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Acte - les charges de copropriete
Document publié le undefined NaN undefined NaN à NaNhNaN par la commune de Bézu-Saint-Éloi.
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Thèmes du document : Justice et droit, Budget, Consommateurs,
COPROPRIÉTAIRES
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Les charges
de copropriété
Qui les paie ?
Que financent-elles ?
ANIL - Mars 2023
LA MODIFICATION DE LA RÉPARTITION
DES CHARGES
La modification de la répartition des charges fixée par le
règlement de copropriété s’effectue, en règle générale, à
l’unanimité des voix des copropriétaires à l’AG.
Lorsqu’elle est rendue nécessaire par des changements
intervenus dans l’immeuble, elle est décidée à la même
majorité que celle qui a permis de prendre la décision
initiale (par exemple, vote à la double majorité3 en cas
de vente ou d’achat de parties communes ou de parties
privatives par la copropriété...).
LE CONFLIT SUR LA RÉPARTITION
DES CHARGES
Tout copropriétaire qui constate une clause du
règlement de copropriété non-conforme à la loi ou une
différence de la répartition des charges de plus d’un
quart par rapport à celle prévue par le règlement peut
saisir le Tribunal judiciaire à l’aide d’un avocat. Cette
action doit être engagée dans les 5 ans à compter de
la publication du règlement de copropriété ou les deux
ans après la première vente intervenue depuis la mise
en copropriété. Le juge peut alors établir une nouvelle
répartition de charges qui s’imposera à tous à compter
de la date du jugement.
Les tantièmes de charges, c’est-à-dire la part
des charges générales et celles des charges
spéciales pour chaque lot de la copropriété, sont
mentionnés dans l’état descriptif de division
(cf. dépliant « Le règlement de copropriété »).
à
retenir Les dépenses d’entretien et de fonctionnement de la
copropriété sont réglées par le syndic grâce au
versement des provisions de charges versées par les
copropriétaires. Elles sont réparties en deux catégories :
les charges générales et les charges spéciales.
Les charges générales concernent la conservation,
l’entretien et l’administration des parties communes
(éclairage de l’entrée, digicode, nettoyage de l’immeuble
et honoraires du syndic...). Tous les copropriétaires
doivent participer aux charges générales à hauteur de
la part que représente leur lot dans la copropriété :
les tantièmes de charges.
Les charges spéciales concernent les services collectifs
et les équipements communs. Elles sont réparties
en fonction de l’utilité et de la possibilité pour les
copropriétaires d’utiliser le service ou l’équipement
(entretien et fonctionnement des ascenseurs, du chauffage
collectif...).
Attention : l’utilité n’équivaut pas à un « usage effectif »
dans la mesure où la notion suppose seulement une
« possibilité d’usage ».
LE PAIEMENT DES CHARGES
Pour faire face à l’ensemble des dépenses courantes
(entretien, honoraires du syndic, électricité des parties communes,
assurance de l’immeuble...), un budget prévisionnel annuel
est établi par le syndic, en concertation avec le conseil
syndical puis validé en Assemblée générale (AG) par les
copropriétaires.
Les autres dépenses comme les travaux (remplacement
des colonnes d’eau, installation d’une chaudière collective...)
sont également décidées par l’AG (cf. dépliant « L’assem-
blée générale de copropriété »).
Pour les charges courantes, les copropriétaires
versent une provision selon la périodicité définie par
l’AG (généralement trimestrielle) ; le montant est précisé
dans l’appel de charges.
En cas de difficultés financières, il est possible de mettre
en place un paiement mensuel avec l’accord du syndic.
Pour les autres charges, les modalités de paiement sont
définies en AG.
Le syndic peut également exiger :
• le versement de provisions spéciales pour les
travaux autorisés par l’AG, en dehors des travaux de
maintenance, ainsi que pour les travaux urgents (sans
délibération préalable de l’AG et après avis du conseil
syndical) ;
• le versement d’avances pour l’échéancier du plan
pluriannuel de travaux éventuellement adopté par
l’AG ;
• le versement d’une réserve ou « fonds de roulement »
fixé par le règlement de copropriété (au maximum
1/6 ème du budget prévisionnel) ;
• la cotisation au fonds de travaux.
LE FONDS DE TRAVAUX
Ce fonds permet notamment de financer les travaux
obligatoires, hors budget prévisionnel, votés en assemblée
générale ou les travaux urgents. Son utilisation est limitée
à certains types de travaux. Le montant de la cotisation
annuelle est fixé par l’assemblée générale. Il est au moins
égal à 5 % du budget prévisionnel dans tous les cas. Si un
projet de Plan pluriannuel de travaux (PPT) a été adopté,
il sera au minimum égal à 2,5 % du montant des travaux
prévus dans le plan adopté.
La participation à ce fonds est appelée avec les charges.
Les copropriétés de moins de 10 lots, après
décision à l’unanimité2 de l’AG, et celles dont
le diagnostic technique global fait apparaître
l’absence de travaux à réaliser en sont dispensées.
De même, les immeubles neufs peuvent reporter
la constitution de ce fonds à 5 ans après la date
de leur réception.
LE RECOUVREMENT DES CHARGES
IMPAYÉES
En cas de non-paiement des charges à la date prévue,
le syndic peut immédiatement mettre en demeure le
copropriétaire de régulariser la situation, par courrier
recommandé avec avis de réception. Si le copropriétaire
ne s’acquitte pas des sommes dues, 30 jours après avoir
reçu cette notification, il peut se voir réclamer la totalité
des provisions de l’année budgétées ainsi que des frais
de recouvrement.
Le syndic peut engager une procédure judiciaire sans
l’autorisation de l’AG (sauf s’il s’agit d’une procédure de
saisie immobilière). Les frais engagés sont à la charge de
ce seul copropriétaire, sauf s’il obtient gain de cause à
l’issue de la procédure.
En cas de retard ou de difficultés de paiement
des charges, il est recommandé de se rapprocher
du syndic. Le paiement mensuel ou un plan
d’apurement peuvent être mis en place.
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à
retenir !
ATTENTION
1 - Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. 2 - Majorité des voix de tous les copropriétaires.
3 - Majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix.