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Document publié le Samedi 1 janvier 2022
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Thèmes du document : Logement, Tourisme, Aménagement du territoire,
Métropole Aix-Marseille-
Provence
République
Française
Département des
Bouches du Rhône
EXTRAIT DU REGISTRE DES DÉLIBÉRATIONS
DU CONSEIL DE LA MÉTROPOLE
AIX-MARSEILLE-PROVENCE
Séance du jeudi 30 juin 2022
Madame Martine VASSAL, Présidente de la Métropole Aix-Marseille-Provence, a ouvert la séance à laquelle ont été présents 167 membres.
Etaient présents Mesdames et Messieurs :
Martial ALVAREZ - Daniel AMAR - Sophie AMARANTINIS - Patrick AMICO - Christian AMIRATY - Philippe ARDHUIN - Gérard AZIBI - Mireille BALLETTI - Sébastien BARLES - Guy BARRET - Marie BATOUX - Laurent BELSOLA - Mireille BENEDETTI - Nassera BENMARNIA - François BERNARDINI - Sabine BERNASCONI - Solange BIAGGI - Kayané BIANCO - Marylène BONFILLON - Béatrice BONFILLON-CHIAVASSA - Sarah BOUALEM - Doudja BOUKRINE - Valérie BOYER - Romain BUCHAUT - Christian BURLE - Gérard BRAMOULLE - Romain BRUMENT - Sophie CAMARD - Emilie CANNONE - Laure-Agnès CARADEC - Martin CARVALHO - Eric CASADO - Roland CAZZOLA - Martine CESARI - Mathilde CHABOCHE - Saphia CHAHID - Emmanuelle CHARAFE - Gaby CHARROUX - Pascal CHAUVIN - Lyece CHOULAK - Jean-David CIOT - Marie-Ange CONTE - Jean-Marc COPPOLA - Jean-François CORNO - Jean-jacques COULOMB - Georges CRISTIANI - Sandrine D’ANGIO - Anne-Marie D’ESTIENNES D’ORVES - Lionel DE CALA - Bernard DEFLESSELLES - Bernard DESTROST - Vincent DESVIGNES - Alexandre DORIOL - Cédric DUDIEUZERE - Stéphanie FERNANDEZ - Olivia FORTIN - Gérard FRAU - Olivier FREGEAC - Lydia FRENTZEL - Loïc GACHON - Daniel GAGNON - David GALTIER - Audrey GARINO - Gerard GAZAY - Hélène GENTE-CEAGLIO - Jacky GERARD - Samia GHALI - Roland GIBERTI - Bruno GILLES - Philippe GINOUX - Jean-Pierre GIORGI - Jean- Pascal GOURNES - Vincent GOYET - Hervé GRANIER - Stéphanie GRECO DE CONINGH - Patrick GRIMALDI - Frédéric GUELLE - Sophie GUERARD - Yannick GUERIN - Frédéric GUINIERI - Jean HETSCH - Claudie HUBERT - Pierre HUGUET - Michel ILLAC - Nicolas ISNARD - Nicole JOULIA - Cédric JOUVE - Didier KHELFA - Philippe KLEIN - Vincent KORNPROBST - Pierre-Olivier KOUBI-FLOTTE - Anthony KREHMEIER - Michel LAN - Vincent LANGUILLE - Stéphane LE RUDULIER - Nathalie LEFEBVRE - Jessie LINTON - Camélia MAKHLOUFI - Richard MALLIE - Bernard MARANDAT - Remi MARCENGO - Maxime MARCHAND - Régis MARTIN - Marie MARTINOD - Caroline MAURIN - Anne MEILHAC - Arnaud MERCIER - Eric MERY - Yves MESNARD - Marie MICHAUD - Danielle MILON - Véronique MIQUELLY - André MOLINO - Pascal MONTECOT - Yves MORAINE - José MORALES - Pascale MORBELLI - Lourdes MOUNIEN - Roland MOUREN - Christian NERVI - Frank OHANESSIAN - Yannick OHANESSIAN - Grégory PANAGOUDIS - Stéphane PAOLI - Didier PARAKIAN - Benoît PAYAN - Christian PELLICANI - Marc PENA - Serge PEROTTINO - Catherine PILA - Henri PONS - Fabrice POUSSARDIN - Véronique PRADEL - Perrine PRIGENT - Marine PUSTORINO-DURAND - Didier REAULT - Anne REYBAUD - Dona RICHARD - Jean-Baptiste RIVOALLAN - Maryse RODDE - Alain ROUSSET - Michel ROUX - Isabelle ROVARINO - Michel RUIZ - Franck SANTOS - Eric SEMERDJIAN - Jean- Pierre SERRUS - Marie-Pierre SICARD-DESNUELLE - Aïcha SIF - Jean-Marc SIGNES - Laurent SIMON - Monique SLISSA - Gilbert SPINELLI - Etienne TABBAGH - Francis TAULAN - Guy TEISSIER - Françoise TERME - Marcel TOUATI - Martine VASSAL - Amapola VENTRON - Catherine VESTIEU - Anne VIAL - Yves VIDAL - Frédéric VIGOUROUX - Yves WIGT - Ulrike WIRMINGHAUS - David YTIER.
