Offres
API
Connexion
Documents similaires
unknown - 11D Annexe 3 Chanzy
unknown - 11C Annexe 2 Chanzy
unknown - 11C Annexe 2 Chanzy
Déliberation - 11B Annexe 1 Chanzy
Déliberation - 11B Annexe 1 Chanzy
unknown - 7D Annexe 3 Avis des domaines
PLU - Annexes - annexes 6 3 4
unknown - 7D Annexe 3 PLH 3 CALL Programme dActions
unknown - 7B Annexe 1 PLH 3 CALL Diagnostic
unknown - 7C Annexe 2 PLH 3 CALL Orientations
unknown - 11D Annexe 3 Chanzy
Document publié le Mardi 13 décembre 2016 par la commune de Lens.
Lien du pdf (unknown - 11D Annexe 3 Chanzy)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Justice et droit,
Bnexe 3 à a Alerohon n°11 7302 - SD
E 3 TT
RÉPUBLIQUE F FRANÇAISE - Liberté FINANCES PUBLIQUES Égalité Fraternité
Direction Générale des Finances Publiques Le 01/08/2023
Direction départementale des Finances Publiques
du Pas de Calais
Pôle d'évaluation domaniale de Arras Le Directeur départemental des Finances
5 rue du Docteur Brassart publiques du Pas de Calais
62 034 Arras Cedex
Courriel : ddfip62.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr à
POUR NOUS JOINDRE
Monsieur le Maire Affaire suivie par : S.CLABAUX
de Lens Courriel : sonia.clabaux@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 0321212743
Réf DS:12637370
Réf OSE : 2023-62498-48918
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
r le si lectivites-local, fl
Nature du bien : Immeuble mixte à usage de commerce et d'habitation
Adresse du bien : 19 place Jean Jaurès, 62 300 Lens
Valeur : 147 000€, assortie d'une marge d'appréciation de 10 %
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de là valeur ») 1- CONSULTANT
affaire suivie par : M.Di Giacomo.
vos réf: XH/TDG_19 place jean Jaurès 62 300 Lens
2 - DATES
de consultation : 20/06/2023
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l'avis:
le cas échéant, de visite de l'immeuble : 25/07/2023
du dossier complet : 25/07/2023
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l'opération
Cession :
Acquisition : amiable []
par voie de préemption []
par voie d’expropriation []
Prise à bail : C]
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l'instruction du 13 décembre 2016":
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
3.3. Projet et prix envisagé
Cession d'un immeuble mixte à usage de commerce et d'habitation à un porteur de projet pour réhabilitation puis mise en location. Au titre de la convention cadre pluriannuelle "Action Coeur de Ville" de Lens-Lièvin, la ville de Lens s'engage en faveur du développement d'une stratégie globale de revitalisation du centre-ville. En effet, dans le contexte de désertification des im- meubles de commerces et de logements en centre-ville, la ville de Lens a décidé de réaffirmer son soutien au commerce de proximité au travers d'axes d'interventions stratégiques en matière
1 Voir également page 17 de la Charte de l'évaluation du Domaine commerciale afin de soutenir, renforcer et développer son attractivité (délibération du Conseil Municipal du 23 mai 2018).
Les négociations ont été engagées sur le prix de 150 000€. Le coût prévisionnel des travaux est estimé à 450 000€(reprise complète des dalles et fondations des caves, rénovation et revalorisa- tion du rez-de-chaussée en un local commercial, rénovation des appartements, création d'une terrasse pour un appartement).
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
La commune de Lens se situe dans le département du Pas de Calais, et borde l'A21.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Le bien se situe en coeur de ville, à côté de l'hôtel de ville de Lens, dans une zone à dominante
de commerces et d'habitations. Il est desservi par les transports en commun(bus) et des station- nements(payants et zone bleue) sont situés à proximité.
La saisine du consultant ne mentionne pas la nature et l'emplacement des réseaux existants.
4.3. Références cadastrales
L'immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle
AB1594 19 rue du Havre 60m°
Immeuble mixte à usage decom-
merce et d'habitation Lens
AB751 19 place Jean Jaurés 120m?
TOTAL 180m?
