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PLU - Rapport de présentation - 1.3 JUSTIFICATIONS
Document publié le Lundi 24 mars 2014
Lien du pdf (PLU - Rapport de présentation - 1.3 JUSTIFICATIONS)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Eau et assainissement, Environnement,
LIVRE 1 : RAPPORT DE
PRESENTATION
1.3 JUSTIFICATION DES CHOIX
RETENUS
CACHET & VISAS :
Vu pour être annexé à la délibération du Conseil
Communautaire approuvant le projet de PLUi Rapport de présentation / Justifications des choix 2
1/ ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES................................................................................................................ 4
1) La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine................................................................................................. 6
2) La compatibilité avec le SCoT Sud-Gironde................................................................................................................. 25
3 La compatibilité avec le SDAGE Adour Garonne 2022-2027......................................................................................... 38
4) La compatibilité avec le SAGE Vallée de la Garonne................................................................................................... 46
5) La compatibilité avec le PGRI Adour-Garonne 2022-2027........................................................................................... 50
2/ JUSTIFICATION DES CHOIX............................................................................................................................. .......................57
1) Explication des choix pour établir le PADD.................................................................................................................. 58
1.1. Présentation générale du projet..........................................................................................................................................................................58
1.2. Rappel des enjeux du diagnostic et corrélation avec les orientations du PADD...........................................................................................64
1.3. Déclinaison des justifications par axes et orientations du PADD...................................................................................................................83
1.4. Perspectives chiffrées démographiques et économiques retenues...............................................................................................................90
2) Justification des objectifs de modération de la consommation d’espaces et de lutte contre l’étalement urbain...98
2.1. Etude de la consommation foncière des espaces NAF des dix dernières années (2010-2020)....................................................................98
2.2. Analyse de la réceptivité du territoire (potentiel foncier dans les espaces urbanisés)...............................................................................104
2.3. Les choix en matière de modération de la consommation de l’espace et de lutte contre l’étalement urbain...........................................117
SOMMAIRE Rapport de présentation / Justifications des choix 3
3) Exposé des motifs retenus pour élaborer les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP)...........121
3.1. Présentation générale des OAP du territoire...................................................................................................................................................121
3.2. Les Orientations d’Aménagement et de Programmation à vocation d’habitat.............................................................................................137
3.3. Les Orientations d’Aménagement et de Programmation à vocation économique.......................................................................................140
3.4. Les Orientations d’Aménagement et de Programmation thématiques..........................................................................................................141
4) Exposé des motifs retenus pour établir le règlement écrit et graphique.................................................... ..............142
4.1. Organisation générale des pièces du règlement.............................................................................................................................................142
4.2. Présentation sommaire des dispositions réglementaires pour la mise en œuvre des orientations du PADD.........................................143
4.3. Justifications des dispositions applicables à chacune des zones et de leurs limites (plans à retrouver en annexe).............................148
4.4. Justifications du règlement graphique.............................................................................................................................................................167
SOMMAIRE ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS
CADRES
1 Rapport de présentation / Justifications des choix 5
Conformément à l’article R.151-3 du Code de l’Urbanisme, le PLUi soumis à évaluation environnementale doit décrire son articulation avec les autres
documents d’urbanisme et les plans ou programmes mentionnés à l’article L.122-4 du Code de l’Environnement avec lesquels il doit être compatible ou qu’il
doit prendre en compte.
Les articles L.101-1 à 36, L.131-1 à 8, L132-1 à 3 et L.152-3 du Code de l’Urbanisme indiquent une hiérarchie entre les différents plans, programmes et
schémas de rang supérieur ainsi qu’un rapport de prise en compte et de compatibilité avec certains d’entre eux.
Depuis la loi ENE de 2010, lorsqu’il existe un SCoT approuvé, les PLU(i) n’ont pas à démontrer formellement leur compatibilité ou la prise en compte des
documents de rang supérieur au SCoT. La loi ALUR du 24 mars 2014 a modifié l’article L.131-1 et suivants du Code de l’Urbanisme en renforçant le SCoT
intégrateur qui devient l’unique document de référence (quand il existe) pour les PLU(i) (avec le PDU et le PLH).
