PLU - Rapport de présentation - Partie 3

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PLU - Rapport de présentation - Partie 3 Document publié le Jeudi 8 juillet 2021 par la commune de Boissière. Lien du pdf (PLU - Rapport de présentation - Partie 3)Thèmes du document : Aménagement du territoire, Environnement, Eau et assainissement, COMMUNE DE LA BOISSIERE

PLAN LOCAL D’URBANISME

1.3. JUSTIFICATIONS

Département de l’HéraultPlan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 2

Justifications

SOMMAIRE

1. EXPOSE DES CONCLUSIONS DU DIAGNOSTIC........................................................................................................................................................................................ 3

2. JUSTIFICATIONS DES CHOIX RETENUS POUR LE PROJET D’AMENAGEMENT ET DE DEVELOPPEMENT DURABLES ................................................................................. 5

3. INCIDENCES GENERALES SUR L’ENVIRONNEMENT ..............................................................................................................................................................................17

4. JUSTIFICATION DU ZONAGE, DU REGLEMENT ET D’UNE OAP ..............................................................................................................................................................29

5. JUSTIFICATION DES EMPLACEMENTS RESERVES ..................................................................................................................................................................................36

6. APPLICATION DE L’ARTICLE L151-19 DU CODE DE L’URBANISME.........................................................................................................................................................38

7. APPLICATION DE L’ARTICLE L151-11 ET DE L’ARTICLE R151-35 DU CODE DE L’URBANISME .................................................................................................................39

8. APPLICATION DE L’ARTICLE L151-23 DU CODE DE L’URBANISME.........................................................................................................................................................41

9. APPLICATION DE L’ARTICLE R151-34§1 DU CODE DE L’URBANISME ....................................................................................................................................................42

10. LES ESPACES BOISES CLASSES ..............................................................................................................................................................................................................45Plan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 3

Justifications

1. EXPOSE DES CONCLUSIONS DU

DIAGNOSTIC

Contexte général

La commune de La Boissière appartient à la Communauté de Commune de la Vallée de l’Hérault (CCVH). Elle s’inscrit dans un contexte de croissance urbaine continu depuis plus de 15 ans en raison de son attractivité. La présence de l’autoroute A750 en bordure de commune lui assure une bonne desserte aux principaux pôles d’emplois locaux (Gignac, Clermont l’Hérault, Montpellier). Cette situation ainsi que son cadre de vie « rural » agréable ont contribué au développement de la commune.

Ce développement s’est notamment caractérisé par un étalement pavillonnaire conséquent autour du village et de plusieurs mas.

Néanmoins, le développement de l’urbanisation a été, et continue d’être, conditionné par les vastes espaces agricoles et naturels à préserver ainsi que les risques d’inondation liés aux forts évènements cévenols et/ou méditerranéens touchant la commune chaque année.

La Boissière fait également partie du périmètre du Pays Cœur d’Hérault associant les communautés de communes de la Vallée de l’Hérault, du Clermontais et Lodévois et Larzac. Elles ont lancé une procédure pour se doter d’un Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT). D’autre part, un Programme Local de l’Habitat (PLH) de la CCVH est en cours (2016-2021). Le PLU devra être compatible avec ces deux documents cadres.

Synthèse du diagnostic et de l’état initial de l’environnement

DEMOGRAPHIE

- Progression récente et rapide de la population.

- Ralentissement dans les dernières années.

- Prix des terrains élevés : structure socio-économique des

habitants avec une part importante de personnes aisées ayant fait

des études supérieures.

- Enjeu d’un maintien d’une progression démographique limitée et

maîtrisée

HABITAT

- Enjeu d’une diversification de l’offre en logements : pas de

production de logements sociaux à l’issue du PLH 2006-2013.

- Enjeu d’une production de petits logements, de typologies plus

diversifiées (maisons accolées…).

- Nécessité de compatibilité avec le PLH 2016-2021Plan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 4

Justifications

ECONOMIE

- Commune essentiellement résidentielle

- Développement à promouvoir dans l’ensemble des tissus bâtis

(hors activités nuisantes)

- Enjeu de la desserte par le Très Haut Débit pour encourager le

télétravail

TISSUS BATIS

- Urbanisation pavillonnaire conséquentes sur 4 secteurs (centre

bourg, Mas d’Agrès, Mas d’Alhen, route de la Taillade)

- Enjeu d’une optimisation des taches urbaines qui peut conduire à

une quasi-absence d’extensions urbaines : le potentiel

constructible en densification est très conséquent

- Enjeu de préservation des qualités du tissu ancien à toutes ses

échelles :

• Vues depuis les lointains

• Entrées du village et des mas

• Architectures anciennes des maisons vigneronnes

• Richesse patrimoniale : perrons, baies, puits…

- Facteurs limitants à l’urbanisation :

• Capacité de la station de filtration

• Capacité des STEP

VOIRIES ET ESPACES PUBLICS

- Qualification de l’ancienne voie de chemin de fer au moins dans la

traversée du village et dans la plaine.

- Qualification des places anciennes et clarification de l’offre en

stationnement à renforcer

- Augmenter l’offre en stationnement au Mas d’Agrès

- Encourager les liaisons douces entre les tissus bâtis

PAYSAGE, ENVIRONNEMENT ET AGRICULTURE

- Maintien du rapport entre hauteurs boisées (paysage fermé) et

plaine agricole (paysage ouvert)

- Maintien de la diversité des activités agricoles avec la dualité

structurante de la viticulture et de l’élevage

- Préservation de la trame paysagère : haies, murets…

- Préservation de la trame environnementale : ripisylves,

massifs boisés, cours d’eau… Intérêt des zones humides en

fond de plaine

- Problématique d’un maintien / redéploiement des Espaces

Boisés Classés

- Accompagnement des porteurs de projets agricoles

- Enjeux forts dans la plaine de préservation des terres (et des

vues)

- Réactivation de terres en frichePlan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 5

Justifications

2. JUSTIFICATIONS DES CHOIX RETENUS POUR

LE PROJET D’AMENAGEMENT ET DE

DEVELOPPEMENT DURABLES

Tous les enjeux doivent être traduits dans un projet communal conforme aux dispositions de l’article L151-5 du code de l’urbanisme. Les articles ci-après, extraits de la loi dite « Grenelle 2 de l’environnement » publiée au journal officiel le 13 juillet 2010, encadrent le contenu du Projet d’Aménagement et de Développement Durables des Plans Locaux d’Urbanisme et des orientations d’aménagement et de programmation.

« Art. L. 151-5 du code de l’urbanisme. − Le projet d'aménagement et de développement durables définit :

1° Les orientations générales des politiques d'aménagement, d'équipement, d'urbanisme, de paysage, de protection des espaces naturels, agricoles et forestiers, et de préservation ou de remise en bon état des continuités écologiques ;

2° Les orientations générales concernant l'habitat, les transports et les déplacements, les réseaux d'énergie, le développement des communications numériques, l'équipement commercial, le développement économique et les loisirs, retenues pour l'ensemble de l'établissement public de coopération intercommunale ou de la commune.

Il fixe des objectifs chiffrés de modération de la consommation de l'espace et de lutte contre l'étalement urbain.

Il peut prendre en compte les spécificités des anciennes communes, notamment paysagères, architecturales, patrimoniales et environnementales, lorsqu'il existe une ou plusieurs communes nouvelles. » ;

Le projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD) est la pièce centrale du dossier de Plan Local d’Urbanisme (PLU). A ce titre, le PADD définit les orientations du projet d’urbanisme ou de l’aménagement d’ensemble du territoire communal, entre autres, les objectifs de modération de la consommation de l’espace et de lutte contre l’étalement urbain.

Ainsi, pour l’établissement du PLU, la commune doit mener une réflexion globale sur l’avenir de son territoire, en vue de définir des orientations générales d’aménagement et d’urbanisme intégrant des principes de développement durable. Cette réflexion portée par le PADD fait de l’élaboration de ce document une démarche itérative associant un nombre croissant d’acteurs à mesure de son avancement. La méthodologie utilisée privilégie les débats au sein de la municipalité ainsi que la participation des acteurs institutionnels, des personnes publiques associées pour que les orientations et les actions qui en résulteront répondent au mieux aux aspirations de la population.

