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Déliberation - DEL 032 Annexe Avis DES Domaine Section bd N 77
Document publié le Jeudi 16 mars 2023 par la commune de Nérac.
Lien du pdf (Déliberation - DEL 032 Annexe Avis DES Domaine Section bd N 77)
Thèmes du document : Logement, Justice et droit, Institutions publiques,
Direction Générale des Finances Publiques
Direction régionale des Finances Publiques de Nouvelle Aquitaine et du département de la Gironde
Pôle d’évaluation domaniale de Bordeaux
24 rue François de Sourdis BP 908
33 060 BORDEAUX CEDEX
drfip33.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 05 40 45 00 46
Le 22/12/2022
Le Directeur Régional des Finances Publiques de
Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde
à
Monsieur Le Maire de la commune de Nérac
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Didier Grangé-Cabane
Courriel : didier.grange-cabane@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 06.34.06.84.63.
Bruno BENEDETTO – Responsable adjoint du PED
Téléphone : 06 80 28 21 52
Réf DS :9822611
Réf OSE : 2022-47195-67399
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Terrain à bâtir
Adresse du bien : Plaisance Route d’Espiens
47 600 Nérac
Valeur : 175 000 € soit 18 €/m² (HT) assortie d’une marge d’appréciation de 15 %
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
1
7302 - SD
AR Prefecture
047-214701955-20230316-DEL322023-DE
Reçu le 22/03/2023 1 - CONSULTANT
affaire suivie par : Madame Anne SEILLAN, du Service juridique et affaires foncières de la commune de Nérac.
2 - DATES
de consultation : 08/09/22
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis : 20/12/22
le cas échéant, de visite de l’immeuble : Sans objet
du dossier complet : 20/12/22
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local…)
3.3. Projet et prix envisagé :
Cette évaluation est sollicitée par la commune de Nérac, dans le cadre d’une actualisation de la commercialisation
de cette parcelle. Le terrain visé a été le support de multiples projets successifs qui n’ont pas abouti. Un projet
d’offre de logements “seniors” est évoqué actuellement.
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2
AR Prefecture
047-214701955-20230316-DEL322023-DE
Reçu le 22/03/2023 4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Nérac est une commune rurale du Sud-Ouest de la France, située dans le département du Lot-et-Garonne. La commune est traversée par la Baïse.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
La parcelle visée par la saisine est située à proximité du centre bourg, le long de la départementale D 136.
Situation géographique de la commune Situation géographique du bien au sein de la commune
4.3. Références cadastrales
La parcelle non bâtie sous expertise figure au cadastre sous la référence suivante :
Commune Adresse / Lieu dit Parcelle cadastrale Superficie
Commune de Nérac Bourdilot BD 77 9 714 m²
4.4. Descriptif :
Il s’agit d’un terrain à bâtir de grande superficie situé à 500 mètres au nord-est du centre bourg. Le terrain jouxte un
lotissement de 24 maisons et est desservi par la Départementale 136 – Route d’Espiens.
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AR Prefecture
047-214701955-20230316-DEL322023-DE
Reçu le 22/03/2023 Plan cadastral Vue GEOFONCIER
4.5. Surfaces du bâti : sans objet s’agissant de l’acquisition d’une parcelle non bâtie
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble :
Origine de propriété : acte notarié du 23/12/2013 publié le 27/12/2013 au SPF d’Agen sous le n° 2013P05691.
La commune de Nérac a acquis cette parcelle de l’Office Public de l’Habitat de Lot-et-Garonne (siren 443 070 933),
dont le nom commercial est Habitalys.
5.2. Conditions d’occupation : le bien est estimé libre d’occupation.
6 - URBANISME
6. Règles actuelles : cette parcelle est située en zone UB.
Dernier règlement opposable aux tiers, date
d'approbation PLU
Identification du zonage au POS/PLU et le cas échéant
du sous-secteur Zone UB
La zone UB correspond aux quartiers jouxtant les zones UA, on y retrouve en grande partie des logements
collectifs et de l’habitat pavillonnaire. Le bâti est essentiellement implanté avec un retrait par rapport à
l’emprise publique et cette zone est moins dense que la zone UA. Elle comprend un secteur UBe lié
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AR Prefecture
047-214701955-20230316-DEL322023-DE
Reçu le 22/03/2023 aux équipements publics ou d’intérêt collectif et un secteur UBg destiné à l’aire d’accueil des gens du
voyage. Certains espaces de la zone UB sont soumis à des orientations d’aménagement et de
programmation.
7 - MÉTHODE D’ÉVALUATION MISE EN ŒUVRE
La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison directe qui consiste à fixer la valeur vénale ou
locative à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de
l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette méthode est retenue dans la mesure
où il a été recensé des termes de comparaison portant sur des terrains à bâtir situés en zone urbaine pouvant
connaître un développement – au cours d’une période récente (moins de trois ans), d’une superficie comprise entre
2 500 et 15 000 m² sur un périmètre géographique 20 kilomètres autour de Nérac.
8 - MÉTHODE MISE EN ŒUVRE
8.1. Études de marché
Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
➢ Sources : recherches effectuées sur les applications internes à la DGFIP « Estimer un bien », « Base de données patrimoniales » (BNDP).
