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PLU - Règlements - Règlement écrit
Document publié le Mercredi 14 novembre 2018 par la commune de Civry-la-Forêt.
Lien du pdf (PLU - Règlements - Règlement écrit)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Environnement, Eau et assainissement,
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P H A S E :
Yvelines
Plan Local d'Urbanisme
En PerspectivehƌďĂŶŝƐŵĞĞƚŵĠŶĂŐĞŵĞŶƚ
ϮƌƵĞĚĞƐƀƚĞƐͲϮϴϬϬϬŚĂƌƚƌĞƐ TEL : 02 37 30 26 75 courriel : agence@enperspective-urba.com
Commune de
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ĚĠůŝďĠƌĂƚŝŽŶĚƵĐŽŶƐĞŝůŵƵŶŝĐŝƉĂůĚƵ
14 novembre 2018
approuvant le plan local d'urbanisme
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Le Maire,
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WůĂŶ>ŽĐĂůĚΖhƌďĂŶŝƐŵĞĂƉƉƌŽƵǀĠůĞϭϰŶŽǀĞŵďƌĞϮϬϭϴ
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Approbation
4.1 REGLEMENT Commune de
Civry-la-forêt Département des Yvelines
Plan Local d’Urbanisme
Règlement Sommaire
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 2
Sommaire
I.DISPOSITIONS GENERALES 5
1 : Avant-propos 5
2 : Mode d’emploi du règlement 6
3 : Division du territoire 6
3.1 Destination des constructions, usage des sols et nature d’activités 7
3.2 Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères 7
3.3 Equipements et réseaux 7
4 : Dispositions générales 7
4.1 Champ d’application territorial du PLU 7
4.2 Portée du règlement à l’égard d’autres législations 7
4.3 Dispositions applicables à certains travaux 8
4.4 Dispositions relatives à la morphologie urbaine 9
4.5 Prise en compte des performances énergétiques, de la ville contributive et intelligente 10
4.6 Dispositions relatives à la protection du cadre bâti, naturel et paysager 11
4.7 Dispositions relatives à la mise en œuvre des projets urbains et à la maîtrise de l’urbanisation12
II.LA ZONE URBAINE HABITAT ANCIEN (UA) 14
Chapitre 1 : Destination des constructions, usages des sols et nature d’activités 14
Article Ua1 – Destinations et sous-destinations 14
Article Ua2– Mixité fonctionnelle et sociale 14
Chapitre 2 : Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères 15
Article Ua 3 –Volumétrie et Implantation des constructions. 15
Article Ua 4 – Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère 16
Article Ua 5 – Traitement environnemental et espaces non bâtis et abords de construction 18
Article Ua 6 – Stationnement 18
Chapitre 3 : Equipements et réseaux 19
Article Ua 7 – Desserte par les voies publiques et privées 19
Article Ua 8 – Desserte par les réseaux 19
III.LA ZONE URBAINE HABITAT RECENT DU BOURG (UB) 20
Chapitre 1 : Destination des constructions, usages des sols et nature d’activités 20
Article Ub1 – Destinations et sous-destinations 20
Article Ub2– Mixité fonctionnelle et sociale 20
Chapitre 2 : Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères 21
Article Ub 3 –Volumétrie et Implantation des constructions 21
Article Ub 4 – Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère 22 Sommaire
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 3
Article Ub 5 – Traitement environnemental et espaces non bâtis et abords de construction 24
Article Ub 6 – Stationnement 24
Chapitre 3 : Equipements et réseaux 25
Article Ub 7 – Desserte par les voies publiques et privées 25
Article Ub 8 – Desserte par les réseaux 25
IV.LA ZONE URBAINE DU HAMEAU DE LA PICOTIERE (UC) 26
Chapitre 1 : Destination des constructions, usages des sols et nature d’activités 26
Article Uc 1 – Destinations et sous-destinations 26
Article Uc 2– Mixité fonctionnelle et sociale 26
Chapitre 2 : Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères 27
Article Uc 3 –Volumétrie et Implantation des constructions 27
Article Uc 4 – Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère 28
Article Uc 5 – Traitement environnemental et espaces non bâtis et abords de construction 29
Article Uc 6 – Stationnement 30
Chapitre : Equipements et réseaux 31
Article Uc 7 – Desserte par les voies publiques et privées 31
Article Uc 8 – Desserte par les réseaux 31
V.LA ZONE AGRICOLE (A) 32
Chapitre 1 : Destination des constructions, usages des sols et nature d’activités 32
Article A1 – Destinations et sous-destinations 32
Article A2– Mixité fonctionnelle et sociale 32
Chapitre 2 : Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères 33
Article A 3 –Volumétrie et Implantation des constructions 33
Article A4 - Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère 34
Article A5– Traitement environnemental 34
Article A6 – Stationnement 34
Chapitre 3 : Equipements et réseaux 35
Article A7 – Desserte par les voies publiques et privées 35
Article A8 – Desserte par les réseaux 35
VI.LA ZONE NATURELLE (N) 36
Chapitre 1 : Destination des constructions, usages des sols et nature d’activités 36
Article N1 – Destinations et sous-destinations 36
Article N2– Mixité fonctionnelle et sociale 36
Chapitre 2 : Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères 37
Article N3 – Volumétrie et implantation des constructions 37 Sommaire
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 4
Article N4 –Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère 37
Article N5 –Traitement environnemental 38
Article N6 – Stationnement 38
Chapitre 3 : Equipements et réseaux 39
Article N7 – Desserte par les voies publiques et privées 39
Article N8 – Desserte par les réseaux 39
VII.LEXIQUE 40 Dispositions générales
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 5
I. DISPOSITIONS GÉNÉRALES
1 : Avant-propos
Le règlement du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de Civry-la-forêt est en cohérence avec le projet
d’aménagement et de développement durables (PADD), les règles générales et les servitudes d’utilisation des
sols.
Il repose sur un principe de responsabilité partagée entre les élus et les pétitionnaires de permis de construire
ou de déclarations de travaux sur le devenir de la commune. Il doit permettre à chacun d’inscrire son projet
dans une démarche de coproduction du territoire.
Aujourd’hui, un ensemble de textes de lois, de directives et d’accords internationaux tente de s’opposer à la
détérioration de notre environnement et au réchauffement climatique. Les élus de Civry-la-forêt ont voulu que
ce PLU soit une réponse locale et cohérente à ces enjeux, non pas une soumission à de nouvelles normes
environnementales mais une réponse constructive, créatrice de richesses et de solidarités nouvelles pour les
générations montantes. Cette transition repose sur une idée simple, compréhensible par tous, même si elle
représente un défi encore difficile à relever : vivre et produire sans détruire ce à quoi l’on tient vraiment. Le
Plan d’Occupation des Sols (POS) avait une dimension planificatrice purement réglementaire. Le PLU,
notamment au travers du PADD et des Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP), a une
dimension plus stratégique et porte véritablement un urbanisme de projet dont la nature n’est pas contenue
dans un dessin fini. Les Orientations d’Aménagement et de Programmation doivent permettre de mieux faire
travailler ensemble les différents acteurs intervenant sur le territoire de la ville dans une démarche positive et
constructive.
Le PLU reste néanmoins un document réglementaire et fait toujours une distinction entre zones urbaines,
zones naturelles et zones agricoles. Le nombre d’articles a été réduit et leur contenu est plus soucieux de sens
que d’ordre urbain. Pour chaque zone, l’article 1 s’intéresse à construire un territoire plus juste et équitable.
Les articles 3 et 5 cherchent à mettre en relation les investissements de la commune en accord avec les droits à
construire. L’article 4 concerne la réintroduction de la nature et enfin l’article 6 concerne l’accompagnement
des pétitionnaires dans leur démarche pour mieux intégrer leur projet dans le contexte urbain.
Le volet réglementaire se concentre sur l’essentiel et repose sur des complémentarités entre acteurs.
Toute personne peut contacter les services de l’urbanisme de la collectivité compétente pour connaître
l’ensemble des règles nationales à la base du présent PLU. Avant de déposer une déclaration de travaux ou un
permis de construire, il est recommandé de contacter le service instructeur pour :
- évaluer la faisabilité du projet au regard des règles du PLU,
- apprécier, sans surcoûts, ses capacités à s’intégrer dans une démarche environnementale plus large,
- assurer une intégration architecturale du projet dans son environnement.
Le PLU a pour principale fonction de faire que les actions de chacun, même limitées, soient un engagement
pour l’avenir. Dispositions générales
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 6
2 : Mode d’emploi du règlement
Le règlement est composé d’un document écrit qui :
- fixe les dispositions générales applicables à l’ensemble de la commune, et notamment les conditions de
desserte des terrains par les voiries et les réseaux.
- établit les dispositions particulières relatives au métabolisme urbain, à la protection du patrimoine bâti et
naturel, et à la mise en œuvre des projets urbains
- fixe les règles applicables à l’intérieur de chacune des zones, et le cas échéant, établit des règles spécifiques
aux différents secteurs délimités par les planches thématiques.
Et de documents graphiques, composés :
- de plans de zonage du territoire sur lesquels sont reportés les différents périmètres et les servitudes
applicables.
Les occupations et utilisations du sol doivent être conformes à ces dispositions écrites et graphiques.
3 : Division du territoire
Le présent règlement divise le territoire communal en zones urbaines (U), agricoles (A) et naturelles (N). Il fixe les
règles applicables à l’intérieur de chacune de ces zones.
- Les zones urbaines (zones U) sont « les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements
publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les
constructions à implanter. ≫. (Article R.151-18 du Code de l'Urbanisme) ». Elles regroupent :
o La zone Ua qui délimite le tissu bâti ancien du village à dominante habitat
o La zone Ub qui comprend les constructions édifiées dans le bourg depuis les années 1970 jusqu’à
aujourd’hui.
o La zone Uc qui couvre le secteur de la Picotière
- La zone agricole (zone A) regroupe « les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison
du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles≫. (Article R.151-22 du Code
de l'Urbanisme). »
La zone A est réservée à l’activité agricole. Seules les constructions ou installations nécessaires à
l'exploitation agricole et aux services publics y sont autorisées. Les extensions mesurées des
constructions existantes non agricoles y sont également autorisées.
Le secteur Ap concerne la zone agricole protégée
- La zone naturelle et forestière (zone N) couvre « les secteurs de la commune, équipés ou non, à
protéger en raison :
o Soit de la qualité des sites, milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment
du point de vue esthétique, historique ou écologique ;
o Soit de l'existence d'une exploitation forestière ;
o Soit de leur caractère d'espaces naturels ;
o Soit de la nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles ;
o Soit de la nécessité de prévenir les risques notamment d'expansion des crues.». (Article R.151-24
du Code de l'Urbanisme). »
Les secteurs Ng et Nge concerne la zone naturelle à vocation de golf. Dispositions générales
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 7
Chaque zone du PLU est soumise à un règlement construit sur le modèle suivant :
3.1 Destination des constructions, usage des sols et nature d’activités
• Article 1 : Destination et sous -destinations
L’article 1 fixe les règles relatives aux destinations, constructions et occupations interdites, ou soumises à
conditions particulières.
• Article 2 : Mixité fonctionnelle et sociale
L’article 2 fixe les règles relatives aux fonctions urbaines et à la mixité sociale.
3.2 Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères
• Article 3 : Volumétrie et implantation des constructions
L’article 3 fixe les règles concernant l’emprise au sol, la volumétrie et l’implantation des constructions par
rapport aux espaces publics et aux limites séparatives.
• Article 4 : Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
L’article 4 fixe les règles relatives à l’insertion urbaine, architecturale et paysagère des constructions.
• Article 5 : Traitement environnemental et espaces non bâtis et abords des constructions
L’article 5 fixe les règles relatives à la végétalisation, aux espaces libres au travers de l’instauration d’une
emprise minimale d’espace de pleine terre (PLT).
• Article 6 : Stationnement
L’article 6 fixe les règles relatives aux normes de stationnement imposées et à l’aménagement des aires de
stationnement.
3.3 Equipements et réseaux
• Article 7 : Desserte par les voies publiques ou privées
L’article 7 fixe les règles relatives aux conditions de desserte
• Article 8 : Desserte par les réseaux
L’article 8 fixe les règles relatives aux passages et à la desserte des réseaux
4 : Dispositions générales
4.1 Champ d’application territorial du PLU
Le présent règlement s’applique à l’ensemble du territoire communal. Il est établi en application des articles
L.151-8 à L.151-42 et R.151-9 à R.151-50 du Code de l’Urbanisme. Il s’applique aux constructions nouvelles et à
tout aménagement de constructions existantes.
Il s’applique également :
- aux installations classées pour la protection de l’environnement,
- aux démolitions (article L. 421-3 du Code de l’Urbanisme).
4.2 Portée du règlement à l’égard d’autres législations
A. Règlement National d’Urbanisme (RNU)
Les règles du PLU se substituent au Règlement National d’Urbanisme à l’exception des articles suivants du Code
de l’Urbanisme qui demeurent applicables sur l’ensemble du territoire communal couvert par le PLU :
Article R. 111-2 : « le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de
prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa
situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ».
Article R. 111-4 : « le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de
prescriptions spéciales s’il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la
conservation ou la mise en valeur d’un site ou de vestiges archéologiques ». Dispositions générales
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 8
Article R. 111-26 : « le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les
préoccupations d’environnement définies aux articles L.110-1 et L.110-2 du code de l’environnement. Le projet
peut n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa
situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l’environnement ».
