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unknown - Communauté d'Agglomération - Lunel Agglomération - DOC Orientation PLH
Document publié le Dimanche 1 janvier 2023
Lien du pdf (unknown - Communauté d'Agglomération - Lunel Agglomération - DOC Orientation PLH)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Handicap et inclusivité,
Version du Conseil communautaire du 22 septembre 2023
Programme Local de
l’Habitat 2024-2029
Communauté de Communes du Pays de Lunel
Document
d’ orientation 2 3 Agence d’Urbanisme, région nîmoise et alésienne - Septembre 2023 Communauté de Communes du Pays de Lunel - Programme Local de l’Habitat 2024-2029 / Document d’orientation
S O M -
M A I R E
Introduction ................................................................................................................................................... p. 06
1/ Devenir le pilote de la politique locale de l’habitat ....................... p. 10
Accroître l’offre nouvelle de logements pour réguler les prix et renforcer l’attractivité du territoire .................................................................................................. p. 11
Maîtriser le foncier et favoriser la production en secteurs aménagés..............p. 12
Animer le PLH et donner de la visibilité aux acteurs de l’habitat ..............................p. 13
2/ Proposer un parc de logements de qualité dans un
environnement préservé .................................................................................................... p. 14
Privilégier le renouvellement urbain et les formes urbaines économes en foncier.................................................................................................................................................................p. 15
Encourager l’entretien et la réhabilitation du parc existant et lutter contre l’habitat indigne ................................................................................................................................p. 16
Mettre en place les conditions de réussite d’une redynamisation du cœur de ville de Lunel ........ .........................................................................................................................p. 17
3/ Diversifier le parc de logements dans une démarche
d’équilibre territorial .................................................................................................................. p. 18
Développer l’offre locative sociale selon un principe de solidarité intercommunale ..................................................................................................................................................p. 19
Aider les ménages du territoire à accéder à la propriété........................................... p. 20
Réduire les phénomènes de ségrégation sociale ..................................................................p. 21
4/ Répondre aux besoins de tous les publics............................................. p. 22
Lutter contre la cabanisation et accompagner la sédentarisation des gens du voyage ...................................................................................................................................... p. 23
Faciliter l’accès au logement des jeunes .................................................................................... p. 24
Diversifier les réponses apportées aux personnes âgées
et handicapées.................................................................................................................................................. p. 25 4 5 Agence d’Urbanisme, région nîmoise et alésienne - Septembre 2023 Communauté de Communes du Pays de Lunel - Programme Local de l’Habitat 2024-2029 / Document d’orientation
Cadre législatif
Article R302-1-2 du Code de la Construction et de l’Habitation
Le contenu du document d’orientation a été redéfini par
le décret n°2018-142 du 27 février 2018 portant diverses
dispositions relatives aux volets fonciers des programmes
locaux de l’habitat et aux comités régionaux et conseils
départementaux de l’habitat et de l’hébergement.
Il est aujourd’hui détaillé ainsi :
« Le document d’orientation énonce, au vu du diagnostic,
les principes et objectifs du programme local de l’habitat et
indique notamment :
a) Les principes retenus pour permettre, dans le respect des
objectifs de mixité sociale dans l’habitat, une offre suffisante,
diversifiée et équilibrée des différents types de logements sur
le territoire couvert par le programme local de l’habitat ;
b) Les principes retenus pour répondre aux besoins et,
notamment, à ceux des personnes mal logées, défavorisées
ou présentant des difficultés particulières ;
c) Les axes principaux susceptibles de guider les politiques
d’attribution des logements locatifs sociaux ;
d) Les communes et, le cas échéant, secteurs géographiques
et les catégories de logements sur lesquels des interventions
publiques sont nécessaires ;
e) La politique envisagée en matière de requalification du
parc public et privé existant, de lutte contre l’habitat indigne
et de renouvellement urbain, en particulier les actions de
rénovation urbaine au sens des chapitres II et II bis de la loi n°
2003-710 du 1er août 2003 et les actions de requalification
des quartiers anciens dégradés au sens de l’article 25 de la
loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le
logement et la lutte contre l’exclusion ;
f) Les principaux axes d’une politique d’adaptation de l’habitat
en faveur des personnes âgées et handicapées ;
g) Les réponses apportées aux besoins particuliers de
logement des jeunes, et notamment des étudiants ;
h) Les principaux axes d’une stratégie foncière en faveur du
développement de l’offre de logement dans le respect des
objectifs de lutte contre l’étalement urbain définis par le
schéma de cohérence territoriale.» 6 7 Agence d’Urbanisme, région nîmoise et alésienne - Septembre 2023 Communauté de Communes du Pays de Lunel - Programme Local de l’Habitat 2024-2029 / Document d’orientation
Introduction
Se donner les moyens pour mener une politique
d’attractivité territoriale et de cohésion sociale dans
le Pays de Lunel
Le document d’orientation est la synthèse du projet de
Programme Local de l’Habitat 2024-2029 de la Communauté
de communes du Pays de Lunel.
Il est construit à partir :
> d’une large concertation et de nombreuses rencontres avec
les élus et l’ensemble des acteurs du territoire en matière
d’habitat et de logement.
> d’un travail de recensement du foncier et des projets
permettant d’évaluer la production de logements dans les
années à venir et de bien connaître les pratiques actuelles.
> des enjeux issus du diagnostic. L’analyse de la construction
neuve et du marché immobilier, des caractéristiques des
ménages ou encore du parc du logement ont permis, à
partir d’éléments objectifs, d’identifier les nombreux défis
à relever pour la collectivité.
Forte de ces éléments, la politique de l’habitat du Pays de
Lunel repose sur quatre piliers fondamentaux.
1. A travers le Schéma de Cohérence Territoriale et le PLH, la
Communauté de communes a montré sa capacité à fédérer et
à construire un projet intercommunal partagé à l’échelle du
territoire. En s’appuyant sur ces acquis, le premier objectif du
PLH est de permettre au Pays de Lunel de devenir le pilote de
la politique locale de l’habitat, au regard de l’ensemble des
acteurs institutionnels et professionnels.
