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PLU - Orientations d'aménagement et de programmation - OAP
Document publié le Jeudi 13 février 2025 par la commune de Plaisir.
Lien du pdf (PLU - Orientations d'aménagement et de programmation - OAP)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Environnement, Transports,
Terre d'innovations
0
Orientations d’aménagement et de programmation
&.
REVISION
APPROBATION
4. Orientations d’Aménagement et de
Programmation (OAP) Vu pour être annexé à la délibération du
Conseil communautaire du 13/02/2025
Le Président,
Jean-Michel FOURGOUS 0
Orientations d’aménagement et de programmation
Table des matières
I. Rappel du contexte règlementaire ...................................................... 1
II. OAP Trame verte et bleue ................................................................... 3
1. Contexte .......................................................................................... 3
2. Enjeux et objectifs ........................................................................... 3
3. Prescriptions .................................................................................... 4
................................................................................................................. 7
III. OAP Gares...................................................................................... 17
1. Contexte ........................................................................................ 17
2. Enjeux et objectifs ......................................................................... 18
3. Prescriptions .................................................................................. 18
IV. OAP Centre-bourg ......................................................................... 24
1. Contexte ........................................................................................ 24
2. Enjeux et objectifs ......................................................................... 25
3. Prescriptions .................................................................................. 26
V. OAP Valibout ..................................................................................... 31
1. Contexte ........................................................................................ 31
2. Enjeux et objectifs ......................................................................... 32
3. Prescriptions .................................................................................. 33
VI. OAP Sainte-Apolline et Gâtines ..................................................... 38
1. Contexte ........................................................................................ 38
2. Enjeux et objectifs ......................................................................... 41
3. Prescriptions................................................................................... 42
VII. OAP La Haise .................................................................................. 48
1. Contexte ......................................................................................... 48
2. Enjeux et objectifs .......................................................................... 48
3. Prescriptions................................................................................... 48
VIII. OAP Rue Charles d’Orléans ............................................................ 51
1. Contexte ......................................................................................... 51
2. Enjeux et objectifs .......................................................................... 51
3. Prescriptions ................................................................................... 52 1
I. Rappel du contexte règlementaire
Conformément aux articles L.151-6 et L.151-7 du Code de l’urbanisme :
« Les orientations d'aménagement et de programmation comprennent, en
cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durables,
des dispositions portant sur l'aménagement, l'habitat, les transports et les
déplacements.
En l'absence de schéma de cohérence territoriale, les orientations
d'aménagement et de programmation d'un plan local d'urbanisme
élaboré par un établissement public de coopération intercommunale
comprennent les dispositions relatives à l'équipement commercial et
artisanal mentionnées aux articles L. 141-16 et L. 141-17.
Les orientations d’aménagement et de programmation peuvent
notamment :
- Définir les actions et opérations nécessaires pour mettre en valeur
l'environnement, notamment les continuités écologiques, les
paysages, les entrées de villes et le patrimoine, lutter contre
l'insalubrité, permettre le renouvellement urbain et assurer le
développement de la commune.
- Favoriser la mixité fonctionnelle en prévoyant qu'en cas de
réalisation d'opérations d'aménagement, de construction ou de
réhabilitation, un pourcentage de ces opérations est destiné à la
réalisation de commerces.
- Comporter un échéancier prévisionnel de l'ouverture à
l'urbanisation des zones à urbaniser et de la réalisation des
équipements correspondants.
- Porter sur des quartiers ou des secteurs à mettre en valeur,
réhabiliter, restructurer ou aménager.
- Prendre la forme de schémas d'aménagement et préciser les
principales caractéristiques des voies et espaces publics.
- Adapter la délimitation des périmètres, en fonction de la qualité
de la desserte, où s'applique le plafonnement à proximité des
transports prévu aux articles L151-35 et L151-36 du code de
l’urbanisme.
Les orientations d’aménagement et de programmation permettent de
préciser les conditions d’aménagement des secteurs qui vont connaître un
développement ou une restructuration particulière dans le cadre du PLU.
Leur contenu et leur forme ne sont pas réglementés par le code de
l'urbanisme. Il est ainsi possible d’y préciser les types de morphologie
urbaine des développements urbains à venir (implantation, hauteur du
bâti etc.), les principes de desserte des secteurs concernés, des
prescriptions en matière de plantations et de traitement des espaces
collectifs, des orientations en matière de réhabilitation du bâti, et
d’intégration paysagère, etc.
Les opérations de construction ou d’aménagement décidées dans ces
secteurs devront être compatibles avec les orientations d’aménagement
et de programmation, et en respecter les principes.
Ces orientations permettent d’organiser les développements à venir, sans
pour autant figer les aménagements. Le niveau de détail des OAP dépend
du niveau d’avancement ou de définition des projets, les tracés
représentés sont ainsi des principes permettant de traduire des objectifs
sans que leur localisation ne soit complètement arrêtée. Les OAP visent à
permettre la mise en place d’un urbanisme de projet en assurant la
discussion et la négociation tout en garantissant l’atteinte des objectifs de
qualité urbaine. sa, Torre d'rnovations,
CHAVENAY
SAINT-GERMAIN-
DE-LA-GRANGE
LES CLAYES-
| Soussos
4,
Liste des OAP de PLAISIR
LT 0 - OAP Trame verte et bleue
EM 1 - OAP Gares
“2 - OAP Centre Bourg
3 - OAP Valibout
EM 4 - OAP Sainte Apolline et Gêtines
= 5 - O4P Haise
— 6- OAP Rue Charles d'Orléans
f LA f 0". A j
Plaisi Phase
2 3
Orientations d’aménagement et de programmation
II. OAP Trame verte et bleue
1. Contexte
L’Orientation d’Aménagement et de Programmation Trame Verte et Bleue
traduit les enjeux écologiques inscrits dans le Projet d’Aménagement et
de Développement Durables.
Le Schéma Régional de Cohérence Ecologique d’Île-de-France identifie sur
la ville de Plaisir plusieurs éléments constitutifs de la trame verte et
bleue :
- Réservoirs de biodiversité : la forêt de Sainte-Apolline et la forêt
de Bois d’Arcy ;
- Sous-trame arborée : un corridor fonctionnel diffus rejoint les
deux forêts dont la fonctionnalité est réduite à sa jonction par la
RD30. Les lisières entourent également le périmètre des forêts ;
- Sous-trame bleue :
o Le ru Maldroit et le ru Sainte-Apolline, identifiés en tant
que cours d’eau à fonctionnalité réduite ;
o Dans le bois de la Grande Croix est signalé un secteur riche
en mares et mouillères recoupé par des infrastructures de
transport ;
2. Enjeux et objectifs
Cette OAP vise à améliorer le fonctionnement de la trame écologique de
Plaisir par des prescriptions de valorisation, d’aménagement, de
préservation des réservoirs et des trames écologiques.
Les objectifs généraux sont les suivants :
- Protéger les espaces naturels remarquables et renforcer le
maillage de la trame verte à l'échelle communale,
intercommunale et régionale
o En préservant les grands réservoirs de la trame arborée
bien emblématiques du territoire ;
o En travaillant sur le traitement des éléments fragmentant
pour la biodiversité (infrastructures de transports routiers
et ferrés …) pour assurer le passage de la grande faune ;
o En valorisant la trame herbacée ;
o En limitant l’artificialisation des sols.
- Préciser, retrouver et renaturer la trame bleue
o Protéger et valoriser les rus, mares et zones humides ;
o Améliorer la gestion des eaux pluviales et favoriser le cycle
complet de l’eau.
Le PADD précise les objectifs suivants pour les différents thèmes :
Biodiversité et les continuités écologiques locales :
- Préserver les cœurs de nature ou réservoirs de biodiversité des
trames boisées et herbacées et les relier entre eux, 4
- Préserver les continuités écologiques identifiées (espaces ouverts,
haies, arbres, ...),
- Traiter les discontinuités existantes par le biais de passage grande
faune au niveau des coupures liées aux infrastructures, comme sur
la RD 30,
- Favoriser le passage de la microfaune via des dispositions
règlementaires spécifiques,
- Identifier les espaces verts et cœurs d’îlots des espaces urbains
pour sensibiliser à leur intérêt écologique et conserver leur rôle de
lien entre les différents grands réservoirs de biodiversité et de
support de continuité écologique,
- Limiter l’imperméabilisation des sols (espaces de pleine terre,
revêtements de sol perméables, toitures végétalisées …) et
favoriser la reconquête des sols naturels (chemins non bitumés …),
- Végétaliser les espaces publics et les équipements (ex. Cours
d’école),
- Prendre en compte la richesse des sols lors des aménagements
(réutilisation des terres sur site, au sol ou en toiture),
- Lutter contre les espèces invasives et favoriser les espèces locales
grâce à l’évolution du règlement et le développement d’actions de
conseil auprès des habitants,
- Mettre en œuvre des dispositifs pour favoriser la biodiversité
(hôtel à insectes, ...) et la diversification de la flore dans le cadre
d’actions pédagogiques,
- Adopter une trame noire à l’échelle de la ville.
Trame bleue
- Protéger et valoriser les rus Maldroit et Sainte-Apolline, les mares
et les zones humides,
- Réaménager le ru Maldroit, en prenant en compte la présence
potentielle de zones humides dans les aménagements pour :
o Remettre, là où c’est possible, le ru Maldroit à ciel ouvert
dans une démarche de renaturation (berges accessibles à
la petite faune, strates végétales d’accompagnement…)
pour permettre de le rendre visible et renforcer sa fonction
de corridor écologique,
o Valoriser le ru Maldroit comme élément vecteur d’identité
et de lien entre les quartiers, notamment nord-sud
(cheminements le long des berges …),
o Protéger ses berges,
o Améliorer la qualité de ses eaux,
o Contribuer à la gestion des risques d’inondation en
facilitant l’écoulement des eaux.
- Améliorer la gestion des eaux pluviales et favoriser le cycle complet
de l’eau et le rechargement des nappes en favorisant une vé-
gétalisation des espaces urbanisés afin d’améliorer la résilience par
rapport aux crues.
3. Prescriptions
L’OAP Trame verte et bleue s’applique à l’ensemble du territoire
communal.
Les principes d’aménagement végétal et paysager en faveur de la trame
verte et bleue locale sont définis par le plan général de l’OAP, le règlement
et son zonage et complétés par les prescriptions suivantes :
Trame Bleue
Le territoire de Plaisir est marqué par la présence de deux rus : le ru
Maldroit partiellement busé et le ru Sainte-Apolline, ainsi que par un 5
réseau de zones humides, de mares et d’étangs naturels et artificiels. Ces
milieux sont essentiels au bon fonctionnement hydraulique, écosystémique et écologique du territoire et doivent donc être préservés.
Protéger et valoriser les rus Maldroit et Sainte-Apolline
Le ru Maldroit sera valorisé comme un élément vecteur d’identité et de lien
entre les quartiers, notamment nord-sud (cheminements le long des
berges …).
Les projets devront veiller à favoriser l’intégration paysagère des rus.
Les rus sont protégés strictement : aucune construction, aucun remblais,
déblais, remblais, ennoiement ou assèchement ne peuvent être réalisés
(sauf pour la gestion écologique).
Réaménager le ru Maldroit en tenant compte des potentielles zones
humides dans les aménagements : renaturer
Le ru Maldroit a été partiellement busé (secteurs en pointillés sur la carte
de l’OAP Trame Bleue). Un projet de réhabilitation en lien avec les autorités
et le gestionnaire GEMAPI afin de supprimer les zones de rupture de
continuité écologique et permettre la reprise des berges abîmées par des
techniques adaptées, concourant à la création d’habitats écologiques doit être réalisé.
Là où c’est possible, le ru Maldroit devra être remis à ciel ouvert dans une
démarche de renaturation (berges accessibles à la petite faune, strates
végétales d’accompagnement …) pour permettre de le rendre visible et
renforcer sa fonction de corridor écologique.
Ses berges devront être renaturées par des bandes enherbées, une ripisylve fonctionnelle pour améliorer la qualité de ses eaux.
Aucune nouvelle construction n’est autorisée sur le tracé enterré du ru
Maldroit.
Contribuer à la gestion des risques d’inondation en facilitant l’écoulement
des eaux
Les travaux d’aménagement devront respecter strictement l’écoulement
des eaux des rus du territoire. Aucune entrave à leur écoulement n’est
autorisée.
Les berges doivent être préservées ou réaménagées lors des projets :
végétalisation avec ripisylve dès que possible, bande enherbée pour
permettre aux rus de déborder sur des milieux végétalisés et poreux lors des crues.
Un retrait de l'urbanisation par rapport aux berges d'un minimum de 6 m
notamment devra être respecté.
Protéger les mares et les zones humides
Plusieurs zones humides ou espaces en eau sont identifiées sur le territoire
et mises en avant sur la carte de l’OAP Trame Verte et Bleue.
Deux zones humides à enjeux sont présentes : une proche du lieudit du
Pinac et la zone humide du parc du château. Le secteur de la Grande Croix
est également riche en mares et mouillères.
Tous les milieux humides identifiés sous les typologies « étang naturel,
mare naturelle, rivière, ru, rigole, marais et marécages » doivent être
préservés et protégés. Dans la mesure du possible, les bassins de rétention
et les mares artificielles devront également être préservés.
Les projets situés dans une enveloppe de zone humide avérée dont les
limites peuvent être à préciser, ou dans une enveloppe de probabilité
importante de zone humide mais dont le caractère humide et les limites Bassin sec, Espace de nature Noue végétalisée
Fossé végétalisé Gelsenkirchen inondable
6
restent à vérifier et à préciser, doivent prévoir au préalable un inventaire
afin de vérifier le caractère humide des parcelles concernées et éviter et réduire les impacts potentiels sur ces milieux fragiles.
Améliorer la gestion des eaux pluviales et favoriser le cycle complet de l’eau
et le rechargement des nappes
Dans les espaces publics créés ou réaménagés :
Les eaux pluviales seront gérées selon des principes alternatifs et intégrés
privilégiant des solutions d’hydraulique douce aérienne et gravitaire. La
conception hydraulique de ces systèmes de gestion des eaux pluviales
recherchera une mise en scène du chemin de l’eau, et une visibilité forte et régulière de l’eau.
Des fossés, noues ou rigoles bien dimensionnés pourront être aménagés :
- Le long de toute voie publique ou privée, piétonne, cyclable ou
carrossable, créée ou réaménagée, avec un souci d’épuration de la
qualité des eaux de ruissellement ;
- Au pied de toute haie, alignement d’arbre… créé ou renouvelé.
- Les places, placettes, parcs et jardins pourront accueillir des mares
permanentes ou temporaires, bassins naturels, espaces verts en
creux… connectés en réseau sans obstacle routier.
Les plantations, choisies parmi les espèces indigènes du Bassin parisien
(selon la liste de de l’ARB Ile-de-France annexée au règlement du PLU),
auront un caractère adapté à la présence de l’eau permanente ou
temporaire et associeront par exemple tout ou partie des espèces
végétales suivantes, en fonction des habitats créés (boisement de berges,
fossé humide, mare temporaire ou mare permanente…). Il convient de choisir des espèces capables de s’adapter aux évolutions du climat. Trame bleue D119
DER es sé 1___ | Limites de Plaisir
1 - Espaces humides à préserver strictement
D98 —— Cours d'eau et rus
ET Zones en eaux naturelles
ai Lt + ts 2 | Continuum sous-trame bleue at
… 2- Fonctionnalités de la trame bleue à retrouver
eee Trame bleue à retrouver
3 - Espaces tampons à conserver
Bassins et mares artificielles
4 - Espaces à enjeux de désimperméabilisation
EE Espaces à enjeux de désimperméabilisation
y
Etang de la
forêt Sainte
Apolline
_
Se des cla
É | Bâtiments
Zones urbanisées
D25 Le “ ++++ Reseau ferroviaire
Va,
Ours vud Reseau routier
sm |\ationale
——— Népartementale è .
$ 5 — Secondaire à 3
Éd vize@ L > &
7 D. PPP 3 abattu replantés
8
Orientations d’aménagement et de programmation
Trame Verte
La trame verte est constituée des milieux boisés et herbacés. Sur le
territoire il s’agit des forêts de Sainte-Apolline et de Bois-d’Arcy, des
espaces boisés, des bordures des milieux agricoles ou d’infrastructures, des
parcs, jardins, des lisières forestières et des autres espaces verts identifiés
sur la carte « Trame verte » de l’OAP.
