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Projet de modification n°6 du PLUi-H
Annexe à la délibération : motivation de l'ouverture à l'urbanisation d'une
zone 2AUXx à Saint-Paul-lès-Dax
Le Grand Dax souhaite accompagner l'installation d'une activité logistique d'intérêt communautaire et
de rayonnement régional sur la zone 2AUX (10,4 ha), allée des cavaliers, sur la commune de Saint-
Paul-lès-Dax.
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Figure1 : Plan de localisation de la zone 2AUX
1. HISTORIQUE ET RAPPEL DU PROJET
Le projet consiste à créer une base logistique de rayonnement régional d'environ 50 000 m° de surface
de plancher (SDP) comprenant environ 48 000 m? de stockage (répartis en cellules divisibles jusqu'à
6 000 m°) et environ 2 000 m° de bureaux et locaux sociaux. Ce projet immobilier représente un coût
d'investissement prévisionnel d'environ 120 ME (foncier, viabilisation, construction). En démarrage
d'activité, 150 à 300 emplois directs seraient créés. Le projet pourrait générer 250 emplois indirects
sous 5 ans.
La plateforme adoptera des solutions d'optimisation foncière, elle veillera à une parfaite insertion
paysagère. Les continuités boisées et écologiques sur une partie du site (partie de terrain en N et
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bande paysagère à protéger à l'est du terrain au PLUI-H) seront sanctuarisées. La totalité de la toiture
(sauf à l'emplacement des édicules techniques et skydomes) sera recouverte de panneaux solaires
photovoltaïques pour répondre aux obligations réglementaires et à l'augmentation de la demande en
électricité décarbonée.
PLAN MASSE
10 décembre 2024
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Figure? : Plan masse du projet logistique — décembre 2024
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La bonne intégration du projet dans un environnement à dominante économique
Ce projet s'inscrit dans la stratégie du SRADDET visant à un aménagement logistique équilibré entre
les zones très urbaines et les zones plus rurales. Cette plateforme s'insèrera dans un environnement à
vocation économique, en dehors des secteurs denses d'habitat, minimisant ainsi les nuisances ou
conflits d'usage avec les secteurs résidentiels. Le projet est situé à proximité de la zone d'activité
communautaire dite du Village d'entreprises composé de 90 entreprises (soit 900 emplois).
Ce foncier est également proche de la Zone d'Activité Economique (ZAEË) dite « des cavaliers » (terrain
principal de la zone 1AUX à l'ouest du site «Centaure») en cours d'aménagement et de
commercialisation par le Grand Dax (3,6 ha de terrains viabilisés).
Cette plateforme logistique complète l'implantation voisine d'une vingtaine d'entreprises présentes
de longue date (matériel et machinisme agricole ou construction, plateforme de stockage frais...) mais
aussi une offre de fonciers économiques de petite taille (1ha et 2ha de fonciers privés) utile à l'accueil
de sous-traitants.
Hippodrome
Figure 3 : proximité de la zone ZAUX avec la nouvelle ZAE des cavaliers
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L'ouverture à l'urbanisation de cette zone 2AUX pour permettre l'implantation d'une plateforme
logistique s'inscrit dans la continuité du développement de ce quartier d'entreprises, au Nord de Saint-
Paul-lès-Dax, en cohérence avec la stratégie de développement économique de la Communauté
d'agglomération du Grand Dax.
La vocation économique du secteur a été identifiée et préservée de longue date par le Grand Dax en
cohérence avec le SCoT, le PLUI-H et le schéma de développement économique de l'agglomération
contractualisé avec la Région Nouvelle-Aquitaine dans le cadre du SRDEII.
Evolution envisagée du règlement graphique du PLUi-H
Figure 5 : projet de modification du règlement graphique du PLUi-H
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Création d'une OAP 13.2X
Il sera nécessaire de prévoir une Orientation d'Aménagement et de Programmation (OAP) à vocation
économique spécifique pour définir les grandes orientations d'aménagement de ce foncier de 10,4
ha. Cette OAP précisera notamment la vocation logistique du terrain et sa constructibilité (50 000 m°?
SDP).
2. LE POTENTIEL DES ZONES 1 AU EXISTANTES
Avant d'envisager l'ouverture à l'urbanisation d'un nouveau terrain à vocation économique, une
vérification du stock de fonciers à vocation économique (classés UX ou 1Aux au PLUIi-H) a été menée
par le Grand Dax, en tenant compte des caractéristiques du programme du porteur de projet (50 000
m? SDP sur un foncier d'environ 10 ha).
