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Déliberation - assemblee generale copropriete
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Thèmes du document : Justice et droit, Démocratie, Budget,
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COPROPRIÉTAIRES
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L ’ assemblée
générale de
copropriété
Quel est son rôle ?
Comment se déroule-t-elle ? L’ Assemblée générale (AG) est l’instance qui réunit
les copropriétaires au cours de laquelle sont prises
les décisions nécessaires au bon fonctionnement de
la copropriété. La présence de tous les coproprié-
taires y est recommandée.
LA CONVOCATION
Une convocation est remise à chaque copropriétaire
selon les modalités légales1 et au moins 21 jours avant la
tenue de l’AG. Le règlement de copropriété peut prévoir
un délai plus long.
Le syndic est tenu de convoquer l’AG au moins une fois
par an et à chaque fois qu’il le juge nécessaire.
Dans certains cas, le conseil syndical ou un ou plusieurs
copropriétaires représentant au moins un quart des
voix de tous les copropriétaires peuvent demander au
syndic de convoquer une AG. À défaut de réponse, le
président du conseil syndical peut convoquer lui-même
l’AG, 8 jours après avoir mis en demeure le syndic.
En l’absence de conseil syndical ou de convocation à
l’AG, tout copropriétaire peut, avec l’aide d’un avocat
(aux frais de la copropriété), demander la désignation
d’un copropriétaire ou d’un mandataire de justice qui
convoquera l’AG.
La convocation doit comporter le lieu, la date et
l’heure de la réunion de l’AG, l’ordre du jour et les
modalités de consultation par les copropriétaires
des justificatifs des charges (lieu, jours et heures).
Doivent être jointes :
• un formulaire de vote par correspondance respectant
un modèle-type ;
• les pièces obligatoires : documents comptables de
la copropriété (état financier et compte de gestion,
projet de budget à venir...), projets de contrat (travaux,
syndic...), projets de modification du règlement de
copropriété... ;
• les pièces nécessaires à l’information des
copropriétaires : annexes comptables, courrier de
copropriétaire(s), avis du conseil syndical notam-
ment lorsque l’AG est amenée à se prononcer sur
la désignation d’un syndic et le compte rendu de
l’exécution de sa mission sur l’année écoulée.
LE CONTENU DE LA CONVOCATION Lorsqu’aucun syndic n’a été désigné au cours d’une AG
(notamment en cas de désaccord), un ou plusieurs copropriétaires
peuvent saisir le président du Tribunal judiciaire (TJ) pour qu’il
convoque une AG et nomme un syndic.
Lorsque la copropriété est dépourvue de syndic et
qu’en conséquence, aucune AG n’a pu être organisée, un
ou plusieurs copropriétaires2 peuvent convoquer l’AG.
À défaut, tout intéressé peut saisir le président du TJ
pour qu’il désigne un administrateur provisoire de la
copropriété, notamment chargé de convoquer l’assemblée
des copropriétaires et de désigner un syndic. Cette action
nécessite cependant de faire appel à un avocat et entraîne
des frais de procédure pour la copropriété.
L ’ ORDRE DU JOUR
L’ordre du jour liste les points qui seront soumis au vote
des copropriétaires au cours de la séance. Le conseil
syndical, comme tout copropriétaire, peut, selon les
modalités légales3, demander au syndic d’inscrire un ou
plusieurs points à l’ordre du jour de l’AG à venir. Il faut
prévoir un délai suffisant ; à défaut, ces points seront
ajoutés à l’AG suivante.
SE FAIRE REPRÉSENTER
Un copropriétaire peut mandater, par écrit, la personne
de son choix pour le représenter et voter en son nom
à l’AG, que cette personne soit ou non membre de la
copropriété. Sauf cas particuliers, le mandataire ne peut
recevoir plus de trois délégations de vote dans la limite
de 10 % de toutes les voix du syndicat.
Certaines personnes ne peuvent pas recevoir mandat4 : le
syndic, son conjoint, son partenaire de PACS, ses salariés...
LE DÉROULEMENT
Les copropriétaires peuvent participer à l’AG physiquement
ou par tout moyen de communication électronique (sous
conditions). Ils peuvent également voter par correspondance,
via un formulaire type.
Au début de chaque réunion sont désignés :
• les copropriétaires présents ou représentés ;
• les copropriétaires participant à l’AG grâce à un moyen
de communication électronique ;
• les copropriétaires ayant voté par correspondance.
