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PLU - Annexes - Etude loi barnier 1
Document publié le Mercredi 9 novembre 2022
Lien du pdf (PLU - Annexes - Etude loi barnier 1)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Transports, Logement,
Zone d’activité des Quatre Routes - Neuvy-Pailloux
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Plan Local d’Urbanisme Intercommunal de l’ex Communauté de communes de Champagne-Berrichonne - Etude Amendement Dupont (loi Barnier) - Septembre 2021 2
SOMMAIRE
Introduction
1. Contexte …………………………………………………………………………
1.1. Trafic routier ……………………………………………………………….
1.2. Autres classements routiers ……………………………………………..
1.3. Servitudes d’utilité publique ……………………………………………...
1.4. Synthèse …………………………………………………………………..
2. Caractéristiques du site et des espaces le long de la N151 ……………
2.1. Zone d’activité des Quatre Routes ………………………………………
2.2. Accès au site ………………………………………………………………
2.3. Topographie ……………………………………………………………….
2.4. Profil du site ……………………………………………………………….
2.5. Occupation du sol …………………………………………………………
2.6. Bassin visuel ………………………………………………………………
2.7. Constructions et installations ……………………………………………
2.8. Synthèse …………………………………………………………………..
3. Amendement Dupont : quelle application pour le projet ? …………….
3.1. Orientations pour le projet sur les critères de dérogation ……………
3.2. Règlement …………………………………………………………………
3.3. Orientations d’aménagement et de programmation …………………..
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22 Zone d’activité des Quatre Routes - Neuvy-Pailloux
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Plan Local d’Urbanisme Intercommunal de l’ex Communauté de communes de Champagne-Berrichonne - Etude Amendement Dupont (loi Barnier) - Septembre 2021 3
INTRODUCTION
Le Plan local d’urbanisme intercommunal de l’ex Communauté de communes
Champagne-Berrichonne a été approuvé le 16 mai 2019. Sur la commune de Neuvy-
Pailloux, il prévoit le développement de la zone d’activité des Quatre Routes située le
long de la N151. La zone d’activité est couverte par une zone Ux destinée aux sites
d’activités économiques, industrielles et commerciales. Des activités sont déjà
présentes.
La N151 est une voie classée à grande circulation. En-dehors des espaces urbanisés,
les constructions et installations sont interdites dans une bande de 75 mètres de part et
d’autre de l’axe de la route, conformément à l’article L.111-6 du code de l’urbanisme qui
a codifié l’amendement Dupont à la loi Barnier, qui concerne l’urbanisation en entrées de
ville.
Dans une Communauté de communes dotée d’un Plan local d’urbanisme intercommunal,
la Communauté de communes peut fixer des règles d’implantation différentes. Une étude
doit alors justifier, en fonction des spécificités locales, que ces règles sont compatibles
avec la prise en compte des nuisances, de la sécurité, de la qualité architecturale, ainsi
que de la qualité de l’urbanisme et des paysages (article L.111-8 du code de
l’urbanisme).
Cette étude n’a pas été réalisée lors de l’élaboration du PLUi. Par délibération du 28
octobre 2021, la Communauté de communes a donc décidé d’engager la révision
simplifiée n°1 du PLUi de l’ex Communauté de communes Champagne-Berrichonne, pour
faire les études permettant de réduire le recul de 75 mètres de l’axe de la N151, et ainsi
mieux valoriser le foncier en optimisant l’urbanisation de la zone Ux.
La présente étude fait l’analyse du site et des enjeux sur les critères de l’amendement
Dupont, et elle évalue si une réduction du retrait de 75 mètres le long de la N151 est
compatible avec les objectifs de l'article L.111-8. Elle propose ensuite une nouvelle règle
de recul tenant compte du contexte local pour l’implantation des constructions et
installations.
Cartographie CCCB - Fond Géoportail Zone d’activité des Quatre Routes - Neuvy-Pailloux
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Plan Local d’Urbanisme Intercommunal de l’ex Communauté de communes de Champagne-Berrichonne - Etude Amendement Dupont (loi Barnier) - Septembre 2021 4
1. CONTEXTE
1.1. TRAFIC ROUTIER
La N151 est une voie classée à grande circulation, de liaison entre Bourges et
Châteauroux. Elle est aussi un barreau entre les autoroutes A20, Paris - Toulouse, et
A71, Orléans - Clermont-Ferrand. En utilisant cet axe, Neuvy-Pailloux est située à 17
km de Châteauroux, 12 km d’Issoudun et 50 km de Bourges.
Le trafic journalier moyen est de 6 104 véhicules dans les deux sens en juin 2019, au
niveau de Neuvy-Pailloux (station de comptage le Poudault), dont 16,1 % de poids
lourds représentant environ 980 véhicules (Source : DIRCO - Feytiat).
La N151 comprend trois traversées urbaines entre Châteauroux et Issoudun, dont la
traversée de l’extrémité nord-ouest du bourg de Neuvy-Pailloux. Un carrefour permet
des échanges avec la D31. Cette route départementale fait le lien entre La
Champenoise, située au nord, et Neuvy-Pailloux.
