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PLU - Rapport de présentation - Partie 2
Document publié le Lundi 12 décembre 2016 par la commune d'Ifs.
Lien du pdf (PLU - Rapport de présentation - Partie 2)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Transports, Logement,
commune de IFS
DÉPARTEMENT DU CALVADOS
PLU - Modification n°1 (procédure simplifiée)
APPROBATION
vu pour être annexé à LE MAIRE
la délibération du Conseil Municipal Monsieur PATARD-LEGENDRE
en date du : 12 décembre 2016
Plan Local d'Urbanisme approuvé le ......... 27.04/2015
1a - RAPPORT DE PRÉSENTATION de la modification n°1 AGENCE SCHNEIDER 1 VILLE D'IFS
Architectes Urbanistes Modification N°1 du P.LU.
1. INTRODUCTION
Les études pour l'élaboration du P.L.U ont été approuvées par le conseil municipal élu en 2014, après
qu'elles ont été conduites par le précédent conseil.
Cette première procédure vise à apporter des modifications :
- pour supprimer un emplacement réservé ;
- pour modifier le règlement de la zone UXza afin de l'adapter à l'urbanisation de la dernière tranche
d'aménagement de la ZAC Object'IFS sud ;
- pour compléter le règlement et revoir certaines formulations ;
- pour rectifier une erreur matérielle sur le plan de Servitudes d'Utilité Publique.
Remarque : Il n'est pas retenu dans le cadre de cette procédure, d'adaptation du règlement des zones A
ou N, suite aux Lois ALUR et MACRON.
2. SUPPRESSION DE L'EMPLACEMENT RESERVE N°3
Un emplacement a été réservé au profit de la commune lors de l'élaboration du PLU.
1- Extrait du règlement graphique du PLU
2- Extrait de la cartographie des quartiers prioritaires
de la politique de la ville / document ETAT
Situé en bordure de la rue du chemin vert, au nord de la ville, il a deux destinations :
- la création d'équipement public et de logements locatifs sociaux.
La municipalité précédente prévoyait la création d'une cuisine centrale. Or depuis, il a été décidé la
création du centre socio-culturel, dans les anciens locaux de Pôle Emploi, et le projet de cuisine
centrale a été abandonné.
- la création de logements locatifs sociaux.
Le secteur dans lequel il s'inscrit est compris dans un quartier prioritaire de la politique de la Ville,
celui de la Guérinière (dont le périmètre est porté dans l'extrait ci-contre). Au sein de ce périmètre, le
pourcentage de logements sociaux étant supérieur à 75%, l'objectif visant à accroitre la mixité sociale,
conduit les services de l'État à ne plus accorder d'agrément pour de nouvelles opérations de
logements locatifs sociaux. AGENCE SCHNEIDER 2 VILLE D'IFS
Architectes Urbanistes Modification N°1 du P.LU.
En conséquence, le maintien d'une réserve sur cet emplacement n'a plus de fondement. Elle est
supprimée.
La modification du PLU :
L'emplacement réservé N°3 est supprimé.
Le règlement graphique et les OAP sont modifiés en conséquence ainsi que la liste :
N° INTITULÉ SUPERFICIE BENEFICIAIRE
1 Stationnement 1539 m2 ville
2 Extension cimetière 7112 m2 ville
3 Equipement public / Habitat social 1003 m2 ville
4 Équipement public 1.10ha ville
3. MODIFICATION DU REGLEMENT DE LA ZONE UXZA
La zone UXz correspond au périmètre de la ZAC Object'IFS Sud, créée en 1997 sur une centaine
d'hectares avec une vocation initiale logistique/ transport. En cours d'urbanisation, elle accueille à ce jour
une quarantaine d'implantations sur les secteurs B et C et dispose d'une vingtaine d'hectares disponibles
sur le secteur A, qui forme sa frange ouest en bordure de la RN158.
Comme le dispose le PLU, ce secteur a vocation, entre autres, à recevoir des activités commerciales, des
bureaux et services (dont hôteliers).
Les études préalables à sa commercialisation conduisent à revoir sa réglementation. En effet, les parcelles
situées au carrefour entre le boulevard périphérique (RN814) et la RN158 (future A88), de part leur
situation stratégique en entrée d'agglomération, peuvent permettre une urbanisation exemplaire avec une
architecture-signal.
Documents extraits du Rapport de présentation du PLU
Extrait du règlement graphique du PLU AGENCE SCHNEIDER 3 VILLE D'IFS
Architectes Urbanistes Modification N°1 du P.LU.
Nouvelle répartition de la constructibilité de la zone UXza
Dans ce contexte, il est apparu judicieux, pour la qualité urbanistique et paysagère de l'entrée de ville, de
redistribuer la constructibilité initialement retenue en passant d'une densité horizontale très forte à plus
d'élévation à l'angle nord-ouest de la zone.
