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Document publié le Jeudi 1 janvier 2026 par la commune de Yzosse.
Lien du pdf (unknown - DEL20260603 18 Campus Pouy BEFA Annexe)
Thèmes du document : Consommateurs, Assurance, Justice et droit,
BAIL CIVIL EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT
SOUS CONDITIONS SUSPENSIVES
ENTRE :
La Société dénommée LINKCITY CENTRE-SUD-OUEST, Société en nom collectif au capital de 18.615,00 €, dont le siège est à LORMONT (33310) , 1 rue Romain Rolland , identifiée au SIREN sous le numéro 378117659 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BORDEAUX.
Ci-après dénommée le « Bailleur »
D’UNE PART
ET :
La COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DU GRAND DAX, Etablissement Public de Coopération Intercommunale dont le siège est à Dax (40100), 20 Avenue de la Gare, identifiée au SIREN sous le numéro 244000675.
Ci-après dénommée le « Preneur »
D'AUTRE PART.
Le Bailleur et le Preneur sont ci-après dénommés collectivement les « Parties » et individuellement une « Partie ».
PRESENCE – REPRESENTATION
- Le BAILLEUR est ici représenté par Monsieur […], agissant en sa qualité de […], domicilié professionnellement à LORMONT (33100) 1 Avenue Romain Rolland et ayant tous pouvoirs à l’effet des présentes en vertu d’une délégation de pouvoirs de Monsieur Pierre-Yves MULLER en date à LORMONT, du […] demeurée annexée aux présentes après mention. Annexe n°x
Monsieur Pierre-Yves MULLER agissant lui-même en sa qualité de co-gérant et ayant tous pouvoirs à l’effet des présentes tant en vertu de la loi que des statuts de ladite société.
- Le PRENEUR
Spécialement habilité aux présentes en vertu d’une Décision de son Président, Monsieur […], portant le n° […] en date du […], à laquelle est annexée l’avis du domaine sur la valeur locative en date du […]. Annexe n°x 2
Monsieur […] ayant tous pouvoirs à l’effet des présentes en vertu d’une délégation de pouvoirs du Conseil Communautaire consentie par délibération N°[…] en date du 3 juin 2026, une copie de la délégation de pouvoirs est ci-annexée. Annexe n°x
SOMMAIRE
PRESENCE – REPRESENTATION 1
ARTICLE 1 - REGIME JURIDIQUE APPLICABLE AUX BIENS 8
ARTICLE 2 - DEFINITIONS 8
ARTICLE 3 - CONDITIONS SUSPENSIVES 10
ARTICLE 4 - DESIGNATION DES LOCAUX LOUÉS 12 4.1 - Situation et références cadastrales du Terrain...........................................12
4.2 - Description des Locaux Loués..................................................................13
4.3 - Consistance et caractéristiques techniques des Locaux Loués ................. 13
ARTICLE 5 - FACULTE DE RESILIATION PARTIELLE DU BAIL 14
ARTICLE 6 - SERVITUDES 15
ARTICLE 7 - DESTINATION DES LOCAUX LOUÉS 15
ARTICLE 8 - MISE A DISPOSITION DES LOCAUX LOUÉS 16 8.1 - Achèvement des Locaux Loués ................................................................ 16
8.2 - Date prévisionnelle d’Achèvement des Locaux Loués.............................17
8.3 - Report de la Date Prévisionnelle d’Achèvement......................................17
8.4 - Procédure de mise à disposition des Locaux Loués..................................20
8.5 - Avenant au Bail.........................................................................................21
ARTICLE 9 - DISPENSE D'URBANISME 22
ARTICLE 10 - DUREE 22
ARTICLE 11 - CONDITIONS FINANCIERES DU BAIL 22 11.1 - Loyer.......................................................................................................22
11.2 - GARANTIE DE PRISE DE POSSESSION...........................................22
11.3 - Option à la taxe sur la valeur ajoutée......................................................23
11.4 - Modalités de règlement du loyer et accessoires......................................23
11.5 - Indexation................................................................................................23
11.6 - Répartition des Charges – Impôts – Taxes – Dépenses..........................24
a) Charges, travaux, impôts, taxes et redevances supportes par le
Preneur............................................................................................24
b) Charges, travaux, impôts, taxes et redevances supportés par le
Bailleur...........................................................................................25
c) Modalités de refacturation au Preneur des charges, impôts, taxes et
redevances ...................................................................................... 26
11.7 - Intérêts de retard......................................................................................26
11.8 - PENALITES de retard............................................................................27
11.9 - Garanties d’exécution des obligations du Preneur au titre du Bail.........27 3
11.10 - Imputation des paiements......................................................................27
ARTICLE 12 - CHARGES ET CONDITIONS DU BAIL 28 12.1 - Jouissance des Locaux Loués..................................................................28
12.2 - Entretien et réparation des Locaux Loués...............................................29
12.3 - Travaux et aménagements du Preneur .................................................... 30
12.4 - Travaux du Bailleur.................................................................................33
12.5 - Autorisations administratives – Mises en conformité.............................34
12.6 - REGLEMENT(S) D'ORGANISATION COLLECTIVE.......................35
12.7 - Visites des Locaux Loués........................................................................35
12.8 - Abonnements – Fluides...........................................................................35
12.9 - Plaques et enseignes................................................................................36
12.10 - Restitution des Locaux Loués – Accession en fin de bail.....................36
ARTICLE 13 - ASSURANCES 37 13.1 - Engagements du Bailleur........................................................................37
13.2 - Engagements du Preneur.........................................................................37
13.3 - Obligations du Preneur relatives aux assurances....................................38
13.3.1. Obligations relatives aux assurances souscrites par le Bailleur...38
13.3.2 Obligations relatives aux assurances souscrites par le Preneur .... 39
13.4 - Renonciation réciproque à recours..........................................................39
ARTICLE 14 - DESTRUCTION DES LOCAUX LOUES 39
ARTICLE 15 - CESSION DU BAIL – SOUS-LOCATION 40 15.1 - Cession....................................................................................................40
15.2 - Sous-location – Domiciliation – Location-gérance.................................41
ARTICLE 16 - CLAUSE RESOLUTOIRE 42
ARTICLE 17 - INDEMNITE D’OCCUPATION 42
ARTICLE 18 - SUBROGATION 42
ARTICLE 19 - ETAT DES RISQUES ET POLLUTIONS 43
ARTICLE 20 - POLLUTION DES SOLS 45
ARTICLE 21 - DIAGNOSTIC TECHNIQUE AMIANTE 45
ARTICLE 22 - DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE 45
ARTICLE 23 - LOI ELAN ET DÉCRET TERTIAIRE (ECO-ÉNERGIE TERTIAIRE) 46
ARTICLE 24 - ABSENCE D’EXCLUSIVITE 47
ARTICLE 25 - TOLERANCES 47
ARTICLE 26 - NEGOCIATION 47
ARTICLE 27 - CONFIDENTIALITE 47
ARTICLE 28 - INFORMATIONS 47
ARTICLE 29 - EXPROPRIATION 48 4
ARTICLE 30 - ELECTION DE DOMICILE – FRAIS – NOTIFICATION 48
ARTICLE 31 - FRAIS 48
ARTICLE 32 - ENREGISTREMENT 49
ARTICLE 33 - DECLARATIONS GENERALES 49 CONCERNANT LE BAILLEUR............................................................49
CONCERNANT LE PRENEUR.............................................................49
ARTICLE 34 - ATTRIBUTION DE JURIDICTION 49
ARTICLE 35 - MENTION SUR LA PROTECTION DES DONNÉES
PERSONNELLES 49
ARTICLE 36 - SIGNATURE ELECTRONIQUE 50
ARTICLE 37 - ANNEXES 50
Préalablement à l’acte objet des présentes, il est exposé ce qui suit :
A. Dans la continuité de la croissance du nombre de formations et d’étudiants sur le territoire du Grand-Dax, il est envisagé de procéder à la restauration complète et à la transformation de l’ancien grand séminaire « Notre Dame du Pouy » en un campus multi-acteurs d’envergure. Ce projet répond à une double nécessité : préserver et redonner vie à un bâtiment patrimonial emblématique de la ville de Dax, tout en accompagnant le développement de l’enseignement supérieur et de l’attractivité du territoire.
Acquis à la fin du XVIIIᵉ siècle par la famille de Borda avant d’être donné à la Congrégation des Lazaristes en 1844, cet édifice remarquable fut d’abord dédié à la formation des prêtres, puis transformé en hôtel thermal sous le nom d’« Hôtel du Pouy ». Vacant depuis 2003, il a subi de nombreuses dégradations liées aux intempéries et au manque d’entretien, plaçant désormais le bâtiment dans une situation critique qui nécessite une intervention rapide et un programme global de réhabilitation, conduit en étroite coordination avec l’Architecte des Bâtiments de France.
Le futur campus accueillera à terme un ensemble complet d’équipements dédiés à l’enseignement, à la formation et à la vie étudiante : salles de cours et de réunion, espaces administratifs, lieux de vie, bureaux, offre de restauration et logements étudiants. Pensé comme un véritable lieu de vie et d’échanges, il permettra d’accueillir plusieurs centaines d’étudiants, formateurs et professionnels.
Ce campus contribuera ainsi à renforcer l’attractivité du territoire, à soutenir l’économie locale, à dynamiser le centre-ville de Dax et à créer de nouvelles synergies entre acteurs publics, académiques et économiques.
B. Pour permettre la réalisation de ce projet, Le Bailleur est bénéficiaire d’une Promesse synallagmatique de Vente (la « Promesse de Vente ») sous conditions suspensives consentie par la Congrégation de la Mission Economat Provincial aux termes d’un acte en date du […] portant sur l’ensemble immobilier dans lequel sera aménagé le futur campus conformément aux plans architecturaux et aux plans techniques (ci-après, ensemble, les « Plans ») et à la notice descriptive (ci-après la « Notice Descriptive »), et au tableau de surfaces (le « Tableau de Surfaces ») demeurés 5
annexés aux présentes après mention.
C. Après son Achèvement (tel que ce terme sera ci-après défini), le Bien, objet du présent Bail intégré dans l’ensemble immobilier consistera en : 1900 m2 de surface utile brute locative minimum à usage de bureaux comprenant 1000 m2 minimum dédié à un campus.
(ci-après le « Bien »).
Le Bailleur se réserve la possibilité d’augmenter la surface dédiée au campus, dans la limite de 1.900m², en fonction des demandes locatives qui lui seraient adressées et à tenir le Preneur parfaitement informé de sa décision d’augmenter lesdites surfaces. Le cas échéant cela n'aura pas d'impact ni d’effet juridique sur la quantité de surface prise à bail dans le présent bail, et la commercialisation de ces surfaces ne saura intervenir qu'après résiliation totale de ce dernier.
D. Le Bailleur a déposé un dossier de demande de permis de construire permettant la réalisation de l'opération immobilière sus-visée en date du 17 mars 2026 et portant le numéro PC 040 088 26 00016
E. , dont copie est annexée aux présentes. Annexe n°x
F. Le Bailleur a sollicité le Preneur en sa qualité d’établissement public de coopération intercommunale compétent sur le territoire en matière de développement économique et de soutien à l’accompagnement du développement de l’enseignement supérieur, de la recherche et de la vie étudiante, afin qu’il lui apporte une garantie de loyer nécessaire au lancement et à la commercialisation de son projet. Cette garantie de loyer s’analyse comme une aide économique et le présent bail en état futur d’achèvement est le véhicule juridique de cette aide économique. Le présent bail a ainsi vocation à préciser les modalités d’application et d’exécution du soutien financier de la Communauté d’Agglomération du Grand Dax au projet de campus susvisé.
Dans ces conditions et sous réserve de la réalisation des conditions suspensives énoncées à l’ARTICLE 3, le Bailleur, donne à bail civil en état futur d’achèvement, selon les stipulations du présent contrat et dans les termes et conditions des articles 1709 et suivants du Code civil, au Preneur, qui accepte les biens plus amplement désignés à l’ARTICLE 4 - ci-après (les Locaux Loués)) en vue de leur exploitation future à compter de leur mise à disposition à l’issue de l’Achèvement (le « Bail »). La notion de « Bail » recouvre ici, le présent Bail, ses éventuels renouvellements et/ou ses éventuelles prorogations, de sorte que, sauf stipulations contraires, toutes les obligations contractées au titre des présentes le sont pour toute la durée du Bail, éventuellement renouvelé et/ou prorogé.
G. Les Parties déclarent et reconnaissent ici :
- avoir librement négocié l’ensemble des termes et conditions des présentes lesquelles constituent par conséquent un contrat de gré à gré au sens de l’article 1110 du Code Civil,
- avoir chacune fait part à l’autre Partie des informations qui ont pour elle une importance déterminante de son consentement au sens de l’article 1112-1 du Code Civil ;
- avoir veillé à écarter tout déséquilibre significatif tel que mentionné à l’article 1171 du Code Civil ; 6
- se satisfaire ainsi des réponses qui ont été apportées à leurs demandes d’information ;
- et conclure les présentes en connaissance de cause.
H. Le Bailleur informe le Preneur qu’il pourra être substitué lors de la conclusion de l’acte authentique de vente par un tiers qui prendra alors la qualité de bailleur dans le bénéfice du présent bail.
I. Concernant la réalisation du présent Bail, les Parties conviennent expressément de renoncer au bénéfice des dispositions de l’article 1195 du Code Civil, tel qu’il résulte de l’ordonnance n°2016-131 en date du 10 février 2016. En conséquence, les Parties acceptent d’assumer les risques résultant de la survenance de circonstances imprévisibles et renoncent à demander la résolution du présent Bail ou une renégociation de ses termes et conditions en ce compris, sa durée ou son loyer, même en cas de changement de circonstances imprévisibles qui rendraient l’exécution du Bail excessivement onéreuses.
J. Les présentes annulent et remplacent tous documents et/ou contrats préalablement échangés entre les Parties.
K. Le présent exposé, le Bail, et les Annexes (tels que ces termes sont définis ci-après) forment un tout indissociable et ont valeur contractuelle.
Ceci exposé, il est passé à l’acte objet des présentes :
BAIL CIVIL EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT
SOUS CONDITIONS SUSPENSIVES
IL EST CONVENU CE QUI SUIT :
ARTICLE 1 - REGIME JURIDIQUE APPLICABLE AUX BIENS
Le Bail est consenti et accepté sous les charges, clauses et conditions ordinaires et de droit, conformément aux dispositions des articles 1709 et suivants du Code civil ainsi qu’aux conditions suivantes, ces dernières prévalent sur les premières citées, auxquelles les Parties entendent expressément se référer pour l’exécution du présent acte de ses éventuels renouvellements.
ARTICLE 2 - DEFINITIONS
Les mots ou expressions commençant par une majuscule, inclus dans l'exposé, le Bail et les Annexes ont (i) lorsqu'ils ne sont pas définis lors de leur première occurrence, le sens indiqué ci-après et (ii) la même signification s'ils sont utilisés au pluriel ou au singulier, sauf stipulation contraire :
Achèvement : terme défini à l’ARTICLE 8.1 - ;
Annexe : désigne une annexe du Bail ;
Article : désigne un article du Bail ;
Bail : terme défini à l’exposé préalable ;
Bailleur : terme défini en comparution du Bail ; Bien : désigne le bien immobilier tel que décrit 7
aux présentes dans lequel le Preneur prend
à bail partie des Locaux Loués ;
Conditions Suspensives : désignent les conditions suspensives nécessaires à l’entrée en vigueur du Bail et
décrites à l’ARTICLE 3 - ;
Date de Prise d'Effet du Bail : définie à l’ARTICLE 8.4 -
Date prévisionnelle d’Achèvement : définie à l’ARTICLE 8.2 -
Etat des Lieux d’Entrée : désigne l’état des lieux d’entrée actant de la prise de possession des Locaux Loués
par le Preneur ;
Investisseur désigne l’acquéreur final de la part du Bien à usage de bureaux qui pourra se
substituer au Bénéficiaire de la Promesse
de Vente actuellement Bailleur ;
Jour : désigne un jour calendaire ;
Jour Ouvré : désigne un jour autre qu'un samedi ou un dimanche ou un jour férié, où les banques
sont ouvertes à Paris pour la journée
entière pour des opérations de virements
bancaires de la nature de celles requises
par les présentes, étant précisé que si l'une
quelconque des obligations des Parties
doit être exécutée un jour qui n'est pas un
jour ouvré, elle devra alors être exécutée
le jour ouvré suivant ;
Locaux Loués : terme défini à l’exposé préalable du Bail. Les Locaux Loués sont plus amplement
décrits à l’ARTICLE 4.2 - ;
Notice Descriptive : terme défini à l’exposé préalable ;
Partie(s) : terme défini en comparution du Bail ; Plan : terme défini à l’exposé préalable ;
Preneur : terme défini en comparution du Bail ; Promesse de Vente : Avant contrat de vente conclu pour l’acquisition du Bien objet des présentes
Surface Utile Brute Locative ou
SUBL
désigne la superficie des locaux clos et
couverts hors aménagements.