La mise en place du PADD s’appuie sur le diagnostic territorial qui est un état des lieux de la situation communale et s’inscrit dans une démarche de développement du territoire.Plan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 6

Justifications

A partir de ce diagnostic, plusieurs axes, ou grandes orientations, ont été retenus pour définir le Projet d’Aménagement et de Développement Durables :

AXE 1

LIMITER ET DENSIFIER L’URBANISATION EXISTANTE

AXE 2

AMENAGER LES ESPACES PUBLICS ET VALORISER LES ELEMENTS D’ARCHITECTURE ET DE PAYSAGE A CARACTERE PATRIMONIAL

AXE 3

ENCADRER L’ACTIVITE AGRICOLE ET ENCADRER SON DEVELOPPEMENT EN ACCORD AVEC LES QUALITES PAYSAGERES DE LA COMMUNE

AXE 4

DIVERSIFIER ET QUALIFIER L’OFFRE EN LOGEMENTS

LIMITER LA CONSOMMATION D’ESPACES NATURELS ET AGRICOLES

AXE 5

PRESERVER L’ECRIN DE GARRIGUES QUI CERNE LA COMMUNE

AXE 6

PERMETTRE UN DEVELOPPEMENT ECONOMIQUE ADAPTE A L’ECHELLE ET AU CONTEXTE DE LA COMMUNE

AXE 1

LIMITER ET DENSIFIER L’URBANISATION EXISTANTE

En 2018, la commune comptait 1020 habitants : elle projette d’atteindre une population d’environ 1202 habitant à l’horizon 2029 (+1,5% par an en moyenne, contre +1,3% dans la période 2011-2018) en prenant en compte les besoins induits en matière d’équipement (école...) et d’infrastructure (voiries, réseaux, station d’épuration, ressource en eau, ruissellement pluvial...). Cet apport de population nécessite la réalisation d’environ 98 logements (soit environ 9,6 logements par an).

L’augmentation de la population attendue vient du fait que le POS, devenu caduc au 27-03-2017, imposait un minimum de surface pour construire. Les terrains étendus et le prix au m² élevé limitaient l’accès à la propriété pour les ménages modestes.

Avec la fin du minimum de surface, la commune se voit plus attractive : la diminution de la taille des terrains constructibles les rend à la fois plus accessible et augmente numériquement l’offre. Les divisions parcellaires observées augmentent.

Cette évolution va dans le sens du PLH, attentif à une production de logements en direction de personnes avec des revenus moins élevés.

Le site géographique de La Boissière est particulier en cela qu’il est constitué d’un vallon autour duquel sont disposés le village et les Mas. Cette caractéristique lui confère un intérêt et des enjeux paysagers majeurs.

La Boissière doit donc définir une urbanisation qui puisse répondre aux enjeux de protection et de mise en valeur des paysages agricoles, naturels et urbains.Plan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 7

Justifications

Synthèse du projet de développement démographique et de la répartition de la production de logementsPlan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 8

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La Boissière possède la singularité sur le territoire de la CCVH d’être une des rares communes à posséder un tissu originellement diffus : de nombreux « Mas » sont présents tout autour de la vallée centrale.

Le bourg possède un rang hiérarchique clairement plus affirmé sur l’ancienne route d’Aniane à Montpellier, qui est également un chemin de Compostelle, mais l’application du POS a contribué à équilibrer la répartition du développement entre celui-ci et certains mas.

Une part importante de l’urbanisation récente (40%) s’est donc positionnée en marge de tissus bâtis réduits et dépourvus d’équipement public.

Si le projet communal vise à recentrer le développement sur le bourg, doté d’une école, des services communaux, d’une salle polyvalente et de commerce(s) à renforcer, la réalité du potentiel encore constructible à l’intérieur des tissus bâtis existants rend toute extension contradictoire avec un scénario démographique raisonné.

Ainsi, le projet communal prévoit la production de 98 logements dans les 10 ans qui viennent. Il a établi une hiérarchisation :

1. Le développement (sans extension) du centre bourg qui

possède 1 école et 1 commerce. Le nombre de logements

possibles à l’intérieur de la tache urbaine est de : 29

logements.

2. Le développement des Mas historiques significatifs (Mas

d’Agrès et Mas d’Alhen). Potentiel : 45 logements.

Il faut ajouter un objectif de production de 5 résidences principales par changement de destination.

Une production spécifique d’environ 5 logements sociaux est prévue dans le centre bourg.

Ce qui porte à 88 le nombre de logements possibles dans la tache urbaine.

Il resterait théoriquement environ 14 logements à produire pour atteindre l’objectif du PADD.

Dans le cadre de la concertation, un projet d’extension du bourg et de classement du secteur de la route de la Taillade en zone naturelle a suscité une forte opposition de la part des habitants de ce secteur qui ont souhaité avoir des possibilités pour construire.

La collectivité a choisi de supprimer l’extension prévue et de définir un zonage Ub route de la Taillade en répondant au besoin de production de logement attendu et en ne considérant qu’un potentiel constructible par densification de parcelles déjà construites (à l’exception d’un terrain communal).

Compte tenu du potentiel excessif qu’aurait représenté une inclusion de l’ensemble des parcelles construites de ce secteur en zone constructible, le choix a été fait de définir une zone au plus près de la route permettant, à la fois, de définir une notion de rue, de limiter l’impact environnemental sur des secteurs encore très boisés et de favoriser les secteurs les plus faciles à défendre en ce qui concerne la sécurité incendie (les voies de dessertes des habitations existantes en deuxième, troisième… rideau sont étroites et privées).

3. La densification partielle du secteur de la route de la Taillade

avec un potentiel d’environ 14 logements

Le nombre de logements à produire en tenant compte de ce potentiel est donc atteint, sans avoir à consommer d’espace agricole ou naturel, ou de façon très marginale.

Les écarts, tissus bâtis réduits quelques éléments bâtis excentrés (mas, bâtiments isolés), n’ont pas vocation non plus à se développer de façon à privilégier pleinement les espaces bâtis existants significatifs et limiter l’impact du développement résidentiel sur l’activité agricole ou les milieux naturels.Plan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 9

Justifications

AXE 2

AMENAGER LES ESPACES PUBLICS ET VALORISER LES ELEMENTS D’ARCHITECTURE ET DE PAYSAGE A CARACTERE PATRIMONIAL

Le diagnostic relève la qualité patrimoniale des espaces publics et des bâtiments de La Boissière.

La qualification des espaces publics est faible à l’exception des abords de l’église Saint Martin.

Une mise en valeur plus forte des espaces publics dans le centre village et dans les mas (venelles intérieures et placettes périphériques) engagera un aménagement de la commune plus qualitatif.

L’identification de maisons vigneronnes remarquables, d’un vocabulaire particulier (escaliers / perrons) et du petit patrimoine permet de mettre en avant une trame patrimoniale dense à préserver : de nombreux escaliers ont été détruits ou dénaturés au regard de ce qui est visible sur le cadastre napoléonien. Il apparaît donc indispensable de les inventorier et de les protéger dans le PLU.

Au-delà des espaces publics et du bâti remarquable, d’autres éléments particuliers sont peu valorisés comme le chemin de Compostelle et l’ancienne voie ferrée qui traverse le village.

Ces composantes de l’identité communale sont donc elles aussi à préserver et valoriser.

Des chemins requalifiés permettront également des déplacements doux moins tributaires de l’automobile. Celle-ci, très présente sur l’espace public qui souffre par endroit d’un manque de stationnement (mas d’Agrès) doit voir sa place limitée dans l’espace afin :

- De ne pas occasionner de gêne sur la voie publique (aspect

fonctionnel et d’usage)

- De ne pas dévaluer les espaces publics de qualité du village

(aspect esthétique).

L’ensemble de ces principes renvoie à un objectif général d’amélioration du cadre de vie, qui est déjà de bonne qualité mais qui pâtit d’un manque de valorisation à la fois des parties les plus urbaines et des nouvelles opérations.

Celles-ci valorisent essentiellement les espaces privés ; les villas cossues sont nombreuses mais les aménagements limitrophes ne sont pas toujours d’une grande qualité avec des problématiques de traitement de la voirie ou de manque d’espaces communs de proximité.