Le règlement sera donc modifié pour réduire l'emprise au sol et augmenter la hauteur autorisée, sur les
parcelles situées à l'angle nord-ouest de la ZAC.
En conséquence, un motif de "règle architecturale particulière" est reporté sur le règlement graphique à
l'angle entre le boulevard périphérique et la RN158, pour désigner les parcelles pouvant faire l'objet de
dispositions spécifiques :
- la hauteur maximale des constructions qui seront implantées est portée de 12 à 20m,
- l'emprise au sol autorisée est réduite de 75% à 45%.
Enfin, afin de clarifier l'application de la règle d'implantation le long des deux grands axes routiers
précédents, l'article 6 est modifié : l'alignement à respecter est reporté sur le règlement graphique (par un
pointillé bleu).
La modification du PLU :
- le règlement graphique est complété ; les articles UXz6, UXz7, UXz9, UXz10 et UXz11 sont
modifiés en conséquence des choix précédents.
4. MODIFICATIONS ET MISES A JOUR DU REGLEMENT
Mise à jour des dispositions générales du règlement
Elles résultent de l'entrée en application au 1 er janvier 2016 de la nouvelle partie législative du Code de
l'urbanisme, qui modifie, pour tous les PLU, les dispositions applicables, dont celles du Règlement National
d'Urbanisme.
Mise à jour des ANNEXES présentes à la fin du règlement écrit
Elles comprennent :
- la liste des emplacements réservés : elle est reportée sur le règlement graphique ;
- la liste des essences végétales à privilégier n'est pas modifiée ; la définition des essences locales
ou à pousse rapide est ajoutée ;
- un glossaire : Les définitions dorénavant sans objet sont supprimées, COS, SHON, SHOB, … ; la
définition de la SURFACE DE PLANCHER ainsi que la liste des nouvelles destinations sont ajoutées.
Mise à jour du fond de plan
La dernière version disponible du cadastre est prise en compte. Celui des communes voisines est ajouté
pour plus de lisibilité des enjeux territoriaux.
Adaptations de la rédaction du règlement
Pour faciliter la lecture du règlement et limiter les ambiguïtés lors de son application, il a été retenu deux
types de modifications :
- des modifications de forme : sans enjeux sur le fond, elles sont surlignées en vert, sur le
règlement joint au dossier de consultation ; Elles visent à réduire les ambiguïtés, en supprimant les
textes redondant ou sans effet réglementaire, ou en précisant la terminologie ou la rédaction.
Pour éviter des erreurs d’interprétation, les schémas sont supprimés. AGENCE SCHNEIDER 4 VILLE D'IFS
Architectes Urbanistes Modification N°1 du P.LU.
- des modifications sur le fond : elles sont surlignées en bleu sur le règlement joint au dossier de
consultation et détaillées ci-après.
ARTICLES 2 :
La logique des articles 1 et 2 est revue pour retrouver la précision voulue par la règlementation :
- le premier article précise les interdictions,
- le second ne vise pas à préciser ce qui est autorisé (cela découle du premier) mais à fixer si
nécessaire, des conditions particulières d'application, aux occupations et utilisations du sol
autorisées.
En conséquence, les règles de l'article 2 qui n'apportent pas d'information supplémentaire par rapport
à l'article 1 sont supprimées.
En ce qui concerne la zone UXZ, la logique entre les deux articles est ainsi reprise et conduit à une
importante simplification, en cohérence avec le dossier de ZAC.
La modification du PLU :
- les articles UA2, UB2, UC2, UD2, UX2, UXZ1, UXZ2 et 1AU2 sont modifiés en conséquence.
ARTICLES 3 :
L'expérience de l'instruction des autorisations d'urbanisme conduit à revoir et préciser les articles 3 :
leurs dispositions sont apparues insuffisantes pour encadrer l'urbanisation, en particulier lors de projets
de densification dans les zones urbaines.
En conséquence, il est retenu :
- de préciser une largeur minimale d'accès : comme précédemment, elle est établie à 3m, ce qui
correspond à la largeur d'emprise qui suffira à permettre le passage de véhicules de secours ou de
service, sans empiètement sur la voie publique ;
- de préciser les dispositions applicables aux impasses en fixant le seuil (4 logements / 50m de
longueur) au-delà duquel une voie avec retournement est requise pour la création de logements ;
- de préciser la taille des emprises de voies cyclables ou pédestres ;
- de prévoir que lorsqu'un terrain est bordé de plusieurs voies, l'accès peut être imposé sur l'une
d'elles pour des questions de sécurité et qu'une opération doit prévoir le prolongement de sa
voirie sur les fonds voisins, lorsqu'ils pourraient être urbanisés.
