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Arrêté - Préfecture - Mayotte - P2 Notice explicative
Document publié le Mercredi 14 octobre 2015
Lien du pdf (Arrêté - Préfecture - Mayotte - P2 Notice explicative)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Transports, Logement,
Dossier de Déclaration d’Utilité Publique
- RHI Boubouni -
Juin 2021
Pièce n°2
Notice explicative Commune de Mamoudzou – Déclaration d’utilité publique – RHI Boubouni – Notice explicative 3
PREAMBULE
La commune de Mamoudzou, avec l’appui de la DEAL, s’est engagée dans une démarche d’élaboration
d’un Plan Communal de Lutte contre l’Habitat Indigne (PCLHI) depuis la promulgation de la loi n°2015-
1268 du 14 octobre 2015 relative à l’actualisation du droit des outre-mer qui rend obligatoire
l’élaboration d’un Plan Communal de Lutte Contre l’Habitat Indigne (PCLHI) pour les territoires
ultramarins de la Guadeloupe, la Guyane, La Réunion, Mayotte et Saint Martin. Avec la création de la
Communauté d’Agglomération Dembéni - Mamoudzou (CADEMA) le 1er janvier 2016 et au vu des
compétences obligatoires de cette nouvelle entité, les PCLHI de ces deux communes ont été
mutualisés en un Plan Intercommunal de Lutte Contre l’Habitat Indigne (PILHI) dès la phase 3.
Les études pré-opérationnelles menées en 2017 sur le site du quartier dit BOUBOUNI, ont fait état d’un
quartier très fortement marqué par l’habitat indigne ainsi que des conditions de vie précaires. Un
constat qui a conduit la maîtrise d’ouvrage, à savoir la commune de Mamoudzou, à lancer des études
en vue d’une opération de Résorption de l’Habitat Insalubre (RHI) sur ce quartier.
La mise en œuvre de l’opération RHI Boubouni entre dans le PILHI comme priorité d’action dans le
cadre du traitement des noyaux durs d’habitat indigne à proximité des principales polarités urbaines.
Le PILHI fixe, pour l’opération, les enjeux suivants :
- Poursuivre l’action engagée dans le cadre du PRU de M’Gombani ;
- Mettre le quartier hors de l’eau ;
- Produire une offre de logements décents ;
- Traiter les accroches urbaines du quartier.
La loi du 31 mai 1990 définit l’habitat indigne : « Constituent un habitat indigne les locaux ou
installations utilisés aux fins d'habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements
dont l'état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques
manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé. »
Dans le cadre du projet et en application de l’article L.221-1 du code de l’urbanisme, la commune de
Mamoudzou est habilitée à acquérir des immeubles, au besoin par voie d’expropriation, pour
constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation d’une action ou d’une opération
d’aménagement répondant aux objectifs définis à l’article L. 300-1.
Toutefois, le recours à l’expropriation ne peut se justifier que si ladite opération est jugée d’utilité
publique.
En effet, selon l’article 545 du code civil : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est
pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. »
La procédure d’expropriation débute par une enquête publique dont les éléments, transmis au préfet,
permettront à ce dernier du juger de l’utilité publique ou non de l’opération.
Pour pouvoir se prononcer sur l’utilité publique, un dossier est réalisé et soumis à l’enquête, il s’agit
du dossier de déclaration de l’utilité publique.
L’enquête publique se fonde donc sur ce présent dossier qui doit apporter tous les éléments
nécessaires à la bonne compréhension du projet. Commune de Mamoudzou – Déclaration d’utilité publique – RHI Boubouni – Notice explicative 4
La DUP est prononcée par arrêté du préfet de Mayotte au titre des articles R. 121-1 et suivants du code
de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Dans ce cas, le dossier relève de l’article R. 112-5 du
code de l’expropriation pour cause d’utilité publique puisqu’il s’agit d’une opération d'aménagement
ou d'urbanisme importante et qu'il est nécessaire de procéder à l'acquisition des immeubles avant que
le projet n'ait pu être établi. Le dossier doit comporter les pièces suivantes :
- Pièce n°1 : La notice explicative ;
- Pièce n°2 : Le plan de situation ;
- Pièce n°3 : Le plan général des travaux ;
- Pièce n°4 : L’estimation sommaire des acquisitions à réaliser. Commune de Mamoudzou – Déclaration d’utilité publique – RHI Boubouni – Notice explicative 5
I. L’OPPORTUNITE DE LA DUP
a) L’objet de la DUP
L’habitat indigne porte atteinte à la dignité humaine et son éradication constitue une priorité absolue
de l’action publique. Le projet RHI Boubouni trouve sa justification principale dans le fait qu’il vient
éradiquer l’habitat insalubre au sein de ce quartier et de fait, offrir des conditions d’habitat décentes
aux habitants tout en proposant un projet urbain de qualité.
Parmi ses objectifs, la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de Mobilisation pour le Logement et la Lutte
contre l'Exclusion, dite loi Molle, impose des mesures en faveur du développement d’une offre
nouvelle de logements.
Le projet s’inscrit dans le cadre de la politique de lutte contre l’habitat indigne lancée par la commune
de Mamoudzou dans le cadre de la mise en place du Plan Intercommunal de Lutte Contre l’Habitat
Indigne puis portée par la Communauté d’Agglomération Dembéni – Mamoudzou, à la suite d’un
diagnostic réalisé en 2017 qui a révélé l’existence de logements indignes dans ce quartier.
