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PLU - Rapport de présentation - Partie 4
Document publié le Mardi 9 juillet 2024 par la commune de Pignan.
Lien du pdf (PLU - Rapport de présentation - Partie 4)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Bois et produits du bois,
Correction erreur matérielle - Secteur du Deves
No#ce de Présenta#on
Modifica#on Simplifiée
PLU PIGNAN
Correc#on d’une erreur matérielle
1 :
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Le secteur du Devès
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Le Devès : 2 - Correction erreur matérielle - Secteur du Deves ETS : frac:
La 1ère modification simplifiée du PLU de PIGNAN
Cette première modification simplifiée du PLU de Pignan s’appuie sur la reprise d’une erreur matérielle lors de
la retranscription d’une bande de rupture de combustible dans le cadre de la révision simplifiée du PLU pour le
secteur du Devès. Cette erreur a pour conséquence d’entraver la bonne réalisation d’une opération
d’aménagement en rendant impossible la construction de piscines notamment. Cette notice va successivement
présenter les éléments suivants :
• La mise en place de la révision simplifiée du Devès
• La situation du PPRif et sa retranscription
• L’erreur matérielle constatée
• Les conséquences de cette imparfaite retranscription
• La modification de la retranscription
3 : 2 - Correction erreur matérielle - Secteur du Deves ETS : frac:
La 1ère modification simplifiée du PLU de PIGNAN
• La mise en place de la révision simplifiée du Devès
En 2010 la commune a approuvé la révision simplifiée de son Plan Local d’Urbanisme visant l’ouverture à l’urbanisation du secteur du Devès. Cette procédure poursuivait l’objectif l’aménagement sur le haut du secteur des coteaux en prolongement de l’avenue Gaston DEFERRE. Ainsi ont été mis en place :
- Le règlement d’urbanisme de la zone,
- L’orientation d’aménagement et de programmation,
- Le plan de zonage en conséquence.
Dans le cadre de cette procédure, la retranscription du Plan de Prévention du Risque Incendie de Forêt (PPRif) a été opérée à la fois sur l’orientation d’aménagement et de programmation ainsi que sur le plan de zonage et des réservations.
Le projet de programme prévoit la réalisation de 130 logements dont du logement locatif social. La concertation a été effectuée largement avec la population ainsi qu’avec les propriétaires riverains. Le consensus a conduit à la mise œuvre du PLU et la réalisation physique de l’opération.
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Correction erreur matérielle - Secteur du Deves
Le secteur du Devès : une couture d’urbanisation
• La Couture d’urbanisation demandée par le SCOT
Situé à l’interface entre la garrigue et le territoire urbanisé des coteaux, le Devès présente un enjeu stratégique en termes de limite d’urbanisation, de gestion de l’espace tampon (zone pare-feu). Le milieu présente un faciès végétal particulièrement xérophile. Cette végétation intime la présence du risque incendie de forêt repéré par la présence d’une servitude d’utilité publique : Plan de Prévention du Risque Incendie de Forêt.
Le PPRif impose un zonage (zone rouge inconstructible, et zone bleue partiellement constructible), un règlement qui fixe les potentialités selon la localisation. Le secteur du Devès est concerné par une zone bleue.
5 Miromare Founenite
PRFFECTUNE DE L'HERALIT
Plan de Prévention des Risques d'incendie de Forêt
PPRIF prescrit par AP n° 2005.01.1857 du 26 juillet 2005
Enquête publique AP n° 2007.01.1062 du 1er juin 2007
Approbation AP n° 2008.01.197 du 30 janvier 2008
Commune de PIGNAN
(Hérauit)
Carte du Zonage Réglementaire
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1
Correction erreur matérielle - Secteur du Deves
Le secteur du Devès : le PPRif
6
Le Devès 2.2 Conditions de mise en sécurité des projets nouveaux :
2.2.1 Toute opération nouvelle d'aménagement visée au titre ler du livre III du code de l'urbanisme (ZAC ou lotissements), comportera obligatoirement dans le périmètre en contact avec la zone naturelle ou la zone À, une bande de terrain inconstructible de 50 (cinquante) mètres à maintenir en état débroussaillé isolant les constructions des terrains en nature de bois, forêts, landes, maquis, garrigues, plantations forestières ou reboisements. La bande inconstructible ne doit pas engiober la totalité de l'aménagement, mais doit se situer à l'interface (c'est-à-dire en bordure des terrains en nature de bois, forêts, landes, maquis, garrigues, plantations forestières ou reboisements), et l'isoler du peuplement combustible — cf. schéma n°7
Schéma n° 7 Opération nouvobe d'enénagennent :
Définition de La mr bande de 50 mètres c
d'inconstructibilité
dens le périmètre de
l'opération
d'urbanisme en
imposant son
débroussaillement à
la charge des
propriétaires des
Schéma n°8 Bande de 50 mètres Che
Se a | 1ère opération individuelle). S , nouvelle ; d'opérations d'aménagement Dé d'urbanisme
et maintien de Zone urbaine la bande des
50 mètres.
