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unknown - Communauté d'agglomération - Niortais - C100 06 2021 1
Document publié le Vendredi 1 janvier 2021
Lien du pdf (unknown - Communauté d'agglomération - Niortais - C100 06 2021 1)
Thèmes du document : Logement, Banque, Handicap et inclusivité,
A
Répu ie Enr
Projet de trame de
convention GUS
SEMIE NIORT
Convention:d’Utilité Sociale
pour la période 2021 - 2026
SEMIE de Niort Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21 Partie 1 — Aspects généraux
VISAS
Signatures
Entre :
- Le représentant de l'Etat, Monsieur Emmanuel Aubry Préfet des Deux-Sévres,
Et
- La SEMIE, Société Anonyme d'Economie Mixte Immobilière ét Economique de la Ville de Niort,
dont le siège social est situé à l'Hôtel de Ville de NioctfPlace Martin Bastard, 79000 NIORT,
représentée par Monsieur Cyril GILLARD Directeur Général dûment habilité par délibération
du Conseil d'Administration en date du 17 décemibrè 2020.
Et
- La Ville de Niort, dont le siège social est situé Place Martin Bastard 79000)Niort représentée
par son Maire en exercice, dümentfhabilté à l'effeufdes présentes conformément à la
délibération en date du ...
Et
- La Communauté d'AgglomérétiéäuNiortais, donible siège SôciaLe$tsitué 140 rue des Equarts
CS 28 770, 79027 Niort Cedex, représëntée par Monsieur Christian BREMAUD, agissant en
qualité de Vice-Président en charge de la politique dé l'Habitat dûment habilité à l'effet des
présentes, conformément älla délibération en date du
*_ La Loi n®2009-323)du 25 Mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre
l'exclusion + article 1
“La Loi four l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 26 mars 2014
“La Loi dé modernisation de l'action publique territoriale et d'affirmation des métropoles
(MAPTAN) du 27 janvier 2014
* La loïn° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté
“Le décret n°2017-922 du 9 mai 2017 modifiant le chapitre Il! du titre V du livre ll! du code
de la construction et de l'habitation relatif au régime juridique des logements locatifs
conventionnés et le titre IV du livre IV du même code relatif aux rapports des organismes
d'habitations à loyer modéré et des bénéficiaires
“ La Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de
l'aménagement et du numérique (ELAN)
SEMIE de Niort Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21 Vus
L'EPCI doté d'un PLH ou tenus d'en faire un ou ayant la compétence habitat avec au moins un QPV :
+ Communauté d'Agglomération du Niortais
Vus la compétence de la Communauté d'Agglomération du Niortais (CAN) en matière d'équilibre social
de l'habitat pour les éléments suivants :
- Programme local de l'Habitat ;
= Politique du logement d'intérêt communautaire ;
= Actions et aides financières en faveur du logement social d'intérêt communautaire ;
- Réserves foncières pour la mise en œuvre de la politique communautaire d'équilibre social
de l'habitat ;
-_ Action, par des opérations d'intérêt communautaire éh faveur du logement des personnes
défavorisées ;
= Amélioration du par: mobilier bâti d'intérétlommunautäiré,
La compétence de la Communauté d'Agglomération niortais (CAN) en matière de logement social
est limitée aux opérations d'intérêt communautairé> Par conséquent, la Ville, de Niort reste
compétente pour le logement social qui n'est fäs.d'intérétcommunautaire.
Vus
Les délibérations prises par le(Conseil d'administration della SEMIE) relatives à la CUS de 2°
génération :
V À
Date L Objet
21/06/2017. “Ehgagenténtdans la démarche d'élaboration de la CUS 2°" génération
1e Procès Verbal de eatence dans le cadre des élections des Représentants des | ‘ nn, % locataires
Dernande dé‘réport de dépôt de la CUS suite à participation de la SEMIE à la . D6/05 20 constflction de la Société de Coordination Nationale
jande de report supplémentaire d'un an pour le dépôt de la CUS en attente de
l'agrément Ministériel d'HACT France créée le 18 Décembre 2019. 20/02/2020
16/10/2020 à. _ Validation du Plan Stratégique de Patrimoine
6/07/2020 | Confirmation d'engagement de la SEMIE dans la procédure d'élaboration de sa
nouvelle CUS, signée avec l'Etat
05/03/2021 Validation du projet de CUS
Vus
Envoi des états des lieux, orientations stratégiques et programmes d'actions pour les immeubles situés
sur le territoire de la personne publique associée.
SEMIE de Niort - Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21 Démarches d'association des collectivités
Personnes publiques Date de réunion
Réunion avec Ville de Niort 29/01/2021
Réunion avec CAN Î 27/01/2021
Courrier LR+AR SEMIE proposant au Conseil Départemental
30/06/2017
d'être associé et signataire Vos2c Réponse négative du Conseil Départemental 26/09/2017
Correspondance aux préfectures :
Date Personnes publiques P Datédcourrier
{Lransmission LR+AR: délibération CA du
30/06/2017 | Préfet de Région Nouvelle Aquitaine |21/06/20{7 te décision d'engagement de la
CUS
{Transmission LR+AR délibération CA du
30/06/2017 | Préfet des Deux-Sèvrés! 21/06/2017 de décision d'engagement de la
CUS,
A, | TransMsion par courriel délibération CA du
27/02/2019 | DDT 79 21/06/2017 de décision d'engagement de la
ke 30/04/2019 (DDT79 à | Réunion sur l'état d'avancement projet CUS
Envoi courriel sur état d'avancement projet
19/06/2020) | DT CUS et de constitution de la SC
Les dématghes de conertation aÿèc les représentants des locataires :
Lors des derniètésélections des représentants des locataires de décembre 2018, aucun candidat ne
s'est présenté, le Conseil d'Administration en séance du 18 décembre 2018 a constaté cette carence dans la représentation des locataires.
SEMI de Niort - Projet Convention d'Utlté Sociale — 09/03/21 Il a été convenu ce qui su
Il. OBJET ET DUREE DE LA CONVENTION
I1.1. Objet de la Convention
L'article L. 445-1 du CCH fait obligation aux organismes de logements sociaux de signer avec l'Etat une
Convention d'Utilité Sociale pour la période 2021 — 2026.
Les CUS ont été rendues obligatoires pour tous les organismes d'habitation à loyer modéré par la loi
n°2009 -323 de Mobilisation pour le logement et la lutte contre l'EKelusion (MOLLE) du 25 Mars 2009.
Etablies sur la base des Plans Stratégiques de Patrimoine (PSP){£es cnventions définissent, pour une
période de six ans, les engagements de l'organisme en matière de politique patrimoniale, de qualité
du service rendu, de politique sociale et d'investissemefñt; Elles permettentien outre de reconnaître
l'action de l'organisme comme « service d'intérêt géfléral » au sens du droit Communautaire.
Dans ce cadre la SEMIE a signé avec l'Etat urfe première CUS portant sur les périodes 2011 à 2017,
report compris. Suivant les termes de la lettre dé J'Etat en date du 19 février 2018 le bilan de la CUS
première génération de la SEMIE n'a pas appelé d'observations particulièresf
La loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté (EC) puis la loi n°2018-1021
du 23 novembre 2018 portant éVolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN) ont
réformé le statut des bailleurs sociaux et modifié le cadre desCUS
Suivant les dispositions de l'article L445-du Code de la Construction et de l'Habitation, ces évolutions
législatives sont à l'origine du réport dans l'élaboration et la conclusion des CUS deuxième génération
qui entrerontenvigueur en. 2021-
La convertion d'utilitéisociale décline notamment les politiques d'investissement sur le patrimoine
existant, de Vente, dé développement de l'offre nouvelle, de loyers — surloyers, de gestion sociale et
de qualité de service.
La présente convention porte sur 653 logements locatifs sociaux entrant dans le champ de la C.
Les engagements et les objectifs de la SEMIE au sein de la CUS sont définis en référence au contexte
local du marché locatif détendu mais également dans le cadre existant de ses activités, qu'il s'agisse
du cadre législatif et règlementaire, des aides financières ou engagements dédiés actuellement au
logement social et plus globalement des partenariats existants, formalisés ou non.
11.2. Durée de la Convention
La présente convention est signée pour une dürée de 6 ans. Elle prend effet au 01/01/2021. À terme,
elle pourra être renouvelée pour 6 années.
SEMIE de Niort - Projet Convention d'Utlté Sociale — 08/03/21 IL.3. Coexistence de la C.U.S. et des conventions APL
La CUS ne met pas fin au système de conventionnement à l'APL par programme. Les engagements en
matière de gestion sociale qui sont de même nature que ceux figurant dans les conventions APL s'y
substituent sans qu'il soit nécessaire de les formaliser par des avenants aux conventions APL en cours.
Les engagements des conventions APL de nature différente aux engagements pris par l'organisme en
matière de gestion sociale dans la présente CUS, ou auxquels il n'a pas été dérogé, demeurent
applicables.
SEMIE de Niort - Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21 Partie 2 - Préambule
PRESENTATION DE LA STRUCTURE
1.1. La structure et ses activités
Son actionnariat
Le capital social de la SEMIE s'élève à ce jour à 2.372.265 €. Il est cémposé d’un actionnaire public
principal, la Ville de Niort pour 50,09 % et la Communauté d'Agglofération du Niortais pour 8,71%. Le
capital restant est détenu par des opérateurs économiques prifés, desétablissements bancaires dont
la Caisse des Dépôts et Consignations tel qu'il résulte du tableau ci-dessous
= Répartition du capital social au 30 juin 2020f
VILLE DE NIORT 33 952| 50,09] 1 188 320 [COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION DU NIORTAIS, 5 900) EN] 206 500
[CAISSE DES DÉPÔTS ET CONSIGNATIONS 5 324] 7.85] 186 340] CAISSE D'EPARGNE Aquitaine Poñtou-Charentes 4 672| 6.89] 163 520]
IMACIF PARTICIPATIONS 3470| 512 121 450]
ISOCIETE ACTION LOGEMENT IMMOBILIER. 2778) 4:10 97 230)
MAI. Investissement Social et Solidaire 2 538) 3:74] 88 830] MAAF 2 426 3.58] 84 910]
(CAISSE FEDERALE CREDIT MUTUEDOCEAN 118541 2.74 64 890] GROUPAMA Centre Atlantique: 1 850) 2.73] 64 750]
JBANQUE POPULAIRE Centre-Alantique 1 360 2.00 47 600|
DEXIA Crédit Local 648] 0.96 27 680] CC 544] 0.80) 19 040)
JCENTRE LECLERC = 463 LE 16 205)
OTAE B ETTTa| 100% 72
Sa gouverhahce
"Président
A l'appui d'une délibération du Conseil Municipal en date du 15 décembre 2020, le Conseil
d'Administration en date du 17 décembre 2020 a modifié le mode de gouvernance en instituant la
dissociation des fonctions de Président et de Directeur Général.
La Présidence est assurée par Monsieur Jérôme BALOGE, Maire de Niort, Président de
l'Agglomération du Niortais.
“Directeur Général
Monsieur Cyril GILLARD a été nommé Directeur Général de la SEMIE à compter du 09 Mars 2021
en vertu d'une décision du Conseil d'Administration en dates du 17 décembre 2020 et du 05 mars
2021.
SEMIE de Niort - Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21 Le Directeur Général est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toutes circonstances au
nom de la société, dans la limite de l'objet social
* Conseil d'ADMINISTRATION : 13 Membres
1- Administrateurs du premier groupe :
© Représentant la Ville de Niort
© Monsieur Jérôme BALOGE: Président-Directeur Général es-qualité de
Représentant permanent de la Ville de Niort ;
Monsieur Michel PAILLEY ;
Monsieur Elmano MARTINS ;
Monsieur Bastien MARCHIVE ;
Monsieur Thibault HEBRARD ;
Madame Anne-Lydie LARRIBAU, 90000
Représentant la Communauté d'Agglomération du Niortais
© Monsieur Thierry DEVAUTOUR:
2- Administrateurs du secôhd groupe :
* Caisse des Dépôts & Consfgnations représentée par Monsieur Guy MORVAN,
*_ MACIF PARTICIPATIONS représentée par Monsieur Patrick GIRAUD,
* Société Action Logement Immobilier représentée par Monsieur Didier RIDORET,
* Caisse Fédérale{dülGrédit Mutuel Océan représentée par Monsieur Eric CHEVALIER à compter
de cette daté,
* GROUPAMA Centre-Atlantique représentée. paf Monsieur Bruno FLEURY
* Chambre de Commerce'etid'industrie Territoriale des Deux-Sèvres représentée par Monsieur
cläüde GUIGNARD à compter de cette date
=" MAIF Fepréséntée par Monsieur James MEUNIER,
“ Banque Populaire Centre Atlantique représentée par Madame Anita GUILLERME.
Historique
Jusqu'en 1985, la SEMIE œuvrait pour la réalisation de programmes de logements en accession à la
propriété destinés à des personnes de classe
Cette première période à permis la construction des trois programmes des « Angéliques » quartier de
l'hypermarché Carrefour et de l'opération « Le Floréal » à proximité du centre-ville, ce qui représente
un total d'environ 400 logements construits et vendus.
«intermédiaire ».
En 1986, l'objet social de la SEMIE a été étendu à la construction, la gestion de logements sociaux et à
l'aménagement. De 1987 à 1995, la SEMIE de Niort a réalisé sur la Ville de Niort, des programmes de
construction de logements sociaux à usage locatif au rythme d'environ 40 par an.
SEMI de Niort - Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21 En 1995, la Municipalité Niortaise a décidé de renforcer la structure de la SEMIE et de diversifier son
champ d'intervention sur les secteurs du commerce et des lotissements à vocation économique et
d'habitat. Cette volonté s’est traduite par une recapitalisation de la SEMIE à son niveau actuel et sa
dénomination sociale s'est enrichie du « E » comme Economique.
Il en est résulté la diversification de ses activités, qui a appelé la SEMIE à
= Réaliser pour son propre compte des lotissements d'habitation à vocation de mixité sociale,
= Être mandataire de la Communauté d'Agglomération de Niort pour la réalisation de lotissements
d'activités économiques,
= Porter Assistance à maîtrise d'ouvrage pour le compte d'autres structures publiques ou privées
pour la réalisation de bâtiments publics (parkings souterrain Maison de retraite, halte-garderie,
..) ou industriels (bâtiment PROTEAU),
- Réaliser des travaux de réhabilitation énergétique de son’ patrimoine,
= Signer le dernier Contrat de Ville 2015-2020 en qualité de partenaire pOur la mise en œuvre de la
politique de la ville
L'objet social
L'objet social étendu de la SEMIE fermet de se positionner pour son compte ou le compte d'autrui sur
les activités suivantes :
= Construction et gestion d'immeubles collectifs et individuels usage d'habitation en secteur privé,
intermédiaire ou social;
= Réalisation d'opéfations d'aménagement, de rénovation urbaine, de restauration immobilière et
d'actions sur les quartiers dégradés ;
= Etudes et Constrüëtion d'immeubles à Usagéïdé bureaux ou de locaux industriels destinés à la
ventelällälocation à
= Etddes, constrüction oUaménagement, sur tout terrain d'équipements publics ou privés complémentaires des activités ci-dessus ;
= L'exploitation, la gestion, l'entrêtien et la mise en valeur par tout moyen des ouvrages et
équipementsréalisés.
Ses valeurs
Structure transparente, la SEMIE a pour ambition de contribuer au développement et à l'attracth
du territoire dans lequel elle est ancrée depuis toujours. Avec un objectif non de profit mais de
performance, elle veille en permanence à la maîtrise des coûts. Dotée d’une structure allégée, elle
place l'humain au cœur de ses préoccupations et offre un accueil personnalisé à ses locataires comme
à ses partenaires.
Ses nouvelles orientations : un engagement politique fort
Articles de presse en annexes
SEMIE de Niort Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21 A l'issue du scrutin municipal de mars 2020, Monsieur Jérôme BALOGE, Maire de Niort, Président de
la CAN, a souhaité prendre la Présidence-Direction Générale de la SEMIE par délibération du Conseil
d'Administration en date du 25 Juin 2020 précédée d'une décision de son Conseil Municipal du 08 Juin
2020. Il réaffirme que la SEMIE, bailleur social historique de la Ville de Niort, constitue son outil
stratégique sur-mesure pour concourir et renforcer l'action publique au sein de son Territoire,
notamment en termes de revitalisation de son agglomération dont sa politique d'habitat social
A cette occasion, il fixe les orientations de la SEMIE qu'il envisage de proposer au Conseil
d'Administration notamment sur le front des grandes opérations de revitalisations (dispositif Action
Cœur de Ville) pour la Ville centre, mais également à l'échelle de la Communauté d'Agglomération du
Niortais et ses Communes Membres : Réhabilitation, rénovations commerciales, renouvellement du
tissu économique, accueil des étudiants, construction d’une résidené habitat jeunes , développement
de l'activité foncière, opération d'aménagement.
Dans cette perspective :
- La Communauté d'Agglomération du Niortais est entrée au capital de la SEMIE à hauteur dans un
premier de près de 9 % en attente d'une prochaine évolution capitalistique dans laquelle la CAN
prendrait également part ;
- Le 13 Octobre 2020, le Maire de Niort a signé avec la Caisse des Dépôts et Consignations principal
actionnaire de la SEMIE, un protocole pour permettre à cette dernière d'élargir son champ
d'action
Cette diversité d'action viendra en complément de son activité de bailleur social car, le Président-
Directeur Général souhaite conserver pour sa politique de peuplement et de l'habitat, une capacité de
production complémentaire et différenciée des deux autres bailleurs sociaux locaux.
C'est pourquoi, la Collectivité Niortaise a faitlechoi d'inscrire la SEMIE, dès l'origine du projet, par la
voix de sonePrésident-Directeur Général, dans 1& démarche collective appuyée par la Fédération
National des EPbide regroupement des SEM immobilières agréées au sein de la société de
coordination nationale pour intégrer les dispositions de la loi ELAN.
Adhésion de la SÉQIIE à HACT FRANCE
La loi portant Evolution du Logement de l'Aménagement et du Numérique (ELAN) du 23 novembre
2018 a acté une profonde réforme du statut des bailleurs sociaux en instituant une obligation de
regroupement pour les Organismes gérant moins de 12.000 logements où pour lesquels le chiffre
d'affaire hors activité de logement social n'est pas supérieur à celui de l'activité agréée.
Conformément à la décision conjointe du Conseil Municipal de Niort en date du 16 Septembre 2019 et
du Conseil d'Administration de la SEMIE en séance du 23 Septembre 2019, la SEMIE, concernée par
cette disposition légale a fait le choix de rejoindre d'autres SEM immobilières agréés pour constituer
avec l'appui de la Fédération Nationale des EPL, une société de coordination nationale (SC) sous forme
de société anonyme coopérative : HACT France.
SEMIE de Niort - Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21
1 Ce choix d'adhérer au projet de société de coordination nationale plutôt que de rejoindre une SC locale
permet à la SEMIE de conserver l'ADN de la structure SEM et notamment la diversité possible de ses
activités.
Cette démarche s’ crit pleinement dans le nouveau cadre législatif introduit par la loi ELAN, en
franchissant une nouvelle étape par la constitution d'un réseau unifié en faveur du maintien et du
développement d'une action publique performante de proximité.
Dans ce cadre, les principaux objectifs poursuivis sont les suivants :
Consolider la maitrise et la gouvernance politique de chaque entité adhérente par des élus de
son territoire ;
Mutualiser savoir-faire et moyens pour une plus grande efficacité sociale ;
Capitaliser sur la richesse d'un réseau en mesure d'apporter dès réponses globales grâce aux
activités développées par la plupart de ses membres, en complément de leurs activités de
logement social, en matière d'aménagement#de développement économique, de mobilité,
etc.
Développer chaque structure en instaurant ensemblefdes partenariats avec des acteurs
financiers et professionnels générateurs d'innovation
Densifier l'innovation capitalisant sur les expériences de‘chaque EPL
Maintenir et conforter lesÉpécificités.des SEM agréées sur lefondement de l'article L. 481-1
du code
Conforter la représentativité des SEM agréées sur le fondement de l'article L. 481-1 du code
de la construction et de l'habitation au plan national éÉterritorial: les SEM représentent plus
de 560 000 Jégeméntsgérés et 17 000 mises enchantier par an.
La mise efplace d'une société de coordination intégrera les dispositions de la loi Elan, dans le
respect des gouvernances propres de chäqüe organisme.
La conStitution dû féseau permettra à la fois, de préserver l'autonomie de ses membres sur leurs
territoires et de favoriser le déVeloppement de partenariats tant nationaux que locaux.
Les principes partégés et valeurs communes qui conduisent à se réunir entre EPL sont les s
La gouvernänte.et la maîtrise par les élus ;
L'enracinement tétritorial ;
L'appartenance à la même logique d'entreprise : management d'entreprise, gouvernance des
actionnaires publics et privés, comptabilité privée ;
Un socle social commun (conventions collectives) ;
Des interventions au-delà du seul champ de la gestion locative : positionnement sur un
parcours résidentiel complet avec la maîtrise de tous les produits de l'immobilier du PLAI à la
promotion, copropriétés dégradées, publics stables (services, étudiants, handicapés), centres-
villes redynamisés dans leur globalité (logement, commerces, services publics de proximité,
stationnement, etc.) ;
Les partenariats possibles avec les autres EPL, d'aménagement notamment ;
SEMIE de Niort - Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21
n L'appartenance à un même réseau national professionnel et structuré : gouvernance par les
élus, dispositif d'autocontrôle, observatoire et travail statistique sur les ratios de la profession,
lieu d'échanges permanents entre dirigeants en particulier en matière de bonnes pratiques et
d'innovation y compris avec des EPL intervenant dans tous les champs de l'action publique
locale, dialogue entre élus.
La société de coordination nationale « HACT France » a été créée le 18 Décembre 2019 entre 19
membres fondateurs dont la SEMIE fait partie. Sa participation financière au capital social d'HACT
France s'élève à 12.000 euros pour 600 parts sociales.
HACT France a été agréée par le Ministre de la transition écologique en charge de l'habitat, par arrêté
en date du 29 juillet 2020.
1.2. Le patrimoine et ses moyens
Le patrimoine immobilier
Au 31 décembre 2020, le patrimoine immobilierde la SEMIE,est composé de :
653 Logements locatifs à vocation sociale dont 2 Villages Séniors :
Le village Seniors Vasco de Gama qui compte 20 maisons individuellés:
Le village Séniors Fief de lé Paillée Lrue Florencé Arthaud et fué/Alain Bombard composé de
10 maisons individuelles’ dont 7 logeméntsont été INrés le 31 Oct. 2020 et 3 livrés les 31 janv.
2021
Puis la livraison de 12 logèments en petit collectif situé aux 3 et 9 rue Florence Arthaud (Fief
de la Pailléed)le 31 6ct. 2020
Et enfin liraison au 31 janvier 202de 11 logements fam
Paillée 2, sitüéSrue Alain Bombard
371L68éments locatifs'en secteur intermédiaire ou privé
(Ces logements sont situés principalement sur la commune de Niort et pour certains, en centre-
Ville, Quatre"sont situés Sur la commune de Magné.
1418 m? de sürfaces commefciales correspondant à 10 locaux
1 maisondde retraite de 83 chambres (capacité 89 lits) ainsi qu'une maison d'accueil ;
l'ensemble êst donné en gestion à l'Etablissement Public Communal Médicosocial EHPAD
« des Coteaux de Ribray ».
1 Halte-Garderie d'üne capacité d'accueil de 20 enfants gérée par le CAS de la Ville de Niort
1 Résidence Etudiante de 90 Logements + 1 logement T3 gardien donnée en gestion au CROUS
de Poitiers
2 programmes de panneaux photovoltaïques.
ux (maisons en duplex) : fief de la
SEMIE de Niort - Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21
2 Les moyens humains
La SEMIE est organisée selon l'organigramme suivant :
ORGANIGRAMME SEMIE
à compter du 09 Mars 2021
Les réseaux de la SÉMIE
Afin de rester compétitive et au fait, des nouveautés et des innovations en matière de construction et
d'habitatla SEMIE adhèréläux organismes nationaux et locaux intervenant dans ses champs de
compétences :
- La Fédération Nationale deslEtablissement Publics Locaux (FNEPL) ainsi que son Association
Régionale,
- LaSCET,
— L'Union RégionäleHLM Nouvelle Aquitaine
SEMIE de Nior - Projet Convention d'Utiité Sociale — 09/03/21 1.3. Engagements en faveur d'une politique sociale et
environnementale
Pour la SEMIE, le développement durable est une conception de
croissance respectueuse des éléments naturels de notre planète. Plus
que des actions ponctuelles à visée limitée, le développement
durable fait partie intrinsèque de la gouvernance de la SEMI.
Différentes mesures ont été instaurées :
= Dans le fonctionnement intramuros de la SEMIE
- Pour une gestion saine et durable des ressoufces,
énergétiques au sein du patrimoine de la SEMIE (éhantiers de construction, entretien du
patrimoine). :
- Pour une implication responsable des locatairéset partenaires de la SEMIE
Fonctionnement intramuros.
- Affichage encourageant de nouveaux comportements plüs sobres en énergie
- Utilisation de lampes à éconoffiéd'énergie et de cellules dedétection de présence au sein des
parties communes
- Pose de robinets thermostatiques sur les Côrps de chauffe
-__ installation d'une chaudière à condensation
= Trisélectif
+ Utilisation de papier labellisé PEFC pour copieur et imprimantes
+ Orientation du choix des fournisseurs. en_infégrant le volet développement durable (ex :
mobilier de bureau formation du personnel technique
-__EMbauchéten accordant une priorité locale
- Vürientation des achatSimobilier de büreau pour favoriser le bien-être au travail : prise en
compte de l'érgonomie désespaces de travail
= Installätion d'un défibrillateuans les bureaux
Pour une gestion saïèet durable des ressources énergétiques au sein du patrimoine de la SEMIE
+ Recours aux techniques de constructions labellisées (Basse consommation d'énergie, RT 2020,
88C..) pour limiter les dépenses énergétiques
- Intégration au sein des cahiers des charges (pris en compte dans les critères de notation) pour
les opérations de construction, de réhabilitation et des travaux d'entretien du patrimoine :
© De chartes dédiées à une approche environnementale : « chantier faible nuisance »,
gestion et valorisation des déchets, choix de matériaux respectueux de
l'environnement (emballage, peinture, produits..), démoussage manuel sans produit
à l'eau douce, eau saline avec pulvérisation, nettoyage façade à haute pressioi
© Clauses d'insertion sociale en lien avec les services de la Communauté
d'Agglomération du Niortais.
SEMIE de Niort - Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21
w Pour une implication responsable des locataires et partenaires de la SEMIE
= Réduction des consommations électriques par la mise en place de luminaires à basse
consommation d'énergie et cellules de détection dans les communs des immeubles
= Mise à disposition gratuite des locataires, depuis 2017, de plus de 3100 ampoules LED à basse
consommation d'énergie
- Information des locataires entrant à l'utilisation des moyens de chauffe en mode économie
d'énergie
= Remise à chaque locataire d'un livret d'accueil
= Utilisation de produits biodégradables (ex : pour l'enlèvement des graffitis)
+ Prestataire chargé du nettoyage impliqué dans la protection de l'environnement
= Mise à disposition de poubelles permettant le tri sélectif
- Dématérialisation des marchés, devis, demande de
S
traitement des réclamations...
{SEMIE de Niort - Projet Convention d'Utiité Sociale — 09/03/21
15 Partie 3 — Politique poursuivie par l'organisme
Li. Description du parc
La description et la localisation du parc
Fin 2020, le parc de la SEMIE représente 653 logements locatifs familiaux à vocation sociale dont 1
Village Séniors de 53 maisons individuelles. Le patrimoine des logements familiaux de la SEMIE reste
concentré sur la ville de Niort. Seuls 4 logements sont localisés affMagne, autre commune de la
communauté d'agglomération. La SEMIE dispose à ce jour d'un pâtrimoine immobilier concentré sur
la ville centre à 99%.
0002 |3COIGNEAUX Niort 28
0003 |enzeauxi - Magellan NiOrË 4
0004 | BRIZEAUX 2 Niort 32
0006 | BAS SABLONNIER Niort, 46
0007 | SYMPHONIE) à Niort 24
0008 |SCHOELCHER Niort, 23
0010 A} LAMENAGERE Niort 17
0012. |cOURSRMARC Niort 24
0014 *erizEAUX4 - CONDAMINE, [ion 34
0015 | LE CHANT DES OISEAUX Niort 7
0016 | STE PEZENNE Niort 7
0017 |Goise Niort 30
oo18 [ue carpoux Niort 2
0019 |LES NARDOUZANS Mio | 12
0020 | GITE THEBAULT Niort 18
0021 |Mmuinisiresi Niort 18
Ü 003 [overs Niort 18
SEMI de Niort - Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21
6 0041 |355 AVENUE DE PAF
0025 | MuLTisiTEs 2 Niort 19
0026 | LES VERDIERS Niort 14
0027 | LA MINERAIE Niort 1
0028 | BELLUNE_ Rue de Bellune Niort 24
0030 | IMPASSE DE L'HOMETROU Niort 6
0032 |MULTISITES 3 Niort 16
0033 | RUE DE CHOLETTE Niort 1
0034 |LA NORMANDIE Niort
0035 |LACOTELETTE Niort 8
0036 | LES GARDOUX2 Ni 7
0037 | ANCIEN CHAMPS DE FOIRE Niort
0038 | 38 AVENUE DE LA VENISE VERTE
0040 | LES NARDOUZANS 2 Niort 10
VILLAGE SENIORS V/
0044 | Gama
o046 |LEs Ux 3 Niort
0047 PRES DU PAI
o 3 DE NGES Niort 7
0049} sYMPHÔNIE 2 Niort 17
-
0054 DE L'ILE - MAGNE Magne a
0059 | FIEF DE LAPAILLEE 1 Niort 10
0060 | FIEF DE LA PAILLEE 2 Niort a
0061 | FIEF DE LA PAILLEE 3 Niort 22
SEMIE de Niort Projet Convention d'Utiité Sociale — 09/03/21
653
7 Année de
Nom du groupe Nb logts
BRIZEAUX 3- FORUM
BOULE D'OR a Ï 1990
LOGEMENT SDIS 10 Ï 2010
Parc locatif privé ou intermédiaire
Le parc des 37 logements locatifs intermédiaires ou privés est constitué de 3 groupes immobiliers.
Le parc des logements foyer et « autres » de la SEMIE
En plus des 2 résidences foyer (résidence universitaire et maison de retraite), la SEMIE dispose d'une
Halte-Garderie, d’une capacité d'accueil de 20 enfants. Ce bâtimentfést donné en gestion au Centre
Communal d'Action Sociale dans le cadre d'une convention de gesfion avec redevance.
Année de
Etablissement Eq-lgts Nb de logts à
Maison de retraite Ribray et MRCR Extension
|Ateheimer
Résidence Universitaire Noron
[ Total
Les logements locatifs sociaux et familiäux.
“Par époque de construction
La SEMIE dispose d'unparerelativément récent puisque 68% du parc de la SEMIE a été construit après
2000. L'Age moyen@u patrimoine est 18/6.ans. Compte tenu de sa relative jeunesse, le patrimoine de la
SEMIE n'est pas impacté par la problématique.de l'amfante.
Le parc de plus de 30 an5(construibavant 1990) représente seulement 16% du parc total. Si la période
2000-2010 présente, un rythme élevé delproduction (moyenne de 23 logements par an), le rythme de
constéüiction moyen se situe plütôt autour de5 logements par an.
Période de construction [en % des logements)
230
250 44% 1821
20 16%
1391
2
10 jou
16%
10
SEMIE de Niort - Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21
Li * Par type d'habitat
Le parc des logements locatifs sociaux de la SEMIE de Niort est majoritairement constitué de logements
individuels : 63%.
Répartition de logements collectifs
et individuels {hors NR)
Individuel
* Collectif
* _ Par répartition typologique
liaux et Le parc des logements locatifs
Répartition typologique du parc sociaux se répartit entre :
(% des logements)
29%
10%
3x E
Æ
ni 14 1
logement social sur
L'offre en T1 est complétée par les 175 logements foyer proposés par la maison de retraite et de la
résidence CROUS.
“Politique de la ville
La SEMIE ne dispose pas de patrimoine en secteur QPV
(SEMIE de Niort Projet Convention d'Utité Sociale - 09/03/21
19 *_ Par type de financement
Des logements PLUS, PLA et PLAI qui représentent 92% du parc. Le logement intermédiaire (PLI, PLS)
correspond à 6% du patrimoine.
Répartition des logements par type de
financement
se 46 5% |
"PA |
“PLUS |
»PLs
“PU |
b
S*
SEMIE de Niort Projet Convention d'Utiité Sociale — 09/03/21
20 22. Qualification de l'état du service rendu
Le cadre méthodologique du classement des logements familiaux
Préalable indispensable : la qualification du service rendu est basée sur les cotations d'attractivité
établies dans le cadre du Plan Stratégique de Patrimoine.
Elle prend en compte les paramètres suivants :
L'attractivité du groupe immobilier appréciée en fonction de la moyenne des loyers
La performance énergétique appréciée par la note DPE Cor ation
Sa localisation au regard des services publics, des comi ‘et des zones d'emploi
La qualité technique du bâti dépendante de son anci les travaux d'entretien et de
maintenance qui ont pu être réalisés ainsi
Sara € déc avel mo
opt > 20% la sur comventonnée
re leg entre 14 et 20 Xl sur comventionnée
2e leg > entre À a 10% à La ur convenionnée
ni un
Poineaeue À
SEMI de Niort - Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21
2 Le nombre raisonnable de logements gérés par la SEMIE de Niort permet une supervision technique
très fréquente et une excellente connaissance des populations logées. De ce fait, la qualification du
service rendu par les patrimoines s'avère précise.
Cette analyse multicritère, menée par l'ensemble des services de la SEMIE de Niort conduit à retenir
un classement en quatre grandes familles :
les opérations sont de très grande qualité, bien placées,
très appréciées et techniquement à niveau.
Les programmes sont de grande qualités, plutôt bien placés
{proximité de commerces, de services).
Les programmes sont de qualité, rendant un bon service et bien
aceptés même s'ils peuvent être améliorés mais sur un point particulier.
Le parc qui pose problème, et donc nécessitant une décision
rapide sur les actions de requalification où sur son devenir.
Les résultats de la cotation du service rendu Péûtiles logementéfamiliaux
= Répartition globale
. ” F. U Répartition des logements locatifs
SEMIE est relativement très bien'notée, avec 91% du,
parc évalué en «très bon»hdont 15% en
«excellent ».
€ -80n & £ { ee
Seulement 9% du parëest estimé comme «bon, BICELLENT 5 TRES BON soit une noféoyenne ällantde 6 à 10sur 20.
LalisteComplète des résidences et des logements par
état du service rendü se trouvé ehannexes.
“Etat du service rendu par époque de construction
Aln'y a pas, dans le parc dla SEMIE, de logements locatifs sociaux, évalués comme porteurs d'un état
de service rendu moyen, en cohérence avec la faible ancienneté du parc.
Le parc des logements locatifs sociaux évalués comme porteurs d’un état de service rendu excellent
14 % du parc total.
> A 88%, il s'agit d'un parc de moins de 10 ans. Seulement 11 logements construit entre 2000 et
2010 ont un état du service rendu jugé comme excellent.
> _Les résidences construites avant 2000 présentent toutes un très bon état du service rendu.