Les études pré-opérationnelles de Boubouni qui ont été achevées en 2017, font état d’environ 210
logements dans le périmètre d’étude, avec une population estimée à environ 1 100 habitants.
Par ailleurs, les enquêtes sociales ont permis d’établir les besoins en logements sur le quartier qui
correspondent à 182 logements (estimation de 2018) répartis de la manière suivante :
- 53 logements de type T1 à T2 ;
- 62 logements de type T3 à T4 ;
- 67 logements de type T5 et plus.
Dans sa réalisation, l’opération RHI doit donc pouvoir répondre à ces besoins en logement et réduire
l’insalubrité observée. Pour réaliser les travaux nécessaires à cette opération, le lancement d’une DUP
sur les 110 parcelles (98 constructions) directement impactées par l’opération doit permettre à la
collectivité de s’assurer de la maîtrise du foncier nécessaire.
Le projet RHI Boubouni constitue l’expression d’un projet social qui répondra aux besoins actuel et
futur du quartier en logement, en équipements (commerces…) ainsi qu’en aménagements d’espaces
publics en continuité avec le PRU M’Gombani. Commune de Mamoudzou – Déclaration d’utilité publique – RHI Boubouni – Notice explicative 6
Localisation des parcelles impactées
Le Bénéficiaire de la DUP
En vertu des dispositions combinées des articles L.1 et L.1112-2 du code général de la propriété des
personnes publiques, peuvent acquérir des immeubles et des droits réels immobiliers par
expropriation :
▪ L’État ;
▪ Les collectivités territoriales et les établissements publics dans la double limite de leurs
compétences statutaires et territoriales ;
▪ Les Etablissements publics.
En l’espèce, le bénéficiaire de la procédure de DUP est la commune de Mamoudzou. Commune de Mamoudzou – Déclaration d’utilité publique – RHI Boubouni – Notice explicative 7
II. PRESENTATION DU SITE
Contexte géographique
Présentation de la commune
La commune de Mamoudzou, chef-lieu de l’île de Mayotte, est délimitée au nord par la commune de
Koungou, au sud par la commune de Dembéni et à l’ouest par celle de Tsingoni. C’est l’unique porte
maritime de la Grande-Terre pour la Petite-Terre.
Avec une surface de 4 194 hectares, la commune est la plus grande de Mayotte de par sa taille, mais
aussi par sa population, estimée en 2017 par l’INSEE à 71 437 habitants.
La commune de Mamoudzou compte plusieurs entités urbaines encore appelées « villages » qui se
répartissent sur le littoral et qui sont reliés entre eux par la Route Nationale qui longe la mer. Du Sud
au Nord, on traverse les villages de Tzoundzou I et II, Passamainty, Doujani, Mtsapéré, Cavani,
Mamoudzou, Kaweni. La commune compte aussi le village de Vahibé qui est excentré dans les terres
à l’ouest.
Le centre-ville de Mamoudzou est constitué de plusieurs quartiers historiques (Barakani, Boubouni,
Boboka) qui sont reliés à la rue du commerce et au front de mer de Mamoudzou, qui constituent les
pôles d’attractivité du centre-ville. Commune de Mamoudzou – Déclaration d’utilité publique – RHI Boubouni – Notice explicative 8
Le quartier de Boubouni :
Le périmètre de la RHI Boubouni qui s’étend sur une surface d’environ 3,6 ha est situé dans le centre-
ville de Mamoudzou.
Situé entre l’avenue Halidi Selemani (ancienne rue du commerce au nord), poumon économique et
commercial du centre-ville, et le quartier de M’Gombani qui a fait l'objet d'une opération de
renouvellement urbain, le quartier Boubouni représente le dernier îlot de la partie sud du centre-ville
qui n'a pas fait l'objet d'une opération de réaménagement urbain.
Le contexte du projet de renouvellement urbain (RHI face aux autres opérations)
La RHI Boubouni est le dernier jalon de deux autres opérations ayant pour finalité d’avoir un centre-
ville attractif :
- La RHI M’Gombani, qui a préfiguré le projet de renouvellement urbain, et qui a profondément
remodelé les alentours de la mosquée de vendredi ;
- Le projet de renouvellement urbain, initialement imaginé à l’échelle de l’ensemble du quartier
situé entre la rue du commerce et l’actuelle RN, puis programmé sur un périmètre plus
restreint.
Des équipements et des espaces publics d’envergure ont été programmés dans le cadre du Projet de
Renouvellement Urbain de M’Gombani (place publique pouvant accueillir un marché, gymnase
couvert sur l’emplacement du plateau sportif, couveuse d’entreprises, etc.).
Si des actions du PRU s’inscrivent bien dans le périmètre de la RHI, elles restent assez limitées. Si la
prolongation de la rue Baobab constitue un geste urbain fort, le reste des interventions consistent
surtout en des requalifications de voirie, occupations de dents creuses, sans réflexions poussées sur la
mutation urbaine du tissu existant. Ainsi l’opération RHI Boubouni profiterait de cette dynamique
urbaine du projet PRU pour requalifier un tissu complexe, tout en préservant ses qualités (intimité,
lien social).
