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Document publié le Samedi 14 février 2026 à 14h02 par la commune de Puiseux-le-Hauberger.
Lien du pdf (unknown - 061223 DC 132 Annexe 2 Orientations stategiques PLH THELLOISE)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Investissement et développement économique,
Page
1
Orientations du Programme Local de
l’Habitat de Thelloise
Août 2023 Page
2 Page
3
Les principales questions stratégiques qui
se posent, à l’issue du diagnostic porté
sur le PLH de Thelloise, sont les
suivantes :
• Comment intégrer au mieux le ralentissement de
la production d’habitat et la sobriété foncière pour
l’habitat ?
• Comment répartir les objectifs de production
entre les différentes communes ?
• Quel contenu donner aux objectifs de production
entre les différentes communes ?
• Quel contenu donner aux objectifs de production
en terme de typologie et de financement ?
• La notion fondamentale de maîtrise des projets de
production d’habitat
• Le parc social existant (poids du programme de
réhabilitation et de la vente du parc dans les
orientations stratégiques)
• Quelle méthodologie de calcul des objectifs
(fiches PLH) Page
4
A propos de niveau de production de
l’habitat et de sobriété foncière…
La Thelloise a connu une forte production d’habitat ces dernières décennies, ainsi qu’une
forte demande externe.
Cette dernière est majoritairement liée aux besoins des salariés de la région francilienne qui
souhaitent se loger à portée de voies de communication vers les emplois franciliens et le
réseau des gares de Thelloise participe d’une attractivité résidentielle qui concerne les
habitants du Val d’Oise en grande partie.
Pourtant, force est de constater que le territoire ne fixe pas bien ces habitants. Le diagnostic a
montré que ceux-ci repartent vers d’autres territoires de l’Oise ou vivent mal leur éloignement
ou leur nouvelle ruralité pour certains (séparations,
reventes, etc..).
Par ailleurs, la consommation foncière
est importante, puisque, en dehors de quelques
communes (Chambly – Précy sur Oise – Cires les
Mello), les nouvelles offres d’habitat sont plutôt des
offres en habitat individuel groupé ou sur parcelles.
La construction du SCoT, en parallèle de ce PLH, a
permis de rappeler les nouveaux objectifs à
atteindre, en matière de consommation foncière, et
ceci vaut pour les activités économiques comme pour
l’habitat.
La notion de centralité urbaine est moins
marquée qu’ailleurs, y compris pour des raisons
d’extensions successives et de primauté des voies de
communications. Sainte Geneviève et Noailles sont
impactées par la trace de l’ancienne RN1, joignant
Paris par Beauvais, Cires les Mello par la D929 et
l’éloignement de son hameau du Tillet, Précy sur
Oise. Lorsque cette centralité est plus marquée,
à l’image de Neuilly sur Seine, voire de Chambly ou
de Boran, elle n’a pas été le lieu des projets immobiliers
les plus marquants de ces dernières décennies.
Il y a donc une attente formelle de moindre utilisation de l’espace, de densité, de revisite des
délaissés et friches centrales et peu de regards ou d’intentions à ce jour. Page
5
Les élus considèrent, toutefois, qu’un ralentissement doit être opéré dans la croissance et la
production de l’habitat « à la demande », puisque la vocation de Thelloise ne peut pas être
de construire à ce point, pour loger les populations des territoires voisins. Le déficit d’emplois
locaux, en regard de tous les actifs résidants est important et fait de la Thelloise un site
résidentiel, ce qui favorise l’émergence des demandes de services, sans apporter de moyens
supplémentaires d’y répondre.
L’indice de concentration d’emploi (Insee) est de l’ordre de 45% en 2020, soit 45 emplois locaux
pour 100 actifs résidants, ce qui fonde, structurellement, le principe de navettes quotidiennes. Page
6 Page
7
Une nouvelle vision de l’habitat
Il est donc utile de revoir les perspectives, en matière d’habitat. Cela ne se fera pas en un
seul PLH ! Mais, plus vite l’EPCI et ses communes prendront la mesure de l’importance d’une
mutation profonde, dans la perception des projets d’habitat, plus vite le territoire trouvera
une nouvelle dynamique vertueuse, quant aux équilibres de fonctionnement et, sans doute,
au bien être des habitants.
Il faudra donc
• quitter la prééminence du modèle pavillonnaire, qui consomme du foncier, apporte
une fréquentation scolaire rapide, puis de fossilise dans la vie locale,
• travailler à la reconversion des friches d’activité, parfois de grande taille (ESSEF Balagny
sur Thérain) ou plus étroites, mais stratégiques (Sainte Geneviève).