Le président vérifie la feuille de présence et veille à la
régularité des votes. La feuille de présence identifie chaque copropriétaire et le nombre de voix qu’il détient.
Elle peut être tenue sous format papier ou électronique.
Elle doit préciser l’arrivée ou le départ d’un copropriétaire
en cours de séance et le numéro de résolution en cours
d’examen. Les mandats sont joints à la feuille de présence,
qui est conservée et constitue une annexe au Procès-
verbal (PV). En l’absence de cette feuille, l’AG est nulle.
LES PRISES DE DÉCISION
L’AG prend des décisions sur les points inscrits à l’ordre
du jour. La loi prévoit différentes règles de majorité
selon la nature et l’importance des décisions à prendre
(cf. encadré « Les règles de majorité »).
Chaque copropriétaire vote et dispose d’un nombre
de voix correspondant à sa quote-part de parties com-
munes exprimée en tantièmes de propriété (il s’agit de la
fraction représentative de son lot par rapport à l’ensemble
de la copropriété). Pour connaître le nombre de voix
de chaque propriétaire, il faut se reporter au règle-
ment de copropriété et à l’état descriptif de division
(cf. dépliant « Le règlement de copropriété »).
La loi a prévu différentes règles de majorité selon la
nature et l’importance des décisions :
• la majorité simple : majorité des voix exprimées
des copropriétaires présents ou représentés ;
• la majorité absolue : majorité des voix de tous les
copropriétaires ;
• la double majorité : majorité des membres du
syndicat représentant les deux tiers des voix ;
• les passerelles de majorité :
- si, à l’occasion d’un premier vote, une décision
soumise à la majorité absolue obtient au moins
un tiers des voix, organisation d’un second vote à
la majorité simple,
- si, à l’occasion d’un premier vote, une décision
soumise à la double majorité obtient au moins la
moitié des voix, organisation d’un second vote à
la majorité absolue ;
• l’unanimité : totalité des voix de tous les copro-
priétaires.
1 - Envoi par lettre recommandée avec avis de réception, par lettre recommandée électronique ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
2 - L’ AG peut aussi être convoquée par le maire de la commune où se situe la copropriété ou par le président de l’EPCI compétent en matière d’habitat.
3 - Envoi par lettre recommandée avec avis de réception ou lettre recommandée électronique.
4 - À l’exception du syndic et de ses salariés ainsi que des membres de leur famille (parents, enfants, petits-enfants) et/ou de leur conjoint, concubin ou partenaire de PACS.
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LE PROCÈS VERBAL
Le PV de séance retranscrit les décisions prises. Il est
rédigé par le secrétaire, le président de séance ou les
éventuels scrutateurs. Il doit notamment comporter
les points inscrits à l’ordre du jour, le résultat des votes
(décompte des voix, nom des opposants et des abstention-
nistes) et faire état des réserves éventuellement émises
par les copropriétaires sur la régularité des délibérations.
Le PV est authentifié par la signature du président de séance,
du secrétaire et du ou des scrutateurs à la fin de la séance ou
dans les 8 jours suivant la tenue de l’AG. Il est consigné dans un
registre physique ou électronique prévu à cet effet et conservé
par le syndic.
L ’ INFORMATION APRÈS L ’AG
À l’issue de l’AG, le syndic informe tous les occupants
des décisions relatives à l’entretien de l’immeuble et aux
travaux. Celles-ci doivent être affichées dans les parties
communes de l’immeuble.
Il adresse également le PV à tous les copropriétaires. Enfin,
il est tenu de le notifier3 dans un délai d’un mois suivant
l’AG aux copropriétaires absents non représentés et à
ceux qui se sont opposés aux décisions prises.
LA CONTESTATION
Les copropriétaires opposants, absents non représentés
ou dont le vote par correspondance n’a pas été
comptabilisé en raison de la modification de la résolution
au cours de la séance disposent de 2 mois à partir de la
notification du PV pour contester les décisions de l’AG.
Cette contestation doit être faite auprès du TJ du lieu où
se situe l’immeuble, par l’intermédiaire d’un avocat. En
l’absence de notification du PV, le délai de contestation
est de 5 ans à compter de la tenue de l’AG.
Toutes les notifications et mises en demeure, sous réserve
de l’accord exprès des copropriétaires, peuvent être faites
par voie électronique. 0 806 704 604 SN
L ’ADIL réunit l’État, les collectivités locales,
Action Logement, des organismes d’intérêt
général, des professionnels publics et privés
concourant au logement et des représentants
des usagers.
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de ressources de l’ANIL (Agence nationale pour
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