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Document publié le Mercredi 30 janvier 2002 par la commune de Jambles.
Lien du pdf (unknown - livret habitat degrade)
Thèmes du document : Justice et droit, Logement, Sécurité sociale,
HABITAT DÉGRADÉ
Votre immeuble
ou votre logement
est en mauvais
état, que faire ?
Non-décence,
risque pour la santé
et risque pour la
sécurité.
À qui s’adresser ? Que faire si votre logement est en mauvais état ?
Le logement que vous occupez vous paraît en très
mauvais état, dégradé, dangereux ? Pour apprécier
l’état du logement, une fiche d’auto-évaluation peut
être renseignée avec l’aide de l’ADIL qui vous informera
également sur les démarches à engager. Trouvez l’ADIL la
plus proche de chez vous : https://www.anil.org/lanil-et-
les-adil/votre-adil/
Logement non-décent, non conforme aux règles
d’hygiène et de salubrité, insalubre ou présentant un
risque pour la sécurité : ces termes renvoient à des
procédures qui diffèrent au niveau des compétences, des
moyens d’actions et de la protection des occupants.
Le tableau ci-après permet de comprendre ces notions
afin de déterminer les démarches à suivre.
Un logement décent ne présente pas de risque pour
la sécurité physique et la santé des occupants. Il est pourvu
des éléments de confort habituels, répond à des critères
de surface minimale, de performance énergétique et est
exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.
Le décret du 30 janvier 2002 en fixe les caractéristiques.
Lorsqu’un logement loué n’est pas conforme aux
caractéristiques de la décence, le locataire doit d’abord
s’assurer qu’il n’est pas à l’origine du mauvais état de son
logement (attention à ne pas boucher les ventilations,
à entretenir les joints de la douche, des fenêtres…).
Les menues réparations et les réparations d’entretien
courant sont à sa charge.
Si la responsabilité paraît bien incomber au propriétaire,
le locataire peut engager des démarches. Cependant,
il est tenu de poursuivre le paiement de son loyer et de
ses charges tant qu’il n’y a pas eu de décision du juge
l’autorisant à les consigner.
Prendre contact avec le propriétaire ou le professionnel
Le propriétaire est responsable de l’entretien des locaux et
doit effectuer toutes les réparations autres que celles qui
incombent au locataire.
Lui, ou le professionnel (agence immobilière, notaire…) qui
gère le logement, doit être informé par Lettre recommandée
avec avis de réception (LRAR) du mauvais état du logement
et de la nécessité de faire des travaux.
Que faire en cas de non-décence ?
En cas d’accord avec le propriétaire ou son représentant
sur les travaux à réaliser, un écrit détaillant cet engagement
permet d’éviter tout malentendu ainsi que de préciser la
liste des travaux à réaliser, leur date de début d’exécution,
le délai de réalisation... Il est nécessaire de conserver toutes
les preuves des démarches effectuées.
Saisir la Commission départementale de conciliation
Si deux mois après la demande du locataire par LRAR,
le propriétaire ne répond pas ou refuse de réaliser les travaux
de mise en conformité, la Commission départementale
de conciliation (CDC) peut être saisie. Cette démarche est
facultative. La CDC saisie par voie électronique ou par LRAR
entend les deux parties (bailleur et locataire) et tente de
trouver une solution amiable.
Une démarche auprès d’un conciliateur de justice peut
également être entamée.
Saisir le juge du tribunal judiciaire
En cas de refus du bailleur de réaliser les travaux,
le juge du tribunal judiciaire peut être saisi. Le juge peut
condamner le propriétaire à l’exécution des travaux à ses
frais, dans un délai qu’il fixe et éventuellement au besoin
sous astreinte. Il peut également décider de réduire ou de
suspendre le paiement du loyer jusqu’à la réalisation des
travaux. La durée du bail peut être prolongée d’autant.
Il est indispensable de fournir la preuve de la non-décence
du logement ou des défauts d’équipements : attestations
de techniciens (électricité, gaz, chauffage…), rapports de
services de la mairie (ou d’organismes mandatés par elle) ou
de l’Agence régionale de santé (ARS), constat de la Caisse
d’allocations familiales (Caf ), de la Caisse de mutualité
sociale agricole (CMSA) ou d’organismes habilités par ces
dernières.
