergie, géothermie, etc.). Une telle mesure serait un moyen non négligeable de faire baisser la dépendance des habitants aux énergies fossiles polluantes.
Favoriser la structuration d’une trame verte et bleue
La vallée du Couasnon, qui a gardé son caractère naturel, doit pouvoir être plus accessible au public. Améliorer ses accès est donc un enjeu important. Permettre l’augmentation de la fréquentation de ce site ne doit pas pour autant se faire au détriment de sa préservation. Pour Mainvilliers, c’est une opportunité de pouvoir mettre en valeur son patrimoine naturel et de biodiversité. Ces actions permettent de prévenir toute activité humaine qui serait préjudiciable à cette vallée et à sa formation végétale tout en préservant des espaces naturels de qualité, qui soient accessibles aux habitants.
Dès lors, il apparaît judicieux de pouvoir créer un axe vert entre la vallée du Couasnon, Séresville et le centre urbanisé de Mainvilliers. Cet axe pourrait servir Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 33
de colonne vertébrale à la trame verte, zone d’abri et de refuge pour un certain nombre d’espèces faunistiques. De plus, il permettrait de mettre en résonance ces espaces naturels avec les espaces verts situés dans le tissu urbanisé (site des Vauroux, bois du Château, jardins privés, etc.). Enfin, la consolidation de cette trame verte est un moyen de préserver et relier les différents bosquets et haies, qui forgent le caractère paysager remarquable du plateau de Levesville.
Préserver la ressource en eau
Réduire l’imperméabilisation des sols pour une meilleure gestion des eaux de ruissellement
La progression des surfaces bâties (extension et/ou densification et renouvellement urbain), induit une augmentation de l’imperméabilisation des sols qui introduit des déséquilibres dans l’évacuation des eaux de pluie et dans l’alimentation des nappes phréatiques. En outre, l’imperméabilisation accrue des sols est facteur de rejet des eaux de ruissellement dans les cours d’eau, accentuant les risques d’inondation, déjà sensibles dans le secteur. C’est pourquoi, le PADD préconise la désimperméabilisation de plusieurs secteurs de l’espace urbanisé (place, parking, liaisons douces, etc.) par le renforcement des zones de pleine terre. Concernant les nouvelles opérations, elles sont une bonne opportunité de réduire en amont le taux de surfaces imperméabilisées, et de limiter ainsi le volume d’eaux de ruissellement qui s’écoule dans les réseaux et de faire baisser les effluents pollués qui sont rejetés dans le milieu naturel.
Il est ainsi préconisé de prévoir des ouvrages de dépollution des eaux pluviales polluées lors de leur ruissellement, en particulier sur la voirie. Par cette mesure, la commune de Mainvilliers entend, d’une part, participer à la réduction des pressions qualitatives sur l’eau, une ressource déjà fragilisée et, d’autre part, se conformer aux objectifs édictés par le SDAGE du comité de bassin Loire-Bretagne, visant le bon état écologique des milieux aquatiques en 2015.
Favoriser une gestion des eaux pluviales à la parcelle
Limiter les volumes d’eaux de ruissellement est un enjeu qui relève également de l’action des particuliers. Dès lors, il convient d’inciter les Mainvillois habitant le tissu pavillonnaire de récupérer les eaux de pluie, dans l’optique de leur
réutilisation pour le jardinage, par exemple. Cette mesure permet de réduire les consommations d’eau potable lorsqu’elles ne sont pas nécessaires.
Afin de promouvoir une telle utilisation des eaux pluviales, le règlement du PLU intègre dans son article 4 la détermination d’un débit maximum raccordable des eaux de pluie au réseau d’assainissement pluvial.
Le maintien de l’obligation d’un réseau d’assainissement de type séparatif dans les nouvelles opérations est un enjeu majeur pour la gestion des eaux pluviales.
Enfin, le PADD indique la réalisation à venir d’un projet de station de traitement des eaux usées d’intérêt communautaire sur le territoire de Mainvilliers à moyen terme. Ce projet nécessite un zonage et des prescriptions particulières du fait de la spécificité des aménagements qui seront effectués. Ces derniers devront bénéficier d’un traitement qualitatif. La limitation des nuisances possibles, qu’elles soient sonores ou olfactives est un objectif inhérent à ce projet de façon à protéger les personnes habitant ou travaillant à proximité du site.
Préserver les habitants vis-à-vis des risques et des nuisances
Le territoire de Mainvilliers est soumis à de multiples risques, naturels et technologiques, pour lesquels le PLU assure une prise en compte importante. Ainsi, pour chacun des différents risques existants, le PADD et le règlement de zonage se conforment aux documents supra communaux existants et édictent des règles compensatoires à l’exposition aux risques :
- La commune est soumise à des risques de mouvements de terrain et d’effondrement de cavités souterraines. Le PADD vient renforcer cette
prise en compte et oriente le règlement du PLU vers une limitation du
nombre de constructions neuves dans les zones concernées ;
- La commune est soumise aussi au risque d’inondation par remontée de nappe affleurante ;
- Mainvilliers est concernée également par le risque de Transport de Matières Dangereuses (TMD), notamment par voies routières et
ferroviaires (RN 1154 et voie ferrée). Le PADD souligne l’importance de
la prise en compte de ce risque, qui peut se faire par la requalification de
certaines voies et la mise en place de liaisons douces qui n’empruntent
pas nécessairement ces axes là. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 34
- Enfin, le territoire est impacté par les nuisances sonores des infrastructures routières et ferroviaires (RN 1154, RD 24, RD 105,
RD 939, la ligne Paris-Brest). Le PADD qui vient s’appuyer sur la carte du
bruit de la commune, rappelle l’importance de la prise en compte de
cette nuisance et oriente le règlement du PLU (requalification des voies,
nouvelles constructions soumises aux normes d’isolement acoustiques
prescrites dans les différents textes règlementaires).
La prise en compte de ces différents risques et nuisances est primordiale pour la protection des habitants et de leurs biens. Le PADD affirme la place centrale de ces enjeux pour la commune. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 35
CHOIX RETENUS POUR ETABLIR LES ORIENTATIONS
D’AMENAGEMENT ET DE PROGRAMMATION Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 36
L’article L 123-1 du Code de l’Urbanisme prévoit que les Plans Locaux d’Urbanisme peuvent comporter des orientations d’aménagement relatives à des quartiers ou à des secteurs à mettre en valeur, réhabiliter, restructurer ou aménager.
Les orientations d’aménagement et de programmation doivent être cohérentes avec le Projet d’aménagement et de développement durables, et peuvent prévoir notamment les actions et opérations d’aménagement à mettre en œuvre notamment pour mettre en valeur l’environnement, les paysages, les entrées de ville et le patrimoine, lutter contre l’insalubrité, permettre le renouvellement urbain et assurer le développement de la commune.
Au regard de ces possibilités, la commune de Mainvilliers a choisi d’élaborer des orientations d’aménagement et de programmation sur les 4 secteurs suivants :
- Boisville ;
- Les Clozeaux ;
- Jean Moulin ;
- Vallier.
Une dernière orientation d’aménagement thématique a été réalisée. Elle concerne l’ensemble de la commune et prévoit l’établissement d’un axe vert pour Mainvilliers, ainsi que l’aménagement de pistes cyclables.
Au total, la commune prescrit 5 orientations d’aménagement.
1. LE SECTEUR DE BOISVILLE
Le site de Boisville se situe en limite nord de la partie urbanisée de la commune. Il est limité à l’ouest par la RN 1154, au sud par la départementale 939 et à l’est par la départementale 105, et bordé au sud par le complexe sportif Bernard Maroquin et la clinique Saint-François.
Le site représente une interface entre la limite d’urbanisation de la commune,
des zones d’habitat et des équipements structurants. Les documents d’urbanisme, Plan d’Occupation des Sols de la commune et SCoT de l’agglomération Chartraine, le définissent déjà comme une zone ayant vocation à accueillir de l’habitat et étant un secteur d’urbanisation préférentielle. C’est dans cette logique que Mainvilliers a fait le choix d’urbaniser le site, en y respectant le caractère paysager et en valorisant la trame verte existante. Les déplacements et dessertes sont aussi prioritaires pour permettre une bonne connexion du site avec le territoire.
L’ l’orientation d’aménagement et de programmation prévoit ainsi :
- un espace constructible à vocation dominante d’habitat : l’urbanisation du secteur de Boisville permettra de répondre en partie aux objectifs de
constructions neuves définis dans le Programme Local de l’Habitat.
L’objectif est d’y proposer une offre en logements diversifiée, composée
à la fois de logements individuels et de petits collectifs bien intégrés au
tissu urbanisé voisin ;
- la création de deux espaces verts de part et d’autre de la zone constructible pour conforter la trame verte de la zone et renforcer sa
qualité paysagère. L’espace vert au sud fait l’objet d’un emplacement
réservé au bénéfice de Chartres Métropole. Il est clairement identifié
par le Plan Vert de l’agglomération. L’espace vert au nord permet
d’assurer une transition paysagère et d’isoler les futures constructions
des nuisances sonores induites par la rocade. En complément, une étude
paysagère, annexée au présent PLU, a été réalisée pour optimiser
l’intégration de la ZAC notamment par l’aménagement d’une entrée de
ville qualitative ;
- la présence des équipements existants à l’est est confortée ;
- l’aménagement de carrefours pour adapter la voirie à cet apport de population et remédier à des difficultés de circulation déjà constatées ;
- la desserte du secteur en liaisons douces : les cheminements piétonniers et cyclables prévus dans l’orientation d’aménagement participeront à la
fois au désenclavement du futur quartier, mais également à la continuité
de l’axe vert qui reliera le tissu urbanisé de Mainvilliers au hameau de
Seresville et à la vallée du Couasnon. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 37
2. LE SECTEUR DES CLOZEAUX
Le secteur des Clozeaux est au centre d’une zone dédiée entièrement à l’habitat. Il est constitué par un habitat rural et pavillonnaire caractéristique, avec d’anciennes bâtisses agricoles. Le parcellaire hérite aussi des particularités de ce passé. On compte en effet d’importants espaces non construits en cœur d’îlots qui constituent un fort potentiel de densification à proximité du centre ville. L’ambiance et le paysage sont fortement marqués par le passé de la zone, avec notamment des jardins et des vergers omniprésents dans le secteur.
Au centre d’une zone entièrement urbanisée et pavillonnaire, le site offre un profil de dent creuse qui justifie idéalement une opération de couture urbaine. L’ l’orientation d’aménagement et de programmation de la zone des Clozeaux prévoit justement :
- une constructibilité de la zone qui accorde la plus haute importance à la qualité paysagère, en respect avec l’historique du site et sa localisation
en cœur d’îlot ;
- un principe de voie de desserte autour duquel viendront s’organiser les constructions et qui contribuera au désenclavement de ce secteur de
fonds de jardins ;
- des liaisons douces, en complément de la voie de desserte permettant aussi de relier la zone aux espaces voisins.
3. LE SECTEUR JEAN MOULIN
Situé en limite communale à l’est de Mainvilliers, le secteur Jean Moulin est limitrophe de Chartres. Il s’insère dans un tissu urbain mixte constitué de pavillons. Ce secteur situé à proximité immédiate du pôle gare est en pleine mutation. Les opérations d’habitat collectif s’y multiplient. Le site, en cœur d’îlot, représente une importante réserve foncière doublement stratégique.
En effet, son statut d’entrée de ville lui confère une importance que la proximité avec le pôle gare vient renforcer. Cette situation particulière motive l’intégration du secteur au maillage urbain environnant. L’urbanisation de ce secteur, aujourd’hui enclavé, doit se faire dans le respect du tissu environnant et des particularités paysagères et naturelles actuelles du site, en préservant notamment les boisements présents.
L’orientation d’aménagement et de programmation pour le secteur Jean Moulin prévoit ainsi :
- un principe de desserte traversant la zone pour relier les constructions prévues et désenclaver le secteur aujourd’hui constitué de multiples
fonds de parcelles à vocation de jardins ;
- un traitement paysager spécifique qui doit permettre d’assurer une transition paysagère entre les constructions existantes et les
constructions futures mais également limiter les nuisances liées à une
trop grande proximité entre les habitations ;
- la conservation des boisements existants au sud du site qui pourront par exemple permettre la création d’un espace paysager, jouant un rôle de
poumon vert et participant à la trame verte communale ;
- un principe de liaison douce épousant celui de desserte précédemment cité. En effet, la Ville souhaite que chacune des opérations futures soit
desservie par des liaisons douces, afin de mettre en œuvre le principe de
mobilité durable affirmé dans le PADD. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 38
4. LE SECTEUR DU VALLIER
Le secteur du Vallier est un secteur de renouvellement urbain. Il est aujourd’hui entièrement urbanisé et à vocation essentiellement d’activités industrielles, commerciales ou artisanales.
La Ville souhaite qu’à terme, la vocation de ce secteur évolue vers de l’habitat, conformément aux orientations du SCoT qui préconise l’implantation des activités à l’extérieure de la rocade (RN1154). Le secteur du Vallier est classé en zone urbaine. La Ville a souhaité réaliser une orientation d’aménagement sur ce secteur pour en encadrer la mutation.
Il s’agit d’un secteur stratégique situé en entrée de ville (RN 1154, RD 105, RD 24), à l’interface entre les communes de Mainvilliers et de Lucé, à proximité immédiate du futur Pôle Ouest. Le secteur du Vallier devrait être desservi par la ligne de bus à haut niveau de fréquence.
La mutation du secteur est déjà initiée dans la mesure où le POS a déjà permis la réalisation d’une opération d’habitat rue des Clozeaux en face du bois du Château. Le secteur du Vallier mélange donc aujourd’hui constructions à vocation d’habitat, de commerces (type grands magasins spécialisées), d’artisanat et d’industrie. Le traitement paysager et architectural y est peu qualitatif : les constructions à vocation économique présentent une architecture pauvre (type « boîte à chaussures »). Les liaisons entre le nord et le sud de la zone sont peu aisées avec la présence de l’ancienne voie ferrée Chartres-Dreux.
Pour offrir une réelle qualité d’aménagement au site, la volonté de la commune est de donner une structuration claire à la zone. Les emplacements des locaux d’activité, autres que ceux situés le long de l’avenue Gérard Philippe, sont amenés à muter pour accueillir de l’habitat. Parallèlement, l’objectif est de créer un front bâti mixte et structuré le long de la voie de desservie par la ligne forte de transport en commun (avenue Gérard Philippe) pour lui conférer un caractère de boulevard urbain.
Les dessertes seront adaptées en conséquence, notamment les liaisons douces qui mailleront le secteur du Vallier pour l’intégrer dans son environnement territorial.
L’orientation d’aménagement et de programmation du secteur du Vallier se décline ainsi par :
- la structuration d’un front bâti à vocation mixte, entre habitat et activités le long de l’avenue Gérard Philippe ;
- la mutation des secteurs d’activités actuels vers de l’habitat ;
- l’établissement de principes de desserte adaptés, notamment nord-sud ;
- la mise en valeur et l’ouverture au public du bois du Château qui sera amené à devenir un espace vert de proximité pour les habitants futurs
et actuels, ainsi qu’une zone de loisirs au rayonnement communal ;
- la construction d’un parking relais au centre de la zone, permettant de réduire le trafic routier en complément de l’établissement d’une ligne de
Bus à Haut Niveau de Service. Ce parking relais fait également l’objet
d’un emplacement réservé au profit de Chartres Métropole;
- le maillage du secteur en liaisons douces permettant d’établir des connexions entre les différents éléments de la zone, ainsi qu’avec les
secteurs alentours, notamment le tissu pavillonnaire situé au nord et à
l’est de la zone et la commune voisine de Lucé ;
- le traitement paysager des franges sud du secteur. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 39
5. ORIENTATION D’AMENAGEMENT ET DE PROGRAMMATION
POUR LA MISE EN PLACE D’UN AXE VERT ET L’AMENAGEMENT
DE PISTES CYCLABLES
Cette dernière orientation d’aménagement a été réalisée dans le cadre de l’Approche Environnementale de l’Urbanisme pour répondre de manière concrète et règlementaire à l’objectif de constitution d’un axe vert et de structuration du réseau de liaisons douces défini dans le PADD.
La commune de Mainvilliers dispose d’espaces verts répartis sur le territoire. Les orientations d’aménagement et de programmation précédemment développées prennent toutes en compte les nécessités de sauvegarde du caractère naturel des zones, du développement des modes doux. Néanmoins, en accord avec les principes du développement durable prescrits par le Grenelle II de l’Environnement, la commune souhaite donner une cohérence sur ces thématiques sur l’intégralité de son territoire.
Par cette l’orientation d’aménagement et de programmation, la commune de Mainvilliers programme :
- la mise en place d’un axe vert structurant le développement des circulations douces entre les zones urbaines et naturelles de la
commune ;
- un traitement paysager qui s’implante de manière complémentaire en interface avec les terres agricoles dans la partie nord ;
- la réalisation de pistes cyclables venant compléter le réseau existant sur la commune, ainsi qu’en dehors des limites communales pour relier le
pôle gare de Chartres ;
- la possibilité d’une alternative pour la réalisation d’une passerelle vélos/piétons traversant la RN 1154 ;
- un réseau d’espaces verts interconnectés par le maillage de liaisons douces. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 40
CHOIX RETENUS POUR ETABLIR LE ZONAGE ET LE
REGLEMENT Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 41
6. PRINCIPALES CARACTERISTIQUES DU ZONAGE ET DU
REGLEMENT
6.1. Tableau des principales caractéristiques du zonage et du règlement
Le tableau qui suit résume les caractéristiques des différentes zones du Plan Local d’Urbanisme :
Zone Descriptif
Zones urbaines mixtes :
UC
La zone UC est une zone urbaine dense correspondant au centre ville élargi. Elle a également une vocation mixte affirmée (habitat, commerces, services,…) qui contribue à son attractivité.
Trois sous-secteurs ont été définis :
- un secteur UCa correspondant au centre ville de Mainvilliers, autour de la place du Marché et de la Mairie ;
- un secteur UCb correspondant à l’axe historique de la commune qu’est la rue de la République ;
- un secteur UCc correspondant aux ensembles d’habitat collectif situés à proximité immédiate de l’hypercentre, avec une emprise au sol faible et
des hauteurs plus élevées.
UM
La zone UM est une zone urbaine mixte (habitat collectif, habitat individuel, équipements, commerces, services) pouvant connaître une certaine densification à moyen terme et assurant une transition entre le centre ville dense et le tissu pavillonnaire plus aéré.
Quatre sous-secteurs ont été définis :
- un secteur UMa correspondant aux axes d’urbanisation plus anciens présentant des caractéristiques morphologiques spécifiques à
préserver : avenue Pierre Chesnais, rue Jean Moulin, rue Gambetta, rue
Léon Fouré, rue Paul Bert ;
Zone Descriptif
- un secteur UMe, correspondant aux secteurs de la commune situés en limite du pôle gare et de Chartres, où le processus de densification, déjà
initié, est amené à se poursuivre ;
- un secteur UMo, correspondant aux secteurs situés à l’ouest de la commune où la densification se fera essentiellement sous forme
d’habitat intermédiaire (habitat individuel dense) ;
- un secteur UMu correspondant à la partie de la zone d’activités du Vallier dont la vocation est amenée à changer dans les années à venir. A
terme, l’habitat sera dominant dans cette zone.
UP La zone UP est une zone pavillonnaire moyennement dense. La vocation résidentielle y est affirmée.
US La zone US est une zone urbaine ancienne correspondant au hameau de Seresville.
Zone urbaine spécialisée :
UE La zone UE est une zone à vocation dominante d’activités économiques : bureaux, commerces, artisanat, industrie.
Zones à urbaniser à court terme :
1AUc
La zone 1AUc est une zone d’extension urbaine à vocation dominante d’habitat. Les commerces et constructions destinées aux services publics ou d’intérêt collectif y sont également autorisés pour garantir la diversité des fonctions urbaines.
La zone 1AUc est urbanisable dès l’approbation du PLU. Elle correspond au secteur des Clozeaux.
1AUe
La zone 1AUe est une zone d’urbanisation future à court terme à vocation dominante d’activités économiques : bureaux, commerces, artisanat, industrie. Cette zone s’inscrit dans le cadre du projet de développement économique Pôle Ouest de Chartres Métropole.
1AUm
La zone 1AUm est une zone d’extension urbaine à vocation dominante d’habitat. Les commerces et constructions destinées aux services publics ou d’intérêt collectif y sont également autorisés pour garantir la diversité des Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 42
Zone Descriptif
fonctions urbaines.
La zone 1AUm est urbanisable dès l’approbation du PLU. Elle correspond au secteur de Boisville.
1AUs
La zone 1AUs est une zone d’extension urbaine destinée à accueillir la station d’épuration des eaux usées. Il s’agit d’un projet intercommunal envisagé par Chartres Métropole.
Zone à urbaniser à long terme :
2AU
La zone 2AU est une zone à urbaniser à long terme sous réserve d’une modification du PLU. La zone 2AU constitue une réserve foncière pour la commune dont l’urbanisation sera possible seulement si elle est nécessaire. Elle dépendra donc des difficultés à urbaniser les dents creuses du territoire ou encore de la vitesse du renouvellement urbain de la ZA du Vallier.
Elle correspond à une partie du lieu-dit la Croix Blanche qui accueillera préférentiellement du logement.
Zones agricoles :
A
La zone A est constituée par les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.
Elle est destinée à la préservation et au développement des activités agricoles, aux constructions, installations et équipements liés et nécessaires à ces activités.
Cette zone comprend 1 secteur :
- un secteur Ap accueillant de l’agriculture périurbaine. L’objectif de ce secteur est de privilégier la mise en place de circuits courts.
Zones naturelles :
N
La zone N regroupe les espaces naturels et forestiers à protéger en raison de leur caractère d’espace naturel ou en raison de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt esthétique, historique ou écologique.
Cette zone comprend 3 secteurs :
- un secteur Nh accueillant quelques constructions à usage d’habitation ;
Zone Descriptif
- un secteur Nl destiné à accueillir des constructions à vocation de loisirs : camping, centre équestre, constructions en lien avec le tourisme vert ;
- un secteur Nj accueillant des jardins familiaux et des constructions à
vocation de services publics ou d’intérêt collectif.
6.2. Tableau des superficies des zones du Plan Local d’Urbanisme
Zone Superficie en ha Part
Zones urbaines à vocation dominante
d'habitat
UCa 8 0,7%
UCb 7,7 0,6%
UCc 29,8 2,5%
Total UC 45,5 3,8%
UMa 20,8 1,7%
UMe 27,3 2,3%
UMo 22,3 1,9%
UMu 46,5 3,9%
Total UM 116,9 9,8%
UP 111,2 9,3%
US 19,25 1,6%
Zone urbaine spécialisée UE 53,9 4,5%
Total zones urbaines 347 29,0%
Zones à urbaniser à court terme
1AUc 4,3 0,4%
1AUm 19,4 1,6%
1AUe 66,5 5,6%
1AUs 18,6 1,6%
Zones à urbaniser à long terme 2AU 22,1 1,8%
Total zones à urbaniser 130,9 11% Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 43
Zone Superficie en ha Part
Zones naturelles
N 219,1 18,3%
Nh 0,25 0,0%
Nj 3,7 0,3%
Nl 25 2,1%
Total zones naturelles 248,1 20,8%
Zones agricoles
A 395,8 33,1%
Ap 73,3 6,1%
Total zones agricoles 469,1 39,3%
Total général 1 195 100%
dont
Espaces Boisés Classés 93,0 7,8%
Secteurs parcs 14 1,2%
Secteurs jardins 2,2 0,2%
Les zones urbaines représentent 29% du territoire communal, les zones naturelles 20,8% et les zones agricoles 39,3%. Avec plus de 60% de terres classées agricoles ou naturelles, le zonage traduit la volonté de préserver les espaces non urbanisés de la commune.
Les zones à urbaniser représentent 11% dont 9,2% à court terme. Les zones à urbaniser à vocation d’habitat ne représentent que 3,8% du territoire ce qui traduit la volonté de la commune de privilégier le renouvellement urbain et de préserver les espaces agricoles et naturels.
Les zones 1AUs et 1AUe correspondent à des projets d’envergure intercommunale inscrits dans le SCoT avec lequel le PLU communal doit être compatible (Pôle Ouest, projet de station d’épuration). Ces deux projets portés par Chartres Métropole (Station d’épuration, ZAC Pole Ouest) correspondent à 70 % des zones à urbaniser et à 78 % des zones à urbaniser à court terme.
