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Déliberation - D2024 03 025
Déliberation - Annexe délib Mayet PLU
Déliberation - D2024 12 135 ANNEXE 241212 BILAN PLU PsA
Document publié le Mardi 17 décembre 2024 par la commune de Praz-sur-Arly.
Lien du pdf (Déliberation - D2024 12 135 ANNEXE 241212 BILAN PLU PsA)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Tourisme,
n.chomez urbaniste
Bilan du PLU de Praz-sur-Arly (74)
Conseil municipal du 17 décembre 2024
Groupement : + Bilan du PLU – CM du 17/12/2024 – ncU 1
Introduction ............................................................................................................................................ 2
1. Bilan du PLH ................................................................................................................................... 4
2. Bilan du PLU ................................................................................................................................... 5
2.1. Bilan du PADD ...................................................................................................................... 5
2.2. Bilan des Orientations d’Aménagement et de Progammation (OAP) ....................... 17
2.3. Potentiel constructible ...................................................................................................... 20
3. Indicateur de suivi du PLU ......................................................................................................... 24
4. Synthèse ....................................................................................................................................... 25 Bilan du PLU – CM du 17/12/2024 – ncU 2
Introduction
La commune de Praz-sur-Arly :
- n’est pas couverte par un SCoT .
- est couverte par un PLH2 pour la période 2022-2028
- est dotée d’un PLU approuvé le 5 février 2018 qui a évolué à plusieurs reprises : modification
simplifiée n°1 approuvée le 19/09/2019, de la déclaration projet valant mise en compatibilité
le 06/02/2020 et la modification n°02 en date du 30 mars 2023.
➔ Bilan du PLU après 6 ans d’application - article L153-27 du code de l’urbanisme
« Six ans au plus après la délibération portant approbation du plan local d'urbanisme,[...] le
conseil municipal procède à une analyse des résultats de l'application du plan, au regard des
objectifs visés à l'article L. 101-2 et, le cas échéant, aux articles L. 1214-1 et L. 1214-2 du code
des transports.
L'analyse des résultats porte également, le cas échéant, sur les unités touristiques nouvelles
mentionnées à l'article L. 122-16 du présent code. Dans les communes mentionnées à l'article
L. 121-22-1, cette analyse porte en outre sur la projection du recul du trait de côte.
L'analyse des résultats donne lieu à une délibération de ce même organe délibérant après
que celui-ci a sollicité l'avis [...] du conseil municipal sur l'opportunité de réviser ce plan.
L'analyse des résultats peut inclure le rapport relatif à l'artificialisation des sols mentionné à
l'article L. 2231-1 du code général des collectivités territoriales. Dans ce cas, la délibération
prévue au troisième alinéa du présent article vaut débat et vote au titre du troisième alinéa
de l'article L. 2231-1 du code général des collectivités territoriales. Dans les communes
mentionnées au même article L. 121-22-1, cet avis porte sur l'opportunité de réviser ou de
modifier ce plan. »
Notre méthodologie:
→ Analyse des autorisations d’urbanisme: date, destination, nombre de
logements, géolocalisation depuis l’opposabilité du PLU en mars 2018,
→ Analyse des données INSEE.
→ Bilan du PLH 2015-2020
→ Analyse du PLH 2022-2028.
→ Analyse des DIA depuis 2020.
→ Analyse du potentiel restant à « consommer » : dents creuses de plus de 500 m²
et espaces interstitiels.
→ Analyse du PADD et des OAP.
Trois réunions ont été organisées avec les élus, les techniciens de la commune et le service
instructeur de la communauté de communes Pays du Mont Blanc afin de présenter la
méthodologie, analyser les premières tendances de l’analyse du PLU et conforter le bilan.
Limite de l’analyse:
→ Extrapolation statistique : les données INSEE 2020 avec uniquement la mise à
jour de la démographie en 2024. Bilan du PLU – CM du 17/12/2024 – ncU 3
→ Date d’autorisation d’urbanisme – il y a un temps de « latence » entre
l’autorisation, les travaux (DOC) et la livraison (DACT).
→ L’absence de distinction entre les résidences principales, les résidences
secondaires et les locations touristiques.
→ PLH2 approuvé en septembre 2022. Pays du Mont-Blanc communauté de communes
Bilan des objectifs de production à l'échelle de la CCPMB
Nombre de logements LLS
familiaux et opposables
Objectifs PLH2 - produc-
tion de logements aidés
Objectifs PLH2 — Dont
logements en accession
Objectifs PLH2 — Dont
logements en locatif social
(décompte SRU) 2020 aidée
28 29 11 18
25 33 16 16
1 15 8 8
27 8 3 5
32 18 9 9
53
Bilan du PLU – CM du 17/12/2024 – ncU 4
1. Bilan du PLH
Pour faire le bilan du PLH, il a été difficile de recouper les informations étant donné la
temporalité entre l’échéance du PLH1 et la prescription du PLH2 et en parallèle l’approbation
du PLU.
