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Thèmes du document : Aménagement du territoire, Ruralité, Espaces terrestres et maritimes,
Communauté de communes
- -.
Analyse de la consommation foncière et du potentiel de densification
PLUi du Pays de Montsalvy – Communauté de communes de la Châtaigneraie cantalienne
RAPPORT DE PRESENTATION
Analyse de la consommation foncière et du
potentiel de densification
Département du Cantal
Date : Janvier 2020 Analyse de la consommation foncière et du potentiel de densification
1
PLUi du Pays de Montsalvy – Communauté de communes de la Châtaigneraie cantalienne
Sommaire
Bilan de l’urbanisation du territoire.................................................................................... 2
Bilan de la consommation des espaces naturels et agricoles............ Erreur ! Signet non défini.
Potentiel de densification..................................................................................................13 Analyse de la consommation foncière et du potentiel de densification
2
PLUi du Pays de Montsalvy – Communauté de communes de la Châtaigneraie cantalienne
BILAN DE L’URBANISATION DU TERRITOIRE
Les documents d’urbanisme en vigueur
1. Présentation des documents d’urbanisme
5 communes sont dotées de documents d’urbanisme :
Calvinet d’un POS
Cassaniouze, Lafeuillade en Vézie et Teissières d’un PLU
Prunet d’une carte communale
La carte communale de Prunet a été approuvée en décembre 2016. Les autres documents sont en revanche plus anciens et antérieurs à la Loi Grenelle.
1.1. PLU de Cassaniouze
Le PLU prévoit d’urbaniser des terrains en plein cœur du centre-bourg de Cassaniouze afin de relier le centre ancien et les quartiers plus récents qui sont implantés en bordure de la RD601. Cela donne lieu à une zone AU cohérente avec la nécessité de renforcer le centre, mais qui peut sembler importante en rapport au dynamisme de la commune. D’autant qu’il existe deux autres zones AU, dont une en continuité du centre-bourg et une autre servant à renforcer le hameau de Badailhac.
Il existe de nombreuses zones Nh qui permettent la construction de bâti supplémentaire en sein de hameaux, cependant le hameau de Saint-Projet, sur lequel il peut y avoir des enjeux de développement touristique, n’a pas vocation à se développer à travers ce document. Il est fortement impacté par la zone inondable.
Extrait du document graphique de zonage du hameau de Saint-Projet Analyse de la consommation foncière et du potentiel de densification
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PLUi du Pays de Montsalvy – Communauté de communes de la Châtaigneraie cantalienne
Extrait du document graphique de zonage du hameau de Badailhac
Extrait du document graphique de zonage de Cassaniouze Analyse de la consommation foncière et du potentiel de densification
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PLUi du Pays de Montsalvy – Communauté de communes de la Châtaigneraie cantalienne
1.2. PLU de Lafeuillade-en-Vézie
Les zones AU sont prévues sur le pourtour du centre village pour le renforcer. Cependant, ces zones apparaissent très conséquentes au regard du dynamisme de la commune. De la même façon, un secteur Nh autorise des constructions en « continuité » de hameaux existants mais en encourageant le mitage de l’espace rural. La prédominance accordée au centre village est donc estompée par ce zonage.
Extrait du document graphique de zonage de Lafeuillade-en-Vézie Analyse de la consommation foncière et du potentiel de densification
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PLUi du Pays de Montsalvy – Communauté de communes de la Châtaigneraie cantalienne
1.3. PLU de Teissières-lès-Bouliès
Les zones constructibles sont également très conséquentes, en particulier par l’intermédiaire de zones UD qui favorisent l’urbanisation linéaire le long des voies et en ligne de crête.
Extrait du document graphique de zonage de Teissières-lès-Bouliès
Le centre village est classé en UC qui permet un développement linéaire conséquent le long de la RD 32 et en direction du Fau. Ces emprises, directement raccordables aux réseaux, ne sont pas encadrées par des Orientations d’Aménagement et de Programmation. Elles intègrent par endroits des terrains pentus difficilement urbanisable.
Les zones AUc sont situées en retrait de l’axe de la route.
Le lotissement communal en cours de commercialisation comprend des terrains classés en UC et en 1AUC. Analyse de la consommation foncière et du potentiel de densification
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PLUi du Pays de Montsalvy – Communauté de communes de la Châtaigneraie cantalienne
1.4. POS de Calvinet
Le centre village est classé en UA, y compris le site de l’ancien château. Elle se prolonge de zones UB conséquentes qui autorisent une urbanisation linéaire. Une zone UC, pavillonnaire, couvre le tissu urbain de la Devèze.