Topographie
Le périmètre d’étude est situé sur le versant sud du « promontoire » de Mamoudzou décrit dans le
Plan Paysage de la commune. Il présente des pentes moyennes d’environ 10% orientées vers le Sud
/Est. Certaines zones sont concernées par des pentes plus importantes ; il s’agit du talus au-dessus du
collège de M’Gombani (45%) et du secteur de sous-Ballou (25%). Le périmètre surplombe le quartier
de M’Gombani qui a fait l’objet d’un remblaiement de la mangrove pour son édification. Les pentes du
quartier M’Gombani sont très faibles (<2%).
La topographie du site impacte le périmètre de la manière suivante :
- Déplacements : Les pentes présentent des difficultés de réaliser des voiries et présence de
plusieurs escaliers ;
- Paysages : Les pentes permettent l’existence de points de vue sur le lagon et sur la commune
de Mamoudzou ;
- Eaux pluviales : Les pentes induisent des vitesses importantes du ruissellement des eaux
pluviales provoquant le transport de matières (déchets, terres…) et des risques pour les biens
et les personnes. Le changement de pente entre le périmètre de Boubouni et le quartier
M’Gombani induit une variation brutale des régimes d’écoulement des eaux pluviales
engendrant des zones de stagnation des eaux avec des hauteurs d’eau importantes. Commune de Mamoudzou – Déclaration d’utilité publique – RHI Boubouni – Notice explicative 9
Occupation du sol et bâti
L’analyse des typologies de bâti au sein du périmètre montre la coexistence de trois entités distinctes:
- Un tissu urbain constitué, les îlots Commerce et M‘Gombani, représentatif de la morphologie
du centre-ville. Le front bâti situé le long de la rue du commerce comprend un grand nombre
de surfaces commerciales. L’arrière de la rue du commerce est résidentiel. Le bâti est
principalement « en dur » et de relativement bonne qualité, au regard des constructions sur
le département ;
- Le secteur chez Djanfar/Sous-Ballou, est marqué par une insalubrité forte, en bordure de la
route nationale, au Sud Est du périmètre ;
- L’îlot Boubouni correspond à un espace de transition entre ces deux entités, dans lequel le
front arrière présente une certaine insalubrité.
Si le périmètre de Boubouni comporte une part de constructions en dur bien plus importante que sur
d’autres périmètres de RHI, plusieurs îlots présentent un état très dégradé et appellent une
restructuration profonde. C’est le cas de l’îlot Sous-Ballou.
Par ailleurs, une logique de renouvellement urbain est à mettre en œuvre sur certains secteurs des
îlots Boubouni, M’Gombani et Commerce. Commune de Mamoudzou – Déclaration d’utilité publique – RHI Boubouni – Notice explicative 10
Une densité relative
Le quartier de Boubouni offre une image de densité assez marquée qui s’appuie surtout sur une
morphologie urbaine particulière :
- Bâti à l’alignement ;
- Encorbellement fréquent ;
- Promiscuité des constructions ;
- Réseau de venelles tortueuses et étroites.
Ce sentiment se confirme quand on s’intéresse à l’emprise au sol des bâtiments par rapport à la surface
des îlots. Sur les deux plus grands îlots (Commerce et Boubouni), l’emprise au sol des bâtiments tourne
autour de 75% de la surface ; vient ensuite l’îlot M’Gombani (57%) du fait de la présence de quelques
terrains libres ou peu occupés ; quant à l’îlot Sous-Ballou, la proportion est inférieure à 50%, avec la
présence de grands espaces non construits.
Cependant, l’analyse des hauteurs de bâti vient contredire l’impression de densité urbaine qui
prédomine dans le secteur. En effet les constructions en rez-de-chaussée dominent très largement
(74%), avec un dégradé qui suit la montée en étage :
- 18% de R+1 ;
- 6% de R+2 ;
- 2% de R+3.
Accessibilité et déplacements
La question des déplacements à Mayotte a déjà fait l'objet de plusieurs réflexions, notamment avec la
réalisation du Schéma de Déplacements de Mayotte par le CETE Méditerranée entre 2004 et 2007. Les
réflexions du Schéma de Déplacements de Mayotte ont été le préambule à plusieurs études sur le
territoire départemental et communal, citons notamment :
- Le schéma de stationnement de Mayotte ;
- L'étude pour la mise en place d'un transport collectif interurbain ;
- Le Schéma Régional des Infrastructures et des Transports, qui vaut le volet déplacement du
PADD de Mayotte ;
- Le plan de déplacement urbain de la commune de Mamoudzou.
A l’échelle de Mamoudzou, aujourd’hui l’offre de stationnement existante est fortement utilisée. De
plus, la plupart des pôles d’emplois générateurs de déplacements n’ont que des possibilités limitées
en stationnement. Les employés utilisant leurs voitures pour se rendre sur leur lieu de travail
stationnent donc aux abords de l’équipement.
Les habitations sur le centre-ville de Mamoudzou n’ont pour la plupart pas de places de stationnement
au niveau du logement. Il existe un nombre important de logements qui sont uniquement accessibles
par des ruelles piétonnes.
Aujourd’hui la marche à pied est un mode de transport dominant sur Mamoudzou. La taille réduite de
la zone urbaine, le faible taux de motorisation et les densités importantes créent un terrain favorable
au développement de la marche à pied.