SEMIE de Niort Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21
2 200
150
100
Répartition du parc de logements sociaux en termes
d'état du service rendu, croisement avec la période de
‘Avant 1990
construction
2000-2010 Après 2010
M BON *TRESBON mEXCELLENT
Ko
SEMI de Niort Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21 3.3: Etat de l'occupation sociale
L'occupation sociale actuelle : stock
Cette partie se base sur les données d'âge des locataires et de situation professionnelle issues de
l'enquête OPS 2018. Les données de composition familiale et de revenus sont issues de l'enquête OPS
2020 (620 locataires) L'OPS 2018 atteste des situations de 616 locataires sur son parc de logements
locatifs sociaux. Les données sur l'ancienneté des ménages sont issues d'une enquête datant de 2019.
*_ Composition familiale
Le parc de la SEMIE est composé à 50% de couples sans enfantétde 36% de familles monoparentales,
une proportion élevée par rapport à la médiane régionale(25% - données OPS 2018 des bailleurs de
la région).
Composition familiale des locataires du parc de la
SEMIE - OPS 2020
2x 2.42%
| Monopa
2 Fam Noreuses
36%
mm
* "Revenus des locataires,
Dans le parc dèla SEMIE, 33% des locataires disposent de ressources inférieures aux 20% des plafonds
PLUS et 75% inférieures aux 60% des plafonds PLUS. 61% des locataires sont bénéficiaires des APL.
33% 75% 4% 61%
“L'âge des locataires
L'âge des locataires du parc social de la SEMIE se structure de manière très cohérente à l'ensemble du
parc social français. Ainsi, on compte 28% de moins de 39 ans, presque 50% de 40-60 ans (contre 43%
pour l'ensemble du parc HLM français) et 23% de plus de 60 ans.
SEMIE de Niort Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21
24 Répartition des âges des titulaires du bal - Hors NR - (OPS
2018)
36
Et
25 ans
“La situation professionnelle des occupants
La part d'actifs est de 62% dans le parc de
la SEMIE. On compte seulement 14% de,
chômeurs (inscrit à Pôle Emploi et
recevant une allocation chômäge), en
revanche la part d'inactifs (11%) est quasi
exclusivement constituée à, de
bénéficiaires du RSA LES. retraités
représentent 13#u parc total
On note également Sbr le graphique ci. !
dessous quéléünies 616. locataires dela
SEMIEM(OPS 2018) 92 touchent les.
allocations, chômage W77 le RSALet 35
l'AAH ou uñepension d'invalidité.
SEMIE de Niort — Prajet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21
Ensemble du parc social français
(2020)
ss
Css
ne en
Stuation professionelle des tulaires de bail Hors NR (PS.
2018)
5s
25 Titulaires de bails bénéficiaires des principales allocations (OPS
2018)
Gi
0
3
20
1 7 si
— ON 0
* Aptennaté des hide Ancienneté des ménages du parc de logements de la SEMIE (Hors NR) - OPS 2018
Sur le parc de la SEMIE, la majorité des 4
locataires sont présents depuis 3 à10808, °*
Sur les 692 titulaires de bailsayant ?!
répondu à l'enquête, 23% étaient des mi emménagés récents (<3 ans) et 25% des 1
emménagés anciens (210ans). * 1 :
Les caractétiétiques sogiales sur Tex
“Quelques chiffres sur la Communauté d'Agglomération du Niortais :
La Communauté d'Agglomération du Niortais se caractérise par une demande limitée, en lien avec un marché détendu depuis plusieurs années. Les 2 communes d'implantation de la SEMIE sont Niort et Magné. Magné n'est pas concerné par les obligations SRU et Niort respecte les 25% réglementaire. Le loyer moyen dans le parc social des Deux-Sèvres est de 5,02€/m2 de SHAB et le délai moyen d'attribution est de 9 mois (7 mois pour le collectif et 14 pour l'individuel).
La demande en logement sociaux se caractérise, comme cela est souvent le cas dans le département,
par un nombre croissant de ménages en situation de grande précarité et familles monoparentales.
Cette constatation s’accentue avec les conséquences de la sanitaire liée à la COVID 19.
* Les attributions 2019-2020
SEMIE de Niort - Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21
2 En 2019, la SEMIE a attribué 86 logements. En 2020, elle n'en a attribué que 69. Cette variation
s'explique par la crise sanitaire liée à la COVID qui a suspendu pendant les 3 mois de confinement toute
attribution.
2019 2020
Structure familiale En% Ennb En% En nb
Couple 5% 4 10% Ed
Couple avec enfant(s) 3% 7 1% | 10 Personne seule 26% 2 39% 27 | Personne seule + autre(s) 62% 53 | 36% 25 [Total général 100% 86 100% E
Revenus des nouveaux entrants en lien avec les plafonds HLM [années 2019) :
2019
Répartition des revenus En nombre En%
<40% plafonds PLUS 34 54% |
40-60% des plafonds PLUS 3 22%
[60-100% des plafonds PLUS il 19%
Total général [u Î 100% 86 |
Objectivation des indicateurs déféstion
“Vacance et rotation
Le patrimoine de la$EMIE ne présente aucune problématique de vacance commerciale (+ de 3 mois),
celle-ci étant de 0,06% en 2019, et de 0% en}2020.
*__Iraïitement des refus des ménages
Sur l'année/2019, la SEMIE de Niofba eu 26 refus de logements.
Le motif principalde refus est la renonciation de la part du ménage, pour des raisons qui sont propres
au candidat. Une Visite du logement est organisée de manière systématique avant la CAL pour
s'assurer la validation dullocataire potentiel.
Motif de refus Nombre de refus
Environnement
Equipement logement
Service urbain / localisation
Loyer et/ou charge trop élevé
Relogé extérieur
Taille du logement
Non réponse
TOTAL 26
sfeluls|olulu
SEMIE de Niort - Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21
27 (I LA POLITIQUE DE L'ORGANISME
IL.1. La politique patrimoniale et d'investissement de
l'organisme
Présentation de la démarche PSP : le cadre méthodologique
Le Plan Stratégique de Patrimoine a été adopté en séance du Conseil d'Administration 26/09/2016 puis
réactualisé tous les ans. Les dernières actualisations ont eu lieu les 06 juillet 2020 et 16 octobre 2020.
Le Plan Stratégique de Patrimoine est le document de référence de Jéfpolitique patrimoniale. consiste
à définir l'allocation optimale des ressources de l'organisme audOurs de 12 prochaines années.
Il a été élaboré selon trois grands volets :
Le diagnostic patrimonial a consisté à analyséFles enjeux qui marquent chacun des groupes
immobiliers, à partir d'appréciation objectivée, des besoins de travauxade sa pertinence
technique générale et spécifique, de sohattractivité, de sôn fonctionnement résidentiel, de sa
performance locative et de sa rentabilité économique
La définition des orientations patrimonialeshà 6 et &M2 ans, pour chacun des groupes
immobiliers constituant le pfe existant à partir de. la définition dés interventions à conduire
pour répondre aux enjeux patrimontaükyrelevés au cours du diagnostic puis d'un processus
d'arbitrage des niveaux de priorité avec lesquels engagehices interventions.
La définition de la politiqueide développement patrimonial la plus pertinente pour répondre
aux besoins dutférritoire, en Cohérence avec lés ambitions et les moyens de la SEMIE de Niort
et dans unféquilibre entre l'intémvention sur lé parc existant et la production de nouveaux
logements"
Il se conéfétise sos a forme :
D'une stratégie patrimoniale partagée l'échelle du parc dans son ensemble
De feuilles de route qui précise la stratégie, résidence par résidence ; une orientation générale
à 12 ans etfdés scénarios qui décrivent un type et un niveau d'investissement sur deux
périodes ; période 1 : 2016-2021 et période 2 : 2022-2028
D'une faisabilité éprouvée : les interventions envisagées pour chacun des groupes immobiliers
sont valorisées éticonsolidées afin de s'assurer de leur é en termes de moyens
financiers, humains et techniques pour l'organisme. Un processus itératif d'arbitrage permet
de parvenir à l'adéquation entre les interventions visées sur les groupes et les moyens de
l'organisme.
Des modes d'organisation interne et des moyens de mise en œuvre compatibles avec la mise
en œuvre de la stratégique.
Le PSP et son programme de travaux de l'année n+1 est présenté à chaque conseil d'administration
de fin d'exercice (entre juin et juillet de chaque année), pour approbation.
Les données de diagnostic des patrimoines.
SEMIE de Niort Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21
2 * _ Repérage et qualification des situations les plus critiques
Les situations critiques relevées sont modérées : 2 résidences qui totalisent 39 logements soit 6% du
parc total de la SEMIE Niort.
Elles renvoient essentiellement à des critères de performance énergétique qui pouvaient occuper une
place moins importante au moment de la construction.
L'option du chauffage de l'eau chaude sanitaire via
présentant une étiquette DPE E où F
électricité concerne 96% des logements
Les surfaces sont globalement conformes ou proches des surfaces conÿentionnées.
- 4 logements présentent des surfaces supérieures de 20% ave£ €e que cela induit en termes de
niveau de loyer.
- 43 logements présentent des surfaces inférieures aux sÜrfaces conVentionnées avec ce que cela
induit en termes de confort.
Au-delà, la totalité du parc des logements sociaux estimplantée.en milieu urbain avec une quasi-
totalité sur le territoire de la ville de Niort. Ilen décoüléglobélement une bonnë âccessibilité aux
commerces, services et transports publics.
* La performance énergétique des logements sociaux
30% du part de la SEMIE a une bonne étiquette énergétique, sachant que 73 logements récemment
livrés et intégrés dans l'analyse de làCUS n’ont pas encore d’étigiette connue mais auront de bonnes
performances énergétiqüésices 30% d'étiquette A et B Concerne naturellement d’un parc récent ou
ayant fait l'objet dfüne réhabilitation récente.
60% du parcaune étiquette énergétique moyenne
(C oudb}”et 12%, du parc a unes mauvaise
performance énergétique, soit 76.logements.
Les groupesbayant ne mauvaisè) performance
énergétique SonbleS Suivants
- Brizeaux 4 Condamine (34 logements
avec une étiquêtte DPE E)
- Les Gardoux (22 lbgts avec une étiquette dé
DPEF)
= DIVERS Rue Champommiers (2 logts avec
une étiquette DPE E)
= DIVERS 136 rue de Ribray (1 logt avec une
étiquette DPE E)
- La Mineraie (17 logts avec une étiquette
DPE F)
Etiquettes DPE des logements (hors NR)
La plus grande part des logements sociaux (37%), présente une étiquette DPE D.
SEMI de Niort - Projet Convention d'Utlté Sociale — 09/03/21
2 Le parc le plus ancien (avant 2000) présente plutôt un bon niveau de performance énergétique 42%
du parc construit avant les années 2000 a une étiquette B, 16% une étiquette C ; 19% une étiquette
Det 12% une étiquette E.
Répartition des logements par époque
étiquette énergé
Les interventions sur le parc existant
38% des logements locatifs sociaux (29 groupes) Sônt concernés par deSprévisions de travaux
modérées. 36% des logements locätifs sociaux (15 groupes), sont Concéfnés par des prévisions de
travaux plutôt significatives
Logts locatifs sociaux Fgte terminés Logts foyer PREVISIONS DE ag où privés sous
TRAVAUX Nbre Nbre C Nbre Nbre Nbre Nbre % groupes logts logts groupes logts logts groupes logts logts < 100 loges an
101 500€ / logt lan
501-1000 /logt/ an] 13)
1001-2000 €/Hogt / ah
2001-2500 € / log fan
Le détail des 15 groupes présentant les prévisionnels de travaux au logement les plus importants
226 logements, soit 36% des logements locatifs sociaux
Groupes Nb Date Budget Immo GE Immo GE Immobiliers logts livraison /logt/an 2016-2021 2016-2021 2022-2028 2022-2028
3 COIGNEAUX 28] 19%] 2397] 131810 0] 627520 45955
BRIZEAUX 1
a) ww) 16 o| 66] aa] soso
BRIZEAUX 2 32] 188] 1797] 14462] an7%| 1363 | 0
BAS SABLONNIER 46] 1990[ 1827] 50010 o] 5828] | SYMPHONIE 24] 190] 60] 182855] 1644] 146&7| 0
SEMIE de Niort — Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21
30 LE CHANT DES Tv 7| 1990! 1346| aosu| 72557 ° o OISEAUX
LES NARDOUZANS nm] zu] 13%] 5553 0] 154409 40288
_Rue des Gds Champs) 2| 2001] 1244 9253 o 0 20612 _RueRougetdeusie| 3] 2001] 124] 13880 0 © 30917
__ Rue Bela Bartok 6] 202] 1283] 30510 o ° 61835
_RueHarounTazieff | 7] 2001] 1244] 32386 Q o 72141
9 Place du Port 1] 2003] 1073] 12874 o © où
_RueChampommier | 2] 2003] 1292] 11127] 19880 o o
AE NERe 1] 2003! 1245 5563 o ° 937 Verte
LES VERDIERS 2004 | 128| 64772 o 0 153 272
TOTAL 1465 1685 7277 1551952 44
* La consolidation des prévisions de travaux srl parc des logementslocatifs sociaux
Répartition dans le temps des travaux prévus sur la période 2016-2028
2500000
2000000
1500000
1000000
41 663
500000
466
258 5 271
2016-2018 2018-2020 2020-2022 2022-2024 2024-2026 2026-2028
M Gros Entretien Immobilisations
Zoom sur la pôlitidéis énergétique
En termes de performañice énergétique, le parc de la SEMIE de Niort se réparti ain:
Etiquette DPE
Nombre de logements
locatifs sociaux
% des logements
locatifs sociaux
62 19 | 134 | 2238 37 39 o 73
o% | 17% | 19% | 33% | 5% 6% | 0% | 11%
Récemment (2017-2020), la SEMIE a mené deux réhabilitations thermiques sur les groupes
immobiliers suivants :
= Brizeaux (004) : 32 logements
SEMIE de Niort - Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21
st — Le Bas Sablonnier (006) : 46 logements
Ces deux opérations ont permis de faire passer pour ces 78 logements l'étiquette énergétique de F à
B.
La SEMIE prévoit de réaliser d'ici 2030 au plus tard, 3 programmes de travaux de réhabilitation
thermique des programmes suivants :
+ Programme 014 {les Brizeaux 4 - Condamine) : 34 logts (répartis entre 30 en semi collectif et
4 en lots individuels) présentant globalement une étiquette énergétique DPE, moyenne : E
+ Programme 018 (les Gardoux 1) : 22 logts individuels présentant globalement une étiquette
énergétique DPE, moyenne : F
+ Programme 027 [la Mineraie)
énergétique DPE, moyenne : F
: 17 logts individuels pr nt globalement une étiquette
Logements F, G dans le
patrimoine de
l'organisme au 31
‘décembre 2020
Logements F, G
rénovés de 2018 à
bureau d'étude afpoër mission de proposer des bouquets de travaux permettant à terme d'améliorer
les étiquettes énergétiques.
Les diagnostics des 3 programmes suivants sont commandés :
+ Programme 014: Brizeaux 4 Condamine (34 logements) — Etiquette moyenne E
+ Programme 018 : Gardoux (22 maisons individuelles) - Etiquette moyenne F
+ Programme 027 : La Mineraie (17 maisons individuelles) — Etiquette moyenne F
Ces programmes de réhabilitation thermique feront l'objet d'un plan de financement intégrant des
prêts de la Caisse des Dépôts et Consignations.
SEMIE de Niort - Projet Convention d'Utité Sociale — 08/03/21
32 PP: Noure de logements rats, apart à ae epran de rébabita gb à rt de Case des dépit et ocigutins, parie parc ile bgements, par ane.
Zoom sur le diagnostic accessibilité du parc et son adaptation,
| à
Aujourd'hui, 50% du parc de la SEMIE n'est
pas adaptable aux PMR. Parmi les 50%
restants, 13% du parc est adapté et 37%
adaptable, soit 307 logements.
Adaptabiité du parc (en nombre de logements, hors AR}
2 Non adaptable PAR
La CAN à établi le 11 décembre 2020 un
recensement des logements PMR; era parc de la SEMIE (65 logemi
identifiés et
l'agglomération). ll est donc envis
d'adapter un loge
l'ensemble du
représentant donc
SR1. Nombre m personnes à mobilité réduite, parmi le parc total É d de logements, par année.
Référence :
logements Engagements annuels, en % accessibles aux
personnes à
mobilité réduite,
parmi le parc total
de logements, au 31
décembre 2019
79 65LLS 0.15% | 0.15% | 0.15% | 0.15% | 0.15% | 0.15%
SEMIE de Niort - Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21 Le développement de l'offre neuve
= L'offre locative sociale
La SEMIE de Niort produit en moyenne entre 10 et 15 logements par an. Dans ses engagements et
missions, la SEMIE s'engage à contribuer à la dynamique locale en participant à l'effort de construction.
La programmation déjà établie est la suivante :
- Programme 062 :Gardoux4 : 5 LLS (5 PLUS ou PLS), programmé en 2021 / 2022, livré en 2024
- Programme 063 : Les Allées de la Verrerie / Projet Mélioris : 20 LLS (4 PLUS / 6 PLAI / 10 PLS),
programmé en 2021, livré en déc. 2023
— Programme NC: Les Allées de la Verrerie / Projet SEMIE : 12LLS (12 PLUS ou PLS), programmé
en 2021, livré en déc. 2023
- Programme 064 : colline St André : 10 LLS (10 PLUS), programmée 2021, livré en 2023
- Programme 065 : Fief de la Paillée 4 : 24 LLS (12/PLAI et 12 PLUS), programmé en 2020, livré
en 2023
= Programme 066 : Résidence Habitat Jeunes de Niort : 165 LLS (165 PLAI), programmé en 2021,
livré en août 2023
- Programme 067 : Les Garennes à Echiré *10LLS (5 PLAÏ ét 5 PLUS), programmé en 2021, livré
fin 2023
DETAIL TOTAL
6+12+165+5 188 188/246 = 76.42%
5+4+12+10#12+5 48
10 10 10/246 = 4.06%
26us |
L'objectifde développement del'offre neuve est fixé à 27 logements locatifs par an en moyenne sur
la première période considérée parla présente Convention d'Utilité Sociale (2021-2023), en termes
de dépôts de dossiéfs de financement: La Résidence Habitat Jeune, composée de 165 logements n'est
pas comptabiliséé dans cette programmation, dans la mesure où bien que propriétaire, la SEMIE la
donnera en gestion à Une structure adhoc.
Sur la deuxième période, lés objectifs sont plus conservateurs après une période de forte intensité en
termes de livraison. Sur 2024-2026, la SEMIE s'engage à produire 10 logements par an.
SEMIE de Niort - Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21
sa PP-1. Nombre de logements locatifs, pour chaque mode de financement (prêt locatif aidé
d'intégration, prêt locatif à usage social, prêt locatif social), donnant lieu à des dossiers de
financement agréés par les services de l'Etat ou par les délégataires, dont part hors des quartiers
prioritaires de la politique de la ville et part hors du cadre de la rénovation urbaine, à trois et six
ans.
Engagements en
nombre et
Référenc
pourcentage, cumulés Indicateur PP-1 pour Scenes
la période de 2018 à
23
(284%) 5
48
4à 15
59.25%)
Ensemble du
PLS o 7 | département 4
o | oo
% hors QPV 30 L4(87.65%)
LU À
(*) NB : Nota les exercices comptäbles s'entendent dûlü1er. D à l'année N au 30 juin de l'année N#1 (exemple : exercic able étend du Oer juilt 20210 30 juin 2021).
La SEMIE Niort a été retenue par la Communauté d'Agglomération du Niortais, dans le cadre d'un appel
à projet, en qualité de maître d'ouvrage pour le projet d'une Résidence Habitat Jeunes de 165
logements. À la date de réalisation de cette CUS, le projet en est au stade de l'étude de faisabilité et le
concours de maîtrise d'œuvre est actuellement en cours.
SEMIE de Niort - Projet Convention d'Utitë Sociale — 09/03/21 + L'accession sociale à la propriété
La SEMIE n'a pas de projet de PSLA.
Le plan de vente aux occupants
Dans le cadre des engagements pris au titre de sa CUS première génération signée en mai 2011, la
SEMIE n'a pas envisagé de vendre ni de démolir des logements, en raison de la jeunesse de son
patrimoine (12 ans moyenne d'âge à l'époque) et de ses objectifs de croissance ; afin de lui assurer sur
son activité de logement social sa pérennité à terme (cf ; Rapport de la MILLOS d'avril 2009).
Aujourd'hui, la SEMIE réfléchit à une politique de cession de son patrffioine sur les deux pans de son
activité (agréée et secteur libre) et en lien avec sa politique ro Toutefois, cette politique de
cession restera adaptée à la taille et à la moyenne d'âge de ceddernien(18 ans).
Un projet de politique de cession de patrimoine a été pÉSehté en Comité Direction Interne SEMIE le 08/11/2019, mais n'a pas été approuvé à ce joëf, I sera finalisé avec là fiouvelle gouvernance consécutive au scrutin municipal de mars 2020, notamment le Directeur Généralidont l'arrivée est
prévue fin mars 2021. & à
Le rythme des cessions est fixé pi pellement Ê2,par an nt 1 podfile secteur agréé. Elles concerneraient uniquement de aff di oi Stion de copropriétés. Cela
correspond à 3 logements mis re sur la Prémière période de la CUS (2021-2023), soit 0,45% du parc; et 3 logements également Sür a deuxième pañtie dela CUS (2021-2023).
Engagements en % de
Référence : Ramon
Logements en commercialisation Gommercialisation
dans le patrimoine du bailleur au
31 décembre 2020
79 0 il 0% 045% 045%
SEMIE de Niort — Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21
36 II.2. La politique de l'organisme en matière de qualité
du service rendu aux locataires
Les enquêtes de satisfaction
“Contexte de l'enquête
La SEMIE a réalisé des enquêtes de satisfaction en 2011, 2014 et 2017. En 2017, la SEMIE s'est associée
aux 12 autres organismes réunis autour de l'AROSH Poitou-Charentes pour la mise en œuvre d'une
étude de satisfaction, menée par Market Audit, Ce projet consistait à recueillir les informations,
obtenir une vision du niveau de satisfaction de ses locataires et de copärer les résultats obtenus avec
les précédentes mesures.
De manière opérationnelle l'enquête a permis de :
= Mesurer le niveau de performance à chaque étpe de la qualité de sétvice.
= Connaître l'importance de chaque critère sûf la satisfaction globale afin älétablir les priorités
d'actions. L
-_ D'établir un bilan des atouts et axes de progrès au sélnfdu patrimoine.
L'enquête a porté sur un échantillomge200 locatairesipour la SEMIE (18221 pour l'ensemble de
l'AROSH Poitou Charentes). Les ifiterviews onbété réalisés)par téléphoîe sur système CATI à partir
d'un échantillon aléatoire sur un fichier fourni par Vos soins. Certaines enquêtes ont été réalisées par
un questionnaire en
“Les principaüx résultats
La dernière enquêtelde satisfaction faisaitiétat d'une satisfaction générale des locataires : La
satisfaction-globale est bonne.(82%ide satisfaits et très satisfaits), même si elle diminue de quelques
points péf rapport à.2014 Les locataires paraissent relativement satisfaits de ce qu'on leur propose.
- Plüs de 86% des locatairès sont satisfait voire très satisfaits de leur résidence : le score est
supérieur auStandard MarkétAudit (83%) ainsi qu'à la moyenne régionale (85%).
- L'ambiance, la tranquillité et la sécurité, la qualité des espaces et services publics, le traitement
des ordures ménagères et le stationnement sont stables voire en hausse.
- _ Lasatisfaction cohcernant la propreté des cages d'escalier et du palier, de l'ascenseutaire r et
du local à poubellés augmentent.
- Les interventions espaces extérieurs (78%) et le fonctionnement des équipements de ces
espaces (81%) obtiennent de bonnes notes et progressent énormément.
= La satisfaction concernant les équipements du logement est bonne et en progression : 82%
pour les éléments sanitaires, 84% pour la robinetterie, 83% pour l'électricité et 84% pour le
chauffe-eau.
-_ La satisfaction concernant les loyers et les charge augmente : loyer (77%) et charges (69%).
= Des notes en augmentation concernant les interventions, notamment sur le respect de la date
avec 93% de satisfaction. La rapidité et la qualité d'intervention sont également bien évaluées.
Sur les interventions effectuées, la note remonte donc fortement, de 44 à 79%.
SEMIE de Niort - Projet Convention d'Utité Sociale — 090321
#7 - Relations et Communication avec le bailleur (86%/77%): Les scores sont bons et restent
inchangés par rapport à l'année 2014.
Toutefois, les marges de progression demeurent, en particulier dans le traitement des réclamation
techniques, la propreté des parties communes et des espaces extérieurs.
* Synthèse des enjeux pour la SEMIE
Rapidté des réponses apportées
Écoute et la compréhension de la demande
Sui de la demande
Propreté du hall d'entrée
État et La propreté du logement
Conditions d'entrée dans votre nouveau logement
Propreté des parties communes
Demande d'intervention
Propreté des cages d'escalier et du palier
Traitement du problème signalé
Propreté du local à poubelles ou vide-ordures
immeuble / résidence
Montant des charges
PR EE
Relations avec votre balleur
Propreté de l'ascenseur
Interventions pannes/dégradations ascenseurs
faciité d'accès au bon inteocuteur
Respect de La date de rendez-vous
Fonctionnement équipement espaces extérieurs
Interventionspannes/dégradations espaces extérieurs
Montant du layer
Logement
Éclarage
Rapidité de l'intervention
Qualité de l'intervention:
Propreté espaces extérieurs
Revêtements de sol
Déroulement de l'état des leux d'entrée
Porte d'entrée
Chauffage
Menuiseries
Interventions effectuées parties communes
Fonctionnement équipements résidence
Fonctionnement des équipements du logement
Stationnement autour de votre résidence
Ascenseur
(ordures ménagères
Qualité des espaces et services publics dans le quartier
Chauffe-eau
Boites aux lettres
Robinetterie
Aecès aux parkings
Électricité
Éléments sanitaires
Qualité de vie dans votre quartier
Services et équipements de proximité
Informations qui vous ant été données
Ambiance générale de la tranquilité la sécurité
La démarche qualité de l'organisme : Plan d'actions 2021-2026
Tenant compte des résultats de la dernière enquête de satisfaction, la SEMIE a mis en œuvre les actions
suivantes :
- Le recrutement d'un technicien complémentaire chargé de la maintenance du patrimoine et
de la gestion immobilière. Ses actions sont en outre, axées sur le suivi des réclamations
locatives ;
— L'adaptation des marchés quadriennaux pour améliorer le suivi (délais, contrôles des
prestations, ....) des interventions techniques locatives ;
SEMIE de Niort - Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21 - La dématérialisation des liens/échanges entre les locataires et la SEMIE ;
= L'amélioration du site INTERNET
La SEMIE se veut comme un bailleur social « humain et responsable ». « Soucieuse de ses locataires,
elle [accompagne] lors de la demande de logement puis pendant toute la durée de la location. La taille
relativement petite de la SEMIE lui permet d'envisager une relation avec ses locataires basée sur la
proximité et la réactivité de ses interventions.
Les engagements de la SEMIE auprès de ses locataires sont les suivants :
“Accueil des locataires
La SEMIE accorde une priorité particulière à la relation de proximité qu'elle a de tout temps entretenu
avec ses locataires. Des plages horaires d'ouverture au publie sont organisées chaque jour de la
semaine pour permettre aux locataires d'accéder aux buféaux et avoir Uricontact privilégié avec les
membres du personnel en fonction des besoins à satisfaire.
La SEMIE s'engage à accompagner au mieux les demandes de logêment. Si nécessaire, une aide à la
constitution du dossier est apportée par la chargée de clientèlé où les autres membres du service de
gestion locative. La SEMIE informe des règles de critères et d'attribution. Elle réceptionne les dossiers
et contrôle en temps réel la complétudede la demandedElle informe des dé£istons de la Commission
d'attribution par téléphone au softir de là CALAEOL en complément dæl'envoi sous format papier de
la proposition d'attribution et organise la visite du logement ave le demändeur et le locataire sortant.
La SEMIE s'engage à faciliter l'emménagement : La SEMIE«cOntrôle toutes les installations avant
l'arrivée et donne déficonsils pouriéffectuer des économies d'énergie. Elle oriente également la
constitution du déSsier d'aide atilogement{AL) ou d'aide personnalisée au logement (APL).
La SEMIE auélaboré un livret d'accueil.remis à chaque nouvel arrivant pour guider le locataire dans
toutes s6s démarches lors de son entréeidans les lieux mais également pendant toute sa période
locative.
Livret d'äccuellén annexes
* Traitement de läréclamation
L
Le traitement des réclamations constitue un enjeu essentiel de la satisfaction des locataires. Depuis
2019, la SEMIE a amélioré son dispositif de traitement des réclamations en renforçant son équipe d'un
agent Technique. L'objectif est de professionnaliser la gestion des réclamations et de renforcer là
traçabilité. Une fiche réclamation dématérialisée est créée avec le motif de la doléance, la date
d'enregistrement, les coordonnées du réclamant, la date et les coordonnées du prestataire chargé de
son traitement, et les mentions relatives au suivi.
L'Agent de la SEMIE en charge du traitement assure un contrôle du bon suivi de la réclamation dans
les délais raisonnables. L'objectif de ce dispositif est d'être plus efficace dans la résolution de la
demande et dans les délais d'intervention.
SEMIE de Not Projet Convention d'Utité Sociale — 090321
s La taille relativement petite de la SEMIE lui permet d'envisager une relation avec ses locataires basée
sur la proximité et la réactivité de ses interventions.
Plusieurs formes de traitements de réclamations sont proposées :
* Soit les demandes parviennent par voie téléphonique. Le service technique mandate une
entreprise par OS et rappelle le locataire en cas de besoin. L'entreprise planifie elle-même
son intervention chez le locataire et le prévient de la date d'intervention
* Soit les demandes proviennent par mail. Elles sont alors traitées par mail sur la même
procédure que celle indiquée ci-dessus.
* Soit les demandes proviennent par courrier. Une réponse est alors faite par retour de
courrier.
+ Soit les demandes sont faites directement en présentiel,lof$ de RDV. Les modalités
d'intervention des entreprises sont identiques à celles ffécisées en point n°1
La procédure interne est telle que suit : Dès la réception des demandes, le Service technique analyse
le problème et en fonction de son importance, fait intervenir une entreprise dansile cadre du marché
à commande où réalise si nécessaire une demande de devis auprès de différentes entreprises. Les
problèmes importants peuvent être rapportés en CODIR. Le serVice technique établit l'Ordre de Service
à l'entreprise mandatée et suit les travaux et intefVéntions de l'entreprise.di vérifie et réceptionne
ensuite les travaux (signature locataire süml'ordre de service, rapport phétographié), la facture (par
courrier où mail) et la traite dañs le GED. LalFacture est transmise 8lla direction technique pour
établissement d'un bon à payer étcette dernière s'assure du montant de la conformité, de la réception
et de l'imputation budgétaire. Le bon à payer est transmis à la Comptabilité pour règlement, sous 30
jours.
Le service techniqlié de la SEMIE mandaté lésentreprisés adéquates. Tous les prestataires sont soumis à une procédure de Séléction ét sont régulièrement évalués. Ils disposent tous des certifications ad hoc. Les réndézVous des intérventionssont fixés en fonction des disponibilités des locataires et les retardé$ont prévenus, Les entreprises qui intérviennent pour le compte de la SEMIE sont attributaires d'un marché quadriennal (périodéss'étalant de janvier 2019 au 31 décembre 2022). Les marchés sont répartis en 16lots : 4
© Lôts'Là 8, marchés de travaux entretien, relevant de la catégorie travaux, suivant le
tableaulti-dessous :
LOTS INTITULE
Couverture = Zinguerie
Etanchéité - Bacs secs
Menuiserie - Serrurerie — Cloisons sèches — Plâtrerie — Isolation
Carrelage - Faïences
Electricité - Chauffage électrique
Plomberie — Sanitaires - Accumulateurs - Radiateurs eau chaude
Peinture et revêtements muraux
Revêtements de sols
TOTAL
œ|salulslwlnls
SEMIE de Niort - Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21
40 © lots 9 à 16, marchés de maintenance, relevant de la catégorie service, suivant le
tableau ci-dessous :
LOTS INTITULE
9 | Maintenance des ballons d'eau chaude solaires - VMC Chaudières gaz de ville
10 | Maintenance des installations de productions d'électricité photovoltaïques
11 | Nettoyage des parties communes - Gestions des ordures ménagères— Remplacement
des ampoules
12 | Entretien des espaces verts
13 | Maintenance des ascenseurs
14 | Maintenance des systèmes de désenfumage et des extifiéteurs
15 _ | Maintenance de la centrale de désenfumage +
16 |Maintenance des vides ordures -@pümpe del relevage EUEV
Désinsectisation/Dératisation - Débouchagefes"canalisations ÉPEREU/EV
+ Traiter au mieux les réclamations : Les réclantätions écritesifont l'objet d'une réponse par
courrier indiquant les suites données. LaSEMIE prend ééâlement en comptelès
insatisfactions dues à des troubles de voisiniage.
“Relation contractuelle aÿec les prestataires
La qualité de service rendu se joUelà la fois au sein de la SEMIE mais également dans la prestation
effectuée par les titullféSides marchés quadriennaux Ces deniers ont une place importante dans la
production du sel rendüäux locataires. Ils contfblent, de façon substantielle à l'image du
professionnalism dela SEMIE et corrélativement delà satisfaction des locat:
C'est pobrquoi, à Moccaslonfde l'élebéfation des derniers marchés quadriennaux, un accent tout
particülier.a été mis dans le cahier des charges/dédié à cette notion de qualité de service.
Cette démarche petmet à la SEMIE et à ses prestataires de progresser dans cette recherche
d'amélioration de lafqualité de servicélrendu aux locataires.
= Contrôle de lapropreté
Assurer un nettoyage de Qualité dans les espaces communs : La SEMIE informe des fréquences de
nettoyage et d'entretien des abords et contrôle régulièrement les prestations effectuées.
“Dispositifs de communication et qualité de service
La SEMIE a mis en ligne un site internet pour faciliter sa communication avec ses locataires. Le site fait
l'objet d'une actualisation régulière (publication mensuelle)
De plus, l'ensemble des résidences collectives disposent d'un panneau d'affichage alimenté
régulièrement par les équipes de la SEMIE sur différents points de sa communication.
SEMIE de Niort - Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21
at Autres actions en matière de qualité de service :
Suivre l'évolution des besoin: : la SEMIE étudie les possibilités de mutation ou d'adaptation
des logements lorsque la composition familiale, la situation sociale, professionnelle ou de
santé évolue.
Garantir un départ serein : lorsqu'un locataire quitte son logement, la SEMIE organise une
visite conseil, informant des éventuelles réparations à la charge du locataire. L'objectif est de
permettre au locataire de procéder par ses propres moyens aux réparations préalablement à
l'état des lieux de sortie, de façon à limiter les frais de remise en état. La SEMIE accepte de
raccourcir le délai contractuel de la demande de préavis siun autre locataire est prêt à
s'installer.
Améliorer la qualité de service : la SEMIE met régulièrement enplace des plans d'amélioration
et mène des enquêtes de satisfaction auprès de ses locataires.
Développement de l'enquête de satisfaction
La SEMIE, souhaite poursuivre ce dispositif t6üs.les trois ans dfin de mesurer la Satisfaction et les
attentes de ses locataires. Dans cet objectif elle s'esbinscrite avec les autres organismes de l'ex-région
Poitou-Charentes via l'URhlm dans le cadre d'un groupementide commandes, à l'enquête de
satisfaction qui se déroulera en avrif2021 avec l'assistanceidu prestatairelÉFFITEL.
