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Document publié le Mercredi 1 janvier 2025 par la commune d'Aubagne.
Lien du pdf (unknown - DCM 18 250325AVISDOM)
Thèmes du document : Logement, Justice et droit, Tourisme,
RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
Liberté
Egalité
Fraternité
Direction Générale des Finances Publiques
Direction régionale des Finances Publiques de PACA et du
département des Bouches-du-Rhône
Pôle gestion publique
Pôle d'évaluation domaniale de Marseille
16 rue Borde
13357 Marseille
Cedex 20
Courriel : drfip13.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : RIZZA Delphine
Courriel : delphine.rizza@d£gfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 06 25 93 84 82
Réf DS :22544822
Réf OSE : 2025-13005-12727
FINANCES PUBLIQUES
Le 07/03/2025
La Directrice régionale des Finances publiques de
PACA et du département des Bouches-du-Rhône
las 1e
COMMUNE D'AUBAGNE
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR LOCATIVE
La charte de l'évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible
sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien: Terrain (place publique) - projet de construction d'un office du tourisme
intercommunal
Adresse du bien: Cours Voltaire, 13400 Aubagne
Valeur : Redevance annuelle : 3 313 € HT
(si redevance capitalisée : 78 109 € HT).
1
7302 - SD
Accusé de réception en préfecture
013-211300058-20250325-250325_18-DE
Reçu le 27/03/2025 1- CONSULTANT
affaire suivie par : Mme Emmanuelle DI MEO, Chef de service - Ville d'Aubagne
2 - DATES
de consultation : 17/02/25
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l'avis:
le cas échéant, de visite de l'immeuble :
du dossier complet : 03/03/25
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l'opération
Cession : C]
Acquisition : amiable]
par voie de préemption []
par voie d'expropriation []
Prise à bail : []
Autre opération : |Bail emphytéotique
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire : x
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de|[]
l'instruction du 13 décembre 2016":
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...) C]
3.3. Projet et prix envisagé
La commune d'Aubagne (bailleur) et l'Office de Tourisme Intercommunal du Pays d'Aubagne et de
l'Étoile (preneur) ont prévu la signature d'un bail emphytéotique pour une durée de 50 ans, la redevance ayant été négociée à l'euro symbolique.
En contrepartie, le preneur devra réaliser le programme de travaux lié à la construction d'un
nouveau bâtiment pour un montant total s'élevant à 1 840 000 € TTC.
1 Voir également page 17 de la Charte de l'évaluation du Domaine
2
Accusé de réception en préfecture
013-211300058-20250325-250325_18-DE
Reçu le 27/03/2025 Présentation du projet par le Consultant :
L'activité touristique dans le Pays d'Aubagne et de l'Étoile, qui regroupe 12 communes
totalisant 110 718 habitants, contribue à l'attractivité de la Métropole Aix-Marseille-
Provence, en particulier dans sa zone géographique d'intervention.
En 2023, cette activité a généré plus de 750 000 nuitées sur le territoire et engendré 41,4
millions d'euros de consommation touristique.
Les principaux atouts de cette destination résident dans son offre culturelle liée à Marcel
Pagnol et son œuvre, les activités de plein air, l'artisanat de l'argile, et le musée de la
Légion Étrangère. Le Pays d'Aubagne et de l'Étoile bénéficie également d'une position
stratégique au cœur du triangle Aix-Marseille-Calanques.
Dans ce contexte, l'Office de Tourisme Intercommunal (OTI) du Pays d'Aubagne et de
l'Étoile, acteur du développement touristique, joue un rôle essentiel aux côtés des
professionnels du tourisme, des communes et des partenaires institutionnels tels que la
Métropole AMP, Provence Tourisme et le CRT PACA.
Installé au 8 cours Barthélémy à Aubagne, l'OTI, association loi 1901, emploie 20 personnes,
et possède la certification "Qualité Tourisme".
Aujourd'hui, afin de poursuivre cette dynamique, l'OTI souhaite se doter de nouveaux
locaux. Les infrastructures actuelles, vieillissantes et inadaptées, ne reflètent plus l'image
moderne du tourisme local et ne répondent plus aux besoins croissants en termes
d'accueil des visiteurs et de l'équipe.
Dans ce contexte, il est envisagé la création d'un nouveau bâti situé sur le cours
Voltaire (Aubagne) accueillant ainsi l'OTI. Le projet sera construit sur une parcelle
appartenant à la commune d’Aubagne. Le projet prévoit la construction d'un bâtiment
de deux niveaux d’une superficie totale d'environ 458 m°. En outre, le projet prévoit la
démolition du bâti existant. ?
