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Déliberation - 39 DEL ANNEXE 1 Approbation de la convention du Plan de Sauvegarde Les Pleiades
Document publié le Lundi 30 juin 2025 par la commune de Creil.
Lien du pdf (Déliberation - 39 DEL ANNEXE 1 Approbation de la convention du Plan de Sauvegarde Les Pleiades)
Thèmes du document : Logement, Justice et droit, Banque,
Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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Xe ER Oise 7 Liberté + Égalité + Fraternité COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Plan de Sauvegarde
Les Pléiades
Convention
2025-2029
Signée le Envoyé en préfecture le 03/07/2025
Reçu en préfecture le 03/07/2025
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Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 2
La présente convention est établie,
Entre
L’État, représenté par Monsieur Jean-Marie CAILLAUD, préfet de l’Oise,
L’Agglomération Creil Sud Oise, maître d'ouvrage de l'opération, représenté par Monsieur Jean-Claude Villemain, Président de l’ACSO.
La ville de Creil, représentée par Madame Sophie DHOURY LEHNER, maire de Creil,
L’Agence nationale de l’habitat, établissement public à caractère administratif, sis 8 avenue de l'Opéra 75001 Paris, représentée par Jean-Marie CAILLAUD, délégué local de l’Anah dans le département de l’Oise, agissant dans le cadre des articles R.321-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et dénommée ci-après « Anah ».
Et le syndicat des copropriétaires représenté par son administrateur judiciaire, Maître Valdman, associé du cabinet REAJIR.
Adresse de la copropriété : 2 allée Lafayette 60100 CREIL
Numéro d’immatriculation de la copropriété : AB1737402
Vu le code de la construction et de l'habitation, notamment ses articles L615-1 et suivants, R.615-1 et suivants,
Vu le règlement général de l'Agence nationale de l'habitat,
Vu la délibération de l'assemblée délibérante de la collectivité maître d'ouvrage de l'opération, en date du 22 mai 2025, autorisant la signature de la présente convention,
Vu le Plan Départemental d'Action pour le Logement des Personnes Défavorisées, adopté par le Conseil Départemental de l’Oise le 20 février 2015,
Vu le Programme Local de l'Habitat, adopté par l’Agglomération Creil Sud Oise, le 14 décembre 2023,
Vu le compte rendu de la commission du Plan de Sauvegarde du 12 mars 2025,
Vu l’avis de la Commission Locale d’Amélioration de l’Habitat en date du …
Vu l'avis du délégué de l'Anah dans la Région en date du 28 février 2025.
Il a été exposé ce qui suit : Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 3
Sommaire
Sommaire .................................................................................................................................................. 3
Préambule ................................................................................................................................................. 5
Chapitre 1. Objet de la convention et périmètre d'application .......................................................................... 9
Dénomination, périmètre, champs d’application territoriaux et nature de la copropriété ................................. 9
1.1 Dénomination de l’opération ............................................................................................................... 9
1.2 Périmètre ......................................................................................................................................... 9
1.3 Nature, état et instance de la copropriété ............................................................................................ 9
Chapitre 2. Enjeux de l’opération ............................................................................................................... 16
Enjeux et objectifs ................................................................................................................................ 16
Chapitre 3. Description du dispositif et objectifs de l'opération ...................................................................... 17
Objectifs du Plan de Sauvegarde ........................................................................................................... 17
Volets d’action...................................................................................................................................... 18
3.1 Volet portage de lots ....................................................................................................................... 18
3.2 Volet redressement de la situation financière de la copropriété ............................................................ 19
3.3 Volet animation et appui aux instances de gestion et aux copropriétaires ............................................. 22
3.4 Volet accompagnement social des occupants .................................................................................... 23
3.5 Volet technique ............................................................................................................................... 25
3.6 Volet lutte contre l’habitat indigne et l’habitat très dégradé .................................................................. 30
3.7 Volet urbain et immobilier................................................................................................................. 30
Chapitre 4. Objectifs quantitatifs de réhabilitation......................................................................................... 33
Les objectifs globaux du Plan de Sauvegarde ......................................................................................... 33
4.1 Objectifs globaux de la convention .................................................................................................... 33
4.2 Objectifs quantitatifs portant sur les logements subventionnés par l’Anah ............................................. 33
Chapitre 5. Financements de l’opération et engagements complémentaires ................................................... 34
5.1 Financements des partenaires de l’opération ..................................................................................... 34
5.1.1 Financement de l’Anah ................................................................................................................. 34
Règles d’application.............................................................................................................................. 34
5.1.2 Engagements de l’Etat .................................................................................................................. 35
5.1.3 Engagements du Conseil Régional ................................................................................................ 35
5.1.4 Engagements de l’ACSO .............................................................................................................. 36
5.1.5 Engagements de la Ville de Creil ................................................................................................... 36
5.1.6 Engagements du Département ...................................................................................................... 36
5.2 Engagements des autres partenaires ................................................................................................ 36 Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 4
5.2.1 Le syndicat des copropriétaires ..................................................................................................... 36
5.2.2 L’administrateur provisoire ............................................................................................................ 37
5.2.3 Les copropriétaires référents ......................................................................................................... 37
5.2.4 Le coordonnateur du Plan de Sauvegarde ...................................................................................... 37
5.2.5 Le membre du réseau PROVICIS .................................................................................................. 38
5.2.6 L’opérateur de portage.................................................................................................................. 38
5.2.7 La Caisse d’Allocation Familiale (CAF) de l’Oise ............................................................................. 38
5.3 Accompagnement au financement des quotes-parts travaux ............................................................... 38
5.3.1 Le reste à charge par typologie et statuts ....................................................................................... 38
........................................................................................................................................................... 39
5.3.2 Les outils d’accompagnements au paiement du reste à charge......................................................... 39
Chapitre 6. Pilotage, animation et évaluation ............................................................................................... 40
6.1 Pilotage de l’opération ..................................................................................................................... 40
6.2 Suivi-animation de l’opération........................................................................................................... 41
6.3 Evaluation et suivi des actions engagées .......................................................................................... 43
6.4 Bilans et évaluations finales ............................................................................................................. 44
Chapitre 7. Communication ....................................................................................................................... 46
Chapitre 8. Prise d’effet de la convention, durée, révision, résiliation et prorogation ........................................ 47
8.1 Durée de la convention .................................................................................................................... 47
8.2 Révision et/ou résiliation de la convention ......................................................................................... 47
8.3 Transmission de la convention ......................................................................................................... 47 Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 5
Préambule
La ville de Creil dont le territoire est particulièrement concerné par les problématiques relatives aux copropriétés dégradées, a initié de longue date avec ses partenaires, une politique volontariste d’aide en direction du parc privé.
Les difficultés du parc privé rencontrées à l’échelle du territoire de l’ACSO ont amené les décideurs locaux à mettre en place une succession de dispositifs opérationnels d’accompagnement des propriétaires dans l’amélioration de leurs logements. Une dynamique globale d’intervention est mise en place à l’échelle du territoire intercommunal (OPAH avec volet copropriétés dégradées), sur le centre-ville de Creil (OPAH- RU) et sur les copropriétés en difficulté (La Roseraie, Les Pléiade, les Rochers).
Habitat monoproduit, bâti obsolescent et qui se dégrade, dynamique de paupérisation qui perdure sur le territoire, peuplement par défaut, incapacité de faire face aux enjeux de travaux : malgré les efforts engagés et les résultats obtenus sur certains ensembles immobiliers, le phénomène de déqualification du parc privé creillois se poursuit, et nécessite des interventions adaptées et partenariales.
Alors que la Ville s’est inscrite dans la dynamique du NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain) et qu’à ce titre, le quartier de Rouher a été déclaré d’Intérêt National en 2018, l’enjeu du soutien à la copropriété des « Pléiades » du quartier, Rouher, apparaît d’ores et déjà fondamental à la réussite du projet urbain dans son ensemble. Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 6
La copropriété Les Pléiades, une copropriété en grande difficulté dans un quartier en plein renouvelle- ment
La copropriété des Pléiades se situe au 2 allée Lafayette à Creil, au sud de la commune et au nord du quartier Rouher. Implantée sur les parcelles cadastrales BI 314 et BI 59, elle est à 1.5 km du centre-ville et 2 km de la gare.
Le quartier Rouher est un peu excentré. Il est desservi par les lignes de bus A (toutes les 11 min en période scolaire, B (toutes les 25 min en période scolaire et flexo 2 (2 par jour) mais les derniers bus s’arrêtent de circuler à partir de 21h. La résidence Les Pléiades compte 49 lots d’habitation. Elle est l’une des deux copropriétés du secteur des Hauts de Creil composé de 5 600 logements sociaux propriétés de Oise Habitat, SA HLM Oise et Logement Francilien et d’équipements publics de proximité (médiathèque, maison départementale des solidarités, groupes scolaires, centre commercial…).
Construit majoritairement dans les années 1960, le quartier Rouher souffre d’un processus de dévalorisation lié à la dégradation de son bâti, à l’obsolescence de sa trame urbaine, au vieillissement des équipements et à la paupérisation de sa population. La copropriété Les Pléiades a été construite en 1974 et dénote des autres bâtiments du quartier, par la particularité de son bâti en escalier.
Vue aérienne de Creil et du quartier Rouher – Extrait Google maps.
Le projet de renouvellement urbain porté par la Ville de Creil, va engendrer de profondes transformations urbaines dans les années qui viennent : création de 160 logements, développer une offre de logements diversifiés (LLS, accession libre / sociale, locatif libre), 150 logements seront requalifiés, le groupe scolaire sera rénové, requalification de rues.
Plusieurs opérations significatives ont d’ores et déjà été lancées et sont en cours comme la démolition du porche Dunant et la requalification des 2, 2bis, 4, 4bis, 6 et 6bis rue Herbeval (60 logements). Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 7
Ces interventions permettant la mutation profonde du quartier Rouher sont à mettre en regard de la situation de la copropriété « Les Pléiades » située au cœur du périmètre de projet. Les différentes alertes compulsées par la collectivité, ainsi que les dispositifs et études menées à l’échelle intercommunale (OPAH intercommunale 2013 et 2018) ou de l’Agglomération (étude « habitat et peuplement » 2018 et 2020) mettent en évidence les très grandes difficultés financières et socio-économiques de la copropriété « Les Pléiades », et ses nombreux dysfonctionnements techniques classant cette dernière dans les copropriétés dites « alarmante » :
o Difficultés de gestion
o Insalubrité
o Endettement
o Absence d’implication des copropriétaires
o Syndic défaillant
o Impayés > 20%
o Ménages très modestes
o Mise sous administration provisoire de la copropriété
o Manque d’entretien du bâti
Faute de décision du syndicat des copropriétaires pour la réalisation d’un Diagnostic Technique Global (DTG), la copropriété « Les Pléiades » n’a pas pu être accompagnée dans le cadre du volet incitatif de l’OPAH (2013-2018).
En 2019, la copropriété des Pléiades a bénéficié d’un accompagnement dans le cadre d’une expérimentation menée par l’association Eau et Vie pour la mise en place d’un dispositif global d’accompagnement basé sur la gestion de proximité et la mobilisation des habitants. Une enquête sociale auprès des habitants avait notamment pu être menée, ayant permis de mieux connaître les profils des ménages, mais aussi les problématiques auxquelles est confrontée la copropriété. Dans ce contexte, l’ACSO décide alors d’engager une étude pré-opérationnelle d’OPAH-CD sur la copropriété en 2021.
Depuis cette décision et dans l’attente de la mise en œuvre de l’étude (démarrage en septembre 2021), la copropriété a toutefois pu être accompagnée, de façon temporaire, dans le cadre de la nouvelle OPAH intercommunale (2020-2025) :
o En 2020, l’état des façades conduit la Ville à prendre un arrêté de péril imminent, puis ordinaire. Les travaux d’urgence réalisés courant 2021 ont permis de lever l’arrêté de péril le 7 juillet 2021. Les travaux ont été financés par la Ville, l’ACSO et l’ANAH quasi intégralement. L’état financier de la copropriété ne lui permettait pas d’entamer de tels travaux ;
o Une urgence sur certains balcons (infiltrations) a mené l’Agglomération et le service hygiène et santé de la Ville de Creil à réfléchir à une stratégie d’intervention, actuellement en cours de définition ;
o L’Agglomération a mis en place des ateliers de concertation pour aider les copropriétaires à se mobiliser et à se fédérer autour de projets communs.
A côté de ces interventions, l’Agglomération et la Ville réfléchissent aujourd’hui à la mise en place d’ateliers pour mobiliser les copropriétaires sur des sujets concrets d’amélioration de la sécurité de la copropriété (sécurité des ascenseurs) dans le but de structurer et d’inciter les instances de gestion à se mobiliser.
Le projet NPNRU est établi à l’échelle des Hauts-de-Creil dans la poursuite du premier PRU qui a concerné le quartier Rouher. L’objectif est d’intervenir sur l’ensemble des quartiers des Hauts de Creil (Moulin, Cavées, Rouher), afin de soutenir l’attractivité des secteurs moins dégradés et d’agir sur les Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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secteurs les plus problématiques. L’intervention se veut moins massive et plus ciblée que celle qui a été menée lors du premier PRU (2007/2017). Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 9
Chapitre 1. Objet de la convention et périmètre d'application
Dénomination, périmètre, champs d’application territoriaux et nature de la copropriété
1.1 Dénomination de l’opération
L’Etat, l’ACSO et l’Anah décident de mettre en place un Plan de Sauvegarde pour la copropriété Les Pléiades immatriculée AB1737402.
Les copropriétaires privés bénéficieront des aides de l’Anah, de l’ACSO, de la ville de Creil, le cas échéant du conseil départemental de l’Oise, du conseil régional des Hauts de France.
1.2 Périmètre
Le périmètre d'intervention du présent Plan de Sauvegarde concerne la copropriété « Les Pléiades » à Creil (Oise), dont la référence cadastrale est BI 314 et BI 59 et se décompose ainsi : o Section BI 314 représentant une surface de 2 954 m2
o Section BI 59 représentant une surface de 329 m2
Il se compose d’un bâtiment collectif à usage d’habitation divisé en deux ailes reliées par un noyau central :
• L’aile « est » en diagonale de l’allée Lafayette (21 lots d’habitation)
• L’aile « ouest » en parallèle de l’allée Lafayette (28 lots d’habitation et la loge du gardien)
1.3 Nature, état et instance de la copropriété
Construite en 1974, la copropriété est régie par un règlement intérieur établi en 1973 et modifié en 1996. La copropriété se constitue d’un bâtiment collectif à usage d’habitation réunissant 49 logements et une loge de gardien :
• L’aile « est » comporte 5 étages comprenant des logements du type F3 à F6 ; • L’aile « ouest » comporte 8 étages comprenant des logements du type F3 à F6 où se concentre le plus de petits logements de la copropriété ; Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 10
• Le noyau central desservant les 2 ailes, comporte un ascenseur et une cage d’escalier extérieure abritée. Un petit patio se trouve à l’articulation des deux bâtiments. L’ensemble des façades est ceinturé de balcons, en surplomb ou issus de décrochés et retraits de chaque étage, donnant cette image pyramidale au bâtiment.
Aile Nombre de logements Hauteur Typologie des logements
Est 21 R+5 3 T3 / 9 T4 / 6 T5 / 3 T6 Ouest 28 + logement gardien R+8 7 T3 / 13 T4 / 7 T5 / 1 T6
Situés en bordure de l’allée Lafayette et complétés par quelques boxes individuels en sous-sol, la copropriété bénéficie de 21 garages et de 28 places de stationnement qui sont indépendants des lots d’habitation, soit un potentiel de 49 stationnements.
En effet, suite au rachat de la parcelle BI 59 à la ville de Creil en 1992, la copropriété a créé 9 places de stationnement supplémentaires, non prévues initialement au règlement de copropriété, expliquant la différence entre les 10 000 tantièmes issus de l’EDD du RCP initial de 1976 et les 10 018 tantièmes issus de l’EDD du RCP modificatif de 1996.
Extrait du RCP, plan de stationnement, page 88 Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 11
Le statut et profil des copropriétaires
La copropriété est composée de 50 lots d’habitation, 1 lot propre à la copropriété et 49 lots privatifs. Les logements sont détenus par 36 copropriétaires occupants (PO) soit 74%, 8 propriétaires bailleurs (PB) soit 18% et 5 copropriétaires en succession/indivision soit 8%.1
Les différentes études réalisées sur la copropriété entre 2021 et 2023 ont permis d’avoir une connaissance fine de l’occupation de la copropriété. Au total 80 % des logements ont été visités au cours des enquêtes d’occupation2 et 45 personnes ont été rencontrées dont :
o 40 propriétaires occupants (95 % des propriétaires occupants)
o 2 locataires (29 % des locataires)
o 3 propriétaires bailleurs (43 % des bailleurs)
Les enquêtes d’occupation montrent que la copropriété est occupée principalement par des couples avec enfant (50%). La part des retraités est de 41%. Si 38% des ménages rencontrés exercent une activité professionnelle, leurs revenus demeurent très modestes selon les critères de ressources de l’Agence Nationale de l’Habitat. Aucune situation de sur-occupation n’a été mise en évidence.
La majorité des propriétaires occupants (58%) font face à des difficultés liées au paiement des charges de copropriété mais non pas l’intention de vendre.
Ces chiffres sont le résultat des enquêtes menées dans le cadre du diagnostic et de l’étude pré- opérationnelle, réalisées entre 2021 et 2023. Ils présentent une photographie des différents profils de la population propriétaire.
Bâtiment Nb de
Logement
Nb de PO %
PO
Nb de
PB
Dont PB
conventionnés
% PB Nb de logements
locatifs sociaux
Bât. A (aile est) 22 21 95% 1 0 5% 0
Bât. B (aile ouest) 28 21 75% 6 0 25% 0
Synthèse du fonctionnement et de la gestion de la copropriété
Au regard de désaccords avec le conseil syndical et des difficultés financières de la copropriété, le syndic SEDEI GROUPE POCILIA qui assurait la gestion de la copropriété depuis 10 ans a déposé une requête auprès du Tribunal de Grande Instance (ex Tribunal Judicaire) depuis de Senlis le 1er août 2019.