Article R. 111-27 : « le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de
prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect
extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à
l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des
perspectives monumentales »
Les dispositions des articles du Code de l’Urbanisme L. 111-6 et suivants issus de la loi du 2 février 1995 relative
au renforcement de la protection de l’environnement s’appliquent sur les parties non urbanisées du territoire
de la commune couvertes par le PLU :
Article L.111-6 : « en dehors des espaces urbanisés des communes, les constructions ou installations
sont interdites dans une bande de cent mètres de part et d’autre de l’axe des autoroutes, des routes express et
des déviations au sens du code de la voirie routière et de soixante-quinze mètres de part et d’autre de l’axe des
autres routes classées à grande circulation ».
Cette interdiction ne s’applique pas (art. L.111-7 CU) :
aux constructions ou installations liées ou nécessaires aux infrastructures routières ;
aux services publics exigeant la proximité immédiate des infrastructures routières ;
aux bâtiments d’exploitation agricole ;
aux réseaux d’intérêt public.
Elle ne s’applique pas non plus à l’adaptation, au changement de destination, à la réfection ou à l’extension de
constructions existantes .
B. Autres législations
Sont annexés les documents suivants applicables sur tout ou partie du territoire communal, nonobstant les
dispositions du PLU :
Les servitudes d’utilité publique prévues aux articles L. 151-43 et R. 151-51 (annexe) du Code de
l’Urbanisme concernant le territoire communal.
C. Règlementation relative aux vestiges archéologiques
Sont applicables dans ce domaine les dispositions ci-après :
- l’article L. 531-1 du Code du Patrimoine relatif aux autorisations de fouilles par l’Etat,
- l’article L. 531-14 du Code du Patrimoine relatif aux découvertes fortuites,
- l’article 8 du décret n°2004-490 du 3 juin 2004 relatif aux procédures administratives et financières en
matière d’archéologie préventive, qui précise les modalités de saisine du Préfet de Région par les services
instructeurs.
4.3 Dispositions applicables à certains travaux
A. Permis de démolir
Toute démolition de bâtiments sur l’ensemble du territoire de la commune est soumise à autorisation de
démolir conformément aux dispositions de l’article L. 421-3 du Code de l’Urbanisme et de la délibération
municipale prise concomitamment à l’approbation du présent PLU.
B. Edification des clôtures
Toute édification de clôtures sur l’ensemble du territoire de la commune est soumise à autorisation
administrative conformément aux dispositions de l’article L. 421-4 du Code de l’Urbanisme et de la délibération
municipale prise concomitamment à l’approbation du présent PLU. Dispositions générales
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 9
C. Reconstruction d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans
La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans peut être autorisée dès
lors qu’il a été régulièrement édifié conformément aux dispositions de l’article L. 111-15 du Code de
l’Urbanisme en vigueur au moment de l’approbation du PLU.
D. Travaux sur bâti existant
Lorsqu’un immeuble bâti existant n’est pas conforme aux règles édictées par le règlement applicable à la zone,
le permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux qui ont pour objet d’améliorer la conformité
de cet immeuble avec lesdites règles ou qui sont sans effet à leur égard.
E. Adaptations mineures, dérogations, règles alternatives
Les règles et servitudes définies par le PLU de Civry-la-forêt ne peuvent faire l’objet d’aucune autre dérogation
que celles prévues par les articles L. 152-4 à L. 152-6, à l’exception des adaptations mineures rendues
nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.
Les règles générales peuvent être assorties de règles alternatives qui en permettent une application
circonstanciée à des conditions locales particulières.
Ces règles alternatives ne peuvent avoir pour objet ou pour effet de se substituer aux possibilités reconnues à
l’autorité compétente en matière d’autorisation d’urbanisme de procéder à des adaptations mineures par
l’article L. 152-3 et d’accorder des dérogations aux règles du plan local d’urbanisme par les articles L. 152-4 à L.
152-6.
4.4 Dispositions relatives à la morphologie urbaine
Dans la perspective d’un développement durable, précautionneux de la gestion des ressources naturelles et du
bien-être des habitants, la ville peut être considérée comme un organisme vivant.
Il s’agit alors d’appréhender :
- ses consommations (d’énergie, de matériaux, de ressources naturelles),
- ses rejets (pollutions, déchets, effluents...),
- ses aléas (risques et nuisances,...).
Si les enjeux liés au métabolisme urbain ne font pas l’objet d’un article spécifique, ils sont présents dans
l’ensemble du volet réglementaire, notamment au travers des dispositions suivantes.
A. Risque de rétractation-gonflement des argiles
Les zones d’aléa du risque de rétractation-gonflement des argiles sont consultables sur le site Internet :
http://www.argiles.fr.
Plaquettes d’information détaillant les prescriptions constructives à mettre en œuvre sur les terrains argileux :
- Plaquette DDT (2012) : http://www.yvelines.gouv.fr/Politiques-publiques/Environnement-et-
prevention-des-risques/Prevention-des-risques/Le-risque-de-retrait-gonflement-des-argiles ;
- Plaquette DRIEE (2014) : http://www.driee.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/retrait-et-
gonflement-des-argiles-r187.html
B. Risque industriel
Le classement des établissements en tant qu’Installation Classée pour la Protection de l’Environnement (ICPE)
figure en annexe du présent PLU.
C. Sols pollués et stockage des déchets
La liste des sites ayant accueilli une activité susceptible de générer une pollution dans les sols est consultable à
l’adresse internet suivante : http://basias.brgm.fr/ Dispositions générales
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 10
D. Secteurs bruyants au droit des infrastructures terrestres de transports
L’arrêté préfectoral du 16 janvier 2015 portant classement sonore des infrastructures de transports terrestres
est annexé au PLU. Il comporte notamment des dispositions relatives à l’isolation acoustique des constructions.
E. Prise en compte des rejets
1. Collecte des déchets.
L’un des objectifs de développement durable est la réduction des déchets et l’augmentation de leur taux de
recyclage. Les dispositions suivantes s’appliquent :
Tout projet soumis à permis de construire doit comporter des locaux de stockage des déchets
suffisamment grands, dimensionnés de manière à recevoir et permettre de manipuler sans difficulté tous les
récipients nécessaires à la collecte sélective des déchets à partir de la voie publique.
Le système de stockage doit être techniquement compatible avec le matériel utilisé par l’autorité
compétente en matière de collecte. De même, les surfaces nécessaires au stockage seront conformes aux
dispositions en vigueur de l’autorité compétente. En cas d’opérations d’aménagement d’ensemble, les
systèmes de stockage sont mutualisables.
Les locaux de stockage des déchets doivent, dans les constructions destinées à l’habitation, être
aménagés de préférence en rez-de-chaussée.
Les locaux seront isolés et fermés lorsqu’ils donnent sous les fenêtres des habitants. Ces dispositions
s’appliquent également en cas de restructuration de bâtiments existants, sauf si les caractéristiques de ces
bâtiments rendent impossible cette mise en œuvre.
2. Gestion des eaux usées et assainissement
Les aménagements réalisés sur le terrain doivent être conformes à la règlementation en vigueur ainsi
qu’aux dispositions du Schéma Directeur des eaux usées de Civry-la-forêt.
3. Gestion des eaux pluviales et maitrise du ruissellement
Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l’écoulement des eaux pluviales dans le
réseau collecteur s’il existe.
Sont ainsi autorisés et encouragés :
les installations permettant la récupération et l’utilisation des eaux pluviales à des fins non
domestiques
les aménagements permettant une gestion alternative des eaux pluviales (la rétention, l’infiltration, …)
et un traitement naturel des eaux sur la parcelle, afin de diminuer les rejets vers les réseaux.
4.5 Prise en compte des performances énergétiques, de la ville contributive et
intelligente
A. Economie d’énergie et de développement des énergies renouvelables
Le PLU cherche à favoriser le développement des énergies renouvelables afin de diversifier les sources
d’énergie.
D’une manière générale, les projets de construction devront respecter les normes en vigueur concernant les
objectifs en matière de réduction des consommations d’énergie. Des dispositions particulières relatives aux
économies d’énergie et au développement des énergies renouvelables figurent au sein du règlement s’agissant
- du débord sur l’emprise publique des travaux d’isolations par l’extérieur des constructions existantes
- de la non prise en compte des éléments de production d’énergie renouvelable dans la règle générale
de hauteur
B. Ville contributive et intelligente
Les projets visant à la mutualisation des ressources énergétiques sont encouragés ainsi que ceux concourant au
développement des Nouvelles Technologies de l’Information et de la Communication. Il sera notamment
recherché, à proximité des réseaux existants et lorsque la taille de l’opération le justifie, le raccordement au
réseau Haut Débit. Dispositions générales
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 11
4.6 Dispositions relatives à la protection du cadre bâti, naturel et paysager
A. Protection des éléments du patrimoine bâti
En application de l’article L151-19 et R151-41 3ème du Code de l’Urbanisme, les éléments bâtis à préserver,
repérés au titre du patrimoine d’intérêt local sur les documents graphiques (mairie-école et lavoir), sont soumis
aux règles suivantes :
- les travaux ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le PLU a identifié en
application de l’article L.151-19 du Code de l’Urbanisme doivent être précédés d’une déclaration préalable de
travaux (art. R.421-23 du Code de l’Urbanisme) ;
- tous les travaux effectués sur un bâtiment ou ensemble de bâtiments repérés doivent être conçus
pour contribuer à la préservation de leurs caractéristiques culturelles, historiques et architecturales et à leur
mise en valeur ;
- la démolition totale est interdite ;
- les extensions ou constructions nouvelles sur l’unité foncière doivent être implantées de façon à
mettre en valeur l’ordonnancement architectural du bâti existant.
B. Protection du patrimoine naturel et paysager
En application de l’article L.151-23 du Code de l’Urbanisme, le règlement identifie et localise les éléments de
paysage et délimite les sites et secteurs à protéger pour des motifs d'ordre écologique, notamment pour la
préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques et définir, le cas échéant, les
prescriptions de nature à assurer leur préservation.
Toute modification ou suppression des éléments paysagers doit obligatoirement être précédée d’une déclaration préalable ; leur défrichement, leur arrachage, leur abattage, partiel ou total, leur modification, s’ils sont autorisés, pourront être subordonnés à des plantations nouvelles.
Ainsi, sur les espaces recouverts par des éléments paysagers identifiés, seuls sont autorisés par unité foncière : une annexe de type abri de jardin à condition que son emprise au sol soit inférieure ou égale à 20 m2, une piscine à condition que son emprise au sol soit inférieure ou égale à 40 m2 (plage comprise), Toute modification ou suppression des éléments paysagers doit obligatoirement être précédée d’une
déclaration préalable ; leur défrichement, leur arrachage, leur abattage, partiel ou total, leur modification, s’ils
sont autorisés, pourront être subordonnés à des plantations nouvelles.
Les terrains boisés identifiés aux documents graphiques comme espaces boisés, à conserver, à protéger ou à
créer sont soumis au régime des articles L. 113-2 et suivants du Code de l’Urbanisme.
Ce classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à
compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements.
Nonobstant toutes dispositions contraires, il entraîne le rejet de plein droit de la demande
d’autorisation de défrichement prévue au chapitre Ier du titre IV du livre III du code forestier.
Y sont notamment interdits, les recouvrements du sol par tout matériau imperméable : ciment,
bitume ainsi que les remblais.
Les accès aux propriétés sont admis dans la mesure où ils ne compromettent pas la préservation des
boisements existants.
C. Zones humides
Au niveau intercommunal, la convention sur les zones humides d’importance internationale, appelée « convention Ramsar » sert de cadre à l’action nationale et à la coopération internationale pour la conservation et l’utilisation rationnelle des zones humides et de leurs ressources, www.ramsar.org.
En vertu de l’article L.211-1 du code de l’environnement, « on entend par zone humide les terrains, exploités ou non, habituellement inondés ou gorgés d’eau douce, salée ou saumâtre de façon permanente ou temporaire ; la végétation, quand elle existe, y est dominée par des plantes hydrophiles pendant au moins une partie de Dispositions générales
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 12
l’année ». L’arrêté du 24 juin 2008 précisant les critères de définition et de délimitation des zones humides en application des articles L.214-7-1 et R.211-108 du code de l’environnement permet de déterminer si un milieu et de type de zone humide.
Conformément à la disposition 83 du SDAGE, les zones humides doivent être protégées par les documents d’urbanisme dès lors que leur présence est avérée. Ces documents d’urbanisme doivent, par ailleurs, être en adéquation avec les autres dispositions de l’orientation 19 visant à mettre fin à la disparition et à la dégradation des zones humides et préserver, maintenir et protéger leur fonctionnalité.
Les aménagements et constructions prévus dans ces zones peuvent être soumis à une procédure loi sur l’eau, au titre de la rubrique 3.3.1.0 figurant au titre III de la nomenclature annexée à l’article R.214-1 du code de l’environnement, en fonction de leur nature et dès lors que les seuils de surface sont atteints. En dernier recours, en cas d’impact sur une zone humide, des mesures compensatoires doivent être prévues.
D. Zones de protection des lisières de bois et forêts de plus de 100 hectares générées par le SDRIF
Dans les zones de protection mentionnées sur le plan de zonage, comme marges de protection des lisières de bois et forêts :
- En dehors des sites urbains constitués, (trait rouge sur le plan de zonage), toute construction nouvelle est interdite dans une bande de 50 m d’épaisseur mesurée parallèlement à la lisière. Toutefois, dans ces marges de protection, est autorisée l’extension des constructions existantes, dans la limite de 20% de la surface de plancher existante à la date d’approbation du présent règlement, cette extension pouvant être réalisée en une ou plusieurs fois.