Aucun terrain ouvert à l'urbanisation à vocation économique (UX ou 1AUXx) ne permet de
répondre au cahier des charges d'un tel équipement logistique :
“_ZAE Village d'entreprises (UX), Saint-Paul-lès-Dax : dernier lot disponible de 8 000 m ?;
“_ ZAE Saint-Vincent-de-Paul (UX) : plus aucun lot à la vente ;
“_ZAE Téthieu (UXenr) : plus aucun lot à la vente ;
" _ZAE Narrosse 1 (UX) : aucun lot de taille suffisante — destination qui ne correspond pas à la
vocation de la zone ;
“_ZAE Mées (UX) : foncier disponible qui ne répond pas au besoin ;
" ZAE privée « L'Airial», Mées (TAUX) : projet sur 18 ha divisé en 15 lots en cours de
commercialisation. Le plus grand lot fait (5 ha) est d'une contenance insuffisante pour ce projet
et déjà réservé ;
“_ ZAE Bénesse-lès-Dax (1AUX) : taille du foncier qui ne répond pas au besoin — 2,5 ha;
“_ZAE Narrosse 2 (1AUX) : site totalement dédié à la santé et trop petit (6 ha aménageables) ;
“Zone 1AUx allée des cavaliers, St-Paul-lès-Dax : taille du foncier qui ne répond pas au besoin (6
ha aménageables), 2,5ha déjà acquis.
Par ailleurs, il n'existe pas de friche industrielle de 10 ha d'un seul tenant sur le territoire.
Aussi, au vu de cet état des lieux des sites possibles à l'échelle du Grand Dax, seul le terrain classé
2AUX, allée des cavaliers à Saint-Paul-lès-Dax répond au cahier des charges de ce projet logistique.
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3. CHOIX ET JUSTIFICATIONS DE LA PROCEDURE DE MODIFICATION QUI PERMETTENT DE DEMONTRER
SON UTILITE
Rappel des objectifs identifiés dans les travaux préalables à l'élaboration du SRADDET de la
n Nouvelle-Aquitaine pour les interfaces logistiques
Ces travaux ont pu mettre en évidence qu'il est essentiel de renforcer les liens entre les secteurs
industriels et les infrastructures logistiques pour améliorer la compétitivité des entreprises
françaises, et faciliter l'accompagnement de la réindustrialisation en améliorant la préparation de
leur réimplantation, mais aussi en favorisant les complémentarités entre les différents ports régionaux
et l'élargissement de leurs hinterlands (aires d'attraction).
Cela passe d'une part par la mise en œuvre d'offres de services ferroviaires à l'échelle régionale, qui
doivent être performantes, étendues, robustes et élaborées en concertation avec les opérateurs
ferroviaires de proximité existants, mais aussi et en complémentarité par la création de plateformes
de « logistique renouvelée » sur 3 enjeux majeurs en lien avec la loi climat et résilience et son volet
de « logistique urbaine » plus vertueuse :
- un nouveau dimensionnement et statut « de proximité » organisé autour de leur implantation
plus proche des bassins finaux de livraison afin de limiter les flux de livraison et d'améliorer
leur bilan carbone,
- leur capacité à porter des emplois à des niveaux qualifiés hors grandes métropoles au plus
près des bassins de vie en réduisant les logiques de déplacement pendulaires pour le travail,
- à créer des espaces immobiliers « sur mesure, et donc plus raisonnés immobilièrement » et aux
dernières normes environnementales pour participer à la démarche engagée de ré
industrialisation en France, dans le cadre d'un maillage plus fin et vertueux écologiquement au
cœur des bassins de vie secondaires.
Ainsi, les investissements logistiques doivent être mieux orientés vers des zones spécifiquement
adaptées, qui seront réservées et organisées de manière à assurer une complémentarité efficace entre
les sites logistiques interconnectés à l'échelle régionale, capables de répondre aux besoins actuels et
futurs.
Ainsi, ces travaux spécifiquement menés par les Régions mettent en évidence que le développement
et le maillage des plateformes multimodales doivent être soutenus à l'échelle régionale en s'appuyant
sur l'aménagement d'espaces logistiques multi-sites. L'organisation de ce réseau privilégiera la
co-activité, la multimodalité et les principes du développement durable. Ces espaces multi-sites
devront être reliés aux grands équipements structurants, tels que les ports régionaux, le corridor
atlantique ou les principales autoroutes, pour maximiser leur efficacité et leur impact positif sur le
territoire.