La traversée de la commune par la N151 représente une distance d’environ 7,8 km
entre Montierchaume et Saint-Aoustrille, la traversée urbaine du bourg 600 mètres (y
compris la façade déjà urbanisée de la zone d’activité), et le passage devant la zone
d’activité 430 mètres dont 210 mètres devant des terrains occupés par des activités
existantes soit environ la moitié de la façade face à la voie.
La vitesse est limitée à 70 km/h en sortie de bourg direction ouest, et à 80 km/h avant
l’entrée dans le bourg en direction est.
La N151 après la traversée du bourg de
Neuvy-Pailloux, en direction de
Châteauroux. Des bâtiments de la zone
d’activité sont à gauche.
Traversée du bourg de Neuvy-Pailloux, en
direction d’Issoudun, en extrémité nord-
ouest du bourg, près du carrefour avec la
D31. Zone d’activité des Quatre Routes - Neuvy-Pailloux
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Plan Local d’Urbanisme Intercommunal de l’ex Communauté de communes de Champagne-Berrichonne - Etude Amendement Dupont (loi Barnier) - Septembre 2021 5
1.2. AUTRES CLASSEMENTS ROUTIERS
La N151 est concernée par le risque transport de matières dangereuses. De nombreux
transporteurs routiers de produits toxiques, d’hydrocarbures ou autres matières
dangereuses pour l’environnement et la santé humaine, empruntent très fréquemment
cette route. Les principaux dangers liés au transport de matières dangereuses sont les
explosions, les incendies, les pollutions et les dispersions dans l'air.
La zone dite à risque correspond à une bande de 50 mètres de large de part et d'autre de
l'axe. Des restrictions à la construction sont apportées dans les différentes zones des
effets létaux, pour certains immeubles de grande hauteur et des établissements recevant
du public. Des mesures de prévention et d’alerte sont par ailleurs mises en place.
Le classement sonore des infrastructures de transports terrestres dans le
département de l’Indre classe la N151 en catégorie 3 sur la commune de Neuvy-Pailloux.
Les secteurs concernés par le bruit sont situés dans un périmètre de 100 mètres de part
et d’autre de la route, en tissu ouvert. Les constructions dans ce périmètre ont l’obligation
de présenter un isolement acoustique minimum.
Ces classements apportent des contraintes assez faibles pour la zone d’activité. Elles
auraient un impact plus fort en cas de zone destinée à l’habitat. Zone d’activité des Quatre Routes - Neuvy-Pailloux
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Plan Local d’Urbanisme Intercommunal de l’ex Communauté de communes de Champagne-Berrichonne - Etude Amendement Dupont (loi Barnier) - Septembre 2021 6
1.3. SERVITUDES D’UTILITE PUBLIQUE
Les lignes électriques aériennes HTB 90 Kv Déols - Villement n°2 et Lande- Mousseaux
– Villement n°1 sont situées au sud du secteur. La servitude d’utilité publique I4 relative
aux lignes électriques permet la mise en place d’une servitude d’ancrage, de surplomb,
d’appui, de passage et d’ébranchage ou d’abattage d’arbres.
Cette servitude d’utilité publique est sans impact pour l’urbanisation de la façade de la
zone d’activité le long de la N151. Elle a en revanche un impact pour le sud-est de la
zone, principalement pour la future voie de bouclage en continuité de la rue de l’Avenir.
Cette rue utilise l’espace sous les lignes électriques. Elle traverse la zone pavillonnaire.
Le cable enterré C 6504 en pleine-terre passe au nord du secteur, le long de la N151
(cable Orange). La situation du câble peut avoir un impact mais il est enterré et les
constructions existantes sont en recul.
Le périmètre de protection de 500 mètres autour de l’église Saint-Laurent classée
monument historique, a été adapté au site. Le nouveau contour est limité au centre-bourg
ancien et il ne recouvre plus la partie nord-est de la zone d’activité, comme
précédemment.
Source : Annexe
SUP du PLUi Zone d’activité des Quatre Routes - Neuvy-Pailloux
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1.4. SYNTHESE
Nuisances
(Bruit, pollution atmosphérique)
Sécurité
(Sécurité routière, risques)
Urbanisme
(Tissu bâti, implantations et
composition urbaine)
Architecture
(Volumes, aspects extérieurs)
Paysage
(Perspectives, aménagement des
espaces publics et privés)
La vitesse est limitée à 70 km/h en
sortie de bourg direction ouest, et à
80 km/h avant l’entrée dans le
bourg en direction est. Le trafic
routier est important mais les
nuisances dues au bruit ou à la
pollution sont à plus faible
incidence en zone d’activité.
Le risque transport de matières
dangereuses à un impact potentiel
mais non décisif.
Les activités présentes sur la zone
ne sont pas elles-mêmes à risque.