C’est le cas pour le PLUi de la Communauté de Communes Bazadais avec :
• le SCoT Sud-Gironde approuvé le 18/02/2020
Cependant, d’autres documents de rang supérieur ont été approuvés sur le territoire depuis l’approbation du SCOT Sud-Gironde, il convient donc de démontrer
la compatibilité du PLUi avec ces nouveaux documents, à savoir :
• Le SRADDET Nouvelle-Aquitaine approuvé le 27/03/2020
• Le SDAGE et le PGRI Adour-Garonne approuvé le 10/03/2022
• Le SAGE Vallée de la Garonne approuvé le 21/07/2021
✓ LA COMPATIBILITÉ n’est pas définie précisément dans les textes de loi. Il s’agit d’une obligation de non-contrariété : un projet est compatible avec un
document de portée supérieure lorsqu’il n’est pas contraire aux orientations ou aux principes fondamentaux de ce document et qu’il contribue, même
partiellement, à leur réalisation.
✓ LA PRISE EN COMPTE est une obligation de ne pas ignorer
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES Rapport de présentation / Justifications des choix 6
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Le SRADDET est un schéma intégrateur, stratégique et prescriptif.
En 2015, la loi NOTRe a confié aux Régions le soin d’élaborer le Schéma
régional d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires,
le SRADDET.
Ce document inédit, par son contenu comme par sa portée juridique, confirme
le rôle majeur de l’échelon régional dans l’aménagement du territoire et dans la
mise en cohérence des politiques publiques. Rapport de présentation / Justifications des choix 7
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Quelle Nouvelle-Aquitaine à l’horizon 2030 ?
C’est la question à laquelle répond le SRADDET, adopté par les élus régionaux le 16 décembre 2019. Ce schéma est l’outil que chaque Région doit élaborer pour réduire les déséquilibres et offrir de nouvelles perspectives de développement et de conditions de vie. Dès le début, la Région Nouvelle-Aquitaine a fait le choix d’y appréhender toutes les dimensions de l’aménagement du territoire, en prenant en compte le développement économique, la formation et l’emploi, l’environnement, le numérique, la santé… Autant de thématiques traitées jusque-là indépendamment, dans différents plans et schémas. Avec ce schéma, la Région renforce son rôle d’aménageur du territoire et fixe quatre grandes priorités pour cette stratégie d’aménagement du territoire.
1 Bien vivre dans les territoires :
Chacun doit trouver à s’orienter, se former tout au long de la vie et travailler sur son lieu de vie ou à proximité. Les entreprises doivent disposer d’un environnement local favorable à leur développement et à leurs recrutements en fonction de leurs besoins. De nouvelles formes de logements, abordables et de qualité, une offre de services, en particulier de santé, la prise en compte du vieillissement de la population dans les politiques d’aménagement doivent répondre aux besoins des habitants et contribuer à l’attractivité des territoires.
2 Lutter contre la déprise et gagner en mobilité :
Il est essentiel que les Néo-Aquitains puissent accéder sur leurs lieux de vie aux services et aux équipements indispensables à la qualité de la vie quotidienne. Aussi devons-nous tout mettre en œuvre pour favoriser la revitalisation des centres-bourgs et des centres villes, créateurs de lien social et remparts à la désertification. Des solutions de mobilité propre et accessibles qui facilitent les déplacements en prenant en compte la diversité des rythmes de vie et des besoins des habitants et des territoires doivent être mises en place. La connexion au très haut débit est également indispensable au développement économique et à la vie quotidienne. Rapport de présentation / Justifications des choix 8
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
3 Produire et consommer autrement :
Notre modèle agricole doit évoluer pour fournir à une population de plus en plus nombreuse une alimentation saine et durable, en créant de la valeur ajoutée dans les territoires. Les politiques d’aménagement doivent intégrer la raréfaction et la dégradation de la ressource en eau, bien commun précieux et fragile, et nous devons produire moins de déchets et mieux les valoriser.