La situation financière fragile de la copropriété qui ne disposait plus des fonds nécessaires pour assurer un fonctionnement normal a vu sa situation empirer lorsque l’ancien syndic a fait voter une avance de trésorerie pour pallier les impayés, résolution rejetée deux fois lors de l’AG du 12.06.2017 et du 06.11.2018 mais approuvée lors de l’AG du 25 juin 2019 (résolution n°11 « avance temporaire en cas d’impayés »). Cette avance équivalent au montant total des impayés (soit environ 90 000 € fin 2018) peut être réajustée chaque année.
1 Données issues de la feuille de présence en date du 23 novembre 2023
2 L’enquête d’occupation a été réalisée lors de l’étude pré-opérationnelle en novembre 2022 Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 12
L’administrateur judiciaire Maitre Valdman Daniel du cabinet REAJIR est nommé en septembre 2019 pour une durée de 12 mois. Actuellement, la mission de l’administrateur judiciaire a été renouvelée 4 fois3 par le Tribunal Judicaire et est toujours en cours.
Ce Plan de Sauvegarde implique de forts enjeux :
o Prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété avec tous les pouvoirs de l’Administrateur Provisoire
o Analyser la situation financière de la copropriété et mettre en place les actions de redressement pérennes du syndicat ;
o Assurer la sécurité des habitants et réduire la consommation énergétique des logements en réalisant des travaux de rénovation globale du patrimoine ;
o Mener des actions d’information et de formation auprès des copropriétaires, des référents, des occupants afin d’élaborer conjointement, avec ces derniers, des actions pour rétablir l’équilibre financier de la copropriété.
Le fonctionnement des instances de la copropriété
L’Administrateur Provisoire (AP) désigné dispose des pleins pouvoirs, à savoir ceux du syndic, de l’Assemblée Générale, et du conseil syndical. S’il entretient des relations avec les anciens membres du conseil syndical, aujourd’hui dénommés « copropriétaires référents », en l’absence de conseil syndical officiel, la majorité des copropriétaires ne le connaissent pas et ne comprennent pas ce placement sous administration provisoire. Ces derniers accusent par ailleurs l’ancien syndic de ne pas avoir engagé de procédures de recouvrement contre les débiteurs pour récupérer les fonds impayés.
Les référents syndicaux sont très investis dans le fonctionnement de la copropriété mais la mise sous tutelle de cette dernière rend difficile la compréhension du positionnement de chacun des acteurs de la copropriété (conseil syndical et syndicat des copropriétaires, composant de l’ensemble des copropriétaires).
La mise en œuvre d’un dispositif de Plan de Sauvegarde aura pour objectif :
o D’accompagner le conseil syndical dans son renforcement et sa montée en compétences ; o D’étudier l’opportunité d’une action en justice contre l’ancien syndic ;
o D’améliorer la communication entre l’administrateur judiciaire et les copropriétaires ; o De clarifier le rôle de l’administrateur, mais aussi les limites de l’administration provisoire en copropriété ;
o D’aider les instances de gestion dans le redressement financier du syndicat des copropriétaires (réduire le taux d’impayés, maitrise des dépenses, mobilisation de l’aide à la gestion …) o D’accompagner les propriétaires occupants les plus en difficultés (mise en place d’échéancier, suivi social global, accompagnement à la vente amiable…)
o De mobiliser les copropriétaires autour d’un projet de réhabilitation globale.
Mobilisation des copropriétaires
Dans le cade de l’étude action, les temps d’échange entre Administrateur, copropriétaires référents et opérateur ont été organisés régulièrement. L’administrateur a participé à plusieurs réunions avec les
3 Ordonnance en date du 16/09/2019, Prorogation ordonnance en date du 09/10/2020, Prorogation
ordonnance en date du 15/12/2021, Prorogation ordonnance en date du 12/10/2022, Prorogation ordonnance en date du 18/09/2023. Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 13
copropriétaires. Elles ont été bien suivies par les copropriétaires. Cette dynamique devra être valorisée et poursuivie dans le cadre du Plan de Sauvegarde.
La majorité des propriétaires interrogés durant l’enquête d’occupation4 a déclaré ne pas vouloir intégrer le conseil syndical soit par inquiétude de ne pas être suffisamment entendu, soit de crainte de ne pas bien comprendre les sujets traités.
L’AP a engagé un certain nombre d’actions pour redresser financièrement la copropriété : • Analyse des contrats de maintenance
• Apurement de comptes
• Réalisation de diagnostics techniques
• Mise à l’arrêt du chauffage collectif
• Réalisation de travaux d’urgence (ravalement de façades, étanchéité)
• Engagement de procédures judiciaires
• Recouvrement des impayés
• Demande de l’aide juridictionnelle
• Mise en place d’un échéancier
• Orientation des ménages fragiles vers les services sociaux
L’analyse du budget
Depuis 2016, les budgets réalisés dépassent les budgets prévisionnels (excepté pour l’exercice 2018), ce qui entraine des difficultés pour les ménages confrontés à d’importants appels de régularisation (entre 225 € et 600 € par logement selon les années).
Entre les années 2021 et 2023, l’AP n’a pas souhaité augmenter le budget prévisionnel. Vu les fortes régularisations des exercices 2021 et 2022, il craignait une fragilisation des propriétaires les plus modestes.
A titre d’exemple, en 2021 le budget prévisionnel était de 138 525€ et les copropriétaires ont reçu une régularisation de près 29 K €. En 2022, le budget prévisionnel était de 161 087€ les copropriétaires ont
4 SOLIHA, 2022, Etude pré-opérationnelle OPAH-CD pour la copropriété « Les Pléiades » à Creil, Rapport, ACSO,
85pp.
14%
8%
8%
3%
0,33
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0,67
Je participe à toutes les réunions d'information
Je participe de manière occasionnelle
Non, je n'ai pas le temps
Non, je n'ai pas envie d'y participer
Ne se prononce pas
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%
Participez-vous aux réunions d'information organisées par
l'administrateur judiciaire ?
PB PO Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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reçu une régularisation de 22 562 €. Aussi, l’exercice de 2022 enregistre des dépenses à hauteur de 211 124 € (soit 4 222 €/lot) avec un déficit budgétaire de de 50 K €.
En 2024, l’AP a pris la décision d’augmenter le budget prévisionnel à hauteur de 220 K €. Ci-dessous une figure représentant la répartition des dépenses de la copropriété pour l’exercice 2022 :
En 2022, plusieurs événements sont venus impacter le niveau de dépenses de la copropriété ces dernières années, à savoir :
• Le licenciement du gardien pour faute grave en février 2016 et son non remplacement jusqu’à présent (une société de nettoyage intervient pour l’entretien des parties communes) ; • L’arrêt du chauffage collectif au printemps 2020 (seule l’eau chaude sanitaire continuant à être produite collectivement), et l’installation de systèmes de chauffages individuels ; • La mise en place de l’administrateur provisoire en 2019, engendrant des coûts de gestion plus élevés 40K € comparativement aux honoraires de syndic 8K €.
Durant l’exercice 2022, les principaux postes de dépenses étaient :
- Entretien et petites réparations (+ 206%)
- Electricité en parties communes (+ 89%)
- Nettoyage (+ 31%)
Les impayés de charges
Au 31/03/2023 la copropriété enregistre un taux d’impayés de 82% soit 135 747 €. Au 23/11/2023, la copropriété enregistre un taux d’impayés de 91% soit 150 884 € pour un budget prévisionnel de 165 000 € en 2023. 80% de cette dette est détenue par des propriétaires occupants. 80% des débiteurs sont des
Eau froide; 7%
Electricité parties
comm; 27%
Nettoyage; 15%
Contrats maintenance;
2%
Entretien, petites
répar; 13%
Assurance; 9% Honoraires adm. Prov. ; 19%
Honoraires adm
autre; 5%
Répartition des dépenses - Exercice 2022 Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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Débiteurs (2023) AT A ETTES Cumul des impayés NTI AA Cumul des impayés
1ème trimestre 4®' trimestre 2023
11 Petits (<1200€) 6712€ 6723€
Moyens (1000-35 000€) 11 33075€ 14 33 136€
Grands (5 000 - 10 000€) 5 37 240€ 6 38170€
72855€ Très grands (> 10 000€) 58720 €
EE RE 135 747 € RE 150 884 €
Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 15
propriétaires occupants. 7 propriétaires bailleurs sur 8 sont débiteurs. 29 propriétaires occupants sur 36 sont débiteurs.
Répartition des dettes (balance des impayés – mars et novembre 2023)
La poursuite des procédures entamées par l’administrateur judiciaire doit permettre de résoudre sur le long terme les situations d’impayés lourds.
Caractérisation du bâti
A l’exception des travaux de ravalement des 4 façades sur « patio » suite à un arrêté de péril en 2020, la copropriété n’a pas fait l’objet de travaux d’entretien depuis de nombreuses années. Elle connaît aujourd’hui de fortes dégradations, imposant l’engagement de travaux lourds pour une remise à niveau globale. L’indice de la grille de dégradation est de 0.31
Si le bâtiment a été construit suite aux premières réglementations thermiques, il apparaît néanmoins nécessaire d’intervenir également sur l’amélioration de la performance énergétique pour améliorer le confort des ménages dans leur logement.
Les principaux désordres observés dans les diagnostics concernent les parties communes intérieures et extérieures :
- Dégradation des revêtements des façades et balcons (éclats de béton)
- Dégradation des revêtements étanches et isolation au niveau des terrasses (terrasses et toiture terrasse),
- Ancienneté des menuiseries extérieures (performance thermique faible)
- Dégradation des parties communes intérieures
- Dégradation des parties communes extérieures
Que les équipements communs (technique) :
- Arrêt du chauffage électrique collectif (Planchers chauffants)
- Dysfonctionnement du réseau d’eau chaude sanitaire (fuites, dégradation de l’isolation…) - Manquements sur certains éléments liés aux normes de sécurité incendie - Non-conformité du local ascenseur aux normes de sécurité
Certains postes de travaux s’avèrent aujourd’hui indispensables pour réaliser des économies d’énergie, réduire les factures d’énergie des copropriétaires et assurer la sécurité des biens /des personnes. Envoyé en préfecture le 03/07/2025
Reçu en préfecture le 03/07/2025
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Chapitre 2. Enjeux de l’opération
Enjeux et objectifs
Le Plan de Sauvegarde doit permettre de remédier aux difficultés cumulées auxquelles la copropriété Les Pléiades doit faire face, l’objectif principal étant de mettre en sécurité le bâti, de restaurer le cadre de vie des habitants et de redresser la situation financière et juridique de la copropriété.
Parmi les difficultés affectant l’état de la résidence, ont été mis en évidence les points suivants : o Difficultés financières ;
o Difficultés sociales et financières des ménages résidants ;
o L’incapacité de certains copropriétaires captifs de leur logement à se maintenir propriétaires ; o Absence de travaux d’ampleur avec un bâti très dégradé et des problèmes de sécurité des biens et des personnes ;
o Dégradation importante de plusieurs logements et présomption de situations de mal-logement ; o Problématique énergétique prégnante et questionnement quant au mode de chauffage au regard de la mise à l’arrêt du chauffage électrique collectif par l’AJ ;
o Désaffection des copropriétaires pour les instances de gestion.
L’objectif du dispositif sera de remédier aux difficultés citées ci-dessus. Ainsi, la mobilisation des financeurs publics et l’appui des partenaires locaux seront indispensables pour accompagner le syndicat des copropriétaires dans son redressement.
Le projet de diversification de l’habitat intégré dans le NPNRU du quartier Rouher vise à maintenir une offre de logements privés et une mixité d’occupation dans le quartier, en favorisant le maintien des pro- priétaires occupants présents et de répondre à une demande locale (accession libre à prix attractif pour un public familial). Afin d’éviter le développement de nouvelles disparités au sein des patrimoines requa- lifiés dans le quartier, l’accent devra nécessairement être mis sur les interventions qui concourront à une amélioration de la gestion urbaine de proximité et de la sécurité, demandes fortes et récurrentes des occupants. Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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Chapitre 3. Description du dispositif et objectifs de l'opération
La présente partie a pour objet de fixer les conditions dans lesquelles l'ensemble des partenaires apportera son concours à la réalisation des objectifs opérationnels du Plan de Sauvegarde.
Objectifs du Plan de Sauvegarde
Les actions concernant l’amélioration de la gestion et du fonctionnement de la copropriété ainsi que l’accompagnement social des ménages en difficulté constituent un préalable à la mise en œuvre des actions de réhabilitation et de restructuration. Elles constituent une priorité d’intervention au démarrage du Plan de Sauvegarde.
Au regard des difficultés de la copropriété, le Plan de Sauvegarde s’attachera dans un premier temps à :
Redresser les instances de la copropriété
o Assainir et rétablir la situation juridique, de gestion et d’administration de la copropriété ; o Informer, former et accompagner les occupants sur les questions relatives au fonctionnement de la copropriété ;
o Réfléchir sur l’opportunité d’un accompagnement de la copropriété sur l’amélioration de la gestion urbaine de proximité.
Mettre en place un accompagnement renforcé des ménages
o Accompagner les copropriétaires et les locataires (accompagnement social lié au logement) pour leur solvabilisation et leur désendettement ;
o Accompagner l’ACSO et le porteur de redressement dans la mise en œuvre du dispositif de portage ciblé et dans la définition d’un projet commun avec les bailleurs sociaux du territoire visant le relogement temporaire ou définitif des ménages occupants en difficulté.
Dans un second temps, elle contribuera à :
Accompagner la copropriété dans la réalisation des différentes phases de travaux
o 1ère phase : les travaux d’urgence
Si les financements pour les travaux d’urgence interviendront avant la signature de la présente convention, il y a un besoin d’accompagnement de la copropriété dans le suivi technique et financier du projet jusqu’à l’approbation des comptes travaux par l’administrateur.
Ces travaux d’urgence doivent permettre de lever les trois arrêtés de mise en sécurité signés par le Maire, le 6 octobre 2023. Le syndicat est mis en demeure d’exécuter les travaux dans un délai de 14 mois à compter de la date de notification de l’arrêté :
o Arrêté concernant les balcons
- Etaiement des balcons
- Réparation des balcons
- Renforcement des balcons
o Arrêté concernant les terrasses
- Etanchéité bitumineuse sur les terrasses
- Réfection des terrasses Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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o Arrêté concernant le réseau d’évacuation des eaux pluviales
- Curage des descentes des eaux pluviales
- Réfection des canalisations
o 2ème phase : les travaux de réhabilitation
• Intervenir sur le bâti, les équipements collectifs et les espaces extérieurs, par la réalisation de travaux de conservation et tendant aux économies d’énergies ;
• Aider à la définition et à la priorisation du programme de travaux de la maîtrise d’ouvrage et encadrer, accompagner la maîtrise d’œuvre dans les différentes phases (projet, travaux) afin d’atteindre les objectifs de réhabilitation nécessaires à la sauvegarde de la copropriété en adéquation avec les attentes des financeurs (économies d’énergie, solution chauffage, normes d’accessibilité, amiante, sécurité incendie, des biens et de personnes…) ; • Assister la maîtrise d'ouvrage (l’administrateur judiciaire) pour le montage (technique, administratif et financier) et la réalisation des travaux de rénovation globale ; • Veiller à une optimisation des financements en mobilisant les partenaires en amont du projet et en en recherchant de nouveaux ;
• Accompagner la Ville et l’ACSO dans le traitement des situations de mal logement ;
Volets d’action
Le dispositif de Plan de Sauvegarde doit permettre de répondre aux dysfonctionnements repérés dans le cadre du diagnostic et de l’étude pré-opérationnelle. L’opérateur du suivi–animation du Plan de Sauvegarde organisera les interventions autour des volets suivants :
• Volet portage de lots
• Volet redressement de la situation financière de la copropriété
• Volet renforcement des instances de gestion
• Volet accompagnement social
• Volet technique et thermique
• Volet lutte contre l’habitat indigne et très dégradé
• Volet urbain et immobilier
3.1 Volet portage de lots
Le portage ciblé
La mise en place d’un portage ciblé des ménages en difficultés est une condition sine qua non à la réussite du redressement de la copropriété. Les enquêtes d’occupation et les données issues des commissions sociales ont permis d’identifier les propriétaires occupants ayant des difficultés à se maintenir dans leur logement et les bailleurs insolvables. Le portage de lot a pour objet d’acheter les biens de ménages ciblés dans la première phase du Plan de Sauvegarde. Cette acquisition est conduite à l’amiable à un prix proche de celui du marché immobilier local.
Lors de la commission de Plan de Sauvegarde du 16 mai 2023, l’ACSO confirme sa volonté de mettre en place un dispositif de portage des lots de la copropriété.
Le suivi social des ménages a permis de répertorier neuf intentions de vente et l’analyse des dettes d’impayés de charges courantes à identifier quant à elle, quatre propriétaires occupants et deux propriétaires bailleurs présentant un besoin de portage. Cette solution donnera la possibilité : o D’offrir une solution aux copropriétaires en incapacité de se maintenir dans le parc privé ; Envoyé en préfecture le 03/07/2025
Reçu en préfecture le 03/07/2025
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o De freiner l’arrivée de bailleurs indélicats ;
o D’améliorer la trésorerie de la copropriété par le paiement des charges des lots acquis ; o De participer au redressement de la résidence.
Différents modes d’acquisition publiques seront étudiés :
o Acquisitions amiables ;
o Acquisitions suite aux ventes par adjudication ;
o Exercice du droit de préemption urbain renforcé.
L’opérateur pourra créer une commission « Portage de lots » pour suivre les acquisitions et les relogements prévus dans le cadre du portage de lots.
Objectifs et indicateurs
Devant la fragilité financière de la copropriété et au regard de l’ambition des travaux de réhabilitation nécessaires, un besoin de 10 lots portés a été identifié par les membres de la Commission, ce qui correspond à 20% des lots de la copropriété.