Les servitudes d’utilité publique
n’apportent pas de contraintes
fortes pour l’urbanisation du site.
Les servitudes d’utilité publique
n’apportent pas de contraintes
fortes pour l’urbanisation du site.
- Zone d’activité des Quatre Routes - Neuvy-Pailloux
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Plan Local d’Urbanisme Intercommunal de l’ex Communauté de communes de Champagne-Berrichonne - Etude Amendement Dupont (loi Barnier) - Septembre 2021 8
2. CARACTERISTIQUES DU SITE ET DES ESPACES LE LONG DE LA N151
2.1. ZONE D’ACTIVITE DES QUATRE ROUTES
La zone d’activité est communautaire. Deux entreprises sont actuellement installées sur le
site :
- Le Croquet de Charost, biscuiterie avec une partie en production et une partie en
commerce ;
- Garage AD expert - MES automobiles. L’activité a repris les locaux de l’entreprise de
fermetures et menuiserie générale Tisserand SA.
Un bâtiment d’activité situé entre ces deux entreprises est vacant et en vente, parcelle ZL
429.
La zone d’activité détourée par le PLUi occupe une surface de 8,4 ha dont 1,6 ha est occupé
par des bâtiments d’activité et des aménagements de desserte, 0,35 ha par un espace vert
privé enherbé et boisé, et 0,35 ha par un terrain enherbé en continuité de l’entreprise le
Croquet de Charost. La surface agricole cultivée est de 6,1 ha (blé tendre d’hiver au
Recensement parcellaire graphique 2019).
La surface impactée par l’amendement Dupont et le recul de 75 mètres, hors terrains des
entreprises existantes, est de 1,5 ha, dont 0,85 ha du côté est, entre les entreprises et le
bourg, et 0,65 ha du côté ouest, entre le garage AD expert et la limite de zone correspondant
au chemin rural n°16 du Petit Clos. La façade de la zone d’activité (zone UX au PLUi) est
de 430 mètres, la façade urbanisée de 210 mètres (bâtiments et terrains urbains). L’espace
intermédiaire entre le bâtiment du Croquet de Charost et la première maison d’habitation du
bourg est de 140 mètres. L’espace intermédiaire à l’ouest entre le dernier bâtiment et la
maison d’habitation isolée est de 120 mètres.
Les reculs des bâtiments existants par rapport à l’axe de la N151 sont d’environ :
- 35 mètres pour le Croquet de Charost ;
- 25 mètres pour une partie en extension de l’un des bâtiments du garage AD expert -
MES automobiles (espace d’accueil), 35 mètres en règle générale ;
- 15 mètres pour l’habitation la plus proche à l’est de la zone d’activité, et un peu moins
de 20 mètres pour celle à l’ouest.
Zone d’activité des Quatre Routes
Cartographie CCCB - Fond Géoportail Zone d’activité des Quatre Routes - Neuvy-Pailloux
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2.2. ACCES AU SITE
La zone d’activité des Quatre Routes est desservie à partir de la N151 par deux voies de
décélération :
1. En direction de l’ouest, accès par une voie de décélération et un stop pour sécuriser
le recoupement de la N151. La vitesse est à 70 km/h dans ce sens ;
2. En direction de l’est, accès après une voie de décélération sur une distance
relativement courte, un peu inférieure à 60 mètres. La vitesse est à 80 km/h dans ce
sens. La vitesse passe à 70 km/h pour la traversée du bourg, après la zone d’activité.
Pour la sortie de la zone d’activité, les véhicules peuvent retrouver la N151 dans les deux
sens.
3. A l’est de la zone d’activité, la possibilité de poursuivre la rue de l’Avenir en direction de
l’ouest a été préservée. Elle correspond à l’emprise sous les lignes électriques.
L’Orientation d’aménagement et de programmation du PLUi approuvé le 16 mai 2019 a
prévu le raccordement de la zone d’activité au bourg de Neuvy-Pailloux par ce secteur. A
terme, l’accès à la zone sera donc aussi permis à partir du carrefour entre la N151 et la
D31, par la rue Pasteur, le rond-point (4) puis la rue de l’Avenir.
5. Le chemin rural n°16 du Petit Clos longe l’ouest de la zone d’activité. C’est un chemin
enherbé qui se termine en cul-de-sac, non utilisable en l’état pour la circulation des
véhicules.
Cartographie CCCB -
Fond Cadastral Zone d’activité des Quatre Routes - Neuvy-Pailloux
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1. Interdiction de tourner à gauche dans une
section très rectiligne en direction de
Châteauroux. La voie de décélération permet,
après un coude, de recouper la N151.
2. Voie de décélération pour rentrer dans la
zone en venant de l’ouest.
4. Rond-point entre la rue Pasteur et la rue de
l’Avenir. Les deux rues permettront un second
accès routier à la zone d’activité, et une
boucle routière.
1. Le stop en sortie de zone d’activité, en vis-
à-vis du stop pour entrer dans la zone en
venant de l’est.