• s’intéresser à la reconversion des grandes bâtisses (anciennes maisons de maîtres ou
corps de ferme dans l’urbain) pour leur éviter la découpe et la mise en location à bon
compte ou pour leur trouver une seconde vocation
• s’attacher à développer une offre nouvelle de logement partagé ou inclusif (colocation
intergénérationnelle, pension familiale alternative au placement des plus âgés encore
valides, mais de moindre autonomie)
• donner plus d’importance aux services locaux marchands et non marchands (artisanat
de bâtiment – garde d’enfants – services à domicile – etc..)
• aborder la question du repeuplement central, puisqu’à côté de la vacance centrale, la
sous-occupation se révèle, régulièrement, et que, parfois des solutions peuvent exister
avec l’accord des parties (colocation, projet alternatif pour l’occupant) Page
8
La maîtrise des projets de production de
l’habitat, un principe fondamental Pour un certain nombre d’élus, un projet d’habitat dans la commune, c’est l’application du
droit d’un promoteur immobilier (public ou privé), titré sur un foncier communal, de réaliser
un certain nombre de logements, en respectant les dispositions réglementaires, contenues
dans le PLU.
Il n’y a rien de plus exact !
Un contenu de programme, objet d’échange préalable
Mais, pour autant, et même si l’urbanisme réglementaire permet, aujourd’hui, un
niveau d’exigence accru, quant à la forme et au contenu des projets attendus, il n’est
qu’un cadre pré-opérationnel (et c’est heureux pour la créativité des uns et des autres).
Il reste donc une tâche impérieuse pour les équipes locales, celle de s’assurer que le
projet correspond aux attentes locales et s’insère aisément.
La démarche de maîtrise locale des projets de production d’habitat doit être :
• proportionnée à l’importance du projet, mais parfois, un très petit projet d’un
ou deux logements peut impacter un patrimoine local, par sa forme et son
contenu,
• d’initiative communale, avec recherche de contact, à la première alerte et
demande d’appui à la Thelloise, au CAUE60, à la DDT, à l’ABF, selon les sujets,
• accueillante, mais ferme, en indiquant, au plus tôt, les points durs de
négociation, même si aucun règlement n’empêche de les transgresser,
• dynamique et prospective, en prenant acte de manière formalisée (compte
rendu) des assurances obtenues lors de l’échange et en proposant la rédaction
d’une convention de programme, qui développe avec la précision souhaitée, le
contenu du projet, son phasage, sa forme, ses prix de vente ou de location, ses
performances énergétiques et acoustiques, etc
La maîtrise de l’habitat ne consiste pas à tout faire soi-même
Le sujet n’est pas de faire à la place du promoteur.
Mais, on sait bien, que sur les projets stratégiques ou importants en taille, la
détention d’une clef foncière est une garantie fondamentale.
Cette clef foncière peut résulter d’une convention avec l’EPFLO, qui va gérer
l’acquisition des sols et des droits, ou d’une propriété communale complète ou partielle
du site. Page
9
Il peut être question, également, d’une convention formalisée, version réglementaire
de notre « convention de programme », elle est utilisable dans une Zac, par exemple,
en tant que description de la concession d’aménagement qui est faite (traité de
concession).
Il peut être question, enfin, de trouver un partenariat avec un constructeur social, avec
lequel, la mise au point d’un document descriptif de projet, devrait être une démarche
aisée, dans le cadre du partenariat avec les collectivités locales annoncé.
Les niveaux de la maîtrise de l’habitat
Nous distinguons donc, dans ce document : 3 niveaux de maîtrise: Maîtrise complète
- Maîtrise relative -Pas de maîtrise
La maîtrise complète peut consister dans une maîtrise foncière préalable, en propre
ou portée par l’EPFLO, mais aussi, et surtout, par la mise au point d’une convention de
programme négociée et acceptée.
La maîtrise relative peut résulter d’un échange construit avec le promoteur, par lequel
celui-ci a pu expliciter son programme, au-delà du permis de construire déposé, et
trouver un écho favorable de la collectivité. La maîtrise de l’habitat est suspendue au
bon vouloir du promoteur… on parle d’une maîtrise relative.
Pas de maîtrise .. c’est à la fois le cas, d’un permis de construire individuel sans impact
particulier sur la vie de la commune, ce qui n’a pas une grande importance, mais c’est
aussi le cas du projet d’un promoteur avec lequel on n’a pas d’autre rapport
qu’administratif, au sujet des autorisations d’urbanisme. Page
10
Des conséquences sur le programme local
de l’habitat
La production d’habitat est multiforme.
La construction nouvelle n’est qu’un des moyens de parvenir à développer l’offre
résidentielle. Les besoins d’habiter des ménages sont tous légitimes, mais il n’est pas
possible d’imaginer d’agrandir le parcellaire construit de 300 ou 400 m², à chaque
occasion.