4.4. Descriptif
rez-de-chaussée 1% étage
2ème étage sous-sol
-Immeuble mixte à usage de commerce et d'habitation construit en 1940 sur 3 niveaux avec sous sol et grenier, comprenant : ‘
-au sous-sol : plusieurs caves dont certaines sont soutenues par des étais métalliques en mauvais état
-au rez-de-chaussée : une entrée avec un long dégagement et un accès aux étages par un escalier en bois, une salle de café avec un bar, sur l'arrière Un wc avec lave-mains, une pièce principale avec une cheminée, à côté une pièce avec un accès à une cour intérieure, trois pièces en enfi- lade et une salle de bain dans le fond, une pièce annexée à la salle de bain, disposant d'un accès à la cour intérieure.
-1°" étage: un palier, un dégagement, un salon/séjour avec une cheminée en façade à rue, une cuisine, un petit dégagement desservant un sanitaire et une terrasse, 3 pièces en enfilade dont une salle de bain dans le fond.
-2ème étage : configuration identique au 1° étage.
Les menuiseries sont en bois ou en pvc double vitrage avec des volets roulants, les sols sont car- relés, en revêtement vinyle ou recouverts de lames de parquet, les murs sont tapissés, le chauf- fage est au gaz de ville.
Etat général d'entretien : l'immeuble est inoccupé depuis son acquisition par la ville de Lens en 2010. Divers travaux sont à prévoir(électricité, chauffage, rafraîchissement des murs et sols, huis- series usagées ou ancienne génération, présence de traces d'humidité murales au rez de chaus- sée et dans les étages etc.). Concernant le sous sol, un avis a été rendu le 30/03/2016 par la socié- té Préventec stipulant que le plancher présente des zones de faiblesse préjudiciable, qui peuvent entraîner à terme un risque d'effondrement.
4.5. Surfaces du bâti
La saisine du consultant mentionne une surface de 130m? au rez-de-chaussée(ex-commerce), un premier étage de 87m/{ex-logement), un second étage de 81m’(ex-logement) soit une surface utile totale de 298m°.
Les informations déclaratives disponibles à ce jour font état d'un commerce de 180m° et de trois appartements de 83m?, 70m?, 70m’ soit une surface utile de 403m°.
Par courriel du via la plateforme démarches simplifiées, le consultant a produit des plans de l'im- meuble avec une surface de 130m? au rez-de-chaussée, un premier étage de 83m”{habitation) et une terrasse de 4m?, un second étage de 81m’{habitation) soit une surface utile totale de 294m° hors terrasse. Après la visite sur place, la surface de 294m° sera retenue pour l'estimation domaniale.
5 - SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l'immeuble
Propriétaire : ville de Lens.
Origine de propriété : acquisition le 05 novembre 2010 d'un immeuble à usage de commerce(an- cien café) et d'habitation(2 appartements F3), cadastré AB1594-751, pour un montant de 325 000€.
5.2. Conditions d'occupation
Libre d'occupation.
6 - URBANISME
6.1.règles actuelles
Plan Local d'Urbanisme.
Zone UCV : cette zone(zone urbaine centre-ville) constitue l'espace central de la commune. Elle s'articule autour d'un pôle d'équipements que sont le stade Bollaërt-Delelis ainsi que le Louvre. Elle a vocation à accueillir une pluralité de fonctions afin d'entretenir une animation nécessaire à l'attractivité d'un centre-ville: équipements publics, activités commerciales, ha- bitats individuels et collectifs. Le secteur est également constitué du pôle gare. Il s’agit en effet d'affirmer la centralité de la ville par la création d’un secteur l'activité tertiaire sera dé- veloppée en lien avec ce pôle. L'ancien cinéma Apollo ainsi que les parcelles cadastrales si- tuées à proximité ont pour objet de recevoir l'implantation d'équipements structurants à vocation hôtelière, commerciale, culturelle, d'habitat et de services destinés à marquer de façon significative l'entrée du quartier gares. La zone UCV comprend un sous secteur UCV1 correspondant au secteur le plus densifié du secteur du centre-ville. -Servitudes administratives, d'utilité publique ou de droit privé : zone archéologique, zone de ruissellement, axe terrestre bruyant, retrait-gonflement des argiles(aléa faible), zone potentielle- ment sujette aux inondations de cave(fiabilité forte). PT1 : zone de protection, AC1 périmètre de protection 1.