6.3. Grands principes d’élaboration du zonage
Le zonage du PLU répond à plusieurs objectifs fixés dans le Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD) :
- limiter l’extension urbaine et la consommation des espaces naturels et agricoles ;
- privilégier le renouvellement urbain (reconstruction de la ville sur elle- même) ;
- affirmer le caractère central et urbain du centre ville ;
- préserver la trame verte et bleue (espaces verts publics ou privés, mares), support de biodiversité, au nord de la commune, comme dans le
tissu urbanisé ;
- permettre la mutation de secteurs tels que la zone d’activités du Vallier vers de l’habitat ;
- tenir compte de la morphologie des constructions pour conserver la diversité bâtie de la commune et préserver les secteurs historiques de la
commune (rue de la République, rue Paul Bert, Seresville) ;
- densifier les secteurs bien desservis par les transports en commun ou amenés à l’être dans les années à venir ;
- préserver les linéaires commerciaux existants.
7. JUSTIFICATIONS DES REGLES RETENUES DANS LES ZONES
URBAINES
7.1. Justification des règles communes à toutes les zones urbaines mixtes (UC, UM, UP, US)
Certaines règles sont communes à toutes les zones urbaines mixtes. Elles sont décrites et justifiées ci-après. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 44
Article 1 : Occupations du sol interdites
Les zones UC, UM, UP et US sont des zones à vocation dominante d’habitat. Afin de limiter les nuisances dans ce tissu résidentiel et de préserver la cadre de vie (axe 2 du PADD), les occupations du sol suivantes, incompatibles avec la vocation de la zone, sont interdites dans les zones urbaines mixtes : les constructions, installations et ouvrages destinés à l’exploitation forestière, les ouvertures et exploitations de carrières, ainsi que toute exploitation du sous-sol, les dépôts sauvages de toute nature, le stationnement de caravanes constituant un habitat permanent, camping, habitations légères de loisirs, toute construction, installation et ouvrage destinés à l’industrie, les installations classées pour la protection de l’environnement à l’exception de celles mentionnées à l’article 2, ainsi que toute construction à moins de 10m de la lisière d’un Espace Boisé Classé. Cette dernière interdiction traduit la volonté de la commune, affirmée dans le PADD, de préserver les lisières boisées, espaces où la biodiversité est importante.
Article 2 : Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières
Toujours dans un souci de préservation du cadre de vie, certaines occupations et utilisations du sol sont soumis à des conditions particulières, notamment de compatibilité avec la vocation résidentielle du tissu et d’intégration paysagère. Il s’agit notamment des nouvelles installations classées pour la protection de l’environnement, ainsi que de la transformation et de l’extension des installations classées existantes et des exhaussements et affouillements de sol.
Les zones UC, UM, UP et US ont une vocation mixte affirmée dans la mesure où l’habitat, les bureaux et services, les commerces, l’artisanat, l’hébergement hôtelier et les services publics ou d’intérêt collectif ne sont ni interdits (article 1), ni soumis à conditions (article 2). Toutes ces destinations sont donc autorisées dans l’ensemble des zones urbaines mixtes afin de permettre le développement d’activités compatibles avec l’habitat et de favoriser ainsi la création d’emplois et services à proximité immédiate des habitations. Cette mixité fonctionnelle contribue à limiter les déplacements automobiles en favorisant la constitution d’ « une ville des courtes distances ».
Article 3 : Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public
Les règles de l’article 3 sont définies en prenant en compte les principes relatifs aux exigences de salubrité, sécurité publique, de défense contre l’incendie et de la protection civile. Cet article subordonne la constructibilité d’un terrain à son accessibilité selon les exigences de sécurité pour les usagers des accès et pour les usages des voies sur lesquelles les accès débouchent.
La commune de Mainvilliers a choisi plusieurs outils pour le respect de ces principes :
- réglementer la largeur minimale des voies nouvelles : la largeur varie en fonction de la zone (cf. règles spécifiques aux différentes zones) ;
- imposer la réalisation d’une aire de manœuvre d’un diamètre minimum de 22m de bordure à bordure en cas de voies en impasse afin de
permettre aux engins de collecte des déchets ménagers de faire demi-
tour aisément.
Article 4 : Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’électricité et d’assainissement
Concernant l’alimentation en eau potable, les eaux usées et les eaux pluviales, les préconisations et suggestions de Chartres Métropole (qui a la compétence eau potable et assainissement) ont été reprises dans leur intégralité. Elles visent à :
- imposer le raccordement au réseau d’eau potable et d’assainissement dans la mesure où ces réseaux existent dans les zones urbaines mixtes ;
- maintenir le réseau séparatif ;
- limiter les rejets dans le réseau d’eaux pluviales et de favoriser la gestion des eaux pluviales à la parcelle en tenant compte de la superficie des
terrains et de leur degré d’imperméabilisation pour pouvoir adapter les
dispositifs à mettre en œuvre.
En matière de réseaux électriques et de téléphone, les branchements doivent être enfouis, afin de préserver les paysages urbains. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 45
En matière de déchets, des systèmes de stockage doivent obligatoirement être prévus. Leur nature n’est pas précisée afin de permettre d’utiliser les techniques les plus adaptés à chaque situation et opération (conteneurs enterrés ou non). Il est précisé qu’en cas d’opérations d’aménagement, les systèmes de stockage peuvent être mutualisés pour limiter la consommation de foncier par la multiplication des locaux de stockage et pour permettre une optimisation du système de collecte.
Les opérations de réaménagement, de réhabilitation ou de reconstruction de l’existant sont également concernées pour éviter de générer d’importants dépôts sauvages sur le domaine public. Cependant, si les caractéristiques des opérations ne permettent pas de répondre aux exigences de cet article, ces dispositions ne sont pas applicables pour ne pas pénaliser la densification et la mutation du tissu urbain constitué.
Enfin, la commune disposant d’un réseau de chaleur et souhaitant son extension, toute construction d’importance notable de plus de 500m² de surface de plancher totale, doit privilégier le raccordement au réseau de chaleur si elle se situe le long des axes desservis. Cet article offre une traduction réglementaire à l’objectif affirmé dans le PADD de diversifier les ressources utilisées (axe 3 – objectif 1) et de valoriser les gisements locaux d’énergies renouvelables.
Article 5 : Superficie minimale des terrains constructibles
Conformément aux dispositions de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain et dans un souci d’optimisation du foncier, l’article 5 n’est pas réglementé dans les zones urbaines.
Article 6 : Implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies
Les règles d’implantation varient d’une zone à l’autre. Cependant, certaines règles sont identiques dans toutes les zones. Il s ‘agit notamment :
- de la règle relative à l’isolation thermique et aux énergies renouvelables qui autorise un débord à l’intérieur de la marge de recul dans la limite de
50cm de profondeur : cette règle répond à l’axe 3 – Objectif 1 du PADD
« réduire la consommation énergétique dans le bâtiment » et en
particulier « Contribuer, par un règlement adapté à l’amélioration
énergétique des constructions » ;
- de la règle relative aux constructions existantes, qui offre la souplesse nécessaire à l’évolution et la modernisation des constructions existantes
sous réserve que cela n’aggrave pas le non-respect des règles.
Article 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
Les règles d’implantation varient d’une zone à l’autre. Cependant, certaines règles sont identiques dans toutes les zones. Il s ‘agit notamment :
- des règles d’implantation par rapport aux limites de fonds de parcelle. Afin de limiter les nuisances de voisinage liées à une trop grande
proximité des constructions, de préserver des fonds de parcelles non
imperméabilisés et de garantir des conditions d’ensoleillement
acceptables, un retrait égal à la moitié de la hauteur absolue de la
construction avec un minimum de 5m est imposé dans toutes les zones
urbaines mixtes ;
- des règles d’implantation par rapport aux limites avec le domaine ferroviaire. Un retrait de 3m minimum par rapport aux limites avec le
domaine ferroviaire est imposé pour limiter les nuisances sonores ;
- des règles d’implantation des constructions annexes. Une règle d’implantation plus souple est prévue pour les constructions annexes
(dont la superficie est limitée, dans le lexique du règlement à 20m² de
surface de plancher et la hauteur à 3m au point le plus haut) en limites
séparatives ou en retrait de 1,5m afin de permettre l’entretien de cet
espace résiduel ;
- de la règle relative à l’isolation thermique et aux énergies renouvelables (cf. article 6) ;
- de la règle relative aux constructions existantes (cf. article 6 également).
Article 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété (en UCb, UCc et UM) Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 46
Afin de garantir des conditions d’ensoleillement satisfaisantes, deux constructions non contiguës sur une même parcelle ne peuvent être rapprochées de moins de 4m. L’angle formé par l’horizontale et la droite reliant l’appui de toute ouverture de l’un ou l’autre des bâtiments, à tout point du bâtiment opposé, doit inférieur ou égal à 45°.
Ces dispositions ne s’appliquent pas aux constructions annexes afin de permettre plus de souplesse dans l’implantation de ces constructions qui ne génèrent pas de vues.
Article 10 : Hauteur maximale des constructions
Les règles de hauteur varient d’une zone à l’autre. Cependant, certaines règles sont identiques dans toutes les zones. Il s ‘agit notamment :
- de la règle relative à l’utilisation des énergies renouvelables. Dans un souci de diversifier les ressources utilisées, les dispositifs nécessaires à
l’utilisation des énergies renouvelables ne sont pas comptés dans le
calcul de la hauteur à condition qu’ils n’excèdent pas 1,50m au point le
plus haut ;
- de la règle relative à l’isolation thermique et aux énergies renouvelables (cf. article 6) ;
- de la règle relative aux constructions existantes (cf. article 6 également) ;
- des règles spécifiques de hauteur pour les constructions de grand élancement : la hauteur maximale n’est pas réglementée pour
permettre leur implantation.
Article 11 : Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords
Cet article comprend des règles générales qui visent à favoriser l’insertion architecturale et paysagère des bâtiments. Il donne les grands principes à respecter en la matière. Dans l’ensemble des zones urbaines mixtes, les règles encourageant la qualité architecturale et paysagère concernent toutes les constructions nouvelles. Une cohérence d’ensemble est visée.
Les règles édictées conformément aux orientations du PADD concernent :
- les matériaux de façade, avec par exemple l’interdiction d’emploi à nu des matériaux destinés à être recouverts,
- les matériaux de couverture : la tôle et le plastique ondulé sont ainsi interdits en toiture.
En plus de ces prescriptions communes à toutes les zones urbaines, d’autres règles sont spécifiques à chacune d’entre elles, notamment pour les clôtures.
Article 12 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’aires de stationnement
Afin de favoriser la qualité des espaces publics et de limiter les difficultés de stationnement sur le domaine public, il est prévu que les aires de stationnement et leurs zones de manœuvre soient réalisées en dehors des voies publiques, sur le terrain d’assiette du projet.
Les normes de stationnement automobile, c’est-à-dire le nombre minimal de places de stationnement à prévoir pour les constructions nouvelles, sont définies en fonction des 9 destinations de construction réglementées à l’article R.123-9 du Code de l’Urbanisme. Cette règle permet ainsi d’adapter le stationnement aux usages de la zone.
Des normes de stationnement communes à toutes les zones urbaines ont été définies en tenant compte de la desserte actuelle en transports en commun du territoire, de la volonté de limiter les déplacements automobiles, mais également du caractère prégnant de ce mode de transports et de l’objectif de réduire les difficultés de stationnement sur le domaine public.
Destinations
(article R.123-9 du
Code de l’Urbanisme)
Normes de stationnement automobile
Habitation
Le nombre de places stationnement à réaliser est calculé de
la manière suivante : surface de plancher totale de
l’opération/60m² ; le résultat est arrondi à l’entier le plus
proche
Logements locatifs
financés à l’aide
1 place de stationnement par logement Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 47
Destinations
(article R.123-9 du
Code de l’Urbanisme)
Normes de stationnement automobile
prêts aidés de l’Etat
Commerce et
artisanat
Surface de vente accessible au public / 40m² ; le résultat est
arrondi à l’entier le plus proche (Une règle spécifique est
prévue en UCa)
Bureaux surface de plancher totale de l’opération / 40m² ; le résultat est arrondi à l’entier le plus proche
Hébergement
hôtelier
1 place par chambre jusqu’à 20chambres, puis au moins 0,5
place par chambre au-delà de 20 chambres
Services publics ou
d’intérêt collectif
A minima 1 place par tranche de 150m² surface de plancher
Des obligations minimales de stationnement sont imposées pour les deux-roues et poussettes, pour le confort des usagers et pour inciter à l’utilisation des modes doux :
Destinations
(article R.123-9 du Code de l’Urbanisme)
Normes de stationnement deux-roues et
poussettes
Habitation, Bureaux, Commerces,
hébergement hôtelier, artisanat,
services publics ou d’intérêt collectif
1,5m² pour 50m² de surface de plancher.
Les locaux doivent être couverts.
Article 13 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’espaces libres, d’aires de jeux et de loisirs, et de plantations
Les règles de l’article 13 visent à encadrer le rapport entre surfaces perméables et surfaces imperméabilisées. Elles sont complémentaires des articles 6, 7, 8, 9 et 10 qui déterminent les formes urbaines et les gabarits des constructions.
Un coefficient d’espaces verts minimal est fixé dans chacune des zones ; il varie en fonction de l’optimisation du tissu urbain attendu. Dans toutes les zones, il est précisé que les toitures végétalisées, les dalles de couverture végétalisées et les parcs de stationnement semi-perméables peuvent être pris en compte dans le calcul des espaces verts. Cependant, leur qualité écologique étant moindre, un coefficient de pondération de 0,5 leur est appliqué.
Des règles communes ont été fixées pour garantir la qualité paysagère des opérations nouvelles : aménagement des espaces libres de construction (non utilisés pour de la voirie interne, des parkings ou des aires de stockage) en espaces verts et plantés, dissimulation des aires de stockage à l’air libre et des aires de propreté, traitement paysager et plantation des parcs de stationnement publics ou privés.
L’utilisation d’essences locales est également préconisée pour la constitution des haies. Des exemples d’essences locales sont donnés dans le règlement pour aider le pétitionnaire.
7.2. Justification des règles spécifiques à la zone UC
La zone UC est une zone urbaine dense correspondent au centre ville élargi. Elle a été définie pour répondre à l’objectif du PADD de « renforcer l’urbanité du centre ville ». Le diagnostic territorial a mis en évidence la faible valorisation et le peu de lisibilité du centre ville.
Pour renforcer son caractère urbain, comme ses fonctions d’animation et d’échanges, plusieurs secteurs ont été instaurés pour tenir compte à la fois de l’évolution souhaitée de cette zone, mais également des caractéristiques morphologiques et historiques de certains axes (rue de la République notamment) :
- le secteur UCa correspond à l’hypercentre : il rassemble des équipements structurants tels que la Mairie, la Poste, ainsi que le centre
commercial Tallemont. Il s’articule autour de la place du Marché, des
avenues de la Résistance et Victor Hugo ;
- le secteur UCb correspond à une partie de la rue de la République située entre l’avenue Victor Hugo et les constructions plus récentes situées à
proximité de la limite communale avec Chartres et du COMPA ; Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 48
- le secteur UCc rassemble les grands ensembles d’habitat collectif de la commune situés à proximité immédiate de l’hypercentre qui ont
vocation à muter dans les années à venir (Tallemont et Bretagne) ou le
long de l’avenue Pierre de Coubertin jusqu’à la voie ferrée et au COMPA.
Ces secteurs sont amenés à être desservis par une ligne de transports en commun à haut niveau de fréquence justifiant des densités de population plus forte afin de privilégier l’utilisation des transports en commun pour limiter la part modale de l’automobile dans les déplacements et contribuer à la réduction des émissions de gaz à effet de serre.
Article 1 : Occupations du sol interdites
Le centre ville élargi à une vocation commerciale affirmée. La rue de la République est historiquement un pôle commercial structurant pour la commune. Aujourd’hui, le tissu commercial n’est plus continu le long de cet axe. Un pôle commercial de proximité (le centre commercial du COMPA) perdure cependant dans le bas de la rue de la République.
Pour assurer sa pérennité et dans le respect des objectifs du PADD de maintien des pôles commerciaux de proximité, les commerces existants ont été identifiés par une inscription graphique au titre de l’article L.123-1-5-7bis du Code de l’Urbanisme.
Cette inscription graphique « Linéaires commerciaux à préserver » se traduit par une règle spécifique aux secteurs UCb et UCc dans le règlement. Ainsi, dans ces 2 secteurs et uniquement sur les parcelles identifiées par l’inscription graphique mentionnée ci-avant, sont interdits la transformation en logements des rez-de- chaussée à vocation de commerces et d’artisanat.
Article 3 : Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public
Les gabarits des constructions autorisées étant importants, la largeur minimale en tout point de la bande de roulement est fixée à 5m. L’objectif poursuivi est multiple : aération des espaces publics, circulation des transports en commun plus aisée (mise en place éventuelle de sites propres).
Articles 6 et 7 : Implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies et par rapport aux limites séparatives
La commune ne souhaite pas que densification du tissu urbain soit synonyme d’uniformisation de celui-ci. Mainvilliers se caractérise par un tissu bâti diversifié. La commune souhaite préserver cette diversité qui est une des richesses du territoire.
C’est dans cette logique que les 3 secteurs de la zone UC ont été définis.
Le secteur UCa (hypercentre) souffre aujourd’hui d’un manque de structuration urbaine qui ne permet pas de l’identifier comme centre ville. Le règlement du PLU a été adapté pour affirmer ce secteur comme hypercentre de la commune et lui donner un caractère urbain qui privilégie la création de front bâti continu. Les constructions doivent ainsi s’implanter à l’alignement des voies et emprises publiques, mais également sur au moins une des limites séparatives. Des reculs peuvent être autorisés notamment :
- lorsqu’une construction nouvelle s’implante à côté d’une construction implantée en recul dans un souci de cohérence ;
- en cas d’extension d’un bâtiment situé en recul.
Les services publics ou d’intérêt collectif et les commerces de plus de 500m² de surface de plancher peuvent également s’implanter en recul de 5m minimum par rapport à l’alignement afin de permettre la réalisation de stationnement en rez- de-chaussée.
Le secteur UCb est un axe historique où l’on retrouve encore des anciennes constructions agricoles avec une implantation spécifique. Le PADD affirme la nécessité de préserver les caractéristiques morphologiques des axes historiques de la commune et notamment la rue de la République. Le long de cet axe, les constructions doivent s’implanter à l’alignement et sur une au moins une des limites séparatives dans le respect du tissu traditionnel. Des règles spécifiques d’implantation ont été définies pour la partie de la rue de la République située entre l’avenue Victor Hugo et la rue du 14 Juillet. Les constructions peuvent s’implanter :
- à l’alignement : dans ce cas l’implantation de la construction en pignon sur rue doit être privilégiée ; Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 49
- ou en recul de 5m minimum. Un mur de clôture doit être réalisé pour maintenir la continuité urbaine.
Ainsi, on s’appuie sur les 2 principales caractéristiques du tissu rural mainvillois : l’implantation des longères avec un pignon sur la rue et la présence de nombreux murs en maçonnerie traditionnelle.
Le secteur UCc présente une morphologie et des gabarits complètement différents des deux autres secteurs. Il est caractérisé par des grands ensembles d’habitat collectif datant des années 1960 à 1980. La commune souhaite offrir à ses habitants différents types d’habitat : tissu dense de centre ville et habitat collectif plus aéré avec des pieds d’immeubles paysagers. Pour répondre à cet objectif, dans le secteur UCc, les constructions doivent s’implanter :
- en recul de 8m minimum par rapport à l’alignement ;
- sur une des limites séparatives ou en retrait par rapport aux limites séparatives. Le retrait doit alors au moins être égal à la moitié de la
hauteur au point le plus de la construction, sans pouvoir être inférieur à
5m.
L’objectif est de conserver des espaces suffisants en pieds d’immeubles pour qu’ils puissent être aménagés soit en stationnement, soit en espaces verts d’agrément.
Article 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété
En UCa, contrairement aux autres zones urbaines mixtes, l’article 8 n’est pas réglementé afin de permettre une densité plus forte dans l’hypercentre.
Article 9 : Emprise au sol des constructions
La commune a fait le choix de limiter l’imperméabilisation des sols. Elle s’est donc orientée vers une limitation de l’emprise au sol maximale des constructions pour favoriser la gestion des eaux pluviales à la parcelle, mais également pour offrir aux habitants un cadre de vie agréable (aménagements paysagers, espaces de respiration).
En UCa où la densité attendue est plus forte, l’emprise au sol des constructions peut atteindre 50%. En UCc, la commune a privilégié les constructions hautes à l’emprise au sol mesurée (30%) afin de permettre l’aménagement paysager des pieds d’immeuble.
En UCb, un système de bande constructible a été mis en place pour respecter le parcellaire laniéré (parcelles étroites, mais profondes), témoin du passé rural et agricole de la commune, et préserver des espaces de respiration en fond de parcelles. Ainsi, l’emprise au sol maximale est de 60% dans une bande de 30m de profondeur comptés par rapport à l’alignement et de 30% au-delà. L’objectif recherché est double :
- permettre une certaine densité en front de rue et ainsi préserver la continuité urbaine qui caractérise cet axe ;
- conserver des cœurs d’îlots moins densément bâtis et à vocation essentiellement de jardins pour maintenir des continuités écologiques et
assurer une meilleure gestion des eaux pluviales à la parcelle.
Article 10 : Hauteur maximale des constructions
Les hauteurs ont également été adaptées en fonction des différents secteurs.
En UCa, la hauteur maximale autorisée est de 15m au point le plus haut de la construction. Pour favoriser l’installation de commerces en rez-de-chaussée et ainsi renforcer le dynamisme et l’attractivité commerciale de l’hypercentre, une hauteur maximale de 16m peut être atteinte si la hauteur du rez-de-chaussée affecté au commerce est supérieure à 3,5m.
En UCb, le système de bande constructible expliqué précédemment a été repris avec des constructions plus élevées en front de rue (10m maximum correspondant au gabarit des constructions existantes) et plus basses en cœur d’îlots (7m maximum). Une bonification de 1m est également prévue pour les constructions disposant de commerces en rez-de-chaussée, pour préserver le caractère commerçant de cet axe.
En UCc, les constructions peuvent atteindre une hauteur de 18m au point le plus dans un souci de cohérence avec l’existant. La largeur des voies plus importante que dans les autres secteurs autorise également des hauteurs plus élevées. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 50
Article 11 : Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords
Dans le respect des caractéristiques bâties propres à la rue de la République, des prescriptions particulières ont été faites pour le secteur UCb. Celles-ci précisent que les façades sur voie doivent comporter des éléments de brique ou d’aspect brique en encadrement de fenêtre, corniches, bandeaux, chaînage d’angles.
Les règles concernant les clôtures sont assez souples en UCa et UCb, excepté le long de la rue de la République dans la partie identifiée par l’inscription graphique « Règle spécifique d’implantation ». Les clôtures doivent alors être constituées sous forme d’un mur plein en maçonnerie enduite ou en pierres taillées apparentes (le silex doit alors être privilégié), d’une hauteur comprise entre 1,80m et 2m, correspondant aux murs traditionnels.
En UCc, les clôtures basses et/ou végétalisées sont privilégiées afin de permettre le maintien d’espaces ouverts et de perspectives visuelles dégagées.
Article 12 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’aires de stationnement
En UCa, aucune norme de stationnement n’est fixée pour les commerces et l’artisanat afin de favoriser l’implantation de ces activités qui participent au dynamisme et à l’attractivité d’un hypercentre. D’autre part, le centre ville de Mainvilliers bénéficiera à terme de l’amélioration de sa desserte en transports en commun qui limitera les besoins en stationnement automobile.
Article 13 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’espaces libres, d’aires de jeux et de loisirs, et de plantations
Soucieuse de la préservation de son cadre de vie, la commune de Mainvilliers a souhaité imposer des coefficients d’espaces verts, y compris dans les secteurs les plus denses de son territoire.
En UCa, 30% au moins de la superficie du terrain doivent être traités en espaces verts. En UCb, le coefficient d’espaces verts est de 20% minimum à l’intérieur de la bande de 30m et de 50% minimum en cœur d’îlots.
En UCc, le coefficient d’espaces verts atteint 50%.
