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Document publié le undefined NaN undefined NaN à NaNhNaN par la commune de Saint-Cyr-en-Val.
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Thèmes du document : Logement, Justice et droit, Aménagement du territoire,
Direction Générale Des Finances Publiques
Direction régionale des Finances Publiques du
Centre Val de Loire et du département du Loiret
Pôle d’évaluation domaniale
Cité administrative Coligny – BAT P3
131 rue du Faubourg Bannier
CS 54211
45042 ORLEANS Cedex 1
Téléphone : 02 18 69 53 12
Mél. : drfip45.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 15/11/2023
La Directrice régionale des Finances
publiques du Centre Val de Loire et du Loiret
à
COMMUNE DE SAINT CYR EN VAL
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Sandrine PITOT
téléphone : 02 18 69 53 59
courriel : sandrine.pitot@dgfip.finances.gouv.fr
Réf DS : 14658698
Réf OSE : 2023-45272-81104
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Parcelle de terrain
Adresse du bien : Rue du 8 mai 1945, 45590 SAINT CYR EN VAL
Valeur :
4 370 €
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
1
Publié électroniquement sur le site internet de la commune de Saint-Cyr-en-Val le : 02/02/2024 (https://www.mairie-saintcyrenval.fr/) 1 - CONSULTANT
affaire suivie par : Madame THENOT Lætitia
2 - DATES
de consultation : 19/10/2023
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis: /
le cas échéant, de visite de l’immeuble : /
du dossier complet : Entretien téléphonique avec le consultant sur le projet de cession.
10/11/2023
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération : Bail emphytéotique
Évaluation dans le cadre d’une COP
Saisine par un service interne de la DGFIP
Réquisition judiciaire
Saisine par EDF dans le cadre de la purge du droit de priorité
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
1 Voir également page 16 de la Charte de l’évaluation du Domaine 2
Publié électroniquement sur le site internet de la commune de Saint-Cyr-en-Val le : 02/02/2024 (https://www.mairie-saintcyrenval.fr/) 3.3. Projet et prix envisagé
Cession amiable, par la commune de Saint Cyr en Val, d’une parcelle de terrain, au futur propriétaire du restaurant « Le Jeanne d’Arc » (parcelle AM 47) afin de lui permettre d’étendre son activité.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation du bien - environnement - accessibilité - voirie et réseau
La parcelle de terrain se trouve sur la commune de Saint Cyr en Val, dans une zone pavillonnaire, à l’arrière du restaurant « Le Jeanne d’Arc ».
4.2. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle
SAINT CYR EN
VAL AM 379 Rue du 8 mai 1945 91 m² Enherbée
4.3. Surface du bâti
/
4.4. Descriptif
Il s’agit d’une parcelle enherbée de 91 m², enclavée, de forme carrée et à usage d’espace vert.
Vue cadastrale de la parcelle Plan cadastral
3
Publié électroniquement sur le site internet de la commune de Saint-Cyr-en-Val le : 02/02/2024 (https://www.mairie-saintcyrenval.fr/) 5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
La commune de Saint Cyr en Val.
5.2. Conditions d’occupation
Estimation faite libre de toute location ou occupation.
6 - URBANISME - RÈGLES ACTUELLES
Zone UC3 au PLUM d’Orléans Métropole approuvé par délibération du conseil métropolitain du 07/04/2022, opposable à compter du 04/05/2022.
La zone UC3 correspond aux centres-bourgs. Elle correspond aux centralités principales des communes voire à l’ancien centre-bourg lorsque de nouveaux centres-villes ont été constitués postérieurement.
Cette zone accueille une certaine mixité de fonctions, avec notamment des commerces, équipements de proximité et de petites entreprises artisanales et de services.
7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
La méthode par comparaison sera retenue. Elle consiste à fixer la valeur vénale ou locative à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette méthode est utilisée car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1.Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
L’étude de marché porte sur des cessions de terrains à bâtir situés sur la commune de Saint Cyr en Val dans un rayon de 5 km autour du bien à évaluer.
4
Publié électroniquement sur le site internet de la commune de Saint-Cyr-en-Val le : 02/02/2024 (https://www.mairie-saintcyrenval.fr/) Termes de comparaison les plus pertinents
Prix moyen arrondi : 240 €/m²
N° Commune Adresse Prix/m²HT Groupe Observations
1 30/06/2022 440 238,64 Non bâti
2 08/07/2022 455 243,58 Non bâti
3 26/10/2022 454 246,32 Non bâti
4 16/05/2022 450 231,48 Non bâti
Ref.
enregistrement
Ref.
Cadastrales
Date
mutation
Surface
terrain
(m²)
Prix total
HT
Sous
Groupe
4504P01
2022P16112
272//AK/
225//
SAINT-CYR-
EN-VAL
352 RUE D
OLIVET 105 000 Terrain à
bâtir
Terrain à bâtir en
1ère ligne, en façade
de rue. Zone UR3
4504P01
2022P17324
274//AN/
512//516
SAINT-DENIS-
EN-VAL
RUE DES
AUVERNATS 110 833 Terrain à
bâtir
Terrain à bâtir en
1ère ligne, en façade
de rue. Zone UR3
4504P01
2022P24521
274//AN/
518//
SAINT-DENIS-
EN-VAL
RUE DES
AUVERNATS 111 833 Terrain à
bâtir
Terrain à bâtir en
1ère ligne, en façade
de rue. Zone UR3
4504P01
2022P12724
274//BM/
683//
SAINT-DENIS-
EN-VAL
RUE DE
BEAULIEU 104 166 Terrain à
bâtir
Terrain à bâtir en
1ère ligne, en façade
de rue. Zone UR3
8.1.2.Autres sources externes à la DGFIP
/
8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
Élément de plus-value : /
Élément de moins-value :
• Terrain de faible superficie, à usage d’espace vert.
S’agissant d’une parcelle de terrain d’une superficie de 91 m², on retiendra 1/5 du prix moyen ᵉ du terrain à bâtir afin de prendre en compte la spécificité du terrain et l’élément de moins- value.
240/5 = 48 €/m²
91 × 48 = 4 368 arrondi à 4 370 €.
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 4 370 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Au cas d’espèce, cette valeur n’est assortie d’aucune marge d’appréciation.
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
5
Publié électroniquement sur le site internet de la commune de Saint-Cyr-en-Val le : 02/02/2024 (https://www.mairie-saintcyrenval.fr/) Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
En revanche, si cet accord (délibération du conseil municipal ou communautaire pour les collectivités territoriales) intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Par ailleurs, une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
Pour la Directrice régionale des Finances publiques,
et par délégation
Sandrine PITOT
Inspectrice des Finances publiques
6 L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et
de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques. Publié électroniquement sur le site internet de la commune de Saint-Cyr-en-Val le : 02/02/2024 (https://www.mairie-saintcyrenval.fr/)