Plusieurs modes de saisine du tribunal judiciaire existent
(gratuits ou onéreux selon votre situation), prenez contact
avec un conseiller de l’ADIL qui pourra utilement vous
orienter. Il est conseillé de tenter une démarche amiable auprès du
propriétaire, d’abord verbalement ou par courrier simple,
puis par LRAR. Il est nécessaire de conserver toutes les
preuves des démarches effectuées.
En tout état de cause, signalez l’état de votre logement :
- auprès du service hygiène de la commune ou au maire (ou
au président de l’EPCI) ;
- si elle est déployée sur votre territoire, via la plateforme
Histologe, chargée de recevoir et d’orienter les signalements.
Si le logement fait l’objet d’une mesure administrative
(arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité),
le locataire bénéficie d’une protection spécifique.
« Constituent un habitat indigne les locaux ou les installations
utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à
cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du
bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants
à des risques manifestes, pouvant porter atteinte à leur
sécurité physique ou à leur santé ». Loi du 31 mai 1990
Que faire en cas de risque pour la sécurité ou
d’insalubrité ?
Le maire est responsable de la salubrité publique et de
la sécurité des personnes sur sa commune. Un agent des
services techniques et sanitaires de la commune peut
effectuer une visite du logement et établir un rapport
transmis ensuite au maire. Le décret du 29 juillet 2023 est
venu préciser et harmoniser les règles d’hygiène et de
salubrité, qui se trouvaient dans les Règlements sanitaires
départementaux (RSD).
En cas d’infractions aux règles d’hygiène et de salubrité, le
locataire saisit le maire qui met en demeure le propriétaire
de réaliser les travaux de mise en conformité à ces règles.
Si les travaux ne sont pas réalisés dans le délai imparti,
un procès-verbal d’infraction sera établi et adressé au
propriétaire par LRAR. Celui-ci pourra être tenu au paiement
d’une contravention de 4ème classe (maximum 750 €).
Que faire en cas de non-respect des règles
d’hygiène et de salubrité ?
En parallèle de la démarche faite auprès du maire, du
préfet, du président de l’EPCI, de la CAF ou de la MSA,
vous pouvez engager une action devant le tribunal
judiciaire pour obtenir des dommages et intérêts et
obliger le propriétaire à réaliser les travaux.
Dans certains départements, une commission existe
pour recevoir et traiter tous les signalements.
Contacter le numéro
« Info logement indigne » au 0806 706 806.
Un conseiller de l’Agence départementale pour
l’information sur le logement (ADIL) sera à votre écoute
et vous expliquera les démarches à effectuer.
Les conséquences de la non-décence sur l’allocation de
logement
Pour bénéficier de l’Allocation de logement (AL), le
logement doit être décent. À défaut, le locataire percevant
une allocation de logement, doit en informer la Caf ou la
CMSA.
Ces organismes peuvent vérifier si le logement satisfait
ou non aux caractéristiques de la décence. Ils peuvent
également habiliter un organisme à le faire (un service
communal ou intercommunal d’hygiène et de santé...).
En cas de constat de non-décence, la Caf, ou la CMSA,
le notifie au propriétaire et au locataire du logement.
Elle informe le propriétaire :
- que le montant de l’AL est conservé et qu’il lui sera à
nouveau versé si les travaux de mise en conformité sont
réalisés dans le délai de 18 mois. Durant cette période,
le locataire est tenu uniquement au paiement de la part
résiduelle du loyer ;
- de l’existence d’aides publiques pour réaliser les travaux
de mise en conformité et des lieux d’information sur le
sujet.
Cette mesure vise à inciter le propriétaire à réaliser
les travaux.
À défaut de réalisation des travaux dans le délai de 18 mois,
le montant de l’AL conservé est définitivement perdu
pour le propriétaire sans possibilité de recours contre le
locataire.
À titre exceptionnel, au terme de la période de 18 mois,
le maintien et la conservation de l’AL peuvent être autorisés
par décision de la Caf, ou de la CMSA, pour une durée de
six mois renouvelable une seule fois.