3. Au bout de la rue de l’Avenir, la possibilité
d’un passage futur a été préservée. La pointe
sud-est de la zone d’activité est située
immédiatement à droite du premier pylône de
droite. L’emprise publique est vaste, pour
limiter les nuisances du trafic pour les
habitations (bandes enherbées de séparation
avec les habitations).
5. Chemin rural du Petit Clos, qui longe la
zone d’activité, inadapté à la circulation et
dont l’accès poserait problème dans une
section de route très rectiligne. Zone d’activité des Quatre Routes - Neuvy-Pailloux
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2.3. TOPOGRAPHIE
La N151 est en creux au niveau du ruisseau des Glous, aux environs de 150 mètres
d’altitude. Le relief s’élève en direction de l’est et du bourg de Neuvy-Pailloux, aux environs
de 164 mètres d’altitude. L’altitude de la zone d’activité est plus basse au sud-ouest, à
environ 150 mètres d’altitude, puis s’élève jusqu’à une altitude entre 157,5 et 160 mètres
au nord-est.
La pente est plus marquée au sud-ouest. A l’est, le relief fait un petit bombement entre les
parties nord et sud de la zone. La pente baisse ensuite en direction du sud jusqu’au
ruisseau de la Vignole.
Les terrains de la zone d’activité sont relativement dissimulés
avant le passage devant sa façade le long de la N151 :
- section urbaine à l’est, avec les clôtures et la végétation
qui empêchent les vues lointaines ;
- bois et haies dans le vallon du ruisseau des Glous à
l’ouest, la vue ne s’ouvre qu’en arrivant sur la zone
d’activité.
Dans le grand paysage, la façade de la zone d’activité est
plus visible depuis la D31 au nord du bourg, sur environ 150
mètres avant l’entrée dans le bourg.
Cartographie CCCB -
Fond Cadastral Zone d’activité des Quatre Routes - Neuvy-Pailloux
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1. Façade est de la façade de la zone
d’activité, sur une partie en léger replat dans
la montée progressive sur le bourg, depuis le
vallon du ruisseau des Glous. La montée
reprend en arrivant sur le bourg.
3. Deuxième rideau de la zone d’activité, en
légère descente vers le ruisseau de la Vignole
situé au sud (arrière de l’entreprise le Croquet
de Charost).
5. Façade ouest de la zone d’activité, dans
une partie en descente en direction du
ruisseau des Glous.
2. Léger bombement des terrains de la zone
d’activité (partie est) avant l’arrivée sur le
bourg.
4. Traversée du bourg en direction de l’ouest :
la façade de la zone d’activité n’apparait pas
avant d’être à hauteur des dernières maisons.
6. Vue sur la zone d’activité depuis la D31,
voie en crête avant l’entrée dans le bourg par
le nord-ouest. Zone d’activité des Quatre Routes - Neuvy-Pailloux
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2.4. PROFIL DU SITE
Le terrain et la N151 sont à niveau en façade de la zone d’activité. En partie est de la
zone, le terrain s’élève très légèrement en direction du sud, jusqu’à l’altitude de 157,5
mètres, après les bâtiments de l’entreprise le Croquet de Charost. Le terrain est ensuite
plane puis redescend légèrement après la zone d’activité, jusqu’au ruisseau de la Vignole
au sud. En partie ouest de zone, les terrains sont en pente en direction du ruisseau des
Glous, donc en direction de l’ouest. La pente est modérée.
La pente ne pose pas de difficultés particulières pour l’implantation de futurs bâtiments et
installations. Un fossé en rive sud de la N151 collecte les eaux de ruissellement de la
partie nord de la zone d’activité. Les eaux pluviales de la partie sud de la zone, près du
lotissement lieu-dit les Petites maisons, seront à gérer en lien avec la voie à créer en
prolongement de la rue de l’Avenir, et à évacuer vers le sud par le réseau urbain.
Vue depuis le sud-est de la zone d’activité en
direction du nord-ouest et de la N151
(bâtiment le Croquet de Charost), depuis le
point haut un peu supérieur à 157,5 mètres.
On perçoit la pente en direction du nord.
Représentation schématique - CCCB Zone d’activité des Quatre Routes - Neuvy-Pailloux
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2.5. OCCUPATION DU SOL
Le passage de la N151 se fait dans une partie du territoire en mutation, caractérisée par
la présence de bâtiments d’activité sur une zone en devenir, légèrement à l’écart de la
limite du Bourg de Neuvy-Pailloux (environ 140 mètres). La covisibilité entre le bourg et
les bâtiments de la zone d’activité est constante du fait de la nature plane des terrains et
de l’ouverture du paysage. Cette partie du territoire est agricole. La partie boisée est plus
à l’ouest, dans le vallon du ruisseau des Glous.
La partie agricole est ouverte (Registre parcellaire graphique des
terrains déclarés à la PAC en 2019). Elle est occupée par de la
grande culture, avec très peu de recoupements par des haies et
boisements. La proximité du bourg d’un côté, de la partie boisée du
vallon des Glous de l’autre côté, fait qu’il n’y a pas de visibilités
lointaines sur la zone d’activité.