Le développement des villages s’étant principalement réalisé de manière anarchique, avec des
maisons très rapprochées, l’espace public est très exigu. Au cœur des îlots de nombreuses voies ne Commune de Mamoudzou – Déclaration d’utilité publique – RHI Boubouni – Notice explicative 11
permettent que le passage des piétons. En effet, il existe un réseau important de ruelles et d’escaliers
uniquement dédié à la circulation piétonne créant ainsi un « réseau piéton ».
En dehors de cela les aménagements piétons sont peu présents et les stationnements sauvages sur les
trottoirs limitent encore l’espace dédié au piéton lorsque celui-ci est aménagé. Cependant, la ville de
Mamoudzou a réalisé des aménagements importants de sécurisation des espaces piétons notamment
entre le centre-ville et le front de mer. Tous les aménagements récents comportent des trottoirs larges
et sécurisés.
Des problématiques importantes d’occupation des espaces piétons par des dépôts d’ordures sont
également rencontrées et posent des problèmes d’occupation de l’espace et d’écoulement des eaux
pluviales, ces ordures se retrouvant entrainées dans les caniveaux et obstruant ainsi ces derniers. Lors
de fortes pluies le réseau viaire devient en partie le réseau d’écoulement des eaux et la circulation des
piétons devient très inconfortable, ceci même sur le réseau primaire.
Au niveau de l’opération RHI BOUBOUNI, le projet de transport en commun de la CADEMA prévoit :
- L’aménagement d’une ligne en site propre le long de la Route Nationale ;
- La création de stations d’arrêt de bus de la ligne 1 au niveau du carrefour de la rue du
commerce (niveau Ballou) et du rond-point de la pointe Mahabou ;
- L’aménagement d’arrêts de bus sur la ligne 2 au niveau de la rue du commerce.
Le projet d’aménagement de la RHI devra prévoir des réservations pour l’emplacement de ces
infrastructures de transport en commun. Une concertation avec la CADEMA devra être réalisée en
phase de programmation et d’aménagement de l’opération RHI.
Le périmètre présente un certain nombre de venelles et chemins piétonniers permettant de relier la
rue du commerce avec le quartier M’Gombani.
Souvent mutualisées avec le réseau d’assainissement pluvial, ces venelles présentent des risques de
chutes, mais aussi des risques sanitaires (stagnation des eaux, dépôts de déchets).
Très étroites, elles ne sont pas équipées d’éclairage public, posant des problèmes d’usage et de
sécurité durant la nuit. La plupart situées en zones de pentes, elles sont constituées d’escaliers, non
accessibles aux personnes à mobilité réduite. Elles ne permettent pas non plus l’accès en voiture aux
parcelles situées en cœur d’îlot. Commune de Mamoudzou – Déclaration d’utilité publique – RHI Boubouni – Notice explicative 12
Les équipements et services
L’analyse des équipements et établissements recevant du public est réalisée à l’échelle du bassin de
vie, c’est à dire à l’échelle du centre-ville du grand Mamoudzou.
La cartographie des équipements et services permet de visualiser la position des différents
équipements et services par typologie sur une distance de 1km de rayon autour du périmètre d’étude. Commune de Mamoudzou – Déclaration d’utilité publique – RHI Boubouni – Notice explicative 13
III. DONNEES REGLEMENTAIRES
Le SAR de Mayotte
Le PADD de Mayotte a été approuvé par délibération du Conseil Général le 18 avril 2008. Il est
aujourd'hui en cours de révision et évoluera en Schéma d'Aménagement Régional (SAR en cours de
finalisation). Le PADD de Mayotte a valeur de Schéma de Cohérence Territorial et permet la mise en
cohérence dans l’ensemble du territoire, dans le respect du principe de subsidiarité de chaque
commune, des politiques de l’urbanisme, de l’habitat, des implantations commerciales, des
déplacements et de l’environnement. Les enjeux environnementaux décelés par le PADD sont
l'assainissement des eaux usées, l'apport terrigène au lagon, la production des déchets et la
préservation des ressources et espaces naturels.
Le scénario initial de développement retenu par le PADD de Mayotte « vise à stabiliser le poids relatif
des communes du Nord-Est de Grande Terre et de Petite Terre avec la population totale de l’île afin de
contribuer à un développement maîtrisé des principaux pôles urbains tout en favorisant le
développement des communes plus rurales. »
Pour le secteur Nord Est (Mamoudzou, Koungou, Dembéni,), les besoins en renouvellement de
l’habitat sont les plus importants compte-tenu de la présence des principales zones d’habitat précaire,
en particulier sur Mamoudzou et Koungou. Le PADD prévoit des densités fortes dans les villages de
Mamoudzou afin de favoriser le développement d’opérations de renouvellement urbain permettant
l’accueil d’un nombre important de nouveaux ménages.
Par délibération en date du 29 septembre 2011, l’Assemblée départementale s’est engagée à lancer
une nouvelle procédure d’élaboration du Schéma d’Aménagement Régional de Mayotte (SAR) en
décidant la révision et la transformation de l’actuel PADD en un SAR.
Cette révision s’explique en partie par l’évolution juridique et administrative de l’île et par la nécessité
de disposer d’un document actualisé qui reflète la vision d’aménagement et de développement de l’île
basé sur un développement innovant, équilibré et plus durable du territoire.