- Dans les sites urbains constitués (trait jaune sur le plan de zonage), les possibilités d’utiliser les droits à construire du présent règlement sont définies en s’appuyant sur les critères suivants : La limite exacte du massif forestier en tenant compte de l’importance, de la qualité et de l’ancienneté des plantations existantes,
Le relief,
L’exposition par rapport au soleil et les vues,
L’implantation des constructions existantes sur les parcelles mitoyennes et notamment l’emplacement des pignons,
Et en cas d’extension d’une construction existante :
L’orientation de cette construction
La localisation des pièces principales d’habitation de la construction existante.
Il est précisé que la limite graphique figurant sur le plan de zonage est indicative, la marge de 50 m s’apprécie par rapport à la limité physique réelle du massif telle qu’elle est constatée sur le terrain au moment de l’instruction du permis de construire ou du permis d’aménager.
4.7 Dispositions relatives à la mise en œuvre des projets urbains et à la maîtrise de
l’urbanisation
A. Espaces et équipements publics
1. Les emplacements réservés
Les emplacements réservés pour création ou extension de voies (y compris chemins piétons et pistes
cyclables) et ouvrages publics, d’installations d’intérêt collectif et d’espaces verts (article L. 151-41 du Code de
l’Urbanisme), sont figurés aux documents graphiques et répertoriés par un numéro de référence.
La liste des emplacements réservés, figurant en annexe, donne toutes les précisions sur la destination de
chacune des réserves.
Les réserves portées au plan sont soumises aux dispositions des articles L. 152- 2 du Code de l’Urbanisme.
- Toute construction y est interdite.
- Une construction à titre précaire peut exceptionnellement être réalisée conformément à l’article L.
433-1 du Code de l’Urbanisme. Dispositions générales
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 13
- Le propriétaire d’un terrain, bâti ou non, inscrit en emplacement réservé par un PLU peut :
o conserver et jouir de son bien tant que la collectivité bénéficiaire n’aura pas l’intention de
réaliser l’équipement prévu ;
o mettre en demeure le bénéficiaire de l’emplacement réservé d’acquérir son terrain.
o La collectivité ou le service public bénéficiaire dispose d’un délai d’un an à compter de la
réception en mairie de la demande pour se prononcer.
2. Projets urbains
a. Les orientations d’aménagement et de programmation
Les périmètres des Orientations d’Aménagement et de Programmation sectorielles figurent aux documents
graphiques.
b. Opération d’aménagement d’ensemble
En application de l’article R.151-21, 3ème alinéa du Code de l’Urbanisme, toutes les opérations
d’aménagement d’ensemble font l’objet d’une mutualisation de l’ensemble des obligations réglementaire.
Sont considérées notamment comme des opérations d’aménagement d’ensemble :
- les lotissements,
- les ZAC,
- les opérations faisant l’objet d’un permis groupé ou d’un permis d’aménager,
- les opérations portant sur une unité foncière d’une superficie supérieure à 5000 m².
B. Droit de préemption urbain
Les périmètres concernés par un Droit de Préemption Urbain sont délimités sur le plan correspondant en annexe. Le droit de préemption urbain offre la possibilité à la collectivité de se substituer à l’acquéreur éventuel d’un bien immobilier mis en vente, pour réaliser une opération d’aménagement ou mettre en œuvre une politique publique. Zone Ua
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 14
II. LA ZONE URBAINE HABITAT ANCIEN (Ua)
Chapitre 1 : Destination des constructions, usages des sols et nature d’activités Extrait du rapport de présentation : « La zone urbaine habitat ancien (Ua) regroupe les constructions historiques du bourg de Civry-la-forêt. Majoritairement destinée à l’habitat, cette zone accueille néanmoins les équipements publics de la commune (mairie, école…). Sa vocation première n’est pas de recevoir l’essentiel des constructions nouvelles considérant sa faible disponibilité foncière et sa qualité patrimoniale. Néanmoins, cette zone répond aux besoins de la commune en termes de changement de destination et de densification des parcelles déjà bâties. »
Article Ua1 – Destinations et sous-destinations
1- Occupation et utilisation du sol interdites
Cette zone dispose en principe des équipements publics nécessaires pour accueillir tout nouveau projet. Elle se
caractérise par sa diversité des formes bâties et de ses fonctions urbaines.
Sont interdits :
- Les exploitations agricoles
- Les exploitations forestières
- Les commerces de gros
- Les cinémas
- Les salles d’art et de spectacle
- Les activités industrielles
- Les centres de congrès et d’exposition
2- Occupation et utilisation du sol soumises à conditions particulières
Sont autorisées sous conditions :
- Les activités de service avec un accueil clientèle,
- Les entrepôts sous réserve qu’ils soient d’une emprise limitée et que leur implantation de génère pas
de nuisances sonores pour l’environnement résidentiel,
- les bureaux
Sur les espaces recouverts par des éléments paysagers identifiés en application de l’article L.151-23 du Code de l’Urbanisme, seuls sont autorisés par unité foncière :
- une annexe de type abri de jardin à condition que son emprise au sol soit inférieure ou égale à 20 m2, - une piscine à condition que son emprise au sol soit inférieure ou égale à 40 m2 (plage comprise), Toute modification ou suppression des éléments paysagers doit obligatoirement être précédée d’une
déclaration préalable ; leur défrichement, leur arrachage, leur abattage, partiel ou total, leur modification, s’ils
sont autorisés, pourront être subordonnés à des plantations nouvelles.
Article Ua2– Mixité fonctionnelle et sociale
Sans objet Zone Ua
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 15
Chapitre 2 : Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères
Article Ua 3 –Volumétrie et Implantation des constructions.
1- Emprise au sol maximale
Dispositions générales
L’emprise au sol est la projection verticale du volume de construction, tous débords et surplombs inclus. Le % se calcule par rapport au terrain ou surface d’assiette du projet (parcelle ou unité foncière).
En zone Ua, l’emprise au sol maximale ne peut excéder 40% de la superficie du terrain.
Dispositions particulières
Il peut être dérogé aux dispositions générales pour les équipements d’intérêt collectif ou services publics,
2- Hauteur maximale
Dispositions générales
Les hauteurs sont mesurées du terrain à compter du sol naturel avant travaux au faîtage ou au sommet du
bâtiment.
Les constructions principales et leurs extensions peuvent être édifiées à 9 mètres
Les annexes peuvent être édifiées à 5 mètres.
Ne sont pas pris en compte dans le calcul de la hauteur maximale autorisée :
- les ouvrages techniques concourant à la production d’énergies renouvelables,
- les ouvrages techniques indispensables et de faible emprise, tels que souches de cheminées et de
ventilation, sur une hauteur maximale de 1,50 mètres.
Il n’est pas fixé de règle de hauteur pour les équipements collectifs d’intérêt général.
Dispositions particulières
Les hauteurs maximales ci-dessus prescrites peuvent être dépassées lorsqu’une construction existante dépasse
ces dernières ; les extensions et travaux de réhabilitation peuvent dans ce cas se référer à la hauteur existante.
3- Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques
Dispositions générales
Les constructions nouvelles doivent s’implanter à l’alignement ou avec un recul supérieur ou égal à 5 mètres à
compter de l’alignement.
Lorsqu’une construction existante est implantée avec un recul inférieur à 5 mètres à compter de l’alignement,
les extensions pourront s’implanter dans la continuité de la construction principale.
La règle générale d’implantation ne concerne pas :
- les équipements et installations nécessaires au fonctionnement des services publics ou d’intérêt
collectif, Zone Ua
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 16
Dispositions particulières
Sous réserve de justifications techniques, architecturales ou d’intégration dans le site, des dispositions autres
que celles définies dans la règle générale pourront être exceptionnellement autorisées ou imposées dans les
cas suivants :
- lorsque l’implantation ou l’extension d’une construction (aménagement, surélévation ou agrandissement
d’une construction existante) se fait en continuité d’un corps de bâtiment principal existant implanté
différemment de la règle, qu’il soit situé sur le même terrain ou sur un terrain contigu. Néanmoins, la
distance entre l’extension et l’alignement doit être supérieure ou égale à la distance entre la construction
existante et l’alignement.
- pour la réalisation d’un équipement ou d’une installation technique liée à la sécurité, à l’accessibilité d’un
bâtiment (ascenseur, escaliers ...), aux différents réseaux ou nécessaire à la production d’énergies
renouvelables,
- pour la préservation ou la restauration d’un élément identifié aux documents graphiques au titre de
l’article L.151-19 du Code de l’Urbanisme.
4- Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
Dispositions générales
Les dispositions du présent article régissent l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
(limites latérales et limites de fond de parcelle).
Les constructions principales et les annexes doivent être implantées :
- Sur une limite séparative,
- ou en retrait sans que celui-ci soit inférieur à 4 mètres.
Les piscines incluant les plages doivent quant à elles être implantées en retrait sans que celui-ci soit inférieur à 4 mètres
Sans préjudice des dispositions civiles éventuellement applicables dont le respect relève de la responsabilité de chaque maître d’ouvrage, ces règles d’implantation s’appliquent aux saillies. Elles ne s’appliquent ni aux débords de toiture ni aux constructions en sous-sol.
Dispositions particulières
Sous réserve de justifications techniques, architecturales ou d’intégration dans le site, des dispositions autres
que celles définies dans la règle générale pourront être exceptionnellement autorisées ou imposées dans les
cas suivants :
- Afin de favoriser l’accroche avec les bâtiments existants implantés différemment de la règle générale,
le projet peut s’implanter en continuité avec des bâtiments situés sur un terrain contigu, sous réserve :
o de s’inscrire dans un gabarit similaire (profondeur et hauteur),
o de respecter la hauteur maximale (Hm) et les dispositions générales d’implantation ci-dessus
définies sur les autres limites séparatives.
- Pour la préservation ou la restauration d’un élément identifié aux documents graphiques au titre de
l’article L.151-19 du Code de l’Urbanisme,
- Pour réaliser l’isolation par l’extérieur d’une construction existante.
Article Ua 4 – Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
1- Intégration architecturales et paysagère des projets
Les constructions, par leur situation, leur architecture, leur dimension ou leur aspect extérieur ne doivent pas
porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux environnants ainsi qu’aux sites et aux paysages naturels ou
urbains. Zone Ua
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 17
2- Traitement des façades
Le rapport entre l’espace public et toute construction passe par une bonne délimitation de l’implantation de la
construction et par un traitement harmonieux de la façade.
La couleur des matériaux de constructions, bruts ou enduits dans tous les cas doit se rapprocher des couleurs des constructions anciennes existantes dans l’environnement.
Les enduits clairs et de teintes vives sont à proscrire, en particulier le blanc; les enduits doivent être de teintes gris beige, beige, etc.
Dans le cas d’une restauration de construction ancienne existante, seuls les pierres de tailles peuvent rester apparentes.
Les joints affleurent le nu de la façade et ne doivent pas être de teinte plus foncée, ni trop clair que le matériau d’appareil.
Les maçonneries enduites doivent être de finition talochée, grattée fin ou lissée et ne pas comprendre de faux joints d’appareil ou tout autre décor surabondant, tels que pierres incrustées, chaînages, etc.
3- Traitement des toitures
Pour les constructions principales, les toitures doivent être à double pentes et de forme simple, non
débordante sur les pignons en cas d’implantation en limite séparative. Leur pente sera en moyenne de 40°; les
limites admises étant à 35° et 50°.
Pour les annexes, les toitures doivent être à double pentes et de forme simple, non débordante sur les pignons
en cas d’implantation en limite séparative. Leur pente sera en moyenne de 30°.
Pour les extensions, les vérandas et les verrières, les pentes de toit seront en moyenne de 30°.
Sont interdits pour tout type de construction le bac-acier et/ou la tôle, les panneaux ondulés de matière
plastique ou similaire.
Les souches de cheminées sont situées le plus près possible du faîtage et jamais dans la moitié inférieure du toit.
A l’égout du toit, la corniche est limitée à 30 cm environ, gouttière comprise, elle est simple, peu importante, peu saillante.
Les couvertures des constructions principales sont obligatoirement réalisées : - en tuiles plates (60 à 80 unités au m² environ)
- en tuiles mécaniques petit moule (22 unités au m² environ)
Les tuiles, quel que soit le modèle, doivent avoir un aspect nuancé, en aucun cas monochrome.
Les percements en toitures sont constitués soit par des châssis vitrés posés dans le pan du toit, soit par les lucarnes à croupe ou à fronton. La taille des châssis de toit sur les constructions anciennes de qualité ne doivent pas excéder 0,78 x 0,98 m, le plus grand côté étant dans la pente du toit.
Les lucarnes sont couvertes par un toit à deux pans en bâtières, sans rebord en façade ou à bout rabattu (lucarne à la capucine).
Elles sont plus hautes que larges : rapport minimum de la baie 3/5ème ;
La largeur maximum de la façade de la lucarne est 1,10 m.
4- Aménagement des clôtures et abords
L’aménagement des abords et des espaces résiduels situés entre les façades et les clôtures ou alignements de
voirie, doit faire l’objet de réflexion au même titre que les constructions, et leur traitement doit être soigné.
Les clôtures doivent avoir une hauteur maximale de 2 mètres. Zone Ua
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 18
Article Ua 5 – Traitement environnemental et espaces non bâtis et abords de construction
1- Espaces de pleine terre
Dispositions générales
Le règlement du PLU met en place une emprise minimale de pleine terre pour chaque unité foncière.