Le projet communal vise ainsi une amélioration qualitative à tous les niveaux : tissus anciens et nouveaux, patrimoine, paysage, déplacements…Plan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 10

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AXE 3

ENCOURAGER L’ACTIVITE AGRICOLE ET ENCADRER SON DEVELOPEMENT EN ACCORD AVEC LES QUALITES PAYSAGERES DE LA COMMUNE

Le paysage communal se distingue clairement entre 3 occupations du sol :

- Garrigues boisées sur les hauteurs et le pourtour de la

commune

- Plaine cultivée / pâturée au cœur de la commune avec à la fois

des pentes douces et des zones humides basses

- Tissus bâtis entre les deux

Chacune d’elle appelle un objectif particulier.

Le couvert boisé est ancien ; il forme un corridor vert qui ceinture le village. Il est à préserver même si le sous-bois pourrait accueillir marginalement des troupeaux.

Une partie de ce couvert boisé, en retrait des Mas et des espaces agricoles, est protégée par un Espace Boisé Classé (EBC).

La plaine possède un grand intérêt paysager avec son absence de constructions si ce n’est au nord et au sud. Historiquement les terres des mas formaient des bandes qui descendaient jusqu’au fond de la plaine. Cette division foncière a évolué et des (demandes de) constructions de bâtiments agricoles ont vu le jour progressivement. Elles sont relativement regroupées. Cet état des lieux permettrait d’envisager une partition de la zone agricole entre :

- Une zone agricole protégée non constructible couvrant

l’ensemble des terrains exploités, actant un objectif de

préservation du paysage, à l’exception des secteurs déjà

occupés par des bâtiments agricoles

- Un secteur constructible permettant l’installation de porteurs de

projets.

Les enjeux paysagers et agricoles peuvent donc s’allier dans cet objectif.

A leur croisement, se trouve également l’enjeu de l’apparence des bâtiments agricoles qui doit être encadrée pour ne pas impacter négativement le paysage.

Les liens de covisibilité entre les différents secteurs ou tissus bâtis qui entourent la plaine seront ainsi préservés.

Compte tenu de sa géographie, La Boissière est une commune qui reste à vocation agricole avec une diversification importante de ses activités. Le maintien / l’encouragement de ces activités agricoles sont donc un enjeu majeur.

Leur pérennisation est liée à une urbanisation limitée et dans des secteurs non agricoles.Plan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 11

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Vue aérienne – Période 1950-1965

Avant la périurbanisation, les Mas sont encore réduits à leurs tissus historiques ; la plaine est dépourvue de constructions.

La consommation d’espace est manifeste dans les dernières années.

Vue aérienne – Période actuellePlan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 12

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AXE 4

DIVERSIFIER ET QUALIFIER L’OFFRE EN LOGEMENTS

LIMITER LA CONSOMMATION D’ESPACES NATURELS ET AGRICOLES

Le dynamisme de l’urbanisation a produit essentiellement des maisons individuelles à l’intérieur de tissus pavillonnaires peu qualifiés.

L’objectif de la commune est d’apporter à l’urbanisation future des principes plus qualitatifs allant dans le sens d’une diversification de l’offre en logements avec des logements plus petits, une part de logements sociaux et des projets moins consommateurs d’espace.

Les projections en termes de densité à l’intérieur du tissu bâti sont de 15 logements par ha, deux fois supérieure à la densité des dernières années lors desquelles l’emprise minimale dans les tissus pavillonnaires était de 1500m² par logement.

En l’absence de zone A Urbaniser et de foncier communal constructible dans le centre village (hors équipements), la production de logements sociaux se fera par l’intermédiaire d’un emplacement réservé placé sur une dent creuse.

Ces objectifs s’inscrivent dans le cadre du PLH de la CCVH en cours de validation.

Le nombre de logements à produire est de 9,6 par an sur 6 ans (2016- 2021) avec une proportion de 10% de logements sociaux.

Ces objectifs sont rapportés à la durée théorique du PLU de 10 ans, soit une production de 98 logements, dont 10 sociaux.

Malgré la présence d’un PLH 2008-2013 qui prévoyait une production de 6 logements par an avec une production de 25% de logements sociaux (soit 9 sur 6 ans), ce dernier objectif n’a pas été atteint. La commune présente aussi un déficit de petits logements (T1 à T3) ainsi qu’un manque de typologies du type maison de ville ou habitat intermédiaire dans les tissus récents.

Avec le PLH 2016-2021, cette tendance ne pourra être que marginalement affectée avec la mise en place d’un emplacement réservé en vue de la production d’au moins 5 logements sociaux. Par ailleurs, 2 logements conventionnés dans le centre village contribueront à diversifier l’offre.

Si la commune ne consommera de l’espace que marginalement lors de l’existence de ce PLU, elle ne pourra pas a contrario développer une politique volontariste : elle restera dépendante d’initiatives privées quant à l’urbanisation de dents creuses ou la densification de parcelles déjà construites.Plan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 13

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AXE 5

PRESERVER L’ECRIN DE GARRIGUES QUI CERNE LA COMMUNE

Comme il l’a été indiqué, le couvert boisé est ancien.

Même dépourvue de zone Natura 2000, la commune possède une Trame Verte et Bleue qui fait partie intégrante de son image et qui doit être préservée.

La ressource en eau de la commune est tributaire de captages et d’une station de filtration dont les périmètres de protection sont à respecter strictement.

Depuis plus de 20 ans, un mitage du territoire est à déplorer, impactant les espaces agricoles et naturels. C’est pourquoi la commune envisage de stopper ce type de développement au profit d’un développement urbain économe en espace.

La stratégie consiste donc à :

- Préserver et valoriser les milieux naturels.

Ceci sera accompli par la mise en évidence et la valorisation d’une Trame Verte et Bleue maillant le territoire : cours d’eau, boisement, haies...., ainsi qu’une limitation de l’urbanisation à son contact. Enfin les déplacements doux et l’utilisation des chemins de randonnée seront encouragés.

- Préserver la ressource en eau.

L’urbanisation future prendra en compte les périmètres de protection autour des captages et limitera le développement démographique en lien avec les capacités de la station de filtration qui sont actuellement de 1300 équivalent habitants.

La situation géomorphologique communale, avec notamment en bordure de commune de nombreuses collines ainsi que différents cours d’eau dans la plaine, liée aux forts phénomènes méditerranéens et cévenols désormais annuels implique que La Boissière est soumise à de nombreuses inondations.

Localisée en pleine garrigue boisée, la commune est également sensible aux feux de forêt. Dans ce cadre il apparaît nécessaire de :

- Limiter l’urbanisation dans les zones soumises aux risques

identifiées

- Engager une réflexion préalablement à toute opération afin de

compenser l’imperméabilisation des solsPlan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 14

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AXE 6

PERMETTRE UN DEVELOPPEMENT ECONOMIQUE ADAPTE A L’ECHELLE ET AU CONTEXTE DE LA COMMUNE

Le positionnement et l’échelle de la commune lui interdisent un développement économique poussé. La CCVH mène par ailleurs une politique de développement économique et commercial ambitieux.

En revanche le tissu bâti de La Boissière peut accueillir des entreprises non nuisantes (bureaux, artisanat). Pour appuyer cette capacité à accueillir des emplois dans un cadre de vie agréable à proximité de Montpellier, la couverture numérique est à améliorer pour assurer le (très) haut débit à tous.

L’enjeu d’un développement de l’emploi est prégnant pour une commune qui est devenue surtout résidentielle. Un magasin de producteurs est présent au sud de la plaine.

Les activités touristiques et de loisirs peuvent s’appuyer sur :

- la richesse patrimoniale, culturelle et naturelle : bâti ancien,

chemin de Compostelle, chemins de randonnée, boisements…

- plus marginalement un petit parc de jeux : le Pays des

Carrioles

Afin de mettre en avant une volonté de développement des énergies renouvelables, la commune autorise l’implantation de panneaux photovoltaïques en toiture.

