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Déliberation - DEL 004 ANNEXE 3 Delib Cloture Enquete Publique Nazareth Avis DES Domaines
Document publié le Samedi 31 janvier 2026 à 04h38 par la commune de Nérac.
Lien du pdf (Déliberation - DEL 004 ANNEXE 3 Delib Cloture Enquete Publique Nazareth Avis DES Domaines)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Justice et droit, Logement,
Direction Générale des Finances Publiques
Direction régionale des Finances Publiques de
Nouvelle Aquitaine et du département de la Gironde
Pôle d’évaluation domaniale de Bordeaux
24 rue François de Sourdis BP 908
33 060 BORDEAUX CEDEX
drfip33.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 05 40 45 00 46
Le 13/02/2025
Le Directeur Régional des Finances Publiques de
Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde
à
Monsieur le Maire de la commune de Nérac
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Didier Grangé-Cabane
Courriel : didier.grange-cabane@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 06.34.06.84.63.
Responsable du service : Frédéric BRAU
Téléphone : 05 40 45 00 59
Responsable adjoint : Bruno BENEDETTO
Téléphone : 06 80 28 21 52
Réf DS : 21150037
Réf OSE : 2024-47195-85758
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Emprise de terrain en nature de chemin communal
Adresse du bien : Nazareth
47 600 NERAC
Valeurs : 1 300 € soit 7 €/m² assortie d’une marge d’appréciation de 10 %.
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
1
7302 - SD
AR Prefecture
047-214701955-20260126-DEL0042026-DE
Reçu le 29/01/2026 1 - CONSULTANT
affaire suivie par : Anne SEILLAN, Service juridique et affaires foncières de la commune de Nérac.
2 - DATES
de consultation : 25/11/2024
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis : Sans objet
le cas échéant, de visite de l’immeuble : Sans objet
du dossier complet : 12/02/2025
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération :
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine :
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local…)
3.3. Projet et prix envisagé :
Les propriétaires de la parcelle AL 29 souhaitent acquérir l’emprise communale longeant leur parcelle, coté Sud. La commune serait favorable à cette acquisition.
La contenance de cette emprise avoisinerait les 185 m².
Pas de négociation en cours.
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2
AR Prefecture
047-214701955-20260126-DEL0042026-DE
Reçu le 29/01/2026 4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale :
Nérac est une commune du Sud-Ouest de la France, située dans le département de Lot-et-Garonne. La commune
appartient à la communauté de communes ALBRET COMMUNAUTÉ. La commune est traversée par la rivière
dénommée « La Baïse ».
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau :
Situation géographique de la commune Situation géographique du bien
L’emprise foncière se situe au sud de la commune, dans le quartier Nazareth.
4.3. Références cadastrales : l’emprise foncière sous expertise ne figure pas au cadastre, s’agissant du domaine public.
4.4. Descriptif :
Descriptifs
L’emprise à évaluer correspond à une portion d’un ancien chemin rural en nature d’impasse et impraticable. Les
propriétaires de la parcelle voisine AL 29 se sont appropriés cette emprise en coupant l’accès par un portail.
La superficie totale (zone hachurée) à céder par la commune est d’environ 185 m².
4.5. Surfaces du bâti : sans objet.
3
AR Prefecture
047-214701955-20260126-DEL0042026-DE
Reçu le 29/01/2026 5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble : commune de Nérac.
5.2. Conditions d’occupation : les biens sont estimés libres d’occupation.
6 - URBANISME
Règles actuelles :
L’emprise se situe en zonage N, zone naturelle et forestière correspondant aux espaces naturels à protéger en
raison, soit des risques naturels, soit de la qualité des sites et paysages ou de l'intérêt écologique des milieux.
Dernier règlement opposable aux tiers, date
d’approbation
PLUi Albret Communauté approuvé le 25/09/2024
Identification du zonage au POS/PLU et le cas échéant
du sous-secteur Zones N
7 - MÉTHODE D’ÉVALUATION MISE EN ŒUVRE
La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison directe qui consiste à fixer la valeur vénale ou
locative à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien à
évaluer sur le marché immobilier local.
8 - MÉTHODE MISE EN ŒUVRE
8.1 Études de marché :
Sources internes et externes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
➢ Sources : recherches effectuées sur les applications internes à la DGFIP « Estimer un bien », « Base de données patrimoniales » (BNDP), croisées avec l’application GEOFONCIER DVF.
➢ Critère de recherche : la recherche porte sur des transactions de terrains en zone naturelles – au cours
d’une période récente (moins de 6 ans), dans un rayon de trois kilomètres de l’emprise foncière à évaluer.
➢ Termes de comparaison :
4
Ref. Cadastrales Commune Adresse Zonage Description
195//AL/30// NERAC NAZARETH 12/03/2021 394 500 1,27 Lande N
195//AC/818// NERAC LA VILLE 11/08/2023 431 6,96 Jardin N Une parcelle en nature de jardin.
196//CV/12/45 NERAC Lariou 25/03/2019 1 Futaie N Parcelles en zone naturelle.
196//AH/58 NERAC JARDIN DU ROY 09/10/2019 11 Jardin N Une parcelle en nature de jardin.
196//AH/1013 NERAC JARDIN DU ROY 20/03/2019 11 Jardin N
Moyenne 6,25
Médiane 6,96
Ref.
enregistrement
Date
mutation
Surface
terrain (m²)
Prix total
(€)
Prix/m²
(€)
Nature de
bien
4704P01
2021P01869 Un terrain en pente en bord de
Baïse.
4704P01
2023P10777 3 000
4704P01
2019P02113 3 604 3 604
4704P01
2019P05489 1 140 12 540
4704P01
2019P01541 1 315 14 465 Une parcelle de terre en nature de
jardin
AR Prefecture
047-214701955-20260126-DEL0042026-DE
Reçu le 29/01/2026 8.2. Analyse et arbitrage du service – valeur retenue :
Il ressort de l’étude de marché un prix moyen égal à 6,25 €/m² (HT) et un prix médian de 6,96 €/m².
La restitution n’est pas homogène puisque les prix unitaires varient de 1,27 à 11 €.
Afin d’atténuer cette forte amplitude la médiane sera privilégiée et le prix unitaire de l’emprise foncière sera fixée à
7 €/m².
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
La valeur vénale de l’emprise foncière à céder par la commune est déterminée comme suit :
Nature de la parcelle Superficie Prix unitaire Valeur vénale Valeur vénale arrondie
Emprise d’un ancien chemin rural communal 185 m² 7 €/m² 1 295 € 1 300 €
L’évaluation aboutit à la détermination d’une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation et non
d’un prix. Le prix est un montant sur lequel s’accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors
que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
Les valeurs vénales du bien sont arbitrées respectivement à la somme de 1 300 € pour la cession. Elles sont
exprimées hors taxe et hors droits.
Ces valeurs sont assorties d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale de cession à 1 170 € sans
justification particulière.
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de
précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans
nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs
groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou
une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 18 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le
prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de
permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose
est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte
authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme,
notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période
de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification
de ces dernières.
5
AR Prefecture
047-214701955-20260126-DEL0042026-DE
Reçu le 29/01/2026 11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la
date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont
susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service
par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante,
de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents
administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la
protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de
votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données
concernées.
Pour le Directeur Régional des Finances Publiques de
Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde
Par délégation,
L’évaluateur
Didier GRANGÉ-CABANE
Inspecteur des Finances Publiques
6
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.
AR Prefecture
047-214701955-20260126-DEL0042026-DE
Reçu le 29/01/2026