Votre ADIL vous donnera des informations
précises et complémentaires. Ses conseils
sont gratuits et indépendants de tout acte
commercial. Consultez-la ! Non conformité aux
règles d’hygiène et de salubrité
Le logement doit respecter les règles d’hygiène et de salubrité
des locaux d’habitation.
Elles sont très proches de celles relatives à la décence et
concernent tous les locaux à usage d’habitation.
Décret du 29 juillet 2023
Code de la santé publique : R.1331-14 à R.1331-78
- mauvais état des portes et des fenêtres, des conduits
de fumées, des évacuations des eaux pluviales et usées,
des abords de la propriété ;
- absence de locaux sanitaires ;
- ventilation insuffisante ;
- aucune pièce ne mesure 9 m² ;
- mauvais fonctionnement des installations d’électricité, de
gaz, de chauffage, de cuisine et de production d’eau chaude.
Le maire est chargé de l’application des règles d’hygiène et de
salubrité sur le territoire de sa commune.
Ces infractions sont constatées dans un procès-verbal.
Le maire peut faire une injonction ou prendre un arrêté de mise
en demeure. En cas d’inexécution des travaux, il peut dresser
un procès-verbal d’infraction (amende de 750 €).
Notion
Non-décence
Définition
Qu’il soit loué vide ou meublé, le propriétaire doit fournir
au locataire un logement décent. Cette obligation
concerne la résidence principale du locataire.
Un logement est décent si :
- la sécurité des locataires est assurée ;
- la santé des locataires est préservée ;
- les équipements essentiels sont fournis : coin
cuisine avec évier, eau chaude et froide, installation
permettant un chauffage normal…
- il est protégé contre les infiltrations d’air parasites et
permet une aération suffisante ;
- il est exempt de nuisibles et de nuisibles et de parasites
- il répond à un critère de performance énergétique
minimale
Textes
Décret du 30 janvier 2002
Code civil : article 1719
Loi du 6 juillet 1989 : articles 6 et 20-1
Exemples
- toiture non étanche, mauvais état du gros œuvre et
matériaux détériorés ;
- réseaux d’électricité et de gaz défectueux ;
- système de chauffage présentant des
dysfonctionnements ;
- garde-corps, fenêtres en mauvais état ;
- ventilation et éclairage insuffisants ;
- pièce principale inférieure à 9 m² ou d’un volume
inférieur à 20 m³ ;
- absence d’installation d’alimentation en eau potable
avec pression et débit suffisants.
Qui mobiliser
? Ces litiges doivent être réglés entre le bailleur et le locataire.
À défaut d’accord amiable, les parties peuvent aussi
saisir la CDC ou / puis le juge judiciaire.
La CAF, ou la CMSA, doit être informée de ces situations.
Elle peut conserver le montant de l’Allocation de
logement (AL) pendant un délai de 18 mois.
Focus : performance énergétique et décence
Le logement décent doit répondre à un critère de
performance énergétique minimale. Depuis le 1er janvier 2018,
il doit être étanche à l’air (hors départements d’outre-mer).
Depuis le 1er juillet 2018, les dispositifs d’ouverture et les éventuels
dispositifs de ventilation des logements doivent être « en bon
état ». Ils permettent une évacuation de l’humidité adaptée
aux besoins d’une occupation normale du logement et au
fonctionnement des équipements. Depuis le 1er janvier 2023,
la consommation d’énergie finale par mètre carré de surface
habitable et par an doit être inférieure à 450 kilowattheures.
En métropole, pour les nouveaux baux conclus, reconduits
ou renouvelés à compter du 1er janvier 2025, le niveau de
performance du logement, indiqué par l’étiquette énergétique ins-
crite dans le Diagnostic de performance énergétique (DPE), devra
être compris dans une certaine catégorie et selon un calendrier
défini.
À compter du
1er janvier 2025
À compter du
1er janvier 2028
À compter du
1er janvier 2034
entre les classes
A et F
entre les classes
A et E
entre les classes
A et D Risque pour la sécurité
Un logement présente un risque pour la sécurité lorsque, soit :
- les murs n’offrent pas les garanties de sécurité nécessaires ;
- les équipements communs présentent un fonctionnement
défectueux ou un défaut d’entretien ;
- y sont entreposées des matières explosives ou inflammables.