Il s’agit de renforcer les moyens humains et financiers
nécessaires à la mise en œuvre des actions inscrites dans le
PLH, afin de conforter les partenariats et de se positionner
comme l’acteur qui fixe le cap, participe activement à la
chaîne de production de logements et anime les débats.
2. Afin de renforcer l’attractivité du territoire et la qualité
de son cadre de vie, le PLH s’engage dans la préservation des
espaces naturels et agricoles avec des formes urbaines plus
économes en foncier et la production de petites typologies
pour répondre aux besoins liés à l’évolution des modes
de vie. Dans le même temps, la qualité et l’attractivité
du parc de logements anciens sont au cœur des enjeux de
redynamisation des centres anciens. Le PLH s’appuiera sur les
dispositifs déjà à l’œuvre (PIG Hérault Rénov, Action Cœur de
ville, OPAH RU, NPNRU, permis de louer, etc.), les fera évoluer
ou les étendra afin de contribuer à la réhabilitation du parc
existant et lutter contre l’habitat indigne, en particulier dans
le cœur d’agglomération.
3. La diversification du parc de logements dans une démarche
de lutte contre la ségrégation socio-spatiale et de solidarité
intercommunale est au cœur du projet de PLH.
Ainsi, l’ambition portée par la Communauté de communes
est de développer l’offre locative sociale tout en réduisant
sa concentration dans le cœur d’agglomération, en parallèle
de la mise en place d’une Conférence Intercommunale pour
le Logement. Plus généralement, l’objectif est de diversifier
les produits de logements dans la construction neuve et de
proposer notamment une offre plus importante en accession
abordable à la propriété à destination des jeunes actifs.
4. La réponse aux besoins de tous les publics ne pourra se
concrétiser qu’à travers la mobilisation de tous les acteurs.
Elle concerne la facilitation de l’accès au logement des jeunes,
mais également l’aide à l’adaptation des logements et la
construction de nouvelles structures d’hébergement pour les
personnes âgées et handicapées, tout comme la lutte contre
le sans-abrisme et la mise en œuvre des actions du PDALHPD.
Enfin, la lutte contre la cabanisation et l’accompagnement
de la sédentarisation des gens du voyage sont des enjeux
particulièrement forts sur le territoire. Devenir le
pilote de la
politique
locale de
l’habitat
Proposer
un parc de
logements de
qualité dans un
environnement
préservé
Répondre aux
besoins de
tous
les publics
Diversifier
le parc de
logements dans
une démarche
d’équilibre
territorial
1
2
4
3
1 1
Accroître l’offre
nouvelle de logements
pour réguler les prix et
renforcer l’attractivité
du territoire. 2 2
Maîtriser le foncier et
favoriser la production
en secteurs aménagés.
3 3
Animer le PLH et
donner de la visibilité
aux acteurs de
l’habitat.
1 1
Privilégier le
renouvellement urbain
et les formes urbaines
économes en foncier.
2 2
Encourager l’entretien et
la réhabilitation du parc
existant et lutter contre
l’habitat indigne.
3 3
Mettre en place les
conditions de réussite
d’une redynamisation du
cœur de ville de Lunel.
1 1
Développer l’offre
locative sociale
selon un principe
de solidarité
intercommunale.
2 2
Aider les ménages du
territoire à accéder à
la propriété.
3 3
Réduire les
phénomènes de
ségrégation sociale.
1 1
Lutter contre la cabanisation et
accompagner la sédentarisation
des gens du voyage.
2 2
Faciliter l’accès au
logement des jeunes.
3 3
Diversifier les réponses
apportées aux
personnes âgées et
handicapées.
8 9 Agence d’Urbanisme, région nîmoise et alésienne - Septembre 2023 Communauté de Communes du Pays de Lunel - Programme Local de l’Habitat 2024-2029 / Document d’orientation
4 axes et 12 orientations Objectifs de construction neuve par typologies de communes
Avec 216 logements construits en moyenne entre 2015
et 2020, l’offre nouvelle est insuffisante pour répondre
aux besoins liés à la croissance démographique
du Pays de Lunel. Cette
faiblesse de la construction
a pour conséquences une
hausse marquée des prix
de l’immobilier, un départ
des classes moyennes en
démarche d’accession à la
propriété vers des territoires où les prix sont moins
élevés, ou encore des actifs qui peinent à se loger
dans un bien adapté à leurs attentes.
L’objectif est de porter le rythme annuel de
construction neuve à 275 logements par an, afin de
permettre une croissance démographique annuelle
de 0,6%.
L’enjeu est également de favoriser une production
continue de logements dans le temps et une bonne
répartition entre les secteurs et les communes afin
d’éviter la mise sur le marché simultanée de plusieurs
opérations d’ensemble que
le marché local ne pourra
absorber.
Dans un objectif de proximité
entre habitat et mobilité, mais
aussi entre habitat et offre
de services et d’équipements, il s’agit de renforcer
la construction neuve en priorité dans le cœur
d’agglomération et dans les communes pôles relais,
où les objectifs de croissance démographique sont les
plus soutenus. C’est d’ailleurs à Lunel que l’enjeu de
relance de la construction est le plus marqué.
Accroître l’offre nouvelle de logements pour réguler
les prix et renforcer l’attractivité du territoire 1. 1 D
ans un contexte de concurrence entre territoires et de forte tension du marché du logement, la mise en place d’une politique volontariste en matière d’habitat dans le Pays de Lunel est un enjeu majeur pour le territoire et son attractivité économique et démographique. Elle implique une montée en puissance de la Communauté de communes qui doit s’affirmer en tant que pilote de la politique locale de l’habitat auprès de l’ensemble des acteurs locaux du logement.
