PLU - Rapport de présentation - Rapport de présentation Justifications

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PLU - Rapport de présentation - Rapport de présentation Justifications Document publié le Jeudi 27 juin 2024 Lien du pdf (PLU - Rapport de présentation - Rapport de présentation Justifications)Thèmes du document : Aménagement du territoire, Énergies, Eau et assainissement, 1.1 Plan Local d’Urbanisme intercommunal Rapport de présentation – Justifications

Dossier d’approbation

Vu pour être annexé à la délibération du conseil communautaire en date du :

Le Président, André Laignel

Plan Local d’Urbanisme intercommunal

Communauté de communes du Pays d’IssoudunDémarche accompagnée par :Explications des choix retenus pour l’élaboration du PADD p.04

Justifications des objectifs chiffrés de la consommation de l’espace p.13

Justifications p.16

De la cohérence des OAP avec les orientations et objectifs du PADD

Des dispositions édictées par le règlement pour la mise en œuvre du PADD

De la complémentarité des dispositions règlementaires avec les OAP

Justifications de la délimitation des zones p.27

SOMMAIRE

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi 3EXPLICATION DES CHOIX RETENUS POUR LE PADD

JUSTIFICATIONS

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi 4LA CONSTRUCTION DU PADD

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi 5

LES PRINCIPALES CONCLUSIONS DU DIAGNOSTIC

Les travaux menés dans le cadre du diagnostic et de l’Etat initial de l’Environnement ont permis de partager entre les élus une vision commune de la trajectoire suivie par le territoire de la communauté de communes du Pays d’Issoudun (CCPI). Plusieurs messages clés ont été identifiés dans le diagnostic pour asseoir les capacités de projection du territoire à l’horizon 2030, notamment :

• Issoudun, un pôle constitutif du système urbain régional Châteauroux- Issoudun-Bourges avec notamment des caractéristiques socio-économiques similaires aux autres pôles régionaux : forte diversité du parc de logement, perte d’attractivité des centres urbains, nombre important des ménages de une personne, forte représentation des classes d’âges les plus âgées.

• Un territoire qui connaît une attractivité résidentielle affaiblie : le territoire de la CCPI bien que disposant d’un niveau de service important et diversifié voit son attractivité résidentielle limitée qui se traduit par une diminution de la dynamique de logement.

• Une réalité de bassin d’emploi et de pôle économique important qui inscrit le bassin économique issoldunois au sein du territoire berrichon au même titre que les bassins d’emplois de Bourges, Châteauroux ou Vierzon.

• Des spécificités économiques : une spécialisation du tissu économique sur des activités en lien avec le profil et l’héritage industriels d’excellence du territoire (Ateliers Louis Vuitton, Zodiac Aerospace, Axcéreal) et avec un emploi public important, notamment lié aux filières d’excellence présentes sur le territoire (domaine de la santé et de la formation/enseignement).

• Un tissu économique qui fonctionne notamment grâce à une main d’œuvre locale

• Un monde agricole qui se reconfigure : une économie agricole orientée vers la production céréalière et viticole qui s’adapte pour tirer profit des richesses de son terroir.

• Des productions agricoles reconnues : des indications d’origine protégées spécifiques : IGP lentilles du Berry, Truffes du Berry, AOC Reuilly, AOP Valençay, AOP Selles-sur-Cher.

• Un territoire à forte valeur paysagère qui s’appuie sur des paysages dont la richesse des motifs est liée à sa situation d’interface entre paysage de relief et paysages bocagers et de vallées.

• Un patrimoine bâti reconnu qui participe à la qualité du territoire de la CCPI avec 21 monuments classés ou inscrits dont 11 dans la seule ville d’Issoudun.

Cette qualité patrimoniale est renforcée par la présence sur le territoire de la commune d’Issoudun par un Site Patrimonial Remarquable (SPR).

• Un parc résidentiel répondant à une grande diversité des besoins, confortant la polarité de la Communauté de Communes du Pays d’Issoudun.

• Des revenus plus bas qu’à l’échelle départementale mais sans dégradation marquée dans la période récente.

Les réflexions qui ont mené à la construction du diagnostic et à l’identification des enjeux se sont organisées dans le cadre d’un comité de pilotage qui a eu lieu le 02 mars 2018 à Issoudun et qui a permis aux élus de partager leurs points de vue et de spatialiser les tendances à l’œuvre.LA CONSTRUCTION DU PADD

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi 6

LA CONSTRUCTION DU PROJET D’AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DURABLES

En conclusion, le diagnostic a permis de mettre en avant les atouts dont bénéficie le territoire de la Communauté de Communes du Pays d’Issoudun pour envisager son avenir. Il a également permis de mettre en lumière des interrogations quant aux tendances futures qui interpellent sa trajectoire engagée.

En effet, dans un contexte territorial aux dynamiques tenues, et bien qu’apparaissant comme un pôle structurant et diversifié sur le plan de ses fonctions, la Communauté de Communes du Pays d’Issoudun doit pouvoir se doter des capacités lui permettant de conforter son rôle de pôle structurant du Berry.

Le territoire de la CCPI doit pouvoir s’adapter aux évolutions de contexte et répondre aux besoins futurs des habitants et des acteurs socioéconomiques.

Le diagnostic a également permis d’identifier les leviers dont disposent les élus pour dégager des marges de manœuvre et poursuivre le développement harmonieux de leur territoire :

- ACCROITRE LES ATOUTS COMPARATIFS ÉCONOMIQUES POUR CONFORTER L’ATTRACTIVITÉ ET LA LISIBILITÉ DU TERRITOIRE : Développer les capacités foncières (résidentielles et économiques) en cherchant à les connecter aux réseaux routiers et ferroviaires (embranchement fer ; gare voyageur, réseau routier départemental et national) pour un développement économique et résidentiel en interaction avec le système Bourges-Châteauroux.

- S’APPUYER SUR LES RESSOURCES DES IDENTITÉS LOCALES POUR UN DÉVELOPPEMENT ENDOGÈNE, ÉQUILIBRÉ ET DURABLE : Assurer des productions agricoles diversifiées et locales (élevage, maraîchage, proximité), le développement touristique avec comme support le paysage et notamment les vallées, une production énergétique importante, une valorisation du parc résidentiel existant.

- CONFORTER L’ATTRACTIVITÉ RÉSIDENTIELLE D’UN TERRITOIRE À MI- CHEMIN ENTRE CHÂTEAUROUX ET BOURGES : Développer et investir prioritairement dans l’offre de services et les équipements de proximité (asseoir un réseaux de bourgs, points d’articulations territoriaux, offre de proximité, reconquête des centralités et du bâti ancien.

LE CHOIX D’UN SCENARIO SOUHAITABLE PAR LES ÉLUS ET LA

CONSTRUCTION DU PADD

Dans le cadre de la réflexion prospective menée au cours d’un atelier-séminaire d’élus (le 27 mars 2018 à Issoudun), les élus ont clairement affirmé leur engagement en faveur d’une ambition volontariste de prise en main de développement du territoire.

L’analyse des différents leviers d’actions à mobiliser pour le développement du territoire a permis de faire émerger les positionnements partagés pour la construction d’un scénario de référence servant de base à l’élaboration du Projet d’Aménagement et de Développement Durables. Les élus se sont retrouvés collectivement autour des objectifs suivants :

- Diversifier les ressources économiques : Des vitrines agricoles et

notamment viticoles à mettre en valeur ; permettre le développement

raisonné des zones artisanales ; favoriser le développement des

modèles économiques alternatifs ; développer le tourisme vert sur le

territoire.

- Affirmer une attractivité résidentielle : Lutter contre la vacance des

logements ; s’appuyer sur les zones naturelles du territoire pour

valoriser l’image « verte » du territoire ; favoriser l’accessibilité

numérique et permettre le développement du télétravail ; pérenniser

les gares de voyageurs sur le territoire.

- S’affirmer au cœur d’un territoire de 250 000 habitants :

Développer une offre en équipements et services permettant

d’affirmer la CCPI comme « cœur de Berry » ; s’appuyer sur des

complémentarités avec le grand territoire et notamment le nœud

ferroviaire de Vierzon ; capter les flux du lien Châteauroux-Bourges en

matières de flux résidentiels, touristiques et économiques.

- Engager une transformation énergétique : Engager et favoriser la

structuration d’une filière énergie forte dans tous les secteurs

(industrie, artisanat, stockage, formation) ; favoriser la diversification

des ressources énergétiques (hydrogène, éolien, biomasse, solaire) ;

développer et mettre en avant une identité « durable » du territoire de

la CCPI.

Les débats ont permis de consolider un positionnement de synthèse porté par l’ambition d’un renforcement de l’attractivité économique, touristique et résidentielle du territoire en s’appuyant sur l’inscription de celui-ci dans les flux régionaux et la redynamisation de son cœur urbain. Ce dernier permettant d’asseoir le niveau de qualité de vie alternatif à l’offre des autres pôles régionaux, Bourges et Châteauroux.LES RÉPONSES APPORTÉES PAR LE PADD

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi 7

LES RÉPONSES APPORTÉES PAR LE PADD AUX ENJEUX DU DIAGNOSTIC

La construction du scenario de référence a contribué à la définition d’une vision prospective à l’horizon 2030.

Sur la base des leviers à mobiliser identifiés par les élus, leur réflexion a porté sur la définition de leur vision du territoire la Communauté de Communes du Pays d’Issoudun pour demain. Aussi, à travers leurs échanges, les élus ont souhaité élaborer une stratégie qui s’appuie sur les différentes opportunités mises en évidence par les différentes pistes de réflexions ayant présidé à l’élaboration du PADD.

La réflexion menée dans le cadre de l’élaboration du PLUi a conduit les élus à définir un parti d’aménagement nourri par un regard partagé du territoire d’aujourd’hui :

« Le territoire de la CCPI valorise ses spécificités différenciatrices (culture, patrimoine, vallées, formation, savoir-faire, etc.) en favorisant leur lisibilité (cohérences et qualités paysagères et environnementales) ainsi que leur capacité de développement et d’adaptation.

Il s’affirme en complémentarité des agglomérations régionales en organisant ses rapports avec elles, dans une perspective de partenariats « gagnant- gagnant ».

Enfin l’objectif porté par les élus est d’affirmer la position du territoire au cœur du système urbain berrichon, à l’interface des agglomérations de Châteauroux, Bourges et Vierzon afin de se positionner comme espace attractif et engager une reprise de l’attractivité résidentielle du territoire. »

La trajectoire du territoire retenue à horizon 2030 résulte d’une stratégie et d’un positionnement territorial affirmés qui répondent à une ambition de renouvellement. Le défi à relever identifié comment stratégique pour le projet de territoire est de :

Jouer de la diversité du territoire de la CCPI et en organiser les complémentarités afin d’accroître son attractivité au sein du grand territoire berrichon

Cette stratégie traduit ce que les élus de la Communauté de communes du Pays d’Issoudun veulent pour le maintien et le renforcement de la qualité et de l’attractivité de leur territoire. Elle traduit les conclusions de la réflexion prospective menée dans le cadre de la construction du Projet d’Aménagement et de Développement Durables.

Pour réaliser l’ambition du territoire, la stratégie déclinée dans le PADD s’articule autour de trois orientations appelées Axes du PADD. Ceux-ci définissent le programme d’intervention et de mise en œuvre du projet de territoire :

§ Axe 1 – Valoriser les ressources et savoir-faire du territoire pour une identité berrichonne positive et réaffirmée

Le territoire de la CCPI se positionne comme un territoire à la confluence d’espaces ruraux et d’espaces urbains, ouvert et connecté aux dynamiques à l’œuvre au sein du grand territoire berrichon positionné au cœur d’une armature forte constituée de Vierzon-Bourges-Châteauroux et Issoudun. Le territoire valorise sa reconnaissance et sa réputation dans les filières de l’excellence industrielle, d’une offre en formation riche et ancrée et un terroir reconnu.

Il s’affirme comme un pôle d’emploi et un bassin d’innovation pour consolider sa position de territoire économiquement pérenne et s’inscrire dans une logique d’équilibre territorial et de proximité.

- Il renforce ses activités économiques de pointe, d’excellence industrielle et

artisanale,

- Il déploie des capacités d’accueil et de création d’activités économiques supports et

connexes pour conforter sa fonction de bassin d’emploi et de bassin économique,

- Il s’appuie sur un espace rural productif en complémentarité avec le pôle urbain.

L’axe 1 du PADD se décline en deux orientations :

- Orientation 1.A. Accompagner le développement des filières d’excellence du

territoire (de la formation à la production) pour accroitre la valeur locale.

- Orientation 1.B. Valoriser les qualités patrimoniales en lien avec l’identité

berrichonne.