4 Protéger notre environnement naturel et notre santé :
Alors que l’érosion massive de la biodiversité fait peser de lourdes menaces sur la société humaine, l’agriculture et la santé, le modèle de développement basé sur l’artificialisation sans retenue des espaces naturels, agricoles et forestiers doit être abandonné. La nature doit être protégée et restaurée et l’empreinte écologique des activités humaines limitée. La qualité de l’air que nous respirons doit être améliorée et les émissions de gaz à effet de serre réduites, ce qui implique notamment de revoir nos modes de déplacement, de réduire notre consommation d’énergie et de développer les énergies renouvelables. Rapport de présentation / Justifications des choix 9
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
➢ La compatibilité du PLUi du Bazadais avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine est démontrée sur la base des 41 règles générales organisées en 6 chapitres thématiques. Le SRADDET est actuellement en cours de modification (arrêt 12/04/2024).
Document
supra-
communal
Règles générales du SRADDET Compatibilité SRADDET / PLUi
SRADDET
Nouvelle
Aquitaine
1 > DÉVELOPPEMENT URBAIN DURABLE ET GESTION ÉCONOME DE L’ESPACE
RG1 - Les territoires mobilisent prioritairement le
foncier au sein des enveloppes urbaines
existantes.
L’élaboration du PLUi s’est attachée à identifier (dent creuse/division parcellaire) et prioriser le développement au sein des enveloppes déjà bâties du territoire.
Le rapport densification/extension fixé par le SCoT Sud-Gironde est également respecté.
RG2 - Les territoires organisent essentiellement
le développement des surfaces commerciales
dans les centralités et les zones commerciales
existantes.
Le PLUi s’appuie sur le DACC du SCoT-Gironde pour autoriser le développement des surfaces commerciales dans les centralités et les zones commerciales existantes notamment sur la commune centre de Bazas. Des linéaires commerciaux limitant le changement de destination des RDC commerciaux ont également été mis en place sur certains secteurs pour préserver l’attractivité commerciale des centres villes.
RG3 - Les territoires proposent une armature
territoriale intégrant l’appareil commercial, les
équipements et les services répondant aux
besoins actuels et futurs de leur population en
lien avec les territoires voisins. Cette armature
sera construite en faisant référence à l’armature
régionale.
L’armature du PLUi du Bazadais repose sur de multiples critères :
• Le poids démographique
• Le poids des emplois
• L’attractivité des communes sur la dernière décennie (dynamique de construction) • La présence d’équipements scolaires (ou RPI) + commerces de proximité
Ces critères ont permis définir 4 types de polarités (pôle/pôle relais/pôle de proximité/commune rurale).
Cette armature est également cohérente avec l’armature déclinée dans le SCoT Sud- Gironde. Rapport de présentation / Justifications des choix 10
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
➢ La compatibilité du PLUi du Bazadais avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine est démontrée sur la base des 41 règles générales organisées en 6 chapitres thématiques. Le SRADDET est actuellement en cours de modification (arrêt 12/04/2024).
Document
supra-
communal
Règles générales du SRADDET Compatibilité SRADDET / PLUi
SRADDET
Nouvelle
Aquitaine
1 > DÉVELOPPEMENT URBAIN DURABLE ET GESTION ÉCONOME DE L’ESPACE
RG4 - Les territoires favorisent, au sein des
enveloppes urbaines existantes, l’intensification
du développement urbain à proximité des points
d’arrêts desservis par une offre structurante en
transport collectif.
La méthodologie d’élaboration du PLUi fixe un développement prioritaire au sein des espaces déjà urbanisés, au plus près des équipements et services.