Elle est mesurée au vitrage à 1,10 mètre
du sol fini, après déduction des surfaces
occupées par les murs, les marches
d’escalier et les trémies.
Il n’est pas tenu compte des surfaces de
hauteur inférieure à 1,80 mètre, ni des
locaux techniques exclusivement affectés
au fonctionnement technique général de
l’immeuble (par exemple : chaufferies,
ventilation, air conditionné, machineries
d’ascenseurs, alimentation électrique et
télécommunication de l’immeuble,
branchement d’eau, etc…).
En revanche, sont également considérés
comme surface utile, les paliers d’escaliers
ou de monte-charge encloisonnés, les
sanitaires et les couloirs d’entretien des 8
sanitaires, les locaux techniques privatifs
d’étage. ».
La Surface Utile ne comprend pas la
superficie des zones de stationnement et
de circulation des véhicules, des terrasses,
loggias, balcons.
Tableau de Surfaces : terme défini à l’exposé préalable ;
Terrain : terme défini au B. de l’exposé préalable ;
ARTICLE 3 - CONDITIONS SUSPENSIVES
Le Bail est conclu sous les conditions suspensives (ensemble les "Conditions Suspensives") suivantes :
- 1) L’obtention par le Bailleur, à ses frais et au plus tard à la date ultime fixée ci-après (telle que le cas échéant prorogée en accord entre les Parties),
du permis de construire nécessaire à la réalisation du Projet et à la
restructuration de l’Immeuble (le "Permis de Construire") devenu définitif,
c’est-à-dire purgé de tout recours, retrait et déféré préfectoral, et autorisant
les travaux permettant la réalisation de l’Immeuble (la "CS Permis de
Construire").
Il est à ce titre précisé que :
Le Bailleur a d’ores et déjà déposé en date du 17 mars 2026 le dossier de demande de Permis de Construire auprès de la mairie de Dax.
Le Bailleur s’engage à faire toutes démarches et diligences nécessaires à l’obtention du Permis de Construire et à la réalisation de la condition suspensive de Permis de Construire.
Le Preneur s’engage, si nécessaire, à assister le Bailleur dans le cadre de toute réponse à formuler ou pièce complémentaire à communiquer auprès des services instructeurs en vue de l’obtention du Permis de Construire.
Une fois le Permis de Construire délivré, le Bailleur veillera à ce que ledit Permis de Construire soit affiché sur le site et en Mairie, et à ce que son affichage soit constaté par commissaire de justice au premier jour d’affichage, puis tous les trente (30) jours à compter du premier jour d’affichage et le dernier jour du recours possible. Le Bailleur informera le Preneur dans les meilleurs délais de tout éventuel recours à l’encontre du Permis de Construire et transmettra dès que possible au Preneur une copie de la notification qui lui en aura été faite.
En cas de recours contre le Permis de Construire, le Bailleur et le Preneur analyseront de bonne foi ledit recours.
- 2) La réalisation, au plus tard à la date ultime fixée ci-après (telle que le cas échéant prorogée d’un commun accord entre les Parties), de l’ensemble des
conditions suspensives de la Promesse de Vente. "CS Acquisition"),
Le Bailleur s’engage à faire toutes démarches et diligences nécessaires à la réalisation de la CS.
Le Bailleur s’engage également à ce que les obligations au titre de la Promesse de Vente soient exécutées. , 9
- 3) La signature par le Bailleur des avant-contrats avec un ou plusieurs investisseurs sur l’ensemble des composantes de l’opération et constater la
levée de leurs conditions suspensive (la "CS commercialisation").
- 4) La signature par le Bailleur d’un ou plusieurs baux en l'état futur d'achèvement représentant la totalité des surfaces complémentaires à celles
objet du présent Bail de la partie campus du programme soit 500 m² avec
tout exploitant autres que ceux éventuellement présentés par le Preneur, (la
« CS commercialisation locative »)) aux charges et conditions suivantes :
o Loyer annuel facial hors taxes et hors mesures d’accompagnement
de 180 €/m² de SUBL soit : QUATRE VINGT DIX MILLE
EUROS (90.000 EUR) ;
o Durée : 9 années fermes.
La commercialisation locative s’entend de la signature d'un ou plusieurs
baux en l'état futur d'achèvement définitifs par suite de la réalisation de
leurs éventuelles conditions suspensives et l’absence de conditions
résolutoires.
Le Bailleur s’oblige à entreprendre l’ensemble des démarches nécessaires
permettant la commercialisation locative dans les meilleurs délais et à en
justifier au Preneur. A cet effet, il s’engage, dans les quinze jours de la
signature du présent Bail, à confier un mandat de commercialisation
locative à deux commercialisateurs.
Modalités et délai de réalisation des Conditions Suspensives :
De manière générale, le Bailleur s’engage à mettre en œuvre (ou faire mettre en œuvre) avec diligence toutes les démarches et formalités nécessaires et à affecter l’ensemble des ressources (y compris les moyens humains et financiers) à l’effet de réaliser les Conditions Suspensives susvisées ci-après dans les meilleurs délais et au plus tard dans le délai de réalisation prévu ci-après.
Le Bailleur devra régulièrement informer le Preneur, dans le cadre d’un Comité de Suivi, de l’état d’avancement de réalisation des Conditions Suspensives et de tout événement affectant leur réalisation (notamment de tout précontentieux ou recours contentieux ainsi que mentionné ci-dessus).
L’ensemble des frais requis pour la réalisation des Conditions Suspensives ou engagés par le Bailleur à ce titre seront intégralement supportés par le Bailleur (à l’exception, le cas échéant, des frais mis à la charge du Preneur en application des présentes).
Les Parties conviennent que :
La condition suspensive de Permis de Construire sera considérée comme réalisée dès que les délais légaux seront expirés sans que le Permis de Construire n’ait fait l’objet d’un quelconque recours, gracieux, hiérarchique ou contentieux, ni d’un quelconque retrait, déféré préfectoral, ou demande administrative ou judiciaire de suspension.
Le Bailleur notifiera au Preneur la date de réalisation de la CS Permis de Construire par courrier recommandé avec accusé de réception ou l’existence de tout recours, dans les cinq (5) jours ouvrés de la connaissance par lui de sa réalisation. À cet égard, il est convenu que le caractère définitif du Permis de Construire résultera de la production par le Bailleur au Preneur des documents suivants : - une copie de l’arrêté correspondant ;
- une copie des trois (3) procès-verbaux rédigés par un commissaire de justice relatifs à l'affichage du Permis de Construire ; et
- une attestation de non-recours du greffe du Tribunal Administratif du lieu de situation de l’Immeuble, ainsi qu’une attestation de non-recours et non- 10
retrait délivré par l’autorité ayant délivré l’autorisation dans les délais
légaux ; étant toutefois précisé qu’en cas de refus de délivrance de l’une
et/ou l’autre des attestations susmentionnées, elles pourront être remplacées
par une attestation du pétitionnaire du Permis de Construire, expressément
confirmée et certifiée par un commissaire de justice , et attestant sur
l’honneur de l’absence de relevé d’un recours, passés les délais légaux,
après consultation des registres du greffe du Tribunal Administratif.
La CS Acquisition sera considérée comme réalisée dès lors que les conditions suspensives de la Promesse de Vente auront été réalisées (ou qu’il y aura été renoncé par la ou les parties au bénéfice desquelles elles sont stipulées).
Le Bailleur notifiera au Preneur la date de réalisation de la CS Acquisition par courrier recommandé avec accusé de réception, dans les cinq (5) jours ouvrés de la connaissance par lui de sa réalisation, accompagné d’une attestation du notaire ayant reçu la Promesse de Vente et confirmant la levée de l’ensemble des conditions suspensives de la Promesse de Vente.
La CS commercialisation locative sera justifiée, au plus tard à l’échéance ci- dessous, par la remise d’une attestation du notaire du Bailleur, comprenant outre l’indication du loyer et la durée, l’identité du futur preneur à bail.
Conformément aux dispositions de l’article 1304-6 alinéa 1er du Code civil, les Parties conviennent que la réalisation des Conditions Suspensives n’aura aucun effet rétroactif.
Ces Conditions Suspensives sont stipulées dans l’intérêt commun des deux Parties, lesquelles ne pourront y renoncer que d’un commun accord exprès entre elles. Dans l’hypothèse où (i) les Conditions Suspensives seraient toutes réalisées au plus tard à la date ultime (telle que le cas échéant prorogée) visée ci-après, et/ou (ii) les Parties aurai(en)t expressément et par écrit renoncé à se prévaloir de la ou des Condition(s) Suspensive(s) non réalisées, les engagements des Parties au titre du Bail seront automatiquement et de plein droit définitifs et irrévocables dès la réalisation de la dernière des Conditions Suspensives (ou renonciation des Parties à s’en prévaloir), le Bailleur étant alors irrévocablement tenu de livrer au Preneur les Locaux Loués et le Preneur étant irrévocablement tenu de prendre à Bail les Locaux Loués, le tout conformément aux dispositions du présent Bail. Les Parties s’engageant d’ores et déjà, en tant que de besoin (et sans remise en cause du caractère automatique des stipulations qui précèdent), à signer tout acte ou document destiné à prendre acte de ce caractère définitif, à première demande de l’une ou l’autre d’entre elles.
Les Conditions Suspensives devront être réalisées au plus tard 30 novembre 2027.
S’il apparaissait que cette date ultime ne pourrait être raisonnablement tenue, le Bailleur en informera le Preneur dans toute la mesure du possible au plus tard un (1) mois à l’avance et les Parties se rencontreront sans délai pour discuter d’une éventuelle prolongation du délai prévu ci-dessus pour la réalisation des Conditions Suspensives. À défaut d’accord des Parties sur une éventuelle prolongation de la date ultime susvisée, et si les Conditions Suspensives n’ont pas été réalisées à ladite date ultime susvisée (sauf pour les Parties à y renoncer d’un commun accord entre elles), le Bail sera caduc de plein droit dans son intégralité et ce sans qu’il soit besoin d’aucune formalité préalable et sans indemnité à devoir entre les Parties.
ARTICLE 4 - DESIGNATION DES LOCAUX LOUÉS
4.1 - SITUATION ET RÉFÉRENCES CADASTRALES DU TERRAIN 11
Le Bien est situé au sein d’un ensemble immobilier situé à DAX (40100) 36 rue des Lazaristes, et figurant au cadastre sous les références suivantes :
Section N° Adresse ou lieudit Contenance AC 121 xxx 04ha 19a 71ca
Tel que ledit BIEN se poursuit et comporte, avec toutes ses aisances, dépendances et immeubles par destination, servitudes et mitoyennetés, sans exception ni réserve, autres que celles pouvant être le cas échéant relatées aux présentes.
Le Bien fait l’objet de la Promesse visée au B. de l’exposé préalable.
4.2 - DESCRIPTION DES LOCAUX LOUÉS
Le Bailleur donne à bail au Preneur les Locaux Loués suivants situés dans le Bien :
· Une Surface Utile Brute Locative d’environ 500 m² constituée des cellules […] au […]e étage de l’immeuble ainsi que la quotepart de parties communes associée.
Cette surface est décomposée en environ […] m² de bureaux auxquels s’ajoutent environ […] m² correspondant à la quotepart de parties communes de l’immeuble (circulations, sanitaires…)
· 10 places de stationnement non attribuées situées dans le parking.
Le tout tel qu’identifié sur le Plan, à la Notice Descriptive et au Tableau de Surfaces demeurés annexés aux présentes. Annexe n°x Annexe n°x Annexe n°x.
De convention entre les Parties, la localisation dans l’Immeuble des Locaux Loués pourra évoluer en fonction de la commercialisation locative.
Le Preneur déclare avoir une bonne connaissance des Locaux Loués sans qu’il soit nécessaire d’en faire une plus ample désignation, pour avoir vu et visité leur assiette foncière et avoir vu, lu et examiné la Notice Descriptive, le Tableau de Surfaces et les Plans des Locaux Loués annexés aux présentes.
Les Parties conviennent expressément que les Locaux Loués, même s'ils sont matériellement divisibles, forment un tout juridiquement et conventionnellement indivisible, pour toute la durée du Bail et de ses éventuels renouvellements, tacites reconductions et même en cas d’éventuelles cessions, de telle sorte qu’aucun sous- locataire, s’il en existe, puisse opposer quelque droit que ce soit au Bailleur.
D’un commun accord entre les Parties, dans le cas où les surfaces effectivement louées varieraient à la baisse par rapport aux surfaces indiquées au présent Bail, une correction du loyer sera effectuée dans les conditions de l’Article 8.1.
4.3 - CONSISTANCE ET CARACTÉRISTIQUES TECHNIQUES DES LOCAUX
LOUÉS
a) La consistance des Locaux Loués résultera :
(i) de la Notice Descriptive,
(ii) du Tableau des surfaces,
(iii) des Plans, 12
(iv) Des pièces constitutives du dossier du permis de construire et ses éventuels modificatifs.
Le PRENEUR reconnait avoir pris connaissance de ces plans et documents.
b) Emplacements de stationnement
Les emplacements de stationnement respecteront les règles spécifiques au stationnement formulées dans le PLUi du Grand Dax, tant sur le nombre que sur les gabarits.
ARTICLE 5 - FACULTE DE RESILIATION PARTIELLE DU BAIL
D’un commun accord entre les Parties et nonobstant la prise d’effet du Bail, il est convenu ce qui suit :
- Le Preneur donne ce jour au Bailleur mandat pour réaliser la commercialisation locative des Locaux Loués,
- Le Preneur pourra partiellement résilier en une ou plusieurs fois l’assiette du bail objet des présentes jusqu’à le résilier totalement, ce dans la limite
de la surface utile brute locative (S.U.B.L.) des Locaux Loués, louée par le
Bailleur en application du mandat visé au paragraphe ci-dessus, de sorte
qu’en suite de cette résiliation partielle, la surface utile brute locative
(S.U.B.L.) totale louée par le Bailleur soit toujours égale à 1000 m²
minimum .
Si le Bailleur décidait de mettre en œuvre la faculté qu'il s'est réservée dans le préambule de pouvoir augmenter la surface du campus jusqu'à une surface maximale de 1900 m², il ne pourrait en tout état de cause procéder à la commercialisation locative des 900m² de surfaces supplémentaires que dès lors que les surfaces comprises dans l’assiette du présent bail par le Preneur d’une superficie égale à 500 m² auront été commercialisées (le Principe de Priorité de commercialisation locative) permettant au Preneur de solliciter la résiliation totale du présent bail ce, que le Preneur ait souhaité ou non exercer cette faculté de résiliation.
Pour l’application de la présente clause, le Bailleur s’engage à dénoncer au Preneur tout candidat locataire identifié afin de l’informer de la mise en œuvre potentielle du mécanisme de résiliation partielle du Bail.
Il est par ailleurs convenu entre les Parties que le mandat de commercialisation des Locaux Loués conféré par le Preneur au Bailleur ne fera pas obstacle à la possibilité pour le Preneur d’identifier des candidats locataires et à les dénoncer au Bailleur. Dès lors que l’offre des candidats locataires dénoncés par le Preneur respectera les conditions fixées au 4) de l’article 3 du présent Bail, le Bailleur sera tenu de conclure avec ces candidats locataire un bail. Conformément au Principe de Priorité de commercialisation locative, les surfaces ainsi louées s’imputeront par priorité sur les surfaces objet du présent Bail.
Il sera établi par le Bailleur un avenant au bail à l’effet de constater la réduction de l’assiette du Bail, et de procéder à l’ajustement du montant du loyer et des charges, compte tenu de cette réduction d’assiette.
Ladite résiliation partielle du présent Bail ne prendra donc effet qu’à la date de prise d’effet du bail signé par le Bailleur avec le nouveau Preneur, qui s’y substituera, totalement ou partiellement. 13
ARTICLE 6 - SERVITUDES
A ce sujet, le Bailleur déclare qu'à sa connaissance l’assiette foncière des biens et droits immobiliers ne sont grevés d'aucune autre servitude que celles-ci-après visées :
RAPPEL DE SERVITUDES :
[REPRISE DES SERVITUDES DE L’ACTE DE VENTE A INTEGRER]
Le Preneur déclare être parfaitement informé de l’existence de ces servitudes.
ARTICLE 7 - DESTINATION DES LOCAUX LOUÉS
Les Locaux Loués sont destinés à l’usage exclusif de bureaux.
Ils ne pourront être utilisés, même temporairement ou partiellement, à un autre usage.
D’une façon générale, le Preneur devra occuper les Locaux Loués personnellement et les utiliser paisiblement, conformément aux articles 1728 et 1729 du Code civil.