Les zones NA ou 1 NA restent limitées au regard de l’importance des zones U. Des intérieurs d’îlots très proches du centre village restent en zone NC.
Extrait du document graphique de zonage de Calvinet Consommation Objectif Besoin de croissance Besoin foncier Besoin foncier
Démographique résidentielle RÉ net brut
: + 60 logements dont : 750 habitants se Sr SS (+110 hab) - 10 dans l'existant 1200 m? 6 hectares 12 hectares - 50 en construction neuve
Analyse de la consommation foncière et du potentiel de densification
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PLUi du Pays de Montsalvy – Communauté de communes de la Châtaigneraie cantalienne
1.5. Carte communale de Prunet
Extrait du document graphique de zonage de Prunet
Objectifs inscrits dans le rapport de présentation
La carte communale de Prunet prend acte de la dynamique observée dans la commune dans les dernières années et opte pour un scénario ambitieux qui vise la production de 60 logements (dont 10 dans l’existant) et un gain de 110 habitants.
Si le zonage privilégie le centre bourg, le poids relatif de son développement s’élève à la proportion de 38% (soit 32 logements), tandis que 44% (37 logements) se situent dans des secteurs de développement récent. Analyse de la consommation foncière et du potentiel de densification
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PLUi du Pays de Montsalvy – Communauté de communes de la Châtaigneraie cantalienne
Extrait du document graphique de zonage des hameaux Trémoulines et Le Bousquet
La carte communale ne vise donc pas une priorisation du centre village et suit un scénario plus pragmatique tenant compte du caractère rural de la commune et de la demande endogène.
L’absence de maîtrise sur les opérations à venir dans le cadre de cette carte communale est compensée par la mise en place d’un droit de préemption urbain sur 3 secteurs du centre village représentant un total de 33.720m².
La plupart des terrains libres constructibles rentrent dans le cadre des emprises issues de la méthode de « dilatation-érosion » envisagée dans le SCOT.
Cette méthode consiste à établir une zone tampon de 50 mètres autour de chaque bâtiment, puis à écrêter ce tampon de 25 mètres, de manière à générer une tâche urbaine correspondant globalement à la consommation réelle d’espace. Cette méthode a pour objectif d’encourager la densification des tissus bâtis existants, l’aménagement des dents creuses ou l’urbanisation en continuité de l’enveloppe urbaine.
Si l’on observe cette méthode en comparaison aux prévisions de développement de l’urbanisation de Prunet, pour une capacité totale de 84 nouveaux logements, 20 à 30 logements se situeraient en dehors du périmètre obtenu.
La distorsion entre l’objectif affiché pour cette commune dans le SCOT et l’objectif de la carte communale est donc à relativiser : la carte communale de Prunet serait donc compatible avec le SCOT. Analyse de la consommation foncière et du potentiel de densification
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PLUi du Pays de Montsalvy – Communauté de communes de la Châtaigneraie cantalienne
Zones U de la carte communale de Prunet et tâche urbaine définie par la méthode "dilatation-érosion" du SCOT Analyse de la consommation foncière et du potentiel de densification
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PLUi du Pays de Montsalvy – Communauté de communes de la Châtaigneraie cantalienne
2. Potentiel constructible prévu dans les documents
d’urbanisme
Type de document
Destination
résidentielle/mixte
Zones d’activité
économiques
Zones U/AU Potentiel Existant Potentiel
Calvinet
POS
Approuvé en 1989
Modifié en 2004
36,4 ha 4,3 ha /
Cassaniouze PLU Approuvé en 2012 41 ha 3,5 ha 4,6 ha /
Lafeuillade-en-
Vézie
PLU
Approuvé en 2005 46,7 ha 24,8 ha 6,2 ha 12,8 ha
Teissières-lès-
Bouliès
PLU
Approuvé en 2007 80 ha 4,9 ha 1 ha /
Prunet CC Approuvé en 2016 7 ha 6 ha /
TOTAL 211,1 ha 43,5 ha 11,8 ha 12,8 ha
Les cinq documents d’urbanisme existants permettent une consommation d’espace généreuse, bien qu’il existe des disparités entre eux.
Le PLU de Lafeuillade-en-Vézie prévoit une surface d’environ 25 hectares dédiée au développement résidentiel, tandis que les communes de Teissières-lès-Bouliès et de Cassaniouze en prévoient chacune moins de 5 hectares.
Cela s’explique par l’ancienneté de ce document d’urbanisme (approbation en 2005) ainsi que par le phénomène de périurbanisation qui était déjà prégnant à cette époque. Par ailleurs, le niveau d’équipements de la commune pouvait justifier une telle offre de terrains constructibles. Elle reste toutefois supérieure au besoin réel de ce territoire.
