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Arrêté - AR 9.2 ANNEXE ANV 2025
unknown - AR 9.2 Annexe Avis du Domaine Rue Marco POLO
Document publié le Mercredi 1 janvier 2025 par la commune de Choisy-le-Roi.
Lien du pdf (unknown - AR 9.2 Annexe Avis du Domaine Rue Marco POLO)
Thèmes du document : Justice et droit, Logement, Aménagement du territoire,
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques du Val de Marne
Pôle d’évaluation domaniale 94
Adresse : 1 place du Général Pierre Billotte
CP Ville : 94040 CRÉTEIL CEDEX
Courriel : ddfip94.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Créteil, le 07 avril 2025
La Directrice départementale des Finances
publiques du Val de Marne
à
COMMUNE DE CHOISY LE ROI
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Stéphane ROSSI
Courriel : stephane-1.rossi@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 06.14.10.97.26
Réf DS: 22903197
Réf OSE : 2025-94022-18056
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Terrain (voirie)
Adresse du bien : Rue Marco Polo
94600 Choisy-le-Roi
Valeur : 350.000 €, assortie d’une marge d’appréciation de 10 %
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
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7302 - SD
Accusé de réception en préfecture
094-219400223-20251126-DEL-25-104-DE
Date de télétransmission : 26/11/2025
Date de réception préfecture : 26/11/2025 1 - CONSULTANT
affaire suivie par : HAMDANI Raouf, 01 78 68 40 84, raouf.hamdani@choisyleroi.fr
Vos réf : [ZAC DES NAVIGATEURS-COSMONAUTES] RUE MARCO POLO - CHOISY LE ROI
2 - DATES
de consultation : 07/03/2025
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis: -
le cas échéant, de visite de l’immeuble : -
du dossier complet : 07/03/2025
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Projet et prix envisagé
Sur un périmètre s’étendant sur environ 8 hectares comprenant le quartier des Navigateurs et une partie de la ZAE des Cosmonautes, la ZAC des Navigateurs-Cosmonautes a pour objet la réalisation de 485 logements neufs, la réhabilitation du patrimoine locatif existant et la réalisation d’un équipement public, en vue de favoriser entre autres, la mixité sociale par une offre d’habitat adaptée, d’ouvrir et désenclaver le quartier par une amélioration de la desserte et de conforter la dimension résidentielle familiale et populaire du quartier, tout en intégrant une forte dimension environnementale au projet.
Le périmètre du quartier des Navigateurs est traversé par la rue Marco Polo, voie ouverte à la circulation générale et faisant partie intégrante du domaine public communal. Cette rue empiète notamment les assiettes foncières des lots A1, A2-A3, B1-B2 ainsi que des lots C1 et C2, ayant vocation à recevoir les futures constructions envisagées pour ce secteur.
En vue d’en permettre leur réalisation, la rue Marco Polo est actuellement en phase de désaffectation et déclassement du domaine public communal, afin qu'elle puisse être cédée à VALOPHIS HABITAT, OPH du Val-de-Marne et chargé de l’aménagement de la ZAC des Navigateurs-Cosmonautes, dans le cadre de la programmation de cette dernière.
Ainsi, la commune de Choisy Le Roi sollicite l’avis du pôle d’évaluation domaniale concernant la valeur vénale de cette voirie communale, qu’elle envisage de céder à VALOPHIS.
Le prix de cession envisagé s’élève à 358.900 € HT.
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Accusé de réception en préfecture
094-219400223-20251126-DEL-25-104-DE
Date de télétransmission : 26/11/2025
Date de réception préfecture : 26/11/2025 4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Située dans le Val de Marne, à 7 km de la porte de Choisy, Choisy-le-Roi est, avec la capitale, la seule commune de la petite couronne à s'étendre de part et d'autre de la Seine.
Communes limitrophes : Alfortville au nord-est, Créteil à l'est, Valenton et Villeneuve-Saint-Georges au sud-est, Orly au sud-ouest, Thiais à l'ouest, Vitry-sur-Seine au nord-ouest.
Elle s’étend sur un territoire de 5,43 km² et compte environ 46.200 Choisyens.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Cette emprise est située dans le sud de la commune à proximité de la ville d’Orly, entre les rues Four Peary au nord, Vasco de Gama au sud, Christophe Colomb à l’est et l’avenue de Newburn (RD5) à l’ouest.
Elle est desservie par les lignes de bus 183,185 et par le T9.
4.3. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle
CHOISY-LE-ROI NC RUE MARCO POLO 3.861
TOTAL 3.861
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Accusé de réception en préfecture
094-219400223-20251126-DEL-25-104-DE
Date de télétransmission : 26/11/2025
Date de réception préfecture : 26/11/2025 4.4. Descriptif
Pour permettre la recomposition du quartier, la création de nouveaux programmes d’habitation et d’équipement, de nouveaux espaces publics et voies de dessertes, la Ville de Choisy-le-Roi accepte de céder l’emprise foncière de la rue Marco polo, partie de son domaine public, à l’aménageur de la ZAC.
La rue Marco Polo desservait, depuis la rue Vasco de
Gama, l’immeuble d’habitation Jacques Cartier et son
parking, puis se poursuivait, foncièrement, sur une place
piétonne non circulée dite place de Nautes.
Aujourd’hui le bâtiment Jacques Cartier ainsi que
Champlain Impaire sont déjà démolis et l’emprise de la
voie située face à l’ancien immeuble Cartier est déjà
clôturée.
L'emprise totale de cette voirie communal est estimée à
3.861 m², tel que mentionné dans le plan de déclassement
joint au dossier de consultation.