Le diagnostic a mis en avant l’enjeu d’une plus grande maîtrise de la production de logements afin de répondre au plus près à la diversité des besoins des ménages du Pays de Lunel. Aussi, afin de mettre en œuvre le PLH, le préalable indispensable est de renforcer les services de la Communauté de communes et de se doter de nouvelles compétences qui bénéficieront à l’ensemble des communes, dont le besoin en ingénierie est important et la réponse à y apporter cruciale.
275
logements
par an
S’appuyer
sur l’armature
territoriale
DEVENIR LE PILOTE DE LA POLITIQUE LOCALE DE L’HABITAT 1
OBJECTIFS
2024 > 2029
PRODUCTION
2010 > 2020
Pôles relais 26%
10%
70 lgts
Pôles d’équilibre 29 lgts
Communes de proximité
8%
23 lgts
Villages de moins de
800 hab.
3%
8 lgts
53%
145 lgts Lunel
81lgts
36%
82lgts 36%
30 lgts
13%
22lgts
10%
11 lgts 5%
11 10 Agence d’Urbanisme, région nîmoise et alésienne - Septembre 2023
216
logts/an contruits
entre 2015
et 2020
275
logts/an à construire
entre 2024
et 2029
Communauté de Communes du Pays de Lunel - Programme Local de l’Habitat 2024-2029 / Document d’orientation Observatoire des sites et projets (commune de Boisseron)
Le Code de la Construction et de l’Habitation prévoit un
dispositif de suivi-évaluation du Programme Local de
l’Habitat intégrant un bilan annuel de la mise en œuvre
du programme, ainsi qu’un bilan à mi-parcours et un
bilan final. L’ensemble de ces éléments seront réalisés,
présentés et validés en Conseil communautaire, tandis
que le bilan à mi-parcours et le bilan final seront
transmis aux services de l’Etat dans le département
pour un passage en Comité Régional de l’Habitat et de
l’Hébergement.
Les résultats des bilans
seront l’occasion d’animer
la démarche et de créer
un événement annuel, les
« Matinales de l’Habitat »,
autour d’un sujet précis issu d’une évolution législative
récente ou d’enjeux spécifiques au territoire et de
réunir l’ensemble des acteurs locaux de l’habitat.
En parallèle, afin de renforcer la dimension
opérationnelle du PLH, l’observatoire des sites et
projets mis en place au
moment de l’élaboration du
programme sera actualisé
tous les deux ans à travers
des rencontres avec les
élus et techniciens des 14
communes du territoire et
évoluera vers un observatoire de l’habitat et du foncier,
avec une analyse plus poussée du tissu urbain déjà
constitué.
Enfin, pour communiquer et mettre en œuvre le projet,
la Communauté de communes va organiser des groupes
de travail réguliers avec les bailleurs sociaux en vue
notamment de signer des conventions partenariales
d’objectifs. De même, le dialogue sera renforcé avec les
opérateurs et aménageurs privés afin de présenter les
grands projets d’habitat et opérations d’ensemble et
ainsi faciliter leur réalisation selon les grands principes
du PLH.
Animer le PLH et donner de la visibilité aux acteurs de
l’habitat 1. 3
Les
Matinales
de l’habitat
Observatoire
de l’habitat et
du foncier
Accompagner la révision des PLU
Ces dernières années, l’absence de documents
d’urbanisme dans de nombreuses communes a
encore accru le déficit de maîtrise et d’encadrement
de la construction neuve dans le territoire. Aussi,
la Communauté de communes, qui assure déjà
l’instruction des permis de construire d’une grande
majorité de communes, va renforcer son équipe
en habitat et urbanisme. Elle apportera un appui
technique et d’ingénierie précieux aux communes,
dans le cadre de la révision des PLU, pour l’utilisation
d’outils réglementaires
(OAP, SMS), mais
également pour
apporter des solutions
en cas de blocage sur
certains projets, en
favorisant une approche
transversale entre les politiques d’habitat, d’urbanisme
et de mobilités portées par le Pays de Lunel.
Ainsi, une boîte à outils sera également réalisée et
fera l’objet d’ateliers de sensibilisation auprès des élus
communaux de la part du futur chargé de mission
habitat. Cette boîte à outils regroupera à la fois des
outils d’urbanisme réglementaire, des outils fonciers,
des outils de fiscalité de l’urbanisme ou encore des
outils d’intervention sur le parc de logement existant.
Le levier foncier est certainement le plus fort pour
maîtriser la construction neuve et notamment
maîtriser la hausse des prix du marché immobilier.
Aussi, afin de s’assurer de l’opérationnalité du PLH et
de la mise en œuvre des objectifs de production de
logements, la Communauté
de communes va mettre en
place une politique foncière
concrète et partenariale.
Elle va ainsi renforcer son
association avec l’Etablissement Public Foncier à
travers l’élaboration et la signature d’un protocole
de partenariat qui déterminera les engagements
financiers et les objectifs de l’EPF dans le Pays de
Lunel en matière d’acquisitions foncières en vue de la
production de logements. Le protocole de partenariat
pourra s’appuyer sur les objectifs territorialisés du PLH,
ainsi que sur l’inventaire des sites et projets en vue de
définir le cadre d’intervention de l’EPF au plus près des
ambitions politiques du territoire.