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Références cadastrales
L'immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie
Aubagne Domaine public Cours Voltaire 490 m°
4.2. Descriptif Le projet prévoit un bâtiment en R+1 avec une surface totale d’environ 458
m°. Le projet répond à l’ensemble des besoins fonctionnels de l’OTI et
prévoit Les espaces suivants :
Hall d'accueil des visiteurs de 109 m°
Espace boutique de 48 m°
Espace d’exposition de 48 m?
Salle de réunion modulable en salle de repos de 46 m?
Locaux administratifs accueillant Les bureaux, les sanitaires et
locaux techniques d’une surface de 181 m?
Zone de stockage de 19 m?
2 Information communiquée par le consultant.
3
Accusé de réception en préfecture
013-211300058-20250325-250325_18-DE
Reçu le 27/03/2025 L'emprise foncière donnée à bail se situe sur le Domaine public de la Commune d'Aubagne.
La superficie de cette emprise donnée à bail est d'environ 490 m°. L'emprise devra être déclassée
du domaine public communal.
5 - SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l'immeuble
Commune d'Aubagne
5.2. Conditions d'occupation
Le terrain est évalué libre de toute occupation.
6 - URBANISME
Règles actuelles
Zonages
Cette zone est couverte par un PLU.
Centres-villes ou centre/noyaux villageois d'extension (HF 15,5m)
Zone UB4
(Selon le PLU du pays d'Aubagne et de l'Étoile).
7 - MÉTHODE(S) D'ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
La valeur vénale est déterminée, pour l'apport du bailleur, par la méthode par comparaison qui
consiste à fixer la valeur vénale ou locative à partir de l'étude objective des mutations de biens
similaires ou se rapprochant le plus possible de l'immeuble à évaluer sur le marché immobilier local.
AU cas particulier, cette méthode est utilisée car il existe un marché immobilier local avec des biens
comparables à celui du bien à évaluer.
Le montant de la redevance sera déterminé par la méthode de l'apport net.
4
Accusé de réception en préfecture
013-211300058-20250325-250325_18-DE
Reçu le 27/03/2025 8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1, Sources internes à la DGFIP et critères de recherche - Termes de comparaison de terrains
Des mutations à titre onéreux de terrains situés en zone UB (couvrant notamment les centres-villes)
ont été recherchées. Peu de termes en zone UB ayant été identifiés, la recherche a été étendue
aux communes limitrophes.
Surface
Ref. Cadastrales Commune Adresse Date mutation terrain (m° Prix total Prix/m? Régime fiscal
RARES AUBAGNE Boulevard Lakanal 15/09/2020 79 45 833 580) Zone UB3
ZO/8SB KIA | MARSEILLE 10EME | 4BDPAULBOUVGUES | 1509/2020 | 280 | 21000 | 750| Zone Ubt2
AUBTILAO2I | MARSEILLE MEME | RUE DE SIAM lost22020 | 169 | 10000 | 592| Zone Ube
2AVBGTILAS2I | MARSENLE MEME | TERRASSEDESRAYMONDS | 02/06/2020 | 119 | 68000 | 571| Zone Ub2
21867 | LA CIOTAT | Saint JEAN Üa512202 | 1730 | 13000 | 751| Zone Ubt2?
| Moyenne! 649!
Médiane | 592
8.1.2.Autres sources externes à la DGFIP
Aucune consultation de sources externes à la DGFIP n'a été réalisée.
8.2. Analyse et arbitrage du service - Termes de référence et valeur retenue
Méthodologie
La mise en œuvre de la méthode de l'apport net nécessite :
1) la détermination de la valeur du foncier apporté par le bailleur (V)
2) la détermination de la valeur en fin de bail des constructions ou améliorations
3) la détermination de la valeur actuelle des constructions ou améliorations (S) (à partir des tables
de Violeine) qui suppose la détermination d'un taux d'actualisation
taux d'actualisation = taux sans risque (taux moyen OAT TEC 10) corrigé en fonction de la durée du
bail +prime de secteur immobilier ou prime d'illiquidité (entre 0,2 et 0,5 %) + prime de risque liée à
l'immeuble (généralement de 0,2 à 3 % et pouvant atteindre 5 à 6 %)
4) la détermination de l'apport net du bailleur (V -S)
5) la détermination du taux de rendement applicable, le bailleur étant en droit d'attendre une
rentabilité égale à celle qu'il obtiendrait en donnant son immeuble en location
6) la détermination de la redevance due (V-S) X t
Mise en œuvre de la méthode
1) valeur du foncier apporté par bailleur = 284 200 €
L'ensemble des termes de comparaison portent sur des termes en zone UB -couvrant notamment
les centres-villes.
