Offres
API
Connexion
Documents similaires
PLU - Rapport de présentation - Partie 1
PLU - Rapport de présentation - Partie 2
PLU - Rapport de présentation - Partie 3
PLU - Autres - Projet d’aménagement et de développement durables
PLU - Annexes - OAP 1
PLU - Règlements - Emplacement réservé
PLU - Règlements - Règlement graphique 5
PLU - Règlements - Règlement graphique 2
PLU - Règlements - Règlement graphique 4
PLU - Orientations d'aménagement et de programmation - OAP
PLU - Orientations d'aménagement et de programmation - OAP 1
Document publié le Vendredi 3 avril 2015 par la commune de Bandraboua.
Lien du pdf (PLU - Orientations d'aménagement et de programmation - OAP 1)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Eau et assainissement, Espaces terrestres et maritimes,
Enet
ge
MIE
ljestacouret
€ gatas
Péutttes
tre
ramt
Virasicipes
et
las
»
dosmmres
rites
Pl e”
Présent
our
avenir
_ | . ed
Liberté + Egalité + Fraternité
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
BET
URBANISME L
VR D
AMENAG EMENT
Maîtrise d'œuvre
Concours financier
P P PL L LA A AN N N L L LO O OC C CA A AL L L D D D' ' ' U U UR R RB B BA A AN N NI I IS S SM M ME E E
3
Orientations particulières
d'aménagement
PLU approuvé par délibération du Conseil Municipal n° du 13 Novembre 2010
Conduite d'opération
Commune de Bandraboua Commune de Bandraboua
Plan Local d'Urbanisme - Orientations particulières d'aménagement
1
SOMMAIRE
SOMMAIRE…………………………………………………………………………………….1
INTRODUCTION………………………………………………………………………………2
ORIENTATION N° 1 : CREATION DU LOTISSEMENT DZOUMOGN E 3……………...4
I- Le contexte………………………………………………………………………………..4
II- Les principes du projet………………………………………………………………….4
ORIENTATION N° 2 : CREATION DE LA ZONE D'ACTIVITES DE MITSENI…………7
I- Le contexte………………………………………………………………………………..7
II- Les principes du projet………………………………………………………………….7
ORIENTATION N° 3 : AMENAGEMENT DU QUARTIER DE PAHOU ENI……………10
I- Le contexte………………………………………………………………………………10
II- Les principes du projet…………………………………………………………………11 Commune de Bandraboua
Plan Local d'Urbanisme - Orientations particulières d'aménagement
2
INTRODUCTION
A travers ses orientations générales d'aménagement, le Plan d'Aménagement et de
Développement Durable de Bandraboua dessine les grandes lignes de la politique
d'aménagement communale. Si la plupart des objectifs et actions qui découlent de ces
orientations s'applique à l'ensemble du territoire communal et demandera un intervalle
de temps plus ou moins long pour être atteinte, certains, en plus d'être très sectorisés,
ont été définis par le maître d'ouvrage comme étant hiérarchiquement plus importants
que les autres en raison du niveau des enjeux qu'ils représentent. Parmi ceux-ci, trois
ont fait l'objet d'une orientation particulière d'aménagement dont la vocation est de
"prévoir les actions et opérations d'aménagement à mettre en œuvre, notamment pour
mettre en valeur l'environnement, les paysages, les entrées de villes et le patrimoine,
lutter contre l'insalubrité, permettre le renouvellement urbain et assurer le
développement de la commune" (art. L. 123-1 CU). Ces orientations particulières
d'aménagement concernent la création du Lotissement de Dzoumogné 3 situé dans
le village de Dzoumogné, de l'aménagement du quartier de Pahoueni situé dans le
village de Bandraboua et de la création de la zone d'activités de Mitseni située dans le
village de Bouyouni (voir carte de situation page suivante). SITUATION DES _..._.......-....u....-—.e - AMÉNAGEMENT
Commune de Mtsamboro
Commune d'£coua
Commune de Mtsangamoui
n À
WE
1
8
1 43 000
Source : IGN, 20086.
illage de Handréma
ne .