3ème coératlon
nouvelle d'aménegement
Zone 81
Zone urbaine Zone urbaine
2ème opération nouvelle Bande des 50 mètres
d'aménagement Bande des 50 mètres
Zone B1
PS - Correction erreur matérielle - Secteur du Deves ETS a ga û
Le secteur du Devès : ce que dit le PPRif
• Le règlement en zone bleue PPRif
Le règlement du PPRif impose une zone de recul de 50 mètres
entretenue.
Cette bande se compte depuis la zone Rouge PPRif ou dite zone A
(tel que décrit ci-joint). Elle est inconstructible et doit être
maintenue en état débroussaillée à la charge des propriétaires
riverains.
Elle doit se situer en lisière de zone rouge et venir lécher les
terrains de l’opération.
Il n’y a pas de bande de 50m depuis les zones B1.
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Le Devès & le PPRif : traduction dans les documents
• L’orientation
d’aménagement
Dans le PLU, il existe une orientation
d’aménagement générale et une
particulière.
Ces dernières présentent la zone de
pare-feu (rupture de combustible). Limite zone AU
Limite
zone
AU
Gardies
97
419
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FOUR DE LA CAUX
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b
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Rue
Dieudonné
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Maurin
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du
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Place
Devois de
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Louis
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Secteur de
compensation
/ rétention
Secteur de
compensation
/ rétention
Éléments de densité
/ micro centralité Traitement de transition avec le tissu existant
Traitement de frange
Traitement de frange
Orientation d'Aménagement Générale
Desserte secondaire
/ sens unique
Desserte principale
Légende
Desserte principale
Desserte secondaire
Traitement de transition
avec tissu urbain existant
Traitement de frange
Zone de pare-feu
bande 50 mètres (PPRif)
Limite
zone
AU
Limite
zone
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des
Arbousiers
Place
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N
Orientation d'Aménagement Générale Orientation d'Aménagement Patriculière
Légende
Desserte principale
Desserte secondaire
Alignement partiel
(environ 50 % de la façade)
Accès direct véhicule interdit
Accès direct véhicule obligatoire
Habitat
en bande
- groupé
d'habitation
/ SHON
1300
m2
/ limité
à R+1
Groupé
d'habitation
/
intermédiaire
/ petit
collectif
SHON
3500
m2
limité
à R+1
Habitat
individuel
ou
groupé
d'habitation
-
COS
0,4 limité
à R+1
COS
0,35
limité
à R+1
COS
0,4
limité
à R+1
COS
0,4 limité
à R+1
Habitat
individuel
Habitat
individuel
Habitat
individuel
Zone de pare-feu
bande 50 mètres (PPRif)
Zone pare-feu
bande 50 mètres PPRif
Zone
pare-feu
bande
50
mètres
PPRif
8 Correction erreur matérielle - Secteur du Deves
Le Devès & le PPRif : traduction dans les documents
• Le plan de zonage et des
réservations / plan des
servitudes d’utilité publique
Il s’agit de la pièce majeure qui présente
l’application de la zone rupture de
combustible.
Elle s’applique depuis la zone rouge
PPRif sur une bande excédant 50
mètres de largeur.