- PLH 1 (2012-2018) - PLH 2 2022-2028 :
Objectifs (données commune): 19 logements locatifs aidés et 3 logements en accession
sociale.
La commune a mené des actions importantes (réalisation de logements locatifs aidés et
d’accession sociale – action non prévue au PLH1) sur ce volet sur une période qui s’intercale
entre le PLH1, qui s’est terminé en 2018, et le PLH2, qui n’est entré en vigueur qu’en 2022. Le
diagnostic du PLH1 a permis de mettre à jour les objectifs pour la période 2022-2028.
Dès lors le bilan 2020 qui intègre:
- 12 LLS avec 2012 (Bellety)
- 18 accessions sociales (Près de Jorrax) qui ont été livrés en 2017.
En décembre 2020, 13 LLS (Chalet Sylvand) ont été livrés. Bilan du PLU – CM du 17/12/2024 – ncU 5
Les objectifs, fixés avec l’Etat, annonçaient la création de 8 logements d’ici à 2028 (3
logements en accession aidée et 5 en locatifs aidé). La commune en a réalisé 18 en accession
sociale uniquement.
Dans les OAP du PLU sont affichés:
- 12 LLS dans l’OAP « Cœur de village »
- 40 lits pour les saisonniers au sein de l’OAP « secteur des Varins » et 20 logements inscrits
dans l’OAP secteur des « Meurets »
➔ Les objectifs du PLH1 ont largement été atteints et il resterait 5 logements locatifs
sociaux à produire dans le PLH2 jusqu’en 2028.
2. Bilan du PLU
Le PLU a été approuvé le 5 février 2018. Il a évolué à plusieurs reprises depuis jusqu’en
mars 2023.
2.1. Bilan du PADD
Les objectifs du PADD sont
1/ VALORISER L’ENVIRONNEMENT ET LE CADRE DE VIE :
PRESERVER LES ESPACES NATURELS REMARQUABLES ;
Différents projets ont été menés depuis l’approbation du PLU afin de :
- améliorer la qualité des cours d’eau : réalisation d’un seuil du Pont de l’Ile et de la
Rosière pour le franchissement piscicole, entretien des berges avec une opération
DIG menée en partenariat avec le SMBVA (reconduit pour 2020-2025)
- préserver des zones humides : un travail a été réalisé avec Aster et le SMBVA sur le
sujet avec la création d’un plan volontaire de gestion des zones humides, créé en
2017 et reconduit pour la période 2022-2027/
- préserver les forêts : gestion des forêts soumises avec l’ONF.
- plantation en 2023 avec ONF de 100 arbres en forêt communale réalisée par les
écoliers pralins.
PRESERVER LE POTENTIEL AGRICOLE ET FORESTIER
Les projets menés depuis l’approbation du PLU n’ont pas eu d’incidence sur le potentiel
agricole. Les terres classées agricoles ont été préservées.
Aucun bâtiment agricole n’a été construit hormis des aménagements en 2018, 2021 et 2024
pour la GAEC Le Rayonnant et la GAEC Fort aux failles.
Les chemins agricoles et ruraux sont entretenus régulièrement : Plan de l’Aar, Chevan, Holvet,
Thovex notamment…
Un verger communal a été créé avec 8 arbres fruitiers. Bilan du PLU – CM du 17/12/2024 – ncU 6
2/ SOUTENIR L’ECONOMIE TOURISTIQUE :
COMPLETER LE PARC TOURISTIQUE MARCHAND ;
- 1000 lits marchands + 500 « lits secondaires »
o 850 lits au pied des pistes – 150 lits aux Varins
o 200 lits à l’AFU des Belles – 100 lits au Plan de Meurets – 200 lits au cœur
du village
Dans le PADD, il est noté un objectif de lits marchands et de « lits secondaires ». Il ne
s’agit pas des mêmes destinations.
Une résidence secondaire est considérée comme de l’habitat. Elle est comptabilisée
dans le logement avec un ratio de 5 lits pour un logement en moyenne.
Cette rédaction avait été proposée à l’époque en lien avec le projet des Varins et l’AFU
des Belles. Le bilan de la production des lits touristiques est effectué plus bas.
De nombreux permis de construire pour de l’hébergement touristique font l’objet de recours
depuis 2018 :
- 45 lits saisonniers,
- 360 lits touristiques
➔ Aucun lit touristique n’a été livré depuis 2018.
COMPLETER L’OFFRE DE LOISIRS ;
- POURSUIVRE LA MODERNISATION ET LA RESTRUCTURATION DU DOMAINE SKIABLE
Le plan d’eau est en activité depuis 2023.