Cette axe 1 du PADD vise à affirmer et valoriser les atouts et les potentiels de l’économie de la CCPI dans son environnement territorial élargi. Le PADD propose de décliner cet axe en deux orientations stratégiques :

- Orientation 1.A. Accompagner le développement des filières d’excellence du territoire (de la formation à la production) pour accroitre la valeur locale.

Cette première orientation affirme le territoire comme porteur de filières d’excellence (de la formation à la production) en complémentarité avec les grandes agglomérations berrichonnes. La CCPI tiens donc à mettre en avant les filières qui valorisent à la fois les ressources locales mais qui font également appel à l’identité et l’histoire du territoire.LES RÉPONSES APPORTÉES PAR LE PADD

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi 8

Ces filières et les ressources mobilisées se doivent de répondre à la fois à des enjeux de développement économique et à des gains sociaux et environnementaux.

- Orientation 1.B. Valoriser les qualités en lien avec l’identité berrichonne.

Cette deuxième orientation s’inscrit dans la réaffirmation de la cohérence culturelle et paysagère typique de la Champagne Berrichonne au sein de laquelle le territoire de la CCPI s’inscrit. La stratégie souhaitée par les élus et portée par le PADD, vise à s’appuyer sur l’harmonie des paysages et patrimoines de qualité. Pour ce faire, le territoire cherche à asseoir la lisibilité et l’attractivité du territoire autour d’espaces patrimoniaux emblématiques, dont il convient de poursuivre la dynamique de valorisation, et de révéler la singularité de la mosaïque des territoires et paysages urbains et ruraux.

Le projet porte l’ambition de développer, autour des qualités paysagères et patrimoniales (bâties, culturelles et en matière de terroir), l’image positive du paysage berrichon en en faisant un réel levier d’attractivité du territoire.

§ Axe 2 – S’appuyer sur les trames du territoire pour organiser des

complémentarités et des échanges avec les espaces limitrophes.

Le territoire de la CCPI se situe au cœur d’un réseau de trames diverses (naturelles,

viaires, ferrées, économiques) qui permettent de lui conférer une connectivité forte tant avec son grand territoire qu’avec le territoire national.

L’ensemble de ces trames et réseaux offre des capacités de développement endogène

et l’opportunité d’un développement proportionné entre les différents secteurs du territoire : pôle urbain, points d’articulations et villages.

L’axe 2 du PADD se décline en trois orientations :

- Orientation 2.A. Trames paysagères et environnementales : faire des vallées des

sites de qualité territoriale renforcée et d’attractivité

- Orientation 2.B. Trames de réseaux : organiser et renforcer les points d’accroche

aux grands réseaux (fer et route – voyageurs et marchandises)

- Orientation 2.C. Trames urbaines et villageoises : développer et renforcer des

pôles d’appui pour articuler les liens entre le territoire et les espaces limitrophes

Cet axe 2 du PADD répond à une stratégie de remobilisation de l’ensemble des trames et réseaux du territoire au profit de l’accroissement de l’attractivité résidentielle d’une part (par le repositionnement du territoire au sein de son environnement direct) mais également au

profit de la consolidation de son statut de pôle économique majeur au sein du territoire berrichon :

- Orientation 2.A. Trame paysagères et environnementales : faire des vallées des sites de qualité territoriale renforcée et d’attractivité.

Les vallées de la Théols et de l’Arnon, outre leur qualité paysagère et environnementale affirmée, représentent des vecteurs et leviers de développement endogènes permettant le renforcement de l’attractivité du territoire en jouant sur la spécificité d’une offre innovante et complémentaire vis-à-vis des territoires limitrophes.

Cette orientation vise une attractivité et un cadre de vie renforcés par des paysages accessibles, mis en valeur et support tant d’une qualité de vie attractive que comme générateur de flux touristiques et économiques.

- Orientation 2.B. Une attractivité résidentielle renouvelée à l’échelle de tout le territoire.

Les points de connexions ferrés et routiers au réseau régional et national sont au cœur du projet de territoire de la CCPI. Cette bonne accessibilité et visibilité est valorisée au bénéfice de tous. En effet, cette accroche au grand territoire via les réseaux de communication sert notamment les structures industrielles et commerciales qui s’appuient sur les échanges et les flux de circulation mais également aux habitants dont l’accessibilité du quotidien est fondamentale.

Cette orientation a pour objectif le développement des attracteurs économiques et industriels de manière cohérente avec la présence des nœuds routiers et ferrés notamment au niveau de la zone d’activité d’Issoudun (embranchement fer, RN 151 et RD 918).

Par ailleurs, ce développement doit se faire de manière raisonnée en préservant la qualité des abords des grands axes touristiques et paysagers (route le long des vallées, routes de coteaux viticoles), par la préservation de fenêtres paysagères le long de certains grands axes et le développement d’un effet vitrine pour le boulevard de ceinture d’Issoudun.LES RÉPONSES APPORTÉES PAR LE PADD

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi 9

- Orientation 2.C. Trames urbaines et villageoises : développer et renforcer des pôles d’appui pour articuler les liens entre le territoire et les espaces limitrophes.

Cette troisième orientation recherche une attractivité résidentielle raisonnée et qui accompagne la trame territoriale existante. En effet pour valoriser le positionnement géographique du territoire, le PADD favorise le renforcement de l’accroche du territoire aux flux régionaux par la structuration de pôles urbains et centres-bourgs qualifiés aux fonctions et services structurés. Pour ce faire, cette orientation favorise un développement qui prend appui notamment sur la centralité constituée par Issoudun mais également sur les points d’articulations territoriaux (Charost ; Chezal-Benoit et Reuilly) situés aux portes du territoire. Ces communes correspondent aux communes avec un poids de population important (d’environ 1 000 habitants et plus) et disposant de commerces et de services relais du Pôle urbain d’Issoudun. En outre, ces communes se situent aux franges du territoire et constitue les espaces pivots entre le territoire de la CCPI et les agglomération voisines : Charost-Bourges ; Chezal-Benoit-Lignères/La Châtre ; Reuilly-Vierzon.

§ Axe 3 – Soutenir l’innovation urbaine et territoriale comme vecteur de

solidarité, de qualité de vie et d’attractivité.

La présence de l’eau, des boisements et des paysages de bocage, la diversité des

ambiances paysagères, le patrimoine naturel et architectural, la richesse culturelle et

l’innovation dans les nouvelles formes d’habitat et d’adaptation aux changements

climatiques font de la CCPI un territoire de vie et au potentiel touristique remarquable.

Le territoire de la CCPI :

- conforte la qualité des espaces et du cadre de vie à travers une préservation et une

valorisation de la trame verte et bleue,

- valorise les ressources paysagères et environnementales de son territoire en y

intégrant la prévention des risques.

L’axe 3 du PADD se décline en trois orientations :

- Orientation 3.A. Réinventer les modalités d’aménagement des lieux de vie, des

centralités.

- Orientation 3.B. Pérenniser la qualité environnementale de chaque espace :

équilibre ruralité-urbanité, cycle de l’eau, déchets, risques, etc.

- Orientation 3.C. Favoriser le développement de nouvelles formes d’habiter en

équilibre avec les ressources environnementales (énergies, espaces, biodiversité).

Ce troisième et dernier axe du PADD prend appui sur la réalité et le potentiel en matière de qualité de vie au sein du territoire de la CCPI, de conforter la qualité des espaces et du cadre de vie à travers une préservation et une valorisation de la trame verte et bleue, de valoriser les composantes de l’identité paysagère rurale tout en conférant les possibilités de développement à chacun des espaces.

- Orientation 3.A. Réinventer les modalités d’aménagement des lieux de vie, des centralités.

L’orientation 3.A a pour ambition de confirmer l’attractivité résidentielle du territoire en accompagnant le renforcement des différentes réseaux et polarités du territoire. Pour ce faire les capacités d’aménagement (en matières d’optimisation foncière, de remobilisation des logements vacants et de nouvelles possibilités constructives) sont mobilisées dans le but d’un développement cohérent et global au bénéfice des habitants.

La dynamisation des centres-bourgs du territoire passe également par la possibilité qui leur est donné de pouvoir implanter de nouveaux commerces dans le but soutenir la vitalité des centralités historiques.

- Orientation 3.B. Pérenniser la qualité environnementale de chaque espace : équilibre ruralité-urbanité, cycle de l’eau, déchets, risques, etc.

L’orientation 3.B valorise les ressources locales et accompagne le développement des énergies renouvelables sur le territoire (Bois-bocager-Energie, Energies solaires, méthanisation, hydrogène…) en protégeant le potentiel touristique local, le paysage et le fonctionnement des trames vertes et bleues. Les énergies renouvelables et de récupération (ENR&R), les productions énergétiques individuelles sont à mobiliser.

Le développement du territoire y est envisagé dans le cadre d’une gestion durable et raisonnée des ressources environnementales et de la préservation de leurs équilibres. Afin d’accroître la qualité du cadre de vie des habitants, cette orientation met en avant la nécessité de renforcer la biodiversité des espaces, garantir la pérennité et la disponibilité de la ressource en eau sur le long terme.LES RÉPONSES APPORTÉES PAR LE PADD

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi 10

- Orientation 3.C. Favoriser le développement des nouvelles formes d’habiter en équilibre avec les ressources environnementales (énergie, espace, biodiversité).

L’orientation 3.C définit le développement de l’offre résidentielle adaptée à l’évolution démographique projetée et souhaitée par les élus. Celle-ci est envisagée comme une composante à part entière des leviers de développement du territoire et doit permettre de répondre aux besoins de l’attractivité territoriale engagée mais également aux problématiques contemporaines d’une gestion raisonnée des ressources environnementales et de l’espace.

Le projet porté par les élus de la CCPI fixe un objectif raisonné en matière d’évolution démographique. Afin d’accompagner ce renouvellement démographique, les élus souhaite voir encourager une offre résidentielle nouvelle et diversifiée permettant de répondre aux besoins de tous les habitants. Cette attractivité résidentielle est renforcée d’une part par une nouvelle offre de logements mais également par un réinvestissement des logements vacants existants sur le territoire.

L’ensemble des orientations du PADD de la Communauté de Communes du Pays d’Issoudun répond ainsi aux enjeux prospectifs identifiés par les élus.

Le PLUi constitue un véritable projet commun d’aménagement et de développement durables dont la portée vise à développer les atouts de l’intercommunalité du Pays d’Issoudun, de renforcer les solidarités entre le pôle urbain d’Issoudun, points d’articulations territoriaux (Charost ; Reuilly ; Chezal-Benoit) et les communes rurales formant le maillage de villages vivants, d’assurer l’inscription pleine et entière de la CCPI dans une dynamique territoriale élargie qui dépasse les simples limites de l’intercommunalité pour s’étendre à l’ensemble du territoire berrichon.

La définition d’une armature territoriale réponds à un double objectif. D’une part elle permet de définir sur le territoire les cadres de développement de la CCPI afin qu’ils soient proportionnés au plus près de la réalité territoriale. Par ailleurs, celle-ci est conçue dans une logique de développement (résidentiel et économique) proche des lieux de services afin d’éviter une dilution de l’attractivité résidentielle. Ces points d’articulation territoriaux constituent donc les espaces relais de l’attractivité du territoire et le support de son développement futur.LES RÉPONSES APPORTÉES PAR LE PADD

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi 11

LES PERSPECTIVES DE DÉVELOPPEMENT DÉMOGRAPHIQUE

Le PADD développe une programmation résidentielle qui s’appuie sur une

perspective de +/- 20 600 habitants à l’horizon 2030 pour les 12 communes

composant l’intercommunalité.

Cet objectif démographique raisonné vise à maitriser la perte d’habitants observable

sur le territoire ces dernières années. Celui ci tient compte du fort investissement de

l’intercommunalité dans le renouvellement de son attractivité.

L’objectif démographique retenu repose sur une évolution en deux temps en

cohérence avec le projet de territoire souhaité par les élus : une période de maîtrise

de la croissance démographique suivi d’une période de stabilisation.

La perspective dans laquelle s’inscrit le territoire de la CCPI vise à inverser la

tendance observable sur la dernière période. Cette reprise démographique apparaît

clairement comme un engagement pris par les élus dans le cadre de la réalisation du PADD. Cette hypothèse s’inscrit en cohérence avec l’ensemble de la stratégie portée

par le PADD, tout en ayant une maitrise de l’évolution des espaces urbanisés et de

l’artificialisation des espaces agricoles et naturels.

22 100

. 21 800 .

20 600

.

19 900

. 20 600 .LES RÉPONSES APPORTÉES PAR LE PADD

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi 12

LA PROGRAMMATION RÉSIDENTIELLE À L’HORIZON 2030

Au regard de l’évolution démographique retenue visant 20 600 habitants à l’horizon

2030 sur le territoire intercommunal, les besoins en logements sur la période 2019-

2030 sont estimés à +/- 700 logements sur la période. La stratégie de production de

logements du PLUi repose également sur :

- Un effort en renouvellement de +/- 100 logements sur la période 2019-2030. Ce

renouvellement est accompagné au PLUi par un zonage spécifique dans les

secteurs périphériques et dans les villages, mais aussi par le changement de

destination permis des constructions identifiées au règlement graphique dans les

zones agricoles et naturelles.