Pour mener à bien ce portage ciblé, une concession « copropriétés dégradées » sera mise en place, sur une durée pouvant aller jusqu’à 12 ans. A date de l’établissement de la présente convention, des discussions sont engagées avec CDC Habitat et Oise Habitat. Cette concession portant sur la mise en œuvre d’un dispositif de portage de lots aura pour but de définir les conditions d’acquisition, de gestion et de revente des logements.
Le dispositif de portage sera principalement mobilisé pour les propriétaires occupants et bailleurs très endettés et qui ne pourront pas se maintenir à terme au statut de copropriétaire.
Dans le cadre de cette concession, un accompagnement social considérable sera prévu (relogement).
Un tableau de suivi des lots susceptibles d’être portés sera actualisé par l’opérateur. Il fera figurer les informations suivantes : coordonnées du propriétaire, prises de contact avec le porteur, avancement de la procédure contentieuses, dates d’avancement …
3.2 Volet redressement de la situation financière de la copropriété
Redressement de la situation financière de la copropriété : Le recouvrement des impayés de charges
La situation financière de la copropriété s’est aggravée ces dernières années, ayant conduit à la nomination d’un administrateur judiciaire en novembre 2019. Pour rappel, le taux d’impayés de charges courantes s’élève à 135 747 € au 1e septembre 2023 (soit 82% du budget prévisionnel 165 000 €) limitant toute intervention d’amélioration du bâti et nécessite d’engager des actions d’assainissement de la situation financière préalablement à la mise en œuvre de travaux. Depuis le début de l’étude action, un certain nombre de commissions ont été organisées permettant d’accompagner les copropriétaires référents et l’administrateur provisoire. Ladite convention s’inscrit dans la continuité de ces actions menées.
Ci-dessous le tableau récapitulatif de la répartition des impayés par type de débiteurs : Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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C2 [| vieu | Evimene ne 0 LL ©
Débiteurs Nb Cumul Nbr. Cumul Nb Cumul Nbr. Cumul
r. r.
Petits (<1 200€) 11 5714€ 1 998 € 10 6334€ 1 388€
Moyens (1200-—5 000€) 10 26 308€ 5 15 441€ 10 20 568€ 4 12 569€
Moyens (1200—-5000€) 3 19 740€ 3 25637€ 5 31761€ 1 6409€
T.Grands (> 10 000€) 58 342€ 1 15 630€ 61 895 € 1 10 960€
EE EE TETE NE TER ET TE
CE CE TE TOTAT DEBITEURS 167 810 € 150 884 €
D
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Pilotage d’une commission « impayés »
o L’opérateur identifiera les montants de chacun des impayés constituant la dette irrécouvrable et s’assurera qu’ils bénéficient de la prescription ;
o L’opérateur pourra, en concertation avec l’administrateur judiciaire, réaliser une liste des procédures d’ordre en cours, afin de la soumettre au Président Tribunal Judiciaire, dans le but de faire accélérer le déblocage des éventuels fonds « consignés », correspondant aux supers privilèges (dans le cas de vente par adjudication) ;
o L’opérateur créera un outil de repérage et de suivi des copropriétaires en difficulté qui prendra en considération le montant de leurs impayés de charges au regard du montant de leur appel trimestriel ;
o L’opérateur proposera des commissions « impayés » trimestrielles à l’administrateur afin de suivre les procédures de recouvrement et d’initier d’autres actions curatives ;
o Un accompagnement social des copropriétaires occupants, au paiement des charges de copropriété, devra être formalisé afin de faciliter la mise en place de plans d’apurement ; o L’accompagnement social des locataires en difficulté visant la reprise des paiements de loyer en cas d’impayés, permettra également d’encourager la mise en place de plans d’apurement par les copropriétaires bailleurs ;
o La mobilisation des outils d’accompagnement à l’apurement des dettes (comme le FSL copropriété, le micro-crédit, l’aide exceptionnelle du secours catholique ou de la fondation Abbé Pierre).
Au-delà de cette mission, l’opérateur proposera des formations et ateliers à destination des copropriétaires référents et/ou de tous les copropriétaires telles que : assurer un programme de travaux, vérifier les comptes, comprendre les annexes comptables etc.
La mise en œuvre des procédures contentieuses
Compte-tenu de la situation financière de la copropriété, l’avance des frais de contentieux pour mener à bien les procédures judiciaires constitue un enjeu important. Pourront être mis en place plusieurs dispositifs pour faire face à la dépense :
o La création d’un poste spécifique « frais de contentieux » dans le budget de la copropriété ; o La diminution des frais de contentieux par le recours à l’aide juridictionnelle. L’administrateur provisoire a demandé l’aide juridictionnelle, en lien avec un avocat disposé à intervenir dans le cadre de ce dispositif auprès du tribunal de Senlis ;
o La mobilisation de l’aide à la gestion auprès de l’ANAH. Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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L’apurement de la dette auprès des fournisseurs
La copropriété enregistre une dette cumulée estimée à 53 702 € en 2022 auprès de différents fournisseurs. Un travail autour du recouvrement de cette dette doit être engagé. L’opérateur assistera la copropriété et l’administrateur judiciaire dans les négociations d’échéanciers ou autres facilités de paiement avec les fournisseurs.
Maîtriser les consommations et optimiser les charges
Les charges de copropriété demeurent relativement élevées au regard de certains postes de dépense qui ont considérablement augmenté.
L’opérateur devra poursuivre la clarification de la composition des charges de copropriété (licenciement du gardien, arrêt du chauffage collectif, (suite à l’arrêt du chauffage collectif, chaque PO se chauffe de manière différente), administration provisoire, mise en place de nouveaux compteurs d’eau, etc.), suivre les impayés et des procédures de recouvrement et mettre en place des actions de maîtrise des charges (notamment les charges d’eau).
Ce travail d’analyse et de maîtrise des charges devra être relayé aux propriétaires dans le cadre d’informations publiques. Ces dernières permettront de justifier et d’expliquer d’éventuels appels de fonds supplémentaires, des dépenses exceptionnelles nécessaires.
Améliorer la gestion
L’intervention sur la copropriété doit permettre d’améliorer cette situation financière et d’aboutir à une meilleure maîtrise des charges grâce à une gestion prévisionnelle, ainsi que la stabilisation et l’optimisation des dépenses. Afin d’atteindre ces objectifs, il conviendra de :
o Mobiliser l’aide à la gestion tous les ans, en lien avec le syndic et les partenaires financiers ;
o Mettre en place un travail partenarial et accompagner le Conseil Syndical dans le suivi de la gestion financière :
o Organiser des commissions « gestion » avec des copropriétaires référents par thématique
- Accompagner sur le contrôle des comptes annuel ;
- Établir le budget prévisionnel en lien avec le syndic et le Conseil syndical ;
- Préparer des résolutions à porter à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale.
- Maîtriser les dépenses :
- Mettre en place un outil de suivi des dépenses ;
- Suivre les contrats de maintenance, renégociation, suppression si nécessaire ;
- Suivre les dettes fournisseurs et apurement le cas échéant.
- Assurer le suivi des prestataires :
- Optimiser et améliorer les prestations ;
- Mettre en concurrence des prestataires.
Objectifs et indicateurs
Dès le démarrage du Plan de Sauvegarde, l’opérateur proposera un calendrier de mise en œuvre des actions. Des indicateurs de suivi seront élaborés, afin d’évaluer les actions et pourront porter sur : Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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• La mobilisation de l’aide à la gestion ; de l'aide juridictionnelle ;
• L’évolution et suivi des charges courantes/exceptionnelles par poste ;
• L’évolution de la consommation de fluides ;
• L’évolution de la trésorerie courante ;
• L’évolution des dettes fournisseurs qui mettra en place un tableau de bord des dettes et leur apurement. Sous forme d’un tableau seront listés les contrats de la copropriété avec chaque fournisseur (eau, assurance...) en précisant les dépenses annuelles ainsi que le montant de la dette…).
3.3 Volet animation et appui aux instances de gestion et aux copropriétaires
Le volet animation du Plan de Sauvegarde vise à l’amélioration du fonctionnement des instances de la copropriété, à la mobilisation des acteurs et à l’accompagnement des prises de décision. L’accompagnement des instances de gestion par le biais de la formation constitue un outil efficace pour le rééquilibrage des organes de la copropriété. L’objectif est d’intégrer les copropriétaires au processus décisionnel, de délimiter les fonctions et les responsabilités de l’administrateur provisoire et de rappeler le rôle des copropriétaires référents. Depuis le début de l’étude-action, un certain nombre de commissions a été organisé permettant de montrer aux copropriétaires référents et à l’administrateur une méthode de travail pour redresser la copropriété. Ladite convention s’inscrit dans la continuité de ces actions menées.
La mobilisation des copropriétaires référents
L’opérateur mettra en place des sessions de formation de gestion à destination des copropriétaires référents et des copropriétaires dans le but de les sensibiliser et de les mobiliser aux enjeux de la copropriété : les droits et devoirs des copropriétaires, les charges de copropriété, le suivi et la maîtrise des charges, la définition du projet de travaux et son montage financier, le suivi des impayés et des contentieux, explications sur la répartition des charges d’eau chaude …
De même, il travaillera à la clarification des rôles de l’AP et à la montée en compétence des copropriétaires référents afin d’éviter une démobilisation des copropriétaires sous AP et de préparer la copropriété à sortir de l’administration provisoire en la dotant d’instances de gestion fonctionnelles et autonomes.
Dans le cadre de son accompagnement du recouvrement des impayés l’opérateur développera : o L’accompagnement de la mise en place d'actions hiérarchisées de prévention, de suivi et de traitement des impayés de charges courantes, par des procédures graduées et adaptées dans le cadre de commissions « impayés de charges » ;
o La facilitation du paiement des charges courantes par une incitation soutenue au prélèvement automatique ;
o La réduction des dépenses liées aux procédures de recouvrement par la sollicitation de l'aide juridictionnelle et de l'aide à la gestion de l’ANAH
Des séances d’information et de formation des copropriétaires
L’équipe opérationnelle devra prévoir des réunions d’avancement auprès des copropriétaires, mais également des partenaires du projet pour que tous aient le même niveau d’information et puissent anticiper les besoins à venir. Les signataires de la convention s’assureront du suivi des indicateurs en Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 23
demandant des mises à jour régulières des tableaux de bord, des niveaux de présence en réunion publique, de l’évolution des taux de participations en assemblées et aux différentes formations proposées.
Ainsi des réunions de présentation devront avoir lieu en début d’opération et aux moments déterminants du Plan de Sauvegarde (présentation du programme de travaux et des simulations financières, accompagnement au règlement de ces travaux…).
Objectifs et indicateurs :
• Améliorer le taux de participation en réunion publique, notamment dans l’optique d’un vote d’un programme de travaux ;
• Renforcer le groupe de référents, leur permettre d’être autonomes ;
• Construire un partenariat avec l’Administrateur et maintenir son engagement durant tout le dispositif
Des indicateurs de résultats et de suivis seront élaborés dès le démarrage du Plan de Sauvegarde, afin d’évaluer les actions, et pourront porter sur :
• L’évolution de la structure de propriété (répartition des tantièmes détenus par les PO et les PB);
• Le taux de mutations par statut d’occupation ;
• Le nombre, la nature des réunions publiques, le taux de participation par statut d’occupation en assemblée générale ;
• La composition du groupe de référents, nombre de membres, statut, ancienneté et renouvellement ;
• Le nombre, le taux de participation aux formations proposées ;
• La communication faite auprès des nouveaux acquéreurs : volume, forme, etc. ;
• Si nécessaire, la mise en place d’instance de gestion.
3.4 Volet accompagnement social des occupants
Dans le cadre du volet social interviennent les acteurs sociaux du territoire pour le suivi social des familles les plus en difficulté : l’action de ces derniers est détaillée ci-dessous
L’accompagnement social est un volet du Plan de Sauvegarde, indispensable et indissociable des trois autres volets. L’accompagnement social sera une des bases essentielles de l’opération et devra se développer et s’étendre en fonction des besoins et des évolutions du dispositif. Cet axe d’intervention porte sur un accompagnement social individuel pour aider à résorber l’endettement, solvabiliser les ménages, améliorer leur implication dans la copropriété. L’opérateur rencontre les copropriétaires lors de permanences, il traite avec eux des situations de droit, de sur-occupation, de sur-endettement et de gestion du budget des ménages.
Il comporte plusieurs axes d’intervention :
- des actions relatives au maintien des propriétaires dans leurs logements ou un relogement éventuel des ménages en difficulté dans le cadre de l’acquisition de lots par le porteur de redressement ; Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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- des actions relatives à l’accompagnement des copropriétaires pour permettre la faisabilité opérationnelle de la requalification de la copropriété (solvabilisation au paiement des travaux et des charges courantes, réductions des impayés, ...).
Le volet social du Plan de Sauvegarde s’attache à :
o L’accompagnement social lié au logement (ASLL) des propriétaires occupants et locataires en difficulté pour atteindre l'ensemble des objectifs du Plan de Sauvegarde ; o La solvabilisation financière des copropriétaires et la réduction de leur taux d'endettement pour l'engagement d'un programme optimum de travaux, notamment par la sollicitation des outils financiers existants d’accompagnement à l’apurement de leur dette vis-à-vis de la copropriété et au paiement des travaux ;
o L’apurement des impayés de charges ;
o L’accompagnement social des propriétaires ou locataires situés dans un logement indigne ou indécent.
Ces interventions sociales, autant que faire se peut, sont à réaliser dans un objectif maximal de maintien dans leur statut des copropriétaires occupants, de maintien dans les lieux des habitants, et de logement adapté aux situations socio-économiques souvent très précaires des copropriétaires occupants et locataires. Les copropriétaires identifiés comme ne pouvant se maintenir dans leur statut, devront faire l’objet d’un accompagnement spécifique à la vente et éventuellement au relogement.
Une commission sociale partenariale associant l’ACSO, la Ville de Creil, l’opérateur et les travailleurs sociaux de secteur, sera constituée pour accompagner les occupants en difficulté et se réunira 1 fois par trimestre. Elle pourra assurer le suivi des copropriétaires présentant une dette comprise entre 1,5 trimestre de retard et 10 000 € de dette ; les autres étant susceptibles de ne pas pouvoir se maintenir dans les lieux pourront être accompagnés par l’opérateur dans le cadre de missions ASLL (accompagnement social lié au logement).
La commission sociale sera informée de l’avancement de ces suivis. L’entrée en commission des ménages les plus en difficulté permet de solliciter le syndic de la copropriété pour une suspension des procédures pour un temps déterminé. Il appartiendra à la commission sociale de mobiliser les dispositifs financiers et opérationnels permettant cet accompagnement.
Le plan d'action sociale comprend particulièrement :
o L'accompagnement adapté des copropriétaires et occupants pour leur maintien dans les lieux et dans leur statut, ou à défaut, leur relogement éventuel dans un logement décent et adapté à leur situation ;
o La commission sociale dont les partenaires sociaux que sont le CCAS et le CD60, assureront le suivi des ménages en difficulté identifiés. Cette commission pourra faire l’objet d’une convention de partenariat entre les acteurs sociaux.
o Une mission d’Accompagnement Social Lié au Logement (ASLL) à la charge de l'opérateur : apurement des impayés, maîtrise des budgets familiaux, plan de formation professionnelle ... ; o La mobilisation du fonds de solidarité pour le logement pour les impayés de charges des propriétaires occupants d'une part, et de loyers pour les locataires ;
o La mobilisation des financements, micro-crédits, prêts sociaux spécifiques permettant aux copropriétaires de financer leur quote-part travaux (notamment prêts et subventions de la CAF : « aide à un projet » et « amélioration de l'habitat »). Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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Le service social du Département de l’Oise intervient déjà en lien avec le CCAS de la Ville de Creil, notamment dans l’accompagnement de locataires. Le Département prévoit une aide spécifique pour les copropriétaires, le FDSL (Fonds Départemental de Solidarité au Logement). Dans le cadre du Plan de Sauvegarde, il pourra être mobilisé pour aider les propriétaires dans le paiement des charges. Cette aide peut être attribuée sous forme de prêt et/ou de subvention (plafond de subvention de 1 250 €).
Objectifs et indicateurs
Sur la base de ces actions et d’un calendrier prévisionnel de réalisation qui sera proposé dès le lancement du Plan de sauvegarde, des indicateurs de résultats et de suivis seront élaborés afin d’évaluer le programme, tels que :
o Nombre de ménages contactés ;
o Nombre de copropriétaires rencontrés ; évaluations sociales menées ;
o Nombre de ménages suivis et type d’accompagnement mis en place ;
o Nombre de ménages réorientés, y compris vers un portage ;
o Montant des aides sollicitées par financeur ;
o Situations d’habitat indigne, problématiques d’occupation (sur-occupation, ..) ; o Conflits entre locataires et propriétaires, d’incivilités résolues ;
o Si nécessaire, taux de fréquentation de la permanence.
3.5 Volet technique
Ce volet doit permettre de décliner l'ensemble des travaux envisagés pour assurer la requalification technique des parties communes et privatives de la copropriété. Il met en évidence les priorités d’intervention, et le phasage de la rénovation, (selon les capacités financières des copropriétaires, les urgences techniques et les modalités d’attributions des financeurs). L’opérateur doit créer une commission « entretien » pour assurer le suivi des travaux.
Descriptif du dispositif
La rénovation de la copropriété se décline en plusieurs phases :
PHASE 1 : travaux liés aux arrêtés de mise en sécurité d’urgence (arrêté n2023-178) et ordinaires (arrêté n 2023-259, n° 2023-376 et n°2023-378) concernant les balcons, les terrasses et les écoulements d’eau pluviales. Dans le cadre de l’étude action, la copropriété a été accompagnée par l’ACSO, la Ville de Creil et l’opérateur dans la conception du programme de travaux. Les demandes de financements ont été réalisées dans le cadre de l’OPAH de l’ACSO (2020-2025).
Le montant global des dépenses prévisionnelles est de 649 031 € TTC.
Les aides financières suivantes ont été notifiées (aides présentées ci-dessous réajustées sur la base d’un montant de travaux actualisé à la baisse) :
- ANAH 573 284 € le 08/12/2023
- ACSO 28 664 € le 08/06/2023 Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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La ville de Creil souhaite également financer ces travaux, elle se prononcera lors de l’élaboration du plan de financement définitif.