7 - MÉTHODE(S) D'ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l'étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l'immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette mé- thode est utilisée car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui à évaluer.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1. Sources et critères de recherche - Termes de référence
Des mutations à titre onéreux d'immeubles de rapport mixtes à usage de commerce et d'habita- tion, d'une surface comprise entre 150m? et 450m°, entre janvier 2020 et juin 2023, situés en coeur de ville de Lens, ont été recherchées. Immeubles mixtes de rapport d'habitation - valeur vénale
date mu-
tation
commune
adresse cadastre Composition bâti Observations
_ 29/07/21
Lens, 38 rue de la paix
AB1125
(98m?)
Un local commer-
cial de 138m° et
3 appartements
50m2+50m2+48m?
Centre urbain-
quartier gares
au rez-de-
chaussée : local
commercial, cou-
loir, 2 pièces,
- à chaque étage :
un appartement
comprenant hall,
séjour, cuisine, 1
chambre, salle de
bains
2| 27/11/20 AB1320-1321 (211m2)
Un local commer-
cial de 218m°+ 2
appartements
92m2+92m?
Centre urbain-
proche accès A21.
3| 07/10/20
Lens, 44 av Van Pelt
AB1322
(80m?)
Un local commer-
cial de 60m°?+ 2
appartements de
60m?
Centre urbain-
proche accès A21.
Au rez-de-chaus-
sée : un local com-
mercial libre com-
prenant une en-
trée, Une salle
d'attente, un bu-
reau, un WC, ré-
serve, chauffage
gaz de ville,
- AU premier étage :
un appartement T2
loué d'une superfi-
cie de 60 m°? com-
prenant couloir, sé-
jour, cuisine, salle
de bains, WC sépa-
ré, chambre, chauf-
fage électrique,
- Au 2ème étage :
un appartement T2
loué d'une superfi-
cie de 60 m? com-
prenant couloir, sé-
jour, cuisine, salle
de bains, WC sépa-
ré, chambre, chauf-
fage électrique
8.1.2. Autres sources
Surface . = 2 totale prix Prix/m
286m° | 150 000€ | 524,48€
402m? | 120 000€ | 298,516
180m? | 85000€ | 472,22€
moyenne 431,74€
dominante 472,22€
Aucune consultation de sources externes à la DGFIP n'a été réalisée. 8.2. Analyse et arbitrage du service - valeurs retenues
Il ressort des critères retenus une sélection de trois mutations à titre onéreux dans une four- chette de prix allant de 85 000€ à 150 000€. Les termes de comparaison sont situés dans un rayon de 300m autour du bien évalué.
Compte tenu des caractéristiques du bien, de son emplacement géographique et des travaux à prévoir, la valorisation est fixée à 500€/m°.
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE — MARGE D'APPRÉCIATION
L'évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d'une marge d'ap- préciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui ré- sulte d'une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu'une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 147 000€ (500x294).
Elle est exprimée hors taxes et hors droits.
Cette valeur est assortie d'une marge d'appréciation de 10 % portant la valeur minimale de ces- sion sans justification particulière à 132 300€.
La marge d'appréciation reflète le degré de précision de l'évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé sans nouvelle consultation du pêle d'évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s'affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10- DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 18 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des par- ties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l'opération n'était pas réalisée dans ce délai.
*oour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l'opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l'accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l'avis, même en cas de signa- ture de l'acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une proroga-
tion du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient ap- pelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l'administration pour prendre en compte une modification de ces dernières. 11 - OBSERVATIONS
L'évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en posses- sion du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d'évaluation domaniale sont susceptibles d'avoir un fort impact sur le montant de l'évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de présence d'amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES
DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l'accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des af- faires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret profes- sionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d'occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur et par délégation,
Us Sonia CLABAUX
Inspectrice des Finances Publiques
L'enregistrement de votre demande a fait l'objet d'un traitement informatique. Le droit d'accès et
de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l'informatique, aux fichiers et aux liber- tés, s'exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Fi- nances Publiques.