Code de la construction et de l’habitation : article L.511-2
- menace d’effondrement du plancher ou du balcon ;
- souche de cheminée fissurée ;
- installations d’éclairage de sécurité des escaliers défectueuses.
Toute personne qui a connaissance d’une situation pouvant
présenter un risque pour la sécurité a l’obligation de la signaler.
Les situations relatives à la sécurité sont constatées par
un rapport des services municipaux ou intercommunaux
compétents ou de l’expert désigné par le tribunal.
Le rapport est remis au maire ou au président de l’EPCI qui
peut prendre un arrêté de mise en sécurité. L’arrêté prescrit
la réalisation de travaux dans un délai déterminé. À défaut, le
propriétaire est redevable du paiement d’une astreinte par jour
de retard (hors urgence) et les travaux peuvent être exécutés
d’office à ses frais.
Notion
Insalubrité
Définition
Un logement ou un immeuble, vacant ou non,
est considéré comme insalubre lorsqu’il est
dangereux pour la santé ou la sécurité physique
des personnes, du fait de son état ou de ses
conditions d’occupation ou lorsqu’il comporte
des revêtements dégradés contenant du plomb
(à des concentrations supérieures aux seuils autorisés
et susceptible d’intoxiquer une femme enceinte ou un
mineur). Les locaux impropres par nature à l’habitation
sont également considérés comme insalubres.
Textes
Code de la santé publique : article L.1331-22 et L.1331-
23
Décret du 29 juillet 2023, qui vient préciser la définition
des situations d’insalubrité.
Exemples
- mauvaise qualité ou dégradation des structures
du bâtiment (fondations, murs, planchers), défauts
d’étanchéité ou d’isolation ;
- risque d’incendie, équipements électriques et / ou gaz
dangereux ;
- présence de plomb, d’amiante ;
- infractions multiples aux règles d’hygiène et de
salubrité.
Par exemple, sont impropres à l’habitation :
- les caves, quelque soit leurs aménagements ou
transformations ;
- les sous-sols, combles, pièces de vie dépourvues
d’ouverture sur l’extérieur, etc, sauf s’ils respectent
certaines conditions.
Qui mobiliser
?
Toute personne qui a connaissance d’une situation
pouvant correspondre à de l’insalubrité a l’obligation
de la signaler.
L’Agence régionale de santé (ARS) ou le Service
communal d’hygiène et de santé (SCHS) de la mairie
établit un rapport. Il est remis au préfet qui peut
prendre un arrêté de traitement de l’insalubrité.
L’arrêté prescrit la réalisation de travaux dans un délai
determiné. À défaut, le propriétaire est redevable
du paiement d’une astreinte par jour de retard (hors
urgence) et les travaux peuvent être exécutés d’office
à ses frais. Quelle protection du locataire en cas de mesures administratives ?
Un immeuble, ou un logement, peut être frappé d’une
mesure administrative (arrêté de mise en sécurité et de
traitement de l’insalubrité). Dans ce cas, seul le locataire,
l’hébergé, le titulaire d’un droit d’usage ou l’occupant
de bonne foi, est protégé par la loi à la condition que le
logement constitue sa résidence principale.
Selon les mentions contenues dans l’arrêté (interdiction
temporaire ou définitive d’habiter), le propriétaire a
l’obligation de proposer un hébergement ou un relogement
à l’occupant. À défaut, cette obligation incombe au maire,
au préfet ou au président de l’EPCI.
La suspension du paiement du loyer
Le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de
l’occupation des lieux (indemnité, redevance...) cesse d’être
dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de
la notification de l’arrêté. En revanche, les charges restent
exigibles. Le paiement du loyer doit reprendre au premier
jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la levée
de l’arrêté. Cette mesure ne s’applique pas aux arrêtés
pris en raison de la présence de plomb et pour ceux pris à
l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux.
Si malgré la notification de l’arrêté, le loyer a continué à être
payé, le remboursement des sommes versées à tort peut
être réclamé. Cette demande doit être formulée dans un
délai de trois ans maximum.