Les espaces de pleine terre englobent les espaces vierges de toute infrastructure et superstructure visible en surface.
En zone Ua, l’emprise minimale de pleine terre est fixée à 20% de la superficie de l’ensemble du terrain.
Dispositions particulières
Il peut être dérogé aux dispositions générales pour les équipements d’intérêt collectif ou services publics.
2- Aménagement des jardins
Les haies et les jardins doivent être aménagées comme des « niches écologiques », et composées de plusieurs
essences.
De façon générale, toutes les espèces exotiques, invasives ou non locales sont à éviter ainsi que les essences
allergènes. Toutefois, dans le cas de recherche d’ambiance(s) particulière(s) justifiée(s) pour des opérations
d’aménagement d’ensemble, des essences non locales pourront être admises.
Article Ua 6 – Stationnement
1- Stationnement des véhicules motorisés
Dispositions générales
La création de places de stationnement des véhicules, résultant de l’application des normes définies ci-après
doit se faire en-dehors des voies publiques.
Les emplacements doivent être suffisamment dimensionnés et facilement accessibles.
Dans le cas d’une extension, réhabilitation, restructuration, changement de destination, les normes définies ci-
après ne s’appliquent qu’à l’augmentation de surface de plancher, de capacité ou du nombre de logements, en
maintenant les places existantes nécessaires aux parties du bâtiment dont la destination initiale est conservée.
Règles quantitatives de stationnement
Les nombres de places de stationnement minimum imposés sont reportés dans le tableau ci-après, en fonction
des destinations et de leur localisation.
Destination Nombre de place
Logement 2 places minimum par logement Logements locatifs sociaux 1 place maximum par logement Hébergement 1 place minimum pour 5 lits Artisanat et commerce de détail 1 place par tranche de 25m² de Surface de Plancher Hébergement hôtelier et touristique 1 place minimum pour 2 lits. Bureaux 1 place minimum par tranche de 25m² de Surface de Plancher
Le nombre de places imposé est calculé par rapport au total des surfaces de plancher, des capacités ou du
nombre de logements de l’opération. Si le nombre exigé de places est fractionné, il doit être arrondi au nombre
entier supérieur. Zone Ua
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 19
Chapitre 3 : Equipements et réseaux
Article Ua 7 – Desserte par les voies publiques et privées
Les projets faisant l’objet d’un permis de construire doivent satisfaire à certaines exigences pratiques et
fonctionnelles en matière d’accessibilité et de connexion aux réseaux techniques de la commune.
1- Accès
Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou à une voie privée soit
directement soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur un fond voisin ou éventuellement obtenu par
application de l’article 682 du Code Civil.
Les accès sur la voie publique doivent présenter une largeur minimale de 4 mètres.
Pour les opérations de logements et bureaux présentant un linéaire sur voie inférieur à 30 mètres, un
seul accès à la voie publique sera autorisé, à l’exception de la création d’une sortie sur une voie différente.
2- Voirie
Les voies à créer doivent être adaptés aux usages qu’ils supportent et aux opérations qu’ils doivent
desservir. Dans tous les cas, les nouvelles voies doivent avoir une largeur minimale de 4 mètres.
Toute voie en impasse doit comporter un point de retournement d’un diamètre de 18 mètres minimum.
Les accès, y compris les portes de garage situées à l’alignement de l’espace public, doivent être
aménagés de façon à répondre aux conditions de sécurité publique, notamment au regard de l’intensité de la
circulation et des conditions de visibilité.
L’aménagement des voies doit respecter la réglementation en vigueur, notamment celle relative à
l’accessibilité des personnes à mobilité réduite.
Sauf dispositions spécifiques au sein des Orientations d’Aménagement et de Programmation, auquel
cas les présentes dispositions ne sont pas applicables, les nouvelles voies en impasse seront uniquement
autorisées en cas d’opérations d’ensemble impliquant une mutualisation des places de stationnement et
lorsqu’elles sont prolongées par des axes de cheminements doux.
Article Ua 8 – Desserte par les réseaux
1- Eau potable
L’alimentation de toute construction nouvelle, dont le besoin en eau potable est reconnu, est assurée par le
réseau public s’il existe ou à défaut, par un moyen conforme à la réglementation en vigueur.
2- Eaux pluviales
Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l’écoulement des eaux pluviales dans le réseau collecteur s’il existe. En l’absence de ce réseau ou en cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales (et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété) sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l’opération et au terrain.
3- Assainissement
Toute construction doit pouvoir être raccordée au réseau public d’assainissement.
A défaut de réseau public, un dispositif d’assainissement individuel est admis conformément à la
réglementation en vigueur.
4- Réseaux d’alimentation en énergie et réseaux de communication
Tout nouveau réseau sur domaine privé nécessaire à l’alimentation de la construction devra être réalisé en
souterrain jusqu’au point de raccordement situé en limite du domaine public. Zone Ub
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 20
III. LA ZONE URBAINE HABITAT RECENT DU BOURG (Ub)
Chapitre 1 : Destination des constructions, usages des sols et nature d’activités
Extrait du rapport de présentation : « La zone Ub correspond à des secteurs bâtis récents et se voit destinée
prioritairement à l’habitat. Elle doit pouvoir évoluer progressivement en s’appuyant sur la trame bâtie
existante. »
Article Ub1 – Destinations et sous-destinations
1- Occupation et utilisation du sol interdites
Cette zone dispose en principe des équipements publics nécessaires pour accueillir tout nouveau projet. Elle se
caractérise par sa diversité des formes bâties et de ses fonctions urbaines.
Sont interdits :
- Les exploitations agricoles
- Les exploitations forestières
- Les commerces de gros
- Les cinémas
- Les salles d’art et de spectacle
- Les activités industrielles
- Les centres de congrès et d’exposition
2- Occupation et utilisation du sol soumises à conditions particulières
Sont autorisées sous conditions :
- Les activités de service avec un accueil clientèle,
- Les entrepôts sous réserve qu’ils soient d’une emprise limitée et que leur implantation de génère pas
de nuisances sonores pour l’environnement résidentiel.
Sur les espaces recouverts par des éléments paysagers identifiés en application de l’article L.151-23 du Code de l’Urbanisme, seuls sont autorisés par unité foncière :
- une annexe de type abri de jardin à condition que son emprise au sol soit inférieure ou égale à 20 m2, - une piscine à condition que son emprise au sol soit inférieure ou égale à 40 m2 (plage comprise), Toute modification ou suppression des éléments paysagers doit obligatoirement être précédée d’une
déclaration préalable ; leur défrichement, leur arrachage, leur abattage, partiel ou total, leur modification, s’ils
sont autorisés, pourront être subordonnés à des plantations nouvelles.
Article Ub2– Mixité fonctionnelle et sociale
Sans objet Zone Ub
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 21
Chapitre 2 : Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères
Article Ub 3 –Volumétrie et Implantation des constructions
1- Emprise au sol maximale
Dispositions générales
L’emprise au sol est la projection verticale du volume de construction, tous débords et surplombs inclus. Le % se calcule par rapport au terrain ou surface d’assiette du projet (parcelle ou unité foncière).
En zone Ub, l’emprise au sol maximale ne peut excéder 30% de la superficie du terrain.
Dispositions particulières
Il peut être dérogé aux dispositions générales pour les équipements d’intérêt collectif ou services publics.
2- Volumétrie et hauteur maximale
Dispositions générales
Les hauteurs sont mesurées du terrain à compter du sol naturel avant travaux au faîtage ou au sommet du
bâtiment.
Les constructions principales et leurs extensions peuvent être édifiées à 9 mètres
Les annexes peuvent être édifiées à 5 mètres
Ne sont pas pris en compte dans le calcul de la hauteur maximale autorisée :
- les ouvrages techniques concourant à la production d’énergies renouvelables
- les ouvrages techniques indispensables et de faible emprise, tels que souches de cheminées et de
ventilation, sur une hauteur maximale de 1,50 mètres.
Il n’est pas fixé de règle de hauteur pour les équipements collectifs d’intérêt général.
Dispositions particulières
Les hauteurs maximales ci-dessus prescrites peuvent être dépassées lorsqu’une construction existante dépasse
ces dernières ; les extensions et travaux de réhabilitation peuvent dans ce cas se référer à la hauteur existante.
3- Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques
Dispositions générales
Les constructions devront s’implanter avec un recul supérieur ou égal à 5 mètres à compter de l’alignement.
Lorsqu’une construction existante est implantée avec un recul inférieur à 5 mètres à compter de l’alignement,
les extensions pourront s’implanter dans la continuité de la construction principale.
La règle générale d’implantation ne concerne pas :
- les équipements et installations nécessaires au fonctionnement des services publics ou d’intérêt
collectif.
Dispositions particulières
Sous réserve de justifications techniques, architecturales ou d’intégration dans le site, des dispositions autres
que celles définies dans la règle générale pourront être exceptionnellement autorisées ou imposées dans les
cas suivants : Zone Ub
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 22
- lorsque l’implantation ou l’extension d’une construction (aménagement, surélévation ou
agrandissement d’une construction existante) se fait en continuité d’un corps de bâtiment principal
existant implanté différemment de la règle, qu’il soit situé sur le même terrain ou sur un terrain
contigu. Néanmoins, la distance entre l’extension et l’alignement doit être supérieure ou égale à la
distance entre la construction existante et l’alignement.
- pour la réalisation d’un équipement ou d’une installation technique liée à la sécurité, à l’accessibilité
d’un bâtiment (ascenseur, escaliers ...), aux différents réseaux ou nécessaire à la production d’énergies
renouvelables,
- pour la préservation ou la restauration d’un élément identifié aux documents graphiques au titre de
l’article L.151-19 du Code de l’Urbanisme.
4- Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
Dispositions générales
Les dispositions du présent article régissent l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
(limites latérales et limites de fond de parcelle).
Les constructions principales doivent être implantées en retrait sans que celui-ci soit inférieur à 4 mètres.
Les annexes peuvent être implantées :
- Sur une ou plusieurs limites séparatives,
ou en retrait sans que celui-ci soit inférieur à 4 mètres.
- Les piscines incluant les plages doivent quant à elles être implantées en retrait sans que celui-ci soit inférieur à 4 mètres
Sans préjudice des dispositions civiles éventuellement applicables dont le respect relève de la responsabilité de
chaque maître d’ouvrage, ces règles d’implantation s’appliquent aux saillies. Elles ne s’appliquent ni aux
débords de toiture ni aux constructions en sous-sol.
Dispositions particulières
Sous réserve de justifications techniques, architecturales ou d’intégration dans le site, des dispositions autres
que celles définies dans la règle générale pourront être exceptionnellement autorisées ou imposées dans les
cas suivants :
Afin de favoriser l’accroche avec les bâtiments existants implantés différemment de la règle générale, le projet
peut s’implanter en continuité avec des bâtiments situés sur un terrain contigu, sous réserve :
o de s’inscrire dans un gabarit similaire (profondeur et hauteur),
o de respecter la hauteur maximale et les dispositions générales d’implantation ci-dessus
définies sur les autres limites séparatives.
Pour la préservation ou la restauration d’un élément identifié aux documents graphiques au titre de l’article
L.151-19 du Code de l’Urbanisme,
Pour réaliser l’isolation par l’extérieur d’une construction existante.
Article Ub 4 – Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
1- Intégration architecturales et paysagère des projets
Les constructions, par leur situation, leur architecture, leur dimension ou leur aspect extérieur ne doivent pas
porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux environnants ainsi qu’aux sites et aux paysages naturels ou
urbains.
2- Traitement des façades
Le rapport entre l’espace public et toute construction passe par une bonne délimitation de l’implantation de la
construction et par un traitement harmonieux de la façade. Zone Ub
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 23
D’une manière générale, une unité d’aspect de toutes les façades (matériaux et coloration) doit être recherchée.
La couleur des matériaux de constructions, bruts ou enduits dans tous les cas doit se rapprocher des couleurs des constructions existantes dans l’environnement.
Les enduits clairs et de teintes vives sont à proscrire, en particulier le blanc; les enduits doivent être de teintes gris beige, ocre, beige, etc,
Dans le cas d’une restauration de construction ancienne existante, seuls les pierres de tailles peuvent rester apparentes.
3- Traitement des toitures
Pour les constructions principales, les toitures doivent être à double pentes et de forme simple, non
débordantes sur les pignons en cas d’implantation en limite séparative. Leur pente sera en moyenne de 40°; les
limites admises étant à 35° et 50°.
Pour les annexes, les toitures doivent être à double pentes et de forme simple, non débordantes sur les
pignons en cas d’implantation en limite séparative. Leur pente sera en moyenne de 30°.
Pour les extensions, les vérandas et les verrières, les pentes de toit seront en moyenne de 30°.
Sont interdits pour tout type de construction le bac-acier et/ou la tôle, les panneaux ondulés de matière
plastique ou similaire.
Les souches de cheminées sont situées le plus près possible du faîtage et jamais dans la moitié inférieure du toit Les souches et ventilation sont à regrouper en un seul conduit.
A l’égout du toit, la corniche est limitée à 30 cm environ, gouttière comprise, elle est simple, peu importante, peu saillante.
Les couvertures des constructions principales sont obligatoirement réalisées :
- en tuiles plates (60 à 80 unités au m² environ)
- en tuiles mécaniques petit moule (22 unités au m² environ)
Les tuiles, quel que soit le modèle, doivent avoir un aspect nuancé, en aucun cas monochrome.