?
illage de Mtsangamboua
PAVillage de BandrabouaB
illage de Bouyouni vs
AT2e
DRE
NAT n,
Ù PES Æ
“ > UE
F1 TX
S -
AR NN 7
Commune de Koungou
Orientation n° 2 : Création de la zone d'activités de Mitseni
Commune de Tsingoni
oies majeures
Commune de Bandraboua
Plan Local d'Urbanisme - Orientations particulières d'aménagement
3 Commune de Bandraboua
Plan Local d'Urbanisme - Orientations particulières d'aménagement
4
ORIENTATION N° 1 : CREATION DU LOTISSEMENT
DZOUMOGNE 3
I- Le contexte
Cette orientation particulière d'aménagement répond aux objectifs 1, 2 et 3 de
l'orientation 1 du PADD communal "Mener une politique volontariste en matière de
logement". Cet aménagement de plus de 4 hectares s'inscrit dans le programme de
développement du Nord du village de Dzoumogné initié il y a plusieurs années avec le
lotissement Dzoumogné 1.
Le Lotissement Dzoumogné 3 viendra se greffer à une zone pavillonnaire existante
composée de maisons individuelles en rez-de-chaussée (les réseaux secs et AEP
sont donc à proximité immédiate du site). Il suivra le front d'urbanisation du village de
Dzoumogné qui s'opère vers le Nord. Il jouxtera le futur lycée, le futur gymnase
départemental et le futur plateau polyvalent.
Cette future zone d'habitats dont le nombre de logements sera d'environ 200 unités
répondra en partie aux besoins de logements ressentis dans ce village de plus de 3
000 habitants (en 2007) qui connaît une forte croissance démographique ces
dernières années (+ 43 % entre 1997 et 2007). La nécessité d'avoir une politique
volontariste de constructions de logements sur Dzoumogné s'impose d'autant plus
que l'antenne Nord du CHM a été ouverte récemment, que le vice-rectorat projette la
construction d'un lycée, qu'il existe des projets d'implantations commerciales dans le
village, tout ceci générant la venue d'employés qu'il conviendra de loger.
Qui plus est, le site est en partie une opportunité foncière car la moitié de la superficie
du terrain est la propriété de la commune. Le site est aussi intéressant d'un point de
vue physique car il majoritairement plat et, hormis la présence de deux cours d'eau
non pérenne, exempt d'aléa naturel fort.
II- Les principes du projet
La forme bâtie du futur lotissement différera de celle des bâtiments réalisés lors des 2
premières tranches du lotissement car seront privilégiés les petits collectifs en R+1,
R+2 voire R+3. En faisant le choix de cette option architecturale, il sera possible de
créer environ 200 logements. Ainsi, une densité de 50 logements à l'hectare sera
atteinte ce qui est conforme aux objectifs du PADD. Commune de Bandraboua
Plan Local d'Urbanisme - Orientations particulières d'aménagement
5
Que ce soit d'un point de vue social ou fonctionnel, la mixité sera assurée puisque :
les logements locatifs seront à la fois sociaux (avec de l'accession à la propriété) et
non sociaux ; des bâtiments seront voués à l'activité tertiaire (bureaux, commerces de
proximité) ; des espaces de vie de type place publique ou espaces verts seront créés.