Dans le cadre de cette phase, le Plan de Sauvegarde devra permettre d’accompagner les instances de gestion dans la finalisation des travaux d’urgence et le suivi des demandes de solde des aides financières.
PHASE 2 : travaux de rénovation globale comprenant la sécurisation et l’amélioration énergétique des parties communes. Cette phase doit permettre au syndicat des copropriétaires d’engager une rénovation globale permettant de :
o Sécuriser les biens et les personnes (électricité, sécurité incendie, structure…)
o Réduire la facture énergétique des ménages. Sur ce point, les acteurs du projet devront se référer à l’étude thermique réalisée par le cabinet ECO2E, dans le cadre de l’étude action. Pour l’administrateur provisoire, il s’agira de prendre une décision en concertation avec les propriétaires référents sur le programme à retenir (isolation par l’extérieur, changement des fenêtres privatives, ventilation, options de chauffage et d’eau chaude sanitaire).
o Améliorer le cadre de vie des occupants
L’opérateur devra accompagner la copropriété dans :
- le choix du maitre d’œuvre. Une étude technique globale comprenant un diagnostic approfondi de la copropriété, la rédaction d’un cahier des charges prévisionnel et la consultation des entreprises devra être réalisée par un maître d’œuvre désigné au préalable par l’administrateur provisoire. Le maitre d’œuvre accompagnera le syndicat des copropriétaires jusqu’à la réception des travaux.
Le financement de l’étude globale de maîtrise d’œuvre peut représenter une charge importante pour les copropriétaires. Même si une partie des travaux et des études ont été réalisés dans le cadre de l’étude action (audit énergétique, études liées aux travaux d’urgence…). Le maître d’œuvre en charge de la phase n°2 devra compléter le diagnostic réalisé, réaliser un projet et consulter les entreprises. Cette dépense pourrait être financée par l’ANAH au titre des expertises complémentaires au syndicat des copropriétaires
- la programmation définitive des travaux et la définition du planning de réalisation, en s’appuyant sur le travail de l’étude pré-opérationnelle, de l’étude action mais également sur les propositions du maître d’œuvre que l’administrateur aura missionné ;
- le calcul et les demandes de financements en sollicitant les partenaires du Plan de Sauvegarde : l’Anah, l’ACSO, la Ville, la Région Hauts-de-France, le Département de l’Oise. Il s’agit de proposer des simulations financières pour étudier la faisabilité du projet, vérifier l’éligibilité des propriétaires aux aides financières individuelles, déposer les dossiers de demande d’aide, d’acomptes et de solde.
➢ Amélioration énergétique de la copropriété dans le cadre d’un Plan de Sauvegarde Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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Chauffage 546200 432804 350999 262679 248661 246927
£ Refroidissement 0 0 0 0 0 0
À 5 ECS 197310 197310 95658 95658 95658 118848
Ë ü Éclairage 14248 14546 14248 14546 14546 14546
3 È Auxiliaires 2190 2232 2232 2232 2232 0
ô _ Ventilateurs 18870 18870 1770 1770 1770 1770
Consommation totale 778818 665 762 464 907 376 884 362 866 382 090
Gain sur consommation totale (%) - 15% 407% 52% 537% 51%
Étiquette énergie F F E D D D
Valeurs en kwhEP/m° de Shon 389 332 232 188 181 191
GES (kgeqCO2/m2.an) 21 17 13 10 10 10
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Une évaluation énergétique des parties communes a été réalisée par ACCEO en 2020. Cette évaluation a été complétée par un diagnostic thermique et une étude approfondie du mode de chauffage en avril 2023 réalisée par le cabinet ECO2E. Elle préconise notamment :
o Le remplacement des menuiseries
o L’évaluation énergétique met en avant le caractère très énergivore du chauffage et propose un nouveau système de production de chauffage et d’ECS afin de permettre à la copropriété une meilleure maitrise de ses consommations.
L’installation d’un système de chauffage
individuel électrique, la reprise des
installations électriques des parties privatives
et l’installation d’un système de production
d’eau chaude sanitaire avec une pompe à
chaleur air/eau
o Isolation des murs par l’extérieur
o Isolation des toitures terrasses et des
terrasses
o L’amélioration du système de ventilation
o Réflexion à porter sur le remplacement des compteurs d’eau chaude par des compteurs en télé relevé.
L’audit énergétique réalisé en 2023 met en évidence :
- Une étiquette énergétique avant travaux F 389 kwhEP/m2 de SHON
- Une étiquette énergétique projetée (scenario 4) D 181 kwhEP/m2 de SHON. Le gain énergétique visé par le programme de travaux est estimé à 53%.
Figure 1extrait de l'étude thermique ECO2E 2023 p19
La méthode de calcul utilisée est une méthode de calcul au pas de temps horaire, conforme aux normes européennes EN16247 relatives aux méthodes de référence d’audit énergétique notamment dans le domaine du bâtiment et au décret du 27 janvier 2012 rendant obligatoire l’audit énergétique pour les copropriétés de plus de 50 lots ou plus.
Sur la base du scenario n°4, les gains énergétiques permettent de bénéficier : Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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- Bonification « Copropriété en difficulté » + 20 points du taux de l’aide « socle » (Valorisation obligatoire des CEE par l’Anah) car le projet permet de réaliser 35% de gains sur la consommation énergétique
- Bonification « Sortie de passoire thermique » : + 10 points du taux de l’aide « socle » (classe « F » ou « G » avant travaux et classe au moins « D » après travaux)
- Primes individuelles : 3.000 € pour les PO très modestes et 1.500 € pour les PO modestes
Les priorités de travaux devront permettre des économies d’énergie et devront donc être présentées et expliquées aux copropriétaires dans ce sens.
Type d'accompagnement à mettre en place durant le Plan de Sauvegarde :
- Accompagnement de la maîtrise d'ouvrage pour le montage optimum des travaux de réhabilitation des parties communes ;
- Conseils en économie sociale et familiale auprès des ménages pour la maîtrise de leurs consommations énergétiques et de leurs charges individuelles, actions de sensibilisation et de formation.
➢ Les travaux de sécurité, d’hygiène et d’accessibilité :
Dans le cadre des travaux d’urgence, plusieurs postes auront permis de mettre en sécurité partiellement les parties communes. Dans le cadre de la phase n°2, il s’agira de compléter la mise en sécurité des équipements situés dans les parties communes (mise en conformité de l’ascenseur, des installations de sécurité incendie et de l’installation électrique) et dans les parties privatives (réfection de l’installation électrique).
PHASE 3 : travaux d’amélioration à long terme. Pour optimiser les plans de financement des propriétaires, l’intégration de la totalité des postes dans le cadre de la phase n°2 serait à privilégier (le choix de la rénovation globale permet d’obtenir un gain sur la performance énergétique suffisant pour bénéficier des aides abondées des cofinanceurs). L’étude action a mis en évidence, pour une grande majorité des copropriétaires, l’impossibilité d’assurer le paiement des restes à charge. Cette dernière phase pourra être l’occasion de différer une partie des postes de travaux « moins prioritaires » pour alléger le reste à charge des copropriétaires.
Les travaux d’amélioration qui pourraient être réalisés à long terme sont :
• Peinture
• Remplacement boites aux lettres
• Signalétique
• Rénovation des sols et halls
• Travaux complémentaires sur les ascenseurs
D’après le diagnostic, aucuns travaux de résidentialisation des parties communes extérieures ne sont nécessaires. Le syndicat devra engager des travaux réguliers d’entretien.
TOTAL prévisionnel des dépenses de la phase n°2 et de la phase n°3 : 2 304 565 € TTC
ANAH SDC 1 602 565 € (aide socle de l’ANAH (50% HT) écrêtée pour que le total des aides publique ne dépasse pas 100% des dépenses TTC éligibles de l’ANAH)
ANAH INDIV 85 500 € (27 très modestes et 3 modestes) Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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ACSO 91 520 €
Ville de Creil 91 520 €
Région Hauts de France 122 500 €
Département de l’Oise 24 500 €
LES TRAVAUX EN PARTIES PRIVATIVES
Dans le cadre de la phase n°2, les copropriétaires verront leur logement faire l’objet de travaux en parties privatives. Ils concerneront les travaux de chauffage (radiateurs), de ventilation et de mise en conformité de l’installation électrique.
Ces travaux pourront être réalisés en tant que travaux privatifs d'intérêt collectif.
Par ailleurs, l’étude pré-opérationnelle a permis de recenser plusieurs occupants qui ont émis le souhait de réaliser des travaux d’adaptation de leur logement (perte d’autonomie). Le Plan de Sauvegarde sera l’occasion d’accompagner les copropriétaires demandeurs dans le cadre de leur projet d’adaptation de logement (accompagnement technique et financier).
Objectifs
La convention prévoit de rénover 4 logements en parties privatives occupés par leur propriétaire (logements de PO), répartis comme suit :
o 4 logements pour l’autonomie de la personne Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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3.6 Volet lutte contre l’habitat indigne et l’habitat très dégradé
La réalisation du diagnostic et de l’étude pré-opérationnelle a permis de recenser :
- 16 occupants faisant état de condensation dans le logement ou d’une VMC défectueuse ;
- 12 occupants faisant état d’un risque de moisissures ;
- L’étude action a permis de mettre en évidence une situation de sur occupation dans un logement locatif ;
- 7 logements sont concernés par des infiltrations, au niveau des terrasses5.
Les travaux d’urgence (phase n°1) sur les terrasses doivent permettre d’apporter une solution pérenne aux problématiques d’infiltration dans les logements. Les travaux de la phase n°2 permettront d’apporter une solution durable aux problématiques de condensation et de moisissures.
Tout au long de l’opération, la Ville et ses partenaires en premier lieu desquels l’Etat, étudieront les cas qui lui seront signalés et mettront en place les procédures adaptées pour éradiquer ces pratiques. Par ailleurs, l’ACSO a signé une convention avec la CAF afin d’assurer la coordination des acteurs concernés (CAF, ARS) par la lutte contre le mal logement et permettre l’engagement de la procédure de conservation des allocations logements.
L’opérateur devra mobiliser les différents outils existants pour remédier à cette difficulté et coordonner les actions développées :
o Réaliser un diagnostic précis du logement ;
o Mise en place du permis de louer avec autorisation préalable ;
o Accompagner les ménages occupants dans leurs démarches permettant notamment leur relogement ;
o Alerter les services compétents en matière d’habitat indigne (ARS, SCHS…) ;
o Proposer une médiation avec les propriétaires bailleurs aux locataires en difficulté ; o En cas d’échec de la médiation, l’opérateur accompagne les locataires dans la saisine de la Commission pour le Logement Décent (CPLD) via la Caisse d’Allocations Familiales qui l’anime et en informera le service Prévention des Risques de la Ville de Creil.
A l’issue de l’opération, les cas qui se seraient révélés devront être sortis d’indignité.
3.7 Volet urbain et immobilier
Le projet de rénovation urbaine de quartier
Le projet NPNRU est établi à l’échelle des Hauts-de-Creil dans la poursuite du premier PRU qui a concerné le quartier Rouher. L’objectif est d’intervenir sur l’ensemble des quartiers des Hauts de Creil (Moulin, Cavées, Rouher), afin de soutenir l’attractivité des secteurs moins dégradés et d’agir sur les secteurs les plus problématiques. L’intervention se veut moins massive et plus ciblée que celle qui a été menée lors du premier PRU (2007/2017).
Dans le secteur Rouher, le projet prévoit d’intervenir en complément des opérations de l’ANRU1 :
5 Logements identifiés lors des visites de site effectuées le 28/09/2023 et 10/10/2023 avec Archétude, OREA,
Ville de Creil, ACSO et SOLIHA Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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o La diversification de l’habitat par la construction de logements neufs sur les emprises des friches ; o La requalification de 150 logements sociaux (tours B1 B2 du bailleur MVH) ;
o La restructuration des écoles Macé-Freinet ;
o L’aménagement d’espaces publics, notamment au sein des friches ;
o La démolition du site commercial G. de Nerval (11 000 m² de SDP) ;
o Le redressement des copropriétés en difficulté « Les Pléiades » et « La Roseraie ».
Les friches à proximité immédiate de la copropriété des Pléiades sont la friche dite « La Piscine » (2 823 m²) et la « Grande Friche » (9 984 m²). Des programmes de construction neufs sont prévus sur ces friches, essentiellement en produits de diversification de l’habitat.
L’offre de logements neufs programmée dans le cadre du NPNRU est tournée vers des produits d’accession sociale, limitant ainsi les effets de concurrence avec le parc privé existant, et offrant ainsi la possibilité à travers la réhabilitation de la copropriété des Pléiades de conforter un parc de logements en accession privée classique.
Par ailleurs, une réflexion a été menée sur les capacités de commercialisation des logements neufs. Le rythme de commercialisation sera volontairement assez long pour éviter les problèmes engendrés par de nombreuses offres en même temps qui se font concurrence. Ces délais de commercialisation offrent la possibilité d’envisager des projets d’urbanisme transitoire sur les friches (la « Grande Friche » notamment) dans l’attente des futures constructions.
Extrait de l’étude programmation urbaine et de reconfiguration du quartier des Hauts de Creil, Groupement AMT (2019)
Le Plan de Sauvegarde devra permettre d'intégrer les représentants de la copropriété dans le projet urbain et les associer régulièrement à toutes les phases d'élaboration du projet urbain. L'opérateur devra également veiller à la coordination et à la transmission des informations nécessaires aux copropriétaires et à l'administrateur provisoire.
Les objectifs du NPNRU consistent à :
- Privilégier des maisons individuelles en accession sociale pour répondre à la demande locale (favoriser les parcours résidentiels et l’accès à l’habitat individuel de façon sécurisée), notamment en bordure d’espaces paysagers (La « Grande Friche ») ;
- Proposer des logements collectifs (immeubles) avec des rez-de-chaussée commerciaux à proximité de la Place Dunant pour renforcer la centralité de cette place et redynamiser l’offre commerciale (programmation mixte habitat individuel et petit collectif sur la friche « La Piscine », intégrant un rez- de-chaussée commercial).
Gestion urbaine de proximité
D’après l’étude pré opérationnelle, la très grande majorité des habitants enquêtés (75%) sont satisfaits de la qualité de vie dans le quartier. Ce constat avait déjà été établi lors des précédents diagnostics. Globalement, les occupants de la copropriété sont très attachés à la résidence mais aussi à leur quartier.
25% des occupants ne sont pas satisfaits du quartier, dont 14% pas satisfaits du tout. Les raisons invoquées sont avant tout liées à la sécurité (intrusion dans les caves, vols dans les garages, voiture brûlée, cadre de vie qui se dégrade, squats, trafic, délinquance, incivilités, etc.). Le niveau de satisfaction Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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vis-à-vis de la sécurité est d’ailleurs moins bon que le niveau de satisfaction globale de la vie dans le quartier puisque 36% ne sont pas satisfaits voire pas satisfaits du tout.
La part des dépenses liées aux réparations est en constante augmentation : + 209% en 2022 soit +28 370 €. Pour l’Administrateur Provisoire une part importante de ces dépenses sont liées à des problématiques de vandalisme et de mésusage des parties communes.
Les conclusions de l’étude pré-opérationnelle insistaient sur la nécessité d’associer les copropriétaires à la concertation menée dans le cadre du NPNRU, à la fois pour être informés des évolutions du quartier mais également pour recueillir l’avis des habitants, présents de façon historique sur le quartier.
En lien avec les services de gestion urbaine de proximité de la Ville et des bailleurs environnant, notamment dans le cadre du NPNRU, le Plan de Sauvegarde est l’occasion de mobiliser l’opérateur dans le relai des problématiques rencontrées par les copropriétaires à l’intérieur et à l’extérieur de l’immeuble.
Objectifs et indicateurs
Dès le démarrage de la convention, l’opérateur actualisera le diagnostic et précisera le plan d’action à mettre en œuvre. Un calendrier prévisionnel sera également précisé. Il conviendra d’associer les instances de gestion et la Ville pour une meilleure coordination et adhésion au projet.
Afin d’évaluer les actions entreprises, des indicateurs de résultats et de suivis seront élaborés, tels que : o Le développement de partenariats ;
o L’accompagnement des actions prévues : réunions, thème, taux de participation… ;
La première année du Plan de Sauvegarde sera consacrée à l’élaboration d’un plan d’actions GUSP sur 5 ans. Les actions débuteront dès la finalisation du plan. Envoyé en préfecture le 03/07/2025
Reçu en préfecture le 03/07/2025
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Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 33
Chapitre 4. Objectifs quantitatifs de réhabilitation
Les objectifs globaux du Plan de Sauvegarde
4.1 Objectifs globaux de la convention
Réhabilitation des parties communes du bâtiment occupé.
4.2 Objectifs quantitatifs portant sur les logements subventionnés par l’Anah
Réhabilitation des parties communes du bâtiment occupé par 49 logements.
Typologies Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Total
Logements de
PO
- dont loge-
ments in-
dignes ou
très dégra-
dés
0 0 0 0 0 0
- dont tra-
vaux de
lutte contre
la précarité
énergétique
0 0 0 0 0 0
- dont aide
pour l’auto-
nomie de la
personne
0 0 0 2 2 4
Logements de PB 0
Logements traités dans le
cadre d’une aide au SDC 0 0 49 0 0 49
Total des loge-
ments Habiter
Mieux
- dont PO 42 42
- dont PB 7 7
- dont loge-
ments en
copropriété
0
L’étude pré-opérationnelle réalisée entre 2020 et 2021 a permis de rencontrer 40 copropriétaires occu- pants sur 42. Les ressources communiquées lors des enquêtes d’occupation confirment que l’ensemble des ménages rencontrés est très modeste.
