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Déliberation - le syndic
Document publié le Jeudi 31 décembre 2020 par la commune de Torchefelon.
Lien du pdf (Déliberation - le syndic)
Thèmes du document : Assurance, Consommateurs, Démocratie,
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COPROPRIÉTAIRES
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Le syndic
Quel est son rôle ?
Comment est-il désigné ? Le syndic assure la gestion administrative, financière,
comptable et technique de la copropriété. Il est élu par
les copropriétaires réunis en Assemblée générale (AG).
Le syndic peut être un professionnel ou un copropriétaire :
• le syndic professionnel est titulaire d’une carte
professionnelle et justifie d’une garantie finan-
cière pour assurer les sommes versées par les
copropriétaires. Il dispose également d’une
assurance couvrant sa responsabilité civile et
professionnelle. Il est rémunéré par les coproprié-
taires pour gérer la copropriété. Il doit proposer
un accès aux documents dématérialisés de la
copropriété (sauf si les copropriétaires y renoncent
par une décision d’AG) ;
• le syndic non professionnel est un copropriétaire ;
il peut être indemnisé par la copropriété ou inter-
venir à titre gratuit (syndic bénévole). Il peut se faire
rembourser les frais engagés (par exemple les frais
de transport). Il est recommandé de souscrire une
assurance responsabilité civile, les frais étant pris
en charge par la copropriété.
La copropriété peut également être gérée de façon
coopérative par les copropriétaires.
LA DÉSIGNATION
Avant l’AG : la mise en concurrence
Le conseil syndical doit mettre en concurrence plusieurs
projets de contrat, avant l’AG appelée à se prononcer
sur la désignation du syndic. Ces projets doivent être
joints à la convocation de l’AG ainsi que l’avis du conseil
syndical, le cas échéant.
Tout copropriétaire peut également proposer la candidature
d’un ou plusieurs syndics dans les mêmes conditions.
La mise en concurrence n’est pas nécessaire lorsque
la copropriété n’a pas institué de conseil syndical ou
lorsque celui-ci en a été dispensé par décision d’AG.
Lors de l’AG : le choix du syndic
Les copropriétaires désignent un syndic parmi ceux
proposés dans l’ordre du jour.
Il est élu à la majorité absolue (majorité des voix de tous
les copropriétaires) et, le cas échéant*, à la majorité simple
(majorité des voix des copropriétaires présents et représentés).
Lorsqu’un nouveau syndic est désigné, l’ancien syndic est
automatiquement révoqué. _
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À défaut de consensus pour la désignation du syndic en
AG, il est nommé par le président du Tribunal judiciaire (TJ).
Ce dernier est saisi par un ou plusieurs copropriétaires, le
maire de la commune ou le président de l’intercommunalité
compétente.
Certaines situations particulières, telles que la mise en
copropriété et les petites copropriétés qui adoptent la
forme coopérative, peuvent répondre à d’autres règles.
LE CONTRAT ET LA RÉMUNÉRATION
Les contrats de syndic professionnel doivent être
conformes à un modèle type. Ils doivent notamment
préciser la date de prise d’effet, la durée du contrat (3 ans
maximum), ainsi que les conditions d’exécution de la
mission du syndic et sa rémunération. Le syndic peut
percevoir deux types de rémunération dont le montant est
fixé librement : des honoraires pour gestion courante et des
honoraires spécifiques pour les prestations particulières.
LE PASSAGE D’UN SYNDIC À UN AUTRE
Lorsque ses fonctions cessent, l’ancien syndic transmet
au nouveau syndic :
• la situation de la trésorerie de la copropriété, la
référence des comptes bancaires et les coordonnées
de la banque, sous 15 jours ;
• les documents (y compris dématérialisés) et les archives
de la copropriété, sous un mois ;
• l’état des comptes de chaque copropriétaire et de
l’ensemble de la copropriété, sous 2 mois.
À savoir : ces dispositions s’appliqueront à partir du
31 décembre 2020 aux copropriétés n’ayant pas ouvert
de compte bancaire séparé.
