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Document publié le Lundi 12 février 2024 par la commune de Fondettes.
Lien du pdf (PLU - Règlements - Règlement écrit)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Eau et assainissement, Tourisme,
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
Modification n°4
Règlement Vu pour être annexé à la délibération du Conseil communautaire du 12 février 2024 Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4 Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
SOMMAIRE
ZONE UA ................................................................................................ 4
ZONE UP .............................................................................................. 16
ZONE UB .............................................................................................. 28
ZONE UC .............................................................................................. 41
ZONE UD .............................................................................................. 54
ZONE UV .............................................................................................. 67
ZONE UE .............................................................................................. 83
ZONE UX .............................................................................................. 91
ZONE UY ............................................................................................ 100
ZONE 1AU .......................................................................................... 111
ZONE 2AU .......................................................................................... 123
ZONE AU ............................................................................................ 134
ZONE AUX.......................................................................................... 145
ZONE A .............................................................................................. 157
ZONE N .............................................................................................. 173 Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4 Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
4
ZONE UA
Caractère de la zone (rappel du rapport de présentation)
La zone UA correspond au centre historique de Fondettes. Elle correspond au bâti traditionnel
qui s’articule le long de la rue Eugène Goüin et Raoul du Saussay, du fond de la vallée de
Chantelouze à la Mairie (qui déjà n’en fait plus partie).
La zone UA est concernée par des risques de mouvements de terrain.
Définition : sont considérées comme annexes, les constructions de faibles dimensions ayant
un caractère accessoire au regard de l’usage de la construction principale tels que les remises,
les garages, les abris de jardins, les piscines …
Avertissements relatifs aux mouvements de terrain :
- Dans les zones de terrain argileux, des fondations adaptées sont nécessaires, une distance
suffisante doit être laissée entre les murs et les plantations.
- Le risque sismique doit être pris en compte pour toute construction ou installation le
requérant.
- Dans les zones à risque de mouvements de terrain les précautions nécessaires devront
être prises (réf. Rapport de Présentation). Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
5
DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE UA
UA-ARTICLE 1 : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Sont interdites les occupations et utilisations du sol suivantes :
- Les parcs photovoltaïques.
- Les terrains de camping, de caravaning et les parcs résidentiels de loisirs.
- Le stationnement des caravanes.
- Les installations constituées d’anciens véhicules désaffectés ou toutes autres installations
précaires ou mobiles.
- Les dépôts de vieilles ferrailles, de matériaux de démolition, de déchets tels que pneus
usés, vieux chiffons, ordures, …
- Les installations et constructions nouvelles à usage industriel, d'entrepôt ou agricole.
- Les installations classées soumises à autorisation ou à déclaration, à l’exception de celles
liées à l’activité urbaine.
- Les nouveaux pylônes pour antennes relais
- Les affouillements ou exhaussements du sol non liés à une occupation ou utilisation du sol
autorisée.
Sont aussi interdits toutes constructions, installations ou travaux susceptibles de porter atteinte
à la sécurité des personnes ou des biens notamment au regard de la situation vis à vis des
risques de mouvements de terrain liés à la présence de coteaux.
Est de plus interdit le comblement des mares, des zones humides et des fossés (sauf pour
des raisons techniques dûment justifiées).
UA-ARTICLE 2 : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A CONDITIONS PARTICULIERES
A l'exception de celles interdites à l'article 1, toutes les occupations et utilisations du sol sont
admises, à conditions :
- de ne pas porter atteinte à la salubrité et à la sécurité du milieu environnant ainsi
qu'aux paysages,
- d'être compatibles avec les équipements publics existants ou prévus.
- Les annexes de petite taille (emprise au sol inférieure ou égale à 20m2 et hauteur inférieure
ou égale à 2,20 mètres à l'égout de toiture ou à l'acrotère) sont soumises à des règles
spécifiques d'implantation par rapport aux limites séparatives et d'aspect extérieur. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
6
UA-ARTICLE 3 : CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES ET D'ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC
1. Accès
Définition :
C’est le passage aménagé en limite du terrain pour accéder à celui-ci depuis la voie.
Pour être constructible, tout terrain doit disposer d'un accès, sur une voie publique ou privée,
correspondant à son importance et à sa destination, à moins que son propriétaire n'obtienne
un passage, sur les fonds de ses voisins, constitué dans les conditions fixées par l'article 682
du Code Civil.
Les accès doivent être aménagés de façon à ne pas entraîner de risques pour la sécurité des
usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité
doit être appréciée compte tenu notamment de la position des accès, de leur configuration,
ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic.
Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l’intérêt de la sécurité. En
particulier lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent être
autorisées sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la
moindre.
La création d'accès sur les voies doit respecter les espaces publics arborés et les noues.
2. Voirie
Les voies publiques ou privées doivent être adaptées à la nature et à l’importance des usages
qu’elles supportent et des opérations qu’elles desservent et permettre le passage des
véhicules de sécurité.
Les voies en impasse doivent être aménagées afin de permettre aux véhicules privés et à ceux
des services publics (lutte contre l'incendie, enlèvement des ordures ménagères, …) de faire
aisément demi-tour.
UA-ARTICLE 4 : CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RESEAUX
1. Alimentation en eau potable
Le branchement sur le réseau public d'eau potable est obligatoire pour toute nouvelle
construction ou installation qui le requiert.
2. Assainissement
Eaux usées
Le raccordement au réseau public est obligatoire pour toute construction ou installation qui le
requiert. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
7
Eaux résiduaires d’activités
Les installations ne doivent rejeter au réseau public d’assainissement que des effluents
préépurés dans les conditions fixées par la réglementation en vigueur.
Eaux pluviales
Le constructeur ou l'aménageur prendra les dispositions nécessaires pour retenir ou infiltrer
les eaux pluviales des espaces publics, des voiries et des espaces restant privés sur l'unité
foncière conformément au schéma d'assainissement des eaux pluviales.
Dans le cas de toute opération d'aménagement d'ensemble, le réseau interne à l'opération
sera implanté dans la mesure du possible sous des parties communes. Préalablement le projet
d'aménagement devra nécessairement s'accompagner de la mise en œuvre de mesures
compensatoires nécessaires pour réguler efficacement les débits d'eaux pluviales.
Les possibilités d'infiltration à la parcelle devront faire l'objet d'études de perméabilité des sols
de telle sorte que l'absorption sur l'unité foncière soit systématiquement privilégiée au
maximum de sa capacité. Pour le dimensionnement des ouvrages de stockage, le niveau de
protection retenu est au moins la période de retour de 10 ans, ce qui signifie que les ouvrages
devront présenter un volume suffisant pour pouvoir gérer au moins la pluie décennale.
En cas de difficultés d'infiltration démontrées ou d'une surface insuffisante pour assurer la
retenue d'un volume suffisant, un raccordement au réseau public de collecte des eaux
pluviales pourra éventuellement être envisagé.
L'autorisation de branchement dépendra des capacités d'absorption du réseau.
Définition : le coefficient d’imperméabilisation est le rapport entre l’ensemble des surfaces
imperméabilisées d’un projet et la surface totale de ce projet.
Pour les ouvrages nécessaires au fonctionnement des services publics ou d'intérêt collectif, il
n'est pas fixé de coefficient maximum d'imperméabilisation.
Les possibilités d'infiltration à la parcelle devront être vérifiées de telle sorte que l'absorption
sur l'unité foncière soit systématiquement privilégiée au maximum de sa capacité.
Dans le cas où l'infiltration n'est pas possible ou partielle, le coefficient d'imperméabilisation
après aménagement de la surface totale du projet est de préférence inférieure à 65% :
• si le coefficient d'imperméabilisation est inférieur à 65%, le volume de rétention
nécessaire sera de 20l/m² imperméabilisé avec un débit de fuite accepté de 1l/s
• si le coefficient d'imperméabilisation est supérieur à 65%, le volume de rétention
nécessaire sera de 23l/m² imperméabilisé avec un débit de fuite accepté de 1l/s. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
8
Piscines
L'eau de vidange des piscines sera déversée vers le milieu naturel par le réseau d'eau pluviale
si le réseau est de type séparatif, sinon directement. Les eaux ainsi rejetées dans le milieu
naturel doivent répondre quantitativement et qualitativement aux normes en vigueur.
Les eaux de lavage des filtres doivent être rejetées au réseau public d’assainissement des
eaux usées s’il existe ou vers l’installation d’assainissement autonome.
3. Réseaux divers
L’enfouissement des réseaux et des branchements est obligatoire.
Les opérations d'aménagement doivent prévoir la desserte par les communications
numériques.
UA-ARTICLE 5 : SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
Supprimé par la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars
2014.
UA-ARTICLE 6 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES
Définition :
Le recul est défini par rapport aux voies et espaces, publics ou privés, ouverts à la circulation
générale.
Les règles d’implantation visent en particulier à préserver, voire renforcer la forme urbaine
traditionnelle existante du centre historique.
Les constructions principales doivent être implantées en limite de voirie.
Les autres constructions doivent être implantées :
-soit en limite de voirie,
-soit avec un recul minimal de 3 mètres.
Exceptions :
- En cas de reconstruction rue Eugène Goüin, les constructions doivent respecter
l’implantation initiale.
- Une implantation différente est autorisée pour s'aligner sur une construction voisine sur le
terrain ou sur un terrain limitrophe. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
9
- En cas d'extension ou de surélévation d'un bâtiment existant qui ne respecte pas les règles
édictées au présent article, l'implantation existante pourra être conservée à condition de ne
pas faire saillie sur l'alignement existant ou projeté.
- Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics doivent être implantés avec un recul minimal de 0,50 mètre par rapport aux voies.
- Un recul différent est autorisé lorsque le terrain est bordé par plusieurs voies et est de ce fait
rendu inconstructible. La règle de recul s’applique alors par rapport à la voie la plus importante.
UA-ARTICLE 7 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES
Les règles d’implantation visent en particulier à préserver, voire renforcer la forme urbaine
traditionnelle existante du centre historique.
A l'exception des annexes de petite taille (cf article 2), les constructions doivent être
implantées
- soit en limite(s) séparative(s),
- soit avec un recul minimal par rapport à ces limites au moins égal à la demi-hauteur du
bâtiment avec un minimum de 3 mètres.
La hauteur de référence est celle du point le plus haut et le plus proche de la limite
séparative concernée.
En cas de reconstruction rue Eugène Goüin, les constructions doivent respecter
l’implantation initiale.
Les annexes de petite taille (cf article 2) doivent être implantés :
- soit en limite(s) séparative(s).
- soit avec un recul minimal de 1 mètre des limites séparatives.
Exception :
Une implantation différente est autorisée dans le cas de l'extension en continuité d'un
bâtiment existant.
Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics doivent être implantés avec un recul minimal de 0,50 mètre par rapport aux limites
séparatives.
UA-ARTICLE 8 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
L’implantation des constructions doit être conçue de telle façon que les conditions de
sécurité (incendie, protection civile) et de salubrité (ensoleillement) soient respectées. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
10
UA-ARTICLE 9 : EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
Définition :
L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction tous débords et
surplombs inclus.
L'emprise au sol maximale est de 65%.
UA-ARTICLE 10 : HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS
Définition :
La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant tout
remaniement à l’aplomb du point de référence haut du bâtiment. Les ouvrages techniques et
les éléments de superstructures (cheminées, …) ou de modénature ne sont pas pris en compte
dans le calcul.
La hauteur maximale des constructions à usage d’habitation est de R+1+C. Un seul niveau
de comble habitable est autorisé.
La hauteur maximale des autres constructions est de 6 mètres à l’égout de toiture ou à
l’acrotère.
La hauteur maximale des annexes est de 3 mètres à l’égout de toiture ou à l’acrotère.
La hauteur maximale des extensions est celle du bâtiment existant.
Exceptions :
Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics et les ouvrages publics d’infrastructure pour lesquels il n'est pas fixé de hauteur
maximale.
UA-ARTICLE 11 : ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENT DE LEURS ABORDS
Généralités
Toute construction ou ouvrage doit :
- être en cohérence avec le projet communal pour la zone,
- prendre en compte le site dans lequel il s'inscrit (terrain, vues, voisinage …),
- témoigner de son usage.
Toute construction s'inspirant d'un style architectural traditionnel étranger à la région est
interdite. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
11
La conception et la réalisation des bâtiments et des installations, y compris les annexes,
doivent être soignées et permettre un vieillissement correct de l’ouvrage.
Il n’est pas fixé d’autres règles pour les constructions et installations nécessaires aux
services publics ou d'intérêt collectif.
La réglementation qui s'applique aux autres constructions est la suivante, sachant que
:
- des adaptations pourront y être apportées si elles sont de nature à améliorer la qualité
architecturale du projet et son intégration dans l'environnement.
- un aspect différent peut être admis pour des constructions répondant aux exigences en
matière de qualité environnementale et de développement durable ou à la mise en œuvre de
techniques nouvelles.
- les constructions traditionnelles ou présentant un intérêt architectural doivent être mises en
valeur et restaurées dans le respect de leur style et matériaux d'origine (façades, toitures,
ouvertures, modénatures …).
Des adaptations contemporaines sont possibles si elles améliorent la qualité architecturale du
projet et son intégration dans le site.
Ces dispositions ne font pas obstacle à la réalisation d'extensions de conception architecturale
contemporaine dès lors que sont mis en valeur les éléments intéressants de la construction
initiale.
Rappel : à l'intérieur du périmètre de protection des monuments historiques, des prescriptions
plus exigeantes que celles du présent article peuvent être imposées par l'Architecte des
Bâtiments de France.
1. Adaptation au sol
La construction doit s'adapter à la topographie du terrain naturel.
Les mouvements de terre éventuels doivent être réalisés avec des pentes très douces (15 % maximum) afin de s’harmoniser tant avec le terrain naturel dans lequel le projet s’inscrit, qu’avec celui des terrains voisins). Pour permettre cette adaptation, les constructions pourront prévoir des emmarchements et demi-niveaux de construction.
Dans le cas où le plancher bas du rez-de-chaussée est plus haut que le terrain naturel, le
soubassement doit être traité de façon très soignée en utilisant le vocabulaire architectural
tourangeau à base d'emmarchements, de terrasses, de petits escaliers avec perron. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
12
2. Volumétrie
Les gabarits doivent être adaptés à l'échelle des constructions avoisinantes.
Dans le cas d'opérations d'aménagement ou de construction ayant pour effet la division du
terrain d'assiette initial, l'articulation des volumes doit participer à l'intimité des espaces
privatifs.
3. Façades
Le traitement des façades doit participer à l’identification des usages.
Toutes les façades ainsi que leurs soubassements doivent être traités avec soin. Le traitement
doit être sobre. Le choix des couleurs doit respecter l'ambiance chromatique de la rue.
La nature et les couleurs des enduits, des matériaux de revêtement de façade et des peintures
(y compris celles des menuiseries extérieures, des ferronneries …) doivent être en harmonie
avec d'une part l'écriture architecturale de la construction et d'autre part avec celles des
constructions avoisinantes.
Les matériaux de remplissage (exemple : le parpaing …) et ceux qui ne présentent pas par
eux-mêmes un aspect d'une qualité suffisante doivent être recouverts.
Les matériaux brillants sont autorisés à condition de ne pas constituer l'élément principal des
façades.
La mise en œuvre de matériaux d'isolation extérieure sur les constructions existantes doit être
particulièrement étudiée afin de ne pas dénaturer le bâti existant et d'assurer l'intégration du
projet dans l'environnement.
Les éléments d'architecture en saillie des façades tels que les balcons, les oriels … sont
autorisés sous réserve d'une inscription dans le contexte architectural et urbain du quartier et
d'un traitement de qualité.
Les façades commerciales participent largement à l'animation des espaces publics et des
voies. Il est important qu'elles s'intègrent de la façon la plus harmonieuse et respectueuse du
cadre bâti existant.
Les caissons des dispositifs d'occultation ou de fermeture des baies (volets roulants, rideaux
de magasins …) doivent être posés à l'intérieur des constructions sauf impossibilité technique
pour un bâtiment existant. Dans ce dernier cas, ils doivent être posés entre tableaux, sans
saillie par rapport au nu de la façade.
Les divers équipements techniques (climatiseurs, compteurs …) doivent être correctement
intégrés de façon à en réduire l'impact, notamment lorsqu'ils sont vus depuis les voies ou les
espaces publics. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
13
4. Toitures
La forme des toitures et les matériaux utilisés doivent, par leur aspect et leur couleur :
- être compatibles avec le caractère de l'ouvrage,
- assurer une bonne tenue dans le temps,
- et être en cohérence avec les bâtiments présents dans la rue.
Dans le cas d'utilisation de la tuile ou de l'ardoise ou de matériaux d'aspect semblable, les
formes et tailles traditionnelles à la région doivent être respectées.
Les toitures terrasses devront être végétalisées, à l'exception des annexes de petite taille (cf
article 2).
Quel que soit le type de toiture, l'intégration des accessoires techniques (édicules
d'ascenseur, extracteurs, caissons de climatisation, garde-corps, capteurs solaires, antennes …) doit être recherchée de façon à en limiter l'impact visuel.
5. Percements
Les ouvertures et percements doivent, par leurs dimensions et leurs positionnements,
participer à l’équilibre et à la cohérence de la construction et des façades.
Les dispositifs d'éclairage naturel créés dans un comble (lucarnes, châssis, verrières …)
doivent être en nombre restreint et avoir des dimensions en cohérence avec la composition
des façades, en particulier pour ce qui concerne les façades donnant sur les espaces publics
ou sur les voies.
Les fenêtres de toit doivent être encastrées dans le pan du toit. Les lucarnes rampantes et
les chiens assis sont interdits.
6. Clôtures
Les clôtures sur rue participent pleinement à la perception de l'ambiance de la rue. Selon les
cas, il peut en être de même pour les clôtures en limites séparatives.
Par conséquent, les clôtures éventuelles doivent, tant par leur conception, que par leurs
matériaux et leurs couleurs, s'insérer harmonieusement à l'ambiance de la rue ou du site
(minérale, végétale, ouverte, intime, homogène, diversifiée …) et parmi les constructions et
clôtures voisines.
Les clôtures sur rue doivent être composées soit d'un mur, soit d'un muret surmonté d'une
grille.
Les matériaux utilisés doivent avoir un aspect de qualité et un vieillissement correct dans le
temps. Les matériaux destinés à être enduits doivent l'être et les éléments en bois doivent être
peints ou lasurés. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
14
Les éléments occultants autres que les festonnages, tels les pare-vues, les claustras, sont
interdits en limite des espaces publics et des voies et sur les limites séparatives visibles depuis
l'espace public.
L’emploi d’un festonnage vertical plein, métallique et de couleur sombre est autorisé.
Les murs et murets traditionnels ou les haies lorsqu’ils existent doivent être au maximum
préservés. Les murets traditionnels ne peuvent être surmontés que d’une grille.
La hauteur maximale des clôtures sur rue est de 1,80 mètre. Une hauteur supérieure est
autorisée pour la prolongation d'un mur existant.
7. Les annexes
Les bâtiments annexes attenants à la construction principale doivent avoir un aspect qui
s’harmonise avec celui de la construction principale.
8. Les annexes de petites tailles
Elles doivent être d'une couleur qui permette leur intégration dans le site.
9. Les verrières et vérandas
Elles sont autorisées dès lors qu'elles sont sobres, s'inscrivent correctement dans
l'environnement et sont en harmonie avec la construction existante. Si le projet comporte un
soubassement en maçonnerie, il sera réalisé en cohérence avec les matériaux constituant la
façade.
10. Les locaux de collecte des ordures ménagères
Les abris de stockage des containers d'ordures ménagères doivent s'intégrer dans le
bâtiment principal ou dans une annexe.
Les aires de présentation doivent être intégrées avec discrétion dans l’aménagement du
terrain.
11. Les coffrets techniques
Les coffrets techniques doivent être intégrés soit dans la construction, soit dans la clôture,
soit de toute autre manière qui permette de minimiser leur impact visuel.
12. Les capteurs solaires
Les capteurs solaires doivent être implantés d'une manière qui minimise leur impact visuel.
En particulier, dans le cas d’une toiture terrasse ils ne doivent pas être visibles depuis
l’espace public.
13. Les postes de transformation
Si un poste de transformation s'avère nécessaire, celui-ci sera intégré soit dans le bâtiment
principal, soit sur un terrain réservé à cet effet dans le cas d'opérations d'aménagement ou de
construction ayant pour effet la division du terrain d'assiette initial. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
15
UA-ARTICLE 12 : OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE D'AIRES DE STATIONNEMENT
Le stationnement doit être réalisé en dehors des voies publiques et correspondre à la
localisation, à la destination et à la taille du projet.
Les normes minimales de stationnement sont de :
- 1 place par logement pour les logements locatifs sociaux,
- 1 place par logement de moins de 2 pièces,
- 2 places par logement à partir de 2 pièces.
De plus, dans le cas de permis d'aménager ou d’opérations groupées ayant pour effet la
division du terrain d’assiette initial et créant au moins 4 logements, l’aménagement d’au
minimum 1/2 place à usage collectif par logement est obligatoire.
Toute construction ou opération, à l’exception des permis ne concernant qu’un logement, doit
comporter un espace destiné au stationnement sécurisé des vélos. Le cas échéant, ce dernier
doit être aménagé conformément à la réglementation en vigueur.
UA-ARTICLE 13 : OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE DE REALISATION D'ESPACES LIBRES, D'AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS, ET DE PLANTATIONS
Les terrains ou partie de terrains libres de toutes constructions doivent être convenablement
aménagés et entretenus.
En respect du volet paysager du permis de construire, tout projet doit justifier de son insertion
dans l'environnement et notamment présenter un programme de plantations sur l'ensemble du
terrain.
Pour les haies, il est demandé un mélange d'essences (locales de préférence).
Les espaces verts et les espaces collectifs d'opération doivent être aménagés de manière à
participer à la trame des espaces naturels et des cheminements doux de la commune.
Les parkings doivent être plantés de manière à limiter leur impact visuel.
L’abattage des arbres identifiés au titre de l’article L151-19 du code de l’urbanisme n’est autorisé que lorsque le mauvais état sanitaire du sujet le justifie.
UA-ARTICLE 14 : COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL (COS)
Supprimé par la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars
2014. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
16
ZONE UP
Caractère de la zone (rappel du rapport de présentation)
La zone UP correspond à trois hameaux insérés dans le tissu urbain mais dont les
caractéristiques sont encore visibles et peuvent être le support de repères identitaires dans la
ville. Il s’agit de :
- la partie centrale de Vallières,
- le Chaussé, le long de l’avenue du Général De Gaulle,
- l’entrée Nord de l’avenue de la République.
Le caractère commun de ces trois anciens hameaux est d’être d’anciens villages-rues dont les
constructions principales sont implantées face au Sud et par conséquent perpendiculairement
à la rue structurante.
La zone UP est en partie concernée par des risques de mouvements de terrain liés à la
présence de coteaux.
La zone UP est en partie concernée par des risques d’inondation.
La zone UP est en partie incluse dans le périmètre du site classé patrimoine mondial de
L’Unesco.
Les secteurs :
La zone UP comporte
- un secteur UPa (le Chaussé) pour prendre en compte le zonage d'assainissement eau
pluviale.
Définition : sont considérées comme annexes, les constructions de faibles dimensions ayant
un caractère accessoire au regard de l’usage de la construction principale tels que les remises,
les garages, les abris de jardins, les piscines …
Avertissements relatifs aux mouvements de terrain :
- Dans les zones de terrain argileux, des fondations adaptées sont nécessaires, une distance
suffisante doit être laissée entre les murs et les plantations.
- Le risque sismique doit être pris en compte pour toute construction ou installation le
requérant.
- Dans les zones à risque de mouvements de terrain les précautions nécessaires devront
être prises (réf. Rapport de Présentation).
Avertissement relatif aux risques d’inondation :
Dans une bande de 300 mètres à partir du pied de digue, la commune peut être amenée à
appliquer l’article R111-2 du code de l’urbanisme visant à prévenir les risques encourus. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
17
DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE UP
UP-ARTICLE 1 : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Sont interdites les occupations et utilisations du sol suivantes :
- Les parcs photovoltaïques.
- Les terrains de camping, de caravaning et les parcs résidentiels de loisirs.
- Le stationnement des caravanes.
- Les installations constituées d’anciens véhicules désaffectés ou toutes autres installations
précaires ou mobiles.
- Les dépôts de vieilles ferrailles, de matériaux de démolition, de déchets tels que pneus
usés, vieux chiffons, ordures,…
- Les installations et constructions nouvelles à usage industriel, d'entrepôt ou agricole.
- Les installations classées soumises à autorisation ou à déclaration, à l’exception de celles
liées à l’activité urbaine.
- Les nouveaux pylônes pour antennes relais
- Les affouillements ou exhaussements du sol non liés à une occupation ou utilisation du sol
autorisée.
Sont aussi interdits toutes constructions, installations ou travaux susceptibles de porter atteinte
à la sécurité des personnes ou des biens notamment au regard de la situation vis à vis des
risques de mouvements de terrain liés à la présence de coteaux...
Est de plus interdit le comblement des mares, des zones humides et des fossés (sauf pour
des raisons techniques dûment justifiées).
UP-ARTICLE 2 : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A CONDITIONS PARTICULIERES
A l'exception de celles interdites à l'article 1, toutes les occupations et utilisations du sol sont
admises, à conditions :
- de ne pas porter atteinte à la salubrité et à la sécurité du milieu environnant ainsi qu'aux
paysages,
- d'être compatibles avec les équipements publics existants ou prévus
- de respecter s’il y a lieu les prescriptions du PPRI
- Les annexes de petite taille (emprise au sol inférieure ou égale à 20m2 et hauteur inférieure
ou égale à 2,20 mètres à l'égout de toiture ou à l'acrotère) sont soumises à des règles
spécifiques d'implantation par rapport aux limites séparatives et d'aspect extérieur.
La démolition des éléments bâtis protégés au titre de l'article L123-1-5 7° est autorisée
exceptionnellement lorsque leur état de vétusté ou des impératifs de sécurité le justifient. Le
projet de remplacement éventuel doit s'intégrer dans le paysage urbain préexistant. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
18
UP-ARTICLE 3 : CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES ET D'ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC
1. Accès
Définition :
C’est le passage aménagé en limite du terrain pour accéder à celui-ci depuis la voie.
Pour être constructible, tout terrain doit disposer d'un accès, sur une voie publique ou privée,
correspondant à son importance et à sa destination, à moins que son propriétaire n'obtienne
un passage, sur les fonds de ses voisins, constitué dans les conditions fixées par l'article 682
du Code Civil.
Les accès doivent être aménagés de façon à ne pas entraîner de risques pour la sécurité des
usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette
sécurité doit être appréciée compte tenu notamment de la position des accès, de leur
configuration, ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic.
Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l’intérêt de la sécurité. En
particulier lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent être
autorisées sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la
moindre.
La création d'accès sur les voies doit respecter les espaces publics arborés et les noues.
2. Voirie
Les voies publiques ou privées doivent être adaptées à la nature et à l’importance des usages
qu’elles supportent et des opérations qu’elles desservent et permettre le passage des
véhicules de sécurité.
Les voies en impasse doivent être aménagées afin de permettre aux véhicules privés et à ceux
des services publics (lutte contre l'incendie, enlèvement des ordures ménagères, …) de faire
aisément demi-tour.
UP-ARTICLE 4 : CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RESEAUX
1. Alimentation en eau potable
Le branchement sur le réseau public d'eau potable est obligatoire pour toute nouvelle
construction ou installation qui le requiert.
2. Assainissement
Eaux usées
Si le réseau public existe, le raccordement au réseau public est obligatoire pour toute
construction ou installation qui le requiert. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
19
Dans le cas contraire, le traitement de toutes les eaux usées est obligatoire et doit être
réalisé par un système conforme à la réglementation en vigueur.
Eaux résiduaires d’activités
Les installations ne doivent rejeter au réseau public d’assainissement que des effluents
préépurés dans les conditions fixées par la réglementation en vigueur.
Eaux pluviales
Le constructeur ou l'aménageur prendra les dispositions nécessaires pour retenir ou infiltrer
les eaux pluviales des espaces publics, des voiries et des espaces restant privés sur l'unité
foncière conformément au schéma d'assainissement des eaux pluviales.
Dans le cas de toute opération d'aménagement d'ensemble, le réseau interne à l'opération
sera implanté dans la mesure du possible sous des parties communes. Préalablement le projet
d'aménagement devra nécessairement s'accompagner de la mise en œuvre de mesures
compensatoires nécessaires pour réguler efficacement les débits d'eaux pluviales.
Les possibilités d'infiltration à la parcelle devront faire l'objet d'études de perméabilité des sols
de telle sorte que l'absorption sur l'unité foncière soit systématiquement privilégiée au
maximum de sa capacité. Pour le dimensionnement des ouvrages de stockage, le niveau de
protection retenu est au moins la période de retour de 10 ans, ce qui signifie que les ouvrages
devront présenter un volume suffisant pour pouvoir gérer au moins la pluie décennale.
En cas de difficultés d'infiltration démontrées ou d'une surface insuffisante pour assurer la
retenue d'un volume suffisant, un raccordement au réseau public de collecte des eaux
pluviales pourra éventuellement être envisagé.
L'autorisation de branchement dépendra des capacités d'absorption du réseau.
Définition : le coefficient d’imperméabilisation est le rapport entre l’ensemble des surfaces
imperméabilisées d’un projet et la surface totale de ce projet.
Pour les ouvrages nécessaires au fonctionnement des services publics ou d'intérêt collectif, il
n'est pas fixé de coefficient maximum d'imperméabilisation.
Les possibilités d'infiltration à la parcelle devront être vérifiées de telle sorte que l'absorption
sur l'unité foncière soit systématiquement privilégiée au maximum de sa capacité.
Dans le cas où l'infiltration n'est pas possible ou partielle, le coefficient maximum
d'imperméabilisation après aménagement de la surface totale du projet est de préférence
inférieure à 60% :
• si le coefficient d'imperméabilisation est inférieur à 60%, le volume de rétention
nécessaire sera de 20l/m² imperméabilisé avec un débit de fuite accepté de 1l/s
• si le coefficient d'imperméabilisation est supérieur à 60%, le volume de rétention
nécessaire sera de 23l/m² imperméabilisé avec un débit de fuite accepté de 1l/s Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
20
Dans le secteur UPa,
Dans le cas où l'infiltration n'est pas possible ou partielle, le coefficient maximum
d'imperméabilisation après aménagement de la surface totale du projet est de préférence
inférieure à 55% :
• si le coefficient d'imperméabilisation est inférieur à 55%, le volume de rétention
nécessaire sera de 20l/m² imperméabilisé avec un débit de fuite accepté de 1l/s
• si le coefficient d'imperméabilisation est supérieur à 55%, le volume de rétention
nécessaire sera de 23l/m² imperméabilisé avec un débit de fuite accepté de 1l/s.
Piscines
L'eau de vidange des piscines sera déversée vers le milieu naturel par le réseau d'eau pluviale
si le réseau est de type séparatif, sinon directement. Les eaux ainsi rejetées dans le milieu
naturel doivent répondre quantitativement et qualitativement aux normes en vigueur.
Les eaux de lavage des filtres doivent être rejetées au réseau public d’assainissement des
eaux usées s’il existe ou vers l’installation d’assainissement autonome.
3. Réseaux divers
L’enfouissement des réseaux et des branchements est obligatoire.
Les opérations d'aménagement doivent prévoir la desserte par les communications
numériques.
UP-ARTICLE 5 : SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
Supprimé par la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars
2014.
UP-ARTICLE 6 : IMPLANTATION DESCONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AU VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES
Définition :
Le recul est défini par rapport aux v
oies et espaces, publics ou privés, ouverts à la circulation générale.
Les règles d’implantation visent en particulier à préserver, voire renforcer la forme urbaine
traditionnelle existante des hameaux.
- Les constructions principales doivent être implantées avec une orientation dominante
perpendiculaire à la voie et avec un recul maximal de 5 mètres à l’exception de la rue de la
Planche où l’orientation dominante est parallèle à la voie.
- Les annexes détachées du bâtiment principal doivent être implantées à l’alignement de
celui-ci ou avec un recul minimal de 5 mètres. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
21
Exceptions :
- En cas d'extension ou de surélévation d'un bâtiment existant qui ne respecte pas les règles
édictées au présent article, l'implantation existante pourra être conservée à condition de ne
pas faire saillie sur l'alignement existant ou projeté.
- Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics doivent être implantés avec un recul minimal de 0,50 mètre par rapport aux voies.
- Un recul différent est autorisé lorsque le terrain est bordé par plusieurs voies et est de ce fait
rendu inconstructible. La règle de recul s’applique alors par rapport à la voie la plus importante.
UP-ARTICLE 7 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONSPAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES
Les règles d’implantation visent en particulier à préserver, voire renforcer la forme urbaine
traditionnelle existante des hameaux.
A l'exception annexes de petite taille (cf article 2), les constructions doivent être implantées
- soit en limite(s) séparative(s),
- soit avec un recul minimal par rapport à ces limites au moins égal à la demi-hauteur du
bâtiment avec un minimum de 3 mètres.
La hauteur de référence est celle du point le plus haut et le plus proche de la limite
séparative concernée.
Les annexes de petite taille (cf article 2),doivent être implantés :
- soit en limite(s) séparative(s).
- soit avec un recul minimal de 1 mètre des limites séparatives.
Exception :
Une implantation différente est autorisée dans le cas de l'extension en continuité d'un
bâtiment existant.
Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics doivent être implantés avec un recul minimal de 0,50 mètre par rapport aux limites
séparatives.
UP-ARTICLE 8 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
L’implantation des constructions doit être conçue de telle façon que les conditions de
sécurité (incendie, protection civile) et de salubrité (ensoleillement) soient respectées. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
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UP-ARTICLE 9 : EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
Définition :
L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction tous débords et
surplombs inclus.
L’emprise au sol maximale est de 50%.
Exception :
Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services publics
et les ouvrages publics d’infrastructure pour lesquels il n'est pas fixé d'emprise au sol maximale.
UP-ARTICLE 10 : HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS
Définition :
La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant tout
remaniement à l’aplomb du point de référence haut du bâtiment. Les ouvrages techniques et
les éléments de superstructures (cheminées, …) ou de modénature ne sont pas pris en compte
dans le calcul.
La hauteur maximale des constructions est de R+C. Un seul niveau de comble habitable est
autorisé.
La hauteur maximale des annexes est de 3 mètres à l’égout de toiture ou à l’acrotère.
La hauteur maximale des extensions est celle du bâtiment existant.
Exceptions :
Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics et les ouvrages publics d’infrastructure pour lesquels il n'est pas fixé de hauteur
maximale. Règlement
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Modification n°4
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UP-ARTICLE 11 : ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENT DE LEURS ABORDS
Généralités
Toute construction ou ouvrage doit :
- être en cohérence avec le projet communal pour la zone,
- prendre en compte le site dans lequel il s'inscrit (terrain, vues, voisinage …),
- témoigner de son usage.
Toute construction s'inspirant d'un style architectural traditionnel étranger à la région est
interdite.
La conception et la réalisation des bâtiments et des installations, y compris les annexes,
doivent être soignées et permettre un vieillissement correct de l’ouvrage.
Il n’est pas fixé d’autres règles pour les constructions et installations nécessaires aux
services publics ou d'intérêt collectif.
La réglementation qui s'applique aux autres constructions est la suivante, sachant que
:
- des adaptations pourront y être apportées si elles sont de nature à améliorer la qualité
architecturale du projet et son intégration dans l'environnement.
- un aspect différent peut être admis pour des constructions répondant aux exigences en
matière de qualité environnementale et de développement durable ou à la mise en œuvre de
techniques nouvelles.
- les constructions traditionnelles ou présentant un intérêt architectural (dont les éléments
bâtis protégés au titre de l'article L 151-19 doivent être mises en valeur et restaurées dans le
respect de leur style et matériaux d'origine (façades, toitures, ouvertures, modénatures …).
Des adaptations contemporaines sont possibles si elles améliorent la qualité architecturale du
projet et son intégration dans le site.
Ces dispositions ne font pas obstacle à la réalisation d'extensions de conception architecturale
contemporaine dès lors que sont mis en valeur les éléments intéressants de la construction
initiale.
Rappel : à l'intérieur du périmètre de protection des monuments historiques, des prescriptions
plus exigeantes que celles du présent article peuvent être imposées par l'Architecte des
Bâtiments de France.
1. Adaptation au sol
La construction doit s'adapter à la topographie du terrain naturel.
Les mouvements de terre éventuels doivent être réalisés avec des pentes très douces (15 % maximum) afin de s’harmoniser tant avec le terrain naturel dans lequel le projet s’inscrit, qu’avec celui des terrains voisins). Pour permettre cette adaptation, les constructions pourront prévoir des emmarchements et demi-niveaux de construction. Règlement
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Modification n°4
24
Dans le cas où le plancher bas du rez-de-chaussée est plus haut que le terrain naturel le
soubassement doit être traité de façon très soignée en utilisant le vocabulaire architectural
tourangeau à base d'emmarchements, de terrasses, de petits escaliers avec perron.
2. Volumétrie
Les gabarits doivent être adaptés à l'échelle des constructions avoisinantes.
Dans le cas d'opérations d'aménagement ou de construction ayant pour effet la division du
terrain d'assiette initial, l'articulation des volumes doit participer à l'intimité des espaces
privatifs.
3. Façades
Le traitement des façades doit participer à l’identification des usages.
Toutes les façades ainsi que leurs soubassements doivent être traités avec soin. Le traitement
doit être sobre. Le choix des couleurs doit respecter l'ambiance chromatique de la rue.
La nature et les couleurs des enduits, des matériaux de revêtement de façade et des peintures
(y compris celles des menuiseries extérieures, des ferronneries …) doivent être en harmonie
avec d'une part l'écriture architecturale de la construction et d'autre part avec celles des
constructions avoisinantes.
Les matériaux de remplissage (exemple : le parpaing …) et ceux qui ne présentent pas par
eux-mêmes un aspect d'une qualité suffisante doivent être recouverts.
Les matériaux brillants sont autorisés à condition de ne pas constituer l'élément principal des
façades.
La mise en œuvre de matériaux d'isolation extérieure sur les constructions existantes doit être
particulièrement étudiée afin de ne pas dénaturer le bâti existant et d'assurer l'intégration du
projet dans l'environnement.
Les éléments d'architecture en saillie des façades tels que les balcons, les oriels...sont
autorisés sous réserve d'une inscription dans le contexte architectural et urbain du quartier et
d'un traitement de qualité.
Les caissons des dispositifs d'occultation ou de fermeture des baies (volets roulants, rideaux
de magasins …) doivent être posés à l'intérieur des constructions sauf impossibilité technique
pour un bâtiment existant. Dans ce dernier cas, ils doivent être posés entre tableaux, sans
saillie par rapport au nu de la façade.
Les divers équipements techniques (climatiseurs, compteurs …) doivent être correctement
intégrés de façon à en réduire l'impact, notamment lorsqu'ils sont vus depuis les voies ou les
espaces publics. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
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4. Toitures
Les toitures des bâtiments principaux doivent être à deux pentes.
La forme des toitures et les matériaux utilisés doivent, par leur aspect et leur couleur :
- être compatibles avec le caractère de l'ouvrage,
- assurer une bonne tenue dans le temps,
- et être en cohérence avec les bâtiments présents dans la rue.
Dans le cas d'utilisation de la tuile ou de l'ardoise ou de matériaux d'aspect semblable, les
formes et tailles traditionnelles à la région doivent être respectées.
Les toitures terrasses devront être végétalisées, à l'exception des annexes de petite taille (cf
article 2).
Quel que soit le type de toiture, l'intégration des accessoires techniques (édicules
d'ascenseur, extracteurs, caissons de climatisation, garde-corps, capteurs solaires, antennes …) doit être recherchée de façon à en limiter l'impact visuel.
5. Percements
Les ouvertures et percements doivent, par leurs dimensions et leurs positionnements,
participer à l’équilibre et à la cohérence de la construction et des façades.