En revanche, ils sont interdits au sol dans la mesure où la configuration paysagère de la commune et les enjeux environnementaux et agricoles sont trop sensibles pour permettre une implantation de parcs photovoltaïques au sol.Plan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 15

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OBJECTIFS DE MODERATION DE LA CONSOMMATION DE L'ESPACE ET DE LUTTE CONTRE L'ETALEMENT URBAIN

L’évolution démographique a été pénalisée avant 2017 et la caducité du POS par une obligation de respecter un seuil de 1500m² pour la taille des parcelles constructibles. De nombreuses divisions parcellaires ont été réalisées dans ce sens.

La progression démographique a été d’environ +1,3% depuis le début des années 2000.

Le projet communal affiche une volonté de progression de +1,5% qui tient compte de la fin du seuil de 1500m² et de l’attractivité résidentielle de La Boissière du fait de sa proximité avec l’agglomération montpelliéraine.

Elle s’inscrit en-deçà des objectifs du PLH et dans la moyenne du projet de SCOT du Pays Cœur d’Hérault. Celui-ci n’est pas approuvé mais son PADD fixe un objectif de progression de +1,5% par an.

Le PLU de La Boissière s’inscrit donc dans le cadre de cette moyenne.

2018 1020 1,5%

2019 1035 1,5%

2020 1051 1,5%

2021 1067 1,5%

2022 1083 1,5%

2023 1099 1,5%

2024 1115 1,5%

2025 1132 1,5%

2026 1149 1,5%

2027 1166 1,5%

2028 1184 1,5%

2029 1202

Evolution démographique de la population

de La Boissière par annéePlan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 16

Justifications

L’objectif de limitation de la consommation d’espace est avéré dans la répartition envisagée pour la production de logements :

- réactivation de logements vacants : vacance inférieure à 5%

du parc – pas d’objectif, le niveau de 5% pouvant être

considéré comme celui d’un marché de l’immobilier dans une

situation « normale »

- changements de destination : environ 10 logements produits

dont 5 résidences principales

- construction neuve – Dents creuses : environ 55 logements.

Ce niveau élevé renvoie à la densification à attendre dans les

dents creuses qui ont été dimensionnées jusqu’à présent avec

un minimum de 1500m² conformément au règlement du POS.

Cet objectif tient compte d’une production de 2 logements pour

1500m² (sauf exception : configuration particulière de la

parcelle ou relief)

- construction neuve – Densification : 38 logements. La prise en

considération de ce niveau de densification est liée à une

production estimée « possible » de 76 logements et d’un ratio

de 50%. La densification possible est en effet à pondérer par

la rétention foncière sur des terrains acquis et construits

récemment. Les mutations tendent à se produire à un âge plus

avancé des propriétaires. Par ailleurs, le caractère privilégié

socialement de plusieurs d’entre eux peut aussi laisser estimer

que la densification de leurs terrains n’a qu’un intérêt limité

pour eux.

Au regard du besoin et de ce potentiel, la consommation d’espace du PLU est nulle ou réduit aux franges immédiates des tissus bâtis sur des parcelles s’apparentant à des dents creuses.

Le diagnostic a fait apparaître le caractère très limité du foncier communal.

Compte tenu de l’augmentation du prix des terrains, il est désormais essentiel qu’elle puisse mener soit directement, soit par l’intermédiaire d’un organisme intercommunal (CCVH, EPFl), une politique foncière visant à ce qu’elle puisse maîtriser plus facilement les futures opérations.

Dans tous les cas, la commune mettra en place un droit de préemption urbain sur les zones U.Plan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 17

Justifications

3. INCIDENCES GENERALES SUR

L’ENVIRONNEMENT

La volonté d’inscrire le développement du village à l’intérieur de la zone agglomérée ou à proximité immédiate induit des incidences sur l’environnement très modérée et surtout produites par la présence d’une population plus importante en tant que telle.

La consommation d’espace agricole et l’atteinte aux espaces naturels sont donc marginales.

Les atteintes à l’environnement seront celles, habituelles, de toute urbanisation :

- augmentation des trajets automobiles avec leurs impacts en

matière de nuisances, de pollution et d’insécurité

- augmentation de la quantité d’effluents à traiter

- augmentation de la consommation d’énergie par l’arrivée de

nouveaux ménages (et de nouvelles activités).

ZONES A ENJEUX ENVIRONNEMENTAUX

4 sites Natura 2000 sont localisés dans un rayon de 5 km autour du territoire communal :

Type Numéro Intitulé Distance au projet

ZSC

(Directive

Habitats)

FR9101393 Montagne de la

Moure et causse

d’Aumelas

150 m

ZPS

(Directive

Oiseaux)

FR9112037 Garrigues de la

Moure et d’Aumelas

150 m

ZPS

(Directive

Oiseaux)

FR9112004 Hautes garrigues du

montpelliérais

2,5 km

ZSC

(Directive

Habitats)

FR9101388 Gorges de l’Hérault 3,5 km

Conclusion de la notice simplifiée d’incidences Natura 2000 : le projet du PLU ne présente pas de risque d’incidences notables dommageables sur les habitats et les espèces ayant justifiées la désignation des sites Natura 2000 localises à proximité de la commune de La Boissière.

La notice simplifiée d’incidences Natura 2000 est jointe en annexe du cas par cas.Plan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 18

Justifications

Localisation des sites Natura 2000 :

L’intégralité du territoire communal est intégré dans la ZNIEFF de type II : « Garigues boisées du Nord-Ouest du Montpelliérais ». Il s’agit d’un causse particulièrement étendu accueillant 25 espèces animales déterminantes, dont l’aigle de Bonelli.

Une ZNIEFF de type I : « La Combe de Clapasse » se situe au Sud du territoire communal. Il s’agit d’un bas-fond humide agricole composé de terrains en friche, pairies et cultures. Cette zone est sensible à l’aspect qualitatif et quantitatif des cours d’eau qui l’alimentent.

De nombreuses zones humides (dont mares et sources) sont identifiées sur le territoire communal :

- Combe de la Clapasse

- Berges du Coulazou à la

source

- Le Coulazou à la Boissière

- Les Prairies du Grand Valat

- Les Prairies de Martinaigues

- Les Prairies du ruisseau des

Cavaliers

- La Mare du Grand Valat

- Anciennes sablières de la

Boissière

- Mare des Cadenédes

- Bassin de Blaquières

- Mare du Travers des Cades

- Mare de Laquisol

- Mare de la Bue

- Mare des Mourgues

- Mare des Cadenèdes

- Mare du Grand Valat

- Mare du Travers des Cades

- Source d’Aigues vive

- Source de Martinaigues

- Source du Mas de Cauvy

- D’autres zones humides non

nommées localisées sur la

carte en page suivant

La ZICO « Hautes garrigues du Montpelliérais » jouxte la limite Nord de la commune de La Boissière. Elle aboutit sur la ZPS du même nom.

Aucun ENS n’est présent sur le territoire communal.

La carte en page suivante localise les zonages règlementaires (hors Natura 2000) et d’inventaires au regard du projet de PLU.Plan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 19

Justifications

Zonages règlementaires (hors Natura 2000) et d’inventairesPlan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 20

Justifications

TRAME VERTE ET BLEUE

Le site naturel majeur de la commune est formé par l’écrin des bois et garrigues qui cernent la commune.

Le volet environnemental a également mis en avant les zones, basses, humides mais aussi souvent drainées, en fond de plaine.

Le réseau hydrographique doublé de ses ripisylves est également à prendre en compte du fait de la configuration géographique de la commune.

Les abords des cours d’eau et zones humides inventoriées font l’objet d’une protection au titre de l’article L.151-23 du CU.

L’ensemble est classé préférentiellement en zone N et même en grande partie en Espaces Boisés Classés (EBC).

Dans les secteurs raccordables, l’obligation de raccordement au réseau d’assainissement public limite fortement les impacts des eaux usées sur l’environnement. Les stations d’épuration des mas seront révisées pour assurer leur rôle.

La volonté générale de limiter l’impact sur le paysage de l’urbanisation, mais aussi de maîtriser l’étalement urbain s’est également traduite notamment par :

- une réglementation encadrant les affouillements et

exhaussements des sols afin de limiter leurs impacts dans le

paysage

- une obligation d’enfouissement des réseaux électriques

- la lutte contre l’imperméabilisation des sols : limitation des

emprises au sol (secteur Ub), utilisation de matériaux

perméables pour les voies d’accès privées

Les extensions urbaines sont inexistantes.