3 copropriétaires bailleurs sur 7 ont été rencontrés et tous pratiquent des loyers qui pourraient faire l’objet d’un conventionnement. Atteindre les objectifs de conventionnement peut s’avérer difficile du fait de la durée de l’engagement des propriétaires bailleurs. Toutefois, il est important de repenser avec les bail- leurs leur stratégie patrimoniale. Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 34
La copropriété des Pléiades
2 bâtiments
49 logements + une loge gardien
Réhabilitation des parties privatives sur 4 logements, dont 4 PO et 0 PB.
Chapitre 5. Financements de l’opération et engagements complémentaires
5.1 Financements des partenaires de l’opération
La communauté d’agglomération ACSO attribuera une mission de suivi-animation de 5 ans afin d’accom- pagner la copropriété dans la mise en œuvre des attendus du Plan de Sauvegarde. Le coût de cette mission d’ingénierie sera déterminé à l’issue de l’appel d’offres du marché de suivi animation.
Les travaux et honoraires représentent une dépense totale prévisionnelle de 2 304 565 € TTC, honoraires compris, que les copropriétaires ne pourront financer sans un soutien des pouvoirs publics.
Les estimations des engagements de chaque partenaire sont détaillées dans le chapitre ci-après confor- mément à la réglementation en vigueur lors de l’étude pré-opérationnelle ; elles sont donc susceptibles d’évoluer en fonction de la date de dépôt des dossiers de demandes de financements. Les subventions totales attendues représentent 2 018 104 € soit 100% du coût total des travaux TTC éligibles ANAH.
Ne disposant pas d’une trésorerie suffisamment importante pour avancer les aides financières, le syndicat des copropriétaires devra être accompagné dans la mobilisation d’un dispositif de préfinancement des subventions publiques. Il permettra d’assurer le paiement des acomptes des entreprises au fur et à me- sure de l’avancement du chantier. Les intérêts de préfinancement peuvent être une dépense supplémen- taire pour les propriétaires.
L’opérateur accompagnera les instances de gestion dans la recherche des organismes préfinanceurs (SACICAP/PROCIVIS, Caisse d’Epargne, caisse d’avance de l’ACSO...). Il devra également assister le syndicat des copropriétaires dans la mise en œuvre du dispositif le plus adapté en relation avec les or- ganismes de prêt et l’administrateur judiciaire.
5.1.1 Financement de l’Anah
Règles d’application
Les conditions générales de recevabilité et d'instruction des demandes, ainsi que les modalités de calcul de la subvention applicables à l'opération découlent de la réglementation de l'Anah, c'est à dire du code de la construction et de l'habitation, du règlement général de l'agence, des délibérations du conseil d'administration de l'Anah, des instructions de la directrice générale de l'Anah, des dispositions inscrites dans le programme d'actions et, le cas échéant, des conventions de gestion passées entre l'Anah et le délégataire de compétence.
Les conditions relatives aux aides de l'Anah et les taux de 50% du montant de travaux HT sans plafond d’aide sont susceptibles de modifications, en fonction des évolutions de la réglementation de l'Anah. L’Anah ne finance pas la TVA. Il n’y a pas besoin d’avenant à la convention de Plan de Sauvegarde s’il y a une modification du montant des travaux dans la limite du respect de l’équilibre économique de la convention, néanmoins un accord au niveau régional sera demandé. La réhabilitation des parties communes est prioritaire à la réhabilitation des parties privées. Envoyé en préfecture le 03/07/2025
Reçu en préfecture le 03/07/2025
Le VV Publié le 03/07/2025
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Dans le cadre du plan initiative copro de 2019, l’Agence Nationale de l’Habitat applique une bonification du financement des travaux. En effet, selon la délibération n°2018-35, une majoration du taux d’aide de l’Anah est possible en cas d’un cofinancement des collectivités territoriales/EPCI d'au moins 5% au montant HT des travaux subventionnables. Cette majoration est égale au taux de participation complémentaire de la collectivité ou de l’EPCI concerné.
Montants prévisionnels :
Les travaux éligibles aux aides de l’ANAH sont estimés à un total de 1 830 397 € HT (phase 2 et 3)
Les montants prévisionnels des autorisations d’engagements de l’Anah pour l’opération sont de 1 688 065 € maximum au titre de travaux en parties communes et de 40 000 € au titre des travaux en parties privatives. Les aides octroyées sur les travaux en parties communes feront l’objet d’une expertise afin de statuer sur le montage financier le plus opportun pour la copropriété (aides au syndicat, mixage des aides, …).
5.1.2 Engagements de l’Etat
5.1.3 Engagements du Conseil Régional
Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Total Montant HT € Montant HT € Montant HT € Montant HT € Montant HT € Montant HT € 573 284 € - € - € - € - € 573 284 € ANAH 50% - € - € 772 406 € - € - € 772 406 € Bonif 20% copro dégradée 366 079 € 366 079 € Bonif x+x 281 040 € 281 040 € ANAH indiv 85 500 € 85 500 €
Bonif 10% sortie passoire - € - € 183 040 € - € - € 183 040 € 12 350 € 12 350 € 12 350 € 12 350 € 12 350 € 61 750 € - € - € - € - € - € - € Aide à l’ingénierie 64 500 € 64 500 € 64 500 € 64 500 € 64 500 € 322 500 € 42 000 € 42 000 € 42 000 € 42 000 € 42 000 € 210 000 € 22 050 € 22 050 € 22 050 € 22 050 € 22 050 € 110 250 € - € - € - € - € - € - € 25 000 € 25 000 € 25 000 € 25 000 € 25 000 € 125 000 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € Total 3 090 849 €
Chef de projet
Expertises complémentaires
Suivi-animation
Opérateur de portage
GUP
Travaux d’office
Coordonateur de PDS
AE prévisionnelles ANAH
Aide au SDC
T1 - Travaux d’urgence (déjà notifié)
T2 et T3 -
Travaux de
réhabilitation
Aide à la gestion
Expertises complémentaires
AE prévisionnel Région Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Total
Aides aux travaux en
parties communes - € - € 122 500 € - € - € 122 500 € Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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5.1.4 Engagements de l’ACSO
5.1.5 Engagements de la Ville de Creil
5.1.6 Engagements du Département
5.2 Engagements des autres partenaires
L’opérateur sollicitera au titre du Plan de Sauvegarde toute autre source de financement possible afin d’aider au redressement de la copropriété Les Pléiades.
5.2.1 Le syndicat des copropriétaires
S’engage à :
o Respecter la présente convention (mission de maîtrise d’ouvrage, mise en place de traitement des impayés, toutes missions et engagements nécessaires dès la phase d’élaboration du Plan de Sauvegarde) ;
o Mettre en place des partenariats étroits avec l’opérateur de suivi animation et le coordonnateur de Plan de Sauvegarde ;
o Permettre l’action de la collectivité publique en l'invitant à participer aux différentes réunions d’assemblée générale traitant du Plan de Sauvegarde et en lui remettant une copie des procès- verbaux correspondants ;
o Participer activement par le biais de ses référents aux instances de concertation et de pilotage du Plan de Sauvegarde (groupes de travail, réunion) ;
AE prévisionnel ACSO Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Total Aides aux travaux en
parties communes - € - € 91 520 € - € - € 91 520 € Suivi-animation 17 750 € 17 750 € 17 750 € 17 750 € 17 750 € 88 750 € GUP 30 870 € 30 870 € 30 870 € 30 870 € 30 870 € 154 350 € Coordonnateur du PDS 35 000 € 35 000 € 35 000 € 35 000 € 35 000 € 175 000 €
Chef de projet - € - € - € - € - € - € TOTAL 83 620 € 83 620 € 175 140 € 83 620 € 83 620 € 509 620 €
AE prévisionnel Ville Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Total Aides aux travaux en
parties communes - € - € 91 520 € - € - € 91 520 €
Suivi-animation 17 750 € 17 750 € 17 750 € 17 750 € 17 750 € 88 750 €
AE prévisionnel
Département Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Total
Aides aux travaux en
parties communes - € - € 24 500 € - € - € 24 500 €
Fonds Départemental
de Solidarité Logement 1 250 € 1 250 € 3 750 € 28 750 € 3 750 € 38 750 € Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 37
o Participer au projet urbain de la ville.
5.2.2 L’administrateur provisoire
S’engage à :
- Mettre à jour le règlement de copropriété ;
- Rendre compte régulièrement des avancées du Plan de Sauvegarde ;
- Inviter et faire participer l’opérateur de suivi animation selon ses demandes ;
- Transmettre à l’équipe d’animation tous les documents nécessaires au bon suivi et au déroulement du Plan de Sauvegarde, notamment ceux relatifs à la situation financière du syndicat et à l’évolution de l’occupation de la copropriété ainsi que ceux nécessaires au montage des dossiers de demandes de subvention ;
- Collaborer en étroite relation avec le coordonnateur du Plan de Sauvegarde et lui communiquer tous les éléments nécessaires à la bonne réalisation des travaux ;
- Participer à toutes les commissions inscrites dans le Plan de Sauvegarde ;
- Ouvrir un compte de travaux et faire apparaître les règlements des copropriétaires dans un sous- compte ainsi que sur leurs appels de charges ;
- Ne pas utiliser les sommes versées par les copropriétaires au titre des travaux à d’autres destinations ;
- Se conformer aux conditions requises par les partenaires pour pouvoir bénéficier des aides ; - Choisir un programme de travaux portant sur les parties communes compatible avec les capacités contributives des copropriétaires ;
- Solliciter les aides prévues dans le cadre du Plan de Sauvegarde avec l'aide de l'équipe de suivi- animation ;
- Autoriser l’administrateur à fournir à la collectivité et à l’équipe de suivi-animation les éléments de suivi de la copropriété et ceux nécessaires au calcul des quotes-parts des copropriétaires et à la constitution des dossiers de demande de subvention (bilan de trésorerie, liste des copropriétaires débiteurs actualisés…).
5.2.3 Les copropriétaires référents
S’engagent à :
- Participer à l’ensemble des commissions du Plan de Sauvegarde ;
- Transmettre tous les éléments nécessaires à l’opérateur de suivi animation ;
- Etre force de proposition ;
- Accompagner la copropriété dans la bonne compréhension du Plan de Sauvegarde ; - Correspondre étroitement avec le coordonnateur du Plan de Sauvegarde.
5.2.4 Le coordonnateur du Plan de Sauvegarde
S’engage à :
- Assurer la réhabilitation de la copropriété et un pilotage renforcé ;
- S’assurer du respect de la présente convention et de sa mise en œuvre ;
- Veiller au bon déroulement du plan, à la mise en œuvre des engagements des partenaires et au respect de la programmation des mesures ;
- Réunir les parties selon les besoins et mettre en place le calendrier du comité technique ; - Etablir des rapports de sa mission au préfet et assurer un rôle d’alerte auprès du préfet ; Envoyé en préfecture le 03/07/2025
Reçu en préfecture le 03/07/2025
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- Correspondre étroitement avec l’opérateur de suivi-animation et les instances de la copropriété ; - En cas de non-respect des signataires de la convention, leur envoyer des mises en demeure.
5.2.5 Le membre du réseau PROVICIS
S’engage à :
- Préfinancer les travaux de la copropriété pour le syndicat de copropriétaires ;
- Financer les prêts pour les restes à charges à destination des copropriétaires.
5.2.6 L’opérateur de portage
S’engage à :
- Aider au redressement de la copropriété :
➢ en se substituant aux copropriétaires défaillants,
➢ en prévenant les risques d’impayés des copropriétaires fragiles,
➢ en étant un copropriétaire solvable et qui participe au fonctionnement de la copropriété. - Garantir les situations d’occupations :
➢ en agissant sur la qualité et la rénovation des logements acquis et remis en location, ➢ en maîtrisant la future occupation des logements acquis jusqu’à la revente. - Participer à la vie de la copropriété :
➢ en participant aux votes en Assemblée générale,
➢ en soutenant le conseil syndical par un appui technique permettant de lui faire bénéficier des compétences du bailleur en ingénierie de travaux, de gestion résidentielle ou d’accès à des prestataires plus performants.
5.2.7 La Caisse d’Allocation Familiale (CAF) de l’Oise
La CAF de l’Oise sera sollicitée pour :
- Participer à la commission sociale ;
- Intervenir financièrement pour les copropriétaires occupants allocataires, sous forme de prêt et/ou subvention. Cette aide est calculée en fonction de la situation financière du demandeur et sera réservée aux travaux effectués sur les parties communes ou privatives ;
- Etudier la mise en place d'aides financières majorées pour les occupants allocataires à titre familial très modeste ;
- Favoriser l’octroi de prêts aux copropriétaires éligibles pour le financement des restes à charge travaux.
5.3 Accompagnement au financement des quotes-parts travaux
5.3.1 Le reste à charge par typologie et statuts
Les données ci-dessous permettent d’avoir une estimation des restes à charges travaux des propriétaires selon leur statut et le type de logement. Envoyé en préfecture le 03/07/2025
Reçu en préfecture le 03/07/2025
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5.3.2 Les outils d’accompagnements au paiement du reste à charge
Le financement de ces restes à charges par les copropriétaires nécessite la mise en place de solutions d’emprunt adaptées. Aujourd’hui, les outils dont les copropriétaires peuvent disposer pour le finance- ment de leur reste à charge sont :
• Les prêts CAF pourront être souscrits par les copropriétaires allocataires mais pour un montant limité à 1 067€ ;
• Les éco-prêts ou prêt à taux zéro pourront être souscrits par les copropriétaires mais pour une partie des travaux seulement ;
• L’éco-prêt collectif pourra être sollicité si la copropriété répond aux conditions d’éligibilité,
• Des demandes de micro-crédits pourront être déposées par les copropriétaires exclus du sys- tème bancaire classique ;
• La Fondation Abbé Pierre pourra être sollicitée aux noms des copropriétaires les plus en difficulté,
• Pour le reste des copropriétaires, des prêts bancaires individuels (par exemple au près des col- lecteurs 1%) ou des crédits adaptés au financement des travaux en copropriété (de type COPRO 100 du Crédit Foncier) devront être souscrits.
Statut Plafonds ANAH nbre RAC min RAC max RAC moyen
PO TM 28 1 231,46 € 6 937,59 € 3 866,60 €
PO M 3 7 671,90 € 7 671,90 € 6 750,60 €
PO HP 9 7 935,09 € 10 788,16 € 9 346,77 €
PB 6 463,98 € 10 565,27 € 8 123,32 €
type de
logement statut nbre RAC min RAC max
T3 PO 6 1 231,46 € 6 185,09 €
T4 PO 20 2 613,41 € 9 450,79 €
T5 PO 10 4 039,94 € 10 788,16 €
T6 PO 4 5 288,16 € 6 937,59 €
T3 PB 4 6 463,98 € 6 909,77 €
T4 PB 2 7 935,09 € 8 113,41 €
T5 PB 3 9 450,79 € 10 565,27 € Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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Chapitre 6. Pilotage, animation et évaluation
6.1 Pilotage de l’opération
Mission du maître d'ouvrage
La communauté d’agglomération est désignée maître d’ouvrage du Plan de Sauvegarde pour toute la durée de l’opération.
A ce titre, elle devra en particulier veiller au respect de la mise en œuvre des objectifs et du programme d’actions du présent Plan de Sauvegarde. Elle sera également pilote du dispositif de pilotage et devra à ce titre veiller à la bonne coordination des différents partenaires.
Instances de pilotage
Cette commission est présidée par le Préfet et réunit la collectivité maître d’ouvrage, les services de l’État local, les collectivités territoriales concernées ou partenaires, les partenaires institutionnels, les conseils syndicaux et syndics.
Cette commission se réunit au moins une fois par an, à l’initiative du coordonnateur du Plan de Sauvegarde désigné par arrêté préfectoral afin de définir les orientations de l’opération, de permettre la rencontre de l’ensemble des acteurs concernés et d’évaluer l’état d’avancement du Plan de Sauvegarde. A la demande du Préfet, du coordonnateur ou tout autre membre, la commission peut être amenée à statuer sur une réactualisation des objectifs et des actions à mettre en œuvre, pouvant prendre la forme d’avenant à la présente convention.
A cette occasion et afin d’évaluer l’état d’avancement du Plan de Sauvegarde, l’opérateur du suivi- animation produit les supports (papier et projection) nécessaires au travail en commun et à la discussion. Ils devront être transmis pour chaque commission, au moins 15 jours à l’avance pour validation à la maîtrise d’ouvrage, à la Préfecture et au coordonnateur.
Le comité de pilotage
Ce comité de pilotage se réunit avant la commission de Plan de Sauvegarde et réunit la collectivité maître d’ouvrage, le coordonnateur de Plan de Sauvegarde, les services de l’État local et l’opérateur de suivi- animation. A l’initiative du coordonnateur du Plan de Sauvegarde ou de la collectivité locale maître d’ouvrage, le comité de pilotage se réunira au moins une fois par an. C’est l’organe de pilotage et de coordination stratégique. Son rôle est de préparer la commission du Plan de Sauvegarde : faire le point sur l’état d’avancement du Plan de Sauvegarde, de contrôler les missions de l’opérateur et le respect des engagements des parties afin de débattre sur les stratégies et objectifs à suivre pour les périodes à venir. A l’issu de la phase 1 du Plan de Sauvegarde, cette commission aura pour mission de valider le passage à la seconde phase du Plan de Sauvegarde permettant l’engagement des travaux.
Le comité technique
Il est l’organe de coordination opérationnelle des actions et du partenariat. Il se réunit à minima 4 fois par an. Il assure le suivi de la conduite opérationnelle du Plan de Sauvegarde et identifie les avancées ou les blocages éventuels afin de définir de façon concertée et coordonnée les actions permettant d’y remédier. Il réunit la collectivité maître d’ouvrage, les services de l’État local, le coordonnateur de Plan de Sauvegarde, l’opérateur de suivi-animation et l’opérateur du portage. Il est piloté par le coordonnateur du Plan de Sauvegarde. Il a pour mission de préparer les réunions du comité de pilotage. Il suit les différentes actions mises en œuvre par le Plan de Sauvegarde et le déroulement des travaux.