Les dispositifs d'éclairage naturel créés dans un comble (lucarnes, châssis, verrières …)
doivent être en nombre restreint et avoir des dimensions en cohérence avec la composition
des façades, en particulier pour ce qui concerne les façades donnant sur les espaces publics
ou sur les voies.
Les fenêtres de toit doivent être encastrées dans le pan du toit. Les lucarnes rampantes et
les chiens assis sont interdits.
6. Clôtures
Les clôtures sur rue participent pleinement à la perception de l'ambiance de la rue. Selon les
cas, il peut en être de même pour les clôtures en limites séparatives.
Par conséquent, les clôtures éventuelles doivent, tant par leur conception, que par leurs
matériaux et leurs couleurs, s'insérer harmonieusement à l'ambiance de la rue ou du site
(minérale, végétale, ouverte, intime, homogène, diversifiée …) et parmi les constructions et
clôtures voisines.
Les clôtures sur rue doivent être composées d'un mur ou d'un muret doublé d'une haie vive
diversifiée.
Les matériaux utilisés doivent avoir un aspect de qualité et un vieillissement correct dans le
temps. Les matériaux destinés à être enduits doivent l'être et les éléments en bois doivent être
peints ou lasurés. Règlement
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Modification n°4
26
Les éléments occultants tels les pare-vues, les claustras sont interdits en limite des espaces
publics et des voies et sur les limites séparatives visibles depuis l'espace public.
Les murs et murets traditionnels ou les haies lorsqu’ils existent doivent être au maximum
préservés. Les murets traditionnels ne peuvent être surmontés que d’une grille.
La hauteur maximale des clôtures est de 1,80 mètre.
Une hauteur supérieure est autorisée pour la prolongation d'un mur existant.
7. Les annexes
Les bâtiments annexes attenants à la construction principale doivent avoir un aspect qui
s’harmonise avec celui de la construction principale.
8. Les annexes de petites tailles
Elles doivent être d'une couleur qui permette leur intégration dans le site.
9. Les verrières et vérandas
Elles sont autorisées dès lors qu'elles sont sobres, s'inscrivent correctement dans
l'environnement et sont en harmonie avec la construction existante. Si le projet comporte un
soubassement en maçonnerie, il sera réalisé en cohérence avec les matériaux constituant la
façade.
10. Les locaux de collecte des ordures ménagères
Les abris de stockage des containers d'ordures ménagères doivent s'intégrer dans le
bâtiment principal ou dans une annexe.
Les aires de présentation doivent être intégrées avec discrétion dans l’aménagement du
terrain.
11. Les coffrets techniques
Les coffrets techniques doivent être intégrés soit dans la construction, soit dans la clôture,
soit de toute autre manière qui permette de minimiser leur impact visuel.
12. Les capteurs solaires
Les capteurs solaires doivent être implantés d'une manière qui minimise leur impact visuel.
En particulier, dans le cas d’une toiture terrasse ils ne doivent pas être visibles depuis
l’espace public. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
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UP-ARTICLE 12 : OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE D'AIRES DE STATIONNEMENT
Le stationnement doit être réalisé en dehors des voies publiques et correspondre à la
localisation, à la destination et à la taille du projet.
Les normes minimales de stationnement sont de :
- 1 place par logement pour les logements locatifs sociaux,
- 1 place par logement de moins de 2 pièces,
- 2 places par logement à partir de 2 pièces.
De plus, dans le cas de permis d'aménager ou d’opérations groupées ayant pour effet la
division du terrain d’assiette initial et créant au moins 4 logements, l’aménagement d’au
minimum 1/2 place à usage collectif par logement est obligatoire.
Toute construction ou opération, à l’exception des permis ne concernant qu’un logement, doit
comporter un espace destiné au stationnement sécurisé des vélos. Le cas échéant, ce dernier
doit être aménagé conformément à la réglementation en vigueur.
UP-ARTICLE 13 : OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE DE REALISATION D'ESPACES LIBRES, D'AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS, ET DE PLANTATIONS
Les terrains ou partie de terrains libres de toutes constructions doivent être convenablement
aménagés et entretenus.
En respect du volet paysager du permis de construire, tout projet doit justifier de son insertion
dans l'environnement et notamment présenter un programme de plantations sur l'ensemble du
terrain.
Pour les haies, il est demandé un mélange d'essences (locales de préférence).
Les espaces verts et les espaces collectifs d'opération doivent être aménagés de manière à
participer à la trame des espaces naturels et des cheminements doux de la commune.
Les parkings doivent être plantés de manière à limiter leur impact visuel.
L’abattage des arbres identifiés au titre de l’article L151-19 du code de l’urbanisme n’est autorisé que lorsque le mauvais état sanitaire du sujet le justifie.
UP-ARTICLE 14 : COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL (COS)
Supprimé par la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars
2014. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
28
ZONE UB
Caractère de la zone (rappel du rapport de présentation)
La zone UB correspond aux espaces appelés à devenir le centre-ville de la commune de
Fondettes.
La zone UB est concernée par des risques de mouvements de terrain liés à la présence de
coteaux.
La zone UB fait l’objet sur une grande partie de sa superficie d’une orientation
d’aménagement et de programmation.
Les secteurs :
La zone UB comporte des secteurs UBa et UBb pour prendre en compte le zonage
d'assainissement des eaux pluviales.
Définition : sont considérées comme annexes, les constructions de faibles dimensions ayant
un caractère accessoire au regard de l’usage de la construction principale tels que les remises,
les garages, les abris de jardins, les piscines …
Avertissements relatifs aux mouvements de terrain :
- Dans les zones de terrain argileux, des fondations adaptées sont nécessaires, une distance
suffisante doit être laissée entre les murs et les plantations.
- Le risque sismique doit être pris en compte pour toute construction ou installation le
requérant.
- Dans les zones à risque de mouvements de terrain les précautions nécessaires devront être
prises (réf. Rapport de Présentation). Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
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DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE UB
UB-ARTICLE 1 :
OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Sont interdites les occupations et utilisations du sol suivantes :
- Les parcs photovoltaïques.
- Les terrains de camping, de caravaning et les parcs résidentiels de loisirs.
- Le stationnement des caravanes.
- Les installations constituées d’anciens véhicules désaffectés ou toutes autres installations
précaires ou mobiles.
- Les dépôts de vieilles ferrailles, de matériaux de démolition, de déchets tels que pneus
usés, vieux chiffons, ordures,…
- Les installations et constructions nouvelles à usage industriel, d'entrepôt ou agricole.
- Les installations classées soumises à autorisation ou à déclaration, à l’exception de celles
liées à l’activité urbaine.
- Les nouveaux pylônes pour antennes relais
- Les affouillements ou exhaussements du sol non liés à une occupation ou utilisation du sol
autorisée.
Sont aussi interdits toutes constructions, installations ou travaux susceptibles de porter atteinte
à la sécurité des personnes ou des biens notamment au regard de la situation vis à vis des
risques de mouvements de terrain.
Est de plus interdit le comblement des mares, des zones humides et des fossés (sauf pour
des raisons techniques dûment justifiées).
UB-ARTICLE 2 :
OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A CONDITIONS
PARTICULIERES
A l'exception de celles interdites à l'article 1, toutes les occupations et utilisations du sol sont
admises, à conditions :
- de ne pas porter atteinte à la salubrité et à la sécurité du milieu environnant ainsi
qu'aux paysages,
- d'être compatibles avec les équipements publics existants ou prévus.
- Les programmes de logements de 4 logements et plus (excepté les opérations de
réhabilitation) sont autorisés à condition de comprendre une part minimale de logements
locatifs sociaux (PLUS, PLAI ou autre catégorie similaire) de 30%. Si le calcul de logements
locatifs sociaux à réaliser n’aboutit pas à un nombre entier, celui-ci sera arrondi à l’unité
supérieure. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
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- Les annexes de petite taille (emprise au sol inférieure ou égale à 20m2 et hauteur inférieure
ou égale à 2,20 mètres à l'égout de toiture ou à l'acrotère) sont soumises à des règles
spécifiques d'implantation par rapport aux limites séparatives et d'aspect extérieur.
- La démolition des éléments bâtis protégés au titre de l'article L123-1-5 7° est autorisée
exceptionnellement lorsque leur état de vétusté ou des impératifs de sécurité le justifient. Le
projet de remplacement éventuel doit s'intégrer dans le paysage urbain, préexistant.
UB-ARTICLE 3 :
CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU
PRIVEES ET D'ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC
1. Accès
Définition :
C’est le passage aménagé en limite du terrain pour accéder à celui-ci depuis la voie.
Pour être constructible, tout terrain doit disposer d'un accès, sur une voie publique ou privée,
correspondant à son importance et à sa destination, à moins que son propriétaire n'obtienne
un passage, sur les fonds de ses voisins, constitué dans les conditions fixées par l'article 682
du Code Civil.
Les accès doivent être aménagés de façon à ne pas entraîner de risques pour la sécurité des
usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité
doit être appréciée compte tenu notamment de la position des accès, de leur configuration,
ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic.
Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l’intérêt de la sécurité. En
particulier lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent être
autorisées sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la
moindre.
La création d'accès sur les voies doit respecter les espaces publics arborés et les noues.
2. Voirie
Les voies publiques ou privées doivent être adaptées à la nature et à l’importance des usages
qu’elles supportent et des opérations qu’elles desservent et permettre le passage des
véhicules de sécurité.
Les voies en impasse sont déconseillées. Elles doivent être aménagées afin de permettre aux
véhicules privés et à ceux des services publics (lutte contre l'incendie, enlèvement des ordures
ménagères, …) de faire aisément demi-tour. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
31
UB-ARTICLE 4 :
CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RESEAUX
1. Alimentation en eau potable
Le branchement sur le réseau public d'eau potable est obligatoire pour toute nouvelle
construction ou installation qui le requiert.
2. Assainissement
Eaux usées
Le raccordement au réseau public est obligatoire pour toute construction ou installation qui le
requiert.
Eaux résiduaires d’activités
Les installations ne doivent rejeter au réseau public d’assainissement que des effluents
préépurés dans les conditions fixées par la réglementation en vigueur.
Eaux pluviales
Le constructeur ou l'aménageur prendra les dispositions nécessaires pour retenir ou infiltrer
les eaux pluviales des espaces publics, des voiries et des espaces restant privés sur l'unité
foncière conformément au schéma d'assainissement des eaux pluviales.
Dans le cas de toute opération d'aménagement d'ensemble, le réseau interne à l'opération
sera implanté dans la mesure du possible sous des parties communes. Préalablement le
projet d'aménagement devra nécessairement s'accompagner de la mise en œuvre de
mesures compensatoires nécessaires pour réguler efficacement les débits d'eaux pluviales.
Les possibilités d'infiltration à la parcelle devront faire l'objet d'études de perméabilité des
sols de telle sorte que l'absorption sur l'unité foncière soit systématiquement privilégiée au
maximum de sa capacité. Pour le dimensionnement des ouvrages de stockage, le niveau de
protection retenu est au moins la période de retour de 10 ans, ce qui signifie que les
ouvrages devront présenter un volume suffisant pour pouvoir gérer au moins la pluie
décennale.
En cas de difficultés d'infiltration démontrées ou d'une surface insuffisante pour assurer la
retenue d'un volume suffisant, un raccordement au réseau public de collecte des eaux
pluviales pourra éventuellement être envisagé.
L'autorisation de branchement dépendra des capacités d'absorption du réseau.
Définition : le coefficient d’imperméabilisation est le rapport entre l’ensemble des surfaces
imperméabilisées d’un projet et la surface totale de ce projet.
Pour les ouvrages nécessaires au fonctionnement des services publics ou d'intérêt collectif, il
n'est pas fixé de coefficient maximum d'imperméabilisation. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
32
Les possibilités d'infiltration à la parcelle devront être vérifiées de telle sorte que l'absorption
sur l'unité foncière soit systématiquement privilégiée au maximum de sa capacité.
Dans le cas où l'infiltration n'est pas possible ou partielle, le coefficient maximum
d'imperméabilisation après aménagement de la surface totale du projet est de préférence
inférieure à 60% :
• si le coefficient d'imperméabilisation est inférieur à 60%, le volume de rétention
nécessaire sera de 20l/m² imperméabilisé avec un débit de fuite accepté de 1l/s,
• si le coefficient d'imperméabilisation est supérieur à 60%, le volume de rétention
nécessaire sera de 23l/m² imperméabilisé avec un débit de fuite accepté de 1l/s.
Dans le secteur UBa :
Dans le cas où l'infiltration n'est pas possible ou partielle, un rejet au réseau pluvial
communal sera autorisé, avec un débit de fuite maximum accepté de 10l/s/ha de projet.
Dans le secteur UBb :
Dans le cas où l'infiltration n'est pas possible ou partielle, le coefficient maximum
d'imperméabilisation après aménagement de la surface totale du projet est de préférence
inférieure à 55% :
• si le coefficient d'imperméabilisation est inférieur à 55%, le volume de rétention
nécessaire sera de 20l/m² imperméabilisé avec un débit de fuite accepté de 1l/s,
• si le coefficient d'imperméabilisation est supérieur à 55%, le volume de rétention
nécessaire sera de 23l/m² imperméabilisé avec un débit de fuite accepté de 1l/s.
Piscines
L'eau de vidange des piscines sera déversée vers le milieu naturel par le réseau d'eau pluviale
si le réseau est de type séparatif, sinon directement. Les eaux ainsi rejetées dans le milieu
naturel doivent répondre quantitativement et qualitativement aux normes en vigueur.
Les eaux de lavage des filtres doivent être rejetées au réseau public d’assainissement des
eaux usées s’il existe ou vers l’installation d’assainissement autonome.
3. Réseaux divers
L’enfouissement des réseaux et des branchements est obligatoire.
Les opérations d'aménagement doivent prévoir la desserte par les communications
numériques.
UB-ARTICLE 5 : SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
Supprimé par la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars
2014. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
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UB-ARTICLE 6 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AU VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES
Définition :
Le recul est défini par rapport aux voies et espaces, publics ou privés, ouverts à la circulation
générale.
Les règles d’implantation visent à la constitution de façades urbaines de centre-ville.
Par rapport aux voies de circulations douces (piétons, vélos …) et aux jardins publics
ou collectifs existants:
Les constructions doivent être implantées avec un recul au moins égal à la demi-hauteur du
bâtiment avec un minimum de 3 mètres.
Par rapport aux autres voies et espaces, publics ou privés, ouverts à la circulation
générale :
Les constructions doivent être implantées avec un recul maximal de 5 mètres afin de créer des
façades urbaines de centre-ville. D’autres constructions peuvent être implantées en arrière de
cet alignement.
Exceptions :
- En cas d'extension ou de surélévation d'un bâtiment existant qui ne respecte pas les règles
édictées au présent article, l'implantation existante pourra être conservée à condition de ne
pas faire saillie sur l'alignement existant ou projeté.
- Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics doivent être implantés avec un recul minimal de 0,50 mètre par rapport aux voies.
UB-ARTICLE 7 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES
SEPARATIVES
Les règles d’implantation visent à la constitution de façades urbaines de centre-ville.
A l'exception des annexes de petite taille (cf article 2), les constructions doivent être
implantées
- soit en limite(s) séparative(s),
- soit avec un recul minimal par rapport à ces limites au moins égal à la demi-hauteur du
bâtiment avec un minimum de 3 mètres.
La hauteur de référence est celle du point le plus haut et le plus proche de la limite
séparative concernée. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
34
Les annexes de petite taille (cf article 2) doivent être implantés :
- soit en limite(s) séparative(s).
- soit avec un recul minimal de 1 mètre des limites séparatives.
Exception :
Une implantation différente est autorisée dans le cas de l'extension en continuité d'un bâtiment
existant.
Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics doivent être implantés avec un recul minimal de 0,50 mètre par rapport aux limites
séparatives.
UB-ARTICLE 8 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX
AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
L’implantation des constructions doit être conçue de telle façon que les conditions de
sécurité (incendie, protection civile) et de salubrité (ensoleillement) soient respectées.
UB-ARTICLE 9 :
EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
Définition :
L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction tous débords et
surplombs inclus.
L’emprise au sol maximale est de 50%.
Pour les commerces et les équipements il n'est pas fixé d'emprise au sol maximale.
Exception :
Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics et les ouvrages publics d’infrastructure pour lesquels il n'est pas fixé d'emprise au sol
maximale. Règlement
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Modification n°4
35
UB-ARTICLE 10 :
HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS
Définition :
La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant tout
remaniement à l’aplomb du point de référence haut du bâtiment. Les ouvrages techniques et
les éléments de superstructures (cheminées, …) ou de modénature ne sont pas pris en compte
dans le calcul.
La hauteur maximale des constructions à usage d’habitation est de R+2+combles ou attique.
La hauteur maximale des autres constructions est de 12 mètres au faîtage ou à l’acrotère.
La hauteur maximale des annexes est de 3 mètres à l’égout de toiture ou à l’acrotère.
La hauteur maximale des extensions est celle du bâtiment existant.
Exceptions :
Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics et les ouvrages publics d’infrastructure pour lesquels il n'est pas fixé de hauteur
maximale.
UB-ARTICLE 11 :
ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENT DE LEURS
ABORDS
Généralités
Toute construction ou ouvrage doit :
- être en cohérence avec le projet communal pour la zone,
- prendre en compte le site dans lequel il s'inscrit (terrain, vues, voisinage …),
- témoigner de son usage.
Toute construction s'inspirant d'un style architectural traditionnel étranger à la région est
interdite.
La conception et la réalisation des bâtiments et des installations, y compris les annexes,
doivent être soignées et permettre un vieillissement correct de l’ouvrage.
Il n’est pas fixé d’autres règles pour les constructions et installations nécessaires aux
services publics ou d'intérêt collectif. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
36
La réglementation qui s'applique aux autres constructions est la suivante, sachant que les adaptations pourront y être apportées si elles sont de nature à améliorer la qualité architecturale du projet et son intégration dans l'environnement.
- un aspect différent peut être admis pour des constructions répondant aux exigences en
matière de qualité environnementale et de développement durable ou à la mise en œuvre de
techniques nouvelles.
- les constructions traditionnelles ou présentant un intérêt architectural (dont les éléments
bâtis protégés au titre de l'article L 151-19 doivent être mises en valeur et restaurées dans le
respect de leur style et matériaux d'origine (façades, toitures, ouvertures, modénatures …).
Des adaptations contemporaines sont possibles si elles améliorent la qualité architecturale du
projet et son intégration dans le site.
Ces dispositions ne font pas obstacle à la réalisation d'extensions de conception architecturale
contemporaine dès lors que sont mis en valeur les éléments intéressants de la construction
initiale.
Rappel : à l'intérieur du périmètre de protection des monuments historiques, des prescriptions
plus exigeantes que celles du présent article peuvent être imposées par l'Architecte des
Bâtiments de France.
1. Adaptation au sol
La construction doit s'adapter à la topographie du terrain naturel.
Les mouvements de terre éventuels doivent être réalisés avec des pentes très douces (15 % maximum) afin de s’harmoniser tant avec le terrain naturel dans lequel le projet s’inscrit, qu’avec celui des terrains voisins). Pour permettre cette adaptation, les constructions pourront prévoir des emmarchements et demi-niveaux de construction.
Dans le cas où le plancher bas du rez-de-chaussée est plus haut que le terrain naturel, le
soubassement doit être traité de façon très soignée en utilisant le vocabulaire architectural
tourangeau à base d'emmarchements, de terrasses, de petits escaliers avec perron.
2. Volumétrie
Dans le cas d'opérations d'aménagement ou de construction ayant pour effet la division du
terrain d'assiette initial, l'articulation des volumes doit participer à l'intimité des espaces
privatifs.
3. Façades
Le traitement des façades doit participer à l’identification des usages.
Toutes les façades ainsi que leurs soubassements doivent être traités avec soin. Le traitement
doit être sobre. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
37
La nature et les couleurs des enduits, des matériaux de revêtement de façade et des peintures
(y compris celles des menuiseries extérieures, des ferronneries …) doivent être en harmonie
avec d'une part l'écriture architecturale de la construction et d'autre part avec celles des
constructions avoisinantes.
Les matériaux de remplissage (exemple : le parpaing …) et ceux qui ne présentent pas par
eux-mêmes un aspect d'une qualité suffisante doivent être recouverts.
La mise en œuvre de matériaux d'isolation extérieure sur les constructions existantes doit être
particulièrement étudiée afin de ne pas dénaturer le bâti existant et d'assurer l'intégration du
projet dans l'environnement.
Les éléments d'architecture en saillie des façades tels que les balcons, les oriels … sont
autorisés sous réserve d'une inscription dans le contexte architectural et urbain du quartier et
d'un traitement de qualité.
Les façades commerciales participent largement à l'animation des espaces publics et des
voies. Il est important qu'elles s'intègrent de la façon la plus harmonieuse et respectueuse du
cadre bâti existant.
Les caissons des dispositifs d'occultation ou de fermeture des baies (volets roulants, rideaux
de magasins …) doivent être posés à l'intérieur des constructions sauf impossibilité technique
pour un bâtiment existant. Dans ce dernier cas, ils doivent être posés entre tableaux, sans
saillie par rapport au nu de la façade.
Les divers équipements techniques (climatiseurs, compteurs …) doivent être correctement
intégrés de façon à en réduire l'impact, notamment lorsqu'ils sont vus depuis les voies ou les
espaces publics.
4. Toitures
La forme des toitures et les matériaux utilisés doivent, par leur aspect et leur couleur :
- être compatibles avec le caractère de l'ouvrage,
- assurer une bonne tenue dans le temps,
- et être en cohérence avec les bâtiments présents dans la rue.
Dans le cas d'utilisation de la tuile ou de l'ardoise ou de matériaux d'aspect semblable, les
formes et tailles traditionnelles à la région doivent être respectées.
Les toitures terrasses devront être végétalisées, à l'exception des annexes de petite taille (cf
article 2).
Quel que soit le type de toiture, l'intégration des accessoires techniques (édicules
d'ascenseur, extracteurs, caissons de climatisation, garde-corps, capteurs solaires, antennes
…) doit être recherchée de façon à en limiter l'impact visuel. Règlement
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Modification n°4
38
5. Percements
Les ouvertures et percements doivent, par leurs dimensions et leurs positionnements,
participer à l’équilibre et à la cohérence de la construction et des façades.
Les dispositifs d'éclairage naturel créés dans un comble (lucarnes, châssis, verrières …)
doivent être en nombre restreint et avoir des dimensions en cohérence avec la composition
des façades, en particulier pour ce qui concerne les façades donnant sur les espaces publics
ou sur les voies.
Les fenêtres de toit doivent être encastrées dans le pan du toit. Les lucarnes rampantes et
les chiens assis sont interdits.
6. Clôtures
Les clôtures sur rue participent pleinement à la perception de l'ambiance de la rue. Selon les
cas, il peut en être de même pour les clôtures en limites séparatives.
Par conséquent, les clôtures éventuelles doivent, tant par leur conception, que par leurs
matériaux et leurs couleurs, s'insérer harmonieusement à l'ambiance de la rue ou du site
(minérale, végétale, ouverte, intime, homogène, diversifiée …) et parmi les constructions et
clôtures voisines.
Les matériaux utilisés doivent avoir un aspect de qualité et un vieillissement correct dans le
temps. Les matériaux destinés à être enduits doivent l'être et les éléments en bois doivent être
peints ou lasurés.
Les éléments occultants tels les pare-vues, les claustras sont interdits en limite des espaces
publics et des voies et sur les limites séparatives visibles depuis l'espace public.
Les murs et murets traditionnels ou les haies lorsqu’ils existent doivent être au maximum
préservés. Les murets traditionnels ne peuvent être surmontés que d’une grille.
La hauteur maximale des clôtures est de 1,80 mètre.
Une hauteur supérieure est autorisée pour la prolongation d'un mur existant.
7. Les annexes
Les bâtiments annexes attenants à la construction principale doivent avoir un aspect qui
s’harmonise avec celui de la construction principale.
8. Les annexes de petites tailles
Elles doivent être d'une couleur qui permette leur intégration dans le site. Règlement
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Modification n°4
39
9. Les verrières et vérandas
Elles sont autorisées dès lors qu'elles sont sobres, s'inscrivent correctement dans
l'environnement et sont en harmonie avec la construction existante. Si le projet comporte un
soubassement en maçonnerie, il sera réalisé en cohérence avec les matériaux constituant la
façade.
10. Les locaux de collecte des ordures ménagères
Les abris de stockage des containers d'ordures ménagères doivent s'intégrer dans le
bâtiment principal ou dans une annexe.
Les aires de présentation doivent être intégrées avec discrétion dans l’aménagement du
terrain.
11. Les coffrets techniques
Les coffrets techniques doivent être intégrés soit dans la construction, soit dans la clôture,
soit de toute autre manière qui permette de minimiser leur impact visuel.
12. Les capteurs solaires
Les capteurs solaires doivent être implantés d'une manière qui minimise leur impact visuel.
En particulier, dans le cas d’une toiture terrasse ils ne doivent pas être visibles depuis
l’espace public.
13. Les postes de transformation
Si un poste de transformation s'avère nécessaire, celui-ci sera intégré soit dans le bâtiment
principal, soit sur un terrain réservé à cet effet dans le cas d'opérations d'aménagement ou de
construction ayant pour effet la division du terrain d'assiette initial.
UB-ARTICLE 12 :
OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE D'AIRES DE STATIONNEMENT
Le stationnement doit être réalisé en dehors des voies publiques et correspondre à la
localisation, à la destination et à la taille du projet.
Les normes minimales de stationnement sont de :
- 1 place par logement pour les logements locatifs sociaux,
- 1 place par logement de moins de 2 pièces,
- 2 places par logement à partir de 2 pièces.
De plus, dans le cas de permis d'aménager ou d’opérations groupées ayant pour effet la
division du terrain d’assiette initial et créant au moins 4 logements, l’aménagement d’au
minimum 1/2 place à usage collectif par logement est obligatoire.
Toute construction ou opération, à l’exception des permis ne concernant qu’un logement, doit
comporter un espace destiné au stationnement sécurisé des vélos. Le cas échéant, ce dernier
doit être aménagé conformément à la réglementation en vigueur. Règlement
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Modification n°4
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UB-ARTICLE 13 :
OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE DE REALISATION D'ESPACES
LIBRES, D'AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS, ET DE PLANTATIONS
Les terrains ou partie de terrains libres de toutes constructions doivent être convenablement
aménagés et entretenus.
En respect du volet paysager du permis de construire, tout projet doit justifier de son insertion
dans l'environnement et notamment présenter un programme de plantations sur l'ensemble du
terrain.
Pour les haies, il est demandé un mélange d'essences (locales de préférence).
Les espaces verts et les espaces collectifs d'opération doivent être aménagés de manière à
participer à la trame des espaces naturels et des cheminements doux de la commune.
Les parkings doivent être plantés de manière à limiter leur impact visuel.
L’abattage des arbres identifiés au titre de l’article L151-19 du code de l’urbanisme n’est autorisé que lorsque le mauvais état sanitaire du sujet le justifie.
UB-ARTICLE 14 :
COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL (COS)
Supprimé par la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars
2014. Règlement
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Modification n°4
41
ZONE UC
Caractère de la zone (rappel du rapport de présentation)
La zone UC correspond aux quartiers qui entourent le centre-ville historique et le centre-ville
élargi.
Les secteurs :
La zone UC comporte 3 secteurs, UCa, UCb, UCc, pour prendre en compte le zonage
d'assainissement des eaux pluviales.
-1 secteur UCe pour recevoir la construction d'équipements.
Définition : sont considérées comme annexes, les constructions de faibles dimensions ayant
un caractère accessoire au regard de l’usage de la construction principale tels que les remises,
les garages, les abris de jardins, les piscines …
Avertissements relatifs aux mouvements de terrain :
- Dans les zones de terrain argileux, des fondations adaptées sont nécessaires, une distance
suffisante doit être laissée entre les murs et les plantations.
- Le risque sismique doit être pris en compte pour toute construction ou installation le
requérant. Règlement
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Modification n°4
42
DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE UC
UC-ARTICLE 1 :
OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Sont interdites les occupations et utilisations du sol suivantes :
- Les parcs photovoltaïques.
- Les terrains de camping, de caravaning et les parcs résidentiels de loisirs.
- Le stationnement des caravanes.
- Les installations constituées d’anciens véhicules désaffectés ou toutes autres installations
précaires ou mobiles.
- Les dépôts de vieilles ferrailles, de matériaux de démolition, de déchets tels que pneus
usés, vieux chiffons, ordures,…
- Les installations et constructions nouvelles à usage industriel, d'entrepôt ou agricole.
- Les installations classées soumises à autorisation ou à déclaration, à l’exception de celles
liées à l’activité urbaine.
- les nouveaux pylônes pour antennes relais
- Les affouillements ou exhaussements du sol non liés à une occupation ou utilisation du sol
autorisée.
Est de plus interdit le comblement des mares, des zones humides et des fossés (sauf pour
des raisons techniques dûment justifiées).
UC-ARTICLE 2 :
OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A CONDITIONS
PARTICULIERES
A l'exception de celles interdites à l'article 1, toutes les occupations et utilisations du sol sont
admises, à conditions :
- de ne pas porter atteinte à la salubrité et à la sécurité du milieu environnant ainsi
qu'aux paysages,
- d'être compatibles avec les équipements publics existants ou prévus.
- les programmes de logements de 4 logements et plus (excepté les opérations de
réhabilitation) sont autorisés à condition de comprendre une part minimale de logements
locatifs sociaux (PLUS, PLAI ou autre catégorie similaire) de 30%. Si le calcul de logements
locatifs sociaux à réaliser n’aboutit pas à un nombre entier, celui-ci sera arrondi à l’unité
supérieure.
- Les annexes de petite taille (emprise au sol inférieure ou égale à 20m2 et hauteur inférieure
ou égale à 2,20 mètres à l'égout de toiture ou à l'acrotère) sont soumises à des règles
spécifiques d'implantation par rapport aux limites séparatives et d'aspect extérieur. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
43
UC-ARTICLE 3 :
CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU
PRIVEES ET D'ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC
1. Accès
Définition :
C’est le passage aménagé en limite du terrain pour accéder à celui-ci depuis la voie.
Pour être constructible, tout terrain doit disposer d'un accès, sur une voie publique ou privée,
correspondant à son importance et à sa destination, à moins que son propriétaire n'obtienne
un passage, sur les fonds de ses voisins, constitué dans les conditions fixées par l'article 682
du Code Civil.
Les accès doivent être aménagés de façon à ne pas entraîner de risques pour la sécurité des
usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité
doit être appréciée compte tenu notamment de la position des accès, de leur configuration,
ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic.
Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l’intérêt de la sécurité. En
particulier lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent être
autorisées sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la
moindre.
La création d'accès sur les voies doit respecter les espaces publics arborés et les noues.
2. Voirie
Les voies publiques ou privées doivent être adaptées à la nature et à l’importance des usages
qu’elles supportent et des opérations qu’elles desservent et permettre le passage des
véhicules de sécurité.
Les voies en impasse sont déconseillées. Elles doivent être aménagées afin de permettre aux
véhicules privés et à ceux des services publics (lutte contre l'incendie, enlèvement des ordures
ménagères, …) de faire aisément demi-tour.
UC-ARTICLE 4 :
CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RESEAUX
1. Alimentation en eau potable
Le branchement sur le réseau public d'eau potable est obligatoire pour toute nouvelle
construction ou installation qui le requiert. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
44
2. Assainissement
Eaux usées
Si le réseau public existe, le raccordement au réseau public est obligatoire pour toute
construction ou installation qui le requiert.
Dans le cas contraire, le traitement de toutes les eaux usées est obligatoire et doit être
réalisé par un système conforme à la réglementation en vigueur.
Eaux résiduaires d’activités
Les installations ne doivent rejeter au réseau public d’assainissement que des effluents
préépurés dans les conditions fixées par la réglementation en vigueur.
Eaux pluviales
Le constructeur ou l'aménageur prendra les dispositions nécessaires pour retenir ou infiltrer
les eaux pluviales des espaces publics, des voiries et des espaces restant privés sur l'unité
foncière conformément au schéma d'assainissement des eaux pluviales.
Dans le cas de toute opération d'aménagement d'ensemble, le réseau interne à l'opération
sera implanté dans la mesure du possible sous des parties communes. Préalablement le projet
d'aménagement devra nécessairement s'accompagner de la mise en œuvre de mesures
compensatoires nécessaires pour réguler efficacement les débits d'eaux pluviales.
Les possibilités d'infiltration à la parcelle devront faire l'objet d'études de perméabilité des sols
de telle sorte que l'absorption sur l'unité foncière soit systématiquement privilégiée au
maximum de sa capacité. Pour le dimensionnement des ouvrages de stockage, le niveau de
protection retenu est au moins la période de retour de 10 ans, ce qui signifie que les ouvrages
devront présenter un volume suffisant pour pouvoir gérer au moins la pluie décennale.
En cas de difficultés d'infiltration démontrées ou d'une surface insuffisante pour assurer la
retenue d'un volume suffisant, un raccordement au réseau public de collecte des eaux
pluviales pourra éventuellement être envisagé.
L'autorisation de branchement dépendra des capacités d'absorption du réseau.
Définition : le coefficient d’imperméabilisation est le rapport entre l’ensemble des surfaces
imperméabilisées d’un projet et la surface totale de ce projet.
Pour les ouvrages nécessaires au fonctionnement des services publics ou d'intérêt collectif, il
n'est pas fixé de coefficient maximum d'imperméabilisation.
Les possibilités d'infiltration à la parcelle devront être vérifiées de telle sorte que l'absorption
sur l'unité foncière soit systématiquement privilégiée au maximum de sa capacité.
Dans le cas où l'infiltration n'est pas possible ou partielle, le coefficient maximum
d'imperméabilisation après aménagement de la surface totale du projet est de préférence
inférieure à 60% : Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
45
• si le coefficient d'imperméabilisation est inférieur à 60%, le volume de rétention
nécessaire sera de 20l/m² imperméabilisé avec un débit de fuite accepté de 1l/s
• si le coefficient d'imperméabilisation est supérieur à 60%, le volume de rétention
nécessaire sera de 23l/m² imperméabilisé avec un débit de fuite accepté de 1l/s
Dans le secteur UCa :
Dans le cas où l'infiltration n'est pas possible ou partielle, un rejet au réseau pluvial
communal sera autorisé, avec un débit de fuite maximum accepté de 10l/s/ha de projet.
Dans le secteur UCb :
Dans le cas où l'infiltration n'est pas possible ou partielle, le coefficient maximum
d'imperméabilisation après aménagement de la surface totale du projet est de préférence
inférieure à 55% :
• si le coefficient d'imperméabilisation est inférieur à 55%, le volume de rétention
nécessaire sera de 20l/m² imperméabilisé avec un débit de fuite accepté de 1l/s
• si le coefficient d'imperméabilisation est supérieur à 55%, le volume de rétention
nécessaire sera de 23l/m² imperméabilisé avec un débit de fuite accepté de 1l/s
Dans le secteur UCc :
Le coefficient maximum d'imperméabilisation après aménagement de la surface totale du
projet est de 60%.
Les eaux pluviales ruisselées sur des voiries doivent garantir un niveau de rejet suffisant pour
ne pas remettre en cause les objectifs de bon état fixés par la directive cadre de l'eau. Si
nécessaire, un traitement des eaux pluviales sera à prévoir avant rejet.
Piscines
L'eau de vidange des piscines sera déversée vers le milieu naturel par le réseau d'eaux
pluviales si le réseau est de type séparatif, sinon directement. Les eaux ainsi rejetées dans le
milieu naturel doivent répondre quantitativement et qualitativement aux normes en vigueur.
Les eaux de lavage des filtres doivent être rejetées au réseau public d’assainissement des
eaux usées s’il existe ou vers l’installation d’assainissement autonome.
3. Réseaux divers
L’enfouissement des réseaux et des branchements est obligatoire.
Les opérations d'aménagement doivent prévoir la desserte par les communications
numériques.
UC-ARTICLE 5 :
SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
Supprimé par la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars
2014. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
46
UC-ARTICLE 6 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET
EMPRISES PUBLIQUES
Définition :
Le recul est défini par rapport aux voies et espaces, publics ou privés, ouverts à la circulation
générale.
Les règles d’implantation visent à favoriser l'évolution de ces quartiers péricentraux en
adaptant les constructions au mieux à chaque situation et à leur environnement proche.
Par rapport aux voies de circulations douces (piétons, vélos …) et aux jardins publics
ou collectifs existants:
Les constructions doivent être implantées avec un recul au moins égal à la demi-hauteur du
bâtiment avec un minimum de 3 mètres.
Par rapport aux autres voies et espaces, publics ou privés, ouverts à la circulation
générale :
Les constructions doivent être implantées :
- soit avec un recul compris entre 0 et 3 mètres,
- soit avec un recul minimal de 5 mètres.
Exceptions :
- Un recul différent est autorisé pour s'aligner sur une construction voisine sur le terrain ou
sur un terrain limitrophe.
- En cas d'extension ou de surélévation d'un bâtiment existant qui ne respecte pas les règles
édictées au présent article, l'implantation existante pourra être conservée à condition de ne
pas faire saillie sur l'alignement existant ou projeté.
- Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics doivent être implantés avec un recul minimal de 0,50 mètre par rapport aux voies.
UC-ARTICLE 7 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES
SEPARATIVES
Les règles d’implantation visent à favoriser l'évolution de ces quartiers péricentraux en
adaptant les constructions au mieux à chaque situation et à leur environnement proche. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
47
A l'exception des annexes de petite taille (cf article 2), les constructions doivent être
implantées
- soit en limite(s) séparative(s),
- soit avec un recul minimal par rapport à ces limites au moins égal à la demi-hauteur du
bâtiment avec un minimum de 3 mètres.
La hauteur de référence est celle du point le plus haut et le plus proche de la limite
séparative concernée.
Les annexes de petite taille (cf article 2) doivent être implantés :
- soit en limite(s) séparative(s).
- soit avec un recul minimal de 1 mètre des limites séparatives.
Exception :
Une implantation différente est autorisée dans le cas de l'extension en continuité d'un
bâtiment existant.
Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics doivent être implantés avec un recul minimal de 0,50 mètre par rapport aux limites
séparatives.
UC-ARTICLE 8 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX
AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
L’implantation des constructions doit être conçue de telle façon que les conditions de
sécurité (incendie, protection civile) et de salubrité (ensoleillement) soient respectées.
UC-ARTICLE 9 :
EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
Définition :
L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction tous débords et
surplombs inclus.
A l'exception du secteur UCe, l’emprise au sol maximale est de 50%.
Dans le secteur UCe, il n'est pas fixé d'emprise au sol maximale.
Exception :
Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics et les ouvrages publics d’infrastructure pour lesquels il n'est pas fixé d'emprise au sol
maximale. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
48
UC-ARTICLE 10 :
HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS
Définition :
La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant tout
remaniement à l’aplomb du point de référence haut du bâtiment. Les ouvrages techniques et
les éléments de superstructures (cheminées, …) ou de modénature ne sont pas pris en compte
dans le calcul.
La hauteur maximale des constructions à usage d’habitation est de R+1+combles ou
attique.
La hauteur des autres constructions est de 9 mètres au faîtage ou à l’acrotère.
La hauteur maximale des annexes est de 3 mètres à l’égout de toiture ou à l’acrotère.
La hauteur maximale des extensions est celle du bâtiment existant.
Dans le secteur UCe, il n'est pas fixé de hauteur maximale.
Exceptions :
Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics et les ouvrages publics d’infrastructure pour lesquels il n'est pas fixé de hauteur
maximale.
UC-ARTICLE 11 :
ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENT DE LEURS
ABORDS
Généralités
Toute construction ou ouvrage doit :
- être en cohérence avec le projet communal pour la zone,
- prendre en compte le site dans lequel il s'inscrit (terrain, vues, voisinage …),
- témoigner de son usage.
Toute construction s'inspirant d'un style architectural traditionnel étranger à la région est
interdite.