Article 14 : Coefficient d’occupation des sols
Le coefficient d’occupation des sols varie de 1,4 en UCb et UCc à 1,6 en UCa. Ces COS ont été fixés en tenant compte des règles de gabarit et de la volonté d’avoir une densité dégressive entre l’hypercentre et les extensions du centre ville que constituent UCb et UCc.
7.3. Justification des règles spécifiques à la zone UM
La commune de Mainvilliers souhaite privilégier le renouvellement urbain à l’extension urbaine et tirer parti de l’amélioration future de sa desserte en transports en commun. Un travail fin d’analyse du potentiel de mutation du tissu urbain a été mené dans le cadre de l’élaboration du PLU. Il a abouti à la délimitation d’une zone UM dite mixte et à la définition de 4 secteurs dont les règles varient en fonction de leurs caractéristiques urbaines, de leur proximité à Chartres et de leur potentiel de mutabilité :
- le secteur UMa correspond aux axes historiques de la commune (avenues Pierre Chesnais et de la Résistance, rue Jean Moulin, avenue
Gambetta, rue de la République entre l’avenue Victor Hugo et la rue de
la Libération, rue Léon Fouré, rue Paul Bert) situés dans le prolongement
immédiat du centre ville, marqués par un tissu de faubourg et un bâti
hérité du passé agricole. Ce tissu évolue, mais sa densification doit être
bien encadrée pour préserver la morphologie spécifique de ces axes ;
- le secteur UMe correspond à la partie Est du territoire communal : au secteur des Bas Menus, l’avenue des Acacias, la rue Jules Valès, le
quartier de l’Epargne, la rue Jules Ferry. Ce secteur situé entre le centre
ville de Mainvilliers et la commune de Chartres, à proximité immédiate
du pôle gare, a déjà amorcé sa mutation au cours des dernières années.
L’habitat collectif se développe dans le tissu pavillonnaire originel. Le
processus de densification y est plus marqué que dans le reste du tissu
urbain mainvillois ;
- le secteur UMo est situé dans la partie Ouest de Mainvilliers autour de la rue du Château d’Eau, de la rue du 4 septembre, du prolongement de la Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 51
rue Paul Bert et de la rue Aristide Briand. Ce secteur a également vu son
tissu évoluer vers de l’habitat individuel plus dense et des petits
collectifs. Plus éloigné du cœur d’agglomération, la densité y est plus
faible ;
- le secteur UMu correspond au tissu à dominante économique du Vallier. La mutation de ce secteur vers de l’habitat avait déjà été engagée dans
le cadre du POS avec la réalisation d’une opération de logements rue des
Clozeaux. Le PLU souhaite accélérer cette mutation dans le respect du
SCoT qui localise les zones d’activités spécialisées à l’extérieur de la
RN1154.
Article 1 : Occupations du sol interdites
Le PADD a identifié le centre commercial des Houches comme pôle de proximité à préserver. Il est identifié sur le zonage par une inscription graphique au titre de l’article L.123-1-5-7bis du Code de l’Urbanisme. Cette inscription graphique « Linéaires commerciaux à préserver » se traduit par l’interdiction de transformer en logements les rez-de-chaussée à vocation de commerces et d’artisanat.
Article 2 : Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières
Le règlement tient compte de la spécificité du secteur UMu, aujourd’hui à vocation dominante d’activités. Si l’implantation de nouvelles activités industrielles et d’entrepôts est interdite, l’extension et l’aménagement des constructions à usage d’activités industrielles ou d’entrepôts existants sont autorisés sous réserve que les dangers ou inconvénients pour le voisinage ne soient pas aggravés. Cette règle a été mise en place afin de préserver les emplois existants.
Article 3 : Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public
Les nouvelles voies ayant essentiellement une vocation de desserte locale et s’orientant plus vers des espaces partagés, la largeur minimale en tout point de la
bande de roulement est fixée à 3,5m. Cela permet également de limiter la consommation foncière.
Articles 6 et 7 : Implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies et par rapport aux limites séparatives
Dans les secteurs UMe, UMo et UMu qui sont des secteurs évolutifs où les futures formes urbaines seront plus compactes et moins consommatrices de foncier, les règles d’implantation par rapport à l’alignement sont plus souples. Les constructions peuvent ainsi s’implanter à l’alignement ou en recul de 5m minimum. Ce recul de 5m permet de prévoir du stationnement à l’avant de la parcelle ou d’aménager cet espace en jardinet. Un recul moindre tend à créer des espaces résiduels difficilement valorisables.
Les règles d’implantation par rapport aux limites séparatives sont elles aussi souples avec la possibilité de s’implanter sur une limite séparative ou en retrait de celles-ci. En UMu, ainsi que pour les parcelles d’une largeur de façade inférieure à 15m en UMe et UMo, il est également possible de s’implanter sur les deux limites séparatives.
La constitution d’un front bâti et la possibilité de réaliser des maisons accolées participent également aux objectifs de réduction de la consommation énergétique en limitant les déperditions thermiques des bâtiments.
En UMa, les règles d’implantation ont été définies rue par rue pour permettre la meilleure intégration possible des constructions dans l’ordonnancement urbain existant et préserver le caractère patrimonial du secteur :
- un principe d’alignement obligatoire a été retenu rue Gambetta (habitat de faubourg), rue Léon Fouré et rue Paul Bert (habitat rural). Des reculs
ponctuels n’excédant pas 5m et limités à 30% du linéaire de façade sont
cependant autorisés pour permettre une animation architecturale ;
- une règle d’implantation spécifique impose l’implantation à l’alignement ou la réalisation d’un mur plein en cas de recul, rue de la République ;
- en raison de l’implantation hétérogène des constructions rue Jean Moulin, une règle plus souple avec la possibilité de s’implanter à
l’alignement ou en recul de 5m a été établie ; Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 52
- pour les avenues de la Résistance et Pierre Chesnais, les constructions doivent s’implanter avec un recul de 5m minimum.
Dans toute la zone, un recul de 30m minimum par rapport à l’axe de la RN1154 est prescrit.
Article 9 : Emprise au sol des constructions
En zone UM, les hauteurs autorisées sont plus faibles afin d’assurer une transition entre le centre ville plus dense et le tissu pavillonnaire plus aéré. Dans la zone UM, contrairement à la zone UC, une densification horizontale a été privilégiée.
Pour ce faire, les coefficients d’emprise au sol maximum atteignent 50% en UMe, ainsi qu’en UMo et 40% en UMu. Un principe de dégressivité est également appliqué. La zone UMu, plus éloignée du centre ville et de Chartres, est amenée à connaître une densification plus maîtrisée.
En UMa, la règle tient compte de l’implantation constatée : les constructions se concentrent à l’avant des parcelles et les cœurs d’îlots ont essentiellement une vocation de jardin. Un système de bande constructible a été instauré pour conserver cette spécificité : dans une bande de 30m de profondeur, l’emprise au sol maximale est fixée à 50%, au-delà de la bande de 30m, elle est de 10%.
Article 10 : Hauteur maximale des constructions
Selon le principe de transition expliqué précédemment, la hauteur maximale est fixée à 12m au point le plus haut de la construction en UMe et UMo et à 10m en UMu.
En UMa, la hauteur maximale est de 10m à l’intérieur de la bande de 30m et de 7m en cœur d’îlots.
Dans toute la zone, les constructions à vocation de services publics ou d’intérêt collectif peuvent atteindre 15m au point le plus haut de la construction afin de permettre notamment la création d’équipements sportifs.
Article 11 : Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords
Dans le respect des caractéristiques bâties propres aux axes historiques de la commune, des prescriptions particulières ont été faites pour le secteur UMa, précisant que les façades sur voie doivent comporter des éléments de brique ou d’aspect brique en encadrement de fenêtre, corniches, bandeaux, chaînage d’angles.
Les règles concernant les clôtures sont assez souples dans l’ensemble de la zone. Des règles spécifiques ont cependant été définies en UMa (couronnement de briques imposé, excepté de part et d’autre des avenues Gambetta et de la Résistance dans le respect de l’existant).
Article 12 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’aires de stationnement
Aucune norme de stationnement n’est fixée pour les commerces et l’artisanat le long des linéaires identifiés sur le plan de zonage comme « linéaires commerciaux à préserver » (centres commerciaux des Houches et des Acacias identifiés dans le PADD), pour favoriser l’implantation de ces activités
Article 13 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’espaces libres, d’aires de jeux et de loisirs, et de plantations
Soucieuse de la préservation de son cadre de vie et de favoriser la gestion des eaux pluviales à la parcelle, la commune de Mainvilliers a imposé des coefficients d’espaces verts en zone UM. De 30% minimum en secteurs UMe et UMo, il atteint 40% en UMu.
En UMa, au moins 30% de la superficie de l’unité foncière située dans la bande de 30m de profondeur comptée à partir de l’alignement doivent être traités en espaces verts. Au-delà de la bande de 30m, dans un souci de protection forte des cœurs d’îlots à vocation de jardin, le coefficient d’espaces verts atteint 70% minimum.
Article 14 : Coefficient d’occupation des sols
En UMa, UMo et UMu, le coefficient d’occupation des sols est de 1. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 53
En UMe, le coefficient d’occupation des sols est de 1,2 en raison d’une densification souhaitée plus forte relative à la proximité du pôle gare.
7.4. Justification des règles spécifiques à la zone UP
Le tissu pavillonnaire se concentre :
- au sud de la voie ferrée (rue Jean Lurçat, rue Paul Langevin, rue de l’Ancien Vignoble) et au sud de l’avenue Pierre de Coubertin ;
- au nord de la commune avec du tissu pavillonnaire des années 1970- 1980 (rues Maurice Ravel, Paul Gauguin, Hector Berlioz, Claude Debussy,
Maurice de Vlaminck, Fernand Léger, Auguste Renoir, avenue Gambetta,
rues Frédéric Joliot-Curie et Jean Zay) et de l’habitat ouvrier de la fin
XIXème siècle-début du XXème siècle (rue Emile Zola et rue de la Paix) ;
- à l’ouest du territoire : rues d’Anjou, de Touraine et d’Aquitaine, autour de la rue Pierre Mendès-France et le secteur des Grandes Ruelles.
Article 3 : Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public
Les nouvelles voies ayant essentiellement une vocation de desserte locale et s’orientant plus vers des espaces partagés, la largeur minimale en tout point de la bande de roulement est fixée à 3,5m. Cela permet également de limiter la consommation foncière.
Articles 6 et 7 : Implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies et par rapport aux limites séparatives
Afin de sortir du modèle pavillonnaire traditionnel (pavillon en milieu de parcelle) fortement consommateur de foncier, les règles d’implantation du PLU sont plus souples et permettent de s’implanter :
- à l’alignement ou recul de 5m minimum par rapport à l’alignement : ce recul de 5m permet de prévoir du stationnement à l’avant de la parcelle
ou d’aménager cet espace en jardinet. Un recul moindre tend à créer
des espaces résiduels difficilement valorisables ;
- sur une ou les limites séparatives latérales ou en retrait de celles-ci égal à la moitié de la hauteur de la construction avec un minimum de 3m.
L’objectif est de favoriser des formes urbaines diversifiées et plus compactes, moins consommatrices de foncier et d’énergie.
Article 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété
L’article 8 n’est pas réglementé, en raison du caractère pavillonnaire du secteur. La possibilité est laissée au pétitionnaire de disposer librement les constructions sur la parcelle.
Article 9 : Emprise au sol des constructions
Afin de permettre l’évolution du tissu pavillonnaire, l’emprise au sol maximale est fixée à 40%. A ce jour, l’emprise au sol constatée dans le tissu pavillonnaire mainvillois est de 25 à 30%. Un coefficient d’emprise au sol de 40% permet donc de construire sur des parcelles plus petites, limitant ainsi la consommation foncière. Cela permet également la réalisation de véranda, garages ou pièces supplémentaires susceptibles d’optimiser le confort thermique des constructions.
Article 10 : Hauteur maximale des constructions
Cette zone étant dédiée à un habitat plutôt de type pavillonnaire, la hauteur maximale autorisée est de 9m au point le plus haut de la construction.
Pour les constructions à vocation de services publics ou d’intérêt collectif, la hauteur maximale est de 15m.
Article 13 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’espaces libres, d’aires de jeux et de loisirs, et de plantations
Soucieuse de la préservation de son cadre de vie et de favoriser la gestion des eaux pluviales à la parcelle, la commune de Mainvilliers a imposé un coefficient minimal d’espaces verts de 40% en zone UP.
Article 14 : Coefficient d’occupation des sols Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 54
Le coefficient d’occupation des sols est fixé à 0,8 en cohérence avec les règles de gabarit et la volonté de favoriser un habitat de type pavillonnaire, tout en permettant l’évolution des constructions existantes.
7.5. Justification des règles spécifiques à la zone US
La zone US correspond au hameau de Seresville situé au nord de la commune.
Article 1 : Occupations du sol interdites
En US, les constructions à vocation agricoles ne sont pas interdites. Le hameau de Seresville conserve encore aujourd’hui une vocation agricole que la commune souhaite préserver.
Article 3 : Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public
Les nouvelles voies ayant essentiellement une vocation de desserte locale et s’orientant plus vers des espaces partagés, la largeur minimale en tout point de la bande de roulement est fixée à 3,5m. Cela permet également de limiter la consommation foncière.
Articles 6 et 7 : Implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies et par rapport aux limites séparatives
Afin de sortir du modèle pavillonnaire traditionnel (pavillon en milieu de parcelle) fortement consommateur de foncier, les règles d’implantation du PLU sont plus souples et permettent de s’implanter :
- à l’alignement ou recul de 5m minimum par rapport à l’alignement : ce recul de 5m permet de prévoir du stationnement à l’avant de la parcelle
ou d’aménager cet espace en jardinet. Un recul moindre tend à créer
des espaces résiduels difficilement valorisables ;
- sur une ou les limites séparatives latérales ou en retrait de celles-ci égal à la moitié de la hauteur de la construction avec un minimum de 3m.
L’objectif est de favoriser des formes urbaines diversifiées et plus compactes, moins consommatrices de foncier et d’énergie.
Cependant, de part et d’autre de la rue de l’Arsenal et le long d’une partie de la rue de la Tuilerie, une inscription graphique « Règle spécifique d’implantation » impose l’implantation des constructions à l’alignement de préférence avec pignon sur rue ou la réalisation d’un mur de clôture défini à l’article en cas d’implantation en recul. Cette règle vise au maintien de la morphologie de cet axe historique de Seresville.
Dans toute la zone US, un système de bande constructible a été mis en place. Il existait déjà dans le Plan d’Occupation des Sols et a permis le maintien de l’implantation traditionnelle du tissu de Seresville. Ainsi, l’implantation par rapport aux limites séparatives est assez souple dans une bande de 16m de profondeur par rapport à l’alignement. Au-delà de la bande 16m ; les constructions doivent s’implanter en retrait par rapport aux limites séparatives afin de limiter la densification en fond de parcelle, la multiplication des débouchés sur les voies et afin d’assurer une transition avec la zone agricole.
Article 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété
L’article 8 n’est pas réglementé, en raison du caractère pavillonnaire du secteur. La possibilité est laissée au pétitionnaire de disposer librement les constructions sur la parcelle.
Article 9 : Emprise au sol des constructions
Afin de permettre l’évolution du tissu pavillonnaire, l’emprise au sol maximale est fixée à 40%. Cela permet également la réalisation de véranda, garages ou pièces supplémentaires susceptibles d’optimiser le confort thermique des constructions.
Article 10 : Hauteur maximale des constructions
Cette zone étant dédiée à un habitat plutôt de type pavillonnaire, la hauteur maximale autorisée est de 9m au point le plus haut de la construction. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 55
Pour les constructions à vocation de services publics ou d’intérêt collectif, la hauteur maximale est de 15m.
Article 11 : Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords
Dans le respect des caractéristiques bâties propres aux secteurs historiques de la commune, des prescriptions particulières ont été faites pour la zone US, précisant que les façades sur voie doivent comporter des éléments de brique ou d’aspect brique en encadrement de fenêtre, corniches, bandeaux, chaînage d’angles.
De la même manière, les clôtures doivent être constituées soit d’un mur plein pouvant être surplombé d’une partie en claire voie, soit sous forme d’une partie à claire voie rigide, doublée ou non d’une haie végétale composée d’essences locales.
Article 13 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’espaces libres, d’aires de jeux et de loisirs, et de plantations
Soucieuse de la préservation de son cadre de vie, de favoriser la gestion des eaux pluviales à la parcelle et d’assurer une transition entre tissu urbanisé et espaces naturels et agricoles, la commune de Mainvilliers a imposé un coefficient minimal d’espaces verts de 40% en zone US.
Article 14 : Coefficient d’occupation des sols
Le coefficient d’occupation des sols est fixé à 0,8 en cohérence avec les règles de gabarit et la volonté de favoriser un habitat de type pavillonnaire, tout en permettant l’évolution des constructions existantes.
7.6. Justification des règles spécifiques à la zone urbaine spécialisée UE
La zone UE est une zone à vocation dominante d’activités économiques : bureaux, commerces, artisanat, industrie.
Elle comprend 3 localisations :
- la zone d’activités du Vallier et son extension à l’ouest de la RN1154 ;
- l’aire d’accueil des gens du voyage ;
- l’usine de traitement des ordures ménagères au nord du territoire, rue de la Mare Corbonne.
Articles 1 et 2 : Occupations du sol interdites et occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières
La zone UE a une vocation économique affirmée. Y sont interdites les constructions à vocation agricole et forestières, l’ouverture et l’exploitation de carrières et l’exploitation du sous-sol, les dépôts sauvages de toute nature, les campings, habitations légères de loisirs et les constructions à usage d’habitation.
Article 3 : Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public
Les voies nouvelles ayant vocation à supporter un trafic poids lourds, leur bande de roulement doit avoir une largeur minimale de 5m en tout point.
Article 4 : Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’électricité et d’assainissement
L’article 4 est identique à celui des autres zones urbaines et reprend les prescriptions de Chartres Métropole.
Article 5 : Superficie minimale des terrains constructibles
Conformément à la loi SRU, l’article 5 n’est pas réglementé.
Articles 6 et 7 : Implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies et par rapport aux limites séparatives
Toutes les constructions nouvelles doivent s’implanter en recul de 5m minimum. Les constructions autorisées ayant un gabarit important, l’implantation à l’alignement n’est pas autorisée pour donner un caractère plus aéré à la zone.
L’implantation par rapport aux limites séparatives est assez souple : implantation possible sur une limite séparative ou en retrait égal à la moitié de la hauteur avec Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 56
un minimum de 3m. L’implantation sur les 2 limites séparatives n’est pas autorisée, toujours dans l’objectif de conférer un caractère plus aéré à la zone d’activités.
Article 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété
L’article 8 n’est pas réglementé, laissant la possibilité au pétitionnaire de disposer librement les constructions sur sa parcelle. Les besoins des entreprises étant très variés, le choix a été fait de limiter les contraintes concernant l’implantation des constructions sur une même parcelle pour permettre leur évolution.
Article 9 : Emprise au sol des constructions
Dans la même logique, une emprise au sol assez élevée a été fixée : 70%. Cela permet notamment de répondre aux besoins en développement des entreprises existantes et d’affirmer la vocation de pôle d’emplois d’envergure intercommunale de la commune de Mainvilliers.
Article 10 : Hauteur maximale des constructions
La hauteur maximale des constructions est de 15m.
Article 11 : Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords
Cet article comprend des règles générales qui visent à favoriser l’insertion architecturale et paysagère des bâtiments. Il donne les grands principes à respecter en la matière. Dans l’ensemble des zones urbaines mixtes, les règles encourageant la qualité architecturale et paysagère concernent toutes les constructions nouvelles. Une cohérence d’ensemble est visée.
Les règles édictées conformément aux orientations du PADD concernent :
- les matériaux de façade, avec par exemple l’interdiction d’employer à nu des matériaux destinés à être recouverts ;
- les matériaux de couverture : la tôle et le plastique ondulé sont ainsi interdits en toiture.
Article 12 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’aires de stationnement
Afin de favoriser la qualité des espaces publics et de limiter les difficultés de stationnement sur le domaine public, les aires de stationnement et leurs zones de manœuvre sont réalisées en dehors des voies publiques, sur le terrain d’assiette du projet.
Les normes de stationnement automobile, c’est-à-dire le nombre minimal de places de stationnement à prévoir pour les constructions nouvelles, sont définies en fonction des 9 destinations de construction réglementées à l’article R.123-9 du Code de l’Urbanisme. Cette règle permet ainsi d’adapter le stationnement aux usages de la zone.
Destinations
(article R.123-9 du Code de
l’Urbanisme)
Normes de stationnement automobile
Habitation
Le nombre de places stationnement à
réaliser est calculé de la manière suivante :
surface de plancher totale de
l’opération/80m² ; le résultat est arrondi à
l’entier le plus proche
Logements locatifs financés à
l’aide prêts aidés de l’Etat
1 place de stationnement par logement
Artisanat et commerce
(accessibles au public)
Surface de vente accessible au public /
40m² ; le résultat est arrondi à l’entier le plus
proche ; les places sont toutes accessibles au
public
Industrie et artisanat (surface
de production)
surface de plancher/100m² ; le résultat est
arrondi à l’entier le plus proche
Bureaux
surface de plancher totale de l’opération /
40m² ; le résultat est arrondi à l’entier le plus
proche Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 57
Destinations
(article R.123-9 du Code de
l’Urbanisme)
Normes de stationnement automobile
Hébergement hôtelier
1 place par chambre jusqu’à 20 chambres,
puis au moins 0,5 place par chambre au-delà
de 20 chambres
Industrie surface de plancher/100m² ; le résultat est arrondi à l’entier le plus proche
Entrepôt surface de plancher/300m² ; le résultat est arrondi à l’entier le plus proche
Services publics ou d’intérêt
collectif
A minima 1 place par tranche de 150m²
surface de plancher
Des normes de stationnement pour les deux-roues ont également été prévues afin de favoriser l’usage des modes doux.
Destinations
(article R.123-9 du Code de l’Urbanisme)
Normes de stationnement deux-
roues
Habitation, Bureaux, Commerces,
hébergement hôtelier, artisanat, services
publics ou d’intérêt collectif
1,5m² pour 50m² de surface de
plancher.
Les locaux doivent être couverts.
Article 13 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’espaces libres, d’aires de jeux et de loisirs, et de plantations
En zone UE, comme dans les autres zones urbaines, un coefficient minimal d’espaces verts (15%) a été défini afin de garantir une certaine qualité paysagère, de favoriser la gestion des eaux pluviales à la parcelle et de limiter l’imperméabilisation des sols.
Article 14 : Coefficient d’occupation des sols
Il n’est pas fixé de coefficient d’occupation des sols en zone UE. Les règles de gabarit (articles 6,7, 9, 10 et 13) suffisent à encadrer la volumétrie des constructions. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 58
8. JUSTIFICATIONS DES REGLES RETENUES DANS LES ZONES A
URBANISER
Dans un souci de cohérence avec le scénario démographique retenu et compte tenu de la volonté municipale de privilégier à court et moyen terme le renouvellement urbain, deux types de zones à urbaniser ont été distinguées :
- les zones à urbaniser à court terme (1AU) constructible dès l’approbation du PLU ;
- les zones à urbaniser à long terme (2AU) qui seront rendues urbanisables par une modification du PLU.
Quatre zones à urbaniser à court terme ont été définies :
- deux à vocation dominante d’habitat : 1AUc (les Clozeaux) et 1AUm (Boisville) ;
- une à vocation économique : 1AUe (pôle Ouest) ;
- une destinée à accueillir la station d’épuration : 1AUs.
8.1. Justification des règles des zones à urbaniser à court terme à vocation dominante d’habitat (1AUc, 1AUm)
La zone 1AUc correspond au secteur des Clozeaux. Elle est composée de cœurs d’îlots offrant un important potentiel de densification à proximité immédiate du centre ville.
La zone 1AUm correspond au secteur de Boisville au nord de la RD939, dans le prolongement immédiat du tissu urbanisé.
Articles 1 et 2 : Occupations du sol interdites et occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières
A vocation dominante d’habitat, les articles 1 et 2 sont identiques à ceux des zones urbaines mixtes. L’objectif est de favoriser la diversité des fonctions urbaines en autorisant de l’activité compatible avec l’habitat (commerces, artisanat, activités hôtelières, bureaux).