9 Correction erreur matérielle - Secteur du Deves
Le Devès : l’état des lieux actuels
• Les constructions concernées
La limite entre les clôtures (arrière des lots) et la zone pare-feu entretenue est organisée
(représentée par la photographie ci-jointe). La végétation est basse et débroussaillée. On
retrouve notamment de la salsepareille, des asperges, de la mousse (suite aux récentes fortes
pluies). L’humus est assez dense et laisse entrevoir quelques espaces clairsemés de pelouses.
10 à 7
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Correction erreur matérielle - Secteur du Deves
Le Devès : l’erreur matérielle constatée
• Le plan de zonage
L’état des lieux de l’existant a été présenté sur les photographies précédentes. La mise en œuvre du projet s’est faite au travers du
permis d’aménager. La zone rupture de combustible a été inscrite depuis la zone A mais à une échelle excédant la bande des 50 mètres.
La zone de rupture des combustibles part de
la zone constructible aedificandi et tire jusque
la zone rouge PPRif. Elle englobe la zone
bleue PPRif. On constate que sur les angles, la
profondeur excède largement les 50 mètres.
Cette retranscription ne correspond pas aux
schémas présentés par le PPRif.
Les détails sont davantage exposés dans le
permis d’aménager à la page suivante.
11 ZONE DE
RUPTURE
COMBUSTIBLE
3 Re - Correction erreur matérielle - Secteur du Deves
Le Devès : l’erreur matérielle constatée
• La mise en œuvre du permis d’aménager
C’est dans le cadre du permis d’aménager que l’erreur s’est faite ressentir. Lorsqu’il a fallu caler sur le plan
parcellaire la zone de rupture de combustible, l’interprétation a pris une forme différente.
Pour entrer dans le détail, la limite de la zone
A (ou rouge PPRif) est caractérisée par le
trait de gauche sur le schéma point de départ
de la bande de 50 mètres. Lorsque l’on tire
une bande de 50 mètres celle-ci vient contre
les terrains au point le plus proche. En
revanche, sur la partie nord, l’élargissement
laisse augmenter la marge de recul (zone de
rupture des combustibles). On retrouve la
limite servitude prise pour application du
PPRif (trait noir épais en tiret) sur la partie
droite ceinturant la zone aedificandi.
12 ZONE DE
RUPTURE
COMBUSTIBLE
: Re - Correction erreur matérielle - Secteur du Deves .n14"" : frac:
Les conséquences de l’erreur matérielle
• L’aménagement des lots – terrains à bâtir
C’est dans le cadre de l’instruction des différentes autorisations d’urbanisme sur la frange ouest du permis d’aménager que les
premières difficultés ont été rencontrées. Le plan du permis d’aménager ci-dessous rapporte deux conséquences majeures :
- l’aménagement impossible des jardins (lots
31, 32, 33, 50 et 51),
- le lot 52 et le terrain au nord du chemin
des Gardies (2AUb) sont inexploitables en
l’état.
La reprise de la zone de rupture des combustibles
en limite du Permis d’Aménager permettrait de
pouvoir autoriser les piscines (lots 31, 32, 33, 50
et 51) ainsi que de bâtir le lot 52 et la zone 2AUb
(nord du chemin des Gardies qui permet la
réalisation de 8 logements en habitat en bande).
Le règlement de la zone Ne permet l’installation
de piscine dans les jardins des terrains à bâtir.
13 Correction erreur matérielle - Secteur du Deves
La correction de l’erreur matérielle : Plan SUP
La nouvelle délimitation de la zone de rupture de combustible va réduire graphiquement la largeur pour
correspondre à 50 mètres. Actuellement, sur le plan graphique la bande représente une largeur supérieure.
La bande de rupture de combustible conserve une
épaisseur de 50 mètres sur toute sa longueur.
La partie nord, la zone 2AUb n’est pas en limite
avec une zone rouge ou A selon le PPRif, il n’y a
donc pas de zone de rupture de combustible.
Plan des servitudes avant Plan des servitudes après
14 LUN CCLAUIT CUT OUI IMC PONC = JOLICUN QU L/CVO3
La correction de l’erreur matérielle : OAG
La nouvelle délimitation de la zone de rupture de combustible est également reprise sur les orientations
d’aménagement générale et particulière.
La bande de rupture de combustible conserve une
épaisseur de 50 mètres sur toute sa longueur.
