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Document publié le Samedi 15 juin 2024 par la commune de Bron.
Lien du pdf (unknown - 20250213DEL12 annexe 3)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Transports, Industrie,
1
Rapport technique
I. Contexte général
A. Objectif du rapport
Dans le cadre de sa politique de soutien aux activités économiques, la Ville accorde une
importance particulière à la préservation du commerce de proximité en centre-ville et dans
ses différentes centralités marchandes. Ce secteur est crucial, car il contribue à la dynamique
urbaine, à la convivialité, ainsi qu'à l'animation économique et sociale du territoire.
Pour soutenir cette initiative, la Ville mobilise l'ensemble des outils réglementaires disponibles
afin de favoriser un commerce de qualité et de lutter contre la vacance commerciale : droit
de préemption urbain, application de linéaires commerciaux et artisanaux dans le Plan Local
d’Urbanisme, et droit de préemption commercial pour l’acquisition de fonds ou de baux
commerciaux.
Cette politique d’acquisition a plusieurs objectifs :
• Maintenir le commerce de proximité et développer une offre commerciale diversifiée et de
qualité ;
• Lutter contre la vacance commerciale ;
• Mieux comprendre l’évolution du tissu commercial dans ce secteur ;
• Soutenir l’installation de nouveaux commerçants ou artisans et les informer des
démarches obligatoires liées à leur projet (installation d’une devanture, d’une terrasse, etc.).
La Ville est composée de plusieurs centralités marchandes. Chaque centralité possède sa
propre identité, son mode de fonctionnement, ainsi qu'une offre de proximité spécifique, dont
l'évolution naturelle peut soulever des questions. Il est donc crucial d’étudier par polarité le
maintien ou la création du dynamisme commercial.
C’est dans cette optique que le conseil municipal de la ville de Bron a voté en 2007
(délibération n°07-625) l’instauration d’un périmètre de sauvegarde en centre-ville et dans
différentes polarités commerciales de la commune.
La création d’un nouveau quartier, la ZAC des Terrasses (La Clairière) à la place de l’ancienne
caserne de gendarmerie, impose une révision de ce périmètre pour l’étendre à cette nouvelle
zone stratégique.
Extension du périmètre de sauvegarde du commerce et de
l’artisanat de proximité sur le secteur de la ZAC des Terrasses 2
25
20
15
10
5
0
Popularion par grandes tranches d'âges en %
22%
20% 19%
17%
13%
9%
0 à 14 ans 15 à 29 ans 30 à 44 ans 45 à 59 ans 60 à 74 ans 75 ans ou plus
2010 2015 2021
Population active selon la catégorie socioprofessionnelle
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
Artisans,
commerçants, chefs
d'entreprise
Cadres et
professions
intellectuelles
supérieures
Professions
intermédiaires
Employés Ouvriers
2010 2015 2021
B. Données générales de la ville de Bron
Bron, ville de 43 049 habitants en 2021, bénéficie d'une croissance démographique positive
(+0,9 % en moyenne par an). Sa proximité avec Lyon et ses infrastructures de transport en
font une ville particulièrement attractive.
La population active de Bron est en expansion, avec une proportion significative de cadres et
professions supérieures (CSP+). Le revenu médian, en unité de consommation, s’élève à 21
950 €, tandis que la taille moyenne des ménages est de 2,3 personnes. De plus, près de 15 000
actifs viennent quotidiennement travailler dans la ville. Ces éléments montrent une clientèle
dynamique avec un pouvoir d’achat pour une consommation quotidienne ou de loisir. Ces
facteurs renforcent l’attractivité de la ville et le développement de son tissu commercial. 3
Une situation d’immobilier commercial en tension avec des loyers commerciaux très inégaux
avec une variation du simple au quadruple.