Il est précisé que dans le cadre de l'aménagement de la ZAC des Navigateurs-Cosmonautes, une nouvelle rue Marco Polo sera réalisée sur le prolongement de la rue Albert 1er, sur l’axe nord, qui assurera la desserte du quartier et l’accès voiture aux futurs logements de la ZAC. Il s’agira d’une voie de circulation en sens unique vers le nord, accessible que depuis la rue Vasco de Gama.
Conformément au bilan financier prévisionnel de la ZAC des Navigateurs-Cosmonautes, il est envisagé que la rue Marco Polo soit cédée à l’aménageur au prix de 358.900 € HT.
Dans le cadre de l’aménagement de la ZAC, les coûts liés à la dépose des mobiliers de voirie présents sur la Rue Marco Polo seront entièrement supportés par VALOPHIS HABITAT. Le déclassement de cette voirie n’engendrera ainsi aucun coût pour la commune de Choisy-le-Roi.
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
Commune de CHOISY LE ROI.
5.2. Conditions d’occupation
Le bien est libre d’occupation.
6 - URBANISME
Cette emprise est située en zone UAs2 du PLU de la commune de Choisy Le Roi, approuvé par délibération du Conseil municipal du 10 octobre 2012 et modifié en dernier lieu le 17 décembre 2024.
Cette zone constitue l’espace central de la commune. Elle a vocation à accueillir une pluralité de fonctions afin d’entretenir une animation nécessaire à l’attractivité d’un centre-ville : équipements publics, activités, logements.
Elle comprend des secteurs à l’intérieur desquels des règles différentes sont prescrites.
Le secteur UAs (Quartier Hautes Bornes) et ses sous-secteurs UAs1 (Quartier Briand Pelloutier), et UAs2 (Quartier des Navigateurs-Cosmonautes).
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Accusé de réception en préfecture
094-219400223-20251126-DEL-25-104-DE
Date de télétransmission : 26/11/2025
Date de réception préfecture : 26/11/2025 7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
Méthode d’estimation retenue : Par comparaison.
La méthode dite par comparaison est la plus couramment utilisée par l’administration, par les experts privés et par les juridictions, elle consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude objective et complète des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
L’étude de marché portera sur des transactions de terrains à usage de voiries, situés à Choisy-Le-Roi et communes voisines :
8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
De cette étude, il ressort une valeur moyenne de 64 €/m².
Toutefois, compte tenu que cette emprise, actuellement à usage de voirie, est destinée à être intégrée dans un projet d’ensemble et empiète notamment les assiettes foncières des lots A1, A2- A3, B1-B2 ainsi que des lots C1 et C2, ayant vocation à recevoir les futures constructions envisagées pour ce secteur, la fourchette haute de cette étude de 90 €/m² sera retenue.
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
→ 3.861 m² x 90 €/m² = 347.490 €, arrondis à 350.000 €
La valeur vénale du bien (indemnité principale) est arbitrée à 350.000 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
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Commune Adresse Date mutation Prix total Prix/m² Description
AR 610 – 611 VITRY-SUR-SEINE 54 B RUE BERLIOZ 14/03/2019 71 85 € Libre
AT 553 11/03/2020 80 75 € Libre
AL 697 – 699 BOISSY-SAINT-LEGER 20/11/2020 130 54 € Libre
AP 262 – 258 NOISEAU ALL DE LA PEPINIERE 05/02/2021 133 36 € Terrain à usage de voiries Libre
AX 84 ALL DES SAPINS 17/09/2021 460 55 € Un terrain pour élargissement de Voirie Libre
AT 12 VILLIERS-SUR-MARNE CHE DES HAUTS 29/09/2021 39 80 € Une parcelle de terrain à usage de voirie Libre
Moyenne 64 €
Ref.
Cadastrales
Surface
terrain (m²)
Situation
locative
6 000 € Emplacement réservé pour voiries
CHENNEVIERES SUR
MARNE
36 RUE ARISTIDE
BRIAND 6 000 Un emplacement réservé au PLU pour l’élargissement
d’une voie communale
53 RUE DE MAISON
BLANCHE 7 000 €
Particulier/Particulier
Une parcelle de terrain à usage de passage
ZONE UE, accueillant un habitat pavillonnaire
4 788
CHENNEVIERES SUR
MARNE 25 300
3 120 €
Accusé de réception en préfecture
094-219400223-20251126-DEL-25-104-DE
Date de télétransmission : 26/11/2025
Date de réception préfecture : 26/11/2025 Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de - 10 % portant la valeur minimale de cession sans justification particulière à 315.000 €.
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
La valeur portée par le PED sur un avis domanial lie, dans la limite de la marge d’appréciation, le représentant de l’État dans ses opérations immobilières.
Ainsi, en matière d’acquisition (ou de cession), il ne pourrait s’en écarter et acquérir au-delà de la valeur assortie de la marge d’appréciation (ou céder en deçà), que par la mise en œuvre d’une procédure dite du «passer-outre» soit auprès du préfet (opérations inférieures à 300 K€), soit auprès du ministre en charge du Domaine.
Le consultant peut, bien entendu, toujours acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
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Accusé de réception en préfecture
094-219400223-20251126-DEL-25-104-DE
Date de télétransmission : 26/11/2025
Date de réception préfecture : 26/11/2025 12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
2025-94022-18056
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L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.
Accusé de réception en préfecture
094-219400223-20251126-DEL-25-104-DE
Date de télétransmission : 26/11/2025
Date de réception préfecture : 26/11/2025