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unknown - Communauté de communes - Périgord Limousin - 2022
unknown - Communauté de communes - Périgord Limousin - 2022
unknown - Communauté de communes - Périgord Limousin - 2022 3 14 annexe CD24 ste fonciere
Document publié le Samedi 1 janvier 2022
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Thèmes du document : Investissement et développement économique, Banque, Logement,
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024-242400752-20220512-2022_3_14-DE Reçu
le 18/05/2022
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18/05/2022 D
—
CD 24 - Appui à la création d'une foncière commerces et immobilier d'entreprise
2
SOMMAIRE
1.
Pourquoi une foncière en Dordogne ?
PAGE 03
2.
Le fonctionnement d’une foncière
PAGE 06
3.
La gouvernance
PAGE 13
4.
Illustration par projet type
PAGE 16
5.
Le modèle économique de la foncière
PAGE 23
Annexes
PAGE 28
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024-242400752-20220512-2022_3_14-DE Reçu
le 18/05/2022
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1. Pourquoi une foncière en Dordogne ?
3
CD 24 - Appui à la création d'une foncière commerces et immobilier d'entreprise
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024-242400752-20220512-2022_3_14-DE Reçu
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CD 24 - Appui à la création d'une foncière commerces et immobilier d'entreprise
Qu’est-ce qu’une foncière ? > Une société au service de la redynamisation du territoire :
•
Une société foncière a pour objet l’acquisition, l’aménagement, le financement et l’exploitation d’un ensemble de biens à usage commercial, artisanal ou de services avant revente de ces derniers.
•
La société foncière intervient dans un contexte de
carence de l’initiative privée
(centres-villes
et centres-bourgs marqués par la déprise commerciale) : acquisition de locaux commerciaux parfois vacants depuis plusieurs années, réhabilitation puis location à un commerçant dans des conditions viables pour les deux parties AR
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024-242400752-20220512-2022_3_14-DE Reçu
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18/05/2022 GPA
EEE
5
CD 24 - Appui à la création d'une foncière commerces et immobilier d'entreprise
Les besoins identifiés en Dordogne > Une foncière pour répondre aux besoins du territoire :
•
L’étude d’opportunité réalisée sur le Département de la Dordogne a permis de mettre en avant
3 besoins
:
Restructuration
d’îlots/d’immeubles urbains en Cœur de Ville et centres bourgs
(logement/commerce)
Reconversion des friches tertiaires, industrielles,
commerciales…
Immobilier d’entreprises
Résorption des friches
Reconversion
Acquisition et réhabilitation d’immobilier d’entreprise en vue de soutenir le développement économique
Commerces vacants en rez- de-chaussée d’immeubles en centre-ville / centre-bourg
Logements vétustes dans les étages
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le 18/05/2022
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2. Le fonctionnement d’une foncière
6
CD 24 - Appui à la création d'une foncière commerces et immobilier d'entreprise
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CD 24 - Appui à la création d'une foncière commerces et immobilier d'entreprise
Céder
Expertiser la commercialité
d’un bien
Acquérir et maîtriser des
biens
Rénover et aménager
Gérer
Commercialiser (Louer)
Le fonctionnement d’une foncière et le cycle d’un projet
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=
Expertiser la commercialité d’un actif
•
Prospection commerciale
•
Etudes de faisabilité techniques et financières
Acquérir et maîtriser des
actifs
•
Acquisition (directement ou via droit de préemption)
•
Remembrement le cas échéant
Rénover et aménager
•
Pilotage et suivi des travaux
Commercialiser • Identification des preneurs • Pré- commercialisati on
Gérer
•
Gestion des baux
•
Gestion des contentieux
Céder
•
Vente
du
bien
au meilleur prix
•
Manager de CV
•
Chargé d’opérations
•
Bureaux d’études
•
CCI
•
Directeur
•
Chargé/e d’opérations
•
Notaire
•
Chargé d’opérations
•
Maîtrise d’œuvre
•
Manager de CV
•
CCI / CMA
•
Chargé(e) d’opérations
•
Sous-traitance
•
Sous-traitance auprès d’un gestionnaire externe (OPH ? Autre ?)