Les zones U ne constituent pas d’obstacles aux continuités écologiques identifiées sur le territoire communal.Plan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 21

Justifications

Corridors écologiques de la TVBPlan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 22

Justifications

AGRICULTURE

Le projet a comme objectif d’encadrer l’activité agricole et son développement en accord avec les qualités paysagères de la commune.

L’étalement urbain sur les versants cultivés est à stopper pour préserver l’activité agricole et le paysage.

Selon l’Axe 3 du PADD l’activité agricole ou agropastorale est à préserver en clarifiant la destination des parcelles avec la mise en place d’une zone agricole protégée (inconstructible).

La construction de bâtiments agricoles sur le territoire va être encadrée (via le règlement du document d’urbanisme) pour éviter un impact paysager. Une zone agricole protégée est généralisée. La construction de bâtiments agricoles va être autorisée sur 4 secteurs déjà construits :

- au Nord et au Sud sur les secteurs où se trouvent actuellement

les installations principales

- en partie centrale et à l’Est du Mas d’Agrès centrées sur des

exploitations isolées

PAYSAGE

Selon le diagnostic paysager réalisé dans le cadre de l’état initial de l’environnement du PLU :

Le village dans son entièreté s’apparente à un paysage organisé autour de sa plaine dévolue à la viticulture et à l’élevage : les liens de covisibilité sont nombreux sur son pourtour. C’est pourquoi la préservation de la plaine est à privilégier. Les implantations agricoles se sont « regroupées » plutôt au nord et au sud de celle-ci, la partie centrale reste à protéger.

Les unités paysagères obéissent à un étagement :

• Hauteurs boisées des garrigues. Elles sont peu accessibles et

forment l’arrière-plan des vues de La Boissière

• Tissus bâtis « intermédiaires » / cas particulier du Bourg qui

domine la Plaine. Les maisons et tissus bâtis s’observent à une

altitude intermédiaire le long des axes de circulation

• Coteaux cultivée / pâturée. Ils sont moins abrupts que ceux de

la garrigue et sont les meilleures terres pour la vigne

• Plaine cultivée / pâturée. La plaine basse, largement drainée,

est aujourd’hui plus propice à l’élevage

L’étalement urbain sur les versants cultivés est à stopper pour préserver l’activité agricole et le paysage.

La construction de bâtiments agricoles sur le territoire va être encadrée (via le règlement du document d’urbanisme) pour éviter un impact paysager.Plan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 23

Justifications

PATRIMOINE BATI ET NON BATI

Un inventaire du patrimoine bâti présent a été établi au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme.

La protection patrimoniale ne s’arrête pas au bâti.

Elle inclut le « lac de la bauxite » et un arbre remarquable.

RISQUES NATURELS

La commune est soumise à différents risques à un degré plus ou moins élevé.

Elle est concernée par les risques suivants :

• inondation : 2 AZI qui couvrent les principaux cours d’eau et

leurs abords :

o L’AZI du bassin versant de l’Hérault (ruisseau de

Gassac au nord-ouest ;

o L’AZI des bassins versants du Lez et de la Mosson

(ruisseau de Coulazou et ses affluents sur la moitié

est).

• feu de forêt : le DDRM de l’Hérault présente une carte d’aléa

(les garrigues et boisements sont majoritairement concernés) ;

• aléa retrait/gonflement des argiles : le DDRM de l’Hérault

présente une carte d’aléa (aléa fort dans la plaine) ;

• risque sismique : aléa faible sur la commune selon le DDRM

de l’Hérault.

Les prescriptions attachées aux risques identifiés sont précisées en annexes du PLU.

Le zonage de l’AZI se traduit règlementairement par l’application de l’article L.151-23 du CU.

Les risques faisant l’objet de servitudes d’utilité publique (SUP) sont pris en compte dans le zonage du PLU. Un plan des SUP est réalisé dans le cadre de l’élaboration du document.Plan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 24

Justifications

RESEAUX ET EQUIPEMENTS

Assainissement STEP

Eaux usées :

Le règlement du PLU prévoit le raccordement obligatoire à l’assainissement collectif pour l’ensemble des zones urbaines raccordable.

2 STEP apparaissent dans le diagnostic comme problématiques car elles sont déjà en surcapacité et ne présentent pas de bons rendements épuratoires : celles des mas de Belaure et d’Agrès.

La densification envisageable à l’intérieur de ces tissus bâtis est interdite tant que ces stations n’auront pas été rendues conformes avec des capacités et des rendements épuratoires adaptés.

Zonage d’assainissement collectif et potentiel constructible

Mas d’Agrès : +/- 5 logements et 12 habitants supplémentaires en 10 ansPlan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 25

Justifications

Mas d’Alhen : +/- 4 logements et 10 habitants supplémentaires en 10 ans Zonage d’assainissement collectif et potentiel constructible – Route de la Taillade

+/- 2 logements et 5 habitants supplémentaires en 10 ansPlan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 26

Justifications

Les parcelles destinées à être urbanisées sont situées à l’intérieur du tissu bâti et leur inclusion dans une zone constructible est cohérente malgré un assainissement collectif ayant atteint un seuil limite.

Pour rappel, la commune ne prévoit aucune extension urbaine ou de façon très limitée ; l’urbanisation des 10 prochaines années se fera dans des dents creuses ou sur des parcelles déjà construites (densification).

Adduction eau potable

Le document graphique de zonage comprend des zones où le réseau est en capacité suffisante pour répondre au développement de l’urbanisation.

La limitation de la consommation d’eau est un enjeu majeur pour l’ensemble du département.

Les projections des analystes tendent à estimer une augmentation de la consommation d’eau.

Néanmoins, la consommation d’eau est fonction du revenu (les ménages aisés consomment plus d’eau), du type de logement (les ménages en maison consomment plus que les ménages en appartement) ou de la taille de la parcelle (possibilité de construire une piscine ou non, plus d’arrosage sur les plus grandes parcelles).

Avec un développement destiné notamment à accueillir plus de ménages sur des parcelles plus petites voire dans des appartements, le PLU encouragera de fait une consommation d’eau moindre par habitant.

Synthèse de l’avis de la CCVH (voir attestation dans les annexes) :

A l’échéance du PLU en 2029, la ressource sera suffisante pour les besoins de la commune tout en respectant les objectifs du PGRE de l’Hérault à condition d’une répartition équitable des ressources.

Défense incendie : les secteurs urbanisés ainsi que les zones à urbaniser sont déjà couvertes par la défense incendie ou pourront l’être.Plan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 27

Justifications

Réseau Electrique et Télécom

Les extensions programmées ne posent pas de problématique particulière.

L’urbanisation s’accompagne des installations adéquates.

Electricité : le document graphique de zonage comprend des zones où le réseau est en capacité suffisante pour répondre au développement de l’urbanisation. Cependant, en fonction de la densité urbaine de certains secteurs, des études au cas par cas pourront être effectuées par ERDF afin d’ajuster au mieux les capacités du réseau électrique.

Pour tous les réseaux, la densification augmentera leur efficacité.

Etablissements scolaires

Compte tenu du ralentissement récent de l’évolution démographique, le nombre d’écoliers supplémentaire sera facilement assimilable.

EMISSION DE GAZ A EFFET DE SERRE /

CONSOMMATION D’ENERGIE

Déplacements

La production de 98 logements d’ici à 2029 engendrera la présence (et la circulation), si l’on compte une moyenne de 2 voitures par ménage, de 196 nouvelles automobiles dans le village.

Ils impacteront les tissus existants puisque le développement se fera au travers de leur densification.

La problématique du stationnement déjà prégnante au mas d’Agrès trouvera une réponse dans la mise en place d’emplacements réservés.

Les circulations douces sont favorisées par le maintien d’une échelle de village qui permet des déplacements à pied faciles d’un point à l’autre.

Un projet de voie verte sur l’ancienne voie ferrée est au cœur du projet de territoire (connexion entre les différents tissus bâtis de la commune voire au-delà).

Energies renouvelables et implantation des constructions

Le règlement local d’urbanisme n’impose pas l’usage d’énergies renouvelables.