5
Accusé de réception en préfecture
013-211300058-20250325-250325_18-DE
Reçu le 27/03/2025 En l'espèce, il est proposé de retenir la valeur du premier terme de comparaison, soit 580 €/m°
correspondant à une vente d'un terrain situé dans le centre de la ville d'Aubagne et légèrement
inférieure à la valeur médiane de l'étude.
Calcul de l'apport du bailleur : 490 m° x 580 €/m° = 284 200 €
2) Investissement réalisé par le preneur :
Montant total de la construction 1 532 605 € HT répartit comme suit :
1 302 000 € HT pour les travaux ;
230 605 € HT au titre des intervenants
Surface du bâti = 485 m°
Pour information coûts de construction office du tourisme (source DNID).
Coûts de construction
office du 01| Mérouge 2024 669|m? SDO 1 560 000 2 332 | construction d'un office
tourisme du tourisme
office du 78| Versailles 2021 410 |m? SP 2 500 000 6 098 | construction d'un office
tourisme du tourisme
office de 33| Margaux 2020 1 080|m? SP 2 023 000 1873 | construction d'un office
tourisme Cantenac de tourisme
communautaire baptisé
Office de tourisme
Médoc Estuaire
Moyenne 3 434]
3) Détermination de la valeur actuelle de l'investissement
Construction du taux d'actualisation : 4,45 %
— taux OAT moyen retenu : 3%
— correction durée 50 ans : 0,75 %
— prime de secteur : 0,2 %
- prime de risque : 0,5 % - Il est proposé de retenir le taux de 0,5 % en raison de l'objet non
commercial de l’activité.
Valeur actualisée de l'investissement du preneur
valeur en fin de période C 4 532 605,00 |euros
taux d'actualisation a _4,4500%|%
nombre d'annuités n _50|ans
valeur actuelle en début de période CG 173 783,29 euros
4) Détermination de l'apport net du bailleur
284 200 € - 173 783 € = 110 41/ €
•
•
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Accusé de réception en préfecture
013-211300058-20250325-250325_18-DE
Reçu le 27/03/2025 5) Détermination du taux de rendement
Le taux de rendement locatif retenu est apprécié en fonction du marché locatif des biens de même
nature. L'activité principale du bien (OTI) excluant toute activité commerciale, incite à retenir un
taux de placement sans risque de 3 %.
6) Détermination de la redevance
78 109,15 €|à verser lor
(table de Violeine)
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR LOCATIVE
L'évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d'une marge
d'appréciation, et non d'un prix. Le prix est Un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui
résulte d'une mise en concurrence, alors que la valeur n'est qu'une probabilité de prix.
Dans le cadre d'un baïl emphytéotique d'une durée de 50 ans, compte tenu de la
valeur du foncier apporté par le bailleur et du montant de l'investissement réalisé
par le preneur à 1 532 605 £, la valeur de la redevance annuelle due par le preneur
au bailleur est arbitrée à 3 313 € soit une redevance capitalisée de 78 109 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Le consultant peut, bien entendu, toujours fixer une redevance plus élevée sans nouvelle
consultation du pôle d'évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités
territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s'affranchir de
cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un
prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de douze mois.
7
Accusé de réception en préfecture
013-211300058-20250325-250325_18-DE
Reçu le 27/03/2025 Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait nécessaire si l'accord* des parties
sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n'intervenait pas ou si l'opération n'était pas
réalisée dans ce délai.
#*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou
communautaire de permettre l'opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans /a
mesure où l'accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective
intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l'avis, même en cas de signature
de l'acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du
présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles
d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à
changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l'administration pour prendre en compte
une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L'évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession
du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d'évaluation
domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l'évaluation réalisée, qui ne
peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n'est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de
présence d'amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des
sols.
Pour la Directrice régionale des Finances publiques et par délégation,
Inspectrite divisionnaire
des Finances Publiques
OSE - 2025-13005-12727
8
Accusé de réception en préfecture
013-211300058-20250325-250325_18-DE
Reçu le 27/03/2025