Le Preneur ne devra exercer aucune activité susceptible de remettre en cause la destination ou la nature des Locaux Loués. Il ne pourra sous aucun prétexte modifier, cette destination ni changer la nature de l’activité exploitée dans les Locaux Loués, même momentanément et/ou de façon partielle.
Le Preneur devra se conformer pendant toute la durée du Bail et de ses éventuels renouvellements, aux lois, règlements et prescriptions administratives en vigueur et à venir relatifs à son activité dans les Locaux Loués, sans que la responsabilité du Bailleur ne puisse jamais être recherchée. Dans la mesure où des travaux ou équipements seraient requis pour l’obtention ou le maintien de ces autorisations, licences et permis, ils seront réalisés et installés par le Preneur à ses frais.
Les Parties reconnaissent que les Locaux Loués seront classés en établissements recevant du public (ERP) de type W et de 3e catégorie définis aux articles R.123-2 et suivants du Code de la construction et de l'habitation une fois les travaux du Preneur réalisés.
En conséquence, le Preneur s'engage à respecter toutes les obligations administratives ou autres, au titre de la réglementation applicable aux établissements recevant du public de telle sorte que le Bailleur ne puisse en aucune manière être inquiété ou recherché à ce sujet pendant toute la durée du Bail et de ses éventuels renouvellements.
Le Preneur est informé des effectifs maxima autorisés dans les Locaux Loués ainsi que des contraintes liées au caractère ERP de son activité. Il s’oblige à se conformer à l’évolution des seuils d’occupation autorisés et à la réglementation en ce domaine, et ce de manière à ne faire courir aucun risque aux occupants et clients des Locaux Loués, dont la sécurité relève de ses obligations et de sa responsabilité, sans recours contre le Bailleur.
En particulier, le Preneur se conformera à toutes les recommandations et prescriptions de la commission consultative départementale de sécurité et d'accessibilité et à cet égard pendant la durée du Bail et de ses éventuels renouvellements. 14
A cet effet, le Preneur devra communiquer au Bailleur tous les procès-verbaux de la commission consultative départementale de sécurité et d'accessibilité, dans le mois qui suit la disponibilité desdits procès-verbaux.
ARTICLE 8 - MISE A DISPOSITION DES LOCAUX LOUÉS
8.1 - ACHÈVEMENT DES LOCAUX LOUÉS
Les Locaux Loués seront achevés, conformément aux dispositions de l’article R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation, lorsque seront exécutés les ouvrages et seront installés les éléments d’équipement, en conformité avec les Plans et Notice descriptive figurant en annexes qui sont indispensables à l’utilisation des Locaux Loués, conformément à leur destination.
Définition de l'achèvement :
Les parties déclarent que l'achèvement des BIENS s'entend
* outre tel qu'il est défini par l'article R. 261-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, mais encore :
Par dérogation à l'article R 261-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, on entend par achèvement :
(i) La réalisation de la desserte et des accès libres (notamment libres de toute
installation ou matériel de chantier) au Bien Loué depuis la voie publique, en ce compris les locaux accessoires, dans des conditions utilisables et exploitables pour le Locataire, de manière à permettre une utilisation du Bien Loué en conformité avec sa destination ; ces accès et desserte devront notamment être adaptés aux services de secours et réalisés dans des conditions normales de sécurité et de propreté, notamment pour les personnes à mobilité réduite,
(ii) Le Bien Loué devra être normalement raccordé aux réseaux publics,
(iii) La réalisation des travaux conformément aux documents techniques, aux Plans,
aux autorisations administratives, et aux éventuels travaux modificatifs acceptés par le Bailleur, ainsi qu'à l'ensemble de la Réglementation Applicable,
(iv)Les éléments d'équipements prévus dans les documents techniques, seront
installés et en état de fonctionnement (confirmé par la réalisation d'essais),
(v) Le nettoyage final du Bien Loué et de ses accès,
(vi)L'absence d'autres servitudes que celles relatées aux Présentes et celles
nécessaires au Bailleur pour exécuter son obligation d'achèvement notamment auprès des services concédés dans la limite des pouvoirs concédés ci-dessous au Bailleur.
Cette obligation d'achèvement comporte pour le Bailleur ou le
constructeur :
- celle d'établir, le moment venu, la déclaration d'achèvement et de la
conformité des travaux prescrite par l'article R. 462-10 du Code de l'Urbanisme, - celle d'obtenir, le moment venu, une attestation de l'autorité compétente certifiant que la conformité des travaux avec le permis de construire n'a pas été contestée.
A cet égard, après son entrée en possession, le Preneur s'oblige à ne rien faire qui puisse nuire à la délivrance de cette attestation. 15
Seules pourront être différées les plantations qui devront être réalisées par le Bailleur ou le constructeur lors de la saison appropriée suivant immédiatement l'achèvement.
Diminution de loyer en cas de Surface Utile Locative manquante :
Il est convenu qu’une différence à la baisse de la Surface Utile Brute Locative sera tenue pour admissible et ne pourra fonder aucune réclamation dans la limite de TROIS POUR CENT (3%) de la Surface Utile Brute Locative, laquelle constitue une franchise.
En cas de différence de plus de TROIS POUR CENT (3,00 %) à la baisse de la Surface Utile Brute Locative, entre celle exprimée par le Tableau des Surfaces annexé au présent Bail et celle qui sera relevée lors de la livraison des locaux loués, il sera appliqué une réduction de loyer annuel hors taxes et hors charges au prorata des surfaces, à concurrence, par mètre carrés de SUBL manquants, au-delà de la franchise, de cent quatre-vingts euros (180,00 € H.T. et H.C./m²).
8.2 - DATE PRÉVISIONNELLE D’ACHÈVEMENT DES LOCAUX LOUÉS
La Date prévisionnelle d'Achèvement des Locaux Loués est de XXXX (xx) mois à compter de la signature de l’acte authentique de vente de l’intégralité des composantes du Bien à un investisseur ou du dernier acte authentique de vente des composantes du Bien en cas de pluralité d’investisseurs, (la « Date Prévisionnelle d’Achèvement »), étant précisé que la Date Prévisionnelle d’Achèvement pourra être reportée dans les conditions décrites ci-après, en cas de (i) survenance d’une Cause Légitime de Report décrite à l’ARTICLE 8.3 -ci-après ou (ii) dans les conditions prévues à l’Article Travaux Modificatifs ou Supplémentaires du Preneur.
Le Bailleur informera le Preneur dans les huit (08) jours de la signature de l’unique ou du dernier acte authentique de vente, de la date de livraison prévisionnelle qui aura été indiquée dans ledit acte.
La date effective à laquelle sera constaté l’Achèvement des Locaux Loués correspondra à la date de signature du procès-verbal de mise à disposition des Locaux Loués établi en application de la procédure de l’ARTICLE 8.4 - ci-dessous ou à la date fixée par l’expert désigné en application du même ARTICLE 8.4.
En cas de non-respect de la Date Prévisionnelle d’Achèvement telle que reportée dans les conditions ci-dessus, le Bailleur sera redevable au Preneur de pénalités de retard journalières d’un montant forfaitaire égal à : 240 € €, plafonnées à un total de 24 000 €.
Ces pénalités seront libératoires pour le Preneur, et ont une fonction coercitive et de réparation forfaitaire et définitive de l’entier préjudice subi par le Preneur résultant du retard dans l’Achèvement.
8.3 - REPORT DE LA DATE PRÉVISIONNELLE D’ACHÈVEMENT
Seront considérés comme causes légitimes de suspension de délai :
o Les retards provoqués par les intempéries, définies comme des conditions atmosphériques et les inondations lorsqu’elles rendent dangereux ou impossible l'accomplissement du travail eu égard soit à la santé ou à la sécurité des salariés, soit à la nature ou à la technique du travail à accomplir et prise en compte par les caisses d’indemnisation du bâtiment. Pour être prise en compte, les intempéries devront avoir 16
été justifiées par les fiches de la station météorologique la plus proche et accompagnée d’une attestation du Maitre d’œuvre. Sont notamment considérées comme des intempéries les conditions météorologiques suivantes
Gel :
Terrassements, VRD < + 3 °C
Gros-Œuvre < + 5 ° C
Charpente, Bardage, Couverture, Etanchéité < + 2 ° C
Façade < + 5 °C
Barrière de Dégel :
Selon arrêté préfectoral
Précipitations (entre 6h et 18h) :
Terrassements, VRD > 6 mm
Gros-Œuvre, Clos-Couvert (Charpente, Bardage, Couverture, Etanchéité, Façade) > 6 mm Rafales de vent :
Gros-Œuvre, Travaux de grutage, Charpente, Bardage, Couverture, ou tout travaux nécessitant l’usage d’un moyen de levage : Selon réglementation des appareils de levage Neige :
Terrassements > 1 cm
VRD > 1 cm
Gros-Œuvre, Charpente, Bardage, Couverture > 1 cm
Etanchéité > 0 cm
Façade > 0 cm
Fortes chaleurs :
En cas de vigilance rouge (indiqué sur le site Météo France) et après validation par la Caisse de congés intempéries du BTP (CIBTP) sur fourniture d’un dossier transmis par l’entreprise Impossibilité d’accéder à la plate-forme consécutivement aux intempéries des jours précédents (pluie, neige, gel) et d’y travailler.
o Les grèves qu’elles soient générales ou particulières aux activités touchant l’industrie du bâtiment ou ses industries annexes, tel que le transport de marchandises et l’énergie, ou concernant les fournisseurs du chantier, les entreprises travaillant sur le chantier, les sous-traitants ou un service public sous réserve que ces grèves aient un impact direct sur l’approvisionnement ou le déroulement du chantier ;
o Le redressement ou la liquidation judiciaire d’une entreprise participant au chantier ainsi que les retards résultants de la défaillance d’une entreprise en charge des travaux entrainant un arrêt de ses travaux d’une durée supérieure à un mois ; o Les injonctions ou décisions administratives ou judiciaires de suspendre, de ne pas commencer, limiter, arrêter en tout ou partie les travaux, ou d’empêcher l’accès au chantier, ou de réduire les heures d’ouverture du chantier ;
o Les troubles résultant d’hostilités, révolutions, cataclysmes, manifestations, émeutes, attentats, guerres, cyberattaques ou problème informatique d’ampleur a minimum régional, boycott, incendies, inondations, catastrophes naturelles ou industrielles majeures, sinistres ou accidents de chantier ayant un impact sur la poursuite du chantier ;
o Le mauvais fonctionnement, l’arrêt de distribution ou de la mise à disposition des différents fluides et/ou les retards imputables aux services publics ou aux compagnies concessionnaires dès lors que le Bailleur justifie avoir été diligent à cet égard et que le retard ne lui est pas imputable. Les justificatifs afférents aux demandes adressées aux concessionnaires ou au service public devront être communiqués au Preneur. o La découverte de vestiges archéologiques nécessitant l’intervention de la direction des monuments historiques ou autres administrations ou la réalisation de fouilles archéologiques.
o Les contraintes de quelque nature que ce soit qui seraient imposées par tout tiers, en ce compris les gens du voyage et/ou squatteurs, ou les organismes propriétaires ou gestionnaires de la voie ferrée à proximité, et qui auraient pour conséquence de restreindre ou de limiter l’accès au chantier ; 17
o Les retards engendrés par la mise en œuvre de normes nouvelles apparues en cours de chantier dont l’exécution serait rendue obligatoire pour les Biens Immobiliers et/ou pour l’Ensemble Immobilier par la loi ou la réglementation avant la constatation de l’achèvement
o Le retard engendré par la réalisation de travaux modificatifs à la demande de l’acquéreur ;
o Les difficultés d'approvisionnement du chantier en matières premières, matériels ou matériaux lorsque ces difficultés proviennent d'un désordre du marché à l'échelle mondiale, nationale ou régionale, ainsi que les retards liés à la pénurie et/ou au ralentissement de la fourniture d’énergie, entraînant notamment des coupures ou dégradations de l’alimentation en énergie sur le chantier ;
o Tous retards provenant de la découverte d’une ou de zone(s) de pollution ou de contamination des terrains d’assiette de l’opération ou d'anomalies du sous-sol (géotechniques, pyrotechniques, …) non révélées par les études réalisées par le Bailleur au jour de la Vente et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non prévus, confortatifs, complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation;
o Les retards ou défaut de paiement du prix par le Preneur, en ce compris le prix des éventuels travaux complémentaires demandés par le Preneur. Dans cette hypothèse, le retard sera pris en compte, à l’expiration d’un délai de sept (7) jours calendaires, suivant la réception par le Preneur d’une lettre de relance transmise par le Bailleur en la forme recommandée avec accusé de réception aux fins d’obtenir le paiement d’une échéance de prix ;
o Les retards résultant des répercussions sur le chantier de tout épisode épidémique ou pandémique du fait notamment des restrictions d’activités et/ou de circulation et/ou d’approvisionnement en résultant et/ou des mesures mises en œuvre pour y répondre ; o Les défaillances de la Commission de sécurité régulièrement appelée dans des délais compatibles avec la date de livraison pour obtenir l’autorisation d’ouverture des locaux ERP (notamment absence de passage dans les délais prévus)
En cas de survenance d’une ou plusieurs causes légitimes de suspension du délai de livraison, dûment justifiées dans les comptes rendus de chantiers, l’époque de livraison sera différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux, ce report étant calculé par jour ouvrable. Le Bailleur devra justifier au Preneur la survenance d'une telle circonstance et le retard effectif pris dans la progression des travaux.
S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de prorogation de la Date Prévisionnelle d’Achèvement, le Bailleur sera tenu :
- de le dénoncer directement ou via le Constructeur lors de la réunion du Comité de Suivi, suivant la survenance d’un tel événement en produisant si possible lors de ladite réunion ou à la suivante un certificat du maître d’œuvre accompagné de tous autres justificatifs, et
- de faire ses meilleurs efforts auprès du Promoteur pour que des remédiations soient envisagées.
Le Bailleur devra informer dans les meilleurs délais le Preneur de la survenance des cas de force majeure ou des causes légitimes de prorogation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. 18
La Date Prévisionnelle d’Achèvement sera différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aura mis obstacle à la poursuite des Travaux et le Bailleur sera tenu d’indiquer une nouvelle Date Prévisionnelle d’Achèvement des Travaux.
8.4 - PROCÉDURE DE MISE À DISPOSITION DES LOCAUX LOUÉS
Le Bailleur notifiera au Preneur, au moins trente (30) Jours à l’avance, la date à laquelle les Locaux Loués seront mis à sa disposition.
Au jour de la mise à disposition des Locaux Loués, le Preneur signera un procès- verbal de mise à disposition contenant état des lieux d‘entrée avec le Bailleur qui sera établi par voie de Commissaire de Justice, à frais partagés par moitié entre les Parties, constatant l’Achèvement des Locaux Loués au sens de l’Article 8.1 ci-dessus, et la prise de possession des Locaux Loués avec :
• remise par le Bailleur au Preneur des clefs des Locaux Loués,
• paiement par le Preneur au Bailleur du premier loyer, de la provision sur charges exigible à cette date et,
• remise par le Preneur au Bailleur d’une copie des polices d’assurances reprenant les garanties demandées à l’ARTICLE 13 ci-dessous ainsi qu’une
attestation d’assurance certifiant qu’il est à jour du paiement de ses primes.
Faute pour le Preneur de se présenter à la date prévue au présent ARTICLE afin de prendre possession des Locaux Loués, le Bailleur pourra convoquer une seconde fois le Preneur par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins huit (8) Jours à l'avance, de se rendre dans les Locaux Loués afin d'en prendre possession.
Faute pour le Preneur de satisfaire à cette nouvelle convocation, un procès- verbal de mise à disposition sera établi par Commissaire de justice aux frais du Preneur défaillant et vaudra Date de Prise d’Effet de la Durée du Bail et Etat des Lieux d’Entrée, le Preneur étant alors réputé avoir pris possession des Locaux Loués en parfait état, sans réserve et le Bailleur, étant alors réputé avoir fait toutes diligences à cet égard. Toutes les sommes dues au titre du Bail seront alors exigibles.
D'un commun accord entre les Parties, tout différend concernant la réalité de l’Achèvement au sens de l’ARTICLE 8.1 -ci-dessus ou relatif à la mise à disposition des Locaux Loués donnera lieu à l’établissement d’un procès-verbal de refus de mise à disposition. Ce différend sera soumis à l’avis d’un tiers expert qui sera désigné d’un commun accord entre les Parties dans un délai de huit (8) Jours ou, à défaut d’accord des Parties dans ce délai, désigné par le Président du Tribunal Judiciaire du lieu de situation du Bien saisi à la requête de la Partie la plus diligente. L’expert devra rendre son rapport dans un délai maximum de trente (30) Jours à compter de sa nomination.
Cet expert statuera en tant que mandataire commun et sa décision fera la loi des Parties, sans recours possible pour l’une ou l’autre des Parties sauf en cas d’erreur grossière ou manifeste.