La réhabilitation des immeubles anciens peut être un ouvrage de qualité et participer
à la création d’un habitat central qualitatif et proches de toutes les nécessités et
opportunités.
La réutilisation de friches urbaines d’autres vocations que l’habitat est également un
champ d’opportunité utile, dès lors que l’on sait que l’usage économique est
condamné.
Convention de programme
L’édiction d’un programme détaillé préalable devient un élément clef de chaque projet
d’engagement, au-delà de sa validité technique et réglementaire.
Il s’agit d’y exprimer très naturellement ce que sont les attentes d’un élu, par rapport à
un projet impactant :
• si l’impact est stratégique et patrimonial, on cherchera à connaître la
forme architecturale du projet et son contenu : la présence antérieure
d’un commerce au rez-de-chaussée sera-t-elle prie en compte, et de
quelle façon, avec quelle garantie ? l’accès au jardin arrière sera-t-il
prévu ?
• si l’impact est quantitatif, on insistera sur le phasage du programme
(arrivée d’enfants scolarisables), sur les niveaux de prix proposés à la
vente et à la location, sur les typologies de logements associées, le cas
échéant, pour négocier une part supplémentaire de logements sociaux
ou de petits types de logements
Priorisation de programme
A l’échelle de la Thelloise, le programme local de l’habitat qui sera adopté, comprendra
des opérations ou des suites d’opérations qui pèseront lourd, quantitativement et/ou
qualitativement. Ces opérations, a priori décrites en amont, devront être priorisées par
la Thelloise, c’est-à-dire considérées comme constitutives de ce que le territoire attend.
Cette priorisation pourra se défendre par un appui de politique générale : « La
Thelloise considère l’opération X à zzz, comme une opération prioritaire de son PLH
2024-2030 », ce qui aura pour effet de faciliter la programmation des crédits d’Etat Page
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pour la part des crédits aidés, et/ou par un appui financier, si la Thelloise considère
utile de consacrer des crédits de nature à favoriser certains programmes.
Ainsi, un programme d’habitat qui saura intégrer un recyclage foncier et/ou la sortie
d’une vacance durable, pourra revêtir une priorité et un appui renforcé, puisqu’il s’agit
là d’un enjeu spécifique de ce PLH. De la même façon, un projet capable de densifier
durablement l’occupation d’immeubles dans le tissu ancien des communes (création
de pension d’accueil pour personnes âgées ou de sites de colocation par destination).
Diversité de l’offre
La diversité de l’offre (typologie et accessibilité sociale) respecte les engagements des
maires, en cohérence avec les besoins communautaires et ne peut être la variable
d’ajustement de la rentabilité des projets. Ainsi, il n’est pas attendu qu’un programme
de logement social en PLUS, devienne un programme de PLS, parce que l’équilibre est
difficile ou qu’il supprime les petits-types, plus coûteux au m², pour des raisons
économiques. La diversité de l’offre d’un programme, en typologie et en accessibilité
sociale, fait partie des engagements initiaux qu’il faut tenir. Page
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La politique foncière de l’habitat Pour développer une politique de l’habitat dans laquelle on optimise les possibilités pour les
collectivités de maîtriser les projets et de les développer quand elles le souhaitent, une
politique foncière est nécessaire.
Quelle politique foncière ?
La politique foncière peut être globale, anticipatrice et fondée sur les priorités du PLH
et du SCoT, elle peut s’appuyer, y compris par convention générale (Programme
d’Action Foncière) sur l’outil EPFLO, capable d’acquérir et de porter le foncier et
l’immobilier pendant une durée moyenne, mais aussi, de mener les actions
déterminantes pour acquérir, quand les propriétaires sont peu ou pas vendeurs.
La politique foncière peut aussi être ponctuelle, à l’initiative d’une commune,
confrontée à l’acquisition opportune d’un bien cher ou d’un bien à acquérir
graduellement.
La Thelloise n’est, sans doute, pas prête, aujourd’hui, à développer une politique
foncière communautaire, mais doit y réfléchir, pour que le prochain PLH utilise cet outil
puissant de soutien aux politiques locales de l’habitat.
Alléger les charges foncières
Afin d’alléger la charge foncière des projets, souvent mise en avant pour exprimer
l’impossibilité de réaliser les programmes attendus en matière sociale ou pour établir
qu’ils n’ont pas de faisabilité, il est possible de disjoindre le foncier et le bâti en deux
parties distinctes, la première donnant lieu à une location de longue durée (bail réel
solidaire = BRS), la seconde donnant lieu à l’acquisition formelle, telle qu’on la connaît
dans les acquisitions de logements actuelles. De cette manière, le propriétaire en BRS
peut disposer de son bien comme chaque particulier et le revendre, pendant qu’il verse
une contribution annuelle représentant le montant de sa charge foncière répartie sur
une durée longue (entre 18 et 99 ans). Le poids du foncier et sa part spéculative est
donc, fortement atténué, au travers du loyer versé. Un organisme foncier solidaire
garantit la pérennité de la propriété foncière ainsi détachée et gère les loyers appelées.