S’il refuse, le nouveau syndic ou le président du conseil
syndical peuvent, après une mise en demeure restée sans
réponse, demander au président du TJ statuant en matière
de référé la remise des documents de la copropriété.
LA DÉMISSION, L ’EMPÊCHEMENT OU
LA CARENCE
Au cours du mandat du syndic, certains événements peuvent
le conduire à mettre fin à sa mission avant le terme :
• en cas de démission du syndic : celui-ci doit respecter
un préavis de 3 mois ; • en cas d’empêchement du syndic (il ne peut plus
exécuter sa mission en raison de circonstances extérieures
à sa volonté, maladie, accident...) : le président du conseil
syndical convoque alors une AG afin que les copro-
priétaires désignent un nouveau syndic ;
• en cas de carence du syndic (il n’exécute pas la mission
pour laquelle il a été mandaté) : un administrateur ad hoc
peut être désigné par décision de justice sauf si une
clause du règlement de copropriété prévoit d’autres
modalités pour palier à la carence. Il administre la
copropriété et convoque une AG afin de désigner un
nouveau syndic.
LES MISSIONS
Le syndic est responsable devant les copropriétaires de
la bonne exécution des missions qui lui sont confiées. Il :
• assure l’exécution du règlement de copropriété et des
délibérations de l’AG ;
• administre l’immeuble, se charge de sa conservation,
sa garde et son entretien : il fait réaliser les réparations
courantes et les travaux urgents nécessaires et veille à
l’approvisionnement en combustible, eau, électricité, gaz...;
• conclut au nom du syndicat divers contrats :
police d’assurance, recrutement du personnel de la
copropriété, contrats de fournitures de combustible ;
• tient la comptabilité du syndicat et assurer le recou-
vrement des charges (cf. « Les charges de copropriétés ») ;
• établit et tient à jour le carnet d’entretien de
l’immeuble et la fiche synthétique ;
• convoque au moins une fois par an l’AG et informe,
par voie d’affichage notamment, les occupants de la
copropriété de l’exécution des décisions (cf. dépliant
« L’assemblée générale de copropriété ») ;
• conserve l’ensemble des documents relatifs à la copro-
priété (cf. dépliant « Les documents de la copropriété ») et
tient à jour la liste de tous les copropriétaires ;
• réalise les démarches d’inscription auprès du registre
national des copropriétés et actualise les informations
(cf. dépliant « L’immatriculation des copropriétés ») ;
• communique au notaire les pièces nécessaires lors de
la vente d’un lot (cf. dépliant « L’achat d’un logement en
copropriété ») ;
• représente le syndicat de copropriétaires en justice ;
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LE COMPTE SÉPARÉ
Un compte au nom de la copropriété doit être ouvert
par le syndic auprès d’un établissement bancaire de son
choix. Les copropriétaires peuvent néanmoins choisir de
confier les fonds de la copropriété à un autre établisse-
ment (décision prise à la majorité absolue / majorité des voix
de tous les copropriétaires et le cas échéant*, à la majorité
simple / majorité des voix des copropriétaires présents et
représentés). Si le compte séparé n’est pas mis en place
trois mois après la désignation du syndic, son mandat
est nul. Les actes que le syndic aurait passés au nom du
syndicat avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
Dès réception des relevés de comptes, le syndic doit
mettre une copie à disposition du conseil syndical.
Depuis le 31 décembre 2020, toutes les
copropriétés sont concernées par l’obligation
d’ouvrir un compte séparé.
Avant cette date, les copropriétés de moins de 15 lots
gérées par un syndic professionnel pouvaient décider en
AG de ne pas ouvrir de compte séparé.
Un second compte bancaire séparé pour les cotisations
du fonds de travaux doit être ouvert.
* Lorsque la résolution recueille au moins un tiers des voix sans obtenir
la majorité absolue, un second vote peut immédiatement intervenir à
la majorité simple.
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