L'expert devra être invité à constater la réalité de l'Achèvement au sens de l’ARTICLE 8.1 -ci-dessus et la mise à disposition des Locaux Loués au Preneur.
Si l'expert conclut que les Locaux Loués sont achevés au sens de l’ARTICLE 8.1 -ci-dessus, la date de prise de possession indiquée dans la notification visée au présent ARTICLE 8.4 (1er §) vaudra Date de Prise d'Effet de la Durée du Bail. Si l'expert conclut que les Locaux Loués ne sont pas achevés au sens de 19
l’ARTICLE 8.1 - ci-dessus, il devra indiquer les travaux restant à réaliser. Le Bailleur devra réaliser lesdits travaux et convoquer le Preneur à une nouvelle visite pour constater l’Achèvement des Locaux Loués et procéder à leur mise à disposition au Preneur. Il sera établi entre le Bailleur et le Preneur un procès-verbal de mise à disposition des Locaux Loués dans les conditions de l’ARTICLE 8.4 2ème § ci-dessus.
Les Parties s’engagent irrévocablement à communiquer à l’expert tout document que ce dernier jugerait utile à l’accomplissement de sa mission et à se soumettre à l’avis qu’il aura émis. Les frais nécessités par l’intervention de cet expert, et éventuellement par sa désignation par voie de référé, seront à la charge de la Partie à laquelle l’expert aura donné tort.
Afin de permettre au Bailleur de faire lever les éventuelles réserves, le Preneur s’oblige à permettre aux entreprises chargées de la levée des réserves d’accéder aux Locaux tous les Jours de la semaine, aux heures d’ouverture des Locaux Loués et, si besoin est, en dehors des heures d’ouverture. Le Preneur ne pourra réclamer ni réduction de loyer, ni indemnité en raison des inconvénients susceptibles de résulter de la présence desdites entreprises.
Les entreprises chargées de la levée des réserves devront intervenir dans des conditions compatibles avec les impératifs d’exploitation du Preneur, les règles d’accès, de circulation et d’utilisation des Locaux Loués, les travaux de reprise ne pouvant avoir pour conséquence d'empêcher le Preneur d'exercer normalement son activité et/ou de réaliser dans des conditions normales ses travaux d'aménagement ou d’ameublement.
La même procédure d’expertise que celle prévue au présent Article sera applicable en cas de désaccord des Parties sur le caractère justifié ou non des réserves formulées sur le procès-verbal de mise à disposition, et/ou sur la levée d’une ou plusieurs réserves.
8.5 - AVENANT AU BAIL
Le Bailleur et le Preneur conviennent de signer, dans le mois qui suit la Date de Prise d’Effet de la Durée du Bail, un avenant ayant pour objet de :
· entériner la Date de Prise d’Effet du Bail ;
· entériner la Surface Utile / la Surface Utile Brute Locative des Locaux Loués, le nombre (des emplacements de stationnement tels que ressortant du relevé du géomètre ainsi que la localisation dans l’Immeuble des Locaux Loués ;
· fixer l’indice de référence applicable pour l’indexation du Loyer ; et · constater la remise par le Preneur au Bailleur des justificatifs des polices d’assurance visée à l’ ARTICLE 13 - et auquel sera annexé le procès-verbal de livraison.
Toutefois, dans l’hypothèse où, pour quelque raison que ce soit, l’avenant susvisé ne serait pas signé, cette circonstance n’affecterait en rien la relation contractuelle entre les Parties, qui demeurerait régie par le Bail, en ce compris ses annexes.
ARTICLE 9 - DISPENSE D'URBANISME
Le PRENEUR reconnaît que, bien qu'averti de la nécessité d'obtenir des renseignements d'urbanisme, il a requis l'établissement de l'acte sans la production de ces pièces. 20
Il déclare être parfaitement informé de la situation de l'immeuble à cet égard, et se reconnaît seul responsable des conséquences entraînées par l'existence de servitudes particulières, renonçant à tous recours contre le BAILLEUR.
Le PRENEUR déclare que préalablement à la signature des présentes il s’est rapproché des services administratifs compétents afin de s’assurer que l’activité qu’il entend exercer dans les locaux loués est autorisée par les dispositions d’urbanisme, les dispositions réglementaires, et les dispositions du plan local d’urbanisme, renonçant à tous recours contre le BAILLEUR.
ARTICLE 10 - DUREE
Le Bail est consenti et accepté pour une durée de NEUF (9) années entières et consécutives qui commenceront à courir à compter de la date de mise à disposition des Locaux Loués devant intervenir conformément aux stipulations des ARTICLES 8.2 - et 8.4 -ci-dessus.
A titre de condition essentielle, déterminante et de rigueur, à défaut de laquelle le Bailleur n’aurait pas contracté, il est expressément convenu qu’au cas où le Preneur quitterait les Locaux Loués de manière anticipée, en contradiction avec les stipulations ci-dessus, il s’engage à verser au Bailleur les loyers et charges dus et à devoir jusqu’à la fin de la période ferme du Bail.
ARTICLE 11 - CONDITIONS FINANCIERES DU BAIL
11.1 - LOYER
Le Bail est consenti et accepté moyennant un loyer global annuel de QUATRE VINGT QUINZE MILLE EUROS hors taxes et hors charges (95.000,00 € H.T. et H.C se décomposant de la manière suivante et qui sera payable à compter de la Date de Prise d’Effet de la Durée du Bail :
- Loyer principal annuel de 180,00 € H.T. et H.C./m² de S.U.B.L.
soit pour 500m² un loyer d’un montant de QUATRE VINGT DIX MILLE EUROS hors taxes et hors charges (90.000,00 € H.T. et H.C) - auquel s’ajoutera un loyer de CINQ MILLE EUROS (5.000 €) correspondant aux 10 places de stationnement.
Il est convenu entre les Parties que le montant annuel du loyer sera constaté une première fois par les Parties le jour de la prise de possession par le Preneur des Locaux Loués. Il sera ensuite ajusté, en considération du mandat de commercialisation conféré par le Preneur au Bailleur, le jour de la signature du ou des avenant(s) au Bail à l’effet de constater la réduction de l’assiette du Bail.
11.2 - GARANTIE DE PRISE DE POSSESSION
Les parties conviennent de fixer le montant de la garantie de prise de possession à une somme équivalente à douze (12) mois de loyer soit, au jour de signature du Bail, à la somme de QUATRE VINGT QUINZE MILLE EUROS (95.000,00 €) (ci-après dénommée « la Garantie de prise de possession ») à titre de garantie de prise de possession des Locaux Loués à la Date Prévisionnelle d’Achèvement.
En considération du mandat de commercialisation conféré par le Preneur au Bailleur, le montant de la garantie de prise de possession sera ajusté le jour de la 21
signature du ou des avenant(s) au Bail à l’effet de constater la réduction de l’assiette du Bail, de sorte à toujours représenter une somme équivalente à douze mois de loyer.
Le BAILLEUR dispense expressément le PRENEUR d’avoir à verser ladite indemnité d’immobilisation ce jour.
Dans l’hypothèse où les Conditions Suspensives visées à l’Article 3 ci-dessus seraient dument réalisées mais que le Preneur refuserait de prendre possession des Locaux Loués alors que ces derniers sont achevés au sens de l’Article 8.1 ci-dessus, l’Indemnité sera versée par un virement bancaire du montant ci-dessus stipulé, réalisé par le PRENEUR au plus tard dans le délai de HUIT (08) jours ouvrés de la demande qui lui en sera faite par le BAILLEUR.
Ladite indemnité sera alors remise directement au BAILLEUR à titre de premier dédommagement, et lui restera acquise de plein droit à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible, et ce sans préjudice de dommages et intérêts complémentaires que le BALLEUR pourrait réclamer au PRENEUR.
11.3 - OPTION À LA TAXE SUR LA VALEUR AJOUTÉE
Le Bailleur opte pour l'assujettissement dudit loyer à la taxe sur la valeur ajoutée (T.V.A.). Dès lors, en application de l'article 260-2° du Code général des impôts, le loyer et les charges locatives seront majorés de la T.V.A. au taux en vigueur que le Preneur s'engage expressément à acquitter entre les mains du Bailleur en même temps que chaque règlement dudit loyer et desdites charges.
11.4 - MODALITÉS DE RÈGLEMENT DU LOYER ET ACCESSOIRES
Le Preneur devra acquitter le loyer et ses accessoires par virement bancaire, trimestriellement et d'avance, les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année, sur le compte bancaire du Bailleur dont les coordonnées lui seront communiquées lors de la prise d’effet du Bail.
Si le Bailleur en fait la demande, le Preneur devra verser le montant du loyer et de ses accessoires sur le compte bancaire du gestionnaire du Bien, dont les coordonnées seront notifiées au Preneur.
Le premier paiement du loyer interviendra à la Date de Prise d’Effet de la Durée du Bail et sera calculé prorata temporis pour la période courant de la Date de Prise d’Effet de la Durée du Bail jusqu'au terme du trimestre civil en cours.
Pour tous les paiements dus au titre du Bail, le Bailleur émettra une facture au Preneur au moins trente (30) Jours avant l’échéance.
11.5 - INDEXATION
Le loyer sera indexé et réajusté automatiquement et de plein droit, chaque année, à la date anniversaire de la Date de Prise d’Effet de la Durée du Bail, sans l'accomplissement d'aucune formalité, proportionnellement aux variations de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) publié par l'Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques (INSEE).
Pour la première indexation du loyer, l'indice de base sera le dernier indice publié à la Date de Prise d’Effet de la Durée du Bail et l'indice de comparaison sera celui du même trimestre calendaire de l'année suivante. Pour les indexations suivantes 22
seront comparés lors de chaque indexation, l’indice de comparaison utilisé pour l’indexation précédente qui servira d’indice de référence et l’indice du même trimestre de l’année suivante qui servira d’indice de comparaison.
En cas de cessation de publication ou de disparition de l'indice ci-dessus et si un nouvel indice était publié pour se substituer à celui actuellement en vigueur, le loyer se trouverait automatiquement indexé sur ce nouvel indice sans aucune formalité ; le passage de l'indice précédent au nouvel indice s'effectuant en utilisant le coefficient de raccordement nécessaire.
Si aucun indice de remplacement n’est publié, les Parties conviennent de lui substituer un indice choisi d'un commun accord entre elles. A défaut d'accord amiable, cet indice sera déterminé par un expert désigné par les Parties. Faute d'accord par les Parties sur l'identité de cet expert, celui-ci sera désigné par Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire du lieu de situation de le Bien à la requête de la Partie la plus diligente, par ordonnance de référé. Les frais et honoraires de la procédure ainsi que ceux de l'expert seront supportés par le Preneur.
L’indice déterminé par l’expert liera les Parties et entrera en application à compter de la disparition de l’indice stipulé à l’origine.
Dans l’attente de la décision de l’expert, le Preneur devra verser à titre provisionnel aux mêmes échéances que celles convenues pour le loyer une somme égale à celle acquittée précédemment, le réajustement du loyer intervenant rétroactivement à la date d’effet de l’indexation.
La renonciation à l’indexation ne pouvant résulter que d’un accord exprès et écrit, le fait de ne pas avoir immédiatement ajusté le loyer n’entraînera aucune déchéance dans le droit du Bailleur de réclamer l’application ultérieure de l’indice avec effet rétroactif.
L'indexation annuelle constitue une condition essentielle, déterminante et de rigueur du présent Bail sans laquelle le Bailleur ne l'aurait pas conclu.
11.6 - RÉPARTITION DES CHARGES – IMPÔTS – TAXES – DÉPENSES
a) Charges, travaux, impôts, taxes et redevances supportes par le Preneur
A titre de condition essentielle, sans laquelle le Bailleur n’aurait pas conclu le Bail, il est expressément convenu entre les Parties que le Preneur devra satisfaire à toutes charges de ville, de police ou de voirie, dont les locataires sont ordinairement tenus, en particulier, à acquitter les contributions personnelles et mobilières, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les taxes locatives, et tous autres impôts auxquels il est, et sera assujetti personnellement, et justifier de leur acquit.
Il en sera de même pour toute taxe ou toute imposition nouvelle qui deviendrait exigible du fait d’un changement de législation.
Il en sera de même pour toute taxe exigible du fait d’aménagements particuliers tels qu’enseignes ou panneaux.
Le Preneur devra rembourser au Bailleur la quote-part d’impôt foncier afférente aux locaux loués de telle manière que le loyer soit perçu par le Bailleur net de tous impôts autres que ceux sur le bénéfice des sociétés.
Le Preneur devra justifier au Bailleur, sur sa demande, du paiement de tous impôts et taxes précités, lui incombant en vertu des présentes, et qui font l’objet d’une prise en charge directe par le Preneur.
Dans l’hypothèse où, par extraordinaire, le Bailleur devait supporter, pour le 23
compte du Preneur, toute charge, tout impôt ou toute taxe ou redevance imputable au Preneur en vertu du Bail, le Preneur s’engage à les lui rembourser à première demande du Bailleur.
En cours de Bail, le Bailleur informera le Preneur des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux rentrant dans les catégories ou sous-catégories de charges impôts, taxes ou redevances devant être supporté(e)s par le Preneur.
b) Charges, travaux, impôts, taxes et redevances supportés par le Bailleur
Le Bailleur conservera à sa charge les postes suivants, à l’exclusion de toute autre charge, dépense, impôt, taxe ou redevance (la liste ci-après étant limitative) :
(i) les coûts des grosses réparations telles que visées au sens de l'article 606 du Code civil.
De convention expresse entre les Parties, ne pourront en aucun cas être considérées comme des grosses réparations ressortant de l’article 606 du Code civil, les réparations relatives aux équipements des Locaux Loués, même considérés dans leur globalité et quelle que soit l’étendue des réparations y afférentes.
(ii) Les honoraires afférents aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil, telles qu’elles sont définies ci-dessus.
(iii) Les honoraires liés à la seule gestion des loyers.
(iv) La Contribution Économique Territoriale du Bailleur.
(v) Les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le Bailleur et qui ne sont liés ni à l’usage des Locaux Loués ni à un service dont bénéficie le Preneur, ces deux conditions étant cumulatives.
Il est convenu que par exception aux paragraphes (i) et (ii) ci-dessus, ne font pas partie des charges qui incombent au Bailleur et, par conséquent, devront être supportées par le Preneur, les suivantes :
· les « travaux d’embellissement » au sens de l’article R.145-35 5° du Code de commerce.
· Les grosses réparations de l’article 606 du Code civil (ainsi que toutes dépenses et honoraires y afférents) qui seraient rendus nécessaires de réaliser dans les Locaux Loués et/ou dans les biens dont ils dépendent en raison d’un non-respect par le Preneur de ses obligations au titre du Bail.
· Les grosses réparations de l’article 606 du Code civil (ainsi que toutes dépenses et honoraires y afférents) qui seraient rendus nécessaires de réaliser dans les Locaux Loués et/ou dans les biens dont ils dépendent en raison des conditions d’exploitation des Locaux Loués par le Preneur ou des aménagements y réalisés par ce dernier.
c) Modalités de refacturation au Preneur des charges, impôts, taxes et redevances
Les charges, taxes, impôts et dépenses visés au présent ARTICLE 11.6 - et listés en annexe seront acquittés par le Preneur de la façon suivante : 24
· le Preneur versera, en même temps que le loyer, une provision trimestrielle calculée le cas échéant prorata temporis ;
· le montant de cette provision sera basé sur les dépenses de l'année précédente et les dépenses prévisionnelles de l’année considérée ;
· le Bailleur pourra, en tout état de cause, ajuster en cours d’année le budget prévisionnel établi pour l’année et les provisions en résultant, s’il apparaissait que ce budget est inférieur à la réalité ;
· pour chaque exercice écoulé, les versements du Preneur seront réajustés en plus ou en moins à la reddition des comptes concernant le même exercice civil écoulé. Le Preneur s’engage à payer au Bailleur, à première demande de celui-ci et sur justifications des montants appelés, le solde des charges, des taxes, impôts et dépenses dans le cas où le montant définitif serait supérieur au montant payé par provision, dans les trente (30) Jours de la réception du solde par le Preneur. Dans le cas où le montant total des provisions serait supérieur au montant définitif des charges, taxes et impôts, la différence serait remboursée au Preneur par voie d’imputation sur le montant des charges dues au cours de l’année de régularisation ;
· enfin, au cas où un fonds de roulement serait demandé par le syndic ou le gestionnaire du Bien, celui-ci sera versé par le Preneur qui en fera l’avance.
Nonobstant ce qui précède, le Bailleur aura la faculté d’appeler directement auprès du Preneur le règlement de toutes charges, taxes, impôts et dépenses dus par le Preneur au titre du Bail.
A titre indicatif, pour la première année, le montant de la provision qui sera payée par le Preneur pour la première année du Bail sera notifié par le Bailleur au Preneur dans un délai de huit (8) Jours calendaires avant la date de mise à disposition des Locaux Loués.