•
Directeur
•
Chargé/e d’opérations
•
Notaire
Les métiers
1
2
3
4
5
6
Le fonctionnement d’une foncière : le cycle d’un projet, les métiers associés, les points de vigilance • La cohérence avec la stratégie de la foncière (localisation, type de bien) • Le modèle financier • La rentabilité au regard des risques
•
Acquérir au juste prix
•
Montage des dossiers de subvention
•
Négocier les conditions d’emprunt
•
Le coût des travaux
•
Les contraintes particulières (secteur sauvegardé)
•
La capacité à suivre la réalisation des travaux
•
Le taux d’occupation
•
La typologie des preneurs : enjeu de diversification des preneurs
•
La qualité du suivi des locataires (difficultés, impayés, refacturations)
•
Maintien du parc en bon état
•
La temporalité de la cession (au regard du marché, des besoins de la foncière, des conditions d’emprunt)
Les points de vigilance
CD 24 - Appui à la création d'une foncière commerces et immobilier d'entreprise
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CD 24 - Appui à la création d'une foncière commerces et immobilier d'entreprise
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Foncière Société anonyme
SEMIPER
CDC
Apports de fonds
propres
Autres
partenaires
privés
Le dispositif envisagé en Dordogne > Une foncière dont la gouvernance est contrôlée par les élus au travers de la SEMIPER
CDC
Collectivités locales
(Département, EPCI,
Communes)
Apports de fonds
propres
Actionnaire de
référence
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18/05/2022 Le fonctionnement de la foncière - Chaque commune et intercommunalité participent au comité technique préalable à chaque opération
dès
lors que celle-ci la concerne
avec voix consultative.
-
L’AG de la SAS valide l’acquisition du bien sur la base des études de faisabilité
réalisées par la foncière.
-
Si la foncière rencontre des difficultés dans l’acquisition des biens,
la commune (ou
l’intercommunalité) peut les préempter
en
concertation avec elle.
-
Contributions attendues des collectivités
:
-
Garantie d’emprunt
-
Garantie de loyer
-
Si la commune est déjà propriétaire du bien, possibilité de procéder à un démembrement pour limiter le niveau d’investissement de la foncière dans l’opération
-
La foncière réalise des études de faisabilité
au regard
des opportunités identifiées
-
Dans la mesure du possible, la foncière achète directement le bien identifié ou rachète un bien préempté
par la commune ou l’intercommunalité.
-
Elle assure la
maîtrise d’ouvrage des travaux.
-
Elle porte l’actif immobilier
sur des durées plus ou
moins longues en fonction des opportunités de cession et de conservation en portefeuille -
Elle cède, en fonction des opportunités, les actifs au prix du marché
, soit aux preneurs à bail, soit à d’autres
investisseurs
-
Cette cession permet à la foncière de
regénérer des
fonds propres
pour
engager de nouveaux projets
Les communes et EPCI
La foncière
CD 24 - Appui à la création d'une foncière commerces et immobilier d'entreprise
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CD 24 - Appui à la création d'une foncière commerces et immobilier d'entreprise
Le fonctionnement de la foncière > Un double objectif :
•
La
satisfaction de l’intérêt général
(redynamisation des centralités)
•
Une
situation financière saine
garantissant sa viabilité
L’intervention de la foncière doit faire l’objet d’un encadrement précis, permettant d’atteindre
ce double
objectif
: La satisfaction de l’intérêt général
Un outil au service de la stratégie de redynamisation définie et portée par les collectivités membres
Un effet levier dans la mise en œuvre de cette stratégie
Une situation financière saine
L’intervention d’une foncière s’inscrit dans un temps long
Pour pouvoir acquérir, réhabiliter et exploiter plusieurs biens, la foncière doit : -
disposer de financements (apports de fonds propres par les actionnaires et prêts bancaires) -
être en capacité de rembourser les prêts contractés grâce aux loyers perçus
L’intervention de la foncière est donc conditionnée, en plus de la stratégie de redynamisation, à des critères financiers.
Une logique de péréquation entre les opérations
> Ces critères d’intervention sont aussi appelés règles d’engagement.
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024-242400752-20220512-2022_3_14-DE Reçu
le 18/05/2022
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CD 24 - Appui à la création d'une foncière commerces et immobilier d'entreprise
Les règles d’engagement financières > 1. Le ratio loyers / investissement
•
Ce ratio mesure le rentabilité locative d’un bien
Avant l’acquisition de chaque bien, la foncière mesurera sa rentabilité locative potentielle. Ce critère
, au même titre que les autres règles d’engagement,
conditionnera l’engagement ou
le rejet du projet.
> 2. La capacité à faire face aux annuités d’emprunt > 3. Les fonds propres mobilisés
•
dans chaque projet (minimum 20% de fonds propres)
•
au sein de la foncière (maximum 25% des fonds propres de la foncière pour une opération).
> 4. La pré-commercialisation
•
Pour les commerces
mono-preneur :
idéalement
identification au plus tôt du commerçant
intéressé, afin d’adapter si nécessaire les travaux à réaliser, sinon lors de la mise en service du bien.
•
Une condition nécessaire au lancement des opérations « multi-preneurs » (exemple : village d’artisans), afin de disposer des financements nécessaires (emprunt bancaire).