L’EPFLO nous a annoncé devenir un OFS nouveau sur ce département de l’Oise et,
pourra donc participer à ce type de projet.
La charge foncière se compose :
• du prix du sol, promise à une hausse vertigineuse, dans la cadre de la
raréfaction légale du sol constructible des prochains PLU
• du prix des aménagements à réaliser pour sa constructibilité opérationnelle.
La charge immobilière (dans le cas d’une réhabilitation d’immeuble bâti à acquérir),
comprend, elle aussi, une part foncière fortement spéculative, qui exprime la valeur du
lieu (position géographique, vues, environnement, desserte, etc..).
Ce dispositif pourrait donc permettre à la Thelloise de tester des interventions BRS
sur des immeubles clefs du patrimoine à conserver et à valoriser. Page
13
Les enjeux et orientations liées au parc
locatif social
Production de logements locatifs sociaux
Le parc social de Thelloise est, quantitativement, très en deçà de ce que la demande sociale
suggère, mais, comme les autres parcs, il contribue à l’accueil de ménages franciliens qui
ne travaillent pas sur le territoire.
Chacun s’accorde à penser qu’il ne s’agit pas d’interdire cet accueil, mais qu’il est devenu
indispensable de le limiter, puisqu’il n’apporte pas beaucoup de fixation durable sur place
et qu’il menace la Thelloise, déjà peu dotée en emplois locaux, d’une forme de
banlieurisation.
Par ailleurs, le parc locatif social est encore plus difficile et cher à réaliser qu’auparavant :
• les organismes bailleurs sont préoccupés par leurs propres équilibres de gestion,
• ils doivent trouver les ressources nécessaires à des réhabilitations énergétiques qui
n’ont pas été faites (ou pas suffisamment) dans les années précédentes ;
• Il leur a été demandé de procéder à des ventes de logements pour se constituer
des fonds propres et investir
• Ils ne peuvent compter sur des réserves foncières constituées dans Thelloise, pour
réaliser de nouveaux programmes
La ressource en taxe d’habitation ne se fait plus au profit des communes, depuis les
dernières modifications fiscales, ce qui entraîne une baisse de ressources pour les
communes d’accueil, en sus des demandes d’équilibre qui leur sont faites.
Pas d’obligation de hausse de niveau d’offre en logement social
Thelloise n’est pas soumise à l’obligation de créer une quotité de logements sociaux, dans
la réglementation actuelle. Si Thelloise ralentit son rythme de création d’habitat,
l’augmentation de son parc social en taux sera impossible à réaliser.
L’objectif d’un maintien (voire d’une légère hausse du taux de représentation du parc
social) peut donc être retenu.
Chambly apparaît opposée à la mise en œuvre d’un programme locatif social, ces
prochaines années, si la fiscalité reste défavorable à la commune. Dans le cas où Chambly
ne produirait pas de locatif social, l’augmentation du poids de l’offre locative sociale paraît,
parfaitement irréaliste. Page
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Logement social et renouvellement urbain
L’engagement d’un travail de renouvellement urbain proposé dans le PLH Thelloise, amène
à augmenter fortement le nombre de projets contenant de la réhabilitation, de la
transformation d’usage ou des concepts architecturaux denses et interstitiels.
Le partenariat avec les constructeurs sociaux, pour venir participer à ces projets est
important, voire décisif pour insérer du locatif ou développer des savoir-faire (cf. ferme du
Prieuré à Morangles)
Il est possible de le solliciter en tant
• qu’aménageur de petites unités urbaines (réalisation d’un projet
d’ensemble cession de droits à construire éventuels)
• que constructeur, puis gestionnaire de petits ensembles avec emphytéose
éventuelle, voire bail solidaire et démantèlement de la propriété
• qu’acquéreur en VEFA de lots, dans un ensemble privé, dans lequel on
voudra instiller quelques unités plus accessibles
Quels logements sociaux ?
Dans le PLH, Thelloise définit la quantité de logements sociaux à réaliser (LLS), leur
financement, leur typologie générale et leur répartition géographique.
Alors que certains vont s’attacher au principe de la quantité de LLS à réaliser, notamment,
au titre de la répartition géographique dans les communes, d’autres regarderont le
financement et la typologie et c’est, en effet, là que se situe l’enjeu le plus fort.