Maîtriser le foncier et favoriser la production en
secteurs aménagés 1. 2
EPF
Protocole de
partenariat
Accompagner
les communes
DEVENIR LE PILOTE DE LA POLITIQUE LOCALE DE L’HABITAT 1
12 logts
Place des
Platanes
20 logts
Château de
Boisseron
8 logts
Rue du
Tout Blanc
6 logts
Rue des
Fangades
20 logts
Cave
coopérative
12 logts
Chemin des
Manardes
Court terme
Moyen terme
Long terme
12 13 Agence d’Urbanisme, région nîmoise et alésienne - Septembre 2023
Signature d’un
protocole de
partenariat avec l’établissement
public foncier
Signature de
conventions
partenariales
d’objectifs avec les bailleurs sociaux Matinales de l’Habitat
Communauté de Communes du Pays de Lunel - Programme Local de l’Habitat 2024-2029 / Document d’orientation Objectifs de production
par formes urbaines
Comme l’a mis en avant le SCoT, 27,5 ha ont été
artificialisés chaque année entre 2008 et 2019, dont
73% étaient des territoires agricoles. En 11 ans, environ
110 ha ont été consommés pour la construction de
logements, soit 10 ha chaque année. Or, la loi Climat
et Résilience du 22 août 2021 a renforcé l’impératif de
réduction de la consommation des espaces naturels,
agricoles et forestiers et instauré le principe de zéro
artificialisation nette à l’horizon 2050. De même,
le Schéma de Cohérence Territoriale approuvé en
Conseil communautaire le 9
février 2023 fixe un objectif de
réduction de la consommation
d’espaces agricoles, naturels
et forestiers de 50% environ
et la construction d’au-moins 50% des nouveaux
logements au sein de l’enveloppe urbaine des
communes.
Dans ce contexte, le Programme Local de l’Habitat
prévoit la construction de 78% des logements dans le
cœur d’agglomération et favorise les formes urbaines
économes en foncier. Ainsi, l’objectif est de construire
près de 50% de logements collectifs et un quart de
logements intermédiaires.
Pour atteindre ces objectifs, au-delà de
l’accompagnement des communes dans le cadre de la
révision des documents d’urbanisme, une démarche
Bimby va être lancée sur tout
le territoire communautaire
pour accompagner les
propriétaires souhaitant
diviser leur parcelle et plus
généralement pour encadrer ce phénomène et traiter
de manière globale ses impacts en termes de vivre-
ensemble, de stationnement, de gestion des co-
visibilités, etc.
En parallèle, un guide méthodologique sur les
Orientations d’Aménagement et de Programmation
(OAP) relatives au renouvellement urbain permettra
d’accompagner les communes dans l’élaboration
de PLU favorables à l’intensification urbaine tout en
préservant la qualité du cadre de vie dans l’espace
bâti, en renforçant notamment la présence de la
nature en ville.
PROPOSER UN PARC DE LOGEMENTS DE QUALITÉ DANS UN
ENVIRONNEMENT PRÉSERVÉ
Privilégier le renouvellement urbain et les formes
urbaines économes en foncier
2
2. 1
Objectif
ZAN
Qualité
de vi(ll)e
L es phénomènes de vacance et de dégradation du bâti ne constituent pas une problématique particulière à l’échelle du Pays de Lunel. Ils peuvent toutefois se concentrer dans plusieurs îlots du cœur de ville de Lunel et d’autres communes du cœur d’agglomération. De nombreux dispositifs sont déjà en place, en particulier à Lunel, pour la rénovation et l’amélioration du parc existant. L’enjeu pour le Pays de Lunel est de mieux articuler ces dispositifs et d’en assurer la cohérence d’ensemble à travers le Programme Local de l’Habitat. Il s’agit ainsi de lutter efficacement contre l’insalubrité et plus généralement la dégradation du parc de logements dans tout le territoire communautaire et notamment dans les communes du cœur d’agglomération. Une attention particulière sera notamment portée sur la rénovation énergétique du parc, à travers une action publique forte de lutte contre la précarité énergétique et les « passoires thermiques ». En parallèle, le PLH s’engage dans la lutte contre l’artificialisation des espaces naturels, agricoles et
forestiers et l’étalement urbain afin de préserver la qualité du cadre de vie et les paysages qui forgent l’identité du territoire, mais également l’activité agricole, pilier historique de l’économie productive du Pays de Lunel. L’objectif est ainsi de recentrer la construction dans le cœur d’agglomération, de privilégier les formes urbaines économes en foncier et de construire en priorité au sein des enveloppes urbaines déjà constituées.
OBJECTIF PLH
2019 > 2024
CONSTRUCTION
2015 > 2020
19 %
43 %
25 %
29 %
38 %
47 %
Intermédiaire
Individuel Collectif
15 14 Communauté de Communes du Pays de Lunel - Programme Local de l’Habitat 2024-2029 / Document d’orientation Agence d’Urbanisme, région nîmoise et alésienne - Septembre 2023
Consommation
foncière entre 2008 et 2019
liée à l’habitat
Consommation
foncière annuelle
maximale permise par le SCoT à horizon 2040
pour de l’habitat
10
4,6
0 2 4 6 8 10 ha/an
Consomma�on foncière
entre 2008 et 2019 Le cœur de ville de Lunel bénéficie de nombreux
dispositifs et de moyens humains et financiers importants
pour améliorer le parc de logements et le cadre de vie.
On peut citer le programme Action Cœur de Ville, le
Nouveau Programme National de Renouvellement
Urbain intégrant un volet urbain de requalification des
espaces publics important, le Programme Opérationnel
de Prévention et d’Accompagnement des Copropriétés
(POPAC) ou encore l’OPAH RU qui intègre un volet
coercitif fort avec le recyclage
de deux îlots, ainsi qu’une
action sur huit immeubles
en ORI. A cela s’ajoute des
campagnes de ravalement
de façades obligatoires
sur différentes rues, une
convention pré-opérationnelle signée avec l’EPF pour
l’acquisition de logements et la volonté de favoriser la
mixité sociale en proposant des produits de logements
en accession sociale (PSLA) lors des requalifications
et réhabilitations d’îlots, ainsi qu’une prime pour
l’accession à la propriété.
Le bilan de l’OPAH RU, comme les précédentes,
est pourtant encore assez éloigné des objectifs, en
particulier dans la dimension renouvellement urbain.
Toutefois, des signaux positifs émergent depuis 3
à 4 ans, sur lesquels le PLH compte s’appuyer pour
renforcer la dynamique. On peut citer la dizaine
d’acquisitions réalisées par l’EPF depuis la signature
de la convention pré-opérationnelle en août 2021, la
déclaration d’utilité publique obtenue en décembre
2022 pour les ORI portant sur 8 immeubles, ou une
dynamique récente auprès des propriétaires bailleurs,
surtout néo-arrivants.