Orienta#on générale après Orienta#on générale avant
Limite
zone
AU
Limite
zone
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N
Secteur de
compensation
/ rétention
Secteur de
compensation
/ rétention
Éléments de densité
/ micro centralité Traitement de transition avec le tissu existant
Traitement de frange
Traitement de frange
Orientation d'Aménagement Générale
Desserte secondaire
/ sens unique
Desserte principale
Légende
Desserte principale
Desserte secondaire
Traitement de transition
avec tissu urbain existant
Traitement de frange
Zone de pare-feu
bande 50 mètres (PPRif)
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Ru
e
Louis
Maurin
Ru
e
du
Devois
de
Maury
Place
Devois de
Maury 7
6
8
10
1
3
1
5
9
9
Vidal
Rue
Louis
Maurin
Impasse
Je
an
Ca
uc
at
Rue
du
Vieux
13
15
15
19
1
5
4
2
4
6
8
10
12
2
11
12
16
3
5
7
10
8
3
2
1
7
5
3
4
6
24
10
12
14
13
17
17
Gard
ies
Ru
e
des
Arbousiers
Place
Chenes
14
16
7
7
4
14
16
18
18
22
20
5
4
6
5
3
2
1
33
17B
31
302
311
298
203
204
202
294
208
207
301
254
199
200
299
300
295
289
287
286
310
309
303
308
292
291
290
288
268
267
269
247
270
271
282
272
285
284
273
274
283
211
210
209
296
297
279
293
28
1
280
212
251
252
250
253
257
256
245
239
255
240
243
244
246
262
263
220
264
265
249
248
278
275
277
217
218
276
188
205
266
185
215
313
213
206
214
216
187
1
2
316
307
5
3
4
42
330
333
44
46
45
47
11
334
10
305
306
241
317
7
6
8
9
43
40
N
Secteur de
compensation
/ rétention
Secteur de
compensation
/ rétention
Éléments de densité
/ micro centralité Traitement de transition avec le tissu existant
Traitement de frange
Traitement de frange
Orientation d'Aménagement Générale
Desserte secondaire
/ sens unique
Desserte principale
Légende
Desserte principale
Desserte secondaire
Traitement de transition
avec tissu urbain existant
Traitement de frange
Zone de pare-feu
bande 50 mètres (PPRif) n D > D Q 2 © a > v …— LU D A1 . oU = e on 4 + © — C nn 3 Ü L à o C Q = LU o = a Q JU
La correction de l’erreur matérielle : OAP
La nouvelle délimitation de la zone de rupture de combustible est également reprise sur les orientations
d’aménagement générale et particulière.
La bande de rupture de combustible conserve une
épaisseur de 50 mètres sur toute sa longueur.
Orienta#on par#culière après Orienta#on par#culière avant
Limite
zone
AU
Limite
zone
AU
Gardies
97
419
420
421
422
423
424
425
432
433
434
435
436
439
a
b
a
b
Garonne
Gardies
97
419
420
421
422
423
424
425
432
433
434
435
436
439
a
b
a
b
Garonne
FOUR DE LA CAUX
b
16
Majurel
z
b
z
a
Rue
Dieudonné
Rue
Louis
Maurin
Rue
du
Devois
de
Maury
Place
Devois de
Maury 7
6
8
10
1
3
1
5
9
9
Vidal
Rue
Louis
Maurin
Impasse
Jean
Caucat
Rue
du
Vieux
13
15
15
19
1
5
4
2
4
6
8
10
12
2
11
12
16
3
5
7
10
8
3
2
1
7
5
3
4
6
24
10
12
14
13
17
17
Gardies
Rue
des
Arbousiers
Place
Chenes
14
16
7
7
4
14
16
18
18
22
20
5
4
6
5
3
2
1
33
17B
31
302
311
298
203
204
202
294
208
207
301
254
201
199
200
299
300
295
289
287
286
310
309
303
308
292
291
290
288
268
267
269
247
270
271
282
272
285
284
273
274
283
211
210
209
296
297
279
293
281
280
212
251
252
250
253
257
256
245
239
255
240
243
244
246
262
263
220
264
265
249
248
278
275
277
217
218
276
188
205
266
185
215
313
213
206
214
216
187