Huit thèmes seront abordés lors/de cette prochaingenquête ?
o°
0000
A destination des;nouveauxlocataires, d'une façon Bénérale les conditions d'entrée dans le
logement (linformations sürlebail, l'assurance) l'APL, les charges, les services et personnes
à contactêt, état des lièux, la Quâlité et le délai de réalisation de travaux éventuels, livret
d'accueil.
Laqualitéide vie dänéle quartièrs
La qualité délvie dans larésidencé ;
La qualité de Vie dans le lôgement ;
La reltion de service avéella SEMIE et la prise en charge des demandes (réclamations techniqué$, liées au loyer et charges locatives et troubles de voisinage) ;
L'informationtet la communication ;
Les relations générales SEMIE/Locataire.
Dispositif de lutte contre l'impayé
La politique de qualité de service se mesure également dans le dispositif de lutte contre l'impayé qui
à de tout temps, constitué une priorité pour la SEMIE. Elle se traduit sur deux volets :
Maîtrise du niveau des charges locatives du locataire afin de limiter autant que faire se peut,
un risque supplémentaire d'impayés sur les locataires les plus fragiles. Ce volet renvoie à la
politique de réhabilitation énergétique et de méthode de construction développée infra
Prise en compte de l'impayé à la base.
SEMI de Niort - Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21
4 Afin de lutter efficacement contre les impayés, la SEMIE a mis en place une procédure interne qui lui
permet de détecter les situations d'impayés et d'intervenir très en amont
Les principes de base sont les suivants :
v
ÿ
ÿ
Proposer à chaque locataire les modes de paiement institués au sein de la SEMIE
Connaitre la situation personnelle et professionnelle du locataire
intervenir dès le 1er mois impayé : Il est beaucoup plus facile d'enrayer la situation en la
traitant le plus en amont possible.
Assurer une gestion sociale des recouvrements, notamment par la mise en place de plan
d'apurement « amiable » ou de proposition de relogement dans le parc SEMIE ;
Dans le cadre de la prévention des expulsions, démarche d'accompagnement des locataires
en situation d'impayés pour éviter les procédures précontéfitieuses et contentieuses :
© Orientation vers l'assistance sociale, échanges afec cêtte dernières (CD, CCAS, Hôpital,
Collectivité.)
© Aide à l'établissement des dossiers d'aidés financières (FSLhaides divers CCAS, caisse
retraite, LOCAPASS)
Orientation et suivi vers les mesures ASL,
Signature de protocole tripartifes avec le locataiféet la CAF;
Les procédures sont les suivantes :
1er mois de loyer impayé : ädresser unèrelance écrite en lettre simple.
24% mois de loyer impaÿé: adresser une Séconde lettre de relance et prise de contact avec le
locataire pour comprendf8 8i la situation est cnjoncturellé ou structurelle ; Envisager selon le
cas, un relogementyers un logement plus adapté à ses revenus et/ou mettre en place un plan
d'apuremeñt amiable JUn plan d'apurement doit être daté, signé et contradictoire. Il doit
comporter lämention € En cas de nôhpaiemeht d'une des échéances, la totalité de la somme
doit être acquittée en tôtalité et la procédure contentieuse reprend pleine effet.
3/moïs delloyers impayés : la situation d'impayés est avérée au sens contentieux du terme.
Une mise en demeure est adressée a locataire avec un délai pour régulariser sa situation (8
où 15 jours).
Tout au long de la procédure, la SEMIE tient à rappeler au locataire qu'il peut prendre contact avec
elle pour mettre en plâce un Plan d'apurement. Outre cette mention, la SEMIE met tout en œuvre pour
rencontrer et échanger davisu avec le locataire.
SEMIE de Niort - Projet Convention d'Utité Sociale - 09/03/21
4 IL3. La politique sociale de la SEMIE
La politique d'attribution
+ Présentation du dispositif départemental de demande de logements so
En réponse à la loi ALUR du 24 Mars 2014 créant le principe d'une demande de logement unique au
niveau départemental, la SEMIE à fait le choix d'adhérer au groupement des bailleurs sociaux de l'ex-
région Poitou-Charentes réunis au sein de l'URHIm Aquitaine (ex AROSH PC). Cette dernière a créé son
outil commun de gestion de la demande de logement social : IMHOWEB, géré par l'AFIPADE
association des fichiers partagés de la demande de logement socialides bailleurs sociaux de l'ex-
Région Poitou-Charentes).
Cette Association assure toute la logistique, la veille juridigüe et lamise à jour fluide du logiciel
IMHOWEB. Un club des Utilisateurs dudit logiciel, auquël participe laiSEMIE, a été créé permet
notamment la remontée des éventuelles problématiques d'utilisation, les améliorations possibles, un
partage d'expérience, en mutualisant les savoir-fairé et moyens pour une plus grande efficacité sociale:
“Un marché détendu
La SEMIE contribue à l'effort local de logement social/dans un contexte d'uffédemande limitée à un
marché détendu depuis plusieursénnées Celle-ci émanë, commercelaf@st souvent le cas dans le
département, d’un nombre croiséant de ménagésen situationid'indigence et ménages fragilisés et de familles monoparentales. Cette constatation s'accentue avec les Conséquences de la crise sanitaire liée à la COVID 19.
“Procédure!
Les logements:sociaux conventionnés;de la SEMIE sont attribués par sa Commission d'Attribution des
Logemeñts”et d'EXamen de l'Occupätionpx CALEOL ». Cette Commission se réunie à fréquence
régulière tous les quinze jours.
Une analyse approfondie est menée auprès de chaque candidat afin de mieux cibler les dossiers et
mettre à jour la demande de logement.
Cette action permet d'évaluer les besoins et éviter ainsi les incohérences ou inadéquations dans les
attributions de logements:
La procédure d'attribution est la suivante :
- Etudes des dossiers de demandes de logements, des sollicitations des partenaires (Mairie,
DDCSPP, travailleurs sociaux, ASLL, centres d'hébergement, etc.) et des mutations (volontaires
où proposées dans le cadre de la lutte contre les expulsions) ;
- Etude des synoptiques pour favoriser la diversification des catégories socio-
professionnelles dans le cadre de la mixité sociale ;
- Prospection : en dehors du contexte de la pandémie du COVID19, les demandeurs visitent le
logement avant le passage en CALEOL pour s'assurer la bonne adéquation entre la demande
SEMIE de Niort — Projet Convention d'Utité Sociale — 09/0312 et le logement : Cette prospection permet de réduire de façon substantielle les refus post
attribution.
- Passage en CALEOL : Pour délibérer et effectuer un choix réel, et lorsque la demande est
suffisante, il est proposé à la Commission au minimum 3 candidatures par logement. I est fait
à cette obligation quand elle examine les candidatures de personnes désignées par
le préfet en application du septième alinéa du I! de l'article L. 441-2-3 du Code de la
construction et de l'habitation (droit au logement opposable) ou les candidatures présentées
pour l'attribution de logements ayant bénéficié de la subvention mentionnée à l'article R. 331-
25-1 du Code de la construction et de l'habitation (Art. R. 441-3, al. 1 du CCH).
= Visite du logement et signature du contrat de location
Un accompagnement social est fait à l'entrée de chaque locatalfe pénmettant de mettre en place les
outils facilitant leur location :
- Rendez-vous avec le service en charge de la gestiôn locative :
- Information et éventuellement aide à la constitution du dossier APL ;
- Information sur le FSL et Locapass.
La SEMIE travaille en lien avec les autres bailleurs Süciaux réunis au sein de l'URHIm Aquitaine à la mise
en place de la cotation de la demande de logement sôcial, qui en application délla législation est rendue
obligatoire à compter du 1° Septembre 2022.
Le système de cotation constitd@ üne aide à läidécision des,candidature examinées en CALEOL. Il
consiste à attribuer des points alx demandeurs de logement social, en fonction des critères objectifs
et d'éléments de pondération établis préalablement, portant surla situation du ménage rapporté à un
logement donné ou Adfiékatégorie délogement, ou à l'ancienneté de la demande.
L'objectif est d'avdfrun système uniforme.à l'échelle duiterritoire concerné et une information plus
ciblée pour le demandeur. }
»)
La poñflque de Lov#)
“ Auditdes loyersactuels
Répartition es logements selon le niveau de loyers (hors NA)
Dans les Deux-Sèvréële parc social est
équitablement répartie‘entre collectif et ”
individuel, ce qui n'est pasle cas pour
la SEMIE qui dispose d'un parc A
majoritairement individuel (env. 2/3). à
Le loyer moyen sur le département des tes
Deux-Sèvres est de 5,02€/m2 (au 1°
janvier 2019, individuel et collectif Br
confondu). C'est un des taux les plus
faibles de la région Nouvelle-Aquitaine
avec la Creuse (5,00€).
SEMIE de Niort Projet Convention d'Utité Sociale - 09/03/21
4 Sur le parc de la SEMIE, le taux de loyer est en deçà de la moyenne, puisqu'il se situe à 4,82€/m2 pour
les 61 résidences (652 logements) sur lesquelles nous avons les données.
Les loyers de la SEMIE sont donc relativement faibles par rapport à la moyenne des Deux-Sèvres. 30%
des loyers sont inférieurs à 4€. Ce sont uniquement des résidences construites entre 1984 et 1992 et
financées en PLA.
51% des logements ont un loyer compris entre 5 et 6€/m2, probablement plus proche de 5€/m2
puisque la moyenne du parc de la SEMIE se situe à 4,82€/m2. Seulement 6% des résidences ont un
loyer supérieur à 6€/m2 soit 5 résidences et 35 logements. Tous ces logements sont financés en PLS.
Le détail des loyers selon la typologie du logement ci-dessous.
7
Î n
| 35
5 35
SEMIE de Niort Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21
46 Les équilibres de peuplement et les enjeux
La SEMIE s'attache à travers sa politique d'attribution à favoriser la mixité sociale en respectant les
équilibres nécessaires au bon fonctionnement de ses immeubles.
Les engagements pris en faveur d'une concertation avec les locataires
En absence de représentant des locataires et corrélativement de conseil de concertation locative, la
SEMIE à développé une politique de concertation locative. Les locataires sont régulièrement tenus
informés des travaux entrepris dans les résidences préalablement et avant toute intervention. s'agit
notamment des travaux de gros entretien issus du PSP, d'une certainefffiportance ainsi que les travaux
de réhabilitation énergétique (exemple : rafraïchissement des éommuns, ravalement de façades,
remplacement de chaudières ou d'éclairage dans les communs,
Cela a notamment été le cas en 2020 avant la première vagüe de COVID19. La Direction technique
accompagnée des techniciens de la SEMIE a rencontré lés locataires dans lesicas suivants :
+ Rafraichissement des communs de la résidence Schoelcher (Prograime 008)
+ Ravalement de façade et démoussage “dei toituresède la résidence, Cour St Marc
{programme 012)
+ Ravalement de façade et démoussage, de toitures de la résidence La Ménagère
{programme 010)
+ Rafraichissement desGommuns dla résidencelLa Ménagère (Programme 010)
Cette démarche s'est traduite pat
+1" Courrier informatif distribué dans les boites'aux léttres des locataires précisant la nature
des travaux ffogrammés dans les semaines suivantes
+ Réunion Organisée en fin de journée, danslles halls d'immeuble (pour permettre à un
maximum de Idtataires d'être disponiblés)privilégiant ainsi le contact et l'échange humain et
faéilitantles interventions sousiformes de questions / réponses
+ Affichage dahs les parties communeStdes résidences du programme de travaux
+ 2#aCourrierinformant dihnom de l'entreprise attributaire de la prestation mais aussi de la
maîtrise d'œüVre ou du bureau d'étude missionné par la SEMIE le cas échéant,
+ Enfin, note d'information sur :
- La natüfèdes travaux
- La date de démarrage des prestations
- La date prévisfünnelle de fin de travaux
Des états d'avancement sont également précisés régulièrement sur le site internet de la SEMIE
ww.semie.fr
La politique de fluidification des parcours résidentiels
“Faciliter les parcours résidentiels, la mobilité résidentielle, le droit au maintien dans les
lieux
SEMIE de Niort - Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21
47 La SEMIE s'engage à maintenir de parcours/mobilité résidentiels par le biais des mutations ainsi que,
le droit au maintien dans les lieux.
La taille de sa structure et corrélativement de son patrimoine conventionné, permet à là SEMIE
d'assurer une gestion de proximité et un suivi précis de chacune des situations de ses locataires.
Sur le volet parcours et mobilité résidentielle, la politique de la SEMIE, qu'elle s'engage à maintenir
pour les prochaines années, est de favoriser le maintien de ses locataires au sein de son patrimoine,
dès lors que cela s'avère possible, et de leur proposer un logement plus adapté à l'évolution de leur
structure familiale en réservant entre 8/10 attributions annuelles aux mutations internes. A titre
d'exemple, la SEMIE a effectué 13 mutations sur 2018 et 10 au titre de/2019.
Sur le volet maintien dans le logement : la SEMIE pratique etslengäge pour l'avenir à poursuivre sa
politique de maintien au sein du patrimoine dans le cadre de‘lalutte contre les expulsions :
Si le logement est adapté, signature de plan d'apurémént aimable ‘oühnon, recherche d'aides
financières (cf. paragraphe sur la gestion des impayésf{en cas d'accident de parcours ;
Sile coût du logement n'est plus compatible avec les ressources du locataire, propôsition de mutation
interne.
S'agissant de la sous-occupation au titre de l'articlèR 641-4\du Code délla Construction et de
Habitation, compte tenu du maféhéMdétendu du logèment sure, Téfritoire Niortais, la SEMIE
n'envisage pas de proposer le relogement de seslocataires efisituation de sous-occupation en dehors
de ce qui est exposé ci-dessus. Elle reste toutefois attentive aux demandes de mutation immanent des
locataires concernés qu'elle s'engage à traiter dès qu'une opportunité se présente sur son patrimoine.
SEMIE de Niort - Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21
48 11.4. Les engagements en matière de gestion sociale
Les engagements pour l'accueil des personnes à difficultés économiques et sociales
La SEMIE est signataire de la convention intercommunale d'attribution (CIA) qui est le document cadre
support de la politique intercommunale des attributions (23 Mai 2019 pour l'agglomération du
Niortais) et au sein de laquelle elle s'engage à :
= Consacrer 25% des attributions annuelles aux ménages prioritaires rappelé au sein des accords
formalisés dans le cadre contingent préfectoral (DALO,gférsonnes hébergées, refugiés et
publics labellisés PDALHPD).
= Réserver de 5% pour faciliter le logement des fonctionnaires et aents de l'Etat
= Accorder 25% des attributions hors Quartier Prioritaire de la Ville (Cloubouchet / Tour chabot
- Gavacherie / Pontreau - Colline Saint-André) au.demandeur appartenant äu premier quartile
de ressources (calcul par unité deféonsommiation) du? défaut aux aütres personnes
prioritaires au titre de l'article L.441-1 du Code de la Construction et de l'Habitation (loi Egalité
Citoyenneté 27 janvier 2017)
© Le montant du 1‘Quartile est fixé annuellement pararrêté ministériel pour l'ensemble
du territoire de l'Agglomération du Niortais.Ce montant correspond au seuil de
revenus au-dessôus duquel se situé 25,% de demandeurs du territoire aux ressources
les plus faibles parmi les demandeurs d'un légement social enregistrés dans le SNE
{système National d'Enregistrement) via Fichier partagé départemental.
o Montant actuel: 7832 euros, arrété du 15 juin 2020 pour la Communauté
d'Agelomératiôn duNiortais
= Ménages du 1% quartile
Dans le cadre de la loi Egalité & Citoyenneté, la SEMIE s'engage à mettre en place une stratégie afin de
tendre vers l'objectif derespecter les objectifs de 25 % d'attribution au bénéfice-des ménages du 1er
quartile des ressources.
La SEMIE souhaite toutefois préciser que l'ensemble de ses 653 logements composant son patrimoine
locatif social est situé uniquement sur les secteurs hors QPV.
La structure de la grande majorité de ces logements en typologie et en loyer ne correspond pas aux
ménages du premier quartile. Pour autant, les attributions de la SEMIE sur les trois dernières années
avoisinent le niveau des autres organismes du Territoire.
2019 MOYENNE
SEMIE de Niort — Projet Convention d'Utité Sociale — 003/21
40 SEMIE
Total sur
Agglomération
PS-L. Nombre d'attributions de logements, suivies de baux signés, Féalisées en application des
vingtième à vingt-deuxième alinéas de l'article L, 441-1, parmi leiombre total des attributions hors
des quartiers prioritaires de la politique des vile, par année.
Pour l'indicateur PS-1, l'organisme ne transmet pas d'engagement # l'échellédépartementale, s'inscrit
dans la convention ses engagements relatifs à tous les territoifés du département Eôficernés par les vingtième
à vingt-deuxième alinéas de l'article L441-1 du code def éônstruction et de l'habitätion, dans lesquels il
détient des logements loéatifs sociaux,
Engagements annuels, ele
Te |
25% asn [Naim [sx | 25% | 25%
Comme évoqué précédemment, la SEMIE s'engage à réspecter la législation avec l'attribution de 25%
par an des logeméhts aux ménages modéstes dont les Bénéficiaires de la Protection Internationale
{BP1), les personnes sortant d'hébergement, etlles publics labellisés PDALHPD.
Cet engâgement esbégalement traduit aufsein de la « Convention cadre de réservation du contingent
préfectoral. dans le département}79 » signéé entre le Préfet des Deux-Sèvres et les Bailleurs Sociaux
intervenant Sur le périmètre. Dans Cèçadre et compte tenu du besoin départemental, la SEMIE comme
les autres organismés, S'engage à prendre sa part via des objectifs quantitatifs, lesquels s'élèvent pour
la SEMIE à 4 relogèments par an au bénéfice des personnes hébergées dans une structure et à 3
relogements par an a bénéfice des personnes bénéficiaires d'une protection internationale.
Cet engagement concerne également le public labellisé PDALHPD (Plan départemental d'action pour
le logement et l'hébergement des personnes défavorisées) concernant les personnes mal logées.
> En 2019; la SEMIE a attribué des logements à 51 ménages prioritaires
Motif de la demande Nb de ménages
Démolition 1
Logement repris ou mis en vente par son propriétaire 2
Logement inadapté (taille ou loyer) 1
Problèmes d'environnement ou de voisinage 4
SEMI de Niort - Projet Convention d'Utité Sociale — 0903721
50 Raisons de santé ou handicap
Rapprochement des équipements et services ou du lieu de travail
Sans logement ou hébergé ou en logement temporaire
Violences familiales
Raisons familiales
Autre motif particulier
Total général si
nlϾnlwlalu
Publics mal
ne [2 2 2 105% 100% 68 5382
Publics “ es | + o% 100%
11 RÉFUOIÉS 21 SORTANT D'HÉBERGEMENT
2 à 2 4 Û «
PS-2. Nombre be de logements aux ménages DETTE catégorie de personnes prioritaires en application de l'article L. 44121 du code dé Ia construction et de l'habitation déclinées par
le plan départementäld'actions pour le logéméntetl'hébergement des personnes défavorisées et/ ou les orientations’en matière attfibutiomdes établissements publics de coopération intercommunale, dont part hofs és quattiers priorittires de Ia politique de La ville, parmi le nombre total des attributions, par année.
Pour Findicateur PS2" organisé Mansmer des engagement rat aux atibutions aux ménages relevant
d'une catégorie depérponnes prioriaifés, y compris les ménages reconnus priori par la commission de
médiation préé@ l'article L.441-2-3, uniquement pour les attributions de 1 S non réservés où els l'attribution à un candidat présenté par le réservataire a échoué.
Engagements annuels, en %
79 - Département 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25%
CA du Niortois 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25%
La SEMIE formule la même remarque que pour les ménages du premier quartile quant au besoin de
petits logements type studio ou type 1 pour satisfaire les demandes des publics BPI et sortie
d'hébergement.
SEMI de Niort Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21 “Ménages DALO
Conformément à la législation, la SEMIE s'engage à accorder une priorité au relogement des
propositions faites par le Préfecture dédiées aux ménages éligibles au DALO. Elle tient toutefois à
préciser que la SEMIE répond aux sollicitations relativement modestes sur le département, cependant
elle constate de nombreux refus. À ce titre, sur les trois sollicitations reçues au titre de 2020, la SEMIE
constate, cinq refus sur les cinq propositions (dont deux refus successifs pour deux même personnes)
faites à des personnes relevant du DALO dont certaines sur des logements individuels neufs.
Engagements annuels, en %
_—_—— En nb 8 3 3 3 4% 4 4 4 Ses En %+ 32% 3,6% | 3,6% |48% | 48% | 48% hors QpV | 100% | 100% | 100% | 100% | 100%
La SEMIE précise que l'engagement annuel relève
La moyenne des attributions au titre de l'indicateur
est de 83,33 attributions /an. 4
‘expression de la CALEOL.
nières afinées (2018/2019/2020)
” 4
L'accueil des populations spéci à
4
“ {PRM)
La SEMIE s'engage à ir des ménages Séniors ou personne à mobilité
réduite, tiers de la population du Département des Deux-Sèvres est
à
ges ne le requiert pas
ion de la Maison de Retraite des Coteaux de Ribray d'une capacité de 85
chambres. La SÉMIE propriétaire de cette maison de retraite comportant une unité Alzheimer,
en a confié la gestion à l'EHPAD « des Portes du Marais »
= La construction de logements adaptés « Séniors ». À ce titre, la SEMIE a déjà construit ces
dernières années 20 maisons individuelles réservées aux « séniors » dont 10 livrées en 2020.
Ces opérations ont été édifiées à proximité d'un foyer- logement pour personne âgées, avec
la Direction duquel il est recherché des synergies axées sur la mise en place de services dont
les locataires peuvent bénéficier (repas, animation, etc.)
—_ D'autres projets à l'étude sur le quartier de Sainte-Pezenne à Niort dont une partie en lien avec
l'Association Mélioris dans une logique de mixité et d'entraide sociale, intergénérationnelle
avec des loyers compatibles aux ressources de personnes à revenus modestes.
SEMIE de Niort Projet Convention d'Utilté Sociale — 09/02/21
& - La poursuite de sa politique de maintien à domicile des personnes en perte d'autonomie par
la réalisation de travaux
Avec le soutien financier de la Communauté d'Agglomération du Niortais : mise en place du dispositif
d'aide au maintien à domicile des personnes. Dès lors qu'une personne se trouve en situation de
difficulté d'utilisation de la baignoire de son logement, la SEMIE procède (sur présentation d'un
certificat médical) au remplacement de la baignoire par une douche. Ces travaux sont co-financés par
la CAN à hauteur de 1.500€ et le solde par la SEMIE dans la limite globale de 3.000€ HT. Dans ce cadre
la SEMIE s'engage à remplacer 4 à 5 baignoires par an.
Quand c’est possible, la SEMIE inscrit ses projets au sein d’une mikité générationnelle. La SEMIE,
soucieuse de la mixité générationnelle, a livré entre octobre 2020/@t in janvier 2021 les programmes
du Fief de la Paillée 1, 2 et 3 proposant à la fois des logements‘ädaptéS pour les séniors (10 logements
de types T2 et T3 ; spécifiques répondant aux normes PMR, avec le Soutien financier du conseil
départemental des Deux Sèvres et de la CARSAT) et logéments familiaux (detypes T3 et T4). Tous les
logements individuels proposent un jardinet privatifs
“Publics Jeunes et Etudiants
Parmi ses autres orientations stratégiques en lien aveëles projetsidu terrifoire (développement de
l'enseignement supérieur avec l'afflbition de doubler le nombre d'étudiafts sur Niort à moyen-terme)
la SEMIE s'est également positionnée sur la production de logements dédiés à l'accueil d'un public
jeune avec :
- La construction d'une résidence étudiante de 90Wogéments en 2015. Cette résidence
universitairefProphiété, SEMIE et donnée en gestion au CROUS de Poitiers affiche complet depuis soñlouverture }
- Le projet de cônstruction d'une RésidénicelHabitat Jeunes de 165 logements à échéance de
2023/Pôur ce prajèt là SEMIE travaille en lien avec la CAN et l'Association la Colline en charge
‘de la gestionides foyers de jeunes travailleurs ;
= Lelpartenariät sur le dispositif « Cœur de Ville », dans le cadre d'opérations de réhabilitation
de logements de l'hyper centre-ville de Niort à destination d'étudiants, d'apprentis et de
jeunes méfages (dispositif « jeunes de moins de 30 ans » proposé par l'Etat). Une 1°" tranche
de 8 logements réhabités sur cinq propriétés délabrées sur la Colline Saint-André (quartier
ancien du Centrè-Ville de Niort) est en cours pour une livraison 2022/2023.
Autres engagements pris par la SEMIE pour l'accompagnement des ménages les plus fragiles
“Convention France Terre d'Asile et IML
La SEMIE intervient sur plusieurs disposi
d'accéder au logement :
js pour permettre aux ménages les plus vulnérables
— Convention signée avec l'Association France Terre d'Asile
SEMIE de Niort - Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21
53 Ces conventions permettant la mise à disposition de logements au nom de l'association dans l'objectif
d'assurer l'hébergement temporaire des familles ou de personnes phys
et ayant obtenu le statut de réfugié. Ce type de convention est conclu en fonction des besoins. À ce
jour un logement type 3 sur la Résidence Cour Saint-Marc est mis à disposition de l'Association.
es en parcours d'insertion
= Mesures IML (intermédiations Locatives) via la signature d'un bail glissant signé avec
l'Association l'Escale (structure d'hébergement CHRS Intégrée d'Accueil et d'Orientation sur le
Département indépendante de l'Association l'Escale en charge des jeunes travailleurs sur le
Territoire), conclu en application de l'article L-442-8-1 du Code de la Construction et de
l’Habitation.
L'objectif est de conclure une convention d'occupation précaire avéc l'Association qui sous-loue à un
ménage, bien souvent en sortie d'hébergement, pendant une dÜrée généralement de six mois afin de
vérifier la capacité de ce dernier à disposer d'un logement äutonomë. Pendant toute cette période,
l'Association assure un accompagnement social du sous-lôcataire sur les Volts entretien du logement,
paiement des échéances locatives et comportementénvironnemental.
A l'issue d'un délai de deux mois, une évaluätion d'étape, dedla situation des sous-locataires sera
apportée à la Commission d’Attribution de Logements du bailleur. Puis un mois avant l'échéance de la
convention une nouvelle évaluation sera présentéelà cette même Commission d'Attribution qui
décidera ou non d'attribuer le logeffient äüisous-locatairéipar la signaturé directe d'un nouveau bail
entre ce dernier et la SEMIE.
La SEMIE conclue environ 4 mesuresML par an qui, pour la totalité à ce jour ont permis le glissant du
bail au profit du sous-lééataire. La SEMIE s'engage à poursuivre ses mesures en fonction des besoins.
“La participation aux dispositifs partenariaux:
La SEMIÉ travaille Également avec d'autrésipartenaires comme le Centre d'Action Sociale de Niort, le
CADA [Centre d'Accüëil des Demandeurs d’Asile), Action Logement, ADOMBA, l'UDAF des Deux-Sèvres,
les services du Département 79, leSrassociations de jeunes travailleurs (Toit, Toit en gâtine...) dans le
cadre des actions suivantes :
- L'accompagnement social au logement (ASL) : à ce titre la SEMIE participe chaque mois depuis
de nombreuséSannées aux réunions mensuelles regroupant les baîlleurs sociaux du Territoire
et les référents della mesure portée par le Département ;
= L'aide à l'intégration et l'accession à un logement autonome ;
-__ La prévention des expulsions.
“La participation aux partenariats financiers
Depuis de nombreuses années, la SEMIE est partenaire financier pour accompagner les ménages
vulnérables. Certains des partenariats listés au paragraphe précédent s'accompagnent également de
mesures financières, telles que :
Le CCAS de Niort sur des aides spécifiques (factures charges énergél
SEMIE de Niort — Prajet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21 Le F.S.L permettant de faciliter l'accès et le maintien dans le logement (dépôt de garantie, loyers,
charges locatives, téléphone.).
Cette mesure est portée par le Département. Le financement de ce dispositif résulte d’un co-
partenariats entre le Département, les communes associées dont la Ville de Niort, la CAN, la Caisse
d’Allocations Familiales des Deux-Sèvres, la Mutualité Sociale Agricole des Deux-Sèvres, les Bailleurs
sociaux publics dont la SEMIE, les fournisseurs d'énergie, les distributeurs d'eau ainsi que les
opérateurs de services téléphoniques.
A ce titre, chaque année la SEMIE signe avec le Département des Deux-Sèvres une convention de
participation financière au Fonds de Solidarité pour le Logement. Son niveau de participation annuelle,
fixé de concert avec les autres organismes du Territoire, s'établit{à 1,76 € par logement. La SEMIE
s'engage à poursuivre ce partenariat financier.
De même, la SEMIE accorde un soutien financier ann@el à l'ADIL (Agéfice Départementale pour
l'information sur le Logement) des Deux-Sèvres à rafSon de 0,25 € par logément qu'elle s'engage à
maintenir.
SEMIE de Niort — Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21 Partie 4 - contrôle et évaluation de la convention, vie de la
convention
Suivi de la convention
Les parties s'engagent sur un suivi périodique de l'évolution des engagements de cette convention sur
la base des indicateurs relatés dans le corps de la convention et récapitulés en annexe et permettant
de rendre compte de la réalisation des objectifs fixés.
(I Evaluation de la conventiô®
La SEM transmettra chaque année au Préfet siénataire de la convention l'avancement des
engagements pris pour les indicateurs PP-2, PP-LF-2, PPÈ3,et PP-LE,3.
L'évaluation porte sur les indicateurs chiffrés fnsi que surlés dédéloppements qualitatifs obligatoires.
( Aveéits à léhoventiot}
Les parties signataires se réservent la possibilité d'établir tout avenant qui serait utile, soit pour mettre
en conformité la présenterconventionien fonction des textes restant à paraître, soit pour la compléter.
Le Repfésentant de l'Etat, Le Président de la CAN Le Maire de NIORT
Monsieur Emmanuel AUBRY Monsieur Monsieur Jérôme BALOGE Préfet des Deux:Sèÿres
Le Directeur Général de la SEMIE
Monsieur Cyril GILLARD
SEMIE de Niort — Projet Convention d'Utité Sociale — 09/03/21
56 ANNEXES
ANNEXE 1 : ETAT DES LIEUX DU PATRIMOINE ET ETAT DU SERVICE RENDU
ANNEXE 2 : TABLEAUX DES INDICATEURS PORTANT SUR L'ETAT INITIAL DU PARC ET LES
ENGAGEMENTS DE LA SEMIE
ANNEXE 3 : PLAN STRATEGIQUE DU PATRIMOINE
ANNEXE 4 : DELIBERATIONS DU CONSEIL D'ADMINISTRATION ET D!
ANNEXE 5 : CORRESPONDANCES AVEC L'ETAT
ANNEXE 6 : CORRESPONDANCES ET COMPTE RENDU IONS PERSON! OCIEES
S
SEMIE de Niort Projet Convention d'Utiité Sociale - 09/03/21 ANNEXE 1
ETAT DES LIEUX DU PATRIMOINE ET ETAT DU
SERVICE RENDU AMD 2 ETAT D UEUX OÙ PATRON
Données patrimoniales sur l'ensemble immobilier appréciation sur l'état de service rendu sur
pepe l'ensemble Immobilier
ET PPS PS PC REP ee | me | ns | ten | on |trmenne/) tetes
R—téemmnt er HANRET Smet re rs a Fest Done _ ë
Fee + nmaes EE ie ee HE: ce à
Ress = ana) — en RURE I
aan es UE un Mer ie ANNEXE 2
TABLEAUX DES INDICATEURS PORTANT SUR
L'ETAT INITIAL DU PARC ET LES
ENGAGEMENTS DE LA SEMIE votes
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ANNEXE 4
DELIBERATIONS DU CONSEIL
D’ADMINISTRATION ET DECISIONS DE
REPORT SOCIETE ANONYME D'ECONOMIE MIXTE
LL IMMOBILIERE ET ECONOMIQUE DE LA VILLE DE NIORT
NIORT
RCS 027 020 076
EXTRAIT DU PROCES:VERBAL
me teror Éebhr DU CONSEIL D'ADMINISTRATION
79000 Niort DU 05 Mars 2021
TÉL +0 49 06 84 7
Email semie-montésemie-nioe fr
se semi fr
La parole est ensuïle donnée à la Directrice Administrative et Financière pour la présentation du projet de
Convention d'Utité Sociale à signé avec l'Etat.
Elle rappelle que l'article L. 445.1 du COH fai obligation aux organismes de logements sociaux de signer avec
l'Etat une Convention d'Utité Sociale pour la période 2021 - 2026.
Les CUS ont été rendues obligatoires pour tous les organismes d'habitation à loyer modéré par la oi n°2008 -323
de Mobilisation pour le logement et la lute contre l'Exclusion (MOLLE) du 25 Mars 2009.
Etablies sur la base des Plans Stratégiques de Patimoine (PSP), ces conventions définissent, pour une période
de six ans, les engagements de l'organisme en matière de politique patimaniale, de qualté du service rendu, de
poitique sociale et d'investissement. Elles permettent en outre de reconnaitre l'action de l'organisme comme
« service d'intérêt général » au sens du droit communautaire
Dans ce cadre la SEMIE a signé avec l'Etat une première CUS portant sur les périodes 2011 à 2017, report compris.
Suivant les termes de la lettre de l'Etat en date du 19 février 2018 le bilan de la CUS première génération de la
SEMIE n'a pas appelé d'observations particulières.
La loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté (EC) puis la loi n°2018-1021 du 23
novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN) ont réformé le statut
des balleurs sociaux et modif le cadre des CUS.
Suivantles dispositions de 'rice L445-1 du Code de la Construction et de l'Hablalion, ces évollions législatives sont à l'origine du report dans l'élaboration £t la conclusion des CUS deuxième génération qui entreront en vigueur en2021.
La convention d'utlté sociale décline notamment les poitiques d'investissement sur le patrimoine existant, de
venle, de développement de l'offre nouvelle, de loyers - suroyers, de gestion sociale et de qualité de service.
Conformément à la décision du Conseil d'Administration en date du 06 Juilet 2020, la SEMIE a procédé à
l'éléboration du projet de sa CUS pour les six années à venir sur la base du son Plan Stratégique de Patrimoine
validé en séances des 06 juletet 16 Octobre 2020.
Ce projet portant sur les 653 logements locatifs Sociaux composant son patrimoine social a été présenté aux
personnes associées le :
27 janvier 2021 pour la Communauté d'Agglomération du Nortais ;
29 janvier 2021 pour la Ville de Niort.
Aln'a, à ce stade fait l'objet d'aucune remarque fondamentale si ce n'est un questionnement de la Ville de Niort sur
son mode de validation (Conseil Municipal, arrêté du Maire, etc...).
Société Anonyme d'Économie Mixte mumobilère et Écanumlque de La Ville de Niort à Consell d'Administration
Siège Sochl : Hôtel e Ve, 7900 Nr
5 Euros Siret 027 876 UM + Ge APE 20 À Cap 2 Les engagements et les objectifs de a SEMIE au sein de la CUS sont définis en référence au contexte local du
marché locatif détendu mais également dans le cadre existant de ses activités, qu'il s'agisse du cadre égislati et
réglementaire, des aides financières ou engagements dédiés acluellement au logement Social t plus globalement
des partenariats existants, fomalisés ou non.
Le Conseil d'Administration, à l'unanimité des votants, valide le projet de Convention d'Utilté Sociale
préalablement à sa transmission à l'Etat tel qu'annexé aux présentes.