L’aide au logement est suspendue durant la période où le
loyer n’est pas dû. Elle sera rétablie dès la levée de l’arrêté,
c’est-à-dire une fois la réalisation des travaux prescrits par
l’arrêté constaté et le paiement des loyers repris.
L’obligation d’hébergement du propriétaire
En cas d’interdiction temporaire d’habiter, d’évacuation
temporaire ou si les travaux nécessitent la libération
temporaire des lieux, le propriétaire doit faire une offre
d’hébergement gratuit au locataire ou à l’occupant.
L’hébergement temporaire gratuit doit correspondre aux
besoins et aux possibilités du locataire ou de l’occupant qui
ne supporte que les charges relatives à la consommation
des fluides (eau, gaz, électricité).
Le droit à un hébergement gratuit est perdu si le locataire ou
l’occupant refuse la proposition. Dans ce cas, le propriétaire
peut engager une procédure d’expulsion devant le tribunal
judiciaire.
Le locataire ou l’occupant est tenu de laisser exécuter les
travaux dans le logement ; il ne peut, en aucun cas, s’y
opposer.
À l’issue de la réalisation des travaux et de la levée de l’arrêté,
il doit réintégrer le logement initial. Le maintien dans
le logement temporaire n’est pas possible. Le locataire
reprend alors le paiement du loyer et des charges (en
principe, au plus tard le premier jour du mois suivant la
main levée de l’arrêté).
Le bail du logement réintégré est prorogé d’une durée
équivalente à la période courant du premier jour du mois
suivant l’envoi de la notification de l’arrêté jusqu’au premier
jour du mois suivant l’envoi de la notification de la main
levée de l’arrêté.
L’obligation de relogement du propriétaire
En cas d’interdiction définitive d’habiter, le propriétaire doit
faire une offre de relogement au locataire ou à l’occupant
correspondant à ses besoins et à ses possibilités.
Le montant du loyer du nouveau logement est à la charge
du locataire. Le propriétaire doit lui verser une indemnité
égale à trois mois du nouveau loyer, destinée à couvrir les
frais d’emménagement. À défaut de versement de cette
indemnité, le locataire fait une demande par LRAR, et en
cas de refus, engage une procédure devant le tribunal
judiciaire (injonction de payer).
En cas de refus d’une proposition correspondant à ses
besoins et ses possibilités, le propriétaire peut engager
une procédure d’expulsion devant le tribunal judiciaire.
Le locataire qui entend refuser une proposition de
relogement doit justifier son refus par un motif légitime
(inadéquation de ses ressources au regard du loyer par
exemple).
À défaut de proposition d’hébergement ou de relogement,
le propriétaire ne peut demander l’expulsion du locataire ou
de l’occupant resté dans le logement frappé d’une mesure
administrative au-delà de la date d’interdiction d’habiter.
L’obligation de la collectivité relative à l’hébergement ou
au relogement
Si le propriétaire ne propose pas un hébergement
temporaire ou un relogement, la collectivité publique qui
a pris l’initiative de la procédure (commune, EPCI ou État)
doit assurer cet hébergement ou ce relogement. Cette
demande peut être formulée par le locataire, sous forme
de LRAR.
Lorsque la déclaration d’insalubrité concerne un immeuble
situé dans une Opération programmée d’amélioration de
l’habitat (OPAH) ou dans une opération d’aménagement,
l’obligation d’hébergement ou de relogement est assurée
par la personne publique qui a eu l’initiative de l’opération
(commune, EPCI…).
Le maire, le préfet, ou le président de l’EPCI peut engager
une demande d’expulsion contre le locataire ou l’occupant
en cas de refus de trois propositions correspondant à ses
besoins et ses possibilités. L ’ADIL réunit l’État, les collectivités locales, Action
Logement, des organismes d’intérêt général, des
professionnels publics et privés concourant au
logement et des représentants des usagers.
Agréée par l’État, l’ADIL s’appuie sur le centre
de ressources de l’ANIL (Agence nationale pour
l’information sur le logement) et vous offre un
conseil complet, neutre et gratuit sur toutes
les questions juridiques, financières et fiscales
concernant votre logement.
I www.anil.org
Pour contacter votre ADIL
Février 2024