1
2
316
307
5
3
4
42
330
333
44
46
45
47
11
334
10
305
306
241
317
7
6
8
9
43
40
N
Orientation d'Aménagement Générale Orientation d'Aménagement Patriculière
Légende
Desserte principale
Desserte secondaire
Alignement partiel
(environ 50 % de la façade)
Accès direct véhicule interdit
Accès direct véhicule obligatoire
Habitat
en bande
- groupé
d'habitation
/ SHON
1300
m2
/ limité
à R+1
Groupé
d'habitation
/
intermédiaire
/ petit
collectif
SHON
3500
m2
limité
à R+1
Habitat
individuel
ou
groupé
d'habitation
-
COS
0,4 limité
à R+1
COS
0,35
limité
à R+1
COS
0,4
limité
à R+1
COS
0,4 limité
à R+1
Habitat
individuel
Habitat
individuel
Habitat
individuel
Zone de pare-feu
bande 50 mètres (PPRif)
Zone pare-feu
bande 50 mètres PPRif
Zone
pare-feu
bande
50
mètres
PPRif
16
Gard
ies
97
419
420
421
422
423
424
425
432
433
434
435
436
a
b
a
b
Garonne
Gard
ies
97
419
420
421
422
423
424
425
432
433
434
435
436
a
b
a
b
Garonne
FOUR DE LA CAUX
b
Maju
rel
z
b
z
a
Rue
Dieudonné
Ru
e
Louis
Maurin
Ru
e
du
Devois
de
Maury
Place
Devois de
Maury 7
6
8
10
1
3
1
5
9
9
Vidal
Rue
Louis
Maurin
Impasse
Je
an
Ca
uc
at
Rue
du
Vieux
13
15
15
19
1
5
4
2
4
6
8
10
12
2
11
12
16
3
5
7
10
8
3
2
1
7
5
3
4
6
24
10
12
14
13
17
17
Gard
ies
Ru
e
des
Arbousiers
Place
Chenes
14
16
7
7
4
14
16
18
18
22
20
5
4
6
5
3
2
1
33
17B
31
302
311
298
203
204
202
294
208
207
301
254
199
200
299
300
295
289
287
286
310
309
303
308
292
291
290
288
268
267
269
247
270
271
282
272
285
284
273
274
283
211
210
209
296
297
279
293
28
1
280
212
251
252
250
253
257
256
245
239
255
240
243
244
246
262
263
220
264
265
249
248
278
275
277
217
218
276
188
205
266
185
215
313
213
206
214
216
187
1
2
316
307
5
3
4
42
330
333
44
46
45
47
11
334
10
305
306
241
317
7
6
8
9
43
40
N
Orientation d'Aménagement Générale Orientation d'Aménagement Patriculière
Desserte principale
Desserte secondaire
Alignement partiel
(environ 50 % de la façade)
Accès direct véhicule interdit
Accès direct véhicule obligatoire
Habitat
en bande
- groupé
d'habitation
/ SHON
1300
m2
/ limité
à R+1
Grou
pé d'habitation
/
interméd
iaire
/ petit
collectif
SHO
N 35
00 m2 limité à
R+1
Habitat
individuel
ou
grou
pé d'habitation
-
COS
0,4 limité
à R+1
C O
S 0,35
limité
à R+1
C O
S 0,4
limité
à R+1
COS
0,4 limité
à R+1
Habitat
individuel
Habitat
individuel
Habitat
individuel
Zone de pare-feu
bande 50 mètres (PPRif)
Zone pare-feu
bande 50 mètres PPRif
Z o
n e
pare-feu
ban
d e
50
mètres
PPRif Correction erreur matérielle - Secteur du Deves
La 1ère modification simplifiée : le bilan
La portée de la modification simplifiée ne remet pas en cause la servitude liée au PPRif, elle replace simplement
la bande des 50 mètres à sa plus stricte définition. Le plan de zonage dans la délimitation des zones n’est pas
changé, le projet d’aménagement et de développement durable n’est pas modifié, seuls le plan des servitudes
ainsi que les orientations d’aménagement sont adaptés avec la bonne largeur de zone de rupture de combustible.
Les conséquences demeurent principalement la possibilité d’installer des piscines dans les lots à bâtir, ainsi que la
construction d’un lot, et la réalisation des logements en zone 2AUb.
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