L’offre réservée aux activités économiques est, elle, beaucoup plus restreinte, car elle ne concerne que la commune de Lafeuillade-en-Vézie où se tient le projet de la nouvelle zone intercommunale d’activités économiques.
Il est toutefois nécessaire de réduire l’offre existante en matière de développement résidentiel dans ces documents d’urbanisme afin, d’une part, de répondre aux enjeux actuels de lutte contre la consommation d’espace et, d’autre part, pour garantir la compatibilité du PLUi avec le SCOT. Analyse de la consommation foncière et du potentiel de densification
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PLUi du Pays de Montsalvy – Communauté de communes de la Châtaigneraie cantalienne
Synthèse
Les documents d’urbanisme existants accordent des emprises constructibles conséquentes. La distinction des différents tissus n’est pas visible (pas de hiérarchisation entre centres villages et hameaux). Le développement de l’urbanisation se fait largement par l’intermédiaire de zones U conséquentes ; il n’est donc pas dans ce cas encadré par un schéma d’aménagement. En revanche, l’implication des communes dans les opérations d’ensemble a permis d’assurer un minimum de qualification à ces projets.
L’urbanisation de ces communes ne se distingue pas qualitativement de l’urbanisation des communes dépourvues de document d’urbanisme. Ce constat renvoie à la fois : au manque de qualification des zones constructibles / à urbaniser des documents d’urbanisme existants
au manque d’attractivité du territoire
à l’application de la loi Montagne qui a contribué à limiter l’urbanisation diffuse dans les communes sans document de planification. Analyse de la consommation foncière et du potentiel de densification
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PLUi du Pays de Montsalvy – Communauté de communes de la Châtaigneraie cantalienne
Consommation foncière ayant eu lieu ces douze
dernières années
Les tendances d’urbanisation du territoire du Pays de Montsalvy favorisent une consommation importante d’espaces agricoles et naturels.
En effet les constructions de nouveaux logements se traduisent entre 2004 et 2016 par une
consommation foncière d’environ 40 hectares, dont plus de 30 hectares se situent en extension du tissu urbain.
Permis délivrés pour des constructions de logements entre
2004 et 2016
Nombre de permis Superficie dont extensions de la tache urbaine
Calvinet 8 15377 2 4521
Cassaniouze 8 11910 7 9525
Junhac 4 12039 4 12039
Labesserette 14 38839 10 35095
Lacapelle-del-Fraisse 11 21506 3 8347
Ladinhac 15 34027 8 19309
Lafeuillade-en-Vézie 17 23472 3 6080
Lapeyrugue 1 3848 1 3848
Leucamp 6 16165 6 16165
Montsalvy 24 49623 13 31451
Prunet 37 67747 32 59137
Sansac-Veinazès 14 52501 11 43106
Sénezergues 3 11105 3 11105
Teissières-lès-Bouliès 16 47247 14 45228
Vieillevie 2 2482 2 2482
Total 180 407888 119 307438
Il s’agit de valeurs non exhaustives puisqu’elles prennent en compte la superficie des parcelles, mais pas la superficie occupée par les nouvelles voiries dans le cas de lotissement. Néanmoins ces derniers sont peu nombreux.
Cette importante consommation foncière s’explique par une densité très faible, environ 2260 m² par
habitation, et le fait que beaucoup de logements soient construits par des agricultures, à proximité de leur exploitation.
Elle peut également s’expliquer par un manque d’offre au sein des bourgs-centres, dont les tissus sont relativement épars, du fait d’une rétention foncière. Analyse de la consommation foncière et du potentiel de densification
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PLUi du Pays de Montsalvy – Communauté de communes de la Châtaigneraie cantalienne
ANALYSE DU POTENTIEL DE DENSIFICATION
La localisation du potentiel de densification est disponible en annexe du rapport de présentation.
Potentiel de créations de logements
L’analyse du potentiel de densification est basée sur les parties actuellement urbanisées (PAU) et la tache urbaine du SCOT.
Les résultats, détaillés dans le tableau en page suivante, tiennent compte des spécificités locales, à savoir :
- Une faible densité, due aux aspirations des nouveaux arrivants dans un territoire rural mais aussi parfois aux contraintes topographiques : les parcelles ne sont ainsi pas considérées comme du potentiel en dessous de 500 m² de surface, et certaines sont supprimées car trop pentues et techniquement non urbanisables.