A hauteur de la zone d’activité des Quatre Routes, la N151 est
asymétrique, avec une rive nord occupée par des terres agricoles, et
une rive sud occupée par la zone d’activité et le reliquat des terres
agricoles entre les parties construites. La classe « Autres terrains »
correspond à des terrains ruraux non déclarés à la PAC, cadastrés.
L’urbanisation en façade de la zone d’activité constituera un
achèvement du mouvement de construction déjà engagé, avec la
réalisation de 4 grands bâtiments. Elle ne portera pas atteinte au
cadre de vie des habitants, ni à la protection des paysages et des
espaces naturels qui n’ont pas dans ce secteur de caractère
remarquable ou spécifique.
Cartographie CCCB -
Fond Cadastral - Source : Géoportail Zone d’activité des Quatre Routes - Neuvy-Pailloux
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OUEST. La présence de la végétation
est liée aux haies et boisements dans le
vallon des Glous, et aux arbres,
arbustes et haies de la maison isolée.
Vallon des Glous
Maison d’habitation et vallon des Glous
Cartographie CCCB - Fond Cadastral
Végétation sur le site
EST. La présence de la végétation est
liée à la zone urbanisée, avec les
arbres, arbustes et haies des jardins, et
les arbres des espaces communs. Zone d’activité des Quatre Routes - Neuvy-Pailloux
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2.6. BASSIN VISUEL
Le bassin visuel depuis la N151 est délimité par l’urbanisation, la végétation dans
l’environnement du site et la topographie. On distingue un premier plan (1) et un arrière-
plan délimité par les limites et lignes d’horizon plus lointaines (2).
Le bassin visuel de premier plan est d’une surface un peu supérieure à 20 ha. Ses
caractéristiques sont les suivantes :
- étirement en direction de l’ouest jusqu’au vallon des Glous ;
- adossement de la zone d’activité à la limite urbaine du bourg à
l’est ;
- échappée visuelle en direction du nord-est ;
- échappée visuelle en direction du sud-ouest.
Le bassin visuel élargi selon la carte ci-contre est d’une surface
d’environ 60 ha (2). Il s’étire en direction de la D31 située sur une
ligne de crête au nord-est, et de la limite du camp militaire au sud-
ouest.
La sensibilité visuelle est modérée, principalement parce que le site
se découvre tardivement, peu avant d’arriver sur la zone d’activité. Il
est cependant nécessaire de végétaliser la façade de la zone
d’activité pour son intégration dans le grand paysage. Au sud, c’est
l’arrière de la future zone d’activité qui est concernée et qui doit être
prise en compte pour le cadre de vie des habitants des zones
résidentielles de la marge ouest du bourg.
Cartographie CCCB -
Fond Cadastral - Source : Géoportail Zone d’activité des Quatre Routes - Neuvy-Pailloux
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2.7. CONSTRUCTIONS ET INSTALLATIONS
Affectation des sols et destination des constructions
La zone d’activité accueille actuellement des entreprises relevant des catégories
commerce, artisanat et services. Elle a accueilli précédemment de la petite industrie.
Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Les reculs des bâtiments existants par rapport à l’axe de la N151 sont d’environ :
- 35 mètres pour le Croquet de Charost ;
- 25 mètres pour une partie en extension de l’un des bâtiments du garage AD expert -
MES automobiles (espace d’accueil), 35 mètres en règle générale
Les parkings devant les bâtiments, face à la N151, sont en recul par rapport à l’axe
d’environ :
- 20 mètres pour le Croquet de Charost, 13 mètres pour les panneaux de publicité ;
- 10 mètres pour le garage AD expert - MES automobiles, soit la limite de l’emprise
foncière.
Par rapport aux limites séparatives, les constructions sont implantées à une distance
d’environ (au plus près) :
- 8,75 mètres pour le Croquet de Charost ;
- 5 mètres pour le garage AD expert - MES automobiles.
L’emprise au sol des bâtiments est de :
- 13 % pour le Croquet de Charost (parcelle ZL 368, d’environ 2 850 m²) ;
- 30,5 % pour le garage AD expert - MES automobiles (parcelles ZL 3, 421, 423, 425
et 428, d’environ 7 600 m² en excluant les parties agricoles de ces parcelles soit celles
identifiées au RPG 2019) ;
- 23,5 % pour le bâtiment vacant (parcelle ZL 429, d’environ 5 400 m²).
La hauteur des bâtiments au plus haut point est estimée à environ :
- 3,5 à 4 mètres pour le Croquet de Charost ;
- 7,5 à 8 mètres pour le garage AD expert - MES automobiles.
Une antenne relais est présente, d’une hauteur nettement supérieure.
Le Croquet de Charost : une façade urbaine
sans clôture, à dominante végétale avec
l’espace enherbé en premier plan, et deux
panneaux publicitaires adossés de type 4x3
proches de la voie.