L’objectif pour la Communauté de communes est
de pouvoir accompagner cette dynamique et de
faire partie des acteurs
de la redynamisation du
cœur de ville de Lunel.
Un renforcement de la
coordination de tous les
dispositifs, à travers la mise en
place d’un comité de pilotage stratégique est envisagé.
En parallèle, la ville de Lunel souhaite engager une
Maîtrise d’œuvre Urbaine et Sociale (MOUS) dédiée au
relogement des ménages dans le cadre des ORI. Avec
la Conférence Intercommunale du Logement (CIL) et
la Convention Intercommunale d’Attributions (CIA), le
Pays de Lunel pourra jouer un rôle dans le relogement.
Enfin, au cours des six ans du PLH, la redynamisation
du cœur de ville de Lunel va entrer dans sa phase
opérationnelle (ORI, recyclages d’îlots). Cette phase va
s’accompagner d’une amplification du NPNRU dont les
actions vont se poursuivre jusqu’à la fin de la décennie,
d’un renouvellement de l’OPAH RU pour la période
2025-2029, d’un élargissement du dispositif du Permis
de Louer et du lancement d’un deuxième POPAC
voire d’actions plus fortes à destination de certaines
copropriétés.
Mettre en place les conditions de réussite d’une
redynamisation du cœur de ville de Lunel 2. 3
Recycler
les îlots
dégradés
Reloger
les ménages
Aujourd’hui, le Programme d’Intérêt Général Hérault
Rénov fixe un objectif de financement de 67 logements
à rénover sur le territoire chaque année. Cet objectif
est réparti entre 46 logements pour des travaux
de rénovation énergétique, 17 logements pour des
travaux d’adaptation à la perte d’autonomie, un
logement en travaux lourds et lutte contre l’habitat
indigne et 3 logements de propriétaires bailleurs.
Hormis pour les propriétaires bailleurs, les objectifs
sont largement atteints et
le programme rencontre un
franc succès. En parallèle, le
plan départemental de lutte
contre l’habitat indigne a créé
un comité partenarial de suivi de lutte contre l’habitat
indigne qui réunit tous les trois mois l’ensemble des
acteurs institutionnels concernés pour assurer le suivi
et le traitement des situations. Dans le cœur de ville de
Lunel, dans le cadre de l’OPAH RU, un comité local de
lutte contre l’habitat indigne a été créé. En parallèle,
depuis le 1er janvier 2019, le « Permis de louer » est
en place dans le cœur de ville de Lunel pour lutter
de manière préventive contre l’insalubrité et la non-
décence.
Dans ce contexte, la Communauté de communes
va engager une réflexion sur l’évolution éventuelle
des objectifs du PIG et sur son propre règlement
d’intervention. Certaines pistes sont déjà
identifiées telles que la
volonté de développer
le conventionnement
du parc locatif privé ou
encore d’encourager la
rénovation énergétique. En
particulier dans le contexte
d’interdiction progressive de location des passoires
énergétiques.
En matière de redynamisation des centres anciens, le
dispositif du permis de louer sera élargi à de nouvelles
communes, tandis qu’une étude préalable sera menée
sur le parc de logements et les occupants des centres
anciens de plusieurs communes afin d’évaluer l’intérêt
d’élargir l’OPAH à de nouveaux périmètres et de
nouvelles communes.
Enfin, afin de renforcer le conventionnement du
parc privé, une étude d’évaluation de l’attractivité du
dispositif Loc’Avantages sera réalisée, ainsi qu’une
campagne de communication sur les intérêts du
dispositif auprès des propriétaires bailleurs, en lien
avec les acteurs locaux (notaires, banquiers).
Encourager l’entretien et la réhabilitation du parc existant
et lutter contre l’habitat indigne 2. 2
Permis
de louer
Conventionner
le parc locatif
privé
PROPOSER UN PARC DE LOGEMENTS DE QUALITÉ DANS UN
ENVIRONNEMENT PRÉSERVÉ
2
Opération de
Revitalisation de
Territoire
Opération Programmée
d’Amélioration de l’Habitat -
Renouvellement urbain
Convention pré-
opérationnelle EPF
Permis de louer
16 17 Agence d’Urbanisme, région nîmoise et alésienne - Septembre 2023
46 logements
pour des travaux
de rénovation
énergétique
17 logements
pour des travaux
d’adaptation à
l’autonomie
1 logement
très dégradé ou
insalubre
3 logements
de propriétaires
bailleurs
Objectifs annuels
du PIG
« Hérault Rénov »
Communauté de Communes du Pays de Lunel - Programme Local de l’Habitat 2024-2029 / Document d’orientation 68% en 2021
en 2030
62%
Part de logements sociaux
situés à Lunel
DIVERSIFIER LE PARC DE LOGEMENTS DANS UNE DÉMARCHE
D’ÉQUILIBRE TERRITORIAL
Développer l’offre locative sociale selon un principe
de solidarité intercommunale
3
3. 1
C es dernières années, la construction neuve dans le Pays de Lunel n’a présenté qu’une très faible diversité de produits de logements, avec une production très limitée de logements abordables (PSLA) et de logements locatifs sociaux. Portée par la promotion immobilière, dont une partie tournée vers les produits de défiscalisation, ainsi que par l’offre de lots à bâtir en accession à la propriété, elle est en très grande majorité déconnectée des capacités financières de la grande majorité des ménages vivant sur le territoire. C’est pourquoi la Communauté de communes souhaite avoir un impact sur les produits de logements réalisés sur le territoire et aller vers une diversification de l’offre nouvelle pour mieux répondre aux
besoins identifiés dans le diagnostic, avec une vigilance portée à l’enjeu d’équilibre territorial et de mixité sociale. Pour cela, des réflexions seront engagées pour participer activement auprès des bailleurs sociaux à la construction de logements sociaux et de logements abordables, tandis que l’accompagnement des communes visera l’atteinte des objectifs du PLH. Enfin, l’installation de la CIL, l’élaboration de la CIA et une meilleure répartition de l’offre nouvelle de logements sociaux contribueront à réduire les phénomènes de ségrégation sociale.