Fait à Niort, le 05 mars 2021,
Pour servir et valoir ce que de droit
Le Prbsidgnt-Directeur Général, un Administrateur,
Jérôfhe BALOGE A SOCIETE ANONYME D'ECONOMIE MIXTE
IMMOBILIERE ET ECONOMIQUE
F DE LA VILLE DE NIORT SEMIE RGS 027 020076
NIORT EXTRAIT DU PROCES-VERBAL
10, rue Victor Sehoëlcher DUÉONSEIL: L'ADMINISTRATION <9000 Niort DU 06 JUILLET 2020
Tél. 08 49 06 84 71
La parole est ensuite donnée à la Directrice Administrative et Financière pour la présentation de cet exposé sur
l'engagement de la SEMIE dans l'élaboration de sa convention d'utité sociale à signer avec l'Etat
Elle indique que le Conseil d'Administration en séance du 21 juin 2017 a décidé d'engager la procédure
d'élaboration de la Convention d'Utlté Sociale à signer entre l'Etat et la SEMIE en application de l'aicle L 445-1
du Code de la Construction et de l'Habitation dont l est rappelé ci-dessous les dispositions
« les SEM de logement social doivent conclure avec l'Etat surla base du plan stratégique de patrimoine mentionné
à l'article L.411-9 du CCH et en tenant compte des PLH, une convention d'utlté sociale d'une durée de six ans,
au terme de laquelle ll fait lobjet d'un renouvellement
Cette convention est conclue dans les six mois qui suivent son dépôt
Les EPCI mentionnés au vingtième alinéa de l'article L. 441-1 du CCH,c'est--dire les EPCI tenus des doter d'un
PLH ou dotés d'un quartier prorlaire de la politique de la vile et de la compétence habit et les départements
sont associés à l'élaboraion des sfpuiaions des conventions d'utité sociale relatives aux immeubles situés sur
leur tertoir, selan les dispositions du décret n° 2017-92 du 9 mai 2017. ls sont signataires des conventions
d'ulté sociale conclues par les organismes qui leur sont rattachés »
La CUS devra en outre, comporter
“l'état de l'occupation sociale de leurs immeubles ou ensembles immobiliers établi d'après les renseignements
statistiques mentionnés à l'article L. 442-5 et décliné selon que ces immeubles ou ensembles immobiliers sont
situés ou non sur le tertore d'un quartier prioritaire de La poltique de La vile défini à l'article 5 de la loi n° 2014
173 du 21 févnier 2014 de programmation pour la vil et la cohésion urbaine ;
'état du service rendu aux locataires dans les immeubles ou les ensembles immobiliers, après concertation
avec les locataires dans les conditions fixées dans le plan de concertation localive prévu à l'aricle 44 bis de la loi
n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de
logements sociaux et le développement de l'offre foncière
“l'énoncé de la politique patrimoniale et d'investissement de l'organisme, comprenant notamment un plan de
mise en vente à leurs locataires des logements à usage local détenus par organisme etes orientations retenues
pour le réinvestissement des fonds provenant dela vente. Cet énoncé comporte les mesures d'information à l'égard
des locataires en cas de vente, cession ou fusion ;
les engagements pris par l'organisme sur la qualité du service rendu aux locataires ;
le cas échéant l'énoncé de la politique menée par l'organisme en faveur de l'hébergement
“le cas échéant, l'énoncé de la politique d'accession de l'organisme ;
un cahier des charges de gestion sociale de l'organisme, établi après concertation avec ls locataires dans
des conditions fixées dans le plan de concertation locaïve prévu à l'article 44 bis de la loi n° 86-1290 du 23
décembre 1986 précitée
Saclété Anonyme Économie Me immobilière et Économique de a Mile de Niort à Conseil d'Adminieation
St Socl Hôtl de Ve, 2900 Nr
Capa? ur + Sue 027 D OO + Code APE 6820 A “es modalités de la concertation locative avec les locataires, dans le cadre fixé au même article 44 bis ;
les engagements pris par l'organisme en faveur d'une concertation avec les locataires, notamment en
termes de poltique sociale et environnementale
Cela étant, la mise en œuvre de ces CUS seconde génération, ont été décalée à plusieurs reprises en raison de
la richesse de l'actualité législatives visant la refonte du modèle des Organismes de Logement Social (oi de finance
2018, loi Elan.)
La li ELAN prèvot lobigation de dépôt d'un projet de CUS avant le 30 juin 2019 sauf pour es baileursjustifnt
d'un proet de rapprochement avec un ou plusieurs autres organismes
A l'appui de cette possibiité codifiée à l'article L445-1 du Code de la construction et de l'Habitation la Construction,
et compte tenu du projet d'adhésion de la SEMIE à la Société de Coordination Nationale, a obtenu un report de
délai pour le dépôt de sa CUS jusqu'au 1 juilet 2021
Parallèlement, la SEMIE poursuit son travail d'élaboration de sa convention d'utiité sociale avec l'assistance d'un
prestataire Habitat et Territoires Conseil choisi en 2017 à la suite d'une consultation.
Compte tenu de l'ensemble des évolutions intervenues depuis le 21 juin 2047 et de l'ancienneté de la
précédente délibération (plus de 2 ans), le Conseil d'Administration, à l'unanimité des votants, décide de :
- poursuivre la procédure d'élaboration d'une Convention d'Utilité Sociale à signer avec l'Etat ;
- associer à l'élaboration de cette Convention d'Utilité Soci
- Les parties signataires : Ville de Niort et Communauté d'Agglomération,
A tre d'information, le Conseil Départemental solicité en juin 2017, conformément à la loi du 25 mars:
2009 « Mobilisation pour le logement et lutte contre l'exclusion » complétée par la loi du 27 janvier 2017 relative à
l'égalté et àla citoyenneté » a formulé par courrier reçu en date du 25 Septembre 2017 son souhait de ne pas être
signataire de cette convention.
- De constater la carence de Représentants de locataires au Sein du Conseil
d'Administration de la SEMIE en raison des résultats des dernières élections,
= De poursuivre les termes de la convention d ‘assistance pour l'élaboration de sa CUS
signée avec Habitat et Teritoires Conseil le 27 Juillet 2017 après consultation.
Fait à Niort, le 05 mars 2021,
Pour servir et valoir ce que de droit
l un Administrateur, SOCIETE ANONYME D'ECONOMIE MIXTE
LL d IMMOBILIERE ET ECONOMIQUE DE LA VILLE DE NIORT
SEMIE RCS 027 020 076
NIORT EXTRAIT DU PROCES-VERBAL
DU CONSEIL D'ADMINISTRATION
DU 16 OCTOBRE 2020
10, rue Vie
79000 Nivs
Tél. 05 19 06 BA 71
Email sement semi fr
se semi
AJUSTEMENT DU PLAN STRATEGIQUE PATRIMONIAL
Schoëleher
Le Président-Directeur Général donne la parole au Directeur Technique pour la présentation de ce point
XII:1 Contexte
La SEME entre les mois de mars et mai 2020 comple tenu du contexte de crise sanitaire COVID 19, a été
contrainte, dans un principe de précaution, de diférer certains travaux inscrit dans le PSP mi 2019 / mi 2020.
Certains travaux n'ont donc pas pu être Ivrès avant la fin de l'exercice comptable du 30 juin 2020. 1 convient par
conséquent de compléter l'actualisation soumise à l'agrément du Conseil d'Administration en séance du 06 juilet
2020. Ces adaptations concement les programmes suivants:
XII:2 Maison de Retraite des Coteaux de Ribray (Programme 024)
Les travaux sont de différents ordres. Is concement
+ Pour le restaurant : les travaux comprenaient le remplacement partiel des revétements de sols et de
certaines tapisseries sur mur. Par courriel en date du 05 10 2020, l'adjointe de Direction de la MRCR
informe que pour respecter la distanciation physique entre les résidents, l'ensemble du restaurant et les
parts annexes (salle d'animation et patio) devraient être déplacés pour pouvoir réaliser les travau
précités. Compte tenu du contexte, la Direction demande à ce que les travaux soient reports au regard
de ce que les résidents ont subi pendant ces derniers mois (confinement en lien avec la covid 19) et par
le personnel qui est épuisé les changements d'organisation
+ Pour l'espace de vie de l'Unité Alzheimer : la Direction est favorable à faire réaliser les travaux
prochainement L'accord a été transmis par courriel le 05 10 2020 (choix du revêtement de sol : identique
au soi du restaurant principal soi : TARALAY INITIAL WOOD {imitation parquet) 0797 Habana Ivory
Compact / Confort.
XI:3 Remplacement des 82 chaudières (Programmes 025/016/020/021/023) inscrits dans le PSP mi 2018 /
mi 2019
L'entreprise, contractuellement a Ivré son chantier avec 5.5 mois de retard, Conformément au CCAP du marché
de travaux, la SEMIE a demandé au MOE (Bureau d'Etudes ACE) de faire appliquer les pénalités
Elles ont été établies à hauteur de 33 818.25 € {pour rappel le montant du marché de travaux était de 213 330.76
HT). Les pénalités très consèquentes (représentent 15.85 % du montant du marché) ont fait l'objet d'une
réclamation de l'entreprise attibutaire (ECCS) demandant une remise des pénaltés le 30 06 2020.
Le dossier a été présenté en Commission d'Appel d'Offres (CAO) de la SEMIE du 16 09 2020. La CAO s'est
prononcée sur l'application pate de pénalités en dérogeant au CCAP (application de 16 909.12 €).
Société Anonyme d'Écongmie Mixte Immobilière et Économique de 1 Vie de Niort à Conseil d'Administration
Siège Soil: Hôtel de Ve, 72000 Not
“Capa 2 872 265 Euro» Siret 27 UBO 76 DO « Code APE GK20 À Le Décompte Général et Définiif permettant de solder ce marché présentant un montant de pénalités confomme à
la décision de la CAO a été envoyé à l'entreprise. Cette demière l'a validé et retourné à la SEMIE le 02 10 2020.
Cetle opération est désormais clôturée.
XIL4 La Ménagère (Programme 010
Initialement le budget global des marchés de travaux (notamment de ravalement de façade) était de
32544 TTC + 10 500 TTC
Lors des travaun, le service technique de la SEMIE a découvert des pieres de tale calcaires très endommagées
parle temps, et non visibles depuis le domaine public. La SEMIE n'a eu d'autre choix que de fair reprendre ces
pierres et profiter des installations des échafaudages de l'entreprise SPP pour procèder au remplacement partiel
des pierres qui s'effitaent et présentaient d'important défaut, pr un sous-traitant expert en la matière {entreprise
Art de Bâtir)
La CAO de la SEMIE du 16 09 2020 a approuvé ces plus-values permettant de fini intégralement ce chanter de
ravalement de façade et de remplacement des pierres endommagées.
les PSP mi 2049 / mi 2020 - PGE
L'année a été pariculiérement mouvementée avec la gestion du COVID (mars à fin mai 2020) qui a décalé La fin
des travaux de différents chantiers. Cela a eu pour conséquence
XI:5 Con:
+ Des retards surles ivraisons de chantiers
+ Des surcouts (gestion de co-actvié impossible, campagnes de prévention et respects des mises en
place sanitaires avec désinfections de sites notamment).
Le montant relatif au PSP 2019 / 2020 au tie des travaux de gros entretien avai été estimé à 429 269 € TTC
auquel est venu s'ajouter
+ +23478 €TTC (relatif aux travaux sur le site des 3 Coigneaux - Programme 002)
Pour un total prévisionnel présenté au Consei d'Administration en juin 2019 de 462 747 € TTC.
Au vu des résultats des Appels d'Offres et consultations, le montant réels des engagements au titre des travaux
de gros entretien s'est établi à 526 850 TTC
Répartition sur les programmes suivants
N° progi Montant préÿisionnelTTC: Montant facturé TTC
002 7 2347765 2347765 008 25 142 2723043 14055 99 010 32544 + 10.500 + 4 862 66 09873 2314739
Cor 124363 110 39952 40087 46 ot : 61024 7748226 7020618 03 113322 14805115 5630654 024 Maison de real 61024 774822 10.008 79
033 83 rue de Choletie Hat 8871.59 EE TOTAL | 468 109 826 58073 246 202
Montant réellement facturés au 30 juin 2020 : 246 202 € (sur un montant total prévu de 526 580,73 €) Le solde des travaux à hauteur de 280 378 € dont certains engagës au 30 06 2020, sont reportés sur l'exercice
2020 / 2021 en raison du COVID. Ces interventions se sont tenues sur les mois de julet, août, septembre et début
octobre 2020). Ces travaux de gros entretien justifiant des provisions, reporlés viendront. complèter des
programmatons inscrites sur le PSP 2020 / 2021 pour 344 405 € dont 73.314 € de travaux complémentaires soit
un total de travaux au titre du gros entretien sur le prochain exercice fixé à 624.784€
En prolongement de sa décision en séance du 06 Juillet 2020, le Conseil d'Administration, à l'unanimité,
agréé ce complément d'actualisation de PSP au titre des travaux justifiant des dotations de provision pour
gros entretien.
Explication détaillée des différés de facturation par programme
002 Trois Goigneaux | Opération soidée 008 Schoelcher Interuplon cause COVID. Travaux récephonnés Le 30 07 2020.
010 La Menagére Interuplon cause COVID + travaux complèmentares sur pierre de tale. Réception totale le 09 10 2020
uz Cour StMarc | Iteruphin cause COVID. Travaux réceplonnésle 31 08 2020
021 Mutisies 1 Interuption cause COVID. Travaux réceptionnés le 14 08 2020 03 Divers Secteurs 1 | Interuplon cause COVID. Travaux récephonnés le 15 09 2020.
04 Maison de raie | Les travaux n'ont pas repris (populalion àrisque) En atente aval drecion MRCR
Le pour programmalion des interventions 0 83 rue de Cnoette | Opération soldée
Faït à Niort, le 05 mars 2021,
Pour servir et valoir ce que de droit
un Administrateur, A SOCIETE ANONYME D'ECONOMIE MIXTE
IMMOBILIÈRE ET ECONOMIQUE
X DE LA VILLE DE NIORT SEMIE RCS 027 020 076
NIORT EXTRAIT DU PROCES:VERBAL
10, sue Victor Schoëlcher DU CONSEIL D'ADMINISTRATION 7900 Niort DU 06 JUILLET 2020
Tél 05 49 064 71
Fa he se er
Lester
Le Directeur Technique présente le PSP actualisé.
Plan Stratégique de Patrimoine (PSP)
Le Plan Stratégique de Patrimoine est une démarche qui vise à établir un programme d'intervention prospectf sur
Le patrimoine de la SEMIE sur les années à venir
Le PSP de la SEMIE repose sur la version élaborée en 2016 à l'arivée du Directeur Technique actuellement en
fonction qui a été validée parle Conseil d'Administration en date du 28 Septembre 2016. Ce PSP a êté revisité lors
du Conseil d'Administration des 14 novembre 2017, 19 Octobre 2018 et du 28 Juin 2019 afin d'intégrer les révisions
annuelles des prix, calculées surla base de appels d'ofires de l'exercice, mais également les plus-values apportées
parle logiciel de sui de ce PSP, (CASSIOPAE) mis en place en 2018.
Au préalable, il convient de rappeler les définitions des groupes de travaux composant le Plan Stratégique de
Patrimoine.
Les travaux d'entretien effectués sure patrimoine de la SEMIE se décomposent en trois groupes
Remplacements de Composants dits Travaux d'immobiisation
= Travaux de Gros Entretien
= Travaux d'Entretien Courant
Travaux d'immobilisation IMM = Remplacement de Composants : définition et mode de financement
Cette catégane recouvre les travaux indispensables au maintien de la durée de vie du patrimoine. Ce sont des
travaux lourds d'amélioration portant sur le clos, le couvert, les gros équipements ainsi que toutes les opérations
de mise aux normes, d'amélioration ou de réhabilitation:
Les Remplacements de Composants sont répartis suivant leur nature en huit catégories arrêtées par le Conseil de
Surveillance du 03 avril 2006 conformément aux nomes comptables applicables aux organismes de logement
social
= Structure (VRD, espaces verts, gros œuvre, clôtures, charpentes, couverture, zinguere,
cloisons, carrelage) amortie sur une durée de 60 ans
= Menuiseries extérieures (bardages, menuiseries extérieures, serrurerie, ...) amortes sur une
durée de 25 ans
= Chauffage amortie sur une durée de 17 ans
= Etanchëïté amortie sur une durée de 15 ans
= Ravalement avec amélioration amortie sur durée de 15 ans
re et Économique de la Mile de Niort à Conseil d'Administration
Se Social: te de Ville, 9000 Niort
Sur Siret 27 ND 76 00 + Code APE 620 À = Plomberie amortie sur une durée de 25 ans
= Electricité amortie sur une durée de 25 ans
= Ascenseur amortie sur une durée de 15 ans.
Le financement de ses travaux d'immobilisation est assuré sur les fonds propres de la SEMIE et fait l'objet
d'un amortissement suivant les durées ci-dessus.
‘Travaux de Gros Entretien : définition et financement (PGE)
Le Gros Entretien englobe tous les travaux d'une certaine importance qui ont pour seul but de vérifier le bon
fonctionnement des installations, d'y apporter un entretien régulier sans prolonger leur durée de vie au-delà de
cell prévue initialement (exemples : ravalement de façade, démoussage et remaniement de couverture, peinture
et revêtement de sols des parties communes, ...)
Ces travaux peuvent faire l'objet de provisions pourgros entretien pour permettre leur issage financier sur plusieurs
années.
Calcul de la Provision pour Gros Entretien : depuis l'application du réglement N° 2015-04 de l'ANC (Autorité des
Normes Complables) la provision est désormais constatée à compter de l'exercice au tire duquel le dépenses
sont programmées et inscries dans le programme pluriannuel. Une quote-part de la provision correspondant à
l'usage passè du bien sur sa durée de vi toale entre deux périodes d'entretien est immédiatement constatée dès
Lors que son inscrplion dans le Plan Stratégique du Patrimoine est validée”
Suivant décision du Conseil d'Administration statuant en séance du 23 septembre 2019, la durée de calcul
de la PGE, conforme aux normes de la profession, est de trois ans.
Concernant ces deux types de travaux, immobilisation et gros entretien, la Direction Technique de la SEMIE
élabore une projection « technique » sur 12 ans qu'elle reconsidère tous les ans.
Entretien Courant (EC) : définitior
Cette catégorie rassemble toutes les interventions d'urgence ou nécessaires sur le patrimoine et n'entrant pas
dans les deux catégories précédentes (exemple : dépannége, réparation en plombere et électricité, travaux de
serrurerie,
Sont également inclus dans ce groupe les travaux prévus en changement de composants dès lors qu'is sont
réaisès individuellement et parielement : radialeur, moteur VMC, baignoire, lavabo, robinetterie, papier peint,
peinture, revêtement de sol souple, porte, volets, appareillage électrique,
Ces travaux qui ne font pas partie du PSP, constituent des charges d'exploitation « classiques ». Ils
représentent en moyenne 290 K€ par exercice.
Ceci rappelé, le Directeur Technique présente le bilan de son PSP pour l'exercice 2019/2020, ainsi que celui pour
les 3 années à venir dont 2020/2021 VI: Travaux d'entretien du patrimoine liés au PSP mi 2019/ mi2020 (travaux surl'exercice en cours
de clôture)
Point d'avancement des travaux en cours. és au programme de travaux du PSP 2019 / 2020
NOTA BENE : CORONAVIRUS
Il est à noter que compte tenu de la période de COVID 19, les chantiers ont été arrêtés à compter du 17 mars 2020 et ont progressivement repris depuis fin avril 2020. Cette pandèmie a engendré des décalages sur chantiers, indépendant de la volonté des entreprises, mais aussi de la SEMIE, maitre d'ouvrage de l'ensemble de ces travaux
L'ensemble des opérations de travaux d'entretien du patimoine a été présenté lors du Conseil d'Administration du 28 juin 2019. Les principaux travaux énumérés ci-dessous et concement
a) _Rafraichissement des communs - Résidence Schoelcher (Progr 008)
Les travaux consistaient en un rafrachissement des communs (atribuë à l'entreprise CPM après consultation restreinte), Prestation achevée à 100%. Il a été aussi programmé de procéder à un remplacement pariel de quelques baies virées de la résidence (12 u). Pilet Gingreau a êté attibutaire de la prestation, Fin des travaux programmée pour le 3 jullet 2020.
b) _ Ravalement de façade de la Résidence La Ménagère (Progr 010)
Le Permis (Déclaration Préalable) a été obtenu et afiché sur site fin décembre 2019, et constaté par voie d'huissier de justice. L'appel d'offres travaux a été lancé par voie de presse et sur la plateforme dématérialisée puis ont été attibuës conformément au code de la commande publique, en CAO. Les travaux sont en cours (avancement à 35%). L'entreprise attibutaire du lot peinture est SPP. La MOE est assurée pour le suivi des travaux par l'agence Vincent Gauthier. L'agence Christophe Liaigre assure la mission de CSPS. Fin prévisionnelle des travaux : 31 août 2020
) | Ravelement de façade de la Résidence Cour St Marc (Progr 012)
Le Permis (Déclaration Préalable) a été obtenu et affiché sur ie, et constaté par voie d'huissier de justice. L'appel
d'offres travaux a été lancé par voie de presse et sur la plateforme dématérialisée puis ont été attribués conformément au code de la commande publique, en CAO. Les travaux sont en cours (avancement à 50%). L'entreprise attributaire du lot peinture est Daunay Rimbault, et du lot couverture est Couvertures Lopez. La MOE st assurée pour le suivi des travaux par l'agence Vincent Gauthier L'agence Christophe Liaigre assure la mission de CSPS,. Fin prévisionnelle des travaux : 1 août 2020
&) Changement de 19 chaudières du parc immobilier
Après consultation restreinte, le SEME a retenu le bureau d'études technique luides ATC. Le marché de travaux
à été attibuë lors d'une CAO l'entreprise CB ELEC. Les travaux sont sur 3 sites
+ Chant des Oiseaux (Progr 015)
+ Nardouzans (Progr. 019)
+83 rue de Choletle (Progr. 033)
Les Travaux sont en cours de réception au 30 juin 2020
€). Ravalement de façade du programme Mutisites (Progr 021)
Le Permis (Déclaration Préalable) a été obtenu le 20 nov 2019 et afché sur it, et constaté par voie d'huissier de
justice. L'appel d'offres travaux a été lancé par voie de presse et sur la plateforme dématérialisée, puis ont étà
atbuës confomément au code de la commande publique, en CAO du 14 02 2020. Les travaux sont en cours
{avancement à 80%). L'entreprise atibutaire du lot peinture est SPP. La MOE est assurée pour le suivi des travaux
par l'agence Laurent Chrétien. L'agence 8PS Ingénierie assure la mission de CSPS. Fin prévisionnelle des
travaux : 3 juillet 2020
1) Ravalement de façade du programme Divers Secteurs (Progr 023) Le Permis (Déclaration Préalable) a été obtenu le 17 déc. 2019 et affiché sur sie, et constaté par voie d'huissier
de justice. L'appel d'offres travaux a été lancé par voie de presse et sur la plateforme dématérialisée, puis ont été
attribués conformément au code de la commande publique, en CAO du 14 02 2020. Les travaux sont en cours
avancement à 80%). L'entreprise attributaire du lot peinture est le groupement Dauny Rimbault/ Armonie Déco et
du lt couverture est Prof Armor. La MOE est assurée pour le suivi des travaux par l'agence Laurent Chrétien.
L'agence BPS Ingénierie assure la mission de CSPS. Fin prévisionnelle des travaux : 31 juillet 2020
9) Rafraichissement des communs de la Maison de Retraïte des Coteaux de Ribray - MRCR (Progr 024)
Les travaux ont été différés au 34 voire dé trimestre à la demande de la Direction de la MRCR, pour éviter
tout risque de contamination liée au COVID 19,
Néanmoins la consultation restreinte a été lancée, et la prestation attibuée à l'entreprise Guinot.
En résumé :
- Travaux inscrits au PSP au titre de l'exercice 2019/ 2020 et validé en juin 2019 :
= IMM: 137 K€
-GE : 429 KE
- Travaux réalisés
-IMM : 93 K€, la réfection des volets roulants du programme de la Mineraie pour 44 KE sera différée
de plusieurs années compte tenu de leur bon état
-GE : tout sera réalisé maïs avec un décalage sur le début de l'exercice 2020/2021 (mpact covid 19).
À la date de réalisation de ce document, toutes les factures des travaux réalisés au 30 juin 2020 ne sont
pas encore parvenues. Le montant décalé sur le début du prochain exercice est estimé à 200 KE sur les 429
prévus.
VI:2 PSP 12 ans ( 2020 / 2023)
Comme présenté lors des conseils d'administration des 19 octobre 2018, 29 juin 2018 et 28 juin 2019, la SEMIE:
s'est engagée en fin de chaque exercice comptable, à présenter le Plan Stratégique Patrimonial réactualisé.
Le PSP dans sa version « 2020 / 2023 » prévoit d'entretenir son patrimoine à hauteur de
Categorie mi2020imi2021 L mi20211mi2022 mi2022/mi2023 aa40sot [32311719 295 855,87
18242462 20565337 2125438
Coûts d'entretien par catégorie du plan | 525 829,63 53477056 | 50840525
Lpluriannuel ...
Cette version du PSP actualisée, prend en comple les actualsations de prix suite aux différents appels d'offres de
travaux lancés en 2019 et 1 semestre 2020. Ces dernières ont été intégrées sur la base de données du logiciel
de gestion de ce programme de travaux VI3 Programme de travaux juillet 2020/juin2021
Le programme de travaux de l'exercice débutant au t=juilt 2020 et qui sera clôturé au 30 juin 2021 prévoit des
interventions dans les opérations suivantes
Dans leur globalité (Gros entretien + Immobilisation)
ND Non progr. Nb Détail travaux IMMO » PGE: : Montant
| progres Logis! TTC (TVA 10%)
RESIDENCE Rempl. Chaudière collective de 285 |
SYMPHONY Kw
Rempl partiel couverture sèche bac:
L | acier . |__| 124 489.64 | 020 | CITE THESAUT Nettoyage de Façade [x | 5755084] 022 GARAGES DES Imperméabilisation façade x 7 953.62 BRIZEAUX | | — 025 MULTISITES 2 Imperméabilisation façade + x 94 822.12 démoussage de toitures
[25 [LES Remplacement de chaudiéres gaz | X 8407272 |
027 LA MINERAIE 17 Imperméabilisation façade + x 131 931.10
| | démoussage de toitures L_
032 | MULTISNES3 15 | Remplacementbalon d'eau chaude 3146020
C7 |LESPRES DUPAIRE |18 | Lavage de muret + peinture portes x 557888 | — "| d'entrée _| 048 | GABRIELLE REVAL 7 Lavage de façade X | 91 13 [52682068 Cf. Annexe du détail des travaux et leurs montants prévisionnels annexé aux exposès.
Dans le détail: en travaux d'Immobilisation
Nom progre Détail travaux d'IMMO Montant
prévisionnel
TIC
| 007 DENCE SYMPHONY _ | Rempl. Chaudière collective de 285 Kw 86 891.10 [026 | LES VERDIERS Remplacement de chaudières gaz 64 07272 Co32_TMULTISITES 3 Remplacement ballon d'eau chaude Aerodrome 31 460.80 TOTALTIC| 18242462 |
Dans le détail : en travaux de Gros Entretien
Nom progr: Détail travaux de GROS ENTRETIEN Montant
prévisionnel
TIC
[007 _| RESIDENCE SYMPHONY_ | Rempl partiel couverturesèche bac acier | 3750854
[ METHEBAULT | Nettoyagedetaçade 5755884
022 | GARAGES DES Imperméabiisation façade 7953.62
____ | BRIZEAUX |
[ozs [uurnisires 2 Timperéabiisation façade + démoussage de toitures 94 822.127
[027 | Imperméabilisation façade + démoussage de toitures 131 931.10
C Lavage de muret + peinture portes d'entrée 5578.88
Loss | GABRIELLE REVAL Lavage de façade “896091 |
= 344 405.01 | TT TomaL Te | Ce programme de travaux pour l'exercice 2020/ 2021 est extrait du PSP sur 12 ans, présenté ci avant
À l'occasion de l'exposé sur les travaux de ravalement de façade effectuès sur la partie propriété SEMIE de
l'immeuble Cour Saint-Mare, le Président-Directeur Général fait remarquer que, pour des questions de maitrise en
termes d'entretien et d'homogénëité, il serait préférable que la SEMIE soit propriétaire de tout l'ensemble
immobilier.
Le Conseil d'Administration, à l'unanimité,
-_ valide le PSP actualisé version 2020/2032
= agréé le programme de travaux pour l'exercice mi 2020/mi 2021 tel que présenté ci-dessus
+ et autorise le Président-Directeur Général à lancer les appels d'offres relatifs aux marchès de
travaux du PSP pour l'exercice 2020 /2021 conformément au code de la commande publique.
Fait à Niort, le 05 mars 2021,
Pour servir et valoir ce que de droit
Le Président-Dirgcteur Général, un Administrateur,
Jérôme E I FET
DES DEUX-SÈVRES
Direction départementale des territoires
Service prospective planification
habitat/Bureau habitat parc public
Affaire suivie par: Catherine Burylo .
Tél. :0549068911 Niort,le 24 JUIL, 2020 Adresse mail : catherine.burylo@deux. : sevres gouvifr
Monsieur le président-directeur général,
Par courrier en date du 20 février, votre prédécesseur a sollicité un renouvellement du report de dépôt de la convention d'utilité sociale de la SEMIE pour une année supplémentaire.
A l'appui de cette demande, était notamment évoqué l'état
d'avancement de la mise en place de la société de coordination dans laquelle la
SEMIE doit s'inscrire.
Au vu des éléments présentés, je vous accorde ce renouvellement de
report en application de l'article L. 4451 du code de la construction et de l'habitation.
Je vous encourage néanmoins à déposer le projet de convention
d'utilité sociale avant le 31 décembre 2020, ce qui permettrait de procéder à sa signature à la fin du premier semestre 2021.
Je vous prie d'agréer Monsieur le président-directeur général,
l'assurance de ma considération très distinguée.
ru AUBRY
Monsieur Jérôme BALOGE
Président-directeur général
Société d'économie mixte
immobilière et économique
10 rue Victor Schoëlcher
79000 NIORT
MoMBEUR LE PLFET es DEUx-AEVR LS — BP 70000 - 79099 MONT ceotx 09
Internet: mu deux seures pouvfr A
Ld
NIORT Monsieur Le Préfet
Asie Préfecture des Deux-Sèvres rue Victor Schoëleher € RUE Duguéseln
79000 Niort
‘Tél. : 05 49 06 84 71 BP 70000 79099
E-mail : semie-nion@semie-aiort fr 79000 NIORT sac
LRHAR N°1A176 689 4614 4
Objet : Demande de renouvellement de
report de dépôt de la CUS de la SEMIE de Niort
Niort, le 20 Février 2020
Monsieur Le Préfet,
Aux termes d'un courir reçu en date du 04 Juilet 2020, Madame le Préfet, a accordé à la SEMIE un report
de délai pour le dépôt de sa convention d'utité sociale jusqu'au 1° Juil 2020.
Cette dérogation a été consentie à l'appui de l'article L445-1 du Code de la Construction et de l'Habitation
dans la mesure où la SEMIE justiait de son projet d'adhésion à la future Société de Coordination en cours
de création avec l'appui de la Fédération des EPL.
Cette Société de coordination dénommée HACT FRANCE a été créée le 18 Décembre 2019 et sa demande
d'agrément auprès du Ministère du logement déposée le 19 Décembre 2019 est à ce jour, en cours
d'instruction.
La SEMIE de Niort fait partie des 19 SEML fondatrices de cette Société de Coordination. À ce titre, elle est
signataire des statuts et du Pacte d'Associés de cette demière. Elle dispose en outre, d'un siège de censeur
au sein de son Conseil d'Administration et est impliquée dans la mise en place de la phase opérationnelle de
cette Société de Coordination.
Cette Société de Coordination s'inscrit pleinement dans le nouveau cadre législatif introduit par la loi sur
l'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ci-après « Elan ») en instituant un réseau unifé
en faveur du maintien et du développement d'une action publique de proximité ce, dans le respect des
gouvemances propres de chaque organisme tout en adhérant à un socle commun tenant compte de
l'identité propre des Epl
Ses principaux objectifs poursuivis seront les suivants :
= mutualser savoir-faire et moyens pour une plus grande efficacité sociale;
= capitaliser sur la richesse d'un réseau en mesure d'apporter des réponses globales grâce aux
activités développées par ses membres, en complément de leurs activités de logement social, en
matière d'aménagement, de développement économique, de mobilité, etc. ;
Société Anonyme d'Économie Mixte Immobilière et Économique de 1 Ville de Niort à Conseil d'Administration = valoriser l'ancrage local des EPL et renforcer les dynamiques territoriales ;
= développer chaque structure en instaurant ensemble des partenariats avec des acteurs financiers et
professionnels générateurs d'innovation :
= accentuerles capacités d'innovation en s'appuyant sur les atouts des Epl;
= densfer l'innovation capitalisant sur les expériences de chaque Epl;
= maintenir et conforter les spécificités et la représentativité des Sem agrèées sur le fondement de
l'article L. 481-1 du code de la construction et de l'habitation au plan territorial et national
créer un partenaire opérationnel des pouvoirs publics pour répondre à la diversité des besoins des
politiques de l'habitat et d'aménagement ;
= anticiper la montée en puissance de grands groupes
Vous trouverez en pièce jointe aux présentes, la décision du Conseil d'Administtion du 23 Septembre 2019
autorisant l'adhésion de la SEMIE à la Société de Coordination:
Cette étape de constitution achevée, HACT FRANCE amorce sa phase organisationnell et opérationnelle qui se concrétisera à l'issue du scrutin Municipal de Mars prochain.
C'est pourquoi, j'ai l'honneur de solliciter de votre haute bienveillance le renouvellement pour une année
supplémentaire, du report du dépôt de la Convention d'Utiité Sociale de la SEMIE de Niort sur le fondement
de l'article L445-1 du Code de la Construction et de l'Habitation,
Je reste à votre disposition pour vous apporter si besoin des précisions complémentaires sur cette Socièté de
Coordination Nationale.
Vous remerciant de bien vouloir accèder à cette nouvelle requête,
Je vous prie d'agréer, Monsieur Le Préfet, l'expression de ma considéralion distinguée.
_ Général
Luc DELAGARDE Liber» Bye +
FRANÇAISE
Û
PRÉFET DES DEUX-SÈVRES
Direction départementale des territoires é Sent prose planfaion ab 15 UL 29
Are iv pr June eajean IL, Tél. :05 49 06 89 10 SEM:
Adresse mail: jerome jenjenddeur seven pouf
Niort, le a 4 Ju. 20
Monsieur le Président directeur général,
Par un courrier en date du 6 mai 2019, vous me sollicitez pour bénéficier d'un report du délai
de dépôt du projet de convention d’utilité sociale, considérant la mise en place de la société de coordination ée par la fédération des entreprises publiques locales à laquelle la SEMIE entend adhérer. nationale init
L'article 88 de la loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, codifié à l'article L 445-1 du code de la construction et de l'habitation, dispose que "le représentant de l'État auquel un organisme est tenu d'adresser un projet de convention d'utilité sociale peut, à la demande de l'organisme, lui octroyer un délai d'un an renouvelable une fois pour satisfaire à cette obligation. Le demandeur doit justifier d'un projet de rapprochement avec un ou plusieurs autres organismes."
En conséquence, je vous donne mon accord pour un report de délai de dépôt du projet de convention d'utilité sociale de la SEMIE au 1* juillet 2020.
Je vous prie d’agréer, monsieur le Président directeur général, l'assurance de ma considération
+
Isabelle DAVID
distinguée.