Si nécessaire et en fonction des difficultés éventuelles, le comité technique peut être suivi et complété par des réunions spécifiques avec les acteurs impliqués (syndics, conseil syndical, copropriétaires, bailleurs sociaux, les fournisseurs des réseaux d’énergie). Envoyé en préfecture le 03/07/2025
Reçu en préfecture le 03/07/2025
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Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 41
Le coordonnateur de plan de sauvegarde :
Un coordonnateur est désigné par arrêté Préfectoral.
Le coordonnateur a pour mission de veiller à la bonne exécution du plan, au respect de l’échéancier des engagements des partenaires et au respect de la programmation des mesures.
Pour ce faire, il réunit les parties selon les besoins ; c’est à sa demande que la commission de plan de sauvegarde peut se réunir afin de statuer sur une réactualisation des objectifs et des actions à mettre en œuvre. Il peut ainsi demander la mise en place d’un avenant à la convention de plan de sauvegarde afin de modifier les missions et/ou engagements de chacun des acteurs, y compris celle du prestataire du suivi- animation du plan de sauvegarde. Le coordonnateur met en place dès le début le calendrier du comité technique.
Le coordonnateur est l’interlocuteur privilégié du prestataire et des partenaires. Il est impératif de lui communiquer toutes les informations relatives au plan de sauvegarde et aux copropriétés. Il devra être rendu compte au coordonnateur de l’évolution des différentes missions dès que ce dernier en ressent le besoin. Il est rappelé que le coordonnateur établit des rapports de sa mission au Préfet et à la commission de plan de sauvegarde. Ces rapports, qui correspondent le plus souvent aux présentations et bilans pré-établis en amont, peuvent être aussi des courriers d’alerte du non-respect des engagements d’un des partenaires de l’opération. Les membres des instances de gestion des copropriétés peuvent solliciter le coordonnateur du plan de sauvegarde en cas de problématiques internes (sécurité par exemple) ou avec le prestataire.
Une commission « Sociale » : Elle est animée par l’opérateur, elle se réunit tous les semestres a minima afin d’évoquer les situations individuelles complexes. Elle rassemble le maître d’ouvrage, l’opérateur de portage, la direction départementale à la cohésion sociale, la DDT au titre de l’habitat indigne, le conseil départemental de l’Oise, la CAF, le Centre communal d’actions sociales de la ville de Creil et la Direction de l’Habitat et de la Politique de la Ville en tant que besoin. Les éléments personnels évoqués lors de ces réunions sont couverts par le secret professionnel.
Une commission « Impayés » : Elle est animée par l’opérateur de suivi-animation, elle regroupe les référents, l’administrateur et l’avocat de la copropriété afin de résorber les impayés des occupants. Elle se réunit une fois par trimestre, avec un relevé des décisions réalisées à l’issue de chaque réunion.
Une commission « Gestion » : Elle est animée par l’opérateur de suivi-animation, elle regroupe les référents, l’administrateur. Elle a pour objet de mettre en place d’un tableau de bord des dettes et de leur apurement. Cette commission se réunit à minima deux fois par an avec un relevé des décisions réalisé à l’issue de chaque réunion.
Une commission « Entretien » : Elle est animée par l’opérateur de suivi-animation. Elle réunit les référents et l’administrateur. Elle se réunit deux fois par an, avec un relevé des décisions réalisé à l’issue de chaque réunion.
Pour chaque commission toutes les informations doivent être transmises à l’opérateur de suivi-animation (sauf dans le cas de la commission sociale).
Des comités de suivi ou des commissions de travail spécifiques peuvent être mis en place (insalubrité, relogement, accompagnement social, impayés…) en fonction des nécessités opérationnelles.
6.2 Suivi-animation de l’opération
Equipe de suivi-animation Envoyé en préfecture le 03/07/2025
Reçu en préfecture le 03/07/2025
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La communauté d’agglomération, maître d’ouvrage du Plan de Sauvegarde, devra missionner un opérateur pour le suivi animation de celui-ci, afin de mettre en œuvre les attendus du présent plan, sur l’ensemble de la durée de ce dernier et en particulier sur ses deux premières années, ce qui permettra de déterminer par les indicateurs la capacité de la copropriété à se redresser.
La mise en œuvre du Plan de Sauvegarde s'appuiera sur une mission d'ingénierie de conduite de projet spécifique. De manière globale, il s'agira de mener :
- Le pilotage opérationnel, partenarial, financier et technique du programme d'actions proposé dans l'étude pré-opérationnelle et défini dans le présent Plan de Sauvegarde ;
- La coordination de l'ensemble des actions et mise en œuvre de missions opérationnelles ; - La mobilisation et les négociations auprès des différents acteurs concernés tant privés que publics, gestion dans le temps du projet et ajustement éventuel ;
- Des actions d'animation, d'information et de coordination : communication, sensibilisation des propriétaires ; accueil du public pour conseiller et informer sur les enjeux de l'opération ; - La coordination des acteurs. Une attention sera portée à la mobilisation des services communaux et du Conseil Départemental pour le repérage et l'accompagnement des ménages fragiles et à la mobilisation des organismes sociaux, du monde associatif et des services de l'État.
Contenu des missions de suivi-animation
Le travail d’animation est un facteur essentiel pour la réussite de l’opération. L’implication et la présence active et continue du prestataire constituent un critère déterminant. Le travail relationnel et de proximité vis-à-vis des instances de la copropriété et des copropriétaires sera décisif pour obtenir les votes en assemblée générale selon des règles de majorité différentes en fonction de la nature des travaux. L’intervention de l’opérateur est attendue tant au niveau de l’animation du partenariat institutionnel que de l’animation des acteurs des copropriétés.
Le prestataire se positionne en tant qu’animateur du plan de sauvegarde garantissant la bonne exécution des missions, l’ordonnancement des actions et le rapport de leur déroulement à la maîtrise d’ouvrage.
Le prestataire assure le suivi global de toutes les missions accompagnant le plan de sauvegarde, sur tous les aspects. Il est chargé de les réaliser en propre, ou, le cas échéant, de les sous-traiter et de les coordonner lorsque les actions sont déjà en place.
La mission est réalisée en lien étroit avec la maîtrise d’ouvrage qui veillera, le cas échéant, à l’articulation avec le dispositif de pilotage NPRNU.
Des liens privilégiés sont assurés avec le coordonnateur du plan de sauvegarde, chargé de veiller au bon déroulement du plan.
L’opérateur devra initier des partenariats avec les organismes bancaires qui proposent les solutions de financement précitées afin de faciliter le montage de ces dossiers.
L’opérateur devra proposer un accompagnement spécifique au règlement des travaux sous la forme de réunions publiques mais aussi d’entretiens individuels permettant l'aide au montage de dossiers.
Volet foncier / redressement de la situation financière de la copropriété :
o Redresser financièrement la copropriété ;
o Maitriser les consommations et optimiser les charges.
Volet animation et appui aux instances de gestion et aux copropriétaires :
o Mettre en place les actions visant à améliorer les relations entre les acteurs et représentants de la copropriété, et à assurer la transparence et le suivi optimal et partagé des modes de gestion, conformément aux actions décrites de la présente convention. Envoyé en préfecture le 03/07/2025
Reçu en préfecture le 03/07/2025
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Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 43
Volet social :
o Accompagner socialement les copropriétaires et les résidents actuels des Pléiades, pour permettre la faisabilité opérationnelle de la requalification globale de la copropriété (solvabilisation au paiement des travaux et des charges courantes, réductions des impayés), conformément au plan d'actions décrit dans ce Plan de Sauvegarde ;
o Le suivi social est à réaliser dans un objectif maximal de maintien dans leur statut des copropriétaires occupants, de maintien dans les lieux des habitants, et de relogement adapté aux situations socio-économiques des copropriétaires occupants et des locataires.
Volet technique :
o Préparer et assurer la mise en œuvre du programme de travaux conformément aux actions décrites, après validation par les maîtrises d'œuvre désignées par la copropriété ;
o Établir les plans de financement prévisionnels et monter les dossiers de demande de subventions ;
o Conseiller sur l’aspect technique (préconisation et hiérarchisation des travaux avec prise en compte de la problématique énergétique, estimation prévisionnelle du coût des travaux et examen des devis d’entreprises) ;
o Suivre les travaux (visite de fin de travaux et établissement d’une attestation de fin de travaux) ; o Suivre les dossiers de financements jusqu’au paiement ;
o Participer aux assemblées générales.
Volet thermique :
Les missions de suivi-animation de l'opération programmée incluent les missions d'accompagnement définies dans le décret n°2015-1911 du 30 décembre 2015 relatif au règlement des aides du fonds d'aide à la rénovation thermique des logements privés (FART)
Modalité de suivi animation
La mise en œuvre du Plan de Sauvegarde s'appuiera sur une mission d'ingénierie de conduite de projet spécifique.
Cette mission sera confiée à un opérateur dont l’équipe pluridisciplinaire mènera :
o Le pilotage opérationnel, partenarial, financier et technique du programme d'actions proposé dans l'étude pré-opérationnelle et défini dans le présent Plan de Sauvegarde ;
o La coordination de l'ensemble des actions et la mise en œuvre de missions opérationnelles ; o La mobilisation et les négociations auprès des différents acteurs concernés tant privés que publics, la gestion dans le temps du projet et un ajustement éventuel ;
o Des actions d'animation, d'information et de coordination : communication, sensibilisation des propriétaires ; Accueil du public pour conseiller et informer sur les enjeux de l'opération ; Coordination des acteurs ;
o Une attention sera apportée à la mobilisation des services communaux et du Conseil Départemental pour le repérage et l'accompagnement des ménages fragiles et la mobilisation des organismes sociaux, du monde associatif et des services de l'État.
6.3 Evaluation et suivi des actions engagées
Le Plan de Sauvegarde fera l’objet d’évaluations régulières qui permettront le rééquilibrage et l’adaptation des objectifs visés et outils mis en œuvre. Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 44
Indicateurs de suivi des objectifs
La présente convention doit permettre d'atteindre les objectifs généraux définis dans les volets d’actions et objectifs quantitatifs de réhabilitation. Les objectifs seront suivis grâce aux indicateurs de résultats définis pour chaque volet.
Ceux-ci préciseront au moins :
- Le nombre de logements améliorés, mis aux normes ;
- Le nombre de logements ayant bénéficiés d'une subvention Anah et le montant de la subvention par dossier, ainsi que le détail des bonifications, aides et autres subventions qui ont permis de concrétiser le projet ;
- Le montant total des aides de l'Anah mobilisées et des aides accordées par les organismes institutionnels ;
- Le coût total des travaux par dossier ;
- Le nombre de propriétaires occupants et bailleurs qui ont bénéficié d'une aide Anah individuelle ; - Le niveau de loyer des logements remis sur le marché locatif (avant et après travaux) ; - La mesure des gains énergétiques réalisés par l'engagement des travaux ;
- Les travaux de remise en état réalisés sur les parties communes : nature, localisation, nombre de logements concernés... ;
- Le nombre et la composition des ménages concernés par les aides, maintenus dans les lieux, relogés ainsi que les nouveaux arrivants ;
- L'évolution de la situation de la trésorerie et des impayés de charges tout au long de l'opération - Nombres de mesures contentieuses engagées et menées à terme ;
- Nombre de propriétaires et locataires concernés par le suivi social ;
- Le plan de financement prévisionnel des travaux ventilé aux tantièmes faisant ainsi ressortir le reste à charge de chaque copropriétaire ;
- L'évolution des éléments de peuplement : ratio propriétaires occupants/propriétaires bailleurs, marché des transactions, vacance, demandes de logements... ;
- Le nombre de logements ayant fait l’objet d’une acquisition par l’opérateur en charge du portage ciblé.
6.4 Bilans et évaluations finales
Un bilan annuel et un bilan final de l’opération seront réalisés et présentés sous la responsabilité du maître d'ouvrage en comité de pilotage stratégique. Ils seront adressés aux différents partenaires de l'opération.
Bilan annuel
Plus complet que le rapport d’avancement, il sera validé par le maître d’ouvrage à l’occasion du comité de pilotage annuel.
Ce rapport devra faire état des éléments suivants :
- Avancement du redressement et amélioration de la gestion de la copropriété ; - Mobilisation des instances de gestion et des copropriétaires ;
- Avancement du volet technique (désignation du maître d’œuvre, définition du programme de tra- vaux), coût des projets et pour les opérations réalisées : localisation, nature et objectif, coûts et financements, maîtrise d’œuvre, impact sur le cadre de vie et la vie sociale ;
- Accompagnement administratif ;
- Actions réalisées pour la coordination ; Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 45
- Actions sociales ;
- Difficultés rencontrées sur les plans techniques, administratifs, sociaux et financiers.
Pour pallier ces dernières, des mesures seront proposées pour corriger la tendance et atteindre les ob- jectifs fixés par la convention.
Bilan intermédiaire
Au vu des difficultés financières importantes de la copropriété, le Plan de Sauvegarde se réalisera en deux temps. Une phase de deux années dédiées à l’accompagnement au redressement de la copropriété et une deuxième phase pour définir et réaliser le projet de réhabilitation. A l’issu de la première phase, un bilan intermédiaire sera réalisé afin d’évaluer la capacité de la copropriété à engager des travaux de réhabilitation.
Bilan final
Un bilan final du programme sous forme de rapport devra être présenté au comité de pilotage stratégique en fin de mission. Les différents aspects du redressement et de la gestion de la copropriété seront mis en valeur.
Ce rapport validé à l’occasion d’un comité de pilotage annuel devra notamment :
✓ Rappeler les objectifs quantitatifs et qualitatifs, exposer les moyens mis en œuvre pour les at- teindre et présenter les résultats obtenus au regard des objectifs ;
✓ Analyser les difficultés rencontrées (techniques, financières, administratives, sociales) lors de l’animation sur ses différentes phases : sensibilisation des propriétaires, locataires et acteurs de l’habitat, coordination du projet et des acteurs, problèmes techniques et déroulement des chan- tiers ;
✓ Relations entre les maîtres d’ouvrage, les maîtres d’œuvre et les entreprises, maîtrise des coûts, dispositifs spécifiques et innovants ;
✓ Recenser les solutions mises en œuvre ;
✓ Fournir un récapitulatif ou des fiches des opérations financées avec la nature et le montant pré- visionnel des travaux effectués et le détail des subventions et aides perçues ; ✓ Synthétiser l’impact du dispositif sur le secteur de l’habitat, sur les activités économiques et la vie sociale.
Ce document pourra comporter des propositions d’action à mettre en œuvre pour prolonger la dynamique du programme, ainsi que des solutions nouvelles à initier.
Il est rappelé lorsque le Préfet prolonge le Plan de Sauvegarde, une évaluation est attendue au plus tard lors de la cinquième année du Plan de Sauvegarde. A défaut, le Plan de Sauvegarde ne pourra être prolongé avec les aides de l’Anah. Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 46
Chapitre 7. Communication
Le maître d'ouvrage du programme, les signataires et l'opérateur s'engagent à mettre en œuvre les actions d'information et de communication présentées ci-dessous.
Il est ainsi impératif de porter le nom et le logo de l'Agence nationale de l'habitat sur l'ensemble des documents et ce dans le respect de sa charte graphique. Ceci implique les supports d'information de type : dépliants, plaquettes, vitrophanies, site internet ou communication presse portant sur le Plan de Sauvegarde.
Le logo de l'Anah en quadrichromie, la mention de son numéro indigo (0 820 15 15 15) et de son site internet anah.fr devront apparaître sur l'ensemble des supports écrits et « on line » dédiés à informer sur le programme au même niveau que les autres financeurs : articles presse municipale, ou presse quotidienne régionale, affichage, site internet, exposition, filmographie, vitrophanie dans le cadre du bureau d'accueil de l'opération notamment.
L'opérateur assurant les missions de suivi-animation indiquera dans tous les supports de communication qu'il élaborera, quels qu’ils soient, l'origine des subventions allouées par l’Anah.
Il reproduira dans ces supports à la fois le logo type, la mention du numéro indigo et du site internet de l'Agence dans le respect de la charte graphique ;
Dans le cadre des plans de sauvegarde pour les opérations importantes de travaux, les éventuels supports d'information de chantier (autocollants, bâches, panneaux ...) comporteront la mention « travaux réalisés avec l'aide de l'Anah ».
Lors des réunions d’information destinées à présenter les financements, l'organisme d’animation devra travailler en étroite collaboration avec la délégation locale (ou le cas échéant le délégataire des aides à la pierre) et remettre un dossier qui aura été élaboré avec celle-ci ou celui-ci.
D'une manière générale, les documents de communication devront avoir été réalisés avec la DDT (ou le cas échéant le délégataire des aides à la pierre), qui fournira toutes les indications nécessaires à la rédaction des textes dans le cadre de la politique menée localement : priorités, thématique, enjeux locaux, etc. et validera les informations portées sur l'Anah.
Les documents d’information générale ou technique conçus par l’Agence à destination du public devront être largement diffusés. Il appartient au maître d'ouvrage du programme et à l'opérateur de prendre attache auprès de la direction de la communication de l'Anah afin de disposer en permanence des supports existants : guides pratiques, liste des travaux recevables, dépliants sur les aides, etc.
Par ailleurs, dans le cadre de sa mission d'information et de communication, l'Anah peut être amenée à solliciter l'opérateur en vue de réaliser des reportages journalistiques, photographiques ou filmographiques destinés à nourrir ses publications et sites internet. L'opérateur apportera son concours à ces réalisations pour la mise en valeur du programme. En complément, si les signataires de la convention réalisent eux-mêmes des supports de communication relatifs au Plan de Sauvegarde, ils s'engagent à les faire connaître à la direction de la communication de l'Anah et les mettre à sa disposition libre de droits. Lors des travaux, le logo de l’Anah doit être affiché sur la bâche.
A destination du syndicat de copropriétaire, ils ont l’obligation d’afficher sur le panneau du chantier le logo de l’Anah ainsi que les financements accordés par l’Anah.
Enfin, le maître d'ouvrage et l'opérateur assurant les missions de suivi-animation dans le secteur programmé s'engagent à informer la direction de la communication de l'Anah de toute manifestation spécifique consacrée à l'opération afin qu'elle relaie cette information.