La foncière n’a pas vocation à supporter une opération déficitaire.
Le comité technique s’assurera de l’équilibre financier et du niveau de rentabilité de chaque opération.
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3. La gouvernance
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CD 24 - Appui à la création d'une foncière commerces et immobilier d'entreprise
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CD 24 - Appui à la création d'une foncière commerces et immobilier d'entreprise
La gouvernance : l’implication des communes et EPCI
dans les projets
> Exemple de processus d’engagement des projets
Repérage d’opportunités
Premières réflexions
Etude de faisabilité
Examen projet
Cadrage technique et
financier pour consolidation
Recherche des financements
Lancement
projet
OUI/NON
du comité technique
OUI/NON
du comité technique
OUI/NON de l’AG
•
Le processus avance avec une décision de
go/no go à la fin de chaque phase
par le comité technique
•
L’économie du projet, avec les règles que se
fixera
la
foncière,
est
à
prendre
en
compte à chaque point de décision
•
Il
y
aura
nécessairement
des
projets
abandonnés avec un coût dont il est tenu compte dans le modèle économique de la foncière
•
Pour les
communes et EPCI
, une
intervention
via :
-
Une
participation
au
comité
technique
qui
donnera un avis sur les dossiers : transparence, critères
partagés,
croisements
d’analyse
élus
et
techniciens mais aussi public / privé.
-
Une
co-construction de la doctrine d’intervention
de la foncière
: rentabilité minimale souhaitable,
péréquation
dossiers
rentables
/
dossiers
plus
fragiles, équilibres dossiers commerciaux / dossiers d’immobilier
d’entreprises,
équilibres
territoriaux
etc…
-
Un travail sur
l’agilité des processus d’acquisition
:
déclaration
d’intention
d’aliéner
(DIA)
/
préemptions, délais de décision etc…
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CD
24
-
Appui
à
la
création
d'une
foncière
commerces
et
immobilier
d'entreprise
La gouvernance : l’implication des communes et EPCI
dans les projets
> Le comité technique : une instance qui étudie et analyse les projets
Actions : •
Se réunit en amont des AG de la foncière
•
Etudie les projets sous plusieurs angles:
•
Compatibilité avec l’objet social de la foncière
•
Analyse technique et architecturale
•
Analyse économique du projet et de sa rentabilité
•
Analyse du porteur de projet
•
Analyse de l’impact sur le Business Plan du projet et de la foncière
•
Soumet un avis sur les projets présentés à l’AG des actionnaires:
•
favorable (avec ou sans réserve)
•
défavorable
•
ajourné
Composition : •
Collège des permanents
(voix délibérative
pondérée)
•
Représentant(s) du Département
•
Représentant de la Banque des Territoires
•
Représentant(s) de la SEMIPER
•
Représentant(s) des actionnaires privés
•
Collège des pétitionnaires
(voix
consultative)
•
1 représentant de l’EPCI concerné par le projet présenté (si actionnaire de la SEM)
•
1 représentant de la Commune concernée par le projet présenté
•
Toute personne extérieure dont la présence est jugée nécessaire par le comité (manager de centre-ville de la collectivité intéressée ou expert techniques par ex.)
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CD
24
-
Appui
à
la
création
d'une
foncière
commerces
et
immobilier
d'entreprise
Actions : •
Valide et engage les projets de la foncière, sur la base de l’avis du comité technique
•
Valide et autorise les cessions d’actifs
•
Vérifie l’impact des projets engagés sur le plan d’affaires de la foncière et le niveau de ses fonds propres
La gouvernance : l’implication des communes et EPCI dans les projets Composition : •
Représentants des actionnaires de la foncière
•
Représentant(s) de la SEMIPER
•
Représentant de la Banque des Territoires
•
Représentant(s) des actionnaires privés
> Le CA de la SEMIPER : valide les projets pour le compte de la SEMIPER, actionnaire principal de la foncière, suite à l’avis favorable du comité technique > L’ Assemblée Générale de la SAS foncière : l’instance qui valide et engage les projets, suite à l’avis favorable du comité technique
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Illustration
par
projet
type
17
CD
24
-
Appui
à
la
création
d'une
foncière
commerces
et
immobilier
d'entreprise
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18
CARACTERISTIQUES
Objet :
Commerce
Surface locative :
50 m²
PROJET Acquisition d’un commerce en rez-de- chaussée en vue de le rénover ou de le réhabiliter,
puis
de
le
louer
à
un
commerçant
Projet
type
Petite
Ville
de
Demain
(PVD)
HYPOTHESES PRINCIPALES (à affiner une fois le bien identifié) :
Investissement : - Acquisition : 800 € / m
2
- Travaux : 400 € / m
2
- Total investissement* : 63 k€
Loyers annuels :
70 € / m
2
Taux
d’occupation
:
progressif.