La conception et la réalisation des bâtiments et des installations, y compris les annexes,
doivent être soignées et permettre un vieillissement correct de l’ouvrage.
Il n’est pas fixé d’autres règles pour les constructions et installations nécessaires aux
services publics ou d'intérêt collectif. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
49
La réglementation qui s'applique aux autres constructions est la suivante, sachant que
:
- des adaptations pourront y être apportées si elles sont de nature à améliorer la qualité
architecturale du projet et son intégration dans l'environnement.
- un aspect différent peut être admis pour des constructions répondant aux exigences en
matière de qualité environnementale et de développement durable ou à la mise en œuvre de
techniques nouvelles.
- les constructions traditionnelles ou présentant un intérêt architectural (dont les éléments
bâtis protégés au titre de l'article L 151-19 doivent être mises en valeur et restaurées dans le
respect de leur style et matériaux d'origine (façades, toitures, ouvertures, modénatures …).
Des adaptations contemporaines sont possibles si elles améliorent la qualité architecturale du
projet et son intégration dans le site.
Ces dispositions ne font pas obstacle à la réalisation d'extensions de conception architecturale
contemporaine dès lors que sont mis en valeur les éléments intéressants de la construction
initiale.
Rappel : à l'intérieur du périmètre de protection des monuments historiques, des prescriptions
plus exigeantes que celles du présent article peuvent être imposées par l'Architecte des
Bâtiments de France.
1. Adaptation au sol
La construction doit s'adapter à la topographie du terrain naturel.
Les mouvements de terre éventuels doivent être réalisés avec des pentes très douces (15 % maximum) afin de s’harmoniser tant avec le terrain naturel dans lequel le projet s’inscrit, qu’avec celui des terrains voisins). Pour permettre cette adaptation, les constructions pourront prévoir des emmarchements et demi-niveaux de construction.
Dans le cas où le plancher bas du rez-de-chaussée est plus haut que le terrain naturel, le
soubassement doit être traité de façon très soignée en utilisant le vocabulaire architectural
tourangeau à base d'emmarchements, de terrasses, de petits escaliers avec perron.
2. Volumétrie
Les gabarits doivent être organisés de manière à prendre en compte la transition avec les
constructions voisines.
Dans le cas d'opérations d'aménagement ou de construction ayant pour effet la division du
terrain d'assiette initial, l'articulation des volumes doit participer à l'intimité des espaces
privatifs.
3. Façades
Le traitement des façades doit participer à l’identification des usages. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
50
Toutes les façades ainsi que leurs soubassements doivent être traités avec soin. Le traitement
doit être sobre. Le choix des couleurs doit respecter l'ambiance chromatique de la rue.
La nature et les couleurs des enduits, des matériaux de revêtement de façade et des peintures
(y compris celles des menuiseries extérieures, des ferronneries …) doivent être en harmonie
avec d'une part l'écriture architecturale de la construction et d'autre part avec celles des
constructions avoisinantes.
Les matériaux de remplissage (exemple : le parpaing …) et ceux qui ne présentent pas par
eux-mêmes un aspect d'une qualité suffisante doivent être recouverts.
Les matériaux brillants sont autorisés à condition de ne pas constituer l'élément principal des
façades.
La mise en œuvre de matériaux d'isolation extérieure sur les constructions existantes doit être
particulièrement étudiée afin de ne pas dénaturer le bâti existant et d'assurer l'intégration du
projet dans l'environnement.
Les éléments d'architecture en saillie des façades tels que les balcons, les oriels … sont
autorisés sous réserve d'une inscription dans le contexte architectural et urbain du quartier et
d'un traitement de qualité.
Les caissons des dispositifs d'occultation ou de fermeture des baies (volets roulants, rideaux
de magasins …) doivent être posés à l'intérieur des constructions sauf impossibilité technique
pour un bâtiment existant. Dans ce dernier cas, ils doivent être posés entre tableaux, sans
saillie par rapport au nu de la façade.
Les divers équipements techniques (climatiseurs, compteurs …) doivent être correctement
intégrés de façon à en réduire l'impact, notamment lorsqu'ils sont vus depuis les voies ou les
espaces publics.
4. Toitures
La forme des toitures et les matériaux utilisés doivent, par leur aspect et leur couleur :
- être compatibles avec le caractère de l'ouvrage,
- assurer une bonne tenue dans le temps,
- et être en cohérence avec les bâtiments présents dans la rue.
Dans le cas d'utilisation de la tuile ou de l'ardoise ou de matériaux d'aspect semblable, les
formes et tailles traditionnelles à la région doivent être respectées.
Les toitures terrasses devront être végétalisées, à l'exception des annexes de petite taille (cf
article 2). Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
51
Quel que soit le type de toiture, l'intégration des accessoires techniques (édicules d'ascenseur,
extracteurs, caissons de climatisation, garde-corps, capteurs solaires, antennes …) doit être recherchée de façon à en limiter l'impact visuel.
5. Percements
Les ouvertures et percements doivent, par leurs dimensions et leurs positionnements,
participer à l’équilibre et à la cohérence de la construction et des façades.
Les dispositifs d'éclairage naturel créés dans un comble (lucarnes, châssis, verrières …)
doivent être en nombre restreint et avoir des dimensions en cohérence avec la composition
des façades, en particulier pour ce qui concerne les façades donnant sur les espaces publics
ou sur les voies.
Les fenêtres de toit doivent être encastrées dans le pan du toit. Les lucarnes rampantes et les
chiens assis sont interdits.
6. Clôtures
Les clôtures sur rue participent pleinement à la perception de l'ambiance de la rue. Selon les
cas, il peut en être de même pour les clôtures en limites séparatives.
Par conséquent, les clôtures éventuelles doivent, tant par leur conception, que par leurs
matériaux et leurs couleurs, s'insérer harmonieusement à l'ambiance de la rue ou du site
(minérale, végétale, ouverte, intime, homogène, diversifiée …) et parmi les constructions et
clôtures voisines.
Les matériaux utilisés doivent avoir un aspect de qualité et un vieillissement correct dans le
temps. Les matériaux destinés à être enduits doivent l'être et les éléments en bois doivent être
peints ou lasurés.
Les éléments occultants tels les pare-vues, les claustras sont interdits en limite des espaces
publics et des voies et sur les limites séparatives visibles depuis l'espace public.
Les murs et murets traditionnels ou les haies lorsqu’ils existent doivent être au maximum
préservés. Les murets traditionnels ne peuvent être surmontés que d’une grille.
La hauteur maximale des clôtures est de 1,80 mètre.
Une hauteur supérieure est autorisée pour la prolongation d'un mur existant.
7. Les annexes
Les bâtiments annexes attenants à la construction principale doivent avoir un aspect qui
s’harmonise avec celui de la construction principale.
8. Les annexes de petites tailles
Elles doivent être d'une couleur qui permette leur intégration dans le site. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
52
9. Les verrières et vérandas
Elles sont autorisées dès lors qu'elles sont sobres, s'inscrivent correctement dans
l'environnement et sont en harmonie avec la construction existante. Si le projet comporte un
soubassement en maçonnerie, il sera réalisé en cohérence avec les matériaux constituant la
façade.
10. Les locaux de collecte des ordures ménagères
Les abris de stockage des containers d'ordures ménagères doivent s'intégrer dans le
bâtiment principal ou dans une annexe.
Les aires de présentation doivent être intégrées avec discrétion dans l’aménagement du
terrain.
11. Les coffrets techniques
Les coffrets techniques doivent être intégrés soit dans la construction, soit dans la clôture,
soit de toute autre manière qui permette de minimiser leur impact visuel.
12. Les capteurs solaires
Les capteurs solaires doivent être implantés d'une manière qui minimise leur impact visuel.
En particulier, dans le cas d’une toiture terrasse ils ne doivent pas être visibles depuis
l’espace public.
13. Les postes de transformation
Si un poste de transformation s'avère nécessaire, celui-ci sera intégré soit dans le bâtiment
principal, soit sur un terrain réservé à cet effet dans le cas d'opérations d'aménagement ou de
construction ayant pour effet la division du terrain d'assiette initial.
UC-ARTICLE 12 :
OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE D'AIRES DE STATIONNEMENT
En dehors du secteur UCe, le stationnement doit être réalisé en dehors des voies
publiques et correspondre à la localisation, à la destination et à la taille du projet.
Les normes minimales de stationnement sont de :
- 1 place par logement pour les logements locatifs sociaux,
- 1 place par logement de moins de 2 pièces,
- 2 places par logement à partir de 2 pièces.
De plus, dans le cas de permis d'aménager ou d’opérations groupées ayant pour effet la
division du terrain d’assiette initial et créant au moins 4 logements, l’aménagement d’au
minimum 1/2 place à usage collectif par logement est obligatoire.
Toute construction ou opération, à l’exception des permis ne concernant qu’un logement, doit
comporter un espace destiné au stationnement sécurisé des vélos. Le cas échéant, ce dernier
doit être aménagé conformément à la réglementation en vigueur. Règlement
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Modification n°4
53
UC-ARTICLE 13 :
OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE DE REALISATION D'ESPACES
LIBRES, D'AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS, ET DE PLANTATIONS
Les terrains ou partie de terrains libres de toutes constructions doivent être convenablement
aménagés et entretenus.
En respect du volet paysager du permis de construire, tout projet doit justifier de son insertion
dans l'environnement et notamment présenter un programme de plantations sur l'ensemble du
terrain.
Il n'est pas fixé d'autre règles pour le secteur UCe
Pour les haies, il est demandé un mélange d'essences (locales de préférence).
Les espaces verts et les espaces collectifs d'opération doivent être aménagés de manière à
participer à la trame des espaces naturels et des cheminements doux de la commune.
Les parkings doivent être plantés de manière à limiter leur impact visuel.
L’abattage des arbres identifiés au titre de l’article L151-19 du code de l’urbanisme n’est autorisé que lorsque le mauvais état sanitaire du sujet le justifie.
UC-ARTICLE 14 :
COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL (COS)
Supprimé par la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars
2014. Règlement
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Modification n°4
54
ZONE UD
Caractère de la zone (rappel du rapport de présentation)
La zone UD correspond aux quartiers pavillonnaires qui n’ont pas vocation à être renforcés.
En effet, il s’agit :
- des quartiers situés à l’Est du vallon des Guillets qui sont très éloignés du centre-ville, entre
2 et 4 km de la mairie.
- de la frange urbaine du « parc agricole » Loire et d'un quartier au Nord du centre.
- de deux espaces construits mais disjoints de la ville proprement dite : Tréché et Barbarie
qui par leur taille ou leur organisation constituent des quartiers à caractère urbain.
- des quartiers récents de Vallières.
- de la vallée de Chantelouze qui ferme le parc agricole à l’Ouest.
La zone UD est concernée par des risques de mouvements de terrain liés à la présence de
coteaux.
La zone UD est en partie incluse dans le périmètre du site classé patrimoine mondial de
l’UNESCO.
Les secteurs :
La zone UD comporte un secteur UDa pour le hameau de Barbarie qui n'est pas desservi par
l'assainissement des eaux usées collectif. Une urbanisation de ce secteur peu dense et aérée
est souhaitée du fait des enjeux de paysage et de gestion de l'eau.
La zone UD comporte un secteur UDb pour prendre en compte le zonage d'assainissement
des eaux pluviales.
Définition : sont considérées comme annexes, les constructions de faibles dimensions ayant
un caractère accessoire au regard de l’usage de la construction principale tels que les remises,
les garages, les abris de jardins, les piscines …
Avertissements relatifs aux mouvements de terrain :
- Dans les zones de terrain argileux, des fondations adaptées sont nécessaires, une distance
suffisante doit être laissée entre les murs et les plantations.
- Le risque sismique doit être pris en compte pour toute construction ou installation le
requérant.
- Dans les zones à risque de mouvements de terrain les précautions nécessaires devront être
prises (réf. : Rapport de Présentation). Règlement
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Modification n°4
55
DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE UD
UD-ARTICLE 1 :
OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Sont interdites les occupations et utilisations du sol suivantes :
- Les parcs photovoltaïques.
- Les terrains de camping, de caravaning et les parcs résidentiels de loisirs.
- Le stationnement des caravanes.
- Les installations constituées d’anciens véhicules désaffectés ou toutes autres installations
précaires ou mobiles.
- Les dépôts de vieilles ferrailles, de matériaux de démolition, de déchets tels que pneus
usés, vieux chiffons, ordures,…
- Les installations et constructions nouvelles à usage industriel, d'entrepôt ou agricole.
- Les installations classées soumises à autorisation ou à déclaration, à l’exception de celles
liées à l’activité urbaine.
- Les nouveaux pylônes pour antennes relais
- Les affouillements ou exhaussements du sol non liés à une occupation ou utilisation du sol
autorisée.
Sont aussi interdits toutes constructions, installations ou travaux susceptibles de porter atteinte
à la sécurité des personnes ou des biens notamment au regard de la situation vis à vis des
risques de mouvements de terrain liés à la présence de coteaux.
Est de plus interdit le comblement des mares, des zones humides et des fossés (sauf pour
des raisons techniques dûment justifiées).
UD-ARTICLE 2 :
OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A CONDITIONS
PARTICULIERES
A l'exception de celles interdites à l'article 1, toutes les occupations et utilisations du sol sont
admises, à conditions :
- de ne pas porter atteinte à la salubrité et à la sécurité du milieu environnant ainsi
qu'aux paysages,
- d'être compatibles avec les équipements publics existants ou prévus.
- Les annexes de petite taille (emprise au sol inférieure ou égale à 20m2 et hauteur inférieure
ou égale à 2,20 mètres à l'égout de toiture ou à l'acrotère) sont soumises à des règles
spécifiques d'implantation par rapport aux limites séparatives et d'aspect extérieur.
La démolition des éléments bâtis protégés au titre de l'article L123-1-5 7° est autorisée
exceptionnellement lorsque leur état de vétusté ou des impératifs de sécurité le justifient. Le
projet de remplacement éventuel doit s'intégrer dans le paysage urbain préexistant. Règlement
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Modification n°4
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UD-ARTICLE 3 :
CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU
PRIVEES ET D'ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC
1. Accès
Définition :
C’est le passage aménagé en limite du terrain pour accéder à celui-ci depuis la voie.
Pour être constructible, tout terrain doit disposer d'un accès, sur une voie publique ou privée,
correspondant à son importance et à sa destination, à moins que son propriétaire n'obtienne
un passage, sur les fonds de ses voisins, constitué dans les conditions fixées par l'article 682
du Code Civil.
Les accès doivent être aménagés de façon à ne pas entraîner de risques pour la sécurité des
usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité
doit être appréciée compte tenu notamment de la position des accès, de leur configuration,
ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic.
Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l’intérêt de la sécurité. En
particulier lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent être
autorisées sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la
moindre.
La création d'accès sur les voies doit respecter les espaces publics arborés et les noues.
2. Voirie
Les voies publiques ou privées doivent être adaptées à la nature et à l’importance des usages
qu’elles supportent et des opérations qu’elles desservent et permettre le passage des
véhicules de sécurité.
Les voies en impasse sont interdites.
UD-ARTICLE 4 :
CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RESEAUX
1. Alimentation en eau potable
Le branchement sur le réseau public d'eau potable est obligatoire pour toute nouvelle
construction ou installation qui le requiert.
2. Assainissement
Eaux usées
Si le réseau public existe, le raccordement au réseau public est obligatoire pour toute
construction ou installation qui le requiert. Règlement
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Modification n°4
57
Dans le cas contraire, le traitement de toutes les eaux usées est obligatoire et doit être
réalisé par un système conforme à la réglementation en vigueur.
Eaux résiduaires d’activités
Les installations ne doivent rejeter au réseau public d’assainissement que des effluents
préépurés dans les conditions fixées par la réglementation en vigueur.
Eaux pluviales
Le constructeur ou l'aménageur prendra les dispositions nécessaires pour retenir ou infiltrer
les eaux pluviales des espaces publics, des voiries et des espaces restant privés sur l'unité
foncière conformément au schéma d'assainissement des eaux pluviales.
Dans le cas de toute opération d'aménagement d'ensemble, le réseau interne à l'opération
sera implanté dans la mesure du possible sous des parties communes. Préalablement le projet
d'aménagement devra nécessairement s'accompagner de la mise en œuvre de mesures
compensatoires nécessaires pour réguler efficacement les débits d'eaux pluviales.
Les possibilités d'infiltration à la parcelle devront faire l'objet d'études de perméabilité des sols
de telle sorte que l'absorption sur l'unité foncière soit systématiquement privilégiée au
maximum de sa capacité. Pour le dimensionnement des ouvrages de stockage, le niveau de
protection retenu est au moins la période de retour de 10 ans, ce qui signifie que les ouvrages
devront présenter un volume suffisant pour pouvoir gérer au moins la pluie décennale.
En cas de difficultés d'infiltration démontrées ou d'une surface insuffisante pour assurer la
retenue d'un volume suffisant, un raccordement au réseau public de collecte des eaux
pluviales pourra éventuellement être envisagé.
L'autorisation de branchement dépendra des capacités d'absorption du réseau.
Définition : le coefficient d’imperméabilisation est le rapport entre l’ensemble des surfaces
imperméabilisées d’un projet et la surface totale de ce projet.
Pour les ouvrages nécessaires au fonctionnement des services publics ou d'intérêt collectif, il
n'est pas fixé de coefficient maximum d'imperméabilisation.
Les possibilités d'infiltration à la parcelle devront être vérifiées de telle sorte que l'absorption
sur l'unité foncière soit systématiquement privilégiée au maximum de sa capacité.
Dans le cas où l'infiltration n'est pas possible ou partielle, le coefficient maximum
d'imperméabilisation après aménagement de la surface totale du projet est de préférence
inférieure à 55% :
• si le coefficient d'imperméabilisation est inférieur à 55%, le volume de rétention
nécessaire sera de 20l/m² imperméabilisé avec un débit de fuite accepté de 1l/s
• si le coefficient d'imperméabilisation est supérieur à 55%, le volume de rétention
nécessaire sera de 23l/m² imperméabilisé avec un débit de fuite accepté de 1l/s Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
58
Dans le secteur UDb :
Dans le cas où l'infiltration n'est pas possible ou partielle, un rejet au réseau pluvial communal
sera autorisé, avec un débit de fuite maximum accepté de 10l/s/ha de projet.
Dans le secteur UDa :
Les eaux pluviales doivent être gérées à la parcelle.
En dehors des quelques secteurs sur lesquels un réseau pluvial communal enterré existe, la
collecte et le transfert des eaux pluviales générées par les zones urbanisées doivent être
assurés par des réseaux à ciel ouvert, type fossés ou noues.
Piscines
L'eau de vidange des piscines sera déversée vers le milieu naturel par le réseau d'eau pluviale
si le réseau est de type séparatif, sinon directement. Les eaux ainsi rejetées dans le milieu
naturel doivent répondre quantitativement et qualitativement aux normes en vigueur.
Les eaux de lavage des filtres doivent être rejetées au réseau public d’assainissement des
eaux usées s’il existe ou vers l’installation d’assainissement autonome.
3. Réseaux divers
L’enfouissement des réseaux et des branchements est obligatoire.
Les opérations d'aménagement doivent prévoir la desserte par les communications
numériques.
UD-ARTICLE 5 :
SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
Supprimé par la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars
2014.
UD-ARTICLE 6 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET
EMPRISES PUBLIQUES
Définition :
Le recul est défini par rapport aux voies et espaces, publics ou privés, ouverts à la circulation
générale.
Les règles d’implantation visent à favoriser l’ambiance verdoyante de la ville jardin.
Par rapport aux voies de circulations douces (piétons, vélos …) et aux jardins publics
ou collectifs existants:
Les constructions doivent être implantées avec un recul au moins égal à la demi-hauteur du
bâtiment avec un minimum de 3 mètres. Règlement
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Modification n°4
59
Par rapport aux autres voies et espaces, publics ou privés, ouverts à la circulation
générale :
- Les constructions principales doivent être implantées avec un recul compris entre 5 et 10
mètres.
- Les annexes doivent être implantées avec un recul minimal de 5 mètres.
Dans le cas d'opérations d'aménagement ou de construction ayant pour effet la division du
terrain d'assiette initial, les règles de cet article s'appliquent à chaque terrain issu de la division.
Exceptions :
- Un recul inférieur est autorisé pour s'aligner sur une construction voisine sur le terrain ou sur
un terrain limitrophe.
- Dans le cas où dans leur environnement proche, le bâti traditionnel ancien est lui-même
implanté en limite de voie, les nouvelles constructions peuvent être implantées en limite de
voie.
- Un recul inférieur est autorisé lorsque le terrain est bordé par plusieurs voies et est de ce fait
rendu inconstructible. La règle de recul s’applique alors par rapport à la voie la plus importante.
- En cas d'extension ou de surélévation d'un bâtiment existant qui ne respecte pas les règles
édictées au présent article, l'implantation existante pourra être conservée à condition de ne
pas faire saillie sur l'alignement existant ou projeté.
- Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics doivent être implantés avec un recul minimal de 0,50 mètre par rapport aux voies.
UD-ARTICLE 7 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES
SEPARATIVES
Les règles d’implantation visent à favoriser l’ambiance verdoyante de la ville jardin.
A l'exception des annexes de petite taille (cf article 2), les constructions doivent être implantées - soit en limite(s) séparative(s)
- soit avec un recul minimal par rapport à ces limites au moins égal à la demi-hauteur du
bâtiment avec un minimum de 3 mètres.
La hauteur de référence est celle du point le plus haut et le plus proche de la limite séparative
concernée. Règlement
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Modification n°4
60
Les annexes de petite taille (cf article 2),doivent être implantés :
- soit en limite(s) séparative(s),
- soit avec un recul minimal de 1 mètre des limites séparatives.
Dans le cas d'opérations d'aménagement ou de construction ayant pour effet la division du
terrain d'assiette initial, les règles de cet article s'appliquent à chaque terrain issu de la division.
Exception :
Une implantation différente est autorisée dans le cas de l'extension en continuité d'un
bâtiment existant.
Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics doivent être implantés avec un recul minimal de 0,50 mètre par rapport aux limites
séparatives.
UD-ARTICLE 8 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX
AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
L’implantation des constructions doit être conçue de telle façon que les conditions de
sécurité (incendie, protection civile) et de salubrité (ensoleillement) soient respectées.
UD-ARTICLE 9 :
EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
Définition :
L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction tous débords et
surplombs inclus.
L'emprise au sol maximale est de 30%.
Au-delà de cette emprise au sol maximale, pour les terrains de moins de 500 m2, une extension
et des annexes sont autorisées dans la limite de 50% de l’emprise au sol existante avec un
maximum de 60 m2. La date de référence est la date d’approbation du PLU (30 juin 2015) .
Dans le secteur UDa l'emprise au sol maximale est de 25%.
Dans le cas d'opérations d'aménagement ou de construction ayant pour effet la division du
terrain d'assiette initial, les règles de cet article s'appliquent à chaque terrain issu de la division. Règlement
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Modification n°4
61
Exception :
Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics et les ouvrages publics d’infrastructure pour lesquels il n'est pas fixé d'emprise au sol
maximale.
UD-ARTICLE 10 :
HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS
Définition :
La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant tout
remaniement à l’aplomb du point de référence haut du bâtiment. Les ouvrages techniques et
les éléments de superstructures (cheminées, …) ou de modénature ne sont pas pris en compte
dans le calcul.
La hauteur maximale des constructions à usage d’habitation est de R+1 à savoir un rez-de- chaussée avec un comble ou un rez-de-chaussée plus un étage avec un toit terrasse.
La hauteur des autres constructions est de 6 mètres au faîtage ou à l’acrotère.
La hauteur maximale des annexes est de 3 mètres à l’égout de toiture ou à l’acrotère.
La hauteur maximale des extensions est celle du bâtiment existant.
Exception :
Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics et les ouvrages publics d’infrastructure pour lesquels il n'est pas fixé de hauteur
maximale.
UD-ARTICLE 11 :
ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENT DE LEURS
ABORDS
Généralités
Toute construction ou ouvrage doit :
- être en cohérence avec le projet communal pour la zone,
- prendre en compte le site dans lequel il s'inscrit (terrain, vues, voisinage …),
- témoigner de son usage.
Toute construction s'inspirant d'un style architectural traditionnel étranger à la région est
interdite.
La conception et la réalisation des bâtiments et des installations, y compris les annexes,
doivent être soignées et permettre un vieillissement correct de l’ouvrage. Règlement
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Modification n°4
62
Il n’est pas fixé d’autres règles pour les constructions et installations nécessaires aux
services publics ou d'intérêt collectif.
La réglementation qui s'applique aux autres constructions est la suivante, sachant que
:
- des adaptations pourront y être apportées si elles sont de nature à améliorer la qualité
architecturale du projet et son intégration dans l'environnement.
- un aspect différent peut être admis pour des constructions répondant aux exigences en
matière de qualité environnementale et de développement durable ou à la mise en œuvre de
techniques nouvelles.
- les constructions traditionnelles ou présentant un intérêt architectural (dont les éléments
bâtis protégés au titre de l'article L 151-19 doivent être mises en valeur et restaurées dans le
respect de leur style et matériaux d'origine (façades, toitures, ouvertures, modénatures …).
Des adaptations contemporaines sont possibles si elles améliorent la qualité architecturale du
projet et son intégration dans le site.
Ces dispositions ne font pas obstacle à la réalisation d'extensions de conception architecturale
contemporaine dès lors que sont mis en valeur les éléments intéressants de la construction
initiale.
Rappel : à l'intérieur du périmètre de protection des monuments historiques, des prescriptions
plus exigeantes que celles du présent article peuvent être imposées par l'Architecte des
Bâtiments de France.
1. Adaptation au sol
La construction doit s'adapter à la topographie du terrain naturel.
Les mouvements de terre éventuels doivent être réalisés avec des pentes très douces (15 % maximum) afin de s’harmoniser tant avec le terrain naturel dans lequel le projet s’inscrit, qu’avec celui des terrains voisins). Pour permettre cette adaptation, les constructions pourront prévoir des emmarchements et demi-niveaux de construction.
Dans le cas où le plancher bas du rez-de-chaussée est plus haut que le terrain naturel le
soubassement doit être traité de façon très soignée en utilisant le vocabulaire architectural
tourangeau à base d'emmarchements, de terrasses, de petits escaliers avec perron.
2. Volumétrie
Les gabarits doivent être adaptés à l'échelle des constructions avoisinantes.
Dans le cas d'opérations d'aménagement ou de construction ayant pour effet la division du
terrain d'assiette initial, l'articulation des volumes doit participer à l'intimité des espaces
privatifs. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
63
3. Façades
Le traitement des façades doit participer à l’identification des usages.
Toutes les façades ainsi que leurs soubassements doivent être traités avec soin. Le traitement
doit être sobre. Le choix des couleurs doit respecter l'ambiance chromatique de la rue.
La nature et les couleurs des enduits, des matériaux de revêtement de façade et des peintures
(y compris celles des menuiseries extérieures, des ferronneries …) doivent être en harmonie
avec d'une part l'écriture architecturale de la construction et d'autre part avec celles des
constructions avoisinantes.
Les matériaux de remplissage (exemple : le parpaing …) et ceux qui ne présentent pas par
eux-mêmes un aspect d'une qualité suffisante doivent être recouverts.
Les matériaux brillants sont autorisés à condition de ne pas constituer l'élément principal des
façades.
La mise en œuvre de matériaux d'isolation extérieure sur les constructions existantes doit être
particulièrement étudiée afin de ne pas dénaturer le bâti existant et d'assurer l'intégration du
projet dans l'environnement.
Les éléments d'architecture en saillie des façades tels que les balcons, les oriels...sont
autorisés sous réserve d'une inscription dans le contexte architectural et urbain du quartier et
d'un traitement de qualité.
Les caissons des dispositifs d'occultation ou de fermeture des baies (volets roulants, rideaux
de magasins …) doivent être posés à l'intérieur des constructions sauf impossibilité technique
pour un bâtiment existant. Dans ce dernier cas, ils doivent être posés entre tableaux, sans
saillie par rapport au nu de la façade.
Les divers équipements techniques (climatiseurs, compteurs …) doivent être correctement
intégrés de façon à en réduire l'impact, notamment lorsqu'ils sont vus depuis les voies ou les
espaces publics.
4. Toitures
La forme des toitures et les matériaux utilisés doivent, par leur aspect et leur couleur :
- être compatibles avec le caractère de l'ouvrage,
- assurer une bonne tenue dans le temps,
- et être en cohérence avec les bâtiments présents dans la rue.
Dans le cas d'utilisation de la tuile ou de l'ardoise ou de matériaux d'aspect semblable, les
formes et tailles traditionnelles à la région doivent être respectées. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
64
Les toitures terrasses devront être végétalisées, à l'exception des annexes de petite taille (cf
article 2).
Quel que soit le type de toiture, l'intégration des accessoires techniques (édicules d'ascenseur,
extracteurs, caissons de climatisation, garde-corps, capteurs solaires, antennes
…) doit être recherchée de façon à en limiter l'impact visuel.
5. Percements
Les ouvertures et percements doivent, par leurs dimensions et leurs positionnements,
participer à l’équilibre et à la cohérence de la construction et des façades.
Les dispositifs d'éclairage naturel créés dans un comble (lucarnes, châssis, verrières …)
doivent être en nombre restreint et avoir des dimensions en cohérence avec la composition
des façades, en particulier pour ce qui concerne les façades donnant sur les espaces publics
ou sur les voies.
Les fenêtres de toit doivent être encastrées dans le pan du toit. Les lucarnes rampantes et les
chiens assis sont interdits.
6. Clôtures
Les clôtures sur rue participent pleinement à la perception de l'ambiance de la rue. Selon les
cas, il peut en être de même pour les clôtures en limites séparatives.
Par conséquent, les clôtures éventuelles doivent, tant par leur conception, que par leurs
matériaux et leurs couleurs, s'insérer harmonieusement à l'ambiance de la rue ou du site
(minérale, végétale, ouverte, intime, homogène, diversifiée …) et parmi les constructions et
clôtures voisines.
Les matériaux utilisés doivent avoir un aspect de qualité et un vieillissement correct dans le
temps. Les matériaux destinés à être enduits doivent l'être et les éléments en bois doivent être
peints ou lasurés.
Les éléments occultants tels les pare-vues, les claustras sont interdits en limite des espaces
publics et des voies et sur les limites séparatives visibles depuis l'espace public.
Les clôtures doivent être constituées de manière à laisser une place prépondérante à une
végétalisation diversifiée.
Les murs et murets traditionnels ou les haies lorsqu’ils existent doivent être au maximum
préservés. Les murets traditionnels ne peuvent être surmontés que d’une grille.
En limite de zone agricole ou naturelle, les clôtures éventuelles doivent être transparentes et
doublées d'une haie vive d'essences diversifiées, sauf dans le cadre du prolongement d'un
mur existant. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
65
La hauteur maximale des clôtures est de 1,80 mètre.
Une hauteur supérieure est autorisée pour la prolongation d'un mur existant.
7. Les annexes
Les bâtiments annexes attenants à la construction principale doivent avoir un aspect qui
s’harmonise avec celui de la construction principale.
8. Les annexes de petites tailles
Elles doivent être d'une couleur qui permette leur intégration dans le site..
9. Les verrières et vérandas
Elles sont autorisées dès lors qu'elles sont sobres, s'inscrivent correctement dans
l'environnement et sont en harmonie avec la construction existante. Si le projet comporte un
soubassement en maçonnerie, il sera réalisé en cohérence avec les matériaux constituant la
façade.
10. Les locaux de collecte des ordures ménagères
Les abris de stockage des containers d'ordures ménagères doivent s'intégrer dans le
bâtiment principal ou dans une annexe.
Les aires de présentation doivent être intégrées avec discrétion dans l’aménagement du
terrain.
11. Les coffrets techniques
Les coffrets techniques doivent être intégrés soit dans la construction, soit dans la clôture,
soit de toute autre manière qui permette de minimiser leur impact visuel.
12. Les capteurs solaires
Les capteurs solaires doivent être implantés d'une manière qui minimise leur impact visuel.
En particulier, dans le cas d’une toiture terrasse ils ne doivent pas être visibles depuis
l’espace public.
UD-ARTICLE 12 :
OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE D'AIRES DE STATIONNEMENT
Le stationnement doit être réalisé en dehors des voies publiques et correspondre à la
localisation, à la destination et à la taille du projet.
Les normes minimales de stationnement sont de :
- 1 place par logement pour les logements locatifs sociaux,
- 1 place par logement de moins de 2 pièces,
- 2 places par logement à partir de 2 pièces. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
66
De plus, dans le cas de permis d'aménager ou d’opérations groupées ayant pour effet la
division du terrain d’assiette initial et créant au moins 4 logements, l’aménagement d’au
minimum 1/2 place à usage collectif par logement est obligatoire.
Toute construction ou opération, à l’exception des permis ne concernant qu’un logement, doit
comporter un espace destiné au stationnement sécurisé des vélos. Le cas échéant, ce dernier
doit être aménagé conformément à la réglementation en vigueur.
UD-ARTICLE 13 :
OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE DE REALISATION D'ESPACES
LIBRES, D'AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS, ET DE PLANTATIONS
Les terrains ou partie de terrains libres de toutes constructions doivent être convenablement
aménagés et entretenus.
En respect du volet paysager du permis de construire, tout projet doit justifier de son insertion
dans l'environnement et notamment présenter un programme de plantations sur l'ensemble du
terrain.
Le recul par rapport aux voies et espaces publics doit obligatoirement être traité en espace
planté.
Les espaces libres doivent être plantés à raison d'un arbre de haute tige minimum pour 100
m2 d'espace libre.
Pour les haies, il est demandé un mélange d'essences (locales de préférence).
Les espaces verts et les espaces collectifs d'opération doivent être aménagés de manière à
participer à la trame des espaces naturels et des cheminements doux de la commune.
Les parkings doivent être plantés de manière à limiter leur impact visuel.
L’abattage des arbres identifiés au titre de l’article L151-19 du code de l’urbanisme n’est autorisé que lorsque le mauvais état sanitaire du sujet le justifie.
UD-ARTICLE 14 :
COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL (COS)
Supprimé par la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars
2014. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
67
ZONE UV
Caractère de la zone (rappel du rapport de présentation)
La zone UV correspond à l’urbanisation des coteaux de la vallée de la Choisille et de la vallée
de la Loire.
La zone UV est en partie concernée par des risques d’inondation.
La zone UV est concernée par des risques de mouvements de terrain liés à la présence de
coteaux.
La zone UV est en partie incluse dans le périmètre du site classé patrimoine mondial de
l’Unesco.
Cette zone est couverte par une orientation d’aménagement et de programmation.
Les secteurs :
Du fait de son organisation complexe et des enjeux de sécurité, la zone UV comporte de
nombreux secteurs :
- Le secteur UVa correspond à l’urbanisation située sur la butte de la Guignière. Une
urbanisation de ce secteur peu dense et aérée est souhaitée du fait des enjeux de paysage et
de gestion de l’eau liés à la présence de risques de mouvements de terrain.
- Le secteur UVb correspond à l’urbanisation du pied de la Guignière. Son caractère de "quai"
nécessite des règles spécifiques de recul et de densité.
- Le secteur UVc correspond à l’urbanisation remontée sur le rebord du plateau au niveau du
Petit Martigny et de la Chevalette. Une urbanisation de ce secteur peu dense et aérée est
souhaitée du fait des enjeux de paysage et de gestion de l’eau liés à la présence de risques
de mouvements de terrain. De plus, le caractère exposé à la vue de ces espaces situés en
rebord de coteau nécessite une limitation de la hauteur des constructions.
- Le secteur UVd correspond à l’urbanisation située au pied du coteau au Petit Martigny. Ce
petit quartier relativement dense nécessite de ce fait des règles spécifiques pour pouvoir
évoluer.
- Le secteur UVe correspond à l'urbanisation de la vallée de la Choisille. La présence de
constructions traditionnelles perpendiculaires à la voie participe à l’identité de ces espaces et
doit être incitée.
- Le secteur UVea correspond au début de l'urbanisation de la vallée de la Choisille et au pied
du coteau de la Chevalette où la présence de constructions traditionnelles perpendiculaires à
la voie participe à l’identité de ces espaces et doit être incitée et qui sont par ailleurs soumis à
des règles différentes en termes d'assainissement des eaux pluviales. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
68
- Les secteurs UVf, UVfa et UVfb. Ces secteurs visent à prendre en compte des prescriptions
différenciées au zonage d'assainissement des eaux pluviales.
Définition : sont considérées comme annexes, les constructions de faibles dimensions ayant
un caractère accessoire au regard de l’usage de la construction principale tels que les remises,
les garages, les abris de jardins, les piscines …
Avertissements relatifs aux mouvements de terrain :
- Dans les zones de terrain argileux, des fondations adaptées sont nécessaires, une distance
suffisante doit être laissée entre les murs et les plantations.
- Le risque sismique doit être pris en compte pour toute construction ou installation le
requérant.
- Dans les zones à risque de mouvements de terrain les précautions nécessaires devront être
prises (réf. Rapport de Présentation).
Avertissement relatif aux risques d’inondation :
Dans une bande de 300 mètres à partir du pied de digue, la commune peut être amenée à
appliquer l’article R111-2 du code de l’urbanisme visant à prévenir les risques encourus. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
69
DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE UV
UV-ARTICLE 1 : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Sont interdites les occupations et utilisations du sol suivantes :
- Les parcs photovoltaïques.
- Les terrains de camping, de caravaning et les parcs résidentiels de loisirs.
- Le stationnement des caravanes.
- Les installations constituées d’anciens véhicules désaffectés ou toutes autres installations
précaires ou mobiles.
- Les dépôts de vieilles ferrailles, de matériaux de démolition, de déchets tels que pneus
usés, vieux chiffons, ordures,…
- Les installations et constructions nouvelles à usage industriel, d'entrepôt ou agricole.
- Les installations classées soumises à autorisation ou à déclaration, à l’exception de celles
liées à l’activité urbaine.
- les nouveaux pylônes pour antennes relais
- Les affouillements ou exhaussements du sol non liés à une occupation ou utilisation du sol
autorisée.
Sont aussi interdits toutes constructions, installations ou travaux susceptibles de porter atteinte
à la sécurité des personnes ou des biens notamment au regard de la situation vis à vis des
risques de mouvements de terrain liés à la présence de coteaux.
Est de plus interdit le comblement des mares, des zones humides et des fossés (sauf pour
des raisons techniques dûment justifiées).
UV-ARTICLE 2 : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A CONDITIONS PARTICULIERES
A l'exception de celles interdites à l'article 1, toutes les occupations et utilisations du sol sont
admises, à conditions :
- de ne pas porter atteinte à la salubrité et à la sécurité du milieu environnant ainsi qu'aux
paysages,
- d'être compatibles avec les équipements publics existants ou prévus,
- de respecter s’il y a lieu les prescriptions du PPRI, Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
70
- Les annexes de petite taille (emprise au sol inférieure ou égale à 20m2 et hauteur inférieure
ou égale à 2,20 mètres à l'égout de toiture ou à l'acrotère) sont soumises à des règles
spécifiques d'implantation par rapport aux limites séparatives et d'aspect extérieur.
La démolition des éléments bâtis protégés au titre de l'article L123-1-5 7° est autorisée
exceptionnellement lorsque leur état de vétusté ou des impératifs de sécurité le justifient. Le
projet de remplacement éventuel doit s'intégrer dans le paysage urbain, préexistant.
UV-ARTICLE 3 :
CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU
PRIVEES ET D'ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC
1. Accès
Définition :
C’est le passage aménagé en limite du terrain pour accéder à celui-ci depuis la voie.
Pour être constructible, tout terrain doit disposer d'un accès, sur une voie publique ou privée,
correspondant à son importance et à sa destination, à moins que son propriétaire n'obtienne
un passage, sur les fonds de ses voisins, constitué dans les conditions fixées par l'article 682
du Code Civil.