Il est précisé que l’urbanisation de ces 2 secteurs doit se faire dans le cadre d’une opération d’aménagement d’ensemble afin de favoriser une urbanisation cohérente et bien intégrée au tissu urbain environnant.
Article 3 : Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public
Les règles de l’article 3 sont définies en prenant en compte les principes relatifs aux exigences de sécurité publique, de défense contre l’incendie et de la protection civile. Cet article subordonne la constructibilité d’un terrain à son accessibilité selon les exigences de sécurité pour les usagers des accès et pour les usages des voies sur lesquelles les accès débouchent.
La commune de Mainvilliers a choisi plusieurs outils pour le respect de ces principes :
- réglementer la largeur minimale des voies nouvelles : les voies nouvelles auront une vocation de desserte locale ; la largeur minimale de la bande
de roulement est fixée à 3,5m (5m dans la zone 1AUe) ;
- imposer la réalisation d’une aire de manœuvre d’un diamètre minimum de 22m de bordure à bordure en cas de voies en impasse afin de
permettre aux engins de collecte des déchets ménagers de faire demi-
tour aisément.
Article 4 : Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’électricité et d’assainissement
Concernant l’alimentation en eau potable, les eaux usées et les eaux pluviales, les préconisations et suggestions de Chartres Métropole (qui a la compétence eau potable et assainissement) ont été reprises dans leur intégralité. Elles visent à : Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 59
- imposer le raccordement au réseau d’eau potable et d’assainissement dans la mesure où ces réseaux existent dans les zones urbaines mixtes ;
- maintenir le réseau séparatif ;
- limiter les rejets dans le réseau d’eaux pluviales et de favoriser la gestion des eaux pluviales à la parcelle en tenant compte de la superficie des
terrains et de leur degré d’imperméabilisation pour pouvoir adapter les
dispositifs à mettre en œuvre.
En matière de réseaux électriques et de téléphone, les branchements doivent être enfouis, afin de préserver les paysages urbains.
En matière de déchets, des systèmes de stockage doivent obligatoirement être prévus. Leur nature n’est pas précisée afin de permettre d’utiliser les techniques les plus adaptés à chaque situation et opération (conteneurs enterrés ou non). Il est précisé qu’en cas d’opérations d’aménagement, les systèmes de stockage peuvent être mutualisés pour limiter la consommation de foncier par la multiplication des locaux de stockage et pour permettre une optimisation du système de collecte.
Les opérations de réaménagement, de réhabilitation ou de reconstruction de l’existant sont également concernées pour éviter de générer d’importants dépôts sauvages sur le domaine public. Cependant, si les caractéristiques des opérations ne permettent pas de répondre aux exigences de cet article, ces dispositions ne sont pas applicables pour ne pas pénaliser la densification et la mutation du tissu urbain constitué.
Enfin, la commune disposant d’un réseau de chaleur et souhaitant son extension, toute construction d’importance notable, c’est-à-dire de plus de 500m² de surface de plancher totale, doivent privilégier le raccordement au réseau de chaleur si elle se situe le long des axes desservis. Cet article offre une traduction réglementaire à l’objectif affirmé dans le PADD de diversifier les ressources utilisées (axe 3 – objectif 1) et de valoriser les gisements locaux d’énergies renouvelables.
Article 5 : Superficie minimale des terrains constructibles
Conformément aux dispositions de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain et dans un souci d’optimisation du foncier, l’article 5 n’est pas réglementé dans les zones urbaines.
Articles 6 et 7 : Implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies et par rapport aux limites séparatives
Comme dans les zones urbaines mixtes, un débord est autorisé à l’intérieur des marges de recul et de retrait pour permettre l’isolation thermique et l’utilisation des énergies renouvelables. Cette règle répond à l’axe 3 – Objectif 1 du PADD « réduire la consommation énergétique dans le bâtiment », en particulier « Contribuer, par un règlement adapté à l’amélioration énergétique des constructions ».
Afin de sortir du modèle pavillonnaire traditionnel (pavillon en milieu de parcelle) fortement consommateur de foncier, les règles d’implantation du PLU sont plus souples et permettent de s’implanter :
- à l’alignement ou en recul de 3m minimum par rapport à l’alignement ;
- sur une ou les limites séparatives latérales ou en retrait de celles-ci égal à la moitié de la hauteur de la construction avec un minimum de 3m (5m
dans la zone 1AUe).
L’objectif est de favoriser des formes urbaines diversifiées et plus compactes, moins consommatrices de foncier et d’énergie.
Un retrait de 3m minimum et variant en fonction de la hauteur est néanmoins imposé par rapport au fond de parcelle pour préserver des cœurs d’îlots non imperméabilisés et continus, assurant une continuité écologique.
Des reculs spécifiques par rapport à la RN1154 et la RD939 sont définis en 1AUm. Une étude paysagère portant sur les entrées de ville le long de la RN1154 et de la RD939 a été réalisée pour le secteur de Boisville et est annexée au présent PLU. Elle permet de réduire à 30m par rapport à l’axe de la RN1154 et à 25m par rapport à l’axe de la RD939 le recul prescrit par l’article L.111-1-4° du Code de l’Urbanisme, sous réserve d’aménagements paysagers des abords de la voie. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 60
Des règles identiques à celles des zones urbaines mixtes ont été reprises pour les constructions annexes.
Article 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété
Afin de garantir des conditions d’ensoleillement satisfaisantes, deux constructions non contiguës sur une même parcelle ne peuvent être rapprochées de moins de 4m. L’angle formé par l’horizontale et la droite reliant l’appui de toute ouverture de l’un ou l’autre des bâtiments, à tout point du bâtiment opposé, doit inférieur ou égal à 45°.
Ces dispositions ne s’appliquent pas aux constructions annexes afin de permettre plus de souplesse dans leur implantation qui ne génère pas de vues.
En 1AUm, il n’est pas fixé de règle.
Article 9 : Emprise au sol des constructions
L’emprise au sol maximale est fixée à 40%.
En 1AUm, les constructions à vocation de services publics ou d’intérêt collectif peuvent atteindre une emprise au sol maximale de 70%.
Article 10 : Hauteur maximale des constructions
Afin de permettre la constitution d’un tissu bâti diversifié composé à la fois de logements individuels, d’habitat intermédiaire et de petits collectifs, la hauteur maximale est fixée à 12m au point le plus haut de la construction en 1AUc et à 14m en 1AUm.
Article 11 : Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords
Cet article comprend des règles générales qui visent à favoriser l’insertion architecturale et paysagère des bâtiments. Il donne les grands principes à respecter en la matière. Dans l’ensemble des zones urbaines mixtes, les règles encourageant la qualité architecturale et paysagère concernent toutes les constructions nouvelles. Une cohérence d’ensemble est visée.
Les règles édictées conformément aux orientations du PADD concernent :
- les matériaux de façade, avec par exemple l’interdiction d’employer à nu des matériaux destinés à être recouverts ;
- les matériaux de couverture : la tôle et le plastique ondulé sont ainsi interdits en toiture.
Les règles concernant les clôtures sont assez souples en 1AUc.
Article 12 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’aires de stationnement
Afin de favoriser la qualité des espaces publics et de limiter les difficultés de stationnement sur le domaine public, les aires de stationnement et leurs zones de manœuvre sont réalisées en dehors des voies publiques, sur le terrain d’assiette du projet.
Les normes de stationnement automobile, c’est-à-dire le nombre minimal de places de stationnement à prévoir pour les constructions nouvelles, sont définies en fonction des 9 destinations de construction réglementées à l’article R.123-9 du Code de l’Urbanisme. Cette règle permet ainsi d’adapter le stationnement aux usages de la zone.
Des normes de stationnement communes à toutes les zones urbaines ont été définies en tenant compte de la desserte actuelle en transports en commun du territoire, de la volonté de limiter les déplacements automobiles tout en tenant compte du caractère prégnant de ce mode de transports et de la volonté de limiter les difficultés de stationnement sur le domaine public.
Destinations
(article R.123-9 du
Code de l’Urbanisme)
Normes de stationnement automobile
Habitation
Le nombre de places stationnement à réaliser est calculé de
la manière suivante : surface de plancher totale de
l’opération/60m² ; le résultat est arrondi à l’entier le plus
proche Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 61
Destinations
(article R.123-9 du
Code de l’Urbanisme)
Normes de stationnement automobile
Logements locatifs
financés à l’aide
prêts aidés de l’Etat
1 place de stationnement par logement
Commerce et
artisanat
Surface de vente accessible au public / 40m² ; le résultat est
arrondi à l’entier le plus proche
Bureaux surface de plancher totale de l’opération / 40m² ; le résultat est arrondi à l’entier le plus proche
Hébergement
hôtelier
1 place par chambre jusqu’à 20chambres, puis au moins 0,5
place par chambre au-delà de 20 chambres
Services publics ou
d’intérêt collectif
A minima 1 place par tranche de 150m² surface de plancher
Des obligations minimales de stationnement sont imposées pour les deux-roues et poussettes, pour le confort des usagers et pour inciter à l’utilisation des modes doux :
Destinations
(article R.123-9 du Code de l’Urbanisme)
Normes de stationnement deux-roues et
poussettes
Habitation, Bureaux, Commerces,
hébergement hôtelier, artisanat,
services publics ou d’intérêt collectif
1,5m² pour 50m² de surface de plancher.
Les locaux doivent être couverts.
Article 13 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’espaces libres, d’aires de jeux et de loisirs, et de plantations
Les règles de l’article 13 visent à encadrer le rapport entre surfaces perméables et surfaces imperméabilisées. Elles sont complémentaires des articles 6, 7, 8, 9 et 10 qui déterminent les formes urbaines et les gabarits des constructions.
Un coefficient d’espaces verts minimal est fixé dans chacune des zones ; il varie en fonction de l’optimisation du tissu urbain attendu. Dans toutes les zones, il est précisé que les toitures végétalisées, les dalles de couverture végétalisées et les parcs de stationnement semi-perméables peuvent être pris en compte dans le calcul des espaces verts. Cependant, leur qualité écologique étant moindre, un coefficient de pondération de 0,5 leur est appliqué.
En 1AUc, le coefficient minimal d’espaces verts est de 40%. Il s’agit de l’urbanisation d’un cœur d’îlots aujourd’hui à vocation de jardins. La commune souhaite qu’une continuité verte soit maintenue à l’intérieur de l’opération et qu’une large place soit accordée au végétal.
En 1AUm, le coefficient minimal d’espaces verts est de 25%.
Des règles communes ont été fixées pour garantir la qualité paysagère des opérations nouvelles : aménagement des espaces libres de construction (non utilisés pour de la voirie interne, des parkings ou des aires de stockage) en espaces verts et plantés, dissimulation des aires de stockage à l’air libre et des aires de propreté, traitement paysager et plantation des parcs de stationnement publics ou privés.
L’utilisation d’essences locales est également préconisée pour la constitution des haies. Des exemples d’essences locales sont donnés dans le règlement pour aider le pétitionnaire.
Article 14 : Coefficient d’occupation des sols
Pour permettre une certaine densité, dans un tissu situé à proximité immédiate du centre ville, le coefficient d’occupation des sols est fixé à 1,2 en zone 1AUc.
Un coefficient d’occupation des sols de 1 est établi pour le secteur 1AUm en raison de son éloignement plus important. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 62
8.2. Justification des règles de la zone à urbaniser à court terme à vocation dominante d’activités économiques (1AUe)
La zone 1AUe correspond au projet Pôle Ouest identifié dans le SCoT et contribuant au rééquilibrage de l’offre en emplois à l’ouest de l’agglomération chartraine.
Le règlement de la zone 1AUe est identique à celui de la zone UE dans un souci de cohérence. La zone 1AUe est en effet située dans la continuité immédiate de la zone d’activité du Vallier. Il est néanmoins précisé à l’article 2 que l’urbanisation de ce secteur ne pourra se faire que sous la forme d’une opération d’aménagement d’ensemble.
8.3. Justification des règles de la zone à urbaniser à court terme destinée à accueillir le projet de station d’épuration (1AUs)
La zone 1AUs située au nord du territoire communal a vocation uniquement à accueillir le projet de station d’épuration prévu dans le SCoT.
Toutes les constructions et installations non mentionnées à l’article 1AUs.2 sont interdites, notamment les constructions et installations liées au traitement des boues et des déchets.
Sont autorisées sous réserve de conditions particulières les occupations et utilisations du sol suivantes :
- les stations d’épuration des eaux usées sous réserve de leur bonne intégration dans le paysage environnant et de limiter les nuisances
occasionnées ;
- les exhaussements et affouillements du sol, à condition qu’ils contribuent à l’amélioration de l’environnement et de l’aspect paysager,
ou qu’ils soient rendus nécessaires pour la recherche ou la mise en
valeur d’un site ou de vestiges archéologiques, ou pour des raisons
fonctionnelles ou de raccordement aux réseaux.
Des règles identiques à celles de la zone UE (qui accueillent également un autre équipement structurant à l’échelle de l’agglomération : l’usine de traitement des déchets) sont reprises pour les articles 3 ,4, 5, 6, 7, 11, 12, 13 et 14.
Une hauteur plus élevée (18m maximum) a été fixée à la demande de Chartres Métropole.
8.4. Justification des règles de la zone à urbaniser à long terme (2AU)
La zone 2AU est une zone à urbaniser à long terme, constituant des réserves foncières sur lesquelles est envisagé un développement ultérieur organisé. L’ouverture à l’urbanisation de ces zones est conditionnée à une procédure de modification lors de laquelle un règlement sera établi.
Un secteur est concerné : le secteur de la Croix Blanche, dans le prolongement nord de Boisville. Le secteur de la Croix Blanche, situé à l’est de la RN1154, est identifié comme un secteur urbanisable dans le SCoT.
Article 1 et 2 : Occupations du sol interdites et Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières
Peu d’occupations et d’utilisations du sol sont aujourd’hui autorisées, la vocation de la zone n’étant pas définie. L’objectif à court terme est de conserver la vocation agricole de ces secteurs.
Seuls y sont autorisés les ouvrages techniques d’infrastructures à condition d’être nécessaires au fonctionnement des services publics, les exhaussements et affouillements de sol et les installations nouvelles à caractère précaire et démontable.
Articles 3 et 4 : Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public ; conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’électricité et d’assainissement
Les articles 3 et 4 ne sont pas réglementés en raison de l’horizon temporel éloigné de l’ouverture à l’urbanisation et de l’évolution inconnue des réseaux techniques. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 63
Article 5 : Superficie minimale des terrains constructibles
Conformément aux dispositions de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain, dans un souci d’optimisation du foncier, l’article 5 n’est pas réglementé.
Articles 6 et 7: Implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies ; implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
Les articles 6 et 7 sont volontairement très souples (retrait minimal de 1m), en raison du peu de constructions autorisées.
Articles 8, 9, 10, 11, 12, 13 et 14 :
Ces articles ne sont pas réglementés au regard du caractère de la zone 2AU.
A l’article 10, seule est rappelée l’existence des cônes de vue de la cathédrale. Une hauteur maximale (20m) est également fixée pour les pylônes, poteaux, statues, gros outillages et ouvrages du même type, ainsi que pour les ouvrages et accessoires de lignes de distribution d’énergie électrique. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 64
9. JUSTIFICATIONS DES REGLES RETENUES DANS LES ZONES
NATURELLES
La zone N dite « naturelle et forestière » regroupe « les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l'existence d'une exploitation forestière, soit de leur caractère d'espaces naturels » (art. R123-8 du Code de l’urbanisme).
L’environnement naturel de la commune de Mainvilliers est caractérisé par la présence de plusieurs entités naturelles mises en avant dans le diagnostic territorial. Ces entités bénéficient d’une véritable richesse floristique et faunistique, attestée par d’anciens inventaires ZNIEFF, des espaces verts d’intérêt écologique dont certaines espèces végétales sont recensées dans l’Inventaire de Biodiversité Communale de 2011. Cette diversité de milieux est en outre garante d’un cadre paysager et d’un cadre de vie très agréable.
Afin de préserver cet environnement privilégié, le PLU instaure une protection par un zonage « N » strict : celui-ci couvre notamment les espaces naturels remarquables qui font l’objet d’une protection particulière en raison notamment de la qualité des sites et des paysages ou de la valeur des boisements.
Cette zone concerne des secteurs principalement situés au nord-ouest du territoire :
- La Vallée du Couasnon
- La Pointe au Loup
- Les boisements situés entre la RD 939 et la voie ferrée
- La Mare Corbonne
La zone N comprend également plusieurs secteurs pouvant accueillir une constructibilité limitée ou un type d’occupation et d’utilisation du sol spécifique :
- le secteur Nh permet l’accueil de quelques constructions à usage d’habitation, où seules des extensions limitées, compatibles avec le
milieu, sont admises. C’est un secteur de petite superficie, situé dans la
zone N de la Vallée du Couasnon, sur le site de la Tuilerie.
- le secteur Nl qui concerne les espaces destinés à l’accueil de constructions à vocation de loisirs : camping caravaning, centre
équestre, constructions en lien avec le tourisme vert, etc. Ce secteur a
pour objectif de renforcer le potentiel touristique et de développement
des loisirs dans la Vallée du Couasnon.
- le secteur Nj couvre des parcelles occupées par des jardins familiaux. Ce secteur se situe en périphérie des zones urbanisées de la commune, au
sud de la voie ferrée.
Article 1 et 2 : Occupations du sol interdites et Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières
En raison de la protection stricte de la zone N, les constructions autorisées sous conditions relèvent principalement des ouvrages techniques et des installations nécessaires au fonctionnement de la zone ou à son ouverture au public. L’objectif est de protéger la zone concernée, de ne pas altérer sa valeur écologique et paysagère ainsi que de minimiser l’imperméabilisation des sols.
En zone Nh, est en plus autorisée l’extension des constructions existantes à condition que le projet ne conduise pas à un accroissement de plus de 100m² de surface de plancher (dans la limite d’une seule extension possible).
En zone Nl, toutes les occupations autorisées doivent être liées à l’ouverture au public du site et présenter un intérêt pour le développement des loisirs et du tourisme. Ce développement est conditionné aux objectifs de valorisation et de limitations des impacts sur l’environnement et le paysage. Des constructions à usage d’habitation sont autorisées mais seulement dans le but de loger les personnes chargées de la surveillance des lieux et dont la présence permanente est nécessaire.
Enfin, sont également autorisées en Nj, sous réserve de conditions particulières, la construction d’abris de jardin à condition que leur hauteur soit limitée, ainsi que les constructions nouvelles à vocation de services publics ou d’intérêt collectif à condition de limiter l’imperméabilisation des sols et d’assurer un traitement paysager de l’unité foncière. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 65
Article 3 : Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public
Sont ici rappelés les principes relatifs aux exigences de sécurité publique, de défense contre l’incendie et de la protection civile. Globalement, cet article subordonne la constructibilité d’un terrain à son accessibilité selon les exigences de sécurité pour les usagers des accès et pour les usagers des voies sur lesquelles les accès débouchent.
Article 4 : Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’électricité et d’assainissement
Les dispositions de cet article visent à encadrer la gestion de la ressource en eau. Ainsi, le raccordement de tout terrain constructible, mis à part en zone N, au réseau d’alimentation en eau potable est obligatoire.
En matière d’eaux usées le rejet des eaux pluviales dans le réseau d’eaux usées est interdit.
Dans une logique de limitation des impacts de l’urbanisation sur la ressource en eau et les réseaux techniques, la Ville de Mainvilliers impose dans cet article que toute construction ou installation nouvelle n’est pas pour conséquence a minima d’accroître les débits d’eau pluviales par rapport à la situation résultant de l’état actuel d’imperméabilisation des terrains.
L’infiltration des eaux dans le sol est privilégiée.
Pour lutter contre la pollution de l’eau, un prétraitement des eaux issues des grandes surfaces de parking, des constructions générant une imperméabilisation de plus de 400m² et de toute activité étant à l’origine de production d’hydrocarbures, d’huiles ou de rejet.
En matière de réseaux divers, les branchements doivent être enfouis pour des raisons de préservation des perspectives paysagères.
En matière de déchets, les systèmes de stockage doivent être compatibles avec les techniques utilisées pour leur collecte et adaptables aux différentes catégories de déchets collectés sur la commune.
Article 6 : Implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies
Etant donné le caractère d’espaces naturels des lieux, un recul minimal de 10m par rapport à l’alignement des voies et emprises publiques est exigé au sein de la zone N.
Les règles sont moins strictes dans les autres secteurs. En effet, un minimum de 5m est fixé en zone Nh, retrait pouvant être moindre dans le cas des ouvrages techniques et installations nécessaires aux services publics et au fonctionnement de la zone. En Nh, c’est la volonté d’homogénéisation du tissu qui prime avec une obligation d’implantation des extensions dans le prolongement de l’existant. Il s’agit donc ici de favoriser la continuité du tissu urbain déjà constitué. En Nj, la faible importance des constructions nouvelles nécessaires aux jardins familiaux justifie la possibilité d’une implantation proche de l’alignement (à l’alignement ou en retrait de 1,50m).
Afin de permettre l’amélioration des performances écologiques des bâtiments, il est toléré la mise en œuvre d’isolation thermique extérieure et de dispositifs nécessaires aux énergies renouvelables à l’intérieur de la marge de recul dans la mesure où ces dispositifs n’excèdent pas 30cm par rapport au nu de la façade.
Articles 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives et Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété
Dans une logique de faible densité, les constructions doivent s’implanter en retrait des limites séparatives en zone N et Nl. Ces retraits sont conditionnés par la hauteur de la construction (distance au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction avec un minimum de 3m). En Nh, les extensions des constructions existantes doivent être réalisées dans une optique de continuité avec le tissu déjà existant. En Nj, la règle est plus souple puisque l’implantation peut se faire à l’alignement ou en retrait (1,50m maximum).
Afin de permettre l’amélioration des performances écologiques des bâtiments, il est toléré la mise en œuvre d’isolation thermique extérieure et de dispositifs nécessaires aux énergies renouvelables à l’intérieur de la marge de recul dans la mesure où ces dispositifs n’excèdent pas 30cm par rapport au nu de la façade. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 66
Article 9 : Emprise au sol des constructions
Dans la zone N, qui fait l’objet d’une protection stricte, l’emprise au sol des constructions est de 5% maximum par rapport à la superficie de l’unité foncière, et de 10% pour le secteur Nl afin de garantir la vocation naturelle du site.
La règle est différente dans le secteur Nh puisqu’il s’agit de limiter l’extension de la construction existante à 100m² de surface de plancher. Une limitation de la surface constructible a également été choisie pour le secteur Nj (20m² de surface de plancher et 200m² pour les constructions à vocation de services publics ou d’intérêt collectif).
Article 10 : Hauteur maximale des constructions
La hauteur maximale des constructions autorisées est fixée à 10m en zone N et Nl. En zone Nh, la hauteur des extensions autorisées ne doit pas excéder la hauteur des constructions existantes. Enfin, en zone Nj, la hauteur des abris de jardin est limitée à 3m et celle des constructions à vocation de services publics ou d’intérêt collectif à 10m. Ces règles visent à encadrer le dimensionnement des constructions autorisées, qui sont elles-mêmes restreintes, afin de ne pas nuire aux perspectives paysagères.
Article 11 : Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords
Les règles formulées dans cet article favorisent l’homogénéité de l’aspect extérieur des constructions. Elles visent à éviter les contrastes avec les paysages environnants.
Article 12 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’aires de stationnement
Les places réservées au stationnement des véhicules doivent correspondre aux besoins des constructions admises dans la zone et être réalisées en dehors des voies publiques ou privées, sur le terrain d’assiette de l’opération. Les limitations importantes au droit de construire sur les différents secteurs de la zone N justifient cette absence de précision.
Article 13 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’espaces libres, d’aires de jeux et de loisirs, et de plantations
Etant donné le caractère naturel de la zone, les règles imposent la compensation de tout abattage d’arbre, la dissimulation des aires de stockage et de propreté, le traitement paysager des parcs de stationnement. L’article recommande l’utilisation de certaines essences locales pour les haies végétales. L’ensemble de ces prescriptions vise à préserver la qualité paysagère des différents sites bénéficiant d’un zonage N.
Un coefficient d’espaces verts de pleine terre est défini pour les zones N (85% au minimum) et Nl (70% au minimum) réservé au traitement en espaces verts de façon à assurer la présence végétale malgré les quelques constructions et installations autorisées, condition de plus à la préservation du caractère majoritairement naturel de ces sites.