Etaient absents et représentés Mesdames et Messieurs :
Michel AMIEL représenté par Monique SLISSA - Julie ARIAS représentée par Solange BIAGGI - Sophie ARRIGHI représentée par Laure-Agnès CARADEC - Marion BAREILLE représentée par David GALTIER - Nicolas BAZZUCCHI représenté par Gerard GAZAY - Moussa BENKACI représenté par Kayané BIANCO - Julien BERTEI représenté par Romain BRUMENT - André BERTERO représenté par Hélène GENTE-CEAGLIO - Linda BOUCHICHA représentée par Gérard FRAU - Isabelle CAMPAGNOLA-SAVON représentée par Emilie CANNONE - Joël CANICAVE représentée par Olivia FORTIN - René-Francis CARPENTIER représenté par Jean-Baptiste RIVOALLAN - Jean-Pierre CESARO représenté par Jean HETSCH - Christian DELAVET
Signé le 30 juin 2022
Reçu au Contrôle de légalité le 4 juillet 2022 Métropole Aix-Marseille-Provence
N° CHL-007-12157/22/CM
représenté par Vincent DESVIGNES - Sylvaine DI CARO représentée par Stéphanie FERNANDEZ - Claude FERCHAT représenté par Frédéric GUELLE - Claude FILIPPI représenté par Georges CRISTIANI - Agnès FRESCHEL représentée par Jean-Marc COPPOLA - Eric GARCIN représenté par Olivier FREGEAC - Patrick GHIGONETTO représenté par Roland GIBERTI - Magali GIOVANNANGELI représentée par Michel ILLAC - Sophie GRECH représentée par Cédric DUDIEUZERE - Jean-Christophe GRUVEL représenté par Francis TAULAN - Roger GUICHARD représenté par Didier PARAKIAN - Olivier GUIROU représenté par Yves WIGT - Prune HELFTER- NOAH représentée par Anne MEILHAC - Hatab JELASSI représenté par Frédéric VIGOUROUX - Sophie JOISSAINS représentée par Gérard BRAMOULLE - Christine JUSTE représentée par Anne MEILHAC - Pierre LAGET représenté par Sarah BOUALEM - Éric LE DISSES représenté par Véronique PRADEL - Pierre LEMERY représenté par Cédric JOUVE - Sandrine MAUREL représentée par Marie MARTINOD - Hervé MENCHON représenté par Lydia FRENTZEL - Danielle MENET représentée par Alain ROUSSET - Claudie MORA représentée par Patrick GRIMALDI - Patrick PAPPALARDO représenté par Guy TEISSIER - Roger PELLENC représenté par Marie- Ange CONTE - Anne-Laurence PETEL représentée par Philippe KLEIN - Claude PICCIRILLO représenté par Olivier FREGEAC - Patrick PIN représenté par José MORALES - Jocelyne POMMIER représentée par Grégory PANAGOUDIS - Bernard RAMOND représenté par Guy BARRET - Pauline ROSSELL représentée par Yannick OHANESSIAN - Laure ROVERA représentée par Marcel TOUATI - Lionel ROYER-PERREAUT représenté par Anne-Marie D’ESTIENNES D’ORVES - Michèle RUBIROLA représentée par Vincent KORNPROBST - Florian SALAZAR-MARTIN représenté par Gaby CHARROUX - Valérie SANNA représentée par Hervé GRANIER - Jean-Yves SAYAG représenté par Amapola VENTRON - Laurence SEMERDJIAN représentée par Saphia CHAHID - Marie-France SOURD GULINO représentée par Marylène BONFILLON - Nathalie TESSIER représentée par Christian PELLICANI - Jean-Louis VINCENT représenté par Stéphane PAOLI - Karima ZERKANI-RAYNAL représentée par Marie-Pierre SICARD-DESNUELLE.