Les accès doivent être aménagés de façon à ne pas entraîner de risques pour la sécurité des
usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité
doit être appréciée compte tenu notamment de la position des accès, de leur configuration,
ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic.
Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l’intérêt de la sécurité. En
particulier lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent être
autorisées sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la
moindre.
La création d'accès sur les voies doit respecter les espaces publics arborés et les noues.
Dans le secteur UVc, aucune nouvelle construction ne peut être desservie uniquement à partir
du chemin du Petit Martigny.
2. Voirie
Les voies publiques ou privées doivent être adaptées à la nature et à l’importance des usages
qu’elles supportent et des opérations qu’elles desservent et permettre le passage des
véhicules de sécurité.
Les voies en impasse doivent être aménagées afin de permettre aux véhicules privés et à ceux
des services publics (lutte contre l'incendie, enlèvement des ordures ménagères, …) de faire
aisément demi-tour. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
71
UV-ARTICLE 4 : CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RESEAUX
1. Alimentation en eau potable
Le branchement sur le réseau public d'eau potable est obligatoire pour toute nouvelle
construction ou installation qui le requiert.
2. Assainissement
Eaux usées
Si le réseau public existe, le raccordement au réseau public est obligatoire pour toute
construction ou installation qui le requiert.
Dans le cas contraire, le traitement de toutes les eaux usées est obligatoire et doit être réalisé
par un système conforme à la réglementation en vigueur.
Eaux résiduaires d’activités
Les installations ne doivent rejeter au réseau public d’assainissement que des effluents
préépurés dans les conditions fixées par la réglementation en vigueur.
Eaux pluviales
Le constructeur ou l'aménageur prendra les dispositions nécessaires pour retenir ou infiltrer
les eaux pluviales des espaces publics, des voiries et des espaces restant privés sur l'unité
foncière conformément au schéma d'assainissement des eaux pluviales.
Dans le cas de toute opération d'aménagement d'ensemble, le réseau interne à l'opération
sera implanté dans la mesure du possible sous des parties communes. Préalablement le
projet d'aménagement devra nécessairement s'accompagner de la mise en œuvre de
mesures compensatoires nécessaires pour réguler efficacement les débits d'eaux pluviales.
Les possibilités d'infiltration à la parcelle devront faire l'objet d'études de perméabilité des
sols de telle sorte que l'absorption sur l'unité foncière soit systématiquement privilégiée au
maximum de sa capacité. Pour le dimensionnement des ouvrages de stockage, le niveau de
protection retenu est au moins la période de retour de 10 ans, ce qui signifie que les
ouvrages devront présenter un volume suffisant pour pouvoir gérer au moins la pluie
décennale.
En cas de difficultés d'infiltration démontrées ou d'une surface insuffisante pour assurer la
retenue d'un volume suffisant, un raccordement au réseau public de collecte des eaux
pluviales pourra éventuellement être envisagé.
L'autorisation de branchement dépendra des capacités d'absorption du réseau.
Définition : le coefficient d’imperméabilisation est le rapport entre l’ensemble des surfaces
imperméabilisées d’un projet et la surface totale de ce projet.
Pour les ouvrages nécessaires au fonctionnement des services publics ou d'intérêt collectif, il
n'est pas fixé de coefficient maximum d'imperméabilisation. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
72
Les possibilités d'infiltration à la parcelle devront être vérifiées de telle sorte que l'absorption
sur l'unité foncière soit systématiquement privilégiée au maximum de sa capacité.
Dans le cas où l'infiltration n'est pas possible ou partielle, le coefficient maximum
d'imperméabilisation après aménagement de la surface totale du projet est de préférence
inférieure à 55% :
• si le coefficient d'imperméabilisation est inférieur à 55%, le volume de rétention
nécessaire sera de 20l/m² imperméabilisé avec un débit de fuite accepté de 1l/s
• si le coefficient d'imperméabilisation est supérieur à 55%, le volume de rétention
nécessaire sera de 23l/m² imperméabilisé avec un débit de fuite accepté de 1l/s
Dans les secteurs UVe et UVf :
Les eaux pluviales doivent être gérées à la parcelle.
En dehors des quelques secteurs sur lesquels un réseau pluvial communal enterré existe, la
collecte et le transfert des eaux pluviales générées par les zones urbanisées doivent être
assurées par des réseaux à ciel ouvert, type fossés ou noues.
Dans le secteur UVfa :
Dans le cas où l'infiltration n'est pas possible ou partielle, le coefficient maximum
d'imperméabilisation après aménagement de la surface totale du projet est de préférence
inférieure à 60% :
• si le coefficient d'imperméabilisation est inférieur à 60%, le volume de rétention
nécessaire sera de 20l/m² imperméabilisé avec un débit de fuite accepté de 1l/s
• si le coefficient d'imperméabilisation est supérieur à 60%, le volume de rétention
nécessaire sera de 23l/m² imperméabilisé avec un débit de fuite accepté de 1l/s
Piscines
L'eau de vidange des piscines sera déversée vers le milieu naturel par le réseau d'eau pluviale
si le réseau est de type séparatif, sinon directement. Les eaux ainsi rejetées dans le milieu
naturel doivent répondre quantitativement et qualitativement aux normes en vigueur.
Les eaux de lavage des filtres doivent être rejetées au réseau public d’assainissement des
eaux usées s’il existe ou vers l’installation d’assainissement autonome.
3. Réseaux divers
L’enfouissement des réseaux et des branchements est obligatoire.
Les opérations d'aménagement doivent prévoir la desserte par les communications
numériques.
UV-ARTICLE 5 :
SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
Supprimé par la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars
2014. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
73
UV-ARTICLE 6 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET
EMPRISES PUBLIQUES
Définition :
Le recul est défini par rapport aux voies et espaces, publics ou privés, ouverts à la circulation
générale.
Par rapport aux voies de circulations douces (piétons, vélos …) et aux jardins publics
ou collectifs existants:
Les constructions doivent être implantées avec un recul au moins égal à la demi-hauteur du
bâtiment avec un minimum de 3 mètres.
Par rapport aux autres voies et espaces, publics ou privés, ouverts à la circulation
générale :
Les constructions doivent être implantées avec un recul minimal de 5 mètres.
Dans le secteur UVb, les constructions doivent être implantées avec un recul maximal de 5
mètres à l'exception des piscines.
Dans le secteur UVd, les constructions, à l'exception des piscines doivent être implantées :
- soit en limite de voie,
- soit avec un recul minimal de 5 mètres.
Dans les secteurs UVe et UVea les constructions à l'exception des piscines non couvertes,
doivent être implantées :
- soit avec un recul compris entre 5 et 10 mètres, dans ce cas elles doivent avoir une
orientation dominante perpendiculaire à la voie,
- soit avec un recul minimal de 10 mètres.
Dans les secteurs UVe et UVea les piscines non couvertes, et dans le secteur UVb, les
piscines couvertes ou découvertes, doivent être implantées avec un recul minimal de 3 mètres.
Dans le secteur UVd, les piscines doivent être implantées avec un recul minimal de 5 mètres.
Dans le cas d'opérations d'aménagement ou de construction ayant pour effet la division du
terrain d'assiette initial, les règles de cet article s'appliquent à chaque terrain issu de la division. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
74
Exceptions :
- Un recul différent est autorisé pour s'aligner sur une construction voisine sur le terrain ou sur
un terrain limitrophe.
- Un recul inférieur est autorisé lorsque le terrain est bordé par plusieurs voies et est de ce fait
rendu inconstructible. La règle de recul s’applique alors par rapport à la voie la plus importante.
- En cas d'extension ou de surélévation d'un bâtiment existant qui ne respecte pas les règles
édictées au présent article, l'implantation existante pourra être conservée à condition de ne
pas faire saillie sur l'alignement existant ou projeté.
- Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics doivent être implantés avec un recul minimal de 0,50 mètre par rapport aux voies.
UV-ARTICLE 7 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES
SEPARATIVES
A l'exception des annexes de petite taille (cf article 2), les constructions doivent être implantées
:
- soit en limite(s) séparative(s),
- soit avec un recul minimal par rapport à ces limites au moins égal à la demi-hauteur du
bâtiment avec un minimum de 3 mètres.
Dans les secteurs UVa et UVc, à l'exception des annexes de petite taille (cf article 2), les
constructions doivent être implantées avec un recul minimal par rapport aux limites séparatives
au moins égal à la demi-hauteur du bâtiment avec un minimum de 3 mètres.
Dans le secteur UVb, à l’exception des annexes de petite taille (cf article 2), les constructions
doivent être implantées sur au moins une limite séparative latérale et, le cas échéant, avec un
recul minimal par rapport à l’autre limite au moins égal à la demi-hauteur du bâtiment avec un
minimum de 3 mètres.
La hauteur de référence est celle du point le plus haut et le plus proche de la limite séparative concernée.
Les annexes de petite taille (cf article 2) doivent être implantés :
- soit en limite(s) séparative(s),
- soit avec un recul minimal de 1 mètre des limites séparatives. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
75
Dans le cas d'opérations d'aménagement ou de construction ayant pour effet la division du
terrain d'assiette initial, les règles de cet article s'appliquent à chaque terrain issu de la division.
Exceptions :
Une implantation différente est autorisée dans le cas de l'extension en continuité d'un
bâtiment existant.
Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics doivent être implantés avec un recul minimal de 0,50 mètre par rapport aux limites
séparatives.
UV-ARTICLE 8 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX
AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
L’implantation des constructions doit être conçue de telle façon que les conditions de
sécurité (incendie, protection civile) et de salubrité (ensoleillement) soient respectées.
Les annexes doivent être implantées à une distance maximale de 15 mètres de la
construction principale.
UV-ARTICLE 9 :
EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
Définition :
L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction tous débords et
surplombs inclus.
L'emprise au sol maximale est de 30%.
Au-delà de cette emprise au sol maximale, pour les terrains de moins de 500 m2, une extension
et des annexes sont autorisées dans la limite de 50% de l’emprise au sol existante avec un
maximum de 60 m2. La date de référence est la date d’approbation du PLU (30 juin 2015).
Dans le secteur UVb, il n’est pas fixé d’emprise au sol maximale.
Exception :
Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics et les ouvrages publics d’infrastructure pour lesquels il n'est pas fixé d'emprise au sol
maximale. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
76
Dans le cas d'opérations d'aménagement ou de construction ayant pour effet la division du
terrain d'assiette initial, les règles de cet article s'appliquent à chaque terrain issu de la division.
UV-ARTICLE 10 :
HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS
Définition :
La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant tout
remaniement à l’aplomb du point de référence haut du bâtiment. Les ouvrages techniques et
les éléments de superstructures (cheminées, …) ou de modénature ne sont pas pris en compte
dans le calcul.
La hauteur maximale des constructions à usage d’habitation est de R+1+C.
La hauteur des autres constructions est de 6 mètres à l’égout de toiture ou à l’acrotère.
Dans le secteur UVc, la hauteur maximale des constructions est R+C.
La hauteur maximale des annexes est de 3 mètres à l’égout de toiture ou à l’acrotère.
La hauteur maximale des extensions est celle du bâtiment existant.
Exceptions :
Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics et les ouvrages publics d’infrastructure pour lesquels il n'est pas fixé de hauteur
maximale.
UV-ARTICLE 11 :
ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENT DE LEURS
ABORDS
Généralités
Toute construction ou ouvrage doit :
- être en cohérence avec le projet communal pour la zone,
- prendre en compte le site dans lequel il s'inscrit (terrain, vues, voisinage …),
- témoigner de son usage.
Toute construction s'inspirant d'un style architectural traditionnel étranger à la région est
interdite.
La conception et la réalisation des bâtiments et des installations, y compris les annexes,
doivent être soignées et permettre un vieillissement correct de l’ouvrage. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
77
Il n’est pas fixé d’autres règles pour les constructions et installations nécessaires aux
services publics ou d'intérêt collectif.
La réglementation qui s'applique aux autres constructions est la suivante, sachant que
:
- des adaptations pourront y être apportées si elles sont de nature à améliorer la qualité
architecturale du projet et son intégration dans l'environnement.
- un aspect différent peut être admis pour des constructions répondant aux exigences en
matière de qualité environnementale et de développement durable ou à la mise en œuvre de
techniques nouvelles.
- les constructions traditionnelles ou présentant un intérêt architectural doivent être mises en
valeur et restaurées dans le respect de leur style et matériaux d'origine (façades, toitures,
ouvertures, modénatures …).
Des adaptations contemporaines sont possibles si elles améliorent la qualité architecturale du
projet et son intégration dans le site.
Ces dispositions ne font pas obstacle à la réalisation d'extensions de conception architecturale
contemporaine dès lors que sont mis en valeur les éléments intéressants de la construction
initiale.
Rappel : à l'intérieur du périmètre de protection des monuments historiques, des prescriptions
plus exigeantes que celles du présent article peuvent être imposées par l'Architecte des
Bâtiments de France.
1. Adaptation au sol
La construction doit s'adapter à la topographie du terrain naturel et épouser la pente
éventuelle.
Dans le cas où le plancher bas du rez-de-chaussée est plus haut que le terrain naturel, le
soubassement doit être traité de façon très soignée en utilisant le vocabulaire architectural
tourangeau à base d'emmarchements, de terrasses, de petits escaliers avec perron.
Les mouvements de terre éventuels doivent être réalisés avec des pentes très douces (15 %
maximum) afin de s’harmoniser tant avec le terrain naturel dans lequel le projet s’inscrit,
qu’avec celui des terrains voisins). Pour permettre cette adaptation, les constructions pourront
prévoir des emmarchements et demi-niveaux de construction.
2. Volumétrie
Les gabarits doivent être adaptés à l'échelle des constructions avoisinantes et respecter, voire
renforcer, la lecture du coteau.
Dans le cas d'opérations d'aménagement ou de construction ayant pour effet la division du
terrain d'assiette initial, l'articulation des volumes doit participer à l'intimité des espaces
privatifs. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
78
3. Façades
Une intégration discrète sera recherchée tant vis-à-vis de l'environnement naturel que bâti.
Le traitement des façades doit participer à l’identification des usages.
Toutes les façades ainsi que leurs soubassements doivent être traités avec soin. Le traitement
doit être sobre. Le choix des couleurs doit respecter l'ambiance chromatique de la rue.
La nature et les couleurs des enduits, des matériaux de revêtement de façade et des peintures
(y compris celles des menuiseries extérieures, des ferronneries …) doivent être en harmonie
avec d'une part l'écriture architecturale de la construction et d'autre part avec celles des
constructions avoisinantes.
Les matériaux de remplissage (exemple : le parpaing …) et ceux qui ne présentent pas par
eux-mêmes un aspect d'une qualité suffisante doivent être recouverts.
Les matériaux brillants sont autorisés à condition de ne pas constituer l'élément principal des
façades.
La mise en œuvre de matériaux d'isolation extérieure sur les constructions existantes doit être
particulièrement étudiée afin de ne pas dénaturer le bâti existant et d'assurer l'intégration du
projet dans l'environnement.
Les éléments d'architecture en saillie des façades tels que les balcons, les oriels...sont
autorisés sous réserve d'une inscription dans le contexte architectural et urbain du quartier et
d'un traitement de qualité.
Les caissons des dispositifs d'occultation ou de fermeture des baies (volets roulants, rideaux
de magasins …) doivent être posés à l'intérieur des constructions sauf impossibilité technique
pour un bâtiment existant. Dans ce dernier cas, ils doivent être posés entre tableaux, sans
saillie par rapport au nu de la façade.
Les divers équipements techniques (climatiseurs, compteurs …) doivent être correctement
intégrés de façon à en réduire l'impact, notamment lorsqu'ils sont vus depuis les voies ou les
espaces publics.
4. Toitures
La forme et la pente des toitures doivent participer à l'intégration discrète des constructions
tant vis-à-vis de l'environnement naturel que bâti. Règlement
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Modification n°4
79
La forme des toitures et les matériaux utilisés doivent, par leur aspect et leur couleur :
- être compatibles avec le caractère de l'ouvrage,
- assurer une bonne tenue dans le temps,
- et être en cohérence avec les bâtiments présents dans la rue.
Dans le cas d'utilisation de la tuile ou de l'ardoise ou de matériaux d'aspect semblable, les
formes et tailles traditionnelles à la région doivent être respectées.
Les toitures terrasses devront être végétalisées, à l'exception des annexes de petite taille (cf
article 2).
Quel que soit le type de toiture, l'intégration des accessoires techniques (édicules
d'ascenseur, extracteurs, caissons de climatisation, garde-corps, capteurs solaires, antennes …) doit être recherchée de façon à en limiter l'impact visuel.
5. Percements
Les ouvertures et percements doivent, par leurs dimensions et leurs positionnements,
participer à l’équilibre et à la cohérence de la construction et des façades.
Les dispositifs d'éclairage naturel créés dans un comble (lucarnes, châssis, verrières …)
doivent être en nombre restreint et avoir des dimensions en cohérence avec la composition
des façades, en particulier pour ce qui concerne les façades donnant sur les espaces publics
ou sur les voies.
Les fenêtres de toit doivent être encastrées dans le pan du toit. Les lucarnes rampantes et
les chiens assis sont interdits.
6. Clôtures
Les clôtures sur rue participent pleinement à la perception de l'ambiance de la rue. Selon les
cas, il peut en être de même pour les clôtures en limites séparatives.
Par conséquent, les clôtures éventuelles doivent, tant par leur conception, que par leurs
matériaux et leurs couleurs, s'insérer harmonieusement à l'ambiance de la rue ou du site
(minérale, végétale, ouverte, intime, homogène, diversifiée …) et parmi les constructions et
clôtures voisines.
En limite du parc agricole (Ap), les clôtures éventuelles doivent être transparentes et
doublées d'une haie vive d'essences diversifiées.
Les matériaux utilisés doivent avoir un aspect de qualité et un vieillissement correct dans le
temps. Les matériaux destinés à être enduits doivent l'être et les éléments en bois doivent être
peints ou lasurés. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
80
Les éléments occultants tels les pare-vues, les claustras sont interdits en limite des espaces
publics et des voies et sur les limites séparatives visibles depuis l'espace public.
Les murs et murets traditionnels ou les haies lorsqu’ils existent doivent être au maximum
préservés. Les murets traditionnels ne peuvent être surmontés que d’une grille.
La hauteur maximale des clôtures est de 1,80 mètre.
Une hauteur supérieure est autorisée pour la prolongation d'un mur existant.
7. Les annexes
Les bâtiments annexes attenants à la construction principale doivent avoir un aspect qui
s’harmonise avec celui de la construction principale.
8. Les annexes de petites tailles
Elles doivent être d'une couleur qui permette leur intégration dans le site.
9. Les verrières et vérandas
Elles sont autorisées dès lors qu'elles sont sobres, s'inscrivent correctement dans
l'environnement et sont en harmonie avec la construction existante. Si le projet comporte un
soubassement en maçonnerie, il sera réalisé en cohérence avec les matériaux constituant la
façade.
10. Les locaux de collecte des ordures ménagères
Les abris de stockage des containers d'ordures ménagères doivent s'intégrer dans le
bâtiment principal ou dans une annexe.
Les aires de présentation doivent être intégrées avec discrétion dans l’aménagement du
terrain.
11. Les coffrets techniques
Les coffrets techniques doivent être intégrés soit dans la construction, soit dans la clôture,
soit de toute autre manière qui permette de minimiser leur impact visuel.
12. Les capteurs solaires
Les capteurs solaires doivent être implantés d'une manière qui minimise leur impact visuel.
En particulier, dans le cas d’une toiture terrasse ils ne doivent pas être visibles depuis
l’espace public. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
81
UV-ARTICLE 12 :
OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE D'AIRES DE STATIONNEMENT
Le stationnement doit être réalisé en dehors des voies publiques et correspondre à la
localisation, à la destination et à la taille du projet.
Les normes minimales de stationnement sont de :
- 1 place par logement pour les logements locatifs sociaux,
- 1 place par logement de moins de 2 pièces,
- 2 places par logement à partir de 2 pièces.
De plus, dans le cas de permis d'aménager ou d’opérations groupées ayant pour effet la
division du terrain d’assiette initial et créant au moins 4 logements, l’aménagement d’au
minimum 1/2 place à usage collectif par logement est obligatoire.
Toute construction ou opération, à l’exception des permis ne concernant qu’un logement, doit
comporter un espace destiné au stationnement sécurisé des vélos. Le cas échéant, ce dernier
doit être aménagé conformément à la réglementation en vigueur.
UV-ARTICLE 13 :
OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE DE REALISATION D'ESPACES
LIBRES, D'AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS, ET DE PLANTATIONS
Les terrains ou partie de terrains libres de toutes constructions doivent être convenablement
aménagés et entretenus.
En respect du volet paysager du permis de construire, tout projet doit justifier de son insertion
dans l'environnement et notamment présenter un programme de plantations sur l'ensemble du
terrain.
En particulier l'utilisation du couvert végétal doit participer à ce que le projet soit le moins
visible possible dans le paysage.
Pour les haies, il est demandé un mélange d'essences (locales de préférence).
Les espaces verts et les espaces collectifs d'opération doivent être aménagés de manière à
participer à la trame des espaces naturels et des cheminements doux de la commune.
Les parkings doivent être plantés de manière à limiter leur impact visuel.
L’abattage des arbres identifiés au titre de l’article L151-19 du code de l’urbanisme n’est autorisé que lorsque le mauvais état sanitaire du sujet le justifie. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
82
UV-ARTICLE 14 :
COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL (COS)
Supprimé par la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars
2014. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
83
ZONE UE
Caractère de la zone (rappel du rapport de présentation)
La zone UE correspond à quelques grands équipements dans le tissu urbain ou dans
l’espace naturel qui nécessitent des règles adaptées à leur configuration et leurs usages. Il s’agit :
- du centre de vacances de la Ville de Saint-Denis au château de Taillé,
- du lycée agricole au château de la Plaine,
- du Centre de Formation des Musiciens Intervenants (CFMI),
- de l’Institut Universitaire de Formation des Maîtres (IUFM),
- du centre technique municipal à la Perrée,
- de la gare et de ses abords.
La zone UE est concernée par des risques de mouvements de terrain liés à la présence de
coteaux.
La zone UE est en partie couverte par une orientation d’aménagement et de programmation.
La zone UE est en partie incluse dans le périmètre du site classé patrimoine mondial de
l’Unesco.
Les secteurs :
La zone UE comporte un secteur UEt pour la gare et ses abords.
La zone UE comporte 2 autres secteurs (UEa et UEb) pour prendre en compte le zonage
d'assainissement des eaux pluviales.
Définition : sont considérées comme annexes, les constructions de faibles dimensions ayant
un caractère accessoire au regard de l’usage de la construction principale tels que les remises,
les garages, les abris de jardins, les piscines …
Avertissements relatifs aux mouvements de terrain :
- Dans les zones de terrain argileux, des fondations adaptées sont nécessaires, une distance
suffisante doit être laissée entre les murs et les plantations.
- Le risque sismique doit être pris en compte pour toute construction ou installation le
requérant.
- Dans les zones à risque de mouvements de terrain les précautions nécessaires devront
être prises (réf. Rapport de Présentation). Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
84
DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE UE
UE-ARTICLE 1 :
OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Toutes les occupations et utilisations du sol non prévues à l’article 2 sont interdites.
En particulier, les nouveaux pylônes pour antennes relais et les parcs photovoltaïques sont
interdits.
Sont aussi interdits toutes constructions, installations ou travaux susceptibles de porter atteinte
à la sécurité des personnes ou des biens notamment au regard de la situation vis à vis des
risques de mouvements de terrain liés à la présence de coteaux.
Est de plus interdit le comblement des mares, des zones humides et des fossés (sauf pour
des raisons techniques dûment justifiées).
UE-ARTICLE 2 :
OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A CONDITIONS
PARTICULIERES
Sont admises sous réserve de ne pas porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité du milieu
environnant,
les occupations et utilisations du sol suivantes :
- les constructions et installations nécessaires au fonctionnement des équipements et
activités implantés sur chacun des sites.
- les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics et les ouvrages publics d’infrastructure.
Dans le secteur UEt, sont admises :
- les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics et les ouvrages publics d’infrastructure.
- Toute construction ou installation ayant trait aux moyens de déplacement et aux activités et
services associés.
UE-ARTICLE 3 :
CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU
PRIVEES ET D'ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC
1. Accès
Définition :
C’est le passage aménagé en limite du terrain pour accéder à celui-ci depuis la voie.
Pour être constructible, tout terrain doit disposer d'un accès, sur une voie publique ou privée,
correspondant à son importance et à sa destination, à moins que son propriétaire n'obtienne Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
85
un passage, sur les fonds de ses voisins, constitué dans les conditions fixées par l'article 682
du Code Civil.
Les accès doivent être aménagés de façon à ne pas entraîner de risques pour la sécurité des
usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité
doit être appréciée compte tenu notamment de la position des accès, de leur configuration,
ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic.
Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l’intérêt de la sécurité. En
particulier lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent être
autorisées sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la
moindre.
La création d'accès sur les voies doit respecter les espaces publics arborés et les noues.
2. Voirie
Les voies publiques ou privées doivent être adaptées à la nature et à l’importance des usages
qu’elles supportent et des opérations qu’elles desservent et permettre le passage des
véhicules de sécurité.
Les voies en impasse doivent être aménagées afin de permettre aux véhicules privés et à ceux
des services publics (lutte contre l'incendie, enlèvement des ordures ménagères, …) de faire
aisément demi-tour.
UE-ARTICLE 4 :
CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RESEAUX
1. Alimentation en eau potable
Le branchement sur le réseau public d'eau potable est obligatoire pour toute nouvelle
construction ou installation qui le requiert.
2. Assainissement
Eaux usées
Si le réseau public existe, le raccordement au réseau public est obligatoire pour toute
construction ou installation qui le requiert.
Dans le cas contraire, le traitement de toutes les eaux usées est obligatoire et doit être
réalisé par un système conforme à la réglementation en vigueur.
Eaux résiduaires d’activités
Les installations ne doivent rejeter au réseau public d’assainissement que des effluents
préépurés dans les conditions fixées par la réglementation en vigueur. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
86
Eaux pluviales
Le constructeur ou l'aménageur prendra les dispositions nécessaires pour retenir ou infiltrer
les eaux pluviales des espaces publics, des voiries et des espaces restant privés sur l'unité
foncière conformément au schéma d'assainissement des eaux pluviales.
Dans le cas de toute opération d'aménagement d'ensemble, le réseau interne à l'opération
sera implanté dans la mesure du possible sous des parties communes. Préalablement le projet
d'aménagement devra nécessairement s'accompagner de la mise en œuvre de mesures
compensatoires nécessaires pour réguler efficacement les débits d'eaux pluviales.
Les possibilités d'infiltration à la parcelle devront faire l'objet d'études de perméabilité des sols
de telle sorte que l'absorption sur l'unité foncière soit systématiquement privilégiée au
maximum de sa capacité. Pour le dimensionnement des ouvrages de stockage, le niveau de
protection retenu est au moins la période de retour de 10 ans, ce qui signifie que les ouvrages
devront présenter un volume suffisant pour pouvoir gérer au moins la pluie décennale.
En cas de difficultés d'infiltration démontrées ou d'une surface insuffisante pour assurer la
retenue d'un volume suffisant, un raccordement au réseau public de collecte des eaux
pluviales pourra éventuellement être envisagé.
L'autorisation de branchement dépendra des capacités d'absorption du réseau.
Définition : le coefficient d’imperméabilisation est le rapport entre l’ensemble des surfaces
imperméabilisées d’un projet et la surface totale de ce projet.
Pour les ouvrages nécessaires au fonctionnement des services publics ou d'intérêt collectif, il
n'est pas fixé de coefficient maximum d'imperméabilisation.
Les eaux pluviales doivent être gérées à la parcelle.
En dehors de quelques secteurs sur lesquels un réseau pluvial communal enterré existe, la
collecte et le transfert des eaux pluviales générées par les zones urbanisées doivent être
assurés par des réseaux à ciel ouvert, type fossés ou noues.
Dans les secteurs UEa et UEt :
Dans le cas où l'infiltration n'est pas possible ou partielle, le coefficient maximum
d'imperméabilisation après aménagement de la surface totale du projet est de préférence
inférieure à 55% :
• si le coefficient d'imperméabilisation est inférieur à 55%, le volume de rétention
nécessaire sera de 20l/m² imperméabilisé avec un débit de fuite accepté de 1l/s
• si le coefficient d'imperméabilisation est supérieur à 55%, le volume de rétention
nécessaire sera de 23l/m² imperméabilisé avec un débit de fuite accepté de 1l/s
Dans le secteur UEb :
Le coefficient maximal d’imperméabilisation après aménagement de 60% de la surface totale
du projet. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
87
Les eaux pluviales ruisselées sur des voiries doivent garantir un niveau de rejet suffisant pour
ne pas remettre en cause les objectifs de bon état fixé par la directive cadre sur l'eau. Si
nécessaire, un traitement des eaux pluviales sera à prévoir avant rejet.
Piscines
L'eau de vidange des piscines sera déversée vers le milieu naturel par le réseau d'eau pluviale
si le réseau est de type séparatif, sinon directement. Les eaux ainsi rejetées dans le milieu
naturel doivent répondre quantitativement et qualitativement aux normes en vigueur.
Les eaux de lavage des filtres doivent être rejetées au réseau public d’assainissement des
eaux usées s’il existe ou vers l’installation d’assainissement autonome.
3. Réseaux divers
L’enfouissement des réseaux et des branchements est obligatoire.
UE-ARTICLE 5 :
SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
Supprimé par la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars
2014.
UE-ARTICLE 6 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET
EMPRISES PUBLIQUES
Définition :
Le recul est défini par rapport aux voies et espaces, publics ou privés, ouverts à la circulation
générale.
Les constructions doivent être implantées avec un recul minimal de 5 mètres.
Exception :
- Un recul inférieur est autorisé pour s'aligner sur une construction voisine sur le terrain ou
sur un terrain limitrophe.
- En cas d'extension ou de surélévation d'un bâtiment existant qui ne respecte pas les règles
édictées au présent article, l'implantation existante pourra être conservée à condition de ne
pas faire saillie sur l'alignement existant ou projeté.
- Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics doivent être implantés avec un recul minimal de 0,50 mètre par rapport aux voies.
- Un recul inférieur est autorisé lorsque le terrain est bordé par plusieurs voies et est de ce fait
rendu inconstructible. La règle de recul s’applique alors par rapport à la voie la plus importante. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
88
UE-ARTICLE 7 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES
SEPARATIVES
Les constructions doivent être implantées avec un recul minimal par rapport aux limites
séparatives au moins égal à la demi-hauteur du bâtiment avec un minimum de 3 mètres.
La hauteur de référence est celle du point le plus haut et le plus proche de la limite séparative
concernée.
Exception :
Une implantation différente est autorisée dans le cas de l'extension en continuité d'un
bâtiment existant.
Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics doivent être implantés avec un recul minimal de 0,50 mètre par rapport aux limites
séparatives.
UE-ARTICLE 8 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX
AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
L’implantation des constructions doit être conçue de telle façon que les conditions de
sécurité (incendie, protection civile) et de salubrité (ensoleillement) soient respectées.
UE-ARTICLE 9 :
EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
Définition :
L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction tous débords et
surplombs inclus.
L'emprise au sol maximale est de 25%.
Dans les secteurs UEt, UEa et UEb, elle est de 50% Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
89
UE-ARTICLE 10 :
HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS
Définition :
La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant tout
remaniement à l’aplomb du point de référence haut du bâtiment. Les ouvrages techniques et
les éléments de superstructures (cheminées, …) ou de modénature ne sont pas pris en compte
dans le calcul.
La hauteur maximale des constructions principales est de R+1+C.
La hauteur maximale des annexes est de 3 mètres à l’égout de toiture ou à l’acrotère.
La hauteur maximale des extensions est celle du bâtiment existant.
Exceptions :
Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics et les ouvrages publics d’infrastructure pour lesquels il n'est pas fixé de hauteur
maximale.
UE-ARTICLE 11 :
ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENT DE LEURS
ABORDS
Généralités
Toute construction ou ouvrage doit :
- être en cohérence avec le projet communal pour la zone,
- prendre en compte le site dans lequel il s'inscrit (terrain, vues, voisinage …),
- témoigner de son usage.
Toute construction s'inspirant d'un style architectural traditionnel étranger à la région est
interdite.
La conception et la réalisation des bâtiments et des installations, y compris les annexes,
doivent être soignées et permettre un vieillissement correct de l’ouvrage.
Les constructions traditionnelles ou présentant un intérêt architectural (dont les éléments bâtis
protégés au titre de l'article L 151-19 doivent être mises en valeur et restaurées dans le respect
de leur style et matériaux d'origine (façades, toitures, ouvertures, modénatures …).
Des adaptations contemporaines sont possibles si elles améliorent la qualité architecturale
du projet et son intégration dans le site.
Ces dispositions ne font pas obstacle à la réalisation d'extensions de conception architecturale
contemporaine dès lors que sont mis en valeur les éléments intéressants de la construction
initiale. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
90
La hauteur des clôtures est limitée à 2 mètres.
Rappel : à l'intérieur du périmètre de protection des monuments historiques, des prescriptions
plus exigeantes que celles du présent article peuvent être imposées par l'Architecte des
Bâtiments de France.
UE-ARTICLE 12 :
OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE D'AIRES DE STATIONNEMENT
Le stationnement doit être réalisé en dehors des voies publiques et correspondre à la
localisation, à la destination et à la taille du projet.
Toute construction ou opération, à l’exception des permis ne concernant qu’un logement, doit
comporter un espace destiné au stationnement sécurisé des vélos. Le cas échéant, ce dernier
doit être aménagé conformément à la réglementation en vigueur.
UE-ARTICLE 13 :
OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE DE REALISATION D'ESPACES LIBRES,
D'AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS, ET DE PLANTATIONS
Les terrains ou parties de terrains libres de toute construction doivent être convenablement
aménagés et entretenus.
En respect du volet paysager du permis de construire, tout projet doit justifier de son insertion
dans l'environnement et notamment présenter un programme de plantations sur l'ensemble du
terrain.
Les parkings doivent être plantés de manière à limiter leur impact visuel.
Le parc du lycée agricole classé au titre de l’article L123-1-5 7° doit être préservé. N’y sont
autorisés que les petits aménagements nécessaires au fonctionnement du lycée et à sa mise
en valeur.
L’abattage des arbres identifiés au titre de l’article L151-19 du code de l’urbanisme n’est
autorisé que lorsque le mauvais état sanitaire du sujet le justifie.
UE-ARTICLE 14 :
COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL (COS)
Supprimé par la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars
2014. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
91
ZONE UX
Caractère de la zone (rappel du rapport de présentation)
La zone UX correspond aux sites d’activités économiques à l’exception de celui des Deux
Croix en cours d’aménagement. On distingue :
- la zone d’activités de la Haute Limougère, y compris le terrain de l’entreprise INVACARE
- deux établissements dans l’espace agricole et naturel, ceux de : SAFETY et CEBIPHAR
Les secteurs :
Des secteurs sont définis :
- pour prendre en compte la situation excentrée des établissements SAFETY et CEBIPHAR
(secteur UXa),
- pour prendre en compte la situation de l’établissement INVACARE dans le vallon des
Guillets et dans un corridor écologique (secteur UXb).
- pour prendre en compte le zonage d'assainissement des eaux pluviales (secteur UXc)
Définition : sont considérées comme annexes, les constructions de faibles dimensions ayant
un caractère accessoire au regard de l’usage de la construction principale tels que les remises,
les garages, les abris de jardins, les piscines …
Avertissements relatifs aux mouvements de terrain :
- Dans les zones de terrain argileux, des fondations adaptées sont nécessaires, une distance
suffisante doit être laissée entre les murs et les plantations.
- Le risque sismique doit être pris en compte pour toute construction ou installation le
requérant. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
92
DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE UX
UX-ARTICLE 1 :
OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Toutes les occupations et utilisations du sol non prévues à l’article 2 sont interdites.
En particulier, les parcs photovoltaïques sont interdits.
Est de plus interdit le comblement des mares, des zones humides et des fossés (sauf pour
des raisons techniques dûment justifiées).
UX-ARTICLE 2 :
OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A CONDITIONS
PARTICULIERES
Sont admises sous réserve de ne pas porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité du milieu
environnant,
les occupations et utilisations du sol suivantes :
- les constructions à usage d’activité industrielle, artisanale, d’entrepôt, commerciale et de
services (dont hôtellerie …),
- les aires de stockage de produits destinées à la vente ou à l’exposition,
- les bâtiments d’équipement collectif liés au fonctionnement de la zone,
- le logement des personnes dont la présence permanente est indispensable pour assurer la
surveillance des établissements, à condition d’être intégré dans le bâtiment d’activités,
- les parcs de stationnement,
- les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics et les ouvrages publics d’infrastructure dont les pylônes pour antennes-relais,
- l’extension des constructions existantes à destination de logements, et la construction
d’annexes dans la limite de 50% de l’emprise au sol existante avec un maximum de 60 m2. La
date de référence est celle de l’approbation du PLU (30 juin 2015).
UX-ARTICLE 3 :
CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU
PRIVEES ET D'ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC
1. Accès
Définition :
C’est le passage aménagé en limite du terrain pour accéder à celui-ci depuis la voie.
Pour être constructible, tout terrain doit disposer d'un accès, sur une voie publique ou privée,
correspondant à son importance et à sa destination. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
93
Les accès doivent être aménagés de façon à ne pas entraîner de risques pour la sécurité des
usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité
doit être appréciée compte tenu notamment de la position des accès, de leur configuration,
ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic.
Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l’intérêt de la sécurité. En
particulier lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent être
autorisées sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la
moindre.
La création d'accès sur les voies doit respecter les espaces publics arborés et les noues.
2. Voirie
Les voies publiques ou privées doivent être adaptées à la nature et à l’importance des usages
qu’elles supportent et des opérations qu’elles desservent et permettre le passage des
véhicules de sécurité.
Les voies en impasse doivent être aménagées afin de permettre aux véhicules privés et à ceux
des services publics (lutte contre l'incendie, enlèvement des ordures ménagères, …) de faire
aisément demi-tour.
La largeur minimale d’emprise des voies est de 9 mètres.
UX-ARTICLE 4 :
CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RESEAUX
1. Alimentation en eau potable
Le branchement sur le réseau public d'eau potable est obligatoire pour toute nouvelle
construction ou installation qui le requiert.
2. Assainissement
Eaux usées
Le raccordement au réseau public est obligatoire pour toute construction ou installation qui le
requiert.
Eaux résiduaires d’activités
Les installations ne doivent rejeter au réseau public d’assainissement que des effluents
préépurés dans les conditions fixées par la réglementation en vigueur.
Eaux pluviales
Le constructeur ou l'aménageur prendra les dispositions nécessaires pour retenir ou infiltrer
les eaux pluviales des espaces publics, des voiries et des espaces restant privés sur l'unité
foncière conformément au schéma d'assainissement des eaux pluviales. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
94
Dans le cas de toute opération d'aménagement d'ensemble, le réseau interne à l'opération
sera implanté dans la mesure du possible sous des parties communes. Préalablement le
projet d'aménagement devra nécessairement s'accompagner de la mise en œuvre de
mesures compensatoires nécessaires pour réguler efficacement les débits d'eaux pluviales.
Les possibilités d'infiltration à la parcelle devront faire l'objet d'études de perméabilité des sols
de telle sorte que l'absorption sur l'unité foncière soit systématiquement privilégiée au
maximum de sa capacité. Pour le dimensionnement des ouvrages de stockage, le niveau de
protection retenu est au moins la période de retour de 10 ans, ce qui signifie que les ouvrages
devront présenter un volume suffisant pour pouvoir gérer au moins la pluie décennale.
En cas de difficultés d'infiltration démontrées ou d'une surface insuffisante pour assurer la
retenue d'un volume suffisant, un raccordement au réseau public de collecte des eaux
pluviales pourra éventuellement être envisagé.
L'autorisation de branchement dépendra des capacités d'absorption du réseau.