La modification du PLU :
- les articles UA3, UB3, UC3, UD3, UX3 et 1AU3 sont modifiés en conséquence.
ARTICLES 6 :
La rédaction des dispositions applicables aux quartiers d'habitat est revue :
- pour prendre en compte le recul nécessaire au stationnement d'un véhicule en dehors de la
chaussée, devant une porte de garage ;
- pour limiter l'implantation à l'alignement aux situations sans enjeux sur la sécurité routière et le
paysage urbain ;
- pour supprimer la règle d'exception le long des voies nouvelles (qui vide les précédentes de leurs
sens) ;
- pour permettre une exception autorisant la mise aux normes thermiques des constructions
antérieures au PLU ;
- pour préciser en UD, le recul en bordure du boulevard périphérique, en l'absence de merlon
protecteur. AGENCE SCHNEIDER 5 VILLE D'IFS
Architectes Urbanistes Modification N°1 du P.LU.
La modification du PLU :
- les articles UA6, UB6, UC6, UD6, UX6 et 1AU6 sont modifiés en conséquence.
ARTICLES 7 :
La rédaction des dispositions de recul en limite séparative est précisée : le cas des bâtiments avec
toitures terrasses est pris en compte (une hauteur limitée à l’acrotère est ajoutée).
La règle retenue pour les abris de jardin, est complétée. Pour clarifier ses conditions d'application, une
hauteur maximale est ajoutée et il est rappelé que ces annexes ne pourront faire l'objet d'extensions
ultérieures.
La modification du PLU :
- les articles UA7, UB7, UC7 et 1AU7 sont modifiés en conséquence.
ARTICLES 11 :
La rédaction est précisée en ce qui concerne les dispositions visant les constructions d'intérêt
patrimonial en UA.
Les règles applicables aux clôtures sont revues pour préserver la cohérence paysagère le long des
voies. Ainsi, au sein des quartiers d'habitat, la hauteur des clôtures visibles le long des voies est limitée
à 1,60m, mais celles des clôtures opaques, l'est à 1,20m.
Des mesures particulières sont de plus retenues :
- le long de la voie de tramway, pour permettre plus de protection aux riverains : les clôtures
peuvent avoir deux mètres de hauteur, y compris les clôtures opaques,
- pour les établissements pouvant nécessiter des mises en sécurité particulières (établissements
publics ou d'intérêt collectif et entreprises) : les grillages rigides sont autorisés jusqu'à concurrence
de 2m de hauteur.
La modification du PLU :
- les articles UA11, UB11, UC11, UX11 et 1AU11 sont modifiés en conséquence.
ARTICLES 13 :
Les essences à pousse rapide ou acidifiant les sols sont interdites et non seulement déconseillées.
La modification du PLU :
- les articles 13 sont modifiés en conséquence.
5. RECTIFICATION DU PLAN DES SERVITUDES
Lors de l'approbation du PLU, le plan de servitudes a conservé la mention de cercles correspondant à des
périmètres de protection des monuments historiques qui ont été précédemment modifiés ou qui ont fait
l'objet d'une modification conjointement à la procédure de PLU :
- pour Ifs : pour la Ferme Saint Bernard et l'église (par la procédure conjointe au PLU) ;
- pour Caen : pour l'église et le château d'eau de la Guérinière (par la procédure conjointe au PLU) ;
- pour Hubert Folie : pour l'église lors de l'élaboration du PLU approuvé le 2 mars 2015 ;
Les cercles qui apparaissent sur le plan sont donc supprimés.
La modification du PLU :
- Le plan de servitudes est rectifié. AGENCE SCHNEIDER 6 VILLE D'IFS
Architectes Urbanistes Modification N°1 du P.LU.
6. RESPECT DES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE L153-34 ET SUIVANTS DU
CODE DE L’URBANISME
Les changements envisagés ne prévoient ni la modification d'orientations du PADD, ni la réduction d'un
espace boisé classé, ni celle d'une zone agricole ou naturelle, ni la suppression de protections. Ce qui
autorise une procédure de modification. De plus, en application des articles. L153-41 du code de
l'urbanisme, ils répondent aux trois conditions permettant de la conduire sous la forme d'une procédure
simplifiée :
• Aucune réduction de surface d'une zone urbaine ou à urbaniser n'a été opérée ;
• (chapitre 4) ne réduisent pas les possibilités de construire : elles visent seulement à en réorganiser les
conditions ;
• Les modifications de règlements ne conduisent pas à majorer de plus de 20% les possibilités de
construction au sein d'une zone :
o la suppression de l'emplacement réservé est sans effet sur la constructibilité de la
zone ;
o l'augmentation de la hauteur de 12m à 20m dans une partie du secteur UXza est
compensée par une réduction de l'emprise au sol de 75% à 45%.