Projet de modification n°6 du PLUi-H — Conseil communautaire du 23/09/2026 6/14 GRAND DAX
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Figure 6 : SRADDET, Région Nouvelle Aquitaine (2022) — localisation du site de projet
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Le Contexte stratégique et les enjeux logistiques
La création d'une plateforme logistique de 50 000 m° sur la commune de Saint-Paul-lès-Dax, au sein
de la Communauté d'agglomération du Grand Dax, s'inscrit dans une dynamique de renforcement de
l'infrastructure logistique régionale. Face à la hausse des flux de marchandises (+30 % entre 1990 et
2018) et à l'explosion du e-commerce (+15 % par an), ce projet répond à la nécessité de reconfigurer
les chaînes logistiques pour répondre aux nouveaux modes de consommation (barycentres,
éclatement des charges, précision des livraisons) tout en soutenant l'industrie et l'économie locale
et régionale. Il constitue également un levier d'attractivité pour les investisseurs et les activités
économiques.
Approche pragmatique et rôle prédominant du transport routier
En Nouvelle-Aquitaine, un territoire vaste géographiquement, connecté à la capitale régionale
Bordeaux et à l'international via l'Espagne et sa frontière limitrophe, le transport routier reste la
solution logistique prédominante, représentant près de 90 % des flux de marchandises. Cette
prépondérance s'explique par sa flexibilité (itinéraires, tailles des chargements, horaires), mais
engendre des limites bien connues : émissions de gaz à effet de serre (40 % dans la région), nuisances
sonores, et saturation des infrastructures routières, hyper concentration des solutions logistiques dans
les métropoles.
Si le SRADDET pointe en premier lieu la difficulté actuelle d'un transfert modal massif vers des
alternatives comme le ferroviaire ou le fluvial, en raison des investissements nécessaires et des
contraintes opérationnelles pour des projets structurants de financement et mise en œuvre à long
terme, il définit des solutions co-construites avec la filière de la logistique pour accélérer la réduction
de la dépendance à la route tout en continuant de tirer parti de ses atouts dans une logique
pragmatique, des solutions où une nouvelle logistique urbaine est attendue.
Ce projet de logistique urbaine sur le Grand Dax s'inscrirait pleinement dans la stratégie
régionale, il est d'abord soutenable de par son positionnement foncier à proximité immédiate
avec les échangeurs routiers de l'A63, mais aussi positionné idéalement en complément d'une
transversale Est-Ouest sur des infrastructure secondaires, ce qui garantit son efficacité en termes de
connexion avec les grands axes routiers tout en s'intégrant dans une stratégie globale de régulation
améliorée des flux sur les grands axes routiers (péages, itinéraires dédiés, parkings poids lourds).
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Intertaces iogtiques
© (165 piatclormes logistiques de « techniques »
© (8) Les platoformes ou zones d'activités dédiée à dominante logistique
© (C)Les « sites clé en main »
* (D) Les zone d'activités à dominante productive avec des senices ou activités logistiques
+ (E) Les sites (ancionnement) embranchés fer
Réseau ferré principal
Site de proje aq
inexploité
réseau routier principal
—— Type autoroutier
Lisison principale
e æ EU our ON 8D TOPO Cars Agence Eutanae Marque Pyrénées, 2022
Figure 7 : Localisation du site de projet parmi les sites logistiques de la Région Nouvelle Aquitaine, AUDAP
(sources CESER, CRNA, ADUAP), 2012
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Multimodalité et transition vers une offre décarbonée de transport logistique
Le projet de plateforme à Saint-Paul-lès-Dax serait conçue pour favoriser le report modal dès que
possible. Elle s'inscrira dans une perspective de décarbonation des transports en rendant mieux
organisables les connexions multimodales ferroviaires mais aussi maritimes (proximité du port Lando-
Basque de Tarnos-Bayonne).
La complémentarité entre le mode routier et les modes alternatifs sera maximisée grâce à
l'implantation stratégique sur le site de Saint-Paul-lès Dax et au regard des infrastructures
multimodales rail/route. On peut notamment citer :
- à 35 mn du site de projet, le Centre Européen de Fret (CEF) de Mouguerre ;
- à 15 mn de Saint-Paul-lès-Dax, le projet de pôle multimodal des Landes de 22 ha à Laluque,
porté par la Communauté de communes du Pays Tarusate, le Conseil Départemental des
Landes et la Région Nouvelle-Aquitaine.
La plateforme urbaine de nouvelle génération proposée, au cœur du territoire, contribuera ainsi à
réduire l'empreinte carbone des flux logistiques dans le Sud-Ouest du département des Landes,
tout en soutenant l'ambition de développer un réseau régional logistique performant et interconnecté.