Définition : le coefficient d’imperméabilisation est le rapport entre l’ensemble des surfaces
imperméabilisées d’un projet et la surface totale de ce projet.
Pour les ouvrages nécessaires au fonctionnement des services publics ou d'intérêt collectif, il
n'est pas fixé de coefficient maximum d'imperméabilisation.
Les possibilités d'infiltration à la parcelle devront être vérifiées de telle sorte que l'absorption
sur l'unité foncière soit systématiquement privilégiée au maximum de sa capacité.
Le coefficient maximum d'imperméabilisation après aménagement de la surface totale du
projet est de 60%.
Les eaux pluviales ruisselées sur des voiries doivent garantir un niveau de rejet suffisant pour
ne pas remettre en cause les objectifs de bon état fixés par la directive cadre de l'eau. Si
nécessaire, un traitement des eaux pluviales sera à prévoir avant rejet.
Dans le secteur UXa :
Les eaux pluviales doivent être gérées à la parcelle.
En dehors de quelques secteurs sur lesquels un réseau pluvial communal enterré existe, la
collecte et le transfert des eaux pluviales générées par les zones urbanisées doivent être
assurés par des réseaux à ciel ouvert, type fossés ou noues.
Dans le secteur UXc :
Dans le cas où l'infiltration n'est pas possible ou partielle, un rejet dans le réseau pluvial
communal sera autorisé, avec un débit de fuite maximum accepté de 5l/s/ha de projet.
Les eaux pluviales ruisselées sur des voiries doivent garantir un niveau de rejet suffisant pour
ne pas remettre en cause les objectifs de bon état fixés par la directive cadre sur l'eau. Si
nécessaire, un traitement des eaux pluviales sera à prévoir avant rejet. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
95
3. Réseaux divers
L’enfouissement des réseaux et des branchements est obligatoire.
Les opérations d'aménagement doivent prévoir la desserte par les communications
numériques.
UX-ARTICLE 5 :
SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
Supprimé par la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars
2014.
UX-ARTICLE 6 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET
EMPRISES PUBLIQUES
Définition :
Le recul est défini par rapport aux voies et espaces, publics ou privés, ouverts à la circulation
générale.
Les constructions doivent être implantées avec un recul minimal de :
- 10 mètres par rapport aux RD36, RD76, RD3 et la bretelle du périphérique,
- 7 mètres des autres voies.
Dans le cas d'opérations d'aménagement ou de construction ayant pour effet la division du
terrain d'assiette initial, les règles de cet article s'appliquent à chaque terrain issu de la division.
Exceptions :
- En cas d'extension ou de surélévation d'un bâtiment existant qui ne respecte pas les règles
édictées au présent article, l'implantation existante pourra être conservée à condition de ne
pas faire saillie sur l'alignement existant ou projeté.
- Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics doivent être implantés avec un recul minimal de 0,50 mètre par rapport aux voies.
- Un recul inférieur est autorisé lorsque le terrain est bordé par plusieurs voies et est de ce fait
rendu inconstructible. La règle de recul s’applique alors par rapport à la voie la plus importante. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
96
UX-ARTICLE 7 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES
SEPARATIVES
Les constructions doivent être implantées avec un recul minimal de 3 mètres.
Les constructions et installations sont autorisées en limite(s) séparative(s) si les mesures
indispensables sont prises pour la sécurité, notamment contre le risque d’incendie.
Dans les secteurs UXa et UXb les constructions et installations doivent être implantées avec
un recul minimal de 10 mètres.
Dans le cas d'opérations d'aménagement ou de construction ayant pour effet la division du
terrain d'assiette initial, les règles de cet article s'appliquent à chaque terrain issu de la division.
Exception :
Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics doivent être implantés avec un recul minimal de 0,50 mètre par rapport aux limites
séparatives.
UX-ARTICLE 8 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX
AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
L’implantation des constructions doit être conçue de telle façon que les conditions de
sécurité (incendie, protection civile) et de salubrité (ensoleillement) soient respectées.
UX-ARTICLE 9 :
EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
Définition :
L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction tous débords et
surplombs inclus.
L'emprise au sol maximale est de 60%.
Dans le secteur UXa, elle est de 50%.
Pour l'extension de logements existants, l'emprise au sol est limitée à 50% de l'emprise au sol
existante avec un maximum de 60m². La date de référence de l'emprise au sol est celle de
l'approbation du PLU (30 juin 2015). Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
97
UX-ARTICLE 10 :
HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS
Définition :
La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant tout
remaniement à l’aplomb du point de référence haut du bâtiment. Les ouvrages techniques et
les éléments de superstructures (cheminées, …) ou de modénature ne sont pas pris en compte
dans le calcul.
La hauteur maximale des constructions est de 9 mètres à l’égout de toiture ou à l’acrotère.
Exceptions :
Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics et les ouvrages publics d’infrastructure pour lesquels il n'est pas fixé de hauteur
maximale.
UX-ARTICLE 11 :
ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENT DE LEURS
ABORDS
Généralités
Toute construction ou ouvrage doit :
- être en cohérence avec le projet communal pour la zone,
- prendre en compte le site dans lequel il s'inscrit (terrain, vues, voisinage …),
- témoigner de son usage.
Toute construction s'inspirant d'un style architectural traditionnel étranger à la région est
interdite.
La conception et la réalisation des bâtiments et des installations, y compris les annexes,
doivent être soignées et permettre un vieillissement correct de l’ouvrage.
Il n’est pas fixé d’autres règles pour les constructions et installations nécessaires aux
services publics ou d'intérêt collectif.
La réglementation qui s'applique aux constructions est la suivante, sachant que :
- des adaptations pourront y être apportées si elles sont de nature à améliorer la qualité
architecturale du projet et son intégration dans l'environnement.
- un aspect différent peut être admis pour des constructions répondant aux exigences en
matière de qualité environnementale et de développement durable ou à la mise en œuvre de
techniques nouvelles. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
98
Les bâtiments à usage d'habitation
Les éventuels bâtiments à usage d’habitation doivent être intégrés dans le corps du bâtiment
d’activités.
Les bâtiments d'activités
Les bâtiments d’activités doivent s’intégrer à leur environnement.
Le choix des matériaux (façades, toitures), leur aspect et leur couleur doivent être
compatibles avec le caractère de l’ouvrage et assurer une bonne tenue dans le temps.
Les matériaux de remplissage et ceux qui ne présentent pas par eux-mêmes un aspect
d’une qualité suffisante doivent être recouverts.
Les effets de brillance des matériaux métalliques doivent être éliminés.
Les installations techniques en toiture doivent ne pas être visibles ou faire l’objet d’un
traitement architectural adapté.
Les aires de stockage
Les aires de stockage non destinées à la vente ne doivent pas être visibles depuis l'espace
public, ni porter atteinte au voisinage.
Les clôtures
Les clôtures doivent être transparentes, doublées d'une haie vive d'essences variées.
Sauf dispositions légales ou règlementaires particulières à l'établissement considéré, la
hauteur maximale des clôtures est de 2 mètres.
UX-ARTICLE 12 :
OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE D'AIRES DE STATIONNEMENT
Le stationnement doit être réalisé en dehors des voies publiques et correspondre à la
localisation, à la destination et à la taille du projet.
Toute construction ou opération, à l’exception des permis ne concernant qu’un logement, doit
comporter un espace destiné au stationnement sécurisé des vélos. Le cas échéant, ce dernier
doit être aménagé conformément à la réglementation en vigueur. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
99
UX-ARTICLE 13 :
OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE DE REALISATION D'ESPACES
LIBRES, D'AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS, ET DE PLANTATIONS
Les terrains ou parties de terrains libres de toute construction doivent être convenablement
aménagés et entretenus.
En respect du volet paysager du permis de construire, tout projet doit justifier de son insertion
dans l'environnement et notamment présenter un programme de plantations sur l'ensemble du
terrain.
Les parties non construites qui ne sont pas nécessaires à la circulation des véhicules ou au
stockage doivent être plantées d’arbres de haute tige et traitées intégralement en espaces
verts.
Les parkings doivent être plantés de manière à limiter leur impact visuel.
L’abattage des arbres identifiés au titre de l’article L151-19 du code de l’urbanisme n’est autorisé que lorsque le mauvais état sanitaire du sujet le justifie.
UX-ARTICLE 14 :
COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL (COS)
Supprimé par la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars
2014. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
100
ZONE UY
Caractère de la zone (rappel du rapport de présentation)
La zone UY correspond au site d’activités des Deux Croix en cours d’aménagement et de commercialisation au moment de l'approbation du PLU.
La zone UY comporte un secteur UYa pour prendre en compte le zonage d'assainissement des eaux pluviales. Il correspond à l’extension d'activités d’un garage, intégré au site économique d’ensemble.
Définition : sont considérées comme annexes, les constructions de faibles dimensions ayant un caractère accessoire au regard de l’usage de la construction principale tels que les remises, les garages, les abris de jardins, les piscines …
Avertissements relatifs aux mouvements de terrain :
- Dans les zones de terrain argileux, des fondations adaptées sont nécessaires, une distance suffisante doit être laissée entre les murs et les plantations.
- Le risque sismique doit être pris en compte pour toute construction ou installation le requérant. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
101
DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE UY
UY-ARTICLE 1 :
OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Toutes les occupations et utilisations du sol non prévues à l’article 2 sont interdites.
En particulier, les nouveaux pylônes pour antennes relais et les parcs photovoltaïques sont interdits.
Est de plus interdit le comblement des mares, des zones humides et des fossés (sauf pour des raisons techniques dûment justifiées).
UY-ARTICLE 2 :
OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A CONDITIONS
PARTICULIERES
Sont admises sous réserve de ne pas porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité du milieu environnant, les occupations et utilisations du sol suivantes :
- les constructions à usage d’activité industrielle, artisanale, commerciale et de services (dont hôtellerie …),
- les aires de stockage de produits destinées à la vente ou à l’exposition, - les bâtiments d’équipement collectif liés au fonctionnement de la zone, - le logement des personnes dont la présence permanente est indispensable pour assurer la surveillance des établissements, à condition d’être intégré dans le bâtiment d’activités, - les parcs de stationnement,
- les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics et les ouvrages publics d’infrastructure.
UY-ARTICLE 3 :
CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU
PRIVEES ET D'ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC
1. Accès
Définition :
C’est le passage aménagé en limite du terrain pour accéder à celui-ci depuis la voie.
Pour être constructible, tout terrain doit disposer d'un accès, sur une voie publique ou privée, correspondant à son importance et à sa destination.
Les accès doivent être aménagés de façon à ne pas entraîner de risques pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu notamment de la position des accès, de leur configuration, ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic.
Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l’intérêt de la sécurité. En particulier lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent être autorisées sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
102
La création d'accès sur les voies doit respecter les espaces publics arborés et les noues.
La création d'accès perpendiculairement au sens de l'écoulement des eaux pluviales peut nécessiter la construction de plateformes sous lesquelles l'eau sera busée.
Le principe adopté pour le fonctionnement du site des Deux Croix est que les terrains ne
pourront être desservis directement à partir de la RD3, RD36, et du CR4 en dehors des accès
prévus
2. Voirie
Les voies publiques ou privées doivent être adaptées à la nature et à l’importance des usages qu’elles supportent et des opérations qu’elles desservent et permettre le passage des véhicules de sécurité.
Les voies doivent avoir des caractéristiques adaptées à l'approche de véhicules de lutte contre l'incendie et d'enlèvement des ordures ménagères. Elles devront avoir une largeur minimale de plate forme de 9 mètres pour une largeur de chaussée de 6 mètres.
Les voies en impasse doivent être aménagées afin de permettre aux véhicules privés et à ceux
des services publics (lutte contre l'incendie, enlèvement des ordures ménagères, …) de faire
aisément demi-tour.
UY-ARTICLE 4 :
CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RESEAUX
1. Alimentation en eau potable
Le branchement sur le réseau public d'eau potable est obligatoire pour toute nouvelle construction ou installation qui le requiert.
2. Assainissement
Eaux usées
Le raccordement au réseau public est obligatoire pour toute construction ou installation qui le requiert.
Eaux résiduaires d’activités
Les installations ne doivent rejeter au réseau public d’assainissement que des effluents préépurés dans les conditions fixées par la réglementation en vigueur.
Eaux pluviales
Le constructeur ou l'aménageur prendra les dispositions nécessaires pour retenir ou infiltrer les eaux pluviales des espaces publics, des voiries et des espaces restant privés sur l'unité foncière conformément au schéma d'assainissement des eaux pluviales.
Dans le cas de toute opération d'aménagement d'ensemble, le réseau interne à l'opération sera implanté dans la mesure du possible sous des parties communes. Préalablement le projet d'aménagement devra nécessairement s'accompagner de la mise en œuvre de mesures compensatoires nécessaires pour réguler efficacement les débits d'eaux pluviales.
Les possibilités d'infiltration à la parcelle devront faire l'objet d'études de perméabilité des sols de telle sorte que l'absorption sur l'unité foncière soit systématiquement privilégiée au maximum de sa capacité. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
103
Pour le dimensionnement des ouvrages de stockage, le niveau de protection retenu est au moins la période de retour de 10 ans, ce qui signifie que les ouvrages devront présenter un volume suffisant pour pouvoir gérer au moins la pluie décennale.
En cas de difficultés d'infiltration démontrées ou d'une surface insuffisante pour assurer la retenue d'un volume suffisant, un raccordement au réseau public de collecte des eaux pluviales pourra éventuellement être envisagé.
L'autorisation de branchement dépendra des capacités d'absorption du réseau.
Définition : le coefficient d’imperméabilisation est le rapport entre l’ensemble des surfaces imperméabilisées d’un projet et la surface totale de ce projet.
Pour les ouvrages nécessaires au fonctionnement des services publics ou d'intérêt collectif, il n'est pas fixé de coefficient maximum d'imperméabilisation.
Les possibilités d'infiltration à la parcelle devront être vérifiées de telle sorte que l'absorption sur l'unité foncière soit systématiquement privilégiée au maximum de sa capacité. Le coefficient maximum d'imperméabilisation après aménagement de la surface totale du projet est de 60%.
Les eaux pluviales ruisselées sur des voiries doivent garantir un niveau de rejet suffisant pour ne pas remettre en cause les objectifs de bon état fixés par la directive cadre de l'eau. Si nécessaire, un traitement des eaux pluviales sera à prévoir avant rejet.
Dans le secteur UYa :
Dans le cas où l'infiltration n'est pas possible ou partielle, un rejet dans le réseau pluvial communal sera autorisé, avec un débit de fuite maximum accepté de 5l/s/ha de projet.
Les eaux pluviales ruisselées sur des voiries doivent garantir un niveau de rejet suffisant pour ne pas remettre en cause les objectifs de bon état fixés par la directive cadre sur l'eau. Si nécessaire, un traitement des eaux pluviales sera à prévoir avant rejet.
3. Réseaux divers
L’enfouissement des réseaux et des branchements est obligatoire.
Les opérations d'aménagement doivent prévoir la desserte par les communications numériques.
UY-ARTICLE 5 :
SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
Supprimé par la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars 2014. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
104
UY-ARTICLE 6 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET
EMPRISES PUBLIQUES
Définition :
Le recul est défini par rapport aux voies et espaces, publics ou privés, ouverts à la circulation générale.
- Pour les constructions en bordure de la RD 36 :
Les constructions doivent respecter un retrait compris entre 5 et 20 m par rapport à la limite donnant sur la voirie de desserte interne du lotissement.
Les façades donnant sur la voirie de desserte interne seront implantées parallèlement à celle-ci.
Pour toutes les constructions, un retrait de 5 m minimum sera respecté par rapport à la limite de propriété en bordure de la RD36.
- Pour les constructions en bordure de la RD 3 :
Pour les terrains situés en bordure de la RD 3, les constructions seront impérativement implantées à 3 m de la RD 3.
Cependant, si un même bâti est constitué de plusieurs façades (bâtiments en U), les façades en retrait devront respecter un retrait minimal de 13 m par rapport à la limite de propriété en bordure de la RD3.
- Pour les constructions en bordure du CR4 :
Les constructions doivent respecter un retrait impératif de 5 m par rapport à l’emprise du chemin.
- Pour les constructions en bordure de la rue Gustave Eiffel:
Les constructions doivent être implantées avec un retrait impératif de 5 m par rapport à la voie.
- Pour les constructions situées en bordure de la voirie de desserte interne du lotissement des Deux Croix et sur un terrain d'assiette ne disposant pas de façade donnant sur la RD 3 ou la RD 36 :
Les constructions doivent être implantées avec un retrait impératif de 5 m par rapport à la voie.
- Pour les constructions en bordure de la rue des Joncheries, les constructions seront implantées avec un retrait minimum de 5 m par rapport à la voie.
Dispositions particulières pour les saillies de façade ou de devantures commerciales
Certains ornements de façades ou de devantures commerciales comme les enseignes, les stores, les bannes, les corniches peuvent empiéter sur la marge de retrait ou sur le domaine public.
Les saillies ainsi autorisées doivent respecter les dimensions et les règles suivantes : - ne pas dépasser 0,80 m de profondeur.
- être situées à plus de 3 m de haut
- ne pas occuper plus d’un tiers de la longueur de la façade Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
105
UY-ARTICLE 7 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES
SEPARATIVES
Les constructions doivent être implantées avec un recul minimal de 3 mètres.
Exception :
- Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services publics, doivent être implantés avec un recul minimal de 0,50 m par rapport aux limites séparatives.
UY-ARTICLE 8 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX
AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
L’implantation des constructions doit être conçue de telle façon que les conditions de sécurité (incendie, protection civile) et de salubrité (ensoleillement) soient respectées.
UY-ARTICLE 9 :
EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
Définition :
L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction tous débords et surplombs inclus.
L'emprise au sol maximale est de 60%.
Exception : Pour les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services publics, il n'est pas prévu d'emprise au sol.
UY-ARTICLE 10 :
HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS
Définition :
La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant tout remaniement à l’aplomb du point de référence haut du bâtiment. Les ouvrages techniques et les éléments de superstructures (cheminées, …) ou de modénature ne sont pas pris en compte dans le calcul.
Pour les constructions en bordure de la RD 36 et de la rue Gustave Eiffel La hauteur des constructions est de 6 mètres excepté pour les immeubles disposant de toits terrasses (toit dont la pente est inférieure à 15%) et à usage de bureaux, la hauteur est alors limitée à 7 mètres. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
106
Pour les constructions en bordure de la RD3 :
La hauteur maximale des constructions est de 6 mètres excepté dans les cas suivants : - pour les constructions à usage d’hébergement hôtelier, la hauteur maximale est de 12 m, - la hauteur des constructions peut être autorisée jusqu’à 10 m en cas d’implantation en retrait du 2e étage (ce retrait devra être équivalent au minimum à la hauteur du 2e étage), - 7 m pour les toits terrasse des immeubles à usage de bureaux.
Pour les constructions en bordure de la voirie de desserte interne du lotissement des Deux Croix:
La hauteur maximale des constructions est de 12 mètres.
Exception : Dans le cas où une construction dispose d'un terrain d'assiette donnant sur 2 voies, ce sont les règles de hauteur les moins favorables qui s'appliquent.
UY-ARTICLE 11 :
ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENT DE LEURS
ABORDS
Généralités
Toute construction ou ouvrage doit :
- être en cohérence avec le projet communal pour la zone,
- prendre en compte le site dans lequel il s'inscrit (terrain, vues, voisinage …), - témoigner de son usage.
Toute construction s'inspirant d'un style architectural traditionnel étranger à la région est interdite.
La conception et la réalisation des bâtiments et des installations, y compris les annexes, doivent être soignées et permettre un vieillissement correct de l’ouvrage.
Il n’est pas fixé d’autres règles pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif.
Les bâtiments
La configuration des terrains devra permettre de construire des bâtiments économes en énergie dont les caractéristiques d'implantation sont les suivantes :
- les constructions devront avoir des formes les plus compactes possibles, - la combinaison de deux corps de bâtiments ou plus, présentant des volumes différents, est recommandée.
Dispositions générales sur les constructions :
- les constructions doivent présenter une simplicité de volume.
- les logements liés aux activités sont intégrés dans le volume du bâtiment d'activité - les matériaux utilisés sont nobles
- dans le cas d'enduits, les couleurs seront de teinte du « tuffeau de Touraine » ou en référence avec les enduits traditionnels locaux
- pour les autres revêtements, ils seront de couleur sombre et mat. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
107
-
- les édicules techniques (réserve d'eaux pluviales, panneaux solaires, édicule d'ascenseur, installation de chauffage…) devront être soit enterrés (cuves, réserves…) ou dérobés à la vue ou intégrés au volume de la construction. Dans tous les cas ils doivent être en harmonie avec d'une part l'écriture architecturale de la construction et d'autre part avec celle des constructions avoisinantes
Dispositions particulières
Les matériaux d'enveloppe
Le traitement des façades doit participer à l’identification des usages.
Toutes les façades ainsi que leurs soubassements doivent être traités avec soin. Le traitement doit être sobre.
Les bardages métalliques seront nervurés ou ondulés, à condition que l'espacement des ondes soit resserré ;
Les bâtiments implantés le long de la RD 3 présenteront un soubassement qualificatif (minéral de préférence).
Les matériaux de remplissage (exemple : le parpaing …) et ceux qui ne présentent pas par eux-mêmes un aspect d'une qualité suffisante doivent être recouverts.
Les éléments d'architecture en saillie des façades tels que les balcons, les oriels … sont autorisés sous réserve d'une inscription dans le contexte architectural et urbain du quartier et d'un traitement de qualité.
Les divers équipements techniques (climatiseurs, compteurs …) doivent être correctement intégrés de façon à en réduire l'impact, notamment lorsqu'ils sont vus depuis les voies ou les espaces publics.
Les baies
Les ouvertures et percements doivent, par leurs dimensions et leurs positionnements, participer à l’équilibre et à la cohérence de la construction et des façades.
Les caissons des dispositifs d'occultation ou de fermeture des baies doivent être posés à l'intérieur des constructions sauf impossibilité technique pour un bâtiment existant. Dans ce dernier cas, ils doivent être posés entre tableaux, sans saillie par rapport au nu de la façade.
Les couvertures
La forme des toitures et les matériaux utilisés doivent, par leur aspect et leur couleur : - être compatibles avec le caractère de l'ouvrage,
- assurer une bonne tenue dans le temps,
- et être en cohérence avec les bâtiments présents dans la rue.
Les toitures terrasses seront de préférence végétalisées.
Quel que soit le type de toiture, l'intégration des accessoires techniques (édicules d'ascenseur, extracteurs, caissons de climatisation, garde-corps, capteurs solaires, antennes …) doit être recherchée de façon à en limiter l'impact visuel. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
108
Les vitrines commerciales
Elles sont constituées essentiellement de baies de larges dimensions qui peuvent occuper la totalité de la façade.
Elles ne peuvent être constituées par des devantures rapportées qui masqueraient le volume du bâtiment ou modifieraient son enveloppe.
Les volets ou grilles de protection placés à l'extérieur seront réalisés en serrurerie et seront peints sauf s'ils sont en inox patiné.
Les enseignes
Sur la limite Nord du lotissement le long RD 36, une bande de 4.10 mètres de profondeur sera laissée libre. Cette bande accueillera un support d'enseigne perpendiculaire à la voirie. Ce support sera constitué d'un bardage bois naturel de dimension 3 m de large par 2.20 m de haut.
L'enseigne ne dépassera pas le gabarit de son support et pourra être éclairée.
Pour les lots situés le long de la RD 36, seules les enseignes sur les façades donnant sur la voie de desserte interne du lotissement ou sur la rue Eiffel seront autorisées. De plus, une seule enseigne par activité hébergée dans le bâtiment sera acceptée.
La vitrophanie sera acceptée sur toutes les façades.
Les enseignes drapeau sont interdites.
Les clôtures
Le principe souhaité pour les clôtures est le traitement ouvert autour des bâtiments. Les clôtures le long des voies publiques et privées sont un facteur d'unité visuelle. Une trop grande diversité nuit à l'harmonie du paysage.
En cas d’utilisation de clôture, elles seront ajourées :
- de couleur gris anthracite. La hauteur est limitée à 2,00 m et les clôtures ne peuvent être surmontées d'aucune rehausse sauf impératif de sécurité,
- et elles pourront être doublées d'une haie végétale
Par conséquent, les clôtures éventuelles doivent, tant par leur conception, que par leurs matériaux et leurs couleurs, s'insérer harmonieusement à l'ambiance de la rue ou du site (minérale, végétale, ouverte, intime, homogène, diversifiée …) et parmi les constructions et clôtures voisines.
Les éléments occultants tels les pare-vues, les claustras sont interdits en limite des espaces publics et des voies
L’entrée et le portail
Le portail devra être ajouré, il devra être constitué d’un remplissage à barreaudages verticaux.
Les pilastres et le portail ne devront en aucun cas dépasser la hauteur des clôtures. Les coffrets (électricité, gaz…), la boîte aux lettres et la plaque enseigne devront être intégrés dans un pilastre ou dans le mur de construction. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
109
Les locaux de collecte des ordures ménagères
Les abris de stockage des containers d'ordures ménagères doivent s'intégrer dans le bâtiment principal.
Les aires de présentation doivent être intégrées avec discrétion dans l’aménagement du terrain.
De manière générale, les aires de stockage feront l'objet d'un traitement paysager soigné.
Elles seront, de préférence, masquées par le biais de végétaux assurant une opacité
suffisante.
UY-ARTICLE 12 :
OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE D'AIRES DE STATIONNEMENT
Le stationnement doit être réalisé en dehors des voies publiques et correspondre à la localisation, à la destination et à la taille du projet.
Concernant les lots situés le long de la RD 36, les stationnements seront évités entre les bâtiments et la RD 36.
En cas d'implantation de stationnement entre les bâtiments et la RD 36, leur réalisation fera impérativement l'objet d'un traitement paysagé de qualité occultant les véhicules depuis la route départementale.
Les massifs végétaux occultants seront de préférence ponctuels afin de ne pas créer un effet de haies et de conserver les perspectives sur les haies bocagères en limite séparative.
Toute construction ou opération, à l’exception des permis ne concernant qu’un logement, doit
comporter un espace destiné au stationnement sécurisé des vélos. Le cas échéant, ce dernier
doit être aménagé conformément à la réglementation en vigueur.
UY-ARTICLE 13 :
OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE DE REALISATION D'ESPACES
LIBRES, D'AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS, ET DE PLANTATIONS
Les terrains ou parties de terrains libres de toute construction doivent être convenablement aménagés et entretenus.
En respect du volet paysager du permis de construire, tout projet doit justifier de son insertion dans l'environnement et notamment présenter un programme de plantations sur l'ensemble du terrain.
50% de la surface non construite de la parcelle doit être végétalisée.
Les surfaces dédiées au stationnement doivent être arborées à raison d'un arbre pour 4 places de stationnement.
L’abattage des arbres identifiés au titre de l’article L151-19 du code de l’urbanisme n’est autorisé que lorsque le mauvais état sanitaire du sujet le justifie.
Le long de la RD 36 :
Sur les limites latérales mitoyennes et à partir de 4,10 mètre de la limite de propriété en bordure de RD 36, une haie bocagère sera plantée. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
110
Les haies le long RD 36 sont interdites afin de mettre en valeur les haies situées en limite séparative.
Les espaces non construits doivent être paysagés avec soin, au moyen de végétaux à caractère champêtre.
Le long de la RD 3 :
Les espaces non construits doivent être paysagés avec soin, les essences choisies seront horticoles.
UY-ARTICLE 14 :
COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL (COS)
Supprimé par la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars
2014. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
111
ZONE 1AU
Caractère de la zone (rappel du rapport de présentation)
La zone 1AU correspond à deux espaces aujourd’hui non construits et destinés à être
urbanisés à court terme :
- Les Grands Champs (12 ha)
- Les Ruettes (5 ha)
Le secteur des Grands Champs est destiné à recevoir une urbanisation mixte à dominante
de logements et d’équipements.
Le secteur des Ruettes est destiné à recevoir des opérations à vocation dominante
résidentielle.
Ces secteurs font l’objet d’une orientation d’aménagement et de programmation.
Les secteurs :
La zone 1AU comporte deux secteurs, un par site :
- secteur 1AUa : les Grands Champs
- secteur 1AUb : les Ruettes
Définition : sont considérées comme annexes, les constructions de faibles dimensions ayant
un caractère accessoire au regard de l’usage de la construction principale tels que les remises,
les garages, les abris de jardins, les piscines …
Avertissements relatifs aux mouvements de terrain :
- Dans les zones de terrain argileux, des fondations adaptées sont nécessaires, une distance
suffisante doit être laissée entre les murs et les plantations.
- Le risque sismique doit être pris en compte pour toute construction ou installation le
requérant. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
112
DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE 1AU
1AU-ARTICLE 1 :
OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Sont interdites les occupations et utilisations du sol suivantes :
- Les parcs photovoltaïques.
- Les terrains de camping, de caravaning et les parcs résidentiels de loisirs.
- Le stationnement des caravanes.
- Les installations constituées d’anciens véhicules désaffectés ou toutes autres installations
précaires ou mobiles.
- Les dépôts de vieilles ferrailles, de matériaux de démolition, de déchets tels que pneus
usés, vieux chiffons, ordures,…
- Les installations et constructions nouvelles à usage industriel, d'entrepôt ou agricole.
- Les installations classées soumises à autorisation ou à déclaration, à l’exception de celles
liées à l’activité urbaine.
- Les nouveaux pylônes pour antennes relais
- Les affouillements ou exhaussements du sol non liés à une occupation ou utilisation du sol
autorisée.
Est de plus interdit le comblement des mares, des zones humides et des fossés (sauf pour
des raisons techniques dûment justifiées).
1AU-ARTICLE 2 :
OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A CONDITIONS
PARTICULIERES
La zone est ouverte à l’urbanisation au fur et à mesure de la réalisation des équipements
internes nécessaires par les aménageurs.
A l'exception de celles interdites à l'article 1, toutes les occupations et utilisations du sol sont
admises, à conditions :
- de ne pas porter atteinte à la salubrité et à la sécurité du milieu environnant ainsi
qu'aux paysages,
- d'être compatibles avec les équipements publics existants ou prévus,
- Les annexes de petite taille (emprise au sol inférieure ou égale à 20m2 et hauteur inférieure
ou égale à 2,20 mètres à l'égout de toiture ou à l'acrotère) sont soumises à des règles
spécifiques d'implantation par rapport aux limites séparatives et d'aspect extérieur. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
113
1AU-ARTICLE 3 :
CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU
PRIVEES ET D'ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC
1. Accès
Définition :
C’est le passage aménagé en limite du terrain pour accéder à celui-ci depuis la voie.
Pour être constructible, tout terrain doit disposer d'un accès, sur une voie publique ou privée,
correspondant à son importance et à sa destination.
Les accès doivent être aménagés de façon à ne pas entraîner de risques pour la sécurité des
usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité
doit être appréciée compte tenu notamment de la position des accès, de leur configuration,
ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic.
Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l’intérêt de la sécurité. En
particulier lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent être
autorisées sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la
moindre.
La création d'accès sur les voies doit respecter les espaces publics arborés et les noues.
2. Voirie
Les voies publiques ou privées doivent être adaptées à la nature et à l’importance des usages
qu’elles supportent et des opérations qu’elles desservent et permettre le passage des
véhicules de sécurité.
Les voies en impasse sont interdites.
1AU-ARTICLE 4 :
CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RESEAUX
1. Alimentation en eau potable
Le branchement sur le réseau public d'eau potable est obligatoire pour toute nouvelle
construction ou installation qui le requiert.
Dans le secteur 1AUb, l’équipement de la zone doit être réalisé par un piquage d’une
antenne sur un bouclage avec le réseau existant à la périphérie. Règlement
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Modification n°4
114
2. Assainissement
Eaux usées
Le raccordement au réseau public est obligatoire pour toute construction ou installation qui le
requiert.
Eaux résiduaires d’activités
Les installations ne doivent rejeter au réseau public d’assainissement que des effluents
préépurés dans les conditions fixées par la réglementation en vigueur.
Eaux pluviales
Le constructeur ou l'aménageur prendra les dispositions nécessaires pour retenir ou infiltrer
les eaux pluviales des espaces publics, des voiries et des espaces restant privés sur l'unité
foncière conformément au schéma d'assainissement des eaux pluviales.
Dans le cas de toute opération d'aménagement d'ensemble, le réseau interne à l'opération
sera implanté dans la mesure du possible sous des parties communes. Préalablement le projet
d'aménagement devra nécessairement s'accompagner de la mise en œuvre de mesures
compensatoires nécessaires pour réguler efficacement les débits d'eaux pluviales.
Les possibilités d'infiltration à la parcelle devront faire l'objet d'études de perméabilité des sols
de telle sorte que l'absorption sur l'unité foncière soit systématiquement privilégiée au
maximum de sa capacité. Pour le dimensionnement des ouvrages de stockage, le niveau de
protection retenu est au moins la période de retour de 10 ans, ce qui signifie que les ouvrages
devront présenter un volume suffisant pour pouvoir gérer au moins la pluie décennale.
En cas de difficultés d'infiltration démontrées ou d'une surface insuffisante pour assurer la
retenue d'un volume suffisant, un raccordement au réseau public de collecte des eaux
pluviales pourra éventuellement être envisagé.
L'autorisation de branchement dépendra des capacités d'absorption du réseau.
Définition : le coefficient d’imperméabilisation est le rapport entre l’ensemble des surfaces
imperméabilisées d’un projet et la surface totale de ce projet.
Pour les ouvrages nécessaires au fonctionnement des services publics ou d'intérêt collectif, il
n'est pas fixé de coefficient maximum d'imperméabilisation.
Les possibilités d'infiltration à la parcelle devront être vérifiées de telle sorte que l'absorption
sur l'unité foncière soit systématiquement privilégiée au maximum de sa capacité.
Dans le secteur 1AUa :
Dans le cas où l'infiltration n'est pas possible ou partielle, un rejet dans le réseau pluvial
communal sera autorisé, avec un débit de fuite maximum accepté de 5l/s/ha de projet.
Les eaux pluviales ruisselées sur des voiries doivent garantir un niveau de rejet suffisant pour
ne pas remettre en cause les objectifs de bon état fixés par la directive cadre sur l'eau. Si
nécessaire, un traitement des eaux pluviales sera à prévoir avant rejet. Règlement
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Modification n°4
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Dans le secteur 1AUb :
Dans le cas où l'infiltration n'est pas possible ou partielle, un rejet dans le réseau pluvial
communal sera autorisé, avec un débit de fuite maximum accepté de 10l/s/ha de projet.
Piscines
L'eau de vidange des piscines sera déversée vers le milieu naturel par le réseau d'eaux
pluviales si le réseau est de type séparatif, sinon directement. Les eaux ainsi rejetées dans le
milieu naturel doivent répondre quantitativement et qualitativement aux normes en vigueur.
Les eaux de lavage des filtres doivent être rejetées au réseau public d’assainissement des
eaux usées s’il existe ou vers l’installation d’assainissement autonome.
3. Réseaux divers
L’enfouissement des réseaux et des branchements est obligatoire.
Les opérations d'aménagement doivent prévoir la desserte par les communications
numériques.
1AU-ARTICLE 5 :
SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
Supprimé par la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars
2014.
1AU-ARTICLE 6 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET
EMPRISES PUBLIQUES
Définition :
Le recul est défini par rapport aux voies et espaces, publics ou privés, ouverts à la circulation
générale.
Par rapport aux voies de circulations douces (piétons, vélos …) et aux jardins publics
ou collectifs existants:
Les constructions doivent être implantées avec un recul au moins égal à la demi-hauteur du
bâtiment avec un minimum de 3 mètres.
Par rapport aux autres voies et espaces, publics ou privés, ouverts à la circulation
générale :
Les constructions doivent être implantées :
- soit en limite de voie,
- soit avec un recul minimal de 5 mètres. Règlement
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Modification n°4
116
Exception :
- Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics doivent être implantés avec un recul minimal de 0,50 mètre par rapport aux voies.
1AU-ARTICLE 7 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES
SEPARATIVES
A l'exception des annexes de petite taille (cf article 2), les constructions doivent être
implantées :
- soit en limite(s) séparative(s),
- soit avec un recul minimal par rapport à ces limites au moins égal à la demi-hauteur du
bâtiment avec un minimum de 3 mètres.
La hauteur de référence est celle du point le plus haut et le plus proche de la limite
séparative concernée.
Les annexes de petite taille (cf article 2) doivent être implantés :
- soit en limite(s) séparative(s),
- soit avec un recul minimal de 1 mètre des limites séparatives.
Exception :
Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics doivent être implantés avec un recul minimal de 0,50 mètre par rapport aux limites
séparatives.
1AU-ARTICLE 8 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX
AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
L’implantation des constructions doit être conçue de telle façon que les conditions de
sécurité (incendie, protection civile) et de salubrité (ensoleillement) soient respectées. Règlement
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Modification n°4
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1AU-ARTICLE 9 :
EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
Définition :
L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction tous débords et
surplombs inclus.
L’emprise au sol maximale est de 50%.
Exception :
Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics et les ouvrages publics d’infrastructure pour lesquels il n'est pas fixé d'emprise au sol
maximale.
1AU-ARTICLE 10 :
HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS
Définition :
La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant tout
remaniement à l’aplomb du point de référence haut du bâtiment. Les ouvrages techniques et
les éléments de superstructures (cheminées, …) ou de modénature ne sont pas pris en compte
dans le calcul.
Dans le secteur 1AUa, la hauteur maximale des constructions à usage d’habitation est de
R+2 à savoir un rez-de-chaussée plus un étage avec un comble ou un rez-de-chaussée
plus deux étages avec un toit-terrasse.
La hauteur des autres constructions est de 9 mètres au faîtage ou à l’acrotère.
La hauteur maximale des annexes est de 3 mètres à l’égout de toiture ou à l’acrotère.
Dans le secteur 1AUb, la hauteur maximale des constructions à usage d’habitation est de
R+1+C, à savoir un rez-de-chaussée avec un étage et un comble et la hauteur maximale des
autres constructions est de 6 mètres à l’égout de toiture ou à l’acrotère.
La hauteur maximale des annexes est de 3 mètres à l’égout de toiture ou à l’acrotère.
Exception :
Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics et les ouvrages publics d’infrastructure pour lesquels il n'est pas fixé de hauteur
maximale. Règlement
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Modification n°4
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1AU-ARTICLE 11 :
ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENT DE LEURS
ABORDS
Généralités
Toute construction ou ouvrage doit :
- être en cohérence avec le projet communal pour la zone,
- prendre en compte le site dans lequel il s'inscrit (terrain, vues, voisinage …),
- témoigner de son usage.
Toute construction s'inspirant d'un style architectural traditionnel étranger à la région est
interdite.
La conception et la réalisation des bâtiments et des installations, y compris les annexes,
doivent être soignées et permettre un vieillissement correct de l’ouvrage.
Il n’est pas fixé d’autres règles pour les constructions et installations nécessaires aux
services publics ou d'intérêt collectif.
La réglementation qui s'applique aux autres constructions est la suivante, sachant que :
- des adaptations pourront y être apportées si elles sont de nature à améliorer la qualité
architecturale du projet et son intégration dans l'environnement.
- un aspect différent peut être admis pour des constructions répondant aux exigences en
matière de qualité environnementale et de développement durable ou à la mise en œuvre de
techniques nouvelles.
Rappel : à l'intérieur du périmètre de protection des monuments historiques, des prescriptions
plus exigeantes que celles du présent article peuvent être imposées par l'Architecte des
Bâtiments de France.
1. Adaptation au sol
La construction doit s'adapter à la topographie du terrain naturel.
Dans le cas où le plancher bas du rez-de-chaussée est plus haut que le terrain naturel le
soubassement doit être traité de façon très soignée en utilisant le vocabulaire architectural
tourangeau à base d'emmarchements, de terrasses, de petits escaliers avec perron.