Les charges, impôts, taxes et dépenses dues par le Preneur lui seront imputées au prorata des surfaces des Locaux Loués au sein du Bien (correspondant, d’un commun accord entre les Parties, à la surface exploitée par le Preneur), à l’exception le cas échéant des consommations de fluides visées à l’ARTICLE 12.8 -ci-dessous.
Lors du départ du Preneur, les charges, impôts, taxes et redevances devant être supportées par le Preneur conformément au Bail seront calculées prorata temporis, jusqu’à la libération effective des Locaux Loués et les provisions versées seront restituées après imputation de toute somme due au titre de la régularisation des charges.
L’ensemble des charges, impôts et taxes supportés par le Preneur et mis à sa charge par le Bailleur devra être justifié par la transmission des avis d’impositions, taxes et charges ou autres justificatifs permettant au Preneur de s’assurer des montants sollicités.
11.7 - INTÉRÊTS DE RETARD
En cas de non-paiement à son échéance de toute somme due par le Preneur au Bailleur en vertu du Bail, le Bailleur pourra percevoir, de plein droit et sans formalité préalable, un intérêt de retard calculé au taux de Euribor 3 mois majoré de cinq cents (500) points de base par an à compter de la date d'échéance, tout mois commencé étant dû dans son intégralité, et ce indépendamment de tous dommages-intérêts et de l'éventuelle mise en jeu de la clause de résiliation du Bail.
11.8 - PENALITES DE RETARD 25
En cas de retard de paiement de toute somme due par le Preneur au Bailleur en vertu du présent Bail, une majoration de 10 % des sommes dues sera appliquée de plein droit et ce, indépendamment des intérêts de retard prévus à l’ARTICLE 11.7 -ci-dessus, de tous dommages-intérêts et de l'éventuelle mise en jeu de la clause de résiliation du Bail.
11.9 - GARANTIES D’EXÉCUTION DES OBLIGATIONS DU PRENEUR AU TITRE
DU BAIL
Compte tenu de la qualité du Preneur, il ne sera pas exigé de sa part la constitution d’un dépôt de garantie.
En cas de cession par le Preneur du Bail et en garantie de l'exécution par le Preneur (cessionnaire) de ses obligations, ce dernier versera au Bailleur, à la Date de Prise d’Effet du Bail et à titre de dépôt de garantie, une somme correspondant à un trimestre du montant du loyer hors taxes et hors charges, soit un montant de VINGT TROIS MILLE SEPT CENT COINQUANTE EUROS (23 750 €)
Ce dépôt de garantie, remis à titre de nantissement dans les termes des articles 2355 et suivants du Code civil :
· ne sera pas productif d'intérêts au profit du Preneur ;
· bénéficiera de plein droit aux propriétaires successifs des Locaux Loués et à tout cessionnaire du Bailleur ;
· pourra être utilisé par le Bailleur en une ou plusieurs fois ;
· sera réajusté de plein droit triennalement, dans les dix (10) Jours à compter de la date anniversaire de la Prise d’Effet du Bail, de telle sorte qu'après chaque indexation, il corresponde à un trimestre de loyer hors taxes et hors charges ;
· sera restitué au Preneur après déménagement, remise des clés, justification par le Preneur de l’acquis de ses contributions, taxes, droits quelconques, exécution des réparations à sa charge, déduction faite éventuellement de toutes sommes qui seraient dues au Bailleur à quelque titre que ce soit, en ce compris les frais de remise en état des Locaux Loués et/ou du Bien ;
· ne sera pas compensable par le Preneur avec tout ou partie de ses obligations au titre du Bail et notamment avec le dernier terme du loyer ;
· restera acquis au Bailleur à titre de première indemnité sans préjudice de toute indemnisation complémentaire, en cas de résiliation judiciaire du Bail ou d’acquisition de la clause résolutoire du Bail.
11.10 - IMPUTATION DES PAIEMENTS
Par dérogation expresse aux articles 1342-10 et 1343-1 du Code civil, l’imputation des paiements effectués par le Preneur sera faite par le Bailleur dans l’ordre suivant :
· créances de loyers, charges, impôts, taxes et indemnités d’occupation : il est précisé qu’en ce qui concerne ce poste, l’imputation des échéances sera faite selon l’antériorité des dettes, les plus ancienne étant s’imputant en premier
· provisions sur charges dues à la date la plus ancienne 26
· dommages et intérêts éventuels
· frais de recouvrement et de procédure ;
· intérêts de retard ;
· réajustement du dépôt de garantie ;
·
En cas de résiliation judiciaire ou d’expulsion, le dépôt de garantie et les Loyers payés d’avance, s’il y en a, demeureront acquis au Bailleur à titre d’indemnité, sans préjudice de plus amples dommages et intérêts que le Bailleur se réserve de réclamer.
ARTICLE 12 - CHARGES ET CONDITIONS DU BAIL
Le présent Bail est consenti et accepté sous les charges et conditions ordinaires et de droit et sous celles qui suivent.
12.1 - JOUISSANCE DES LOCAUX LOUÉS
Le Preneur prendra les Locaux Loués dans l’état où ils se trouvent à la Date de Prise d’Effet de la Durée du Bail sans qu’il ne puisse faire une quelconque réclamation au Bailleur ni exiger de ce dernier aucun travaux ou mise aux normes, de quelque nature que ce soit, ni lors de la prise de possession des Locaux Loués, ni pendant toute la durée du Bail
Le Preneur prendra toutes les précautions nécessaires pour que l’exercice de ses activités ne puisse nuire en quoi que ce soit à l’entretien, à la tranquillité, au bon aspect et à la bonne tenue des Locaux Loués et du Bien. Le Preneur supportera toute responsabilité à ce sujet.
Le Preneur s’engage à :
· s’abstenir d’introduire et d’utiliser dans les Locaux Loués, dans le Bien et sur les emplacements de stationnement des matières inflammables, explosives, corrosives, dangereuses pour la sécurité des personnes, des Locaux Loués et du Bien ;
· veiller, lors de l’entrée dans les lieux et pendant toute la durée du Bail, à n’effectuer aucune installation pouvant gêner l’accès des entreprises aux installations de chauffage, de ventilation et de conditionnement d’air (CVC), trappes de visite et de plomberie, siphons de vidange, robinets d’arrêt et compteurs, tuyauteries d’eau, de chauffage central, d’évacuation des eaux ou autres ;
· ne jamais charger les planchers d'un poids supérieur à 250 kg/m² ;
· à ne procéder dans les Locaux Loués à aucune vente publique de meubles ou autres objets ;
· afin de préserver le standing du Bien et de permettre sa fréquentation dans les meilleures conditions, ne rien entreposer, même momentanément, sur les emplacements de stationnement et dans les parties communes : sanitaires, couloirs, paliers, coursives, trottoirs ou locaux techniques. Les livraisons ne pourront être effectuées que par l’accès prévu à cet effet ;
· laisser en permanence toutes les sorties de secours et toutes les places de stationnement, notamment celles réservées aux personnes handicapées, dégagées de tout meuble ou objet quelconque ; 27
· veiller à la bonne tenue de son personnel et de ses visiteurs.
12.2 - ENTRETIEN ET RÉPARATION DES LOCAUX LOUÉS
Le Preneur devra, pendant toute la durée du Bail, de ses renouvellements et de son occupation, maintenir l'intégralité des Locaux Loués ainsi que les aménagements, installations, améliorations et embellissements effectués par lui et ayant la nature d'immeuble par destination, en parfait état de propreté, d'entretien, de réparation, de fonctionnement, d’accessibilité et de sécurité, de quelque nature que ce soit, à l’exception des réparations limitativement énumérées à l’article 606 du Code civil.
A cet égard, le Preneur supportera notamment, à ses frais et sous sa responsabilité :
· le remplacement, la réparation, et/ou l’entretien en parfait état des revêtements des sols ou muraux (notamment les joints, moquettes, nettoyage des taches, des brûlures, déchirures, trous ou décollements), murs (notamment la réfection de la peinture), plafonds, serrures, portes, fenêtres, volets roulants, vitrages qui pourraient recouvrir certaines parties des Locaux Loués, le remplacement à performance énergétique équivalente des installations électriques, ascenseurs, robinetterie, appareils sanitaires, chauffage, conduits, canalisations, même si de tels remplacement, réparation et/ou entretien étaient occasionnées par la vétusté (sauf si les réparations occasionnées par la vétusté nécessitent la réalisation de grosses réparations limitativement énumérés à l’article 606 du Code civil) et/ou la force majeure ;
· l’entretien et le remplacement au besoin, sous son entière responsabilité, de toutes installations personnelles.
Dans tous les cas, le Preneur restera responsable des conséquences (notamment frais de réparations, dégâts de toutes espèces ainsi qu’éventuels excédents de consommation) qui pourraient résulter de l’exécution ou de la non-exécution des réparations lui incombant et/ou de dégradations résultant de son fait, du fait de son personnel ou de ses visiteurs.
Le Preneur souscrira auprès d’organismes agréés et notoirement connus :
· des contrats annuels de maintenance et d'entretien des Locaux Loués et de leurs installations et équipements (des installations électriques, de la ventilation, de la climatisation, du chauffage, des extincteurs et du réseau d’incendie, etc.) ;
· des contrats annuels de vérification de tous équipements et installations des Locaux Loués qui nécessitent un contrôle périodique (les installations électriques, la ventilation, les extincteurs et réseau d’incendie, etc.).
Le Preneur se conformera aux prescriptions de ces organismes et maintiendra les contrats en cours pendant toute la durée du Bail, et ce à ses frais et charges exclusifs tel qu’il résulte de l’inventaire de charges.
Pour sa part, le Bailleur souscrira les contrats annuels de maintenance, d’entretien et de vérification se rapportant au Bien (hormis les Locaux Loués) et aux installations et équipements collectifs du Bien (ex. les ascenseurs). Le Preneur en supportera le coût dans les conditions de l’ARTICLE 11.6 -et se conformera aux prescriptions de ces contrats.
Le Bailleur se réserve le droit de vérifier, et après un préavis de 72h, à tout 28
moment, le parfait état d’entretien et de réparation des Locaux Loués et du Bien. Le Preneur laissera le Bailleur, son représentant ou son architecte et tous autres entrepreneurs pénétrer dans les Locaux Loués et les visiter pour constater leur état toutes les fois que cela paraîtra utile, aux heures d’ouverture desdits Locaux Loués et en présence d’un représentant du Preneur. Il devra également laisser faire tous travaux nécessaires et laisser pénétrer dans les Locaux Loués toutes entreprises ayant à effectuer tous travaux jugés utiles par le Bailleur.
En cas d'inobservation par le Preneur des obligations à sa charge (réalisation des travaux, entretien et maintenance), le Bailleur aura la faculté, quinze (15) Jours après notification restée sans effet, de faire exécuter l'obligation méconnue par toute entreprise de son choix aux frais charges, risques et périls du Preneur.
Le Preneur s’engage à tenir à la disposition du Bailleur et à les communiquer au Bailleur à première demande de sa part les actes suivants :
· tous les contrats souscrits par le Preneur dans le cadre de la gestion technique ainsi que les qualifications professionnelles des entreprises concernées,
· les rapports de visites périodiques réglementaires réalisées par un organisme agréé,
· un bilan annuel des investissements réalisés sur les Locaux Loués ; ainsi que
· tous autres documents (avis, reçus, registres) relatifs à la gestion technique des Locaux Loués.
En cas de fermeture de toute ou partie des Locaux Loués pendant la durée des travaux réalisés par le Preneur dans le cadre du respect de ses obligations ci-dessus, une telle fermeture n'entraînerait ni la résiliation du Bail, ni la réduction ou suppression des charges financières auxquelles le Preneur est tenu en vertu du présent Bail.
12.3 - TRAVAUX ET AMÉNAGEMENTS DU PRENEUR
Le Preneur prend l'engagement de ne faire dans les Locaux Loués aucune démolition, aucun percement de mur, de plancher et de façade, aucun changement de distribution, aucune modification des installations techniques de base, aucune construction et de façon générale aucune modification susceptible d’altérer la performance énergétique du bâtiment sans l'autorisation expresse et écrite du Bailleur et l'obtention des autorisations administratives ou autres éventuellement nécessaires.
Avant tout début de travaux excédant les travaux d'entretien courant réalisés en cours de Bail, le Preneur devra adresser au Bailleur un dossier comprenant :
· un descriptif des travaux et équipements prévus (pièces écrites et pièces graphiques) ;
· un calendrier des travaux ;
· un dossier de sécurité (si nécessaire) ; et
· un projet de demande d'autorisation administrative (si nécessaire).
Ces documents devront être établis par un maître d'œuvre préalablement agréé par le Bailleur et, si nécessaire, validés par un contrôleur technique. 29
Le Preneur supportera seul toutes les conséquences financières des dommages pouvant découler des travaux qu'il réalisera et indemnisera le Bailleur de tout préjudice que celui-ci pourrait subir du fait desdits travaux, et ce même si les travaux ou les entreprises ont été approuvés par le Bailleur.
Les travaux ne pourront être engagés qu'après l'envoi de ce dossier et sous réserve de l'accord exprès du Bailleur, lequel ne pourra refuser son accord que pour des motifs justifiés. Ce dernier s'oblige à se prononcer sur le dossier transmis dans un délai de trente (30) Jours, le défaut de réponse du Bailleur dans le délai précité valant refus de la réalisation des travaux.
Le Preneur devra, en fonction de la nature des travaux envisagés, souscrire ou faire souscrire les assurances constructions idoines. Le cas échéant :
· une assurance tous risques chantier (T.R.C.) portant sur l'intégralité des travaux neufs et comportant une extension de couverture incluant les dommages aux existants ainsi que la responsabilité civile Maître d’ouvrage pour les dommages causés aux tiers du fait de l'exécution des travaux, pour des montants appropriés.
· Dans le cas où les Travaux et aménagements du Preneur relèveraient du champ d’application de la loi n°78-12 du 4 Janvier 1978, le Preneur devra souscrire les polices d’assurance suivantes :
une assurance dommages-ouvrage (D.O.), s'il effectue des travaux affectant le gros œuvre, et ce conformément à l'obligation édictée par la Loi 78-12 du 4 janvier 1978 avec une extension de couverture incluant la garantie de bon fonctionnement des biens d'équipement, les dommages immatériels et les dommages aux existants, pour des montants appropriés ;
une assurance Responsabilité Civile Maitre d’Ouvrage (R.C.M.O) tant pour son compte que pour le compte du Bailleur, et couvrant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant incomber au Preneur ou au Bailleur du fait des travaux et de leur qualité de maitre de l’ouvrage du fait de la survenance de dommages corporels, matériels ou immatériels causés aux tiers. Il est précisé qu’au titre de cette police, Preneur et Bailleur sont considérés comme tiers entre eux ;
une police d’assurance Responsabilité Civile « Constructeur Non Réalisateur » selon l’obligation qui lui en est faite au titre de l’article L. 242-1 et L 242- 2 du Code des assurances ;
Au titre de ces polices, le Preneur est, seul, responsable du paiement des primes afférentes et ne peut en demander le remboursement au Bailleur.
Le montant et les plafonds des garanties d'assurances souscrites par le Preneur ne constitueront en aucun cas la limite de ses engagements vis-à-vis du Bailleur ou une cause d’exonération à son encontre. Le Preneur demeure ainsi redevable des dommages qui lui seraient imputables et dont les conséquences financières ne seraient pas, en tout ou partie, prises en charge au titre des polices ou des garanties d’assurances qu’il aura souscrites (y compris au titre des franchises restant à la charge du Preneur, de clauses de non garantie ou d’exclusions de garantie).
Le démarrage des travaux du Preneur est subordonné à la transmission préalable au Bailleur des attestations justifiant de la souscription des assurances précitées et du paiement des primes.
Le Preneur devra réaliser ou faire réaliser ses travaux en se conformant à la législation et à la réglementation en vigueur ainsi qu’aux règles de l'art, en employant 30
de bons matériaux et en respectant les documents approuvés par le Bailleur.
Ces travaux ne devront entraîner aucune gêne pour, le cas échant, les autres occupants du Bien et pour les occupants des immeubles voisins.
Les travaux devront être exécutés :
· par des entreprises qualifiées et expérimentées ayant souscrit des assurances adéquates pour des montants appropriés par rapport au chantier ; et
· sous la responsabilité du maître d’œuvre du Preneur, afin que celui-ci puisse s'assurer de la conformité des travaux avec les documents approuvés. Les frais et honoraires du maître d’œuvre seront intégralement supportés par le Preneur.
En surplus de toutes les obligations légales et règlementaires incombant au preneur pour la réalisation de ses travaux, il est précisé que la supervision des travaux pourra, si le Bailleur l’estime nécessaire, être effectuée par un bureau de contrôle dont les frais et honoraires seront intégralement supportés par le Preneur.