Une saturation de l’offre existante qui se traduit par un manque d’offre de locaux
commerciaux. Une surreprésentation de l’activité de service en centre-ville : une activité de
service qui gagne la guerre des prix du foncier et qui bloque l’arrivée de commerces
indépendants sur le secteur sauf sur la route de Genas. Une commercialité polarisée autour
de deux axes. Des loyers très élevés en centre-ville qui entraînent une forte concurrence entre
les candidats potentiels. Une évasion commerciale importante : une ville très équipée en
commerces de périphérie et une proximité à la Part-Dieu qui entraînent des évasions
commerciales importantes et freinent l’implantation de commerces de proximité. Un besoin
de développer une offre accessible à tous via des loyers progressifs pour encourager le
commerce de proximité.
C. Contexte et enjeux de la ZAC des terrasses (La Clairière)
Le quartier de la Clairière, situé sur un site de 16 hectares, est en pleine reconversion avec
l’ambition de devenir un pôle multifonctionnel. Ce projet inclut des espaces de bureaux, de
logements (65 000 m² de superficie prévue), des équipements, ainsi que des espaces verts sur
6 hectares. Le quartier abritera notamment un campus urbain de 42 000 m² de bureaux et
commerces, renforçant l’attractivité économique du secteur.
La reconversion de l'ancienne caserne de gendarmerie Raby à Bron est consacrée à un projet
urbain incluant des espaces publics, une place commerçante, ainsi qu’un parc central
belvédère d’un hectare avec des promenades. Le quartier bénéficie d’une bonne accessibilité
: à 15 minutes en voiture de la Part-Dieu et à 30 minutes en transports en commun (TCL), avec
des connexions aux tramways T2 et T5, ainsi qu'aux bus C17 et C8.
Le site se trouve également à proximité du groupement hospitalier des HCL et du centre
nautique André-Sousi. L’accessibilité sera encore améliorée avec la future ligne de bus à haut 4
niveau de service (BHNS) reliant la Part-Dieu Ouest à Genas Pasteur/Plaine de Saint-Exupéry
(via Lyon, Villeurbanne, Vaulx-en-Velin La Soie, Bron Sept Chemins et Chassieu), incluant une
station BHNS à proximité de la ZAC et la création d'une piste cyclable traversant tout le
quartier.
La ZAC des Terrasses (La Clairière) prévoit la réalisation d’un quartier mixte où cohabitent de
manière cohérente activités
économiques, équipements et
logements avec :
Au nord et au centre de la ZAC, en
front du boulevard urbain, une
programmation tertiaire de type
« Campus Urbain » totalisant
environ 32 000 m² de surface de
plancher incluant :
-Une offre hôtelière de 96 chambres
de 2 218 m²
-des bureaux de 7 615 m²
-une résidence services seniors de
7 051 m²
-une résidence de tourisme
d’affaires de 5 400 m²
-une maison médicale de 2 600 m²
-une place centrale (La Place Raby)
composée de 1 450 m²
Au Sud, un parc tertiaire et
d’activités en bordure du
périphérique de l’ordre de 10 000 m²
par îlot de 2 500 m² avec en rez-de-
chaussée des activités de type
artisanat, show-rooms et des
bureaux en étage. Nous retrouvons également un local commercial de 290 m² situé dans le
N3 qui a pour vocation d’accueillir un restaurant.
En termes d’habitat, on compte 1 000 logements soit une moyenne de 2 500 habitants qui
sont attendus. 5
Plan de la Place Raby
La place Raby avec ses RDC commerçants connaîtra à terme de nombreux générateurs de
flux : la maison médicale, la résidence séniors, l’hôtel, les bureaux, la résidence d’affaires. De
nombreux salariés à venir qui vont transiter.
Une zone de chalandise à 10 minutes à pied :
Une zone de chalandise
élargie à 10 minutes en
voiture de la place Raby
avec 290 165 habitants.
À 10 minutes à pied, on
compte 2 310 habitants,
auxquels s'ajoutent les 2
500 résidents de la
Clairière ainsi que 2 500
travailleurs. Cela porte la
zone de chalandise
autour de la place Raby,
accessible en 10 minutes
à pied, à un total de 7
310 consommateurs
potentiels. 6
L’offre commerciale de la Place Raby aujourd’hui :
Au total , la place comptabilise 11 locaux commerciaux de 1 000 m² déjà livrés.