- Une mobilisation des logements vacants avec pour un objectif de remise sur le

marché de +/- 100 logements vacants sur la période du PLUi. Cette mobilisation

de la vacance est rendue possible au PLUi par un zonage spécifique et des dispositions au règlement permettant une réhabilitation facilitée des logements

existants notamment dans les villages et dans les secteurs d’extension.

Par ailleurs outre la production de logement, le PLUi prévoit la prise en compte du

desserrement des ménages sur la période du PLUi qui nécessite la production de +/-

500 logements sur la période avec comme hypothèse à l’horizon 2030 de ménages

de 1,93 (contre 2,03 personnes aujourd’hui).

Au total, les besoins en nouveaux logements sont estimés à +/- 700 logements sur la

période 2019-2030 pour atteindre l’objectif de population de 20 600 habitants en

2030.

Le SCoT fixe un objectif d’optimisation des espaces urbains existants en prévoyant la

réalisation d’au moins 40% des futurs logements au sein des enveloppes urbaines

existantes. Ce sont donc au moins 280 logements qui devront être réalisés par la

mobilisation des disponibilités foncières identifiées sur le territoire.

La réalisation des logements en extension des enveloppes doit prévoir la

densification des secteurs artificialisés en visant les densités minimales prévues par le

SCoT.

Le SCoT, dans une recherche de préservation des espaces agricoles et naturels du

territoire, fixe un objectif de production en extension de 42 ha maximum.

Evaluation des besoins en logements à horizon 2030

Ventilation armature urbaine Programmation (nombre logt) Logements en extension Densité

moyenne

logt/ha

Surface ha

(hors voirie)

65% Pôle urbain d’Issoudun 455 276 11 25 ha

20%

Points d’articulation

territoriaux

(Chârost ; Chezal-Benoit ;

Reuilly)

140 84 9 9 ha

15% Bourgs et villages 105 63 8 8 ha

Total 700 423 10 Env. 42 ha

Besoins en logements 2019 2030

Population des ménages (au sens INSEE) 19826 19826

Variation population des ménages 2019-2030 Une population stabilisée

Habitants par logts (taille des ménages) 2,03 1,93

Besoin en résidences principales sur la période 2019-2030

(au sen INSEE) + 500 logts

Renouvellement

(transformation de constructions existantes en résidence

principales)

+ 100 logts

Variation logements vacants

(objectifs de mobilisation des logements vacants) + 100 logts

Besoin en construction

sur la période 2019 – 2030 700 logts

Programmation résidentielle et foncière à horizon 2030 selon les objectifs du SCoTJUSTIFICATIONS

DES OBJECTIFS CHIFFRÉS DE LA CONSOMMATION D’ESPACE

JUSTIFICATIONS

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi 13§ Un potentiel de mobilisation des capacités de densification des espaces bâtis

L’analyse des potentiels de densification, menée à une très fine échelle et en collaboration avec les élus, a abouti au dessin de contours urbains sur des secteurs préférentiels de confortement du bâti.

Dans chaque commune du territoire, des secteurs bâtis ont été désignés comme pouvant être, dans une certaine mesure, densifiés. Il s’agit du pôle urbain d’Issoudun, des points d’articulations territoriaux et l’ensemble des villages, formant des groupements bâtis d’un seul tenant ne comportant pas de coupure d’urbanisation. Sur ces derniers ont été appliqués des contours urbains, c’est-à-dire le dessin d’une enveloppe de leurs espaces artificialisés.

Les contours urbains sont un aperçu du caractère urbain de certains secteurs, à l’intérieur desquels il a été possible d’identifier des espaces pouvant être densifiés. Ce sont les espaces libres à mobiliser pour les besoins de développement du territoire.

Le potentiel de construction de construction a été définis au sein des enveloppe urbaine. Elle regroupe l’ensemble des espaces artificialisés présentant une forme de continuité et de compacité (ensemble de constructions à moins de 50m les unes des autres). La méthodologie employée prévoit plusieurs étapes permettant d’affiner l’enveloppe et les espaces mobilisables (dents-creuses) au sein de celle-ci :

- Un premier repérage sur la base du cadastre est réalisé informatiquement en définissant des périmètre de 25 mètres autour de chaque bâtiment afin de définir l’enveloppe théorique et de faire émerger les espaces de densification possible.

- La deuxième étape vise à évaluer les capacités de mobilisation de chacun des espaces de densification au regard du statu d’occupation (libre ; viabilisé ; occupé ; marqué par le relief ; etc.), de la nature de l’occupation du sol (bâti léger, jardin ; etc.) et de la rétention foncière envisagée. Cette analyse multi-critère permet de définir 3 niveaux de capacité de mobilisation : Fort – Moyen – Faible.

- Dans un troisième temps, les capacités de mobilisation hiérarchisées pour chacun des espaces repérés sont soumises à l’appréciation des élus afin d’évaluer les possibilités réelles d’optimisation pour chacun des espaces.

ANALYSE DE LA CAPACITE DE DENSIFICATION DES ESPACES BATIS

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi 14

Etape 1 : Définition de l’enveloppe théorique

Etape 2 : Evaluation des capacités de mobilisation des dents creuses

Etape 3 : Hiérarchisation des capacités de mobilisation des dents creusesLes potentiels de densification répondent à plusieurs caractéristiques :

- Ils doivent s’insérer dans les tissus bâtis qui les accueillent tout en offrant une

superficie et une largeur suffisantes pour construire.

- Ils constituent des ilots libres d’un seul tenant composés d’une ou plusieurs

parcelles (ou portions de parcelles) appartenant à un ou plusieurs propriétaires.

- Selon les configurations, ils devront faire l’objet de divisions parcellaires pour

être urbanisés.

A partir de l’amélioration des premiers repérages sur plan après visite de terrain et

validation par les élus, le gisement foncier associé aux potentiels de densification a été

affiné pour conserver les sites les plus pertinents possibles à l’échelle de temps du PLUi.

Il en ressort les résultats suivants : les 12 communes de l’intercommunalité totalisent une

surface de 30,8 ha de foncier mobilisable à l’intérieur des enveloppes urbaines

existantes.

La mobilisation de ce potentiel foncier doit permettre la réalisation de 350 logements à

minima (ce qui est supérieur à l’objectif théorique prévu par le SCoT).

§ Le potentiel d’urbanisation dans les extensions

Le PLUi mobilise une capacité foncière totale de zones AU résidentielles de 35,9 ha.

12 Orientations d’Aménagement et de Programmation à vocation résidentielle mixte

sont mises en œuvre dans le cadre du PLUi. La programmation résidentielle définie

dans les Orientations d’Aménagement et de Programmation est d’environ 262 - 281

logements programmés.

Le potentiel de constructibilité des zones AU (1AU et 2AU), défini dans le cadre des

OAP, est évalué à environ 350 logements.

La densité moyenne bâtie globale – toutes zones AU confondues – avoisine les 10

logements / ha.

Dans le La densité bâtie est différenciée et contextualisée selon le maillage territorial

:

- Pôle urbain d’Issoudun : environ 10 logts / ha,

- Bourgs de proximité : environ 9,6 logts / ha,

- Villages vivants : environ 8,55 logts / ha,

Cette densité graduelle répond à un objectif de confortement et de renforcement du maillage territorial de la CCPI.

§ Les capacités en foncier à vocation économique du PLUi

Les besoins fonciers à vocation économique de la communauté de communes sont

définis en cohérence avec le maillage territorial et le renforcement de l’armature du

pôle d’Issoudun et le maintien d’un outil de production sur les communes rurales qui

disposent des zones artisanales constituées.

Ce potentiel s’appuie en majeure partie sur l’optimisation des espaces déjà équipés

et artificialisés. L’actualisation des données présentées dans le diagnostic conduisent

à l’identification d’une surface de 49,8 ha d’espaces artificialisés existants

mobilisables (entièrement situés sur la zone de la Limoise à Issoudun).

Ce potentiel est complété par la mobilisation d’une surface en extension de 22,3 ha,

répartie pour 18 ha sur Issoudun, 3,1 ha sur Reuilly et 1,2 ha sur Charost.

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi 15

ANALYSE DES BESOINS FONCIERS EN CONFORTEMENT DES ENVELOPPES BATIES

Communes

Surface en hectare des

disponibilités foncières

facilement mobilisables à

l'intérieur des enveloppes

urbaines

Surface en hectare des

disponibilités foncières

dégagées par le PLUi en

extension à destination de

la production de logement

Nombres de

logements

programmés

en extension

Densité en

extension

(logt/ha)

Part Pôle Urbain d’Issoudun

Issoudun 8,9 ha 20,7 ha 209 10

Part des points d’articulation territoriaux

Reuilly 5,24 ha 3,3 ha 33 10

Charost 2,5 ha 3,3 ha 30 9

Chezal-Benoit 2,1 ha 1 ha 10 10

Part des autres communes

Diou 1,7 ha 0,5 ha 3 6

Les Bordes 3,1 ha 0 ha 0 0

Migny 0,1 ha 1,5 ha 9 6

Paudy 3,4 ha 0 ha 0 0

Saint-Ambroix 1,1 ha 0,8 ha 8 10

Saint-Georges-sur-

Arnon 0,7 ha 2,3 ha 20 8,5

Sainte-Lizaigne 1,4 ha 2,5 ha 25 10

Ségry 0,6 ha 0 ha 0 0

TOTAL 30,8 ha de disponibilité en optimisation 35,9 ha en extension de l’enveloppe 347 1016

JUSTIFICATIONS

DE LA COHÉRENCE DES OAP AVEC LES ORIENTATIONS ET OBJECTIFS DU PADD

DES DISPOSITIONS ÉDICTÉES PAR LE RÈGLEMENT POUR LA MISE EN ŒUVRE DU PADD

DE LA COMPLÉMENTARITÉ DES DISPOSITIONS RÈGLEMENTAIRES AVEC LES OAP

JUSTIFICATIONS

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi17

JUSTIFICATIONS

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi

Cohérence du secteur OAP avec les orientations

du PADD Dispositions édictées par le règlement pour la mise en œuvre du PADD

Complémentarité des dispositions

règlementaires avec les OAP

§ La mise en œuvre de l’orientation 1.A du PADD ne

donne pas lieu à une OAP spécifique dans le PLUi. Si

la mise en œuvre de l’orientation 1.A

« Accompagner le développement des filières

d’excellence du territoire (de la formation à la

production) pour accroître la valeur locale » du

PADD ne donne pas lieu à une OAP thématique

« Energie », les OAP « sectorielles », en particulier les

6 OAP à vocation économique, fixent des principes

au § « composition urbaine et architecturale, qualité

environnementale » :

- Les projets sont ouverts aux formes

d'architecture contemporaine, en particulier si

les choix (de procédés constructifs, de

volumétrie et notamment en toiture, de

matériaux...) sont motivés par la recherche

d'une performance énergétique et

environnementale (recours aux énergies

renouvelables, végétalisation/récupération

d’eaux pluviales…).

- D'une manière générale, les plans de

composition doivent valoriser l'orientation des

façades (maximisation des apports solaires,

éclairement des pièces de vie), et les

préconisations architecturales doivent

encourager la mise en œuvre de dispositifs de

production d’énergie renouvelable (solaire,

photovoltaïque, géothermie).

En cohérence avec l’orientation 1.1 du PADD :

§ Le PLUi prévoit des capacités d’accueil de nouveaux étudiants par la mise en place

d’un zonage et d’un règlement spécifique UCc permettant l’implantation de

logements collectifs sur la commune d’Issoudun. Ces dispositions règlementaires visent à faciliter la création de structures d’accueil pour les étudiants ou les publics en

formation.

§ Le règlement du PLUi définit, en zones U, AU, A et N, des prescriptions qui

autorisent les installations de systèmes domestiques solaires, thermiques ou photovoltaïques ou de tout autre dispositif individuel de production d’énergie

renouvelable dès lors qu’elles ne nuisent ni à la qualité architecturale du projet, ni à

la qualité urbaine des lieux. Dans le règlement de la zone A outre les prescriptions permettant l’implantation de systèmes domestiques de production d’énergie, il est

rappelé que celle ci ne peut se faire que sil elle ne contrevient pas à l’activité agricole prévalant dans la zone.

§ Le règlement autorise l’artisanat et les entrepôts (sous condition) dans les bourgs et les villages.

§ Le règlement autorise les commerces et les activités de services dans toutes les zones U et AU.

§ Les sites économiques et/ou d’activités sur le territoire de l’intercommunalité font

l’objet d’une écriture règlementaire spécifique au PLUi :

- Les dispositions réglementaires des zones UE permettent de maintenir les

secteurs économiques et d’accompagner l’évolution des sites existants au sein de l’espace intercommunal.