Un parc accrobranche est en activité depuis 2022.
Le projet de tyrolienne n’a pas encore été réalisé.
Seul le parking dans le secteur des Varins est en partie réalisé. En raison des différents recours,
le projet d’aménagement d’un nouveau quartier n’a pas vu le jour. Orientation générales d'aménagement de la partie agglomérée de la commune
CO
ii
«
f Aménagement du Coeur de village
Limite indicative de l'enveloppe urbaine
Secteurs boisés
Secteurs agricoles à préserver
Ferme
Remontées mécaniques
000+-<-
Projet de logements locatifs
sociaux
Projet de logements pour
saisonniers
Projet d'urbanisation du
front de neige
Projet de zone d'activité
économique
Projet d'urbanisation en extension
de l'enveloppe urbaine
Projet de création d'un plan d'eau
Bilan du PLU – CM du 17/12/2024 – ncU 7
Extrait du PADD
3/ RENFORCER L’ATTRACTIVITE DE LA COMMUNE :
MAINTENIR UNE CROISSANCE DEMOGRAPHIQUE DYNAMIQUE ;
➔ + 300 habitants d’ici 2027 – 150 logements « principaux » -
➔ + 100 logements en résidence secondaire ( 500 lits secondaires).
OFFRIR UNE DIVERSITE DE L’HABITAT ;
- 7,9% en LS (12 logements)
- 40 logements saisonniers à Plan de Meuret et aux Varins.
- 87% en dents creuses et réhabilitation
LUTTER CONTRE L’ETALEMENT URBAIN ET MAITRISER LE DEVELOPPEMENT URBAIN ;
- 15 logements à l’hectare (600m² par logement)
- 20% en individuel et 10% en intermédiaire maximum.
Sur la base du tableau récapitulant l’ensemble des autorisations d’urbanisme délivrées depuis
mars 2018 l’analyse des PC a été réalisée. Bilan du PLU – CM du 17/12/2024 – ncU 8
Les limites de l’exercice : l’analyse des permis de construire se heurte à l’absence de
systématisation des déclarations d’ouverture de chantier et/ou d’achèvement des travaux,
les années de consommation peuvent varier en fonction de ses données. Les services ont
défini les dates de construction en fonction de leur connaissance du territoire et des dossiers. Localisation des permis de construire 2018-2024 La comptabilisation des résidences secondaires a été réalisée en fonction de la connaissance
des services de la commune et à défaut, nous avons estimé que dans un collectif 80% des
logements sont en résidence secondaire (estimation sur la base de la part des résidences
secondaires selon l’INSEE et la progression du nombre de résidences secondaires sur les 10
dernières années).
Pour une commune touristique, il est important de distinguer les logements permanents, les
résidences secondaires et les lits touristiques.
Ont été considéré comme logement intermédiaire, toute construction générant 2 logements
avec des entrées distinctes.
Ont été comptabilisés tous les PC délivrés et purgés de recours de mars 2018 à fin juin 2024.
Ont été comptabilisés tous les PC commencés ou délivrés à partir de mars 2018 et ce jusqu’au
mois de juin 2024 qui ont une DACT ou avec l’expertise des services. Ces PC ont pour partie
été délivrés avant mars 2018.
Ont été autorisés de 2018 à juillet 2024:
- 153 logements,
- 101 lits touristiques
- Aucun logement saisonnier
- Aucun logement social
Ont été commencés de 2018 à juillet 2024
:
- 209 logements dont 41% en résidence principale
- 52% des logements sont dans des collectifs
- Aucun lit touristique
- 12 logements sociaux ont été livrés en 2020 avec un permis de construire octroyé
durant l’élaboration du PLU
Pour procéder à l’analyse des objectifs du PADD en termes de production de logement et de
dynamique démographique, nous avons procédé à plusieurs extrapolation :
- La population 2024 a été estimée sur la base des données INSEE 2021 + nb de logts
commencés entre 2021 et 2024*nb de pers/mén soit 1281 habitants.
Cependant, lors du recensement de 2023, l’INSEE a annoncé à la commune 1337 habitants
soit une différence de 56 habitants.
Les élus font le choix de partir sur la base du recensement INSEE de 2023 qui n’a pas encore
été publié.
➔ Nous pouvons noter que la croissance démographique n’est pas aussi dynamique que
ce qui était envisagé lors de l’élaboration du PLU selon le recensement de 2023. L’objectif était
d’accueillir 150 habitants supplémentaire soit le double du nombre d’habitant accueilli en
réalité(+ 70 habitants). un =
Bilan du PLU – CM du 17/12/2024 – ncU 11
Population
estimée en
2010
Population
approbation
du PLU (INSEE
2015)
Population
en 2021
Objectif
PADD +150
hab en 2023
Population
estimée en
2023*
Objectif
PADD
+300 hab en
2028
1321 1283 1267 1417 1337 1600
Le solde migratoire reste négatif selon les données INSEE 2021 mais positif selon le nouveau
recensement.