Cet investissement inclura les équipements dans des infrastructures pour véhicules décarbonés (telle
que des recharges électriques de poids lourds).
Une accessibilité routière optimisée, une desserte adaptée en transports en commun
Les accès au site et l'interconnexion avec les pôles économiques et logistiques régionaux sont
excellents :
- Bayonne à 30 mn (A63 via l'échangeur de St-Geours-de-Maremne) ;
-__ Mont-de-Marsan à 30mn (RD824) ;
-__ Bordeaux à 1h30 (A63 via l'échangeur de Castets) ;
-_ Frontière espagnole à 1h (A63) ;
- Pau à 1h via l'A64 (1h, avec continuité vers Toulouse 2,5 h) ;
- connexion rapide avec la gare TER-TGV (10 mn).
- connexion rapide au CEF de Mouguerre ou au Port de Tarnos-Bayonne (30 mn);
- proximité avec la zone industrielle de Castets (15 mn);
- connecté au fret aérien via 4 aéroports très accessibles dont le plus proche à 30 mn (Biarritz,
Saint-Sébastien (en Espagne), Pau, Bordeaux), mais aussi pour les voyages d'affaires et
déplacements des cadres d'entreprises (Aéroports-TGV dont un lien avec Paris ramené 2h30,
avec Bordeaux centre 1h15).
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Un plan de déplacement des salariés s'appuyant sur le covoiturage et les transports publics
Le site bénéficie d'une desserte transports en communs à moins de 500 m avec la ligne A.
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Yzosse
nf E+ # A rm nés Figure 8 : localisation de la zone 2AUX sur la carte du réseau de transports publics Couralin
Un plan de déplacement des salariés est prévu pour réduire l'usage de la voiture individuelle,
notamment par des solutions de transport collectif ou partagé. Ainsi, l'arrivée des nouveaux salariés
pourrait permettre d'atteindre une taille critique pour la mise en place d'un service ad hoc de transport
partagé. Des aménagements cyclables sont à l'étude pour améliorer et sécuriser les liaisons entre ce
secteur de Saint-Paul-lès-Dax d'une part et, d'autre part, le centre-ville de Dax et Saint-Paul-lès-Dax.
Au cœur d'un bassin d'emploi dynamique, d'un tissu dense d'entreprises et connecté à la
péninsule ibérique
Sur l'ensemble du périmètre économique immédiat du projet, Landes et Pays Basque, 90 000
entreprises sont présentes et 750 000 habitants. Derrière la frontière en Pays Basque espagnol et
Navarre, résident environ 2 000 000 d'habitants, avec un tissu industriel exceptionnel dont des leaders
mondiaux. Ce territoire sud Landais connaît une croissance démographique 3 fois supérieure à celle
nationale. Les pôles universitaires et de formation professionnelle, du Grand Dax ou du Pays Basque,
proposent à leurs 7 500 étudiants de nombreuses formations pouvant répondre aux besoins de
recrutement du projet.
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Depuis 9 ans, le Grand Dax, l'État et France Travail travaillent sur l'employabilité du territoire en
démarche de gestion prévisionnelle des emplois et des compétences. Cet observatoire identifie que si
l'emploi s'améliore progressivement sur le bassin d'emploi, le taux de chômage (7,1 %) reste élevé par
rapport aux niveaux départemental, régional ou de l'agglomération montoise (5,6%). L'intérim y est
dominant.
Dans les emplois proposés les contrats courts restent aussi dominants, du fait notamment du manque
de projets de type industriel suffisamment dimensionnés pour créer des emplois intermédiaires et
mieux qualifiés. En effet, le niveau de l'emploi autour de la filière industrielle sur le Grand Dax (7%) est
deux fois moindre que celui départemental ou régional (environ 15%). Or, le Grand Dax est
suffisamment équipé en termes de services au public, d'infrastructures, d'offre de transports publics,
de logements, d'offre de commerces et pour attirer de nouvelles populations, pour accueillir et
accompagner le projet, rendre réalisable le recrutement de ses futurs personnels.
Le projet vise donc à renforcer attractivité économique du Grand Dax et son efficience logistique avec
des activités à valeur ajoutée. 3 à 5 enseignes issues de grands groupes internationaux ou entreprises
nationales sont déjà en dialogue avec le porteur de projet pour étudier leur arrivée dans les Landes,
sur ce site.