Les percements en toitures sont constitués soit par des châssis vitrés posés dans le pan du toit, soit par les lucarnes à croupe ou à fronton.
L’encombrement des lucarnes n’excèdera pas le quart de la longueur du pan de toit par lequel elles s’inscrivent.
Les lucarnes sont couvertes par un toit à deux pans en bâtières, sans rebord en façade ou à bout rabattu (lucarne à la capucine).
Elles sont plus hautes que larges : rapport minimum de la baie 3/5ème ;
La largeur maximum de la façade de la lucarne est 1,10 m.
4- Aménagement des clôtures et abords
L’aménagement des abords et des espaces résiduels situés entre les façades et les clôtures ou alignements de
voirie, doit faire l’objet de réflexion au même titre que les constructions, et leur traitement doit être soigné.
Les clôtures doivent avoir une hauteur maximale de 2 mètres.
5- Dispositifs favorisant les économies d’énergie et l’adaptation climatique
Les dispositifs destinés à économiser de l’énergie ou à produire de l’énergie renouvelable dans les
constructions, tels que panneaux solaires, éoliennes, toitures végétalisées, rehaussement de couverture pour
isolation thermique, sont autorisés en saillies des toitures à condition que leur volumétrie s’insère
harmonieusement dans le cadre bâti environnant. Zone Ub
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 24
Article Ub 5 – Traitement environnemental et espaces non bâtis et abords de construction
1- Espaces de pleine terre
Dispositions générales
Le règlement du PLU met en place une emprise minimale de pleine terre pour chaque unité foncière.
Les espaces de pleine terre englobent les espaces vierges de toute infrastructure et superstructure visible en surface.
En zone Ub, l’emprise minimale de pleine terre est fixée à 30% de la superficie de l’ensemble du terrain.
Dispositions particulières
Il peut être dérogé aux dispositions générales pour les équipements d’intérêt collectif ou services publics.
2- Aménagement des jardins
Les haies et les jardins doivent être aménagées comme des « niches écologiques », et composées de plusieurs
essences.
De façon générale, toutes les espèces exotiques, invasives ou non locales sont à éviter ainsi que les essences
allergènes. Toutefois, dans le cas de recherche d’ambiance(s) particulière(s) justifiée(s) pour des opérations
d’aménagement d’ensemble, des essences non locales pourront être admises.
Article Ub 6 – Stationnement
1- Stationnement des véhicules motorisés
Dispositions générales
La création de places de stationnement des véhicules, résultant de l’application des normes définies ci-après
doit se faire en-dehors des voies publiques.
Dans le cas d’une extension, d’une réhabilitation, restructuration, changement de destination, les normes
définies ci-après ne s’appliquent qu’à l’augmentation de surface de plancher, de capacité ou du nombre de
logements, en maintenant les places existantes nécessaires aux parties du bâtiment dont la destination initiale
est conservée.
Règles quantitatives de stationnement
Les nombres de places de stationnement minimum imposés sont reportés dans le tableau ci-après, en fonction
des destinations et de leur localisation.
Destination Nombre de place
Logement 2 places minimum par logement Logements locatifs sociaux 1 place maximum par logement
Artisanat et commerce de détail 1 place par tranche de 25m² de Surface de Plancher Hébergement hôtelier et touristique 1 place minimum pour 2 lits. Bureaux 1 place minimum par tranche de 25m² de Surface de Plancher
Le nombre de places imposé est calculé par rapport au total des surfaces de plancher, des capacités ou du
nombre de logements de l’opération. Si le nombre exigé de places est fractionné, il doit être arrondi au nombre
entier supérieur. Zone Ub
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 25
Chapitre 3 : Equipements et réseaux
Article Ub 7 – Desserte par les voies publiques et privées
Les projets faisant l’objet d’un permis de construire doivent satisfaire à certaines exigences pratiques et
fonctionnelles en matière d’accessibilité et de connexion aux réseaux techniques de la commune.
1- Accès
Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou à une voie privée soit
directement soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur un fond voisin ou éventuellement obtenu par
application de l’article 682 du Code Civil.
Les accès sur la voie publique doivent présenter une largeur minimale de 4 mètres.
Pour les opérations de logements et bureaux présentant un linéaire sur voie inférieur à 30 mètres, un
seul accès à la voie publique sera autorisé, à l’exception de la création d’une sortie sur une voie différente.
2- Voirie
Les voies et les accès à créer doivent être adaptés aux usages qu’ils supportent et aux opérations qu’ils
doivent desservir. Dans tous les cas, les nouvelles voies doivent avoir une largeur minimale de 4 mètres.
Toute voie en impasse doit comporter un point de retournement d’un diamètre de 18 mètres minimum.
Les accès, y compris les portes de garage situées à l’alignement de l’espace public, doivent être
aménagés de façon à répondre aux conditions de sécurité publique, notamment au regard de l’intensité de la
circulation et des conditions de visibilité.
L’aménagement des voies doit respecter la réglementation en vigueur, notamment celle relative à
l’accessibilité des personnes à mobilité réduite.
Sauf dispositions spécifiques au sein des Orientations d’Aménagement et de Programmation, auquel
cas les présentes dispositions ne sont pas applicables, les nouvelles voies en impasse seront uniquement
autorisées en cas d’opérations d’ensemble impliquant une mutualisation des places de stationnement et
lorsqu’elles sont prolongées par des axes de cheminements doux.
Article Ub 8 – Desserte par les réseaux
1- Eau potable
L’alimentation de toute construction nouvelle, dont le besoin en eau potable est reconnu, est assurée par le
réseau public s’il existe ou à défaut, par un moyen conforme à la réglementation en vigueur.
2- Eaux pluviales
Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l’écoulement des eaux pluviales dans le réseau collecteur s’il existe. En l’absence de ce réseau ou en cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales (et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété) sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l’opération et au terrain.
3- Assainissement
Toute construction doit pouvoir être raccordé au réseau public d’assainissement.
A défaut de réseau public, un dispositif d’assainissement individuel est admis conformément à la
réglementation en vigueur.
4- Réseaux d’alimentation en énergie et réseaux de communication
Tout nouveau réseau sur domaine privé nécessaire à l’alimentation de la construction devra être réalisé en
souterrain jusqu’au point de raccordement situé en limite du domaine public. Zone Uc
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 26
IV. LA ZONE URBAINE DU HAMEAU DE LA
PICOTIÈRE (Uc)
Chapitre 1 : Destination des constructions, usages des sols et nature d’activités Extrait du rapport de présentation : «La zone urbaine (Uc) concerne l’ensemble du hameau de la Picotière.»
Article Uc 1 – Destinations et sous-destinations
1- Occupation et utilisation du sol interdites
Sont interdits :
- Les exploitations agricoles
- Les exploitations forestières
- Les commerces de gros
- Les cinémas
- Les salles d’art et de spectacle
- Les activités industrielles
- Les centres de congrès et d’exposition
De plus, sur l’ensemble de la zone les sous-sols sont interdits
2- Occupation et utilisation du sol soumises à conditions particulières
Sont autorisés sous conditions :
- Les activités de service avec un accueil clientèle,
- Les entrepôts sous réserve qu’ils soient d’une emprise limitée et que leur implantation de génère pas
de nuisances sonores pour l’environnement résidentiel,
- Les bureaux.
Dans les sites urbains constitués (trait jaune sur le plan de zonage), marges de protection du massif forestier, les possibilités d’utiliser les droits à construire du présent règlement sont définies en s’appuyant sur les critères suivants :
- La limite exacte du massif forestier en tenant compte de l’importance, de la qualité et de l’ancienneté des plantations existantes,
- Le relief,
- L’exposition par rapport au soleil et les vues,
- L’implantation des constructions existantes sur les parcelles mitoyennes et notamment l’emplacement des pignons.
Et en cas d’extension d’une construction existante :
- L’orientation de cette construction
- La localisation des pièces principales d’habitation de la construction existante.
Sur les espaces recouverts par des éléments paysagers identifiés en application de l’article L.151-23 du Code de l’Urbanisme, seuls sont autorisés par unité foncière :
- une annexe de type abri de jardin à condition que son emprise au sol soit inférieure ou égale à 20 m2, - une piscine à condition que son emprise au sol soit inférieure ou égale à 40 m2 (plage comprise), Toute modification ou suppression des éléments paysagers doit obligatoirement être précédée d’une
déclaration préalable ; leur défrichement, leur arrachage, leur abattage, partiel ou total, leur modification, s’ils
sont autorisés, pourront être subordonnés à des plantations nouvelles.
Article Uc 2– Mixité fonctionnelle et sociale
Sans objet Zone Uc
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 27
Chapitre 2 : Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères
Article Uc 3 –Volumétrie et Implantation des constructions
1- Emprise au sol maximale
Dispositions générales
L’emprise au sol est la projection verticale du volume de construction, tous débords et surplombs inclus. Le % se calcule par rapport au terrain ou surface d’assiette du projet (parcelle ou unité foncière).
En zone Uc, l’emprise au sol maximale ne peut excéder 25 % de la superficie du terrain.
Dispositions particulières
Il peut être dérogé aux dispositions générales pour les équipements d’intérêt collectif ou services publics.
2- Volumétrie et hauteur maximale
Dispositions générales
Les hauteurs sont mesurées du terrain à compter du sol naturel avant travaux au faîtage ou au sommet du
bâtiment.
Les constructions principales et leurs extensions peuvent être édifiées à 9 mètres
Les annexes peuvent être édifiées à 5 mètres
Ne sont pas pris en compte dans le calcul de la hauteur maximale autorisée :
- les ouvrages techniques concourant à la production d’énergies renouvelables
- les ouvrages techniques indispensables et de faible emprise, tels que souches de cheminées et de
ventilation, sur une hauteur maximale de 1,50 mètres.
Il n’est pas fixé de règle de hauteur pour les équipements collectifs d’intérêt général.
Dispositions particulières
Les hauteurs maximales ci-dessus prescrites peuvent être dépassées lorsqu’une construction existante dépasse
ces dernières ; les extensions et travaux de réhabilitation peuvent dans ce cas se référer à la hauteur existante.
3- Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques
Dispositions générales
Les constructions devront s’implanter avec un recul supérieur ou égal à 5 mètres à compter de l’alignement.
Lorsqu’une construction existante est implantée avec un recul inférieur à 5 mètres à compter de l’alignement, les extensions pourront s’implanter dans la continuité de la construction principale.
La règle générale d’implantation ne concerne pas :
- les équipements et installations nécessaires au fonctionnement des services publics ou d’intérêt
collectif.
Dispositions particulières
Sous réserve de justifications techniques, architecturales ou d’intégration dans le site, des dispositions autres
que celles définies dans la règle générale pourront être exceptionnellement autorisées ou imposées dans les
cas suivants :
- lorsque l’implantation ou l’extension d’une construction (aménagement, surélévation ou
agrandissement d’une construction existante) se fait en continuité d’un corps de bâtiment principal Zone Uc
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 28
existant implanté différemment de la règle, qu’il soit situé sur le même terrain ou sur un terrain
contigu. Néanmoins, la distance entre l’extension et l’alignement doit être supérieure ou égale à la
distance entre la construction existante et l’alignement.
- pour la réalisation d’un équipement ou d’une installation technique liée à la sécurité, à l’accessibilité
d’un bâtiment (ascenseur, escaliers ...), aux différents réseaux ou nécessaire à la production d’énergies
renouvelables,
- pour la préservation ou la restauration d’un élément identifié aux documents graphiques au titre de
l’article L.151-19 du Code de l’Urbanisme.
4- Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
Dispositions générales
Les dispositions du présent article régissent l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives (limites latérales et limites de fond de parcelle).
Les constructions principales doivent être implantées en retrait sans que celui-ci soit inférieur à 4 mètres.
Les annexes peuvent être implantées :
- Sur une ou plusieurs limites séparatives,
- ou en retrait sans que celui-ci soit inférieur à 4 mètres.
Les piscines incluant les plages doivent quant à elles être implantées en retrait sans que celui-ci soit inférieur à 4 mètres
Sans préjudice des dispositions civiles éventuellement applicables dont le respect relève de la responsabilité de chaque maître d’ouvrage, ces règles d’implantation s’appliquent aux saillies. Elles ne s’appliquent ni aux débords de toiture ni aux constructions en sous-sol.
Dispositions particulières
Sous réserve de justifications techniques, architecturales ou d’intégration dans le site, des dispositions autres
que celles définies dans la règle générale pourront être exceptionnellement autorisées ou imposées dans les
cas suivants :
Afin de favoriser l’accroche avec les bâtiments existants implantés différemment de la règle générale, le projet
peut s’implanter en continuité avec des bâtiments situés sur un terrain contigu, sous réserve :
o de s’inscrire dans un gabarit similaire (profondeur et hauteur),
o de respecter la hauteur maximale et les dispositions générales d’implantation ci-dessus
définies sur les autres limites séparatives.
Pour la préservation ou la restauration d’un élément identifié aux documents graphiques au titre de l’article
L.151-19 du Code de l’Urbanisme,
Pour réaliser l’isolation par l’extérieur d’une construction existante.
Article Uc 4 – Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
1- Intégration architecturales et paysagère des projets
Les constructions, par leur situation, leur architecture, leur dimension ou leur aspect extérieur ne doivent pas
porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux environnants ainsi qu’aux sites et aux paysages naturels ou
urbains.
2- Traitement des façades
Le rapport entre l’espace public et toute construction passe par une bonne délimitation de l’implantation de la
construction et par un traitement harmonieux de la façade. Zone Uc
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 29
La couleur des matériaux de constructions, bruts ou enduits dans tous les cas doit se rapprocher des couleurs des constructions anciennes existantes dans l’environnement.
