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Conseil Municipal - 161 d1696430849250
Document publié le Lundi 2 octobre 2023 par la commune de Niort.
Lien du pdf (Conseil Municipal - 161 d1696430849250)
Thèmes du document : Logement, Justice et droit, Aménagement du territoire,
DEPARTEMENT
DES
DEUX-SEVRES _______ VILLE DE NIORT
________
EXTRAIT DU REGISTRE DES DELIBERATIONS
DU CONSEIL MUNICIPAL
___________
Conseillers en exercice : 45
Votants : 44
Convocation du Conseil municipal :
le 26/09/2023
Publication :
le 06/10/2023
SEANCE DU 2 OCTOBRE 2023
Délibération n° D-2023-372
Acquisition d'une maison d'habitation - 21M rue de la Burgonce
- Parcelle CO 0678
Président :
Monsieur Jérôme BALOGE
Présents :
Monsieur Jérôme BALOGE, Monsieur Dominique SIX, Madame Rose-Marie NIETO, Monsieur Michel PAILLEY, Madame Christelle CHASSAGNE, Monsieur Nicolas VIDEAU, Madame Jeanine BARBOTIN, Monsieur Lucien-Jean LAHOUSSE, Madame Anne-Lydie LARRIBAU, Monsieur Elmano MARTINS, Madame Florence VILLES, Monsieur Philippe TERRASSIN, Madame Valérie VOLLAND, Monsieur Thibault HEBRARD, Madame Marie-Paule MILLASSEAU, Madame Lydia ZANATTA, Monsieur Gerard LEFEVRE, Monsieur Eric PERSAIS, Madame Yvonne VACKER, Monsieur Guillaume JUIN, Madame Aline DI MEGLIO, Madame Sophie BOUTRIT, Monsieur Florent SIMMONET, Monsieur Hervé GERARD, Madame Aurore NADAL, Monsieur François GUYON, Madame Stéphanie ANTIGNY, Madame Yamina BOUDAHMANI, Monsieur Karl BRETEAU, Monsieur Romain DUPEYROU, Madame Noélie FERREIRA, Monsieur Nicolas ROBIN, Madame Mélina TACHE, Monsieur François GIBERT, Madame Véronique BONNET- LECLERC, Madame Cathy GIRARDIN, Monsieur Sébastien MATHIEU, Madame Elsa FORTAGE, Monsieur Yann JEZEQUEL, Madame Véronique ROUILLE-SURAULT, Monsieur Hugo PASQUET-- MAULINARD.
Secrétaire de séance : Aurore NADAL
Excusés ayant donné pouvoir :
Madame Fatima PEREIRA, ayant donné pouvoir à Madame Lydia ZANATTA, Monsieur Bastien MARCHIVE, ayant donné pouvoir à Monsieur Lucien-Jean LAHOUSSE, Monsieur Baptiste DAVID, ayant donné pouvoir à Madame Christelle CHASSAGNE
Excusés :
Madame Ségolène BARDET. CONSEIL MUNICIPAL DU 2 octobre 2023
Délibération n° D-2023-372
Direction Patrimoine et Moyens Acquisition d'une maison d'habitation - 21M rue de la Burgonce - Parcelle CO 0678
Monsieur Thibault HEBRARD, Adjoint au Maire expose :
Mesdames et Messieurs,
La maison d’habitation, sise 21M rue de la Burgonce, cadastrée section CO 0678, jouxte une propriété communale (gymnase) et l’emprise foncière du site Beaune La Rolande, propriété de la Communauté d’Agglomération du Niortais. Un plan du parcellaire est joint en annexe de cette délibération.
L’acquisition de cette maison en état médiocre, non habitable, de type T4, d’une surface de 104 m², développée pour une surface de parcellaire de 380 m², peut permettre d’envisager une opération de requalification futur de l’îlot immobilier concerné autour de l’équipement municipal du Gymnase.
La maison a fait l’objet d’une déclaration d’intention de cession par le mandataire, acceptée par le propriétaire, au profit de la Ville de Niort, en date du 30 mars 2023, pour un prix de 22 000 € net vendeur, auxquels s’ajoutent 3 000 € de frais de commercialisation, ainsi que les frais d’acte notarié à la charge de l’acquéreur.
Un avis des domaines sur la valeur vénale du bien en date du 16 février 2023 a été produit pour une estimation à hauteur de 23 500 € +/- 20 %.
L’acquisition de la maison d’habitation et du terrain sis 21M rue de la Burgonce, cadastrés section CO 0678, est proposée à un prix de 22 000 € net vendeur, frais de commercialisation de 3 000 € et frais d’acte authentique notarié en plus du prix de vente à la charge de l’acquéreur.
Il est demandé au Conseil municipal de bien vouloir :
- approuver l’acquisition de la maison et terrain sis 21 M rue de la Burgonce, cadastrés section CO 0678, au prix ci-dessus proposé ;
- autoriser Monsieur le Maire ou l’Adjoint délégué à signer l’acte de cession à intervenir, ainsi que tous documents liés.