Le nombre de logements en 2024 a été estimée sur la base des données INSEE 2021 + nb de
logts commencés soit 640 logements en résidence principale et 2269 logements en résidence
secondaire.
Cependant, lors du recensement de 2023, l’INSEE a annoncé à la commune 3021 logements
dont 675 en résidences principales soit une différence de 35 logements en résidence
principale.
2317 logements autres (occasionnels, secondaires et vacants) ont été recensés. En l’absence
de données consolidés sur la part des logements vacants, nous avons procédé à une
extrapolation qui nous amène à 2271 logements en résidence secondaire soit une différence
de 3 logements) et 46 logements vacants.
Les élus font le choix de partir sur la base du recensement INSEE de 2023 qui n’a pas encore
été publié.
Pour définir les logements commencés, les DACT ne sont pas toujours déposées en mairie. Pour
celles qui ne sont pas renseignées nous avons estimé que les logements autorisés à partir de
mars 2018 sont livrés 2 ans après l’ouverture de chantier.
Nous avons pris en compte la saisonnalité.
Depuis 2018, les logements commencés sont 26% en individuel, 55% en collectif (+3 lgts), 11%
en intermédiaire et 8% en réhabilitation.
Le parc de résidence principale évolue de 11,2% depuis 2015 soit 68 logements
supplémentaires (675 logements), l’objectif initial est presque atteint (+75 logements alors que
la commune visait +82 logements).
En parallèle, le parc de résidence secondaire a progressé de 8 % sur la même période soit 167
logements supplémentaires (2271 logements), plus du triple de l’objectif initial (+ 50 résidences
secondaires). ann
NV
Bilan du PLU – CM du 17/12/2024 – ncU 12
Source : INSEE2021-mairie 2023-traitement ncU
Les prix de vente immobilier sont excluants et favorisent les résidents secondaires dont les
capacités d’investissement sont bien plus élevées que les « locaux non-héritiers ». Le revenu
fiscal médian par unité de consommation en 2021 est de 25 230 euros/an.
Le solde migratoire révèle une situation d’équilibre précaire, liée aux difficultés de s’installer
dans la commune pour certaines catégories de nouveaux arrivants, la difficulté de
décohabitation des enfants des habitants et le parcours résidentiel semé d’embuche ( peu de
location à l’année, loyer disproportionné, première acquisition difficile,...)
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
2015 2021 2023
607 633 675
2102 2237 2271
114
60 46
Evolution du nombre de logements par catégories depuis
2015
Logements vacants
Résidences secondaires et logements occasionnels
Résidences principales
Logements
estimées
en
2010
Logements
approbation
du PLU
(INSEE 2015)
Logements
en 2021*
Objectif
PADD
+75 RP
+ 50 RS
en 2023
Logements
estimées
en 2023*
Objectif
PADD
+150 en RP
+ 100 en RS
en 2028
+150 en RP
+ 100 en RS
en 2028
Résidence
principale
638 607 633 682 675 757
Résidence
secondaire
2033 2102 2237 2152 2271 2202 Bilan du PLU – CM du 17/12/2024 – ncU 13
A titre d’exemple :
Année Lieu Type Surface (m²) Prix € Prix/m²
2019 Essertets appartement 36 95000 2639
2019 Rte du Val
d’Arly
Appartement 45 132000 2933
2020 Essertets appartement 26 106640 4101
2020 Crystal d’Arly Appartement 46 230500 5011
2021 Essertets appartement 20 61750 3087
2021 Essertets appartement 61 251590 4124
2022 Essertets appartement 22 130000 5909
2022 Plan du
meuret
Appartement 24 255000 10625
2022 All de l’église Appartement 63 429420 6816
2023 Essertets appartement 34 189000 5559
2023 Essertets appartement 61 346200 5675
2023 Rte du Val
d’Arly
Appartement 55 355000 6454
2023 Route des
Varins
Appartement 38 220000 5789
2023 Les grabilles Appartement 116 501500 4323
2024 Plan du
meuret
Appartement 21 104000 4952
2024 Belles Appartement 38 214000 5632
2024 Allée des
neiges
Maison 89+668 726 500 8163
2019 Plan de
Cassioz
Maison 183 + 1088 840000 4590
2020 Belles Maison 102 + 855 439300 4307
2020 Allée des
neiges
Maison 89+548 551000 6191
2021 All du Mont
Blanc
Maison avec
2
appartements
245 817000 3334
2021 Tirecorde Maison 80 + 599 592477 7407
2021 Plan de
Cassioz
Maison 113+1094 1037350 9180
2022 Allée Gateau Maison 152 + 1276 1549000 10191
2023 Les Essertets Maison 120 m² + 1220 1605000 13375
2020 les Esserts Terrain en U 2413 205000 85
2021 Les Esserts Terrain en U 1242 400000 322
2021 Marais Terrain en U 1022 525000 514 Bilan du PLU – CM du 17/12/2024 – ncU 14
2021 Les Raies Terrain en U 512 126000 246
2021 Les
Thouvassières
Terrain en U 754 235305 312
2021 Les Grabilles Terrain en U 1082 380000 351
2022 Reine des
prés
Terrain en U 1080 374000 346
2022 Essertets Terrain en AU 3000 1452000 484
2022 Les Grabilles Terrain en U 1082 571811 528
2024 Plan de
Cassioz
Terrain en U 815 648500 796
Source : dvf
La commune a réalisé 18 logements en accession sociale, l’objectif de production de
logements sociaux est largement dépassé comme il est indiqué dans le bilan du PLH.