- Le renforcement et le maintien des fonctions de centralité du pôle urbain d’Issoudun, d’offre en commerces relais des bourgs structurants des points

d’articulations et d’offre commerciale et de services de proximité de

l’ensemble des villages sont assurés au travers de dispositions

règlementaires facilitant l’accueil de commerces et de services dans les

tissus mixtes et déjà constitués (UA, UB et UV).

§ Le règlement précise l’articulation

avec les orientations

d’aménagement et de

programmation.

ORIENTATIONS ET OBJECTIFS DU PADD

1. Valoriser les ressources et savoir-faire du territoire pour une identité berrichonne positive et réaffirmée. => 1.A. Accompagner le développement des filières d’excellence du territoire (de la formation à la production) pour accroître la valeur locale (1/2)18

JUSTIFICATIONS

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi

Cohérence du secteur OAP

avec les orientations du PADD Dispositions édictées par le règlement pour la mise en œuvre du PADD

Complémentarité des dispositions

règlementaires avec les OAP

§ La mise en œuvre de

l’orientation 1.A du PADD ne

donne pas lieu à une OAP

spécifique dans le PLUi.

§ En l’absence de SCoT approuvé,

l’équipement commercial du

territoire de la CCPI, est défini

par une OAP Commerce qui vise

un maillage de l’offre au plus

près des habitants et usagers du

territoire.

§ Le PLUi défini les zones d’urbanisation à vocation économique sur l’ensemble du territoire de la CCPI :

- Une zone AUE / 2AU sur la commune d’Issoudun dite de « La Limoise ». Celle ci a pour but de

constituer une vitrine du développement économique et industriel du territoire. Cet espace a

pour vocation d’accueillir des activités économique de pointes avec une forte prise en compte des enjeux environnementaux. Elle vise à réaffirmer la commune d’Issoudun dans son rôle de

polarité économique majeure au sein du territoire intercommunal.

- Trois zones AUE sont positionnées sur le reste du territoire. Celles-ci ont pour but de maintenir

et conforter les espaces économiques existants, en maintenant une réalité de production économique dans l’ensemble des communes en dehors du pôle urbain, tant dans les points

d’articulations (Reuilly et Charost) que dans les villages du territoire (Saint-Georges-sur-Arnon).

§ En cohérence avec l’orientation 1.A du PADD, les zones économiques existantes et les zones commerciales font l’objet d’un zonage UE. Ce zonage confirme la position de pôle d’emploi et de pôle

économique de la CCPI au sein de son grand territoire d’insertion.

§ Le PLUi affirme le caractère agricole du territoire. Il définit une zone agricole A qui représente 76,0 % du

territoire et définit les secteurs agricoles stratégiques.

§ La zone A permet le développement des exploitations existantes et l’installation de nouveaux sièges en

autorisant les dépôts nécessaires à l’activité agricole, le stockage et l’entretien du matériel, l’habitation nécessaire à l’exploitant agricole.

§ Le règlement répond aux objectifs de diversification de l’économie agricole en zone A en autorisant les

activités sous conditions qu’elles soient dans le prolongement de l’acte de production et qu’elles constituent un complément de rémunération pour l’agriculteur :

- activités de transformation et de conditionnement ;

- activités de vente de produits de restaurations ;

- activités d’accueil touristiques et/ou pédagogiques.

§ Dans la logique de mise en valeur du terroir agricole de qualité existant au sein de la communauté de

commune, le PLUi prévoit u zonage spécifique Av pour les secteurs concernés par un classement AOC Reuilly. Ce zonage limite l’usage du sol à la seule viticulture. Par ailleurs dans un soucis de cohérence une

zone UEv est créée afin de dégager des capacités pour le développement des activités économiques

viticoles connexes (transformation, vinification etc.)

§ Le règlement précise l’articulation

avec les orientations

d’aménagement et de

programmation.

ORIENTATIONS ET OBJECTIFS DU PADD

1. Valoriser les ressources et savoir-faire du territoire pour une identité berrichonne positive et réaffirmée. => 1.A. Accompagner le développement des filières d’excellence du territoire (de la formation à la production) pour accroître la valeur locale (2/2)19

JUSTIFICATIONS

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi

Cohérence du secteur OAP avec les orientations

du PADD Dispositions édictées par le règlement pour la mise en œuvre du PADD

Complémentarité des dispositions

règlementaires avec les OAP

§ Les OAP sectorielles au PLUi fixent des principes de

« Composition urbaine et architecturale, de qualité

environnementale » et des « Orientations

paysagères » qui contribuent à la qualité des

paysages urbains et à la bonne inscription des

architectures nouvelles dans les urbanisations en

place.

En cohérence avec l’orientation 1.B du PADD, au titre de l’article L.151-19 du Code de l’Urbanisme, le PLUi, identifie dans une stratégie de tourisme patrimonial :

- Des éléments à protéger au règlement graphique et définit des

prescriptions visant à la préservation et la valorisation du patrimoine rural agricole, du patrimoine vernaculaire et du patrimoine modeste, témoins

des pratiques intrinsèques et du savoir-faire.

- Des éléments à protéger en raison de leur qualité paysagère support

possible d’activités touristiques. C’est le cas notamment des mares

repérées aux documents graphiques.

Au PLUi les éléments de petit patrimoine font l’objet d’une annexe au règlement.

§ Le PLUi en cohérence avec l’orientation 1.B définit des secteurs N le long des vallées de la Théols et de l’Arnon afin de préserver des continuités d’espaces naturels où le

développement des activités touristiques de plein air sont rendus possibles par l’autorisation d’aménagement légers.

§ Afin de s’appuyer sur l’identité rurale et agricole du territoire de la CCPI, le PLUi autorise sous conditions :

- en zone agricole, la diversification des sièges d’exploitation agricole afin de favoriser la vente directe et l’accueil à la ferme, le tourisme à la ferme,

etc.

- Le changement de destination des constructions identifiées au zonage en gîte et en maison d’hôte en zone A et en zone N.

§ En cohérence avec l’orientation 1.B du PADD, le maintien et le renforcement des fonctions de centralité du pôle urbain, de relais des bourgs structurants et de

proximité des villages vivants sont assurés à travers des dispositions règlementaires facilitant l’accueil de commerces et de services et d’équipements. Cette offre répond

aux attentes de consommation, d’hébergement, de services des touristes et des usagers du territoire (randonneurs par exemple).

§ Le règlement précise l’articulation

avec les orientations

d’aménagement et de

programmation.

ORIENTATIONS ET OBJECTIFS DU PADD

1. Valoriser un territoire de savoir-faire et l’innovation pour amplifier les dynamiques économiques locales. => 1.B Valoriser les qualités patrimoniales en lien avec l’identité du territoire20

JUSTIFICATIONS

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi

Cohérence du secteur OAP

avec les orientations du PADD

Dispositions édictées par le règlement pour la mise en œuvre du PADD Complémentarité des dispositions règlementaires avec les OAP

§ La mise en œuvre de l’orientation 2.A du PADD ne

donne pas lieu à une OAP spécifique dans le PLUi

En accord avec l’orientation 2.A du PADD, PLUi :

§ Préserve les sites naturels des vallées qui présentent des paysages à fort caractère

patrimonial notamment par la mise en place d’une zone N. Celle ci est délimitée

notamment le long des vallées afin d’en préserver les abords.

§ Les dispositions du règlement applicables au sein de la zone N permettent « les

aménagements légers liés à la protection et à la découverte de la flore et de la faune, ou liés aux sentiers de randonnée, ainsi que les aires de stationnement qui leur sont

nécessaires, sous réserve de leur bonne intégration ». Ces dispositions permettent en effet la mise en valeur et les aménagements de faible ampleur, permettant de faire

des espaces de vallées des supports pour le développement touristique du territoire

sans contrevenir à la qualité des sites.

§ Afin de ne pas sanctuariser les espaces bordiers des vallées, le PLUi définit sur des

secteurs stratégiques (Reuilly, Diou, Saint-Georges-sur-Arnon) un zonage NL permettant le développement d’activités de loisirs et touristiques exploitant le cadre

naturel des vallées.

§ Par ailleurs, dans les secteurs non couverts par un PPRI, une zone Ni a été identifiée

permettant l’aménagement de ces secteurs à des fins touristiques sans que cela ne contrevienne à la sécurité des biens et des personnes par la mise en place de

dispositions spécifiques.

§ Sans objet.

ORIENTATIONS ET OBJECTIFS DU PADD

2. S’appuyer sur les trames du territoire pour accroître les complémentarités et le échanges avec les espaces limitrophes => 2.A Trames paysagères et environnementales : faire des vallées des sites de qualité territoriale renforcée et d’attractivité21

JUSTIFICATIONS

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi

Cohérence du secteur OAP

avec les orientations du PADD

Dispositions édictées par le règlement pour la mise en œuvre du PADD Complémentarité des dispositions règlementaires avec les OAP

§ Si la mise en œuvre de l’orientation 2.B ne donne

pas lieu à une OAP thématique spécifique, les OAP

fixe au paragraphe « accessibilité, desserte et

stationnement » les modalités d’accroches au grands

réseau routier.

En accord avec l’orientation 2.B du PADD, le PLUi :

§ Les zones d’urbanisation futures (résidentielles et économiques) sont localisées

préférentiellement , voire quasi exclusivement, en confortement des urbanisations

existantes (pôle urbain, points d’articulation et villages) et aux abords des points d’articulations du réseau routier. Toutefois cette implantation privilégiée ne doit pas

se faire au détriment de la qualité des abords des voies de circulation. Cette prise en compte qualitative se traduit notamment à travers des orientations qui favorisent la

qualité des aménagements aux abords des grands axes (RD 918 et RN151) notamment concernant les zones d’activités d’Issoudun et de Reuilly.

§ Afin de préserver la qualité des abords des grandes infrastructures routières le

règlement définit des prescriptions en terme de recul et de végétalisation afin de conserver un caractère urbain aux abords des grands axes.

§ Concernant le développement de l’attractivité et le renforcement de l’accessibilité des gares de voyageurs (Reuilly et Issoudun) leurs abords sont intégrés à la zone UA

permettant l’intensification urbaine (développement résidentiel, commercial et en matière de service). Par ailleurs le maintien des linéaires commerciaux à leurs abords

ainsi que les services de proximité permettent de conforter et développer l’offre existante et pérenniser ou développer l’attractivité de ces espaces.

§ Le règlement précise l’articulation

avec les orientations

d’aménagement et de

programmation.

ORIENTATIONS ET OBJECTIFS DU PADD

2. S’appuyer sur les trames du territoire pour accroître les complémentarités et le échanges avec les espaces limitrophes => 2.B Trames de réseaux : organiser et renforcer les points d’accroche aux grands réseaux (fer et route – voyageurs et marchandises)22

JUSTIFICATIONS

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi

Cohérence du secteur OAP avec les orientations

du PADD Dispositions édictées par le règlement pour la mise en œuvre du PADD

Complémentarité des dispositions

règlementaires avec les OAP

§ En cohérence avec l’orientation 2.C du PADD, les

OAP sectorielles « résidentielles » répondent aux

besoins de programmation de logements et à la

consolidation de l’armature territoriale de

l’intercommunalité. Le paragraphe

« Programmation » permet de fixer un nombre de

logements en cohérence avec le statut de la

commune au sein de laquelle s’inscrit la commune.

§ En cohérence avec l’orientation 2.C du PADD, une

proximité entre urbanisme et mobilité est

recherchée. Les OAP sont préférentiellement

localisées autour ou à proximité de l’offre en

équipement, services et commerces.

En accord avec l’orientation 2.C du PADD, le PLUi, se basant sur l’armature territoriale :

§ Les dispositions règlementaires, et notamment celles concernant les capacités

d’évolution des tissus urbains offertes par le PLUi, contribuent à un développement

priorisé sur le pôle urbain d’Issoudun. En effet la majeure partie du potentiel foncier en extension se situe sur la commune d’Issoudun.

§ Les zones à dominante résidentielle (UA, UB, UC) permettent d’organiser l’offre résidentielle de manière optimale sur le pôle issoldunois et sur les points

d’articulation par :

- des prescriptions offrant des possibilités constructives plus importantes

que dans les villages en termes de hauteur et de non limitation du

coefficient d’emprise au sol,

- des formes urbaines favorisant la compacité et la densité.

§ Le maintien des linéaires commerciaux ainsi que les services de proximité des zones urbaines (U) permettent de conforter et de développer l’offre commerciale existante

notamment dans le pôle urbain et au sein des points d’articulation.

§ Le renforcement de l’armature territoriale du PLUi est assurée par la délimitation :

- d’un zonage spécifique aux centres-villes du pôle urbain d’Issoudun et aux communes points d’articulations (UA) ;

- un zonage spécifique aux faubourgs d’Issoudun aux caractéristiques

morphologiques spécifiques (UB) ;

- un zonage spécifique aux espaces de périphéries du pôle et des points

d’articulations (UC).