Préserver les réservoirs de biodiversité de la trame boisée
Les forêts de Saint-Apolline et de Bois d’Arcy ainsi que tous les espaces
naturels de niveau 1 seront strictement protégés.
L’accueil du public devra se faire dans des conditions environnementales
vertueuses. Le public sera informé sur la richesse des milieux et sur les règles à respecter pour les préserver.
Dans les espaces naturels à protéger de niveau 2, la protection sera plus
souple : les aménagements ne sont pas strictement interdits mais ne doivent pas dégrader les milieux.
Préserver et augmenter les continuités écologiques et espaces relais
Préserver les continuités écologiques identifiées
Chaque projet situé sous les continuités écologiques de la trame verte
identifiées sur la carte de l’OAP Trame Verte doit, à son échelle, contribuer
à préserver, renforcer ou restaurer les continuités écologiques territoriales.
Le nombre de strates de végétation, les modalités de plantation sont
détaillées dans la partie « Nature en ville ».
Les espaces relais de nature en ville identifiés sur la carte de la Trame Verte
de l’OAP doivent tout particulièrement faire l’objet d’une préservation.
Traiter les discontinuités existantes
Les zones de discontinuité identifiées devront faire l’objet d’une
végétalisation permettant la résorption de ces discontinuités.
Tout projet dans les zones de discontinuités identifiées sur la carte de la
trame verte devra augmenter le nombre de strates de végétations
présentes d’au moins une unité (si toutes les strates ne sont pas déjà
présentes) et la surface végétalisée de 30% (l’ajout de nouvelles strates se
fera préférentiellement sur les nouvelles surfaces recréées). L’explication
du nombre d’unités est disponible dans la partie « Nature en ville ».
Dans ces zones, les arbres ne devront pas être abattus, sauf nécessité,
auquel cas pour un arbre abattu 3 devront être replantés
La route départementale 30 et la nationale 12 au sud de la commune
constituent des zones discontinuité majeures. Des aménagements de ces
discontinuités devront être prévus : passages à faune souterrains, ou
aménagements aériens pour relier les espaces.
Protéger et encourager le développement de haies et le
traitement des lisières de bosquets et lisières forestières
Les lisières forestières constituent un écotone fragile qu’il convient de
protéger. En lisière des massifs boisés de plus de 100 hectares, le SDRIF
préserve ces espaces de tout développement dans une bande de 50
mètres. Cette protection n’est pas opérante dans les sites urbains
constitués. Il convient ainsi de prévoir une préservation de ces lisières dont
certaines présentent un bon écotone et doivent être simplement
entretenues. D’autres sont dégradées et doivent être restaurées. Les SQ Torre d'nnovotions.|
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9
principales lisières forestières et les vues à préserver repérées à Plaisir
figurent sur carte de la trame verte de l’OAP. Ce repérage n’est pas
exhaustif et ne s’oppose pas à la création d’autres lisières sur le territoire
communal.
Principe d’aménagement des haies arborées larges
Mesures complémentaires pour la faune
Prévoir des dispositifs en faveur de la préservation de la biodiversité
animale
Créer des habitats pour les espèces locales lorsque les lieux de nidification
et de gîtes naturels sont insuffisants :
- Hôtels à insectes
- Nichoirs et gîtes à oiseaux, chauve-souris
Privilégier les surfaces poreuses favorables à la petite faune (oiseaux,
lézards, insectes) (surfaces munies d’anfractuosités, de cavités et de
recoins) et maintenir les failles existantes dès que possible. LT
10
Dans les strates arbustives et arborées, prévoir des haies et/ou bosquets
avec des arbustes à baies et petits fruits.
Adopter une trame noire à l’échelle de la ville
Pour limiter l’impact de la pollution lumineuse sur la nature tout en
préservant la sécurité et le confort des activités humaines, il convient de
rechercher une trame noire.
De plus, au-delà du seul impact écologique, la qualité de la nuit contribue
à la qualité des paysages nocturnes, à l’observation des ciels étoilés…
Dans ce cadre, SQY élabore un Schéma Directeur d’Aménagement Lumière
(SDAL) pour répondre aux enjeux suivants :
Enjeux économiques et énergétiques : utiliser les nouvelles
technologies, limiter le nombre de points lumineux,
concevoir des mises en lumière de l’espace public et des
bâtiments valorisantes…
Enjeux de développement durable : limiter les nuisances et
pollutions lumineuses sur la santé de l’Homme et
l’Environnement…
Enjeux sociaux et urbains : Sécurité des biens et des
personnes et sûreté des déplacements, conférer une identité
aux quartiers...
Ainsi, l’OAP, Trame verte et bleue prescrit :
Sur l’ensemble de la commune, et notamment dans les secteurs concernés
par le maintien des continuités écologiques et la limitation des effets de
coupure et d’obstacle diffus, l’éclairage des espaces publics et des espaces
extérieurs privés fera l’objet d’un traitement particulier, en se posant la
question de la nécessité d’éclairer et du niveau d’éclairage nécessaire.
Lors des projets d’aménagement ou de travaux urbains, il convient d’éviter
tout éclairage zénithal, privilégier un éclairage directionnel, adapter les
longueurs d’onde, réguler les périodes d’éclairage (horloge,
temporisation, détection de présence) …
Dans les noyaux de biodiversité potentiels, l’éclairage des arbres et de leur
frondaison, des bâtis susceptibles d’accueillir la faune, des vastes prairies
et pelouses et des zones humides sera totalement proscrits. L’éclairage,
notamment des parkings et cheminements aux abords de ces noyaux
potentiels, s’il est nécessaire, sera commandé en fonction des usages et
présence.
En ce qui concerne les affichages lumineux et les enseignes, la
réglementation à mettre en œuvre pour limiter la pollution lumineuse est
intégrée dans le Règlement Local de Publicité Intercommunal en vigueur.
Favoriser le passage de la faune (petite et grande)
Les séparations de parcelles ne doivent pas entraver le passage de la petite
faune. Il convient donc de privilégier d’abord la mise en place de haies indigènes et ensuite les clôtures perméables.
100% des éclairages publics
orientés vers le bas
Privilégier la lumière jaune
(température éclairage
<3000°k)
Privilégier des mats en bois 11
La coupure générée par la RD 30 devra être aménagée pour le passage de
la petite et de la grande faune entre la forêt de Bois d’Arcy et la trame
boisée du parc du château.
Adapter le calendrier des interventions des travaux, constructions et installations
Même si aucune période ne peut être considérée comme favorable lors de
la réalisation de travaux (défrichement, débroussaillage...) qui peuvent
avoir des incidences sur les espèces, il convient de porter attention aux
périodes de forte sensibilité (reproduction, migration, hibernation). Le
moment d’intervention le moins dommageable pour réaliser des travaux
sous nos latitudes se situe entre mi-octobre et mi-février. Il est donc
préconisé de concentrer les travaux dans les milieux sensibles durant
cette période et d’intégrer des mesures de protection des espèces et
habitats sensibles lors des chantiers pour éviter de les détruire lors des
travaux.
Mesures complémentaires pour les espèces végétales
Choisir des espèces adaptées
Lors de la modification ou de la mise en place d’espaces végétalisés, les
espèces indigènes du Bassin Parisien seront favorisées, selon la liste selon
la liste de d’ARB Ile-de-France annexée au règlement du PLU. Il convient de
choisir des espèces capables de s’adapter aux évolutions du climat.
Les espèces choisies seront suffisamment diversifiées et
préférentiellement non allergisantes (se reporter aux guides du Réseau
National de Surveillance Aérobiologique disponibles en annexe).
Lutter contre les espèces invasives
Il est interdit de mettre en place des plantes listées parmi les espèces
invasives d’Ile-de-France.
Ces espèces sont recensées dans la liste d’ARB Ile de France annexée au
règlement du PLU.
Mettre en place une gestion différenciée des espaces végétalisés
- Préserver les prairies fleuries existantes, la jachère florale et
conforter leur développement sur les bords de route. La
prairie fleurie est favorable aux insectes. Il s’agit d’une
alternative à la pelouse classique composée d’un mélange de
fleurs bisannuelles et/ou de plantes vivaces ou d’espèces
spontanées. Deux points sont à prendre en compte pour
assurer leur qualité : respecter le cycle des espèces et veiller
à ne pas introduire d’espèces non locales : un soin particulier
doit être porté au choix des essences semées pour éviter les
plantes envahissantes et les problèmes de pollution
génétique.
- Privilégier la fauche tardive en conservant une hauteur
supérieure à 10 centimètres et en exportant le produit de la
fauche. Abris pour les
Amphibiens et
Reptiles
. Favorisation :
des
populations
VE d'insectes
. Ressources e. 5
/ 4. 4
RC
abattu
X1 replantés X3
12
Sources : Aliséa 2012
Nature en Ville
L’objectif de ces prescriptions est d’affirmer la place de la nature en ville et
d’augmenter les services fournis par la nature : fonction écologique pour la
faune et la flore, fonction paysagère, bioclimatisme et résilience (lutte
contre les ilots de chaleur urbains, adaptation aux risques naturels),
fonction de santé et de bien-être.
Augmenter la part du végétal en milieu urbain
En ville, les arbres d’alignement existants seront maintenus ou remplacés,
en respectant la forme et le gabarit de l’arbre et sous réserve de
l’adéquation entre le gabarit adulte de l’arbre et l’espace disponible.
Dans la mesure du possible, des plantations seront réalisées à raison d’une
unité de plantation par tranche entamée de 25 m², hors chaussée (cf.
tableau ci-dessous).
Lors des projets (autres que les alignements d’arbres), pour un arbre
abattu, 3 arbres devront être replantés.
Plant Taille à maturité Tronc Nombre d’unités de plantation
1 buisson 1 à 3 m Multiple 1
1 arbuste 3 à 7 m Unique ou multiple 2
1 arbre de moyen
développement 7 à 20m Unique 4
1 arbre de grand
développement > 20m Unique 8 3à 7m
1à3m
Buisson : Arbuste:
1 unité 2 unités
de plantation de plantation
Â
Arbre de moyen développement:
4 unités
de plantation
Â
Arbre de grand développement :
8 unités
de plantation
13
Figure 1 : Typologie d'unités de plantation
Dans la mesure du possible, les allées publiques dévolues aux modes doux
faisant l’objet de réaménagement, et les voies privées créées ou
réaménagées seront végétalisées. Les allées de 5 mètres de large ou plus
seront notamment végétalisées sur 30 % de leur surface au moins.
Le nombre de strates de végétation sera maintenu ou augmenté (cf.
schéma ci-dessous). Chaque fois que l’espace disponible le rend possible,
les plantations seront constituées au minimum de :
- Strate arborée : d’au moins 1 arbre de haute tige (7 m ou plus) ;
- Strate arbustive : d’au moins 1 arbuste ou 1 cépée de 3 à 7 m ;
- Strate buissonnante : d’au moins 5 buissons de 1 à 3 m ;
- Strate herbacée : d’au moins 7 m² de prairie ou couvre-sol.
Figure 2 : stratification de la végétation
Les conditions de plantation garantiront le bon développement des
végétaux plantés (fosses d’au moins 15 m², distance au bâti, présence de
réseaux souterrains et aériens…). La taille adulte des plantations sera
proportionnée à l’espace disponible.
Les plantations seront diversifiées, associant au moins 5 à 6 espèces
différentes avec des périodes de floraison étalées (pour limiter les
concentrations de pollen), seront préférées aux plantations
monospécifiques. Cela favorise à la fois la biodiversité et limite les risques
d’allergie.
Le tissu pavillonnaire est riche de cœurs d’ilots ou de fonds de parcelles
riches et végétalisés qu’il convient de protéger. Ces espaces sont identifiés
notamment dans les jardins privés et les autres espaces verts dans la carte
« Trame verte » de l’OAP. ER > 5
Dalles alvéolées
engazonnées
Pavés joints
enherbées
Mélange terre végétale
et pierre/graviers
14
Le cœur d’ilots est la partie centrale d’un îlot. Dans la ville traditionnelle, le
pourtour de l’îlot bordant les voies est la partie qui a le plus de valeur. Il est
donc bâti de constructions hautes alors que le cœur de moindre valeur est
laissé vide (cour ou jardin), ou construit de bâtiments bas, parfois des
ateliers. (D'après Anne-Sophie Clémençon, septembre 2015.) Les cœurs
d’ilots et fonds de parcelles végétalisés jouent un rôle d’espaces relais pour
la nature en ville de très forte valeur.
Les cœurs d’ilots identifiés doivent être préservés : les constructions en
fond de jardin seront évitées. Si une construction doit être réalisée, il sera
préférable de la faire sur rue entre les constructions déjà existantes. De
même, les fonds de parcelles devront être préservés.
Les espaces verts, places publiques, cours d’écoles etc. seront également
préservés.
Lorsque cela est réalisable, les espaces publics et équipements seront
végétalisés, par désimperméabilisation des sols, mise en place de toitures
végétalisées, de murs végétalisés.
Lors des aménagements, la richesse et la qualité des sols seront préservées.
Il conviendra d’abord de protéger le sol et ensuite de la réutiliser (au sol ou
en toiture).
Afin de préserver les sols, les nouveaux projets urbains devront maximiser
les espaces de pleine terre en conservant ou en désimperméabilisant les
zones existantes, ainsi qu’en étudiant les possibilités de constructions hors
sol et/ou transitoires. En complément de cette mesure, une renaturation
active des sols doit être privilégiée, en accord avec les objectifs de
végétalisation et de développement d’une agriculture urbaine, valorisant
les espaces en friche ou sous-utilisés. Les enjeux d’urbanisme durable
encouragent une diminution des surfaces imperméabilisées par des
principes tels que la mixité fonctionnelle, la maîtrise des extensions
urbaines, une densité urbaine appropriée, ainsi que la préservation des
ENAF.
Diminuer les surfaces imperméabilisées
Les espaces prioritaires pour la désimperméabilisation des sols sont
identifiés dans la carte « Trame Bleue » de l’OAP sous la dénomination
« Espaces à enjeux de désimperméabilisation ».
- Zones de stationnement
Les nouvelles zones de stationnement devront être végétalisées grâce à des
dispositifs de pavés joints enherbés ou de dalles alvéolées enherbées.
Lors de travaux de rénovation ou modification de zones de stationnement,
ces dernières devront également faire l’objet d’une végétalisation.
A ces surfaces poreuses devront être ajoutées pour les zones de
stationnement aériennes des espaces végétalisés ou des noues
permettant de recueillir les eaux pluviales lors des épisodes pluvieux. Les matériaux poreux seront recherchés, tels que des pavés joints enherbés
ou de dalles alvéolées enherbées, des espaces sablés, des platelages bois.
15
Espaces publics et des cheminements Torre d'rnovations,
Y eee
D 2655920
0,75 1,5 km
Trame verte
[_! Limites de Plaisir
Typologie de la trame verte existante sur le territoire
D Boisements
Jardins privés
= Parcs et jardins ouverts au public
Espaces agricoles
M Autres espaces verts
Espaces ouverts
D Petits boisements
= Grands corridors à conforter
Corridors urbains à conforter
Espaces naturels à protéger
Ses Espace naturel à protéger strictement - Niveau 1
Cr Espace naturel à protéger - Niveau 2
C2 Lisières forestières à protéger
‘11222: Espaces relais de nature en ville à préserver
M Discontinuites à atténuer
Lisières agricoles à préserver et améliorer
se. L'isière agri-urbaine
ee. lisière agro-forestière
Bâtiments
[|] Zones urbanisées
++++ Réseau ferroviaire
—— Réseau hydrographique
16 17
Orientations d’aménagement et de programmation
III. OAP Gares
1. Contexte
Un pôle économique et commercial majeur de Saint-Quentin-en-
Yvelines et d’Île-de-France avec un fort besoin d’adaptation de son
environnement urbain
Ce pôle est situé au nord de la Commune de Plaisir, en bordure des voies
ferrées et de la plaine agricole. Il se décompose en deux secteurs
complémentaires :
- La Zone Commerciale : elle regroupe 175 000 m² de surfaces
commerciales, ce qui en fait la première zone commerciale des
Yvelines, notamment grâce à la grande diversité commerciale de
son offre. Cette attractivité et ce rayonnement sont un atout
majeur pour la transformation du pôle commercial en mobilisant
les investissements des foncières. Plaisir doit utiliser cette
attractivité pour engager une évolution du secteur commercial et
économique en vue d'assurer une montée en gamme de l'offre
commerciale, via l’amélioration de l’environnement urbain (accès,
circulation, paysage, etc.), des services à destination des usagers et
des propositions architecturales.