Pollution et Qualité de l’air

Le Plan Local d’Urbanisme n’a pas vocation à appréhender tous les risques et problèmes de pollution. Néanmoins, pour contribuer à les limiter, il est à souligner que des obligations sont fixées pour le raccordement aux réseaux d’eau potable et d’assainissement.

D’autre part, avec les dispositions du PLU, devrait apparaître un développement de l’urbanisation et de la circulation automobile, l’un et l’autre générateurs de rejets dans l’atmosphère.Plan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 28

Justifications

Il faut souligner que les choix de la collectivité en matière de resserrage de la trame urbaine, mais aussi les dispositions réglementaires permettant l’usage, sous certaines conditions, d’énergies renouvelables, devraient contribuer à limiter l’impact de l’urbanisation sur la qualité de l’air.

Installations classées pour l’environnement

Les ICPE sont interdites dans toutes les zones, à l’exception de celles en rapport avec l’activité viticole, vocation de la commune.

CHANGEMENT CLIMATIQUE

Le PADD et règlement intègrent des mesures de réduction de la sensibilité au risque inondation, risque qui tend à s’intensifier avec le changement climatique :

Les voies d’accès et aires de stationnement seront traitées avec des matériaux perméables.

Dans le secteur Ub, le coefficient d’imperméabilisation ne peut excéder 30 % de la surface de l’assiette de réalisation d’un projet,

Les murs façonnés seront interdits dans deux secteurs particuliers de la commune présentant des problèmes lors d’épisodes pluvieux.

Le règlement intègre des obligations liées à l’évacuation des eaux pluviales, avec la mise en place de dispositifs appropriés et proportionnés permettant l’évacuation directe et sans stagnation des eaux pluviales vers un déversoir prévu à cet effet. Ces aménagements ne devront pas faire obstacle au libre écoulement des eaux de ruissellement.

Le développement des énergies renouvelables dans l’optique de réduire l’utilisation des énergies fossiles va également dans ce sens ; tout comme le déploiement des modes de déplacements doux à l’échelle communale.Plan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 29

Justifications

4. JUSTIFICATION DU ZONAGE, DU

REGLEMENT ET D’UNE OAP

Principes généraux

Comme il l’a été indiqué, le document d’urbanisme s’attache à limiter les extensions urbaines et intensifier l’usage de terrains à l’intérieur d’une forme urbaine cohérente.

Dans la tache urbaine, le principe central est de continuer à pouvoir accueillir une mixité pourvoyeuse d’emplois et d’animation.

Si la volonté de la collectivité a été de privilégier le centre bourg, le potentiel constructible lié aux tissus pavillonnaires lâches reste prépondérant dans les Mas et route de la Taillade.

La seule marque de prépondérance du centre bourg est un emplacement réservé pour la réalisation de logements sociaux.

ZONE URBANISEE (U)

Le tissu bâti existant est divisé en 3 secteurs : Ua, Ub et Ue.

Compte tenu de l’objectif communal de permettre la mixité dans les tissus bâtis pour y promouvoir notamment l’activité économique, la distinction entre les secteurs Ua et Ub réside dans leur typomorphologie avec :

- Le secteur à caractère patrimonial (Ua) comprenant les cœurs

historiques du centre bourg, du mas d’Alhen et du mas d’Agrès.

Il présente un niveau de densité bâtie très important. Le bâti

est implanté à l’alignement et en ordre continu. Il comporte

plusieurs éléments patrimoniaux.

- Les extensions pavillonnaires récentes (Ub) : le bâti est

implanté en « milieu » de parcelle sans accroche particulière à

l’espace public ou aux limites séparatives ; il est dépourvu

d’intérêt architectural.

Le découpage des secteurs de la zone U s’appuie donc sur les caractéristiques des tissus bâtis existants.

Des extensions très limitées de la tache urbaine sont en zone U du fait de la présence des réseaux et de leur configuration.

Des sous-secteurs sont également définis afin de tenir compte du type d’assainissement et de sa conformité ou non en cas d’assainissement collectif (problématique des mas d’Agrès et de Belaure).Plan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 30

Justifications

En croisant enjeux architecturaux et assainissement, on obtient donc ce principe de répartition des secteurs et sous-secteurs de la zone U :

Tissu à caractère

patrimonial

Tissu pavillonnaire

Assainissement

collectif conforme

(bourg et mas

d’Alhen)

Ua1 Ub1

Assainissement

collectif non

conforme

(mas d’Agrès et de

Belaure)

Ua2 Ub2

Assainissement

autonome

Sans objet Ub3

Le classement en zone U des secteurs dont l’assainissement n’est pas conforme se justifie par leur caractère urbain et la présence des réseaux.

Un secteur Ue correspond au secteur des équipements dont la contiguïté montre une certaine cohérence en entrée de village.

Les seules destinations possibles étant celles d’aménagements ou d’équipements collectifs et de services publics, le PLU affirme le maintien des équipements présents.

Règlement écrit

Les destinations des constructions et usages des sols dans les secteurs Ua et Ub sont donc les mêmes :

- Les destinations interdites sont celles qui n’ont pas à trouver

leur place à l’intérieur d’un tissu bâti essentiellement

résidentiel : commerce de gros, industrie ou centre de

congrès… même si la probabilité de telles implantations est

pratiquement nulle

- Les destinations autorisées sous conditions sont celles qui sont

susceptibles d’amener de l’activité et de l’emploi dans le tissu

résidentiel (bureaux, bâtiments artisanaux, de stockage ou

agricoles), ce qui est un objectif pour la collectivité. En

revanche, leur fonctionnement ne doit pas entraîner de gênes

ou de nuisances pour les riverains.

L’absence de programme complexe à attendre fait qu’aucun objectif de mixité n’est fixé mais les dispositions précitées montrent la volonté de la collectivité d’aller dans ce sens à l’échelle de l’ensemble du tissu bâti.

Les différences en matière de prescriptions règlementaires entre secteurs Ua et Ub résident donc dans les caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère.

La hauteur autorisée des bâtiments correspond à environ 3 niveaux, ce qui est la hauteur du bâti ancien, même si celui-ci est parfois doté de fortes hauteurs sous plafond.

Une pondération par le respect de l’épannelage des rues permettra de donner une certaine souplesse au règlement et d’adapter la hauteur des bâtiments en fonction du contexte précis du projet.

Ces dispositions ne s’appliquent pas aux bâtiments publics, qui peuvent devoir obéir à des contraintes et des besoins spécifiques.Plan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 31

Justifications

De même pour les extensions, il s’agira que le règlement autorise des projets qui s’intègrent au mieux au bâti existant.

Les implantations dans le secteur Ua sont conformes à ce qui peut être observé dans le tissu ancien et qui va garantir la persistance de son homogénéité (alignement, ordre continu).

Des dérogations sont possibles suivant les spécificités du contexte du projet.

Dans le secteur Ub, les implantations peuvent se faire en retrait des limites par rapport à l’espace public ou aux limites latérales.

Le secteur Ue, prévu pour des équipements, obéit globalement à des règles plus souples.

L’aspect extérieur en secteur Ua se veut aussi plus en lien avec les typologies locales et ne doit pas dépareiller avec le contexte patrimonial. Les atteintes au vocabulaire architectural existant sont à éviter.

Le raccordement aux réseaux (voies publiques, électricité, eau, assainissement) est obligatoire.

Dans les sous-secteurs Ua2 et Ub2, la réalisation de nouveaux logements ou de projets générant une augmentation de la charge en entrée des stations problématiques est interdite. Les extensions sont également fortement limitées pour éviter cette augmentation de charge.

Ces sous-secteurs ont une vocation urbaine et cette situation se veut temporaire : dès la réalisation des travaux de mise en conformité et l’augmentation de la capacité des stations concernées, ils pourront être classés en sous-secteur Ua1 et Ub2.

Les secteurs dits « constructibles » devront être couverts ou devront renforcer la défense incendie, afin de prévenir les incendies et de faciliter la lutte contre ce risque. Localisation des zones urbainesPlan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 32

Justifications

ZONE A URBANISER (AU)

La zone à urbaniser, 1AU, est réduite en dimensions et correspond à un projet spécifique de production de logements sociaux en cœur de bourg. En effet, afin de répondre au besoin en logements sociaux et en l’absence de foncier communal adapté, le PLU prévoit la mise en place d’une zone 1AU à l’intérieur de laquelle une production de logements sociaux est attendue. La volonté de la commune est renforcée par la mise en place d’un Emplacement réservé.