Les enduits clairs et de teintes vives sont à proscrire, en particulier le blanc; les enduits doivent être de teintes gris beige, beige, etc,
Dans le cas d’une restauration de construction ancienne existante, seuls les pierres de tailles peuvent rester apparentes.
Les joints affleurent le nu de la façade et ne doivent pas être de teinte plus foncée, ni trop clair que le matériau d’appareil.
Les maçonneries enduites doivent être de finition talochée, grattée fin ou lissée et ne pas comprendre de faux joints d’appareil ou tout autre décor surabondant, tels que pierres incrustées, chaînages, etc.
3- Traitement des toitures
Pour les constructions principales, les toitures doivent être à double pentes et de forme simple, non
débordante sur les pignons en cas d’implantation en limite séparative. Leur pente sera en moyenne de 40°; les
limites admises étant à 35° et 50°.
Pour les annexes, les toitures doivent être à double pentes et de forme simple, non débordante sur les pignons
en cas d’implantation en limite séparative. Leur pente sera en moyenne de 30°.
Pour les extensions, les vérandas et les verrières, les pentes de toit seront en moyenne de 30°.
Sont interdits pour tout type de construction le bac-acier et/ou la tôle, les panneaux ondulés de matière
plastique ou similaire.
Les souches de cheminées sont situées le plus près possible du faîtage et jamais dans la moitié inférieure du toit.
A l’égout du toit, la corniche est limitée à 30 cm environ, gouttière comprise, elle est simple, peu importante, peu saillante.
Les couvertures des constructions principales sont obligatoirement réalisées : - en tuiles plates (60 à 80 unités au m² environ)
- en tuiles mécaniques petit moule (22 unités au m² environ)
Les tuiles, quel que soit le modèle, doivent avoir un aspect nuancé, en aucun cas monochrome.
Les percements en toitures sont constitués soit par des châssis vitrés posés dans le pan du toit, soit par les lucarnes à croupe ou à fronton. La taille des châssis de toit sur les constructions anciennes de qualité ne doivent pas excéder 0,78 x 0,98 m, le plus grand côté étant dans la pente du toit.
Les lucarnes sont couvertes par un toit à deux pans en bâtières, sans rebord en façade ou à bout rabattu (lucarne à la capucine).
Elles sont plus hautes que larges : rapport minimum de la baie 3/5ème .
La largeur maximum de la façade de la lucarne est 1,10 m.
4- Aménagement des clôtures et abords
L’aménagement des abords et des espaces résiduels situés entre les façades et les clôtures ou alignements de
voirie, doit faire l’objet de réflexion au même titre que les constructions, et leur traitement doit être soigné.
Les clôtures doivent avoir une hauteur maximale de 2 mètres.
Les clôtures doivent être ajourées pour permettre la circulation des eaux superficielles de ruissellement. Les
murs pleins et murets de soubassement sont de ce fait interdits.
Article Uc 5 – Traitement environnemental et espaces non bâtis et abords de construction
1- Espaces de pleine terre
Dispositions générales
Le règlement du PLU met en place une emprise minimale de pleine terre pour chaque unité foncière. Zone Uc
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 30
Les espaces de pleine terre englobent les espaces vierges de toute infrastructure et superstructure visible en surface.
En zone Uc, l’emprise minimale de pleine terre est fixée à 35% de la superficie de l’ensemble du terrain.
Dispositions particulières
Il peut être dérogé aux dispositions générales pour les équipements d’intérêt collectif ou services publics.
2- Aménagement des jardins
Les haies et les jardins doivent être aménagées comme des « niches écologiques », et composées de plusieurs
essences.
De façon générale, toutes les espèces exotiques, invasives ou non locales sont à éviter ainsi que les essences
allergènes. Toutefois, dans le cas de recherche d’ambiance(s) particulière(s) justifiée(s) pour des opérations
d’aménagement d’ensemble, des essences non locales pourront être admises.
Article Uc 6 – Stationnement
1- Stationnement des véhicules motorisés
Dispositions générales
La création de places de stationnement des véhicules, résultant de l’application des normes définies ci-après
doit se faire en-dehors des voies publiques.
Les emplacements seront suffisamment dimensionnés et facilement accessibles.
Dans le cas d’une extension, d’une réhabilitation, restructuration, changement de destination, les normes
définies ci-après ne s’appliquent qu’à l’augmentation de surface de plancher, de capacité ou du nombre de
logements, en maintenant les places existantes nécessaires aux parties du bâtiment dont la destination initiale
est conservée.
Règles quantitatives de stationnement
Les nombres de places de stationnement minimum imposés sont reportés dans le tableau ci-après, en fonction
des destinations et de leur localisation.
Destination Nombre de place
Logement 2 places minimum par logement Logements locatifs sociaux 1 place maximum par logement Hébergement 1 place minimum pour 5 lits Artisanat et commerce de détail 1 place par tranche de 25m² de Surface de Plancher Hébergement hôtelier et touristique 1 place minimum pour 2 lits.
Le nombre de places imposé est calculé par rapport au total des surfaces de plancher, des capacités ou du
nombre de logements de l’opération. Si le nombre exigé de places est fractionné, il doit être arrondi au nombre
entier supérieur. Zone Uc
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 31
Chapitre : Equipements et réseaux
Article Uc 7 – Desserte par les voies publiques et privées
Les projets faisant l’objet d’un permis de construire doivent satisfaire à certaines exigences pratiques et
fonctionnelles en matière d’accessibilité et de connexion aux réseaux techniques de la commune.
1- Accès
Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou à une voie privée soit
directement soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur un fond voisin ou éventuellement obtenu par
application de l’article 682 du Code Civil.
Les accès sur la voie publique doivent présenter une largeur minimale de 4 mètres.
Pour les opérations de logements et bureaux présentant un linéaire sur voie inférieur à 30 mètres, un
seul accès à la voie publique sera autorisé, à l’exception de la création d’une sortie sur une voie différente.
2- Voirie
Les voies à créer doivent être adaptés aux usages qu’ils supportent et aux opérations qu’ils doivent
desservir. Dans tous les cas, les nouvelles voies doivent avoir une largeur minimale de 4 mètres.
Toute voie en impasse doit comporter un point de retournement d’un diamètre de 18 mètres minimum.
Les accès, y compris les portes de garage situées à l’alignement de l’espace public, doivent être
aménagés de façon à répondre aux conditions de sécurité publique, notamment au regard de l’intensité de la
circulation et des conditions de visibilité.
L’aménagement des voies doit respecter la réglementation en vigueur, notamment celle relative à
l’accessibilité des personnes à mobilité réduite.
Sauf dispositions spécifiques au sein des Orientations d’Aménagement et de Programmation, auquel
cas les présentes dispositions ne sont pas applicables, les nouvelles voies en impasse seront uniquement
autorisées en cas d’opérations d’ensemble impliquant une mutualisation des places de stationnement et
lorsqu’elles sont prolongées par des axes de cheminements doux.
Article Uc 8 – Desserte par les réseaux
1- Eau potable
L’alimentation de toute construction nouvelle, dont le besoin en eau potable est reconnu, est assurée par le
réseau public s’il existe ou à défaut, par un moyen conforme à la réglementation en vigueur.
2- Eaux pluviales
Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l’écoulement des eaux pluviales dans le réseau collecteur s’il existe. En l’absence de ce réseau ou en cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales (et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété) sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l’opération et au terrain.
3- Assainissement
Toute construction doit pouvoir être raccordée au réseau public d’assainissement.
A défaut de réseau public, un dispositif d’assainissement individuel est admis conformément à la
réglementation en vigueur.
4- Réseaux d’alimentation en énergie et réseaux de communication
Tout nouveau réseau sur domaine privé nécessaire à l’alimentation de la construction devra être réalisé en
souterrain jusqu’au point de raccordement situé en limite du domaine public. Zone A
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 32
V. LA ZONE AGRICOLE (A)
Chapitre 1 : Destination des constructions, usages des sols et nature d’activités
Extrait du rapport de présentation : « La zone Agricole (A) correspond au secteur de protection des terrains non urbanisés qui couvre l’essentiel du territoire de Civry-la-forêt. Cette zone a pour vocation de préserver des terres agricoles au potentiel agronomique élevé et à accueillir les constructions et installations nécessaires aux exploitations agricoles. La zone A comprend un secteur Ap qui est protégée et de ce fait inconstructible »
Article A1 – Destinations et sous-destinations
1- Occupation et utilisation du sol interdites
Sont interdits :
- Les constructions d’habitation non liées à une exploitation agricole
- Les constructions pour l’hébergement
- Les constructions destinées à l’artisanat et le commerce de détail
- Les constructions de commerce de gros
- Les constructions destinées à l’hébergement hôtelier et touristique
- Les cinémas
- Les locaux et bureaux accueillant du public
- Les établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale
- Les salles d’arts et spectacles
- Les équipements sportifs
- Les autres équipements recevant du public
- Les activités industrielles
- Les constructions destinées aux bureaux
- Les centres de congrès et d’exposition
2- Occupation et utilisation du sol soumises à conditions particulières
Sont autorisées sous conditions :
- Les constructions et installations, classées ou non, nécessaires à l’exploitation agricole,
- Les extensions et des annexes des bâtiments d’habitation existants à usage d’habitation, sous réserve
de ne pas dépasser une surface de plancher de 20% de la surface de plancher existante et de respecter
les règles de hauteur fixées à l’article A3 ci-dessous. Cette possibilité n’est applicable qu’une seule fois
à compter de l’approbation du présent PLU,
- Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, dès lors qu’elles
ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière dans l’unité
foncière où elles sont implantées et qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces
naturels et des paysages.
En dehors des sites urbains constitués (trait rouge sur le plan de zonage), marges de protection des lisières du massif forestier, toute construction nouvelle est interdite dans une bande de 50 m d’épaisseur mesurée parallèlement à la lisière. Toutefois, dans ces marges de protection, est autorisée l’extension des constructions existantes, dans la limite de 20% de la surface de plancher existante à la date d’approbation du présent règlement, cette extension pouvant être réalisée en une ou plusieurs fois.
Article A2– Mixité fonctionnelle et sociale
Sans objet Zone A
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 33
Chapitre 2 : Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères
Article A 3 –Volumétrie et Implantation des constructions
1- Emprise au sol maximale
Dispositions générales
L’emprise au sol est la projection verticale du volume de construction, tous débords et surplombs inclus. Le % se calcule par rapport au terrain ou surface d’assiette du projet (parcelle ou unité foncière).
En zone A, l’emprise au sol des constructions à usage agricole n’est pas réglementée.
L’emprise au sol maximale des extensions et des annexes des bâtiments d’habitation existants à usage d’habitation autorisés ne peut excéder 10% de la superficie du terrain.
Dispositions particulières
Il peut être dérogé aux dispositions générales pour les équipements d’intérêt collectif ou services publics.
2- Volumétrie et hauteur maximale
Les hauteurs sont mesurées du terrain à compter du sol naturel avant travaux au faîtage ou au sommet du
bâtiment.
La hauteur de façade maximale pour les constructions est limitée à :
- 12 mètres pour les constructions à usage d’exploitation agricole,
- 9 mètres pour les autres constructions principales et leurs extensions non liées à l’usage agricole, à
l’exception des constructions ou installations nécessaires aux services publics et d’intérêt collectif
pour lesquelles il n’est pas fixé de règle de hauteur,
- 3,50 mètres pour les annexes non liées à l’usage agricole.
Dans les cas d’une construction existante dépassant les hauteurs maximales fixées à la disposition précédentes,
les extensions et travaux de réhabilitation sont autorisés pour une hauteur équivalente, sans toutefois la
dépasser.
Les ouvrages techniques concourant à la production d’énergies renouvelables ne sont pas pris en compte dans
le calcul de la hauteur maximale autorisée.
3- Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques
Les constructions doivent s’implanter avec un recul supérieur ou égal à 6 mètres à compter de l’alignement,
Lorsqu’une construction existante est implantée avec un recul inférieur à 6 mètres à compter de l’alignement,
les extensions doivent s’implanter dans la continuité de la construction principale.
Les annexes doivent respecter une distance d’implantation inférieure ou égale à 20 mètres de la construction
existante.
4- Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
Les constructions principales doivent être implantées :
- en retrait des limites séparatives sans que celui-ci soit inférieur à 6 mètres.
Les annexes peuvent être implantées :
- en limites séparatives,
- ou en retrait sans que celui-ci soit inférieur à 4 mètres.
Les piscines incluant les plages doivent quant à elles être implantées en retrait sans que celui-ci soit inférieur à 4 mètres Zone A
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 34
Article A4 - Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
1- Intégration architecturale des projets
Les constructions, par leur situation, leur architecture, leur dimension ou leur aspect extérieur ne doivent pas
porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux environnants ainsi qu’aux sites et aux paysages naturels ou
urbains.
En cas de mise en œuvre, les dispositifs liés à l’utilisation des énergies renouvelables constitués de panneaux
thermiques ou photovoltaïques seront intégrés aux éléments architecturaux des constructions.
2- Aménagement des abords
La hauteur totale des clôtures est limitée à 2 mètres sauf impératif de sécurité. Les murs pleins sont interdits, à
l’exception des murs en pierres apparentes.
Article A5– Traitement environnemental
Les constructions et aménagements veilleront à limiter leur impact sur l’imperméabilisation des sols et à
favoriser la circulation de la biodiversité.