Des prescriptions spécifiques concernent les alignements végétaux qui doivent être conservés. Ces derniers font l’objet d’inscriptions graphiques spécifiques et ont pour fondement l’article L123-1-5 7° du Code de l’urbanisme. Les différents sujets faisant l’objet de cette protection pourront être abattus mais devront être remplacés.
Enfin, les mares présentes à l’intérieur de la zone N, dont le diagnostic territorial avait relevé l’intérêt écologique, font l’objet d’une protection particulière. Leur suppression est donc interdite. Leur aménagement, leur mise en valeur ou leur restauration est possible mais ces actions nécessitent une déclaration préalable pour que la Ville ait un droit de regard sur les possibles transformations de ces espaces. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 67
10. JUSTIFICATIONS DES REGLES RETENUES DANS LES ZONES
AGRICOLES
La zone A comprend les terrains qui font l’objet d’une protection particulière en raison de la valeur et du potentiel agronomique des terres agricoles. Le classement des terres en zones A permet d’assurer la préservation et le développement des activités agricoles.
La zone permet, en effet, d’accueillir des constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole et aux services publics ou d'intérêt collectif. Ces secteurs classés en A sont situés au nord et à l’ouest de la périphérie communale :
- Les hautaines ;
- La Plaine des Neaux ;
- La Vallée Baron ;
- Les Muids.
Les espaces agricoles au nord de la Vallée du Couasnon
Articles 1 et 2 : Occupations et utilisations du sol interdites et soumises à des conditions particulières
Etant donné la vocation de la zone, les règles d’occupation du sol sont définies de manière à permettre l’implantation de constructions à destination agricole ainsi que les constructions et installations nécessaires au fonctionnement de la zone dont les équipements d’intérêts collectifs.
Il est précisé dans le règlement que les seules habitations autorisées sont celles nécessaires à l’exploitation agricole (à savoir celles destinées à l’exploitant ou à ses salariés), afin de respecter la vocation agricole de la zone. La surface de plancher maximale de ces constructions à usage d’habitation est fixée à 250m². Des extensions des constructions à usage d’habitation existantes peuvent être acceptées (dans la limite de 30% de la surface de plancher existante et à condition que la surface de plancher globale n’excède pas 250m²) afin de permettre l’adaptation des logements.
Article 3 : Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public
Sont ici rappelés les principes relatifs aux exigences de sécurité publique, de défense contre l’incendie et de la protection civile. Globalement, cet article subordonne la constructibilité d’un terrain à son accessibilité selon les exigences de sécurité pour les usagers des accès et pour les usagers des voies sur lesquelles les accès débouchent.
Article 4 : Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’électricité et d’assainissement
Les dispositions de cet article visent à encadrer la gestion de la ressource en eau. Ainsi, le raccordement de tout terrain constructible au réseau d’alimentation en eau potable est obligatoire.
En matière d’eaux usées, le raccordement au réseau est également obligatoire et le rejet des d’eaux usées dans le réseau eaux pluviales est interdit.
Dans la même logique de limitation des impacts de l’urbanisation sur la ressource en eau et les réseaux techniques, la Ville de Mainvilliers impose dans cet article que toute construction ou installation nouvelle n’ait pas pour conséquence a minima d’accroître les débits d’eau pluviales par rapport à la situation résultant de l’état actuel d’imperméabilisation des terrains.
Pour lutter contre la pollution de l’eau, un prétraitement des eaux issues des grandes surfaces de parking, constructions générant une imperméabilisation de plus de 400m² et de toute activité étant à l’origine de production d’hydrocarbures, d’huiles ou de rejet.
En matière de réseaux divers, les branchements doivent être enfouis afin de préserver le paysage agricole.
En matière de déchets, les systèmes de stockage doivent être compatibles avec les techniques utilisées pour leur collecte et adaptables aux différentes catégories de déchets collectés sur la commune. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 68
Article 6 : Implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies
Etant donné le caractère d’espaces ouverts des lieux, un recul minimal de 10m par rapport à l’alignement des voies et emprises publiques est exigé.
Afin de permettre l’amélioration des performances écologiques des bâtiments, il est toléré la mise en œuvre d’isolation thermique extérieure et de dispositifs nécessaires aux énergies renouvelables à l’intérieur de la marge de recul dans la mesure où ces dispositifs n’excèdent pas 30cm par rapport au nu de la façade.
Articles 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives et implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété
Dans une optique de faible densité, les constructions doivent s’implanter en retrait des limites séparatives. Ce retrait est fixé en fonction de la hauteur du bâtiment. Un minimum de 3m est fixé.
Afin de permettre l’amélioration des performances écologiques des bâtiments, il est toléré la mise en œuvre d’isolation thermique extérieure et de dispositifs nécessaires aux énergies renouvelables à l’intérieur de la marge de recul dans la mesure où ces dispositifs n’excèdent pas 30cm par rapport au nu de la façade
Article 10 : Hauteur maximale des constructions
Dans un souci d’intégration architecturale et paysagère, et d’adaptation des volumes construits aux besoins des exploitants, la hauteur des constructions destinées à l’exploitation agricole est limitée à 12m (10m en Ap) au point le plus haut pour les constructions à usage agricole, et à 8m pour les constructions à usage d’habitation.
Pour ne pas impacter les vues sur la cathédrale de Chartres, tout point de toute construction ne pourra dépasser la cote NGF précisée au document « Plan de zonage – Protections patrimoniales ».
Article 11 : Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords
Les règles définies quant au choix des matériaux et des couleurs favorisent l’homogénéité de l’aspect extérieur des constructions. Elles visent à éviter les contrastes avec les paysages environnants, et rejoignent en cela les objectifs de l’article 11 de la zone naturelle N.
Article 13 : Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’espaces libres, d’aires de jeux et de loisirs, et de plantation
Etant donné le caractère naturel de la zone, les règles imposent la compensation de tout abattage d’arbre, la dissimulation des aires de stockage et de propreté, le traitement paysager des parcs de stationnement et recommande l’utilisation de certaines essences locales pour les haies végétales. L’ensemble de ces prescriptions vise à préserver la qualité paysagère des différents sites.
Des prescriptions spécifiques concernent les alignements végétaux qui doivent être conservés. Ces derniers font l’objet d’inscriptions graphiques spécifiques et ont pour fondement l’article L123-1-5 7° du Code de l’urbanisme. Les différents sujets faisant l’objet de cette protection pourront être abattus mais devront être remplacés. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 69
11. JUSTIFICATIONS DES REGLES DECOULANT DES INSCRIPTIONS
GRAPHIQUES
Outre les limites des différentes zones, les documents graphiques du PLU comportent un certain nombre d’inscriptions graphiques instaurées en application de différents articles du Code de l’Urbanisme. Ces inscriptions graphiques, récapitulées ci-après, se traduisent par des règles spécifiques qui sont précisées dans le règlement de chacune des zones concernées ou en titres 6 et 8 du règlement pour la cavité souterraine et la préservation des éléments de patrimoine et les mares.
11.1. Les espaces boisés classés existants ou à créer
(conformément aux articles L.130-1 et suivants du Code de l’Urbanisme)
Le classement au titre des espaces boisés classés interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création de boisements.
« Nonobstant toutes dispositions contraires, il entraîne le rejet de plein droit de la demande d’autorisation de défrichement prévue aux chapitres I et II du titre Ier du livre III du Code forestier. Les coupes et abattages d’arbres sont soumis à autorisation préalable. Toutefois, une telle autorisation n’est pas requise lorsque le propriétaire procède à l’enlèvement des arbres dangereux, des chablis et des bois morts […]. »
Au total, 93ha ont été classés en Espaces boisés classés existants ou à créer, soit près de 8% du territoire communal.
Les espaces boisés classés les plus significatifs en termes de superficie sont les boisements de Seresville, le long de la vallée du Couasnon. Ils bénéficient, pour la majeure partie, d’une double protection avec un classement en zones naturelle ou agricole qui limite fortement le potentiel constructible de ces zones. L’objectif est avant tout une protection forte de cet espace boisé sensible, élément structurant de la trame verte communale.
Un espace boisé classé a été créé le long de l’ancienne voie ferrée Chartres-Dreux afin de créer une continuité verte (qui existe aujourd’hui seulement en partie) entre le tissu urbanisé, le Bois du Château et la vallée du Couasnon. Cet axe est très fréquenté par les promeneurs. Conformément à l’orientation du PADD « Affirmer les continuités écologiques et développer la trame verte », l’objectif est ici de recréer une haie entre la zone agricole et la voie ferrée afin de préserver ce corridor écologique vers la zone naturelle identifié par l’AEU et par l’inventaire de la biodiversité communale.
11.2. Les éléments de paysage et de patrimoine à préserver
(conformément à l’article L.123-1-5-7° du Code de l’Urbanisme)
Dans son axe 2 « Une Ville pour tous, un cadre de vie préservé », le PADD met en avant la nécessité de préserver le patrimoine bâti et naturel mainvillois et notamment :
- « d’identifier les éléments de patrimoine bâti à préserver ;
- d’identifier précisément les éléments constitutifs de la trame verte et définir des protections adaptées à leur qualité écologique ».
Ces objectifs ont été traduits réglementairement dans le PLU par le biais d’inscriptions graphiques sur les documents graphiques et de prescriptions spécifiques dans le règlement.
La préservation de la trame verte
En complément des Espaces Boisés Classés, des inscriptions graphiques ont été créées pour préserver la trame verte située en milieu urbain.
Trois inscriptions graphiques ont ainsi été définies :
- les secteurs parcs (14ha) : représentés sur les documents graphiques par un hachurage vert dense, ils assurent une protection forte des boisements et espaces paysagers situés en milieu urbain, tout en permettant la mise en valeur et l’ouverture au public des sites (au minimum 95% d’espaces libres, d’espaces verts, d’aires de jeux et de loisirs). Les règles relatives aux secteurs parcs sont définies aux articles 9 et 13 de chaque zone concernée. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 70
L’objectif est de favoriser l’aménagement de ces espaces pour leur mise en valeur paysagère et leur ouverture au public. Ils constituent les relais de la trame verte en milieu urbain, jouant ainsi un rôle essentiel dans la continuité des corridors écologiques comme dans l’animation de la vie des quartiers par leur vocation récréative.
Ont ainsi été classés en secteurs parcs : le bois du Château, le square à l’angle de la rue du Château d’Eau et de l’avenue Gérard Philippe, l’espace vert situé le long du cimetière perpendiculairement à la rue Paul Langevin, le parc des Vauroux, une partie des délaissés ferroviaires, le square rue Henri Dunant, les espaces paysagers du COMPA, un square rue Pierre de Coubertin, les espaces situés devant le collège Jean Macé, le square à l’angle de la rue de la République et de la rue Henri Dunant, le square à l’angle des rues Pasteur et Ferry, le jardin du foyer restaurant Marie-Hélène Foucart, square rue Victor Hugo, l’espace vert reliant avenue Pierre Chesnais à la rue André Lefort, le square à l’angle des rues Auguste Renoir et Henri Matisse, le square rue Fernand Léger, l’espace vert situé en cœur d’îlots rues Hector Berlioz, Maurice de Vlaminck et Claude Debussy, l’espace en cœur d’îlots rues Maurice Ravel, Paul Gauguin, Hector Berlioz et Claude Debussy, les sentes reliant la rue Jean Zay à l’avenue Gambetta, les espaces verts en pied d’immeuble rue de Tallemont, le square rue d’Anjou, le square de la Libération, les espaces verts rue Robert Bienfait.
- les secteurs jardins (2,2ha) : représentés sur les documents graphiques par une trame composée de points verts, les secteurs jardins constituent des cœurs d’îlots à préserver. Dans un souci d’équité, les secteurs jardins représentent 50% du pourcentage d’espaces verts imposé sur la parcelle concernée. L’objectif est de préserver les continuités écologiques à l’intérieur des deux corridors écologiques identifiés dans l’inventaire de la biodiversité communale et repris dans le PADD. Cette inscription vise à maintenir des cœurs d’îlots cohérents à vocation de jardin. Seule la construction d’abris de jardin de 20m² de surface de plancher maximum est autorisée. Une possibilité de minéralisation pour la réalisation d’escaliers, piscines, vérandas,… à hauteur de 15% maximum est également offerte aux propriétaires afin de leur permettre d’aménager leur jardin.
- les alignements végétaux (linéaire de 8km) : il s’agit des alignements d’arbres ou d’arbustes existants ou à créer. La Ville souhaite développer ces
alignements végétaux afin de créer de véritables continuités écologiques entre les différents espaces verts publics ou privés du territoire. Ces alignements végétaux facilitent la circulation des espèces.
- Ont ainsi été identifiés les alignements végétaux situés le long d’une partie des rues des Clozeaux, Jean Rostand, Paul Langevin, Henri Dunant, Philarète Chasles, Esther Villette, Victor Hugo, Robert Bienfait, Pierre Mendès-France et Claude Debussy, des avenues Gambetta et Pierre Chesnais, de la place du marché, de l’impasse des Phénix, de la RD939, de la RN1154, de la RD105, de la route de Seresville (accès à la cueillette notamment) et de la voie d’accès à l’usine Orisane.
La préservation de la trame bleue
Outre la vallée du Couasnon classée en zone naturelle, trois mares ont été identifiées comme éléments constitutifs de la trame bleue et font l’objet d’une protection au titre de l’article L.123-1-5-7° du Code de l’Urbanisme. Ainsi, le règlement du PLU prévoit, dans son titre 8 que leur comblement est interdit.
Les mares sont en effet une source de biodiversité importante. Quatre mares ont été identifiées sur le plan de zonage. Trois d’entre elles ont été repérées dans l’Inventaire de la Biodiversité Communale :
- la mare Corbonne (rue de la Mare Corbonne) offre un habitat aux grenouilles vertes, grenouilles rieuses et alytes accoucheurs, ainsi qu’aux
libellules. L’Inventaire de la Biodiversité préconise sa restauration ;
- la mare Pichard (chemin rural perpendiculaire à la rue des Vignes) est dans un très bon état écologique ; elle abrite des grenouilles vertes, des
grenouilles rieuses, des tritons palmés, des tritons ponctués, des
salamandres tachetées, ainsi que des libellules ;
- la mare de la Chèvrerie (rue de la Tuilerie) héberge des tritons palmés, des tritons ponctués et des salamandres tachetées. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 71
La préservation du patrimoine bâti
Le PADD met également en avant la nécessité de préserver le patrimoine bâti mainvillois.
Le bâtiment de la Mairie, témoin de l’histoire de Mainvilliers, a été identifiée au titre de l’article L.123-1-5-7° du Code de l’Urbanisme (étoiles oranges sur le plan de zonage).
Photographies Renseignements
Mairie actuelle
Place de la Résistance
11.3. Les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d’intérêt général et aux espaces verts
(conformément à l’article R.123-11-d du Code de l’Urbanisme)
La liste et la vocation des emplacements réservés, ainsi que leur bénéficiaire, figurent sur le document graphique.
Ils sont rappelés ci-après :
n° Vocation Surface Bénéficiaire
1 Aménagement d’une bande cyclable 115m² Commune
2 Aménagement d’une bande cyclable (1,5m) 41m² Commune
3 Aménagement d’une bande cyclable 496m² Commune
n° Vocation Surface Bénéficiaire
(1,5m)
4 Création d’un parking relais 5 595m² Chartres Métropole
5 Elargissement d’une piste cyclable 186m² Commune
6 Elargissement du trottoir 64m² Commune
Seul l’emplacement réservé n°1 existait déjà dans le POS.
Six emplacements réservés ont donc été créés :
- les emplacements réservés n°1, 2, 3 et 5 sont la traduction concrète de l’objectif 2 « Donner les moyens d’une mobilité durable » de l’axe 1 du
PADD. Ils participent, par la création de liaisons douces rue du Château
d’Eau, rue de Tallemont, route de Seresville et rue Léon Fouré, au
renforcement du réseau cyclable et à la promotion de l’usage du vélo
utilitaire et de loisirs ;
- l’emplacement réservé n°4 répond au même objectif du PADD. Le but de la commune est de promouvoir une mobilité durable autour d’une ligne
forte de transport en commun qui desservirait les grands sites
d’équipements, de commerces et de services, ainsi que les principaux
pôles d’emplois de la commune. Un des terminus de cette ligne forte
pourrait être localisé sur la zone d’activités du Vallier. La création d’un
parking relais à proximité de cette ligne de transport en commun et de
la rocade semble particulièrement pertinente. A cet titre, un
emplacement réservé au bénéficie de Chartres Métropole a été créé ;
- l’emplacement réservé n°5 prévoit la création d’un espace vert dans le secteur de Boisville. Cet espace vert fait partie intégrante du Plan Vert
de Chartres Métropole et participe à la constitution de l’axe vert qui
relie le tissu urbanisé de Mainvilliers au hameau de Seresville et à la
vallée du Couasnon ;
- l’emplacement n°6, rue du 14 juillet, permet un élargissement du trottoir visant à sécuriser les cheminements piétons à la sortie des
écoles. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 72
11.4. La préservation des linéaires commerciaux
(conformément à l’article L.123-1-5-7bis du Code de l’Urbanisme)
Le PADD de Mainvilliers affirme sa volonté de préserver le tissu commercial, en particulier du commerce de proximité dans ses axes 1 et 2.
Ainsi, dans son axe 1 – objectif 3 « Maintenir un tissu économique diversifié », il insiste sur le maintien et le développement d’activités artisanales et commerciales de proximité, compatibles avec l’habitat dans le tissu résidentiel. Dans son axe 2 – objectif 4 « Une vie locale encore plus dynamique », il met en exergue la nécessité de préserver et conforter les polarités de quartier existantes.
Pour atteindre ces objectifs, la commune a mis en place une inscription graphique (trait rose et bleu).
Pour les centres commerciaux des Houches et du COMPA présentant un tissu commercial et artisanal dynamique et pérenne, cette inscription graphique induit :
- à l’article 1 des zones concernées (UCc et UMa) : l’interdiction de transformer en logements les rez-de-chaussée à vocation de commerces
et d’artisanat ;
- à l’article 12 : les constructions à vocation de commerce et d’artisanat n’ont aucune obligation en matière de stationnement.
Pour le centre commercial des Acacias, plus excentré des axes fréquentés, seule l’absence de normes de stationnement pour les commerces et l’artisanat a été retenue afin de favoriser l’implantation de nouveaux commerces.
11.5. Les règles spécifiques d’implantation des constructions
(conformément aux articles R.123-9 et R.123-11 du Code de l’Urbanisme)
Cette inscription graphique, représentée sous la forme d’un pointillé violet, impose l’implantation à l’alignement des voies et emprises publiques le long des axes identifiés ou à défaut d’alignement la réalisation d’un mur de clôture défini
à l’article 11 (mur plein en maçonnerie enduite ou en pierres taillées apparentes d’une hauteur comprise entre 1,80m et 2m, avec un couronnement en brique).
Cette inscription graphique traduit la volonté, affirmée dans le PADD (axe 2), de préserver le patrimoine bâti mainvillois et notamment les caractéristiques architecturales du hameau de Seresville et des rues historiques de Mainvilliers. L’implantation à l’alignement ou la présence de murs traditionnels font en effet partie intégrante de l’identité mainvilloise.
L’inscription graphique concerne la partie la plus centrale de la rue de la République, ainsi que la rue de l’Arsenal et une partie de la rue de la Tuilerie à Seresville.
11.6. La cavité souterraine
Une cavité souterraine est identifiée par le BRGM à Seresville. Celle-ci est localisée sur le plan de zonage (rond marron). Conformément à l’axe 3 du PADD, l’objectif est ici d’informer les habitants de l’existence d’un risque.
11.7. Préservation des vues sur la Cathédrale de Chartres
Les cônes de vues et les vues majeures sur la Cathédrale de Chartres sont respectés comme dans le précédent POS. Le projet de directive paysagère de 2004, qui permet une préservation et une valorisation de ces vues a été pris en compte et respecté dans le cadre du PLU. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 73
EXPOSE DES MOTIFS DES CHANGEMENTS APPORTES AUX
REGLES D’URBANISME ANTERIEURES Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 74
Dans cette partie sont rappelées et justifiées les évolutions intervenues sur les règles d’urbanisme antérieures (règles du Plan d’Occupation des Sols) dans le cadre de l’élaboration du Plan Local d’Urbanisme.
1. OBJECTIFS POS - PLU
1.1. Les objectifs du Plan d’Occupation des Sols
La ville de Mainvilliers était jusqu’alors dotée d’un Plan d’Occupation des Sols approuvé le 26 octobre 2000 et modifié par délibération du Conseil Municipal en date du 6 mai 2003, du 16 décembre 2004, du 9 janvier 2009, du 3 décembre 2009 et du 10 novembre 2011.
Les objectifs de développement de la ville traduits dans le Plan d’Occupation des Sols ont été actualisés à plusieurs reprises. Les principaux enjeux de la ville de Mainvilliers étaient les suivants :
- Redynamiser le centre en tirant parti du potentiel de transformation du tissu urbain de cette zone (en particulier le foncier libre) tout en
préservant le patrimoine urbain de la commune. Deux axes sont
privilégiés pour mettre en œuvre cette redynamisation : le
développement du commerce et de l’artisanat dans le centre-ville d’une
part, et le renouvellement du bâti ancien d’autre part ;
- Mettre en œuvre une extension urbaine mesurée à l’ouest en favorisant le franchissement des voies et la restructuration de l’entrée
de ville. Le développement urbain devait restaurer une continuité
urbaine et paysagère par delà la rocade. Une offre abondante en
logements pour accueillir de nouveaux habitants était affirmée afin
d’accompagner ce développement ;
- Fixer les perspectives d’évolution pour les zones d’habitat dans le cadre du renouvellement urbain en renforçant l’articulation du tissu ancien et
du tissu récent ;
- Définir les cadres d’évolution de la zone industrielle du Vallier et permettre sa liaison au reste du tissu urbain de la ville.
1.2. Les objectifs du Plan Local d’Urbanisme
La révision du Plan d’Occupation des Sols, valant élaboration d’un Plan Local d’Urbanisme, a été prescrite par délibération du Conseil Municipal en date du 2 juillet 2009.
La délibération du 2 juillet 2009 fixe comme objectifs au Plan Local d’Urbanisme la mise en œuvre des orientations d’urbanisme et d’aménagements suivantes :
1°/ Assurer à l’échelle de la commune un équilibre global entre requalification urbaine, renouvellement urbain (opérations de tailles diverses) et préservation des espaces naturels ou agricoles ;
2°/ Développer et renforcer les centralités de la commune, particulièrement du centre ville, en favorisant la diffusion des différents principes de mixité (fonctionnelle, sociale, typologique, intergénérationnelle), créateurs de vie dans les quartiers ;
3°/ Améliorer le maillage du territoire pour optimiser les liaisons entre les différentes composantes de l’espace urbain, notamment le réaménagement éventuel du pôle gare (liaisons inter-quartiers, liaisons centre ville – quartiers périphériques) ;
4°/ Tendre vers un usage raisonné de l’automobile en proposant des solutions alternatives favorisant le développement des déplacements doux (marche à pied, vélo) et des transports en commun (tram-train…) ;
5°/ Intégrer les principes de développement durable dans l’urbanisation et la construction ;
6°/ Protéger et valoriser les espaces naturels en développant leurs usages (tourisme vert, loisirs, randonnées…), particulièrement sur le hameau de Seresville ;
7°/ Développer la qualité paysagère sur l’ensemble de la commune (espaces urbains, naturels et ruraux), avec un effort particulier sur les entrées de ville. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 75
Conformément à l’article L 121-1 du Code de l’Urbanisme, l’élaboration du PLU a pour objectif d’assurer :
« 1° L'équilibre entre :
a) Le renouvellement urbain, le développement urbain maîtrisé, la restructuration des espaces urbanisés, la revitalisation des centres urbains et ruraux ;
b) L'utilisation économe des espaces naturels, la préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières, et la protection des sites, des milieux et paysages naturels ;
c) La sauvegarde des ensembles urbains et du patrimoine bâti remarquables ;
1° bis La qualité urbaine, architecturale et paysagère des entrées de ville ;
2° La diversité des fonctions urbaines et rurales et la mixité sociale dans l'habitat, en prévoyant des capacités de construction et de réhabilitation suffisantes pour la satisfaction, sans discrimination, des besoins présents et futurs en matière d'habitat, d'activités économiques, touristiques, sportives, culturelles et d'intérêt général ainsi que d'équipements publics et d'équipement commercial, en tenant compte en particulier des objectifs de répartition géographiquement équilibrée entre emploi, habitat, commerces et services, d'amélioration des performances énergétiques, de développement des communications électroniques, de diminution des obligations de déplacements et de développement des transports collectifs ;
3° La réduction des émissions de gaz à effet de serre, la maîtrise de l'énergie et la production énergétique à partir de sources renouvelables, la préservation de la qualité de l'air, de l'eau, du sol et du sous-sol, des ressources naturelles, de la biodiversité, des écosystèmes, des espaces verts, la préservation et la remise en bon état des continuités écologiques, et la prévention des risques naturels prévisibles, des risques technologiques, des pollutions et des nuisances de toute nature. »
Cet article remplace l’ancien article L 121-10 du Code de l’urbanisme qui était en vigueur avant la loi SRU. Il met en avant et réunit l’ensemble des principes
fondamentaux qui viennent s’imposer aux rédacteurs des documents d’urbanisme qu’il s’agisse des PLU, des SCoT ou des cartes communales.