Garage AD expert - MES automobiles : une
façade urbaine minérale avec la présence
des parkings devant les bâtiments (clientèle
et exposition), chargée par les publicités,
enseignes, pré-enseignes et mâts. Zone d’activité des Quatre Routes - Neuvy-Pailloux
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Plan Local d’Urbanisme Intercommunal de l’ex Communauté de communes de Champagne-Berrichonne - Etude Amendement Dupont (loi Barnier) - Septembre 2021 18
Les toits sont plats ou en pente légère, autour de 10°. Des parties pour l’accueil devant les
bâtiments ont une pente plus marquée, autour de 45°.
Le bardage métallique et le verre sont les principaux matériaux utilisés. Une partie de l’un
des bâtiments du garage AD expert - MES automobiles, est en mur enduit. Les couleurs
sont diverses : rouge, beige, vert, gris, blanc, bleu.
Un grillage vert sur poteau métallique vert délimite le terrain du garage AD expert - MES
automobiles. La grille d’entrée est métallique et de couleur rouge.
Les surfaces enherbées, non imperméabilisées, représentent :
- 60 % pour le Croquet de Charost (parcelle ZL 368, d’environ 2 850 m²) ;
- 20 % pour le garage AD expert - MES automobiles (parcelles ZL 3, 421, 423, 425 et
428, d’environ 7 600 m² en excluant les parties agricoles de ces parcelles soit celles
identifiées au RPG 2019) ;
- 66 % pour le bâtiment vacant (parcelle ZL 429, d’environ 5 400 m²).
Les places de stationnement sont évaluées à :
- 15 places pour le Croquet de Charost, non marquées au sol ;
- 20 places marquées au sol le long de la N151 et environ 20 places supplémentaires
en second rideau, pour le garage AD expert - MES automobiles.
Equipements, réseaux et emplacements réservés
Les parcelles sont desservies par la voie existante, intérieure à l’opération. Aucun accès
direct n’a été créé.
Les réseaux électriques le long de la N151 ont été enterrés. Zone d’activité des Quatre Routes - Neuvy-Pailloux
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2.8. SYNTHESE
Nuisances
(Bruit, pollution atmosphérique)
Sécurité
(Sécurité routière, risques)
Urbanisme
(Tissu bâti, implantations et
composition urbaine)
Architecture
(Volumes, aspects extérieurs)
Paysage
(Perspectives, aménagement des
espaces publics et privés)
- L’accès à la zone d’activité est
sécurisé par des voies de
décélération et une seule voie
d’accès. Un bouclage routier est
prévu par l’Orientation
d’aménagement et de
programmation, par la rue de
l’Avenir.
La façade de la zone d’activité s’est
urbanisée par le centre, sur 210
mètres. Les bâtiments existants
font les références en termes
d’implantation et de forme urbaine.
L’espace intermédiaire entre la ZA
occupée et le bourg apparait
comme un interstice. Le secteur
dans son ensemble apparait de ce
fait en mutation et en devenir.
La zone d’activité jouxte le bourg à
l’est, le long d’une partie
anciennement bâtie le long de la
N151, et long d’un tissu
pavillonnaire récent en second
rideau.
La zone d’activité des Quatre
Routes est urbaine dans son
aspect, avec une façade le long de
la N151 chargée en publicité,
enseignes et pré-enseignes.
L’impression est renforcée par la
présence de véhicules sur les
parkings en premier plan.
La disposition des bâtiments est
assez régulière, avec des volumes
homogènes. Les réseaux sont
enterrés. La clôture existante serait
adaptée si elle n’était pas le
support d’un surnombre de
dispositifs publicitaires et
enseignes.
La façade de la zone d’activité n’est
pas visible de loin pour l’usager de
la N151, avec comme écrans, le
bourg à l’est, le vallon boisé des
Glous à l’ouest. Elle n’est située
que sur un seul côté de la route.
Le terrain est en légère pente, avec
à l’est une partie nord inclinée vers
la N151 et une partie sud inclinée
vers l’arrière de la zone. A l’ouest,
les terrains sont plus à niveau.
Visuellement, le secteur n’est pas
sensible. Néanmoins, l’espace
autour des bâtiments est à
dominante agricole et avec très
peu de végétation. Zone d’activité des Quatre Routes - Neuvy-Pailloux
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3. AMENDEMENT DUPONT : QUELLE APPLICATION POUR LE PROJET ?
3.1. ORIENTATIONS POUR LE PROJET SUR LES CRITERES DE DEROGATION
Nuisances
(Bruit, pollution atmosphérique)
Sécurité
(Sécurité routière, risques)
Urbanisme
(Tissu bâti, implantations et
composition urbaine)
Architecture
(Volumes, aspects extérieurs)
Paysage
(Perspectives, aménagement des
espaces publics et privés)
Contexte (rappel)
La vitesse est limitée à 70 km/h en
sortie de bourg direction ouest, et à 80
km/h avant l’entrée dans le bourg en
direction est Le trafic routier est
important mais les nuisances dues au
bruit ou à la pollution sont à plus faible
incidence en zone d’activité.