Cible : 95% à partir de l’année 3
Financement : - Emprunt : 51% - Fonds propres : 35% - Subvention : 14%
Durée de détention avant cession :
15
ans
RESPECT DES REGLES D’ENGAGEMENT FINANCIERES :
Rentabilité locative :
5,6%
- Caractéristiques minorant le risque : a priori local bien situé (centre-bourg), acquisition au prix du marché ou à un niveau inférieur, un seul locataire - Caractéristiques pouvant majorer le risque : ampleur des travaux à réaliser, solvabilité du preneur => Une rentabilité un peu faible, à justifier en fonction des caractéristiques du bien
Capacité à faire face aux annuités d’emprunt :
oui
Fonds propres mobilisés : - Dans le projet : 35% des fonds propres « projet ». Condition nécessaire pour couvrir les annuités d’emprunt - Dans le total de la foncière : 4%
Pré-commercialisation : - Idéalement,
preneur
trouvé
au
démarrage
de
l’opération,
sinon
avant
l’achèvement des travaux.
Projet
a
priori
conforme
à
la
stratégie
d’intervention
de
la
foncière
et
à
ses
règles
d’engagement financières
CD
24
-
Appui
à
la
création
d'une
foncière
commerces
et
immobilier
d'entreprise
*y compris impôts et taxes
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19
CARACTERISTIQUES
Objet :
Commerce
Surface locative :
50 m²
PROJET Acquisition d’un commerce en rez-de- chaussée en vue de le rénover ou de le réhabiliter,
puis
de
le
louer
à
un
commerçant
Projet
à
Périgueux
HYPOTHESES PRINCIPALES (à affiner) :
Investissement : - Acquisition : 1 600 € / m
2
- Travaux : 500 € / m
2
- Total investissement* : 111 k€
Loyers annuels :
190
€ / m
2
Taux
d’occupation
:
progressif.
Cible : 95% à partir de l’année 3
Financement : - Emprunt : 70% - Fonds propres : 30%
Durée de détention avant cession :
15
ans
RESPECT DES REGLES D’ENGAGEMENT FINANCIERES :
Rentabilité locative :
8,6%
- Caractéristiques
minorant
le
risque
:
local
situé
dans
la
principale
rue
commerçante, acquisition au prix du marché, un seul locataire - Caractéristiques pouvant majorer le risque : ampleur des travaux à réaliser, solvabilité du preneur => Une rentabilité satisfaisante
Capacité à faire face aux annuités d’emprunt :
oui
Fonds propres mobilisés : - Dans le projet : 30% des fonds propres « projet » - Dans le total de la foncière : 2%
Pré-commercialisation : - Idéalement,
preneur
trouvé
au
démarrage
de
l’opération,
sinon
avant
l’achèvement des travaux.
Projet
a
priori
conforme
à
la
stratégie
d’intervention
de
la
foncière
et
à
ses
règles
d’engagement financières
CD
24
-
Appui
à
la
création
d'une
foncière
commerces
et
immobilier
d'entreprise
*y compris impôts et taxes
AR
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CARACTERISTIQUES
Objet :
Commerce + logements
Surface locative : - Commerce : 30 m
2
- Logement : 130 m
2
PROJET Acquisition
d’un
immeuble
entier
(commerce
en
rez-de-chaussée,
logements en étages) pour le rénover ou de le réhabiliter, puis de le louer
Projet
immeuble
entier
(exemple
à Sarlat)
HYPOTHESES PRINCIPALES (à affiner) :
Investissement : - Acquisition : 850 € / m
2
- Travaux : 900 € / m
2
- Total investissement* : 307 k€
Loyers annuels : - Commerce : 150 € / m
2
- Logement : 120 € / m
2
Taux
d’occupation
:
progressif.
Cible : 95% à partir de l’année 3
Financement : - Emprunt : 57% - Fonds propres : 43%
Durée de détention avant cession :
15
ans pour le commerce ; 7 ans pour le logement
RESPECT DES REGLES D’ENGAGEMENT FINANCIERES :
Rentabilité locative : - Commerce : 9,3% - Logement : 6,2% => Une rentabilité satisfaisante (avec des critères d’appréciation différents pour les commerces et les logements)
Capacité à faire face aux annuités d’emprunt :
oui
Fonds propres mobilisés : - Dans le projet : 43% des fonds propres « projet » (un niveau élevé lié à
la
présence d’une partie logement) - Dans le total de la foncière : 6%
Pré-commercialisation : - Partie commerce : Idéalement, preneur trouvé au démarrage de l’opération, sinon avant l’achèvement des travaux. - Partie logement : pas de pré-commercialisation. Un seul ménage locataire.