Trois financements principaux existent (Plai, Plus et Pls).
• Le Plai doit être considéré comme réservé à une clientèle plus sociale, mais,
en réalité, la plupart des demandeurs sont admissibles
• Le Pls doit être considéré comme accessible à une clientèle qui dépasse les
plafonds de ressources habituels, mais en réalité, elle est peu importante
sur une grande partie du territoire et, les locations, plus chères pourront
alors être attribuées à des locataires aux moyens insuffisants Page
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Les constructeurs sociaux peuvent être intéressés à
réaliser du PLS, parce que cela favorise grandement
l’équilibre financier des projets (rentabilité bien
meilleure), mais il faut être prudent dans sa
programmation (loyer sensiblement plus élevé,
rotation potentielle plus forte, risque de loger des
ménages de ressources inférieures, si pas de
demande adaptée). Page
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Le parc social existant à orienter
La vente du parc social
La vente du parc social et sa réhabilitation sont deux thématiques afférentes au parc
existant, qui impactent les orientations du PLH.
Les bailleurs sociaux ont été incités à intégrer la vente de logements sociaux comme un
potentiel de ressources, pour faire face à leurs besoins de financement. Les territoires à
composante rurale sont fortement concernés puisqu’on y trouve du parc social individuel
amorti, en bonne proportion et que ce parc se vend plus facilement.
Les ventes peuvent se réaliser sans travaux préalables. Le produit des ventes revient à
l’organisme, qui peut ainsi le réinvestir en d’autres lieux. Les étiquettes F et G ne peuvent
plus être vendues et le prix est fixé librement par l’organisme. Les occupants sont
prioritaires à l’achat, puis les autres locataires du parc. La vente aux collectivités est
possible, mais le droit de préemption de la collectivité n’est pas acquis, puisque la
préemption doit être motivé par un projet local délimité. La question de la préemption
ayant pour référence une action délimitée par le PLH (Programme d’actions) comme utile
au développement social du territoire reste posée (pas de jurisprudence connue à ce jour).
Ceci pose, en effet,
• un problème d’équilibre, dès lors qu’on tient un raisonnement communautaire.
Encore plus, lorsque la commune a cédé un terrain gratuitement à l’origine, voire
réalisé des travaux pour faciliter le financement de la construction. Mais, la
commune est rarement opposée à ce genre d’opération, s’agissant de locataires en
place acquéreurs.
• un problème d’homogénéité de traitement et d’économie générale, lorsque les
travaux préalables n’ont pas été faits (voir ITE à Balagny sur Thérain),
• un problème de mutualisation dans la redistribution ou le réinvestissement des
capitaux récupérés : Thelloise (ou les communes membres) bénéficie-t-elle d’un
retour d’investissement pour son propre parc social ?
• un problème d’offre sociale locale (diminution induite du taux de représentation
réel du parc social local)
La réhabilitation du parc locatif social
Le parc social existant doit être mis aux normes et réhabilité. Pas seulement, parce que des
statistiques partielles ont démontré que plusieurs indicateurs de pauvreté créaient une
alarme, mais aussi, parce qu’il s’agit d’un parc de rapport qui n’est pas destiné à accueillir
des locataires de besoins inférieurs aux autres. Ce besoin est d’autant plus affirmé que les
locataires du parc social n’ont aucun moyen de sortir de leur condition, alors que ceux du
parc privé peuvent, désormais, saisir la CAF à propos de la décence, être confrontés au Page
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permis de louer ou « bénéficier » des mesures coercitives explorés par les collectivités ou
l’Etat, pour revoir leur offre.
Il ne s’agit pas de décorer les pignons des immeubles
ou de procéder à la réfection des espaces verts et des
blocs d’entrée, comme on l’a fait pendant des années,
à grand renfort de publicité, mais bien de rétablir une
isolation thermique décente et de procéder aux
travaux nécessaires à ce que les locataires puissent se
réchauffer ou se refroidir dans des conditions
acceptables.
Il s’agit, également, d’apporter des réponses
construites aux questionnements des élus, ce qui reste
aujourd’hui, à ce point anecdotique, que certains élus
considèrent, qu’il faut changer de relation et mettre
fin au cursus de gestion de 1001 Vies à Ercuis, par
exemple.
Il n’y a pas de quartier prioritaire dans Thelloise. Cela
tient, sans doute, à la taille plus petite, des quartiers
d’habitat social et à leur âge. Le parc le plus âgé est le
parc SNCF-ICF de Chambly, réhabilité très tard, mais
offrant le concept de la cité-jardins ou de la cité
cheminote, qui développe peu de conflits d’usage. De
vrais problèmes apparaissent toutefois à Sainte
Geneviève (Quartier du Blanc Mont) ou à Ercuis (Rue
du Pillon de Thury) ou à Boran/Oise, en sus d’un
nombre trop important de logements dotés de l’étiquette énergétique E ou F.