Le risque transport de matières
dangereuses à un impact potentiel mais
non décisif.
Les activités présentes sur la zone ne
sont pas elles-mêmes à risque.
L’accès à la zone d’activité est sécurisé
par des voies de décélération et une
seule voie d’accès. Un bouclage routier
est prévu par l’Orientation
d’aménagement et de programmation,
par la rue de l’Avenir.
Les servitudes d’utilité publique
n’apportent pas de contraintes fortes
pour l’urbanisation du site.
La façade de la zone d’activité s’est
urbanisée par le centre, sur 210 mètres.
Les bâtiments existants font les
références en termes d’implantation et
de forme urbaine. L’espace
intermédiaire entre la ZA occupée et le
bourg apparait comme un interstice. Le
secteur dans son ensemble apparait de
ce fait en mutation et en devenir.
La zone d’activité jouxte le bourg à l’est,
le long d’une partie anciennement bâtie
le long de la N151, et long d’un tissu
pavillonnaire récent en second rideau.
Les servitudes d’utilité publique
n’apportent pas de contraintes fortes
pour l’urbanisation du site.
La zone d’activité des Quatre Routes
est urbaine dans son aspect, avec une
façade le long de la N151 chargée en
publicité, enseignes et pré-enseignes.
L’impression est renforcée par la
présence de véhicules sur les parkings
en premier plan.
La disposition des bâtiments est assez
régulière, avec des volumes
homogènes. Les réseaux sont enterrés.
La clôture existante serait adaptée si
elle n’était pas le support d’un
surnombre de dispositifs publicitaires et
enseignes.
La façade de la zone d’activité n’est pas
visible de loin pour l’usager de la N151,
avec comme écrans, le bourg à l’est, le
vallon boisé des Glous à l’ouest. Elle
n’est située que sur un seul côté de la
route.
Le terrain est en légère pente, avec à
l’est une partie nord inclinée vers la
N151 et une partie sud inclinée vers
l’arrière de la zone. A l’ouest, les
terrains sont plus à niveau.
Visuellement, le secteur n’est pas
sensible. Néanmoins, l’espace autour
des bâtiments est à dominante agricole
et avec très peu de végétation.
Orientations pour le projet
Maintenir des reculs significatifs
par rapport à l’axe de la voie.
Maintenir des reculs significatifs
par rapport à l’axe de la voie.
Assurer les déplacements piétons
et cycles avec le bourg, en
prévoyant une continuité de voie
par le sud.
Caler les règles de recul par
rapport à la N151 sur les reculs
retenus pour les bâtiments
existants.
Imposer des reculs pour les
bâtiments d’activité par rapport aux
habitations du bourg (limites
séparatives).
Valoriser l’identité rurale, selon le
concept de la zone d’activité à la
campagne : travailler sur la qualité
du premier rideau le long de la
N151 en limitant la surcharge des
dispositifs publicitaires et
enseignes, en favorisant la sobriété
des bâtiments et couleurs, et
l’intégration des parkings…
Valoriser l’identité rurale, selon le
concept de la zone d’activité à la
campagne : réaliser une trame
verte en premier plan, avec des
plantations de divers
développements. L’objectif n’est
pas d’occulter mais d’intégrer. Zone d’activité des Quatre Routes - Neuvy-Pailloux
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3.2. REGLEMENT
Le recul de 75 mètres imposé par l’amendement Dupont peut être réduit, notamment parce
que l’urbanisation de la façade de la zone d’activité est déjà largement engagée, avec une
façade urbanisée de 210 mètres sur un total de 430 mètres. Cette partie urbanisée est de
plus centrale.
Il sera imposé un recul de 35 mètres de l’axe de la N151 pour les futures constructions,
correspondant à la distance de retrait des bâtiments existants, à l’exception d’une
extension sur environ 140 m², du bâtiment d’accueil du garage AD expert - MES
automobiles qui est en retrait de 25 mètres. Cette distance de 35 mètres par rapport à l’axe
représente par rapport à la limite avec l’emprise de la voie un recul de 25 mètres environ.
En dehors de la partie déjà urbanisée en façade, la surface de la zone dans la bande de
recul de 35 mètres est de 0,55 ha. Avant dérogation, la surface de la zone dans la bande
de recul de 75 mètres est de 1,47 ha.