Il s’agit d’un article d’ « équilibre » entre différents besoins et préoccupations qui se rencontrent et parfois se contredisent en matière d’urbanisme : diversité des fonctions urbaines, mixité sociale, respect de l’environnement et du patrimoine, etc.
2. REGLEMENT : DOCUMENT GRAPHIQUE
2.1. Le Plan d’Occupation des Sols
Le document graphique règlementaire du plan d’Occupation des Sols révisé en 2001 comprenait au total 14 zones dont certaines étaient divisées en secteurs :
Les zones urbaines :
- Zone UA : zone du centre ancien de la ville, tissu villageois ;
- Zone UB : zone des quartiers est, tissu urbain ancien ;
- Zone UC : quartier d’immeubles de logements collectifs ;
- Zone UD : ensemble de tissu urbain en continuité du tissu ancien de la ville. La zone UD comprend 2 secteurs Uda (ensemble de maisons
groupés construit autour de la rue Jules Vallès) et UDb (quartiers situés à
l’est de Mainvilliers en limite communale avec Chartres) ;
- Zone UE : quartier à dominante pavillonnaire ;
- Zone UF : hameau de Seresville hors zone urbanisée ;
- Zone UG : zone d’équipements sportifs et de loisirs. La zone UG comprend 2 secteurs UGa (destiné à accueillir des jardins familiaux) et
UGb (destiné à recevoir des terrains de camping et de caravaning) ;
- Zone UX : ensemble des zones d’activités de la commune. 3 secteurs ont été définis : UXa (partie de la zone d’activités la plus proche des
habitations), UXb (emprises SNCF) et UXc (installations de traitement et
de stockage des déchets). Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 76
Extrait du zonage du Plan d’Occupation des Sols en couleurs Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 77
Les zones naturelles :
- Zone 1NAd : zone naturelle non encore équipée ayant vocation à devenir une zone à dominante d’habitat individuel ou en collectif avec
des équipements, des commerces, des activités et des services. Elle
correspond au secteur de la plaine de Neaux ;
- Zone 1NAe : zone naturelle non encore équipée ayant vocation à devenir une zone d’habitat à dominante pavillonnaire. Elle comprend 2
secteurs : une parcelle située face à la propriété du Château de
Mainvilliers (1,8ha) et un secteur situé en cœur d’îlots (secteur dit des
Clozeaux, 4ha) ;
- Zone 1NAx : la zone 1NAx est une zone naturelle non encore équipée. Située à l’ouest de la zone d’activité du Vallier au-delà de la RN1154, elle
constitue l’aire d’extension de la zone d’activité du Vallier ;
- Zone 2NA : zone naturelle ou non équipée, protégée pour une urbanisation future. Elle est située à l’ouest et au nord des Grandes
Ruelles ;
- Zone NC : il s’agit d’une zone naturelle qu’il convient de protéger en raison de la valeur agricole des terrains ;
- Zone ND : la zone ND est une zone naturelle à protéger pour des raisons de site et dans le but de maintenir des espaces boisés de qualité.
2.2. Le Plan Local d’Urbanisme
Le zonage du PLU a été élaboré dans un souci de simplification par rapport au plan de zonage du POS. Le présent PLU compte 5 zones urbaines, 5 zones à urbaniser à court et long terme, 2 zones agricoles et 4 zones naturelles.
Le zonage du PLU répond à plusieurs objectifs fixés dans le Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD) :
- privilégier le renouvellement urbain (reconstruction de la ville sur elle- même) plutôt que l’extension urbaine au détriment des zones naturelles
et agricoles ;
- affirmer le caractère central et urbain du centre ville ;
- préserver et renforcer la trame verte et bleue (espaces verts publics ou privés, mares), support de biodiversité, au nord de la commune, comme
dans le tissu urbanisé ;
- permettre la mutation de secteurs tels que la zone d’activités du Vallier vers de l’habitat ;
- tenir compte de la morphologie des constructions pour conserver la diversité bâtie de la commune et préserver les secteurs historiques de la
commune (rue de la République, rue Paul Bert, Seresville) ;
- densifier les secteurs bien desservis par les transports en commun ou amenés à l’être dans les années à venir ;
- préserver les linéaires commerciaux existants.
Zone UC : zone urbaine dense - Centre élargi
La zone UC correspond au centre-ville de Mainvilliers qui est une zone urbaine, dense et mixte (habitat, commerces, services, équipements).
Elle regroupe les anciennes zones UB, UD et UA du POS de 1992 : Le long de la rue de la République, le long de l’avenue de la Résistance.
Cette zone a pour objectif, conformément aux orientations du PADD, de renforcer l’urbanité du centre ville de façon à anticiper l’arrivée d’une ligne forte de transport en commun, d’affirmer la centralité commerciale de la place du marché et d’accroître son rayonnement à l’échelle de la ville.
La zone UC est divisée en plusieurs secteurs : Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 78
Secteur UCa : c’est un secteur qui correspond au centre ville de Mainvilliers
qui se situe autour de la place du Marché et de la Mairie. Ce secteur comprend des règles visant la densification du tissu existant de façon à tirer parti de l’arrivée du bus à haut niveau de fréquence et afin de donner un caractère plus urbain au centre en favorisant son attractivité commerciale ;
Secteur UCb : cette portion du territoire correspond à l’axe historique de la
commune, à savoir la rue de la République. Les prescriptions du règlement tendent ici à conserver les principes d’implantation historique de l’axe, tout en renforçant sa vocation commerciale. L’urbanisation y est limitée en fond de parcelle afin de préserver des espaces de respiration favorables au développement de la biodiversité et permettent d’optimiser la qualité de vies des habitants ;
Secteur UCc : Ce sont les ensembles d’habitat collectif situés à proximité
immédiate de l’hypercentre, avec une emprise au sol faible et des hauteurs plus élevées. Un habitat dense est autorisé dans ce secteur le long de la ligne de bus à haut niveau de fréquence tout en préservant des espaces libres en pied d’immeuble afin de permettre des espaces de respiration au tissu urbain du secteur.
Zone UM : zone urbaine mixte
Cette zone correspond à une zone urbaine mixte qui a vocation à connaître une certaine densification et à assurer une transition entre le centre-ville dense et le tissu pavillonnaire plus aéré.
Cette zone est aujourd’hui divisée en 4 secteurs :
Secteur UMa : ce sont les axes d’urbanisation plus anciens qui présentent des
caractéristiques spécifiques à préserver (avenue Pierre Chesnais, rue Jean Moulin, rue Gambetta, rue Léon Fouré, rue Paul Bert). Ce secteur permettra une densité un peu plus forte qu’à l’heure actuelle tout en respectant les spécificités d’implantation du tissu existant ;
Secteur UMe : ce secteur est situé en limite du pôle gare de Chartres, à l’est
de la commune. Dans la continuité des opérations déjà initiées, ce secteur sera amené à être densifié ;
Secteur UMo : situé à l’ouest de la commune, ce secteur autorise une
densification maîtrisée, sous forme d’habitat individuel dense et de petits collectifs, en continuité des opérations de ces dernières années ;
Secteur UMu : correspondant à la partie de la zone d’activités du Vallier dont
la vocation est de permettre la mutation de la destination existante du secteur, en favorisant la mixité fonctionnelle par le développement de l’habitat.
Zone UP : zone pavillonnaire moyennement dense
Cette zone se situe en périphérie de la partie urbanisée du territoire et est composé de pavillons majoritairement construit entre les années 1960 et 1980. Le règlement du PLU souhaite ici favoriser l’évolution, la modernisation et l’amélioration énergétique de ce tissu urbain dans le respect des gabarits existants.
Zone US : zone urbaine ancienne - hameau de Seresville
Il s’agit d’une zone d’habitat ancien ou l’objectif est de limiter l’extension urbaine et le mitage des terres agricoles. L’objectif y est de permettre une densification mesurée, l’évolution des constructions existantes et leur amélioration énergétique tout en préservant les caractéristiques urbaines et architecturales propres à Seresville.
Cette zone correspond à la zone UF de l’ancien POS. Le règlement a peu évolué. Les gabarits existants dans le POS ont été conservés, ainsi que le système de bande constructible qui permet de préserver les fonds de parcelle. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 79
Zone UE : zone d’activités du Vallier
La zone UE est une zone à vocation dominante d’activités économiques. Elle comprend essentiellement des bureaux, des commerces, de l’artisanat et de l’industrie.
L’objectif est ici de permettre le maintien et le développement des diverses activités.
Zone 1AU : 4 secteurs à urbaniser à court terme
Cette zone est divisée en 4 secteurs :
Secteur 1AUc : il correspond au secteur des Clozeaux qui est une zone
d’urbanisation future à vocation dominante d’habitat située en cœur d’îlots à proximité immédiate du centre ville. Ce secteur correspond aux anciennes zones INAe et UA du POS ;
1AUe : à l’ouest de la commune, c’est une zone d’urbanisation future à
vocation dominante d’activités économiques (pôle ouest) ;
1AUm : en limite du territoire urbanisé de Mainvilliers et anciennement
classée en 1NAD, il s’agit du secteur de Boisville qui est une zone d’extension urbaine à vocation dominante d’habitat ;
1AUs : au nord ouest de la commune, c’est un secteur destiné à accueillir un
projet de station d’épuration.
Zone 2AU : zone à urbaniser à long terme
Anciennement classé en zone NC, la zone 2AU correspond à une partie du territoire de la Croix blanche qui est destiné à accueillir préférentiellement de l’habitat.
Zone A : zone agricole
La zone A est une zone d’agriculture extensive ou seules les constructions à vocation agricole sont autorisées.
A proximité du territoire urbanisé de la commune, le secteur Ap est destiné à accueillir de l’agriculture périurbaine. La création de ce secteur est à l’initiative de l’Approche Environnementale de l’Urbanisme (AEU®) élaborée parallèlement au PLU et a pour objectif de favoriser la mise en place de circuits courts.
Zone N : zones naturelles
La zone N stricte correspond aux espaces naturels de la commune qui bénéficient d’une protection forte, les constructions y sont interdites.
Plusieurs secteurs sont établis :
Secteur Nh : ce secteur pourra accueillir quelques constructions à usage
d’habitation situées en milieu naturel
Secteur Nl : ce secteur est destiné à accueillir des constructions à vocation de
loisirs, compatible avec le caractère naturel de la zone : camping, centre équestre, construction en lien avec le tourisme vert,…
Secteur Nj : ce secteur accueille des jardins familiaux et des constructions à
vocation de services publics ou d’intérêt collectif. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 80
2.3. Evolution des superficies des différentes zones
Le tableau ci-dessous récapitule les évolutions des superficies des différentes zones.
Les variations les plus importantes concernent notamment :
- les zones urbaines à vocation d’habitat (+41ha) avec l’intégration du secteur du Vallier dans cette catégorie ;
- la forte diminution des zones naturelles (-229ha). Le POS autorisait les constructions à vocation agricole en zone naturelle (ND). Dans le PLU, les
constructions agricoles sont interdites dans les zones naturelles (N). Une
partie des zones naturelles à la vocation agricole affirmée a donc été
classée en zone agricole (A) ;
- la forte augmentation de la superficie des zones agricoles (+247ha) en corollaire.
POS
Superficie en ha
PLU
Superficie en ha Variation
Zones urbaines à
vocation dominante
d’habitat
252 293 +41ha
Zones urbaines à
vocation dominante
d’activités
56 54 -2ha
Zones à urbaniser 191 131 -60ha
Zones naturelles 477 248 -229ha
Zones agricoles 222 469 +247ha
SURFACE TOTALE 1 198 1 195 -3ha
Espaces boisés classés 92 93 +1ha
NB : Un différentiel de 3ha est constaté entre la superficie totale de la commune dans le POS et celle dans le PLU. Les changements de cadastre expliquent cette légère différence. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 81
TABLEAU DE CORRESPONDANCE ENTRE LES ZONES DU POS ET DU PLU
POS
PLU
Zones Secteurs et sous secteurs Vocation/Localisation
UA Centre ville élargi, zone urbaine dense et mixte UMa
UCa, UCb
UB Quartiers situés à l’est de Mainvilliers en limite avec Chartres UCb, UCc
UMe
UC
Quartier de logements collectifs assez
dense, de hauteur élevée – avenue de la
résistance, avenue de Bretagne, rue de la
Résistance, avenue Victor Hugo
UCa
UCc
UD
UDa Constructions individuelles, immeubles
collectifs de hauteur et de densité
moyenne
UP, UCc
UMa, UMe UDb
UE Quartiers pavillonnaires traditionnels anciens ou récents UP
UF Hameau de Seresvilles US
UG
UGa
Équipements publics sportifs et de loisirs UP
UGb
UX
UXa
Zones d’activités et emprises SNCF UMu, UE UXb
UXc
TABLEAU DE CORRESPONDANCE ENTRE LES ZONES DU POS ET DU PLU
POS
PLU
Zones Secteurs et sous secteurs Vocation/Localisation
1NAd Zone naturelle ou non équipée destinée à accueillir de l’habitat 2AUm,
1AUm, AP,
UP
1NAe
Zone naturelle ou non équipée où
l’urbanisation est prévue pour des
quartiers pavillonnaires traditionnels
UMu
1NAx
Zone naturelle ou non équipée où
l’urbanisation est prévue pour des zones
d’activités
UE
2NA Zone d’urbanisation future à long terme AP
NC Terres agricoles 1AUe, A, Ap, N,
ND Zones naturelles protégées N, Nh, Nl, A Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 82
3. DU POS AU PLU : LES PRINCIPALES EVOLUTIONS
REGLEMENTAIRES
3.1. Une densification maîtrisée, un tissu urbain structuré
Dans le cadre de l’élaboration du PLU, la Ville a travaillé sur le potentiel d’évolution et de densification du tissu urbain visant à la fois à répondre aux objectifs de construction neuve du Programme Local de l’Habitat et à améliorer la structuration du territoire autour de son centre ville et d’une ligne de transport en commun forte. Dans le respect des orientations du PADD, le nouveau zonage et son règlement doivent permettre la préservation de la qualité de vie à Mainvilliers et l’amélioration de son attractivité.
La traduction règlementaire du PADD a ainsi conduit à retravailler le zonage (comme évoqué ci-dessus), mais également à revoir en profondeur les principales règles du PLU, notamment les règles liées à la densification (articles 6,7, 9, 10, 13 et 14) dans le tissu urbain constituée. Celles-ci ont été modulées en tenant compte de la localisation par rapport au centre ville, à la future ligne de bus à haut niveau de fréquence, de la proximité du pôle gare et de Chartres, du caractère patrimonial des différents secteurs et de la morphologie urbaine existante.
Il est ainsi possible de distinguer :
un centre ville élargi (zone UC) avec une densité assez forte, mais proposant
des formes urbaines variées et respectueuses du tissu urbain existant et offrant une véritable possibilité de restructurer l’actuel hypercentre (autour de la place du Marché) ;
un tissu mutable (UM) à vocation mixte tant sur la forme que sur la vocation :
les mutations de ce tissu ont déjà été initiées avec la multiplication d’opérations d’habitat collectif dans un tissu à dominante pavillonnaire. L’objectif de cette zone et de ses différents secteurs est d’encadrer leur évolution avec des règles de densité modulées en fonction de la proximité ou de l’éloignement à la Ville de Chartres. Ainsi, les densités seront logiquement plus importantes à proximité du Pôle Gare qu’à proximité du Vallier ;
un tissu pavillonnaire (UP) où l’objectif est de mettre en œuvre une
densification très maîtrisée tout en conservant le caractère pavillonnaire de ces secteurs ;
le hameau de Seresville (US) où les règles ont peu évolué par rapport au POS.
L’objectif est d’y maîtriser fortement la densification dans la mesure où le hameau est situé en milieu agricole et à la limite avec la zone naturelle de la vallée du Couasnon.
Les principales évolutions réglementaires des zones urbaines constituées sont récapitulées dans le tableau en pages suivantes.
3.2. Une trame verte et bleue identifiée – des protections adaptées à chaque contexte
Un travail important a été mené dans le cadre de l’élaboration du PLU, de l’Approche Environnementale et de l’Inventaire de la Biodiversité Communale sur l’identification de la trame verte et bleue et sa traduction réglementaire (cf. partie intitulée « Justifications des règles découlant des inscriptions graphiques »).
Dans le POS, seuls les boisements étaient identifiés au titre des espaces boisés classés et également classés en zone naturelle ND. Les espaces boisés du nord de la commune (vallée du Couasnon) protégés par le classement en EBC ont été étendus et mis à jour (cf. ci-après). Les mares du nord de la commune font également l’objet d’une protection au titre de l’article L.123-1-5-7° du Code de l’Urbanisme.
Les espaces boisés situés en milieu urbain ont été classés en secteur parc, protection plus adaptée à un contexte urbain et à la volonté communale d’y créer un parc urbain. Les parcs et squares, qui ne faisaient l’objet d’aucune protection, de même que les cœurs d’îlots situés à l’intérieur des corridors écologiques identifiés dans l’Inventaire de la Biodiversité Communale, font l’objet de protections spécifiques.
Des coefficients minimaux d’espaces verts, souvent revalorisés par rapport à ceux existants dans le POS, ont été fixés dans chaque zone afin de limiter l’imperméabilisation des sols et de conserver des espaces paysagers au sein de chaque opération.
La commune répond aux objectifs de la loi Grenelle 2 d’identification et de préservation de la trame verte et bleue, y compris dans le tissu urbain constitué. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 83
EVOLUTION REGLEMENTAIRE POS – PLU : UNE DENSIFICATION MAITRISEE, UN TISSU URBAIN STRUCTURE
PLU POS
Justifications Vocation/Loc
alisation
Secteurs et
sous secteurs Principales règles
Secteurs et
sous-secteurs
correspondants
Principales règles
Centre ville
élargi (UC)
Hyper centre
(UCa)
Implantation à l’alignement
obligatoire
une emprise au sol maximale de 50%
15m maximum
30% minimum d’espaces verts
un COS de 1,6
UA, UC, UD
alignement ou retrait par rapport à
l’alignement
une emprise au sol variant de 40% (UD)
à 65% (UA)
une hauteur variant de R+2+C, soit
12m environ (UA et UD) à R+4+C, soit
18m (UC)
15 à 30% minimum d’espaces libres
végétaux
un COS variant de 0,5 (UD) à 2 (en UC)
une volonté d’affirmer le caractère urbain du
centre ville par la constitution d’un front urbain
continu
une hauteur plus élevée (un étage de plus qu’en
UA et UD) pour favoriser une densification
verticale et conserver des surfaces non
imperméabilisées
un COS revalorisé pour avoir des formes urbaines
cohérentes avec les règles de prospect et
permettre une optimisation du tissu urbain du
centre ville
Rue de la
République
partie est
(UCb)
Implantation à l’alignement
obligatoire ou réalisation d’un mur
de clôture
une emprise au sol maximale de 60%
à l’avant de la parcelle, 30% au-delà
de 30m
10m maximum
20% minimum d’espaces verts à
l’avant de la parcelle, 50% au-delà de
30m
un COS de 1,4
UA, UB
implantation à l’alignement
une emprise au sol maximale de 65%
une hauteur variant de R+2+C (12m
maximum environ) à R+3+C (15m)
15% minimum d’espaces libres
végétaux
un COS de 1 (UA) à 1,5 (UB)
une volonté de conserver la continuité bâtie le long
de cet axe historique et de préserver le parcellaire
laniéré
une emprise au sol dégressive et des coefficients
d’espaces verts progressifs pour préserver les
cœurs d’îlot
un COS revalorisé pour une meilleure utilisation de
la parcelle
Ensembles
d’habitat
collectif
Tallemont-
Bretagne et
avenue Pierre
de Coubertin
(UCc)
un recul de 8m minimum
une emprise au sol maximale de 30%
18m maximum
50% minimum d’espaces verts
un COS de 1,4
UC, UD
alignement ou retrait par rapport à
l’alignement
une emprise au sol variant de 40% (UD)
à 50% (UC)
une hauteur variant de R+2+C, soit
12m environ (UD) à R+4+C, soit 18m
(UC)
15 à 30% minimum d’espaces libres
végétaux
un COS variant de 0,5 (UD) à 2 (en UC)
une volonté d’offrir aux habitants des formes
urbaines diversifiées
une hauteur plus élevée (1 étage supplémentaire),
mais une emprise au sol plus faible pour conserver
un tissu urbain aéré et des espaces paysagers
qualitatifs en pied d’immeubles Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 84
EVOLUTION REGLEMENTAIRE POS – PLU : UNE DENSIFICATION MAITRISEE, UN TISSU URBAIN STRUCTURE
PLU POS
Justifications Vocation/Loc
alisation
Secteurs et
sous secteurs Principales règles
Secteurs et
sous-secteurs
correspondants
Principales règles
Tissu mutable
(UM)
Uma
alignement ou recul en fonction des
caractéristiques urbaines des
différentes rues du secteur
une emprise au sol maximale de 50%
dans une bande de 30m de
profondeur, 10% au-delà
10m maximum
30% minimum d’espaces verts dans
la bande de 30m, 70% au-delà
un COS de 1
UA, UD et Udb
alignement ou retrait par rapport à
l’alignement
une emprise au sol variant de 40% (UD)
à 65% (UA)
une hauteur variant de R+1+C, soit 9m
environ (UD) à R+2+C, soit 12m (UA)
15 à 30% minimum d’espaces libres
végétaux
un COS variant de 0,5 (UD) à 1 (en UA
et Udb)
une volonté de préserver le caractère patrimonial
de ces axes avec des règles d’implantation variant
en fonction de l’existant pour une meilleure
intégration des nouvelles constructions
une emprise au sol dégressive et des coefficients
d’espaces verts progressifs pour préserver les
cœurs d’îlot
un COS revalorisé pour favoriser une densification
dans le respect de l’existant dans ce secteur situé à
proximité immédiate du pôle gare et du centre ville
Ume
alignement ou recul de 5m minimum
une emprise au sol maximale de 50%
12m maximum
30% minimum d’espaces verts
un COS de 1,2
Uda, Udb
alignement ou retrait par rapport à
l’alignement
une emprise au sol variant de 40% (UD)
à 60% (Uda)
une hauteur variant de R+1+C, soit 9m
environ (habitat individuel) à R+2+C,
soit 12m (habitat collectif)
30% minimum d’espaces libres
végétaux
un COS variant de 1 (en Udb) à 1,2 (en
Uda)
une volonté de poursuivre la mutation de ce
secteur situé dans la continuité immédiate de
Chartres : des règles de gabarit revues dans ce sens
UMo
alignement ou recul de 5m minimum
une emprise au sol maximale de 50%
12m maximum
30% minimum d’espaces verts
un COS de 1
UD, Udb
alignement ou retrait par rapport à
l’alignement
une emprise au sol de 40%
une hauteur variant de R+1+C, soit 9m
environ (habitat individuel) à R+2+C,
soit 12m (habitat collectif)
30% minimum d’espaces libres
végétaux
un COS variant de 0,5 (UD) à 1 (Udb)
une volonté de poursuivre la mutation de ce
secteur avec des règles favorisant plutôt l’habitat
individuel et le petit collectifpour tenir compte de
l’éloignement par rapport à la gare et la ville-centre Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 85
EVOLUTION REGLEMENTAIRE POS – PLU : UNE DENSIFICATION MAITRISEE, UN TISSU URBAIN STRUCTURE
PLU POS
Justifications Vocation/Loc
alisation
Secteurs et
sous secteurs Principales règles
Secteurs et
sous-secteurs
correspondants
Principales règles
Umu
alignement ou recul de 5m minimum
une emprise au sol maximale de 40%
10m maximum
40% minimum d’espaces verts
un COS de 1
UE, UX, Uxa
retrait obligatoire
une emprise au sol de 40%
une hauteur de R+1+C, soit 9m environ
15% minimum d’espaces libres
végétaux
un COS variant de 0,5 à 1 en cas
d’opérations groupées
des règles complètement revues pour permettre la
mutation de ce secteur vers de l’habitat dans le
respect du ScoT
Tissu
pavillonnaire
(UP)
UP
alignement ou recul de 5m minimum
une emprise au sol maximale de 40%
9m maximum
40% minimum d’espaces verts
un COS de 0,8
UD, UE, UG
alignement ou retrait
une emprise au sol de 40%
une hauteur de R+1+C à R+2+C (pour
les habitations collectives)
15% à 30% minimum d’espaces libres
végétaux
un COS variant de 0,5 à 1 en cas
d’opérations groupées
des règles globalement conservées
un COS uniformisé et revalorisé pour les opérations
individuelles afin de permettre la modernisation
des constructions existantes (aménagement des
combles, extensions…)
un pourcentage minimal d’espaces verts en hausse
pour limiter l’imperméabilisation des sols
Hameau de
Seresville
(US)
US
constructions agricoles autorisées
alignement ou recul de 5m minimum
alignement obligatoire ou mur plein
le long de la rue de l’Arsenal et d’une
partie de la rue de la Tuilerie
dans une bande de 16m par rapport
à l’alignement, implantation possible
sur les limites séparatives ; retrait
obligatoire au-delà
une emprise au sol maximale de 40%
9m maximum
40% minimum d’espaces verts
un COS de 0,8
UF
constructions agricoles autorisées
superficie minimale de 700m²
alignement ou recul de 5m minimum ;
en cas de recul, mur de clôture
obligatoire
dans une bande de 16m par rapport à
l’alignement, implantation possible sur
les limites séparatives ; retrait
obligatoire au-delà
une emprise au sol maximale de 40%
une hauteur de R+1+C
30% minimum d’espaces verts
un COS de 0,40
une vocation agricole préservée
une volonté de préserver la morphologie bâtie et
les gabarits des constructions du hameau de
Seresville qui se traduit par le maintien des règles
d’implantation, de hauteur et d’emprise au sol
un COS augmenté pour permettre aux
constructions existantes de s’agrandir
un coefficient minimum d’espaces verts revalorisé
pour faire du hameau une véritable transition
entre espace urbanisé et espaces naturels et
agricoles Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 86
3.3. Une intégration des nouvelles thématiques du Grenelle de l’environnement
Mainvilliers s’est donnée pour objectif de répondre au principal mot d’ordre de la loi du 12 juillet 2010 (et ces nombreux décrets d’application et ordonnances), à savoir la lutte contre la réduction des espaces naturels et agricoles dans le but de réduire les obligations de déplacement et donc les émissions de gaz à effet de serre induits par les déplacements automobiles. Dans cette perspective, les zones à urbaniser ont été conçus de façon limitée et en continuité avec le tissu déjà urbanisé de la commune. En parallèle, le choix a été fait dans le PLU de privilégier le renouvellement urbain et la densification du tissu bâti pour préserver les espaces non urbanisés. C’est dans cette optique qu’ont notamment été créés le centre ville élargi, la zone UM ou encore l’OAP Jean Moulin. L’extension future de la ville sera assurée à moyen ou long terme par une partie du secteur de la Croix Blanche en continuité de la ZAC Boisville.