Les mouvements de terre éventuels doivent être réalisés avec des pentes très douces (15 %
maximum) afin de s’harmoniser tant avec le terrain naturel dans lequel le projet s’inscrit,
qu’avec celui des terrains voisins). Pour permettre cette adaptation, les constructions pourront
prévoir des emmarchements et demi-niveaux de construction.
2. Volumétrie
Les gabarits doivent être organisés de manière à prendre en compte la transition avec les
constructions voisines. Règlement
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Modification n°4
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Dans le cas d'opérations d'aménagement ou de construction ayant pour effet la division du
terrain d'assiette initial, l'articulation des volumes doit participer à l'intimité des espaces
privatifs.
3. Façades
Le traitement des façades doit participer à l’identification des usages.
Toutes les façades ainsi que leurs soubassements doivent être traités avec soin. Le traitement
doit être sobre. Le choix des couleurs doit respecter l'ambiance chromatique de la rue.
La nature et les couleurs des enduits, des matériaux de revêtement de façade et des peintures
(y compris celles des menuiseries extérieures, des ferronneries …) doivent être en harmonie
avec d'une part l'écriture architecturale de la construction et d'autre part avec celles des
constructions avoisinantes.
Les matériaux de remplissage (exemple : le parpaing …) et ceux qui ne présentent pas par
eux-mêmes un aspect d'une qualité suffisante doivent être recouverts.
Les matériaux brillants sont autorisés à condition de ne pas constituer l'élément principal des
façades.
La mise en œuvre de matériaux d'isolation extérieure sur les constructions existantes doit être
particulièrement étudiée afin de ne pas dénaturer le bâti existant et d'assurer l'intégration du
projet dans l'environnement.
Les éléments d'architecture en saillie des façades tels que les balcons, les oriels … sont
autorisés sous réserve d'une inscription dans le contexte architectural et urbain du quartier et
d'un traitement de qualité.
Les caissons des dispositifs d'occultation ou de fermeture des baies (volets roulants, rideaux
de magasins …) doivent être posés à l'intérieur des constructions sauf impossibilité technique
pour un bâtiment existant. Dans ce dernier cas, ils doivent être posés entre tableaux, sans
saillie par rapport au nu de la façade.
Les divers équipements techniques (climatiseurs, compteurs …) doivent être correctement
intégrés de façon à en réduire l'impact, notamment lorsqu'ils sont vus depuis les voies ou les
espaces publics. Règlement
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Modification n°4
120
4. Toitures
La forme des toitures et les matériaux utilisés doivent, par leur aspect et leur couleur :
- être compatibles avec le caractère de l'ouvrage,
- assurer une bonne tenue dans le temps,
- et être en cohérence avec les bâtiments présents dans la rue.
Dans le cas d'utilisation de la tuile ou de l'ardoise ou de matériaux d'aspect semblable, les
formes et tailles traditionnelles à la région doivent être respectées.
Les toitures terrasses devront être végétalisées, à l'exception des annexes de petite taille (cf
article 2).
Quel que soit le type de toiture, l'intégration des accessoires techniques (édicules d'ascenseur,
extracteurs, caissons de climatisation, garde-corps, capteurs solaires, antennes …) doit être recherchée de façon à en limiter l'impact visuel.
5. Percements
Les ouvertures et percements doivent, par leurs dimensions et leurs positionnements,
participer à l’équilibre et à la cohérence de la construction et des façades.
Les dispositifs d'éclairage naturel créés dans un comble (lucarnes, châssis, verrières …)
doivent être en nombre restreint et avoir des dimensions en cohérence avec la composition
des façades, en particulier pour ce qui concerne les façades donnant sur les espaces publics
ou sur les voies.
Les fenêtres de toit doivent être encastrées dans le pan du toit. Les lucarnes rampantes et les
chiens assis sont interdits.
6. Clôtures
Les clôtures sur rue participent pleinement à la perception de l'ambiance de la rue. Selon les
cas, il peut en être de même pour les clôtures en limites séparatives.
Par conséquent, les clôtures éventuelles doivent, tant par leur conception, que par leurs
matériaux et leurs couleurs, s'insérer harmonieusement à l'ambiance de la rue ou du site
(minérale, végétale, ouverte, intime, homogène, diversifiée …) et parmi les constructions et
clôtures voisines.
Les matériaux utilisés doivent avoir un aspect de qualité et un vieillissement correct dans le
temps. Les matériaux destinés à être enduits doivent l'être et les éléments en bois doivent être
peints ou lasurés.
Les éléments occultants tels les pare-vues, les claustras sont interdits en limite des espaces
publics et des voies et sur les limites séparatives visibles depuis l'espace public. Règlement
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Modification n°4
121
Les murs et murets traditionnels ou les haies lorsqu’ils existent doivent être au maximum
préservés. Les murets traditionnels ne peuvent être surmontés que d’une grille.
La hauteur maximale des clôtures est de 1,80 mètre.
Dans le cas d’équipements, la hauteur maximale est de 2 mètres.
Une hauteur supérieure est autorisée pour la prolongation d'un mur existant.
7. Les annexes
Les bâtiments annexes attenants à la construction principale doivent avoir un aspect qui
s’harmonise avec celui de la construction principale.
8. Les annexes de petites tailles
Elles doivent être d'une couleur qui permette leur intégration dans le site.
9. Les verrières et vérandas
Elles sont autorisées dès lors qu'elles sont sobres, s'inscrivent correctement dans
l'environnement et sont en harmonie avec la construction existante. Si le projet comporte un
soubassement en maçonnerie, il sera réalisé en cohérence avec les matériaux constituant la
façade.
10. Les locaux de collecte des ordures ménagères
Les abris de stockage des containers d'ordures ménagères doivent s'intégrer dans le
bâtiment principal ou dans une annexe.
Les aires de présentation doivent être intégrées avec discrétion dans l’aménagement du
terrain.
11. Les coffrets techniques
Les coffrets techniques doivent être intégrés soit dans la construction, soit dans la clôture,
soit de toute autre manière qui permette de minimiser leur impact visuel.
12. Les capteurs solaires
Les capteurs solaires doivent être implantés d'une manière qui minimise leur impact visuel.
En particulier, dans le cas d’une toiture terrasse ils ne doivent pas être visibles depuis
l’espace public.
Les postes de transformation
Si un poste de transformation s'avère nécessaire, celui-ci sera intégré soit dans le bâtiment
principal, soit sur un terrain réservé à cet effet dans le cas d'opérations d'aménagement ou de
construction ayant pour effet la division du terrain d'assiette initial. Règlement
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Modification n°4
122
1AU-ARTICLE 12 :
OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE D'AIRES DE STATIONNEMENT
Le stationnement doit être réalisé en dehors des voies publiques et correspondre à la
localisation, à la destination et à la taille du projet.
Les normes minimales de stationnement sont de :
- 1 place par logement pour les logements locatifs sociaux,
- 1 place par logement de moins de 2 pièces,
- 2 places par logement à partir de 2 pièces.
De plus, dans le cas de permis d'aménager ou d’opérations groupées ayant pour effet la
division du terrain d’assiette initial et créant au moins 4 logements, l’aménagement d’au
minimum 1/2 place à usage collectif par logement est obligatoire.
Toute construction ou opération, à l’exception des permis ne concernant qu’un logement, doit
comporter un espace destiné au stationnement sécurisé des vélos. Le cas échéant, ce dernier
doit être aménagé conformément à la réglementation en vigueur.
1AU-ARTICLE 13 :
OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE DE REALISATION D'ESPACES
LIBRES, D'AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS, ET DE PLANTATIONS
Les terrains ou partie de terrains libres de toutes constructions doivent être convenablement
aménagés et entretenus.
En respect du volet paysager du permis de construire, tout projet doit justifier de son insertion
dans l'environnement et notamment présenter un programme de plantations sur l'ensemble du
terrain.
Pour les haies, il est demandé un mélange d'essences (locales de préférence).
Les espaces verts et les espaces collectifs d'opération doivent être aménagés de manière à
participer à la trame des espaces naturels et des cheminements doux de la commune. Les parkings doivent être plantés de manière à limiter leur impact visuel.
L’abattage des arbres identifiés au titre de l’article L151-19 du code de l’urbanisme n’est autorisé que lorsque le mauvais état sanitaire du sujet le justifie.
1AU-ARTICLE 14 :
COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL (COS)
Supprimé par la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars
2014. Règlement
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Modification n°4
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ZONE 2AU
Caractère de la zone (rappel du rapport de présentation)
La zone 2AU correspond au terrain de la ferme de la Perrée.
Elle est destinée à recevoir une urbanisation à dominante résidentielle.
La zone 2AU comprend un secteur 2AUa destiné à accueillir des constructions d'une hauteur un peu
plus importante.
Elle est couverte par l'orientation d'aménagement et de programmation du Vallon des Guillets.
Définition : sont considérées comme annexes, les constructions de faibles dimensions ayant un
caractère accessoire au regard de l’usage de la construction principale tels que les remises, les garages,
les abris de jardins, les piscines …
Avertissements relatifs aux mouvements de terrain :
- Dans les zones de terrain argileux, des fondations adaptées sont nécessaires, une distance suffisante
doit être laissée entre les murs et les plantations.
- Le risque sismique doit être pris en compte pour toute construction ou installation le requérant. Règlement
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Modification n°4
124
DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE 2AU
2AU-ARTICLE 1 :
OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Sont interdites les occupations et utilisations du sol suivantes :
- les parcs photovoltaïques ;
- les terrains de camping, de caravaning et les parcs résidentiels de loisirs ; - le stationnement des caravanes ;
- les installations constituées d’anciens véhicules désaffectés ou toutes autres installations précaires ou mobiles ;
- les dépôts de vieilles ferrailles, de matériaux de démolition, de déchets tels que pneus usés, vieux chiffons, ordures… ;
- les installations et constructions nouvelles à usage industriel, artisanale, d'entrepôt ou agricole ; - les installations classées soumises à autorisation ou à déclaration, à l’exception de celles liées à l’activité urbaine ;
- les nouveaux pylônes pour antennes relais ;
- les affouillements ou exhaussements du sol non liés à une occupation ou utilisation du sol autorisée.
2AU-ARTICLE 2 :
OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A CONDITIONS
PARTICULIERES
À l'exception de celles interdites à l'article 1, toutes les occupations et utilisations du sol sont admises, à conditions :
- de faire partie d'une opération d'aménagement d'ensemble portant sur la totalité de la zone, - de ne pas porter atteinte à la salubrité et à la sécurité du milieu environnant ainsi qu'aux paysages,
- d'être compatibles avec les équipements publics existants ou prévus,
- que l'opération d'aménagement d'ensemble comprenne une part minimale de logements locatifs sociaux de 40% des logements construits (hors opération de réhabilitation de la ferme de la Perrée) ;
- est de plus interdit le comblement des mares, des zones humides et des fossés (sauf, pour le cas des fossés, lorsque des mesures sont mises en œuvre afin que le bon l'écoulement hydraulique des eaux de ruissellement des fonds supérieurs demeurent assuré et ne génère aucun désordre en amont du fossé concerné). Règlement
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Modification n°4
125
2AU-ARTICLE 3 :
CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU
PRIVEES ET D'ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC
1. Accès
Définition :
C’est le passage aménagé en limite du terrain pour accéder à celui-ci depuis la voie.
Pour être constructible, tout terrain doit disposer d'un accès, sur une voie publique ou privée, correspondant à son importance et à sa destination.
Les accès doivent être aménagés de façon à ne pas entraîner de risques pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes les utilisant. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu notamment de leur position, de leur configuration, ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic.
Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l’intérêt de la sécurité. En particulier lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent être autorisées sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre.
2. Voirie
Les voies publiques ou privées doivent être adaptées à la nature et à l’importance des usages qu’elles supportent et des opérations qu’elles desservent et permettre le passage des véhicules de sécurité.
2AU-ARTICLE 4 :
CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RESEAUX
1. Alimentation en eau potable
Le branchement sur le réseau public d'eau potable est obligatoire pour toute nouvelle construction ou installation qui le requiert.
2. Assainissement
Eaux usées
Le raccordement au réseau public est obligatoire pour toute construction ou installation qui le requiert.
Eaux résiduaires d’activités
Les installations ne doivent rejeter au réseau public d’assainissement que des effluents préépurés dans les conditions fixées par la réglementation en vigueur.
Eaux pluviales
Le constructeur ou l'aménageur prendra les dispositions nécessaires pour retenir ou infiltrer les eaux pluviales des espaces publics, des voiries et des espaces restant privés sur l'unité foncière conformément au schéma d'assainissement des eaux pluviales. Règlement
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Modification n°4
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Dans le cas de toute opération d'aménagement d'ensemble, le réseau interne à l'opération sera implanté dans la mesure du possible sous des parties communes. Préalablement le projet d'aménagement devra nécessairement s'accompagner de la mise en œuvre de mesures compensatoires nécessaires pour réguler efficacement les débits d'eaux pluviales.
Les possibilités d'infiltration à la parcelle devront faire l'objet d'études de perméabilité des sols de telle sorte que l'absorption sur l'unité foncière soit systématiquement privilégiée au maximum de sa capacité. Pour le dimensionnement des ouvrages de stockage, le niveau de protection retenu est au moins la période de retour de 10 ans, ce qui signifie que les ouvrages devront présenter un volume suffisant pour pouvoir gérer au moins la pluie décennale.
En cas de difficultés d'infiltration démontrées ou d'une surface insuffisante pour assurer la retenue d'un volume suffisant, un raccordement au réseau public de collecte des eaux pluviales pourra éventuellement être envisagé.
L'autorisation de branchement dépendra des capacités d'absorption du réseau.
Définition : le coefficient d’imperméabilisation est le rapport entre l’ensemble des surfaces imperméabilisées d’un projet et la surface totale de ce projet.
Pour les ouvrages nécessaires au fonctionnement des services publics ou d'intérêt collectif, il n'est pas fixé de coefficient maximum d'imperméabilisation.
Les possibilités d'infiltration à la parcelle devront être vérifiées de telle sorte que l'absorption sur l'unité foncière soit systématiquement privilégiée au maximum de sa capacité.
Le coefficient maximal d’imperméabilisation est de 60% après aménagement de la superficie totale de l'opération.
Piscines
L'eau de vidange des piscines sera déversée vers le milieu naturel, soit par le réseau d'eaux pluviales si le réseau est de type séparatif, soit directement sur le terrain ou au fossé. Les eaux ainsi rejetées dans le milieu naturel doivent répondre quantitativement et qualitativement aux normes en vigueur.
Les eaux de lavage des filtres doivent être rejetées au réseau public d’assainissement des eaux usées s’il existe ou vers l’installation d’assainissement autonome.
3. Réseaux divers
L’enfouissement des réseaux et des branchements est obligatoire.
Les opérations d'aménagement doivent prévoir la desserte par les communications numériques.
2AU-ARTICLE 5 :
SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
Supprimé par la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars
2014. Règlement
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Modification n°4
127
2AU-ARTICLE 6 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET
EMPRISES PUBLIQUES
Définition :
Le recul est défini par rapport aux voies et espaces, publics ou privés, ouverts à la circulation générale.
Par rapport aux voies de circulations douces (piétons, vélos …) et aux jardins publics ou collectifs existants :
Les constructions doivent être implantées avec un recul au moins égal à la demi-hauteur du bâtiment avec un minimum de 3 mètres.
Par rapport aux autres voies et espaces, publics ou privés, ouverts à la circulation générale :
Les constructions doivent être implantées :
- soit en limite de voie,
- soit avec un recul minimal de 3 mètres.
Exception :
Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services publics doivent être implantés avec un recul minimal de 0,50 mètre par rapport aux voies.
2AU-ARTICLE 7 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES
SEPARATIVES
Les constructions doivent être implantées avec un recul minimal par rapport aux limites
séparatives au moins égal à la demi-hauteur du bâtiment avec un minimum de 3 mètres.
Exception :
Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services publics
doivent être implantés avec un recul minimal de 0,50 mètre par rapport aux limites séparatives.
2AU-ARTICLE 8 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX
AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
L’implantation des constructions doit être conçue de telle façon que les conditions de sécurité (incendie, protection civile) et de salubrité (ensoleillement) soient respectées.
Les annexes doivent être implantées de façon cohérente avec le bâtiment principal et de façon à être les plus discrètes dans le paysage. Règlement
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Modification n°4
128
2AU-ARTICLE 9 :
EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
Définition :
L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction tous débords et surplombs inclus.
L’emprise au sol maximale des constructions est de 20%.
Exception :
Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services publics et les ouvrages publics d’infrastructure pour lesquels il n'est pas fixé d'emprise au sol maximale.
2AU-ARTICLE 10 :
HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS
Définition :
La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant tout remaniement à
l’aplomb du point de référence haut du bâtiment. Les ouvrages techniques et les éléments de
superstructures (cheminées, …) ou de modénature ne sont pas pris en compte dans le calcul.
La hauteur maximale des constructions est de R+Combles, soit 4 mètres à l’égout de toiture ou à
l'acrotère et 9 mètres au faîtage.
Dans le secteur 2AUa, la hauteur maximale des constructions est de R+1+C avec une hauteur
maximale de 7 mètres à l'égout de toiture ou à l'acrotère et 12 mètres au faitage.
Il est interdit de surélever les constructions existantes.
Exception :
Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services publics et
les ouvrages publics d’infrastructure pour lesquels il n'est pas fixé de hauteur maximale. Règlement
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Modification n°4
129
2AU-ARTICLE 11 :
ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENT DE LEURS
ABORDS
Généralités
Toute construction ou ouvrage doit :
- être en cohérence avec le projet communal pour la zone,
- prendre en compte le site dans lequel il s'inscrit (terrain, vues, voisinage …),
- témoigner de son usage.
Toute construction s'inspirant d'un style architectural traditionnel étranger à la région est
interdite.
La conception et la réalisation des bâtiments et des installations, y compris les annexes,
doivent être soignées et permettre un vieillissement correct de l’ouvrage.
Il n’est pas fixé d’autres règles pour les constructions et installations nécessaires aux
services publics ou d'intérêt collectif.
La règlementation qui s'applique aux constructions traditionnelles ou présentant un intérêt architectural (dont les éléments bâtis protégés au titre de l'article L 151-19 de la ferme de la Perrée) est la suivante :
Les constructions traditionnelles ou présentant un intérêt architectural doivent être mises en valeur et restaurées dans le respect de leur style et matériaux d'origine (façades, toitures, ouvertures, modénatures …). Les bâtiments devront être restaurés dans les règles de l'art. Dans le respect des dispositions d'origine des modifications pourront y être apportées.
1. Implantation
L'implantation de toute nouvelle extension doit être dans le prolongement des corps de bâtiments existants ; une extension parallèle à la façade n'est pas autorisée.
2. Volumétrie
Les volumétries existantes sont à conserver.
Les extensions auront un volume identique (épaisseur, toiture) au bâtiment existant ou seront dans des proportions inférieures.
Le toit terrasse est autorisé pour un volume enchâssé entre deux volumes couverts.
3. Traitement de façades
Les façades seront traitées selon un rythme vertical :
- soit en maçonnerie avec un rapport entre pleins et vides proche de l’existant avec des percements de proportion verticale ;
- soit en façade structurelle largement ouverte avec des baies vitrées partitionnées selon des proportions verticales. Règlement
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Modification n°4
130
4. Matériaux
Les couvertures seront en ardoise ou en petites tuiles plates traditionnelles. Les façades en moellons seront recouvertes d’un enduit traditionnel couvrant réalisé à base de chaux, de sable et d’eau.
Les parties en pierre de taille (encadrements et chaines d’angles) seront restaurées à l’identique. Les pierres trop abimées pourront être remplacées.
Les façades structurelles pourront recevoir des éléments en métal, en verre ou en bois.
5. Les murs
Les murs protégés qui nécessiteraient d'être démolis pour des raisons de sécurité doivent être reconstruits à l'identique.
6. Démolition
Dans le cas où elles contribueraient à restituer des dispositions d'origine disparues, des démolitions partielles mesurées sont envisageables.
La réglementation qui s'applique aux autres constructions est la suivante, sachant que : - des adaptations pourront y être apportées si elles sont de nature à améliorer la qualité architecturale du projet et son intégration dans l'environnement.
- un aspect différent peut être admis pour des constructions répondant aux exigences en matière de qualité environnementale et de développement durable ou à la mise en œuvre de techniques nouvelles.
Rappel : à l'intérieur du périmètre de protection des monuments historiques, des prescriptions plus exigeantes que celles du présent article peuvent être imposées par l'Architecte des Bâtiments de France.
1. Adaptation au sol
La construction doit s'adapter à la topographie du terrain naturel.
Les mouvements de terre éventuels doivent être réalisés avec des pentes très douces (15 % maximum) afin de s’harmoniser tant avec le terrain naturel dans lequel le projet s’inscrit, qu’avec celui des terrains voisins). Pour permettre cette adaptation, les constructions pourront prévoir des emmarchements et demi-niveaux de construction.
Dans le cas où le plancher bas du rez-de-chaussée est plus haut que le terrain naturel le soubassement doit être traité de façon très soignée en utilisant le vocabulaire architectural tourangeau à base d'emmarchements, de terrasses, de petits escaliers avec perron.
2. Façades
Le traitement des façades doit participer à l’identification des usages.
Toutes les façades ainsi que leurs soubassements doivent être traités avec soin. Les matériaux utilisés doivent être des matériaux "nobles" tels des murs en pierres jointoyées, des enduits à la chaux ton pierre, des parements de pierres, des bardages zinc et cela sur toutes les façades et pignons.
Le traitement doit être sobre. Le choix des couleurs doit respecter l'ambiance chromatique de la rue.
Les matériaux de remplissage (exemple : le parpaing …) et ceux qui ne présentent pas par eux- mêmes un aspect d'une qualité suffisante doivent être recouverts. Règlement
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Modification n°4
131
La nature et les couleurs des enduits, des matériaux de revêtement de façade et des peintures (y compris celles des menuiseries extérieures, des ferronneries …) doivent être en harmonie avec d'une part l'écriture architecturale de la construction et d'autre part avec celles du corps de ferme existant.
Les éléments d'architecture en saillie des façades tels que les balcons, les oriels … sont autorisés sous réserve d'une inscription dans le contexte architectural et urbain du quartier et d'un traitement de qualité.
Les caissons des dispositifs d'occultation ou de fermeture des baies (volets roulants, rideaux de magasins …) doivent être posés à l'intérieur des constructions sauf impossibilité technique pour un bâtiment existant. Dans ce dernier cas, ils doivent être posés entre tableaux, sans saillie par rapport au nu de la façade.
Les divers équipements techniques (climatiseurs, compteurs …) doivent être correctement intégrés de façon à en réduire l'impact, notamment lorsqu'ils sont vus depuis les voies ou les espaces publics.
3. Toitures
La forme des toitures et les matériaux utilisés doivent, par leur aspect et leur couleur : - être compatibles avec le caractère de l'ouvrage,
- assurer une bonne tenue dans le temps,
- et être en cohérence avec les bâtiments présents dans la rue.
Dans le cas d'utilisation de la tuile ou de l'ardoise ou de matériaux d'aspect semblable, les formes et tailles traditionnelles à la région doivent être respectées.
Les toitures terrasses doivent être végétalisées.
Quel que soit le type de toiture, l'intégration des accessoires techniques (édicules d'ascenseur, extracteurs, caissons de climatisation, garde-corps, capteurs solaires, antennes …) doit être recherchée de façon à en limiter l'impact visuel.
4. Percements
Les ouvertures et percements doivent, par leurs dimensions et leurs positionnements, participer à l’équilibre et à la cohérence de la construction et des façades.
Les dispositifs d'éclairage naturel créés dans un comble (lucarnes, châssis, verrières …) doivent avoir des dimensions en cohérence avec la composition des façades, en particulier pour ce qui concerne les façades donnant sur les espaces publics ou sur les voies.
Les fenêtres de toit doivent être encastrées dans le pan du toit. Les lucarnes rampantes et les chiens assis sont interdits.
Les stores sont autorisés. Ils devront être d'une teinte homogène dans des tons de gris sur l'ensemble de l'opération.
5 Les annexes
Les annexes devront être construites en harmonie avec les matériaux nobles de la construction principale. Règlement
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Modification n°4
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6 Clôtures
Les clôtures sur rue participent pleinement à la perception de l'ambiance de la rue. Selon les cas, il peut en être de même pour les clôtures en limites séparatives.
Par conséquent, les clôtures doivent, tant par leur conception, que par leurs matériaux et leurs couleurs, s'insérer harmonieusement à l'ambiance de la rue ou du site (minérale, végétale, ouverte, intime, homogène, diversifiée …) et parmi les constructions et clôtures voisines.
Les matériaux utilisés doivent avoir un aspect de qualité et un vieillissement correct dans le temps. Les matériaux destinés à être enduits doivent l'être et les éléments en bois doivent être peints ou lasurés.
Les éléments occultants tels les pare-vues, brandes, canis, claustras bois sont interdits.
À la périphérie de l'opération, la hauteur maximale des clôtures est de 1,50 mètre. Le long du Chemin Alcuin et de son espace public les clôtures doivent être perméables à la petite faune (pas de maçonnerie) et doublées d'une haie vive diversifiée. La clôture avec le chemin qui longe l'opération au Sud doit être doublée d'une haie vive diversifiée.
Au sein de l'opération, les caractéristiques des clôtures sont les suivantes :
La hauteur maximale des clôtures est de 1,20 mètre.
Cependant, des murs doivent séparer les jardins des maisons accolées sur une profondeur de 3 mètres à partir de la construction principale à usage d'habitation et être d'une hauteur correspondant à l'égout de toiture de la construction principale.
7. Les verrières et vérandas
Elles sont autorisées dès lors qu'elles sont sobres, s'inscrivent correctement dans l'environnement et sont en harmonie avec la construction existante. Si le projet comporte un soubassement en maçonnerie, il sera réalisé en cohérence avec les matériaux constituant la façade.
8. Les locaux de collecte des ordures ménagères
Les abris de stockage des containers d'ordures ménagères doivent être implantés de façon discrète et accompagnés de végétation.
Les aires de présentation doivent être intégrées avec discrétion dans l’aménagement du terrain.
9. Les coffrets techniques
Les coffrets techniques doivent être intégrés soit dans la construction, soit dans un muret dans le prolongement de la clôture, soit de toute autre manière qui permette de minimiser leur impact visuel.
10. Les capteurs solaires
Les capteurs solaires doivent être implantés d'une manière qui minimise leur impact visuel. En particulier, dans le cas d’une toiture terrasse ils ne doivent pas être visibles depuis l’espace public. Règlement
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Modification n°4
133
11. Les postes de transformation
Si un poste de transformation s'avère nécessaire, celui-ci doit être "habillé" en respectant la charte communale.
2AU-ARTICLE 12 :
OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE D'AIRES DE STATIONNEMENT
Le stationnement doit être réalisé en dehors des voies publiques et correspondre à la localisation, à la destination et à la taille du projet.
Il est demandé un minimum de 120 places de stationnement dont une couverte par maison individuelle.
Toute construction ou opération, à l’exception des permis ne concernant qu’un logement, doit comporter un espace destiné au stationnement sécurisé des vélos. Le cas échéant, ce dernier doit être aménagé conformément à la réglementation en vigueur.
2AU-ARTICLE 13 :
OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE DE REALISATION D'ESPACES
LIBRES, D'AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS, ET DE PLANTATIONS
Les terrains ou partie de terrains libres de toutes constructions doivent être convenablement aménagés et entretenus.
En respect du volet paysager du permis de construire, tout projet doit justifier de son insertion dans l'environnement et notamment présenter un programme de plantations sur l'ensemble du terrain.
Pour les haies, il est demandé un mélange d'essences (locales de préférence). Elles devront être généreuses et denses.
La haie existante en limite de la zone doit être protégée, mise en valeur et entretenue.
Les espaces verts et les espaces collectifs d'opération doivent être aménagés de manière à participer à la trame des espaces naturels et des cheminements doux de la commune.
L'opération doit comporter un espace de jardins partagés.
Les parkings doivent être plantés à raison d'un arbre pour trois places de stationnement de manière à limiter leur impact visuel.
L’abattage des arbres identifiés au titre de l’article L151-19 du code de l’urbanisme n’est autorisé que lorsque le mauvais état sanitaire du sujet le justifie.
2AU-ARTICLE 14 :
COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL (COS)
Supprimé par la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars
2014. Règlement
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Modification n°4
134
ZONE AU
Caractère de la zone (rappel du rapport de présentation)
La zone AU correspond à deux espaces aujourd’hui non construits et destinés à être
urbanisés ultérieurement à vocation principale résidentielle :
- Le Grand Ormeau,
- Tartifume,
et à un espace destiné à participer à l'aménagement ultérieur du vallon des Guillets.
Le secteur du Grand Ormeau est destiné à être urbanisé en renforcement du centre-ville et
des quartiers péricentraux.
Le secteur de Tartifume, complètement inséré au cœur de la ville jardin, est destiné à
recevoir une opération à vocation dominante résidentielle.
Les secteurs :
La zone AU comprend 2 secteurs :
- Le secteur AUh pour les espaces à vocation résidentielle dominante, le Grand Ormeau et
Tartifume. Sur le site du Grand Ormeau, il existe quelques constructions à vocation
résidentielle.
- Le secteur AUe pour le terrain destiné à être aménagé dans le cadre du vallon des
Guillets.
Ces secteurs font l’objet d’orientations d’aménagement et de programmation.
Définition : sont considérées comme annexes, les constructions de faibles dimensions ayant
un caractère accessoire au regard de l’usage de la construction principale tels que les remises,
les garages, les abris de jardins, les piscines …
Avertissements relatifs aux mouvements de terrain :
- Dans les zones de terrain argileux, des fondations adaptées sont nécessaires, une distance
suffisante doit être laissée entre les murs et les plantations.
- Le risque sismique doit être pris en compte pour toute construction ou installation le
requérant. Règlement
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Modification n°4
135
DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE AU
AU-ARTICLE 1 :
OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Toutes les occupations et utilisation du sol non prévues à l’article 2 sont interdites.
En particulier, les nouveaux pylônes pour antennes relais et les parcs photovoltaïques sont
interdits.
Est de plus interdit le comblement des mares, des zones humides et des fossés (sauf pour
des raisons techniques dûment justifiées).
AU-ARTICLE 2 :
OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A CONDITIONS
PARTICULIERES
Pour ouvrir à l’urbanisation la zone AU, une modification ou une révision du PLU est
obligatoire.
En attendant, sont admises à condition :
- de ne pas porter atteinte à la salubrité et à la sécurité du milieu environnant ainsi qu'aux
paysages,
- d'être compatibles avec le caractère de la zone, les équipements publics existants ou
prévus,
les occupations et utilisations du sol suivantes :
- Les constructions et installations nécessaires au fonctionnement des services publics et les
ouvrages publics d’infrastructure.
- L’extension des constructions existantes à destination de logement, et la construction
d’annexes dans la limite de 50% de l’emprise au sol existante avec un maximum de 60 m2. La
date de référence est celle de l’approbation du PLU (30 juin 2015).
- Les annexes de petite taille (emprise au sol inférieure ou égale à 20m2 et hauteur inférieure
ou égale à 2,20 mètres à l'égout de toiture ou à l'acrotère) sont soumises à des règles
spécifiques d'implantation par rapport aux limites séparatives et d'aspect extérieur. Règlement
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Modification n°4
136
AU-ARTICLE 3 :
CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU
PRIVEES ET D'ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC
1. Accès
Définition :
C’est le passage aménagé en limite du terrain pour accéder à celui-ci depuis la voie.
Pour être constructible, tout terrain doit disposer d'un accès, sur une voie publique ou privée,
correspondant à son importance et à sa destination.
Les accès doivent être aménagés de façon à ne pas entraîner de risques pour la sécurité des
usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité
doit être appréciée compte tenu notamment de la position des accès, de leur configuration,
ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic.
Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l’intérêt de la sécurité. En
particulier lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent être
autorisées sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la
moindre.
La création d'accès sur les voies doit respecter les espaces publics arborés et les noues.
2. Voirie
Les voies publiques ou privées doivent être adaptées à la nature et à l’importance des usages
qu’elles supportent et des opérations qu’elles desservent et permettre le passage des
véhicules de sécurité.
Les voies en impasse sont interdites.
AU-ARTICLE 4 : CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RESEAUX
1. Alimentation en eau potable
Le branchement sur le réseau public d'eau potable est obligatoire pour toute nouvelle
construction ou installation qui le requiert.
2. Assainissement
Eaux usées
Le raccordement au réseau public est obligatoire pour toute construction ou installation qui le
requiert.
Eaux pluviales
Le constructeur ou l'aménageur prendra les dispositions nécessaires pour retenir ou infiltrer
les eaux pluviales des espaces publics, des voiries et des espaces restant privés sur l'unité
foncière conformément au schéma d'assainissement des eaux pluviales. Règlement
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Modification n°4
137
Dans le cas de toute opération d'aménagement d'ensemble, le réseau interne à l'opération
sera implanté dans la mesure du possible sous des parties communes. Préalablement le projet
d'aménagement devra nécessairement s'accompagner de la mise en œuvre de mesures
compensatoires nécessaires pour réguler efficacement les débits d'eaux pluviales.
Les possibilités d'infiltration à la parcelle devront faire l'objet d'études de perméabilité des sols
de telle sorte que l'absorption sur l'unité foncière soit systématiquement privilégiée au
maximum de sa capacité. Pour le dimensionnement des ouvrages de stockage, le niveau
deprotection retenu est au moins la période de retour de 10 ans, ce qui signifie que les
ouvrages devront présenter un volume suffisant pour pouvoir gérer au moins la pluie
décennale.
En cas de difficultés d'infiltration démontrées ou d'une surface insuffisante pour assurer la
retenue d'un volume suffisant, un raccordement au réseau public de collecte des eaux
pluviales pourra éventuellement être envisagé.
L'autorisation de branchement dépendra des capacités d'absorption du réseau.
Définition : le coefficient d’imperméabilisation est le rapport entre l’ensemble des surfaces
imperméabilisées d’un projet et la surface totale de ce projet.
Pour les ouvrages nécessaires au fonctionnement des services publics ou d'intérêt collectif, il
n'est pas fixé de coefficient maximum d'imperméabilisation.
Les possibilités d'infiltration à la parcelle devront être vérifiées de telle sorte que l'absorption
sur l'unité foncière soit systématiquement privilégiée au maximum de sa capacité.
Dans le secteur AUh :
Dans le cas où l'infiltration n'est pas possible ou partielle, un rejet dans le réseau pluvial
communal sera autorisé, avec un débit de fuite maximum accepté de 5l/s/ha de projet.
Les eaux pluviales ruisselées sur des voiries doivent garantir un niveau de rejet suffisant pour
ne pas remettre en cause les objectifs de bon état fixés par la directive cadre sur l'eau. Si
nécessaire, un traitement des eaux pluviales sera à prévoir avant rejet.
Dans le secteur AUe :
Le coefficient maximum d'imperméabilisation après aménagement de la surface totale du
projet est de 60%.
Les eaux pluviales ruisselées sur des voiries doivent garantir un niveau de rejet suffisant pour
ne pas remettre en cause les objetcifs de bon état fixés par la directive cadre de l'eau. Si
nécessaire, un traitement des eaux pluviales sera à prévoir avant rejet.
3. Réseaux divers
L’enfouissement des réseaux et des branchements est obligatoire. Règlement
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Modification n°4
138
AU-ARTICLE 5 :
SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
Supprimé par la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars
2014.
AU-ARTICLE 6 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET
EMPRISES PUBLIQUES
Définition :
Le recul est défini par rapport aux voies et espaces, publics ou privés, ouverts à la circulation
générale.
Les constructions doivent être implantées avec un recul minimal de 3 mètres.
Exception :
- Un recul inférieur est autorisé pour s’aligner sur une construction voisine sur le terrain ou
sur un terrain limitrophe.
- En cas d’extension ou de surélévation d’un bâtiment existant qui ne respecte pas les règles
édictées au présent article, l’implantation existante pourra être conservée à condition de ne
pas faire saillie sur l’alignement existant ou projeté.
- Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics doivent être implantés avec un recul minimal de 0,50 mètre par rapport aux voies.
AU-ARTICLE 7 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES
SEPARATIVES
A l'exception des annexes de petite taille (cf article 2), les constructions, doivent être
implantées avec un recul minimal par rapport aux limites séparatives au moins égal à la demi-
hauteur du bâtiment avec un minimum de 3 mètres.
La hauteur de référence est celle du point le plus haut et le plus proche de la limite
séparative concernée.
Les annexes de petite taille (cf article 2) doivent être implantés :
- soit en limite(s) séparative(s),
- soit avec un recul minimal de 1 mètre des limites séparatives. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
139
Exceptions :
Les constructions peuvent être implantées en limite(s) séparative(s) latérales pour s’adosser
à une construction existante.
Une implantation différente est autorisée dans le cas de l'extension en continuité d'un
bâtiment existant.
Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics doivent être implantés avec un recul minimal de 0,50 mètre par rapport aux limites
séparatives.
AU-ARTICLE 8 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX
AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
L’implantation des constructions doit être conçue de telle façon que les conditions de
sécurité (incendie, protection civile) et de salubrité (ensoleillement) soient respectées.
AU-ARTICLE 9 :
EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
Définition :
L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction tous débords et
surplombs inclus.
L’extension des constructions et la construction d’annexes est limitée à 50% de l’emprise au
sol existante avec un maximum de 60 m2. La date de référence de l’emprise au sol est celle
de l’approbation du PLU (30 juin 2015).
Dans le secteur AUe l’emprise au sol maximale est de 60%.
AU-ARTICLE 10 :
HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS
Définition :
La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant tout
remaniement à l’aplomb du point de référence haut du bâtiment. Les ouvrages techniques et
les éléments de superstructures (cheminées, …) ou de modénature ne sont pas pris en compte
dans le calcul.
La hauteur maximale des constructions est :
- de 3 mètres à l’égout de toiture ou à l’acrotère pour les annexes. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
140
La hauteur des extensions est limitée à celle de la construction existante.
Exception :
Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics et les ouvrages publics d’infrastructure pour lesquels il n’est pas fixé de hauteur
maximale.
AU-ARTICLE 11 :
ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENT DE LEURS
ABORDS
Généralités
Toute construction ou ouvrage doit :
- être en cohérence avec le projet communal pour la zone,
- prendre en compte le site dans lequel il s'inscrit (terrain, vues, voisinage …),
- témoigner de son usage.
Toute construction s'inspirant d'un style architectural traditionnel étranger à la région est
interdite.
La conception et la réalisation des bâtiments et des installations, y compris les annexes,
doivent être soignées et permettre un vieillissement correct de l’ouvrage.
Il n’est pas fixé d’autres règles pour les constructions et installations nécessaires aux
services publics ou d'intérêt collectif.
La réglementation qui s'applique aux autres constructions est la suivante, sachant que
:
- des adaptations pourront y être apportées si elles sont de nature à améliorer la qualité
architecturale du projet et son intégration dans l'environnement.
- un aspect différent peut être admis pour des constructions répondant aux exigences en
matière de qualité environnementale et de développement durable ou à la mise en œuvre de
techniques nouvelles.
- les constructions traditionnelles ou présentant un intérêt architectural doivent être mises en
valeur et restaurées dans le respect de leur style et matériaux d'origine (façades, toitures,
ouvertures, modénatures …).
Des adaptations contemporaines sont possibles si elles améliorent la qualité architecturale du
projet et son intégration dans le site.
Ces dispositions ne font pas obstacle à la réalisation d'extensions de conception architecturale
contemporaine dès lors que sont mis en valeur les éléments intéressants de la construction
initiale. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
141
Rappel : à l'intérieur du périmètre de protection des monuments historiques, des prescriptions
plus exigeantes que celles du présent article peuvent être imposées par l'Architecte des
Bâtiments de France.
1. Adaptation au sol
La construction doit s'adapter à la topographie du terrain naturel.
Les mouvements de terre éventuels doivent être réalisés avec des pentes très douces (15 % maximum) afin de s’harmoniser tant avec le terrain naturel dans lequel le projet s’inscrit, qu’avec celui des terrains voisins). Pour permettre cette adaptation, les constructions pourront prévoir des emmarchements et demi-niveaux de construction.