Le PLH de Thelloise est un engagement de la collectivité en matière de programmation de
l’habitat et de l’hébergement sur les années à venir. Il est indispensable qu’il s’exprime
sur la programmation des interventions lourdes sur le patrimoine social local. Les plans
stratégiques de patrimoine des organismes contiennent ces données; ils doivent être
communiqués aux EPCI. Page
18
Le parc privé
Le parc privé à qualifier
Le parc privé peut être concerné par plusieurs thématiques dans le cadre d’un PLH.
Objectivement, la demande est faible, quand on interroge les élus. Peu de ménages seraient
en difficulté de financement pour des travaux de réhabilitation. Quant à savoir, s’ils sont utiles
et efficaces, c’est manifestement un sujet qui continue de faire débat à cette heure.
Le Département 60 a prolongé, puis renouvelé le PIG Habitat, ce qui permet à chaque
postulant (en général, propriétaire occupant) de bénéficier d’un montage de dossier d’aide
gratuit. Il n’apparait pas utile d’ajouter une démarche locale spécifique sur ce créneau. Par
contre, plusieurs communes peuvent être intéressées par des démarches dynamiques et
proactives, dans lesquelles il serait possible de remettre en question certaines locations
indécentes ou de forcer le destin de quelques immeubles à requalifier, mais laissés pour
compte, à présent.
Le parc privé à redresser
Le parc privé peut proposer plusieurs thématiques dans le cadre d’un PLH
• La réhabilitation aidée (filière ANAH, parcours libre ou parcours accompagné)
• La poursuite de l’indécence du parc privé locatif
• La conduite d’opérations coercitives relatives à des immeubles momifiés dans
le tissu ancien
La reconquête de la vacance passe peu par la conduite d’opérations incitatives (Opah, Pig),
mais plutôt par l’action fiscale à long terme et l’action foncière à court terme. Dans la
perspective d’un PLH qui consacre une part de ses objectifs à la remise sur le marché de
résidences principales en reprise sur la vacance, il est, d’ailleurs, souhaitable, qu’une action
soit menée en la matière, avec une finalité opérationnelle.
En effet, la dégradation progressive de biens stratégiquement placés peut être irrémédiable et
les successions peuvent être inextricables, hors d’une action publique.
L’hypothèse de réussite (quantitative) d’une opération programmée de type OPAH ou PIG est
affectée par les niveaux de revenus locaux et la part importante de la population active dans
les logements récents. Les maires interrogés ne citent que peu de besoins, dans le cas général.
Il serait donc plus favorable pour Thelloise de s’appuyer sur l’action en cours du Département.
Plusieurs maires, par contre, admettent l’existence probable de logements indignes (indécents
plutôt qu’insalubres) et pourraient être intéressés par une action concertée avec la CAF60, qui
s’est lancée dans des actions de contrôle assidues. Page
19
Enfin, l’hypothèse de la conduite d’opérations ciblées visant à restaurer quelques immeubles
délaissés par leurs propriétaires a pu intéresser certains élus, à Mello, par exemple, à
Foulangues, peut-être. La mise en place d’ORI sous maîtrise d’ouvrage communale pourrait
être encouragée.
Le regard à porter sur le parc locatif privé
C’ est un autre volet significatif de l’action à mener sur le parc privé. Il est possible de mettre
en œuvre le permis de louer et de diviser, issu de la Loi ALUR et de ses décrets d’application.
C’est à la Thelloise, qui sera doté d’un PLH, de décider de la mise en application de ce permis
de louer, qui filtre les mises en location, par rapport à la question de la décence des logements
et permet, également, d’avoir connaissance des sites de location privée dans les communes. Il
est, également, possible de restreindre le périmètre d’application à certaines communes
volontaires ou à certains secteurs de ces communes. Page
20
Le calcul du point mort
« Le calcul du point mort » permet à la collectivité de déterminer le nombre de logements à
réaliser pour que la population reste stable à un terme défini.
En effet, les logements sont affectés par plusieurs phénomènes probables, que nous
rappelons, ci-dessous, entre deux dates. La fin du PLH (2030) est, bien entendu, la date de
terme que nous choisissons pour le calcul.
Premier facteur déterminant : la baisse du taux d’occupation des
ménages dans les résidences principales
Les ménages tendent à diminuer en taille, depuis plusieurs décennies, pour diverses
raisons :
• Moins d’enfants par foyer de manière générale
• Plus de séparations dans les couples
• Une espérance de vie plus longue
• Un célibat plus marqué
Dans ces conditions, lorsqu’une commune compte 100 résidences principales et 250
habitants en 2020, elle pourra retrouver 100 résidences principales et 215 habitants en
2030, même si les logements sont exactement les mêmes.