Des dispositions règlementaires sont à prévoir pour l’intégration des constructions et
installations :
- la hauteur des bâtiments est limitée à 8 mètres dans une première bande constructible
le long de la N151 (de 35 à 75 mètres) et à 15 mètres au-delà ;
- les zones de dépôt de véhicules hors d’usage et de matériaux usagés seront interdites
en façade, entre la limite avec la N151 et la façade des bâtiments d’activité ;
- des clôtures végétales d’essences locales et mélangées sont imposées dans la bande
de recul des constructions de 35 mètres par rapport à l’axe de la N151 ;
- des grillages de couleur sombre seront réalisés en accompagnement des clôtures
végétales ;
- les façades des bâtiments devront être d’un ton neutre pour le paysage, en évitant les
couleurs vives (sauf les enseignes, mais elles sont à réaliser dans le volume du
bâtiment) et réfléchissantes ;
- les parkings pourront être réalisés dans la bande de recul sous conditions : un premier
recul en totalité végétalisé par rapport à la N151, puis parkings ; pas de parkings en
nappe de véhicules ; places fragmentées et intégrées dans une trame verte, matériaux
perméables.
La gestion locale des publicités, enseignes et pré-enseignes peut se faire par un
Règlement local de publicité (RLP).
Zone d’activité des Quatre Routes
Cartographie CCCB - Fond Géoportail Zone d’activité des Quatre Routes - Neuvy-Pailloux
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3.3. ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT ET DE PROGRAMMATION
SCENARIO 1
Voies intérieures
● Sans nouvel accès sur la N151.
● Voie intérieure en boucle côté nord-est.
● Voie avec retournement et espace public
au sud-ouest (stationnement, espace vert).
● Liaison avec le bourg par la rue de
l’Avenir.
Constructions
● Retrait par rapport aux limites
séparatives avec les parcelles habitées.
● Etagement des constructions sur la zone
d’activité, avec un premier plan moins haut
le long de la N151 et des parcelles
habitées.
Trame végétale et hydraulique
● Trame plantée en premier plan le long de
la N151, le long de deux voies intérieures
principales et en pourtour de zone.
● Bassins de collecte des eaux de pluie le
long de la N151, avec paysagement. Zone d’activité des Quatre Routes - Neuvy-Pailloux
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SCENARIO 2
Voies intérieures
● Sans nouvel accès sur la N151.
● Voie avec retournement et espace public
des deux côtés de la zone (stationnement,
espace vert).
● Voie en limite de la zone d’activité au sud.
● Liaison avec le bourg par la rue de
l’Avenir.
Constructions
● Retrait par rapport aux limites
séparatives avec les parcelles habitées.
● Etagement des constructions sur la zone
d’activité, avec un premier plan moins haut
le long de la N151 et des parcelles
habitées.
Trame végétale et hydraulique
● Trame plantée en premier plan le long de
la N151, le long de deux voies intérieures
principales et en pourtour de zone.
● Noues accompagnées de plantations,
connectées aux fossés le long de la N151. Zone d’activité des Quatre Routes - Neuvy-Pailloux
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Dans les deux scénarios, la trame verte doit s’imposer en premier plan,
avec des plantations de divers développements. L’objectif n’est pas
d’occulter les constructions qui s’implanteront derrière ce rideau, mais
de créer un filtre qui contribuera à intégrer l’ensemble de l’opération.
Des vues en fenêtre seront possibles. Des implantations en quinconce
sont envisageables pour que la vue atteigne les bâtiments en second
plan.
AMENAGEMENT DE LA FACADE DE L’OPERATION - PRINCIPES GENERAUX
Exemples d’aménagement devant une entreprise au Cellier (44) et à Aigrefeuille-sur-Maine (44), devant une zone d’activité à Démouville
(14) et les Essarts-en-Bocage (85)
La création d’un premier plan vert
permettra de donner l’image
d’une zone d’activité à la
campagne, où les espaces verts
et boisés constituent la trame
générale à l’intérieure de laquelle
s’insère des entreprises. Zone d’activité des Quatre Routes - Neuvy-Pailloux
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Scénario Avantage Inconvénient
Scénario 1
Une optimisation du foncier permise par une voie en boucle dans la partie
nord-est
Une desserte fonctionnelle, avec un flux de véhicules réparti entre les
différentes voies
Un maillage de voie supplémentaire entre la N151 et le bourg par la rue
de l’Avenir
Une trame végétale en interface avec la N151 et les zones habitées
Un coût d’aménagement plus important du fait de la longueur de la voie
Une gestion publique des bassins de collecte des eaux de pluie, le long
de la N151, à organiser (accès entre parcelles privées, gestion des
bassins et des espaces verts)
Scénario 2
Une longueur de voie réduite
Un espace public supplémentaire pour améliorer la pratique de la zone
(dont stationnement commun pour les usagers extérieurs à la zone)
Un maillage de voie supplémentaire entre la N151 et le bourg par la rue
de l’Avenir
Une trame végétale en interface avec la N151 et les zones habitées
Un trafic routier un peu plus concentré sur la voie de liaison entre la N151
et la rue de l’Avenir
Un accès aux parcelles plus difficile à gérer en façade nord-est de la zone
(parcelle en drapeau pour la parcelle côté ouest, près du magasin Le
Croquet de Charost)
Un schéma de voirie correspondant à une demande d’entrepreneurs pour
des plus grandes parcelles, donc à une demande moins diversifiée