Article A6 – Stationnement
Il devra être prévu un nombre de places suffisant correspondant aux besoins des constructions.
Les aires de stationnement en surface devront être aménagées avec des revêtements perméables. Zone A
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 35
Chapitre 3 : Equipements et réseaux
Article A7 – Desserte par les voies publiques et privées
Les projets faisant l’objet d’un permis de construire doivent satisfaire à certaines exigences pratiques et
fonctionnelles en matière d’accessibilité et de connexion aux réseaux techniques de la commune.
1- Accès
Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou à une voie privée soit
directement soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur un fond voisin ou éventuellement obtenu par
application de l’article 682 du Code Civil.
Les accès sur la voie publique doivent présenter une largeur minimale de 4 mètres.
Pour les opérations de logements et bureaux présentant un linéaire sur voie inférieur à 30 mètres, un
seul accès à la voie publique sera autorisé, à l’exception de la création d’une sortie sur une voie différente.
2- Voirie
Les voies à créer doivent être adaptés aux usages qu’ils supportent et aux opérations qu’ils doivent
desservir. Dans tous les cas, les nouvelles voies doivent avoir une largeur minimale de 4 mètres.
Toute voie en impasse doit comporter un point de retournement d’un diamètre de 18 mètres minimum.
Les accès, y compris les portes de garage situées à l’alignement de l’espace public, doivent être
aménagés de façon à répondre aux conditions de sécurité publique, notamment au regard de l’intensité de la
circulation et des conditions de visibilité.
L’aménagement des voies doit respecter la réglementation en vigueur, notamment celle relative à
l’accessibilité des personnes à mobilité réduite.
Sauf dispositions spécifiques au sein des Orientations d’Aménagement et de Programmation, auquel
cas les présentes dispositions ne sont pas applicables, les nouvelles voies en impasse seront uniquement
autorisées en cas d’opérations d’ensemble impliquant une mutualisation des places de stationnement et
lorsqu’elles sont prolongées par des axes de cheminements doux.
Article A8 – Desserte par les réseaux
1- Eau potable
L’alimentation de toute construction nouvelle, dont le besoin en eau potable est reconnu, est assurée par le
réseau public s’il existe ou à défaut, par un moyen conforme à la réglementation en vigueur.
2- Eaux pluviales
Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l’écoulement des eaux pluviales dans le réseau collecteur s’il existe. En l’absence de ce réseau ou en cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales (et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété) sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l’opération et au terrain.
3- Assainissement
Toute construction doit pouvoir être raccordée au réseau public d’assainissement.
A défaut de réseau public, un dispositif d’assainissement individuel est admis conformément à la
réglementation en vigueur.
4- Réseaux d’alimentation en énergie et réseaux de communication
Tout nouveau réseau sur domaine privé nécessaire à l’alimentation de la construction devra être réalisé en
souterrain jusqu’au point de raccordement situé en limite du domaine public. Zone N
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 36
VI. LA ZONE NATURELLE (N)
Chapitre 1 : Destination des constructions, usages des sols et nature d’activités Extrait du rapport de présentation : « La zone Naturelle (N) correspond aux secteurs à protéger en raison de la qualité des sites, des milieux naturels et des paysages. Sur Civry-la-forêt elle trouve son expression à travers la présence du massif forestier, des boisements qui ponctuent le territoire.
Les secteurs Ng et Nge correspondent à l’activité golfique. Le secteur Ng étant dévolu au terrain de jeu et le
secteur Nge aux emprises constructibles ».
Article N1 – Destinations et sous-destinations
1- Occupation et utilisation du sol interdites
Sont interdits :
- Les exploitations agricoles
- Les exploitations forestières
- Les constructions nouvelles d’habitation
- Les constructions nouvelles d’activités artisanales et de de commerce de détail
- Les constructions nouvelles de restauration
- Les constructions nouvelles de commerce de gros
- Les cinémas
- Les locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés
- Les établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale
- Les salles d’arts et spectacles
- Les autres équipements recevant du public
- Les activités industrielles
- Les entrepôts
- Les bureaux
- Les centres de congrès et d’exposition
2- Occupation et utilisation du sol soumises à conditions particulières
Sont autorisées sous conditions :
- Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, dès lors qu’elles
ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière dans l’unité
foncière où elles sont implantées et qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces
naturels et des paysages.
Sont autorisées sous conditions dans le secteur Ng :
- Tout projet situé dans la zone inondable délimitée par l’arrêté de 1992 dès lors qu’il respecte les
prescriptions édictées par l’arrêté préfectoral valant PPRI.
Sont autorisées sous conditions dans le secteur Nge :
- Les équipements sportifs dès lors qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels
et des paysages,
- Les locaux et bureaux accueillant du public dès lors qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde
des espaces naturels et des paysages,
- Les équipements hôteliers dès lors qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces
naturels et des paysages.
Article N2– Mixité fonctionnelle et sociale
Sans objet Zone N
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 37
Chapitre 2 : Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères
Article N3 – Volumétrie et implantation des constructions
1- Emprise au sol maximale
Dispositions générales
L’emprise au sol est la projection verticale du volume de construction, tous débords et surplombs inclus. Le %
se calcule par rapport au terrain ou surface d’assiette du projet (parcelle ou unité foncière.
En zone N, l’emprise au sol n’est pas réglementée.
Dans le secteur Nge, l’emprise au sol est fixée à 20% de la superficie du terrain.
Dispositions particulières
Il peut être dérogé aux dispositions générales pour les équipements d’intérêt collectif ou services publics
2- Volumétrie et hauteur maximale
Les hauteurs sont mesurées du terrain à compter du sol naturel avant travaux au faîtage ou au sommet du
bâtiment.
Dans la zone N et le secteur Nge, les constructions autorisées ne pourront dépasser 10 mètres de hauteur en
tout point de la construction.
Les ouvrages techniques concourant à la production d’énergies renouvelables ne sont pas pris en compte dans
le calcul de la hauteur maximale autorisée.
3- Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques
Les constructions ne doivent pas s’implanter à moins de 6 mètres à compter de l’alignement.
Lorsqu’une construction existante est implantée avec un recul inférieur à 6 mètres de l’alignement, les
extensions pourront s’implanter dans la continuité de la construction principale.
4- Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
Les constructions principales doivent être implantées ;
- en retrait sans que celui-ci soit inférieur à 6 mètres.
Les annexes peuvent être implantées :
- en retrait sans que celui-ci soit inférieur à 6 mètres.
Article N4 –Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
1- Intégration architecturale des projets
Les constructions, par leur situation, leur architecture, leur dimension ou leur aspect extérieur ne doivent pas
porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux environnants ainsi qu’aux sites et aux paysages naturels ou
urbains.
Les travaux sur les bâtiments existants ne doivent pas porter atteinte à leur qualité architecturale initiale.
2- Aménagement des abords
La hauteur totale des clôtures est limitée à 2,00 mètres sauf impératif de sécurité. Zone N
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 38
Les clôtures doivent être végétalisées et permettre la circulation de la biodiversité. Les murs pleins sont
interdits, à l’exception des murs en pierres apparentes.
Les haies doivent être composées de plusieurs essences végétales.
Article N5 –Traitement environnemental
Les constructions et aménagements veilleront à limiter leur impact sur l’imperméabilisation des sols et à
favoriser la circulation de la biodiversité.
Article N6 – Stationnement
Il devra être prévu un nombre de places suffisant correspondant aux besoins des constructions.
Les aires de stationnement en surface devront être aménagées avec des revêtements perméables. Zone N
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 39
Chapitre 3 : Equipements et réseaux
Article N7 – Desserte par les voies publiques et privées
Les projets faisant l’objet d’un permis de construire doivent satisfaire à certaines exigences pratiques et
fonctionnelles en matière d’accessibilité et de connexion aux réseaux techniques de la commune.
1- Accès
Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou à une voie privée soit
directement soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur un fond voisin ou éventuellement obtenu par
application de l’article 682 du Code Civil.
Les accès sur la voie publique doivent présenter une largeur minimale de 4 mètres.
Pour les opérations de logements et bureaux présentant un linéaire sur voie inférieur à 30 mètres, un
seul accès à la voie publique sera autorisé, à l’exception de la création d’une sortie sur une voie différente.
2- Voirie
Les voies à créer doivent être adaptés aux usages qu’ils supportent et aux opérations qu’ils doivent
desservir. Dans tous les cas, les nouvelles voies doivent avoir une largeur minimale de 4 mètres.
Toute voie en impasse doit comporter un point de retournement d’un diamètre de 18 mètres minimum.
Les accès, y compris les portes de garage situées à l’alignement de l’espace public, doivent être
aménagés de façon à répondre aux conditions de sécurité publique, notamment au regard de l’intensité de la
circulation et des conditions de visibilité.
L’aménagement des voies doit respecter la réglementation en vigueur, notamment celle relative à
l’accessibilité des personnes à mobilité réduite.
Sauf dispositions spécifiques au sein des Orientations d’Aménagement et de Programmation, auquel
cas les présentes dispositions ne sont pas applicables, les nouvelles voies en impasse seront uniquement
autorisées en cas d’opérations d’ensemble impliquant une mutualisation des places de stationnement et
lorsqu’elles sont prolongées par des axes de cheminements doux.
Article N8 – Desserte par les réseaux
1- Eau potable
L’alimentation de toute construction nouvelle, dont le besoin en eau potable est reconnu, est assurée par le
réseau public s’il existe ou à défaut, par un moyen conforme à la réglementation en vigueur.
2- Eaux pluviales
Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l’écoulement des eaux pluviales dans le réseau collecteur s’il existe. En l’absence de ce réseau ou en cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales (et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété) sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l’opération et au terrain.
3- Assainissement
Toute construction doit pouvoir être raccordé au réseau public d’assainissement.
A défaut de réseau public, un dispositif d’assainissement individuel est admis conformément à la
réglementation en vigueur.
4- Réseaux d’alimentation en énergie et réseaux de communication
Tout nouveau réseau sur domaine privé nécessaire à l’alimentation de la construction devra être réalisé en
souterrain jusqu’au point de raccordement situé en limite du domaine public. Lexique
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 40
VII. LEXIQUE
Abri de jardin :
Petite construction annexe destinée à protéger des intempéries le matériel de jardinage, outils, machines, mobilier de jardin, bicyclettes…
Un abri de jardin peut être démontable ou non, avec ou sans fondations.
Accès :
Un accès est le point de passage aménagé en limite de terrain pour accéder à celui-ci depuis la voie ouverte à la circulation générale.
Acrotère :
Elément de façade, en général mur ou muret en maçonnerie, situé au-dessus du niveau de la toiture terrasse
ou d’une toiture à faible pente.
Activités relevant du régime agricole :
Au sens du droit civil, les activités agricoles sont celles qui correspondent à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique à caractère végétal ou animal. Il en est de même pour les activités qui constituent le prolongement de la production ou qui ont pour support l'exploitation.
La définition des activités relevant du régime de protection sociale agricole est plus étendue car elle comprend également les activités de service à l'agriculture dites "connexes".
Il s'agit (à titre d’information):
de la culture des végétaux sous toutes les formes : cultures céréalières, maraîchères, de champignons, florales, viticulture, arboriculture...
des élevages pratiqués de manière intensive, extensive, hors sol, quelle qu'en soit la nature : élevages de bovins, de caprins, d'ovins, d'équidés, apiculture, aviculture... des activités de prolongement, c'est-à-dire de transformation, de conditionnement et de commercialisation des produits de l'exploitation ;
des activités agro-touristiques lorsqu'elles ont pour support l'exploitation ; du dressage de chevaux, de l'entraînement et des haras ;
de la conchyliculture, pisciculture, aquaculture, pêche maritime à pied professionnelle ; des travaux agricoles dits connexes à l'agriculture : entreprises de labourage, battage, défrichement, travaux de création, restauration et d'entretien de parcs et jardins, travaux d'amélioration foncière ; Lexique
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 41
des travaux forestiers : travaux d'exploitation du bois (abattage, élagage...) ainsi que ceux précédant ou suivant ces opérations (débroussaillage...), travaux de reboisement.
Alignement :
L'alignement correspond à la détermination de l'implantation des constructions par rapport au domaine public. Au cas où la voie ne fait pas l’objet d’un acte juridique définissant ses limites (voies publiques ou privées, ouvertes à la circulation publique), l’alignement est défini comme étant la limite matérielle d’emprise de la voie. (La voie comporte la voirie plus les trottoirs lorsqu’ils existent).
Annexe :
Une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre deux constructions afin de marquer un lien d’usage. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d’accès direct depuis la construction principale.
Axe de la voie :
C’est la ligne parallèle à la voie située à égale distance de ses marges extérieures.
Bardage :
Revêtement d’un mur, réalisé en matériaux minces de charpente (bois), de couverture (tuiles, ardoises) ou métallique.
Bâtiment :
Un bâtiment est une construction couverte et close.
Chambres d’hôtes :
Conformément à l'article L 324-3 et suivants du Code du tourisme, les chambres d'hôtes sont des chambres meublées situées chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations.
Toute personne qui offre à la location une ou plusieurs chambres d'hôtes doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune du lieu de l'habitation concernée.
Cette activité est limitée à un nombre maximal de cinq chambres pour une capacité d’accueil de quinze personnes.
Construction :
Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’homme en sous-sol ou en surface
Construction existante :
Une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construite et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage remplissent leurs fonctions. Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante
Construction principale :
Constitue une construction principale toute construction qui présente une surface de plancher supérieure ou égale à 20 m².