Cependant, il est important de prévoir des logements en locatif social pour permettre la
rotation des logements et faciliter le parcours résidentiel.
Un projet est à l’étude pour la création de logement saisonnier, la commune ayant une réserve
foncière à Meuret.
➔ L’objectif du PADD est presque atteint pour la production de logement en résidence
principale...
L’objectif initial de conserver une croissance dynamique identique à la période 2005-2014 (+76
résidences principales/+160 habitants) était sans doute optimiste et ambitieux car cette hausse
soudaine était très conjoncturelle (construction massive de logements avec la création du
quartier des Belles, prix de l’immobilier inférieurs…) et que l’on avait assisté ensuite à une baisse
de cette dynamique à partir de 2010 et ce jusqu’à l’approbation du PLU de 2018, qui
démontrait que la courbe s’était largement inversée.
De plus, on peut considérer que le calcul de l’objectif était erroné puisque l’on s’aperçoit que
la commune avait gagné, selon le PADD, 361 habitants supplémentaires en 24 ans, soit 15
nouveaux habitants / an. Si l’on voulait s’appuyer sur cette évolution, cela aurait donc dû
donner un objectif de 150 nouveaux habitants en 10 ans et non 300.
➔ mais largement dépassé pour la production de logement aidé.
➔ La répartition des logements commencés est cohérente avec les objectifs affichés au
PADD : 20% en individuel et 10% en intermédiaire maximum. Bilan du PLU – CM du 17/12/2024 – ncU 15
Source : registre des autorisations d’urbanisme - ncU
La densité attendue dans le PADD est de 600 m²/ logement. La densité des nouvelles
constructions est de 740 m²/ logement.
Les projets qui ont fait l’objet de recours et qui sont à l’arrêt sont majoritairement des collectifs.
Ces logements auraient permis d’accentuer la densité et répondre à l’objectif de densification
du PADD.
➔ Même si la densité moyenne n’est pas atteinte, la baisse de consommation est bien
amorcée.
AFFIRMER LA VOCATION DE CENTRALITE DU CHEF-LIEU ;
Densification du centre du village / « remplir les dents creuses »
➔ Plusieurs secteurs ont été ciblés au PADD pour des projets règlementés en AU et
organisés par des OAP.
- GERER LES PROBLEMES DE STATIONNEMENT ET DE CIRCULATION ET FAVORISER LE
DEVELOPPEMENT DES CIRCULATIONS DOUCES.
Deux parkings ont été créés : parking du Plan de l’Aar et parking de la Tonnaz.
Le parking aux Varins est partiellement réalisé.
Le parking de l’Ile (160 places au centre du village), dont le permis d’aménager a fait l’objet
d’un recours n’est pas réalisé à ce jour.
Pour sécuriser l’axe de la RD1212, des trottoirs ont été réalisés sur le secteur de Tirecorde avec
éclairage public, et un accès au secteur de Plan de Meuret par l’allée Reine des Prés a été
finalisé en 2019.
La jonction e mobilité douce entre les Belles et Cassioz a été réalisée avec la construction
d’une nouvelle passerelle près du plan d’eau, désenclavant le quartier par la route du Plan de
Cassioz.
- COMPLETER L’OFFRE D’EQUIPEMENTS ET DE SERVICES PUBLICS.
La maison médicale a été réalisée en 2021
Les garages municipaux n’ont pas encore été délocalisés au Jorrax.
25%
15% 52%
8%
Répartition des logements commencés depuis 2018
individuel intermédiaire (2 logts) collectif (plus 3 lgts) réhabilitation Bilan du PLU – CM du 17/12/2024 – ncU 16
- PROTEGER LE PATRIMOINE ARCHITECTURAL
Une attention particulière est portée à chacun des projets en collaboration avec le service
instructeur.