- La zone d’activités des Ebisoires : elle bénéficie d’un rayonnement
auprès des entreprises locales mais qui souffre d’une image peu
qualitative (traitement de l’espace public, qualité architectural des
bâtiments) et d'un positionnement économique flou. En effet, ce
secteur a été un champ d’expansion de l’activité commerciale,
source de conflit d’usages et venant nuire à son positionnement en
direction des entreprises artisanales et industrielles.
L’ensemble du secteur économique du nord de la Commune souffre
également d’un vieillissement des locaux venant nuire à son attractivité.
Des projets de démolition/reconstruction ont permis d’engager une
restructuration de la zone et l’émergence de gestes architecturaux plus
ambitieux.
Des difficultés de desserte
Le Nord de la Commune de Plaisir bénéficie d’une desserte routière
importante via la RD 30 (axe Nord/Sud) et RD 11 (axe Est/Ouest). Les autres
voies ont un rôle de rabattement sur la gare de Plaisir/Grignon ou de
desserte locale.
Le secteur des Ebisoires est pénalisé par une accessibilité limitée à l'ouest
du fait du parking de la gare de Plaisir/Grignon et à l'est par le
fonctionnement du carrefour.
Ce pôle économique bénéficie également de la présence de deux gares
ferroviaires mais qui restent peu visibles et peu connectées au tissu urbain
environnant
Le secteur souffre principalement de problématique de circulation interne
du fait de la saturation, notamment aux heures de pointes et les weekends,
des axes d'accès (RD 30 et RD 11), qui cumulent également une fonction de
transit.
Du fait de la vocation routière et commerciale du secteur, ce dernier est
globalement défavorable au vélo et à la marche : 18
- Peu d'infrastructures dédiés aux piétons et cyclistes ou alors ces
dernières s'interrompent en cours de cheminement;
- Pas de lien vers le centre-bourg de Plaisir.
Des espaces extérieurs et publics peu qualitatifs
L’ensemble de ce secteur d’OAP souffre d’un espace public et d’un
traitement paysager peu qualitatif. Il est notamment marqué par :
- Une absence d'unité des espaces publics qui est source de rupture
entre les différentes polarités,
- Peu d'espaces ouverts ou d'espaces publics supports d'animation,
- Multitude d’aires de stationnement, très minérales, et non
mutualisées.
- Une faible présence végétale (seulement en cœur d'ilot et peu
visible depuis les espaces commerciaux ou les grands axes), avec
peu de strates intermédiaires (grands sujets),
- L’absence de dialogue avec la plaine agricole (en termes de
paysage, vues, urbanisme) avec de rares ouvertures sur celle-ci.
2. Enjeux et objectifs
Cette OAP vise à engager et accompagner la restructuration du secteur
nord de la Commune de Plaisir et son intégration au grand paysage, sans
occasionner la démolition de logements, absents du périmètre de projet.
Son périmètre s’étend sur environ 72 hectares.
Les objectifs généraux sont les suivants :
- Assurer un aménagement qualitatif permettant une continuité
avec l’ensemble du pôle commercial des Clayes-sous-Bois
- Conforter le rôle de pôle régional commercial
- Encourager une architecture qualitative et vertueuse sur le plan
environnemental
- Retrouver des façades actives et qualitatives ainsi qu'un rapport à
la rue
- Assurer une diversification des fonctions
- Empêcher le mitage des Ebisoires par les activités commerciales au
détriment des activités industrielles et productives : nécessité
d'une différenciation de la zone des Ebisoires par rapport aux
autres zones d'activités de Plaisir et de SQY
- Réaménager et relier les différentes polarités du secteur
- Renforcer les liaisons piétonnes et cyclables
- Fluidifier les circulations sur la zone
- Renforcer l'intégration de la gare Plaisir/Les Clayes dans le tissu
urbain
- Préserver les vues sur le grand paysage
- Requalifier et végétaliser les espaces extérieurs
- Rechercher une complémentarité avec les secteurs agricoles
proches
3. Prescriptions
Renforcer une approche intercommunale, notamment à
destination des Clayes-sous-Bois
Le fonctionnement de la Zone Commerciale de Plaisir doit être pensé et
conçu en lien avec celui des Clayes-sous-Bois pour répondre à une zone de
chalandise commune. Ainsi, les aménagements, notamment en matière de 19
continuités cyclables et piétonnes, mais également pour les services à
destination des usagers doivent être pensés à l’échelle de l’ensemble du
secteur commercial de Plaisir-Les Clayes-sous-Bois.
Il convient donc de s'affranchir des limites communales pour penser la
Zone Commerciale comme une seule entité. L’aménagement et la
diversification de l'offre commerciale doivent être conduits en
complémentarité entre les deux communes pour éviter des logiques de
concurrence directe. En conséquence, le développement d’une animation
et d’une gouvernance commune à l'échelle de la zone commerciale serait
opportune.
Développer des produits immobiliers en adéquation avec les
besoins des entreprises (parcours résidentiels tertiaires, etc.)
L’OAP doit accompagner et encadrer la restructuration et la requalification
du pôle commercial et économique de la commune de Plaisir. Pour se faire,
il convient de :
- Améliorer l'interface avec la gare de Plaisir/Les Clayes, pour en
faire la porte d'entrée de la Zone Commerciale,
- Requalifier le bâti existant ou assurer la régénération du tissu
urbain via une ambition architecturale forte, intégrant les
préoccupations environnementales et écologiques actuelles, afin
de lutter contre la vacance et garantir l’attractivité économique de
Plaisir,
- Travailler à l’échelle de projets d'ensemble et veiller à une
collaboration entre opérateurs (notamment sur la passerelle),
- Développer des façades actives afin d'animer la Zone Commerciale
- S'inscrire dans le grand paysage de la plaine de Versailles : lier
davantage le secteur commercial avec la Plaine, les circuits courts
et les enseignes alimentaires.
Créer des lieux d'intensité et d'animation dans l'espace public pour
unifier l'ensemble du secteur des Gâtines et des Ebisoires
L’OAP doit permettre de donner une cohérence à la zone en faisant évoluer
les espaces intermédiaires vers de véritables espaces publics. Pour se faire,
il convient de rendre lisibles ces espaces en les organisant en un maillage
de lieux concentrant les usages et les pratiques et servant de rotules entre
les sous-secteurs.
Le renouveau et la montée en gamme des activités commerciales ne peut
se limiter à des initiatives isolées. Cette requalification ne pourra produire
des effets qu'à condition de s'intégrer dans une démarche globale intégrant
les espaces intermédiaires. Il s'agit, dans un contexte de forte concurrence,
de créer une expérience riche et cohérente à l'échelle de la zone.
Ainsi, en complément des locomotives commerciales, il convient de
développer des lieux d'intensité et d'animation qui concentreront des
usages afin de ramener un lien humain et urbain entre les bâtiments. Ces
espaces publics joueront ainsi un rôle de rotule entre les différents sous-
secteurs. 4 lieux sont identifiés :
o La gare Plaisir/Les Clayes dont l’aménagement doit viser à
- Assurer une continuité entre le parvis de la gare et celui du centre
commercial pour améliorer l’accessibilité et la visibilité de cet
équipement, 20
- Assurer une cohabitation des différents modes de transport sur
l’espace public via la création de pistes cyclables, l’aménagement
d’un dépose-minute pour les usagers de la gare, la reconfiguration
des voiries et du carrefour pour les rendre plus urbains.
- Accompagner le développement d’opérations de développement
mixte (commerces, bureaux, activités) sur les fonciers libres à
proximité.
- Une requalification du parvis via la création d’un espace paysager
et moins minéral.
o La gare Plaisir/Grignon
Le réaménagement de ce pôle contribue à la requalification de l’espace
public du secteur et à renforcer son accessibilité en transports en commun.
Les interventions sur l’espace public doivent permettre :
- Une meilleure intermodalité via le réaménagement de la gare
routière pour la rendre plus lisible pour les usagers et plus
sécurisante quant aux déplacements,
- Un meilleur rabattement gare pour les modes actifs grâce à des
aménagements de pistes cyclables,
- Une requalification du parvis via la création d’un espace ouvert et
moins minéral,
- La réalisation d’un parking relai le long de l’avenue du 19 mars en
ouvrage assurant une insertion urbaine qualitative.
o La Place du Commerce
Cet espace public doit être pensé pour en faire un lien entre les quartiers
résidentiels et la Zone Commerciale dans le cadre de son futur
réaménagement.
Il convient d’accompagner la diversification des commerces et d’en
renforcer l’animation via des aménagements spécifiques sur l’espace
public.
o La ferme des Ebisoires
Les interventions sur ce site doivent permettre l’identification de la ferme
et d’en faire un lieu marqueur du secteur en ouvrant cette dernière sur
l’extérieur via :
- La valorisation du bâtiment et notamment ses caractéristiques
architecturales (vieilles pierres, cour, etc.),
- La création d’espaces publics attractifs pour le public extérieur
(terrasses, place public),
- La rationalisation des cheminements et des accès véhicules.
Intervenir sur la voirie et requalifier l'espace public pour réintégrer
ce secteur au tissu urbain de la ville de Plaisir
Ces aménagements doivent améliorer l’accès des personnes non
motorisées aux commerces, aux emplois et aux deux gares du territoire.
Ces interventions sur l’espace public visent à assurer une meilleure
cohabitation entre les modes actifs (piétons et cyclistes) sans entraver
excessivement la circulation automobile. Plusieurs actions sont à
entreprendre :
- Apaiser la circulation via la mutation du Boulevard Léon Blum en
« boulevard urbain » via la réduction de la largeur des voies de
circulation, un traitement paysager qualitatif, un élargissement des
trottoirs et la création de pistes cyclables.
- Aménager des parcours apaisés cyclables et piétons pour les
usagers afin de desservir l’ensemble du secteur commercial et
d’activité mais également de le relier au reste du territoire 21
communal en s’appuyant sur la requalification des axes Paul
Langevin, des aménagements dédiés sur l’avenue du 19 Mars 1962
et la rue des Vicomtes.
- Fluidifier la mobilité et renforcer l'usage des modes actifs
- Créer une boucle piétonne et cyclable reliant les différentes
centralités, les polarités commerciales du secteur et les gares pour
redonner un rôle urbain à ce secteur.
- Réaliser des sentes paysagères pour rendre perméables de grands
ilots ou rendre plus agréable le cheminement le long des grands
axes.
Transformer les principales voies d'accès en vitrine de la Zone
Commerciale
Afin de renforcer l’attractivité et la qualité urbaine du secteur commercial
de Plaisir, il convient d’accompagner la transformation des axes routiers
structurants, à savoir le Boulevard Léon Blum, l’Avenue Saint-Germain et la
Route des Deux Plateaux.
Cette requalification a pour objectif de les repenser à la fois comme des
vitrines de la zone commerciale mais également comme de nouvelles
entrées de ville. Pour ce faire, il convient d’assurer :
- Une meilleure gestion des flux via une pacification de la circulation,
une meilleure intégration des modes doux grâce à une mutation de
ces axes routiers en boulevard urbain,
- Une ambition architecturale forte pour les futures opérations de
restructuration des bâtiments existants,
- Le développement d’activités (commerciales, loisirs, etc.) en
façade des bâtiments et un traitement qualitatif des façades
arrières (habillage végétal, développement de pratiques sportives,
traitement architectural, etc.) et d’encourager une animation sur
l’espace public pour éviter les effets d’arrières (aire de jeu,
traitement paysager, etc.),
- Gérer le stationnement dans la zone des Ebisoires via le
développement de nouvelles poches de stationnement,
- Mutualiser les besoins de stationnement autour de la gare de
Plaisir/Les Clayes et dans la zone des Ebisoires pour
décongestionner le secteur et proposer une offre de
stationnement courte durée pour les clients,
- Eviter l'engorgement dû aux usages pendulaires liés à la gare de
Grignon par l’aménagement du P+R à penser en conséquence.
S'inscrire dans le paysage et la trame verte existante
L’aménagement du secteur Nord de la Commune doit recréer de la porosité
avec le paysage environnant via la création de continuités visuelles et
physiques pour faire du paysage un outil d’apaisement et
d’embellissement.
Il convient d’assurer une ouverture de l’ensemble de ce secteur vers les
grands espaces paysagers situés à proximité, à savoir le plateau agricole au
nord et la Promenade de l’Aqueduc. Pour se faire, les interventions dans le
Nord de la Commune viseront :
- La généralisation des plantations le long des voies de la zone mais
également des aires de stationnement, voire de certaines façades,
- Une recherche d’aménagement paysager qualitatif contribuant
également à la désimperméabilisation des poches de
stationnement, très nombreuses sur le secteur, 22
Orientations d’aménagement et de programmation
- La préservation et la mise en valeur des vues sur le grand paysage,
- La création de sentes paysagères et d’espaces paysagers riches.
Préserver les Ebisoires d'un mitage commercial en renforçant sa
vocation productive au cœur de sa zone
Il convient d’ancrer le positionnement des Ebisoires en faveur des activités
artisanales et industrielles pour en renforcer son attractivité.
L’OAP vise donc à bloquer l’expansion du commerce sur le secteur des
Ebisoires. Ainsi, l’intérieur de l’ilot n’a pas vocation à accueillir un
développement commercial. Le commerce y est autorisé en bordure des
axes majeurs de circulation à condition de contribuer à l’animation urbaine
via un effet vitrine important. sa, Torre d'rnovations,
THIVERVAL-GRIGNON
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1 - OAP Gares
Préserver la vue sur le grand paysage
À Préserver la vue depuis le grand paysage
Aménager le Pôle Gare
Créer des liaisons cyclables
s =} Faciliter les traversées piétonnes
Le Créer des sentes paysagères
e—— Créer des vitrines commerciales
2 Périmètre OAP Gares
Créer des lieux d'intensité et d'animation dans l'espace public
Traiter les axes routiers en boulevard urbain
MN maintenir des activités artisanales ot industrielles
Fe Assurer la montée en gamme architecturale
23 24
Orientations d’aménagement et de programmation
IV. OAP Centre-bourg
1. Contexte
Le diagnostic du PLU fait ressortir les éléments suivants :
Un manque d'animation
Le centre-bourg, et notamment sa partie historique, souffre d’un manque
d’animation urbaine du fait :
- D’une offre de commerces et de services limitée et vieillissante à
l'image du pôle commercial Pasteur fermé sur lui-même,
- Une centralité peu visible et attractive à l'échelle de Plaisir du fait
d’un accès peu visible depuis la rue Calmette
- Une halle de marché fermée qui ne génère que peu d'animation en
centre-ville
- Une population vieillissante et une multiplication de petits
ménages
Des espaces publics peu qualitatifs et peu adaptés aux usages
actuels qui ne favorisent pas l'animation urbaine
Le centre bourg, et notamment le centre-historique, sont marqués par une
forte emprise du stationnement en surfaces, tant pour les résidences
collectives que pour le stationnement public (parking République) et sur
voirie.
A contrario, les espaces publics sont étroits et inconfortables pour les
piétons. Ils souffrent d’un faible aménagement en faveur des mobilités
actives. Par ailleurs, lorsqu’elles existent, ces infrastructures ne sont pas
continues et ne permettent pas d’accéder aux gares du nord de Plaisir.
Enfin, les espaces publics ont un traitement très minéralisé.
Un patrimoine historique riche
Le centre-bourg de Plaisir bénéficie d’une ambiance villageoise du fait d’un
riche tissu témoignant de son passé rural. Ce tissu vernaculaire n'est pas
visible des voies de contournement.
Le centre historique accueille également des monuments à forte valeur
patrimoniale et historique comme l’église, le château et son parc ainsi que
l’Hôtel de Ville. Cependant, certains éléments sont peu visibles ou peu
reliés entre eux, comme le parc du château ou le parc de la Mairie.
Une trame verte et bleue très présente et structurante
L’ensemble du centre bourg est marqué par une forte présence du végétal,
via des alignements et regroupements d'arbres, différents parcs urbains
(Hôtel de Ville, du Château), constitutifs du paysage urbain.
Les rus Maldroit et Sainte Apolline constituent également un élément
structurant dans l’armature urbaine du centre-bourg et de connexion avec
l'ensemble de la Commune. La majorité de ses berges ne sont toutefois pas
aménagées pour permettre la promenade.