Il sera privilégié une trame viaire intégrant la nécessité de desservir l'ensemble du
site, la nécessité d'avoir des cheminements piétonniers et la nécessité de canaliser les
flux hydrauliques importants durant la saison des pluies. ORIENTATION
D'AMÉNAGEMENT
N°
1 : CRÉATIOn
vu
LU
1155EMENT
DZOUMOGNÉ
3 (VILLAGE
DE
DZOUMOGNÉ)
Stationnements
/ trottoirs
Voies
limitrophes
existantes
Plate-forme
d'installation
de
logements,
À
de
bureaux
et
de
commerces
de
proximité
Place
publique
Espace
vert / coulée
verte
Parcelle
cadastrale
us
Bâti
cadastré
—
—
—
Ouvrage
d'évacuation
de
l'eau
pluviale
LE
7
/
/
[|
Voies
internes
du
lotissement
Fa
D
Se
e f
À
/
J
Raccordement
avec
la future
voie
de
desserte
du
lycée,
du
gymnase
et
du
plateau
poyvalent
Raccordement
avec
la
voie
de
desserte
existante
Raccordement
avec
la
voie
de
desserte
existante
Raccordement
avec
les:
oies
de
desserte
existantes
Commune de Bandraboua
Plan Local d'Urbanisme - Orientations particulières d'aménagement
6 Commune de Bandraboua
Plan Local d'Urbanisme - Orientations particulières d'aménagement
7
ORIENTATION N° 2 : CREATION DE LA ZONE D'ACTIVITES
DE MITSENI
I- Le contexte
Cette orientation particulière d'aménagement répond à l'objectif 1 de l'orientation 3 du
PADD communal "Soutenir le développement économique".
Le constat établi du caractère mono-fonctionnel de type résidentiel des villages de la
commune de Bandraboua amène la municipalité à diversifier les fonctions urbaines.
La création de la zone d'activités de Mitseni participe de cette volonté politique. En
plus de contribuer à la création d'emplois sur la commune, l'installation d'entreprises
sur le territoire de Bandraboua concourra à accroître les recettes du budget communal
avec la prochaine mise en place de la fiscalité locale. Ces retombées financières
pourront être affectées à la réalisation de nouveaux équipements communaux
éducatifs, culturels, sportifs, de voirie.
Située à seulement 4 km du port de Longoni, la création de la zone d'activités de
Mitseni pourrait satisfaire les agents économiques du port qui, confrontés à une offre
foncière qui s'amenuise dans ce secteur et devant le développement de leurs
activités, recherchent de nouvelles disponibilités foncières.
Propriété de la Collectivité Départementale de Mayotte, le site est implanté avant le
village de Bouyouni ce qui écartera les nuisances liées aux passages des véhicules et
notamment des camions se rendant dans la zone.
L'aménagement de la zone sera facilité par un relief plat et une surface dépourvue au
2/3 d'un quelconque aléa naturel fort.
II- Les principes du projet
La zone d'activités de Mitseni débouchera directement sur la ligne droite de la RN 1.
Une réflexion sera à mener avec les services de l'Etat pour adopter un raccordement
qui soit le moins accidentogène possible.
La desserte interne sera simple de manière à disposer d'un maximum de surfaces
dédiées aux installations économiques. Cette desserte pourrait être constituée d'une
voie unique longeant le pied du versant Ouest. Elle sera dotée d'un trottoir et d'un
ouvrage d'évacuation de l'eau pluviale. Commune de Bandraboua
Plan Local d'Urbanisme - Orientations particulières d'aménagement
8
Un glacis végétal de plusieurs mètres dans lequel toute construction de bâtiment sera
interdite, permettra de conférer un caractère esthétique à cette entrée de village. #
CREATION ve en eue J'ACTIVITES DE MITSENI (VILLAGE DE BOUYOUNI) ‘ # ORIENTATION D'AMENAGEMENT N° 2
Mur/muret de soutènement
Ouvrage d'évacuation de l'eau pluviale
Trottoir
Plate-forme d'installation des entreprises
ité tal - inconstructibil êgé 2 Glacis v
Bâti cadastré b)
Raccordement avec la RN 1/
Aire de retournement
lotissement de Bouyouni Mitseni
Aire de retournement
1/1 500
Commune de Bandraboua
Plan Local d'Urbanisme - Orientations particulières d'aménagement
9 Commune de Bandraboua
Plan Local d'Urbanisme - Orientations particulières d'aménagement
10
ORIENTATION N° 3 : AMENAGEMENT DU QUARTIER DE
PAHOUENI
I- Le contexte
Cette orientation particulière d'aménagement répond aux objectifs 1 et 3 de
l'orientation 2 du PADD communal "Répondre aux besoins d'équipements publics et
assurer à chacun l'accès aux services essentiels".
Le quartier de Pahoueni est une zone d'habitats de 2 ha environ située au cœur du
village de Bandraboua. Il est marqué par l'insalubrité et soumis au risque d'inondation
marine.