Afin de faciliter les échanges, l'ensemble des outils de communications (logos et règles d'usage) sont à disposition sur l'extranet de l'Agence. Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 47
Chapitre 8. Prise d’effet de la convention, durée, révision, résiliation et prorogation
8.1 Durée de la convention
La présente convention est conclue pour une durée de 5 ans à compter de la signature de l’arrêté préfectoral instituant un Plan de Sauvegarde pour la copropriété dite « Les Pléiades ».
Elle portera ses effets pour les demandes de subvention déposées auprès des services de l'Anah à compter de la signature de l’arrêté du présent Plan de Sauvegarde.
8.2 Révision et/ou résiliation de la convention
Si l'évolution du contexte budgétaire, de la politique en matière d'habitat, et/ou de l'opération (analyse des indicateurs de résultat et des consommations de crédits) le nécessitent, des ajustements pourront être réalisés annuellement, par voie d'avenant.
Toute modification des conditions et des modalités d’exécution de la présente convention fera l’objet d’un avenant.
La présente convention peut être résiliée de plein droit, par le préfet, ou le maître d'ouvrage ou l'Anah en cas de non-respect des obligations (baisse des subventions de la collectivité pour la copropriété, manquement grave d’un partenaire (financement, communication, non-respect de l’engagement)), de manière unilatérale et anticipée, à l'expiration d'un délai de 6 mois suivant l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception à l'ensemble des autres parties. La lettre détaillera les motifs de cette résiliation. L’exercice de la faculté de résiliation ne dispense pas les parties de remplir les obligations contractées jusqu’à la date de prise d’effet de la résiliation.
8.3 Transmission de la convention
La convention de programme signée et ses annexes sont transmises aux différents signataires, ainsi qu'au délégué de l'agence dans la région et à l'Anah centrale en version PDF. Le syndicat des copropriétaires a l’obligation de présenter la convention à l’ensemble des copropriétaires dans les six mois à compter la date de la signature du préfet. Envoyé en préfecture le 03/07/2025
Reçu en préfecture le 03/07/2025
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Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 48
Fait en xx exemplaires à xx, le jj/mm/aa
Pour l'Etat, Pour l'ANAH,
Pour l’ACSO, Pour la ville de Creil,
Pour le conseil syndical, représenté par l’administrateur judiciaire. Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 49
Annexes :
Annexe 1. Périmètre de l'opération.
Annexe 2. Récapitulatif des aides apportées.
Annexe 3. Fiche de synthèse de description de la copropriété ; Grille de dégradation ; Plan de financement prévisionnel du programme de réhabilitation ; Calendrier prévisionnel de mise en œuvre de l'opération ; Tableau de suivi des objectifs et indicateurs de la convention.
Annexe 4. Bilan de la phase d’élaboration du Plan de Sauvegarde.
Annexe 5. Fiche immeuble avec les indicateurs du Plan de Sauvegarde (mis à jour tous les ans). Annexe 6. Procès-verbal de l’AG à ajouter, avec les délibérations du conseil municipal ou du conseil communautaire. ve
2
Envoyé en préfecture le 03/07/2025
Reçu en préfecture le 03/07/2025
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Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 50
Annexes :
Annexe 1. Périmètre de l'opération. Envoyé en préfecture le 03/07/2025
Reçu en préfecture le 03/07/2025
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Aide « socle » Bonification et primes pour les travaux d'amélioration de Nature des travaux/situation la performance énergétique
de la copropriété
subventionnée Pour les immeubles situés
(parties communes de Plafond des travaux Taux maximal de Majoration du taux maximal de en métropole l'immeuble et parties subventionnables subvention subvention (35% de gain é ne re FR . ain énergét privatives d'intérêt collectif) > 511 3 512.3) > 512.b) minimum)
> 5.21
Bonification « Copropriété
en difficulté » :
+ 20 points du taux de
l’aide « socle »
(Valorisation obligatoire des
CEE par l’Anah)
Bonification « Sortie de
passoire thermique » :
+ 10 points du taux de l’aide
« socle »
(classe « F »ou« G »
avant travaux et classe au
= Majoration du taux à 100 % en cas de | Moins « D » après travaux)
travaux urgents
Travaux réalisés dans le cadre * Majoration du taux en cas de _ June our les PO très
d'un FDS (y compris travaux Pas de plafond 50 % participation d'au moins 5% au modestes à réaliser en urgence en financement des travaux HT -1.500 € pour les PO phase d'élaboration du PDS) subventionnés par une collectivité modestes territoriale / EPCI (dispositif dit du
« +X »)
Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 51
Annexe 2. Récapitulatif des aides apportées.
ANAH
Conseil Régional Hauts de France
Critères d’éligibilité
• Etre un syndicat de copropriétaires (uniquement dans le cadre des travaux en parties communes ou en parties privatives d'intérêt collectif pour les lots appartenant à des propriétaires occupants ou propriétaires bailleurs privés personnes physiques) ou leur représentant légal, bénéficiaire d'une aide Ma Prime Renov' Copropriété.
• Faire réaliser tous les travaux par des entreprises RGE (Reconnue Garant de l'Environnement), • Pour les dossiers dont le montant global des travaux au titre des économies d'énergie est supérieur à 30 000 € fournir une attestation, selon le modèle régional pré-rempli à télécharger, indiquant le montant total des H.T au titre des économies d'énergie du projet de rénovation, signée et tamponnée par le tiers de confiance (organisme qui accompagne l'établissement du dossier : opérateur ANAH).
Montants
• 1 000 € par logement, pour les logements dont le montant total de travaux au titre des économies d'énergie est inférieur ou égal à 30 000 € HT,
• 2 000 € par logement, pour les projets de réhabilitation nécessitant des travaux dont le montant global au titre des économies d'énergie est supérieur à 30 000 € HT.
Trois bonus complémentaires et cumulables à l'aide directe sont fixés à :
• 500 € par logement, pour les logements situés dans les communes de moins de 2 000 habitants et communes hors influence des grandes villes selon les données INSEE,
• 500 € par logement, pour l'achat et la pose d'un système de ventilation mécanique, Envoyé en préfecture le 03/07/2025
Reçu en préfecture le 03/07/2025
Publié le 03/07/2025 s L O7
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Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 52
• 500 € par logement, pour l'achat et la pose de matériaux bio-sourcés d'origine végétale ou animale (la paille, la laine de bois, la ouate de cellulose, etc...) bénéficiant d'un avis technique ou d'une certification ACERMI, pour une surface minimum de 20 m² isolée.
Instruction
Selon annexe 1 à la délibération 2024.00114 de Février 2024
L'Aide à la Rénovation Energétique des Logements 2024 est soumise à conditions de ressources et d'éléments justificatifs selon le règlement en annexe 1 à la délibération la délibération 2024.000114 de Février 2024.
Toute demande restée incomplète ou non validée du fait du bénéficiaire dans un délai de trois mois à compter de son dépôt sera classée sans suite. Ce délai sera porté à 9 mois pour les syndicats de copropriétaires ou leur représentant légal. Seuls les dossiers déposés à compter de la date d'ouverture de la plateforme dématérialisée, courant mars 2024, et jusqu'à sa fermeture au plus tard le 14 octobre 2024 pourront être instruits ; la date de dépôt sur le site faisant foi.
L'attribution de l'aide régionale à la rénovation énergétique des logements privés pour l'année 2024 s'effectuera dans la limite des crédits correspondants ouverts (soit 5 millions d'euros, répartis à hauteur de 3,8 millions d'euros pour les particuliers et 1,2 millions d'euros pour les copropriétés). Les demandes d'aides seront dès lors traitées par ordre de dossier complet, déposé et validé par le service instructeur, justifié par la notification d'aide à la rénovation énergétique des logements privés générée par la plateforme dématérialisée des Aides régionales. Envoyé en préfecture le 03/07/2025
Reçu en préfecture le 03/07/2025 S? L
Publié le 03/07/2025 O
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DEN ENT TU ENERGETIQUE des MCE
[a]
es CS
BENEFICIAIRES OBJET DE L'AIDE
CUITS IETTNE
1} La copropriété [ou ses copropriétaires} doit bénéficier de l'aide de TAnah :
- soit par un traitement préventif de copropriété dans Le cadre de l'octroi d’une prime « Prime capropriétés fragiles ou en difficuités »'
de l'Anah dans le cadre de sa demande Maprimerénow Copropriété :
- soit par un traitement curatif de copropriété dit « copropriété dégradée et/ou indigne », tels que les copropriétés fléchées par un dispositif de type OPAH copropriété, OPAH renouvellement urbain, plan de sauvegarde, POPAC, Opération de revitalisation territoriale (ORT), etc.
2) Le nombre de lots d'habitations [logements) doit être supérieur à 5 pour être considéré comme éligible au présent dispositif. Les habitats collectifs inférieurs ou égaux à 5 lots d'habitations {logements} peuvent émarger à laide départementale 2 2 x Lutte contre La précarité énergétique et l'indignité du logement ». Dès lors, Le présent dispositif n'est pas cumulable avec Les aides départementales 2.2 - « Lutte contre La précarité énergétique et l'indigaité du logement » et 2.4 « Conventionnement des loyers ». 3) La validation en assemblée générale des copropriétaires des travaux à réaliser et autorisant Le syndicat de copropriétaires à bénéficier de l'aide départementale.
4) Réalisation des travaux par un artisan, une entreprise, une association intermédiaire ou une entreprise d'insertion. 5) L'obtention d'un gain énergétique minimum de 35 % devra être réalisée après travaux.
6) La copropriété devra être immatriculée au registre national des copropriétés.
MONTANT DE L'AIDE
Ad maliisadle are seule fois par logement
Typologie d'accompagnement de La copropriété Aide du CD 60 complémentaire à l'aide accordée par l'ANAH
Traitement préventif de copropriété dit 500 € forfaitaires par Logement [lot d'habitations] pour un propriétaire « copropriété fragile » occugant [PO] ou un propriétaire bailleur [PB] Obtesstuur en préalable de la prie Ana sans condition de ressource.
ons « Prime copropriété fragiles au 60 Mficuités » Laïde est plafonnée à 75 QOÛ E* par copropriété.
nec clachaé occegant (PO) sèns conditios de ressaurce.
copropriété, OPAH rensuwellement sauregarde, :
. du à nai Le D at _ Lie on plahnale STE BUS E° pur opte.
L'aide départementale ne pourra être supérieure au montant des travaux HT restant à charge du syndicat de copropriétaires avant
participation du Département. Dans une hypothèse de dépassement, l'aide du Département fera l'objet d'un écrêtement.
O Les aides à Cabitat sur le parc grevé
Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 53
Conseil Départemental de l’Oise Envoyé en préfecture le 03/07/2025
Reçu en préfecture le 03/07/2025 S? L
Publié le 03/07/2025 O
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Pour solliciter Le versement de la subvention, transmettre les pièces justificatives suivantes :
- les copies des factures correspondant au montant total des travaux ;
- Le RIB du compte bancaire du syndicat de copropriété.
e Le paiement s'effectuera en un seul versement par virement administratif.
e Sile montant des justificatifs s'avère inférieur au montant de La dépense subventionnable,
l'aide sera réduite et calculée au prorata des dépenses effectives.
e Sile montant des justificatifs est supérieur au montant de La dépense subventionnable, i n'est pas procédé à un réajustement à la hausse du montant de l'aide. La transmission au Département de factures complémentaires après te versement de La subvention ne donne lieu à aucun versement supplémentaire.
e L'aide versée est arrondie à leuro inférieur.
COMPOSITIONDU DOSSIER DE DEMANDE D'A
L'opérateur assistant Le syndicat de copropriétaires devra déposer un dossier de
demande d'octroi de subvention auprès du Département comprenant les pièces
suivantes :
- une copie du procès-verbal contenant la décision, validant en assemblée générale des
copropriétaires Les travaux à réaliser et autorisant le syndicat de copropriétaires à
bénéficier de l'aide départementale,
- une copie du dossier de demande d'aide déposé à lAnah (présentation du projet, descriptif
des travaux, copie des devis, plan de financement prévisionnel. analyse de Cétat
d'occupation de la copropriété, La fiche «état de la copropriété » actualisée et signée...) ;
- une évaluation énergétique complète par bâtiment concerné par Les travaux, permettant
de connaître la consommation énergétique conventicanelle en kWhep/mZ/an et l'étiquette
« Energie » avant travaux et projetée après travaux : ce diagnostic doit être établi par un
diagnostiqueur agréé ou dans le cadre d'une certification ou d'un label délivrés par des
organismes agréés, ou par un opérateur/animateur doté de La compétence nécessaire, précisant un gain sur les consommations énergétiques de 35% minimum ;
- accusé réception du dépôt de dossier de demande d'aide à lAnah et décision d'attribution
de subvention de [Anah;
- une Liste précise des copropriétaires bénéficiaires de ce Gspositif d'aide [nom et adresse
complète du propriétaire), à laquelle est jointe La cogie de La carte d'identité, passeport, etc. ;
- Le RIB du compte bancaire du syndicat de copropriété ou à son mandataire Le cas échéant.
e Sile bénéficiaire de l'aide désigne un mandataire pour percevoir Les subventions, À devra
fournir La copie de sa procuration (convention, contrat... et le RIB du mandataire.
+ Le bénéficiaire s'engage à signaler à l'opérateur et au Département tout changement
significatif administratif (RIB...) et de son projet (nature et montant des travaux).
e Le Département se réserve Le droit de réclamer toute pièce complémentaire qu'il jugera nécessaire à La bonne instruction de la demande.
ENGAGEMENTS DU BENEFICIAIRE
10e binéicaire dposat en ébli maximun de 3 ans. par dela nfitin de
la décision d'attribution de subvention, pour mener à bien leur projet et solliciter Le
solde de La subvention
- Toute aide financière restant à verser sera annulée en tout ou partie si les pièces
justificatives exigibles pour Le paiement de l'acompte et du solde n'ont pas été fournies
à La fin du délai de validité de La décision d'attribution de subvention.
TRS IL:
NAN VE:
=
SERVICE INSTRUCTEUR
LIENS INTERNET UTILES
STE:
Les aies à Chabitat sur Le gare privé o
Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 54 Envoyé en préfecture le 03/07/2025
Reçu en préfecture le 03/07/2025 S L
Publié le 03/07/2025 G
ID : 060-216001743-20250703-39DEL_CM300625-DE
Caractéristiques de la copropriété
Année de construction : 1974
Nombre de logements : 49
Structuration : Aile « Est » > R+5 — 20 lats
Aile « Ouest » > R+8 — 29 lqts
| MOTAE PERTE
Propriétaires 34 69% 36 74%
occupants
Propriétaires 10 20% 8 18 %
bailleurs
Succ/Indiv 5 11% 5 8%
TOTAL 49 100% 49 100%
Gestion : Administration provisoire depuis
sept. 2019 (Maitre Valdman, REAJIR)
Type de chauffage : électrique individuel
depuis 2020
inscrite au Plan Initiatives Copropriété 9/2024 3
Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 55
Annexe 3.
Fiche de synthèse de description de la copropriété Envoyé en préfecture le 03/07/2025
Reçu en préfecture le 03/07/2025
Publié le 03/07/2025 S L GO
ID : 060-216001743-20250703-39DEL_CM300625-DE
Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 56
Grille de dégradation
E tude pré-opérationnelle
à compléter
Adresse: 2 allée Lafayette 60 100 Creil Année de construction 1974
Nombre de bâtiments de l'ensemble immobilier 1
Date de l'évaluation: 17/11/16 Nom du bâtiment évalué Les Pléiades
Nom de l'organisme évaluateur SOLIHA 75.92.95 Nombre de niveaux (hors sous sol et combles non aménagés) 9
Consommation énergétique en kWhep/m2.an avant travaux 327
Détail des éléments à évaluer
Éléments majeurs
impactant la
dégradation
Note d'état
Ampleur
Des
Désordres
Prorata
d'éléments/
Concernés
Nombre de
niveaux
Concernés
Note de
dégradation
Valeur
Maximale
Référence
1. Fondations:
1.1. En sous œuvre X 0 0% 0 3
1
2. Structure:
2.1. Murs périphériques et tout élément porteur (dont refend, linteau, poutres, poteau) X 1 25% 9 2,25 27
I. Gros œuvre 2.2. Planchers X 3 100% 0,4 1,2 3 2.3. Charpente (dont chevrons) X 0 0% 0 3 2.4. Escaliers X 0 0 9 0 27 2.5. Garde- corps et rampes (parties communes) X 1 0,25 0,25 3 5
3. Couverture:
3.1. État de la couverture(dont tuiles, zinc, ardoise...) X 3 100% 3 3
3.2. Gouttières et descentes X 3 100% 1 3 3
3.3. Autres éléments (dont souches, lucarnes, corniches...) 1 1 1 3
2
4. Étanchéité des murs :
4.1. Étanchéité des murs extérieurs (enduit, revêtements ) X 1 100% 9 9 27
4.2. Humidité tellurique des murs 0 0% 9 0 27
5. Isolation thermique des parois et menuiseries:
5.1. Isolation des parois verticales, horizontales ( dont combles) X 1 100% 1 9 9 27
II. Étanchéité, isolation, 5.2. Fenêtres (parties communes) 3 0,3 0,9 3 Finitions 5.3. Porte d'entrée, porche et sas 3 1 3 3 6. Finitions en parties communes :
6.1. Revêtements intérieures murs et plafonds X 1 100% 9 9 27
6.2. Revêtements de sol 1 100% 1 9 9 27
6.3. Autre éléments en façade (dont garde- corps, bandeaux, encadrements, auvents, volets) 3 50% 1 9 13,5 27
3
7. Installation électrique (dont tableau et et raccordement à la terre) X 1 100% 9 9 27
III. Réseaux 8. Installation gaz (dont ventilation) X 0 0% 9 0 27 9. Conduit de ventilation (VMC ou autres) X 1 100% 9 9 27 10. Alimentation d'eau potable X 0 0% 9 0 27 11. Évacuation des eaux usées ( dont raccordements) X 1 50% 9 4,5 27 5
12. Chauffage collectif X 3 100% 9 27 27
IV. Équipements 13. Production de l'eau chaude collective X 0 0% 9 0 27 14. Installation sécurité incendie (dont détecteurs, ventilation et signalétique) X 1 50% 9 4,5 27 15. Ascenseur X 1 1 1 3 4
16. Sols cour collective 1 100% 1 1 3
17. WC communs SO 0 - -
V. Autres 18. Locaux communs – techniques, vélos, poussettes 1 1 1 3 19. Caves (cloisonnement) 1 1 1 3 20. Conduits d'évacuation déchets/ local poubelles 1 1 1 3 21. Dépose des matériaux et traitements spécifiques (dont amiante, plomb, termites, champignons..) 0 0 0 3 0
TOTAL 31 20 1,1 123,1 477 477
Note de
dégradation des
éléments majeurs
(DM)
Note de
dégradation
générale (DG)
26% 0,31
S O LIHA Paris.Hauts de S eine.V al d'O ise
Éléments Critères à renseigner Notes calculées
Les Pléiades / C R E IL
Évaluation de la dégradation
Bâtiment collectif
Descriptif général Descriptif technique, précisions sur des éléments manquants et spécificités Batiment unique avec un noyau de distribution distribuant 2 ailes. Peu de travaux n'ont été
réaisés, à part des travaux une intervention sur les façades suir à un arrêté de péril.