§ Le règlement précise l’articulation

avec les orientations

d’aménagement et de

programmation.

ORIENTATIONS ET OBJECTIFS DU PADD

2. S’appuyer sur les trames du territoire pour accroître les complémentarités et le échanges avec les espaces limitrophes => 2.C Trames urbaines et villageoises : développer et renforcer les pôles d’appui pour articuler les liens entre le territoire et les espaces limitrophes23

JUSTIFICATIONS

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi

Cohérence du secteur OAP avec les orientations

du PADD Dispositions édictées par le règlement pour la mise en œuvre du PADD

Complémentarité des dispositions

règlementaires avec les OAP

Si la mise en œuvre de l’orientation 3.2 « Valoriser les

ressources énergétiques locales pour innover » du PADD

ne donne pas lieu à une OAP thématique « Energie »,

les OAP « sectorielles » fixent des principes au

paragraphe « composition urbaine et architecturale,

qualité environnementale » :

- Les projets sont ouverts aux formes d’architecture

contemporaine, en particulier si les choix sont

motivés par la recherche d’une performance

énergétique et environnementale (recours aux

énergies renouvelables, végétalisation/récupération

d’eaux pluviales, etc.).

- D’une manière générale, les plans de composition

doivent valoriser l’orientation des façades

(maximisation des apports solaires, éclairement des

pièces de vie) et les préconisations architecturales

doivent encourager la mise en œuvre de dispositifs

de production d’énergie renouvelable (solaire,

photovoltaïque, géothermie).

En accord avec l’orientation 3.A du PADD, le PLUi :

§ Le dispositif réglementaire répondent aux objectifs de renforcement des centralités

en encourageant l’accueil de commerces, de bureaux et de services dans les tissus

urbains mixtes constitués (UA et UV).

§ Le règlement du PLUi, dans les zones U mixtes et dans les zones AU à vocation

résidentielle, définit une prescription prévoyant les réseaux destinés à la desserte des constructions par les infrastructures numériques afin de répondre à l’objectif de

déploiement du réseau haut début sur le territoire de l'intercommunalité et notamment aux évolutions de la médecine et de l’accompagnement de toutes les

populations (scolaires, actifs en télétravail et séniors).

§ Le règlement du PLUi définit, en zones U et AU des prescriptions qui encouragent la mise en œuvre d’installations liées à la performance énergétique des constructions :

- en permettant le dépassement des hauteurs maximales autorisées pour les éléments et locaux techniques liés à la production d’énergie renouvelable,

- en fixant des obligations en matière de performances énergétiques et

environnementales.

§ Le règlement du PLUi définit en zone U et AU, des prescriptions qui incitent à la mise en œuvre d’installations liées à la performance environnementale des constructions

sur les toitures (éolien, géothermie, photovoltaïque).

§ En outre, le règlement définit des prescriptions qui autorisent les installations de systèmes domestiques solaires, thermiques ou photovoltaïques ou de tout autre

dispositif individuel de production d’énergie renouvelable dès lors qu’ils ne nuisent ni à la qualité architecturale du projet ni à la qualité urbaine des lieux.

§ Le règlement précise l’articulation

avec les orientations

d’aménagement et de

programmation.

ORIENTATIONS ET OBJECTIFS DU PADD

3. Soutenir l’innovation urbaine et territoriale comme vecteur de solidarité, de qualité de vie et d’attractivité => 3.A Réinventer les modalités d’aménagement des lieux de vie (centralités) : télétravail, nouveaux services aux habitants, aménagements à énergie positives, etc.24

JUSTIFICATIONS

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi

Cohérence du secteur OAP avec les

orientations du PADD Dispositions édictées par le règlement pour la mise en œuvre du PADD

Complémentarité des dispositions

règlementaires avec les OAP

§ Les OAP sectorielles prévoient de manière

systématique les conditions de traitements des

espaces de transition avec les espaces agricoles

ou naturels par la mise en place de haie, de

préservation de cônes de vue, de recul plus

important etc. Ces dispositifs permettent d’acter

l’importance de l’aménagement des lisières

urbaines au sein du territoire de la CCPI.

En accord avec l’orientation 3.B du PADD, le PLUi :

§ De façon générale, le PLUi vise la préservation de l’urbanisation des espaces naturels et

agricoles en privilégiant l’utilisation des capacités présentes dans les espaces urbains

existants. En outre, les dispositions règlementaires des zones urbaines (UB, UC, UV) prévoient des dispositions particulières lorsque celles-ci s’inscrivent en limite d’une zone

A ou N, en rendant obligatoire l’implantations de haies et de marges de recul plus importantes.

§ La préservation des sites naturels et des paysages à fort caractère patrimonial est inscrite à travers les dispositions que fixe la zone naturelle (N). Celle-ci cible les espaces pour

lesquels le PLUi vise une protection contre l’urbanisation et l’étalement urbain. La zone

naturelle cible plus particulièrement :

- les vallées de l’Arnon et de la Théols,

- les Bois de Chœur, de Bommiers, le Bois du Rois

- les bosquets présents au sein de la plaine agricole.

§ Le caractère rural du territoire de la CCPI est conservé par la mise en place d’une zone Agricole (A) importante (environ 76,0 % du territoire) permettant la préservation et la

mise en valeur du patrimoine bâti existant en milieu agricole, assurée par la mise en place de possibilités de faire évoluer le bâti repéré au document graphique, selon l’article

R151-11 du Code de l’Urbanisme.

§ En zone N (19,1 % du territoire) le règlement répond aux objectifs de la valorisation de l’économie forestière en autorisant les constructions destinées à l’exploitation forestière,

les entrepôts de stockage du bois et du matériel et engins nécessaires à l’exploitation, les scieries.

§ Au règlement des zones A et N, le changement de destination des constructions identifiées au zonage au titre de l’article L.151-11 du code de l’urbanisme est autorisé

sous condition qu’il ne compromette ni l’activité agricole existante, ni les capacités d’évolution des exploitations agricoles situées à proximité, ni à la circulation agricole.

§ En outre, dans les secteurs où les contingences écologiques sont particulièrement fortes,

une zone Ns, plus stricte, définit les conditions de la protection de ces espaces en limitant les possibilités de construire aux seules nécessités de mise en valeur des sites ou

de travaux rendus nécessaires pour les aménagements hydrauliques.

• Le règlement précise l’articulation

avec les orientations

d’aménagement et de

programmation.

ORIENTATIONS ET OBJECTIFS DU PADD

3. Soutenir l’innovation urbaine et territoriale comme vecteur de solidarité, de qualité de vie et d’attractivité => 3.B Pérenniser la qualité environnementale de chaque espace : équilibre ruralité/urbanité, cycle de l’eau, risques, etc. (1/2)25

JUSTIFICATIONS

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi

Cohérence du secteur OAP avec les orientations

du PADD Dispositions édictées par le règlement pour la mise en œuvre du PADD

Complémentarité des dispositions

règlementaires avec les OAP

§ La mise en œuvre de l’orientation 3.B du PADD se

traduit dans les OAP sectorielles, qui prévoient au

paragraphes « orientations paysagères » une

orientation de gestion de la trame hydraulique : « la

gestion de l’eau sera intégrée dès la conception du

plan d’aménagement afin de limiter les pressions

urbaines sur le milieu et d’assurer une fonctionnalité

de la trame bleue ».

§ Dans une logique d’enrichissement et de préservation de la nature en ville, le PLUi met en place plusieurs outils :

- Le PLUi définit une trame de préservation des espaces paysagers, au titre

de l’article L151-23 du Code de l’Urbanisme, au sein de laquelle seules les aménagements légers (du type cabanon et annexes) sont permis. C’est le

cas notamment pour les jardins maraichers au cœur de la commune

d’Issoudun.

- Les espaces boisés les plus remarquables disposent d’une protection forte sous la forme d’Espaces Boisés Classés (EBC).

• La gestion de la ressource en eau (préservation et risques) est traitée de plusieurs

façon dans le PLUi :

- Les dispositions règlementaires mises en place fixent une part minimale de

surfaces non-imperméabilisées afin de prévenir le risque de ruissellement ;

- Les mares identifiées au document graphique sont protégées, leur

comblement, affouillement ou exhaussement sont interdits dans une

logique de préservation des zones humides de surfaces ;

- Les dispositions du règlement sont rédigées en faveur d’une gestion à la parcelle et d’une mise en œuvre prioritaire des techniques alternatives de

gestion des eaux pluviales et ce qu’elle que soit la taille du projet ;

- Une zone Ni est instaurée le long de la Théols afin de mettre en place des

dispositions règlementaires limitant les risques pour les biens et les

personnes (en matière d’implantation, de procédés constructifs, et de

surface imperméabilisée).

§ Dans l’ensemble des zones concernées (U, AU, A et N) au PLUi, le règlement rappelle que les dispositions règlementaires du PPRI de l’Arnon demeurent

applicables (le PPRI est annexé au document). Il s’agit de ne pas amplifier les risques humains et matériels, de ne pas aggraver les inondations en créant de nouvelles

situations de risque par une urbanisation (résidentielle ou économique) et des

aménagements non compatibles avec le PPRI.

• Le règlement précise l’articulation

avec les orientations

d’aménagement et de

programmation.

ORIENTATIONS ET OBJECTIFS DU PADD

3. Soutenir l’innovation urbaine et territoriale comme vecteur de solidarité, de qualité de vie et d’attractivité => 3.B Pérenniser la qualité environnementale de chaque espace : équilibre ruralité/urbanité, cycle de l’eau, risques, etc. (2/2)26

JUSTIFICATIONS

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi

Cohérence du secteur OAP avec les

orientations du PADD Dispositions édictées par le règlement pour la mise en œuvre du PADD

Complémentarité des dispositions

règlementaires avec les OAP

§ La mise en œuvre de l’orientation 3.C « Favoriser le

développement de nouvelles formes d’habiter en

équilibre avec les ressources environnementales»

du PADD se traduit dans les OAP « sectorielles »

par des dispositions fixant des principes au § «

composition urbaine et architecturale, qualité

environnementale » :

- Les projets sont ouverts aux formes

d'architecture contemporaine, en

particulier si les choix (de procédés

constructifs, de volumétrie et

notamment en toiture, de matériaux...)

sont motivés par la recherche d'une

performance énergétique et

environnementale (recours aux énergies

renouvelables,

végétalisation/récupération d’eaux

pluviales...).

- D'une manière générale, les plans de

composition doivent valoriser

l'orientation des façades (maximisation

des apports solaires, éclairement des

pièces de vie), et les préconisations

architecturales doivent encourager la

mise en œuvre de dispositifs de

production d’énergie renouvelable

(solaire, photovoltaïque, géothermie).

En accord avec l’orientation 3.C du PADD,

§ Le règlement du PLUi définit en zone U et AU des prescriptions qui encouragent la

mise en œuvre d’installations liées à la performance énergétique des constructions.

§ Le règlement du PLUi définit également, en zone U et AU, des prescriptions qui incitent la mise en œuvre d’installations liées à la performance environnementale des

constructions (panneaux photovoltaïques notamment). En outre, les prescriptions règlementaires autorisent les installations de systèmes domestiques solaires,

thermiques ou photovoltaïques ou de tout autre dispositif de production d’énergie renouvelable dès lors qu’elles ne nuisent ni à la qualité architecturale du projet, ni à la

qualité urbaine des lieux.

§ Les prescriptions règlementaires du PLUi visent à conforter les qualités et l’harmonie architecturale des tissus bâtis en place : prescriptions concernant les toitures, les

façades et les clôtures dans toutes les zones du règlement.

§ Le règlement permet le réinvestissement es bâtis vacants ou sans vocation :

- En zone A et N, sont autorisés sous condition, les changements de

destination des constructions existantes afin de valoriser le patrimoine bâti

présentant une qualité architecturale et constructive. Il s’agit là de

remobiliser le bâti ancien ou sans usage pour répondre, en partie aux

besoins en logement et valoriser le patrimoine agricole.

- En zone A et N les extensions des habitations existantes sont autorisées sous une double condition afin, de permettre, tout en

• Le règlement précise l’articulation

avec les orientations

d’aménagement et de

programmation.

ORIENTATIONS ET OBJECTIFS DU PADD

3. Soutenir l’innovation urbaine et territoriale comme vecteur de solidarité, de qualité de vie et d’attractivité => 3.C Favoriser le développement de nouvelles formes d’habiter en équilibre avec les ressources environnementalesJUSTIFICATIONS

DE LA DÉLIMITATION DES ZONES

JUSTIFICATIONS

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi 27Les différentes zones du PLUi, présentation liminaire

JUSTIFICATIONS

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi 28

Zones Dispositions édictées par le règlement pour la mise en œuvre du PADD

Zones urbaines

§ Les zones urbaines concernent les secteurs déjà urbanisés et équipés du territoire et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions qui pourraient être accueillies. Ayant une vocation mixte, les zones urbaines intègrent des constructions aux vocations multiples : habitations, équipements et activités économiques, etc.