Les problématiques énergétiques ont également été appréhendées dans le règlement ; des dérogations (réglementées aux articles 6 et 7) dans les marges de recul et de retrait sont permis dans toutes les zones pour autoriser l’isolation par l’extérieur. Des formes urbaines compactes sont également privilégiées par le règlement.
Le recours privilégié aux énergies renouvelables (panneaux photovoltaïques, réseau de chaleur, etc.) est également pris en compte dans le règlement de manière claire (notamment aux articles 4, 6, 7 et 10), ce qui n’était pas le cas dans le POS.
Une attention particulière a également été portée à la question du stationnement (article 12) et, notamment du stationnement des vélos et poussettes pour lesquels des normes ont été définies. Les normes de stationnement automobile ont été réduites par rapport au POS et le seront de manière plus conséquente lorsque la commune sera desservie par la ligne de bus à haut niveau de fréquence. L’article 12 a également été réécrit pour tenir compte des 9 catégories de constructions définies par l’article R.123-9 du Code de l’Urbanisme.
Les entrées de ville du territoire font également l’objet d’une attention soutenue dans le cadre du PLU. Dans le PADD notamment, les espaces du rond-point de l’Europe et le pôle ouest sont identifiés afin de prioriser la réalisation d’aménagements qualitatifs marquant l’identité de la ville.
Enfin, le développement de la fibre optique, pour améliorer l’accessibilité des personnes et les entreprises aux réseaux de communications électroniques est également une thématique du Grenelle prise en compte dans le PADD afin, notamment, de favoriser le développement économique sur le territoire. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 87
4. LES EMPLACEMENTS RESERVES
Le POS comptait 16 emplacements réservés dont 10 ont été supprimés au fil des modifications et révisions. Seuls 6 restaient donc effectifs.
Le tableau ci-dessous récapitule l’ensemble des emplacements réservés et précise comment ils ont été pris en compte dans le PLU.
N° Nom Bénéficiaire Prise en compte dans le projet de révision Nouveau n°
1 Aménagement d’une piste cyclable Ville L’emplacement réservé a été maintenu. 1
2
Supprimé avant l’élaboration du PLU
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12 Equipement à l’échelle de l’agglomération Ville Le projet n’est plus d’actualité. L’emplacement réservé est donc supprimé. -
13 Supprimé avant l’élaboration du PLU
14 Elargissement de la rue dite Bourgeot (1m de largeur le long de la voie. Pan coupé de 3/3) Ville Le projet n’est plus d’actualité. L’emplacement réservé est donc supprimé. -
15 Aménagement du carrefour rue Paul Bert/rue Artistide Briand Terrain et placette Ville L’aménagement a été réalisé ; l’emplacement réservé est donc supprimé. -
16 Réaménagement du carrefour Aristid Briand/Paul Bert et 4 septembre et création d’un espace vert Ville La Ville a renoncé à ses droits lors de la vente de cet emplacement réservé. Celui-ci est donc supprimé. - Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 88
5. ESPACES BOISES CLASSES
La délimitation des espaces boisés classés a été revue à partir d’un travail de terrain et de la photo aérienne, permettant ainsi d’affiner le travail fait lors de l’élaboration du POS. Des protections plus adaptées au caractère urbain de certains boisements au titre de l’article L.123-1-5-7° du Code de l’urbanisme (secteur parc) ont également été proposées en lieu et place du classement en EBC.
Le POS classait 92,12ha en espaces boisés classés. Le PLU en compte 93ha ; le bois du Château, classé en EBC dans le POS, fait l’objet d’un classement en secteur parc, protection plus adaptée à un contexte urbain et à la volonté de la commune d’en faire un espace paysager de qualité, ouvert au public et pouvant accueillir un équipement structurant à l’échelle communale. Ainsi, 13,8ha d’espaces paysagers sont inscrits en secteur parc, soit 108ha faisant l’objet d’un classement.
L’augmentation de la superficie des espaces boisés et paysagers protégés au titre des Espaces Boisés Classés et des secteurs parcs traduit bien la volonté de la commune d’identifier et de préserver au mieux la trame verte communale. A ces deux types de protection s’ajoute également la protection de certains cœurs d’îlots au titre des secteurs jardins (article L.123-1-5-7° du Code de l’urbanisme) qui permet de conforter les corridors écologiques identifiés dans l’Inventaire de Biodiversité Communale réalisé pendant l’élaboration du PLU.
Les différents EBC du POS et leurs évolutions sont récapitulés ci-après.
Les bois de Seresville
Les bois de Seresville, situés au nord du territoire de Mainvilliers, le long de la vallée du Couasnon, sont tous classés en espaces boisés classés. Des évolutions entre le POS et le PLU sont perceptibles ; elles sont issues d’un travail complémentaire de terrain et sur photo aérienne qui a permis de préciser les limites exactes du boisement. L’espace boisé classé situé dans la vallée a ainsi été conforté par endroit dans un souci de protection forte de la ripisylve du Couasnon. Certains boisements situés au milieu des terres agricoles n’existent plus aujourd’hui. Les espaces boisés classés ont alors été supprimés.
Extrait de la photo aérienne et zonages comparés POS/PLU – Les bois de Seresville Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 89
Le bois du Château
Le bois du Château est un élément majeur du patrimoine paysager et historique de la commune. Ce bois est constitué d’arbres d’essences locales. Il est structuré par une grande allée centrale débouchant sur l’emplacement de l’ancien château.
La commune souhaite qu’à l’avenir, cet espace paysager joue pleinement son rôle de poumon vert à l’échelle du quartier, mais également de toute la commune. Aujourd’hui non aménagé, il fera l’objet d’un aménagement paysager et pourra accueillir un équipement, augmentant ainsi son rayonnement et participant à sa mise en valeur. Dans cette optique, un classement en secteur parc plus adapté à l’aménagement d’un parc urbain a été préféré au classement en EBC.
Extrait de la photo aérienne– Le bois du Château
Extrait du POS – Le bois du Château
Extrait du PLU – Le bois du Château Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 90
6. NOUVELLES DISPOSITIONS DU PLU
Le PLU intègre de nouvelles inscriptions graphiques relatives à la préservation des rez-de-chaussée commerciaux, des éléments bâtis et paysagers. Ces inscriptions graphiques sont justifiées dans la partie « justification des règles découlant des inscriptions graphiques ». Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 91
REPONSES AUX CONTRAINTES SUPRA COMMUNALES Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 92
1. LE SCHEMA DIRECTEUR D’AMENAGEMENT ET DE GESTION DES EAUX
(SDAGE)
Le Schéma Directeur d’Aménagement et de Gestion des Eaux a été élaboré puis adopté par le comité de bassin le jeudi 29 octobre 2009. Il fixe les orientations fondamentales d'une gestion équilibrée de la ressource en eau et des objectifs de qualité et de quantité des eaux.
Ses principaux objectifs sont : l’atteinte d’un bon état des eaux en 2015, la non détérioration des eaux de surfaces et des eaux souterraines, la réduction ou la suppression des rejets toxiques, ainsi que le respect des normes et objectifs nationaux ou européens.
Il fixe 8 défis qui ont été intégrés dans le PADD :
- Diminuer les pollutions ponctuelles par les polluants classiques,
- Diminuer les pollutions diffuses des milieux aquatiques,
- Réduire les pollutions des milieux aquatiques par les substances dangereuses,
- Réduire les pollutions microbiologiques des milieux,
- Protéger les captages d'eau pour l'alimentation en eau potable actuelle et future,
- Protéger et restaurer les milieux aquatiques et humides,
- Gestion de la rareté de la ressource en eau,
- Limiter et prévenir le risque d'inondation.
Le PLU de Mainvilliers prend en compte l’ensemble de ces orientations à travers différents choix :
- Dans son PADD, la Ville fait le choix de mettre l’accent sur la protection de l’environnement et notamment de la ressource en eau.
La commune a ainsi décidé de réduire les pressions au travers de
différentes actions, comme la mise en place d’une gestion alternative
des eaux pluviales.
- La trame verte et bleue est également intégrée dans le PLU à travers l’article 4 du règlement de chacune des zones qui permet,
notamment, l’assurance d’un raccordement au réseau de distribution
d’eau potable et la réduction des pollutions dans le réseau par un
traitement spécifique des eaux usées. Les inscriptions graphiques
propres à la trame verte sont également des mesures
d’accompagnement de la trame bleue (ex : les espaces boisés classés
le long du Couanon).
2. LE SCHEMA DE COHERENCE TERRITORIALE (SCOT) DE L’AGGLOMERATION CHARTRAINE
En application de l’article L 111-1-1 du Code de l’Urbanisme, le PLU de Mainvilliers doit s’inscrire dans un rapport de compatibilité avec le schéma de cohérence territoriale (SCoT) de l’agglomération chartraine, approuvé le 15 mai 2006.
Les principaux objectifs du SCoT concernant la commune de Mainvilliers sont les suivants :
- Encourager et assurer la croissance démographique : mise en place d’une politique de développement économique, d’une politique
d’habitat en lien avec la politique démographique et économique du
SMEP, développer des équipements structurants et des services à la
population ;
- Bâtir un territoire solidaire : déterminer un mode d’urbanisation adapté au territoire en limitant la consommation d’espace, mettre en œuvre
un système de déplacement durable
- Valoriser le cadre de vie et l’environnement : qualifier les paysages du territoire, préserver et valoriser les espaces naturels et agricoles,
optimiser la gestion des ressources naturelles.
Le PLU de Mainvilliers s’inscrit dans une logique de développement cohérent de la commune, tant sur un plan démographique qu’économique.
S’agissant du positionnement du PLU face au développement de la commune, c’est une cohérence d’ensemble que la Ville a choisi de privilégier. La priorité est donnée à un accroissement, modéré, du parc de logements avec des objectifs de construction fixés à 70 logements par an. Le développement du parc sera favorable à la mixité sociale et à la diversité dans la typologie des logements et Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 93
s’appuiera sur une politique foncière maîtrisé et cohérente. L’objectif est ici d’assurer la réalisation d’un parcours résidentiel complet aux habitants, présents et à venir, de la commune.
Le développement économique de la commune est favorisé par le PADD du PLU qui vise le maintien d’un tissu économique diversifié, inscrit au sein du projet Pôle ouest de l’agglomération. Le développement d’activités artisanales et commerciales de proximité, compatibles avec l‘habitat, favorisera une mixité fonctionnelle dans la commune. Des zones dédiées à l’activité économique seront densifiées et permettront l’implantation de nouvelles entreprises (zone UE). L’agriculture sera également vecteur de développement pour l’économie de Mainvilliers grâce à un zonage spécifique (zone A), strictement réservé aux constructions agricoles et une zone Ap destinée aux nouveaux modes de diversification agricoles et en premier lieu la mise en place de circuits courts qui permettra à l’agriculture périurbaine de se développer à Mainvilliers ;
La détermination d’un mode d’urbanisation adapté au territoire est un objectif auquel le PLU cherche à répondre à la fois dans le PADD et la partie réglementaire. En effet, la limitation de la consommation de l’espace et la lutte contre l’étalement urbain font l’objet d’un objectif précis dans le cadre du PADD. Les outils développés par le document sont divers : implantation de nouvelles constructions à l’intérieur de la rocade, limitations des extensions urbaines et en particulier du hameau de Seresville. La densification du tissu urbain est également une orientation forte du PLU, en particulier le long de l’axe principal de transport en commun, en tirant parti des dents creuses du territoire et en autorisant l’évolution du tissu pavillonnaire grâce à des prescriptions règlementaires spécifiques(zone UP).
La densification du tissu urbain de la commune est conditionnée par le développement d’une mobilité durable. Le PLU s’appuie principalement sur la ligne forte de transport en commun qui permet de desservir les principaux points d’intérêt de la commune. La promotion des modes doux de déplacements (et notamment à des fins utilitaires) fait également partie des axes de développement du PADD.
La valorisation du cadre de vie et de l’environnement est une problématique auquel le PLU a accordé une place centrale. Un axe principal du PADD est consacré à cette question et plusieurs objectifs concourent à la valorisation des paysages, des espaces naturels et agricoles : la création d’un axe vert entre la
vallée du Couasnon et le centre ville, le traitement des bords du Couasnon, la mise en place d’une trame verte à travers les quartiers de la commune mais aussi la mise en place et le respect d’une classification visant à protéger les espaces naturels : espaces boisés classés (EBC), Inventaire de la Biodiversité Communale, etc.
La zone A et la zone Ap dans le zonage du PLU permettent à la fois de protéger l’agriculture, mais aussi de la diversifier en créant les conditions d’un développement des circuits courts à Mainvilliers.
Enfin, la gestion des ressources naturelles, et en particulier la ressource en eau est présente dans le PADD qui formule des outils de gestion des eaux pluviales dans le but de réduire les pressions sur la ressource en encourageant différentes techniques telles que l’imperméabilisation de certains secteurs ou encore les mesures d’incitations, à destination des habitants (réutilisation des eaux de pluie pour réduire les consommations d’eau potable).
Outre le SCoT de l’agglomération chartraine, le PLU de Mainvilliers doit être compatible avec un ensemble de documents supra communaux que sont : le Programme Local de l’Habitat (PLH), le Plan vert, la Directive paysagère.
3. LE PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT
Le PLH actuellement applicable à la Ville de Mainvilliers a été approuvé le 26 janvier 2007 pour la période 2008-2013. Ce document formule des plusieurs objectifs pour la CA de Chartres Métropole (périmètre d’avant 2011):
- construire des logements pour répondre aux besoins des habitants (14 000 logements prévus d’ici 2020) ;
- mieux répartir les différents types de logements dans toute l’agglomération ;
- favoriser la mixité sociale ;
- accentuer l’accession, notamment sociale, à la propriété. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 94
Le PLU de Mainvilliers prévoit la construction de 70 logements par an, objectif de construction de logement en accord avec les objectifs du PLH. Ces objectifs sont conformes à l’idée de répartition des nouveaux logements sur l’ensemble de l’agglomération ce qui permet à Mainvilliers de participer, elle aussi, à l’effort général de constructions.
La mixité sociale est favorisée dans le cadre du PLU. En effet, la construction de nouveaux logements intégrera une certaine proportion de logements sociaux, des typologies diversifiées de logements seront favorisées pour permettre aux habitants de Mainvilliers de pouvoir effectuer un parcours résidentiel complet. Le PADD s’engage également à mettre en œuvre une politique foncière maîtrisée en faveur de la mixité sociale.
4. LE PLAN VERT DE L’AGGLOMERATION CHARTRAINE
Le Plan Vert, adopté par la Communauté d’Agglomération de Chartres Métropole le 19 décembre 2003, prévoit l’aménagement d’une « trame verte » permettant de traverser, du nord au sud, l’agglomération en longeant l’Eure, en site propre, à pied et à vélo.
Le PLU de Mainvilliers formule la mise en place et la valorisation d’une trame verte, structurante pour le territoire qui permet la mise en relation des différents quartiers de la Ville mais aussi la composition d’un maillage de liaisons douces et donc la promotion des modes de déplacement doux. A ce titre, un emplacement réservé a été spécialement mis en place pour créer un parc urbain, identifié dans le Plan Vert.
5. LA DIRECTIVE PAYSAGERE
La cathédrale de Chartres a été inscrite à l’inventaire du patrimoine de l’UNESCO le 26 octobre 1979.
La loi Paysage du 8 janvier 1993 a créé la possibilité pour l’État de prendre des directives de protection et de mise en valeur des paysages. Ces directives concernent des territoires remarquables par la qualité de leurs paysages. C’est à ce titre que le Ministre de l’Environnement a notamment choisi la préservation
des vues sur la cathédrale de Chartres, comme site pilote dans la mise en œuvre de cette nouvelle procédure.
Un projet de Directive Paysagère a donc été établi ayant pour but premier de protéger le paysage chartrain et en particulier les vues sur la cathédrale de Chartres, monument inscrit à l’inventaire du patrimoine de l’UNESCO en 1979. Elle n’a qu’un caractère incitatif et non impératif mais le PLU de Mainvilliers a fait le choix de d’ores et déjà mettre en place des mesures de façon à préserver cette qualité de paysage exceptionnelle.
En effet, la préservation des vues sur la cathédrale de Chartres est une orientation du PADD de ce PLU. Dans ce cadre, l’orientation d’aménagement et de programmation est explicite puisqu’elle établit un cône de vue sur la Cathédrale de Chartres dans le cadre des aménagements qu’elle prescrit.
Le territoire de Mainvilliers est concerné par les entités paysagères n°1 (pour le centre urbain de la commune), n°5 (nord ouest du territoire) et 10 la zone centrale du territoire à dominante agricole). Chacune de ces entités est concernée par un certain nombre de recommandations, notamment relatives aux hauteurs. Les entités 1 et 10 fixent des côtes NGF maximales de 170 à 175 avec des exceptions pour la Ville de Mainvilliers de façon à assurer la transition de volume à proximité des immeubles de grande hauteur qui se situent sur la commune. Les hauteurs figurant à l’article 10 des zones du règlement, ainsi que dans la carte des cônes de vue rendent tout à fait compte de la prise en considération de ces recommandations.
Le projet de directive a également été pris en compte à travers les choix opérés par le PLU pour la transcription des espaces associés au vues majeures sur la cathédrale de Chartres :
- l’espace associé n°13 de la directive paysagère est intégré en inscrivant le secteur de la Croix Blanche en zone A « agricole » sur sa partie nord
(concernée par la zone de protection inconstructible) et en zone 2AU « à
urbaniser à long terme » sur sa partie sud (concernée par une zone de
transition qui conditionne sa future urbanisation à des études
d’aménagement) ; Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 95
- l’espace associé n°6 de la directive paysagère est intégré sur la Vallée des Joncs (zone de transition) par l’établissement de deux zones A
« agricole », N « naturelle » ainsi que, le long du Couanon, plusieurs sites
en espaces boisés classés.
6. SCHEMA DEPARTEMENTAL D’ACCUEIL DES GENS DU VOYAGE – MAI 2003 – CONSEIL GENERAL DE L’EURE ET LOIR.
Un schéma départemental d’accueil des gens du voyage a été élaboré avec l’ensemble des partenaires (élus, associations, services de l’État) et a été approuvé par le Préfet d’Eure-et-Loir le 1er juillet 2003.
Il existe à Mainvilliers une aire d’accueil des gens du voyage d’une capacité de 12 places. Le PLU, en autorisant de services publics et d’intérêt collectif, notion qui intègre les aires d’accueil de gens du voyage, donne la possibilité à l’avenir, de mettre en place des aires d’accueil de gens du voyage et d’étendre l’aire actuelle.
7. REGLES SUPRA COMMUNALES EN COURS D’ELABORATION
Plusieurs documents supra communaux, en cours d’élaboration actuellement, seront à prendre en compte à la suite de leur approbation :
- Un nouveau Programme Local de l’Habitat de Chartres Métropole est en cours d’élaboration du fait de l’élargissement de la communauté d’agglomération à 40 communes en janvier 2011 (7 communes auparavant)
- Un Plan de Déplacement Urbain est en cours d’élaboration également
En application de l’article L 123-1-9 du Code de l’Urbanisme, si l’un de ces documents est approuvé après l’approbation du PLU, ce dernier devra, si nécessaire, être rendu compatible dans un délai de trois ans. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 96
INCIDENCES DU PLU SUR L’ENVIRONNEMENT Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 97
Préambule
En application du 4° de l’article R.123-2 du Code de l’Urbanisme, le rapport de présentation « évalue les incidences des orientations du plan sur l'environnement et expose la manière dont le plan prend en compte le souci de sa préservation et de sa mise en valeur ».
Cette évaluation vise à garantir le respect des exigences de préservation de l’environnement, dans le cadre d’un développement durable qui réponde aux besoins du présent sans compromettre la capacité des générations futures à répondre aux leurs.
1. LES INCIDENCES DU PLU SUR LA SANTE HUMAINE : LA PRISE EN
COMPTE DES RISQUES ET DES NUISANCES
1.1. La prise en compte des risques naturels
La commune de Mainvilliers est concernée par des risques naturels mais aucun ne représente un risque majeur ; les arrêtés de reconnaissances de catastrophe naturelle sont recensés dans le diagnostic environnemental.
Concernant le risque lié au retrait-gonflement des argiles, le territoire de Mainvilliers est entièrement classé en aléa faible avec au nord et au sud des secteurs en aléa moyen, correspondant aux différentes vallées composant le territoire (vallée des joncs au nord, vallée des Vauroux, etc.).
Le diagnostic présente une cartographie de ce risque.