Le Schéma d’Aménagement Régional de Mayotte (SAR) valant Schéma de Cohérence Territoriale
(SCOT), aujourd’hui en cours d’élaboration, sera le nouveau document de planification à l’échelle
départementale.
Le SAR de Mayotte doit fixer les orientations fondamentales à moyen terme en matière de
développement durable, de mise en valeur du territoire et de protection de l’environnement. Il doit
permettre de déterminer la destination générale des différentes parties du territoire de Mayotte,
l’implantation des grands équipements d’infrastructures et de transport, la localisation préférentielle
des extensions urbaines, des activités industrielles, portuaires, artisanales, agricoles, forestières et
touristiques ainsi que celles relatives aux nouvelles technologies de l’information et de la
communication. Le SAR valant Schéma de Mise en Valeur de la Mer (SMVM), il fixe également les
principales orientations de la protection, de l’aménagement et de l’exploitation du littoral. En termes
réglementaire, le SAR s’impose aux autres documents, communaux et intercommunaux, de
planification sur le territoire. Commune de Mamoudzou – Déclaration d’utilité publique – RHI Boubouni – Notice explicative 14
Le SAR doit présenter des indicateurs de suivi afin d’assurer sa mise en œuvre au regard notamment
des différents documents de planification existants ou à créer, ainsi que des interventions du Conseil
Départemental.
Le PLU de Mamoudzou
Le PLU de la commune de Mamoudzou a été approuvé en conseil municipal le 19 mars 2011, il a fait
l’objet d’une modification approuvée le 08 septembre 2012 puis d’une deuxième modification
approuvée en conseil municipale le 22 août 2015. A travers son PADD, la commune de Mamoudzou a
pris les engagements suivants :
- Rééquilibrer l’armature économique de la ville et améliorer les conditions de déplacement ;
- Améliorer et régulariser les conditions d’habitat de tous, renforcer les équipements qui font la
Ville ;
- Penser la ville de Mamoudzou comme une ville animée et dense, avec des espaces publics où
l’on se retrouve et où le piéton reprend ses droits ;
- Ouvrir la capitale de Mayotte sur son lagon et sur la Région ;
- Promouvoir l’architecture bioclimatique, l’écoconstruction, la valorisation des ressources et
de la biodiversité locale.
Le périmètre RHI Boubouni est situé sur une zone Ua et comprend en partie le sous-secteur UA-c,
correspondant à la rue du commerce, ainsi que le sous-secteur UApru qui couvre le projet de
rénovation urbaine de M’Gombani pour lesquelles il peut exister des règles spécifiques. Cette zone
correspond au centre-ville dense de Mamoudzou d’une topographie plane. Elle a vocation à proposer
une mixité des fonctions dans le centre-ville. Commune de Mamoudzou – Déclaration d’utilité publique – RHI Boubouni – Notice explicative 15
Les principales dispositions sont :
- Implantation à l’alignement ou recul mini de 2,00m ;
- Implantation en mitoyenneté ou avec un recul mini de 2,00m sur les limites séparatives ou les
fonds de parcelle ;
- Constructions sur une même parcelle mitoyennes ou avec un recul mini de 2,00m ;
- Emprise au sol : 80% maxi (70% pour les parcelles de plus de 500m2, 100% en UApru pour les
parcelles inférieures à 150m2) ;
- Hauteur maxi 13,00m et le point le plus haut du bâtiment (16,00m pour la rue du commerce) ;
- Une place de parking par logement à partir de 2 logements (UApru : 0 pour les logements
locatifs sociaux) ;
- 10% de pleine terre (sauf parcelles inférieures à 150m2 en UApru). Commune de Mamoudzou – Déclaration d’utilité publique – RHI Boubouni – Notice explicative 16
IV. PRESENTATION DU PROJET
Description du projet
Le Projet de Renouvellement Urbain de M’Gombani a été le premier projet réalisé sur financements
de l’Agence Nationale de la Rénovation Urbaine (ANRU) sur le territoire mahorais.
Véritable défi pour la Commune de Mamoudzou, il a conforté l’émergence d’une culture du projet
urbain concerté au sein des services, et, plus largement, sur le territoire mahorais.
La RHI de Boubouni, avec la réhabilitation des cases SIM et la construction de nouveaux immeubles de
logements collectifs en cours, vient clore la réalisation de ce projet ambitieux, à proximité immédiate
du centre-ville et du front de mer.
La façade de l’opération sur la rue du Commerce fait de l’intégration du périmètre dans le tissu urbain
un enjeu majeur de l’amélioration des conditions de vie dans le chef-lieu de Mayotte.
Le projet RHI a pour finalité la mise en œuvre d’un projet urbain et social. Il doit favoriser :
- La création ou la mise à niveau du réseau d’assainissement du quartier ;
- Le traitement de l’habitat insalubre à travers notamment l’acquisition publique des biens
insalubres irrémédiables ;
- L’insertion sociale des ménages.
Le projet doit s’inscrire dans une opération de requalification urbaine favorisant la mixité urbaine et
sociale.
Déroulement des études pré-opérationnelles.