Dans le cas où le plancher bas du rez-de-chaussée est plus haut que le terrain naturel le
soubassement doit être traité de façon très soignée en utilisant le vocabulaire architectural
tourangeau à base d'emmarchements, de terrasses, de petits escaliers avec perron.
2. Volumétrie
Les gabarits doivent être adaptés à l'échelle des constructions avoisinantes.
3. Façades
Le traitement des façades doit participer à l’identification des usages.
Toutes les façades ainsi que leurs soubassements doivent être traités avec soin. Le traitement
doit être sobre. Le choix des couleurs doit respecter l'ambiance chromatique de la rue ou du
hameau.
La nature et les couleurs des enduits, des matériaux de revêtement de façade et des peintures
(y compris celles des menuiseries extérieures, des ferronneries …) doivent être en harmonie
avec d'une part l'écriture architecturale de la construction et d'autre part avec celles des
constructions avoisinantes.
Les matériaux de remplissage (exemple : le parpaing …) et ceux qui ne présentent pas par
eux-mêmes un aspect d'une qualité suffisante doivent être recouverts.
Les matériaux brillants sont autorisés à condition de ne pas constituer l'élément principal des
façades.
La mise en œuvre de matériaux d'isolation extérieure sur les constructions existantes doit être
particulièrement étudiée afin de ne pas dénaturer le bâti existant et d'assurer l'intégration du
projet dans l'environnement.
Les éléments d'architecture en saillie des façades tels que les balcons, les oriels...sont
autorisés sous réserve d'une inscription dans le contexte architectural et urbain du quartier et
d'un traitement de qualité. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
142
Les caissons des dispositifs d'occultation ou de fermeture des baies (volets roulants, rideaux
de magasins …) doivent être posés à l'intérieur des constructions sauf impossibilité technique
pour un bâtiment existant. Dans ce dernier cas, ils doivent être posés entre tableaux, sans
saillie par rapport au nu de la façade.
Les divers équipements techniques (climatiseurs, compteurs …) doivent être correctement
intégrés de façon à en réduire l'impact, notamment lorsqu'ils sont vus depuis les voies ou les
espaces publics.
4. Toitures
La forme des toitures et les matériaux utilisés doivent, par leur aspect et leur couleur :
- être compatibles avec le caractère de l'ouvrage,
- assurer une bonne tenue dans le temps,
- et être en cohérence avec les bâtiments présents dans la rue.
Dans le cas d'utilisation de la tuile ou de l'ardoise ou de matériaux d'aspect semblable, les
formes et tailles traditionnelles à la région doivent être respectées.
Les toitures terrasses devront être végétalisées, à l'exception des annexes de petite taille (cf
article 2).
Quel que soit le type de toiture, l'intégration des accessoires techniques (édicules d'ascenseur,
extracteurs, caissons de climatisation, garde-corps, capteurs solaires, antennes …) doit être recherchée de façon à en limiter l'impact visuel.
5. Percements
Les ouvertures et percements doivent, par leurs dimensions et leurs positionnements,
participer à l’équilibre et à la cohérence de la construction et des façades.
Les dispositifs d'éclairage naturel créés dans un comble (lucarnes, châssis, verrières …)
doivent être en nombre restreint et avoir des dimensions en cohérence avec la composition
des façades, en particulier pour ce qui concerne les façades donnant sur les espaces publics
ou sur les voies.
Les fenêtres de toit doivent être encastrées dans le pan du toit. Les lucarnes rampantes et les
chiens assis sont interdits.
6. Clôtures
Les clôtures sur rue participent pleinement à la perception de l'ambiance de la rue. Selon les
cas, il peut en être de même pour les clôtures en limites séparatives.
Par conséquent, les clôtures éventuelles doivent, tant par leur conception, que par leurs
matériaux et leurs couleurs, s'insérer harmonieusement à l'ambiance de la rue ou du site
(minérale, végétale, ouverte, intime, homogène, diversifiée …) et parmi les constructions et
clôtures voisines. Règlement
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Modification n°4
143
En limite de zone agricole ou naturelle, les clôtures éventuelles doivent être transparentes et
doublées d'une haie vive d'essences diversifiées, sauf dans le cadre du prolongement d'un
mur existant.
Les matériaux utilisés doivent avoir un aspect de qualité et un vieillissement correct dans le
temps. Les matériaux destinés à être enduits doivent l'être et les éléments en bois doivent être
peints ou lasurés.
Les éléments occultants tels les pare-vues, les claustras sont interdits en limite des espaces
publics et des voies et sur les limites séparatives visibles depuis l'espace public.
Les murs et murets traditionnels ou les haies lorsqu’ils existent doivent être au maximum
préservés. Les murets traditionnels ne peuvent être surmontés que d’une grille.
La hauteur maximale des clôtures est de 1,80 mètre.
Une hauteur supérieure est autorisée pour la prolongation d'un mur existant.
7. Les annexes
Les bâtiments annexes attenants à la construction principale doivent avoir un aspect qui
s’harmonise avec celui de la construction principale.
8. Les annexes de petites tailles
Elles doivent être d'une couleur qui permette leur intégration dans le site.
9. Les verrières et vérandas
Elles sont autorisées dès lors qu'elles sont sobres, s'inscrivent correctement dans
l'environnement et sont en harmonie avec la construction existante. Si le projet comporte un
soubassement en maçonnerie, il sera réalisé en cohérence avec les matériaux constituant la
façade.
10. Les locaux de collecte des ordures ménagères
Les abris de stockage des containers d'ordures ménagères doivent s'intégrer dans le
bâtiment principal ou dans une annexe.
Les aires de présentation doivent être intégrées avec discrétion dans l’aménagement du
terrain.
11. Les coffrets techniques
Les coffrets techniques doivent être intégrés soit dans la construction, soit dans la clôture,
soit de toute autre manière qui permette de minimiser leur impact visuel.
12. Les capteurs solaires
Les capteurs solaires doivent être implantés d'une manière qui minimise leur impact visuel.
En particulier, dans le cas d’une toiture terrasse ils ne doivent pas être visibles depuis
l’espace public. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
144
AU-ARTICLE 12 :
OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE D'AIRES DE STATIONNEMENT
Le stationnement doit être réalisé en dehors des voies publiques et correspondre à la
localisation, à la destination et à la taille du projet.
AU-ARTICLE 13 :
OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE DE REALISATION D'ESPACES
LIBRES, D'AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS, ET DE PLANTATIONS
Les terrains ou partie de terrains libres de toutes constructions doivent être convenablement
aménagés et entretenus.
En respect du volet paysager du permis de construire, tout projet doit justifier de son insertion
dans l'environnement et notamment présenter un programme de plantations sur l'ensemble du
terrain.
Pour les haies, il est demandé un mélange d'essences (locales de préférence).
Les parkings doivent être plantés de manière à limiter leur impact visuel.
L’abattage des arbres identifiés au titre de l’article L151-19 du code de l’urbanisme n’est autorisé que lorsque le mauvais état sanitaire du sujet le justifie.
AU-ARTICLE 14 :
COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL (COS)
Supprimé par la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars
2014. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
145
ZONE AUX
Caractère de la zone (rappel du rapport de présentation)
La zone AUX correspond aux extensions prévues du pôle d'activités économiques.
Au sein de cette zone, il existe des constructions à vocation résidentielle.
La partie Nord-Ouest de la zone est comprise dans le vallon des Guillets, support d'un corridor
écologique répertorié au SCOT. Son aménagement devra donc tenir compte de l'orientation
d'aménagement et de programmation du vallon des Guillets et préserver la continuité
écologique.
La zone AUX comprend aussi un terrain situé à la Billetrie et destiné à l'extension future de
l'établissement SAFETY. Ce terrain compris entre les deux sites de cette entreprise est par
ailleurs situé dans un noyau de biodiversité recensé au SCOT. Son ouverture à l'urbanisation
devra se faire avec le plus grand respect du patrimoine écologique présent.
Hormis le hameau de la Joncherie et du terrain prévu pour l’extension de l’établissement
SAFETY, l'ensemble de ces terrains sont inclus dans la ZAD du "Pôle économique Nord- Ouest"
au profit de la communauté d'agglomération Tour(s)plus, créée le 22 avril 2008.
Les secteurs :
Pour tenir compte de la situation de l'établissement SAFETY, un secteur AUXa est créé pour
sa future extension.
La zone AUX comporte un secteur AUXb pour prendre en compte le zonage d'assainissement
des eaux pluviales.
Définition : sont considérées comme annexes, les constructions de faibles dimensions ayant
un caractère accessoire au regard de l’usage de la construction principale tels que les remises,
les garages, les abris de jardins, les piscines …
Avertissements relatifs aux mouvements de terrain :
- Dans les zones de terrain argileux, des fondations adaptées sont nécessaires, une distance
suffisante doit être laissée entre les murs et les plantations.
- Le risque sismique doit être pris en compte pour toute construction ou installation le
requérant. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
146
DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE AUX
AUX-ARTICLE 1 :
OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Toutes les occupations et utilisations du sol non prévues à l’article 2 sont interdites.
Sont notamment interdits les parcs photovoltaïques.
Est de plus interdit le comblement des mares, des zones humides et des fossés (sauf pour
des raisons techniques dûment justifiées).
AUX-ARTICLE 2 :
OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A CONDITIONS
PARTICULIERES
Pour ouvrir à l’urbanisation la zone AU, une modification ou une révision du PLU est
obligatoire.
En attendant, sont admises à condition :
- de ne pas porter atteinte à la salubrité et à la sécurité du milieu environnant ainsi qu'aux
paysages,
- d'être compatibles avec le caractère de la zone, les équipements publics existants ou
prévus,
les occupations et utilisations du sol suivantes :
- Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics et les ouvrages publics d'infrastructure.
- L’extension des constructions existantes et la construction d’annexes dans la limite de 50%
de l’emprise au sol existante avec un maximum de 60 m2. La date de référence est celle de
l’approbation du PLU (30 juin 2015).
- Les annexes de petite taille (emprise au sol inférieure ou égale à 20m2 et hauteur inférieure
ou égale à 2,20 mètres à l'égout de toiture ou à l'acrotère) sont soumises à des règles
spécifiques d'implantation par rapport aux limites séparatives et d'aspect extérieur. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
147
AUX-ARTICLE 3 :
CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU
PRIVEES ET D'ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC
1. Accès
Définition :
C’est le passage aménagé en limite du terrain pour accéder à celui-ci depuis la voie.
Pour être constructible, tout terrain doit disposer d'un accès, sur une voie publique ou privée,
correspondant à son importance et à sa destination.
Les accès doivent être aménagés de façon à ne pas entraîner de risques pour la sécurité des
usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité
doit être appréciée compte tenu notamment de la position des accès, de leur configuration,
ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic.
Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l’intérêt de la sécurité. En
particulier lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent être
autorisées sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la
moindre.
La création d'accès sur les voies doit respecter les espaces publics arborés et les noues.
2. Voirie
Les voies publiques ou privées doivent être adaptées à la nature et à l’importance des usages
qu’elles supportent et des opérations qu’elles desservent et permettre le passage des
véhicules de sécurité.
Les voies en impasse sont interdites.
AUX-ARTICLE 4 :
CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RESEAUX
1. Alimentation en eau potable
Le branchement sur le réseau public d'eau potable est obligatoire pour toute nouvelle
construction ou installation qui le requiert.
2. Assainissement
Eaux usées
Si le réseau public existe, le raccordement au réseau public est obligatoire pour toute
construction ou installation qui le requiert.
Dans le cas contraire, le traitement de toutes les eaux usées est obligatoire et doit être
réalisé par un système conforme à la réglementation en vigueur. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
148
Eaux résiduaires d’activités
Les installations ne doivent rejeter au réseau public d’assainissement que des effluents
préépurés dans les conditions fixées par la réglementation en vigueur.
Eaux pluviales
Le constructeur ou l'aménageur prendra les dispositions nécessaires pour retenir ou infiltrer
les eaux pluviales des espaces publics, des voiries et des espaces restant privés sur l'unité
foncière conformément au schéma d'assainissement des eaux pluviales.
Dans le cas de toute opération d'aménagement d'ensemble, le réseau interne à l'opération
sera implanté dans la mesure du possible sous des parties communes. Préalablement le projet
d'aménagement devra nécessairement s'accompagner de la mise en œuvre de mesures
compensatoires nécessaires pour réguler efficacement les débits d'eaux pluviales.
Les possibilités d'infiltration à la parcelle devront faire l'objet d'études de perméabilité des sols
de telle sorte que l'absorption sur l'unité foncière soit systématiquement privilégiée au
maximum de sa capacité. Pour le dimensionnement des ouvrages de stockage, le niveau de
protection retenu est au moins la période de retour de 10 ans, ce qui signifie que les ouvrages
devront présenter un volume suffisant pour pouvoir gérer au moins la pluie décennale.
En cas de difficultés d'infiltration démontrées ou d'une surface insuffisante pour assurer la
retenue d'un volume suffisant, un raccordement au réseau public de collecte des eaux
pluviales pourra éventuellement être envisagé.
L'autorisation de branchement dépendra des capacités d'absorption du réseau.
Définition : le coefficient d’imperméabilisation est le rapport entre l’ensemble des surfaces
imperméabilisées d’un projet et la surface totale de ce projet.
Pour les ouvrages nécessaires au fonctionnement des services publics ou d'intérêt collectif, il
n'est pas fixé de coefficient maximum d'imperméabilisation.
Les possibilités d'infiltration à la parcelle devront être vérifiées de telle sorte que l'absorption
sur l'unité foncière soit systématiquement privilégiée au maximum de sa capacité.
Dans le cas où l'infiltration n'est pas possible ou partielle, un rejet dans le réseau pluvial
communal sera autorisé, avec un débit de fuite maximum accepté de 5l/s/ha de projet.
Les eaux pluviales ruisselées sur des voiries doivent garantir un niveau de rejet suffisant pour
ne pas remettre en cause les objectifs de bon état fixés par la directive cadre sur l'eau. Si
nécessaire, un traitement des eaux pluviales sera à prévoir avant rejet.
Dans le secteur AUXa :
Les eaux pluviales doivent être gérées à la parcelle.
En dehors des quelques secteurs sur lesquels un réseau pluvial communal enterré existe, la
collecte et le transfert des eaux pluviales générées par les zones urbanisées doivent être
assurés par des réseaux à ciel ouvert, type fossés ou noues. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
149
Dans le secteur AUXb :
Le coefficient maximum d'imperméabilisation après aménagement de la surface totale du
projet est de 60%.
Les eaux pluviales ruisselées sur des voiries doivent garantir un niveau de rejet suffisant pour
ne pas remettre en cause les objectifs de bon état fixés par la directive cadre de l'eau. Si
nécessaire, un traitement des eaux pluviales sera à prévoir avant rejet.
Piscines
L'eau de vidange des piscines sera déversée vers le milieu naturel par le réseau d'eaux
pluviales si le réseau est de type séparatif, sinon directement. Les eaux ainsi rejetées dans le
milieu naturel doivent répondre quantitativement et qualitativement aux normes en vigueur.
Les eaux de lavage des filtres doivent être rejetées au réseau public d’assainissement des
eaux usées s’il existe ou vers l’installation d’assainissement autonome.
3. Réseaux divers
L’enfouissement des réseaux et des branchements est obligatoire.
AUX-ARTICLE 5 :
SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
Supprimé par la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars
2014.
AUX-ARTICLE 6 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET
EMPRISES PUBLIQUES
Définition :
Le recul est défini par rapport aux voies et espaces, publics ou privés, ouverts à la circulation
générale.
Les constructions doivent être implantées avec un recul minimal de 3 mètres.
Exception :
- Un recul inférieur est autorisé pour s'aligner sur une construction voisine sur le terrain ou
sur un terrain limitrophe.
- En cas d'extension ou de surélévation d'un bâtiment existant qui ne respecte pas les règles
édictées au présent article, l'implantation existante pourra être conservée à condition de ne
pas faire saillie sur l'alignement existant ou projeté.
- Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics doivent être implantés avec un recul minimal de 0,50 mètre par rapport aux voies. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
150
AUX-ARTICLE 7 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES
SEPARATIVES
A l'exception des annexes de petite taille (cf article 2), les constructions, doivent être
implantées avec un recul minimal par rapport aux limites séparatives au moins égal à la demi-
hauteur du bâtiment avec un minimum de 3 mètres.
La hauteur de référence est celle du point le plus haut et le plus proche de la limite séparative concernée.
Les annexes de petite taille (cf article 2)doivent être implantés :
- soit en limite(s) séparative(s),
- soit avec un recul minimal de 1 mètre des limites séparatives.
Exceptions :
Les constructions peuvent être implantées en limite(s) séparative(s) latérales pour s’adosser
à une construction existante.
Une implantation différente est autorisée dans le cas de l'extension en continuité d'un
bâtiment existant.
Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics doivent être implantés avec un recul minimal de 0,50 mètre par rapport aux limites
séparatives.
AUX-ARTICLE 8 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX
AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
L’implantation des constructions doit être conçue de telle façon que les conditions de
sécurité (incendie, protection civile) et de salubrité (ensoleillement) soient respectées. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
151
AUX-ARTICLE 9 :
EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
Définition :
L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction tous débords et
surplombs inclus.
L’extension des constructions et la construction d’annexes est limitée à 50% de l’emprise au
sol existante avec un maximum de 60 m2. La date de référence de l’emprise au sol est celle
de l’approbation du PLU (30 juin 2015).
Dans le secteur AUXb, l'emprise au sol maximale est de 60%.
AUX-ARTICLE 10 :
HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS
Définition :
La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant tout
remaniement à l’aplomb du point de référence haut du bâtiment. Les ouvrages techniques et
les éléments de superstructures (cheminées, …) ou de modénature ne sont pas pris en compte
dans le calcul.
La hauteur maximale des constructions est :
- de 3 mètres à l’égout de toiture ou à l’acrotère pour les annexes.
La hauteur des extensions est limitée à celle de la construction existante.
Exception :
Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics et les ouvrages publics d’infrastructure pour lesquels il n'est pas fixé de hauteur
maximale. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
152
AUX-ARTICLE 11 :
ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENT DE LEURS
ABORDS
Généralités
Toute construction ou ouvrage doit :
- être en cohérence avec le projet communal pour la zone,
- prendre en compte le site dans lequel il s'inscrit (terrain, vues, voisinage …),
- témoigner de son usage.
Toute construction s'inspirant d'un style architectural traditionnel étranger à la région est
interdite.
La conception et la réalisation des bâtiments et des installations, y compris les annexes,
doivent être soignées et permettre un vieillissement correct de l’ouvrage.
Il n’est pas fixé d’autres règles pour les constructions et installations nécessaires aux
services publics ou d'intérêt collectif.
La réglementation qui s'applique aux autres constructions est la suivante, sachant que
:
- des adaptations pourront y être apportées si elles sont de nature à améliorer la qualité
architecturale du projet et son intégration dans l'environnement.
- un aspect différent peut être admis pour des constructions répondant aux exigences en
matière de qualité environnementale et de développement durable ou à la mise en œuvre de
techniques nouvelles.
- les constructions traditionnelles ou présentant un intérêt architectural doivent être mises en
valeur et restaurées dans le respect de leur style et matériaux d'origine (façades, toitures,
ouvertures, modénatures …).
Des adaptations contemporaines sont possibles si elles améliorent la qualité architecturale
du projet et son intégration dans le site.
Ces dispositions ne font pas obstacle à la réalisation d'extensions de conception architecturale
contemporaine dès lors que sont mis en valeur les éléments intéressants de la construction
initiale.
Rappel : à l'intérieur du périmètre de protection des monuments historiques, des prescriptions
plus exigeantes que celles du présent article peuvent être imposées par l'Architecte des
Bâtiments de France. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
153
1. Adaptation au sol
La construction doit s'adapter à la topographie du terrain naturel.
Les mouvements de terre éventuels doivent être réalisés avec des pentes très douces (15 % maximum) afin de s’harmoniser tant avec le terrain naturel dans lequel le projet s’inscrit, qu’avec celui des terrains voisins). Pour permettre cette adaptation, les constructions pourront prévoir des emmarchements et demi-niveaux de construction.
Dans le cas où le plancher bas du rez-de-chaussée est plus haut que le terrain naturel le
soubassement doit être traité de façon très soignée en utilisant le vocabulaire architectural
tourangeau à base d'emmarchements, de terrasses, de petits escaliers avec perron.
2. Volumétrie
Les gabarits doivent être adaptés à l'échelle des constructions avoisinantes.
3. Façades
Le traitement des façades doit participer à l’identification des usages.
Toutes les façades ainsi que leurs soubassements doivent être traités avec soin. Le traitement
doit être sobre. Le choix des couleurs doit respecter l'ambiance chromatique de la rue ou du
hameau.
La nature et les couleurs des enduits, des matériaux de revêtement de façade et des peintures
(y compris celles des menuiseries extérieures, des ferronneries …) doivent être en harmonie
avec d'une part l'écriture architecturale de la construction et d'autre part avec celles des
constructions avoisinantes.
Les matériaux de remplissage (exemple : le parpaing …) et ceux qui ne présentent pas par
eux-mêmes un aspect d'une qualité suffisante doivent être recouverts.
Les matériaux brillants sont autorisés à condition de ne pas constituer l'élément principal des
façades.
La mise en œuvre de matériaux d'isolation extérieure sur les constructions existantes doit être
particulièrement étudiée afin de ne pas dénaturer le bâti existant et d'assurer l'intégration du
projet dans l'environnement.
Les éléments d'architecture en saillie des façades tels que les balcons, les oriels...sont
autorisés sous réserve d'une inscription dans le contexte architectural et urbain du quartier et
d'un traitement de qualité. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
154
Les caissons des dispositifs d'occultation ou de fermeture des baies (volets roulants, rideaux
de magasins …) doivent être posés à l'intérieur des constructions sauf impossibilité technique
pour un bâtiment existant. Dans ce dernier cas, ils doivent être posés entre tableaux, sans
saillie par rapport au nu de la façade.
Les divers équipements techniques (climatiseurs, compteurs …) doivent être correctement
intégrés de façon à en réduire l'impact, notamment lorsqu'ils sont vus depuis les voies ou les
espaces publics.
4. Toitures
La forme des toitures et les matériaux utilisés doivent, par leur aspect et leur couleur :
- être compatibles avec le caractère de l'ouvrage,
- assurer une bonne tenue dans le temps,
- et être en cohérence avec les bâtiments présents dans la rue.
Dans le cas d'utilisation de la tuile ou de l'ardoise ou de matériaux d'aspect semblable, les
formes et tailles traditionnelles à la région doivent être respectées.
Les toitures terrasses devront être végétalisées, à l'exception des annexes de petite taille (cf
article 2).
Quel que soit le type de toiture, l'intégration des accessoires techniques (édicules d'ascenseur,
extracteurs, caissons de climatisation, garde-corps, capteurs solaires, antennes …) doit être recherchée de façon à en limiter l'impact visuel.
5. Percements
Les ouvertures et percements doivent, par leurs dimensions et leurs positionnements,
participer à l’équilibre et à la cohérence de la construction et des façades.
Les dispositifs d'éclairage naturel créés dans un comble (lucarnes, châssis, verrières …)
doivent être en nombre restreint et avoir des dimensions en cohérence avec la composition
des façades, en particulier pour ce qui concerne les façades donnant sur les espaces publics
ou sur les voies.
Les fenêtres de toit doivent être encastrées dans le pan du toit. Les lucarnes rampantes et les
chiens assis sont interdits.
6. Clôtures
Les clôtures sur rue participent pleinement à la perception de l'ambiance de la rue. Selon les
cas, il peut en être de même pour les clôtures en limites séparatives.
Par conséquent, les clôtures éventuelles doivent, tant par leur conception, que par leurs
matériaux et leurs couleurs, s'insérer harmonieusement à l'ambiance de la rue ou du site
(minérale, végétale, ouverte, intime, homogène, diversifiée …) et parmi les constructions et
clôtures voisines. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
155
En limite de zone agricole ou naturelle, les clôtures éventuelles doivent être transparentes et
doublées d'une haie vive d'essences diversifiées, sauf dans le cadre du prolongement d'un
mur existant.
Les matériaux utilisés doivent avoir un aspect de qualité et un vieillissement correct dans le
temps. Les matériaux destinés à être enduits doivent l'être et les éléments en bois doivent être
peints ou lasurés.
Les éléments occultants tels les pare-vues, les claustras sont interdits en limite des espaces
publics et des voies et sur les limites séparatives visibles depuis l'espace public.
Les murs et murets traditionnels ou les haies lorsqu’ils existent doivent être au maximum
préservés. Les murets traditionnels ne peuvent être surmontés que d’une grille.
La hauteur maximale des clôtures est de 1,80 mètre.
Une hauteur supérieure est autorisée pour la prolongation d'un mur existant.
7. Les annexes
Les bâtiments annexes attenants à la construction principale doivent avoir un aspect qui
s’harmonise avec celui de la construction principale.
8. Les annexes de petites tailles
Elles doivent être d'une couleur qui permette leur intégration dans le site..
9. Les verrières et vérandas
Elles sont autorisées dès lors qu'elles sont sobres, s'inscrivent correctement dans
l'environnement et sont en harmonie avec la construction existante. Si le projet comporte un
soubassement en maçonnerie, il sera réalisé en cohérence avec les matériaux constituant la
façade.
10. Les locaux de collecte des ordures ménagères
Les abris de stockage des containers d'ordures ménagères doivent s'intégrer dans le
bâtiment principal ou dans une annexe.
Les aires de présentation doivent être intégrées avec discrétion dans l’aménagement du
terrain.
11. Les coffrets techniques
Les coffrets techniques doivent être intégrés soit dans la construction, soit dans la clôture,
soit de toute autre manière qui permette de minimiser leur impact visuel. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
156
12. Les capteurs solaires
Les capteurs solaires doivent être implantés d'une manière qui minimise leur impact visuel.
En particulier, dans le cas d’une toiture terrasse ils ne doivent pas être visibles depuis
l’espace public.
AUX-ARTICLE 12 :
OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE D'AIRES DE STATIONNEMENT
Le stationnement doit être réalisé en dehors des voies publiques et correspondre à la
localisation, à la destination et à la taille du projet.
AUX-ARTICLE 13 :
OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE DE REALISATION D'ESPACES
LIBRES, D'AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS, ET DE PLANTATIONS
Les terrains ou partie de terrains libres de toutes constructions doivent être convenablement
aménagés et entretenus.
En respect du volet paysager du permis de construire, tout projet doit justifier de son insertion
dans l'environnement et notamment présenter un programme de plantations sur l'ensemble du
terrain.
Pour les haies, il est demandé un mélange d'essences (locales de préférence).
Les parkings doivent être plantés de manière à limiter leur impact visuel.
L’abattage des arbres identifiés au titre de l’article L151-19 du code de l’urbanisme n’est autorisé que lorsque le mauvais état sanitaire du sujet le justifie.
AUX-ARTICLE 14 :
COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL (COS)
Supprimé par la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars
2014. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
157
ZONE A
Caractère de la zone (rappel du rapport de présentation)
La zone A correspond aux espaces de la commune à vocation principale agricole. Elle
comprend :
- Le Nord et l’Ouest de la commune que la mise en valeur corresponde à des grandes cultures
ou à une activité d’élevage (prairies et pâtures).
- Le parc agricole des rebords de plateau de la Loire et de la Choisille.
- La varenne agricole située à l’Ouest de Vallières. Elle est occupée par des terres cultivées
ou pouvant potentiellement l’être.
- Tant sur le plateau agricole que dans la varenne inondable il y a aussi des implantations qui
n’ont pas de liens directs avec l’agriculture : habitat, artisanat, équipements liés à la gestion
de l’eau, …
La zone A est concernée par l'article L111-1-4 du Code de l'Urbanisme qui définit un recul par
rapport à la RD952.
La zone A est concernée par des risques de mouvements de terrain liés à la présence de
coteaux.
La zone A est en partie incluse dans le périmètre du site classé patrimoine mondial de
l’Unesco.
La zone A est en partie concernée par l’orientation d’aménagement et de programmation des
coteaux.
Les secteurs :
Afin de prendre en compte ces différentes situations, un certain nombre de secteurs ont été
définis au sein de la zone agricole :
- Le secteur Ap concerne le parc agricole. Pour protéger sa qualité paysagère il est
inconstructible, sauf pour les installations et constructions nécessaires aux équipements et
services publics.
- Le secteur Ad concerne les sites d’exploitations isolés dans l’espace agricole. Il s’agit de
faciliter la diversification agricole, soutien de l’agriculture périurbaine. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
158
- Le secteur Af concerne l’exploitation du lycée agricole de Fondettes au Grand Barré
- Les secteurs Ah concerne les constructions implantées dans l’espace agricole qui n’ont pas
de rapport avec cette fonction. Y sont aussi associés les sites d’exploitation imbriqués avec
des habitations.
- Le secteur Ahx concerne les constructions d’activités artisanales implantées dans l’espace
agricole qui n’ont pas de rapport avec cette fonction.
- Les secteurs Ay concerne les stations d’épuration de Saint- Roch et de Fondettes.
- Le secteur Av concerne les terrains qui seront mobilisés pour la réalisation d’une aire
d’accueil des gens du voyage.
Définition : sont considérées comme annexes, les constructions de faibles dimensions ayant
un caractère accessoire au regard de l’usage de la construction principale tels que les remises,
les garages, les abris de jardins, les piscines …
Avertissements relatifs aux mouvements de terrain :
- Dans les zones de terrain argileux, des fondations adaptées sont nécessaires, une distance
suffisante doit être laissée entre les murs et les plantations.
- Le risque sismique doit être pris en compte pour toute construction ou installation le
requérant.
- Dans les zones à risque de mouvements de terrain, les précautions nécessaires devront être
prises (réf. : Rapport de Présentation).
Avertissement relatif aux risques d’inondation :
Dans une bande de 300 mètres à partir du pied de digue, la commune peut être amenée à
appliquer l’article R111-2 du code de l’urbanisme visant à prévenir les risques encourus. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
159
DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE A
A-ARTICLE 1 :
OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Toutes les occupations et utilisations du sol non prévues à l’article 2 sont interdites.
Sont aussi interdits toutes constructions, installations ou travaux susceptibles de porter atteinte
à la sécurité des personnes ou des biens notamment au regard de la situation vis à vis des
risques de mouvements de terrain.
Sont notamment interdits les parcs photovoltaïques.
Le comblement des mares et étangs protégés au titre de l’article L123-1-5 7° du Code de
l’Urbanisme est interdit et la végétation associée protégée. Elle ne doit pas être défrichée.
Est de plus interdit le comblement des zones humides et des fossés (sauf pour des raisons
techniques dûment justifiées).
A-ARTICLE 2 :
OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A CONDITIONS
PARTICULIERES
Sont admises à condition :
- de ne pas porter atteinte à la salubrité et à la sécurité du milieu environnant ainsi qu'aux
paysages,
- d'être compatibles avec le caractère de la zone, les équipements publics existants ou
prévus,
- de respecter s’il y a lieu les prescriptions du PPRI,
Les occupations et utilisations du sol suivantes :
- Les annexes de petite taille (emprise au sol inférieure ou égale à 20m2 et hauteur inférieure
ou égale à 2,20 mètres à l'égout de toiture ou à l'acrotère) sont soumises à des règles
spécifiques d'implantation par rapport aux limites séparatives et d'aspect extérieur.
> Dans la zone A :
- les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole,
- les constructions et installations nécessaires à des prolongements de l’activité agricole tels
que : la transformation, le conditionnement, la vente à la ferme, … de produits de l’exploitation, Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
160
- les logements (et leurs annexes) des personnes dont la présence est nécessaire pour
assurer la direction ou la surveillance d’une exploitation agricole et à condition d’être implantés
à proximité du site de cette exploitation,
- les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des services
publics, dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole,
pastorale ou forestière dans l'unité foncière où elles sont implantées et qu'elles ne portent pas
atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages.
> Dans le secteur Ad :
- les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole,
- les constructions et installations nécessaires à des prolongements de l’activité agricole tels
que : la transformation, le conditionnement, la vente à la ferme, … de produits de l’exploitation,
- les logements (et leurs annexes) des personnes dont la présence est nécessaire pour
assurer la direction ou la surveillance d’une exploitation agricole et à condition d’être implantés
à proximité du site de cette exploitation,
- les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des services
publics, dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole,
pastorale ou forestière dans l'unité foncière où elles sont implantées et qu'elles ne portent pas
atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages,
- les constructions et installations participant à la diversification de l’activité agricole existante
telles que gîte, chambre d’hôtes, accueil du public …
> Dans le secteur Af :
- les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole,
- les constructions et installations nécessaires à des prolongements de l’activité agricole tels
que : la transformation, le conditionnement, la vente à la ferme, … de produits de
l’exploitation,
- les constructions et installations nécessaires à l'activité du lycée agricole,
- les logements (et leurs annexes) des personnes dont la présence est nécessaire pour
assurer la direction ou la surveillance d’une exploitation agricole et à condition d’être
implantés à proximité du site de cette exploitation,
- les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des
services publics, dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité
agricole, pastorale ou forestière dans l'unité foncière où elles sont implantées et qu'elles ne
portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages,
- les constructions et installations participant à la diversification de l’activité agricole
existante telles que gîte, chambre d’hôtes, accueil du public …
> Dans le secteur Ap :
- les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des services
publics, dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole,
pastorale ou forestière dans l'unité foncière où elles sont implantées et qu'elles ne portent pas
atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
161
> Dans le secteur Ah :
- L’extension des constructions existantes n’ayant pas une vocation agricole et la construction
d’annexes dans la limite de 50% de l’emprise au sol existante avec un maximum de 60 m2
sous réserve de ne pas compromettre l'activité agricole. La date de référence est celle de
l’approbation du PLU (30 juin 2015).
- Le changement de destination des constructions existantes, en pierre ou en tuffeau, ou
présentant un caractère patrimonial, vers l’habitat ou l’hébergement touristique tels que les
gites, les chambres d’hôtes … sous réserve de ne pas compromettre l'exploitation agricole.
- Les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des services
publics, dès lors qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des
paysages.
- Les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole, à condition qu’elles ne
créent pas de nuisances pour leur environnement.
- Les constructions et installations nécessaires à des prolongements de l’activité agricole tels
que : la transformation, le conditionnement, la vente à la ferme, … de produits de l’exploitation.
- Les logements (et leurs annexes) des personnes dont la présence est nécessaire pour
assurer la direction ou la surveillance d'une exploitation agricole et à condition d'être implantés
à proximité du site de cette exploitation.
- Les constructions et installations participant à la diversification de l’activité agricole
existante tels que gîte, chambre d’hôtes, accueil du public …
► Dans le secteur Ahx
- Les constructions nouvelles ainsi que l’extension des constructions existantes
destinées à l’activité artisanale.
- Les dépôts et aires de stockage de matériaux inertes.
- Les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des
services publics, dès lors qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces
naturels et des paysages.
> Dans le secteur Ay :
- les constructions et installations nécessaires au fonctionnement de la station d’épuration,
- les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des services
publics, dès lors qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des
paysages.
> Dans le secteur Av :
- les constructions et installations nécessaires à l’accueil des gens du voyage.
- les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des services publics, dès lors qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
162
A-ARTICLE 3
CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU
PRIVEES ET D'ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC
1. Accès
Définition :
C’est le passage aménagé en limite du terrain pour accéder à celui-ci depuis la voie.
Pour être constructible, tout terrain doit disposer d'un accès, sur une voie publique ou privée,
correspondant à son importance et à sa destination, à moins que son propriétaire n'obtienne
un passage, sur les fonds de ses voisins, constitué dans les conditions fixées par l'article 682
du Code Civil.
Les accès doivent être aménagés de façon à ne pas entraîner de risques pour la sécurité des
usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité
doit être appréciée compte tenu notamment de la position des accès, de leur configuration,
ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic.
Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l’intérêt de la sécurité. En
particulier lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent être
autorisées sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la
moindre.
La création d'accès sur les voies doit respecter les espaces publics arborés et les noues.
2. Voirie
Les voies publiques ou privées doivent être adaptées à la nature et à l’importance des usages
qu’elles supportent et des opérations qu’elles desservent et permettre le passage des
véhicules de sécurité.
Les voies en impasse doivent être aménagées afin de permettre aux véhicules privés et à ceux
des services publics (lutte contre l'incendie, enlèvement des ordures ménagères, …) de faire
aisément demi-tour.
A-ARTICLE 4 : CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RESEAUX
1. Alimentation en eau potable
Le branchement sur le réseau public d’eau potable est obligatoire pour toute construction à
usage d’habitation.
Pour les autres constructions et installations qui le requièrent, le branchement sur le réseau
public d’eau potable est obligatoire si celui-ci dessert le terrain. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
163
2. Assainissement
Eaux usées
Si le réseau public existe, le raccordement au réseau public est obligatoire pour toute
construction ou installation qui le requiert.
Dans le cas contraire, le traitement de toutes les eaux usées est obligatoire et doit être
réalisé par un système conforme à la réglementation en vigueur.
Eaux résiduaires d’activités
Les installations ne doivent rejeter au réseau public d’assainissement que des effluents
préépurés dans les conditions fixées par la réglementation en vigueur.
Eaux pluviales
Le constructeur ou l'aménageur prendra les dispositions nécessaires pour retenir ou infiltrer
les eaux pluviales des espaces publics, des voiries et des espaces restant privés sur l'unité
foncière conformément au schéma d'assainissement des eaux pluviales.
Dans le cas de toute opération d'aménagement d'ensemble, le réseau interne à l'opération
sera implanté dans la mesure du possible sous des parties communes. Préalablement le projet
d'aménagement devra nécessairement s'accompagner de la mise en œuvre de mesures
compensatoires nécessaires pour réguler efficacement les débits d'eaux pluviales.
Les possibilités d'infiltration à la parcelle devront faire l'objet d'études de perméabilité des sols
de telle sorte que l'absorption sur l'unité foncière soit systématiquement privilégiée au
maximum de sa capacité. Pour le dimensionnement des ouvrages de stockage, le niveau de
protection retenu est au moins la période de retour de 10 ans, ce qui signifie que les ouvrages
devront présenter un volume suffisant pour pouvoir gérer au moins la pluie décennale.
En cas de difficultés d'infiltration démontrées ou d'une surface insuffisante pour assurer la
retenue d'un volume suffisant, un raccordement au réseau public de collecte des eaux
pluviales pourra éventuellement être envisagé.
L'autorisation de branchement dépendra des capacités d'absorption du réseau.
Définition : le coefficient d’imperméabilisation est le rapport entre l’ensemble des surfaces
imperméabilisées d’un projet et la surface totale de ce projet.
Pour les ouvrages nécessaires au fonctionnement des services publics ou d'intérêt collectif, il
n'est pas fixé de coefficient maximum d'imperméabilisation. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
164
Les possibilités d'infiltration à la parcelle devront être vérifiées de telle sorte que l'absorption
sur l'unité foncière soit systématiquement privilégiée au maximum de sa capacité.
Les eaux pluviales doivent être gérées à la parcelle.
En dehors des quelques secteurs sur lesquels un réseau pluvial communal enterré existe, la
collecte et le transfert des eaux pluviales générées par les zones urbanisées doivent être
assurés par des réseaux à ciel ouvert, type fossés ou noues.
Piscines
L'eau de vidange des piscines sera déversée vers le milieu naturel par le réseau d'eau pluviale
si le réseau est de type séparatif, sinon directement. Les eaux ainsi rejetées dans le milieu
naturel doivent répondre quantitativement et qualitativement aux normes en vigueur.
Les eaux de lavage des filtres doivent être rejetées au réseau public d’assainissement des
eaux usées s’il existe ou vers l’installation d’assainissement autonome. 3. Réseaux divers
L’enfouissement des réseaux et des branchements est obligatoire.
A-ARTICLE 5 :
SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
Supprimé par la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars
2014.