§ La zone UA correspond au centre ville patrimonial et historique du pôle urbain d’Issoudun et aux limites historiques des communes «points d’articulation territoriaux» (Charost ; Chezal-Benoit ; Reuilly). La zone UA regroupe des secteurs aux caractéristiques architecturales et urbaines qu’il convient de préserver et mettre en valeur. La zone UA sur la commune d’Issoudun correspond aux limites du Site Patrimoine Remarquable.

§ La zone UB correspond aux secteurs de faubourgs de la ville d’Issoudun. Un secteur UBi est créé afin de prendre en compte les risques inondation liés à la Théols.

§ La zone UC correspond aux secteurs d’extension et de développements contemporains du pôle urbain d’Issoudun et des communes «points d’articulation territoriaux» (Charost ; Chezal-Benoit et Reuilly). Un secteur spécifique UCc est créé sur la commune d’Issoudun afin de permettre des hauteurs plus importantes. Un secteur UCi est créé afin de prendre en compte les risques inondations liés à la Théols.

§ La zone UV correspond aux bourgs et villages hors pôle urbain et communes «points d’articulation territoriaux». Elle recouvre des tissus anciens et leurs extensions plus récentes dans une recherche d’optimisation des disponibilités foncières. Un secteur UVi est créé afin de prendre en compte les risques inondation liés à la Théols.

§ La zone UE correspond aux espaces urbains à vocation d’activités économiques accueillant des constructions à dominante industrielle, artisanale, tertiaire ou commerciale. Un secteur spécifique UEv pour le développement des constructions économiques en lien avec la vini-viticulture.

Zones à urbaniser

§ Les zones à urbaniser correspondent aux parties du territoire amenées à connaître une évolution dans les années à venir. Elles correspondent aux secteurs de projet de développement urbain.

§ Les zones AU recouvrent des espaces destinés à être urbanisés, où les voies ouvertes au publics et les réseaux d’eau et d’électricité existant à la périphérie immédiate ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Dans un souci de cohérence avec les tissus urbains qui les entourent, plusieurs types de zones ont été définies : AU (évolution des tissus résidentiels) et AUe (évolution des tissus économiques).

§ La zone 2AU recouvre des espaces destinés à être ouverts à l’urbanisation où les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau et d’électricité existants à la périphérie immédiate n’ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.

Zone agricole § La zone A concerne les terrains, équipés ou non, utilisés à des fins agricoles, qui doivent être protégés en raison du potentiel agronomique, biologique et économique des terres agricoles. La zone A comprend un secteur Av qui couvre les terres viticoles classées en AOC Reuilly.

Zones naturelles

§ La zone N est une zone naturelle de protection. Elle concerne les secteurs, équipés ou non, à protéger en raison de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique.

§ Elle comprend quatre secteurs : NCh, spécifique aux secteurs de château ; Ni, correspondant aux secteurs de la zone naturelle impactés par le risque inondation de la Théols ; NL, recouvrant des secteurs à vocation récréative, de loisirs et / ou de tourisme et Ns spécifique à des secteurs naturels sensibles qu’il convient de préserver de toute forme d’aménagement.JUSTIFICATIONS

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi 29

Superficie zonage du PLUi

Zones Superficie en hectare Superficie totale ha par zone Superficie %

UA

UB

UBi

UC

UCc

UCi

UV

UVi

UE

UEv

74,89

84,98

20,85

602,46

31,65

11,06

374,44

7,88

263,43

6,05

1 478 ha 4,7 %

AU

AUe

2AU

23,0

12,59

18,31

54 ha 0,2 %

Total des zones urbaines et d’urbanisation future 1 532 ha 4,9 %

A

Av

23 471,01

410,72 23 882 76,0 %

N

NCh

Ni

NL

Ns

5 086,70

4,51

815,35

28,46

61,05

5 996 19,1 %

Total de la zone agricole et des zones naturelles 29 877 ha 95,1 %

TOTAL 31 409 ha 100 %JUSTIFICATIONS

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi 30

LES PRINCIPES DE DÉLIMITATION DES ZONES URBAINES

Prioriser le développement dans l’enveloppe urbaine constitue la condition de la lutte contre l’étalement urbain. La délimitation des zones urbaines s’appuie prioritairement sur l’enveloppe urbaine existante. Cependant, tous les secteurs situés au sein de l’enveloppe urbaine ne conduisent pas nécessairement à leur intégration au sein de la zone urbaine.

Tel que défini par l’article R.151-18 du Code de l’Urbanisme, « peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter ». La prise en compte de la desserte par les réseaux s’avère ainsi être un paramètre à prendre en compte.

D’autres paramètres sont pris en compte par le PLUi pour identifier les zones urbaines.

§ Délimitation de la zone urbaine vis-à-vis des espaces agricoles ou naturels

Pour définir la limite des zones urbaines vis-à-vis des espaces agricoles et naturels, le PLUi a retenu les terrains inscrits dans l’enveloppe urbaine répondant aux critères suivants :

- Accessibilité et desserte par les réseaux d’eau potable et de distribution d’électricité ;

- Cohérence de l’inscription du terrain avec le noyau bâti : prise en compte des éléments de contexte naturel (cours d’eau, boisements, etc…) ou des

infrastructures routières comme limite ;

- Prise en compte des opérations d’urbanisme en procédure opérationnelle ;

- Prise en compte du découpage parcellaire lorsque celui-ci reste cohérent avec les autres critères visés ci-dessus ;

- Prise en compte des terrains situés en limite de bâtis mais présentant une continuité avec le bâti existant.JUSTIFICATIONS

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi 31

§ Distinction des différentes zones

urbaines

La distinction des zones urbaines

repose sur le croisement de l’analyse

des formes et fonctions urbaines et

des orientations du PADD en matière

d’affirmation de la structure territoriale

de la Communauté de Communes du

Pays d’Issoudun.

- Par forme urbaine, il faut

comprendre l’ensemble que

constitue le bâti, dans le rapport

qu’il établit avec le terrain. Entrent

notamment en ligne de compte

dans l’identification des types de

zones la volumétrie, l’implantation,

l’évolution prévisible, le rapport

entre plein et vide, la relation au

voisinage, etc.

- Par fonction urbaine, il faut

entendre la vocation principale des

tissus : espaces urbains à vocation

mixte (habitat, équipements,

commerce, activités

économiques…) ou spécifique

(zones d’activités).

- Concernant la structure territoriale

de la CCPI, pour rappel, le PADD

prévoit l’affirmation du pôle urbain

d’Issoudun et des points

d’articulation territoriaux comme

relais de l’attractivité le maintien

d’un réseau de villages vivants

(autres communes).

LES ZONES URBAINES MIXTES

UA

Centre ancien d’Issoudun et des points

d’articulation territoriaux (Charost ;

Chezal-Benoit et Reuilly)

UB Secteur de faubourg d’Issoudun

UBi Secteur de faubourg impacté par le risque inondation

UC Secteur périphérique d’Issoudun et des points d’articulation territoriaux

UCi Secteur périphérique impacté par le risque inondation

UV Secteur d’habitat des bourgs et villages

LES ZONES URBAINES

ÉCONOMIQUES

UE Secteur à dominante économique

UEv

UVi Secteur d’habitat des bourgs et villages impacté par le risque inondation

Secteur à dominante économique vini-viticoleJUSTIFICATIONS

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi 32

ZONE UA

§ Séquences du territoire concernées

- La zone UA couvre l’ensemble des espaces urbanisés existants qui comprennent les constructions traditionnelles et historiques d’Issoudun, Charost, Chezal-Benoit et Reuilly.

§ Fonction de la zone et objectifs attendus

- La zone UA a vocation à soutenir et développer les fonctions centrales des centre-ville du Pôle Urbain et des points d’articulation à destination de

l’ensemble du territoire intercommunal. Elle accueille des constructions aux vocations multiples et a vocation à renforcer cette diversité de l’offre urbaine : habitat, commerces, équipements…

- La zone UA répond également aux objectifs de préservation des qualités architecturales, urbaines et patrimoniales des centres-villes d’Issoudun, Charost, Chezal-Benoit et Reuilly. Elle vise à la valorisation du patrimoine à la faveur d’un développement résidentiel, économique et touristique.

- La zone UA vise, enfin, à permettre le renouvellement du tissu bâti dans le respect des caractéristiques traditionnelles : tissu continu ou semi-continu, emprise au sol et hauteur élevées.

§ Principes de délimitation de la zone

- Les secteurs concernés par la zone UA sont les espaces bâtis caractérisés par un tissu urbain dense qui correspond à la première phase historique de

développement de des communes d’Issoudun, Charost, Chezal-Benoit et Reuilly. Ces secteurs correspondent aux centre-ville des quatre communes.

- Les constructions existantes sont le plus souvent anciennes. Elles présentent des constructions de gabarits de types R+C à R+2+C , implantées en limite de voie et dégageant des espaces libres en arrière de parcelle.JUSTIFICATIONS

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi 33

ZONE UA

§ Dispositions réglementaires spécifiques permettant de mettre en œuvre les

objectifs de la zone

- Dispositions en faveur de la revitalisation commerciale

Le dispositif de la zone UA comprend des secteurs de diversité commerciale repérés

graphique par un linéaire commerçant à protéger (en application du R151-37 du code de l’urbanisme). Afin de maintenir des capacités d’accueil pour le commerce

de proximité et répondre à l’objectif d’attractivité du cœur de ville, les constructions concernées ne peuvent être autorisées à changer de destination au bénéfice

d’habitation.

- Dispositions en faveur de la valorisation du patrimoine

Afin de conserver les continuités et les alignements bâtis cohérents, les nouvelles constructions doivent privilégier un principe d’implantation en alignement par

rapport aux voies. Les implantations en retrait ne sont envisagés que pour assurer la continuité avec des bâtiments existants.

Pour conserver les caractéristiques d’implantation traditionnelle d’un tissu le plus souvent continu (les constructions sont implantées sur chacune des limites

parcellaires latérales) et éventuellement semi-continu (les constructions sont

implantées sur au-moins une des limites parcellaires latérales), les dispositions de la zone UA prévoient que les constructions doivent être implantées sur au moins une

des limites latérales.

Afin d’assurer une capacité du tissu à rester vivant et attractif, les évolutions du bâti

existant font l’objet de cas particuliers par rapport aux prescriptions qui compliqueraient la rénovation et la réhabilitation des constructions existantes.

Dans un objectif de cohérence des constructions à venir avec le tissu bâti urbain dense existant et de façon à assurer l’insertion harmonieuse des constructions

existantes, la hauteur des constructions en zone UA est limitée à 12m au faîtage.

Au regard des enjeux spécifiques de valorisation patrimoniale qui concernent l’ensemble de la zone UA, l’intégralité de la zone prévoit des dispositions

réglementaires en matière de qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère : interdiction du blanc pur et des matériaux brillants, des pentes de toit

inférieures à 45°, préservation des éléments de modénature sur les constructions

existantes, interdiction des volets roulants sur le bâti ancien, interdiction du blanc pur pour les clôtures…

- Dispositions en faveur du renouvellement des tissus urbains centraux

Afin d’assurer une capacité du tissu à rester vivant et attractif, les évolutions du bâti

existant font l’objet de cas particuliers par rapport aux prescriptions qui compliqueraient la rénovation et la réhabilitation des constructions existantes.

Dans le respect des caractéristiques traditionnelles (cf ci-dessus), la zone UA vise à permettre le renouvellement et l’optimisation du tissu bâti.JUSTIFICATIONS

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi 34

ZONE UB

§ Séquences du territoire concernées

La zone UB correspond aux extensions du centre historique d’Issoudun constituées en majeure partie des faubourgs au sein desquels se sont développées des activités, des équipements ou des formes nouvelles d’habitat. Ces constructions de forte densité établies sur un parcellaire en lanière, présentent une continuité du bâti à l’alignement et des dégagements à l’arrière des parcelles.

§ Fonction de la zone et objectifs attendus

Concernant ces espaces de faubourgs, la vocation de la zone UB recouvre, comme la zone UA, une fonction d’espace urbain mixte associant des constructions à vocation résidentielle, des équipements et des activités économiques.

Elle vise donc à répondre à un objectif d’attractivité et de vitalité du cœur de ville d’Issoudun par le développement de fonctions centrales et attractives (commerces, services, équipements et activités économiques).

La zone UB (en partie couverte par le SPR) répond également à un objectif de valorisation du patrimoine bâti au bénéfice d’une attractivité résidentielle, touristique et économique des communes et de l’ensemble du territoire.