Un espace urbain fragmenté, symbole d’une ville mosaïque
L’ensemble du centre-bourg est marqué par une forte fragmentation
urbaine du fait d’une forte hétérogénéité urbaine et d’un manque de
liaison entre ses différents quartiers. 25
Ainsi, le maillage viaire du centre-bourg se caractérise par une très forte
distinction :
- De grandes artères, à dominante routière et de transit, qui scindent
la ville et séparent nettement les quartiers (témoignage des
quartiers modernes de la ville nouvelle et d’un urbanisme par
plaque),
- Des voies de circulation internes à ces quartiers récents se
terminant en impasse et contribuant à les enclaver,
- Un réseau ancien resserré dans le centre historique, marqueur du
développement vernaculaire et ancien du tissu urbain rural
Un secteur en renouvellement urbain majeur
Le site de l’hôpital Charcot constitue aujourd’hui un espace enclavé de par
sa nature hospitalière. Il est fermé sur lui-même mais bordé par des
cheminements piétons (promenade Aqueduc de l'Avre, coulée verte en
prolongement du mail François Mitterand).
La restructuration du pôle hospitalier de Plaisir, via le regroupement sur un
seul site, permet la libération d'un foncier clé en cœur de ville. Au regard
de l’importance du foncier mutable, son aménagement est un enjeu
majeur pour la Commune. Il place, de ce fait, ce secteur comme une rotule
à l’échelle de la Commune pour en améliorer les liaisons nord/sud et
est/ouest mais également pour accompagner l’affirmation d’un centre-
bourg lieu de destination et d’usage pour les Plaisirois.
2. Enjeux et objectifs
Cette OAP vise à encadrer les opportunités de développement urbain
offertes par la libération du foncier de l’hôpital de Plaisir pour en faire une
rotule à l’échelle communale et assurer la diversification des fonctions pour
en renforcer l’animation.
Couvrant un périmètre d’environ 33 hectares, ses objectifs généraux sont
les suivants :
- Faire du centre-bourg un lieu de destination en renforçant sa
polarité commerciale et de services à l'échelle de la Commune,
- Intégrer les futurs équipements publics, gage d’attractivité du
secteur, notamment un groupe scolaire de 14 classes à horizon
2029 ;
- Développer une urbanisation adaptée au centre-bourg pour
accueillir une nouvelle population passant par :
o Sur le secteur du Site Charcot, environ 1100 logements au
total (370 à horizon 2030), dont 25% de logements
comptabilisés comme sociaux au titre de la loi SRU à
l’échelle de l’intégralité de l’opération,
o Sur le cœur de village/centre historique, environ 90
logements à horizon 2029,
- Assurer une mutation mesurée du tissu existant, n’occasionnant
par ailleurs la démolition que d’une trentaine de logements liés à
l’activité hospitalière,
- Accompagner la restructuration urbaine du terrain de l’hôpital,
- Requalifier l'espace public pour en faire un lieu d'animation et de
parcours,
- Réorganiser la circulation et l'offre de stationnement,
- Encourager les circulations des modes actifs, 26
- Retrouver et renaturer le ru Maldroit,
- Assurer le développement d’un parc urbain qualitatif,
- Réaliser un aménagement paysager des futurs ilots,
- Valoriser le patrimoine historique du centre historique, assurer sa
mise en liaison et sa promotion,
- Assurer une urbanisation valorisant et s'inscrivant dans les
caractéristiques paysagères du site.
3. Prescriptions
Le réaménagement du centre-bourg doit assurer la cohérence entre ces
deux composantes, à savoir le centre ancien et le site de l’hôpital Charcot.
A ce titre, à l’échelle de l’ensemble de ce secteur, l’OAP vise à :
- Révéler la trame verte et bleue et mettre en scène le paysage en :
o S’appuyant sur la topographie pour mettre en valeur le
site, notamment dans le vallon du ru,
o Révélant les vues remarquables sur le grand paysage,
notamment depuis les hauteurs,
o Résorbant les discontinuités dans la trame verte et bleue,
notamment entre les différents parcs.
o Renaturant le ru via différentes actions potentielles
(remise à ciel ouvert des portions canalisées,
reméandrage, renaturation des berges, etc.),
- Requalifier les espaces publics en faveur des mobilités douces en :
o Complétant le maillage pour désenclaver le nord du
centre-bourg (Site Charcot) et améliorer le
fonctionnement urbain du centre ancien,
o Favorisant l’usage des modes actifs et assurer les liaisons
nord/sud et est/ouest,
o Assurant une cohérence entre les voies et le gabarit du bâti
dans le centre ancien,
o Assurant un traitement paysager et une végétalisation des
espaces publics
- Renforcer les polarités via l’animation des espaces publics en :
o Mettant en réseau les équipements de qualité,
notamment les parcs urbains, le château et ses services, les
équipements scolaires,
o Réhabilitant et renforçant l’offre d’équipement pour les
adapter aux évolutions des pratiques ou aux nouveaux
besoins,
o Réduisant la place de la voiture sur l’espace public pour
accroître l’attractivité et l’animation des polarités (place de
l’église, parking République, etc.)
o Augmentant la visibilité des commerçants via une
relocalisation et une restructuration de l’entrée du centre
ancien.
- Développer un centre-bourg habité, révélateur de l’identité
plaisiroise en :
o S’appuyant sur l’identité villageoise du centre historique
en préservant et valorisant les éléments patrimoniaux :
Les bâtis historiques (église, château, mairie)
Le tissu vernaculaire comme la Rue de la
République ou rue Emile Zola 27
o Diversifiant l’offre de logement pour proposer une offre
adaptée aux besoins des habitants et allonger les parcours
résidentiels (séniors, jeunes actifs, primo-accédants,
familles, etc.)
Centre historique
o Animation
L’ambition du projet d’aménagement du centre-bourg est de renforcer son
animation urbaine et d’en faire un lieu de destination à l’échelle de la
Commune de Plaisir via :
- Une restructuration de la place et de la halle de marché. Ces deux
éléments, associés au travers d’un espace public qualitatif et
aménagé pour en favoriser l’usage (manège, manifestation,
marché, etc.), renforceront l’ambition de valorisation
architecturale du centre-bourg.
- Une diversification et un renforcement de l’armature commerciale
et de la visibilité des commerces via une relocalisation des locaux
en entrée de centre-ville, autour de la place du marché, et une
ouverture du centre commercial Pasteur au tissu urbain
environnant.
- La réalisation d’équipements publics structurants et générateur de
flux, gage d’animation du centre-bourg à l’image d’une
médiathèque et du futur pôle administratif municipal.
o Un développement urbain en cohérence avec l’esprit
villageois
L’aménagement du secteur historique doit s’effectuer au travers d’une
approche en dentelle pour respecter la forme urbaine et la charpente
paysagère du site.
Le renforcement de l’esprit villageois passe par :
- Une continuité d’alignement sur la rue pour tenir l’espace public
développé,
- Une mitoyenneté dans les différents bâtis,
- Des ilots perméables et ouverts afin d’assurer des cheminements
piétons et des ouvertures,
- L’introduction d’éléments assurant un rythme de façades courtes,
comme dans l’existant,
- Une hauteur limitée pour s’inscrire en cohérence et en
compatibilité avec le tissu historique existant,
- Une incitation à l’usage de matériaux spécifiques dans le centre
ancien, permettant ainsi un rappel avec le tissu urbain mais
également une distinction avec le futur quartier de l’hôpital
(pierres en façade, parement de la façade, etc.)
o Traitement des espaces publics
Le traitement de l'espace public doit
- Contribuer au renforcement des différentes polarités,
- Marquer l’identité villageoise et rural du centre ancien
- Contribuer au développement des polarités nouvelles
- Permettre de retrouver le paysagement du centre ancien.
En conséquence, l’OAP vise à assurer :
- Le développement de voiries requalifiées et élargies, notamment
les rues Pasteur et du Docteur Flemming, permettant d’accroître la 28
place aux mobilités actives et de rendre leur usage plus pratique
aux piétons,
- Le paysagement et la végétalisation des espaces publics,
- La mise en place d’un mobilier urbain et de matériaux
d’aménagement des espaces publics qualitatifs et marqueur de
l’identité villageoise et rurale du centre historique ;
- Un traitement qualitatif des enjeux de stationnements, avec la
suppression du parking République et le développement de poches
de stationnement répartis sur l’ensemble du secteur, permettant
de répondre aux besoins des usagers (commerces, services, loisirs,
etc.)
- La réalisation d’un espace public central avec une place d’entrée
de centre-ville, relié avec le marché. Cette recomposition du bâti,
notamment vers un front bâti plus urbain, qui renvoie à une
disposition plus historique, permettra également de mieux tenir les
différents espaces publics,
- La mise en réseau de l’ensemble des places et polarités majeures
du centre historique, en assurant un lien et une continuité
physique du Château de Plaisir à la place du marché.
- Ce dernier est également la jonction entre centre historique et le
futur parc.
Site Charcot
Le projet urbain développé sur le site Charcot doit porter l’ambition de
produire des formes urbaines diversifiées (formes architecturales,
hauteurs, typologies, etc.). Ce site doit également contribuer à donner une
nouvelle image du centre-bourg de Plaisir pour en renforcer son
attractivité.
o Une organisation urbaine diversifiée
Le réaménagement du site Charcot veillera à développer des ilots ouverts,
paysagers et garantissant une porosité, tant visuelle que fonctionnelle.
Cette dernière, ainsi qu’une transition douce avec les constructions
alentours pourra s’obtenir via une variation de la hauteur des bâtiments.
La variété et le contraste dans la forme du bâti, avec des épannelages et
des densités variées peuvent se matérialiser par le développement :
- D’ilots urbains, qui encadrent l’avenue du Général De Gaule ou en
continuité de la rue de la Gare, avec une accroche sur les voies pour
former un front urbain, un traitement paysager en front de rue et
la possibilité de réaliser des émergences pour des points singuliers
afin de constituer des bâtiments repères et identitaires à l’échelle
du quartier.
- D’ilots plus libres et plus paysagers, afin de profiter de la
topographie et de la végétation existante comme à proximité de
l’immeuble Brigitte et sur le coteau. Les formes urbaines
développées permettraient de souligner le coteau grâce à leur
ouverture et leur disposition libre dans la pente. Cette organisation
permet d’accroître la végétalisation et le paysagement des ilots,
luttant ainsi contre le phénomène des ilots de chaleur urbain, et de
développer les usages pour les résidents dans ces espaces
paysagers privés.
Le fonctionnement des ilots doit viser à la réduction du nombre de voiries
réalisées afin d’assurer une mutualisation de la desserte des différents
ilots.
L’organisation des ilots doit également veiller à limiter le vis-à-vis entre les
logements. Des jardins familiaux seront aménagés ou développés pour accompagner
et compléter la trame verte. Une attention particulière sera donnée à la
préservation des vues, notamment depuis la promenade de l'aqueduc.
29
o Un quartier paysager, lieu de respiration
Le réaménagement du site Charcot accordera une place importante au
paysage et aux espaces verts, notamment via la réalisation d’un parc dont
le pourtour peut être urbanisé avec des formes architecturales ambitieuses
(hauteur plus importante, traitement plus qualitatif des façades, choix des
matériaux, etc.). L’ambition recherchée est de développer un parc habité
via une interpénétration entre le parc et les bâtiments résidentiels,
notamment via un traitement paysager important des ilots bâtis.
Ce parc, lieu de respiration à l’échelle du futur quartier, abritera des
fonctions récréatives et de loisirs (aires de jeux, etc.). Ce grand jardin
constituera, en lien avec le rue, l’armature de ce nouveau quartier et
assurera le lien jusqu’à la place du marché et le centre ancien grâce à une clarification des cheminements. Torre d'rnovations,
Périmétre OAP Centre
Bourg
Créer des liaisons
cyclables
Créer des parcours
piétons structurants
Révéler la trame bleue,
renaturer le ru, les berges
et créer un corridor de
potentielle zone humide
Créer ou réaménager des
places à dominante
piétonne reliées par une
zone de rencontre
(a des îlots
Æ 1 | urbains de taille variée et
re bien intégrés au paysage
UNI Développer un parc habité
r Requalifier le centre
Lo historique
Maintenir et développer
+ les jardins familiaux
(=) Compléter la trame verte
#1 à Ex R En Secteur Équipements
Ie 2 > Préserver la vue sur le
| grand paysage
Favoriser l'animation
commerciale (Visibilité/
Flux)
Préserver et dégager des
points de vue et
= = HO perspectives sur les
batiments patrimoniaux
vecteurs d'identité
: Favoriser les usages et la
@7 programmation
événementielle
» V1
L L1
:
ps
w
Rp
Ë
-
D,s
30 31
Orientations d’aménagement et de programmation
V. OAP Valibout
1. Contexte
Un déficit d’image et d’attractivité
Le Valibout représente 12,5 % de la population plaisiroise (4 000 habitants) et accueille 1 099 logements dont 98,5 % de logements sociaux appartenant au bailleur les Résidences Yvelines Essonne et une copropriété de 25 logements.
Le quartier du Valibout dispose de nombreuses qualités urbaines et
paysagères, notamment au travers d’une structuration de parc habité
marqué par l’importance de la végétalisation des espaces extérieurs.
Cependant, il souffre en parallèle de difficultés de fonctionnement, avec
des conflits d’usages du fait d’un manque de lisibilité de la circulation
automobile au cœur du quartier au détriment des espaces paysagers.
L’image du Valibout est également dégradée par la présence d’importantes
nappes de stationnements en frange du quartier. Ces dernières sont peu
qualitatives et faiblement végétalisées. Elles font également barrage à
l’ouverture du quartier sur l’extérieur.
Un quartier pas suffisamment maillé et accessible, des difficultés
de gestion urbaine
Le Valibout est bordé d’axes routiers surdimensionnés (Rue Jules Verne,
Avenue du Général de Gaulle) qui contribuent à l’enclavement du quartier
et à la rupture des continuités avec le tissu urbain environnant. Ces axes
ont principalement une fonction de transit et ne viennent pas irriguer le
cœur du Valibout. Les accroches viaires sont également limitées, réduisant
d’autant plus l’accessibilité ou l’ouverture du quartier.
L’ensemble du Valibout forme donc un ilot urbain de taille très importante.
Il est également caractérisé par une implantation des bâtiments rendant
complexe les liaisons est-ouest ou nord-sud.
La RD 30 constitue quant à elle une barrière à l’est du site, empêchant
fortement le lien vers cette partie de la commune.
Il ressort de cette structuration urbaine, marquée également par un grand
nombre de voies à sens unique, de nombreuses difficultés d’accès pour les
habitants et les services publics, notamment pour la circulation des
véhicules de collecte des ordures ménagères.
Un quartier proche de grands équipements, mais en déficit
d’équipements de proximité
Le Valibout bénéficie d’une situation centrale en ville du fait d’une
proximité de nombreux équipements à rayonnement communal (collège,
lycée, espace Coluche, Plaine des Sports, etc.). Cependant, les coupures
liées aux infrastructures mettent à distance les habitants de ces
équipements.
De plus, le quartier, à l’exception d’écoles maternelles et primaires, dispose
de peu d’équipements de proximité ou source de flux originaire de
l’ensemble du territoire plaisirois. 32
Une offre de stationnement mal répartie
Les conditions de stationnement à l’échelle du Valibout s’avèrent
fortement dégradées du fait d’une demande supérieure à l’offre le soir. Les
stationnements sont, de plus, localisés en bordure du Valibout et éloignés
des logements. Un détournement d’usage de ces stationnements est
également observé par la présence de véhicules épaves ou ventouse. Les
parkings sont par ailleurs faiblement végétalisés et traités de façon peu
qualitative. Cet ensemble contribue à dégrader l’image urbaine du quartier.
Un quartier dans une dynamique de paupérisation
Le Valibout subit une dynamique de précarisation des emménagés récents
(63% des emménagés récents du parc social sous 40% des plafonds HLM).
On constate donc une spécialisation du Valibout dans l’accueil des ménages
les plus modestes.
Ce phénomène s’explique par la concentration de l’offre de logements
accessibles sur le quartier (loyer accessible et taille des logements) et par
le déficit d’attractivité qui entraine des refus et une installation des
ménages y étant contraints.
Cependant, au regard du marché à l’œuvre sur l’ensemble du territoire
plaisirois et des disponibilités foncières sur le Valibout, il existe une forte
opportunité pour conduire une diversification de l’offre résidentielle, via
l’accession privée dans les futures opérations. Il convient de cibler les
acquéreurs potentiels, notamment via des dispositifs d’aide à l’accession.