La maîtrise d’ouvrage a choisi de mener les études pré-opérationnelles de la RHI Boubouni selon trois
axes :
- Une maîtrise d’œuvre technique (MOE) : maîtrise d’œuvre classique, elle élabore le
programme et les plans d’aménagement de la RHI ;
- Une maîtrise d’œuvre Urbaine et Sociale (MOUS) : elle réalise des enquêtes sociales sur la
qualité du bâti sur l’ensemble du périmètre. Elle accompagne ensuite la maîtrise d’ouvrage et
les habitants dans la programmation en logements de l’opération ;
- Une Approche Environnementale de l’Urbanisme : Elle permet la prise en compte des
problématiques environnementales à chaque étape du projet. Elle donne les outils nécessaires
à la maîtrise d’œuvre et à la maîtrise d’ouvrage pour atteindre les objectifs de développement
durable fixés.
Etat du bâti :
La mission de Maîtrise d’œuvre Urbaine et Sociale (MOUS) menée dans le cadre du projet a permis
d’évaluer l’état du bâti dans le quartier. Commune de Mamoudzou – Déclaration d’utilité publique – RHI Boubouni – Notice explicative 17
Cette analyse a permis d’identifier 229 bâtis qui sont classés comme suit :
- 62 « Bon », soit 27% ;
- 73 « Moyen », soit 32% ;
- 63 « Médiocre », soit 28% ;
- 31 « Très précaire », soit 13%.
Le scénario d’aménagement retenu dans le cadre de la RHI
Lors de la phase Programmation, trois scénarios d’aménagements ont été proposés à la maîtrise
d’ouvrage développant chacun une partie d’aménagement et un programme spécifique :
- Le scénario 1 mettait l’accent sur la production de logements ;
- Le scénario 2 tenait compte au maximum des accords entre la mairie de Mamoudzou et les
riverains du quartier en vue de l’attribution de parcelles dans le cadre du PRU M’Gombani ;
- Le scénario 3 s’appuyait sur un projet volontaire en termes d’espaces publics.
C’est le scénario 3 qui a été retenu lors du comité de pilotage. Il a cependant été convenu de travailler
à sa densification pour s’approcher de la programmation logement du scénario n°1.
Le programme retenu propose une restructuration en profondeur du quartier, qui combine entre
résorption de l’insalubrité et restructuration urbaine à la hauteur des enjeux qui sous-tendent ce
quartier et sur lequel d’importants investissements ont déjà été réalisés et/ou sont toujours en cours
:
- La zone Sous-Ballou (poche A) est complètement reconfigurée et doit accueillir un programme
de logements ambitieux qui participe à la fois à la requalification de la RN en lien avec le
passage du TCSP et à celle de la rue du commerce ; Commune de Mamoudzou – Déclaration d’utilité publique – RHI Boubouni – Notice explicative 18
- L’espace autour de la mosquée (poche E) devient un espace public majeur, mettant en valeur
la mosquée et son programme d’aménagement et faisant le lien entre la rue du commerce et
la rue M’Gombani ;
- La poche autour du puits (poche B) devient un espace public de proximité mettant en valeur
cet élément patrimonial, avec des petits programmes de logements et d’équipements
complémentaires ;
- Au croisement entre la rue du commerce et la rue M’Gombani est proposé un programme
ambitieux de logements et de commerces et la création d’un équipement structurant dans le
bâtiment patrimonial, mis en valeur par la création d’espaces publics attenants ;
- Les autres petits secteurs d’intervention (poches D, F, G et H) accueillent des petits
programmes de logements ou d’équipements (poche H).
Justification de l’utilité publique du projet
Au-delà de l’objectif de traitement de l’habitat indigne, la RHI Boubouni apparaît comme une
opportunité majeure de la rénovation urbaine du centre de Mamoudzou dans la mesure où elle
participe à la création d’une ville « intense » qui associe :
1. Densité ;
2. Accessibilité en transports collectifs et déplacements doux ;
3. Formes urbaines attractives et adaptées ;
4. Qualité des espaces publics ;
5. Mixité sociale ;
6. Articulation et diversité des fonctions urbaines ;
7. Présence de la nature en ville. Commune de Mamoudzou – Déclaration d’utilité publique – RHI Boubouni – Notice explicative 19
Densité :
Le bilan MOUS recensait à environ 1 100 habitants pour 210 logements sur le périmètre d’intervention.
Ce qui donne une densité d’environ 60 log/ha. Le projet RHI vise la création d’environ 190 logements
pour un peu moins de 90 démolis, ce qui fait un bilan d’environ 100 logements neufs construits.
Cette densification verticale se veut d’aboutir à la réalisation de bâtiments pouvant atteindre les R+3.
En plus de résoudre les problèmes d’insalubrité dans ce quartier, l’issue de l’opération doit permettre
de favoriser la densification et l’accueil de nouveaux ménages puisqu’on estime à environ 400 le
nombre d’habitants (+36%) supplémentaire, ainsi une densité autour de 85 log/ha.
Accessibilité en transports collectifs et déplacements doux
L’opération de RHI va être pleinement reliée au projet de TCSP de la CADEMA puisqu’elle sera longée
par celui-ci dans la partie Sous-Ballou. Pour les parties les plus excentrées du quartier, l’arrêt de bus le
plus proche se trouvera à une distance inférieure à 300 mètres, selon les projections faites par les
études du TCSP.