Monsieur Luc Delagarde
Président directeur général
SEMIE Niort
10 rue Victor Schoëleher
79000 Niort
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Ld
SEMIE NIORT
Madame Le Préfet
victor Schoët Préfecture des Deux-Sèvres
79000 No 4 Rue Duguesclin TÉL : 0549 06 8471 BP 70000 79099 False @rminio 78000
NIORT
LRHAR N° 113977214196
Objet : Demande de report de dépôt de la CUS de la SEMIE de Niort
Niort, le 06 Mai 2019
Madame Le Préfet.
J'ai l'honneur de soliciter de votre haute bienveillance, le report, pour une durée d'un an (éventuellement
renouvelable une fois), du dépôt de la Convention d'Utiité Sociale de la SEMIE de Niort sur lefondement
_ des dispositions de Farticle L445-1 du Code de la construction et de l'habitation.
A l'appui de la demande formulée par Monsieur le Maire de Niort, le Conseil d'Administration de la SEMIE en Séance du 07 Février
2019 a décidé de me donner tout pouvoir à effet de participer à tous travaux et
démarches visant la mise en place de la Société de Coordination Nationale initialisée par la Fédération des EPL, en cours désréation
et de préparer toute décision des instances de la SEMIE permettant son adhésion à cette SC. =
La SEM participe-activement depuis l'année 2018 aux échanges liés à la création de ce. regroupement. La prochaine réunion
de travail au sein de la Fédération fixée le 16 Mai prochain aura pour but de finaliser les statuts et le pacte d'associés qui lieront les différentes structures ayant répondues favorablement à cette démarche.
_u
Les statuts de cette nouvelle structure précisent que « Les Sam associées entendent s'inscrire pleinement
dans le nouveau cadre législatif introduit par la loi sur l'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ci-après « Elan
»), en franchissant une nouvelle étape par la constitution, avec l'appui de leur
Fédération, d'un réseau unifié en faveur du maintien et du développement d'une action publique de proximité, »
Dans ce cadre, le principaux objectifs poursuivis seraient les suivants :
- mutualiser savoir-faire et moyens pour une plus grande efficacité sociale :
= Capitaliser sur la richesse dun réseau en mesure d'apporter des réponses globales grâce aux
activités développées par ses membres, en complément de leurs actuités de logement social, en
matière d'aménagement de développement économique, de mobilté, ete. ;
= Valoriser l'ancrage local des EPL et renforcer les dynamiques territoriales :
Société Anonyme d'Économie Mixte lmoblièr et Économique de La Ville de Nior à Conseil d'administration
Slge Social Hétl de vil 2900 Not
Capal 2372 265 Euros Se 080076 0001 « Code APE 620 = développer chaque structure en instaurant ensemble des partenariats avec des acteurs financiers et professionnels générateurs d'innovation ;
= accentuerles capacités d'innovation en s'appuyant surles alouts des Ep:
= densifer l'innovation capitalisant surles expériences de chaque Epl :
maintenir et conforter les spécificités etla représentativité des Sem agréées sure fondement de farce L, 481-1 du code de a construction et de l'habitation au plan temtoñil et national
créer un partenaire opéralionnel des pouvoirs publics pour répondre à la diversité des besoins des politiques de l'habitat t d'aménagement ;
anticiper la montée en puissance de grands groupes.
La mise en place d'une société de coordination intègre les disposons de la oi Elan, dans le respect des Gouvemances propres de chaque organisme tout en adhérant à un Sole commun nant compte de ldentiè propre des Epl
La constitution du réseau, dans le cadre de la SC, permettra à la fois de préserver l'autonomie de ses membres sur leurs territoires et de favoriser le développement de partenariats tant nationaux que locaux.
Vous trouverez en pièces jointes aux présentes, la etre de Monsieur Le Maire de Niort ainsi que le procès- verbal de la décision du Consel d'Administration du 07 Février 2019 précisantle choix de la SEMIE
Je reste à votre disposiion pour vous apporter si besoin des précisions complémentaires sur la consiuion de cette Société de Coordination Nationale
Vous remerciant de bien vouloir accéder à cette requête de report de délai concemant notre CUS,
Je vous prie d'agréer, Madame Le Préfet, l'expression de ma considération distinguée.
Le Présidi "D" Général,
let"
LeDELAGARDE | SOCIETE ANONYME D'ECONOMIE MIXTE
“D IMMOBILIERE ET ECONOMIQUE DE LA VILLE DE NIORT sentis RCS 027 080 076 790 Nine TEL 05 9 0684 71 —sun EXTRAIT DU PROCES-VERBAL
DU CONSEIL D'ADMINISTRATION
DU 18 DECEMBRE 2018
Il est tout d'abord rappelé que, suivant les dispositions de l'article L 481-6 du Code de la Construction et de
l'Habitation (modifié par la loi Egalité et Citoyenneté N°2047-66), suivant lesquelles :
« Les Conseils d'Administration des Sociétés d'Economis Mixte gérant des logements sociaux comprennent des
représentants de leurs locataires.
Les représentants des locataires ne prennent pes part au vote sur les questions qui n'ont pas d'incidence sur la
gestion des logements de l'organisme faisant l'objet d'une convention conclue en application de l'article L 351-2.
Les représentants des locataires sont élus sur des listes de candidats présentées par des associations œuvrant
dans le domaine du logement social
Ces associations doivent étre affllées à une organisation nationale siégeant à la Commission nationale de
concertation, au Conseil national de l'habitat ou au Consel national de la Consommation, être indépendantes de
tout part politique ou organisation philosophique, confessionnelle, ethnique ou raciale et ne pas poursuivre des
intérêts collectifs qui seraient en contradiction avec les objectifs du logement social fixés par le présent code.
Un décret en Conseil d'Etat détermine, en tant que de besoin, les conditions d'application du présent article. »,
Votre Consell d'Administration en séance du 14 septembre demier a validé le « protocole d'accord électoral
d'organisation des élections 2018 des Représentants des Locataires au Conseil d'Administration » élaboré
conjointement avec l'Association FO Consommateurs.
Conformément à ce protocole, un courrier d'information, a été adressé le 1 octobre 2018 aux locataires du parc
conventionné concemé par ces élections, stipulant notamment les modalités d'organisation de ces élections fixées
au 10 décembre et fixant la date limite de dépôt des candidatures auprès de la SEMIE au 22 octobre 2018.
Constatant l'absence de candidature à ces élections des Représentants des Locataires, les élections n'ont pas eu
lieu de se dérouler.
Par conséquent, le Conseil d'Administration à l'unanimité des votants, en vertu de la circulaire du 27
Novembre 1992, décide d'établir le présent procès-verbal de carence et de le porter à la connaissance des
locataires.
Fait pour servir et valoir ce que de droit
Le Président-Direfteur Général,
ETAA Luc DELAGARDE k
Société Anonyme d'Économie Mixte Immobilière et Économique de a lle de Niort à Conseil d'Administration
Siège Sata: Hôtel de Vi, 39000 Niort
Capa: 2 372 265 Bus » Siret 027 080 076 00014 - Ce APE 620 À A
Ld SOCIETE ANONYME D'ECONOMIE MIXTE IMMOBILIERE ET ECONOMIQUE
SEMIE DE LA VILLE DE NIORT
c = RCS 027 080 076
79000 Non EXTRAIT DU PROCES-VERBAL
EN bic aEnt DU CONSEIL D'ADMINISTRATION su semi fr DU 21 JUIN 2017
En application de la loi MOLLE du 25 mars 2009, la SEMIE en qualté de balleur social a mis en place sa
Convention d'Utité Sociale (C.U.S) signée avec l'Etat le 24 Juin 2010 après concertation avec la Ville de Niort, la
Communauté d'Agglomération du Niortais te Conseil Départemental des Deux-Sèvres (ex Consell Général
Cette C.U.S dont l'objectif visait à définir la politique de la SEMIE sur les thèmes patrimoniaux, sociaux et qualité
de services rendus aux locataires, a couvert les années 2011 à 2016 avec un bilan bi-annuel initié par l'Etat.
Conformément aux dispositions de la loi Egalté Citoyenneté du 27 Janvier 2017, les engagements des CUS en
vigueur au 28 janvier 2017 sont prorogés jusqu'au 31 décembre 2017.
Cette même loi fe les dispositions des nouvelles Conventions d'Utiité Sociale qui devront être signées avec l'Etat
après concertation au plus tard le 30 Juin 2018 avec un efet rétroactif au 1* janvier 2018 codifé à l'article
L. 445-1 du Code de la Construction et de l'Habitation modifié par les articles 81 et 83 de la loi n°2047-86 du 27
janvier 2017, « les SEM de logement social doivent conclure avec l'Etat, sur la base du plan stratégique de
patrimoine mentionné à l'article L. 411-9 du CCH et en tenant compte des PLH, une convention d'utilité sociale
d'une durée de six ans, au terme de laquelle elle fait l'objet d'un renouvellement
Cette convention est conclue dans les six mois quisuivent son dépôt
Les EPCI mentionnés au vingtième alnéa de l'article L. 441-1 du CCH, c'est-à-dire les EPCI tenus de se doter d'un
PLH ou dotés d'un quartier prioritaire de la politique de la ville et de la compétence habitat et les départements
sont associés à l'élaboration des stipulations des conventions d'utilité sociale relatives aux immeubles situés sur
leur tertoire, selon les dispositions du décret n° 2017-922 du 9 mai 207. ls sont signataires des conventions
d'utlté sociale conclues par les organismes qui leur sont rattachés »
Par ailleurs, la CUS devra comporter :
l'état de l'occupation sociale de leurs immeubles ou ensembles immobiliers établi d'après les renseignements
statistiques mentionnés à l'alcle L. 442.5 et décliné selon que ces immeubles ou ensembles immobliers sont
situés ou non sur le territoire d'un quartier prioritaire de la politique de la ville défini à l'article 5 de la loi n° 2014-
173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine ;
“l'état du service rendu aux locataires dans les immeubles ou les ensembles immobiiers, après concertation
avec les locataires dans les conditions fixées dans le plan de concertation locative prèvu à l'article 44 bis de la loi
n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de
logements sociaux et le développement de l'offre foncière ;
il d'Administration Société Anonyme d'Économie Mixte Immobilière e nique de La Ville de Niort à “l'énoncé de la politique patrimoniale et d'investissement de l'organisme, comprenant notamment un plan de
mise en vente à leurs locataires des logements à usage locatif détenus par l'organisme etles orientations retenues
pourle réinvestissement des fonds provenant de la vente. Cet énoncé comporte les mesures d'information à l'égard
des locataires en cas de vente, cession ou fusion ;
les engagements pris par l'organisme sur a qualité du service rendu aux locataires ;
le cas échéant, l'énoncé de la politique menée par l'organisme en faveur de l'hébergement ;
le cas échéant l'énoncé de la politique d'accession de l'organisme ;
-un cahier des charges de gestion sociale de l'organisme, établi après concertation avec les locataires dans
des conditions fixées dans le plan de concertation locative prévu à l'article 44 bis de la loi n° 86-1290 du 23
décembre 1986 précitée
les modalités de la concertation locative avec les locataires, dans le cadre fixé au même article 44 bis ;
-les engagements pris par l'organisme en faveur d'une concertation avec les locataires, notamment en
termes de poitique sociale et environnemental.
La Convention d'Utiité Sociale comporte les indicateurs précisés dans le décret n° 2017-92 du 9 mai 2017
permettant de mesurer le niveau de réalisation des objectifs fixés pour chaque aspect de la poliique des
organismes. Ils figurent aux articles R. 445-5 et R. 445-5-1 du CH
Le projet de CUS doit être transmis au Préfet de région au 31 décembre 2017 et signé au 30 juin 2018 (avec un
effet rétroactf des engagements au 1er janvier 2018).
Après avoir pris connaissance de ces nouvelles dispositions et compte tenu de ce calendrier tendu le
Conseil d'Administration à l'unanimité des votants décide :
- d'engager la procédure d'élaboration d'une Convention d'Utilité Sociale à signer avec l'Etat
- d'associer à l'élaboration de cette Convention d'Utilité Sociale :
- Les parties signataires : CAN, Ville de Niort, le Conseil Départemental
- Les Représentantes des locataires et l'AFOC seront concertées sur l'état du service
rendu et sur le cahier des charges de la gestion sociale,
Cette association consistera en un échange de courriers/une réunion d'échanges...
-de se faire assister pour l'élaboration de sa CUS d'un prestataire après consultation auprès de
- AATIKO
“Habitat et Territoires Conseil. Il est précisé que la présente délibération sera transmise :
- Au Préfet de Région ;
- Au Préfet des Deux-Sèvres ;
Au Président de la Communauté d'Agglomération du Niortais ;
Au Maire de Niort.
Fait pour servf et valoir ce que de droit
mu Général,
AA »!
Luc DELAGARDE
Fait à Niort, le 21 juin 2017
Le Président Un Administrateur, ANNEXE 5
CORRESPONDANCES AVEC L'ETAT A
Ld
NIORT
10, rue Victor Schoëlcher
79000 Niort
Tél. : 05 49 06 84 71
Email: semie-nlort@ semi-nior fr
a semie fr
Monsieur Pierre DARTOUT
Préfet de la région Nouvelle Aquitaine
2, esplanade Charles de Gaulle
CS 41397
33077 BORDEAUX cedex
Niort le 30 juin 2017
Lettre en recommandé avec AR n° 1A 117 207 86624
NRA: 1607 NCND
Objet : Engagement de la CUS
Monsieur le Préfet,
En prolongement de la Loi Egalité Citoyenneté n°2017-86 du 27 janvier 2017, le Conseil d'Administration de la SEMIE de
Niort, par délibération en date du 21 juin 2017, a décidé d'engager la procédure d'élaboration de sa nouvelle Convention
d'Utiité Sociale (C.U.S.).
Cette Convention d'Utité Sociale s'appuiera notamment sur le Plan Stratégique de Patrimoine de la SEMIE approuvé
dans sa nouvelle version par le Conseil d'Administration de la SEMIE en séance du 28 septembre 2016.
Le patrimoine de la SEMIE situé en quasi-totalité sur la commune de Niort, j'ai l'honneur en votre qualité de signataire de
sa Convention d'Utlté Sociale, de vous nolfier par la présente l'engagement de cette demière dans la procédure
d'élaboration de ce document contractuel
A toutes fins utiles, je joins sous ce pli un extrait des délibérations du Conseil d'Administration du 21 juin 2017 formalisant
cet engagement et du Conseil d'Administration du 28 septembre 2015 approuvant son Plan Stratégique de Patrimoine
Vous en souhaitant bonne réception,
Veuillez agréer, Monsieur le Préfet, l'expression de mes salutations distinglées.
Luc DELAGARDE,
VER)
Président-Directeur Général >
Société Anonyme d'Économie Mixte Immobilière et Économique de La Ville de Niort à Conseil d'Administration
Siège Sol : Hôtel de Vile, 79000 Niort
“Capital: 2 372 265 Furos » Siret 027 080 076 00014 » Code APE 6820 À A
Ld
NIORT
2e Wre Schoèlefier Monsieur Jérôme GUTTON
Tél. : 05 49 06 84 71 Préfet des Deux-Sèvres Em senior @semie nor & 4, rue Duguesclin se semi fr BP 70 000
79099 NIORT cedex 9
Niort, le 30 juin 2017
Lettre en recommandé avec AR n° 1A 117 207 8661 7
NR&N: 168117 NOVD
Objet : Engagement de la CUS
Monsieur le Préfet,
En prolongement de la Loi Egalité Citoyenneté n°2017-86 du 27 janvier 2017, le Conseil d'Administration de la SEMIE de
io par délibération, en date du 21 juin 2017, a décidé d'engager la procédure d'élaboration de sa nouvelle Convention d'Utilité
Sociale (C.U.S.).
Cette Convention d'Utité Sociale s'appuiera notamment sur le Plan Stratégique de Patrimoine de la SEMIE approuvé
dans sa nouvelle version par le Conseil d'Administration de la SEMIE en séance du 28 septembre 2016.
Le patimoine de la SEMIE situé en quasi-totalité sur la commune de Niort jai l'honneur en votre qualité de signataire de Sa Convention
d'Utité Sociale, de vous noter par la présente l'engagement de cetle demière dans la procédure
d'élaboration de ce document contractuel.
À toutes fins utiles, je joins sous ce pl un extrait des délibérations du Conseil d'Administration du 21 juin 2047 formalisant
Get engagement et du Conseil d'Administration du 28 septembre 2016 approuvant son Plan Stratégique de Patrimoine.
Vous en souhaitant bonne réception,
Veuillez agréer, Monsieur le Préfet, l'expression de mes salutations distinguée:
Luc DELAGAR
C2 D. _ Président-Directeur Général \
Société Anonyme d'Économie Mixte Immobilière et Économique de 1 Ville de Niort à Conseil d'Administration:
Stège Sockal : Hôtel de Ville, 79000 Niort
“Capa: 2 372 265 Euros » Siret 027 (0 076DODA - Code APE 6820 À ANNEXE 6
CORRESPONDANCES
COMPTE RENDUS REUNIONS AVEC
PERSONNES ASSOCIEES A
Ld
NIORT Monsieur Gilbert FAVREAU 10, rue Victor Schoëlcher Président 79000 Niort CONSEIL DEPARTEMENTAL Tél. :05 49 06 84 71
Maison du Département
Eden Re
Place Denfert Rochereau
CS 58880
79028 NIORT cedex
Nior, le 30 juin 2017
Lettre en recommandé avec AR n°1A 117 207 8664 8
Réf: 16/17 NCNVD
Objet : Engagement de la CUS
Monsieur le Président,
En prolongement de la Loi Egalité Citoyenneté n°2017-86 du 27 janvier 2017, le Conseil d'Administration de la SEMIE de
Niort par délibération en date du 21 juin 2017 a décidé d'engager la procédure d'élaboration de sa nouvelle Convention
d'Utté Sociale (C.U.S.).
Cette Convention d'Utilté Sociale s'appuiera notamment sur le Plan Stratégique de Patrimoine de la SEMIE approuvé
dans sa nouvelle version par le Conseil d'Administration de la SEMIE en séance du 28 septembre 2016.
Le patrimoine de la SEMIE situé en quasi-totalité sur la Ville de Niort, je vous propose d'être associé et signataire de la
Convention d'Utilité Sociale de la SEMIE.
À compter de ce jour, vous disposez d'un délai de deux mois pour m'informer de votre décision pour être signataire
signataire de la C.U.S.
Dans l'attente de votre retour,
Veuillez agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes salutations distinguées.
C DEL D
mGE Directeur Gi?
Société Anonyme d'Économie Mixte Immobilière et Économique de la Ville de Niort à Conseil d'Administration
Siège Soc Hôtel de Ville, 79000 Niort
Capital: 2 372 265 Euros » Siret 027 080 076 00014 » Code APE 6920 À DIRECTION DE L'INSERTION SOCIALE
ET PROFESSIONNELLE
Service Habitat Logement Monsieur Luc DELAGARDE
Affaire suivie par C BOISSINOT Président-Directeur général
Poste : 63 23 SEMIE
Réf : DG/MPC/224-2017 10 Rue Victor Schoëlcher
Mercure n° 1118-2017 79000 NIORT
Niort, k Reçu l rtle 9 SEP. 2017 1%
Se, dy CTP
Monsieur le Président-Directeur général,
Par courrier du 30 juin 2017, vous avez bien voulu nous informer du dispositif relatif à la convention d'utilité
sociale " 2° génération ” pour la période 2018-2023 qui doit être signée avant le 1° janvier 2018.
Conformément à la loi n° 209-323 du 25 mars 2009 « Mobilisation pour le logement et lutte contre
l'exclusion » complétée par la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté, le
Département a la possibilité d'être signataire de cette convention.
Le Département ne sera pas signataire de cette convention mais souhaite être informé de l'état d'avancement
du dossier dans le cadre de sa politique habitat.
Le service Habitat Logement (05 49 06 78 60) se tient à votre disposition.
Veuillez croire, Monsieur le Président-Directeur général, à l'assurance de ma considération distinguée.
Pour le Président et par déJé
Le Directeur général adjoint du Pêle-des Solidarités A
Ld
NIORT
10, rue Victor Schoëlcher Monsieur Jérôme BALOGE 79000 Niort Maire de Niort
Tél : 05 49 06 84 71 place
Martin Bastard
E-mail: semie-niort@semienior fr CS 58755
79027 NIORT cedex
Niort, le 30 juin 2017
Lettre en recommandé avec AR n° 1A 117 207 8663 1
Né: 18817 NCND
Objet : Engagement de la CUS
Monsieur le Maire,
En prolongement de la Loi Egalité Citoyenneté n°2047-86 du 27 janvier 2017, le Conseil d'Administration de la SEMIE de
Niort par délibération, en date du 21 juin 2017, a décidé d'engager la procédure d'élaboration de sa nouvelle Convention
d'Utilité Sociale (C.U.S.).
Cette Convention d'Utiité Sociale s'appuiera notamment sur le Plan Stratégique de Patrimoine de la SEMIE approuvé
dans sa nouvelle version par le Conseil d'Administration de la SEMIE en séance du 28 septembre 2016.
Le patrimoine de la SEMIE situé en quasi-totalité sur la commune de Niort j'ai l'honneur en votre qualité de signataire de
sa Convention d'Utité Sociale, de vous nofier par la présente l'engagement de cette demière dans la procédure
d'élaboration de ce document contractuel.
À toutes fins utiles, je joins sous ce pli un extrait des délibérations du Conseil d'Administration du 21 juin 2017 formalisant
cet engagement et du Conseil d'Administration du 28 septembre 2016 approuvant son Plan Stratégique de Patrimoine.
Vous en souhaitant bonne réception,
Veuillez agréer, Monsieur le Maire, l'expression de mes salutations distinguées.
|
Luc DELA] “En
Président-Directeur Général
Société Anonyme d'Écongmie Mixte Immobilière et Économique de la Ville de Niort à Conseil d'Administration
Siège Sochal : Hôtel de Vi, 79000 Niont
Capital: 2 372 265 Euros ire 027 080 076 0001À « Code APE 6820 À 10, rue Victor Schoëlcher Monsieur Jérôme BALOGE 79000 Niort Président de la Communauté d'Agglomération du TL : 05 49.06 84 71 Niortais False io see or 140, rue des Equarts
CS 28770
79027 NIORT cedex
Niort, le 30 juin 2017
Lettre en recommandé avec AR N° 1A 117 207 8660 0
RE: 18747 NCND
Objet: Engagement de la CUS
Monsieur le Président,
En prolongement de la Loi Egalité Citoyenneté n°2017-86 du 27 janvier 2017, le Conseil d'Administration de la SEMIE de
Niort par délibération, en date du 21 juin 2017, a décidé d'engager la procédure d'élaboration de sa nouvelle Convention
d'Utilté Sociale (C.U.S.)
Cette Convention d'Utité Sociale s'appuiera notamment sur le Plan Stratégique de Patimoine de la SEMIE approuvé
dans sa nouvelle version par le Conseil d'Administration de la SEMIE en séance du 28 septembre 2016
Le patrimoine de la SEMIE situé en quasi-totalité sur la commune de Niort, j'ai l'honneur en votre qualité de signataire de
sa Convention d'Utlité Sociale, de vous notifier par la présente l'engagement de cette demière dans la procédure
d'élaboration de ce document contractuel.
A toutes fins utiles, je joins sous ce pli un extrait des délibérations du Conseil d'Administration du 21 juin 2017 formalisant
cet engagement et du Conseil d'Administration du 28 septembre 2016 approuvant son Plan Stratégique de Patrimoine.
Vous en souhaitant bonne réception,
Veuillez agréer, Monsieur le Président, l'expression de mes salutations distinglées.
Luc DELAGARDE,
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Président-Directeur Génére
Société Anonyme d'Économie Mixte Immobilière et Économique de la Ville de Niort à Conseil d'Administration
Siège Sochal : Hôtel de Ve, 79000 Niort
165 Euros » Siret 027 080 076 OOOLA + Code APE 6820 À Capital 2 7
Reçu le j / |
19 JUL. 207 Dm /éhéfertnter diner
SEMIE
Niort, le 07/07/2017
Service Habitat
Dossier suivi par Jean-Marc BOUTILLIER x
Référence : 2016/HabitauJME/96 Monsieur Luc DELAGARDE
Tél :05 1738 80 17 Président Directeur Général de la SEMIE Niort
10 rue Victor Schoelcher
79000 NIORT
= Communauté
d'Agglomération du Niorais Objet : Engagement de la procédure d'élaboration de la CUS 2018-2023
140 rue des Équarts
CS 28770 Monsieur le Président Directeur Général,
19027 Miott Cedex
él.05 17 38 7900 Dans le cadre de la loi du 27 janvier 2017 relative à l'Egalité et à la
agslo-niortir
Citoyenneté et de son décret relatif aux Conventions d'Utiité Sociale (CUS)
des organismes d'habitation à loyer modéré pour la période 2018-2023, vous
informez la Communauté d'Agglomération du Niortais (CAN), par courrier du
30 juin 2017, des nouvelles modalités d'élaboration de ces documents « 27°
génération », devant définir la politique patrimoniale, sociale,
d'investissements, ainsi que la politique en matière de qualité rendu aux
__locatäires d'immobilière Atlantic Aménagement (IAA)
La loi du 24 mars 2014 pour l'Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové,
dite loi ALUR et son article 97 d'une part, ainsi que la loi relative à l'Égalité £eiwe
Éd et à la Citoyenneté dans son titre Il d'autre part, constituent une nouvelle
Front RobarRaan étape dans la réforme des demandes de logements sociaux et de leurs
Granzay Gript attributions. Elles impliquent surtout de nouvelles obligations et un rôle
Léna encore plus important de la CAN dans la mise en œuvre des orientations stratégiques de sa politique communautaire en matière d'habitat social.
Es Conscient de ces enjeux, je vous confirme d'une part, que la CAN demande
Mutter à être associée à l'élaboration de votre CUS 2018-2023, et d'autre part, à en
Met être signataire.
Je demande à mes services, notamment Jean-Marc BOUTILLIER, chef de
projets habitat à la CAN (jean-marc boutillier@agglo-niort fr - 05 17 38 80
Een rte) 17), de continuer à s'impliquer à vos côtés pour la réalisation et la pleine Le nées réussite de cette démarche
Ssnt Remy
Saint Romans des Champs
sanréymphorien Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président Directeur Général, l'expression Sopra LG de ma considération distinguée.
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Voutié Membre du Bure;
Territoires de vie SOCIETE ANONYME D'ECONOMIE MIXTE IMMOBILIÈRE
ET ECONOMIQUE DE LA VILLE DE NIORT
RCS NIORT N° 027 080 076
RELEVE DE NOTES
DE LA REUNION
Re — US
L'an deux mil vingt et un,
Le mardi vingt-sept jan
A quinze heures.
La SEMIE a présenté son projet de Convention d'utilté Sociale (CUS) à la Communauté d'Agglomération du Niortais.
I ressort du registre des présences que sont présents
Monsieur Christian BREMAUD, Vice-Président de la Communauté d'Agglomération du Niortais ;
+ Monsieur Jean-Marc BOUTILLIER, Chargé de mission Habitat de la CAN ;
+ Monsieur Nicolas TCHERNIATINE, Directeur Technique de la SEMIE ;
+ Madame Nadine COUSIN, DAF SEMIE.
Il est tout d'abord exposé ce qui suit :
Le Conseil d'Administration de la SEMIE, statuant initialement le 21 juin 2017 a décidé d'engager la procédure d'élaboration de la Convention d'Utiité Sociale à signer entre l'Etat et la SEMIE en application de l'article L 445-1 du Code de la Construction et de l'Habitation dont i est rappelé ci-dessous les dispositions
« les SEM de logement social doivent conclure avec l'Etat, sur la base du plan stratégique de patrimoine mentionné
à l'aticle L. 411-9 du CCH et en tenant compte des PLH, une convention d'utilité sociale d'une durée de six ans,
au terme de laquelle elle fai l'objet d'un renouvellement.
Cette convention est conclue dans les six mois qui suivent son dépôt
Les EPCI mentionnés au vingtième alinéa de l'article L. 441-1 du CH, c'est-à-dire les EPCI tenus de se doter d'un PLH ou dotés d'un quartier priontaire de la politique de la ville et de la compétence habitat et les départements sont associés à l'élaboration des stipulations des conventions d'utilité sociale relatives aux immeubles situés sur leur territoire, selon les dispositions du décret n° 2017-922 du 9 mai 2017. Ils sont signataires des conventions d'utiité sociale conclues par les organismes qui leur sont rattachés ».
Préalablement arrêté au 1* janvier 2018, la mise en œuvre de cette CUS seconde génération, a été décalée à
plusieurs reprises en raison de la richesse de l'actualité législatives visant la refonte du modèle des Organismes
de Logement Social (loi de finance 2018, loi Elan...).
La loi ELAN fixe l'obligation de dépôt d'un projet de CUS avant le 30 juin 2019 sauf pour les bailleurs justfant d'un
projet de rapprochement avec un ou plusieurs autres organismes. A l'appui de cette possibiité codifiée à l'article L445-1 du Code de la construction et de l'Habittion la Construction,
et compte tenu de son d'adhésion à la Société de Coordination Nationale, la SEMIE a obtenu un report de délai
pour le dépôt de sa CUS jusqu'au 1* juilet 2021
Compte tenu de l'ensemble des évolutions intervenues depuis le 21 juin 2017 et de l'ancienneté de la précédente
délibération (plus de 2 ans), le Conseil d'Administration en séance du 06 juillet 2021 a décidé de
- poursuivre la procédure d'élaboration d'une Convention d'Utilité Sociale à signer avec l'Etat ;
- d'associer à l'élaboration de cette Convention d'Utilité Social
et Communauté d'Agglomération du Niortais,
1 à sa signature: la Ville de Niort
À tire d'information, le Conseil Départemental solicité en juin 2017, confomément à la loi du 25 mars 2009
« Mobilisation pour le logement etutte contre l'exclusion » complétée parlaloidu 27 janvier 2017 relative à l'égalité
et à la citoyenneté » a formulé par courrier reçu en date du 26 Septembre 2017 son souhait de ne pas être
Signataire de cette convention.
Ce ci exposé, la SEMIE présente son projet de CUS transmis intégralement sous format dématérialisé le 21 janvier
2021, et synthétisé au sein du document annexé aux présentes et comportant :
l'état de l'occupation sociale de ses immeubles ;
tat du service rendu à ses locataire:
noncé de sa politique patrimoniale et d'investissement ;
les engagements pris par l'organisme sur la qualité du service rendu aux locataires ;
“le cas échéant, l'énoncé de la politique d'accession de l'organisme ;
-un cahier des charges de gestion sociale de l'organisme,
“les engagements pris par l'organisme en faveur d'une concertation avec les locataires, notamment en
termes de poitique sociale et environnementale.
IL est précisé que lors des dernières élections des représentants des locataires de décembre 2018, le Conseil
d'Administration en séance du 18 décembre 2018 a constaté la carence de représentants des locataires.
A la suite d'échanges, les Représentants de la CAN valident le projet présenté par la SEMIE qu'ils envisagent de
soumettre pour validation au Conseil Communautaire d'avri ou juin 2021. HOIN ep e1lIA
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ET ECONOMIQUE DE LA VILLE DE NIORT
RCS NIORT N° 027 080 076
RELEVE DE NOTES
DE LA REUNION
ÉTÉ
L'an deux mil vingt et un,
Le vendredi vingt-neuf janvier,
A onze heures.
La SEMIE a présenté son projet de Convention d'utité Sociale (CUS) à la Ville de Niort, son Actionnaire
majoritaire.
Il ressort du registre des présences que sont présents
+ Madame Gwenaelle DUBEE, Directrice Générale des Services Techniques de la Ville de NIORT ;
+ Monsieur Stéphane SYLVAIN, Directeur de la Règlementation et de l'Activité Urbaine de la Ville
de Niort ;
+ Monsieur Nicolas TCHERNIATINE, Directeur Technique de la SEMIE ;
+ Madame Nadine COUSIN, DAF SEMIE.
Il est tout d'abord exposé ce qui suit :
Le Conseil d'Administration de la SEMIE, statuant initialement le 21 juin 2017 a décidé d'engager la procédure
d'élaboration de la Convention d'Utiité Sociale à signer entre l'Etat et la SEMIE en application de l'article L 445-1
du Code de la Construction et de l'Habitation dont il est rappelé ci-dessous les dispositions
« les SEM de logement social doivent conclure avec l'Etat, sur la base du plan stratégique de patrimoine mentionné
à l'article L. 411-9 du CCH et en tenant compte des PLH, une convention d'utilté sociale d'une durée de six ans,
au terme de laquelle elle fait l'objet d'un renouvellement.
Cette convention est conclue dans les six mois qui suivent son dépôt
Les EPCI mentionnés au vingtième alinéa de l'article L. 441-1 du CCH, c'est-à-dire les EPCI tenus de se doter d'un
PLH ou dotés d'un quartier prioritaire de la politique de la ville et de la compétence habitat et les départements
sont associés à l'élaboration des stipulations des conventions d'utiité sociale relatives aux immeubles situës sur
leur territoire, selon les dispositions du décret n° 2017-92 du 9 mai 2017. Îls sont signataires des conventions
d'utilté sociale conclues par les organismes qui leur sont rattachés »
Préalablement arrêté au 1° janvier 2018, la mise en œuvre de cette CUS seconde génération, a été décalée à
plusieurs reprises en raison de la richesse de l'actualité législatives visant la refonte du modèle des Organismes
de Logement Social (loi de finance 2018, loi Elan.)
La loi ELAN fixe l'obligation de dépôt d'un projet de CUS avant le 30 juin 2019 sauf pour les bailleurs justifiant d'un
projet de rapprochement avec un ou plusieurs autres organismes. A l'appui de cette possibité codifiée à l'article L445-1 du Code de la construction et de l'Habitation la Construction,
et compte tenu de son d'adhésion à la Société de Coordination Nationale, la SEMIE a obtenu un report de délai
pour le dépôt de sa CUS jusqu'au 1 juilet 2021
Compte tenu de l'ensemble des évolutions intervenues depuis le 21 juin 2017 et de l'ancienneté de la précédente
délibération (plus de 2 ans), le Conseil d'Administration en séance du 06 juillet 2021 a décidé de :
- poursuivre la procédure d'élaboration d'une Convention d'Utilité Sociale à signer avec l'Etat;
- d'associer à l'élaboration de cette Convention d'Utilité Sociale
et Communauté d'Agglomération du Niortais,
à sa signature : la Ville de Niort
A titre d'information, le Conseil Départemental solicité en juin 2017, conformément à la loi du 25 mars 2009
« Mobilisation pourle logement etlutt contre l'exclusion » complétée par la oi du 27 janvier 2017 relative à l'égalité
et à la citoyenneté » a fomulë par courrier reçu en date du 26 Septembre 2017 son souhait de ne pas être
Signataire de cette convention.
Ce ci exposé, la SEMI présente son projet de CUS transmis intégralement sous format dématérialisé le 28 janvier
2021, et synihétisé au sein du document annexé aux présentes et comportant
l'état de l'occupation sociale de ses immeubles ;
l'état du service rendu à ses locataires ;
l'énoncé de sa politique patrimoniale et d'investissement ;
les engagements pris par l'organisme sur la qualité du service rendu aux locataires ;
“le cas échéant, l'énoncé de la politique d'accession de l'organisme ;
-un cahier des charges de gestion sociale de l'organisme,
les engagements pris par l'organisme en faveur d'une concertation avec les locataires, notamment en
termes de poltique sociale et environnemental.