➢ Critère de recherche : la recherche porte sur des transactions de terrains à bâtir situés en zone urbaine pouvant connaître un développement – au cours d’une période récente (moins de trois ans), d’une superficie comprise entre 2 500 et 15 000 m² sur un périmètre géographique 20 kilomètres autour de Nérac
➢ Termes de comparaison :
* Estimer un bien : La consultation de l’application « Estimer un bien » fait ressortir de nombreux biens, mais sans
se rapprocher précisément du bien concerné par la saisine. Toutefois, l’évaluateur a retenu les biens suivants (voir
infra).
5
Ref. Cadastrales Commune Adresse Date mutation Prix total (€) Prix/m² (€) Groupe Observations
4//ZT/241/240 AIGUILLON A MONTAZET 04/07/2020 3091 17,47 Non bâti
40//ZH/194/522 BRAX AV DES LANDES 30/03/2021 2895 20,73 Non bâti Un terrain en nature de jardin.
91//AP/12// ESTILLAC CAP DESTOUPES 03/11/2021 3643 20,59 Non bâti Une parcelle de terrain à bâtir.
91//BC/72/103/100/99 ESTILLAC PEYRELONG 23/04/2021 11326 13,21 Non bâti Diverses parcelles de terre
91//BC/154/104/103 ESTILLAC PEYRELONG 17/09/2021 14376 13,59 Non bâti Diverses parcelles de terre
ESTILLAC PLAT DE CARRERE 23/02/2022 5528 23,74 Non bâti Diverses parcelles de terre
137//L/461/463/467/466 LAPLUME CASTANG 28/01/2022 2723 16,53 Non bâti Un terrain à bâtir non viabilisé
137//H/626// LAPLUME PATTE D OIE 10/08/2021 6921 15,46 Non bâti Un terrain à bâtir non viabilisé
195//CO/41// NERAC L HERMITAGE 24/12/2020 4638 11,43 Non bâti
195//CK/99// NERAC LAGRAVE 13/10/2021 4059 13,55 Non bâti
Moyenne 16,63
Médiane 16,00
Ref.
enregistrement Surface terrain
(m²)
4704P01
2020P03701 54 000
Un terrain destiné à la construction
d'une maison à usage d'habitation
individue
4704P01
2021P02485 60 000
4704P01
2021P12463 75 000
4704P01
2021P02914 149 660
4704P01
2021P09697 195 328
4704P01
2022P02846
91//BC/
174/173/172/171/170/1
75/176/177/178/179/18
0/181/
131 232
4704P01
2022P01686 45 000
4704P01
2021P08876 107 000
4704P01
2020P06760 53 000 Une parcelle de terrain à bâtir non
viabilis
4704P01
2021P11728 55 000 Une parcelle en nature de terrain à
bâti
AR Prefecture
047-214701955-20230316-DEL322023-DE
Reçu le 22/03/2023 8.2. Analyse et arbitrage du service – valeur retenue
Devant la difficulté de trouver des termes similaires de comparaisons sur la commune de Nérac, les recherches ont
été élargies aux communes environnantes disposant de terrains à bâtir non viabilisés.
La recherche de termes de comparaison sur la zone fait état d’une moyenne pondérée de 16,63 €/m² (HT) et d’un
prix médian de 16 €/m².
Le terme se rapprochant le plus du bien visé par la saisine est le huitième terme (fond jaune) du tableau supra. En
effet, il s’agit d’une grande parcelle destinée à la construction de plusieurs bâtiments d’habitation de tailles
modérées. L’acquéreur est l’établissement public l’Office Public de l’Habitat de Lot-et-Garonne, bien acquis auprès
de la commune de Laplume (47). Le prix du mètre carré est de 15,46 €.
Toutefois, la parcelle BD 77 dispose d’éléments pouvant majorer les prix évoqués :
– Les réseaux eau, assainissement, téléphone et voiries sont à proximité immédiate.
– La parcelle ayant une belle configuration est très proche du centre bourg.
– La constructibilité de la parcelle est intéressante pour un projet immobilier conséquent.
Pour information, en 2019 cette parcelle a déjà fait l’objet d’une évaluation par les services du Domaine et un prix
de 18 €/m² avait été retenu.
Ainsi, au regard de la localisation du bien, du potentiel de constructibilité il est retenu par arbitrage de maintenir le
prix unitaire de 18 €/m² (HT).
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
La valeur vénale de la parcelle est estimée à la somme de 175 000 € déterminée comme suit :
Nature du bien Superficie Prix unitaire retenu/m² Valeur vénale
Terrain à bâtir (parcelle D 2042) situé dans
une zone d’activités économiques 9 714 m² 18 € 174 852 €
Valeur vénale de l’emprise arrondie à 175 000 €
L’évaluation aboutit à la détermination d’une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation et non
d’un prix. Le prix est un montant sur lequel s’accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors
que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à la somme arrondie de 175 000 €. Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 15 % portant la valeur minimale de cession sans justification
particulière à 148 750 €.
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de
précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans
nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs
groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou
une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
6
AR Prefecture
047-214701955-20230316-DEL322023-DE
Reçu le 22/03/2023 10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 24 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le
prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de
permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose
est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte
authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme,
notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période
de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification
de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la
date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont
susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service
par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante,
de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents
administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la
protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de
votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données
concernées.
Pour le Directeur Régional des Finances Publiques de
Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde
Par délégation,
L’évaluateur du Pôle d’évaluation domaniale
Didier Grangé-Cabane
Inspecteur des Finances Publiques
7
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.
AR Prefecture
047-214701955-20230316-DEL322023-DE
Reçu le 22/03/2023