Avant qu'elle ne soit gagnée par l'urbanisation, cette zone présentait les
caractéristiques suivantes : une mare d'eau saumâtre où se rejoignaient de l'eau
douce superficielle et de l'eau salée issue de la remontée d'un aquifère marin ; une
interface herbo-buissonneuse entre la mare d'eau et les zones urbanisées du village.
S'il y a plusieurs décennies ces deux parties pouvaient être exemptes de toute forme
d'anthropisation, aujourd'hui leur caractère naturel a totalement disparu. En effet :
- la mare d'eau saumâtre s'est transformée en cloaque en raison de la
convergence des eaux usées des habitations environnantes et de l'utilisation
du lieu à des fins de dépotoir. Il n'y aucun phénomène de chasse d'eau ce qui
contribue à rendre cette zone totalement insalubre : eau polluée, odeur
nauséabonde, nidification des moustiques.
- la zone d'interface herbo-buissonneuse est quasi intégralement colonisée
par des constructions précaires sans accès direct à l'eau potable et sans
assainissement (les eaux usées domestiques sont dirigées vers la mare
d'eau). Un processus de "bangaisation" de cette zone est également à
l'œuvre.
Par ailleurs, le haut de plage est fortement dégradé avec la présence d'habitats
précaires, de micro-falaises (liées à l'action abrasive de la mer) et de macro-déchets.
Enfin, la lecture de l'Atlas des aléas naturels du BRGM (2004) indique que le quartier
de Pahoueni est, en l'état, exposé aux surcotes marines cycloniques.
Ces éléments appellent donc une action publique de réaménagement de la zone. Commune de Bandraboua
Plan Local d'Urbanisme - Orientations particulières d'aménagement
11
II- Les principes du projet
Il s'agira dans un premier temps de palier le problème de l'inondabilité du site en
mettant le quartier hors d'atteinte des surcotes marines. Deux plate-fromes seront
ainsi créées :
- Une première plate-forme sera érigée derrière une digue de blocs rocheux et
de terre végétalisée protection à une cote supérieure aux cotes des plus-hautes
marées (2,80 m). Cette première plateforme sera inondable lors d’événements
exceptionnels type cyclone.
- Une deuxième plateforme sera réalisée en deuxième rideau à une hauteur de
3,60 m ce qui la mettra hors d'eau même en cas d’événement cyclonique.
Ces plateformes seront réalisées en légère pente dirigée vers la mer ce qui facilitera
l’évacuation des eaux pluviales du quartier.
Il s'agira dans un second temps de garantir une bonne qualité de vie sur le quartier à
la faveur de :
- la réalisation d‘équipements publics de proximité (école, crèche, salle des
fêtes) ;
- la mise en place de réseaux secs (électricité et télécom) et humides (AEP,
eaux usées, évacuation des eaux pluviales) ;
- la création d’une nouvelle voie de desserte qui permettra de connecter le
quartier à la RN et au réseau du quartier adjacent ;
- la formalisation des allées piétonnes existantes ;
- la création de nombreuses places de stationnement ;
- la création d’espaces verts qui pourront être utilisés à des fins de loisirs (jeux
d’enfants, boulodrome, espace barbecue, bancs).
Cet aménagement génèrera la démolition des constructions illégales. Un programme
de relogements sera mis en place pour les foyers éligibles. ORIENTATION D'AMÉNAGEMENT N° 3 : AMÉNAGEmEN tr Lu WUARTIER DE PAHOUENI (VILLAGE DE BANDRABOUA)
accordement avec la
voie de desserte du quartier
Aire de retournem COR gente no « en
Ouvrage d'évacuation de l'eau pluviale
Stationnements / trottoirs
Futures voies internes du quartier
Voies limitrophes existantes
Plate-forme d'installation d'équipements publics
Espace de détente/ludique
Ouvrage de défense contre les surcotes marines
Parcelle cadastrale
Bâti cadastré
11000
Commune de Bandraboua
Plan Local d'Urbanisme - Orientations particulières d'aménagement
12