§ Principes de délimitation de la zone

La zone UB est délimitée en correspondance aux espaces urbanisés existants en continuité du cœur historique d’Issoudun, équipés et pouvant recevoir de nouvelles constructions.

Un secteur UBi est créé afin de prendre en compte les risques inondation liés à la Théols.JUSTIFICATIONS

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi 35

ZONE UB

§ Dispositions réglementaires spécifiques permettant de mettre en œuvre les objectifs de la zone

- Dispositions en faveur de la diversité des fonctions

Afin de favoriser une mixité des fonctions urbaines et le maintien des activités économiques existantes dans les secteurs périphériques au centre-ville d’Issoudun, les constructions à usage commercial sont autorisées. Pour les constructions destinées aux commerce et activités de services de moins de 300m2 de surface de vente, aucune norme de stationnement n’est exigée. Ce dispositif vise à maintenir des capacités d’accueil pour le commerce de proximité et répondre à l’objectif d’attractivité des cœurs de bourgs.

- Dispositions en faveur de la qualité du paysage urbain

Afin de conserver les continuités et les alignements bâtis cohérents, les nouvelles constructions doivent privilégier un principe d’implantation en alignement par rapport aux voies. Les implantations en retrait ne sont envisagées que pour assurer la continuité avec des bâtiments existants.

Pour conserver les caractéristiques d’implantation traditionnelle d’un tissu le plus souvent continu (les constructions sont implantées sur chacune des limites parcellaires latérales) et éventuellement semi-continu (les constructions sont implantées sur au-moins une des limites parcellaires latérales), les dispositions de la zone UB prévoient que les constructions doivent être implantées sur au moins une des limites latérales.

Afin d’assurer une capacité du tissu à rester vivant et attractif, les évolutions du bâti existant font l’objet de cas particuliers par rapport aux prescriptions qui compliqueraient la rénovation et la réhabilitation des constructions existantes.

Dans une recherche d’harmonie avec les tissus urbains existants, la hauteur des constructions est limitée à 9 m au faîtage.

- Dispositions en faveur du renouvellement des tissus urbains des faubourgs

Afin d’assurer une capacité du tissu à rester vivant et attractif, les évolutions du bâti existant font l’objet de cas particuliers par rapport aux prescriptions qui compliqueraient la rénovation et la réhabilitation des constructions existantes.

- Dispositions en faveur de la prise en compte du risque inondation

Afin de prendre en compte le risque inondation lié à la présence sur le territoire intercommunal de la Théols, le PLUi prévoit la mise en place d’un secteur UBi qui fait l’objet de prescriptions particulières afin de réduire la vulnérabilité des biens et des personnes.JUSTIFICATIONS

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi 36

ZONE UC

§ Séquences du territoire concernées

La zone UC correspond aux tissus « périphériques récents », c’est-à-dire situés aux abords des centres du Pôle Urbain d’Issoudun et des bourgs des points d’articulations territoriaux. Elle correspond aux développements urbains successifs de ces communes.

La zone UC couvre pour l’essentiel des tissus à dominante résidentielle, bien que des commerces, équipements ou activités économiques y soient présents.

§ Fonction de la zone et objectifs attendus

La zone UC vise à répondre à un objectif de renforcement du Pôle Urbain et des points d’articulation et à associer nouvelle offre résidentielle et emplois et services.

Bien qu’à dominante résidentielle, la zone UC vise une mixité de fonctions urbaines, notamment via l’accueil d’activités économiques compatibles avec l’habitat.

§ Principes de délimitation de la zone

La zone UC couvre les espaces urbanisés situés aux abords des centres des communes du Pôle Urbain d’Issoudun et des points d’articulation territoriaux (Charost ; Chezal-Benoit et Reuilly). Par ailleurs, un sous secteur UCc spécifique a été créé sur la commune d’Issoudun afin de permettre aux futures constructions de jouir de hauteur plus importante que sur le reste de la zone.

La zone UC concerne des espaces d’habitat aujourd’hui majoritairement individuel (à l’exception d’Issoudun). Les constructions, généralement de type R+C, R+1 ou R+1+C sont implantées en retrait de l’alignement.

Une zone UCi est créée afin de prendre en compte les espaces soumis au risque d’inondation de la Théols.JUSTIFICATIONS

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi 37

ZONE UC

§ Dispositions réglementaires spécifiques permettant de mettre en œuvre les objectifs de la zone

- Dispositions en faveur de la diversité des fonctions

Des dispositions règlementaires sont prévues pour le maintien voire le développement d’une offre commerciale. En cas de local destiné aux commerce et activités de services en rez-de-chaussée, la hauteur de la construction pourra être bonifiée d’un mètre pour faciliter l’installation commerciale. Par ailleurs, pour les constructions destinées aux commerce et activités de services de moins de 100m2 de surface de vente, aucune norme de stationnement n’est exigée.

- Dispositions en faveur de la qualité du paysage urbain

Afin de respecter l’implantation des constructions existantes, le règlement prévoit un retrait de 5 mètres minimum depuis l’alignement pour les nouvelles constructions.

L’implantation par rapport aux limites séparatives est libre afin de permettre une diversité des formes d’implantation et d’adaptation au tissu bâti existant..

Des dispositions réglementaires sont également prévues pour favoriser la qualité patrimoniale des tissus de la zone UC : préservation des éléments de modénature sur les constructions existantes, interdiction des volets roulants sur le bâti ancien, interdiction du blanc pur pour les clôtures…

- Dispositions en faveur de la densification des tissus et de la production de logements

Afin d’assurer une capacité du tissu à rester vivant et attractif, les évolutions du bâti existant font l’objet de cas particuliers par rapport aux prescriptions qui compliqueraient la rénovation et la réhabilitation des constructions existantes.

La zone UC vise à permettre une certaine densification des tissus urbanisés situés à proximité immédiate du centre d’Issoudun mais aussi des bourgs des points d’articulation territoriaux, offrant tous les services nécessaires à la population. Ainsi, les constructions peuvent atteindre 9 mètres au faîtage en UC et 15 mètres au faîtage en UCc et l’emprise au sol est fixée à 60% maximum dans l’ensemble de la zone UC.

La densification du tissu bâti ne doit pas se faire au détriment de la qualité du cadre

de vie. Ainsi, un pourcentage d’espaces verts minimum de pleine terre à respecter est imposé (20%).

- Dispositions en faveur de la prise en compte du risque inondation

Afin de prendre en compte le risque inondation lié à la présence sur le territoire intercommunal de la Théols, le PLUi prévoit la mise en place d’un secteur UCi qui fait l’objet de prescriptions particulières afin de réduire la vulnérabilité des biens et des personnes.JUSTIFICATIONS

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi 38

ZONE UV

§ Séquences du territoire concernées

La zone UV concerne les ensembles bâtis correspondant aux villages et bourgs

présents sur le territoire de la CCPI.

Les villages sont marqués par des tissus qui présentent des caractéristiques variées

associant des séquences de bâtis anciens denses (implantations continue ou semi- continue), des corps de ferme aux volumes importants ainsi que des constructions

d’habitation récentes implantées le plus souvent en retrait des voies de façon discontinue et aux caractéristiques contemporaines (volumes ramassés et utilisation

de matériaux industriels).

Les secteurs concernés par la zone UV présentent des constructions traditionnelles et des constructions contemporaines, principalement à vocation résidentielle et

agricole. Les ensemble bâtis sont caractérisés par une forte insertion aux espaces et paysages naturels et agricoles. La végétalisation est très présente dans cette zone.

§ Fonction de la zone et objectifs attendus

L’objectif général de la zone UV est l’évolution maitrisée des villages existants et respectant leurs formes d’organisation traditionnelle.

Celui-ci se décline à travers les objectifs suivants :

- conforter les caractéristiques patrimoniales du tissu ancien existant en permettant les implantations à l’alignement et de façon continue ou

semi-continue ;

- respecter les formes d’implantation traditionnelles et permettre aux

nouvelles constructions de s’adapter à leur environnement rural ;

- permettre l’évolution des villages en y autorisant l’évolution des

constructions existantes et les nouvelles constructions (principe d’un

patrimoine rural bâti vivant qui s’adapte à l’évolution des besoins

contemporains) ;

- préserver la diversité des fonctions du bâti (agriculture, artisanat et petit commerce) s’intégrant dans une fonction résidentielle dominante.

L’insertion des activités économiques peut s’effectuer sous certaines

conditions, notamment en comptabilité avec les habitations.

§ Principes de délimitation de la zone

La zone UV concerne les secteurs bâtis existants présentant des ensembles

significatifs de constructions distantes les unes des autres de moins de 50 mètres.

Ces ensembles sont desservis par les réseaux d’alimentation en eau potable et ne présentent pas de risques de conflit avec le développement des activités agricoles

présentes.

Un secteur UVi est créé afin de prendre en compte les espaces soumis au risque

d’inondation de la Théols.JUSTIFICATIONS

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi 39

ZONE UV

§ Dispositions réglementaires spécifiques permettant de mettre en œuvre les

objectifs de la zone

- Dispositions en faveur de la diversité des fonctions

Afin de favoriser une mixité des fonctions urbaines, les constructions industrielles

sont autorisées à condition d’être compatibles avec le voisinage tout comme les entrepôts, qui doivent, en plus, être implantés sur une unité foncière accueillant une

construction ayant une destination autorisée dans la zone.

Des dispositions règlementaires sont prévues pour le maintien voire le

développement d’une offre commerciale dans la limite d’une surface de plancher

inférieur à 300m2.

- Dispositions en faveur de la qualité du paysage urbain

En cohérence avec les caractéristiques des constructions traditionnelles présentes

dans les villages et les bourgs, les dispositions de la zone UV reprennent les principes de la zone UC :

- L’implantation des nouvelles constructions est à privilégier de sorte

qu’une continuité visuelle soit établie et respectée depuis la voirie

desservant les constructions.

- Afin de respecter l’implantation des constructions existantes, le

règlement prévoit un retrait de 5 mètres minimum depuis l’alignement

ou à l’alignement.

- Dans l’objectif d’assurer une harmonie patrimoniale et architecturale, la

hauteur des constructions est limitée à 9 mètres au faîtage et 7 mètres à

l’acrotère.

Pour assurer l’insertion paysagère des espaces bâtis dans les paysages ruraux et naturels, la zone UV fixe un retrait minimum de 5 mètres pour toutes les

constructions par rapport aux limites des zones A et N. Ce retrait doit s’accompagner

d’un traitement végétalisé de la frange urbaine ainsi créée.

- Dispositions en faveur de la densification des tissus

Afin d’assurer une capacité du tissu à rester vivant et attractif, les évolutions du bâti

existant font l’objet de cas particuliers par rapport aux prescriptions qui compliqueraient la rénovation et la réhabilitation des constructions existantes.

La zone UV vise à permettre une évolution maîtrisée villages, le règlement ne fixe pas d’emprise au sol sol maximum mais il prévoit un pourcentage minimum d’espace

verts de peine terre de 20%.

- Dispositions en faveur de la prise en compte du risque inondation

Afin de prendre en compte le risque inondation lié à la présence sur le territoire intercommunal de la Théols, le PLUi prévoit la mise en place d’un secteur UVi qui fait

l’objet de prescriptions particulières afin de réduire la vulnérabilité des biens et des personnes.JUSTIFICATIONS

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi 40

ZONE UE

§ Séquences du territoire concernées

La zone UE couvre les espaces urbanisés existants accueillant des constructions à dominante industrielle, artisanale, tertiaire ou commerciale.

La zone UE concerne les espaces économiques d’Issoudun, Reuilly, Charost, Saint- Georges-sur-Arnon, Saint-Ambroix Sainte-Lizaigne et Chezal-Benoit.

§ Fonction de la zone et objectifs attendus

L'objectif majeur est d’assurer le développement, l’évolution et le renouvellement des activités économiques présentes dans la zone.

La zone poursuit un objectif d’optimisation des espaces artificialisés à vocation économique en résonnance à l’objectif général du PLUi visant la minimisation des besoins fonciers pour le développement urbain.

La zone UE vise un double objectif en fonction des secteurs qu’elle concerne :

- développement et accueil de nouvelles activités lorsqu’il s’agit d’espaces

artificialisés disponibles,

- renouvellement, requalification et évolution d’activités lorsqu’il s’agit

d’espaces économiques existants.

§ Principes de délimitation de la zone

Les secteurs concernés par la zone UE intègrent les secteurs bâtis ou artificialisés associés aux constructions à caractère industriel, commercial, tertiaire ou artisanal.

Ils concernent également les espaces non bâtis mais aménagés et équipés dans lesquels l’accueil de nouvelles constructions à vocation économique est possible et souhaité.