Cette zone est dotée d’une Orientation d’Aménagement et de Programmation (OAP) destinée à établir en partie une réponse à la demande du PLH d’une production de logements de 10% de l’ensemble de la production prévue à 10ans : la production d’environ 6 logements y est ainsi prévue.

Le positionnement du projet de production de logements sociaux est défini en fonction de sa proximité avec les équipements du centre village. Il s’agit d’une des dernières dents creuses de celui-ci.

Afin de cadrer son urbanisation, au-delà de la production de logements sociaux, plusieurs principes ont été mis en place dans le cadre de l’OAP :

- Densité de 30 logements par ha permettant d’optimiser le

foncier disponible en cœur de village

- Desserte par une voie en impasse pouvant se connecter à la

parcelle libre limitrophe

- Secteurs d’implantation du bâti précisés côté rue et en cœur

d’îlot

- Organisation du bâti par des alignements à définir

- Hauteurs du bâti définies en fonction de leur positionnement :

R+1 le long de la rue et R en intérieur d’îlot pour limiter les vis-

à-vis

- Positionnement des stationnements le long de la voie d’accès

pour limiter le passage des automobiles en cœur d’îlot

- Préservation du couvert végétal en intérieur d’îlot

Règlement écrit

Les destinations des constructions et des usages des sols sont centrées sur une vocation résidentielle avec la réalisation de logements sociaux (100% de la production de logements attendue).

La zone 1AU est destinée à devenir un secteur Ub ; ses prescriptions en matière de caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère s’en rapprochent donc. Compte tenu de la densité de l’opération attendue, les règles concernant les implantations sont en revanche plus souples.

La hauteur autorisée des bâtiments correspond à environ 3 niveaux, également pour favoriser la densité, tout en restant dans une volumétrie proche des maisons du centre ancien.

Une pondération par le respect de l’épannelage des rues permettra de donner une certaine souplesse au règlement et d’adapter la hauteur des bâtiments en fonction du contexte précis du projet.

Le raccordement aux réseaux (voies publiques, électricité, eau, assainissement) est obligatoire.

Localisation de la zone à urbaniserPlan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 33

Justifications

ZONE AGRICOLE (A)

La zone agricole occupe l’essentiel de la plaine de La Boissière (plaine du Coulazou).

Le choix fort du PLU est de mettre en place un secteur agricole protégé (Ap) destiné à préserver ce vaste espace ouvert à vocation agricole de nouveaux bâtiments pénalisants pour le paysage.

La caractéristique paysagère majeure de la commune a déjà été décrite de même que l’absence de construction historique y a été notée.

La collectivité souhaite donc éviter que de nouveaux projets viennent impacter visuellement la plaine.

Cet objectif ne va pas à l’encontre des projets agricoles :

- 4 secteurs sont maintenus en zone agricole (donc constructible

pour les exploitants) : ils correspondent aux secteurs de la

plaine agricole où se trouvent déjà des exploitations

enregistrées ainsi que les projets identifiés dans le diagnostic.

Ce sont 2 zones conséquentes au Nord et au Sud, de

respectivement 141ha et 151ha. Et deux zones plus restreintes

de 2 et 3ha correspondant à 1 seule exploitation au centre-est

de la commune et à l’Est du mas d’Agrès.

- Les projets agricoles identifiés lors de l’étude agricole effectuée

lors du diagnostic du PLU sont situés à l’intérieur des poches

constructibles

- La commune possède du foncier à l’intérieur des poches

constructibles Nord et Sud et pourrait le mettre à disposition

d’un éventuel nouvel agriculteur souhaitant s’installer

La construction des bâtiments agricoles est particulièrement encadrée du fait de l’enjeu de nouvelles constructions dans un espace rural jusqu’à maintenant relativement épargné par des implantations isolées.

Les extensions et la construction d’annexes sont cadrées afin d’éviter des effets de mitage dans la zone agricole. Localisation des zones agricoles et agricoles protégéePlan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 34

Justifications

ZONE NATURELLE (N)

La zone naturelle correspond à la Trame Verte et Bleue (TVB) des hauteurs boisées de la commune.

Règlement écrit

La zone naturelle ne permet qu’une urbanisation limitée à des annexes ou des extensions réduites (hors équipements collectifs ou de service public).

Les extensions et la construction d’annexes sont cadrées comme en zone agricole.

Localisation de la zone naturellePlan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 35

Justifications

Commune de La Boissière

Récapitulatif des différentes zones du PLU

Désignation des

zones

Superficie totale

(ha) Proportion (%)

Zones urbaines 73,43 3,00

Ua1 3,36 0,14

Ua2 0,89 0,04

Ub1 29,56 1,21

Ub2 5,45 0,22

Ub3 30,99 1,27

Ue 3,18 0,13

Zones à urbaniser 0,20 0,01

1AU 0,20 0,01

Zones agricoles 636,75 26,04

A 251,48 10,28

Ap 385,27 15,76

Zones naturelles 1 735,43 70,95

N 1 735,43 70,95

Superficie de la

commune 2 446 100Plan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 36

Justifications

5. JUSTIFICATION DES EMPLACEMENTS

RESERVES

Emplacement Réservé n°1

L’absence de zone AU dotée d’une orientation d’aménagement et de programmation et l’absence de foncier communal constructible dans le centre bourg impose, de façon à être en compatibilité avec le PLH, de définir un emplacement réservé pour produire du logement social.

Il s’agit d’une parcelle dans le centre bourg bénéficiant de la proximité des quelques équipements et services de la commune.

Extrait du zonage sur le centre bourg - Emplacement réservé n°1

Emplacements Réservés n°2 et 3

Le besoin en stationnement est flagrant au Mas d’Agrès et va se faire plus pressant avec l’augmentation du nombre de logements à terme.

2 emplacements réservés sont donc définis dans le but d’offrir des alternatives en frange du cœur historique et représentant, en tout, environ 35 places de stationnement potentielles (10 et 25).

Extrait du zonage sur le Mas d’Agrès - Emplacements réservés n°2 et 3Plan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 37

Justifications

Emplacement Réservé n°4

Extrait du zonage sur le Mas d’Alhen - Emplacement réservé n°4

L’étroitesse du réseau viaire dans et en marge des tissus anciens a été décrite dans le diagnostic. L’ER prévu au Mas d’Alhen doit permettre d’élargir la voie pour faciliter la circulation et le croisement, en particulier des véhicules lourds.

Numéro Objet N° Parcelles

(Surface)

Bénéficiaire

1 Construction d’au

moins 5 logements

sociaux

A 395

(2.824m²)

Commune

2 Création d’un parking

de stationnement au

Mas d’Agrès

C 431, 505

(partie) et 506

(partie)

(422m²)

Commune

3 Création d’un parking

de stationnement au

Mas d’Agrès

C 150

(1.181m²)

Commune

4 Elargissement de

voirie au Mas d’Alhen

D 636 (partie)

et 648 (partie)

(77m²)

Commune

Tableau des emplacements réservés6. APPLICATION DE L’ARTICLE L151-19 DU

CODE DE L’URBANISME

Numéro Type d’éléments Références cadastrales Lieux-dits

1 Maison vigneronne A 170 Le Village

2 Maison

vigneronne A 154 Le Village

3 Maison

vigneronne A 150 Le Village

4 Maison

vigneronne A 180 Le Village

5 Maison

vigneronne A 147 Le Village

6 Maison

vigneronne C 209 Mas d’Agrès

7 Perron A 151 Le Village

8 Perron A 150 Le Village

9 Perron A 149 Le Village

10 Perron A 182 Le Village

11 Perron A 181 Le Village

12 Perron A 180 Le Village

13 Perron A 189 Le Village

14 Perron A 190 Le Village

15 Perron A 293 Le Village

16 Perron A 183 Le Village

17 Perron A 210 Le Village

18 Perron C 573 Mas d’Agrès

19 Perron C 485 Mas d’Agrès

20 Puits A 176 Le Village

21 Puits D 328 Mas Amadou Frigoulas

22 Puits D 292 Camps Del Prat

23 Puits D 657 Camps Del Prat

24 Puits D 452 Gravas

25 Puits Emprise publique Gravas

26 Puits Emprise publique Mas d’Agrès

27 Arbre remarquable B 97 Les Broues

28 Lac « de la bauxite » A 379 Travers des Romarins

29 Source E 221 Puech - Bartelie

Les éléments inventoriés au titre de l’article L151.19 du code de l’urbanisme permettant une prise en compte de leurs qualités esthétiques particulières sont essentiellement de 3 ordres :

- Maisons vigneronnes dans les centres anciens

- Perrons caractéristiques des architectures anciennes du village

- Petit patrimoine : puits

Ces éléments ont été décrits dans le diagnostic.