Concernant le risque d’inondation par remontée de nappes, le territoire de Mainvilliers est classé en sensibilités forte et très forte au nord et au sud, dans les vallées. Ces informations sont cartographiées dans le diagnostic et le PADD rappelle l’importance de ce risque dans son 3ème axe.
Il existe une seule cavité souterraine à Mainvilliers ; il s’agit d’une cavité naturelle située à Seresville. Cette dernière est signalée sur le plan de zonage.
L’axe 3 « l’environnement au cœur du projet » du PADD prend en compte ces différents risques naturels à travers l’objectif n°4 « préserver les habitants vis-à- vis de risques… ».
Enfin le règlement du PLU expose ces risques naturels dans un paragraphe dédié du chapitre concernant l’ensemble des risques.
1.2. La prise en compte du risque technologique
Le diagnostic environnemental fait part d’un risque industriel très limité : une seule ICPE est recensée, le centre de traitement et de valorisation des déchets (déchets ménagers et déchets industriels banals). La réglementation n’impose pas de distances minimales entre un incinérateur et son environnement mais le choix du site d’implantation a toutefois été déterminé en tenant compte des effets prévisibles sur l’environnement et notamment, sur la santé des populations riveraines.
Il n’existe donc aucun périmètre de protection répertorié sur le document graphique du règlement. Le site est classé en zone UE avec un règlement adapté.
Il existe un risque technologique potentiel dû à la présence d’axes de transit majeurs (nationale 1154 et voie ferrée) sur lesquels sont autorisés le transport de matières dangereuses.
Le PADD souligne l’importance de la prise en compte de ce risque, au travers de l’objectif n°4 de son axe 3.
1.3. Les nuisances sonores liées aux infrastructures de transport
Le territoire est impacté par les nuisances sonores des infrastructures routières et ferroviaires (RN 1154, RD 24, RD 105, RD 939, la ligne Paris-Brest). Le diagnostic cartographie l’ensemble de ces axes.
Le PADD rappelle l’importance de la prise en compte de cette nuisance au travers de l’objectif n°4 de son axe 3 et oriente le règlement du PLU (requalification des Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 98
voies, nouvelles constructions soumises aux normes d’isolement acoustique prescrites dans les différents textes règlementaires).
De plus, la ville a fait figurer dans le dossier de PLU en tant qu’ « informations utiles » les arrêtés préfectoraux classant ces infrastructures de transport terrestre afin de relayer ces renseignements auprès de la population.
2. LES INCIDENCES DU PLU SUR L’EAU
La ville de Mainvilliers bénéficie d’une qualité de vie indéniable du fait de la présence d’espaces naturels d’importance en plus d’une trame verte urbaine de qualité. De ce fait, le taux d’imperméabilisation de la ville est assez faible. La zone naturelle dans le PLU représente d’ailleurs plus de 17% de l’ensemble du territoire communal, et la zone agricole 38%.
Cependant, il existe comme dans tout pôle urbain des surfaces traitées en matériaux non perméables qui ont pour conséquence le ruissellement des eaux pluviales. Au vu du scénario choisi de croissance modérée de la population, avec la construction potentielle de 70 logements par an, l’imperméabilisation de certaines parties du territoire va s’intensifier et doit donc être compensée.
La gestion des ressources naturelles, et en particulier la ressource en eau est présente dans le PADD qui formule des outils de gestion des eaux pluviales dans le but de réduire les pressions sur la ressource en encourageant différentes techniques telles que la perméabilisation de certains secteurs ou encore les mesures d’encouragement, à destination des habitants (réutilisation des eaux de pluie pour réduire les consommations d’eau potable).
Le choix de maîtriser la consommation d’espace et d’insister sur le renouvellement du tissu urbain existant, avec notamment la densification souhaitée le long de l’axe desservi par le futur TCSP, aura pour effet de diminuer les incidences du projet sur le ruissellement des eaux de pluie. En effet, l’optimisation du foncier et la densification, notamment par le haut du tissu bâti induisent une moindre consommation des espaces perméables.
De plus, pour pallier l’augmentation des surfaces imperméabilisées, le PLU prévoit, dans son règlement :
- Une superficie d’espaces boisés classés plus étendue dans le PLU que dans le POS
- La volonté de créer un axe vert de la vallée du Couasnon au centre-ville via le hameau de Seresville, Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 99
- la protection par la ville d’espaces naturels plantés identifiés et soumis aux dispositions de l’article L.123.1-5-7° du Code de l’Urbanisme : les
alignements d’arbres, les secteurs parcs et les jardins (cf. définition ci-
après), y compris dans les espaces privés
- la prise en compte et l’incitation aux toitures terrasses végétalisées,
- un pourcentage minimal d’espaces verts à maintenir et la végétalisation des espaces laissés libres (article 13 du règlement).
Ces prescriptions garantissent le maintien de surfaces perméables végétalisées en zone urbaine, qui favorisent l’infiltration naturelle des eaux de pluie dans le sol, soulageant ainsi partiellement les réseaux de collecte.
Enfin, en cohérence avec le PADD qui insiste sur la nécessité de « Gérer de manière alternative les eaux pluviales afin de réduire les pressions sur la ressource » dans l’objectif 3 de son axe 3, le règlement instaure aux articles 4 des débits de fuite contrôlés des eaux pluviales en fonction du pourcentage d’imperméabilisation des parcelles. En conséquence les dispositifs de stockage en surface des eaux pluviales sont encouragés.
3. LES INCIDENCES DU PLU SUR L’AIR ET LE CLIMAT
3.1. La maîtrise des besoins en déplacements pour la préservation de la qualité de l’air
Le secteur des transports est devenu le premier enjeu en termes de pollution atmosphérique, de consommations énergétiques et de source de nuisances.
La qualité de l’air a été jugée plutôt bonne à la suite des études menées dans le cadre du diagnostic environnemental, en raison notamment du faible nombre d’industries polluantes situées sur le territoire de Mainvilliers.
Dans l’optique de renforcer la mixité des fonctions urbaines, qui a pour conséquence la réduction des déplacements automobiles dans les trajets quotidiens, au profit des modes doux notamment, le PADD affiche comme objectifs la volonté de favoriser l’intermodalité et les modes de déplacements doux, la limitation de la consommation de l’espace et la lutte contre l’étalement urbain par l’urbanisation prioritaire des dents creuses, des friches et des sites mutables (objectifs 1 et 2 de l’axe 2).
En cohérence, le PLU développe plusieurs types de traductions : implantation de nouvelles constructions à l’intérieur de la rocade, limitations des extensions urbaines et en particulier du hameau de Seresville, maintien des espaces agricoles et naturels.
Le règlement a été rédigé afin de permettre la densification du bâti dans les secteurs les mieux desservis (règles d’implantation des constructions, hauteurs du bâti, emprise au sol maximale…), et notamment le long de l’axe principal de transport en commun, afin de tirer parti des dents creuses du territoire. De plus il favorise la densification de la zone pavillonnaire par la possibilité qu’il donne aux constructions de s’implanter à l’alignement des voies et en limites séparatives (excepté sur les limites de fond de parcelle). Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 100
3.2. La maîtrise de la consommation énergétique
Mainvilliers manifeste son engagement dans la maîtrise de la consommation énergétique.
Elle affiche ainsi dans le PADD le souhait de mettre en œuvre un développement urbain innovant et durable en inscrivant les grands projets de renouvellement urbain (Tallemont) comme de développement (Boisville, les Clozeaux…) dans une politique ambitieuse de réduction de la consommation énergétique et de promotion des énergies renouvelables.
Le PADD met également l’accent sur la possible mise en place d’un service public de réseau de chaleur à partir de l’existant et sur les possibilités de valorisation du gisement local d’énergies renouvelables.
Le règlement favorise le développement des énergies renouvelables ainsi que les constructions économes en énergie, à travers les dispositions suivantes :
- l’autorisation d’installer, à l'intérieur des marges de recul et/ou de
retrait, des dispositifs d’isolation thermique extérieure et des
dispositifs nécessaires à l’utilisation des énergies renouvelables, à
condition qu’ils n’excèdent pas 50cm de profondeur par rapport au
nu de la façade des constructions existantes (articles 6 et 7 du
règlement) ;
- l’autorisation des dispositifs bioclimatiques ;
- les dispositifs d’énergie renouvelable ne sont pas comptabilisés
dans le calcul de la hauteur d’une construction sous réserve qu’ils
n’excèdent pas 1,50m ;
- l’autorisation des toitures végétalisées qui renforcent l’isolation
thermique des bâtiments par rapport à une toiture classique (article
13 du règlement) pouvant se substituer en partie aux espaces verts.
4. LES INCIDENCES DU PLU SUR LA FAUNE, LA FLORE, LE
PATRIMOINE CULTUREL ET LES PAYSAGES
4.1. La préservation de la faune et de la flore
L’interaction entre espaces urbains et naturels ou agricoles est très forte sur le territoire communal ; pour répondre à ces enjeux de manière intégrée, transversale et pertinente, la commune de Mainvilliers a pris l’initiative de construire son PLU au travers d’une Approche Environnementale de l’Urbanisme (AEU), démarche qui met les problématiques environnementales au cœur des dispositifs de stratégie territoriale.
La surface importante réservée aux milieux naturels permet l’accueil de nombreuses espèces, notamment animales, comme cela a été mis en exergue dans le diagnostic environnemental. Les outils de connaissance et de protection qui existent à Mainvilliers attestent de ces richesses :
- Mare du bois du Château et mare Corbonne
- Espaces verts publics : parc, places, squares
Le PADD insiste sur la volonté « d’identifier précisément les éléments constitutifs de la trame verte et définir des protections adaptées à leur qualité écologique » (objectif 5, axe 2). De plus, l’objectif 2 de l’axe 3 fixe un certain nombre d’orientations sur la création d’un axe vert entre la vallée du Couasnon, Seresville et le centre-ville, la valorisation des bords du Couasnon, la mise en relation de la trame verte avec les quartiers, la valorisation des espaces boisés d’importance en milieu urbain, le renforcement de la trame verte et des continuités écologiques, la prise en compte l’inventaire réalisé dans le cadre de l’Inventaire de Biodiversité Communale, la liaison entre les bosquets et les haies.
Dans le règlement du PLU, la trame verte se traduit d’une part par des espaces préservés en zone naturelle, notamment sur la vallée du Couasnon, afin qu’aucune construction ne vienne entraver la qualité de ces sites et les espèces qui y vivent. Les mares sont aussi repérées comme éléments à préserver sur le plan de zonage. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 101
La trame verte est exprimée d’autre part par les inscriptions graphiques qui protègent les boisements sous la forme d’espaces boisés classés, ainsi que les espaces de parcs et de jardins insérés (article L123-1-5-7° du Code de l’Urbanisme). Sa continuité est assurée à l’intérieur du tissu urbanisé par des alignements végétaux à maintenir.
Les orientations d’aménagement prennent également en compte la continuité de la trame verte :
- L’orientation d’aménagement du secteur Boisville indique une trame verte à créer, laquelle est en partie traduite par un emplacement
réservé en entrée de ville nord pour un espace vert.
- L’orientation d’aménagement du secteur Jean Moulin indique des boisements à conserver.
- L’orientation d’aménagement du secteur Vallier indique un espace paysager à créer et à ouvrir au public.
L’article 13 du règlement du PLU fixe les normes relatives aux espaces libres, aires de jeux et de loisirs, et plantations. Dans cette logique de maintien d’une certaine biodiversité, en cohérence avec le PADD, la ville de Mainvilliers a choisi de règlementer le pourcentage minimum de surfaces des unités foncières qui doit être réservé aux espaces verts pour toutes les zones urbaines du PLU, y compris dans les secteurs les plus denses. Cette règle permet d’assurer la plantation de végétaux robustes et d’arbres de haute tige dans lesquels l’avifaune peut se nicher. De plus une liste d’essences locales est recommandée, ce qui permet de favoriser le maintien d’une certaine biodiversité adaptée aux caractéristiques géographiques du territoire.
4.2. Les espaces boisés classés au titre de l’article L.130-1 du Code de l’Urbanisme
Le PLU de Mainvilliers permet de préserver des parcs et boisements qui présentent un intérêt indéniable.
L’ensemble des Espaces Boisés Classés couvre environ 93ha. Ce classement constitue une protection forte et une contrainte à l’urbanisation : il interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements.
Les EBC hors centre-ville sont repérés sur la carte page suivante : par rapport au POS, ils ont été mis à jour et leur superficie a augmenté (92,12ha au POS), malgré le reclassement du bois dit du Château en espace parc afin d’y permettre des aménagements légers d’accueil du public.
Les boisements situés à la frange ouest, en contact direct avec les équipements existants ont été classés en secteurs parcs (voir point 4.3). Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 102
4.3. La protection du patrimoine bâti et naturel au titre de l’article L.123.1-5-7° du Code de l’Urbanisme
En application des articles L.123-1-5-7° et R.123-11 du Code de l’Urbanisme, « les documents graphiques du PLU peuvent identifier et localiser […] les éléments de paysage à protéger ou à mettre en valeur pour des motifs d’ordre culturel, historique ou écologique ».
A la suite de l’analyse du diagnostic environnemental, un certain nombre d’éléments remarquables ont été identifiés sur le territoire communal comme présentant des qualités essentielles pour l’amélioration du cadre de vie des habitants (secteurs de promenade et de loisirs, patrimoine garant de l’identité communale etc.).
De ce fait, la ville a souhaité mettre en œuvre dans le PLU une protection de ces éléments. Ce souhait est affiché dans le PADD par l’intermédiaire de l’objectif 5 de l’axe 2 suivant : « Préserver le patrimoine bâti et naturel mainvillois et permettre la découverte du territoire». Le PADD affiche ainsi le souhait de préserver les caractéristiques architecturales du hameau de Seresville et des rues anciennes de Mainvilliers (rue de la République, avenue Pierre Chesnais, etc.) qui sont autant de témoins historiques des évolutions de la ville et des porteurs symboliques de son identité,
Seule la mairie, bâtiment construit au début du XXème siècle, est inscrit comme élément à protéger au titre de l’article L.123.1-5-7° :
L’élaboration du PLU a permis de définir des prescriptions spécifiques qui sont annexées au règlement du PLU afin de protéger ce patrimoine :
- leur démolition est interdite ;
- tous les travaux effectués sur ce bâtiment doivent être conçus en évitant toute dénaturation des caractéristiques conférant leur intérêt.
La reconstruction à l’identique en cas de démolition fortuite ne sera pas systématiquement imposée de façon à prendre en compte l’aspect économique du projet.
De la même façon, le PLU protège le patrimoine naturel par :
- des secteurs parcs : au total 14,3ha ont ainsi été classés ; l’objectif est de permettre une évolution des équipements existants dans le respect du
caractère boisé de la zone : l’emprise au sol y est limitée à 30% et les
boisements doivent y être préservés au maximum.
- des secteurs jardins : environ 2,17ha. Les constructions autorisées ne peuvent excéder 20m² et 15% maximum de la superficie du secteur
jardin peuvent faire l’objet d’une minéralisation (piscine, escalier…).
4.4. La protection des paysages
La valorisation du cadre de vie et de l’environnement est une problématique auquel le PLU a accordé une place centrale. Un axe principal du PADD est consacré à cette question et plusieurs objectifs déjà cités concourent à la valorisation des paysages, des espaces naturels : la création d’un axe vert entre la vallée du Couasnon et le centre-ville, le traitement des bords du Couasnon, la mise en place d’une trame verte à travers les quartiers de la commune.
Par ailleurs, le PADD du PLU institue des orientations concernant le cadre de vie mainvillois :
- Préserver les caractéristiques architecturales du hameau de Seresville et des rues historiques de Mainvilliers (rue de la République, avenue Pierre
Chesnais, rue Paul Bert, rue Jean Moulin, rue Léon Fouré)
- Prévoir des zones de transition paysagère (espaces verts publics, coulées vertes, zones dédiées à l’agriculture périurbaine) entre espaces bâtis et
espaces naturels
- Préserver des vues sur la cathédrale de Chartres.
Préserver les paysages naturels et agricoles
En conséquence, le règlement traduit ces objectifs selon les moyens suivants.
Au sein de la zone naturelle N, plusieurs secteurs sont définis et permettent de préserver les paysages tout en accueillant des constructions limitées : Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 103
- Le secteur Nh : ce secteur pourra accueillir quelques constructions à usage d’habitation situées en milieu naturel
- Le secteur Nl : ce secteur est destiné à accueillir des constructions à vocation de loisirs : camping, centre équestre, construction en lien avec
le tourisme vert,…
- Le secteur Nj : ce secteur accueille des jardins familiaux et des constructions à vocation de services publics ou d’intérêt collectif
Parallèlement, la protection des espaces agricoles constitue également une préoccupation exprimée par l’objectif 3 de l’axe 1 du PADD :
- « Limiter la consommation des espaces agricoles pour le maintien d’une agriculture pérenne au poids économique non négligeable
- Permettre la diversification de l’agriculture et la création d’une zone dédiée à l’agriculture périurbaine favorisant les circuits courts »
La zone A définit une zone d’agriculture où seules les constructions à vocation agricole sont autorisées. A proximité du territoire urbanisé de la commune, le secteur Ap est destiné à accueillir de l’agriculture périurbaine. La création de ce secteur est à l’initiative de l’Approche Environnementale de l’Urbanisme (AEU).
Préserver les caractéristiques architecturales
Concernant les caractéristiques architecturales, le règlement délimite des zones pour le hameau de Seresville (US) avec des prescriptions adaptées, comme pour le centre ancien de Mainvilliers classé en UC avec trois secteurs particuliers dont UCa autour de la mairie et UCb pour la rue de la République.
Limiter la densification en cœur d’îlots
Par ailleurs, le règlement institue dans certaines des zones urbaines des hauteurs dégressives au-delà de 30m de profondeur de parcelle, ce qui participe à la préservation des cœurs d’îlots et à la qualité du cadre de vie au sein du tissu urbanisé. Le secteur UCb est également concerné par une règle d’emprise au sol dégressive (article 9) entre les premiers 30m de profondeur d’une parcelle et le fond de la parcelle, ce qui répond aux mêmes préoccupations. Enfin, une
implantation particulière est exigée sur certains linéaires du centre-ville (secteur UCb) afin de maintenir une continuité urbaine et donc de préserver le paysage bâti traditionnel.
Préserver les vues sur la cathédrale
Dans les secteurs situés dans les cônes de vue de la cathédrale de Chartres identifiés, tout point de toute construction ne peut dépasser la cote NGF inscrite sur le plan de zonage. Par ailleurs l’orientation d’aménagement et de programmation du secteur Boisville est explicite puisqu’elle établit un cône de vue sur la cathédrale de Chartres dans le cadre des aménagements qu’elle prescrit. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 104
INDICATEURS DE SUIVI Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 105
Les indicateurs retenus pour le dispositif d’évaluation des résultats de l’application du PLU
Objectif : définir les indicateurs permettant d’apprécier les résultats de la mise en œuvre du PLU sur le territoire communal au regard de différents éléments :
- La satisfaction des besoins en logements
- L’échéancier prévisionnel de l’ouverture à l’urbanisation des zones à urbaniser et de la réalisation des équipements correspondant
- La consommation globale de l’espace
Conformément aux dispositions de l’article L.123-12-1 du Code de l’urbanisme, le PLU fera l’objet d’une analyse des résultats de son application, au plus tard à l’expiration d’un délai de 3 ans à compter de son approbation. A l’issu de cette analyse, un débat sera organisé au sein du conseil municipal sur l’opportunité d’envisager une évolution du PLU.
Dans cette perspective, les indicateurs présentés ci-dessous ont été retenus en s’appuyant sur les orientations définies dans le Projet d’Aménagement et de Développement Durables.
Le dispositif de suivi est constitué d’un nombre restreint d’indicateurs qui devront être mis en place, au fur et à mesure, par la collectivité. Pour chacun d’entre eux, sont précisés :
- la source : organisme ou la structure auprès desquels la donnée est disponible ;
- la périodicité de mise à jour possible, au regard de la fréquence d’actualisation de la donnée par l’organisme source, à la date
d’approbation du PLU, sachant que l’obligation d’évaluation est
applicable tous les 3 ans à compter de l’approbation du PLU ;
- l’état To : donnée fournie si elle est disponible à la date d’approbation du PLU ; dans certains cas, l’état T0 n’est pas, disponible lors de
l’approbation du PLU mais pourra être renseigné. Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 106
Thèmes Orientations du PADD Propositions d'indicateurs Source Périodicité Etat 0
Consommation de l’espace
Structurer l’espace urbain à l’intérieur de la rocade
Affirmer le caractère urbain des abords du futur axe
fort de transport en commun
Renforcer le caractère urbain du centre-ville Urbaniser
en priorité les dents creuses, les friches et sites
mutables
Nombre et destinations des AOS
(autorisations d’occuper le sol)
accordés au niveau des secteurs de
renouvellement identifié dans la
carte « Potentiel constructible du
territoire mainvillois » p.17 du
présent document
Superficie consommée dans les
zones U
Nombres de logements, de
commerces, d’équipements en plus
sur le secteur
Données des
services de la
Ville, bilan du
PLH, Sitadel,
Filocom
Propriétés des
zones U lors de
l’arrêt de l’arrêt
du PLU
Annuel A mettre en œuvre
Superficie Zone U à
l’arrêt du PLU : 347
ha
Ne permettre l’ouverture des espaces à l’urbanisation
que lorsque les opportunités à l’intérieur du tissu
urbain ont été étudiées et développer les nouveaux
quartiers prioritairement en continuité des secteurs
urbanisés et suffisamment équipés
Restreindre le nombre et la superficie des zones à
urbaniser de façon à limiter la consommation des
espaces naturelles et agricoles ; réserver la possibilité
d’ouvrir une partie du secteur de la Croix Blanche à
l’urbanisation
Privilégier les formes urbaines denses dans les espaces
ouverts à l’urbanisation
Superficie consommée dans les
zones 1AU et 2AU
Echéancier des ouvertures à
l’urbanisation des différentes zones
AU
Projets mis en
place
Zonage AU non
urbanisé lors de
l’arrêt du présent
PLU
Données des
services de la
Ville et
l’agglomération
(pour la STEP et
le Pôle Ouest)
Annuel A mettre en œuvre
Superficie Zone 1AU
à l’arrêt du
PLU : 108,9 ha
Superficie Zone 2AU
à l’arrêt du
PLU : 22,1 ha Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 107
Le
s besoins en logements
Objectif de croissance annuel de la population : 12 000
habitants en 2020
Nombre d’habitants au total
Nombres d'habitants supplé-
mentaires sur la période
Evolution sur la période (TCAM :
Taux d'Accroissement Annuel
Moyen)
Répartition entre Solde Migratoire et
Naturel
>> Suivi de l'évolution de la
population communale (rythme
d'évolution annuel de la population
accueillie)
INSEE Annuel Informations du
diagnostic territorial
10 009 en 1999,
10 287 habitants en
2007, 10 435 en
2009
+ 426 habitants
entre 1999 et 2009
TCAM = + 0,4% sur la
période 1999-2010
Solde Naturel = +1%
en 2009 et solde
migratoire = -0,6%
en 2009
Offrir un parcours résidentiel complet et accompagner
les phénomènes de desserrement des ménages et de
vieillissement de la population
Mettre en œuvre une politique foncière maîtrisée en
faveur de la mixité sociale pour une meilleure
répartition des différents types de logements
Nombre d’autorisation d’occuper le
sol (AOS) accordés sur l’ensemble de
la ville
Chiffres actualisée du nombre de
logements vacants remis sur le
marché dans l’ensemble de la ville
Chiffres actualisée du nombre de
logements sociaux sur le territoire
Données des
services de la
Ville, bilan du
PLH, Sitadel,
Filocom, OPH,
Chartres
Métropole, PLH
Annuel - Construction
neuves en 2011 : 32
logements (30 en
collectif, 2 en
individuel pur, 0 en
individuel groupé et
0 résidence)
- logements va-cants
en 2009 : 282 Mainvilliers – Citadia Conseil / Even Conseil – PLU Dossier d’approbation – Rapport de présentation – Tome3 108
Les équipements
structurants
Donner les moyens de la mobilité durable
(accompagnement d’une ligne forte de transport en
commun, améliorer l’intermodalité aux abords de la
Gare de Chartres et renforcer le maillage des liaisons
douces sur le territoire)
Suivi des projets Annuel
Développer la couverture de la fibre optique sur
l’ensemble de la commune
Avancée des travaux de
raccordements
Suivi des projets Annuel