Champs principaux
37% Indicateur dégradation (ID)
Résultat ID = dégradation inexistente ou faible Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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ee
Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 57
Plan de financement prévisionnel du programme de réhabilitation
Travaux HT TVA TTC
Sécurité
Ascenseurs (mise en conformité, poulie, porte…) 24 000 € 10% 2 400 € 26 400 €
Conformité électrique en parties communes 30 500 € 10% 3 050 € 33 550 €
Mise aux norme sécurité incendie 97 893 € 10% 9 789 € 107 682 €
Sécurité des personnes 45 000 € 10% 4 500 € 49 500 €
Economies d'énergie
Remplacement des menuiseries (30%) 228 000 € 10% 22 800 € 250 800 €
Réfection / isolation toiture 100 000 € 10% 10 000 € 110 000 €
Isolation des façades 622 000 € 10% 62 200 € 684 200 €
Isolation des planchers bas 43 610 € 10% 4 361 € 47 971 €
Ventilation Mécanique Contrôlée hygro 48 000 € 10% 4 800 € 52 800 €
Radiateurs électriques 152 000 € 10% 15 200 € 167 200 €
Installation électrique des logements 175 000 € 10% 17 500 € 192 500 €
Pompe à chaleur pour production d'eau chaude 60 000 € 10% 6 000 € 66 000 €
Phase 3 autres travaux
Peinture, signalétique, ventil en sous sol BAL … 41 029 € 10% 4 103 € 45 132 €
S/Total travaux subventionnables 1 667 032 € 91% 166 703 € 1 833 736 €
SPS 0,8% (estimé) 13 336 € 20% 2 667 € 16 004 €
BC 0,8% (estimé) 13 336 € 20% 2 667 € 16 004 €
Maîtrise d'œuvre 7% (estimé) 116 692 € 10% 11 669 € 128 361 €
Diag amiante (estimé) 20 000 € 20% 4 000 € 24 000 €
S/Total honoraires subventionnables 163 365 € 9% 21 004 € 184 369 €
TOTAL dépenses éligibles ANAH 1 830 397 € 187 707 € 2 018 104 €
TOTAL dépenses éligibles ACSO 1 830 397 € 187 707 € 2 018 104 €
Aides publiques au syndicat montant % HT
Aide au syndicat ANAH 50% du HT 772 406 € 42%
Aide au syndicat ANAH copro dégradé + 20% 366 079 € 20%
Aide au syndicat ANAH X + X 281 040 € 15%
Aide au syndicat ANAH sortie de passoir +10% 183 040 € 10%
Aide au syndicat ACSO 5% HT 91 520 € 5%
Aide au syndicat CD 60 500 € / lot 24 500 € 1%
Aide au syndicat Région 2 000 € / lot 98 000 € 5,35%
Aide au syndicat Région 500 € / lot VMC 24 500 € 1,34%
Aide au syndicat Ville 5% HT 91 520 € 5%
TOTAL Aides publiques au syndicat 1 932 604 €
Aide Indiv ANAH 85 500 € 5%
TOTAL Aides publiques individuelles 85 500 €
TOTAL Aides publiques 2 018 104 € 100% du TTC éligible ANAH
soit 0,02 € à écrêter Envoyé en préfecture le 03/07/2025
Reçu en préfecture le 03/07/2025
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Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 58
Dépenses non subventionnables HT TVA TTC
Assurance Dommage ouvrage 1.8% 30 007 € 20% 6 001 € 36 008 €
Administrateur Provisoire 1% 16 670 € 20% 3 334 € 20 004 €
Actualisation 7% 128 128 € 20% 25 626 € 153 753 €
Intérêts préfinancement 3,85% 63 912 € 20% 12 782 € 76 695 €
TOTAL 238 717 € 47 743 € 286 461 €
Total à appeler
Dépense totale engagée 2 069 114 € 88% 2 304 565 €
Dépense Totale - Total aides publiques 286 460 € 12%
Reste à charge moyen / lot 5 846 €
Quote part moyenne / lot 47 032 € Envoyé en préfecture le 03/07/2025
Reçu en préfecture le 03/07/2025
Publié le 03/07/2025 S L GO
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Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 59
Calendrier prévisionnel de mise en œuvre de l'opération
Rédaction CCTP consultation de maitre d'œuvre Validation des ingénieries par l'administrateur Appel de fonds étude Accompagnement au règlement de l'étude
8 mois
Diag - avant projet Constitution des dossiers individuels de financement
6 mois
PRO - ACT
4 mois
Simulation financière + plans de financements Validation des travaux par l'administrateur Appel de fonds travaux Dépôt des demandes d'aides Accompagnement au règlement des travaux
18 mois
Montage dossier de préfinancement Réalisation des travaux
18 mois réalisation des travaux
Demande de solde subvention SOLIHA Approbation des comptes travaux
année 5
année 6
année 1
année 4
année 2
année 3
phase étude conception
recouvrement des restes à charges travaux
phase travaux Envoyé en préfecture le 03/07/2025
Reçu en préfecture le 03/07/2025
Le VV Publié le 03/07/2025
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Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 60
Tableau de suivi des objectifs et indicateurs de la convention.
Ci-dessous une liste non exhaustive des indicateurs de suivi du PDS
3.1 Volet portage de lots (tableau de suivi)
Cordonnées du propriétaire
Prises de contact avec le porteur
Avancement de la procédure contentieuses,
Dates d’avancement …
3.2 Volet redressement de la situation financière de la copropriété
La mobilisation de l’aide à la gestion ; de l'aide juridictionnelle
L’évolution et suivi des charges courantes/exceptionnelles par poste ;
L’évolution de la consommation de fluides ;
L’évolution de la trésorerie courante
L’évolution des dettes fournisseurs : tableau de bord des dettes et leur apurement, les contrats et fournisseurs avec dépenses annuelles et montant de la dette
3.3 Volet animation et appui aux instances de gestion et aux copropriétaires
Evaluation du partenariat avec l’administrateur
Suivi de l’évolution de la structure de propriété (répartition des tantièmes détenus par les PO et les PB);
Le taux de mutations par statut d’occupation ;
Le nombre, la nature des réunions publiques, le taux de participation par statut d’occupation en assemblée générale ;
La composition du groupe de référents, nombre de membres, statut, ancienneté et renouvellement
Le nombre, le taux de participation aux formations proposées ;
La communication faite auprès des nouveaux acquéreurs : volume, forme, etc. ;
Si nécessaire, la mise en place d’instance de gestion.
3.4 Volet accompagnement social des occupants
Nombre de ménages contactés ;
Nombre de copropriétaires rencontrés; évaluations sociales menées ;
Nombre de ménages suivis et type d’accompagnement mis en place ;
Nombre de ménages réorientés, y compris vers un portage ;
Montant des aides sollicitées par financeur ;
Situations d’habitat indigne, problématiques d’occupation (sur-occupation, ..) ;
Conflits entre locataires et propriétaires, d’incivilités résolues ;
Si nécessaire, taux de fréquentation de la permanence.
3.5 Volet technique
Nombre de logements rénovés en parties privatives
Nombre de commissions travaux
Réalisation des projets de travaux en parties commune
Gains sur la consommation énergétique réalisés
3.6 Volet lutte contre l’habitat indigne et l’habitat très dégradé tableau de suivi (habitat indigne, mal logement, permis de louer …)
Date de signalement
Logement, occupants concernés
Détail de l’avancement des mesures prises par les acteurs compétents, (Ville, ARS, CAF …)
3.7 Volet urbain et immobilier
Nombre d’actions réalisées (réunions, entretiens, diagnostics en marchant …) Envoyé en préfecture le 03/07/2025
Reçu en préfecture le 03/07/2025
Publié le 03/07/2025 s L O7
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Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 61
Annexe 4. Bilan de la phase d’élaboration du Plan de Sauvegarde.
Ci-dessous, le compte rendu du comité de pilotage de la commission du Plan de Sauvegarde du 20/12/2023.
INTRODUCTION
Le comité de pilotage de la commission de Plan de Sauvegarde doit permettre de clôturer la phase d’Etude Action suivie et animée par SOLIHA entre janvier et septembre 2023.
Les décisions prises lors de cette commission viendront compléter la convention de Plan de Sauvegarde et fixer les objectifs du futur dispositif.
L’étude pré opérationnelle et l’étude action permettent de rappeler l’intérêt qu’ont les financeurs publics à soutenir la mise en place d’un Plan de Sauvegarde sur la copropriété Les Pléiades.
1a VOLET TECHNIQUE ET FINANCIER – TRAVAUX D’URGENCE
L’ANAH rappelle à SOLIHA la nécessité de faire une demande d’avance pour le projet de travaux d’ur- gence sur les terrasses.
Mme la Sous-Préfète indique qu’en cas de caducité de l’arrêté d’urgence, un nouvel arrêté peut être pris par la collectivité pour prolonger les délais de réalisation des travaux.
Les élus soulignent le travail des services et de SOLIHA réalisé pour la copropriété, depuis le dernier COPIL.
1b VOLET TECHNIQUE ET FINANCIER – PROJET DE TRAVAUX GLOBAUX
Le scenario de travaux retenu dans la présentation permet de réaliser un gain sur la consommation énergé- tique de l’immeuble de 53% (Etiquette F avant travaux / D après travaux). Ce scénario permettrait au syndi- cat et aux copropriétaire de bénéficier des aides financières de l’ANAH, de Ma Prime Renov copropriété, de la Région, du Département, de la Ville et de l’ACSO.
Les financeurs du Plan de Sauvegarde prennent connaissance des éléments financiers présentés par le service Habitat de l’ACSO et SOLIHA. Le scenario proposé prévoit un estimatif des dépenses de 2 250 364 € TTC soit 45 925 € de quote-part moyenne avant subventions publiques. Après subvention publique le reste à charge moyen est de 12 638 € (5 138 € avec les aides 2024).
La première hypothèse de financement prévoit une participation de l’ACSO à hauteur de 5% des dépenses éligibles HT. Une seconde hypothèse de financement de l’ACSO atteignant 10% du montant des dépenses éligibles HT est présenté aux élus de l’ACSO et de la Ville.
Les collectivités se positionneront de manière définitive au moment de la signature de la convention de Plan de Sauvegarde.
La commission valide le contenu du programme de travaux
2a VOLET SOCIAL – EVALUATIONS ET ACCOMPAGNEMENTS
La commission retient la nécessité de mettre en place un volet social conséquent dans le cadre du Plan de Sauvegarde. Le taux de propriétaire occupant est important et en augmentation (74%, +2 PO entre janvier et décembre 2023). 80% des propriétaires occupants enquêtés en 2021 (85% des PO) sont éligibles aux aides de l’ANAH (plafonds de ressources). Les enjeux du volet accompagnement social sont : Envoyé en préfecture le 03/07/2025
Reçu en préfecture le 03/07/2025
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Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 62
- D’avoir une démarche proactive auprès des ménages éloignés de l’aide sociale - Maintenir les propriétaires occupants « en capacité de conserver leur statut
- Accompagner les propriétaires occupants « en incapacité de se maintenir »
- Organiser des commissions sociales
2b PORTAGE DE LOTS
L’ACSO a envoyé un mail à CLESENCE concernant le portage de redressement. Le bailleur a lu le mail mais n’a pas répondu. M. BOUVIER a déjà eu l’occasion d’évoquer le portage de redressement avec le bailleur social.
3 VOLET HABITAT INDIGNE
Il y aurait un marchand de sommeil dans la copropriété. Il ferait de la location « au matelas ». Le service commun de l’ACSO aimerait profiter des travaux pour entrer dans le logement, faire une visite et faire une présentation en commission LHI.
4 VOLET GESTION
Les acteurs de la commission s’interrogent sur l’absence des copropriétaires référents. SOLIHA leur a demandé les raisons de leur absence. Ils n’étaient pas disponibles ce jour-là.
Les acteurs du futur Plan de Sauvegarde retiennent qu’il y a des enjeux important dans l’entretien cou- rant :
- L’entretien des parties communes ;
- L’entretien des espaces verts ;
Dans le cadre du futur PDS, il semble important de pouvoir développer les thématiques suivantes lors des formations et réunions d’information :
• La compréhension des appels de fonds, des appels de régularisation
• La compréhension de la répartition des charges d’eau chaude
5 PERSPECTIVES
Le secteur des Pléiades est en pleine mutation :
- Le groupe NEXITY construit un immeuble de logements à partir de 2024.
- Un nouveau groupe scolaire sera construit à proximité
Actuellement un T4 coûte 89 000€ sur les Pléiades (cf. seloger.com). Les logements de la copropriété pourraient reprendre de la valeur dans les prochaines années. Le cadre de vie pourrait également s’amé- liorer.
Le projet de NEXITY pourrait créer des opportunités de relogement de certains occupants incapables de se maintenir dans la copropriété désirant habiter dans le même quartier.
Le marché de suivi animation des Pléiades sera mutualisé avec celui de la Roseraie. Le même marché fera apparaitre 2 lots distincts.
La validation définitive de la convention de Plan de Sauvegarde devra faire l’objet d’une nouvelle com- mission. Envoyé en préfecture le 03/07/2025
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Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 63
Annexe 5. Fiche immeuble avec les indicateurs du Plan de Sauvegarde (mis à jour tous les ans).
3.1 Volet portage de lots (tableau de suivi)
Nombre de lots concernés pas le portage
3.2 Volet redressement de la situation financière de la copropriété
Montant d’aide à la gestion versé par l’ANAH
Budget prévisionnel (2024)
Impayés des propriétaires (2024)
Montant de la trésorerie (2024)
Dette fournisseurs (2024)
3.3 Volet animation et appui aux instances de gestion et aux
copropriétaires
Evaluation du partenariat avec l’administrateur Bon/moyen/mauvais
% lots PO / % lots PB
Le taux de mutations par statut d’occupation PO/PB
le taux de participation de la dernière réunion publique PO/PB;
Référents nbre PO / PB
Nombre de formation (2024)
Nombre présents en formation (2024) PO/PB
3.4 Volet accompagnement social des occupants
Nombre de ménages contactés ;
Nombre de copropriétaires rencontrés; évaluations sociales
menées ;
Nombre de ménages suivis et type d’accompagnement mis en
place ;
Nombre de ménages réorientés, y compris vers un portage ;
Montant des aides sollicitées par financeur ;
Conflits entre locataires et propriétaires, d’incivilités résolues ;
Taux de fréquentation de la permanence.
3.5 Volet technique
Nombre de logements rénovés en parties privatives
Nombre de commissions travaux
Montant de dépenses réalisés en partie communes TTC
Montant des aides financières notifiées en parties communes TTC
3.6 Volet lutte contre l’habitat indigne et l’habitat très dégradé
Nombre de signalement
Nombre de situation résorbées
3.7 Volet urbain et immobilier
Nombre d’actions réalisées (réunions, entretiens, diagnostics en
marchant …) Envoyé en préfecture le 03/07/2025
Reçu en préfecture le 03/07/2025
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Annexe 6. Procès-verbal de l’AG à ajouter, avec les délibérations du conseil municipal ou du conseil communautaire. Envoyé en préfecture le 03/07/2025
Reçu en préfecture le 03/07/2025
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Convention de Plan de Sauvegarde des Pléiades 65
Annexe 7 : Avis de la délégation régionale de l’Anah Envoyé en préfecture le 03/07/2025
Reçu en préfecture le 03/07/2025
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Lexique :
ADEME Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie
ADIL Agence départementale d'information sur le logement
AFUL Association foncière urbaine libre
AG Assemblée générale
AJ Administrateur judiciaire
AMO Assistance à maitrise d’ouvrage
ANAH Agence nationale de l’habitat
ANRU Agence nationale pour la rénovation urbaine
ARS Agence Régionale de santé
AP Administration provisoire
ASL Association syndicales libre
AFUL Association foncière urbaine libre
BET Bureau d’études technique
CAF Caisse d’allocations familiales
CCAS Centre communal d'action sociale
CDC Caisse des dépôts
CCH Code de la construction et de l’habitat
CPLD Commission pour le Logement Décent
DIA Déclaration d’intention d’aliéner
DDT(M) Direction départementale des territoires et de la mer
DREAL Direction Régionale de l’environnement et de l’aménagement et du logement EDS Espace départemental des Solidarités
EPCI Etablissement public de coopération intercommunale
EP Eaux Pluviales
EU Eaux Usées
EV Eau Vannes
FEDER Fond européen de développement économique régional
FSL Fond de solidarité logement
GUP Gestion urbaine de proximité
H.T Hors Taxes
LHI Lutte contre l’habitat indigne
MDD Maison du département
NPNRU Nouveau programme national de renouvellement urbain
PB Propriétaires bailleurs
PHP Prêt habitat privé
PO Propriétaires occupants
PRU Prêt renouvellement urbain
QPV Quartier prioritaire de la ville
SCI Société civile immobilière
TA Tribunal administratif
TVA Taxe valeur ajoutée
UTS Unité territoriales sociales