Un centre commercial fragilisé, qu’il faut reconfigurer et
redynamiser
Le centre-commercial existant souffre de :
- Une faible visibilité depuis les axes de desserte (absence d’effet
vitrine),
- L’absence d’une locomotive,
- Une offre peu lisible et peu qualitative, favorisant l’évasion de la
clientèle,
- Une diminution du nombre de commerces du fait de la démolition
du bâtiment du silo,
- D’un environnement concurrentiel dense à proximité,
- D’une zone de chalandise limitée et avec un pouvoir d’achat
réduit.
2. Enjeux et objectifs
Cette OAP vise à assurer la mise en œuvre du projet de rénovation urbaine
du Valibout, porté dans le cadre du Nouveau Programme National de Rénovation Urbaine. Elle couvre un périmètre d’environ 21 hectares.
Les objectifs généraux sont les suivants :
- Accueillir 200 logements supplémentaires à horizon 2029,
- Relier le quartier au reste de la ville par la requalification des
espaces publics et la création de voiries de désenclavement,
- Améliorer l’image et l’attractivité du quartier,
- Réduire les effets d’éviction dans le logement social, et proposer
une nouvelle offre diversifiée en logements, commerces et
équipements, dans la poursuite de l’objectif de mixité des
programmes de logements affirmée au sein du PADD, 33
- Améliorer le fonctionnement du quartier, notamment en révélant
les atouts paysagers du quartier, et résoudre les
dysfonctionnements constatés,
- Redéfinir les espaces publics et privés par la résidentialisation des
logements,
- Viser une excellence environnementale permettant une
labellisation EcoQuartier et faire du Valibout un quartier éco-
responsable,
- Redynamiser le commerce,
- Co-construire le Valibout avec les Plaisirois.
3. Prescriptions
Ouvrir le quartier
La restructuration du Valibout doit assurer l’ouverture du quartier sur
l’ensemble de la ville et ainsi renforcer la couture urbaine via le
renforcement des éléments structurants existants.
L’amélioration significative du maillage du quartier et son ouverture sur les
grands axes, ont pour objectif de renouveler son image et son attractivité
tout en assurant sa bonne insertion au sein de la Ville.
L’un des premiers axe d’intervention doit porter sur le traitement des
grands axes urbains ceinturant le quartier afin d’effacer les effets de
séparation. Le projet prévoit d’intervenir sur les aménagements des voiries
structurantes (Rue Jules Verne, Mail François Mitterrand) afin de les
transformer en boulevard urbain paysager, via un apaisement de la
circulation et une végétalisation forte des accotements.
Le nouveau caractère urbain de la Rue Jules Verne et le traitement du
carrefour permettra d’aménager la frange ouest du quartier, autour d’une
nouvelle centralité qui accueillera des logements, des services et des
commerces de proximité.
Pour ce faire, le carrefour de l’Avenue du Général de Gaulle et de la rue
Jules Verne est fortement reconfiguré. L’ambition est de réduire les
emprises dédiées aux circulations automobiles pour en apaiser la
circulation et ainsi faciliter la traversée. Ce réaménagement doit permettre
la réalisation d’une place-parvis et le développement d’une polarité
commerciale.
L’ensemble de ces interventions permettra également de renforcer le lien
et l’ouverture vers le collège. Ainsi, en complément, la Promenade de
l’Aqueduc est renforcée pour s’ouvrir vers la future polarité commerciale.
Le second axe d’intervention consiste à mailler le quartier pour faciliter les
circulations de desserte résidentielles et des véhicules de secours et de
services.
La création de ces nouvelles liaisons traversant le quartier est rendue
possible par la démolition de l’école Louise Michel et de 56 logements
locatifs sociaux. Ces nouvelles liaisons vont permettre de désenclaver le
cœur du quartier en prolongeant la rue du Valibout au nord et au sud pour
la mailler au réseau urbain et en désenclavant la frange est du quartier.
La liaison centrale, via la rue Robespierre, est reconfigurée pour en assurer
son renforcement. Ces interventions contribuent à ouvrir l’ensemble du
Valibout aux espaces paysagers environnants, à savoir la Promenade de
l’Aqueduc et le Parc des Sports. Ces liaisons aménagées qualitativement
permettent d’ouvrir le Valibout en l’intégrant dans les continuités des
modes actifs à l’échelle de la Commune. Cette voie reconfigurée, via des 34
aménagements paysagers publics, assure la mise en réseau des
équipements publics, des commerces et des espaces paysagers du quartier.
De nouvelles accroches viaires sont à réaliser afin d’assurer la perméabilité
du quartier et renforcer son accessibilité. Ces nouvelles voies permettront
de résorber l’enclavement du Valibout grâce à des accès depuis les axes
majeurs ceinturant ce dernier.
Le réaménagement du quartier prévoit également le développement d’un
réseau de voies secondaires est-ouest. Il permettra notamment d’irriguer
l’ensemble du quartier, de faciliter les circulations en clarifiant les statuts
de circulation des voies. Ces nouvelles voies serviront de support pour la
collecte des ordures ménagères en bornes enterrées et la desserte
pompier.
Conforter les mobilités actives
Le caractère piétonnier du quartier, qui participe à son identité, est à
conforter. Ainsi, les trois grandes liaisons nord-sud sont le support d’une
fonction de desserte interne. Ces voies de circulation seront aménagées de
façon à réduire la vitesse et garantir la sécurité des usagers des modes
actifs.
Des circulations douces sont également créées permettant de relier les
équipements scolaires et sportifs au nord avec le parc des sports au Sud,
les cheminements sont améliorés pour encourager les déplacements
piétons et cycles.
Un important réseau dédié aux modes actifs (piétons et cyclistes) est
développé pour compléter le maillage viaire et l’étendre. L’objectif est
notamment de le raccorder aux grands espaces paysagers environnant du
Valibout (promenade de l’Aqueduc, parc des Sports) mais également les
principales polarités de la Commune (lien vers le centre-bourg et les
centres commerciaux).
Proposer une nouvelle offre en logements, commerces et
équipements
La restructuration du quartier du Valibout, qui est mesurée, implique
toutefois la démolition de quelques plots d’immeubles. En parallèle, une
diversification de l’offre de logements est nécessaire pour attirer de
nouveaux ménages. Elle sera notamment réalisée sur la frange nord du site,
actuellement libre de toute occupation, via le développement de
logements destinés à de l’accession à la propriété. Plusieurs plots de
logements y seront développés. Ils intégreront également une mixité de
fonctions, via notamment l’accueil d’équipements publics.
La diversification fonctionnelle est également encouragée via l’opération
de renouvellement urbain.
Ainsi, l’emprise libérée suite à la démolition du parking silo sera, quant à
elle, occupée par une opération mixte, prévoyant des logements et une
polarité commerciale. Cette dernière viendra se substituer à l’offre
commerciale existante. L’ambition est d’assurer un renforcement de la
polarité commerciale grâce à une diversification des commerces et des
locaux neufs.
Enfin, de nouvelles fonctions et de nouveaux équipements publics sont
également programmés dans le Valibout, notamment via le renforcement
de services publics départementaux et communaux. 35
La mise en œuvre du NPNRU permet également d’engager une vaste
opération de réorganisation de l’offre scolaire via des opérations de
restructuration/rénovation des équipements scolaires présents au sein du
Valibout. Il est ainsi programmé de démolir l’école maternelle Louise
Michel. L’ensemble des classes de maternelle sera regroupé au sein de
l’école maternelle Danièle Casanova. Cette dernière sera donc rénovée et
agrandie. L’ambition est de s’inscrire dans une démarche de Cité éducative.
En parallèle, un parvis piéton sera réalisé pour desservir les écoles tout en
garantissant la tranquillité et la sécurité des élèves.
Révéler et accentuer les atouts paysagers du quartier
La trame verte du quartier et son caractère « ouvert » sont conservés et renforcés, l’objectif étant de favoriser la biodiversité et de valoriser l’image du végétal dans le quartier par le choix des plantations en offrant plus de
diversités, notamment entre les différentes strates (herbacée, arbustive, arborée). Par ailleurs la végétation permettra de mettre à distance les voies
circulées.
La requalification des espaces publics et des voiries, ainsi que des espaces
extérieurs des bâtiments vise à conforter le caractère de parc habité du
Valibout. Elle contribue également au traitement de la perméabilité entre
les cheminements et les espaces plantés. Cette végétalisation doit, enfin,
favoriser l’écoulement des eaux par les revêtements de sol,
l’aménagement de noues ou de fossés ou un nivellement des sols pour
éviter l’impact sur les chemins piétons.
Des aménagements paysagers et la démolition de bâtiments permettent
également de renforcer l’ouverture, tant paysagère, qu’urbaine, vers le
sud, à savoir le mail François Mitterrand.
Clarifier les domanialités et rationnaliser le stationnement
Le projet de requalification urbaine vise à redéfinir les domanialités entre
les collectivités et le bailleur. L’ambition est de permettre la création d’ilots
de taille réduite avec une délimitation claire, sans pour autant créer des
enclaves fermées. Cette nouvelle organisation permet également un ré-
adressage des immeubles d’habitation sur les espaces publics et les voies.
Le caractère ouvert du quartier est à préserver grâce à un traitement doux
et paysager des limites public/privé.
La création d’ilots résidentiels vise également à faciliter la gestion des
différents espaces, favoriser leur appropriation par les habitants, faciliter
la gestion des espaces extérieurs et permettre l’évolution du bâti sur des
emprises foncières claires.
Cette résidentialisation vise enfin à clarifier les flux en créant des cœurs
d’ilot privés, lieux de vie apaisés pour les résidents.
En parallèle, les interventions sur le quartier doivent contribuer à
rationaliser le stationnement. Cela passe, dans un premier temps, par la
suppression du parking monofonctionnel existant au nord du Valibout.
Dans un second temps, l’offre de stationnement est reconstituée via :
- La réalisation de places de stationnement le long des voiries,
- L’aménagement de petits parcs de stationnement résidentiels au
sein des ilots recomposés
- La réalisation de parking en sous-sol pour les nouvelles
constructions. 36
Viser une labellisation EcoQuartier
Au regard de l’ambition du projet urbain et des actions prévues, les
interventions doivent s’inscrire dans l’objectif d’une labellisation
EcoQuartier, selon le référentiel défini par l’Etat.
Il s’agit ainsi d’inscrire le Valibout dans une démarche globale et
transversale en faveur de la transition énergétique et environnementale
grâce au renforcement de sa mixité et les rénovations des logements
existants.
La concertation à destination des habitants, tant du Valibout que de
l’ensemble de la Commune, constitue un axe fort dans la réflexion. mt
2 Le Ne 27 - [Le
4 é
3 - OAP Valibout
Favoriser l'animation
commerciale (Visibilité/
Flux)
— Périmètre OAP Valibout
Compléter la trame verte,
mettre en réseau la
æ promenade de l'Aqueduc
et la coulée verte F.
Mitterand
Créer des liaisons
cyclables
Créer des parcours
piétons structurants
Créer des voies de
desserte pour le quartier
Favoriser les usages
/ / récréatifs dans un cadre
naturel
Développer des
L équipements de loisirs à
V7 destination de la
population
EN Diversifier les fonctions
Restructuration des
C7 Équipements Scolaires
Transformer les axes
routiers en boulevard
urbain
È A S
37
urbaine et dans la labellisation visée. 38
Orientations d’aménagement et de programmation
VI. OAP Sainte-Apolline et Gâtines
1. Contexte
Les deux zones d’activités de Sainte-Apolline et des Gâtines sont intégrées
dans un périmètre de réflexion globale à l’échelle intercommunale
englobant les Commune d’Elancourt, des Clayes-sous-Bois et de Trappes.
Une étude urbaine et de positionnement économique a permis d’établir les
grandes orientations et ambitions sur ce secteur d’ensemble dénommé
« SQY High Tech ». Le contexte géographique de cette zone est important
puisqu’elle est située sur le plateau de Saint-Quentin-en-Yvelines en étant
davantage tournée vers l’ancienne ville nouvelle que vers le bourg
historique de Plaisir.
Ce site dispose d’une forte attractivité économique et d’un rayonnement à
échelle régionale du fait de la présence de grands comptes,
d’infrastructures majeures et de la capacité de développement et de
valorisation du foncier existant. Il compte environ 380 établissements et
16 000 emplois estimés sur l’ensemble du périmètre global de SQY High
Tech. Ce tissu est majoritairement composé de grands-comptes, à l’image
de Decaux ou Safran sur Plaisir. Malgré son positionnement à proximité
immédiate de voies de circulation structurantes, il doit cependant faire face
à plusieurs défis qui conduisent à des difficultés de recrutement pour les
entreprises locales, qui sont des freins à leur développement sur le
territoire de l’Agglomération.
Des sites isolés du territoire communal
Les zones d’activités de Plaisir, ainsi que l’ensemble de SQY High Tech, se
retrouvent enclavés par les grandes infrastructures routières. En
conséquence, les grandes entités paysagères qui jouxtent Sainte-Apolline
ou les Gâtines (forêt de Bois d’Arcy) et la colline d’Elancourt ne sont pas
accessibles malgré leur proximité. Du fait de la vocation économique et de
la nature des activités, les murs et clôtures se multiplient. Leur traitement
est peu qualitatif et rejaillit sur l’appréciation de l’espace public (impression
d’étroitesse et d’insécurité).
Du fait de l’internalisation des différentes fonctions par les grands-
comptes, les services partagés sont limités à l’échelle des secteurs de
Plaisir, peu de restaurants, de crèches ou de lieux de convivialité. Par
ailleurs, la gamme de service proposée est souvent une entrée de gamme. 39
L’offre de loisirs et nature est bien présente mais est excentrée et peu
accessible en modes actifs. Le site s’avère donc peu attractif en dehors des
heures de travail.
L’aménagement actuel du lieu, pensé pour sa fonctionnalité, répond avant
tout au besoin des entreprises dont les salariés sont incités par l'organisation
des grands comptes, fonctionnant en autonomie par rapport à leur tissu
urbain environnant, à rester dans leur entreprise pendant leur journée de
travail. Ainsi, le tissu d’activité entretient également peu de lien avec les
tissus urbains d’habitation. Le centre commercial des gâtines reste
néanmoins très animé le midi ainsi que les restaurants de chaine situés à
l’entrée du quartier. Ceux-ci bénéficient effectivement de la présence de ces
salariés.
La proximité du site de la Colline d'Elancourt, de l’île de Loisirs et de la forêt
domaniale de Bois d'Arcy, qui sont des équipements majeurs de
l'agglomération de SQY en termes de sports et loisirs mais aussi des espaces
relais voire des espaces de refuge pour la faune et la flore, est à souligner
comme aménités de cette zone. Le positionnement de SQY High Tech à
proximité de ces secteurs est un atout de valorisation et ils pourraient
devenir des équipements incontournables pour les salariés.
Un bâti hétérogène source d’opportunités de restructuration et de
requalification
Les secteurs de Sainte Apolline et des Gâtines sont marqués par la variété
des formes urbaines et de la qualité architecturale des bâtiments qui est dû
à une urbanisation au coup par coup en fonction des opportunités.
Le secteur des Gâtines et les franges de la RN 12 concentrent cependant
une part importante des bâtiments déqualifiés ou des friches sur le
territoire de Plaisir. Cette situation contribue à l’image négative de ces
zones d’activités et à leur perte d’attractivité bien qu’une importante
mutation soit déjà en cours. Néanmoins, ces friches ou terrains vacants se
transforment, accompagnées par les collectivités (projet Spirit ou
Proudreed par exemple).
Les opportunités de régénération et de densification urbaine sur ce secteur
sont en effet nombreuses afin d’assurer un changement d’image et une
montée en gamme des entreprises accueillies. C’est d’ailleurs dans cet
objectif qu’a été créée la Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) Sainte-
Apolline 2 en 2006.
Un niveau de desserte inégale
Selon les modes de transports, les secteurs de Sainte-Apolline et des
Gâtines bénéficient d’une desserte inégale :
- Une accessibilité routière conséquente grâce à la présence d’axes
de circulation majeurs (RD 30, RD 912,) permettant une connexion
au réseau régional et national avec la RN12. Cependant, ces axes
souffrent d’une saturation en heure de pointe.
- Une accessibilité en transports en communs contrainte du fait d’un
éloignement des différentes gares du territoire. Ce manque est
toutefois compensé par un réseau de bus avec une offre diversifiée
et régulièrement renforcée. Cependant, ce dernier souffre d’un
manque d’identification par les usagers.