Il est précisé que lors des dernières élections des représentants des locataires de décembre 2018, le Conseil
d'Administration en séance du 18 décembre 2018 a constaté la carence de représentants des locataires.
A la suite d'échanges, les Représentants de la Ville de NIORT valident le projet présenté par la SEMIE. 1202USIANVT62NQNOINN3U
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10 rue Victor Schoelcher - 79000 Niort
semie-niort@semie-niort.fr
SEMIE de Niort
Politique d’accession
sociale et cession du
patrimoine de la SEMIE
Plan de mise vente
MAI 2021 Plan de mise en vente du patrimoine – SEMIE de Niort
Mai 2021 2/28
Politique d’accession sociale et cession du patrimoine de la SEMIE
La SEMIE, Société Anonyme d’Economie Mixte Immobilière et Economique de la Ville de Niort, dont le siège social est à l’hôtel de Ville de Niort (79) et les bureaux au 10 rue Victor Schoelcher à Niort (79), ayant pour Président Monsieur Jérôme Baloge, représentée par Monsieur Cyril Gillard, agissant en qualité de Directeur Général,
Ci-après dénommée « la SEMIE »,
Ou « le bailleur »,
Ou « l’organisme »,
Ou « le vendeur »,
Ou « la société » Plan de mise en vente du patrimoine – SEMIE de Niort
Mai 2021 3/28
SOMMAIRE
Procédure et Plan de vente ..................................................................................................................................................1
ARTICLE 1 – PRESENTATION DU CONTEXTE..........................................................................................................................5
1-1 Vente de logements locatifs de la SEMIE à des personnes physiques .............................................................. 5
1-2 Vente aux locataires dans le cadre de la relance de l’accession sociale ..................................................... 5
ARTICLE 2 – LES ENJEUX DE LA VENTE...................................................................................................................................6
2-1 Pour la collectivité locale...................................................................................................................................................6
2-2 Pour l’accédant....................................................................................................................................................................7
2-3 Pour la SEMIE de Niort.........................................................................................................................................................8
ARTICLE 3 – LES ENJEUX DE LA VENTE...................................................................................................................................9
3-1 Le financement de la production neuve ou de la réintervention sur le parc existant ................................ 9
3-2 La finalisation du parcours résidentiel et la mixité des quartiers ........................................................................... 9
ARTICLE 4 – LE PROCESSUS DE VENTE................................................................................................................................ 10
4-1 L’origine de la vente à l’initiative du locataire.........................................................................................................10
4-2 A l’initiative du propriétaire..............................................................................................................................................10
ARTICLE 5 – STRATEGIE DE DETERMINATION DES PRODUITS A VENDRE...................................................................... 11
5-1 Un plan de vente inscrit dans une politique de stratégie patrimoniale ..........................................................11
ARTICLE 6 – LE MONTAGE DE LA VENTE............................................................................................................................ 12
6-1 Les montages préalables.................................................................................................................................................12
6-2 Faisabilité sociale ................................................................................................................................................................12
6-3 Faisabilité commerciale ...................................................................................................................................................12
6-4 Faisabilité technique..........................................................................................................................................................13
6-5 Faisabilité financière ..........................................................................................................................................................13
6-6 Faisabilité juridique et administrative ...........................................................................................................................13
ARTICLE 7 – LA DETERMINATION DU PRIX DE VENTE....................................................................................................... 14
7-1 La spécificité du prix de vente.......................................................................................................................................14
7-2 Analyse des prix...................................................................................................................................................................15
7-3 Au titre des capacités financières des locataires ...................................................................................................15
ARTICLE 8 – POINTS DE VIGILANCE.................................................................................................................................... 16
8-1 Evaluation des domaines (facultatif)...........................................................................................................................16
8-2 Solvabilité des locataires..................................................................................................................................................16
ARTICLE 9 – LA VENTE............................................................................................................................................................ 17
9-1 Information sur l’état de l’immeuble et sur les travaux..........................................................................................17
ARTICLE 10 – LE MONTAGE TECHNIQUE ET LA SIGNATURE DES ACTES ...................................................................... 17
ARTICLE 11 – LA SECURISATION DE L’ACHAT PAR L’ACCEDANT................................................................................. 18
11-1 La rétractation...................................................................................................................................................................18 Plan de mise en vente du patrimoine – SEMIE de Niort
Mai 2021 4/28
11-2 La sécurisation de l’achat .............................................................................................................................................18
11-3 L’assurance revente........................................................................................................................................................18
11-4 La garantie de rachat par l’organisme vendeur..................................................................................................19
11-5 La garantie de relogement ..........................................................................................................................................19
ARTICLE 12 – L’APRES VENTE................................................................................................................................................ 19
12-1 La Copropriété..................................................................................................................................................................19
ARTICLE 13 – AFFECTATION DES SOMMES PERCUES (PRODUIT DE LA VENTE) .......................................................... 20
ANNEXE 1 – PROCESSUS DE VENTE................................................................................................................................... 22
ANNEXE 2 – DOCUMENTS NECESSAIRES AU LANCEMENT DE LA COMMERCIALISATION..................................... 24
ANNEXE 3 – FICHE JURIDIQUE............................................................................................................................................. 25
ANNEXE 4 – LISTE DES LOGEMENTS CESSIBLES (PATRIMOINE IDENTIFIE).................................................................... 28 Plan de mise en vente du patrimoine – SEMIE de Niort
Mai 2021 5/28
ARTICLE 1 – PRESENTATION DU CONTEXTE
1-1 Vente de logements locatifs de la SEMIE à des personnes physiques
Ce document présente les points-clés et les axes de la politique de cession du patrimoine faisant partie intégrante de la Convention d’Utilité Sociale.
La stratégie de la société répond à l’application du cadre juridique et réglementaire de la vente de logements sociaux. Les méthodes et outils présentés détaillent les différentes phases du processus.
1-2 Vente aux locataires dans le cadre de la relance de l’accession sociale
La vente des logements locatifs sociaux constitue un des volets de l’accession sociale à la propriété. Les dispositifs de la Loi ELAN et de son décret d’application (Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) relatif à la mise en œuvre du volet logement du plan de cohésion sociale, souligne l’intérêt d’un accroissement des ventes aux locataires.
La politique de vente de la SEMIE de Niort doit être une composante de son plan stratégique de patrimoine et du conventionnement global en étroite concertation avec les collectivités territoriales et les services de l’Etat et en cohérence avec les programmes locaux de l’habitat.
L’objectif de mise en vente de la SEMIE s’inscrit dans l’optimisation des parcours résidentiels des locataires ayant droit.
Le plan de mis en vente de la SEMIE de Niort s’inscrit comme un segment à part entière de son activité et a vocation à répondre à son objet social : vocation sociale, vocation économique, vocation patrimoniale, vocation d’aménagement du territoire.
L’objectif de la SEMIE est de maintenir un parc de logement performant, tout en maintenant une production soutenue de logements sociaux en réponses aux enjeux territoriaux. La stratégie de vente se dessine sous une forme active aux fins de pouvoir investir dans de nouvelles opérations ciblées en réponses aux attendus de la politique locale sur son champ d’intervention, à savoir la Ville de Niort et son Agglomération (40 communes) :
o L’accession sociale est un des segments des politiques locales de l’habitat et s’inscrit donc pleinement dans la mise en œuvre territorialisée du conventionnement global auquel les organismes dont la SEMIE se sont engagés ;
o La vente constitue une offre d’accession triplement sociale : par ses prix ; par l’aide aux acquéreurs avec des ressources modestes ; par la sécurisation induite à l’acquéreur ; o La vente est négociée avec les locataires occupants ; elle constitue pour eux une opportunité et jamais une obligation ;
o La vente permet de maintenir, voire de développer une mixité sociale dans des ensembles construits (de statuts et de clientèles) ;
o La vente dégage des ressources réinvestissables dans les stratégies de développement de la société : performance, accroissement et diversification de l’offre locative, renouvellement urbain, réhabilitation et adaptation du parc… Plan de mise en vente du patrimoine – SEMIE de Niort
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ARTICLE 2 – LES ENJEUX DE LA VENTE
2-1 Pour la collectivité locale
Si l’initiative de la vente relève de la responsabilité des bailleurs, de facto de la SEMIE, elle concerne aussi fortement les collectivités locales puisque non seulement elle a des conséquences directes sur la mixité et la diversité urbaines mais aussi, plus généralement, elle représente un des segments d’une offre diversifiée d’habitat social.
La stabilité et la mixité sociale
La propriété est souvent envisagée comme un élément de stabilité sociale et comme le moyen d’une plus forte implication des habitants dans la vie du quartier, voire de la cité. La diversité des statuts d’occupation dans un même quartier est un facteur de mixité sociale et peut être un élément favorable à la requalification urbaine de celui-ci.
Cette mixité sociale peut être développée, soit par l’accession dans des quartiers que l’on souhaite requalifier, soit par l’acquisition par des ménages modestes de logements locatifs sociaux dans des zones géographiques dont ils sont exclus par le niveau des prix.
L’accession sociale par le biais de la vente de logements du parc immobilier de la SEMIE aux occupants est définie sur des critères de cohérence, de qualité des ensembles bâtis, sur l’analyse de l’attractivité des opérations ; elle peut concourir à enrayer le phénomène de “fuite forcée” des ménages vers la périphérie que l’on observe dans bon nombre d’agglomérations. Le maintien de ménages devenus accédants dans les villes centres ou quartiers en périphérie du centre-ville permet à la fois d’en maintenir l’attractivité urbaine (maintien des commerces et des équipements), d’enrayer les risques d’appauvrissement et d’y conserver les ressources fiscales générées par la TFPB et la taxe d’habitation.
La ville de Niort est en dehors des communes concernées par l’article 55 de la Loi SRU où la vente ne pourrait être favorisée qu’à la condition d’une production largement plus importante d’une offre locative nouvelle, la collectivité locale est plutôt favorable à la vente aux locataires du fait de l’apport de mixité dans les quartiers. Et c’est aussi un moyen de fixer les populations dans la commune. Néanmoins, la SEMIE s’engage à investir dans des nouvelles opérations d’aménagement et de logement où le volet de la mixité sociale sera un des critères principaux.
Au niveau des réemplois de fonds :
- Sur la ville de Niort, la SEMIE privilégiera les montages d’opérations mixtes intégrant la production conjointe de logements à vocation spécifique (logement étudiant, jeune travailleur, sénior) et veillera à maintenir une offre d’accession libre de qualité à des ménages modestes (accession libre). Le sujet de la mixité sociale sera au cœur des projets de la SEMIE, en réponse à la définition des besoins décrits dans le projet du PLH 2022-2027 : implantation des familles, réponses adaptées à l’accroissement des besoins en termes de familles monoparentales, la population d’étudiants, vieillissement de la population… tout en répondant aux besoins des ménages les plus modestes. - Au niveau de l’agglomération, la SEMIE s’engage dans un vaste programme de référencement aux fins d’accompagner les communes sur la définition de production d’opérations adaptées. La SEMIE se concentrera sur les communes où les besoins en logements sociaux sont explicites et avérés. De la même manière, les productions spécifiques seront privilégiées pour répondre aux enjeux du territoire.
- La SEMIE se voudra également plus volontariste dans la programmation d’opération en accession sociale directe, notamment par la mise en œuvre de programme intégrant des montages avec les aides à l’acquisition : PSLA, BRS, Société Civile Immobilière d’Accession Progressive à la Propriété…
- Dans tous les cas, la SEMIE s’engage à maintenir la règle du 1 pour 1, c’est-à-dire qu’elle produira) minima un logement à vocation sociale pour tout logement cédé. Plan de mise en vente du patrimoine – SEMIE de Niort
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Recommandations
Dans tous les cas, la SEMIE consultera en amont les collectivités locales (en plus du dispositif réglementaire), pour définir un plan stratégique de production de ses projets.
Sur le volet du plan de cession de son patrimoine, la SEMIE s’engage à apporter toutes les clarifications nécessaires sur l’avancée de sa stratégie de cession (garantie des prêts, réservation de logements, exigence de contreparties sur l’investissement, accompagnement et sécurisation des acquéreurs).
Conformément à l’article L. 443-7 du Code de la construction et de l'habitation, la SEMIE tiendra annuellement un rapport spécial faisant état de l’avancée des cessions de son patrimoine aux fins de garantir le maintien des indices qualitatifs et quantitatifs de son parc locatif. Dans l’extension de ses obligations vis-à-vis de son Conseil d’Administration, la SEMIE s’engage à apporter ces rapports, perspectives de productions actualisées annuellement par-devant la collectivité locale ainsi qu’au niveau du représentant de l’état.
2-2 Pour l’accédant
La constitution d’un patrimoine
L’accession à la propriété correspond à une aspiration de beaucoup de ménages. Le logement demeure un bien fondamental, qui est à la fois le principal actif patrimonial des ménages ainsi que l’un des biens les plus importants de leur vie sociale.
L’achat de leur logement est la concrétisation de l’attachement matériel du locataire à son habitat. Le prix attractif est souvent incitatif, de même que la charge de remboursement de l’emprunt (taux d’effort équivalent ou légèrement supérieur à celui d’un loyer).
Pour la plupart des locataires, devenir propriétaire répond d'abord au souci de ne plus payer un loyer “à fonds perdus”. L’acquisition d’un logement est l’étape ultime d’un parcours résidentiel.
En cas de revente (dont le prix est encadré dans certains cas), la plus-value réalisée est considérée comme une “cagnotte” pour l’achat d’un prochain logement, inscrivant le locataire dans un statut de propriétaire lui permettant de valoriser un patrimoine et d’avoir différentes options de projets patrimonial dans le futur. Fréquemment l’acquisition peut s’apparenter également à une forme “d’assurance- retraite”. Des motivations plus personnelles pèsent également dans le choix d’achat (possibilité d’aménager le logement, fort attachement au cadre de vie).
Aujourd’hui, dans un contexte de soutien par les pouvoirs publics, d’autant plus renforcé par des dispositifs d’aides locales, l’accession à la propriété des populations modestes constitue une thématique forte d’implication en termes de réponses par les bailleurs sociaux. Pour ces ménages actuellement locataires, l’accession sociale est un des premiers outils de constitution d’un patrimoine en ouvrant cette possibilité à des ménages qui en sont aujourd’hui en marge d’un parcours d’accession classique. La motivation à l’achat relève d’une culture de réussite sociale anthropologique, notamment liée à la notion de transmettre un bien patrimonial à ses descendants et de d’inscrire dans la durée son lieu de vie, comme élément de stabilité, l’un des premiers critères du bien-être dans la notion du vivre-ensemble.
La valorisation sociale de l’occupant
Le changement de statut d’occupant–locataire à celui de propriétaire, lui renvoie une image sociale valorisante lui permettant une meilleure implication dans la vie sociale de la résidence, du quartier et de la commune. Plan de mise en vente du patrimoine – SEMIE de Niort
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Éléments de contexte
L’accession sociale est encouragée par le niveau bas des taux d’intérêt. Compte tenu des faibles taux, il est plus facile de financer l’acquisition d’un logement dans la conjoncture actuelle. De plus, de nombreuses initiatives d’incitation et d’aides, tant au niveau national qu’au niveau local, permettent à des familles aux revenus modestes de devenir propriétaires.
L’objectif de la SEMIE est de mettre en place et en œuvre un dispositif d’accompagnement complet afin d’aider les personnes qui disposent de revenus modestes, et en particulier, les locataires du parc social.
2-3 Pour la SEMIE de Niort
La vente de logements de la SEMIE constitue un levier substantiel de la gestion prévisionnelle du parc participant à sa stratégie patrimoniale.
Cette stratégie s’inscrit dans une approche globale : réponse à l’évolution des mentalités, des modes de vie et des aspirations à un parcours résidentiel des ménages à ressources modestes ; réponse à l’évolution constante des conditions économiques et sociales dans lesquelles se renouvelle et se diversifie l’activité de la SEMIE.
Elle ne vise pas seulement la pérennité du patrimoine mais également sa valorisation en vue d’une exploitation caractérisée par sa valeur ajoutée sociale et par sa rentabilité. La SEMIE se doit d’optimiser la gestion de l’existant pour maintenir le seuil d’activité compatible avec ses moyens financiers, sa capacité d’autofinancement et sa politique sociale d’aide à l’accession à la propriété.
La démarche de vente est à considérer comme un acte courant de gestion dans le cadre d’une stratégie du patrimoine.
La vente confronte la stratégie patrimoniale avec le choix de politique locale qui visent à répondre à des besoins individuels (développement d’accession à la propriété) et collectifs (mixité des statuts d’occupation, redistribution du logement locatif social sur un territoire, stabilité des populations, etc.).
L’analyse de ces objectifs (sociaux, financiers et patrimoniaux) et de leurs croisements permet de mettre en place une stratégie de vente adaptée aux priorités fixées par la SEMIE et aux moyens que l’on entend mettre en œuvre pour les atteindre.
Parmi les motivations pouvant conduire le bailleur à vendre une partie des logements locatifs de leur parc, la définition du rôle qu’entend jouer la SEMIE sur son territoire en termes d’adaptation de son activité en réponse aux données sociales et économiques, les volontés d’une politique locale de l’habitat, impose que sa stratégie lui permettre de répondre à son statut d’opérateur en aménagement du territoire.
Il en ressort que son parc doit être en perpétuel renouvèlement et adaptation d’une part, d’avoir la capacité de pouvoir porter des opérations d’envergure d’autre part.
Le renouvellement de l’offre
Par la vente d’une partie de son parc ancien et le réinvestissement sur un patrimoine neuf, la SEMIE contribuera au renouvellement et à la redéfinition de son parc.
La vente de logements peut s’inscrire également dans une stratégie de rééquilibrage constitué et de diversification de l’offre. La SEMIE pourra chercher à rééquilibrer son patrimoine, en cherchant à réduire par exemple le poids de logements de petite taille de son parc, ou bien encore celui de logements situés en périphérie par rapport au centre-ville. Au même titre que l’accession sociale, la vente des logements locatifs contribue à modifier l’offre dans un quartier. Plan de mise en vente du patrimoine – SEMIE de Niort
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Le renouvellement de l'offre relève de la responsabilité de la SEMIE, mais il concerne fortement les collectivités locales car la manière dont s'effectuera ce renouvellement aura des conséquences directes sur la mixité et la diversité. Il appartient donc que la SEMIE engage un travail de consultation et d’études permettant de répondre au plus près aux perspectives et enjeux territoriaux.
Dans certains programmes un choix de mise en vente partielle pourra être l’occasion d’un profond réinvestissement sur l'existant pour en améliorer la qualité et l'attractivité.
Point de vigilance
Il convient de ne pas mettre en vente des logements de qualité insuffisante sans travaux préalables (ou tout au moins leur programmation à 5 ans). La politique du plan de mise en vente de la SEMIE veut écarter tout risque de “piéger” à long terme des acquéreurs qui auraient à supporter des charges de importantes.
En minoration de ce point, il est ici rappelé que la SEMIE possède un parc globalement très bien entretenu et en bonne état. Seront tout de même adaptés tous les travaux de renouvellement de composants dont les provisions sont consignées et prêtes à engager à court / moyen terme.
ARTICLE 3 – LES ENJEUX DE LA VENTE
3-1 Le financement de la production neuve ou de la réintervention sur le parc existant
La vente de logements d’une partie du parc immobilier de la SEMIE répond à une stratégie financière permettant d'assurer développement et renouvellement du parc.
D'une façon globale, la SEMIE se doit de dégager des fonds propres pour assurer le développement et/ou le renouvellement de son parc, au-delà de la seule question d’une éventuelle augmentation de capital.
Mécaniquement, les excédents des ventes (produit de la vente minorée de la part de prêt restant à rembourser) permettent de réinvestir dans de nouvelles opérations.
La SEMIE s’engage à respecter l’article L.443-13 du CCH et même au-delà, 50% des produits de ventes à minima seront engagés dans la production de nouveaux logements sociaux ou spécifiques (conventionnés).
La vente d’une partie de son parc locatif pour la SEMIE est donc un moyen autarcique de rétablir une capacité d’autofinancement. La vente s’inscrit ainsi dans une politique générale de gestion du patrimoine et ne peut par conséquent s’assimiler à un dessaisissement d’une partie de celui-ci.
3-2 La finalisation du parcours résidentiel et la mixité des quartiers
La vente permet d’accroître les possibilités de parcours résidentiels de la clientèle sociale et de les établir durablement dans un quartier.
Fidélisation des habitants
Dans certains cas, on observe un phénomène d’appropriation des logements par les locataires qui ont investi leurs logements en réalisant des travaux, généralement plus encore dans l’habitat individuel que dans l’habitat collectif. Plan de mise en vente du patrimoine – SEMIE de Niort
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Cette appropriation a responsabilisé les locataires en leur inculquant l’idée d’entretien et d’amélioration du logement et de leur environnement et la vente peut répondre à une attente réelle. C’est alors le moyen, tout en répondant au souhait du locataire de devenir accédant, de finaliser proactivement et positivement une relation entre le locataire et le bailleur. L’acquisition par le locataire répondra donc à la vocation de fidéliser les habitants dans leur habitation, au sein de leur quartier.
La vente concourt (quand elle génère une mobilité des acquéreurs) à augmenter la fluidité du parc locatif existant et la maîtrise de ses équilibres sociaux : les clientèles dont le profil socio-économique est adapté à une accession sociale “sortent” du parc locatif mais “restent” dans le quartier.
Enfin, la cession de logements sociaux par les bailleurs est le un moyen facilité d’accession pour des locataires à faibles ressources qui n’auraient pas la possibilité d’acquérir aux conditions du marché privé. Seuls les bailleurs sociaux sont en mesure de leur apporter les garanties d’une accession sécurisée, dans des conditions de taux d’effort ne mettant pas en péril la gestion du budget familial.
Cette sécurisation est un “plus” développé dans des activités de promotion sociale ; elle est, sans qu’il en soit nécessairement fait obligation, un des facteurs importants de réussite dans la vente au locataire.
Mixité des quartiers
La vente de logement sur un programme est un moyen de revaloriser le parc locatif avoisinant (changement d’image du quartier, changement du statut d’occupation du quartier). Dans bon nombre de cas la vente a suscité l’implication forte des nouveaux propriétaires et permet de revaloriser la qualité sociale des programmes, ce qui a un impact positif sur la vie d’un quartier.
La vente de LLS constitue un outil riche et puissant en termes d’accompagnement social et de mixité des quartiers. Elle suscite un nouveau dialogue social entre les nouveaux propriétaires et la Ville, au lieu et place du bailleur social.
Ils traduisent la volonté de la SEMIE de maintenir ou renforcer un équilibre de l’occupation sociale, de diversifier l’offre résidentielle et de renouveler les modes de gestion du parc d’un quartier.
ARTICLE 4 – LE PROCESSUS DE VENTE
4-1 L’origine de la vente à l’initiative du locataire
Un locataire d’un logement locatif social ou non social (logement « libre » ou logement « intermédiaire ») est en droit d’adresser une demande d’acquisition de son logement. La SEMIE doit rendre une réponse motivée dans un délai de deux mois (art. L.443-11 du CCH).
4-2 A l’initiative du propriétaire
Si la SEMIE prend l’initiative de la vente des logements qu’elle gère (art. L.443-7 du Code de la construction et de l’habitation), elle peut céder :
x À ses locataires,
x À d’autres personnes physiques ou morales sous certaines conditions, x Ou à d’autres organismes Hlm.
La SEMIE initialise l’opportunité de la vente de tel ou tel ensemble de logements à partir de son plan stratégique de patrimoine. Plan de mise en vente du patrimoine – SEMIE de Niort
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Les différentes études de faisabilité (analyse sociale, analyse technique, analyse financière, analyse de marché, enquêtes d’opinion auprès des clients) viennent confirmer ou infirmer l’opportunité de vendre ces logements. A l’issue de ce diagnostic de faisabilité, la SEMIE confirme et élabore un plan de vente annuel consistant à :
o Dresser une programmation des mises en vente (logements mis en vente par an et objectifs de vente sur le nombre de logements vendus par an) ;
o Organiser les actions préparatoires à ces mises en vente ;
o Adapter les moyens pour atteindre les objectifs fixés.
ARTICLE 5 – STRATEGIE DE DETERMINATION DES PRODUITS A VENDRE
5-1 Un plan de vente inscrit dans une politique de stratégie patrimoniale
A travers son plan stratégique de patrimoine, sa stratégie économique et sociale, la SEMIE a déterminé son plan de vente pluriannuel, identifiant plus précisément à l’horizon de cinq ans les produits à vendre et un objectif de vente. Ce plan de vente concerne des logements et des ensembles immobiliers choisis en fonction de paramètres ciblés, notamment leur attractivité et leurs critères d’amortissement (pour ne pas faire entrer dans la stratégie des « opérations blanches » ne générant pas de boni sur les ventes, impliquant une absence de moyen pour produire de nouveaux logements.
Les principaux critères complémentaires à ceux énoncés supra sont relevés et explicités dans les différents documents fournis en annexe du présent document.
Ces critères se résument comme suit :
o Logements de plus de dix ans.
o Tout type de financement.
o Programmes connaissant un bon fonctionnement social.
o Programmes ayant suscité des demandes directes de la part des locataires. o Dans des quartiers exempts d’une offre active d’accession.
o Dont l’occupation sociale présente un niveau suffisant de solvabilité. o D’un niveau d’entretien garantissant les conditions d’utilisation, de gestion et de vieillissement. o D’une étiquette énergétique d’un point au-dessus de l’obligation réglementaire.
Le processus de vente des logements individuels est plus rapide et moins contraignant que celui des logements collectifs ; la vente de logements en immeubles collectifs exige une préparation en amont, relative à la notion de syndic provisoire en vue de la constitution de la copropriété.
Pour cette raison, le plan de mise en vente travaillera de concert sur ces deux typologies de programmes en vue de soutenir son action à court terme par l’accession sociale via le logement individuel et à moyen terme par l’accession sociale via les programmes collectifs.
En fonction de sa stratégie à moyen terme dont les contours seront dessinés à l’horizon du premier trimestre 2022, la SEMIE n’exclut pas entrer en relation avec d’autres bailleurs sociaux et envisage de céder des ensembles collectifs en bloc, aux fins de pouvoir dégager immédiatement des levées de fonds propres lui permettant de répondre aux nombreux enjeux de développement identifiés (création d’une foncière de redynamisation, notion de la filialisation, opérations et opportunités identifiées…).
La de réalisation des ventes ne répondra pas seulement à un objectif de récupération rapide de fonds propres ; elle attestera de la crédibilité de l’activité vente de l’organisme, elle rassurera quant à sa capacité à mettre en œuvre sans retard les contreparties auxquelles il s’est engagé (programmes de nouveaux logements, de travaux d’amélioration, …). Plan de mise en vente du patrimoine – SEMIE de Niort
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ARTICLE 6 – LE MONTAGE DE LA VENTE
L’objectif de la phase préalable à la vente est d’étudier la possibilité de vente à l’unité des programmes envisagés, d’établir une sélection et de proposer un classement de façon à proposer les solutions permettant de vendre les logements dans les meilleures conditions financières, ceci dans le cadre de la réglementation.
La société envisage de créer une offre de service globale avec des ressources internes dédiées. Lors des phases de définition et de montage définitif de son plan stratégique, la société s’appuie sur des experts et des prestataires extérieurs.
Une fois défini, le programme pluriannuel de vente de logements sociaux sera intégralement maîtrisé en interne, afin de garantir la plus grande efficience dans le respect de la politique de la SEMIE d’une part, de pouvoir apporter la plus grande transparence et documentation sur cette thématique d’autre part.
Le projet de vente sera présenté et expliqué au personnel qui sera associé aux différents stades de la procédure de vente et en interface avec les locataires, comme étant l’un des piliers de sa politique interne de développement et de fonctionnement.
6-1 Les montages préalables
Dans le cas où l’initiative de la vente ne résulte pas de la demande du locataire, la procédure est la suivante : chaque année une analyse préalable des opérations pouvant être proposées à la vente est initiée par la direction générale qui conduit les équipes opérationnelles. Le plan annuel est finalisé en interne et validé en Comité de Direction (CODIR) ou Comité de Pilotage (COPIL).
Une fois le plan finalisé, il est soumis par-devant le Conseil d’administration qui acte la décision de mise en vente et en informe parallèlement le Maire de la ville de Niort, ainsi que l’organe de Présidence de l’Agglomération.
A la suite de la délibération du Conseil d’administration, le Préfet, représentant de l’état, est également informé de cette décision.
6-2 Faisabilité sociale
Il s’agit de réaliser une analyse de l’occupation des résidences pressenties à la vente permettant d’évaluer la faisabilité sociale du projet de vente. A partir des informations familiales, sociétales et professionnelles sur les locataires, on déterminera :
o Les besoins potentiels en termes d’habitat (travaux à réaliser),
o Les capacités financières des ménages,
o Le potentiel sur le marché de l’immobilier,
6-3 Faisabilité commerciale
La mise en vente des logements occupés par les locataires ne peut se faire que si ceux-ci ont la capacité financière de les acquérir, et si le nombre de vente escompté est suffisant pour rentabiliser la démarche. Plan de mise en vente du patrimoine – SEMIE de Niort
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Il convient d’étudier le prix le mieux adapté au contexte particulier afin de solvabiliser un maximum de personnes, tout en respectant les principaux impératifs financiers du programme et de la SEMIE.
Par ailleurs, il convient également d’intégrer dans cette étude les améliorations à réaliser impérativement pour rendre le produit attractif. Il s’agit aussi d’étudier le marché local pour définir le positionnement du produit par rapport à la concurrence.
6-4 Faisabilité technique
Il est nécessaire de tenir compte de l’aspect technique de chaque programme (en s’appuyant sur le Plan Stratégique Patrimonial / PSP, validé annuellement par le Conseil d’Administration) afin de s’assurer :
o Des normes minimales d’habitabilité ;
o Des travaux de grosses réparations ou d’amélioration nécessaires pour la vente ; o De la faisabilité de division des équipements techniques (chaufferie, etc.) ; o De ne pas vendre des logements dont on sait pertinemment qu’ils devront faire l’objet de travaux importants dans un avenir proche. Ces travaux devront être réalisés ou faire l’objet d’un engagement d’exécution à court terme afin d’être inclus dans les plans de financement des accédants qui détermineront les types de prêts les mieux adaptés à chaque situation ; o D’établir un prévisionnel des travaux en s’appuyant sur le Plan Stratégique Patrimonial.
Les démarches techniques consistent à réaliser plusieurs actions, parmi lesquelles:
o La réalisation des différents appels d’offres et/ou consultations pour le choix des prestataires (géomètres, bureaux de contrôle, etc.) ;
o Le suivi et la modification du découpage parcellaire ;
o La commande, la réception et le suivi des certificats, diagnostics amiante, énergie, parasites, plomb, préalables avant chaque vente (et obligatoires).
6-5 Faisabilité financière
Le service financier de l’organisme doit établir un bilan des opérations, à partir d’un compte d’exploitation prévisionnel qui intégrera :
o Les recettes liées à la vente, en fonction de plusieurs hypothèses de niveau de prix et de rythme d’écoulement, conditionnées par le niveau de solvabilité des locataires ; o Les dépenses engendrées par l’ensemble de la démarche (commercialisation, conseil, travaux, frais administratifs) ;
o L’échelonnement des remboursements de prêt restant à courir ;
o Les mesures d’impact sur les soldes de logements sociaux du parc en modélisant les perte des loyers et l’incidence sur le compte d’exploitation pour les logements vendus, les apports de nouveaux loyers pour les opérations en production.
6-6 Faisabilité juridique et administrative
Une étude approfondie de la situation administrative de chaque programme est indispensable pour s’assurer que les ventes peuvent être passées sans blocage de la part des administrations concernées, des concessionnaires, des réservataires prioritaires et des riverains. Plan de mise en vente du patrimoine – SEMIE de Niort
Mai 2021 14/28
L’organisme doit assurer le suivi des demandes administratives* portant sur : o La validation de l’aliénation d’une partie du patrimoine projeté à la vente ; o L’accord du plan de mise en vente annexée à la CUS adressée au Préfet ; o L’avis de la collectivité locale
o Le rapprochement avec les organismes collecteurs 1% pour connaître leur politique de conventionnement et de dé-conventionnement (Action Logements Services) ; o Le rapprochement avec la CDC et les autres établissements prêteurs (inventaire des prêts, accords de principe sur les modalités de leur remboursement ou de leur maintien) ; o L’information au Maire des cessions projetées (dans un but de totale transparence) ;
Il doit aussi réaliser une analyse de la situation juridique des résidences au regard : o De la propriété des terrains ;
o De la complexité de la division des lots ;
o Des documents d’urbanisme de la commune (notamment le certificat d’urbanisme qui atteste de la densité de construction autorisée, de l’existence de servitudes, etc.).
*(Procédure : article L443-7 et L443-12 d CCH)
ARTICLE 7 – LA DETERMINATION DU PRIX DE VENTE
7-1 La spécificité du prix de vente
A l’issue du diagnostic sur la faisabilité du projet de vente, la SEMIE est en mesure d’établir la grille de vente définitive qui doit être validée par la Direction générale en Comité de Direction, et le Conseil d’administration.
La détermination du prix de vente sera fonction d’une part de l’objectif initial de la vente (restaurer une situation financière dégradée, dégager des capacités d’autofinancement, rationaliser la gestion, réorganiser géographiquement le patrimoine en fonction des zones de marché, favoriser l’accession sociale), et d’autre part du contexte du marché et de la solvabilité des locataires.
Il est possible de se baser sur le marché local et les dernières ventes établies dans un quartier. Dans tous les cas, sauf dans les cas d’une rationalisation de la gestion ou d’une politique de quartier, le prix de vente devra permettre de dégager une plus-value de cession économique.
Ce prix devra toutefois rester attractif pour le locataire dans la mesure où il doit permettre un taux d’effort du locataire comparable à son loyer actuel et garantir un délai de commercialisation rapide. La maîtrise du délai de commercialisation permet des cessions rapides (notamment lorsque les locataires sont volontaires et souhaitent acquérir).
Le prix de vente devra permettre de dégager une plus-value de cession comptable (être supérieur à la valeur nette comptable et prendre en compte les frais de travaux et de commercialisation) tout en gardant comme précédemment son attractivité pour le locataire et sa faisabilité commerciale.
Par ailleurs, si les services des Domaines étaient amenés à donner leur avis sur le prix du bien, une expertise complémentaire auprès d’un expert immobilier, notaire ou société de conseil, permettra de déterminer le prix de vente entre un prix minimum défini par le capital restant dû ou la valeur nette comptable, la valeur actuelle nette de l’exploitation locative et le prix de marché. Plan de mise en vente du patrimoine – SEMIE de Niort
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7-2 Analyse des prix
Dans l’analyse des prix, il convient de prendre en compte les contraintes et éléments suivants : o Réalisation du découpage parcellaire des terrains (ex. pour augmenter la surface des parcelles des individuels) ;
o Réalisation, le cas échéant, de travaux supplémentaires et non liés aux normes minimales d’habitabilité (résidentialisation, embellissement des logements) ;
o Ajustement des prix de vente en fonction des caractéristiques propres à la résidence ; o Connaissance plus fine de l’occupation sociale et du marché local de l’habitat ; o Valeur nette comptable.
7-3 Au titre des capacités financières des locataires
Sans exclure d’autres formats de cession d’une partie de son parc en LLS, la SEMIE favorisera principalement l’accession à la propriété des occupants.
Il est donc nécessaire de moduler le prix des logements en fonction de l’objectif recherché.
En effet, alors que la qualité de la localisation est un des principaux éléments de la détermination d’un prix de vente sur le marché pour un bien vendu libre, à l’image de la notion de “loyer-plafond”, le premier élément de la détermination de la valeur d’un logement locatif social et non social ne peut être que la capacité contributive des occupants au paiement d’une mensualité d’emprunt.