Le territoire se caractérise par une très forte tension
locative sociale, avec un ratio de 8 demandeurs par
attribution, l’un des plus élevés du département, et
environ 1500 demandeurs en attente. Par ailleurs, le
profil des demandeurs se distingue également par
une grande précarité, avec un quart des personnes
sans logements et 80% de ménages dont les revenus
sont inférieurs au plafond du PLAI. La deuxième
caractéristique majeure du Pays de Lunel est la
concentration de l’offre locative sociale dans les
communes du cœur d’agglomération, avec 98% des
logements sociaux familiaux pour 79% des habitants,
impliquant des phénomènes de ségrégations socio-
spatiales entre les communes
et entre les quartiers d’une
même commune, ainsi que
des difficultés accrues d’accès
au logement des publics
précaires dans les villages.
Aussi, le Programme Local de l’Habitat affiche pour
ambition d’accroître l’offre locative sociale pour la
porter à 17% du parc de résidences principales en
2030, avec 400 nouveaux logements en six ans. Pour
cela, 24% de l’ensemble de la construction neuve sera
constituée de logements locatifs sociaux familiaux
grâce notamment à la mise en place d’une politique
foncière et d’outils juridiques et réglementaires dans
les nouveaux PLU. L’enjeu est également de mieux
répartir l’offre sur le territoire communautaire. Ainsi,
toutes les communes de plus de 800 habitants ont
un objectif de production de logements sociaux, afin
de réduire la part de ces logements localisée dans les
communes du cœur d’agglomération, de 92% en 2021
à 87,7% en 2030. Pour développer l’offre la plus en
adéquation avec les besoins des ménages et les profils
des demandeurs, l’objectif est de produire au moins
35% de PLAI et pas plus de
10% de PLS.
Peu mobilisé, le dispositif de
financement de la production
de logements sociaux par
le Pays de Lunel en cas
de réduction de la charge
foncière du projet par la
commune, sera maintenu. Tandis qu’une réflexion
sera engagée sur la prise en charge des garanties
d’emprunt par la Communauté de communes.
Enfin, la Communauté de communes va renforcer
son dialogue avec les bailleurs sociaux présents sur
le territoire. Ainsi, l’organisation de groupes de travail
deux fois par an avec les bailleurs doit permettre de
renforcer l’opérationnalité des objectifs de logements
sociaux à travers la signature de conventions
partenariales. Les objectifs du PLH seront également
repris par l’Etat et le département, délégataire des
aides à la pierre, pour l’attribution des financements
par type de prêt sur le territoire.
Forte
tension
locative
17% de
logement
social en
2030
68%
68%ene
en 2030
62%
25 % de logement social
dans la construction neuve dans
toutes les communes hors villages de
moins de 800 habitants.
19 18 Communauté de Communes du Pays de Lunel - Programme Local de l’Habitat 2024-2029 / Document d’orientation Agence d’Urbanisme, région nîmoise et alésienne - Septembre 2023 Afin de lutter contre la concentration de ménages
précaires dans certains quartiers, en particulier dans
le quartier prioritaire de la
politique de la ville de Lunel,
un certain nombre d’actions
seront mises en œuvre. Elles
concernent d’une part la
politique de l’offre et, d’autre
part, la politique de gestion de la demande et des
attributions.
En premier lieu, la répartition de l’offre nouvelle de
logements sociaux sera mieux répartie sur le territoire
communautaire, à travers des résidences à taille
humaine et en évitant une trop grande proximité
géographique entre plusieurs programmes de
logements sociaux. En parallèle, le Nouveau Programme
de Renouvellement Urbain prévoit la redynamisation
du quartier prioritaire de Lunel à travers une
action large concernant la requalification des
espaces publics, l’acquisition et la requalification de
cellules commerciales, l’aide à l’amélioration du parc
de logements privés intégrant des mesures coercitives
(ORI) sur les logements les
plus dégradés et le recyclage
d’îlots dégradés avec la
production de logements
en accession (PSLA) ou
de logements locatifs
intermédiaires (PLS) afin d’accueillir de nouveaux
profils de ménages.
Par ailleurs, l’installation de la Conférence
Intercommunale du Logement va permettre
l’élaboration d’une Convention Intercommunale
d’Attributions dont l’objectif est de favoriser la mixité
sociale à travers la politique d’attribution des bailleurs
sociaux. Avec l’ambition de réduire les attributions de
logements sociaux dans le QPV aux ménages
les plus précaires.
Réduire les phénomènes de ségrégation sociale 3. 3
Meilleure
répartition
de l’offre
Convention
Intercommunale
d’Attribution
Fonctionnement d’un Office Foncier Solidaire
Idéalement situé entre Nîmes et Montpellier le long de
l’arc méditerranéen et desservi par l’autoroute A9 et la
voie ferrée, le Pays de Lunel
connaît ces dernières années
une hausse très marquée des
prix de l’immobilier (+16%
entre 2016 et 2020 pour les
maisons et +20% pour les
terrains à bâtir). Ainsi, une
part croissante des ménages est exclue de l’accession à
la propriété et doit quitter le territoire pour trouver des
prix plus adaptés à ses capacités financières.
Fort de ce constat largement partagé, la Communauté
de communes souhaite développer l’offre de logements
abordables dans toutes les communes, en proposant
environ 260 logements à prix maîtrisés en six ans,
représentant 16% de la construction neuve.