Egout du toit :
Limite basse d’un pan de couverture, vers laquelle ruissellent les eaux de pluie. Lexique
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 42
Emprise au sol
L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou encorbellements.
Emprise au sol surface de plancher
Contrairement à la surface de plancher, l’emprise au sol de la construction comprend l’épaisseur des murs extérieurs (matériaux isolants et revêtements extérieurs compris).
Equipements collectifs :
Ce sont des équipements publics ou privés qui assurent une fonction de service aux habitants en particulier dans les domaines administratif, sportif, culturel, médical, social et scolaire.
Espace de plaine terre (PLT)
Les espaces de pleine terre sont des espaces libres non bâtis ni en surface ni en sous-sol permettant la libre infiltration des eaux pluviales. Ils peuvent être aménagés en espaces verts (pelouses, plantations) mais aussi en allée de jardin non dallée ou cimentée.
Extension
L’extension consiste en un agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures
à celle-ci. L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement) et
doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante).
Façade
Les façades d’un bâtiment ou d’une construction correspondent à l’ensemble de ses parois extérieures hors
toiture. Elles intègrent tous les éléments structurels, tels que les baies, les bardages, les ouvertures, l’isolation
extérieure et les éléments de modénature.
Faîtage :
Ligne de jonction supérieure de 2 pans de toiture, inclinés suivant des pentes opposées.
Gîte rural :
La jurisprudence considère qu’il s’agit d’une location saisonnière occupée au maximum 6 mois et obligatoirement disponible pendant au moins 3 mois de l’année.
Le gîte rural rempli deux conditions cumulatives :
- Il doit être la propriété d’un agriculteur ou d’un propriétaire rural et ne peut en aucun cas être employé comme résidence secondaire exclusive ou permanente, soit du propriétaire soit du locataire. Lexique
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 43
- Il doit être classé « Gîtes de France ». Il est précisé que la qualification de « Gîtes de France » ne résulte plus d'un classement réglementaire mais est attribuée de manière autonome par l'association le Relais Départemental des « Gîtes de France ».
Ce type de projet est réalisable à condition que l’activité de gîte rural soit donc un accessoire ou une prolongation d’une activité agricole existante.
Hauteur de construction :
La hauteur totale d’une construction, d’une façade ou d’une installation correspond à la différence de niveau
entre son point le plus haut et son point le plus bas situé à sa verticale. Elle s’apprécie par rapport au niveau du
terrain existant avant travaux, à la date de dépôt de la demande. Le point le plus haut à prendre comme
référence correspond au faîtage de la construction, ou au sommet de l’acrotère, dans le cas de toitures-
terrasses ou de terrasses en attique. Les installations techniques sont exclues du calcul de la hauteur.
Limites séparatives :
Les limites séparatives correspondent aux limites entre le terrain d’assiette de la construction constitué d’une ou plusieurs unités foncières et le ou les terrains contigus. Elles peuvent être distinguées en deux types : les limites latérales et les limites de fond de terrain. En sont exclues les limites de l’unité foncière par rapport aux voies et emprises publiques.
Local accessoire :
Le local accessoire fait soit partie intégrante d’une construction principale, soit il en constitue une annexe, soit une extension. Il est indissociable du fonctionnement de la construction principale.
Mitoyenneté :
Se dit d’un élément situé sur la limite séparative et qui est propriété commune des deux propriétaires. Par extension, se dit d’un élément situé en bordure de la limite séparative.
Modénature :
Traitement ornemental (proportions, forme, galbe) de certains éléments en relief ou en creux d’un bâtiment, et en particulier des moulures.
Pan coupé :
Le pan coupé est le mur perpendiculaire ou non à la bissectrice de l'angle formé au point d’intersection de la rencontre de deux voies.
Pan de toiture :
Surface plane de toiture.
Prospect :
C’est la distance horizontale, mesurée perpendiculairement, en chaque point d’une façade avec une autre construction en vis-à-vis, une limite de terrain ou un alignement opposé d’une voie.
Rampe :
Pente d’une voie d’accès automobile ou piétonnier. Partie haute d’un garde-corps dans un escalier.
Reconstruction à l’identique :
Conformément à l’article L 111-3 du Code de l’Urbanisme : « La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié ». En outre il convient de respecter les dispositions de l’article R111.2 qui stipule que « le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. » Lexique
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 44
La reconstruction implique le respect des volumes, des règles de prospects (etc.), de la construction ou installation qui existait auparavant (même si les règles du PLU affectent par exemple au terrain concerné un coefficient inférieur).
Recul et retrait :
Le recul ou retrait est la distance séparant la construction des emprises publiques, des voies ou des limites séparatives. Il se mesure horizontalement et perpendiculairement aux limites. Il est constitué par l’espace compris entre la construction et ces emprises publiques ou voies.
Réhabilitation / Rénovation :
Réhabilitation : remise aux normes du bâtiment existant
Rénovation : restructuration, reconstruction dans les volumes existants.
Sous-sol :
Le sous-sol est l’étage souterrain ou partiellement souterrain d’un bâtiment.
Surface de plancher
La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4° Des surfaces de stationnement des véhicules, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;
5° Des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6° Des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7° Des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation, si les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Unité foncière :
Parcelle ou ensemble de parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire.
Voies ou emprises publiques
La voie publique s’entend comme l’espace ouvert à la circulation publique, qui comprend la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules motorisés, les itinéraires cyclables, l’emprise réservée au passage des piétons et les fossés et talus la bordant. Lexique
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 45
Les précisions utiles pour l’emploi des définitions
Les éléments ci-après permettent de préciser la finalité des définitions du lexique pour en faciliter l’application.
Annexe
La présente définition permet de distinguer les extensions, des annexes à une construction principale, notamment dans les zones agricoles, naturelles ou forestières.
Afin de concilier la possibilité de construire des annexes, avec les objectifs d’une utilisation économe des espaces naturels et de préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières d’une part (article L.101-2 du code de l’urbanisme), et de maintien du caractère naturel, agricole ou forestier des zones A et N d’autre part, un principe « d’éloignement restreint » entre la construction principale et l’annexe est inscrit dans cette définition. Les auteurs de PLU pourront déterminer la zone d’implantation de ces annexes au regard de la configuration locale.
Il est précisé que l’annexe est nécessairement située sur la même unité foncière que la construction principale à laquelle elle est liée fonctionnellement et peut être accolée ou non.
Il conviendra d’apporter une attention particulière à ce qui peut être qualifié d’annexe ou d’extension et aux règles qui s’y attaches, dans le cadre de l’instruction relative à l’application du droit des sols.
Bâtiment
Un bâtiment constitue un sous-ensemble de la notion de construction. Il est réalisé en élévation et peut comprendre un sous-sol. Il est impérativement couvert par une toiture et doté de systèmes de fermeture en permettant une clôture totale.
Ne peuvent donc être considérées comme relevant de la définition du bâtiment les constructions qui ne sont pas closes en raison :
- -soit de l’absence totale ou partielle de façades closes ;
- Soit de l’absence de toiture
- Soit de l’absence d’une porte de nature à empêcher le passage ou la circulation (de type galerie), et n’ayant pas pour seul but de faire artificiellement considérer une pièce comme non close.
Construction
Le lexique vise à clarifier la définition de la construction au regard des autres types d’édifices (installation, ouvrage, bâtiment). La notion de construction recouvre notamment les constructions en surplomb (constructions sur pilotis, cabanes dans les arbres) et les constructions non comprises dans la définition du bâtiment, telles que les pergolas, hangars, abris de stationnement, piscines, les sous-sols non compris dans un bâtiment.
La notion d’espace utilisable par l’homme vise à différencier les constructions, des installations dans lesquelles l’Homme ne peut rentrer, vivre ou exercer une activité. Les constructions utilisées pour les exploitations agricoles, dans lesquelles l’homme peut intervenir, entrent dans le champ de la définition. A contrario, les installations techniques de petites dimensions (chaufferie, éoliennes, postes de transformation, canalisations, …) et les murs et clôtures n’ont pas vocation à créer un espace utilisable par l’Homme.
La définition du lexique ne remet pas en cause le régime d’installation des constructions précaires et démontables, et notamment ceux relatifs aux habitations légères de loisirs et aux résidences mobiles de loisirs.
Construction existante
Cette définition comporte un critère physique permettant de la différencier d’une ruine (conformément à la jurisprudence). Elle retient en outre la condition d’existence administrative : seule une construction autorisée est considérée existante. Lexique
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 46
Ainsi une construction édifiée, soit avant la loi du 15 juin 1943 relative au permis de construire, soit conformément à l’autorisation requise et obtenue à cet effet est considérée comme légalement construite.
Emprise au sol
Cette définition reprend les termes de l’article R*420-1 du code de l’urbanisme qui s’appliquait uniquement au livre IV dudit code. On notera que les installations techniques qui font partie intégrante des constructions et participent de leur volume général, tels que les ascenseurs extérieurs, sont donc à comptabiliser dans leur emprise.
Extension
L’élément essentiel caractérisant l’extension est sa contigüité avec la construction principale existante. Sont considérées comme contigües les constructions accolées l’une avec l’autre. L’extension doit également constituer un ensemble architectural avec la construction principale existante. Le lien physique et fonctionnel doit être assuré soit par une porte de communication entre la construction existante et son extension, soit par un lien physique (par exemple dans le cas d’une piscine ou d’une terrasse prolongeant le bâtiment principal).
Il conviendra d’apporter une attention particulière à ce qui peut être qualifié d’annexe ou d’extension et aux règles qui s’y attachent dans le cadre de l’instruction relative à l’application du droit des sols.
Façade
Cette définition vise à intégrer les dimensions fonctionnelles et esthétique d’une façade, le règlement du PLU(i) permettant d’encadrer les dispositions relatives à l’aspect extérieur des constructions, ainsi qu’aux ouvertures pratiquées en façade et aux ouvrages en saillis (balcons, oriels, garde-corps, cheminées, canalisations extérieures…)
Les éléments de modénature tels que les acrotères, les bandeaux, corniches, moulures décoratives ou fonctionnelles, bordures, chambranles ou marquises sont constitutifs de la façade.
L’application de cette définition ne remet pas en cause les dispositions de l’article L111-16 et L111-17 du code de l’urbanisme qui permettent aux PLU de s’opposer à l’utilisation de l’isolation extérieure (réalisée par des matériaux renouvelables ou par des matériaux ou procédés de construction) dans les sites patrimoniaux remarquables, en sites inscrits ou classés, à l’intérieur du cœur d’un parc national, sur les monuments historiques et dans leurs abords et dans las périmètres dans lesquels les dispositions de l’article L 111-16 s’appliquent.
Gabarit
La notion de gabarit s’entend comme la totalité de l’enveloppe d’un bâtiment, comprenant sa hauteur et son emprise eau sol.
Le gabarit permet d’exprimer la densité en termes volumétriques, en définissant des formes bâties conformes aux limites de dimensions que doivent respecter les édifices dans une zone donnée. Il peut être ainsi utilisé pour octroyer des bonus de constructibilité.
Hauteur
La présente définition vise à simplifier l’application des règles relatives à la hauteur des constructions en précisant et uniformisant les points de références servant à la mesurer. Elle permet également de sécuriser la mise en œuvre des dérogations aux règles de hauteur des PLU qui sont autorisées, sous certaines conditions, par l’article L152-6 du code de l’urbanisme pour construire davantage de logements en zone tendue.
Sont notamment exclues du calcul de la hauteur au sens du présent lexique, les antennes, les installations techniques telles que les cheminées ou les dispositifs relatifs aux cabines d’ascenseur, aux chaufferies et à la climatisation, ou à la sécurité.
Le PLU pourra réglementer au cas par cas, soit la hauteur d’une construction dans sa totalité, soit façade par façade. Lexique
Plan Local d’Urbanisme de Civry-la-Forêt - Règlement 47
Enfin il est rappelé que les auteurs des PLU conservent la faculté de préciser les définitions du lexique national sans en changer le sens et peuvent donc préciser les modalités d’appréciation de la hauteur dans le cas de terrains en pente.
Limites séparatives
Cette définition permet de définir le terrain d’assiette sur lequel s’applique les règles d’urbanisme et introduit les notions de limites latérales et de fond de parcelle, qui peuvent être déclinées dans les Plu(i) pour préciser les règles d’implantation de la construction.
Local accessoire
Les locaux accessoire dépendent ou font partie intégrante d’une construction principale à laquelle ils apportent une fonction complémentaire et indissociable. Ils peuvent recouvrir des constructions de nature très variée et être affectés à des usages divers : garage d’une habitation ou d’un bureau, atelier de réparation, entrepôt d’un commerce, remise, logement pour le personnel, lieu de vie du gardien d’un bâtiment industriel, local de stockage, laverie d’une résidence étudiante…
De plus conformément à l’article R151-29 du code de l’urbanisme les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le bâtiment principal auquel ils se rattachent.
Voies ou emprises publiques
Cette définition a pour objectif de faciliter l’application des règles d’emprise au sol, de hauteur et d’implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies qui jouxtent les constructions. Ces voies doivent être ouvertes à la circulation et recouvrent tous les types de voies, quel que soit leur statut (publiques ou privées) et quelles que soient leurs fonctions (voies piétonnes, cyclistes, routes, chemins, …)
Les emprises publiques correspondent à des espaces ouverts au public qui ne relèvent pas de la notion de voie, telles que les voies ferrées et tramways, les cours d’eau domaniaux, les canaux, les jardins et parcs publics, les places publiques…