LE CONSEIL
ADOPTE
Pour : 44
Contre : 0
Abstention : 0
Non participé : 0
Excusé : 1
Le Secrétaire de séance
Aurore NADAL
Le Président de séance
Jérôme BALOGE Service de la Documentation Nationale du Cadastre
82, rue du Maréchal Lyautey - 78103 Saint-Germain-en-Laye Cedex
SIRET 16000001400011
©2022 Direction Générale des Finances Publiques Impression non normalisée du plan cadastral Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques de la Vienne
Pôle d’évaluation domaniale de la Vienne
11, rue Riffault – CS 70549
- 86020 Poitiers Cedex
téléphone : 05 49 55 62 00
Courriel : ddfip86.pgp.domaine@dgfip.finances.gouv.fr
Le 16/02/2023
La Directrice départementale des Finances
publiques de la Vienne
à
Ville de Niort
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Valérie SERVANT
Courriel : valerie.servant@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 05 49 00 85 73/06 24 34 67 58
Réf DS:11358278
Réf OSE : 2023-79191-09320
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Habitation de 1850 en ruine
Adresse du bien : 21 m rue de la Burgonce, 79 000 Niort
Valeur : 23 500 €, assortie d’une marge d’appréciation de 20 %
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
1
7302 - SD 1 - CONSULTANT
affaire suivie par : Ville de Niort
2 - DATES
de consultation : 02/02/2023
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis:
le cas échéant, de visite de l’immeuble :
du dossier complet : 16/02/2023
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
3.3. Projet et prix envisagé
L’acquisition du bien en question a pour objet de sécuriser la propriété qui est voisine des biens de la collectivité, cette dernière étant en état de vétusté avancée .
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2 4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Niort se situe à 50 minutes en voiture de la Rochelle (64 km) et de la côte atlantique. La ville se trouve à la convergence de deux autoroutes : l’A10 (Paris-Bordeaux) et l’A83 (Nantes Bordeaux), à 50 minutes de Poitiers (76 km), 1h30 de Nantes (144 km), 1h50 de Bordeaux (185 km), 3h45 de Paris (409 km). Le TGV Atlantique place Niort à moins de 2h de Paris. Les aéroports de Poitiers et La Rochelle proposent des vols directs vers des villes françaises ou européennes. Avec plus de 59 000 habitants, Niort est la ville-centre d’une communauté d’agglomération d’environ 121 000 habitants (40 communes). Son aire urbaine s’étend sur 74 communes. La ville concentre plus de 60 % des emplois de l'aire urbaine et polarise la majorité des déplacements domicile-travail. La présence sur son territoire des sièges nationaux de la MAIF, de la MAAF, de la MACIF et de SMACL Assurances en a fait la capitale française des mutuelles d’assurance, la 4e place financière française et la capitale régionale de l’économie sociale et solidaire.
4.3. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle
Niort CO678 21m Rue de la Burgonce 380m² Maison de 1850
4.4. Descriptif
Maison ancienne composée d’après descriptif de l’acte de donation du 8/04/2011 :
Au rez-de-chaussée : 2 pièces.
Au 1er étage : 1 pièce.
Grenier et jardin envahie de végétation
4.5. Surfaces du bâti
La surface habitable indiquée sur l’application cadastre est de 57m².
Le calcul de la superficie à partir du plan cadastral donne les informations suivantes :
3 La superficie approchée est de 149,3m² par le calcul suivant : 74,65*2=149,3m². S’agissant d’une construction ancienne 1850, l’épaisseur des murs et la complexité du bâti permettent d’envisager une décote de 30 % soit :
149,3 x 0,7 = 104,51m²
Cette valeur de 104m² sera retenue pour l’estimation.
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
M par acte de donation du 8/04/2011
5.2. Conditions d’occupation
Le bien est estimé libre de toute occupation
6 - URBANISME
Règles actuelles
Zone Uca du PLU en vigueur sur Niort approuvé la 16/04/2016.
7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
Méthode par comparaison : qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette méthode est utilisée car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.
4 8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1.Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
Recherche d’ensemble immobilier en état de ruine sur Niort sur la période de 2018 à 2023 par ‘’estimer un bien’’ et BNDP ‘’Base Nationale de Données Patrimoniales’’ :
Biens bâtis : immeuble de rapport… - valeur vénale
N date mutation commune adresse cadastre surface SU Prix € Prix/m² Observations
1 24/11/2021 7 rue du petit paradis BY58 76,5m² 35 000€ 457€/m² Vente commune (bien visité)
2 24/11/2021 8 rue Mère Dieu BY35 98m² 22 000€ 224,5€/m² Vente commune
3 10/09/2021 12 rue Perrière BX194 87m² 60 000€ 689,65€/m² A rénover entièrement dans l’acte
4 25/03/2021 11 rue des 3 mariés BY73 105m² 57 000€ 542€/m² A rénover entièrement dans l’acte
5 21/07/2021 43 rue st Gelais BW125 240m² 125 000€ 416€/m² Ancienne boite de nuit et habitation en très mauvais état (bien visité)
moyenne 465,83€/m²
8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
Le bien à estimer a été évalué en 2011 pour une donation à hauteur de 30 000€.
Le bien n’a pas été entretenu et est en état de vétusté importante.
De plus le terrain n’est accessible que par une petite venelle étroite, ce qui rend les travaux de la démolition/ évacuation-nettoyage très difficile.
Le tarif minimum de l’échantillon des termes de comparaison sera donc retenu.
La valeur vénale du bien est de 104m²*224,5€/m²=23 348 € arrondie à 23 500€.
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 23 500 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 20 % portant la valeur maximale d’acquisition sans justification particulière à 28 200€ (arrondie).
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours acheter à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour acheter à un prix plus haut.
5 10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 18 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour la Directrice et par délégation,
Valérie SERVANT
Inspectrice des Finances Publiques
6
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