Etaient absents et excusés Mesdames et Messieurs :
Franck ALLISIO - Eléonore BEZ - Corinne BIRGIN - Nadia BOULAINSEUR - Michel BOULAN - Jean-Louis CANAL - Philippe CHARRIN - Robert DAGORNE - Marc DEL GRAZIA - Philippe GRANGE - Sébastien JIBRAYEL - Gisèle LELOUIS - Jean-Marie LEONARDIS - Férouz MOKHTARI - Lisette NARDUCCI - Stéphane RAVIER - Denis ROSSI - Georges ROSSO.
Etaient présents et représentés en cours de séance Mesdames et Messieurs : Yves VIDAL représenté à 16h06 par Georges CRISTIANI - Jean-Pierre SERRUS représenté à 16h15 par Mireille BENEDETTI - Gaby CHARROUX représenté à 16h30 par Martine VASSAL - Yannick GUERIN représenté à 16h42 par Christian AMIRATY - Françoise TERME représentée à 16h43 par Régis MARTIN - Hélène GENTE-CEAGLIO représentée à 17h00 par Jacky GERARD - Yves WIGT représenté à 17h00 par Frédéric GUINIERI - Martine CESARI représentée à 17h00 par Frédéric GUINIERI - Nicole JOULIA représentée à 17h26 par Patrick GRIMALDI - Daniel AMAR représenté à 17h42 par Loïc GACHON.
Etaient présents et excusés en cours de séance Mesdames et Messieurs : Véronique MIQUELLY à 15h40 - Laurent BELSOLA à 15h50 - Sabine BERNASCONI à 16h02 - Franck OHANESSIAN à 16h02 - Gilbert SPINELLI à 16h10 - Catherine VESTIEU à 16h10 - Gérard FRAU à 16h12 - Eric MERY à 16h15 - Bernard MARANDAT à 16h30 - Richard MALLIÉ à 16h40 - Vincent KORNPROBST à 16h42 - Guy TEISSIER à 16h42 - Anne REYBAUD à 16h45 - Gérard AZIBI à 16h50 - Franck SANTOS à 17h00 - Serge PEROTTINO à 17h00 - Bernard DESTROT à 17h00 - Bruno GILLES à 17h00 - Marine PUSTORINO-DURAND à 17h00 - Yves MESNARD à 17h00 - Jean-Marc COPPOLA à 17h05 - José MORALES à 17h05 - Stéphanie FERNANDEZ à 17h10 - Francis TAULAN à 17h10 - Marie BATOUX à 17h10 - Yannick OHANESSIAN à 17h10 - Audrey GARINO à 17h10 - Sophie GUERARD à 17h10 - Christian NERVI à 17h12 - Gérard BRAMOULLÉ à 17h15 - Marie-Pierre SICARD DESNUELLE à 17h15 - Emmanuelle CHARAFE à 17h22 - Kayané BIANCO à 17h22 - Stéphane PAOLI à 17h22 - Michel LAN à 17h25 - Marie-Ange CONTE à 17h25 - Monique SLISSA à 17h30 - Mathilde CHABOCHE à 17h30 - Lionel DE CALA à 17h30 - Stéphanie GRECO DE CONINGH à 17h30 - Vincent LANGUILLE à 17h30 - Romain BRUMENT à 17h40 - Patrick AMICO à 17h45 - Anne MEILHAC à 17h45 - Bernard DESFLESSELLES à 17h47 - Christian PELLICANI à 17h48 - Jessie LINTON à 17h49 - Michel ROUX à 17h55 - Anne-Marie d’ESTIENNE D’ORVES à 17h55 - Valérie BOYER à 17h55.
