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Déliberation - ar annexe del.2025.031
unknown - ar annexe del.2025.020
unknown - ar annexe del.2026.059
Document publié le Jeudi 1 janvier 2026 par la commune de Dugny.
Lien du pdf (unknown - ar annexe del.2026.059)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Justice et droit,
Direction départementale des Finances publiques de la Seine- Saint-Denis
Pôle d’Évaluation Domaniale
7 Rue Hector Berlioz
93000 BOBIGNY
Téléphone : 01 88 50 93 74
Mél. : ddfip93.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 05/05/2026
Le Directeur départemental des Finances
publiques de la Seine-Saint-Denis
A
MAIRIE DE DUGNY
SERVICE URBANISME
MME ALEXANDRA PASQUIER
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Sylvie BLUGEON
Téléphone : 01 88 50 93 81
Courriel : sylvie.blugeon@dgfip.finances.gouv.fr
Réf. DS : 30627936
Réf. OSE : 2026-93030-25137
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Droits à construire sur la parcelle B16
Adresse du bien : 12 avenue Ambroise Croizat 93440 DUGNY
Valeur : 284 000 €/ht assortie d’une marge d’appréciation de 10 % (des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la
valeur »)
1
7302 - SD
Accusé de réception en préfecture
093-219300308-20260611-DEL-2026-059-DE
Date de télétransmission : 01/07/2026
Date de réception préfecture : 01/07/2026 1 - CONSULTANT
Commune de Dugny
Affaire suivie par : Mme Alexandra CROIZAT
2 - DATES
De consultation : 16/04/2026
De visite de l’immeuble Sans visite
Du dossier complet : 04/05/2026
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire
3.3. Projet
Demande d’estimation d’une parcelle communale dans le cadre d’une cession devant permettre la création d’un programme immobilier.
Projet : Édification d’un ensemble immobilier comprenant un programme résidentiel de 122 logements en accession libre pour une superficie prévisionnelle de 7 122 m²/SDP, de 513 m²/SDP de commerces et de 129 places de stationnement en sous-sol. Ce projet concerne six parcelles appartenant à divers propriétaires (voir ci-dessous).
Projet global
Unité foncière 5 218 m² parcelles : B 11, B 12, B 16, B 17, B 34 & B 35
Superficies SDP totale 7 635 m²/SDP 7 122 m²/SDP 122 Logements en accession libre + 122 parkings
513 m²/SDP Commerces + 7 parkings
Typologie des logements T 2 T 3 T 4 T 5 Total
Nombre 59 49 12 2 122
2 4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
La commune de Dugny se situe au nord du département de la Seine-Saint-Denis, en limite du département du Val-d’Oise .
4.2. Références cadastrales
Les immeubles sous expertise figurent au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse Superficie Propriétaires
DUGNY
B 11 7 rue Joseph Salaun 774 m² copropriétaires
B 12 5 rue Joseph Salaun 1 416 m² SCI
B 16 12 avenue Ambroise Croizat 340 m² commune
B 17 10 avenue Ambroise Croizat 1 rue Joseph Salaun 394 m² SCI
B 34 3 rue Joseph Salaun 666 m² particulier
B 35 14 avenue Ambroise Croizat 1 628 m² particuliers
5 218 m²
4.3. Descriptif
Le projet est très bien placé. Il se situe en centre-ville, à l’angle de trois voies, à proximité immédiate des écoles, des commerces et de la mairie.
3 5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
Parcelle B 16 : commune de Dugny
5.2 Origine de propriété :
Parcelle B 16 : 21/11/1962
5.2. Conditions d’occupation
Estimé en valeur libre.
6 - URBANISME
Règles actuelles
PLUI de Paris Terres d’Envol approuvé le 07/07/2025.
Zone :U3fBBBBCC Zones urbaines mixte
Nature des dispositions applicables au terrain :
Les constructions doivent être implantées en recul avec un minimum de 4 mètres, sauf en cas de dispositions graphiques spécifique.
Implantations par rapport aux limites séparatives latérales :
• Pour les terrains d’une largeur de façade inférieure à 15 mètres, les constructions, doivent être implantées sur les limites séparatives.