Une étude de rénovation et de valorisation de l’église est en cours.
La charte patrimoniale, architecturale et paysagère est en cours de rédaction au niveau
intercommunal dans le cadre de l’obtention, en 2023, du label Pays d’Art et d’Histoire.
- PRESERVER LE POTENTIEL ECONOMIQUE.
Au chef-lieu, à ce jour des rez-de-chaussée commerciaux ont été créés et sont en cours de
création dans l’opération du centre-ville.
A Tirecorde, le magasin Bio a fermé et l’ancien garage situé en face n’a pas été repris pour
accueillir une nouvelle activité.
Le garage fermé en 2021au Jorrax a été transformé en boulangerie.
Le développement de l’activité commerciale aux pieds des pistes est lié au projet des Varins.
La zone artisanale au Jorrax ne peut quasiment plus accueillir d’activité.
L’ancien garage (zone Ucom) est en vente depuis plusieurs années.
La zone Ue située route des Nards appartient à la famille Feige (entreprise TP), elle est utilisée
en totalité.
➔ Il pourrait être intéressant de réfléchir à un nouveau site pour accueillir des artisans. La
demande est forte.
- DEVELOPPER LES COMMUNICATIONS NUMERIQUES
L’aménagement de la fibre optique est en cours de finalisation. QC Périmètre de l'OAP — - Cheminements piétons à créer
D Emprise indicative — ” Route d'accès à créer
des bâtiments D Espace vert
/, Espaces publics
P P PAT Parking
Bilan du PLU – CM du 17/12/2024 – ncU 17
2.2. Bilan des Orientations d’Aménagement et de Programmation
(OAP)
- OAP « Cœur de village » :
Projet en densification du cœur de village pour réaliser 62 logements minimum dont 12
logements locatifs sociaux.
➔ Le projet a commencé mais la densité attendue est moindre en raison de la présence
de risques.
➔ Les 12 LLS ont été réalisés ainsi que 2 bâtiments. Orientation d'Aménagement et de
! Programmation
| / Secteur des Varins
ltL 2
LA
5 tt
LE
Périmètre de l'OAP
Locaux de services liés aux constructions et équipements
touristiques
Secteur à vocation d'accueil de l'hôtellerie, résidences de
tourisme et commerces, en R+24+c ou R+3
Espace commun du front de neige
Requalification parkings existants
Schéma de principe d'organisation du secteur
A ee
DM secteur à vocation d'accueil de chalets
À Salle polyvalente
ms Principe de perméabilité piétonne interne
à titre indicatif
47 Passerelle piétonne existante ou à créer
a Voie de desserte principale du secteur
Bilan du PLU – CM du 17/12/2024 – ncU 18
- OAP secteur des « Varins » :
L’objectif est de compléter l’offre de lits marchands et de créer un pôle de vie en mixant les
fonctions avec la réalisation de 23 921 m²
SP équipements et lits touristiques - 20 lits saisonniers.
Une modification simplifiée a été approuvée le 30 mars 2023 pour modifier le projet.
➔ Le projet est en cours. Certains PC ont des recours. Accès unique à la RD pe ECS Garage et concession
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Aire de manoeuvre
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Projet de mutualisée
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et d'activités artisanales
Schéma de principe d'implantation des constructions
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Schéma de principe d'implantation des constructions
Bilan du PLU – CM du 17/12/2024 – ncU 19
- OAP secteur du « Jorrax » :
L’objectif est de développer un secteur d’activité artisanale.
➔ Le projet est réalisé en partie.
- OAP secteur du « Jorrax » :
L’objectif est de développer un secteur d’urbanisation résidentiel - 15 logements minimum.
➔ L’aménagement est en cours. Bilan du PLU – CM du 17/12/2024 – ncU 20
2.3. Potentiel constructible
L’enveloppe urbaine est constituée par des terrains bâtis regroupés au sein du chef-lieu ou des hameaux comprenant les jardins d’agrément et / ou une bande de 5 à 10 m autour du bâti en fonction du contexte mais également par les « dents creuses » (espaces non bâtis) qui y sont repérées.
Le potentiel dans l’enveloppe urbaine est important. Il est estimé à 6 ha.
Le potentiel en extension de l’enveloppe urbaine est de 1,3 ha.
Les dents creuses sont localisées en rayures rouges et le potentiel en extension en orange avec
des triangles rouges sur le règlement graphique ci-dessous. Q CE
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Bilan du PLU – CM du 17/12/2024 – ncU 22
Potentiel en extension en 2024 Nous pouvons estimer le potentiel « restant à consommer » à 115 logements avec une
densité de 600 m²/logement.