Projet
a
priori
conforme
à
la
stratégie
d’intervention
de
la
foncière
et
à
ses
règles
d’engagement financières.
Intervention
sur
les
étages
par
opportunité.
CD
24
-
Appui
à
la
création
d'une
foncière
commerces
et
immobilier
d'entreprise
*y compris impôts et taxes
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le 18/05/2022
Publié
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18/05/2022 21
CARACTERISTIQUES
Objet :
Artisanat
Surface locative :
400 m²
PROJET Acquisition de cellules artisanales en vue de les rénover ou de les réhabiliter, puis de les louer à des artisans
Projet
type
Immobilier
d’entreprise
HYPOTHESES PRINCIPALES (à affiner une fois le bien identifié) :
Acquisition : - Acquisition : 450 € / m
2
- Travaux : 100 € / m
2
- Total investissement* : 233 k€
Loyers annuels :
35 € / m
2
Taux
d’occupation
:
progressif.
Cible : 95% à partir de l’année 3
Financement : - Emprunt : 46% - Fonds propres : 40% - Subvention : 14%
Durée de détention avant cession :
7
ans
RESPECT DES REGLES D’ENGAGEMENT FINANCIERES :
Rentabilité locative :
6%
Capacité à faire face aux annuités d’emprunt :
oui
Fonds propres mobilisés : - Dans le projet : 40% des fonds propres « projet ». Condition nécessaire pour couvrir les annuités d’emprunt - Dans le total de la foncière : 4%
Pré-commercialisation
:
Nécessaire.
La
surface
du
bien
étant
de
400
m
2,
potentiellement composée de 4 cellules de 100 m
2, la foncière devra avoir trouvé
a
minima
2 locataires avant de s’engager dans ce projet pour limiter son risque.
Projet
a
priori
conforme
à
la
stratégie
d’intervention
de
la
foncière
et
à
ses
règles
d’engagement financières
CD
24
-
Appui
à
la
création
d'une
foncière
commerces
et
immobilier
d'entreprise
*y compris impôts et taxes
AR
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18/05/2022 RS
NE
HI.
22
CARACTERISTIQUES
Objet :
Mixte
Surface locative :
1 800 m²
PROJET Projet
d’ampleur
consistant
à
développer
un
programme
mixte
(commerces, bureaux, logements) sur le site de la Gendarmerie
Projet
identifié
: la
Gendarmerie
de
Sarlat
HYPOTHESES PRINCIPALES :
Acquisition : - Acquisition : 1 100 € / m
2
- Travaux : 500 € / m
2
- Total investissement* : 3 m€
Loyers annuels : - Commerce : 160 € / m
2
- Bureaux : 100 € / m
2
- Logement : 120 € / m
2
Taux
d’occupation
:
progressif.
Cible : 95% à partir de l’année 3
Financement : - Emprunt : 65% - Fonds propres : 35%
RESPECT DES REGLES D’ENGAGEMENT FINANCIERES :
Rentabilité locative :
7%
Capacité à faire face aux annuités d’emprunt :
oui
Fonds propres mobilisés : - Dans le projet : 35% des fonds propres « projet », soit
1 m€
- Dans le total de la foncière :
46%
Pré-commercialisation :
Nécessaire, compte tenu de la surface locative.
Projet
a
priori
conforme
à
la
stratégie
d’intervention
de
la
foncière,
mais
trop
important
et
trop
complexe
pour
être
porté
par
la
seule
foncière.
Le
projet
consommerait
à
lui
seul
plus
de
45%
des
fonds
propres
de
la
foncière,
et
ne
peut
donc
être
retenu
en
l’état.
En
revanche,
la foncière
pourrait
intervenir
en
tant
qu’investisseur,
aux côtés
d’autres
acteurs
(enveloppe
de
600
k€ au
sein
des
fonds
propres
pour
ce type
de
projet).
CD
24
-
Appui
à
la
création
d'une
foncière
commerces
et
immobilier
d'entreprise
*y compris impôts et taxes
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18/05/2022 Lips
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5.