A-ARTICLE 6 : IMPLANTATIONDES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES
Définition :
Le recul est défini par rapport aux voies et espaces, publics ou privés, ouverts à la circulation
générale.
Par rapport aux voies de circulations douces (piétons, vélos …) et aux jardins publics
ou collectifs existants :
Les constructions doivent être implantées avec un recul au moins égal à la demi-hauteur du
bâtiment avec un minimum de 3 mètres.
Par rapport aux autres voies et espaces, publics ou privés, ouverts à la circulation
générale :
Les constructions doivent être implantées avec un recul minimal de 5 mètres.
Dans les secteurs Ah, Ahx, Ad, Af, le recul minimal est de 3 mètres pour toutes les
constructions. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
165
Le recul minimal par rapport à l’axe de la RD952 est de 75 mètres.
Ce recul ne s'applique pas :
- aux constructions ou installations liées ou nécessaires aux infrastructures routières,
- aux services publics exigeant la proximité immédiate des infrastructures routières,
- aux bâtiments d'exploitation agricole,
- aux réseaux d'intérêt public,
- à l'adaptation, au changement de destination, à la réfection ou à l'extension de
constructions existantes.
Exceptions :
- Un recul inférieur est autorisé (sauf le long de la RD952) pour s'aligner sur une construction
voisine sur le terrain ou sur un terrain limitrophe.
- Dans les secteurs Ah, Ad, Af, un recul inférieur est autorisé lorsque le terrain est bordé par
plusieurs voies et est de ce fait rendu inconstructible. La règle de recul s’applique alors par
rapport à la voie la plus importante.
- En cas d'extension ou de surélévation d'un bâtiment existant qui ne respecte pas les règles
édictées au présent article, l'implantation existante pourra être conservée à condition de ne
pas faire saillie sur l'alignement existant ou projeté.
- Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics doivent être implantés avec un recul minimal de 0,50 mètre par rapport aux voies.
A-ARTICLE 7 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES
SEPARATIVES
A l'exception des annexes de petite taille (cf article 2), les constructions doivent être implantées
avec un recul minimal par rapport aux limites séparatives au moins égal à la demi-hauteur du
bâtiment avec un minimum de 3 mètres.
La hauteur de référence est celle du point le plus haut et le plus proche de la limite
séparative concernée.
Les annexes de petite taille (cf article 2) doivent être implantés :
- soit en limite(s) séparative(s).
- soit avec un recul minimal de 1 mètre des limites séparatives.
Exceptions :
Une implantation différente est autorisée dans le cas de l'extension en continuité d'un bâtiment
existant. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
166
Dans le secteur Ah, toutes les constructions peuvent être implantées en limite(s) séparative(s)
latérales pour s’adosser à une construction existante.
Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics doivent être implantés avec un recul minimal de 0,50 mètre par rapport aux limites
séparatives.
A-ARTICLE 8 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX
AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
L’implantation des constructions doit être conçue de telle façon que les conditions de sécurité
(incendie, protection civile) et de salubrité (ensoleillement) soient respectées.
Les annexes doivent être implantées à une distance maximale de 15 mètres de la
construction principale.
A-ARTICLE 9 :
EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
Définition :
L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction tous débords et
surplombs inclus.
Il n’est pas fixé d’emprise au sol maximale à l’exception :
- Des secteurs Ad et Ah où les nouvelles constructions sont limitées à 200 m2,
- Du secteur Af où les nouvelles constructions à usage non agricole sont limitées à 200 m²,
- Du secteur Ah où l’extension des constructions et la construction d’annexes est limitée à
50% de l’emprise au sol existante avec un maximum de 60 m2. La date de référence de
l’emprise au sol est celle de l’approbation du PLU (15 juin 2015).
- Du secteur Ahx où les constructions nouvelles ainsi que l’extension des constructions
existantes sont limitées à 200m². La date de référence de l’emprise au sol est celle de
l’approbation de la présente modification.
- Des secteurs Ay et Av où elle est de 50%. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
167
A-ARTICLE 10 :
HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS
Définition :
La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant tout
remaniement à l’aplomb du point de référence haut du bâtiment. Les ouvrages techniques et
les éléments de superstructures (cheminées, …) ou de modénature ne sont pas pris en compte
dans le calcul.
La hauteur maximale des constructions est :
- de R+1 , à savoir un rez-de-chaussée avec un comble ou un rez-de-chaussée plus un étage
avec toit terrasse pour les nouvelles constructions à usage d’habitation, les constructions et
installations nécessaires à des prolongements de l’activité agricole, les constructions et
installations nécessaires à la diversification de l’activité agricole.
- de 3 mètres à l’égout de toiture ou à l’acrotère pour les annexes,
La hauteur des extensions est limitée à celle de la construction existante.
Il n’est pas fixé de hauteur maximale pour les autres constructions.
Dans les secteurs Ahx et Ay, la hauteur des constructions est limitée à celle des constructions
et installations existantes.
Dans le secteur Av, la hauteur maximale des constructions est R+C.
A-ARTICLE 11 :
ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENT DE LEURS
ABORDS
Généralités
Toute construction ou ouvrage doit :
- être en cohérence avec le projet communal pour la zone,
- prendre en compte le site dans lequel il s'inscrit (terrain, vues, voisinage …),
- témoigner de son usage.
Toute construction s'inspirant d'un style architectural traditionnel étranger à la région est
interdite.
La conception et la réalisation des bâtiments et des installations, y compris les annexes,
doivent être soignées et permettre un vieillissement correct de l’ouvrage. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
168
Il n’est pas fixé d’autres règles pour les constructions et installations nécessaires aux
services publics ou d'intérêt collectif ainsi que pour les bâtiments agricoles.
La réglementation qui s'applique aux autres constructions est la suivante, sachant que :
- des adaptations pourront y être apportées si elles sont de nature à améliorer la qualité
architecturale du projet et son intégration dans l'environnement.
- un aspect différent peut être admis pour des constructions répondant aux exigences en
matière de qualité environnementale et de développement durable ou à la mise en œuvre de
techniques nouvelles.
- les constructions traditionnelles ou présentant un intérêt architectural doivent être mises en
valeur et restaurées dans le respect de leur style et matériaux d'origine (façades, toitures,
ouvertures, modénatures …).
Des adaptations contemporaines sont possibles si elles améliorent la qualité architecturale du
projet et son intégration dans le site.
Ces dispositions ne font pas obstacle à la réalisation d'extensions de conception architecturale
contemporaine dès lors que sont mis en valeur les éléments intéressants de la construction
initiale.
Rappel : à l'intérieur du périmètre de protection des monuments historiques, des prescriptions
plus exigeantes que celles du présent article peuvent être imposées par l'Architecte des
Bâtiments de France.
1. Adaptation au sol
La construction doit s'adapter à la topographie du terrain naturel.
Les mouvements de terre éventuels doivent être réalisés avec des pentes très douces (15 % maximum) afin de s’harmoniser tant avec le terrain naturel dans lequel le projet s’inscrit, qu’avec celui des terrains voisins). Pour permettre cette adaptation, les constructions pourront prévoir des emmarchements et demi-niveaux de construction.
Dans le cas où le plancher bas du rez-de-chaussée est plus haut que le terrain naturel le
soubassement doit être traité de façon très soignée en utilisant le vocabulaire architectural
tourangeau à base d'emmarchements, de terrasses, de petits escaliers avec perron.
2. Volumétrie
Excepté pour les constructions en secteur Ahx, les gabarits doivent être adaptés à l'échelle
des constructions avoisinantes.
Au sein du secteur Ahx les constructions devront avoir des formes les plus compactes possibles et présenter une simplicité de volume.
3. Façades
Le traitement des façades doit participer à l’identification des usages. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
169
Toutes les façades ainsi que leurs soubassements doivent être traités avec soin. Le traitement
doit être sobre. Le choix des couleurs doit respecter l'ambiance chromatique de la rue ou du
hameau.
La nature et les couleurs des enduits, des matériaux de revêtement de façade et des peintures
(y compris celles des menuiseries extérieures, des ferronneries …) doivent être en harmonie
avec d'une part l'écriture architecturale de la construction et d'autre part avec celles des
constructions avoisinantes.
Les matériaux de remplissage (exemple : le parpaing …) et ceux qui ne présentent pas par
eux-mêmes un aspect d'une qualité suffisante doivent être recouverts.
Les matériaux brillants sont autorisés à condition de ne pas constituer l'élément principal des
façades.
Dans le secteur Ahx : les constructions seront de préférence sombres et mates.
La mise en œuvre de matériaux d'isolation extérieure sur les constructions existantes doit être
particulièrement étudiée afin de ne pas dénaturer le bâti existant et d'assurer l'intégration du
projet dans l'environnement.
Les éléments d'architecture en saillie des façades tels que les balcons, les oriels...sont
autorisés sous réserve d'une inscription dans le contexte architectural et urbain du quartier et
d'un traitement de qualité.
Les caissons des dispositifs d'occultation ou de fermeture des baies (volets roulants, rideaux
de magasins …) doivent être posés à l'intérieur des constructions sauf impossibilité technique
pour un bâtiment existant. Dans ce dernier cas, ils doivent être posés entre tableaux, sans
saillie par rapport au nu de la façade.
Les divers équipements techniques (climatiseurs, compteurs …) doivent être correctement
intégrés de façon à en réduire l'impact, notamment lorsqu'ils sont vus depuis les voies ou les
espaces publics.
4. Toitures
La forme des toitures et les matériaux utilisés doivent, par leur aspect et leur couleur :
- être compatibles avec le caractère de l'ouvrage,
- assurer une bonne tenue dans le temps,
- et être en cohérence avec les bâtiments présents dans la rue.
Dans le cas d'utilisation de la tuile ou de l'ardoise ou de matériaux d'aspect semblable, les
formes et tailles traditionnelles à la région doivent être respectées. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
170
Les toitures terrasses devront être végétalisées, à l'exception des annexes de petite taille (cf
article 2) et des constructions situées en Ahx.
Quel que soit le type de toiture, l'intégration des accessoires techniques (édicules d'ascenseur,
extracteurs, caissons de climatisation, garde-corps, capteurs solaires, antennes …) doit être recherchée de façon à en limiter l'impact visuel.
5. Percements
Les ouvertures et percements doivent, par leurs dimensions et leurs positionnements,
participer à l’équilibre et à la cohérence de la construction et des façades.
Les dispositifs d'éclairage naturel créés dans un comble (lucarnes, châssis, verrières …)
doivent être en nombre restreint et avoir des dimensions en cohérence avec la composition
des façades, en particulier pour ce qui concerne les façades donnant sur les espaces publics
ou sur les voies.
Les fenêtres de toit doivent être encastrées dans le pan du toit. Les lucarnes rampantes et les
chiens assis sont interdits.
6. Clôtures
Les clôtures sur rue participent pleinement à la perception de l'ambiance de la rue. Selon les
cas, il peut en être de même pour les clôtures en limites séparatives.
Par conséquent, les clôtures éventuelles doivent, tant par leur conception, que par leurs
matériaux et leurs couleurs, s'insérer harmonieusement à l'ambiance de la rue ou du site
(minérale, végétale, ouverte, intime, homogène, diversifiée …) et parmi les constructions et
clôtures voisines.
Les matériaux utilisés doivent avoir un aspect de qualité et un vieillissement correct dans le
temps. Les matériaux destinés à être enduits doivent l'être et les éléments en bois doivent être
peints ou lasurés.
Les éléments occultants tels les pare-vues, les claustras sont interdits en limite des espaces
publics et des voies et sur les limites séparatives visibles depuis l'espace public.
Les murs et murets traditionnels ou les haies lorsqu’ils existent doivent être au maximum
préservés. Les murets traditionnels ne peuvent être surmontés que d’une grille.
La hauteur maximale des clôtures est de 1,80 mètre.
Une hauteur supérieure est autorisée pour la prolongation d'un mur existant.
En limite de zone agricole ou naturelle, les clôtures éventuelles doivent être transparentes et
doublées d'une haie vive d'essences diversifiées, sauf dans le cadre du prolongement d'un
mur existant. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
171
Exception :
Dans le secteur Ahx, en cas d’utilisation de clôture, elles seront ajourées. La hauteur est limitée
à 2,00 m et les clôtures ne peuvent être surmontées d'aucune rehausse sauf impératif de
sécurité.
Elles pourront être doublées d'une haie végétale
Par conséquent, les clôtures éventuelles doivent, tant par leur conception, que par leurs
matériaux et leurs couleurs, s'insérer harmonieusement à l'ambiance de la rue ou du site
(minérale, végétale, ouverte, intime, homogène, diversifiée …) et parmi les constructions et
clôtures voisines.
7. Les annexes
Les bâtiments annexes attenants à la construction principale doivent avoir un aspect qui
s’harmonise avec celui de la construction principale.
8. Les annexes de petites tailles
Elles doivent être d'une couleur qui permette leur intégration dans le site.
9. Les verrières et vérandas
Elles sont autorisées dès lors qu'elles sont sobres, s'inscrivent correctement dans
l'environnement et sont en harmonie avec la construction existante. Si le projet comporte un
soubassement en maçonnerie, il sera réalisé en cohérence avec les matériaux constituant la
façade.
10. Les locaux de collecte des ordures ménagères
Les abris de stockage des containers d'ordures ménagères doivent s'intégrer dans le
bâtiment principal ou dans une annexe.
Les aires de présentation doivent être intégrées avec discrétion dans l’aménagement du
terrain.
11. Les coffrets techniques
Les coffrets techniques doivent être intégrés soit dans la construction, soit dans la clôture,
soit de toute autre manière qui permette de minimiser leur impact visuel.
12. Les capteurs solaires
Les capteurs solaires doivent être implantés d'une manière qui minimise leur impact visuel.
En particulier, dans le cas d’une toiture terrasse ils ne doivent pas être visibles depuis
l’espace public. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
172
A-ARTICLE 12 :
OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE D'AIRES DE STATIONNEMENT
Le stationnement doit être réalisé en dehors des voies publiques et correspondre à la
localisation, à la destination et à la taille du projet.
Les normes minimales de stationnement sont de 2 places par logement.
A-ARTICLE 13 :
OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE DE REALISATION D'ESPACES
LIBRES, D'AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS, ET DE PLANTATIONS
Les terrains ou partie de terrains libres de toutes constructions doivent être convenablement
aménagés et entretenus.
En respect du volet paysager du permis de construire, tout projet doit justifier de son insertion
dans l'environnement et notamment présenter un programme de plantations sur l'ensemble du
terrain.
Pour les haies, il est demandé un mélange d'essences (locales de préférence).
Les parkings doivent être plantés de manière à limiter leur impact visuel.
L’abattage des arbres identifiés au titre de l’article L151-19 du code de l’urbanisme n’est autorisé que lorsque le mauvais état sanitaire du sujet le justifie.
A-ARTICLE 14 :
COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL (COS)
Supprimé par la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars
2014. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
173
ZONE N
Caractère de la zone (rappel du rapport de présentation)
La zone naturelle correspond aux espaces à protéger en raison de leur intérêt écologique ou
paysager. Elle comprend aussi des secteurs non construits dont la vocation n’est pas
actuellement ou à terme agricole. Enfin, elle comprend aussi les espaces soumis à des risques
d’inondation répertoriés au PPRI et à protéger de toute urbanisation.
Elle concerne les espaces suivants :
- Les principaux boisements et parcs du plateau.
- Les abords boisés ou non du prieuré de Lavaray, classé Monument Historique et inscrit à
l’inventaire supplémentaire.
- La Vallée de la Choisille.
La partie aval de la vallée est soumise à un risque d’inondation répertorié au PPRI
- Le coteau de la Loire. Le coteau de la Loire comporte de nombreux espaces à protéger en
raison de leur caractère boisé ou préservé de l’urbanisation.
- Le lit de la Loire, au Sud de la levée. Cet espace est particulièrement important en termes
écologiques. Il fait partie pour le lit de la Loire de deux sites classés Natura 2000.
- La varenne inondable à l’Est de Vallières. Cette partie de la varenne est à préserver de toute
urbanisation. Cependant, de nombreuses constructions y sont édifiées allant de constructions
à usage d’habitat, de locaux d’activités, à des éléments d’aménagement de parcs de
propriétés.
- Une grande partie du vallon des Guillets.
- La zone de la Morandière. Cette zone n’est pas prévue pour être urbanisée à l’horizon du
PLU.
- Enfin, il y a dans la zone naturelle des constructions, notamment les bâtiments des
propriétés dont les parcs ont été protégés.
La zone N est concernée par des risques de mouvements de terrain liés à la présence de
coteaux.
La zone N est concernée par l'article L111-1-4 du Code l'Urbanisme qui définit un recul par
rapport à la RD952 et au périphérique. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
174
La zone N est en partie incluse dans le périmètre du site classé patrimoine mondial de
l’Unesco.
La zone N est en partie concernée par l’orientation d’aménagement et de programmation
des coteaux.
Les secteurs :
Afin de prendre en compte ces différentes situations un certain nombre de secteurs ont été
définis au sein de la zone naturelle :
- Le secteur Nj correspond au lit inondable de la vallée de la Choisille,
- le secteur Njs, correspond à des terrains destinés à l’aménagement de stationnement,
- - le secteur Np, correspondant à des parcs de grandes propriétés dans la varenne,
- - le secteur Na, correspondant à une activité horticole dans la varenne,
- - le secteur Ne, correspondant au gymnase de l’IUFM,
- Le secteur Nh correspond aux constructions éparses dans l’espace naturel et au secteur de la Rabatterie dans la varenne de la Loire,
- Le secteur Ny correspond au forage d’eau potable de la Bourdonnière,
Définition : sont considérées comme annexes, les constructions de faibles dimensions ayant
un caractère accessoire au regard de l’usage de la construction principale tels que les remises,
les garages, les abris de jardins, les piscines …
Avertissements relatifs aux mouvements de terrain :
- Dans les zones de terrain argileux, des fondations adaptées sont nécessaires, une distance
suffisante doit être laissée entre les murs et les plantations.
- Le risque sismique doit être pris en compte pour toute construction ou installation le
requérant.
- Dans les zones à risque de mouvements de terrain les précautions nécessaires devront
être prises (réf. Rapport de Présentation).
Avertissement relatif aux risques d’inondation :
Dans une bande de 300 mètres à partir du pied, de digue la commune peut être amenée à
appliquer l’article R111-2 du code de l’urbanisme visant à prévenir les risques encourus. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
175
DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE N
N-ARTICLE 1 :
OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Toutes les occupations et utilisations du sol non prévues à l’article 2 sont interdites.
Sont aussi interdits toutes constructions, installations ou travaux susceptibles de porter atteinte
à la sécurité des personnes ou des biens notamment au regard de la situation vis à vis des
risques de mouvements de terrain.
Sont notamment interdits les parcs photovoltaïques.
Le comblement des mares et étangs protégés au titre de l’article L123-1-5 7° du Code de
l’Urbanisme est interdit et la végétation associée protégée. Elle ne doit pas être défrichée.
Est de plus interdit le comblement des zones humides et des fossés (sauf pour des raisons
techniques dûment justifiées).
N-ARTICLE 2 :
OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A CONDITIONS
PARTICULIERES
Sont admises à condition :
- de ne pas porter atteinte à la salubrité et à la sécurité du milieu environnant ainsi qu'aux
paysages,
- d'être compatibles avec le caractère de la zone, les équipements publics existants ou
prévus,
- de respecter s’il y a lieu les prescriptions du PPRI
-
Les occupations et utilisations du sol suivantes :
- Les annexes de petite taille (emprise au sol inférieure ou égale à 20m2 et hauteur inférieure
ou égale à 2,20 mètres à l'égout de toiture ou à l'acrotère) sont soumises à des règles
spécifiques d'implantation par rapport aux limites séparatives et d'aspect extérieur.
> Dans la zone N :
- les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des services
publics, dès lors qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des
paysages. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
176
- les constructions et installations nécessaires à l'exploitation forestière à l’exclusion des
constructions à vocation d’habitat.
> Dans le secteur Nh :
- les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des services
publics, dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole,
pastorale ou forestière dans l'unité foncière où elles sont implantées et qu'elles ne portent pas
atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages.
- l’extension des constructions existantes et la construction d’annexes dans la limite de 50%
de l’emprise au sol existante avec un maximum de 60 m2.. La date de référence est celle de
l’approbation du PLU (30 juin 2015).
- Le changement de destination des constructions existantes, en pierre ou en tuffeau, ou
présentant un caractère patrimonial, vers l’habitat ou l’usage d’hébergement touristique tel que
les gites, les chambres d’hôtes …
- l’aménagement des caves à des fins patrimoniales ou touristiques à condition que toutes les
précautions soient prises en termes de sécurité.
> Dans le secteur Ny :
- les constructions et installations nécessaires au fonctionnement du forage.
- les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des services
publics, dès lors qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des
paysages.
> Dans le secteur Nj :
- les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des services
publics, dès lors qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des
paysages
- les abris pour animaux
> Dans le secteur Njs :
- les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des services
publics, dès lors qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des
paysages
- les espaces de stationnement nécessaires aux équipements d’intérêt collectifs et aux
services publics Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
177
> Dans le secteur Np :
- les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des services
publics, dès lors qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des
paysages
- les aménagements, installations et constructions annexes au bâtiment principal (habitation)
en lien avec l'usage d'un jardin/parc non ouvert au public. Ces nouvelles constructions
éventuelles devront s’harmoniser avec le caractère architectural et patrimonial des propriétés
concernées.
> Dans le secteur Ne :
- les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou
à des services publics, dès lors qu'elles ne portent pas atteinte à la
sauvegarde des espaces naturels et des paysages,
- les aménagements et installations destinés aux activités sportives et les
constructions nécessaires à leur fonctionnement.
> Dans le secteur Na :
- les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou
à des services publics, dès lors qu'elles ne portent pas atteinte à la
sauvegarde des espaces naturels et des paysages,
- les constructions et installations nécessaires à l’activité agricole à l’exclusion
de toute constructions à usage d’habitation. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
178
N-ARTICLE 3 :
CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU
PRIVEES ET D'ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC
1. Accès
Définition :
C’est le passage aménagé en limite du terrain pour accéder à celui-ci depuis la voie.
Pour être constructible, tout terrain doit disposer d'un accès, sur une voie publique ou privée,
correspondant à son importance et à sa destination, à moins que son propriétaire n'obtienne
un passage, sur les fonds de ses voisins, constitué dans les conditions fixées par l'article 682
du Code Civil.
Les accès doivent être aménagés de façon à ne pas entraîner de risques pour la sécurité des
usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité
doit être appréciée compte tenu notamment de la position des accès, de leur configuration,
ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic.
Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l’intérêt de la sécurité. En
particulier lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent être
autorisées sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la
moindre.
La création d'accès sur les voies doit respecter les espaces publics arborés et les noues.
2. Voirie
Les voies publiques ou privées doivent être adaptées à la nature et à l’importance des usages
qu’elles supportent et des opérations qu’elles desservent et permettre le passage des
véhicules de sécurité.
Les voies en impasse doivent être aménagées afin de permettre aux véhicules privés et à ceux
des services publics (lutte contre l'incendie, enlèvement des ordures ménagères, …) de faire
aisément demi-tour.
N-ARTICLE 4 :
CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RESEAUX
1. Alimentation en eau potable
Le branchement sur le réseau public d’eau potable est obligatoire pour toute construction à
usage d’habitation.
Pour les autres constructions et installations qui le requièrent, le branchement sur le réseau
public d’eau potable est obligatoire si celui-ci dessert le terrain. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
179
2. Assainissement
Eaux usées
Si le réseau public existe, le raccordement au réseau public est obligatoire pour toute
construction ou installation qui le requiert.
Dans le cas contraire, le traitement de toutes les eaux usées est obligatoire et doit être
réalisé par un système conforme à la réglementation en vigueur.
Eaux résiduaires d’activités
Les installations ne doivent rejeter au réseau public d’assainissement que des effluents
préépurés dans les conditions fixées par la réglementation en vigueur.
Eaux pluviales
Le constructeur ou l'aménageur prendra les dispositions nécessaires pour retenir ou infiltrer
les eaux pluviales des espaces publics, des voiries et des espaces restant privés sur l'unité
foncière conformément au schéma d'assainissement des eaux pluviales.
Dans le cas de toute opération d'aménagement d'ensemble, le réseau interne à l'opération
sera implanté dans la mesure du possible sous des parties communes. Préalablement le projet
d'aménagement devra nécessairement s'accompagner de la mise en œuvre de mesures
compensatoires nécessaires pour réguler efficacement les débits d'eaux pluviales.
Les possibilités d'infiltration à la parcelle devront faire l'objet d'études de perméabilité des sols
de telle sorte que l'absorption sur l'unité foncière soit systématiquement privilégiée au
maximum de sa capacité. Pour le dimensionnement des ouvrages de stockage, le niveau de
protection retenu est au moins la période de retour de 10 ans, ce qui signifie que les ouvrages
devront présenter un volume suffisant pour pouvoir gérer au moins la pluie décennale.
En cas de difficultés d'infiltration démontrées ou d'une surface insuffisante pour assurer la
retenue d'un volume suffisant, un raccordement au réseau public de collecte des eaux
pluviales pourra éventuellement être envisagé.
L'autorisation de branchement dépendra des capacités d'absorption du réseau.
Définition : le coefficient d’imperméabilisation est le rapport entre l’ensemble des surfaces
imperméabilisées d’un projet et la surface totale de ce projet.
Pour les ouvrages nécessaires au fonctionnement des services publics ou d'intérêt collectif, il
n'est pas fixé de coefficient maximum d'imperméabilisation.
Les possibilités d'infiltration à la parcelle devront être vérifiées de telle sorte que l'absorption
sur l'unité foncière soit systématiquement privilégiée au maximum de sa capacité. Les eaux pluviales doivent être gérées à la parcelle. Règlement
Commune de Fondettes – Plan Local d’Urbanisme
Modification n°4
180
En dehors des quelques secteurs sur lesquels un réseau pluvial communal enterré existe, la
collecte et le transfert des eaux pluviales générées par les zones urbanisées doivent être
assurés par des réseaux à ciel ouvert, type fossés ou noues.
Piscines
L'eau de vidange des piscines sera déversée vers le milieu naturel par le réseau d'eau pluviale
si le réseau est de type séparatif, sinon directement. Les eaux ainsi rejetées dans le milieu
naturel doivent répondre quantitativement et qualitativement aux normes en vigueur.
Les eaux de lavage des filtres doivent être rejetées au réseau public d’assainissement des
eaux usées s’il existe ou vers l’installation d’assainissement autonome.
3. Réseaux divers
L’enfouissement des réseaux et des branchements est obligatoire.
N-ARTICLE 5 :
SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
Supprimé par la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars
2014.
N-ARTICLE 6 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET
EMPRISES PUBLIQUES
Définition :
Le recul est défini par rapport aux voies et espaces, publics ou privés, ouverts à la circulation
générale.
Par rapport aux voies de circulations douces (piétons, vélos …) et aux jardins publics
ou collectifs existants:
Les constructions doivent être implantées avec un recul au moins égal à la demi-hauteur du
bâtiment avec un minimum de 3 mètres.
Par rapport aux autres voies et espaces, publics ou privés, ouverts à la circulation
générale :
Les constructions doivent être implantées avec un recul minimal de 5 mètres.
Dans le secteur Nh, ce recul minimal est de 3 mètres pour toutes les constructions.
Le recul minimal par rapport à l’axe du périphérique est de 100 mètres. Règlement
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Modification n°4
181
Le recul minimal par rapport à l’axe de la RD952 est de 75 mètres.
Ces reculs ne s'appliquent pas :
- aux constructions ou installations liées ou nécessaires aux infrastructures routières
- aux services publics exigeant la proximité immédiate des infrastructures routières
- aux bâtiments d'exploitation agricole
- aux réseaux d'intérêt public
- à l'adaptation, au changement de destination, à la réfection ou à l'extension de
constructions existantes.
Exceptions :
- Un recul inférieur est autorisé (sauf le long de la RD952 et du périphérique) pour s'aligner
sur une construction voisine sur le terrain ou sur un terrain limitrophe.
- Un recul inférieur est autorisé lorsque le terrain est bordé par plusieurs voies et est de ce fait
rendu inconstructible. La règle de recul s’applique alors par rapport à la voie la plus importante.
- En cas d'extension ou de surélévation d'un bâtiment existant qui ne respecte pas les règles
édictées au présent article, l'implantation existante pourra être conservée à condition de ne
pas faire saillie sur l'alignement existant ou projeté.
- Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics doivent être implantés avec un recul minimal de 0,50 mètre par rapport aux voies.
N-ARTICLE 7 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES
SEPARATIVES
A l'exception des annexes de petite taille (cf article 2), les constructions doivent être implantées
avec un recul minimal par rapport aux limites séparatives au moins égal à la demi-hauteur du
bâtiment avec un minimum de 3 mètres.
La hauteur de référence est celle du point le plus haut et le plus proche de la limite
séparative concernée.
Les annexes de petite taille (cf article 2) doivent être implantés :
- soit en limite(s) séparative(s).
- soit avec un recul minimal de 1 mètre des limites séparatives. Règlement
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Modification n°4
182
Exceptions :
Dans le secteur Nh, toutes les constructions peuvent être implantées en limite(s)
séparative(s) latérales pour s’adosser à une construction existante.
Une implantation différente est autorisée dans le cas de l'extension en continuité d'un
bâtiment existant.
Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services
publics doivent être implantés avec un recul minimal de 0,50 mètre par rapport aux limites
séparatives.
N-ARTICLE 8 :
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX
AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
L’implantation des constructions doit être conçue de telle façon que les conditions de
sécurité (incendie, protection civile) et de salubrité (ensoleillement) soient respectées.
Les annexes doivent être implantées à une distance maximale de 15 mètres de la
construction principale.
N-ARTICLE 9 :
EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
Définition :
L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction tous débords et
surplombs inclus.
Il n’est pas fixé d’emprise au sol maximale à l’exception :
- du secteur Nh où l’extension des constructions et la construction d’annexes est limitée à
50% de l’emprise au sol existante avec un maximum de 60 m2. La date de référence de
l’emprise au sol est celle de l’approbation du PLU (30 juin 2015).
- du secteur Ny où elle est de 50%,
. Règlement
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Modification n°4
183
N-ARTICLE 10 :
HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS
Définition :
La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant tout
remaniement à l’aplomb du point de référence haut du bâtiment. Les ouvrages techniques et
les éléments de superstructures (cheminées, …) ou de modénature ne sont pas pris en compte
dans le calcul.
La hauteur maximale des constructions est :
- de 3 mètres à l’égout de toiture ou à l’acrotère pour les annexes.
La hauteur des extensions est limitée à celle de la construction existante.
Il n’est pas fixé de hauteur maximale pour les autres constructions.
Dans le secteur Ny la hauteur des constructions et installations est limitée à celle des
constructions et installations existantes.
N-ARTICLE 11 :
ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENT DE LEURS
ABORDS
Généralités
Toute construction ou ouvrage doit :
- être en cohérence avec le projet communal pour la zone,
- prendre en compte le site dans lequel il s'inscrit (terrain, vues, voisinage …),
- témoigner de son usage.
Toute construction s'inspirant d'un style architectural traditionnel étranger à la région est
interdite.
La conception et la réalisation des bâtiments et des installations, y compris les annexes,
doivent être soignées et permettre un vieillissement correct de l’ouvrage.
Il n’est pas fixé d’autres règles pour les constructions et installations nécessaires aux
services publics ou d'intérêt collectif ainsi que pour les constructions nécessaires à
l'exploitation forestière. Règlement
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Modification n°4
184
La réglementation qui s'applique aux autres constructions est la suivante, sachant que :
- des adaptations pourront y être apportées si elles sont de nature à améliorer la qualité
architecturale du projet et son intégration dans l'environnement.
- un aspect différent peut être admis pour des constructions répondant aux exigences en
matière de qualité environnementale et de développement durable ou à la mise en œuvre de
techniques nouvelles.
- les constructions traditionnelles ou présentant un intérêt architectural doivent être mises en
valeur et restaurées dans le respect de leur style et matériaux d'origine (façades, toitures,
ouvertures, modénatures …).
Des adaptations contemporaines sont possibles si elles améliorent la qualité architecturale du
projet et son intégration dans le site.
Ces dispositions ne font pas obstacle à la réalisation d'extensions de conception architecturale
contemporaine dès lors que sont mis en valeur les éléments intéressants de la construction
initiale.
Rappel : à l'intérieur du périmètre de protection des monuments historiques, des prescriptions
plus exigeantes que celles du présent article peuvent être imposées par l'Architecte des
Bâtiments de France.
1. Adaptation au sol
La construction doit s'adapter à la topographie du terrain naturel.
Les mouvements de terre éventuels doivent être réalisés avec des pentes très douces (15 % maximum) afin de s’harmoniser tant avec le terrain naturel dans lequel le projet s’inscrit, qu’avec celui des terrains voisins). Pour permettre cette adaptation, les constructions pourront prévoir des emmarchements et demi-niveaux de construction.
Dans le cas où le plancher bas du rez-de-chaussée est plus haut que le terrain naturel le
soubassement doit être traité de façon très soignée en utilisant le vocabulaire architectural
tourangeau à base d'emmarchements, de terrasses, de petits escaliers avec perron.
2. Volumétrie
Les gabarits doivent être adaptés à l'échelle des constructions avoisinantes.
3. Façades
Le traitement des façades doit participer à l’identification des usages.
Toutes les façades ainsi que leurs soubassements doivent être traités avec soin. Le traitement
doit être sobre. Le choix des couleurs doit respecter l'ambiance chromatique de la rue ou du
hameau. Règlement
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Modification n°4
185
La nature et les couleurs des enduits, des matériaux de revêtement de façade et des peintures
(y compris celles des menuiseries extérieures, des ferronneries …) doivent être en harmonie
avec d'une part l'écriture architecturale de la construction et d'autre part avec celles des
constructions avoisinantes.
Les matériaux de remplissage (exemple : le parpaing …) et ceux qui ne présentent pas par
eux-mêmes un aspect d'une qualité suffisante doivent être recouverts.
Les matériaux brillants sont autorisés à condition de ne pas constituer l'élément principal des
façades.
La mise en œuvre de matériaux d'isolation extérieure sur les constructions existantes doit être
particulièrement étudiée afin de ne pas dénaturer le bâti existant et d'assurer l'intégration du
projet dans l'environnement.
Les éléments d'architecture en saillie des façades tels que les balcons, les oriels...sont
autorisés sous réserve d'une inscription dans le contexte architectural et urbain du quartier et
d'un traitement de qualité.
Les caissons des dispositifs d'occultation ou de fermeture des baies (volets roulants, rideaux
de magasins …) doivent être posés à l'intérieur des constructions sauf impossibilité technique
pour un bâtiment existant. Dans ce dernier cas, ils doivent être posés entre tableaux, sans
saillie par rapport au nu de la façade.
Les divers équipements techniques (climatiseurs, compteurs …) doivent être correctement
intégrés de façon à en réduire l'impact, notamment lorsqu'ils sont vus depuis les voies ou les
espaces publics.
4. Toitures
La forme des toitures et les matériaux utilisés doivent, par leur aspect et leur couleur :
- être compatibles avec le caractère de l'ouvrage,
- assurer une bonne tenue dans le temps,
- et être en cohérence avec les bâtiments présents dans la rue.
Dans le cas d'utilisation de la tuile ou de l'ardoise ou de matériaux d'aspect semblable, les
formes et tailles traditionnelles à la région doivent être respectées.
Les toitures terrasses devront être végétalisées, à l'exception des annexes de petite taille (cf
article 2).
Quel que soit le type de toiture, l'intégration des accessoires techniques (édicules d'ascenseur,
extracteurs, caissons de climatisation, garde-corps, capteurs solaires, antennes …) doit être recherchée de façon à en limiter l'impact visuel. Règlement
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Modification n°4
186
5. Percements
Les ouvertures et percements doivent, par leurs dimensions et leurs positionnements,
participer à l’équilibre et à la cohérence de la construction et des façades.
Les dispositifs d'éclairage naturel créés dans un comble (lucarnes, châssis, verrières …)
doivent être en nombre restreint et avoir des dimensions en cohérence avec la composition
des façades, en particulier pour ce qui concerne les façades donnant sur les espaces publics
ou sur les voies.
Les fenêtres de toit doivent être encastrées dans le pan du toit. Les lucarnes rampantes et les
chiens assis sont interdits.
6. Clôtures
Les clôtures sur rue participent pleinement à la perception de l'ambiance de la rue. Selon les
cas, il peut en être de même pour les clôtures en limites séparatives.
Par conséquent, les clôtures éventuelles doivent, tant par leur conception, que par leurs
matériaux et leurs couleurs, s'insérer harmonieusement à l'ambiance de la rue ou du site
(minérale, végétale, ouverte, intime, homogène, diversifiée …) et parmi les constructions et
clôtures voisines.
Les matériaux utilisés doivent avoir un aspect de qualité et un vieillissement correct dans le
temps. Les matériaux destinés à être enduits doivent l'être et les éléments en bois doivent être
peints ou lasurés.
Les éléments occultants tels les pare-vues, les claustras sont interdits en limite des espaces
publics et des voies et sur les limites séparatives visibles depuis l'espace public.
Les murs et murets traditionnels ou les haies lorsqu’ils existent doivent être au maximum
préservés. Les murets traditionnels ne peuvent être surmontés que d’une grille.
La hauteur maximale des clôtures est de 1,80 mètre.
Une hauteur supérieure est autorisée pour la prolongation d'un mur existant.
En limite de zone agricole ou naturelle, les clôtures éventuelles doivent être transparentes et
doublées d'une haie vive d'essences diversifiées, sauf dans le cadre du prolongement d'un
mur existant.
7. Les annexes
Les bâtiments annexes attenants à la construction principale doivent avoir un aspect qui
s’harmonise avec celui de la construction principale. Règlement
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Modification n°4
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8. Les annexes de petites tailles
Elles doivent être d'une couleur qui permette leur intégration dans le site..
9. Les verrières et vérandas
Elles sont autorisées dès lors qu'elles sont sobres, s'inscrivent correctement dans
l'environnement et sont en harmonie avec la construction existante. Si le projet comporte un
soubassement en maçonnerie, il sera réalisé en cohérence avec les matériaux constituant la
façade.
10. Les locaux de collecte des ordures ménagères
Les abris de stockage des containers d'ordures ménagères doivent s'intégrer dans le
bâtiment principal ou dans une annexe.
Les aires de présentation doivent être intégrées avec discrétion dans l’aménagement du
terrain.
11. Les coffrets techniques
Les coffrets techniques doivent être intégrés soit dans la construction, soit dans la clôture,
soit de toute autre manière qui permette de minimiser leur impact visuel.
12. Les capteurs solaires
Les capteurs solaires doivent être implantés d'une manière qui minimise leur impact visuel.
En particulier, dans le cas d’une toiture terrasse ils ne doivent pas être visibles depuis
l’espace public.
N-ARTICLE 12 :
OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE D'AIRES DE STATIONNEMENT
Le stationnement doit être réalisé en dehors des voies publiques et correspondre à la
localisation, à la destination et à la taille du projet.
Les normes minimales de stationnement sont de 2 places par logement.
N-ARTICLE 13 : OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE DE REALISATION D'ESPACES LIBRES, D'AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS, ET DE PLANTATIONS
Les terrains ou partie de terrains libres de toutes constructions doivent être convenablement
aménagés et entretenus.
En respect du volet paysager du permis de construire, tout projet doit justifier de son insertion
dans l'environnement et notamment présenter un programme de plantations sur l'ensemble du
terrain.
Pour les haies, il est demandé un mélange d'essences (locales de préférence).
Les parkings doivent être plantés de manière à limiter leur impact visuel.
L’abattage des arbres identifiés au titre de l’article L151-19 du code de l’urbanisme n’est autorisé que lorsque le mauvais état sanitaire du sujet le justifie. Règlement
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Modification n°4
188
N-ARTICLE 14 :
COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL (COS)
Supprimé par la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars
2014.