Le Preneur devra fournir, après exécution des travaux, les plans de récolement des ouvrages exécutés et, le cas échéant, le rapport final du bureau de contrôle.
Le Preneur garantira le Bailleur de toute responsabilité que celui-ci pourrait encourir vis-à-vis de toute personne, à raison des dommages corporels, matériels ou immatériels consécutifs qui pourraient être directement ou indirectement provoqués par les travaux du Preneur.
En cas de survenance de dommages de la nature de ceux visés par les articles 1792, 1792-2 et 1792-3 du Code civil, même si leur survenance a lieu pendant la période de un an de garantie de parfait achèvement prévue par l’article 1792-6 du Code civil, le Preneur ou ses ayants-droits devront en faire la déclaration à l’assureur émetteur de la police « Dommages-Ouvrages » conformément au paragraphe A, 2° du chapitre « Obligations Réciproques des Parties » de l’annexe II de l’article A 243-1 du Code des assurances.
Le Preneur est tenu de prendre en charge, avec l’accord exprès du Bailleur et de ses assureurs, toutes les mesures conservatoires nécessaires pour ne pas aggraver l’étendue des dommages constatés, que les dommages trouvent ou non leur cause dans des travaux exécutés par le Preneur, même s’il n’en résultait aucun dégât apparent. Il est ici précisé que si le désordre n’est pas consécutif aux travaux du Preneur, les travaux de réparation resteront à la charge du Bailleur.
De plus, le Preneur sera dans l’obligation de laisser libre accès au Bailleur, ses assureurs ainsi que les Experts missionnés par ces derniers. Il lui appartiendra de déplacer à ses frais, ses biens ou tout équipement ou installation dont l’enlèvement serait nécessaire pour les réparations de toute nature (fuite, fissure) ou les recherches des causes des sinistres.
Le Preneur devra informer le Bailleur de l’avancement des réparations jusqu’à leur réception.
12.4 - TRAVAUX DU BAILLEUR
Par dérogation à l'article 1724 du Code civil, le Preneur devra supporter, et ce sans indemnité de la part du Bailleur ou diminution du loyer ou des charges, quels qu'en 31
soient les inconvénients ou la durée, même s’ils excèdent vingt-et-un (21) Jours et même s’ils ne relèvent pas de l’urgence, tous types de travaux (même de construction nouvelle) que le Bailleur jugera nécessaire de faire exécuter.
Le Bailleur devra informer le Preneur des travaux non urgents dans un délai de 8 jours calendaires avant le début de ces travaux.
Par dérogation à l'article 1723 du Code civil, le Preneur devra supporter sans indemnité de la part du Bailleur toutes les modifications que le Bailleur jugera nécessaire d’apporter à l’aspect intérieur et/ou extérieur du Bien.
Le Preneur devra déposer, à ses frais et sans délai, toute installation quelconque dont l'enlèvement serait nécessaire pour l'exécution de travaux que le Bailleur jugera nécessaire de faire exécuter.
Le Preneur devra supporter, à ses frais, toute modification d'arrivée de ses branchements, de remplacement de ses compteurs ou toute transformation de ses installations intérieures pouvant être exigées par les compagnies distributrices ou chargées de l'entretien de la distribution des eaux, de l'électricité, du téléphone, du chauffage, de la climatisation ou autre installation et de laisser traverser les Locaux Loués par toute canalisation ou conduit qui deviendrait nécessaire.
Il sera fourni par le Bailleur au plus tard le jour de la prise d’effet du bail, un état prévisionnel des travaux que le Bailleur envisage de réaliser dans les trois (3) années suivant la Date de Prise d’Effet de la Durée du Bail, accompagné d’un budget prévisionnel. Un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois (3) dernières années est joint en Annexe […].
Tous les trois (3) ans, dans le délai de deux (2) mois à compter de chaque échéance triennale, un état prévisionnel et récapitulatif sera communiqué au Preneur.
Le Preneur déclare qu’il a consenti à prendre à bail les Locaux Loués dans les conditions prévues au présent Bail, au regard de la configuration et de la nature des Locaux Loués et du Bien conformément à la Notice Descriptive et Plans du Bien annexés aux présentes.
En conséquence et pendant toute la durée du Bail, le Preneur ne pourra se prévaloir de l’état prévisionnel et du budget prévisionnel susmentionnés pour quelque cause que ce soit, notamment pour exiger du Bailleur ou de ses mandataires la réalisation de travaux, remettre en cause son consentement au présent Bail ou contester le paiement de charges.
En particulier, le Bailleur reste libre de réaliser ou non les travaux mentionnés dans ledit état prévisionnel, de réaliser des travaux complémentaires, de différer ou de renoncer à leur réalisation, ou encore de les modifier ou de les réaliser à des conditions, notamment financières, autres que celles figurant dans le budget prévisionnel, et ce sans l’accord du Preneur, ce que ce dernier reconnait et accepte, cet état et ce budget étant communiqués à titre informatif et prévisionnel uniquement.
12.5 - AUTORISATIONS ADMINISTRATIVES – MISES EN CONFORMITÉ
Le Preneur :
· n’entreprendra pas dans les Locaux Loués une activité et/ou des travaux soumis à autorisations et/ou déclarations administratives sans les avoir préalablement obtenues ;
· fera son affaire personnelle de toutes les formalités et autorisations 32
nécessaires à son activité ;
· communiquera au Bailleur, à première demande de sa part, les pièces justificatives de toutes les autorisations et/ou déclarations de même que du respect par le Preneur de toutes obligations ou prescriptions prévues par lesdites autorisations et/ou déclarations ;
· acquittera toutes sommes, redevances, taxes et autres droits liées à ces autorisations et/ou déclarations.
Le défaut d'obtention, la suspension, le retrait ou la caducité des autorisations nécessaires à l’exercice de l’activité du Preneur et/ou à la réalisation par lui de travaux dans les Locaux Loués ne pourra remettre en cause l'exécution du présent Bail et ne pourra entraîner une quelconque réclamation ou recours du Preneur ou responsabilité du Bailleur.
Si le Preneur ou le Bailleur se voyait ordonner la fermeture provisoire ou définitive des Locaux Loués du fait du Preneur, une telle fermeture n'entraînerait ni la résiliation du Bail, ni la réduction ou suppression des charges financières auxquelles le Preneur est tenu en vertu du présent Bail, et ce sans préjudice du droit réservé au Bailleur de mettre fin au contrat de Bail pour défaut d’exploitation des Locaux Loués.
Le Bailleur précise que le Bien est soumis à la réglementation applicable aux établissements recevant du public (ERP) définie aux articles R.123-2 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, de type de type W et de 3e catégorie.
En conséquence, le Preneur s'engage à respecter toutes les obligations administratives ou autres, au titre de la réglementation applicable aux établissements recevant du public de telle sorte que le Bailleur ne puisse en aucune manière être inquiété ou recherché à ce sujet pendant toute la durée du Bail et de ses éventuels renouvellements.
En particulier, le Preneur se conformera à toutes les recommandations et prescriptions de la commission consultative départementale de sécurité et d'accessibilité et exécutera à ses frais, et sans aucun recours contre le Bailleur, tous travaux (à l’exclusion des travaux limitativement énumérés à l’article 606 du Code civil) qui pourraient être exigés dans les Locaux Loués à cet égard pendant la durée du Bail et de ses éventuels renouvellements.
A cet effet, le Preneur devra communiquer au Bailleur tous les procès-verbaux de la commission consultative départementale de sécurité et d'accessibilité, dans le mois qui suit l'établissement desdits procès-verbaux.
12.6 - REGLEMENT(S) D'ORGANISATION COLLECTIVE
Le PRENEUR devra se conformer, à tout règlement intérieur ou cahier des charges applicables aux locaux loués, qui pourraient s’appliquer aux locaux loués pendant le cours du Bail. Pour ce faire, le BAILLEUR devra en cours de bail communiquer au PRENEUR tout règlement ou cahier des charges qui pourrait être adopté.
12.7 - VISITES DES LOCAUX LOUÉS
Si un événement susceptible d'entraîner des conséquences dommageables nécessite l'accès aux Locaux Loués et que le Preneur n’est pas en mesure de permettre 33
l’accès aux Locaux Loués, le Bailleur est expressément autorisé à faire ouvrir les portes par un serrurier dont la rémunération devra être remboursée par le Preneur.
Dès que congé aura été donné, et au moins pendant les six (6) derniers mois de jouissance du Bail ou de ses renouvellements, et encore en cas de mise en vente des Locaux Loués (en tout ou partie), le Preneur devra laisser visiter les Locaux Loués par le ou les représentants du Bailleur et les candidats acquéreurs ou locataires, chaque jour aux heures d’ouverture.
Le Preneur souffrira l’apposition d’écriteaux ou d’affiches aux emplacements convenant au Bailleur relatifs à la vente ou à la location des Locaux Loués. Ces écriteaux et affiches ne devront toutefois pas gêner l’exploitation des Locaux Loués par le Preneur.
12.8 - ABONNEMENTS – FLUIDES
Le Preneur fait son affaire personnelle de l’obtention des fluides et alimentations des Locaux Loués et conclura, à ses frais, les contrats d’abonnements directement avec les fournisseurs de son choix, notamment pour ce qui concerne les télécommunications (téléphone, internet, etc.), l’électricité et l’eau.
Le Preneur devra payer ses consommations d’eau, d’électricité et autres fluides suivant les indications des compteurs s’il en existe, ainsi que la location desdits compteurs.
Le cas échéant, en cas de modification de l’installation ou de dysfonctionnement des compteurs, les consommations de fluides seront imputées au Preneur au prorata des surfaces des Locaux Loués au sein du Bien, sous déduction le cas échéant des surfaces louées au(x) preneur(s) qui feraient l’objet d’une facturation au réel.
Le Preneur ne pourra prétendre à aucune diminution de loyer ou indemnité en cas de suppression temporaire ou de réduction des services collectifs.
Le Preneur ne pourra rendre le Bailleur responsable et renonce à tous recours contre ce dernier en cas d’infiltrations provenant des conduites d’eau, du sol, du sous- sol, de l’humidité ou de toute autre cause, sauf si ces infiltrations proviennent d’une défaillance prouvée du Bailleur.
12.9 - PLAQUES ET ENSEIGNES
Le Preneur pourra :
*se signaler sur le totem situé à l’entrée de l’ensemble immobilier s’il en est installé un,
* En l’absence de totem, il pourra apposer sa plaque ou son enseigne à l’entrée de l’ensemble immobilier avec l'accord préalable du Bailleur, et ce sous réserve de toute autorisation administrative que le Preneur devra obtenir.
* apposer une vitrophanie sur les fenêtres des locaux loués avec l'accord préalable du Bailleur, et ce sous réserve de toute autorisation administrative que le Preneur devra obtenir.
En cas d’autorisation accordée par le Bailleur, les frais d’installation de toute plaque ou enseigne devront être supportés par le Preneur qui devra également obtenir, à ses frais et sous sa responsabilité exclusive, toute autorisation administrative requise et régler toutes taxes et redevances qui pourraient être dues au titre de la (des) plaque(s) 34
et enseigne(s) installée(s).
12.10 - RESTITUTION DES LOCAUX LOUÉS – ACCESSION EN FIN DE BAIL
Avant sa sortie, le Preneur sera tenu d'effectuer toutes réparations lui incombant afin que les Locaux Loués soient restitués dans le même état que celui dans lequel ils se trouvaient à la date de mise à disposition des Locaux Loués tel que décrit dans l’Etat des Lieux d’Entrée visé à l’ARTICLE 8.4 -ci-dessus.
Avant de déménager, le Preneur devra, préalablement à tout enlèvement des mobiliers et matériels, (i) avoir acquitté la totalité des sommes dues aux termes du Bail et notamment tous les impôts et charges, (ii) avoir accompli toutes les démarches nécessaires pour avertir l’administration fiscale de son déménagement, et (iii) en justifier au Bailleur et lui communiquer sa nouvelle adresse.
Après complet déménagement du Preneur et avant restitution des clés, un état des lieux de sortie sera dressé contradictoirement entre les Parties, ou, à défaut d'accord en elles, par Commissaire de Justice à frais partagés.
Cet état des lieux de sortie sera comparé au procès-verbal de la mise à disposition des Locaux Loués valant Etat des Lieux d’Entrée visé à l’ARTICLE 8.4 - ci-dessus. Au cas où le Preneur ne serait pas présent au jour et heure prévus pour l’état des lieux de sortie, celui-ci pourra être établi, si bon semble au Bailleur, par l’huissier présent qui pourra se faire assister d’un serrurier pour pénétrer dans les Locaux Loués. Si des réparations ou travaux s’avéraient nécessaires :
· le Preneur devra, dans les quinze (15) Jours de la notification des devis établis à la demande du Bailleur, donner son accord sur lesdits devis. Si le Preneur ne manifeste pas son intention dans le délai précité, les devis seront réputés agréés et le Bailleur pourra les faire exécuter par des entreprises de son choix, en imputant le montant au Preneur, notamment sur le dépôt de garantie ;
· le Preneur sera, à compter de son départ et jusqu’à la remise en parfait état des Locaux Loués, redevable envers le Bailleur d'une indemnité journalière payable à semaine échue égale à une (1) fois et demi le dernier loyer journalier TTC en cours, augmenté des charges et taxes de toute sorte, le tout calculé sur une base journalière, et ce sous réserve du droit réservé au Bailleur d'obtenir en outre la réparation de tout préjudice complémentaire.
Tous les travaux, embellissements, aménagements, améliorations, installations et constructions quelconques, ainsi que, le cas échéant, ceux qui pourraient être imposés par des dispositions législatives ou réglementaires, réalisés par le Preneur en cours de Bail, deviendront, en fin de Bail, la propriété du Bailleur sans qu’aucune indemnité ne soit due au Preneur. Toutefois, le Bailleur aura la faculté d’exiger, en totalité ou en partie, y compris pour les travaux qu’il aurait autorisés et aux frais du Preneur, la remise en l’état initial à la Date de Prise d’Effet du Bail des Locaux Loués.
Le Preneur devra faire son affaire, au terme du Bail, de la résiliation des contrats de location qu’il aurait pu souscrire pour ses installations spécifiques.
ARTICLE 13 - ASSURANCES
Les Locaux Loués ainsi que les responsabilités respectives du Bailleur et du Preneur seront assurés conformément aux stipulations visées ci-après.
13.1 - ENGAGEMENTS DU BAILLEUR 35
Le Bailleur fera garantir auprès d’une ou plusieurs compagnies d’assurances notoirement solvables :
· les Locaux Loués, en valeur à neuf, y compris tous agencements et installations considérés comme immeuble par nature ou destination, installations attachées au fond à perpétuelle demeure au sens de l’article 525 du Code civil, équipements et installations en place à la Date de Prise d’Effet de la Durée du Bail, y compris les honoraires de l’architecte notamment contre les risques suivants : l’incendie, la foudre, les explosions, les dommages électriques, la chute et/ou chocs d’appareils de navigation aérienne, parties d’appareils ou objets tombant de ceux-ci, le choc de véhicules terrestres, les ouragans, tempêtes, trombes, tornades, cyclones, grêle, ainsi que le poids de la neige sur les toitures, les grèves, émeutes, mouvements populaires, les actes de vandalisme, malveillance, sabotage, les attentats, les dégâts des eaux, le bris de glaces, les catastrophes naturelles, le recours des voisins et des tiers, les pertes de loyers suite à un évènement garanti, les frais de déblais, démolition, enlèvement, transport à la décharge, étaiements, échafaudage rendus nécessaires pour la remise en état des lieux, les honoraires d’experts à concurrence du barème de l’Union Professionnelle des Experts, les pertes de loyer, ainsi que toutes autres garanties que le Bailleur jugera nécessaire de souscrire ;
· les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile à raison des dommages corporels, matériels et immatériels causés à des tiers du fait des Locaux Loués (des bâtiments, agencements, installations et équipements), de sa qualité de propriétaire non occupant, ainsi que des activités du personnel attaché au service du Bien.
13.2 - ENGAGEMENTS DU PRENEUR
Sous réserve que le Preneur occupe effectivement les Locaux Loués, il devra, à la Date de Prise d’Effet du Bail, faire garantir en valeur à neuf, auprès d’une ou plusieurs compagnies d’assurances notoirement solvables :
· les meubles, objets mobiliers, matériels, marchandises entreposés ainsi que toutes les installations, équipements et embellissements exécutés ou non à ses frais dans les Locaux Loués qu’il occupe, notamment contre les risques suivants : l’incendie, la foudre, les explosions, les dommages électriques, la chute et/ou chocs d’appareils de navigation aérienne, parties d’appareils ou objets tombant de ceux-ci, le choc de véhicules terrestres, les ouragans, tempêtes, trombes, tornades, cyclones, grêle, ainsi que le poids de la neige sur les toitures, les grèves, émeutes, mouvements populaires, les actes de vandalisme, malveillance, sabotage, les attentats, les dégâts des eaux, les catastrophes naturelles, les bris de glace, la privation de jouissance, le recours des voisins et des tiers, les frais de déblais, démolition, enlèvement, transport à la décharge, étaiements, échafaudage rendus nécessaires pour la remise en état des lieux, les honoraires d’experts à concurrence du barème de l’Union Professionnelle des Experts, et les pertes d’exploitation de son activité, dont celles qui résulteraient de mesures sanitaires contraignantes adoptées par les pouvoirs publics.