Ces logements seront réalisés grâce à la mobilisation
des outils juridiques et réglementaires dans les
documents d’urbanisme communaux et seront donc
réalisés en grande partie dans le cadre d’opérations
d’ensemble. Ils pourront prendre la forme de Baux Réels
Solidaires (BRS) ou de Prêt Social Location-Accession
(PSLA). Toutefois, au regard
du bilan assez décevant du
PSLA ces dernières années et
surtout de l’éligibilité du BRS
au décompte SRU, ce dernier
sera privilégié. Il pourra se
développer grâce au partenariat renforcé avec les
bailleurs sociaux et à l’intégration de la Communauté
de communes au sein du Conseil d’Administration
des Offices Fonciers Solidaires créés par les bailleurs
sociaux déjà implantés sur le territoire.
Aider les ménages du territoire à accéder
à la propriété 3. 2
Aider
les primo-
accédants
Bail Réel
Solidaire
DIVERSIFIER LE PARC DE LOGEMENTS DANS UNE DÉMARCHE
D’ÉQUILIBRE TERRITORIAL
3
Adopte les
orientations
La
CIL Conférence
Intercommunale
du
Logement
Document cadre
de la CIL
Aspects réglementaires
Diagnostic social et territorial
Grandes orientations d’atributions et de mutations
Convention
Intercommunale
d’Attribution (CIA)
Objectifs de mixité sociale et d’équilibre
entre les territoires
Modalités de relogement et accompagnement social
Modalités de coopération entre bailleurs
sociaux et réservataires
Plan Partenarial de Gestion de la
Demande de logement social et
d’information des Demandeurs
(PPGDID)
Modalités d’information, d’accueil des demandeurs et
d’enregistrement des demandes
Dispositifs de gestion partagée des demandes de
logements enregistrée sur le SNE
Mise en place d’un service intercommunal d’accueil,
d’information des demandeurs de logement social et
d’enregistrement des demandes sur le SNE
Suit et
évalue
Acquisition
du foncier
1
Construction
des logements
2
Vente au ménage du
logement,
l’OFS demeure
propriétaire du foncier
3
Ménage paie un
loyer foncier à
l’OFS
4
A vendre
Ménage revend
sa propriété
en accession sociale.
L’OFS agrée la vente.
5
20 21 Agence d’Urbanisme, région nîmoise et alésienne - Septembre 2023 Communauté de Communes du Pays de Lunel - Programme Local de l’Habitat 2024-2029 / Document d’orientation RÉPONDRE AUX BESOINS DE TOUS LES PUBLICS 4
L e Pays de Lunel se caractérise par des enjeux particulièrement marqués en matière de « publics spécifiques », dont la situation est plus fragile que dans le reste du département, qu’il s’agisse de jeunes, de personnes âgées, de personnes handicapées, de personnes précaires ou des gens du voyage, Aussi, une attention particulière sera portée à l’accès au logement et à l’hébergement de ces publics qui présentent, pour chacun d’entre eux, une grande diversité de situations et de besoins, auxquelles la réponse la plus adaptée devra être apportée. Les actions à destination des jeunes et des personnes âgées intègreront deux dimensions. D’une part, le maintien à domicile des personnes âgées avec le financement de travaux d’adaptation des logements
à la perte d’autonomie et la facilitation de l’accès des jeunes à des logements autonomes avec le renforcement d’une offre à bas loyer dédiée. D’autre part, le renforcement de l’offre en structures d’hébergement pour personnes âgées (habitat inclusif, maison en partage, EHPAD) et la réflexion pour la création d’une Résidence Habitat Jeunes à Lunel.
Enfin, le phénomène, déjà ancien, de sédentarisation des gens du voyage entraîne une réponse à plusieurs niveaux, de la lutte contre la cabanisation à la réalisation d’une aire de grand passage en passant par des solutions d’habitat adapté et une rénovation de l’aire d’accueil de Lunel.
Objectifs du Schéma départemental de l’accueil
et de l’habitat des gens du voyage de l’Hérault :
La cabanisation est un phénomène ancien dans le
Pays de Lunel. Bien que très présent dans la partie Sud
du territoire, et particulièrement à Marsillargues, il
concerne quasiment toutes les communes et n’est pas
exclusivement le fait des gens du voyage.
Face à l’ampleur du phénomène, une charte de lutte
contre la cabanisation a été signée en 2008 entre l’Etat, le
procureur général et 16 communes du littoral héraultais,
dont Marsillargues. Aujourd’hui, 5 communes du Pays
de Lunel, dont Lunel, en sont signataires. Elle vise
à renforcer la concertation
entre les institutions,
encourager la verbalisation,
refuser le raccordement aux
réseaux, informer l’acquéreur
et le notaire à chaque DIA,
etc. Afin de renforcer la lutte contre la cabanisation, le
dispositif Aigle est en cours de déploiement auprès des
communes. Le PLH prévoit d’initier un diagnostic de la
cabanisation sur les 14 communes du territoire visant
à identifier les secteurs de concentration des situations
et à proposer des actions vers des solutions d’habitat
décentes.
La sédentarisation de quelques familles constatée sur
l’aire d’accueil de Lunel, en plus de son aspect vétuste et
de son ancienneté, provoquent la nécessité de réaliser
des travaux de réhabilitation
qui seront engagés dès
2024. En parallèle, le CIAS
a élaboré un projet social
et un recrutement est
en cours pour renforcer
l’accompagnement social des personnes accueillies
sur l’aire. A l’issue de la réhabilitation de l’aire,
des propositions de relogement seront également
proposées aux familles sédentarisées, dans le cadre
d’une Maîtrise d’œuvre Urbaine et Sociale (MOUS)
Habitat adapté.
Enfin, une étude de faisabilité va être lancée
prochainement pour étudier la possibilité d’aménager
une aire d’accueil de grand passage sur un site situé à
cheval entre les communes de Saturargues et de Lunel.
Si les conclusions de l’étude sont favorables, l’aire de
grand passage pourra alors être réalisée dans le temps
du PLH.
Lutter contre la cabanisation et accompagner la
sédentarisation des gens du voyage 4. 1
Prévenir
la
cabanisation
Reloger
les familles
sédentarisées
Renforcement de
l’accompagnement social
des gens du voyage.