En fonction des objectifs du PADD et du nombre de logement réalisé depuis l’approbation
du PLU, nous avons défini le potentiel restant avec une répartition théorique.
Objectifs PADD Réalisation 2018-
2024*
Potentiel restant Production totale
RP 150 45 115 150
RS 100 105 0 105
TTL 250 150 115 255
*logements déposés et commencés depuis l’approbation du PLU (registre des autorisations d’urbanisme – mairie)
Pour maintenir l’objectif de production de résidence principale affiché dans le PLU avec le
potentiel restant, la totalité des logements autorisés devraient être encadrés pour ne produire
que des logements permanents.
Si le marché reste libre avec les proportions actuelles, seuls 61 logements sur les 150 en
résidence principale seront réalisés.
➔ Règlementairement, il est difficile de juguler les résidences secondaires, hormis avec
des outils réglementaires. Ces outils seront développés en synthèse. Bilan du PLU – CM du 17/12/2024 – ncU 24
3. Indicateurs de suivi du PLU
P243 du rapport de présentation.
Indicateur de suivi 2018-2024
Bilan de l’activité agricole Deux exploitations ont amélioré leur condition
de travail.
Le foncier dédié à l’activité agricole a été
préservé.
Préservation du paysage et des espaces
naturels
Voir étude pour le plan d’eau
Bilan des lits marchands : création,
disparition
Aucun lit touristique n’a été produit.
Développement des nouveaux
équipements touristiques : plan d'eau,
tyrolienne et équipements du nouveau
quartier des Varins.
Le plan d’eau a été réalisé.
Un parc accrobranche a été réalisé.
Le projet de tyrolienne est n’a pas encore été
réalisée.
Evolution de la population + 14 habitants (136 de moins que prévu)
Consommation d’espaces agricoles et
naturels.
1,48 ha en ENAF dont 64% en naturel.
Typologie des logements construits 26% en individuel – 11 % en intermédiaire – 8% en
réhabilitation
Développement et pérennité des
commerces du centre-village
Le projet de cœur de village est en cours.
Avancement de la création de parkings et
de la sécurisation de la RD
Deux parkings ont été créés : parking du Plan de
l’Aar et parking de la Tonnaz
Des trottoirs ont été réalisés sur le secteur de
Tirecorde avec éclairage public, et un accès au
secteur de Plan de Meuret par l’allée Reine des
Prés a été finalisé en 2019.
Avancement de la réalisation de la maison
médicale et de la délocalisation des
garages municipaux.
La maison médicale est réalisée.
Les garages municipaux n’ont pas encore été
délocalisés.
Bilan du développement de l'activité
commerciale au chef-lieu et à Tirecorde.
Chef-lieu : A ce jour des rez-de-chaussée
commerciaux ont été créés et sont en cours de
création dans l’opération du centre-ville.
Tirecorde : Le magasin Bio en entrée de ville a
fermé.
Jorrax : Le garage a été transformé en
boulangerie. Aucune nouvelle implantation
n’est possible.
Bilan du développement de l'activité
artisanale sur les deux zones 1AUe prévues
au PLU.
La zone 1AUe du Jorrax n’a pas de possibilité
d’extension car la seule surface restante est
destinée aux garages municipaux.
La zone Ue située route des Nards est utilisée en
totalité. Bilan du PLU – CM du 17/12/2024 – ncU 25
4. Synthèse
La concurrence entre le logement permanent et le logement secondaire est
déséquilibrée comme dans toutes les zones touristiques tendues.
La commune connait une production de logement permanent moins dynamique que celle
des résidences secondaires qu’il s’agisse du parc locatif privé accessible notamment aux
jeunes actifs ou aux jeunes ménages en voie d’installation, ou du parc en accession à la
propriété du fait du développement des locations meublées réservées au tourisme et de
l’achat de résidences secondaires. Les jeunes entrant dans la vie active peinent à se loger et
les employeurs ont du mal à recruter des saisonniers ou même des salariés à l’année en
l’absence de logement.
Le prix des logements en vente et du foncier est excluant. La concurrence est telle que les
« jeunes non-héritiers » sont exclus par le niveau de prix croissant des loyers et des ventes (toutes
ventes comprises).
EN dépit de ce contexte et d ces freins, l’objectif de production de logement en résidence
principale est presque atteint pour cette première période et il est largement dépassé pour la
production de logement aidé.
La population a également retrouvé une courbe croissante après une baisse régulière entre
2010 et 2020, atteignant son plus haut niveau historique (1 337 habitants recensés en 2023).
La réalisation des logements depuis mars 2018 ne correspond pas aux attentes de densité mais
y tend.