Concernant les déplacements doux, le projet retenu réhabilite les venelles existantes et les complète
par de nouveaux tracés, notamment en traversant le secteur Sous-Ballou pour rejoindre la RN et le
TCSP, afin que le quartier puisse s’ouvrir pleinement à l’ensemble des quartiers environnants.
Le réaménagement de la rue M’Gombani est l’occasion d’en faire un axe partagé (zone de rencontre)
où les modes doux sont prioritaires.
Formes urbaines attractives et adaptées
A côté d’une production de logements souvent peu qualitative, le projet propose des formes urbaines
en rapport avec la situation du quartier. A savoir un espace de transition entre l’hypercentre
commerçant et le quartier plus résidentiel de M’Gombani.
Pour ce faire, il prévoit des rez-de-chaussée à vocation commerciale pour tous les bâtiments qui
s’ouvrent sur la rue du commerce afin de participer à la dynamique économique du secteur. Dans les
autres secteurs les bâtiments sont destinés essentiellement aux logements, avec un travail particulier
sur l’adaptation du bâti à son contexte topographique et climatique :
- Implantation des parkings en socle sous les bâtiments ;
- Faible profondeur des logements pour favoriser la ventilation naturelle ;
- Implantation des coursives le long de la RN pour tourner les pièces de vie vers le cœur d’îlot
plus tranquille ;
- Fragmentation du bâti pour faciliter la circulation de l’air à l’échelle de l’îlot ;
- Forte présence végétale sur les opérations pour lutter contre l’Ilot de Chaleur Urbain.
Qualité des espaces publics
L’espace public représente un enjeu urbain, social voire économique à Mayotte du fait de son usage
important par toute la population. L’espace public occupe le rôle à la fois d’espace de jeux, de détente,
de manifestation culturelle, et parfois même de commerces.
L’espace public doit alors répondre à plusieurs objectifs :
- Être confortable, c’est-à-dire constitué d’aménagements adaptés, notamment pour les PMR,
équipé (corbeilles de propreté, mobilier urbain) et largement planté ; Commune de Mamoudzou – Déclaration d’utilité publique – RHI Boubouni – Notice explicative 20
- S’inscrire dans une logique de mise en valeur des éléments forts du quartier : la mosquée, le
bâtiment patrimonial réhabilité, le puits ;
- Participer à la trame des déplacements doux ;
- Créer des espaces de proximité ;
- Offrir des usages variés : récréatifs, détente, accueil d’événements
Mixité sociale
Le projet de RHI viendra compléter l’offre en logements sociaux (locatif social et accession social) en
complément du programme immobilier réalisé dans le PRU M’Gombani.
Articulation et diversité des fonctions urbaines
La position du quartier à l’interface entre le centre commerçant et les premiers quartiers périphériques
doit être l’occasion de participer à la dynamisation du tissu commercial, d’équipements et des services
du secteur. C’est pourquoi le projet d’aménagement :
- Prend en compte le projet ambitieux autour de la mosquée ;
- Propose la réhabilitation du bâtiment historique identifié pour un usage d’équipements ;
- Combine habitat et commerce dans les opérations ;
- Propose l’installation de petits modules économiques dans l’espace public (type Ecobox) pour
l’installation ou la réinstallation de petites activités de services.
Présence de la nature en ville
Les spécificités climatiques de Mayotte (chaleur et humidité) militent pour un usage important de la
végétation dans l’espace public pour apporter un réel confort urbain avec la création d’ombrages
conséquents et le phénomène d’évapotranspiration des végétaux qui participe au rafraîchissement de
l’air ambiant.
Au-delà de cet avantage, la nature en ville doit également participer au maintien d’une biodiversité
floristique et faunistique spécifique à Mayotte en travaillant sur des essences adaptées au milieu.
La qualité de la palette végétale mise en œuvre, tant dans l’espace public que privé, participera
également à une gestion alternative des eaux pluviales en travaillant sur des techniques de noues, de
bassins de rétention ou de tranchées drainantes paysagers.
Le programme global des constructions
Les besoins en logements
Les enquêtes auprès des ménages menées dans le cadre de la MOUS ont permis d’estimer à 182 le
besoin en logements dans le quartier Boubouni en 2018. Ces logements sont nécessaires pour
répondre aux besoins liés à la suroccupation des logements et à la décohabitation des jeunes :
- 115 ménages sont directement concernés par une décohabitation (il s’agit des majeurs de
chaque famille ainsi que les foyers ayant plus de 1 ménage) ;
- 67 autres ménages sont en situation de suroccupation (dont l’essentielle sont des familles
nombreuses).
Le nombre de ménages éligibles aux différents dispositifs de relogement serait de 109 contre 89 sans
aucune solution.
Une analyse des structures familiales rencontrées dans le cadre de l’enquête ménage a permis de
caractériser les typologies de logement à prévoir : Commune de Mamoudzou – Déclaration d’utilité publique – RHI Boubouni – Notice explicative 21
- 53 ménages pour un T1 à T2 ;
- 62 ménages pour un T3 à T4 ;
- 67 ménages pour un T5 et plus.