Les autres éléments inventoriés ont un caractère plus paysager avec un arbre remarquable aux Broues et le lac « de la bauxite ».

Leur inventaire tient son intérêt à la fois par la mise en exergue d’un patrimoine parfois peu perçu par les habitants eux-mêmes et par une forme de vulnérabilité de ces bâtiments lors d’éventuelles restaurations malheureuses.Plan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 39

Justifications

7. APPLICATION DE L’ARTICLE L151-11 ET DE

L’ARTICLE R151-35 DU CODE DE

L’URBANISME

« Dans les zones A et N, les documents graphiques du règlement font apparaître, s'il y a lieu, les bâtiments qui peuvent faire l'objet d'un changement de destination, dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l'activité agricole, ou la qualité paysagère du site. »

Compte tenu du caractère historique diffus des Mas, des bâtiments anciens sont classés en zone agricole. Le Mas de Bonniol au Sud- Ouest de la commune est dans ce cas. Des locations sont déjà présentes et l’offre pourrait être renforcée en transformant une remise.

Extrait du zonage - Changement de destination autorisé

Dans un autre contexte, un garage automobile à l’entrée du Mas d’Alhen pourrait trouver à terme une affectation différente. La possibilité de son changement de destination apparaît donc également pertinente.

Extrait du zonage - Changement de destination autoriséPlan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 40

Justifications

A proximité de l’autoroute, un projet de changement de destination a vu le jour sur un bâtiment désaffecté : un porteur de projet pourrait réactiver le bâtiment avec une nouvelle destination (activité).

Extrait du zonage - Changement de destination autorisé8. APPLICATION DE L’ARTICLE L151-23 DU

CODE DE L’URBANISME

« Le règlement peut identifier et localiser les éléments de paysage et délimiter les sites et secteurs à protéger pour des motifs d'ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation. Lorsqu'il s'agit d'espaces boisés, il est fait application du régime d'exception prévu à l'article L. 421-4 pour les coupes et abattages d'arbres.

Il peut localiser, dans les zones urbaines, les terrains cultivés et les espaces non bâtis nécessaires au maintien des continuités écologiques à protéger et inconstructibles quels que soient les équipements qui, le cas échéant, les desservent. »

Les enjeux environnementaux ressortent particulièrement sur les secteurs inventoriés au titre de l’article L151-23 du code de l’urbanisme.

Ces secteurs sont inventoriés suivant les critères suivants :

Secteurs repérés comme étant des zones humides (SAGE SYBLE et SRCE) ou des mares, assorties dans les deux cas d’un espace « tampon » supplémentaire de 10m sur leurs pourtours afin de mieux sécuriser les espaces à protéger.

Corridors linéaires également à préserver : ce sont les haies et ripisylves qui maillent ou maillaient le territoire et qui forment des liaisons entre plaine « basse » et garrigues « hautes ».

Elles sont inventoriées en vue de leur préservation et même de leur renforcement/replantation dans certains cas. Le maintien de ce maillage permettra également de minorer dans la zone A l’impact visuel des bâtiments agricoles et de mieux les insérer dans la trame paysagère.

Localisation des secteurs protégés pour des motifs écologiquesPlan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 42

Justifications

9. APPLICATION DE L’ARTICLE R151-34§1 DU

CODE DE L’URBANISME

« Dans les zones U, AU, A et N les documents graphiques du règlement font apparaître, s'il y a lieu :

1° Les secteurs où les nécessités du fonctionnement des services publics, de l'hygiène, de la protection contre les nuisances et de la préservation des ressources naturelles ou l'existence de risques naturels, de risques miniers ou de risques technologiques justifient que soient soumises à des conditions spéciales les constructions et installations de toute nature, permanentes ou non, les plantations, dépôts, affouillements, forages et exhaussements des sols » […]

Le risque principal observable à La Boissière est celui des inondations liées notamment au ruissellement des eaux pluviales.

Les périmètres des deux Atlas des Zones Inondables (AZI) qui couvrent le territoire communal font donc l’objet d’une protection au titre de l’article R.151-34 du code de l’urbanisme.

En complément, les abords du réseau hydrographique identifié sont également dotés d’un espace tampon de 20m par rapport à l’axe du cours d’eau afin d’éviter à la fois le risque lié au ruissellement et un impact sur les corridors biologiques que représentent les cours d’eau et fossés. Il est strictement non constructible.

2 tronçons font exception le long de la route de la Taillade :

- Au niveau des horts : le « tampon » s’arrête à la route et ne

remonte pas en amont. L’inondabilité de la partie amont en vertu

de la présence du ruisseau en partie aval est impossible.

Vue depuis la route (Source Google Maps)Plan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 43

Justifications

- Au niveau du passage du ruisseau en contrebas du lieu-dit les

Bosquets : une des rives est surélevée par rapport à l’autre : la

zone non constructible y est limitée à 10m (pas de risque de

côté).

Vue depuis le côté opposé du ravin (Source Google Maps)Plan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 44

Justifications

Par ailleurs, compte tenu des observations réalisées sur place de terrains voyant des écoulements ou de la stagnation d’eaux pluviales, les murs maçonnés sont interdits dans 2 secteurs particuliers de la commune présentant des problèmes de ruissellement lors d’épisodes pluvieux afin de ne pas augmenter le risque et laisser libres les écoulements :

- Chemin des Horts (Mas d’Alhen – Section D Parcelles n°135,

138, 150, 151, 152, 537, 538, 540, 541, 624, 651 et 660)

- Chemin de l’église au sud du carrefour avec le chemin des

Cantals (sud-ouest du village – Section E Parcelles n°112,

415 et 416).

Localisation des deux espaces identifiésPlan Local d’Urbanisme de la commune de La Boissière (34) 45

Justifications

10. LES ESPACES BOISES CLASSES

Dans son POS, la commune était dotée d’espaces boisés classés (EBC) conséquents.

Le même principe de protection de l’écrin végétal a prévalu dans l’élaboration du PLU en prévoyant simplement des EBC plus en retraits des tissus bâtis et des terres cultivées.

Un retrait de 6 mètres a été observé de part et d’autre des axes routiers de la commune (chemins et routes existantes).

Incidences du classement des espaces boisés :

« Le classement interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements.

Nonobstant toutes dispositions contraires, il entraîne le rejet de plein droit de la demande d'autorisation de défrichement prévue au chapitre Ier du titre IV du livre III du code forestier.

Il est fait exception à ces interdictions pour l'exploitation des produits minéraux importants pour l'économie nationale ou régionale, et dont les gisements ont fait l'objet d'une reconnaissance par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé avant le 10 juillet 1973 ou par le document d'urbanisme en tenant lieu approuvé avant la même date. Dans ce cas, l'autorisation ne peut être accordée que si le pétitionnaire s'engage préalablement à réaménager le site exploité et si les conséquences de l'exploitation, au vu de l'étude d'impact, ne sont pas dommageables pour l'environnement. Un décret en Conseil d'Etat détermine les conditions d'application du présent alinéa.

La délibération prescrivant l'élaboration d'un plan local d'urbanisme peut soumettre à déclaration préalable, sur tout ou partie du territoire couvert par ce plan, les coupes ou abattages d'arbres isolés, de haies ou réseaux de haies et de plantations d'alignement. »

Article L.113-2 du Code de l’Urbanisme

Localisation des EBC