Le contexte juridique est tendu : Aucun lit touristique n’a été livré en raison des recours. Le
projet du front de neige avance difficilement.
Aucun logement saisonnier n’a été réalisé. Ceux prévus aux Varins sont intégrés aux permis de
construire faisant l'objet de recours. La mairie travaille sur le projet de Meuret. Une mise à jour
des besoins auprès des socio-professionnelles est actuellement en cours. A noter que certains
professionnels de Megève logent leur personnel sur la commune et entrent en concurrence
avec les besoins locaux.
De nombreux projets publics et privés ont été menés afin de préserver la qualité
environnementale et l’agriculture, favoriser l’activité commerciale, artisanale et touristiques.
➔ Si les élus souhaitent maintenir le cap, des outils réglementaires au choix devront mis
en place pour favoriser la production de logements permanents dans le cadre d’une
évolution du PLU:
➔ Instaurer une servitude de résidence principale dans les communes à forte
tension touristique, selon l'article 5 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024.
Cette mesure vise à préserver l’habitat permanent en imposant, dans certains
secteurs que les logements neufs soient destinés exclusivement à la résidence
principale. Elle s’applique dans les communes où les résidences secondaires Bilan du PLU – CM du 17/12/2024 – ncU 26
dépassent 20% des logements OU en zones soumises à la taxe sur les logements
vacants.
➔ Instaurer une servitude ou un emplacement réservé de logements sociaux
(location ou acquisition) et/ou bail réel solidaire
L’article L. 151-15 du code de l’urbanisme prévoit en effet que : « Le règlement peut
délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels, en cas
de réalisation d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme
est affecté à des catégories de logements qu'il définit dans le respect des objectifs
de mixité sociale. »
Dans le même sens, conformément au 4° de l’article L. 151-41, « Le règlement peut
délimiter des terrains sur lesquels sont institués : (…) 4° Dans les zones urbaines et à
urbaniser, des emplacements réservés en vue de la réalisation, dans le respect des
objectifs de mixité sociale, de programmes de logements qu'il définit (…) ».
Ces dispositions ayant pour objet de favoriser la mixité sociale et fonctionnelle
doivent être justifiées, dans le rapport de présentation en particulier, par la
nécessité de rééquilibrer sur certaines parties du territoire la part de logements
sociaux (ou intermédiaires) avec la part de logements libres, voire de rééquilibrer
dans le même temps l’habitat avec d’autres fonctions urbaines. Elles ne doivent
pas être présentées comme visant à circonscrire les résidences secondaires, même
si elles ont cet effet.
L’article L. 151-15 qui permet dans certains secteurs d’imposer aux programmes de
logements de réserver un pourcentage du programme à des « catégories de
logements » que le PLU définit.
➔ Mettre en place de nouvelles OAP imposant une part de logements sociaux
(location ou acquisition) et/ou BRS à l’instar de ce que la commune a mené
dans le quartier de l’église et au Jorrax.
➔ Encadrer l’usage des bâtiments (interdiction du changement d’usage des
logements permanents) afin de limiter l’usage commercial des logements à
des fins touristiques, à titre permanent ou temporaire.
➔ Maîtrise foncière de la commune avec la limite que représente le coût du
foncier par la préemption urbaine (Droit de Préemption Urbain).
➔ La révision du PLU permettrait de réfléchir sur les différents thèmes portés par les
différentes évolutions législatives : la prise en compte de l’environnement, de l’énergie,
le renouvellement urbain, l’optimisation du foncier, l’artificialisation, … à aborder et/ou
à approfondir au sein de ces thématiques essentielles :
➔ la compatibilité avec la trajectoire ZAN,
➔ la réalisation d’une étude de densification et de la consommation de foncier,
➔ Identifier les outils mis à disposition de la collectivité pour mobiliser le foncier
dans l’enveloppe urbaine,
➔ l’analyse des lits touristiques et de la stratégie touristique dans un contexte de
réchauffement climatique,
➔ une évaluation environnementale automatique avec la prise en compte du
réchauffement climatique,
➔ l’intégration de l’énergie et de la transition énergétique, Bilan du PLU – CM du 17/12/2024 – ncU 27
➔ la réalisation d’une OAP Trame Verte et Bleue,
➔ la réalisation d’un bilan eau besoin/ressource, l'assainissement,
➔ la gestion des eaux pluviales,
➔ la mise en place des outils de traduction des enjeux environnementaux.
➔ le complément de la connaissance des risques naturels : carte des aléa –
révision du PPRN
➔ un règlement écrit avec la nouvelle ossature : urbanisme de projet et les
destinations et sous-destinations de 2020 notamment. Par exemple, interdire le
changement de destination de la sous-destination « logement » à la sous-
destination « autres hébergements touristiques ».
➔ des OAP thématiques,...