Il pourra souscrire à sa convenance des garanties complémentaire afin de couvrir les biens contre tous autres risques.
· Les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant lui incomber à raison des dommages corporels, matériels et immatériels causés aux tiers du fait notamment de son activité, de ses matériels et marchandises et des personnes dont il est civilement responsable.
Ces polices seront maintenues en vigueur durant toute la durée du Bail et de ses 36
éventuels renouvellements.
13.3 - OBLIGATIONS DU PRENEUR RELATIVES AUX ASSURANCES
13.3.1. Obligations relatives aux assurances souscrites par le Bailleur
Sous réserve que le Preneur occupe effectivement les Locaux Loués, le Preneur s’engage à communiquer au Bailleur, à la souscription et en cours de Bail, tous éléments susceptibles de modifier la destination des Locaux Loués ou simplement d’aggraver le risque et de modifier le taux de prime applicable aux Locaux Loués.
Le Preneur n’en demeurera pas moins tenu de laisser libre accès aux Locaux Loués aux assureurs du Bailleur afin de leur permettre une bonne appréciation des risques à couvrir.
Si une règle proportionnelle est appliquée, en cas de sinistre, à l’indemnité que doit toucher le Bailleur du fait de l’inobservation par le Preneur des conventions ci- dessus sur l’aggravation des risques, ce dernier sera tenu d’indemniser le Bailleur à concurrence du préjudice causé à celui-ci.
Le Preneur ne devra en aucun cas, rien faire ou laisser faire qui puisse détériorer les Locaux Loués et il s’oblige à informer immédiatement et par écrit, après qu’il en a eu connaissance, le Bailleur de toute atteinte qui serait portée à la propriété, de toutes dégradations ou détériorations qui viendraient à se produire dans les Locaux Loués, quand bien même il n'en subsisterait aucun dégât apparent, sous peine d'être tenu personnellement de lui rembourser le montant du préjudice direct ou indirect résultant pour le Bailleur de ce sinistre, ou d'être notamment responsable vis-à-vis de lui du défaut de déclaration en temps utile dudit sinistre à la compagnie d'assurances des Locaux Loués.
Le Preneur devra informer immédiatement, au plus tard dans les cinq (05) jours ouvrés, et par écrit le Bailleur de tout sinistre s'étant produit dans le Bien, quand bien même il n'en résulterait aucun dégât apparent, sous peine d'être tenu personnellement de lui rembourser le montant du préjudice direct ou indirect résultant pour le Bailleur de ce sinistre ou, d'être notamment responsable vis-à-vis de lui du défaut de déclaration en temps utile dudit sinistre à la compagnie d'assurances du Bien.
Le Preneur s'engage également à se conformer à toute décision prise par le Bailleur pour répondre à une modification technique légitimement demandée par les assureurs ou à leur recommandation.
13.3.2 Obligations relatives aux assurances souscrites par le Preneur
Sous réserve que le Preneur occupe effectivement les Locaux Loués, le Preneur devra assumer la charge en totalité des primes des polices qu’il est tenu de souscrire en vertu des stipulations ci-dessus.
Faute par le Preneur de souscrire, renouveler ou payer les primes des polices ci-dessus, le Bailleur se réserve le droit de souscrire les garanties nécessaires et/ou de faire procéder au règlement des primes, étant précisé qu’il pourra réclamer au Preneur le remboursement des primes ainsi avancées. En vue d’assurer l’exécution des stipulations qui précèdent, le Preneur devra adresser au Bailleur, à la date de mise à disposition des Locaux Loués, une copie des polices d’assurances reprenant les garanties demandées ci-dessus ainsi qu’une attestation d’assurance certifiant qu’il est à 37
jour du paiement de ses primes.
Pendant la durée du Bail, il devra justifier de la validité de ses contrats, dans les cinq (5) Jours de toute demande du Bailleur par des attestations justifiant du paiement de ses primes.
En cas de sinistre, affectant les locaux loués, le Preneur devra déclarer à ses assureurs tout sinistre, quelle qu’en soit l’importance, même s’il n’en résulte aucun dégât apparent, et ce, dès qu’il en a connaissance et au plus tard dans les cinq (5) Jours.
En cas de détérioration des Locaux Loués résultant par exemple de vol, effraction, bris de glace, etc. (cette liste n’étant pas limitative), le Preneur s’engage à remettre les Locaux Loués en état et à en supporter le coût.
13.4 - RENONCIATION RÉCIPROQUE À RECOURS
Sans objet.
ARTICLE 14 - DESTRUCTION DES LOCAUX LOUES
Si les Locaux Loués venaient à être détruits en totalité, quelle que soit l’origine du sinistre, le présent Bail serait résilié de plein droit, sans indemnité de part ni d’autre et sans préjudice des droits de l’une des Parties contre l’autre si la destruction peut être imputée à cette dernière.
En cas de destruction partielle, l'article 1722 du Code Civil dispose que :
"Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement." Toutefois, si la destruction partielle est telle que le PRENEUR ne peut poursuivre ses activités sans gêne substantielle, elle sera assimilée à une destruction totale et le bail sera résilié de plein droit.
A défaut d’accord entre les parties, la constatation du caractère totalement impropre ou non des Locaux Loués ou l’existence ou non d’une gêne substantielle de nature à rendre les Locaux Loués en totalité impropres ainsi que les surfaces utilisables et le calcul de la réduction de Loyer seront effectués par un expert choisi d’un commun accord par le BAILLEUR et le PRENEUR.
A défaut pour les Parties de nommer un tel expert dans les vingt (20) jours ouvrés suivant la date du sinistre, il sera procédé à cette désignation à la requête de la partie la plus diligente par le Président du Tribunal judiciaire du lieu de situation des Locaux Loués statuant en référé, les frais et honoraires de l’ordonnance étant supportés à parts égales entre le BAILLEUR et le PRENEUR, de même en ce qui concerne les honoraires de l’expert ainsi choisi ou désigné.
Ces dispositions s’appliqueront mutatis mutandis à défaut d’accord entre les parties sur la nature totale ou partielle du sinistre.
L’expert statuera en droit. Sa décision rendue en dernier ressort ne sera susceptible d'aucun recours.
Il fixera en accord avec les parties le montant de ses honoraires. Les frais et honoraires de l'expertise amiable seront avancés par moitié par chacune des Parties. Ils seront supportés à parts égales par le PRENEUR et le BAILLEUR.
En cas de poursuite du Bail, ce dernier continuera bien entendu à porter sur l'intégralité des Locaux Loués, sans pour autant porter atteinte au droit du Bailleur de faire exécuter les travaux de remise en état aux frais, risques et périls de qui il appartiendra. 38
En cas de destruction partielle ou totale des Locaux Loués, le Bailleur pourra engager la responsabilité du Preneur si la destruction peut être imputée à ce dernier, étant précisé que l'entier bénéfice des indemnités d'assurance perçues au titre des polices visées ci-dessus serait dans ce cas acquis au Bailleur.
ARTICLE 15 - CESSION DU BAIL – SOUS-LOCATION
15.1 - CESSION
Le Preneur ne pourra céder son droit au présent Bail, en totalité ou en partie, sans l’autorisation préalable et écrite du Bailleur, sous peine de nullité de la cession consentie et même de résiliation du présent Bail, si bon semble au Bailleur. Il est ici précisé que le Preneur ne pourra céder son droit au présent Bail indépendamment de son fonds de commerce s’il y en a un, la cession isolée du droit au Bail étant prohibée.
Néanmoins, le BAILLEUR consent d’ores et déjà à ce que le PRENEUR puisse céder en tout ou partie son droit au bail au profit, de tout autre preneur dès lors que l’intégralité des surfaces du bâtiment seront louées.
La cession par le Preneur de son droit au Bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ne pourra intervenir qu'après agrément préalable et écrit du Bailleur quant au cessionnaire, lequel agrément ne pourra être refusé que pour motif sérieux et légitime.
Toute cession sera constatée par acte notarié ou sous seing privé auquel le Bailleur sera appelé à participer. Le projet de cession sera porté à la connaissance du Bailleur par lettre recommandée avec avis de réception un (1) mois avant la date de cession prévue.
Au cas où une cession serait autorisée, et dans la mesure où l'administration serait susceptible d'invoquer l'article 725 alinéa 3 du Code Général des Impôts (ou tout texte le modifiant ou le remplaçant) en ce qui concerne la mutation de jouissance des locaux objet de ladite cession, le Preneur prendra en charge l'entière responsabilité de la contestation ou du paiement de tous droits ou taxes qui pourraient être exigés, de manière que le Bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché.
Une copie exécutoire de l’acte de cession ou un original enregistré devra être signifié, conformément aux stipulations de l’article 1690 du Code civil, au Bailleur dans le mois de sa signature, sans frais pour le Bailleur.
Enfin, conformément aux dispositions de l’article L.145-40-1 du Code de commerce, un état des lieux de sortie sera dressé entre le Bailleur et le Preneur, en sa qualité de cédant au jour de la cession du droit au présent Bail. De même, un état des lieux d’entrée sera établi par le Bailleur et le cessionnaire lors de la prise de possession des Lieux Loués par le cessionnaire.
Les Parties conviennent que la présente clause devra, à peine de nullité, être reproduite dans l’acte de cession, auquel devra être annexé l’état de restitution des Locaux Loués.
15.2 - SOUS-LOCATION – DOMICILIATION – LOCATION-GÉRANCE
Le Preneur ne pourra sous-louer, domicilier ou donner en location-gérance tout ou partie des Locaux Loués, même à titre précaire ou gratuit, sans l’autorisation écrite préalable du Bailleur. 39
En cas de sous-location autorisée, le Preneur restera seul tenu, vis à vis du Bailleur, de l'exécution des termes et conditions du Bail.
Le contrat de sous-location devra :
· prévoir que la durée de la sous-location sera au plus égale à la durée restant à courir du Bail. Cette durée prendra fin, immédiatement et de plein droit, au cas où le Bail viendrait à cesser par anticipation, pour quelque cause que ce soit, avant l’expiration de son terme contractuel. Le Preneur devra dans ce cas remettre les Locaux Loués libres de toute occupation à l'expiration du Bail, quelle qu'en soit la cause ;
· stipuler la renonciation expresse du sous-locataire à toute action et à tout droit à l'encontre du Bailleur;
· préciser son inopposabilité au Bailleur. Le Preneur s'engage à assumer, vis-à-vis de son sous-locataire, le versement de toutes indemnités éventuelles de quelque nature qu’elles soient, en particulier celles pouvant être dues au titre de la propriété commerciale. Le sous-locataire ne pourra, en aucun cas, se prévaloir des dispositions du contrat de sous-location à l’égard du Bailleur ;
· reproduire le présent ARTICLE 15.2 -.
Les Locaux Loués, même s'ils sont matériellement divisibles, formant un tout juridiquement et conventionnellement indivisible, pour toute la durée du Bail et de ses éventuels renouvellements, tacites reconductions et même en cas d’éventuelles cessions, aucun sous-locataire ne pourra opposer quelque droit que ce soit au Bailleur.
En cas de sous-location et dans la mesure où l'administration serait susceptible d'invoquer l'article 725 alinéa 3 du Code Général des Impôts (ou tout texte le modifiant ou le remplaçant) en ce qui concerne la mutation de jouissance des locaux objet de ladite sous-location, le Preneur prendra en charge l'entière responsabilité de la contestation ou du paiement de tous droits ou taxes qui pourraient être exigés, de manière que le Bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché.
Une copie du contrat de sous-location sera transmise par le Preneur au Bailleur au plus tard dans un délai de huit (8) Jours à compter de la date de sa signature.
Le Preneur et le titulaire de la sous-location seront solidaires envers le Bailleur dans le paiement de toutes les sommes dues au titre du Bail.
ARTICLE 16 - CLAUSE RESOLUTOIRE
A défaut (i) de paiement de toute somme due au titre du bail (loyers, charges, impôts, remboursements divers) ou de toutes sommes qui en constituent l'accessoire ou (ii) de manquement par le Preneur à l’une quelconque des obligations essentielles du bail (celles visées aux articles « destination », « indexation », « jouissance des Locaux Loués »,, « autorisations administratives – mises en conformité », « cession du bail », « sous-location ») et UN (01) mois après un commandement de payer ou après une sommation d'exécuter restée sans effet contenant déclaration par le Bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, le Bailleur pourra résilier de plein droit le présent Bail, et ce sans préjudice de tous dommages et intérêts que le Bailleur pourrait réclamer au Preneur. 40
Dès la résiliation du Bail par application de la présente clause :
· le Preneur supportera l'intégralité des frais liés à la procédure de résiliation.
Il est précisé que l'ensemble des sommes qui pourraient être dues par le Preneur au titre de la présente clause porteront intérêt conformément à l’ARTICLE 11.7 -ci- dessus.
ARTICLE 17 - INDEMNITE D’OCCUPATION
En cas de maintien dans les Locaux Loués après la fin du Bail, le Preneur sera redevable :
· d’une indemnité d’occupation journalière égale à deux (2) fois le loyer journalier TTC en vigueur en fin de Bail et payable à semaine échue. L’application de cette clause ne peut en aucun cas être interprétée comme constitutive d’un droit au maintien dans les Locaux Loués ;
· des charges, impôts et taxes dus jusqu’au jour où les Locaux Loués auront été restitués au Bailleur, le tout sans préjudice de tous autres dommages et intérêts du Bailleur ;
· envers le Bailleur et ses employés, mandataires et filiales, de toutes réclamations élevées au titre du présent Bail sur le fondement de l'occupation des Locaux Loués ou des activités exploitées dans les Locaux Loués par le Preneur ou tout sous-locataire, employés, mandataires, représentants et visiteurs du Preneur.
ARTICLE 18 - SUBROGATION
Si, pendant la durée du Bail ou de ses éventuels renouvellements, le Bailleur transfère, en totalité ou en partie et par tout moyen de droit, la propriété des Locaux Loués à une personne physique ou morale de son choix, celle-ci se trouvera de plein droit subrogée dans tous les droits et obligations du Bailleur au titre du présent Bail, sans novation au Bail, et notamment au regard du dépôt de garantie versé par le Preneur.
Ainsi, le Preneur renonce à tout recours contre le Bailleur/vendeur au titre de la restitution dudit dépôt de garantie.
ARTICLE 19 - ETAT DES RISQUES ET POLLUTIONS
Un dossier à en-tête « NOTARISQUES.fr », relatif aux risques concernant l’Immeuble objet du présent acte a été établi en date du […] par la société dénommée […], et est ci-annexé. Ce dossier comprend, savoir : Annexe n°x
o un état des risques naturels, miniers et technologiques,
o un état des risques de pollution des sols, réalisé sur la base des données BASIAS et BASOL,
o la localisation des Installations Classées pour la Protection de l’Environnement (ICPE).
Il ressort de ce dossier les informations suivantes, savoir :
Etat des risques et pollution 41
Règlementation générale
Les dispositions de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement sont ci-après littéralement rapportées par extrait :
« I. ― Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence de ces risques.
II. ― En cas de mise en location de l'immeuble, l'état des risques naturels et technologiques est fourni au nouveau locataire dans les conditions et selon les modalités prévues à l'article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. L'état des risques naturels et technologiques, fourni par le bailleur, est joint aux baux commerciaux mentionnés aux articles L. 145-1 et L. 145-2 du code de commerce.
III. ― Le préfet arrête la liste des communes dans lesquelles les dispositions du I et du II sont applicables ainsi que, pour chaque commune concernée, la liste des risques et des documents à prendre en compte.
IV. ― Lorsqu'un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L. 125-2 ou de l'article L. 128-2 du code des assurances, le vendeur ou le bailleur de l'immeuble est tenu d'informer par écrit l'acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l'immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des présentes dispositions. En cas de vente de l'immeuble, cette information est mentionnée dans l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
V. ― En cas de non-respect des dispositions du présent article, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
[…] »
Risques naturels, miniers et technologiques
Le dossier d’état des risques fait état des informations suivantes relativement aux risques naturels, miniers et technologiques, savoir :
Exposition de l’immeuble au regard d’un ou plusieurs plans de prévention des risques
Zonage réglementaire sur la sismicité :
zone 2 – Faible […] -
Commune à potentiel radon de niveau 3 […] -
Immeuble situé dans un Secteur
d’Information sur les Sols […] -
PPRRn Inondation Approuvé le
29/03/2021 […] -
PPPRn Inondation par crue Approuvé le
29/03/2021 […] -
PPPRn Inondation par ruissellement et coulée
de boue
Approuvé le
29/03/2021 […] -
PPPRt Effet de surpression Approuvé le
22/05/2012 […] -
PPPRt Effet thermique Approuvé le […] - 42
22/05/2012
PPPRt Effet toxique Approuvé le
22/05/2012
[…]
-
Informations portées à connaissance
- Mouvement de terrain Affaissements et
effondrements Informatif
[…] -
- Mouvement de terrain – Argile (Loi
ELAN) Informatif
[…] -
- Mouvements de terrains miniers Informatif […] -
Un état des risques naturels, miniers et technologiques figure au dossier susvisé, ainsi que la liste des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune.