Il suffira de compter 10 décès de plus que les naissances, 10 séparations, 5 arrivées de
personnes seules, là où se trouvaient des couples sans enfants auparavant, 10
décohabitations d’enfants à charges devenus adultes, pour parvenir à ce résultat.
Pour remédier à ce phénomène, on indique que le taux d’occupation des ménages est
de 2,500 en 2020 et qu’il sera de 2,150 en 2030, en conséquence de quoi, le même
nombre de résidences principales produira un déficit de 100 X 2,500 – 100 X 2,150 =
35 logements. Il faut donc construire 35 nouveaux logements et les occuper, pour viser
le point mort, c’est-à-dire le maintien de la population en nombre…. Et si on construit
le double de logements à occuper (70), on trouvera 35 ménages de plus, soit 75
habitants supplémentaires.
La question est de savoir quel sera le taux d’occupation des ménages en 2030. Page
21
La courbe d’évolution de la taille des ménages de Thelloise montre, effectivement, une
baisse continue de la taille des ménages entre 1968 et 2020.
La courbe d’évolution de la taille des
ménages, qui n’a que peu de rapport
structurel ou de configuration avec Thelloise,
lui ressemble étrangement, à ceci près que
les inflexions constatées en 1990 ou en 2009
sont presqu’imperceptibles et que l’on
s’arrête à 2,37 en 2020 pour Picardie verte,
contre 2,48 pour Thelloise, alors que les
points d’origine, en 1968, étaient très
proches (3,34 pour Picardie Verte et 3,28 pour Thelloise).
Entre 2014 et 2020, le taux d’occupation des ménages passe de 2,55 à 2,48, soit une
baisse de 0,01167 par an. Entre 2009 et 2014, il passe de 2,60 à 2,55, soit une baisse
de 0,01000 par an. Sachant que la courbe formera une asymptote au niveau 1,
puisqu’un ménage ne peut mesurer que 1 personne au minimum et non pas 0. On sera
tenté de répercuter un taux en très légère baisse pour la période 2020-2030, pour
réaliser l’extrapolation souhaitable : 0,0085 semble indiqué à cette fin. Page
22
Calcul du besoin de logements lié au desserrement des ménages :
Population des ménages Insee 2020 : 61 391 habitants
Nombre de résidences principales en 2020 : 24 433 résidences principales
Taux d’occupation des ménages en 20201 : 2,5126 hab/RP
Application d’une baisse simulée pour 2030 : 0,085 points
Taux d’occupation des ménages, simulé en 2030 : 2,4276 hab/RP
Nb de RP en 2030 pour maintenir la population : 25 289 résidences principales
Besoin sur 10 ans en résidences principales 856
Besoin sur 6 ans en résidences principales 514
Le besoin lié au desserrement des ménages peut donc être évalué à 515 unités sur la
durée du PLH.
Deuxième facteur déterminant : la vacance
La vacance en progression provoque la baisse des résidences principales offertes. Elle est
donc impactante, sur le besoin théorique en habitat. On comprend aisément que si on se
met à construire ou à réaliser d’autant plus que la vacance progresse, on pose un réel
problème de préservation des ressources et d’inefficacité des processus de production. A
l’inverse, on peut compter sur une reconquête de la vacance pour développer l’accueil sur
le territoire, sans construire.
De l’avis de tous les acteurs locaux, la vacance temporaire ne se poursuivra pas et la
vacance durable devrait être entamée.
Ce PLH prévoit de s’appuyer sur une reconquête partielle de la vacance pour fonder son
projet de production, ceci afin d’entamer délibérément un processus de travail sur l’ancien.
Afin de rester modeste et réaliste, cet objectif de réduction est fixé à 245 résidences
nouvelles créées à partir de logements recensés vacants, pour la durée du PLH, soit
environ 15% de la vacance constatée en 2020 (1 658 unités).
Troisième facteur déterminant : l’évolution des résidences secondaires
Il y avait 1 625 résidences secondaires en 1968, soit 15% des logements du périmètre
Thelloise, appliqué à l’époque. La baisse démarre dans les années 80 et atteint un palier
dans les années 2000, un peu au-delà de 500 logements. En 2020, il y a, selon l’Insee, 514
résidences secondaires, soit 2,0% des logements de Thelloise. Ce palier semble être établi,
de sorte qu’on pourra considérer comme négligeable l’apport des résidences secondaires
aux résidences principales (voire, à l’inverse, le retrait que rien n’indique, aujourd’hui).
Pas d’impact des résidences secondaires, en plus ou en moins, sur le PLH de Thelloise.