Dans ces conditions, la pondération à retenir par rapport aux prix du marché pour une vente, ne pouvant intervenir au profit que du seul occupant, doit être d’autant plus forte que le prix du marché est élevé.
L’ensemble de ces éléments qui ne revêt pas de caractère bloquant pour la vente, mais un caractère minorant pour le prix de vente, fait qu’il apparaît la plupart du temps indispensable pour les organismes d’appliquer aux références de prix du marché, une décote forfaitaire (normalisée à environ 15% en dessous du prix de marché domestique).
Plus les orientations de la SEMIE seront sociales, plus le prix final tiendra compte du taux d’effort supportable pour les locataires accédants. Aussi, afin d’assurer la commercialisation des programmes dans le cadre réglementaire “obligatoirement d’accession sociale à la propriété”, la SEMIE se réserve le droit de fixer plusieurs prix de vente distincts, dans des conditions d’attractivité différentes en fonction de la cible visée, à savoir :
o Le prix fixé en priorité et avantagé au locataire occupant ou à ses ayant-droit. o Le prix fixé pour des locataires du parc social ; dans le cadre du parcours résidentiel et dans le cas de vente de logements réputés vacants.
o Le prix de vente fixé pour des organismes tiers ou des personnes morales éligibles à l’acquisition de LLS.
Néanmoins, le prix n’est pas uniquement déterminé en fonction des ressources financières des futurs acquéreurs, il est un des critères d’appréciation retenu dans l’évaluation de la cession par l’approche du loyer actuellement payé par l’éventuel candidat à l’accession.
Dans le cadre où les évaluations approchées par la méthode expertale de la fixation du prix de vente par le loyer entraîneraient un constat de perte ou de neutralité financière, la société ne pourrait envisager la cession de ses mêmes logements.
En ce cas, il serait déterminé un second travail mettant en perspective une approche marché (expertise par prix au mètre carré).
L’écart mesuré entre les deux approches permettra de soumettre un constat objectif entre les écarts de méthodes de fixation des prix, seul moyen d’arbitrer les prises de décisions sur le maintien ou le retrait de la vente d’une opération entrant dans le présent cadre. Plan de mise en vente du patrimoine – SEMIE de Niort
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ARTICLE 8 – POINTS DE VIGILANCE
8-1 Evaluation des prix de cession
L’évaluation est déterminée à un « instant T » et de nature n’est valable que pour une durée limitée et variable dans une conjoncture immobilière (6 mois à 2 ans). Dans un contexte observé depuis début 2020 d’un marché haussier lié à une tension de l’offre, il devra être porté une attention particulière au maintien de prix abordables de cession.
La SEMIE veillera à actualiser constamment ses bases de données pour éviter le risque de fixer des prix surévalués qui pourraient bloquer les possibilités d’accession, des prix sous-évalués qui pourraient avoir comme conséquence de générer des velléités de plus-values par les acquéreurs ; et donc de revente rapide en dehors de la volonté de pérennisation des occupants.
Il est donc indispensable que la SEMIE intègre la compétence d’évaluation et d’expertise des prix de vente de ses logements, ainsi que la compétence globale du processus de mise en vente et d’accompagnement des ayants-droits à l’accession du parc de LLS. Préalablement à chaque lancement de vente d’opération, la société livre sa propre estimation, corrélée avec l’ensemble des paramètres économiques et financiers permettant la modélisation des conséquences prévisionnelles de la vente, prises dans un volet systémique.
Ainsi, la SEMIE propose annuellement à son Conseil d’administration une présentation complète exposant les finalités des opérations et fournit un bilan des actions passées, en cours, à venir. Autant que de besoin, les éventuelles adaptations sont soumises à l’approbation du CODIR / COPIL, qui juge de la nécessité de convoquer un nouveau Conseil d’Administration en fonction du degré des incidences de ces dernières.
8-2 Solvabilité des locataires
La question de la solvabilité des locataires acquéreurs doit être examinée avec attention. Il convient d’être vigilant quant aux formules de prêt qui seront proposées, qui ne doivent pas aboutir à l’endettement excessif pour l’acquéreur ou ses descendants, ni pénaliser l’organisme vendeur.
La prudence est également de rigueur dans l’évaluation des capacités des ménages à faire face aux charges de financement et à leurs nouvelles charges présentes et à venir (ex : travaux à prévoir relatifs à l’entretien de leur patrimoine bâti).
8-3 Clause de rachat (L. 443-15-8 du CCH)
La vente de logements locatifs sociaux au profit de locataire du parc social implique l’inscription dans le contrat de vente d’une clause de rachat systématique en cas de difficulté de l’acquéreur (perte d’emploi, rupture du cadre familial, raisons de santé).
En réponse à ce point, il appartient que la SEMIE provisionne dans ses comptes ce risque et évalue, sur la base d’enquêtes statistiques recueillies au niveau national, un montant provisionnel lui permettant de répondre à cette obligation d’une part, lui évitant de dévier de son plan stratégique par de telles incidences financières d’autre part. Plan de mise en vente du patrimoine – SEMIE de Niort
Mai 2021 17/28
ARTICLE 9 – LA VENTE
9-1 Information sur l’état de l’immeuble et sur les travaux
(Article L 443-7 du CCH)
Les diagnostics et bilans techniques (obligatoires) peuvent être effectués par des organismes spécialisés. Ils portent sur les éléments essentiels du bâti, les équipements communs et de sécurité susceptibles d’entraîner des dépenses importantes pour les futurs propriétaires dans les années qui suivront la vente. Liste exhaustive des diagnostics obligatoires préalables à chaque vente :
DIAGNOSTIC DUREE DE VALIDITE
Diagnostic de performance énergétique (DPE) 10 ans
Constat de risque d’exposition au plomb 1 an si positif, illimité si négatif Etat mentionnant la présence ou l’absence de matériaux
ou produits contenant de l’amiante
Maximum 3 ans si positif, illimité si négatif
Etat de l’installation intérieure d’électricité 3 ans
Etat de l’installation intérieure de gaz 3 ans
Etat relatif à la présence de termites dans le bâtiment 6 mois
Etat des risques naturels technologiques 6 mois
Etat des installations d’assainissement non collectif 3 ans
Ces documents sont mis dès que possible à disposition des locataires et en tout état de cause leur sont communiqués au plus tard lors de la signature de l’avant contrat (compromis de vente).
Au titre de son devoir de conseil, l’organisme procède à la récapitulation des travaux réalisés dans le programme les cinq dernières années et des coûts exposés. Il fournit également une liste des travaux qu’il serait souhaitable d’entreprendre à court et moyen terme. Il indique éventuellement quelle partie de ces derniers il serait prêt à prendre en charge avant la vente.
Avec raison, cette information historique et prospective intéresse tout particulièrement les locataires. Davantage, en effet, qu’un état de l’immeuble, accompagné ou non de bilans et diagnostics techniques, la récapitulation des campagnes passées de travaux et l’indication de celles qui devraient suivre, éclairent le futur propriétaire sur les dépenses qu’il lui faudra exposer.
ARTICLE 10 – LE MONTAGE TECHNIQUE ET LA SIGNATURE DES ACTES
Ces phases, coordonnées par la Direction Générale de la SEMIE, mobilisent l’ensemble des services de la société (juridique, technique, administratif, comptable et financier, etc.) et comprennent : o L’accord de la collectivité locale et du Préfet,
o La réalisation d’un diagnostic technique suivant l’ordonnance du 8 juin 2005 : notamment amiante, plomb, installations électriques de plus de 15 ans, performance énergétique DPE, sécurité des installations intérieures gaz, termites,
o La préparation du programme de travaux et éventuellement le lancement des appels d’offres pour les travaux à réaliser dans le programme (PSP),
o L’éventuelle phase des travaux,
o L’accompagnement lié à la commercialisation,
o La signature des actes de vente.
Elle induit la définition d’une méthodologie et de ressources spécifiques allouées en capacité de mobiliser et de coordonner les différents services dont la contribution est nécessaire. Ce changement de dynamique dans la stratégie de la société implique l’apport d’un volet commercial qui aura a charge, entre autre, les opérations de ventes dans le cadre du présent plan de mise en vente du patrimoine. Plan de mise en vente du patrimoine – SEMIE de Niort
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ARTICLE 11 – LA SECURISATION DE L’ACHAT PAR L’ACCEDANT
L’accession sociale ne consiste pas seulement à vendre des logements, mais à apporter aux acquéreurs un service complémentaire qui leur permet de bénéficier de mesure de protection en cas d’aléas de la vie ou de défaillance financière.
La question de la sécurisation de l’accédant à la propriété sera abordée par la SEMIE en mettant en œuvre une politique de vente aux locataires. La maîtrise du processus de passage à l’accession à la propriété induit pour l’organisme d’être en capacité :
o De proposer un produit de qualité et pérenne,
o De cerner finement la situation sociale et financière de l’accédant. Cela sous-entend que la SEMIE doit être en capacité de dissuader un ménage d’accéder à la propriété si ses ressources ou sa situation sociale et professionnelle ne le lui permettent pas.
o Dans ce cas, le maintien en locatif pendant une certaine période peut permettre au ménage de constituer un apport personnel par un accompagnement spécifique de gestion personnelle, pour répondre aux critères des organismes financeurs.
o D’effectuer un travail de communication, de démonstration, de formation et de pédagogie auprès des acquéreurs potentiels sur les coûts engendrés par l’accession à la propriété (charges, provisions pour travaux, entretien du logement, etc.),
Plusieurs niveaux de protection de l’accédant peuvent être mis en place dans la vente aux locataires. L’un obligatoire (la rétractation), les autres relevant de la seule initiative de la SEMIE (la sécurisation de l’achat).
Les mécanismes de sécurisations peuvent constituer un mode “facilitateur” de la commercialisation.
11-1 La rétractation
Elle concerne la protection du futur acquéreur. Que ce soit dans le secteur d’habitat social ou dans le secteur privé, le futur acquéreur d’un immeuble est protégé. L’article L.271 du CCH prévoit que “l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la présentation de la lettre lui signifiant l’acte”.
En aucun cas, la signature de l’acte authentique ne peut intervenir durant cette période et aucune somme d’argent ne doit être versée.
La rétractation se fait par courrier, en lettre recommandée avec accusé de réception.
11-2 La sécurisation de l’achat
La sécurisation de l’achat est une démarche liée à la défaillance de l’accédant. Elle atteste de la volonté de l’organisme de réussir sa politique de vente en anticipant sur d’éventuelles difficultés de l’accédant. L’application des mécanismes de sécurisation s’appuie sur la notion de bonne foi qui doit être mise en évidence.
La sécurisation de l’achat se décline en 3 niveaux : l’assurance revente, la garantie de rachat par l’organisme, la garantie de relogement dans le parc locatif social.
11-3 L’assurance revente
C’est une garantie contre les risques de décote du bien en cas de revente “contrainte”. Plan de mise en vente du patrimoine – SEMIE de Niort
Mai 2021 19/28
Il s’agit d’une couverture contre les principaux aléas de la vie professionnelle et personnelle du ménage accédant pouvant entraîner une perte financière en cas de revente du bien immobilier acheté. Les organismes contractent avec des assurances qui protègent l’accédant contre toute décote en cas de revente forcée dans une limite généralement de 20% du prix de vente.
11-4 La garantie de rachat par l’organisme vendeur
Elle a pour objet d’assurer aux accédants touchés par les aléas de la vie, la possibilité de revendre leur bien à un montant minimum garanti. Combiné à l’assurance revente, ce dispositif assure une forte sécurisation financière de l’accédant. Elle s’effectue pour des accédants de bonne foi qui voient leurs ressources brutalement modifiées du fait d’une perte d’emploi ou d’évolution de leur condition familiale (divorce, décès, etc.), ou bien encore de mutation professionnelle, voire d’incapacité ou d’invalidité permanente de l’un des membres du ménage.
Ce dispositif de sécurisation pourra être déployé sur tout ou partie des logements concernés en fonction des échanges et offres obtenus par les assurances, en fonction de leur incidence sur les prix de vente et des conséquences financières de cette option sur l’équilibre des bilans financiers.
11-5 La garantie de relogement
Elle assure au ménage accédant en situation d’échec de bénéficier, en cas de vente de son bien, d’une offre de relogement dans un logement locatif social, de la part de l’organisme vendeur ou d’un autre organisme locatif (le ménage devant respecter les critères financiers d’accès au logement).
Si c’est un organisme d’Hlm qui rachète le logement de l’accédant défaillant, il étudie la possibilité de maintenir le ménage dans son logement. Si cette solution ne peut être envisagée, l’organisme proposera une solution de relogement dans son parc locatif, voire une solution négociée avec un autre organisme bailleur.
En garantissant le relogement ou en offrant une autre proposition, les locataires se sentent totalement sécurisés dans l’achat. Cette offre s’inscrit dans la continuité de la garantie de rachat, elle est aussi une réaffirmation du rôle social du bailleur, bailleur qui n’est pas mercantile, mais qui se propose de garantir un droit au logement. Cette sécurisation est aussi incitative et lève les résistances de certains locataires à l’acquisition.
ARTICLE 12 – L’APRES VENTE
12-1 La Copropriété
La SEMIE procédera à l’ensemble des diligences dont réalisation des diagnostics techniques globaux (DTG), règlement de copropriété (RC), Etat descriptifs de division (EDD), budgets et prévisionnels dans le cadre de vente d’ensembles collectifs soumis au statut de la copropriété (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
La société veillera à l’information d’un tel changement vis-à-vis des locataires et présentera lors du processus d’accompagnement les incidences financières liées aux charges de copropriétés, en comparaison du niveau des charges locatives antérieures. Plan de mise en vente du patrimoine – SEMIE de Niort
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ARTICLE 13 – AFFECTATION DES SOMMES PERCUES (PRODUIT DE LA VENTE)
En application de l’article L. 443-13, alinéa 4 du CCH, le surplus des sommes retirées de la vente des logements locatifs sociaux est affecté en priorité :
o Soit au financement de programmes de constructions locatifs (emploi de fonds propres injectés dans le financement d’opération nouvelles),
o Soit à des travaux destinés à améliorer de façon substantielle un ensemble déterminé d’habitations,
o Soit à des acquisitions de logements en vue d’un usage locatif,
La SEMIE dispose de toute latitude pour choisir entre ces trois options, en fonction des orientations stratégiques retenues et validées annuellement par son Conseil d’Administration.
Conventionnement : la convention portant sur un ou plusieurs logements vendus est résiliée de plein droit
du fait de la vente.
Quota SRU (Art. L.302-5 CCH) : maintien dans le quota SRU des logements vendus à leurs locataires pendant
10 ans.
A ................................................................. le ......................................................................
Le Président de la SEMIE Le Directeur Général de la SEMIE
Jérôme Baloge, Cyril Gillard, Plan de mise en vente du patrimoine – SEMIE de Niort
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Liste des pièces annexes :
x ANNEXE 1 – Processus de vente
x ANNEXE 2 – Documents nécessaires au lancement de la commercialisation x ANNEXE 3 – Fiche juridique
x ANNEXE 4 – Liste des logements cessibles (patrimoine identifié)
o 4.1 – Recensement du patrimoine cessible
o 4.2 – Patrimoine cessible – vague prioritaire (2022 - 2026)
o 4.3 – Patrimoine cessible – vague secondaire (2023 - 2026)
o 4.4 – Patrimoine cessible – vague hypothétique (2024 - 2026)
x ANNEXE 5 – Liste des locataires ayant exprimé l’intention d’acquérir. x ANNEXE 6 – Synthèse réglementaire du plan de mise en vente. Plan de mise en vente du patrimoine – SEMIE de Niort
Mai 2021 22/28
ANNEXE 1 – PROCESSUS DE VENTE
Fixation des prix de vente des logements vendus
Ces obligations sont mentionnées à peine de nullité dans le contrat de vente : Dispositifs de la Loi ELAN
Code de la Construction et
de l’Habitation CCH
Elle encadre le prix de vente des logements et impose un dispositif « anti spéculation » à l’acquéreur (loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018)
Articles L.443-7 et L.445-1, ainsi que l’Article L.443-11
Autorisation de vente (des logements conventionnés)
Ö Pour les logements mentionnés au plan de mise en vente de la CUS (Art. L.443-7 et L.445-1 CCH) :
Obligation de consultation par l’organisme HLM / la SEM :
- De la commune d’implantation (avis de la commune dans un délai de 2 mois, silence de la
commune = avis favorable).
- Des collectivités et leur groupement ayant accordé un financement ou leurs garanties aux
emprunts contractés par la construction, l’acquisition, l’amélioration des logements.
Ö Pour les logements non mentionnés au plan de mise en vente de la CUS (Art. L.443-7 du CCH) :
Demande d’autorisation au Préfet puis obligation de consultation par le Préfet :
- De la commune d’implantation (avis de la commune dans un délai de 2 mois, silence de la
commune = avis favorable).
- Des collectivités et leur groupement ayant accordé un financement ou leurs garanties aux
emprunts contractés par la construction, l’acquisition, l’amélioration des logements.
Autorisation de la vente en l’absence d’opposition du Préfet dans un délai de 4 mois.
Contrats de cession de logements (des logements non conventionnés)
Possibilité de vente directe de l’organisme à l’acquéreur.
Prix de vente des logements concernés :
Fixation du prix de vente Par l’organisme SEM
Après avoir avis consultatif du Maire
Procédure sur les logements vacants et les logements occupés
Montant du prix (fixation du prix de vente) :
Acquéreur concerné : une
personne physique
Le prix est fixé par l’organisme / la SEM en prenant pour base le prix d’un logement comparable. Lorsque le logement vacant est vendu à des bénéficiaires prévus au III de l’art. L.443-11, l’organisme vend, par ordre de priorité, à l’acheteur qui formule :
- L’offre qui correspond à ou qui est supérieure au prix évalué
en application dudit art.
- Ou, si l’offre est inférieure au prix évalué, qui en est la plus
proche.
- Maintien de la clause anti spéculative (lorsque la personne
physique a acquis le logement à un prix inférieur au prix de
mise en vente, en cas de revente avant 5 ans, la personne
devra reverser une somme correspondant à la différence
entre le prix de revente et le prix d’acquisition, plafonné au
montant de l’écart constaté).
Dispositif anti-spéculatif : Plan de mise en vente du patrimoine – SEMIE de Niort
Mai 2021 23/28
Acquéreur concerné : une
personne physique
En cas de revente dans les 5 ans de leur acquisition :
Obligations mentionnées dans l’acte de vente à peine de nullité.
Information et priorité de l’organisme vendeur quel que soit le prix de vente :
1/ Si le prix de vente > évaluation actualisée
Ö Verse la différence entre le prix d’acquisition et l’évaluation
des Domaines au jour de l’acquisition
2/ Si le prix de vente > au prix d’acquisition mais < à l’évaluation
actualisée
Ö Verse la différence entre le prix d’acquisition et de revente
En cas de location dans les 5 ans :
Loyers soumis à plafonds réglementés.
Les acquéreurs :
Dans les logements occupés
(Art. L.443-11 du CCH)
Dans les logements vacants
(Art. L.443-11 du CCH)
Possibilité de vendre à :
- Un locataire souhaitant acquérir le logement qu’il occupe
doit l’occuper depuis au moins 2 ans,
- Son conjoint
- Ses ascendants et descendants.
Par ordre de priorité décroissant :
- 1/ Les personnes sous plafonds de ressources de l’accession
sociale (et notamment l’ensemble des locataires de
logements appartenant aux bailleurs sociaux dans le
département, les gardiens d’immeubles, les personnes
physiques).
- 2/ une collectivité territoriale.
- 3/ toute autre personne physique.
Nota : Interdiction d’achat multiple (interdiction pour une même
personne physique d’acquérir + d’un logement social) sauf en cas de séparation du ménage ou de mobilité professionnelle de +70 km. Plan de mise en vente du patrimoine – SEMIE de Niort
Mai 2021 24/28
ANNEXE 2 – DOCUMENTS NECESSAIRES AU LANCEMENT DE LA COMMERCIALISATION
1/ Procès-verbaux du Conseil d’administration autorisant la vente,
2/ Courrier d’envoi de la délibération adressée au Préfet du département pour son information (facultatif avec la loi ELAN, mais recommandé),
3/ Titre de propriété des terrains d’assiette / assiette du bâtiment, des espaces verts, des voiries, parkings :
o Permis de construire, DAT et certificat de conformité
o Certificat d’urbanisme et document d’urbanisme si nécessaire
o Contrats de prêts (selon le montage financier)
o Plans
o Conventions diverses,
4/ Estimation des Domaines, (facultatif avec la loi ELAN) ou estimation par le marché local
5/ Grille de prix validée par la Direction Générale en Comité de Direction et le Conseil d’administration,
6/ Liste des travaux d’amélioration qu’il serait souhaitable d’entreprendre (précisés dans le PSP – Plan Stratégique Patrimonial),
7/ Annonces requises dans les journaux en cas de logement vacant et affichage.
8/ Diagnostics requis nécessaires à la vente :
x DPE
x Constat de risque d’exposition au plomb
x Etat mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante x Etat de l’installation intérieure d’électricité
x Etat de l’installation intérieure de gaz
x Etat relatif à la présence de termites dans le bâtiment
x Etat des risques naturels technologiques
x Etat des installations d’assainissement non collectif Plan de mise en vente du patrimoine – SEMIE de Niort
Mai 2021 25/28
ANNEXE 3 – FICHE JURIDIQUE
Vente du patrimoine de la SEMIE
Textes de référence Loi ELAN + Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) Champ d’application Ces dispositions s’appliquent à tous les logements locatifs appartenant à un organisme bailleur quel que soit le financement (prêts aidés, prêts banalisés, fonds propres).
Politique de vente Ces dispositions sont prévues par l’article L. 443-7 du CCH. o Obligation pour les organismes Hlm de délibérer annuellement sur leur politique de vente de logements (orientations, objectifs à atteindre, bilan de l’année précédente).
o Présentation par le préfet d’un rapport annuel portant sur la vente de logements locatifs sociaux devant le Conseil régional de l’habitat. Ce rapport analyse si le réinvestissement des fonds provenant de la vente permet le maintien quantitatif et qualitatif de l’offre locative.
Initiative de la vente Elle appartient à l’organisme.
Elle ne doit pas avoir pour effet de réduire de manière excessive le parc locatif existant.
Le locataire peut demander à acquérir son logement. Une réponse motivée doit lui être faite dans les 2 mois, suivant sa demande.
Procédure La décision d’aliéner est transmise au préfet du département (Facultatif) : o Qui consulte la commune d’implantation et les collectivités publiques qui ont garanti les emprunts.
o A défaut d’opposition motivée du préfet dans le délai de 2 mois, la décision de l’organisme est exécutoire.
o L’organisme saisit les Domaines qui doivent évaluer le prix du
logement (sur la base d’un logement comparable libre
d’occupation).
o L’avis consultatif du maire est demandé sur le prix du logement
Logements vendus (à
quelle condition)
Logements de plus de 10 ans.
o Logements construits ou acquis depuis plus de 10 ans par un
organisme et suffisamment entretenus.
o Le délai est décompté à partir de la date d’achèvement des travaux ou de celle de l’acte d’acquisition
Logements de moins de 10 ans.
La vente des logements de moins de 10 ans est subordonnée à une autorisation motivée du préfet lorsque des circonstances économiques ou sociales le justifient.
Si le logement fait d’objet d’une réservation conventionnelle, il peut être vendu (art. L. 443-9 du CCH) mais l’organisme vendeur devra mettre à la disposition du réservataire un logement équivalent situé dans le même ensemble immobilier ou, à défaut, dans la même commune que celui qui est aliéné, sauf accord du réservataire pour une localisation différente. Les parties ont la faculté d’en décider autrement.
Bénéficiaires Logements occupés. Plan de mise en vente du patrimoine – SEMIE de Niort
Mai 2021 26/28
Un logement ne peut être vendu qu’à son locataire et, sur demande de celui- ci, à ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint répondant à des ressources fixées par l’autorité administrative
Logements vacants.
o En priorité à l’ensemble des locataires de l’organisme avertis par voie d’affichage et par annonce dans deux journaux régionaux selon les modalités prévues à l’art. R. 443-12 du CCH et pendant un délai de 2 mois, à compter de l’exécution desdites mesures.
o A défaut de prioritaire, passé le délai de 2 mois, le logement pourra être offert à toute autre personne physique
o Dans le cadre d’une opération de renouvellement urbain, les
logements peuvent être également vendus, en vue de leur
démolition (préalablement autorisée par le préfet), à des
établissements publics fonciers et d’aménagement visés aux art. L. 321-1 et L. 326-1 du Code de l’Urbanisme.
Informations et
protection de
l’acquéreur
L’organisme, comme tout vendeur de logement, doit fournir à son futur acquéreur toutes les informations rendues obligatoires par les lois et
règlements (prix, surface, nombre de pièces, diagnostics techniques, etc…). En plus de ces obligations légales, il doit communiquer par écrit :
o Le montant des charges locatives sur les 2 dernières années,
o La récapitulation des travaux réalisés au cours des 5 dernières années,
o La liste des travaux d’amélioration qu’il serait souhaitable
d’entreprendre (PSP).
Il doit aussi lui être précisé qu’il sera redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties à compter de l’année suivant la vente.
L’acquéreur, comme tout acquéreur non professionnel, bénéficie soit du délai de rétractation, soit du délai de réflexion selon les conditions édictées par l’article L. 271-1 du CCH.
Prix Le prix est fixé par l’organisme (cf. point détaillé sur le prix de vente)
Remboursement des
prêts
En ce qui concerne le remboursement des prêts aidés par l’Etat, l’art. L. 443- 13, premier alinéa pose le principe de l’exigibilité immédiate des emprunts éventuellement contractés.
Ce principe connaît deux exceptions :
o L’organisme pourra continuer à rembourser les prêts selon
l’échéancier initialement prévu, sous la seule réserve que les
remboursements continuent à être garantis, dans les conditions qui ont permis l’octroi du prêt.
o En cas de vente à un autre organisme ou à une société d’économie mixte, il y aura transfert des emprunts avec maintien des garanties y afférentes, sauf opposition des créanciers ou des garants dans les trois mois suivant la notification du projet de transfert du prêt à la vente.
Remboursement des
aides publiques
En ce qui concerne le reversement des aides publiques, celles-ci sont définies à l’art. R. 443-14 du CCH (primes, subventions, bonifications d’intérêt). Le remboursement de ces aides sera exigé en cas de revente de patrimoine de Plan de mise en vente du patrimoine – SEMIE de Niort
Mai 2021 27/28
logements sociaux ayant moins de dix ans d’ancienneté (art. L. 443-8), la décision préfectorale autorisant la vente fixera les modalités de
remboursement de tout ou partie desdites aides.
Remboursement des aides publiques
L’arrêté du 23 juillet 1987 (J.O. du 26/08/1987) établit les modalités de calcul et de reversement des aides de l’Etat pouvant ainsi donner lieu à
remboursement.
o En cas de vente de logements vacants réalisée en application de l’avant-dernier alinéa de l’art. L. 443-11 (vente à toute personne physique ou morale, pour des usages autres que l’habitation, sur autorisation du représentant de l’Etat dans le département, « afin d’assurer l’équilibre économique ou social d’un ou plusieurs
ensembles d’habitations »), le remboursement est en principe
immédiat, sauf autorisation d’échelonnement donnée par le préfet quand l’opération risque d’avoir des conséquences défavorables sur la situation financière de l’organisme. Un remboursement en plusieurs fractions pourra être autorisé (R. 443-15).
o En cas de cession d’un logement ayant fait l’objet de travaux d’amélioration financés avec l’aide de l’Etat depuis moins de cinq ans, qu’il s’agisse de logements occupés ou vacants (art. L. 443-13, dernier alinéa).
Affectation des
sommes perçues
En application de l’article L. 443-13, alinéa 4 du CCH, le surplus des sommes retirées de la vente des logements locatifs sociaux est affecté en priorité : o Soit au financement de programmes nouveaux de construction locatifs,
o Soit à des travaux destinés à améliorer de façon substantielle un ensemble déterminé d’habitations,
o Soit à des acquisitions de logements en vue d’un usage locatif,
Les organismes ont toute latitude pour choisir entre ces trois options.
Qualification des
logements sociaux
Les logements vendus dans le cadre de la “vente Hlm” à leurs locataires sont assimilés à des logements sociaux au titre de l’art.
L. 302-5 du CCH pendant 10 ans, à compter de leur vente (art. L. 443-15- 7 du CCH). Plan de mise en vente du patrimoine – SEMIE de Niort
Mai 2021 28/28
ANNEXE 4.1 A 4.4 – PATRIMOINE CESSIBLES ET VAGUES DE MISES EN VENTE
ANNEXE 5 – LISTE DES LOCATAIRES AYANT EXPRIME L’INTENTION D’ACQUERIR
ANNEXE 6 – SYNTHESE REGLEMENTAIRE DU PLAN DE MISE EN VENTE.
(cf. Pièces jointes) INDICE : MAI 2021
ANNEXE 6
Résumé
Résumé
CCH L443-1
Les bénéficiaires des opérations d'accession à la propriété sont soumis à des critères d'éligibilité fixés par l'autorité admnistrative
Des fiches internes seront établies afin de critériser et de qualifier les populations éligibles à l'accession sociale.
CCH L443-2
Toute opération d'accession est subordonnée à la souscription par le bénéficiaire d'un contrat d'assurance garantissant le paiement des annuités qui resteraient à échoir au moment de son décès.
CCH L443-3
Les contrats de garantie consentis aux invalides de guerre par le fonds spécial sont établis aux mêmes conditions que les assurances temporaires souscrites auprès de la caisse nationale de prévoyance.
CCH L443-4
Les prêts consentis en vue des opérations d'acquisition, de grosses réparations… sont garantis soit par une assurance décès, soit par une hypothèque de premier rang, soit par une caution solvable.
CCH L443-6
Les sociétés de crédit immobilier bénéficient de tous les privilèges accordées aux société de crédit foncier pour la sûreté et le recouvrement des prêts.
CCH L443-6-1
Dispositions applicables aux contrats de location-attribution ou de vente à terme conclus en vue de l'accession en cours à la date du 13 novembre 1974.
CCH L443-6-2
Dispositions et définition des sociétés civiles immobilières d'accession progressive à la propriété, statuts et parts sociales.
CCH L443-6-3
Les SCI d'accession progressive à la propriété sont créées par des organismes d'habitations à loyer modéré, ils bénéficient des prêts réglementés. Les locataires acquièrent progressivement des parts sociales.
CCH L443-6-4
Dispositions relatives à l'état descriptif de division et le règlement de copropriété, toutes deux pièces annexées aux statuts des sociétés.
CCH L443-6-5
Le locataire devient propriétaire du logement qu'il occupe qu'après avoir acquis la totalité des parts du lot. Si il revend ses parts, il a la faculté de rester locataire de la SCI.
CCH L443-6-6
Modalités de vente et rachats de parts sociales, obligation d'une garantie de rachat en valeur nominale.
CCH L443-6-7
Les locataires associés de la SCI sont tenus de répondre aux appels de fonds en proportion de leurs droits dans le capital.
CCH L443-6-9
Modalités et effets du bénéfice de l'attribution de la propriété du logement au locataire dès lors qu'il a satisfait à toutes les obligations auxquelles il est tenu envers la SCI d'accession progressive à la propriété.
CCH L443-6-10
La durée d'une SCI d'accession progressive à la propriété ne peut excéder 25 ans. Elle peut être prorogée par décision d'assemblée générale à la majorité des deux tiers.
CCH L443-6-11
La SCI est dissoute lorsque tous les logements sont attribués en propriété ou : L'organisme d'habitation à loyer modéré, associé gérant, est tenu de rachter les parts acquises par les associés locataires qui n'ont pas acquis la totalité des parts du lots.
CCH L443-6-12
L'organisme d'habitation à loyer modéré peut faire l'apport d'un immeuble à la SCI. Le remboursement immédiat n'est pas exigible, sous réserve que le remboursement demeure garanti. L'organisme notifie la cession ou préteur et au garant.
CCH L443-7
Les organismes d'habitations à loyer modéré peuvent aliéner aux bénéficiaires prévus à l'article L. 443-11 des logements ou des ensembles de logements
construits ou acquis depuis plus de dix ans.
Cf. tableau annexe, référencement des patrimoines dits cessibles.
Un parc social toujours concentré sur Niort, des objectifs à atteindre pour Aiffres et Chauray.
CCH L443-7
Ils peuvent proposer à ces mêmes bénéficiaires la possibilité d'acquérir ces mêmes logements au moyen d'un contrat de location-accession.
Les montages d'opérations via PSLA (Prêt Social Location Accession) entrent dans le champ de la programmation de la SEMIE. Entre dans le cadre de l'accompagnement des candidats au parcours
résidentiel.
Le cas de cession de patrimoine via le montage de Société Civiles
Immobilières d'Accession Progressive à la Propriété pourra entrer dans le cadre de montages sur le patrimoine existant ou à venir. Ce format permet à des populations ne pouvant prétendre à un parcours
d'acquisition par financement classique de s'insérer dans une démarche d'acquisition progressive. Ce montage pouvant également répondre à des programmtions spécifiques, notamment pour exemple le cas des résidences sénior et logements adaptés pour des populations touchées
de handicap.
Hors périmètre.
Le territoire compte, en 2019, 7601 logements locatifs sociaux, concentrés pour 80% d’entre eux sur Niort. Près de 40% des logements conventionnés à Niort (soit 2700 logements) se localisent dans ses trois QPV (Clou Bouchet, Tour Chabot/ Gavacherie et Pontreau / Colline Saint-André). Trois communes concernées par les objectifs fixés par la loi
Ce que dit la Collectivité Locale : Ville de Niort, CAN.
Référence
Elaboration du PLH 2022-2027 de la CAN Elaboration du PLH 2022-2027 de la CAN
Malgré l'apport de familles, un départ des jeunes couples et de plus en plus de petits ménages. Une taille moyenne des ménages faible, en particulier sur Niort (inférieur à 2) mais toujours élevé dans les communes de proximité = Un potentiel de décohabitation important (Départ des jeunes adultes du domicile familial, séparation…). Un desserrement rapide dans les communes d'équilibre. Un fort accroissement du nombre de personnes seules et, dans une moindre mesure, de familles monoparentales. Enjeu de garder et d'attirer des familles sur Niort et de répondre aux personnes qui déco habitent plus un enjeu territorial de répondre aux personnes seules et aux familles monoparentales. Étude ASI : A l'accession et en location des demandes en rupture, voir insatisfaites. Jeunes couples, jeunes familles, primo-accédant : un cœur de cible pour la CAN, un l'enjeu majeur de réponse aux attentes, garant de la pérennité de l'attractivité du territoire. Personnes seules : une demande circonscrite au cœur d'agglomération une première étape d'évolution de l'offre et du marché, combinée à un enjeu d'évolution vers des formes urbaine, économe, d'espace. Sortir du produit individuel. Familles monoparentales : Des demandes importantes tant à l'accession quand locatif social et libre cœur d'agglomération et communes d'équilibre à un besoin de proximité. Le service pour ces profils à capitaliser pour évoluer vers des produits plus urbains. Une réflexion sur la conception du logement.