- Un usage des modes actifs (piétons et cycles) limité du fait d’une
faible qualité des aménagements dédiés, source de rupture et de
manque de lisibilité. 40
Un paysagement et des liens aux grands espaces naturels à
retrouver
Ces différentes zones d’activités sont marquées par un traitement paysager
peu qualitatif, notamment dans le secteur des Gâtines, qui se matérialise
par un traitement minéralisé des espaces publics et des voiries, l’absence
de paysagement (alignement d’arbre ou frange paysagère sur les parcelles
des entreprises, fortes emprises des nappes de stationnement non
ombragées).
Toutefois, le territoire élargi est riche en espace de loisirs et de nature mais
excentrés et peu accessibles depuis les deux zones d’activités des Gâtines
et de Sainte Apolline. L’avenue de Dreux est en revanche un axe paysager
mettant en valeur un alignement historique d’arbres et participant à
réduire l’impact des îlots de chaleur urbain. Ce double alignement de
platanes constitue un élément de patrimoine arboré dont les fonctions
doivent être conservées.
La fracture nord-sud, est-ouest due au croisement de la N12 et de la D30
est source de rupture des continuités physiques (modes doux) et du
contact visuel entre les différents secteurs desservis, même si la réalisation
d’une passerelle permet d’atténuer ces effets.
ZA Sainte Apolline, un secteur de densification économique
La ZA Sainte Apolline se caractérise par :
- Une structure constituée autour d’un axe principal (avenue de
Dreux puis d’Armorique) et de voies secondaires partants en
arrêtes de poissons mono latérales (rue des Cerisiers, des
Pêchers…),
- Un adressage plus limité pour les autres entreprises avec des voies
en impasses,
- un accès qualitatif et visible depuis le nord de la RN 12 et un accès
plus confidentiel et moins visible depuis la RD 134,
- L’entrée à l’est par l’avenue de Sainte-Apolline alterne entre haies
plus ou moins libres, parkings et arrières de parcelle.
- Un patrimoine arboré présent mais peu valorisé,
- Un axe principal très paysager mais des axes secondaires orientés
véhicules, des espaces piétons restreints.
ZA des Gâtines, un site de régénération urbaine
La ZA des Gâtines se caractérise par :
- Des interactions et de l’interpénétration des tissus urbains tout
particulièrement au sud de la rue Pierre Curie qui se définit par une
réelle mixité fonctionnelle (résidentiel, activité, commerce…),
générant des enjeux d’intégration urbaine, de traitement des
nuisances, de conflits d’usage…
- Une structure urbaine constituée autour d’un axe principal (rue
Pierre Curie), offrant un maximum d’adressage, très large, routier,
accompagné d’un petit cheminement piéton,
- De voies secondaires en impasse desservent les entreprises en
arrière (rue Elsa Triolet, avenue Maurice Mallet…),
- Des axes secondaires plus calmes et végétalisés aux profils variés :
voie large contre voie étroite ; petite promenade piétonne
ombragée contre trottoir résiduel, 41
- Une sortie sur la N12 discrète et simple, avec une végétalisation
importante, permettant une transition fluide avec le paysage de la
N12,
- Une entrée depuis la N12 à l’est peu valorisée dont la première
approche est un parking entièrement minéralisé,
- Un accès sans transition avec la zone pavillonnaire des Gâtines,
- Un encadrement peu homogène de fonds de parcelles résiduels et
de parkings. Des clôtures hautes et très présentes accentuant
l'étroitesse des rues qui sont pour la plupart historiques et dont le
gabarit ne correspond pas systématiquement à la circulation, tout
particulièrement sur les franges de la ZA.
2. Enjeux et objectifs
Cette OAP, qui s’étend sur environ 189 hectares, vise à accompagner et
encadrer la restructuration des deux zones d’activités de Plaisir, en lien
avec les ambitions globales portées par l’étude SQY High Tech, pour en
renforcer leur attractivité et faciliter l’implantation d’entreprises à haute
valeur ajoutée.
- Porter un projet de pôle innovant d’excellence en développant un
parc d’affaires nouvelle génération inscrit dans la dynamique du
cluster Paris Saclay.
- Mettre en cohérence la qualité architecturale des bâtiments avec
l’ambition de positionnement économique de SQY High Tech, à
savoir celle de capitaliser et renforcer la « nouvelle industrie »
(industrie 2.0, production en petite et moyenne série) sur cet
espace en renouvelant une offre d’accueil économique et de
services de référence à Paris-Saclay et en Île-de-France,
- Dépasser une organisation de type zones d’activités pour aboutir à
un quartier, véritable lieu de vie et d’animation urbaine en
complément de sa fonction économique pour améliorer sa mixité
fonctionnelle, n’occasionnant par ailleurs aucune démolition de
logements et n’en prévoyant pas,
- Assurer une montée en gamme du tissu économique et de la forme
urbaine et architecturale,
- Mettre à profit le potentiel de reconversion de certains fonciers,
notamment les friches des Gâtines,
- Faire émerger une identité commune à l’échelle de SQY High Tech,
- Renforcer le dialogue entre les entreprises et leur territoire,
- Créer un aménagement d’ensemble paysager cohérent et
qualitatif,
- Renforcer la mixité fonctionnelle de ces secteurs en renforçant
l’offre de services à destination notamment des salariés des
entreprises,
- Raccrocher l’offre de loisirs, de sports et de nature aux sites
d’emploi via des cheminements qualitatifs,
- Connecter les différents secteurs d’activités à l’échelle plaisiroise
mais également intercommunale, notamment via le renforcement
des modes actifs et en adaptant les rues à la multimodalité quand
cela est possible,
- Offrir des espaces publics de qualité,
- Améliorer l’accès aux espaces de nature et de loisirs,
- Retrouver une porosité nord-sud et est-ouest au-delà des grands
axes routiers. 42
3. Prescriptions
L’OAP vise à retranscrire les ambitions du pôle SQY High Tech, qui se
développe à l’échelle de 4 communes (Plaisir, Trappes, Élancourt, Les
Clayes-sous-Bois) :
- Ambition urbaine visant à faire émerger un projet urbain attractif :
o Valorisant et reliant le pôle à son environnement qualitatif
constitué de réservoirs de biodiversité majeurs (Colline
d’Elancourt, Ile de Loisirs, Mare de la Tournelle, Parc de la
Mare aux Saules, etc.)
o Proposant un urbanisme durable qui favorise les usages du
quotidien et intensifie l’attractivité du site pour les salariés
et habitants de Plaisir,
o Offrant une mixité à l’échelle du pôle via des services, des
loisirs, des activités, des bureaux, des industries et des
lieux de vie pour en faire un « lieu totem » de la nouvelle
économie.
- Ambition économique pour renouveler l’offre d’accueil
économique en :
o Accueillant des entreprises à forte valeur ajoutée
(industrie, tertiaires, activités de R&D etc.), notamment les
entreprises utilisant les nouvelles technologies dans le but
de mises en application industrielles,
o Proposant une offre d’accueil mettant l’accent sur les
mobilités, les services, l’innovation et ses qualités
paysagères, pour faire de ces sites plus qu’un parc
d’activités.
o Offrant un large éventail de produits immobiliers pour
accompagner le développement des entreprises
(Pépinières industrielle, co-working industriel, Industry
Villages (parc d’activités avec des bâtiments mixtes),
foncier à construire (campus ou sites industriels).
o Pérennisant des emplois à forte valeur ajoutée,
o Consolidant à la fois Plaisir et SQY comme un territoire
d’accueil pour les entreprises.
Le développement du pôle SQY High Tech, via l’OAP du PLU s’inscrit dans
deux axes de développement de la trame urbaine :
Une trame urbaine efficiente tous modes
Les interventions sur le pôle de SQY high Tech, et notamment sur la
Commune de Plaisir, viseront :
- Le développement d’un corridor de modes actifs pour encourager
l’évolution des pratiques en matières de déplacements :
o Participer à la réduction de l’usage de l’automobile, il
convient de réaliser une connexion cycle sécurisée et
agréable entre les différents secteurs d’activités et les
gares de Plaisir-Grignon et de Montigny-le-Bretonneux,
o Renforcer les circulations pendulaires,
o Faciliter l’accès à l’offre de services et restauration,
o Mettre en réseau les différentes séquences urbaines des
pôles via un parcours actif sur la trame viaire existante,
o Développer une continuité d’espaces qualitatifs pour la
déambulation, les loisirs et le repos.
- La réalisation d’agrafes urbaines (Rue Pierre Curie, Avenue
d’Armorique, Avenue de Chevreuse) pensées comme des vitrines
économiques pour le développement du secteur permettant 43
o Un adressage des nouvelles emprises économiques et des
entreprises existantes sur des voies requalifiées
o Un partage modal en faveur des modes actifs, une
circulation sécurisée et apaisée,
o Un traitement paysager qualitatif constitué d’axes à haute
qualité paysagère et formant des accroches avec le grand
paysage
- La mise en place d’une offre de transport pour renforcer la
desserte intercommunale, en complémentarité de l’offre de
transports en communs existante permettant
o De relier le secteur aux gares de Plaisir, d’une part, et de
Montigny-le-Bretonneux, d’autre part, par la mise en place
d’une ligne de bus structurante en complément des lignes
existantes à moyen/long terme
o De renforcer les polarités de services entre elles et
l’accessibilité des entreprises,
o De constituer un démonstrateur des nouvelles mobilités et
d’assurer le désenclavement du secteur des Gâtines grâce
à la réalisation d’une passerelle de franchissement de la RN
12 dédiée aux modes actifs et au passage d’une navette
permettant la desserte interne de l’espace d’activités et
une ouverture vers l’Île de Loisirs de Trappes.
- La valorisation des liaisons piétonnes entre les différentes
composantes urbaines du pôle grâce à l’aménagement de « rings »
permettant
o De connecter le site à son cadre paysager et à ses bois
o De mettre en réseau les communes via un parcours de
modes actifs identifié et équipé (mobiliers, signalétique,
panneaux pédagogiques, etc.)
o De mettre en valeur le cadre paysager et ses différentes
composantes (alignement d’arbres, paysage agraire, parc,
point de vue, etc.)
o De constituer des promenades ponctuées de clairières
équipées (Forêt de Bois d’Arcy), à savoir des espaces
dédiées à la pause ou la pratique sportive en plein air.
Des aménagements pour passer d’une zone d’activité économique
à un quartier durable et à vivre
L’émergence d’un quartier durable et à vivre s’effectue au travers de :
- Nouvelles polarités de services de proximité
o Une répartition à l’échelle de l’ensemble du pôle SQY High
Tech,
o Un renforcement des polarités existantes grâce à une
diversification de l’offre de services, une augmentation de
la densité d’entreprises, (Les Gâtines, Sainte-Apolline),
o La création d’une nouvelle polarité Rue Pierre Curie via la
réalisation d’une place urbaine.
- La durabilité des nouvelles constructions dans une recherche de
sobriété énergétique :
o Engager une démarche durable dans la construction des
futurs bâtiments qui soit :
respectueuse de l’environnement par une
utilisation raisonnée des énergies et des
ressources naturelles 44
performante économiquement dans sa gestion
des espaces, dans la durabilité des matériaux
choisis, en privilégiant l’utilisation d’éco-matériaux
et en valorisant les ressources locales en
recherchant systématiquement un objectif de
faible impact d’émission de gaz à effet de serre
o En termes de performances énergétiques et
environnementales, les futures constructions devront
veiller à mettre en place des dispositifs de production
d’EnR&R et, lorsque c’est possible, des panneaux solaires
devront être installés en toiture
o Une réflexion devra également être portée sur la mise en
place d’une gestion circulaire des déchets
- L’amélioration de la gestion de la ressource en eau :
o Pour mieux gérer les eaux pluviales à la source, l’infiltration
des eaux devra être recherchée, tout comme
l’évapotranspiration et la rétention à la source, en
privilégiant des solutions techniques fondées sur la nature
o Lorsque l’infiltration de la totalité des eaux pluviales n’est
pas possible, des ouvrages de récupération et de
réutilisation des eaux pluviales devront systématiquement
être mis en place et paysagés. Ils devront de préférence
être réalisés en pleine terre avec une pente douce et
végétalisés.
- La valorisation de l’identité de campus grâce au développement
d’une armature paysagère marqueur d’identité du pôle SQY High
Tech. Cette mise en valeur paysagère se réalise via :
o La sanctuarisation des pièces paysagères structurantes
(comme la colline d’Élancourt, la mare aux Saules, la forêt
de Bois d'Arcy, etc.) permettant ainsi de maintenir des
réservoirs de biodiversité, des emprises paysagères fortes
et des espaces ouverts ;
o Le développement de continuités paysagères, via un
traitement paysager qualitatif des voiries restructurées,
pour relier les différentes pièces du grand paysage,
o Conformément à l’article 4.3.6 de la section 2 du
règlement écrit dédié aux caractéristiques urbaines,
architecturales, environnementales et paysagères, il est
préférable que des ouvertures au niveau du sol soient
aménagées pour permettre le passage de la petite faune
pour l’ensemble des clôtures réalisées au sein du
périmètre de l’OAP.
o L’encadrement du développement des emprises mutables
via un traitement paysager ambitieux pour les futures
opérations via :
Le traitement de la lisière entre espace public et
privé pour assurer un tampon vert,
Le renforcement de la trame verte grâce à un
traitement paysager ambitieux des emprises
privées
Une architecture qualitative en traitant de
manière qualitative les arrières des bâtiments du
côté de la RN12 pour qu’ils soient travaillés comme
de réelles façades, dans l’idée de garantir un effet
« vitrine » aux entreprises depuis cette voie. 45
La consolidation d’une épaisseur paysagère
existante de part et d’autre de la RN12 et
représentée ci-après afin de mettre en retrait les
futures constructions de la voie rapide pour
atténuer les nuisances sonores qui en émanent ;
celle-ci pourra par endroits faire l’objet de percées
afin de maintenir des vues sur les bâtiments pour
garantir l’effet « vitrine » recherché.
Secteur des Gâtines
Les interventions sur ce secteur visent à assurer la résorption des friches
existantes et la requalification du bâti en intégrant le paysage comme
support d'une restructuration du quartier. Pour ce faire, il convient de :
- Restructurer la rue Pierre Curie pour affirmer un profil plus urbain,
apaisé, qui redonne de la place aux modes actifs, tout en
conservant sa fonction de voie de desserte du parc d’activités dans
sa partie Est,
- Consolider l'épaisseur paysagère le long de la RN 12 afin de
valoriser une vitrine paysagère ponctuée d'émergence bâties, la
positionnant comme la vitrine de l'ambition du quartier
- Affirmer un maillage paysager support des mobilités actives et de
mise en réseaux des grandes pièces paysagères, comme la colline
d’Élancourt, la mare aux Saules, la forêt de Bois d'Arcy, etc.
- Désenclaver le quartier en permettant un franchissement, pour les
modes actifs et la navette uniquement, de la RN 12 vers le Sud
- Valoriser ce secteur comme l'adresse économique productive au
sein de SQY High Tech.
- Valoriser les emprises disponibles en cœur de site pour y installer
des entreprises à forte valeur ajoutée.
- Développer également des liaisons avec la forêt pour y développer
des zones d'usages comme aires de pique-nique, jeux,
promenades, etc.,
- Développer des services aux salariés et aux habitants (place
publique, clairières aménagées, pôle de services pérenne :
mobilité, restauration, sports, co-working).
Secteur Sainte Apolline – Ouest (secteur Truffaut) : objectif de
désenclaver le nord de Sainte-Apolline, faciliter la circulation
Les interventions sur ce secteur visent à assurer un aménagement
ambitieux, support d'une accessibilité renforcée et d'une visibilité
augmentée via :
- Une densification du site via la restructuration du tissu bâti
existant, notamment la reconfiguration des emplacements de
stationnement présents sur les vastes parcelles privées, des
opérations de démolition/reconstruction et des remembrements,
y compris l’accueil de nouvelles activités à horizon 2030 sur les
parcelles BY 19 et 20,
- La création de nouvelles voies pour désenclaver le nord de Sainte-
Apolline, faciliter la circulation et donc proposer de nouvelles
adresses économiques, dans la continuité de la trame existante
- L’accès aux futures emprises de projet se feront ainsi depuis les
voies créées dans l’optique de moins impacter la circulation des
Avenues d’Armorique et de Sainte-Apolline, 46
- La restructuration urbaine et viaire permettra de constituer une
façade urbaine pensée comme une vitrine de l’offre commerciale
et de services sur ce secteur,
- La réalisation d’un pôle de services à destination des salariés et des
usagers du secteur.