- Une rétention foncière due au cout relativement bas des terrains, et toujours à la recherche de « grands espaces », qui ne pousse pas à la densification des tissus urbains. En s’appuyant par ailleurs sur la faible urbanisation des dents creuses pendant la période passée observée et la pratique anecdotique du découpage parcellaire, les taux de rétention appliqués à ces deux modes d’urbanisation sont respectivement de 50% et de 80%.
- L’omniprésence de l’activité agricole limite également de nombreuses possibilités de densification
Sont aussi comptabilisés certains grands espaces libres situés au cœur d’un tissu urbain et qui font l’objet d’un zonage AU dans le PLUi. Leur superficie est telle qu’ils ne sont pas entièrement compris dans la tache urbaine du SCOT. Or leur urbanisation n’impacte pas de milieu naturel ni d’espace agricole qui sont, de fait, invalidés par le tissu urbain qui les entoure.
C’est le cas des centre-bourgs de Prunet, Cassaniouze et Ladinhac, ainsi que du village de la Chourlie à Sénezergues.
La rétention appliquée à ces secteurs est la même que pour les extensions, à savoir un tiers.
Enfin, certains lots en cours de commercialisation dans des lotissements sont intégrés au potentiel de densification car il est considéré que leur aménagement a déjà engendré une consommation foncière. Aucune rétention n’est appliquée sur ce potentiel qui s’élève à 21 logements.
Le potentiel total à l’intérieur du tissu urbain est donc de 167 logements. Analyse de la consommation foncière et du potentiel de densification
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PLUi du Pays de Montsalvy – Communauté de communes de la Châtaigneraie cantalienne
Dents creuses Parcelles densifiables Espaces libres
Logements
lotissements Superficie
en m²
Avec
rétention
(50%)
Estimation
logements
Superficie
en m²
Avec
rétention
(80%)
Estimation
logements
Superficie
en m²
Avec
rétention
(33%)
Estimation
logements
TOTAL
LOGEMENTS
TOTAL
SUPERFICIE
Pôle relais
Montsalvy 45814 22907 18 21952 4390 4 0 0 0 22 27297
Communes périurbaines
Lafeuillade-en-Vézie 17921 8960,5 7 5666 1133 1 0 0 0 8 10094
Prunet 12278 6139 5 10866 2173 2 14316 9592 7 4 18 17904
Communes rurales
Calvinet 30864 15432 12 3384 677 1 0 0 0 13 16109
Cassaniouze 14689 7345 6 4795 959 1 17302 11592 9 6 22 19896
Junhac 3772 1886 1 4019 804 1 0 0 0 4 6 2690
Labesserette 673 337 0 7266 1453 1 0 0 0 2 1790
Lacapelle-del-Fraisse 12756 6378 5 5391 1078 1 0 0 0 6 7456
Ladinhac 26896 13448 10 13177 2635 3 28282 18949 15 28 35032
Lapeyrugue 0 0 0 3651 730 1 0 0 0 1 730
Leucamp 8808 4404 3 15075 3015 3 0 0 0 6 7419
Sansac-Veinazès 8623 4312 3 3085 617 1 0 0 0 4 4929
Sénezergues 6799 3400 3 11285 2257 2 0 4350 3 4 12 10007
Teissières-lès-Bouliès 28929 14465 11 15330 3066 3 0 0 0 3 17 17531
Vieillevie 6974 3487 3 0 0 0 0 0 0 3 3487
TOTAL 225796 112898 87 124942 24988 25 59900 44483 34 21 167 182369 Analyse de la consommation foncière et du potentiel de densification
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PLUi du Pays de Montsalvy – Communauté de communes de la Châtaigneraie cantalienne
Incidences sur l’objectif de consommation foncière
L’objectif de consommation d’espaces naturels et agricoles fixé par le PLUi répond à un besoin en logements ayant vocation à permettre un accroissement de la population de +0,15% par an, soit +160 habitants environ à l’horizon 2030.
Le potentiel disponible dans le tissu urbain est pris en compte dans cet objectif et a nécessairement une incidence sur le besoin de créer des extensions urbaines.
Le SCOT demande une minoration de ces extensions dans les communes rurales et périurbaines, les pôles relais n’ayant pas de limite de développement.
Le potentiel de densification du tissu urbain, hors commune de Montsalvy, représente une superficie totale de 15,5 hectares, ramenant l’objectif du SCOT de 79 à 63,5 hectares.
Objectif de
consommation
d’espace (ha)
Potentiel de
densification (ha)
Objectif de
consommation
d’espace minoré (ha)
Pôle relais 6,36 2,7 6,36
Communes
périurbaines 9,96 2,8 7,16
Communes rurales 62,72 12,7 50
Total 79 18,2 63,5 ha