Bénéficiaires d'opérations d'accession sociale Accession progressive des locataires à la propriété
Accession à la propriété et autres cessions
SYNTHESE REGLEMENTAIRE DU PLAN DE MISE EN VENTE DE LA SEMIE & STRATEGIE PATRIMONIALE (Annexé à la Convention d'Utilité Sociale 2020-2026)
Bénéficiaires d'opérations d'accession sociale Accession progressive des locataires à la propriété
Accession à la propriété et autres cessions
Les Précisions de la SEMIE
Ce que dit le Législateur
Article
Les réponses de la SEMIE CCH L443-7
Ils peuvent proposer à ces mêmes bénéficiaires la possibilité d'acquérir ces mêmes logements au moyen d'un contrat de vente d'immeuble à rénover défini aux articles L. 262-1 à L. 262-11
Les montages d'opérations en VIR (Vente d'Immeubles à Rénover) sont en cours de qualification et entrent dans le plan de développement et de diversification de l'offre de la SEMIE.
CCH L443-7
Ces logements doivent répondre à des normes d'habitabilité minimale. Ces logements doivent, en outre, répondre à des normes de performance énergétique minimale (Classe E maximum). Ces normes d'habitabilité et de performance énergétique minimales doivent être remplies après réalisation des travaux, lorsque les logements sont cédés dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover.
Cf. tableau annexe, référencement des patrimoines dits cessibles.
CCH L443-7
Elle ne doit pas avoir pour effet de réduire de manière excessive le parc de logements sociaux locatifs existant sur le territoire de la commune ou de l'agglomération concernée.
La volonté de la SEMIE est d'entrer progressivement dans une politique de cession active lui permettant de produire de nouveaux logements sociaux sur son périmètre territorial d'action.
Un parc social concentré sur Niort, mais dont le développement récent concerne aussi la périphérie
CCH L443-7
La convention d'utilité sociale mentionnée à l'article L. 445-1 vaut autorisation de vendre pour les logements mentionnés dans le plan de mise en vente de la convention mentionnée au même article L. 445-1 pour la durée de la convention. L'autorisation de vendre au bénéfice de la société de vente est valable pendant la durée de la convention précitée. Si l'organisme propriétaire souhaite aliéner des logements qui ne sont pas mentionnés dans le plan de mise en vente de la convention mentionnée au même article L. 445-1, il adresse au représentant de l'Etat dans le département une demande d'autorisation.
Par la présentation du cadre stratégique de cession du patrimoine, la SEMIE demande l'accord d'intégrer l'ensemble des immeubles retenus pour la durée de la convention d'utilité sociale. (cf. liste des immeubles entrant dans le cadre du plan de mise en vente).
CCH L443-7
Le conseil d'administration ou de surveillance de chaque organisme d'habitations à loyer modéré délibère annuellement sur les orientations de sa politique de vente de logements, fixe les objectifs à atteindre en nombre de logements vendus et apprécie les résultats obtenus l'année précédente, au regard du nombre de logements mis en commercialisation. Ce rapport analyse si le réinvestissement des fonds provenant de la vente permet le maintien quantitatif et qualitatif de l'offre locative. Il peut émettre à cette occasion des recommandations.
Le plan de mise en vente est présenté : à la Ville, à l'Agglomération et par devant le Conseil d'Admnistration de la SEMIE. Chaque année, sera fait rapport des actions réalisées et à venir. Un rapport d'analyse sera fait pour justifier des ventes réalisées en face des objectifs définis et des réallocations des fonds pour engager de nouvelles campagnes de production répondant aux enjuex du territoire.
CCH L443-8
Lorsque des circonstances économiques ou sociales particulières le justifient, la vente de logements locatifs ne répondant pas aux conditions d'ancienneté peut être autorisée par décision motivée du représentant de l'Etat, après consultation de la commune d'implantation. La décision fixe les conditions de remboursement de tout ou partie des aides accordées par l'Etat pour la construction, l'acquisition ou l'amélioration de ce logement.
Pas de patrimoine identifié entrant dans le cadre de cette disposition. Si tel devait être le cas à l'avenir, les demandes seront faites et instruites au cas par cas, en concertation avec la ville, l'agglomération et à la soumission du représentant de l'Etat.
Une tension de la demande plus accentuée dans les communes du cœur d'agglomération (Hors Niort) et pour les grands ménages
CCH L443-9
Les logements répondant aux conditions prévues aux articles L. 443-7 et L. 443-8, réservés par convention au profit d'une personne morale peuvent être vendus.
CCH L443-10
Sauf dispositions spécifiques, la vente d'un logement réalisée dans le cadre des dispositions de la présente section entraîne la résiliation de droit de la convention.
CCH L443-11
L'organisme propriétaire peut vendre tout logement à un autre organisme d'habitations à loyer modéré. Les aliénations ne font pas l'objet de l'autorisation prévue à l'article L. 443-7 mais font l'objet d'une simple déclaration au représentant de l'Etat et au maire. Le prix de vente est fixé librement par l'organisme. Toutefois, lorsqu'une aliénation conduit à diminuer de plus de 30 % le parc de logements locatifs détenu sur les trois dernières années par un organisme d'habitations à loyer modéré, elle doit faire l'objet d'une demande d'autorisation auprès du représentant de l'Etat.
La SEMIE n'exclu pas la possibilité de céder certaines opérations à d'autres organismes d'habitations à loyer modéré. Ces décisions feront l'objet préliminaire d'une soumission à son Conseil d'Admnistration.
CCH L443-11
Un logement occupé
ne peut être vendu qu'à son locataire, s'il occupe
le logement depuis au moins deux ans. Toutefois, sur demande du locataire qui occupe le logement depuis au moins deux ans, le logement peut être vendu à son conjoint ou, s'ils ne disposent pas de ressources supérieures à celles qui sont fixées par l'autorité administrative, à ses ascendants et descendants qui peuvent acquérir ce logement de manière conjointe avec leur conjoint, partenaire ayant conclu un pacte civil de solidarité ou concubin.
Un besoin de diversification typologique
CCH L443-11
Tout locataire qui occupe le logement depuis au moins deux ans peut adresser à l'organisme propriétaire une demande d'acquisition de son logement. La réponse de l'organisme doit être motivée et adressée à l'intéressé dans les deux mois suivant la demande.
CCH L443-11
Les logements occupés auxquels sont appliqués les plafonds de ressources des prêts locatifs sociaux peuvent aussi être vendus, s'ils ont été construits ou acquis par un organisme d'habitations à loyer modéré depuis plus de quinze ans, à des personnes morales de droit privé.
Des fiches internes seront établies afin de critériser et de qualifier les
populations éligibles à l'accession sociale.
SRU (dont deux en rattrapage) : Aiffres et Chauray, pour atteindre l’objectif de 20% de LLS en 2025(objectif triennal 2020-2022 : respectivement 17 et 84 logements à produire). Deux autres communes sont en phase d’atteindre le seuil de population SRU (Echiré et Vouillé). Enjeu de poursuite du redéploiement de l’offre sur le territoire, avec une attention particulière pour les communes concernées par la loi SRU, et sur la reconstitution de l’offre à démolir en QPV + enjeu de réponse aux besoins des populations défavorisées. Entre 2014 et 2020. Le volume de logements qui composent le parc social a augmenté de 1,4%, passant de 7178 à 7780 logements sociaux. L'évolution est plus marquée dans les communes d'équilibre. Plus 2,4% et dans le cœur d'agglomération hors Niort plus 2,1%. Entre 2014 et 2020, (source RLPS), 749 logements sociaux ont été mis en service, 107 logements par an en moyenne ; Parmi eux, 66% ont été produits à Niort (Mais un rééquilibrage perceptible depuis 2018). Des démarches engagées par l'agglomération du niortais en matière de foncier, en lien avec les communes : Un examen des friches foncière et bâti, évaluée selon le degré de portes, unités de mobilisation, point. Avec un objectif de diversification de l'offre de produit et en localisation (bâti existant, centre bourg…). Un examen des potentialités foncières dans le cadre du PLUI-D. Face à l'enjeu de poursuivre la dynamique de redéploiement et de diversification territoriale, quel est votre stratégie de développement de l'offre sur le territoire dans les 6 années à venir ? en volume de logement ? selon les secteurs géographiques ? En 2019, 2 900 ménages ont demandé un logement social sur le territoire ; 869 ménages ont fait l'objet d'une attribution. 4 communes du cœur d'agglomération concentrent près de 90% de la demande. Aiffres, Chauray, Echiré et Niort. Les petits logements T1 /T2 représentent 26% du parc à Niort et 24% sur le territoire. Le ratio de tension et de 3,3 demandes pour une attribution à l'échelle du territoire. (France métropolitaine, 4,8). La tension est un peu plus marquée sur certaines communes du cœur d’agglomération hors Niort, Aiffres et Chauray notamment. Les demandeurs dont le niveau de ressources est inférieur au plafond du PLAI représente 73% de la demande et le rapport entre les demandes et les attributions pour ces ménages modestes et de 3,2. Si les ménages d'une personne représentent 47% de la demande, l'accès au parc est plus difficile pour les ménages composés de 3 personnes ou plus. Ainsi, le nombre de personnes au sein du ménage augmentent, plus l'accès au parc est délicat, traduisant une pression sur les grands logements. Enjeu d'une plus grande diversification de l'offre en matière de typologie, de produit, de formes urbaines, petit collectif individuel intermédiaire, parc ancien parc neuf et de programmation. Les petits logements T1/T2 représentent 42%. des mises en service récentes (2014 / 2020), tandis que les grands logements T5 et plus ne représentent qu'un faible pourcentage des mises en service, malgré la pression exercée par la demande sur cette typologie. Les T3 représentent 84% des financements attribués en 2016 / 2018. En dehors de Niort les financements sont largement fléchés vers le T3 et la maison individuelle, 91% de la production. Sur Niort, cela est plus mesuré avec 26% de T1/T 2 et 68% de T3. Des financements un peu plus équilibrés, en 2019, 105 Logements agréés dont 22% de T2 et 55% de T3. En 2020, 75 logements agréés dont 36% de T2, soit 27 logements, 36% de T3, soit 27 logements, 27% de T4, soit 21 logements. Quel effet du bonus diversification typologique ? Question de la production en T2 dans l'individuel ? (forme intermédiaire, individuels superposés.) CCH L443-11
Les logements vacants
des organismes d'habitations à loyer modéré
peuvent être vendus, dans l'ordre décroissant de priorité : 1) A toute personne physique remplissant les conditions, parmi lesquels l'ensemble des locataires de logements appartenant aux bailleurs sociaux disposant de patrimoine dans le département, ainsi que les gardiens d'immeuble qu'ils emploient sont prioritaires ; 2) A une collectivité territoriale ou un groupement de collectivités territoriales. 3) A toute autre personne physique. 4) toute personne morale de droit privé.
Une diversification en termes de produits à poursuivre
CCH L443-11
Les logements vacants
auxquels sont appliqués les plafonds de
ressources des prêts locatifs sociaux peuvent être vendus s'ils ont été construits ou acquis par un organisme d'habitations à loyer modéré depuis plus de
quinze ans.
CCH L443-11
La mise en vente du ou des logements doit se faire par voie d'une publicité à un prix fixé par l'organisme propriétaire en prenant pour base le prix d'un logement comparable, libre d'occupation lorsque le logement est vacant, ou occupé lorsque le logement est occupé.
CCH L443-11
Tous les logements, vacants ou occupés, peuvent également être vendus dans le cadre d'opérations de renouvellement urbain aux établissements publics créés, en vue de leur démolition préalablement autorisée par le représentant de l'Etat.
Production de logements spécifiques :
CCH L443-11
Afin d'assurer l'équilibre économique et social d'un ou plusieurs ensembles d'habitations ou d'un quartier connaissant des difficultés particulières, l'organisme d'habitations à loyer modéré propriétaire peut, après accord du représentant de l'Etat, vendre des logements vacants à toute personne physique ou morale.
CCH L443-11
Lorsqu'il est procédé à la vente d'un ensemble de plus de cinq logements d'un même ensemble immobilier, vacants ou occupés et qui ont été construits ou acquis depuis plus de quinze ans, ces logements peuvent être cédés à toute personne morale de droit privé sans qu'il y ait lieu d'appliquer, pour les logements vacants, l'ordre de priorité.
CCH L443-12
Lorsque le logement est vendu à des bénéficiaires prévus , l'organisme vend, par ordre de priorité défini, à l'acheteur qui le premier formule l'offre qui correspond à ou qui est supérieure au prix évalué, si l'offre est inférieure au prix évalué, qui en est la plus proche.
Procédure de cession du patrimoine élaborée en respect des
dispositions légales et réglementaires.
CCH L443-12-1
L'acquéreur personne physique qui souhaite revendre son logement dans les cinq ans qui suivent l'acquisition est tenu d'en informer l'organisme d'habitations à loyer modéré, qui peut se porter acquéreur en priorité.
Un vieillissement de la population qui va se poursuivre.
CCH L443-12-1
L'acquéreur personne physique ayant acquis son logement à un prix inférieur au prix de mise en vente et l'ayant vendu dans les cinq ans suivant cette acquisition est tenu de verser à l'organisme d'habitations à loyer modéré une somme égale à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition.
CCH L443-12-1
Lorsque l'acquéreur personne physique a acquis son logement à un prix inférieur au prix de mise en vente fixé et qu'il le loue dans les cinq ans, le niveau de loyer ne doit pas excéder des plafonds fixés par l'autorité administrative. A peine de nullité, le contrat de vente entre l'acquéreur et l'organisme d'habitations à loyer modéré comporte la mention de ces obligations.
CCH L443-13
En cas de cession d'un élément de patrimoine immobilier, la fraction correspondante des emprunts contractés auquel appartient le bien vendu devient immédiatement exigible.
CCH L443-13
Toutefois, l'organisme d'habitations à loyer modéré peut continuer à rembourser selon l'échéancier initialement prévu les prêts sous réserve que leur remboursement demeure garanti dans les conditions qui avaient permis l'obtention du prêt. L'organisme doit alors saisir le garant de l'emprunt d'une demande de maintien de la garantie.
Les objectifs du SCOT 2022-2040 : + 800 habitants en moyenne par an.
CCH L443-13
Dans le cas d'une vente à un autre organisme d'habitations à loyer modéré, les emprunts sont transférés avec maintien des garanties y afférentes consenties par des collectivités territoriales, sauf opposition des créanciers ou des garants.
Devoir de conseil et dispositions de l'acte de vente.
Procédure de cession du patrimoine élaborée en respect des
dispositions légales et réglementaires.
Procédure de mise en vente et fixation des prix de cession des
logements du patrimoine élaborée en respect des dispositions légales
et réglementaires.
Dispositions applicables au patrimoine (Hors logement foyer)
Elaboration du PLH 2022-2027 de la CAN
Dispositions applicables au patrimoine (Hors logement foyer)
Le
PLAI représente 20% des mises en service récentes 2014 à 2019. Cela
représente 206 logements produits en PLAI entre 2014 et 2020, (contre 324 en PLUS) et 209, dont 165 pour la résidence habitat jeunes, sont en projet en 2021 (53 en PLUS). En 2020, l'agglomération du Niortais finance la production en logements sociaux à hauteur de 1 864 886 €, dont 830 400 € sont affectés à la production de PLUS et PLAI et 835 000 € au volet foncier. Entre 2016 et 2020 et elle a financé en moyenne le logement social à hauteur de 2 340 000 € par an et le volet foncier représente une part de plus en plus importante. Un règlement financier communautaire qui favorise le PLAI et la diversification typologique. Face à l'enjeu de poursuivre la diversification du parc social, quelle stratégie de développement de l'offre sur le territoire dans les 6 années à venir ? (En type de produit PLAI / PLUS / PLS et en typologie) Une stabilisation du nombre de jeunes. 3000 étudiants actuellement avec un objectif de 5000 étudiants à horizon 2028 2030. Des besoins en logement qui vont donc s'intensifier, une recherche de logement de qualité offrant des prestations, une demande de meublés (apprentis), de colocation et un besoin de souplesse pour les alternants jeunes actifs. Des dispositifs spécifiques proposés aux jeunes de 16 à 30 ans, 2 résidences habitat jeunes qui ne répondent plus aux attentes un jeune sur 2 a moins de 600€ par mois pour vivre. 3 résidences pour les étudiants. L’intermédiation locative, une tendance à l'accroissement de la demande, principalement dans le centre-ville de Niort. La bourse au logement privé : 50 propriétaires / 100 logements : une demande de jeunes apprentis satisfaites. Les projets : La construction à Niort d'une nouvelle résidence habitat jeunes collective, 165 logements, soit 185 places pour remplacer les 2 existantes vétustes. Le développement d'une offre de logements dans les communes hors Niort, dans le parc privé. Parc communal. Étude ASI : la question du logement étudiant, un enjeu fort pour le territoire et un levier puissant pour la redynamisation du centre-ville. Enjeux de poursuite à améliorer les réponses apportées aux besoins des jeunes, y compris les étudiants. Un vieillissement de la population plus fort qu'en moyenne en France. Les projections : + 3700 personnes de 75 ans et plus sur le territoire d'ici 2027. L'adaptation à la perte d'autonomie des logements privés PIG- OPAH : 200 logements adaptés en 2013 / 2020, un objectif de 260 pour 2018 / 2022. Le développement de produits spécifiques dédiés, logements locatifs individuels groupés avec espace commun, Niort, Mauzé-sur-le-Mignon, Fors… Les structures d'hébergement 1347 places en Ehpad : 337 places en foyer logement, 286 places pour adultes handicapés. Un schéma départemental de l'autonomie 2015 / 2020 : 4 axes stratégiques, 12 fiches d'action. Enjeu de développement de produits répondant aux besoins des seniors tant en formes urbaines qu’en localisation, prix… offrant du lien social. Étude ASI : à l'accession et en location, des demandes en rupture, voir insatisfaites : Les seniors, un enjeu de réponse aux besoins, à leur croissance et à leur diversité une diversité de produits qui permettra une graduation des réponses en termes de forme urbaine et de densité. En face des constats, les questions. Face à l'enjeu de poursuivre la diversification du parc social, quelle stratégie de développement de l'offre sur le territoire dans les 6 années à venir avez-vous ? Logements familiaux, logements dédiés. Exemple résidence senior, résidence jeunes. Avez-vous des filiales dédiées, des perspectives de développement ? CA du Niortais : Un territoire attractif, durable et équilibrée à un territoire perçu comme apaisé qui s'identifient à la douceur de vivre. (Étude ASI). La structuration du territoire : le cœur d'agglomération, 6 communes dont Niort. Les communes d'équilibre, 8 communes. Les communes de proximité, 26 communes. Des objectifs en matière de démographie, de logements neufs de densité et de réhabilitation : + 16000 habitants 800 CCH L443-13
Le surplus des sommes perçues est affecté en priorité au financement de programmes nouveaux de construction, à des travaux destinés à améliorer de façon substantielle un ensemble déterminé d'habitations ou à des acquisitions de logements en vue d'un usage locatif.
CCH L443-13
Au moins 50 % du produit venant des ventes de logements sociaux situés sur une commune n'ayant pas atteint le taux de logements sociaux fixé à l'article L. 302-5 est affecté au financement de programmes nouveaux de construction de logements sociaux ou d'acquisitions de logements en vue de leur conventionnement ou, à défaut, de travaux de rénovation d'un ensemble d'habitations sociales.
Définition d’espaces de marché de l'immobilier bien distincts.
CCH L443-13
Ces investissements sont réalisés sur le territoire de la commune concernée ou, avec l'accord de celle-ci et du représentant de l'Etat, sur le territoire intercommunal. Elle est inscrite dans la convention (Soit la CUS). Chaque année, l'organisme transmet au représentant de l'Etat la répartition communale des ventes de logements sociaux réalisées sur ces communes, le produit de ces ventes ainsi que le montant des sommes réinvesties.
Fait référence au COPIL 1 n°1 du 16 décembre 2020. Je dispose de marché, de l'identifier sur le territoire. Étude stratégie opérationnelle de l'habitat. 7 Segments de marché pour la CAN : Cœur d’agglomération élargi. Secteur Nord. Secteur marais nord. Secteur marais centre. Secteur marais sud. Secteur sud. Secteur est. Il convient d'apporter des réponses adaptées en face de ces différents segments de marché pour lesquels des études et un suivi doivent être fréquemment mis à jour en termes de redéfinition d’objectifs et de réadaptation.
CCH L443-13
En cas de vente d'un logement ayant fait l'objet de travaux d'amélioration financés avec l'aide de l'Etat depuis moins de cinq ans, l'organisme vendeur est tenu de rembourser cette aide.
La production de logement locatif social dit ordinaire.
CCH L443-14
Toute décision d'aliénation d'un logement intermédiaire ou d'un élément du patrimoine immobilier d'un organisme d'habitations à loyer modéré autre que les logements est notifiée au représentant de l'Etat dans le département dans le délai d'un mois à compter de la date de l'acte la constatant.
CCH L443-14-2
L’organisme d'habitations à loyer modéré indique par écrit à l'acquéreur, préalablement à la vente, le montant des charges locatives et, le cas échéant, de copropriété des deux dernières années, et lui transmet la liste des travaux réalisés les cinq dernières années sur les parties communes. En tant que de besoin, il fournit une liste des travaux d'amélioration des parties communes et des éléments d'équipement commun qu'il serait souhaitable d'entreprendre, accompagnée d'une évaluation du montant global de ces travaux et de la quote-part imputable à l'acquéreur. Ils font l'objet d'une présentation annuelle par le syndic devant l'assemblée générale des copropriétaires.
CCH L443-15
En cas de vente réalisée en application de la présente section, les fonctions de syndic de la copropriété sont assurées, sauf s'il y renonce, par l'organisme vendeur tant qu'il demeure propriétaire d'au moins un logement. Toutefois, l'assemblée générale des copropriétaires peut désigner un autre syndic dès lors que les copropriétaires autres que l'organisme vendeur détiennent au moins 60 % des voix du syndicat.
CCH L443-15-1
Un bâtiment à usage d'habitation appartenant à un organisme d'habitations à loyer modéré ne peut être démoli sans l'accord préalable du représentant de l'Etat dans le département, de la commune d'implantation et des garants des prêts.
CCH L443-15-1-1
Afin d'assurer l'équilibre économique et social d'un ou plusieurs ensembles d'habitations ou d'un quartier connaissant des difficultés particulières, l'organisme d'habitations à loyer modéré propriétaire peut, après accord du représentant de l'Etat, louer à toute personne physique ou morale pour des usages autres que l'habitation.
CCH L443-15-1-1
Dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville, les organismes d'habitations à loyer modéré peuvent, après avis de la commune d'implantation, louer des locaux d'habitation situés en rez-de-chaussée, en vue d'y exercer des activités économiques.
CCH L443-15-4
Dans le cas où le terrain sur lequel un immeuble ou un groupe d'immeubles est édifié a été donné à bail à construction à un organisme d'habitations à loyer modéré par une collectivité publique, le bailleur et le preneur peuvent, préalablement à toute cession de logements prévue à l'article L. 443-7 du présent code, convenir d'une vente du terrain d'assiette au profit de ce dernier. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré peut, en accord avec le vendeur, se libérer d'une partie du prix de vente, par des versements échelonnés sur plusieurs années.
Plusieurs opérations (cf. tableau annexé, ventes sous conditions) entrent dans le champ de la présente disposition. Ceux-ci feront l'objet d'un travail de concertation aux fins d'établir un calendrier stratégique de cession dans la durée de la présente convention d'utilité sociale.
CCH L443-15-5-1
Le contrat de vente d'un logement destiné à être soumis au statut de la copropriété peut prévoir un transfert différé de la propriété de la quote- part des parties communes, qui ne peut excéder un délai de dix ans à compter de la signature de l'acte authentique de vente du premier lot de l'immeuble. Le contrat de vente précise, notamment, la date de transfert de la propriété de la quote-part des parties communes.
Pas de patrimoine identifié entrant dans le cadre de cette disposition. Si tel devait être le cas à l'avenir, les demandes seront faites et instruites au cas par cas, en concertation avec la ville, l'agglomération et à la
soumission du représentant de l'Etat.
Entre dans le cadre du projet stratégique de la société. Le produit des surplus de vente du patrimoine servira à porter et financer de nouvelles opérations en réponse aux enjeux du territoire. Un rapport annuel sera établi pour rendre compte de l'état des ventes, de leur surplus et de la réaffectation des fonds pour monter des opérations en production de
logements sociaux dans les objectifs et proportions fixées.
Procédure de cession du patrimoine élaborée en respect des
dispositions légales et réglementaires.
Dispositions applicables aux cessions, transformations, démolitions du patrimoine immobilier
Dispositions applicables aux cessions, transformations, démolitions du patrimoine immobilier
Définition : le logement social ordinaire PLUS est destiné à un large public. 55% des ménages français peuvent y prétendre. Familial ou non (personne seule jeunes et âgées). Il peut être de forme et de typologie variée. Conditions d'implantation : Le développement de ce type d'offres doit se faire en regard du niveau de service d'équipement et répondre à une demande locale suffisante. Outil de mise en œuvre : PLU : OAP, secteurs de mixité sociale, emplacement réservé pour les logements sociaux, majoration pour la constructibilité de logements sociaux. Subvention et aides fiscales. Subvention de l'état et de la ou des collectivités locales. Décote foncière, terre emportée par la collectivité ou ses partenaires EPFIF. Exonération de la TF pb pendant 15 ans. Mobiliser le parc existant. Conventionnement AP, NAH. Acquisition, amélioration, bail à réhabilitation. Contrat de mixité sociale ce partenariat liant l'état aux communes ayant des difficultés à atteindre l'objectif triennal de construction de logements sociaux fixés par la loi SRU doit, entre autres, détaillé des financements et des aides pour l'établissement public local. Prévu pour l'atteinte des objectifs. En cas de refus par les communes, le droit de préemption urbain peut être récupéré par le préfet. logements neufs de densité et de réhabilitation : + 16000 habitants, 800 en moyenne par an. + 13000 logements (+650 en moyenne par an). 36 % nouveaux logements dans l'enveloppe urbaine. Une densité moyenne brute pondérée de 21 logements en moyenne par hectare, de 12 à 28 selon les secteurs. CCH L443-15-5-1
L'organisme d'habitations à loyer modéré fait constater le transfert de la propriété de la quote-part des parties communes par acte authentique. A compter de ce transfert, le syndicat des copropriétaires est constitué.
CCH L443-15-5-3
A compter de la vente et jusqu'à la date fixée de transfert de propriété des parties communes : 1° L'organisme d'habitations à loyer modéré entretient les parties communes ; 2° Il supporte les dépenses nécessaires ; 3° Il ne peut prendre de décision portant atteinte à la valeur ou aux conditions de jouissance ; 4° Il fait une présentation annuelle, à l'ensemble des acquéreurs, de la gestion des parties communes et des équipements communs, des travaux qu'il envisage de réaliser sur ces mêmes parties et équipements et leur coût prévisionnel ; 5° Aucune association syndicale libre ni aucune association foncière urbaine libre ne peut être constituée aux fins de gérer les parties communes de l'immeuble.
CCH L433-15-5-4
L'acquéreur ne peut s'opposer à l'exécution, même à l'intérieur de son logement : 1° Des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité physique ; 2° Des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique.
CCH L443-15-5-5
A compter de la vente, et jusqu'à ce qu'il devienne propriétaire de la quote-part des parties communes, l'acquéreur bénéficie d'un droit d'usage réel des parties communes et des équipements communs.
CCH L433-15-6
Les organismes d'habitations à loyer modéré peuvent vendre leurs logements-foyers. Pour pouvoir être cédé, un logement-foyer doit avoir été construit ou acquis depuis plus de dix ans par l'organisme d'habitations à loyer modéré, sauf lorsque la vente est conclue avec un autre organisme d'habitations à loyer modéré, une société d'économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux ou avec un organisme sans but lucratif bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage.
CCH L433-15-6
Les logements-foyers demeurent soumis à des règles d'attribution sous conditions de ressources et à des règles de fixation de redevance par l'autorité administrative, pendant une période d'au moins dix ans à compter de leur cession en application du premier alinéa du présent article.
CCH L433-15-6
Tout acte transférant la propriété ou la jouissance de ces logements ou constatant ledit transfert doit, à peine de nullité de plein droit, reproduire les dispositions du présent article.
CCH L433-15-6
En cas de cession, la fraction correspondante des emprunts devient immédiatement exigible. Toutefois, l'organisme peut continuer à rembourser selon l'échéancier initialement prévu, sous réserve que leur remboursement demeure garanti dans les conditions qui avaient permis l'obtention du prêt.
CCH L433-15-6
En cas de vente d'un logement-foyer ayant fait l'objet de travaux d'amélioration financés avec l'aide de l'Etat depuis moins de cinq ans, l'organisme vendeur est tenu de rembourser cette aide.
CCH L433-15-6
Le surplus des sommes perçues est affecté en priorité au financement de programmes nouveaux de construction, à des travaux destinés à améliorer de façon substantielle un ensemble déterminé d'habitations ou à des acquisitions de logements ou de logements-foyers en vue d'un usage locatif.
cf. L433-13, les éventuelles cession entrant dans le cadre des présentes dispositions feront l'objet d'un rapport démontrant le réemploi des surplus des sommes au profit d'investissements ci-décrits.
CCH L443-15-7
Est institué dans les communes qui le souhaitent un guichet unique dans le cadre d'une procédure d'accession sociale à la propriété. Dans les mairies, ce guichet unique met à la disposition du public un dossier présentant l'ensemble des dispositifs de soutien à l'accession sociale à la propriété.
Diversification : Produisez-vous des logements en accession sociale à la propriété ? Quel constat faites-vous sur ce type de produit ? Quelles éventuelles difficultés avez-vous rencontrées pour la mise en œuvre de ces projets ? (Coût du foncier, équilibre financier des opérations, contraintes de programmation, recours…)
CCH L443-15-7
Sont notamment communiqués à cette fin aux maires, à leur demande : 1) les projets de ventes de logements à leurs locataires par les bailleurs sociaux ; 2) les informations relatives aux opérations d'accession sociale à la propriété des promoteurs privés ou sociaux situées dans la commune ; 3) les informations relatives aux dispositifs de prêts proposés par les établissements de crédit ou les sociétés de financement en faveur des ménages modestes.
Les ventes de logements en habitat à loyer modéré : Cela fonctionne-t- il auprès des locataires ? La clientèle était extérieure au parc social ? Quelle production estimée du parc cessible ? Quel rythme de vente de ce parc ? Ses cibles envisagées, effectif à quel prix ? Est-ce du parc individuel ou collectif (sur Niort ou hors Niort) ? Quelle compensation sur Niort en matière d’investissement ?
Procédure de cession du patrimoine élaborée en respect des
dispositions légales et réglementaires.
Procédure de cession du patrimoine élaborée en respect des
dispositions légales et réglementaires.
Hors périmètre des activités de la SEMIE. Si ce guichet devait être créé, la SEMIE informerait et documenterait de tout logement entrant dans le
cadre de l'accession sociale.
Logements foyers Différé de copropriété
Différé de copropriété Logements foyers CCH L443-15-8
Les organismes mentionnés aux articles L. 411-2 et L. 481-1 sont tenus d'inclure dans les contrats de vente une clause de rachat systématique, valable pour une durée de dix ans, applicable en cas de perte d'emploi, de rupture du cadre familial ou de raisons de santé lorsque la vente se fait au bénéfice d'une personne physique qui remplit les conditions mentionnées à l'article L. 443-1.
Procédure de cession du patrimoine élaborée en respect des dispositions légales et réglementaires.
Une diversification en termes de produits poursuivre : l'accession sociale : Définition globale : les produits en accession aidée visent à produire des logements à prix abordable pour des ménages à revenu moyen. Une réponse intéressante au départ des jeunes familles du territoire. Conditions d'implantation : Avoir des ménages éligibles à ces dispositifs sous les plafonds de ressources mais suffisamment solvable. Avoir des ménages jeunes en début de parcours résidentiel. Avoir des écarts de prix significatifs avec le marché privé classique. Dans la mesure où il nécessite généralement une minoration foncière, les produits en accession aidée accession sociale, PSLA, BRS, se développent plus facilement dans des fonciers maîtrisés par la puissance publique (en direct via EPF). Le PLH peut définir un objectif programmatique en matière d'accession sociale classique, PSLA et, ou BRS, et allouer des aides publiques dans le cadre de son programme d'action. Rappel le PLH accorde une aide à l'amélioration foncière pour le PSLA et un prêt à taux 0 Quelle place pour les produits en accession aidée à la propriété ? Accession sociale à la propriété : Produit classique avec un prix de vente maîtrisé afin de pouvoir être accessibles aux ménages aux ressources modestes, produit des coopératives et HLM. Expérience sur le territoire ? PSLA : ménages sous plafond de ressources qui achètent un logement agréé par l'état, opérateur organismes HLM, coop. HLM, expérience sur le territoire ? TVA 5,5% : La décote de TVA permet de baisser le prix de vente de près de 15%. QPV et bande des 300 mètres autour des QPV : des opportunités foncières. Vente HLM : Bailleurs incités à vendre pour reconstituer les fonds propres. Les communes ont la connaissance des plans de vente ? Quelle stratégie de vente par les bailleurs sur le territoire ? Bail réel solidaire (BRS) : Nouvel outil basé sur le principe de dissociation des droits de propriété entre un opérateur et un particulier permettant aux particuliers d'acheter un bien à 70 % de son prix de revient. Quelles opportunités de développement sur le territoire ?
CCH L443-16
les pensionnés de guerre ayant un taux d'invalidité égal ou supérieur à 50 p. 100 peuvent, s'ils bénéficient de prêts destinés à faciliter l'acquisition ou la construction d'habitations à loyer modéré, obtenir certains avantages dans les conditions fixées en vertu de l'article L. 443- 1.
CCH L443-17
Les invalides de guerre qui ne peuvent remplir la première condition visée peuvent bénéficier de la législation relative aux habitations à loyer modéré grâce à l'institution d'un fonds spécial ayant pour objet de garantir le remboursement des prêts.
CCH L443-18
Le taux des intérêts moratoires en cas de retard dans les remboursements dus aux organismes d'habitations à loyer modéré par leurs adhérents ou emprunteurs ne peut dépasser le taux prévu à l'article L. 431-2.
Procédure de cession du patrimoine élaborée en respect des dispositions légales et réglementaires.
Complément de périmètre legislatif
CCH L.445-1 à 3 / CUS CCH L.481-1 à 4 / DISPOSITIONS PARTICULIERES AUX SEM
Des fiches internes seront établies afin de critériser et de qualifier les
populations éligibles à l'accession sociale.
Accession sociale Pensionnés de guerre Intérêts
L a reconquête du parc privé en centre ancien : Les outils mobilisables : Aides aux bailleurs sociaux en secteur OPAH-RU et ORT. Depuis 2020, la vente d'immeuble à rénover (VIR) et le dispositif d'intervention immobilière et foncière (DIIF) permettent aux opérateurs institutionnels ou parapublics d'acquérir un ensemble immobilier pour le rénover ou le céder après rénovation, en bénéficiant du soutien financier de l’ANAH. Ces ensembles rénovés sont destinés à être acquis en accession sociale, à la propriété ou à la location conventionnée et participe ainsi à la revitalisation des centres-villes. Dans le cadre des ORT OPAH-RU et du programme action cœur de ville (DIF restreinte aux ORT). VIR : phase locative puis vente avec valorisation et engagement sur prix de vente. Acquisition / amélioration des îlots anciens à restructurer choisis dans les études test en cours à vocation démonstrative, pédagogique et duplicable. Bail à réhabilitation. Les conditions de réussite : Doit-on tenir compte du découpage territorial (centre urbain, communes rurales) ou est-ce la taille des opérations qui vont permettre de définir les conditions de réussite ? Quel portage communal ? Quel partenariat mobiliser, quel montage d'opération ? Comment sont associés les habitants ? Les outils de type DIF et VIR vous semblent-ils intéressant ? Quelles seraient les conditions qui faciliteraient les interventions dans les
Pensionnés de guerre Intérêts Accession sociale