Signé le 30 juin 2022
Reçu au Contrôle de légalité le 4 juillet 2022 Métropole Aix-Marseille-Provence
N° CHL-007-12157/22/CM
Madame la Présidente a proposé au Conseil de la Métropole d'accepter les conclusions exposées ci-après et de les convertir en délibération.
CHL-007-12157/22/CM
■ Institution d'une autorisation préalable au changement d'usage de locaux
destinés à l'habitation sur la commune de La Ciotat
24174
Madame la Présidente de la Métropole Aix-Marseille-Provence sur proposition du Commissaire Rapporteur soumet au Conseil de la Métropole le rapport suivant :
La présente délibération porte sur le régime des autorisations de changement d’usage, à savoir les autorisations permettant de modifier la nature d’occupation d’un local à usage d’habitation vers un autre usage, pour la commune de La Ciotat.
Le 1er janvier 2016, la Métropole Aix-Marseille-Provence (AMP) a été créée par fusion de six intercommunalités : les Communautés d’Agglomération du Pays d’Aix, d’Agglopole Provence, du Pays d’Aubagne et de l’Etoile, d’Ouest Provence, du Pays de Martigues, et de la Communauté urbaine Marseille Provence Métropole.
Depuis le 1er janvier 2018 la Métropole exerce la compétence en matière de Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) et documents en tenant lieu sur le périmètre de tous ses territoires.
Quand la commune est membre d’un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de PLU, la délibération instaurant un régime d'autorisation préalable de changement d'usage des locaux d'habitation et des conditions de délivrance, doit être votée par le conseil métropolitain (art. L. 631- 7-1 du Code de la Construction et de l'Habitation).
Cette délibération doit permettre de fixer les « conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations […] au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements » (art. L.631-7-1 du Code de la Construction et de l'Habitation).
Les communes de moins de 200 000 habitants situées dans une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants définie à l'article 232 du Code Général des Impôts et listées en annexe du décret n°2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du Code Général des Impôts, peuvent instaurer une procédure d’autorisation de changement d’usage pour transformer un local d’habitation en une location meublée de courte durée. (art. L.631-9 du Code de la Construction et de l'Habitation).
Ces communes sont en zone dite tendue, l’offre de logement est inférieure à la demande. La commune de La Ciotat en fait partie.
En effet, la commune de la Ciotat connaît un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant. Ces difficultés se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens et le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social
Au regard de l’intérêt public qui s'attache à préserver la fonction résidentielle dans la commune, ainsi que son équilibre et sa mixité, et compte tenu de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements, il apparaît nécessaire de contrôler ces changements d'usage des locaux d'habitation sur tout le territoire de la commune de La Ciotat.
Par ailleurs, La Ciotat est une commune bénéficiant d’un fort attrait touristique.
Il est ainsi nécessaire pour la Ville de La Ciotat de concilier son activité touristique d’une part et l’accès au logement d’autre part.
La Ciotat, classée commune touristique, voit sa population passer de 35 000 habitants (hors saison) à 80 000 environ en période estivale. Elle percevait en 2018 environ 250 000 € de taxe de séjour, puis 550 000 € en 2020, et plus de 800 000 € en 2021, chiffres qui témoignent de l’importance croissante de l’offre de meublés de tourisme, puisque l’offre hôtelière est restée quasiment constante sur la période.
Signé le 30 juin 2022
Reçu au Contrôle de légalité le 4 juillet 2022 Métropole Aix-Marseille-Provence
N° CHL-007-12157/22/CM
La part des locations saisonnières représente la moitié environ de la collecte totale de la taxe de séjour.
Or, la Ville de La Ciotat rencontre des difficultés en matière d’encadrement de son offre touristique.
Cette problématique est directement liée au développement d’un nouveau marché d’offres d’hébergements via les plateformes de locations touristiques saisonnières. En 2020, entre 1200 (en hiver) et 1600 (en période estivale) annonces de locations saisonnières ont concerné le territoire de la Ville, dont 82% sont passées sur la plateforme AirBnB ; le reliquat se partageant entre Leboncoin, Abritel et Booking (source : la plateforme AirDNA qui consolide les annonces des principales plateformes numériques en temps réel).