1 Le taux calculé avec les données de l’exploitation du recensement est un peu différent du taux affiché par
l’INSEE, mais nous maintenons le raisonnement et l’application d’une baisse de 0,085 points en 10 ans. Page
23
Quatrième facteur déterminant : l’obsolescence du parc de logements
Pendant des années, cette désignation a permis de justifier les évolutions négatives du
parc de logements entre deux années de recensement. Les logements construits entre
l’année X et l’année Y, se trouvaient moins nombreux au recensement suivant, ce qui
justifiait, statistiquement, ce comptage… et la nécessité de les remplacer. En réalité, il
s’agissait des rares démolitions de logements liées à des travaux d’envergure ou à
l’évolution de ruines ou à quelques regroupements.
Aujourd’hui, alors que la division d’immeubles s’accroit, le plus souvent pour remplacer un
ensemble vacant, compté pour une unité-logement, par une dizaine de petits
appartements, comptés pour des résidences principales à part entière, mais aussi comme
des logements.
L’évolution structurelle du nombre de logements est donc devenue plus complexe à
comptabiliser et peut encore être considérée comme marginale (en plus ou en moins) à
Thelloise. Il sera, néanmoins, nécessaire de l’approcher pour les prochains exercices.
La variation structurelle du parc de logements lui-même (obsolescence ou
démultiplication) n’est pas prise en compte dans le décompte des besoins de logements.
En conclusion :
Le PLH devra prévoir la réalisation de 515 unités de logements supplémentaires,
uniquement pour pourvoir au desserrement prévisible, en vue du maintien de la
population.
Il utilisera aussi la reprise de la vacance à hauteur de 245 unités de résidences principales
à recréer. Page
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Simulation générale individualisée de la
production quantitative d’habitat du PLH
Une simulation, réalisée commune par commune, utilisant les modalités rappelées ci-
avant a été produite. Les modalités en sont détaillées ci-après.
Les résultats sont les suivants, à l’échelle globale de Thelloise :
PRODUCTION D’HABITAT AU MAXIMUM ADMIS PAR LE SCoT
CONSTRUCTION NOUVELLE 1595
REPRISE DE VACANCE 245
DENSIFICATION RESIDENTIELLE 185
TOTAL / 6 ans 2025
BESOIN DESSERREMENT 515
CROISSANCE MAXIMALE 1510
HAUSSE POPULATION ATTENDUE ENTRE 2024/2030 3 665 HABITANTS
RAPPEL PROGRESSION 2014-2020 1 861 HABITANTS
PRODUCTION D’HABITAT AU NIVEAU OBSERVE ENTRE 2009 ET 2020
PLAFONNEE SCoT2
CONSTRUCTION NOUVELLE 937
REPRISE DE VACANCE 245
DENSIFICATION RESIDENTIELLE 185
TOTAL / 6 ans 1365
BESOIN DESSERREMENT 515
CROISSANCE MAXIMALE 850
HAUSSE POPULATION ATTENDUE ENTRE 2024/2030 1 705 HABITANTS
RAPPEL PROGRESSION 2014-2020 1 861 HABITANTS
2 La production d’habitat est limitée pour chaque commune au plus bas du taux de croissance admis par le SCoT et de la production de
résidences principales observée entre 2009 et 2020 Page
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Simulation générale individualisée de la
production d’habitat en logements
locatifs sociaux
Le nombre de locatifs sociaux à réaliser est fonction :
• Du nombre total de logements à produire
• Du taux de représentation que la commune souhaite atteindre
• De la part des locatifs sociaux dans la production
Il doit être tenu compte de la volonté de la commune de réaliser du locatif social ou non.
Les quantités à produire ont été préparées en se rapprochant de 20% de production dans
l’année. Rien n’empêche une commune d’augmenter ce taux, si elle a conscience de devoir
réaliser ces logements pour répondre à ses besoins.
L’addition des résultats communaux aboutit au résultat suivant pour Thelloise :
PRODUCTION D’HABITAT AU NIVEAU OBSERVE ENTRE 2009 ET 2020
PLAFONNEE SCoT
CONSTRUCTION NOUVELLE 937
REPRISE DE VACANCE 245
DENSIFICATION RESIDENTIELLE 185
TOTAL / 6 ans 1365
NOMBRE DE LLS A REALISER / 6 ans 238
NOMBRE DE LLS RESULTANT POUR THELLOISE 2030 3105
PART DE LLS DANS LA PRODUCTION DU PLH 17%
NOMBRE DE PETITS TYPES A REALISER AU MINIMUM 48
NOMBRE DE PLAI A REALISER AU MINIMUM 62
NOMBRE DE PLS A REALISER AU MAXIMUM 34