Réhabilitation de l’aire
d’accueil de Lunel.
Réalisation d’une
aire de grand
passage.
Mise en place d’une
MOUS Habitat adapté
pour les gens du
voyage sédentarisés.
Communauté de Communes du Pays de Lunel - Programme Local de l’Habitat 2024-2029 / Document d’orientation Agence d’Urbanisme, région nîmoise et alésienne - Septembre 2023 23 22 Part des personnes âgées dans
le Pays de Lunel en 2019
Activités des jeunes logés
dans les RHJ
Les personnes de moins de 30 ans sont moins
diplômées et dans une situation plus précaire dans
le Pays de Lunel que dans le reste du département.
Ainsi, ils sont pour 70% locataires dans un parc privé
parfois de mauvaise qualité, tandis que près de 10%
sont logés gratuitement, en lien avec des situations
professionnelles fragiles puisque près de la moitié
des jeunes en emploi est en apprentissage, en intérim
ou en CDD. Or, l’accompagnement des jeunes dans
l’accès au logement sur le territoire est aujourd’hui
limité le plus souvent à un soutien dans les démarches
administratives relatives aux aides de la CAF ou les
avances et cautions proposées notamment par Action
Logement, grâce à la Mission Locale Jeunes mais aussi
le Centre Intercommunal d’Action Sociale.
La Communauté de communes souhaite engager une
action forte pour accompagner les jeunes du territoire
dans leur accès vers un logement autonome. Il s’agit de
mener une politique de l’offre avec le développement
de résidences et de structures dédiées aux jeunes.
D’une part, une réflexion sera initiée en vue de
la création d’une Résidence Habitat Jeunes, dont
l’absence fait aujourd’hui
défaut sur le territoire.
L’objectif est de réaliser une
résidence de petite taille (15
à 20 logement) de préférence
dans le cœur de ville de Lunel,
à proximité de la gare, des
emplois, commerces, services et équipements publics.
D’autre part, les groupes de travail avec les bailleurs
sociaux seront l’occasion d’encourager la réalisation
de résidences sociales destinées aux jeunes de moins
de 30 ans, instaurées par la loi ELAN. Ces résidences
présentent la particularité d’être constituées de petits
logements (T1/T2) dont l’attribution est réservée aux
jeunes avec des contrats de location spécifiques d’un
an, renouvelables.
Faciliter l’accès au logement des jeunes 4. 2
Proposer
une offre
dédiée
Bien qu’il compte une proportion légèrement inférieure
de personnes de plus de 65 ans que la moyenne
départementale, le Pays de Lunel est également
confronté au phénomène de vieillissement de sa
population. Aujourd’hui, les premières générations de
baby-boomers ont environ 75 ans et commencent à
peine à arriver aux âges de la perte d’autonomie. L’enjeu
du vieillissement est devant nous, les conséquences
de l’arrivée aux âges de la perte d’autonomie des
générations nombreuses de l’après-guerre n’en est
qu’à ses prémices.
Le premier PLH souhaite ainsi poser les bases d’une
politique communautaire à destination des personnes
âgées et des personnes en situation de handicap
dans le lunellois. L’action publique portera sur deux
piliers complémentaires afin d’apporter des réponses
adaptées à la diversité des situations constatées.
D’une part, il s’agit de répondre à la volonté largement
exprimée des personnes âgées de continuer à vivre
dans leur domicile le plus longtemps possible, en
ayant à l’esprit que 78% des séniors occupent des
maisons individuelles dont ils sont le plus souvent
propriétaires. Pour cela, le PIG Hérault Rénov finance
aujourd’hui les travaux d’adaptation des logements
à la perte d’autonomie. Avec un objectif actuel de 17
logements financés chaque année, le PLH engagera une
réflexion sur une évolution éventuelle de l’ambition
de la Communauté de communes, ainsi que sur son
règlement d’intervention.
D’autre part, il est indispensable de maintenir une offre
suffisante et diversifiée en structures d’hébergement
collectives pour permettre aux personnes les plus âgées
de trouver une solution
adaptée à leurs besoins et à
leurs capacités financières.
Avec 389 places en EHPAD
aujourd’hui, le Pays de Lunel
est légèrement moins bien
équipé que le département.
Aussi, l’enjeu est d’accompagner la hausse du nombre
de personnes âgées sur le territoire et notamment de
diversifier l’offre en favorisant des structures telles que
les maisons en partage et l’habitat inclusif qui apportent
une réponse pertinente aux personnes âgées qui
souffrent de solitude mais n’ont pas nécessairement
besoin de structures médicalisées.
Diversifier les réponses apportées aux personnes
âgées et handicapées 4. 3
Adapter
l’offre aux
besoins
Etudiants
15% Scolaires
6%
Demandeurs d'emploi 10%
Stagiaires
7%
Salariés
25%
Apprentis
Autre
6%
31%
Durée des séjours
dans les RHJ
Moins d'un mois
16%
Entre un et trois mois 18%
Entre trois et six mois
17%
Entre six mois et un an
25%
Un an et plus
23%
2826
6% 7177
14%
40936
80%
80 ans ou plus
65 à 79 ans
Moins de 65 ans
Persepctive de hausse du nombre
de plus de 65 ans dans le Pays de Lunel
1999 2019 2030
6300
10000
14000
25 24 24 25 Agence d’Urbanisme, région nîmoise et alésienne - Septembre 2023 Communauté de Communes du Pays de Lunel - Programme Local de l’Habitat 2024-2029 / Document d’orientation www.observatoire.audrna.com
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Crédits / Réalisation A’U sauf mention contraire - Septembre 2023
Anne TEYSSIER
Responsable Service Aménagement du Territoire
Communauté de communes du Pays de Lunel
04 67 83 54 10
a.teyssier@paysdelunel.fr
Isabelle de MONTGOLFIER
Vice-présidente
Communauté de communes du Pays de Lunel
Aménagement et développement du territoire
152, chemin des merles - ZAE Luneland
34 403 LUNEL