Le
modèle
économique
de
la
foncière
23
CD
24
-
Appui
à
la
création
d'une
foncière
commerces
et
immobilier
d'entreprise
AR
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SEM
24
CD
24
-
Appui
à
la
création
d'une
foncière
commerces
et
immobilier
d'entreprise
Les premières hypothèses du modèle économique (synthèse)
34 actifs
Acquisitions réparties sur 5 ans Fonds propres investis : 3 m€
Dans les projets : 2,2 m€ Pour faire face aux besoins de trésorerie : 0,2 m€ (soit 6 mois de loyers) Pour intervenir en tant qu’investisseur (cf. projet gendarmerie, friche, …) : 0,6 m€
4 722 m²
Commerces : 1 789 m² Cellules artisanales : 2 400 m
2
Logements : 533 m
2
Le parc
5,8 m€
Investissements réalisés
360 k€*
Loyers annuels
Le calendrier
Durée de détention : 7 ou 15 ans
Prix acquisition :
entre 450€ et 2 500 € / m
2
Travaux : entre 100 € et 1 000 € / m
2
Loyers : entre 35 € et 200 € / m
2
Investissements et
loyers
Equilibres financiers
A horizon 10 ans :
Résultat net cumulé : 130 k€ Trésorerie cumulée : 1 275 k€
*Loyers
uniquement,
hors
charges récupérées, en année 6.
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Commerces - Territoires
ACV* 699 m
2
Commerces - Territoires
PVD** 1 090 m
2
Logements 533 m
2
Immobilier d'entreprise 2 400 m
2
Répartition des surfaces
25
CD
24
-
Appui
à
la
création
d'une
foncière
commerces
et
immobilier
d'entreprise
Les premières hypothèses du modèle économique (synthèse) > En portefeuille, des projets identifiés et des projets non identifiés, de différentes natures, et situés sur des territoires eux aussi différents
Commerces en rdc - Territoires ACV*
8
Commerces en rdc - Territoires
PVD**
15
Immeubles mixtes
(commerce + logement)
5
Immobilier d'entreprise
6
Répartition des actifs
*ACV = Action Cœur de Ville **PVD
=
Petites
Villes
de
Demain
Commerces - Territoires ACV*
482 k€ 22%
Commerces +
immeubles mixtes Territoires PVD**
1 116 k€
52%
Immobilier d'entreprise
572 k€ 26%
Répartition des fonds propres "projet"
> Un modèle économique fondé sur des hypothèses réalistes, qui témoigne
de
l’ambition
de
répondre aux besoins de tous les territoires intéressés >
Des
hypothèses
qui
seront
affinées au fur et à mesure de l’identification et de l’étude des actifs : la répartition des actifs, des surfaces
et
des
fonds
propres
présentée
ici
n’engage
pas
la
foncière.
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18/05/2022 roupe
ALPH
-500
0
500 1 000 1 500 2 000
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
(en k€)
Résultat net cumulé
26
CD
24
-
Appui
à
la
création
d'une
foncière
commerces
et
immobilier
d'entreprise
Les premiers résultats du modèle économique (synthèse) > L’intervention d’une foncière s’inscrit dans un temps long : l’atteinte d’un équilibre à moyen / long terme une fois l’ensemble des étapes du cycle d’intervention engagées
Début du cycle : études, acquisition d’actifs vacance commerciale au
démarrage
Milieu de cycle : redressement du résultat grâce à l’atteinte d’une taille critique + moindre
vacance commerciale
Equilibre : la foncière cède des actifs pour
en acquérir de nouveaux, tout en
conservant un nombre suffisant de biens en portefeuille pour couvrir ses charges
> Ne pas subir de pertes de démarrage impliquerait de pratiquer des loyers correspondant au double des loyers de marché (retenus dans le modèle économique) > Parallèlement, la trésorerie de la foncière est toujours positive.
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18/05/2022 VX
SEMAPHORES
ALPH
27
CD
24
-
Appui
à
la
création
d'une
foncière
commerces
et
immobilier
d'entreprise
27
Foncière
SAS
SEMIPER
CDC
Apports
de
fonds
propres
Apports
de fonds
propres
Autres
partenaires
privés
La structuration envisageable à terme
Société Projet
1
Société Projet
2
Autres
investisseurs
Autres
investisseurs
Afin de contribuer au dynamisme du territoire, la foncière pourra également intervenir sur des opérations volumineuses et/ou complexes et/ou stratégiques par le biais de participations à des sociétés projet dédiées
, avec d’autres investisseurs.
Actifs portés
directement par la
foncière
(PVD, Action Cœur de
Ville, Immobilier
d’entreprises)
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18/05/2022 28
CD
24
-
Appui
à
la
création
d'une
foncière
commerces
et
immobilier
d'entreprise
28
Les collectivités partenaires et les prochaines étapes A ce jour, certaines collectivités ont déjà exprimé leur volonté de participation. •
CC du Pays de Fénelon
•
CC Dronne et Belle
•
CC du Périgord Nontronnais
•
CC Portes Sud Périgord
•
CC Sarlat Périgord Noir
•
Saint-Cyprien
•
Périgueux
•
Mareuil-en-Périgord
•
Ribérac
•
Nontron
> Un calendrier de mise en œuvre de la foncière rythmé jusqu’à l’automne 2022.