- La consolidation d’une lisière paysagère, représentée sur le schéma
ci-après, aux franges du quartier d’habitat de façon à améliorer la
trame verte nord-sud à l’échelle de ce secteur et de garantir son
intimité en conférant à cet espace une fonction écologique qui
dépendra de l’épaisseur et de la nature des aménagements
envisagés.
- La préservation de la fonctionnalité du double alignement d’arbres
le long de l’avenue de Dreux et la valorisation de son interface avec
le parc de la Mare aux Saules.
Secteur de Sainte Apolline – Est (secteur Decaux)
L’intervention sur ce secteur vise à y développer l’offre à destination des
entreprises, notamment par l’intermédiaire d’emprises foncières
conséquentes et disponibles puisqu’il s’agit de l’une des seules réserves
foncières à l’échelle de l’Agglomération en matière de développement
économique. L’aménagement vise donc à assurer une exploitation
optimale de la ressource foncière tout en assurant une intégration et un
traitement paysager qualitatif ainsi qu’à conserver une part conséquente
d’espaces libres de construction dans les futurs lots.
Il est envisagé sur ce secteur de développer :
- Un maillage viaire est/ouest, envisagé à horizon 2028-2030, pour
renforcer la visibilité de ce secteur à l’échelle de SQY High Tech et
de l’agglomération. Ces raccordements et évolutions du réseau
viaire visent à fluidifier les circulations et permettront
d’accompagner certaines entreprises dans leur déploiement et leur
réorganisation,
- Développement de grandes emprises foncière pour y accueillir des
projets qualitatifs, type campus, avec une forte inscription dans le
paysage.
- Une restructuration du site Decaux ayant pour vocation
d’entreposer ses différents produits
- Une façade paysagère sur la N12 pour donner les ambitions du
nouveau quartier, à savoir un traitement qualitatif des plantations
et un positionnement des bâtis en retrait de cet axe majeur de
circulation,
- Un maillage paysager local support d’une trame verte, de mobilités
actives et de mises en réseaux des différents programmes
immobiliers,
- Assurer une ouverture et un accès au grand paysage et aux
aménités situées à proximité afin de proposer un nouveau secteur
économique à haute valeur paysagère et avec des usages associés,
notamment via la Base de Loisirs,
Une polarité de service en lien avec la Clé Saint-Pierre (Omega)
mais aussi avec l'Avenue de Chevreuse, qui peut devenir un lieu
vitrine en lien avec les JO (restaurants, services aux entreprises et
usagers, etc.). sa, Torre d'rnovations,
4 - OAP Ste-Apolline et
Gâtines
Des accroches avec le grand paysage
Polarité et densité de services
Préserver la fonctionnalité de
l'alignement d'arbres
Reconnecter le site à son espace
mu P2ysager et à ses bois par une
promenade intégrant si possible une
continuité écologique
Désenclaver le quartier en créant un
+ franchissement Sud de la N12 pour
modes actifs et navette (localisation
de principe)
Corridor Modes actifs et si possible
écologique : Encourager l'évolution
=} des pratiques en matière de
déplacements (localisation de
principe)
Agrafes urbaines : Vitrines
économiques pour le développement
du secteur
“UF Consolider l'épaisseur paysagère
EF Développer la fonction économique
s = Maintenir une lisière paysagère ayant L
une fonction écologique ;
Foncier mutable
EL Restructurer les activités d'entrepôts
#— Grand réservoir de biodiversité
Préserver l'espace agricole
Golf
Isabella
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Colline
d'Élancourt
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la Tournelle
le de loisirs
de SQY
î
\
47 48
Orientations d’aménagement et de programmation
VII. OAP La Haise
1. Contexte
Le secteur de la Haise se localise au nord de la commune de Plaisir. Sa
singularité tient à sa proximité immédiate avec le pôle gare mais également
avec sa position de lisière des vastes espaces boisés et agricoles.
L’ensemble du secteur se trouve constitué ou à proximité de différentes
formes urbaines :
- Des grands ensembles de logements collectifs avec une
organisation libre à l’ilot, issus du développement des années
1970. Situés au nord, ils sont caractérisés par une part importante
d’espaces verts et une hauteur importante.
- Des lotissements pavillonnaires, en bordure de voies ferrées,
- Le site de l’Hôpital Charcot,
- Un tissu de pavillons plus anciens, préalable à 1965, au Sud.
- Des opérations de renouvellement urbain, qui marquent un retour
à la rue, notamment au front de la rue de la Gare.
Le secteur est également marqué par la forte présence des équipements
publics, notamment des groupes scolaires. Ces derniers subissent des
détériorations liées à leur ancienneté et nécessitent des travaux de
restructuration/rénovation.
Le périmètre de l’OAP, d’une superficie d’environ 25 hectares, est
actuellement constitué d’équipements, d’activités économiques ou de
maisons individuelles sur de larges emprises foncières. Cette opération
n’engendrera que la démolition d’une dizaine de logements dans une
logique de densification.
2. Enjeux et objectifs
Cette OAP vise à accompagner et encadrer la restructuration du secteur de
la Haise, en renforçant son lien avec le pôle gare et les espaces paysagers
environnants. Il convient à travers cette OAP de :
- Veiller à assurer un développement urbain maîtrisé dans le cadre
de la restructuration du tissu moins dense de ce secteur
- Assurer l’intégration urbaine et paysagère des futures opérations
immobilières qui mèneront au développement d’environ 300
logements à horizon 2027 ;
- Préserver les traces d’urbanisation anciennes
- Garantir un traitement qualitatif des lisières
3. Prescriptions
Développement urbain
Les restructurations du tissu urbain doivent permettre :
- D’assurer une continuité entre les deux rives de la Rue de la Gare,
- De réaliser une polarité d’espace public, pensé comme un élément
d’articulation à l’échelle du quartier, notamment via :
o Le développement d’un espace public paysager et
qualitatif
o Le renforcement de la présence des activités
commerciales, source de liens et d’animation à l’échelle du
quartier Révision du PLU de Plaisir
Orientations d’aménagement et de programmation
- De développer un bâti qualitatif à la fois dans sa forme
architecturale, paysagère et dans sa prise en compte des enjeux
écologiques et énergétiques,
- De conserver une porosité visuelle à l’échelle des différents lots
afin de conserver une vue sur le grand paysage et éviter une
urbanisation trop massive du lieu,
- D’assurer un épannelage différencié sur ce secteur. Il s’agira de
permettre une transition entre le tissu pavillonnaire au sud de la
rue Marie Hillion et le tissu de collectifs au Nord.
- De préserver le tissu urbain ancien, témoin de l’histoire rurale et
agricole de Plaisir. Il s’agit notamment de préserver le tissu
pavillonnaire compris entre les rues Marie Hillion et Marcel
Jeantet.
Au sein du « Périmètre de l’opération d’aménagement global » représenté
en violet sur la cartographie de l’OAP ci-après, les constructions devront
présenter un épannelage progressif avec des variations de hauteurs. En
termes de niveaux, les bâtiments ne pourront pas dépasser le R+4 et cette
hauteur maximale ne pourra pas représenter plus de 50% de la superficie
de l’emprise au sol totale créée ou maintenue dans ce périmètre.
Déplacements
Les futurs aménagements devront permettre :
- D’améliorer le report modal en faveur des modes actifs,
notamment via l’aménagement de pistes cyclables et de
circulations sécurisées pour les piétons,
- D’assurer un rabattement vers le pôle gare Plaisir-Grignon,
- De développer un réseau de liaisons pour modes actifs depuis le
sud du secteur de l’OAP jusqu’au futur parc au Nord en vue de
rejoindre le pôle gare,
- Préserver des cheminements piétons d’est en ouest, notamment à
proximité du groupe scolaire.
Composition paysagère
Au travers des interventions dans le secteur de la Haise, il convient
d’assurer :
- La préservation, autant que possible, des grands sujets et des
cœurs d’ilots qui constituent des repères dans la structuration du
paysage, en cas d’abattage d’arbre, celui-ci devra être justifié ;
- Le développement d’un mail paysager d’Est en Ouest afin de relier
la rue de la Gare aux grands espaces paysagers,
- La réalisation de corridors végétalisés, supports d’activités
récréatives pour les habitants du quartier,
- Le maintien de la présence végétale afin de répondre aux enjeux
de lutte contre les effets d’ilot de chaleur urbain, incluant
notamment la place végétale qui sera aménagée lors de l’opération
d’aménagement global,
- Une présence végétale au sein des différents ilots, permettant
également de ménager des porosités visuelles en leur sein. Torre d'rnovations,
sa,
5 - OAP Haise
Aménager le Pôle Gare
Préserver la porosité
visuelle
Créer des liaisons
cyclables
Créer des parcours
piétons structurants
Valoriser des parcours
piétons existants
> Créer un mail piétonnier
Périmètre de l'opération
d'aménagement global
—— Périmètre OAP Haise
. Conduire une
# restructuration urbaine
maitrisée
Conforter la polarité
commerciale
nr | Développer une place
végétale
Créer des lieux d'intensité
et d'animation dans
l'espace public
Équipements publics à
restructurer
. Favoriser les usages
se récréatifs dans un cadre
naturel
“1014 Maintenir et développer
2122) Jes jardins familiaux
2 Préserver le tissu
7 pavillonnaire
50
Orientations d’aménagement et de programmation Orientations d’aménagement et de programmation
Révision du PLU de Plaisir
VIII. OAP Rue Charles d’Orléans
1. Contexte
Le secteur de projet, d’une superficie d’environ 4,4 hectares, se localise au
sud du centre-ville, dont il est distant d’environ 1 kilomètre, entre la RD30
à l’est et la rue Charles d’Orléans à l’ouest. Bien qu’il jouxte la RD30, le
terrain n’est accessible que par la rue susmentionnée, qui est une voie
privée. Celle-ci permet la desserte interne à la Résidence du Clos de la
Chaîne. Elle est reliée à la rue Jules Régnier qui n’est pas directement
accessible depuis la Route Départementale puisqu’elle la surplombe par un
ouvrage de franchissement.
En termes de formes urbaines, le site est attenant à un lotissement, la
résidence du Clos de la Chaîne, le long de la rue Charles d’Orléans, et qui
s’étend jusqu’aux rues Louis Mercier et Ronsard. Ce terrain apparaît
aujourd’hui comme une enclave non urbanisée au centre d’un secteur déjà
urbanisé. Ainsi, l’ensemble manque d’une certaine cohérence compte tenu de sa situation.
Bien qu’identifié comme un espace agricole par le Mode d’Occupation des
Sols (MOS) d’Île-de-France, le terrain ne l’est pas dans la réalité, ni dans sa
vocation, ni dans son usage, et est en friche. Il n’est d’ailleurs pas inscrit au
Registre Parcellaire Graphique (RPG) de 2022. Il s’agit d’un espace végétal
diffus, en partie occupé par des arbres formant un écran végétal vis-à-vis
de la RD30 près duquel passe le chemin public dit du « Froid cul ».
Le secteur bénéficie également d’un environnement valorisé :
- d’une part, de la proximité des équipements du domaine des
Gâtines à l’est comme le stade des Gâtines ;
- d’autre part, par la proximité du parc du château de Plaisir à
l’ouest, où plusieurs équipements sont présents tels qu’une
médiathèque, un conservatoire et un théâtre.
Cette proximité avec le parc du château implique en retour une prise en
compte accrue des enjeux environnementaux, tout en assurant une bonne
cohérence urbaine à l’échelle du quartier.
2. Enjeux et objectifs
Cette OAP vise à accompagner et encadrer l’aménagement du site en
tenant compte de sa position en vis-à-vis de la RD 30. En effet, il est à noter
que le secteur est concerné par les dispositions de l’Amendement Dupont
issu de la loi Barnier (art. L.111-1-4 du Code de l’Urbanisme). La présente
OAP vaut étude indiquée par la loi pour sortir de l’obligation de
construction en retrait de 75 mètres (voir « 4. Étude au titre de l’article
L.111-8 du Code de l’urbanisme justifiant de règles d’implantation
différentes par rapport à la RD30 »).
Aujourd’hui exempt de toute construction, puisque le terrain est
actuellement en friche, son aménagement n’occasionnera la démolition
d’aucun logement.
Ainsi, plusieurs enjeux et objectifs apparaissent à l’échelle de ce terrain :
- Valoriser cette emprise disponible en y développant une nouvelle
offre de logements individuels n’induisant pas la création
d’équipements supplémentaires ;
- Assurer l’intégration environnementale et paysagère des nouvelles
constructions par rapport aux constructions avoisinantes ainsi
qu’au parc du château de Plaisir situé à proximité ;
- Pour répondre aux enjeux de confort de vie et d’habitabilité des
logements à proximité immédiate de la RD30, instaurer des règles
compatibles avec la prise en compte des nuisances, de la sécurité, Révision du PLU de Plaisir
Orientations d’aménagement et de programmation
de la qualité architecturale ainsi que de la qualité de l'urbanisme et
des paysages.
3. Prescriptions
Développement urbain
L’aménagement du terrain doit respecter les orientations suivantes :
- Réaliser, dans la poursuite de l’existant, un programme
pavillonnaire allant de 10 à 20 logements, menant à une densité
cible d’environ 5 logements/hectare, globalement similaire à la
densité du lotissement alentour, à horizon 2026-2027 ;
- Dans un souci de cohérence urbaine, ces logements devront
prendre la forme de maisons individuelles non accolées et devront,
dans leur architecture et dans leur forme, se rapprocher autant que
possible de celles existantes ;
- Afin de bénéficier du maximum d’ensoleillement et pour répondre
aux enjeux de confort de vie, les constructions seront
préférentiellement orientées vers le sud ;
- Pour optimiser les habitations, il est recommandé de découper le
terrain en lanières uniformes de façon à ce chaque logement
bénéficie de son espace et de son jardin ;
- Afin de limiter les vis-à-vis et privatiser les espaces de chacun, les
constructions pourront être travaillées en quinconce ;
- Un recul de 50 mètres minimum par rapport à l’axe de la RD30,
plus important que ce qu’impose le règlement écrit en termes de
distance par rapport aux limites de parcelles.
Déplacements
- Compte tenu de la situation du terrain qui jouxte la Route
Départementale 30, il est important de noter que l’accès au terrain
devra se faire uniquement par la rue Charles d’Orléans, de façon à
ce qu’aucun accès ne soit aménagé depuis et vers la RD30.
- Le chemin rural, piéton, dit du « Froid cul », situé entre la RD30 et
le site de l’OAP, devra être conservé dans le cadre de
l’aménagement du projet. Aucun accès ne sera possible vers ce
chemin.
Composition paysagère
Au travers des interventions dans le secteur de la rue Charles d’Orléans, il convient d’assurer :
- La préservation, dans leur intégralité, des alignements d’arbres
entre la RD30 et le terrain, repérés comme Espace Paysager
Modulé (EPM) au règlement graphique, permettant de faire écran
avec la Route Départementale ;
- Le maintien, autant que possible, des végétaux et des sujets
présents sur le secteur de projet en intégrant le fait que chaque
arbre coupé devra être remplacé pour apporter de l’ombrage en
été ;
- La perméabilité des voiries internes aux parcelles afin de limiter au
maximum l’imperméabilisation du secteur ;
- Conformément aux préconisations de l’OAP TVB, les murs pleins
sont proscrits et le passage de la faune doit être favorisé en
privilégiant la mise en place de haies mixtes d’essences indigènes
et des clôtures perméables vers les alignements d’arbres et le bois
au nord ;
- Conformément au règlement écrit, l'excédent d'eau pluviale
n'ayant pu être infiltré est soumis à des limitations avant rejet au
réseau public d'assainissement des eaux pluviales, conformément
au zonage des eaux pluviales de la Communauté d’agglomération
de Saint-Quentin-en-Yvelines représenté au plan n°7.3.2 annexé au
présent PLU. Torre d'rnovations,
6 - OAP Rue Charles d'Orléans
= Périmètre OAP Rue Charles d'Orléans
Bande de recul de 50m à respecter depuis la RD30
dans le périmètre de l'OAP
Conserver l'accès au terrain depuis la rue Charles
d'Orléans sans aménager d'accès depuis/vers la
RD30
Préserver une perméabilité entre les espaces verts
. . alentour et les jardins par des clôtures végétalisées
“et permettant le passage de la petite faune (Les
clôtures en murs pleins sont proscrites)
Espace paysager modulé, cœur d'ilot et fond de
parcelle protégés
Réaliser dans la continuiïté de l'existant un
lotissement entre 10 et 20 logements
î
\ Révision du PLU de Plaisir
Orientations d’aménagement et de programmation Révision du PLU de Plaisir
Orientations d’aménagement et de programmation
Étude au titre de l’article L.111-8 du Code de l’urbanisme
justifiant de règles d’implantation différentes par rapport à la
RD30
a. Cadrage règlementaire
Situé à proximité immédiate de la RD30, le secteur de la rue Charles
d’Orléans est concerné par une bande d’inconstructibilité de 75 mètres par
rapport à son axe 12, au titre de l’article L.111-8 du Code de l’Urbanisme.