Les équipements et espaces publics
L’opération de RHI du quartier Boubouni s’inscrit dans un contexte très particulier :
- Une opération en cœur de ville : le quartier jouxte immédiatement la rue du commerce et est
au contact de nombreux commerces et services de proximité, notamment la mairie ;
- Une opération qui fait suite à un projet de renouvellement urbain dans le périmètre élargi du
quartier M’Gombani. De nombreux équipements ont été programmés (construction neuve ou
réhabilitation) dans ce cadre. Certains éléments de cette programmation s’inscrivent dans le
périmètre de la RHI, à l’exemple de la PMI prévue sous maîtrise d’ouvrage du Conseil
Départemental qui est en cours de réalisation.
Comme pour les équipements publics, de nombreux espaces publics, y compris d’envergue, ont été
programmés dans le cadre du PRU de M’Gombani.
Plusieurs sites pourraient également faire l’objet d’espaces publics de proximité dans le secteur. L’un
d’eux attire tout particulièrement l’attention : il s’agit de l’espace autour du puits, déjà identifié en
phase diagnostic comme un lieu potentiellement porteur de la mémoire du quartier.
Une proposition issue de l’Approche Environnementale de l’Urbanisme (AEU) développée par le
bureau d’études Kazelo vise à y relocaliser des activités artisanales, telles que le cordonnier
actuellement situé sur la rue du commerce dans un local commercial en bois et tôles.
Le foncier
La maîtrise du foncier par la commune de Mamoudzou est un élément fondamental afin de mener à
bien les opérations qui sont programmées sur le périmètre de la RHI. Le quartier est constitué de divers
propriétaires fonciers, à savoir l’Etat, la direction de l’enseignement, le département, la commune,
mais également de propriétaires privés. Face à cette diversité de propriétaires fonciers, une
Déclaration d’Utilité Publique est nécessaire pour maitriser les 109 parcelles concernées par le projet.
Nb de
ména ges
concernés
Décohabitation Statut d'occupation
Logements
nécessaires
Typologie des logements
Majeurs
de la
famille
Ma jeurs
hors de la
famille
Ména ges à
décohabiter Locataire Colocataire Hébergé
Occupant
à titre
gra tuit
PO
T1 à T2
(locative
jeunes actifs,
majeurs des
familles,
personnes
seules : entre
1 et 2 pers.)
T3 à T4
(famille
moyenne
: entre 3
et 4 pers.)
T5 et
plus
(grande
famille :
plus de 5
pers.)
Décohabitation 115 50 3 62
182 53 62 67
Suroccupation 67 51 0 5 5 6
Eligibilité a ux
différents dispositifs
d'a ides
LAS 2 2
LATS 37 37
LLTS 65 39 0 5 21
LLS 5 3 0 0 2
Aucune 89 64 1 6 11 7 Commune de Mamoudzou – Déclaration d’utilité publique – RHI Boubouni – Notice explicative 22
L’enjeu de la DUP est de permettre l’acquisition foncière pour les 98 constructions présentes sur les
îlots d’aménagement afin de pouvoir procéder à des opérations de démolition/reconstruction pour 97
constructions, et une réhabilitation pour une construction.
Cette DUP sera l’occasion, pour la maîtrise d’ouvrage, d’entamer des discussions avec les propriétaires
fonciers afin de leur assurer une juste compensation, que ce soit sous forme de dation (vente sans
échanges d’argent) ou bien de compensation financière.
Figure 1 : occupation du foncier dans le quartier Boubouni
Le cout de l’opération
Le bilan prévisionnel des coûts de travaux VRD de l’opération est estimé à 3,1 Million d’euros (3 050
398 € exactement - prix janvier 2019).
Ce montant prend en compte l’ensemble des travaux décrits précédemment.
Par rapport à l’estimation de la phase 3.1 du scénario 3 retenu d’un montant de 2,8M€, la différence
est de 250 000€. Cette différence s’explique par la prise en compte dans notre estimation de jeux
d’enfants, non prévus initialement, d’un montant de 140 000 € ainsi que la densification du scénario
retenu avec les aménagements et infrastructures correspondants.
Coûts de mains d’œuvre et rattrapages salariaux :
Il est par ailleurs important de noter que les chiffres donnés correspondent aux montants de travaux
de janvier 2019 ; Mayotte est actuellement en phase de rattrapage de différentes prestations (retraite, Commune de Mamoudzou – Déclaration d’utilité publique – RHI Boubouni – Notice explicative 23
sécurité sociale, prestations sociales, loi du travail, etc.) par rapport au reste du territoire national, ce
qui impacte les coûts salariaux.
Cette phase de rattrapage des prestations amène annuellement une hausse des prix de l’ordre de 5%
qui reste à prendre en compte sur l’estimatif transmis selon le calendrier de l’opération.
Effacement des réseaux EDM
Les travaux d’effacement de réseaux, s’ils devaient être réalisés, seront pris en charge par EDM hors
fouilles pour les réseaux BT comptabilisés dans le présent estimatif comme les infrastructures pour les
réseaux neufs (fouilles et réseaux pour les bâtiments à venir).
En effet, les échanges qui ont eu lieux avec EDM lors des études pré-opérationnelles, ont confirmé que
l’effacement du réseau EDM n’est pas à prévoir dans ce dossier (intervention d’EDM uniquement sur
ses réseaux). L’effacement pourra néanmoins être réalisé par EDM dans le cadre de la dotation qu’a
reçu Mayotte spécifiquement pour ce type de travaux sous réserve que ce dossier réponde aux
conditions d’éligibilité à ces fonds.