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Annexes
29
CD
24
-
Appui
à
la
création
d'une
foncière
commerces
et
immobilier
d'entreprise
AR
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CD
24
-
Appui
à
la
création
d'une
foncière
commerces
et
immobilier
d'entreprise
Les règles d’engagement financières > 1. Le ratio loyers / investissement
•
Ce ratio mesure le rentabilité locative d’un bien
•
Plus les caractéristiques du bien sont favorables (emplacement idéal, bien récent, locataire solvable, …), plus les risques pour la foncière sont réduits, plus le niveau de la rentabilité locative exigée est faible
•
A l’inverse, plus les caractéristiques du bien sont défavorables (emplacement éloigné du centre-bourg, bien ancien nécessitant d’importants travaux, risque élevé de défaillance du locataire, …), plus les risques pour la foncière sont élevés, plus le niveau de la rentabilité locative exigée l’est aussi
Avant l’acquisition de chaque bien, la foncière mesurera sa rentabilité locative potentielle. Ce critère, au même titre que les autres règles d’engagement, conditionnera l’engagement ou le rejet du projet.
> 2. La capacité à faire face aux annuités d’emprunt
•
Pour
chaque bien
, les recettes perçues (loyers + charges refacturées), minorés des différentes charges
(entretien-maintenance, assurances, taxes, frais financiers, …), doivent permettre de rembourser le capital de l’emprunt souscrit pour le financement de l’acquisition et des travaux.
•
L’endettement n’est donc pas mutualisé : les biens de Périgueux n’ont pas vocation à rembourser la dette contractée pour les biens de Sarlat-la-Canéda et réciproquement
> 3. Les fonds propres mobilisés
•
Avant d’accorder un prêt, les banques vont exiger des garanties et conditions, en particulier
un apport en fonds
propres
de la foncière. En apportant
au minimum 20% de fonds propres
par projet, la foncière démontre à la
banque son engagement et sa confiance dans celui-ci, et assume une part de risque (risque de perte des fonds si le projet ne voit pas le jour).
•
Parallèlement, pour répartir le risque entre ses différents projet, aucun bien ne doit absorber à lui seul plus de 25% des fonds propres de la foncière.
> 4. La pré-commercialisation
•
Enfin, avant d’acquérir un bien destiné à plusieurs locataires (village d’artisans par exemple), la foncière devra trouver des commerçants / artisans intéressés, qui s’engageront à louer une partie des locaux.
•
S’il n’est pas nécessaire de pré-commercialiser l’ensemble des surfaces, au moins la moitié d’entre elles devra avoir trouvé preneur
•
Les commerces monolocataire devront trouver preneur avant la mise en service du bien. AR
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31
CD
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-
Appui
à
la
création
d'une
foncière
commerces
et
immobilier
d'entreprise
Critères applicables
Critères minorant le risque
5% < RLB < 7%
Critères majorant le risque
7% < RLB < 10%
Qualité de l’emplacement
Bien localisé, facilement accessible, situé sur une zone
attractive avec un marché dynamique
Secteur éloigné des axes routiers, isolé, etc. pari sur le site
/ la ville
Age / état de l’immeuble (indirectement ampleur des travaux)
Récent
Simple remise aux normes
Ancien / très ancien Restructuration lourde
Prix d’acquisition
Inférieur au prix du marché
Supérieur au prix du marché
Risque travaux / budget travaux
Sécurisation du prix et des délais
Risques élevés sur le prix et délais
Pré-commercialisation
> 50 % des surfaces totales
Opération en blanc
Durée résiduelle du bail (et connexion à l’emprunt)
Bail 6 ans fermes
Fonds de commerce solide
Bail précaire, très inférieur à la durée de l'emprunt
Qualité des preneurs
Preneur solvable, avec engagement de rachat avant la fin
du bail
Probabilité de défaillance élevée, une durée de bail ferme
Nombre des preneurs
Mono-preneur
> 2
Ampleur de l’investissement pour la foncière
10%
Représente plus de 20% des investissements de l’outil
Modularité de l’actif et liquidité
(ie
capacité à retrouver un preneur sans travaux lourds, ou un nouvel acquéreur)
Modularité forte, bien neuf et standard, adéquation avec
les besoins du marché local
Modularité faible, très spécifique, à très faible qualité environnementale, pas en adéquation avec les besoins
locaux
Matrice croisant des critères utilisés par la Banque des territoires, les investisseurs immobiliers, Sémaphores
RLB moyen (moyenne
sectorielle) : 7%
Rappel : Règles prudentielles - Propositions > Quel Rendement Locatif Brut (RLB) attendre d’une cellule commerciale ? Exemple de grille d’analyse