• Pour les terrains d’une largeur de façade supérieure ou égale à 15 mètres, les constructions, peuvent être implantées sur les limites séparatives ou en retrait.
Si la façade présente des éléments créant des vues, la distance de retrait doit respecter L=H/2avec un minimum de 4 mètres.
Si la façade ne présente pas d’éléments créant des vues, la distance de retrait doit respecter L=H/3avec un minimum de 2,5 mètres.
Les constructions doivent être implantées sur les deux limites séparatives latérales rue Guynemer, Ambroise Croizat et Louis Larivière et place Gabriel Péri.
La distance entre deux constructions doit être au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction la plus haute avec un minimum de 8 mètres.
L’emprise au sol des constructions est limitée à 60 % de la superficie du terrain.
La hauteur des constructions est limitée à :
• 13 mètres à l’égout
• 14 mètres à l’acrotère
• 16 mètres au faîtage
• R+3+c
Une part de 20 % minimum de la superficie du terrain doit être traitée en espace de pleine terre.
En plus des dispositions ci-dessus, 15 % minimum de la superficie du terrain doit être traitée en coefficient de biotope
4 Le terrain est concerné par l'Orientation d'Aménagement et de Programmation sectorielles OAP Centre-ville
7 - MÉTHODE D’ÉVALUATION MISE EN ŒUVRE
Méthode par comparaison
La méthode dite par comparaison est la plus couramment utilisée par l'administration, par les experts privés et par les juridictions. Elle consiste à fixer la valeur vénale à partir de l'étude objective et complète des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l'immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette méthode est utilisée car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
8.1.1. Études de marché de logements
Recherche de termes de comparaison en droits à construire sur l’est du département pour des projets de logements en accession libre d’une superficie supérieure à 2 000 m²/SDP :
8.1.2. Études de marché de commerces
Recherche de termes de comparaison en droits à construire le département pour des projets de commerces et de locaux d’activités.
5
Commune Adresse Ref. Cadastrales SDP Prix €/m² Type
1 DUGNY 12 Rue Normandie Niemen 22/10/21 G124-125 320 €
2 DUGNY 03/11/21 G 153 – 169 335 €
3 DUGNY 03/11/21 G 154 335 €
4 DRANCY 21T Av Pierre&Marie Curie 10/12/21 AB 159 et 167 640 €
5 BOBIGNY 17/03/22 AD131-133-136-138-140 550 € Logements en accession libre
6 LE BLANC MESNIL
6 impasse de l’Abbé NIort
30/09/22
BE 590
720 € 4 impasse de l’Abbé NIort BE 591 2 rue de l’Abbé Niort BE 592
18 rue de l’Abbé Niort BE 593
7 LE BLANC MESNIL
232 av C Floquet
30/09/22
BE 525
731 € 234 av C Floquet BE 528 236 av C Floquet BE 529
238 av C Floquet BE 532
8 AUBERVILLIERS rue du Port (Port Landy 1) 01/08/25 700 €
9 AUBERVILLIERS 27/11/25 600 € Programme de logements libres
Moyenne 511 €
N°
Terme
Date
mutation
13 374,00 4 279 680 € Logements en accession libre ZAC Cluster des Médias
ZAC CLUSTER DES
MEDIAS – lot D1 – av du
Maréchal Leclerc
Hauteclocque
6 260,00 2 097 100 € 4 466 m²/SDP accession libre soit 58 logements
ZAC CLUSTER DES
MEDIAS – lot D2 – av du
Maréchal Leclerc
Hauteclocque
2 464,00 825 440 € 1 843 m²/SDP accession libre soit 33 logements
4 825,52 3 088 128 € Édification d’un immeuble de 57 appartements En accession libre
ZAC Ecocité – 145 à 149
Rue de Paris 12 279,00 6 753 450 €
2 999,50
450 000 € 41 log en accession + 1 commerce coque
brute + 47 stationnements sur 2 niveaux
de sous/sol
550 000 €
550 000 €
610 000 €
3 055,68
500 000 €
47 log en accession + stationnements
sur 2 niveaux de sous/sol
485 000 €
600 000 €
650 000 €
H134-276-278-280-282-284-
286-141-143-195-294-220-
233-234-296-271
5 186,00 3 630 200 €
Programme de construction de 75
logements libres et 53 places de
stationnement
Rue du Port (ZAC Port
Chemin Vert)
E260-262-264-266-269-271-
273-274 4 355,00 2 613 000 € 8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
8.2.1. analyse pour les logements en accession libre.