Absence de sinistre donnant lieu à versement d'indemnité
En application de l’article L. 125-5 IV du Code de l’environnement, les Parties – dont aucune n’est propriétaire de tout ou partie du terrain d’assiette du Bâtiment au jour de la signature des présentes – déclarent qu’elles n’ont pas connaissance de sinistres antérieurs ayant affecté ledit terrain et/ou les constructions qui y sont éventuellement édifiées et ayant donné lieu au versement d’une indemnité en application de l’article L. 125-2 ou de l’article L. 128-2 du Code des assurances.
Etat des risques de pollution des sols (ERPS)
Cet état a pour but de communiquer, à titre informatif, les informations rendues publiques par l’Etat concernant les risques de pollution des sols, via les bases de données suivantes, savoir :
· la base de données BASIAS (Base des anciens sites industriels et activités de services), éditée par le BRGM (Bureau de Recherches Géologiques et Minières),
· la base de données BASOL (Base de données sur les sites et sols pollués ou potentiellement pollués appelant une action des pouvoirs publics, à titre préventif ou curatif), sur le site internet du ministère de l'écologie, du développement durable et de l'énergie.
A ce jour, selon les informations disponibles, il s’avère qu’à moins de 500 mètres du BIEN objet des présentes, savoir :
- […] sites pollués (ou potentiellement pollués) sont répertoriés par BASOL, - […] sites industriels et activités de service sont répertoriés par BASIAS.
La liste des sites est jointe à l’état des risques de pollution des sols figurant en annexe.
Radon
Le BIEN objet des présentes est situés sur commune classée en catégorie 1, selon les informations mises à disposition par l’Institut de Radioprotection et de Sûreté Nucléaire (ISRN).
Localisation des Installations Classées pour la Protection de l’Environnement (ICPE) 43
La dernière partie du dossier d’état des risques dresse une liste, à titre informatif, des Installations Classées pour la Protection de l’Environnement (ICPE) situées à moins de 5.000 mètres du BIEN objet des présentes, à partir d’une base de données contenant les installations soumises à autorisation ou à enregistrement (en construction, en fonctionnement ou en cessation d’activité) émanant du Ministère de l’Ecologie, du Développement Durable et de l’Energie (MEDDE).
Secteur d'information sur les sols
Des secteurs d'information sur les sols comprenant les terrains où la connaissance de la pollution des sols justifie, notamment en cas de changement d'usage, la réalisation d'études de sols et de mesures de gestion de la pollution pour préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publiques et l'environnement peuvent être crées conformément aux dispositions de l'article L 125.6 du Code de l'environnement. Il n'existe pas actuellement de secteur d'information sur les sols crée par arrêté préfectoral.
ARTICLE 20 - POLLUTION DES SOLS
En complément de l’Etat des Risques Pollution demeuré annexé aux présentes après mention, demeure annexé au présent Bail un rapport de diagnostic de pollution des sols, n° […] réalisé par la société […] le […]. Annexe n°x
ARTICLE 21 - DIAGNOSTIC TECHNIQUE AMIANTE
Le Bien ayant été construit en application d’un permis de construire délivré antérieurement au 1er juillet 1997, le diagnostic technique amiante est joint en Annexe […].
ARTICLE 22 - DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE
Aucun diagnostic de performance énergétique n’a été établi, conformément aux dispositions des articles L 134-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
Il est en effet précisé que les biens loués ne comportent au jour de la signature des présentes aucune installation de chauffage.
Un diagnostic de performance énergétique sera remis par le BAILLEUR au PRENEUR dans les 3 mois suivant la Date de Prise d’Effet de la Durée du Bail et constituera une Annexe au Bail.
Il est ici rappelé que ledit diagnostic n’a qu’une valeur informative et que le Preneur ne peut s’en prévaloir à l’encontre du Bailleur.
ARTICLE 23 - LOI ELAN ET DÉCRET TERTIAIRE (ECO-ÉNERGIE TERTIAIRE)
En application des articles L 174-1 et R 174-22 du Code de la construction et de l’habitation :
- Chaque partie s’engage à communiquer à l’autre les données en sa possession relatives aux consommations d’énergie, d’eau, aux émissions de gaz à effet de serre des 44
parties communes de l’Immeuble et/ou privatives des Locaux. Elles se communiqueront, s’il en existe, le bilan carbone de l’Immeuble ou le bilan carbone de l’activité exercée dans les Locaux.
A cet effet, le PRENEUR autorise le BAILLEUR à collecter de manière automatique les données de consommations d’énergie et s’engage à lui donner dès qu’il aura souscrit un abonnement d’énergie le N° de compteur.
- Chaque partie s’engage à introduire dans ses processus décisionnaires relatifs aux aménagements et/ou aux équipements de l’Immeuble ou des Locaux, ou relatifs à leur mode de gestion, une dimension environnementale afin d’opter pour les solutions les plus performantes, chaque fois que cela sera raisonnablement possible et pour ne jamais mettre en péril les certifications et/ou labellisations obtenues.
Si les Parties ne parvenaient pas à un accord sur le choix des travaux ou des installations à réaliser en vue d’améliorer les performances environnementales de l’Immeuble, le BAILLEUR serait alors libre de décider des travaux ou installations à entreprendre, qu’il jugera pertinents pour améliorer les performances de l’Immeuble ou nécessaires pour satisfaire à l’évolution de la législation et/ou du Grenelle de l’Environnement.
Pour tous travaux et/ou installations visant à améliorer les performances environnementales de l’Immeuble et ne relevant pas de l’entretien ou du remplacement courant, le PRENEUR s’oblige :
· A donner accès aux Locaux pour permettre leur réalisation après notification du BAILLEUR et aux jours et heures ouvrés,
· Et, après réalisation de ces travaux et/ou installations, à respecter le cahier des charges d’utilisation,
Le PRENEUR fera son affaire personnelle, à ses frais et dans les règles de l’art de l’affichage de l’attestation numérique annuelle générée par la plateforme numérique et de l’évaluation de l’émission de gaz à effet de serre dans les modalités et conformément aux dispositions de l’article R 131-43 du Code de la construction et de l’habitation.
En cas de non-respect de l’une des obligations de la présente clause par le PRENEUR, le BAILLEUR pourra si bon lui semble mettre en œuvre la clause résolutoire et lui faire supporter l’ensemble des préjudices qui pourraient en résulter pour le BAILLEUR. Cette clause oblige les deux parties.
Conformément à l’article L.125-9 du Code de l’environnement (complété par le Décret n°2011-2058 du 30 décembre 2011) et R.137-1 à L.137-3 du Code de la construction et de l’habitation, les Parties souhaitent mettre en place des actions de suivi en vue d’une amélioration des performances de l’Immeuble.
Elles se sont à cette fin rapprochées et sont convenues dans l’annexe environnementale, demeurée annexée aux présentes après mention, des termes et conditions de leur collaboration, pour améliorer la performance environnementale de l’Immeuble. Annexe n°x
Il est ici rappelé que l’annexe environnementale ne se substitue pas au Bail, dont les clauses prévalent sur celles de l’annexe environnementale.
ARTICLE 24 - ABSENCE D’EXCLUSIVITE
Le Preneur accepte de ne bénéficier d'aucun droit d'exclusivité ni d’une quelconque garantie de non-concurrence, le Bailleur se réservant le droit de consentir 45
à tout tiers un bail pour des activités identiques ou similaires à celles du Preneur, dans des immeubles situés dans le voisinage du Bien et/ou au sein du Bien.
ARTICLE 25 - TOLERANCES
Toute modification des présentes ne pourra résulter que d'un écrit sous forme d'acte bilatéral ou d'échange de lettres.
Toutes les tolérances de la part du Bailleur relatives au Bail, quelles qu’en aient pu être la fréquence et la durée, ne pourront en aucun cas être considérées comme emportant modification du Bail, ou comme génératrices d’un droit quelconque en faveur du Preneur, le Bailleur pouvant à tout moment y mettre fin, sans aucune formalité ni préavis.
ARTICLE 26 - NEGOCIATION
Les parties déclarent que les présentes conventions ont été négociées directement entre elles, sans le concours ni la participation d'un intermédiaire.
Si cette affirmation se révélait erronée, les éventuels honoraires de cet intermédiaire seraient à la charge de l'auteur de la déclaration inexacte.
ARTICLE 27 - CONFIDENTIALITE
Chaque Parties s’engage au cours du Bail et pendant une durée de dix-huit (18) mois après sa cessation à conserver la confidentialité des informations qui ont été communiquées sous quelque forme que ce soit, directement ou indirectement, à l’autre Partie dans le contexte du Bail et qui sont manifestement d’une nature sensible ou exclusive, sauf obligation légale ou nécessité de communication institutionnelle de divulguer ces informations et sous réserve que la Partie tenue de divulguer les informations informe préalablement par écrit l’autre Partie de l’objet et des motifs de la divulgation et prenne toute disposition permettant d’en limiter la portée.
ARTICLE 28 - INFORMATIONS
Au cas où le Bail viendrait à être l’objet d’inscriptions, de nantissements ou de privilège du chef du Preneur, le Bailleur devra en être avisé par acte extrajudiciaire par le ou les bénéficiaires desdites inscriptions, au plus tard dans les quinze (15) jours de l’inscription qui sera prise au Greffe du Tribunal de Commerce.
ARTICLE 29 - EXPROPRIATION
En cas d’expropriation pour cause d’utilité publique comme de préemption par une personne publique ou une personne délégataire de la puissance publique, le Preneur ne pourra rien réclamer au Bailleur, tous ses droits étant réservés contre l’autorité expropriante.
ARTICLE 30 - ELECTION DE DOMICILE – FRAIS – NOTIFICATION
Pour l'exécution des présentes, notamment la réception de tous actes extrajudiciaires ou de poursuites, le Bailleur et le Preneur font élection de domicile en leurs sièges sociaux respectifs. 46
Si l’enregistrement du Bail était requis, les frais en découlant (en ce compris toute taxe de publicité foncière et tous droits d’enregistrement, même à titre rétroactif dans le cadre de tout redressement fiscal, y inclus toutes pénalités requises par l’administration fiscale à ce titre) seraient à la charge exclusive du Preneur qui s’y oblige.
Sauf à ce qu’il en soit autrement stipulé dans le Bail ou aux termes de dispositions légales, toute notification devra être adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par lettre remise contre récépissé.
La date de première présentation du courrier recommandé ou la date du récépissé de décharge fera foi de la date de réception.
Toute notification devra être adressée aux coordonnées suivantes :
Bailleur : LINKCITY CENTRE-SUD-OUEST
Nom du représentant : Clément De Lageneste
Adresse : 1 Avenue Romain Rolland, 33 310 LORMONT
Téléphone : 05 33 65 25 25
E-mail : c.delageneste@linkcity.com
Preneur : COMMUNAUTE d’AGGLOMERATION DU GRAND DAX
Nom du représentant : Julien DUBOIS en sa qualité de Président,
Adresse : 20 Avenue de la Gare, 40 100 Dax
Téléphone : 05 47 55 80 78[…]
E-mail : juridique@grand-dax.fr
Les adresses ci-dessus et le nom des personnes habilitées à recevoir les notifications pourront être modifiés par l’une ou l’autre des Parties en notifiant à l'autre Partie, dans les conditions précisées au présent ARTICLE, la nouvelle adresse ou le nom des nouvelles personnes habilitées. En tout état de cause, l'élection de domicile ne pourra être faite qu'en France Métropolitaine à l'exclusion de toute élection de domicile en dehors de ce territoire.
ARTICLE 31 - FRAIS
Tous les frais, droits et honoraires des présentes, y compris le coût de la copie exécutoire à remettre au BAILLEUR seront supportés par LE BAILLEUR qui s'y oblige.
Le PRENEUR ou ses ayants-droit devront, en outre, rembourser au BAILLEUR les frais des actes extra-judiciaires et autres frais de justice motivés par des infractions du fait du PRENEUR aux clauses et conditions des présentes, s’il y a lieu.
ARTICLE 32 - ENREGISTREMENT
En application du troisième Alinéa de l'Article 60 Annexe IV du Code Général des Impôts, le présent Bail est dispensé de l'enregistrement.
ARTICLE 33 - DECLARATIONS GENERALES 47
CONCERNANT LE BAILLEUR
Le représentant de la société BAILLEUR déclare que :
- la société est une société française et a son siège social en France,
- la société n’a fait l’objet d’aucune action en nullité et ne se trouve pas en
état de dissolution anticipée,
- le mandataire social ne se trouve pas frappé d’incapacité légale ou
judiciaire d’exercer ses fonctions,
- la société n’est pas en état de règlement judiciaire, de liquidation de biens,
cessation de paiement, redressement judiciaire ou autres.
CONCERNANT LE PRENEUR
Le représentant du PRENEUR déclare que :
- Le PRENEUR est un établissement public de coopération intercommunale
(EPCI) et a son siège social en France,
- L’EPCI n’a fait l’objet d’aucune action en nullité et ne se trouve pas en
état de dissolution anticipée,
- L’EPCI n’est pas en état de règlement judiciaire, de liquidation de biens,
cessation de paiement, redressement judiciaire ou autres.
ARTICLE 34 - ATTRIBUTION DE JURIDICTION
Le Bail est soumis au droit français et tout litige résultant de son existence, de sa validité, de son interprétation ou de son exécution sera de la compétence du Tribunal Judiciaire du lieu de situation du Bien.
ARTICLE 35 - MENTION SUR LA PROTECTION DES DONNÉES PERSONNELLES
Chaque Partie doit en tout temps respecter les lois relatives à la protection des données personnelles, et particulièrement, le Règlement 2016/679 du 27 avril 2016 et la loi du 6 janvier 1978 relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, telles qu’elles existent au jour de la signature du Contrat et telles qu’elles pourraient être modifiées.
Les Parties s’engagent à traiter, y compris utiliser, les données personnelles avec diligence et de manière confidentielle.
Chaque Partie pourra donner accès à des données personnelles concernant leurs employés à l’autre Partie et les traiter aux fins de l’exécution du présent Bail.
ARTICLE 36 - SIGNATURE ELECTRONIQUE
Le présent Bail est conclu sous forme électronique par le biais du processus de signature électronique mis en place par la société DocuSign en application des articles 1366, 1367 et du dernier alinéa de l’article 1375 du Code Civil.
Chaque signataire du Bail reconnaît avoir reçu toutes les informations nécessaires à la signature électronique du présent Bail et avoir signé le Bail par voie électronique en toute connaissance de la technologie utilisée ainsi que de ses termes et conditions et renonce, en conséquence, à toute réclamation ou demande contestant la fiabilité de ce système de signature électronique et/ou son intention de conclure le Bail.
Chaque signataire du Bail reconnaît et accepte que la signature électronique du Bail par 48
DocuSign correspond à un degré de fiabilité suffisant pour identifier son signataire et garantir son lien avec le présent Bail à laquelle sa signature est attachée et est établie et conservée de manière à satisfaire aux exigences de durabilité et d’intégrité conformément aux articles 1366 et 1367 du Code Civil.
Chacun des signataires du Bail reconnaît et accepte que la copie électronique fournie par DocuSign du présent Bail et de l’ensemble des informations y afférentes permet de satisfaire aux exigences de durabilité et d’intégrité au sens des dispositions de l’article 1379 du Code Civil.
Les signataires du Bail conviennent expressément que toute version électronique du Bail
signée de manière dématérialisée :
- Est réputée constituer un original du Bail,
- Constitue une preuve littérale au sens des articles 1364 et suivants du Code Civil : elle aura la même valeur probante qu’un écrit signé de façon manuscrite sur support papier et pourra valablement être opposée aux parties au Bail,
- Est susceptible d’être produite en justice, à titre de preuve littérale, en cas de litiges, y compris dans les litiges opposant les parties au Bail.
En conséquence, les signataires du Bail reconnaissent que toute version électronique du Bail signée de manière dématérialisée vaudra preuve du contenu du Bail, de l’identité du signataire et de son consentement aux termes et conditions du Bail.
ARTICLE 37 - ANNEXES
Les annexes suivantes sont annexées au Bail et en font partie intégrante :
[A COMPLETER EVENTUELLEMENT]