-1 local de 251 m² est occupé par la boulangerie Maison Clarisse qui a ouvert le 15 juin 2024.
-1 local de 138 m² pour un salon de coiffure qui s’installe en fin d’année 2024.
Les activités préconisées : des commerces de proximité, de la restauration
Un marché alimentaire de producteurs sera développé sur la place Raby afin de renforcer son
attractivité commerciale auprès des habitants et des salariés de la ZAC.
II. Cadre légal
A. Un périmètre de sauvegarde déjà existant
Par la délibération n°07-625 du 13 décembre 2007, le Conseil municipal a approuvé
l’établissement d’un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité sur
une partie de son territoire. Ce périmètre, destiné à préserver la diversité commerciale et
artisanale, a permis d’instaurer un droit de préemption sur les cessions de fonds artisanaux,
de fonds de commerce, de baux commerciaux, ainsi que sur les terrains destinés à accueillir
des commerces dont la surface de vente est comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés,
conformément aux articles L.214-1 à L.214-3 et R.214-1 à R.214-16 du Code de l’Urbanisme.
Ce dispositif a contribué au maintien et au développement d'une offre commerciale
diversifiée.
En annexe n°1 carte du droit de préemption
B. PLUi Métropole de Lyon – OAP
L’extension du droit de préemption commercial peut se justifier pour répondre aux besoins
identifiés dans l’OAP 4 « ZAC les Terrasses » tels que :
« La reconversion de l’ex caserne Raby doit permettre la réalisation d’un nouveau quartier
mixte à tous les sens du terme (mixité fonctionnelle, mixité sociale et mixité morphologique),
bien intégré au reste de la ville, combinant activités économiques en façade du boulevard
Bonnevay, logements et équipements au contact des quartiers résidentiels existants tout en
valorisant les qualités paysagères du site. »
« La partie basse du site accueille la place active (au nord), espace public qui a vocation à
devenir un support de la vie de quartier. La présence de commerces et services en rez-de-
chaussée dans la partie basse du site sera recherchée. »
Comme l'indique la carte de l'OAP ci-dessous, il est recommandé de privilégier les rez-de-
chaussée actifs identifiés autour de la place Raby et dans les environs. 7
Carte OAP n°4 – PLU
III. Proposition d’’extension
Nous souhaitons donc étendre le périmètre à la place Jean Raby et au bâtiment N3 au SUD
de la zone qui accueille un local dédié au commerce de proximité.
A. Le périmètre :
-Rue Arnaud Beltrame : Parcelle A 1152
-Rue des Gendarmes : Parcelle A 1151
-Place Jean Raby : Parcelle A 1158 , A 1157 , A 1161
-Rue de la Marne : Parcelle A 1180
-Rue Nicole Girard-Mangin : Parcelle A 1162 8
Carte périmètre de l’extension du droit de préemption commercial
B. Les motivations de l’extension du périmètre de droit de préemption commercial
Le droit de préemption commercial permet à la Ville de veiller à une diversité des activités
commerciales et à éviter une trop grande concentration de certains types de commerces. Dans
un nouveau quartier avec seulement 12 cellules commerciales (Place Raby et N3), il est
essentiel de favoriser un équilibre entre commerces de proximité (boulangerie, épicerie,
pharmacie etc.) et les services (salon de coiffure, services médicaux, etc.). Cela contribue à
répondre aux besoins variés des futurs habitants. Il s’agit aussi d’éviter qu’une surenchère sur
les loyers ne conduise à l’exclusion de petits commerces au profit d’acteurs plus puissants
économiquement, et de garantir des loyers accessibles pour les commerces de proximité.
Étant donné que le quartier est en phase de construction et qu’il y aura des évolutions en
termes de futurs consommateurs avec l’arrivée de la crèche, des hôtels, des employés
d’entreprises, de la maison médicale et des prochains habitants. Le droit de préemption
commercial permet à la ville de rester proactive pour ajuster l’offre commerciale aux besoins
futurs. Il s’agit d’éviter un manque de services de proximité qui pourrait nuire à l’attractivité
du quartier pour ces occupants à venir.