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SEMAPHORES
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32
CD
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-
Appui
à
la
création
d'une
foncière
commerces
et
immobilier
d'entreprise
Critères applicables
Critères minorant le risque
3,5% < RLB < 5-6%
Critères majorant le risque
5-6% < RLB < 8%
Qualité de l’emplacement
Bien localisé, facilement accessible, situé sur une zone
attractive avec un marché dynamique
Secteur éloigné des axes routiers, isolé, etc. pari sur le site
/ la ville
Age / état de l’immeuble (indirectement ampleur des travaux)
Récent
Simple remise aux normes
Ancien / très ancien Restructuration lourde
Performance énergétique (DPE)
DPE A / B / C
DPE F / G
Accès au logement
Ascenseur, présence d’une rampe d’accès, cage d’escalier
large
Pas d’ascenseur, accès aux étages difficile
Parties communes
Présence d’un local dédié aux vélos et aux poussettes
Absence de local dédié aux vélos et aux poussettes
Stationnement
Stationnement privatif avec le logement
Absence de stationnement à proximité
Prix d’acquisition
Inférieur au prix du marché
Supérieur au prix du marché
Risque travaux / budget travaux
Sécurisation du prix et des délais
Risques élevés sur le prix et délais
Etat du marché immobilier
Tendu
Détendu
Situation des locataires
Ménages aisés
Ménages précaires Risque d’impayés
Ampleur de l’investissement pour la foncière
10%
Représente plus de 20% des investissements de l’outil
Modularité de l’actif et liquidité
(ie
capacité à retrouver un preneur sans travaux lourds, ou un nouvel acquéreur)
Modularité forte, bien neuf et standard, adéquation avec
les besoins du marché local
Modularité faible, très spécifique, à très faible qualité environnementale, pas en adéquation avec les besoins
locaux
RLB moyen (moyenne
sectorielle) : 5-6%
Rappel : Règles prudentielles - Propositions > Quel Rendement Locatif Brut (RLB) attendre d’un logement ? Exemple de grille d’analyse
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024-242400752-20220512-2022_3_14-DE Reçu
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18/05/2022 33
CD
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-
Appui
à
la
création
d'une
foncière
commerces
et
immobilier
d'entreprise
Les garanties et leviers apportés par les collectivités
Les garanties d’emprunt •
Possibilité pour une collectivité de garantir le ou les emprunts souscrits par la foncière, afin de faciliter leur souscription et d’en optimiser les conditions. En cas de défaillance de la structure, la collectivité lui est substituée pour rembourser l’emprunt garanti.
•
La quotité garantie ne peut excéder 50% du montant emprunté.
•
La garantie d’emprunt ou le cautionnement constitue instrument de financement indirect. Celui-ci permettrait
de
sécuriser
les
coûts
supportés
par
la
SAS
foncière
dans
le
cadre
de
ses
opérations.
Les aides à l’investissement immobilier •
Accorder une aide à l’investissement immobilier sous la forme de subventions, rabais sur le prix de vente,
de
location
ou
de
location-vente,
de
prêts
ou
d’avances
remboursables
à
des
conditions
plus
favorables
que
celles
du
marché,
prendre
en
charge
tout
ou
partie
des
commissions dues au titre de garanties d’emprunt.
Le recours aux démembrements de propriété •
Le recours aux servitudes sur les biens relevant du domaine public ou privé peut le cas échéant permettre un soutien matériel de la SAS Foncière dans le cadre de la mise en oeuvre de ses opérations.
•
Le recours au Bail Emphytéotique Administratif (BEA) présente l’avantage de permettre une occupation du domaine public ou privé assortie de droits réels, ce qui peut constituer une solution d’appui matériel de la SAS foncière. Toutefois, une publicité et une mise en concurrence minimales devront être respectées avant l’attribution du BEA. Il convient également de veiller à prévenir tout risque de requalification du BEA en contrat de la commande publique.
Le droit de préemption
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SEMAPHORES Groupe
ALPHA
www.semaphores.fr SÉMAPHORES
Expertise
Bureau
:
55,
Boulevard
de
l’Embouchure
•
31200 Toulouse • TÉL
+33 (0)5 34 41
53
70 •
FAX +33 (0)5 34 41 15
46
Société
d’expertise
comptable
inscrite
au tableau
de l’Ordre
de la région Toulouse Midi-Pyrénées
Siège
social
:
20/24
rue
Martin
Bernard
• 75013 Paris
•
TÉL
+33
(0)1 53
62
70 00 • FAX
+33 (0)1 53 62 70
62
SA
au capital
de
1.784.415
€
•
388 269
045
RCS
Paris
Numéro
d’identification
intracommunautaire
FR 10 388 269 045
AR
Prefecture
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