Tenant compte de l’article L.111-6, l’objectif de cette étude est de fixer des
règles d’implantation différentes par rapport à la RD 30, en justifiant de la
compatibilité du projet d’aménagement en matière de prise en compte des
nuisances, de la sécurité, de la qualité architecturale, ainsi que de la qualité
de l'urbanisme et des paysages.
- Rappels du Code de l’Urbanisme :
Article L.111-6 : « En dehors des espaces urbanisés des communes, les
constructions ou installations sont interdites dans une bande de cent mètres
de part et d'autre de l'axe des autoroutes, des routes express et des
déviations au sens du code de la voirie routière et de soixante-quinze mètres
de part et d'autre de l'axe des autres routes classées à grande circulation.
Cette interdiction s'applique également dans une bande de soixante-quinze
mètres de part et d'autre des routes visées à l'article L. 141-19. »
Article L.111-7 : « L'interdiction mentionnée à l'article L.111-6 ne s'applique
pas : 1° Aux constructions ou installations liées ou nécessaires aux
infrastructures routières ; 2° Aux services publics exigeant la proximité
immédiate des infrastructures routières ; 3° Aux bâtiments d'exploitation
agricole ; 4° Aux réseaux d'intérêt public. Elle ne s'applique pas non plus à
l'adaptation, au changement de destination, à la réfection ou à l'extension
de constructions existantes. »
Article L.111-8 : « Le plan local d'urbanisme, ou un document d'urbanisme
en tenant lieu, peut fixer des règles d'implantation différentes de celles
prévues par l'article L. 111-6 lorsqu'il comporte une étude justifiant, en
fonction des spécificités locales, que ces règles sont compatibles avec la
prise en compte des nuisances, de la sécurité, de la qualité architecturale,
ainsi que de la qualité de l'urbanisme et des paysages. »
Dans le cadre de la révision du PLU de Plaisir, la réalisation d’une étude au
sens de l’article L111-8 du code de l’Urbanisme apparait nécessaire sur ce
secteur en vue de son urbanisation future pour abaisser cette bande
d’inconstructibilité de 75 à 50 mètres.
Cette Orientation d’Aménagement et de Programmation prend en compte
conformément à l’article L.111-8 du code de l’urbanisme :
o la qualité des paysages
o les nuisances,
o la sécurité,
o la qualité architecturale,
o la qualité de l’urbanisme.
b. Justifications des règles d’implantation des constructions
différentes de celles prévues par l’article L.111-6, le long de la RN
12 au regard de la prise en compte des critères fixés par l’article
L.111-8 du Code de l’urbanisme
1) Nuisances
- État des lieux :
Le site est relativement épargné par les nuisances (olfactives, visuelles,
sanitaires..), seules des nuisances d’ordre sonore peuvent être
rencontrées, générées principalement par la RD 30.
La carte ci-dessous affiche une exposition au bruit moyenne du site
comprise entre 55 et 65 dB (exposition moyenne sur une journée), du fait
de l’importance du trafic routier sur cet axe. BE =:
| RE
| EE
60-
55-
Ba 50-
B :5-
Lden dB{A)
75
70
65
60
55
50
Lden dB{A)
Bi = 6 (A)
vw,À = ë
Fr ë
: Fr
.
rl l
Révision du PLU de Plaisir
Orientations d’aménagement et de programmation
Sources : Cartographie Bruitparif 2022 – Données Céréma
Par ailleurs, seul le périmètre de la RD 30 en lui-même est situé en zone de
dépassement de la valeur limite réglementaire de 68 dB(A) pour
l’indicateur Lden. Le secteur de l’OAP Rue Charles d’Orléans est bien situé
en dehors de cette zone de dépassement.
Sources : Cartographie Bruitparif 2022 – Données Céréma
- Prise en compte dans le projet : SQ Torre d'rnovations,
Révision du PLU de Plaisir
Orientations d’aménagement et de programmation
Le projet porte sur la réalisation d’une extension du lotissement actuel,
dénommé « Résidence du Clos de la Chaîne », donc des constructions à destination d’habitation.
Afin de garantir un cadre de vie agréable compatible avec la proximité de
la RD 30, aucun bâtiment ne sera construit à moins de 50 mètres de l’axe
de la voie. La RD 30 est par ailleurs encaissée de quelques mètres par
rapport au terrain d’OAP, d’où une moindre diffusion du bruit dans ses
largeurs.
Vue sur le terrain depuis la RD30 mettant en évidence l’encaissement de la
voie – Source : Google Maps
De plus, le terrain d’assiette du projet bénéficie déjà d’un double
alignement d’arbres qui jouxte la RD 30, permettant ainsi de faire écran par
rapport au bruit. De plus, son maintien participe également à la biodiversité
du site et à ses qualités paysagères.
Vue aérienne faisant figurer les alignements d’arbres à conserver –
Source : Google Maps
2) Sécurité et accessibilité
- État des lieux :
Le secteur de projet est uniquement accessible depuis la rue Charles
d’Orléans, qui est une voie privée, et qui permet déjà de desservir le
lotissement existant. Elle est ainsi calibrée en fonction des usages dudit lotissement. Torre d'rnovations,
Révision du PLU de Plaisir
Orientations d’aménagement et de programmation
Vue de la rue Charles d’Orléans depuis la rue Jules Régnier – Source :
Google Maps
Le terrain n’est pas directement accessible par la RD30. La rue Charles
d’Orléans n’est d’ailleurs pas connectée non plus à cet axe de circulation
puisqu’elle débouche sur la rue Jules Régnier qui franchit par un ouvrage la
RD, sans s’y raccrocher.
Ouvrage de franchissement de la RD 30 sur la rue Jules Régnier – Source :
Google Maps
En bordure est du terrain passe le chemin public dit du « Froid Cul » qui
n’est pas carrossable et uniquement piéton.
- Prise en compte dans le projet :
Dans le cadre du projet, l’accessibilité du terrain n’est pas modifiée. Ainsi,
il restera uniquement accessible via la rue Charles d’Orléans, qui n’a pas
vocation à être classée dans le domaine public. Aucun accès sur la RD30, ni
le chemin rural, n’est prévu, ce qui limite les risques d’accident. Du fait du
faible nombre de constructions envisagées, le calibrage de la rue Charles
d’Orléans est suffisant pour accueillir le léger trafic supplémentaire induit.
Les seules modifications apportées seront le raccordement des voies de
desserte internes aux parcelles construites sur la rue Charles d’Orléans.
Une attention devra être apportée dans le cadre du projet pour le
raccordement de ces voiries au niveau du virage que forme la rue Charles
d’Orléans au nord-ouest du terrain d’assiette du projet afin qu’il ne soit pas
accidentogène.
3) Qualité paysagère
- État des lieux :
En termes de paysage, le secteur de projet est aujourd’hui confidentiel et
peu visible de l’espace public, compte tenu qu’il est desservi par une voie
privée. Toutefois, il se caractérise par des alignements d’arbres jouxtant la
RD30 qui réduit là encore sa visibilité, y compris depuis la voie rapide qui
est en contrebas. Les parties nord-ouest et sud du secteur de projet sont
également boisées de façon disséminée. Un chemin et un espace dépourvu
de végétation sont visibles au sud du terrain. La majeure partie du secteur
de projet est sans usage et part, en légère pente, en direction de la zone N
puis du ru Maldroit au nord. Révision du PLU de Plaisir
Orientations d’aménagement et de programmation
- Prise en compte dans le projet :
Compte tenu de leurs rôles, écologique, paysager et de limitation des
nuisances sonores, les alignements d’arbres jouxtant la RD30 sont à
conserver. En effet, sur le règlement graphique, un Espace Paysager
Modulé (EPM) y a été matérialisé. Les possibilités de construction au sein
de ces espaces y sont très largement limitées. Dans la section 2 des Dispositions générales du Règlement écrit, il est bien indiqué que :
« Ces espaces non bâtis, nécessaires au maintien des continuités
écologiques et/ou à la qualité des paysages, sont à protéger. Leur
constructibilité est très fortement limitée. Ainsi, sont interdites toutes
nouvelles constructions* et installations, à l'exception de celles soumises
aux conditions ci-dessous.
Les aménagements et constructions* de locaux techniques et de
constructions* liées au fonctionnement du service public ou d’intérêt
collectif et nécessaires à la valorisation de ces espaces (aires de jeux, abris
vélos, cheminements doux, bacs de compostage légers, …) sont autorisés, à condition :
- De préserver la dominante végétale de ces espaces,
- De limiter l’emprise au sol* des constructions* à 5 % de la superficie
protégée du terrain*.
Des accès* et voies* peuvent y être aménagés. Le stationnement y est
interdit.
Les arbres compris dans ces espaces doivent être préservés. Toutefois,
quand leur abattage est nécessaire, un arbre dont le développement sera
équivalent à terme, doit être replanté dans l’EPM.
Par ailleurs les constructions annexes* et extensions* peuvent être
autorisées à condition :
- Que leur hauteur* (H) soit limitée à 2,5 mètres, et leur emprise au
sol soit limitée à 15m²
- Qu’elles soient situées en retrait* minimum de 2 mètres par rapport
à la limite impactée par l’espace paysager délimité,
- Qu’elles respectent des dispositions des autres articles du présent
règlement. »
De plus, dans ses prescriptions, l’OAP énonce l’objectif de maintenir, autant
que possible, les végétaux présents et remplacer ceux coupés. Les voiries
internes aux parcelles devront également être perméables afin de limiter
au maximum l’imperméabilisation du secteur.
Par ailleurs, le secteur est classé en zone AURs3f6 au plan de zonage. Ce
classement implique de fortes contraintes en matière d’espaces verts dû
au fait de l’environnement boisé du site. Ainsi, l’indice « f » exige qu’il y ait
au moins 60% d’espaces verts sur le terrain, dont au moins 30% en espaces
verts de pleine terre et au plus 30% d’espaces végétalisés
complémentaires.
Il est également demandé, dans l’article relatif au traitement
environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords de
constructions, que « Les espaces végétalisés, qu’ils soient de pleine terre ou
complémentaires, doivent être plantés à raison à minima d’une unité de plantation* par tranche entamée de 20 m². »
Les différentes prescriptions applicables à l’aménagement de ce terrain,
que ce soit au sein de l’OAP ou du règlement graphique et écrit, permettent
bien de garantir l’insertion paysagère des constructions dans leur
environnement, tout en valorisant son caractère végétal.
4) Qualité de l’urbanisme et de l’architecture
- État des lieux :
Le terrain d’assiette du projet ne fait état d’aucune construction, étant en
friche. Toutefois, il s’insère, comme dit plus haut, dans la continuité du Torre d'rnovations,
Révision du PLU de Plaisir
Orientations d’aménagement et de programmation
lotissement de la Résidence du Clos de la Chaîne à l’ouest. Ce lotissement
est constitué de maisons individuelles non-accolées, chacune avec son
jardin attenant. Cette zone ne présente pas d’intérêt architectural
prononcé. L’emprise au sol des terrains est globalement faible, aux
alentours des 10%. Le restant est en espace ouvert, d’où des espaces verts,
souvent de pleine terre, assez importants et des sujets végétaux importants
et développés. Cela permet de conserver l’intimité de ce secteur, à
proximité immédiate de la RD30, sa biodiversité et son paysage. L’intérieur
même du lotissement est desservi par les rues Louis Mercier et Pierre
Ronsard, deux voies privées.
Vue en trois dimensions du lotissement de la Résidence du clos de la
Chaîne avec le terrain d’assiette du projet à l’est – Source : Google Maps
Il est également intéressant de noter que, de l’autre côté de la RD30, se
situe le domaine des Gâtines. Les constructions de ce domaine les plus
proches de la RD se situent à une distance inférieure à 50 mètres de l’axe.
Vue aérienne faisant figurer la distance de recul entre les constructions du
domaine des Gâtines et la RD30 – Source : Géoportail
- Prise en compte dans le projet :
Le projet d’habitat souhaité concerne entre 10 et 20 constructions, comme
rappelé dans l’OAP. Au sein du règlement graphique, ce terrain est classé
en zone AURs3f6. Ce classement est particulièrement contraint en matière Révision du PLU de Plaisir
Orientations d’aménagement et de programmation
de constructibilité afin de garantir le caractère vert et paysager du site. Le
règlement précise ainsi que :
- Les constructions à destination de logement y sont autorisées sans
conditions. L’OAP vient préciser qu’il s’agira bien uniquement de
projet d’habitat, restreignant ainsi encore davantage les
destinations possibles des constructions sur ce terrain.
- En indice 3, les constructions doivent s’implanter :
o En recul d’au moins 5 mètres par rapport à l’alignement
des voies
o En retrait d’au moins 4 mètres par rapport aux limites de
parcelle
- L’emprise au sol maximale autorisée est de 30% de la surface du
terrain, soit le taux le plus faible sur le plan de zonage révisé de la
commune.
- Une hauteur maximale totale des constructions portée à 6 mètres
avec une hauteur maximale de façade (à l’égout du toit) de 4
mètres, en cohérence avec le lotissement existant à l’ouest. Le
nombre maximum de niveaux admis est de R ou R+C, c’est-à-dire
comme les constructions qui composent actuellement le
lotissement.
Ces règles permettent ainsi de garantir la qualité architecturale des
constructions. Par ailleurs, l’OAP spécifie bien que les constructions, dans
leur architecture et dans leur forme, devront se rapprocher autant que
possible de celles existantes dans un souci de cohérence architecturale et
urbaine à l’échelle du secteur. Pour bénéficier du maximum
d’ensoleillement, les constructions devront préférentiellement être
orientées vers le sud. Le projet ne donnera pas lieu à de vues particulières,
uniquement sur des boisements environnants.
Le recul de 50 mètres par rapport à l’axe de la RD30 vient également créer
un parallèle avec les constructions du domaine des Gâtines, de l’autre côté de la RD.
Enfin, comme indiqué dans l’OAP et dans le paragraphe dédié à la prise en
compte de la qualité paysagère, la partie la plus à proximité de la RD30
devra veiller à conserver les alignements d’arbres existants, faisant office
d’écran végétal.
c. Conclusion
Au regard de l’étude présentée, la prise en compte dans le projet
d’aménagement des nuisances, de la sécurité et l’accessibilité, de la qualité
urbanistique et des paysages et de la qualité architecturale, justifie au titre de l’article L.111-8 la prévision de règles différentes.
Aussi, les règles prévues sont compatibles avec un abaissement de la bande
d’inconstructibilité de 75 mètres à 50 mètres dans la mesure où celles-ci ne génèrent pas d’impacts significatifs supplémentaires.
Le projet prend donc en compte les éléments suivants :
- Préservation des alignements d’arbres à proximité immédiate de la
RD30 faisant écran végétal ;
- Absence de visibilité du projet depuis la RD30 du fait de cet écran
végétal ;
- Traitement qualitatif et paysager des espaces extérieurs ;
- Hauteur limitée par rapport au contexte du site ;
- Préservation du caractère végétal du secteur ;
- Absence d’accès direct depuis la RD 30 et le chemin rural ;
- Faible nombre global de constructions à l’échelle du site.
La traduction réglementaire du PLU révisé tient compte de cette étude à
travers les dispositifs suivants : Révision du PLU de Plaisir
Orientations d’aménagement et de programmation
- Un zonage particulièrement contraint qui, associé à l’OAP, ne
permet que :
o la destination de logements,
o une faible emprise au sol ;
o une hauteur limitée ;
o une forte proportion d’espaces verts, y compris de pleine
terre.
- La création d’une Orientation d’Aménagement et de
Programmation (OAP) dédiée précisant la prise en compte des
justifications précédemment citées.
Extrait du plan de zonage sur le site de projet :