Une réponse concrète aux nouveaux enjeux d'adaptation logistique face au changement des
modes de consommation
L'implantation de cette plateforme permettra de répondre aux transformations rapides des modes de
consommation et des chaines d'approvisionnement et notamment le développement de livraisons
précises, rapides, « propres » (dernier kilomètre) et l'adaptation aux exigences de l'e-commerce. Le
projet permettra de mieux répondre aux besoins de dessertes des territoires en intra-urbain et au sein
de la région Nouvelle Aquitaine en général, tout en renforçant leur cohésion. Il pourra favoriser les
échanges économiques inter-filières et le déploiement de boucles de livraison plus courtes et
circulaires. Le dimensionnement du projet sur 10 ha offre des conditions compétitives de
concentration des moyens de production, de stockage ou encore de livraison.
L'organisation territoriale des flux logistiques avec les activités économiques, industrielles ou semi
industrielles facilitera ainsi les synergies entre acteurs locaux et nationaux, créant un écosystème
favorable au développement économique. Ainsi, les utilisateurs finaux de cette plateforme répondront
à ces enjeux. Par ailleurs, le projet veillera à intégrer des technologies innovantes (loT, blockchain,
automatisation.) pour optimiser la gestion des flux, limiter les retours à vide et augmenter la
compétitivité.
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4. INTERET POUR LE GRAND DAX DE CREER UNE PLATEFORME LOGISTIQUE D'INTERET REGIONAL
La création d'une plateforme logistique de 50 000 m°? dans les Landes, sur le Grand Dax, sur la
commune de Saint-Paul lès-Dax, répondra à un intérêt général commun entre entreprises et
collectivités pour plusieurs raisons d'ordre stratégique, économique, social et environnemental.
infrastructures pour répondre aux besoins actuels et futurs, tout en contribuant à une transition
écologique indispensable. C'est un projet structurant qui participe à la résilience des chaînes
logistiques, au développement économique durable et à l'équilibre territorial de la Nouvelle-
Aquitaine.
Saint-Paul-lès-Dax, située au croisement des grands axes de transport routier (A63, RD824, RD947),
proche de corridors stratégiques ferroviaires et maritimes, constitue un emplacement idéal pour
répondre à la demande croissante de transport logistique nord-sud et est-ouest de la région. Cette
plateforme permettra d'améliorer l'efficacité des flux logistiques en Nouvelle-Aquitaine et au-delà,
grâce à sa localisation stratégique entre le nord de l'Europe et la péninsule ibérique. Elle sera un
maillon nécessaire à l'équilibre entre zones urbaines et rurales, évitant la dispersion des activités et en
renforçant la connectivité des territoires.
Cette infrastructure aura des retombées économiques significatives pour Saint-Paul-lès-Dax et ses
environs :
. création directe et indirecte d'emplois dans le secteur logistique, mais aussi dans les services
annexes (maintenance, transport, technologies), semi industriels ou industriels.
. soutien à l'industrie et aux activités locales et régionales, en offrant des solutions logistiques
adaptées aux besoins des entreprises locales pour leurs chaînes d'approvisionnement et de
distribution.
. renforcement de l'attractivité économique du territoire, attirant des investisseurs et
consolidant les activités déjà présentes.
Cette plateforme contribue à l'objectif national et européen de réindustrialisation qui suppose de
structurer les infrastructures logistiques autour de grands hubs interconnectés, facilitant les échanges
internationaux tout en réduisant l'empreinte écologique des chaînes d'approvisionnement.
Les documents de planification en vigueur à l'échelle du Grand Dax que sont le Schéma de Cohérence
Territoriale (SCoT) du Grand Dax approuvé le 12 mars 2014 et le Plan Local d'Urbanisme
intercommunal valant programme local de l'habitat (PLUI-H) approuvé le 18 décembre 2019, visent à
renforcer et encadrer le développement de l'activité économique du territoire.
L'objectif n°1 du Document d'Orientation et d'Objectifs (DOO) du SCoT du Grand Dax prévoit de «
Conforter l'attractivité du Grand Dax et soutenir le développement économique ». L'accueil d'une plate-
forme logistique sur le territoire répond à cet engagement en vue de favoriser l'emploi et un maillage
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équilibré des activités économiques sur le territoire. Le DOO définit notamment dans cet objectif n°1 la
création de 10 000 emplois à horizon 2030 afin de répondre à la croissance démographique.
Le Projet d'Aménagement et de Développement Durable (PADD) du PLUIi-H du Grand Dax identifie
dans son axe 3.1 la volonté du territoire « d'offrir aux entreprises les conditions nécessaires à leur dé-
ploiement ou à leur installation ».
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