§ Dispositions réglementaires spécifiques permettant de mettre en œuvre les objectifs de la zone

Afin de préserver les capacités de développement économique du territoire, la zone UE autorise principalement la construction de bâtiments à vocation économique. Les habitations ne peuvent être autorisées que pour les raisons particulières liées au gardiennage d’activités. Par ailleurs, la hauteur maximale (15 mètres à l’égout) ainsi que l’emprise au sol non réglementée garantissent l’optimisation des zones d’activités existantes et permettent de répondre aux besoins des activités.

La zone UE concerne le plus souvent des espaces situés en périphérie des espaces urbains mixtes. Afin de faciliter l’insertion paysagère de ces ensembles bâtis, les constructions sont obligatoirement implantées en retrait des voies ou emprises publiques (de 5 mètres minimum). En outre, des dispositions en matière de qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère sont prévues pour favoriser l’insertion des futures constructions.JUSTIFICATIONS

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi 41

ZONES A URBANISER : AU et 2AU

§ Séquences du territoire concernées

Les espaces délimités par la zone AU concernent des secteurs destinés à recevoir de nouvelles constructions.

Ils correspondent aux secteurs de projet de développement urbain dans lesquels les équipements et la desserte par les réseaux ne sont pas encore existants et doivent être réalisés.

Le PLUi délimite 14 secteurs du territoire en zone AU :

- 10 secteurs correspondent à des secteurs de développement urbain à vocation mixte et dominante résidentielle ;

- 4 secteurs correspondent à des secteurs à vocation économique principalement.

En outre, le PLUi définit 3 secteurs du territoire en zone 2AU, correspondant à des secteurs destinés à être ouvert à l’urbanisation mais ne disposant pas des capacités suffisantes en matière de voiries et de réseaux en périphérie.

§ Fonction des zones et objectifs attendus

L’objectif des zones AU et 2AU est de favoriser une urbanisation harmonieuse, organisée et permettant une utilisation optimisée de l’espace.

Il s’agit à la fois d’assurer et d’organiser le développement résidentiel du territoire de la CCPI, notamment en confortant le pôle urbain d’Issoudun dans ses capacités d’extension et, d’autre part, de répondre aux besoins du développement économique de la CCPI.

§ Principes de délimitation des zones

La délimitation des zones AU et 2AU s’appuie sur les délimitations des parcelles concernées par des objectifs d’urbanisation future.

La délimitation vise à optimiser les espaces en contact avec les voiries existantes afin d’assurer les meilleures conditions des aménagements futurs.

§ Dispositions réglementaires spécifiques permettant de mettre en œuvre les objectifs de la zone

Les secteurs concernés par les zones AU (et partiellement par les zones 2AU) font l’objet d’OAP qui définissent les principes d’aménagement en tenant compte des spécificités de chaque site.

Les dispositions règlementaires des zones AU s’inspirent des principes développés dans les zones U. Selon leur localisation, on distingue des zones AU mixtes des zones AUE (en continuité d’espaces d’activités économiques existants). Les dispositions règlementaires des zones AU cherchent à garantir l’insertion harmonieuse des futures constructions dans les tissus urbains existants, en reprenant les règles de gabarit des zones U.

Les dispositions règlementaires des zones 2AU sont peu développées dans la mesure où l’ouverture à l’urbanisation de ces espaces doit faire l’objet d’une procédure d’évolution du PLUi.JUSTIFICATIONS

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi 42

ZONE A

§ Séquences du territoire concernées

Tenant compte du caractère agricole important du territoire et des objectifs de valorisation de ces espaces affichés par le projet d’aménagement et de développement durables (PADD), la zone A concerne la majeure partie du territoire du PLUi.

La zone A est donc présente sur l’ensemble du territoire couvert par le PLUi.

§ Fonction de la zone et objectifs attendus

La zone A vise à préserver le potentiel économique des terres agricoles et à assurer les capacités de développement des bâtiments nécessaires aux activités agricoles.

§ Principes de délimitation de la zone

La zone A constitue la matrice de fond du PLUi. Les secteurs concernés s’appuient sur :

- les espaces cultivés recensés sur le territoire, sur la base du Recensement

Parcellaire Graphique (RGP) de 2014),

- la localisation des exploitations agricoles existantes et des projets.

La zone A comprend des secteurs règlementaires permettant la prise en compte des spécificités liées à certaines parties du territoire :

- Secteur Av qui correspond aux espaces agricoles marqués par la viticulture et les parcelles classées AOC Reuilly.JUSTIFICATIONS

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi 43

ZONE A

§ Dispositions réglementaires spécifiques permettant de mettre en œuvre les

objectifs de la zone

- Dispositions en faveur de l’activité agricole

Dans la zone A, afin de préserver le potentiel agricole de la zone, les constructions

autorisées sont particulièrement limitées. Les constructions agricoles sont autorisées

ainsi que les constructions et aménagements contribuant à une diversification des

activités agricoles : constructions permettant la transformation et le conditionnement

des produits, constructions permettant la vente… Ces constructions favorables à la

diversification agricole sont néanmoins conditionnées : elles doivent avoir pour

support l’exploitation, être dans le prolongement de l’acte de production et ne pas

représenter l’activité principale.

Afin de permettre l’implantation des bâtiments agricoles, les dispositions règlementaires prévoient de ne pas réglementer l’emprise au sol ni la hauteur pour

ces constructions.

- Dispositions en faveur de la préservation du patrimoine rural

Afin d’assurer le maintien et la préservation du patrimoine rural, le PLUi mobilise les

dispositions prévues par l’article L.151-11 permettant le changement de destination

des bâtiments situés en zone agricole.

Afin d’assurer la préservation des paysages ruraux, le PLUi définit des principes de

qualité architecturale et paysagère des constructions : conditions d’installation des

systèmes de production électrique d’origine renouvelable, principes d’intégration

paysagère des toitures et de l’aspect des bâtiments.

Afin d’assurer la préservation des éléments remarquables et identitaires du

patrimoine rural, le PLUi identifie des éléments de patrimoine bâti soumis à des

prescriptions en application des dispositions de l’article L151-19.

- Dispositions en faveur de la maîtrise du mitage de l’espace rural agricole

Le PLUi mobilise les dispositions prévues par l’article L.151-12 du Code de

l’urbanisme, en permettant la réalisation d’extensions et d’annexes aux constructions

d’habitations existantes :

- Concernant la réalisation d’extensions le règlement fixe : l’emprise

maximale des extensions à 40 m2, la hauteur maximale à la hauteur de la

construction existante et la zone d’implantation de l’extension à 40

mètres à partir de l’habitation principale. Le règlement précise qu’une

seule extension peut être autorisée à partir de l’approbation du PLUi.

- Concernant la réalisation d’annexes, il fixe : la zone d’implantation des

annexes à 50 mètres, l’emprise maximale à 50 m2 et la hauteur maximale

à 5 mètres. Les annexes doivent être situées à moins de 50 mètres de la

construction existante. Le règlement précise qu’une seule annexe peut

être autorisée à partir de l’approbation du PLUi.

Tout changement de destination souhaité des bâtiments identifiés au titre de l’article

L.151-11 2° du Code de l’urbanisme, visant une activité autre que l’agriculture, reste

sous réserve de ne pas porter atteinte à l’activité agricole. Chaque demande sera

soumise à l’avis conforme de la « Commission départementale de la préservation

des espaces naturels, agricoles et forestiers ».JUSTIFICATIONS

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi 44

1 2

Illustrations de principes (des différences

existent avec le zonage définitif)JUSTIFICATIONS

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi 45

ZONE N

§ Séquences du territoire concernées

La zone N correspond aux secteurs du territoire équipés ou non, à protéger en raison de la qualité environnementale ou paysagère des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique.

Elle concerne les espaces du territoire qui correspondent aux vallées associant des zones humides et des espaces naturels peu cultivés ainsi qu’aux espaces boisés significatifs du territoire.

§ Fonction de la zone et objectifs attendus

Le principal objectif de la zone N est la protection de la qualité environnementale des secteurs concernés.

Cet objectif est décliné au regard de vocations spécifiques du territoire qui accueillent des fonctions récréatives ou des équipements d’intérêt collectif. Dans ces cas, l’objectif de la zone est de permettre l’évolution maîtrisée des activités existantes sans remettre en cause le caractère naturel de la zone et la qualité des milieux et des paysages.

§ Principes de délimitation de la zone

La délimitation des secteurs concernés par la zone N s’appuie sur les espaces naturels, tels que : les zones naturelles d'intérêt écologique, faunistique et floristique (ZNIEFF), les espaces boisés, les zones humides et les continuités écologiques.

Parce qu’ils sont intégrés dans des espaces reconnus pour leur vocation naturelle, certains équipements et constructions sont intégrés à la zone N et font l’objet d’un dispositif spécifique leur permettant d’évoluer en conformité avec les dispositions de l’article L151-13 du Code de l’Urbanisme. Trois secteurs de la zone N sont concernés par ces dispositions spécifique :

- Secteur NCH, correspondant au secteur d’implantation des châteaux et grandes demeures nécessitant des dispositions spécifiques d’évolution,

- Secteur Ns, correspondant aux espaces naturels sensibles de Saint-Georges-sur- Arnon et Reuilly,

- Secteur NL, correspondant à des secteurs à vocation récréative, de loisirs et / ou de tourisme, situés à Reuilly (secteur de loisirs sportifs en cœur de bourg et de la zone d’accueil des Campings car en entre est) ; Diou (aménagement et mise en valeur de la mare) ; Migny (espaces de loisirs en bord de l’Arnon) ; Saint-

Georges-sur-Arnon (ensembles de site de mise en valeur et d’accueil d’activités touristiques en lien avec la qualité environnementale et paysagère de la commune) ; Saint-Lizaigne (zone d’activité sportive) ; Chezal-Benoit (secteur de mise en valeur des mares communales).

- Ni correspondant aux secteurs naturels impactés par le risque inondation de la Théols.JUSTIFICATIONS

Communauté de Communes du Pays d'Issoudun - PLUi 46

ZONE N

§ Dispositions réglementaires spécifiques permettant de mettre en œuvre les

objectifs de la zone

- Dispositions en faveur de la préservation des espaces naturels et des paysages

Les dispositions règlementaires du PLUi prévoient que la zone N ne peut recevoir

des aménagements, installations voire constructions que dans un cadre exceptionnel

dérogeant au principe dominant d’inconstructibilité de la zone.

En lien avec la préservation des fonctions écologiques et des paysages, le PLUi

identifie des espaces boisés classés correspondant aux grandes masses forestières

existantes sur le territoire (Bois du Rois ; Forêt de Chœur et de Bommiers ; Ripisylve

de la Théols et de l’Arnon pour partie).

- Dispositions en faveur de la préservation du patrimoine rural

Afin d’assurer le maintien et la préservation du patrimoine rural, le PLUi mobilise les

dispositions prévues par l’article L151-11 2° du Code de l’urbanisme, permettant le

changement de destination des bâtiments situés en zone naturelle. En plus d’être

identifiés, ces bâtiments peuvent changer de destination à condition qu’ils ne

compromettent pas l’activité agricole, qu’ils soient desservis par les réseaux et que le

changement de destination s’opère vers une destination permise (liste dans le

règlement).

Par ailleurs, des éléments de patrimoine bâti et des murs sont repérés, en zone

agricole et naturelle, au titre de l’article L.151-19 du Code de l’urbanisme et

permettent d’assurer la préservation des éléments remarquables et identitaires du

patrimoine rural.

Enfin, pour assurer la préservation des paysages ruraux, le PLUi définit des principes

de qualité architecturale et paysagère des constructions : conditions d’installation des

systèmes de production électrique d’origine renouvelable, principes d’intégration

paysagère des toitures et de l’aspect des bâtiments.

- Dispositions en faveur de la maîtrise du mitage de l’espace rural naturel

Le PLUi mobilise les dispositions prévues par l’article L.151-12 du Code de

l’urbanisme, en permettant la réalisation d’extensions et d’annexes aux constructions

d’habitations existantes.

- Concernant la réalisation d’extensions le règlement fixe : l’emprise maximale des

extensions à 40 m2, la hauteur maximale à la hauteur de la construction existante

et la zone d’implantation de l’extension à 40 mètres à partir de l’habitation

principale. Le règlement précise qu’une seule extension peut être autorisée à

partir de l’approbation du PLUi.

- Concernant la réalisation d’annexes, il fixe : la zone d’implantation des annexes à

30 mètres, l’emprise maximale à 40 m2 et la hauteur maximale à 3,50 mètres. Le

règlement précise qu’une seule annexe peut être autorisée à partir de

l’approbation du PLUi.

Tout changement de destination souhaité des bâtiments identifiés au titre de l’article

L.151-11 2° du Code de l’urbanisme, visant une activité autre que l’agriculture, reste

sous réserve de ne pas porter atteinte à l’activité agricole. Chaque demande sera

soumise à l’avis conforme de la « Commission départementale de la préservation

des espaces naturels, agricoles et forestiers ».