Cette situation a donc favorisé une transformation des locaux à usage d’habitation principale ou secondaire en offre d'hébergements saisonniers, notamment grâce à la multiplication des plateformes numériques permettant une commercialisation aisée et non encadrée de l'offre. Cette situation génère non seulement une difficulté accrue d'accès au logement pour les habitants en limitant l'offre, en la ciblant sur une période, mais aussi une concurrence envers les acteurs professionnels de l'hébergement de tourisme qui supportent les charges réglementaires, sociales et fiscales.
Les proportions que prend ce nouvel essor sont susceptibles d’engendrer, à court terme, un risque pour l’offre de logements permanents destinés aux habitants de la Ville ou aux nouveaux arrivants : - Marché locatif asséché à l’année,
- Logements vacants hors saison,
- Augmentation du prix du marché de l’immobilier,
- Centre-ville dépeuplé, les locations saisonnières se trouvant majoritairement dans le centre et le long du littoral,
- Tensions avec la population résidente.
Compte tenu de la situation créée par le développement des locations de meublés de tourisme, il est proposé, sur tout le territoire de la Commune de La Ciotat, de soumettre la location d’un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, à l’octroi préalable d’une autorisation de changement d’usage.
Cette procédure est destinée à maîtriser l’équilibre entre le parc de logements touristiques et le parc de logements d’habitation.
Le loueur, qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’une personne morale, devra alors solliciter une autorisation de changement d’usage auprès de la Commune en application des articles L. 631- 7, L631-7-1 et L631-7-1 A du Code de la Construction et de l’Habitation dès la première nuitée. Les autorisations préalables de changement d'usage seront délivrées sous les conditions du règlement ci-annexé.
Telles sont les raisons qui nous incitent à proposer au Conseil de la Métropole de prendre la délibération ci-après :
Le Conseil de la Métropole Aix-Marseille-Provence,
Vu
Le Code Général des Collectivités Territoriales ;
Le Code de la Construction et de l’Habitation ;
Le Code du Tourisme et notamment ses articles L324-1-1, D.324-1 et D.324-1-1 ; La loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie ; La loi n°2014-58 du 27 janvier 2014 de modernisation de l'action publique territoriale et d'affirmation des métropoles ;
La loi n°2015-991 du 7 août 2015 portant nouvelle organisation territoriale de la République ;
La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové ; La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique ;
Signé le 30 juin 2022
Reçu au Contrôle de légalité le 4 juillet 2022 Métropole Aix-Marseille-Provence
N° CHL-007-12157/22/CM
Le PLUi du territoire Marseille Provence en vigueur ;
La délibération de la Ville de La Ciotat sollicitant l'instauration sur son territoire d’un dispositif d'autorisation préalable au changement d'usage des locaux destinés à l'habitation du 27 juin 2022 ;
La lettre de saisine de la Présidente de la Métropole ;
L’avis du Conseil de Territoire de Marseille-Provence du 27 juin 2022.
Ouï le rapport ci-dessus
Entendues les conclusions du Commissaire Rapporteur,
Considérant
La multiplication des locations saisonnières de logements meublés pour des séjours répétés de courte durée, transformant l'usage des locaux à usage d'habitation en meublés de tourisme au détriment de l'offre de logements sur le marché locatif dans la commune de La Ciotat ;
La situation de la commune marquée par la tension entre l’offre et la demande de logements;
Que la procédure d'autorisation préalable de changement d'usage des locaux d'habitation est destinée à maîtriser l’équilibre entre le parc de logements touristiques et le parc de logements d’habitation.
Délibère
Article 1 :
Est instauré un régime d'autorisation préalable, temporaire, de changement d'usage de locaux d'habitation sur tout le territoire de la commune de La Ciotat.
Article 2 :
Est approuvé le règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations préalables de changement d'usage pour la commune de La Ciotat, ci-annexé.
Cette proposition mise aux voix est adoptée
Certifié Conforme,
Le Vice-Président Délégué,
Logement, Habitat,
Lutte contre l'habitat indigne
David YTIER
Signé le 30 juin 2022
Reçu au Contrôle de légalité le 4 juillet 2022