La moyenne des 9 termes trouvés ci-dessus est de 511 €/m² SDP.
Les valeurs s’étendent de 320 €/m² pour un terme de 2021 à 731 à €/m² pour un terme de 2025.
Cette étude permet de constater une évolution du marché entre 2021 et 2025.
Les termes n° 1 à 3 se situent sur la commune de Dugny mais se sont les plus anciens. De plus les termes n° 2 et 3 sont inclus dans le projet d’une grande ZAC de plus de 30 000 m²/SDP de logements.
La moyenne des 5 termes n° 5 à 9 de 2022 à 2025 est de 650 €/m² SDP pour des projets allant de 3 000 m²/SDP à 12 279 m²/SDP, soit une moyenne de 5 575 m²/SDP. La valeur de 600 €/m² SDP sera retenue pour l’estimation de ce terrain situé à Dugny pour un projet de grande ampleur.
Soit pour un projet de 7 122 m²/SDP :
7 122 m² x 600 € = 4 273 200 €
8.2.2. analyse pour les commerces.
La moyenne des 6 termes trouvés ci-dessus est de 171 €/m² SDP.
Ces valeurs sont homogènes, elles vont de 150 à 200 €/m² SDP pour des termes de 2021 à 2024.
La valeur moyenne arrondie à 170 €/m² sera retenue pour cette estimation.
Soit pour un projet de 513 m² SDP :
513 m² x 170 € = 87 210 €
8.3 Valeur Vénale pour le lot concerné suivant le projet proposé
Superficie Prix m²/SDP Montant
Logements en accession 7 122 m² SDP 600 4 273 200 €
commerce 513 m² SDP 170 87 210 €
Total 7 635 m² SDP 4 360 410 €
6
Commune Adresse Ref. Cadastrales SDP Prix en € €/m² Type
1 DUGNY 03/11/21 G 153 – 169 159 €
2 DUGNY 03/11/21 G 154 621,00 159 €
3 AUBERVILLIERS 13 Rue de Saint-Denis 25/04/23 D211-213-216 200 200 € Commerce
4 Rue Henri Matisse 22/12/23 DS 553 554 559 564 566 931 150 € Local d’activité
5 BONDY 24 ROUTE D’AULNAY 16/02/24 G 173 243 200 € Commerce
6 NOISY LE SEC 19/07/24 J 90 et J 121 692 160 € Commerces et activité
Moyenne 171 €
N°
Terme
Date
mutation
ZAC CLUSTER DES
MEDIAS – lot D1 – av du
Maréchal Leclerc
Hauteclocque
1 794,00 285 246 € 1 794 m²/SDP commerces, activités, équipement d’intérêt collectif
ZAC CLUSTER DES
MEDIAS – lot D2 – av du
Maréchal Leclerc
Hauteclocque
98 739 € 621 m²/SDP commerces, activités, équipement d’intérêt collectif
40 000 €
AULNAY-SOUS-
BOIS 120 000 €
48 600 €
ZAC du Quartier durable de la
Plaine de l’Ourcq - 90 et 121
Rue de Paris
110 720 € 4 360 410 € / 5 218 m² de terrain pour les 6 parcelles = 835,65 €/m² arrondi à 835 €/m².
Propriétaire Parcelle Adresse Superficie parcelle
Valeur
unitaires
Montant
Commune B 16 12 avenue Ambroise Croizat 340 m² 835 €/m² 283 900 €
Arrondi à 284 000 €
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 284 000 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale de cession sans justification particulière à 255 600 €.
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 18 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis. Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte modification de ces dernières.
7 11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur départemental des Finances publiques
et par délégation,
Sylvie BLUGEON
Inspectrice des Finances publiques
8
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