Le développement urbain des communes est justifié par une accroche au bourg permettant de relier facilement les secteurs à l’ensemble des équipements.
RG5 - Les territoires font des friches des
espaces de réinvestissement privilégiés.
Les espaces de friches ont été identifiés dans le cadre de l’identification du potentiel de mutation au sein des espaces bâtis.
2 > COHÉSION ET SOLIDARITÉS SOCIALES ET TERRITORIALES
RG6 - Les complémentarités interterritoriales
sont identifiées par les SCoT et les chartes de
PNR.
Le PLUi prend en compte l’ensemble des prescriptions du SCoT Sud-Gironde ainsi que les recommandations du PNR des Landes de Gascogne
RG7 - Les documents de planification et
d’urbanisme cherchent, par une approche
intégrée, à conforter et/ou revitaliser les centres-
villes et centres-bourgs.
Le développement urbain identifié dans le cadre du PLUi du Bazadais vient renforcer les équipements, services et commerces des centres bourgs afin de favoriser leur rayonnement et pérenniser les activités existantes. Rapport de présentation / Justifications des choix 11
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
➢ La compatibilité du PLUi du Bazadais avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine est démontrée sur la base des 41 règles générales organisées en 6 chapitres thématiques. Le SRADDET est actuellement en cours de modification (arrêt 12/04/2024).
Document
supra-
communal
Règles générales du SRADDET Compatibilité SRADDET / PLUi
SRADDET
Nouvelle
Aquitaine
2 > COHÉSION ET SOLIDARITÉS SOCIALES ET TERRITORIALES
RG8 - Les administrations, équipements et
services au public structurants sont
préférentiellement implantés et/ou maintenus
dans les centres-villes et les centres-bourgs.
L’aménagement urbain défini dans le PLUi prend en compte les équipements et services publics existants afin de proposer un développement cohérent à proximité de ces équipements structurants.
Le choix en matière de développement d'équipements publics est défini par la proximité avec les centres bourgs.
RG9 - L’adaptation du cadre de vie aux usages
et besoins des personnes âgées est recherchée
par les documents de planification et
d’urbanisme.
Le PLUi et le PADD fixe une priorité sur la préservation du cadre de vie et l’anticipation des besoins pour les personnes âgées. La traduction règlementaire permet donc la réalisation de projets adaptés au sein de secteurs stratégiques.
RG10 - Des dispositions favorables à
l’autonomie alimentaire des territoires sont
recherchées dans les documents de
planification et d’urbanisme :
> Par la préservation du foncier agricole
> Par la promotion de stratégies alimentaires
locales et autres dispositifs de valorisation de
la ressource agricole en proximité
Le développement urbain sur le territoire du Bazadais s’attache à préserver au maximum les terres agricoles et à limiter le mitage.
Le document promeut également une diversité agricole via l’autorisation de vendre les produits issus de la production locale directement sur le site. Rapport de présentation / Justifications des choix 12
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
➢ La compatibilité du PLUi du Bazadais avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine est démontrée sur la base des 41 règles générales organisées en 6 chapitres thématiques. Le SRADDET est actuellement en cours de modification (arrêt 12/04/2024).
Document
supra-
communal
Règles générales du SRADDET Compatibilité SRADDET / PLUi
SRADDET
Nouvelle
Aquitaine
3 > INFRASTRUCTURES DE TRANSPORT, INTERMODALITÉ ET DÉVELOPPEMENT DES TRANSPORTS
RG11 - Le développement des pôles
d’échanges multimodaux, existants ou en projet,
s’accompagne d’une identification et d’une
préservation des espaces dédiés et/ou à dédier
à l’intermodalité.
Non concerné sur le territoire.
RG12 - Les autorités organisatrices de la
mobilité recherchent la compatibilité de leurs
outils billettiques et d’informations voyageurs
avec ceux portés par le syndicat mixte
intermodal régional.
Non concerné dans le cadre du PLUi.
RG13 - Les réseaux de transport publics locaux
sont organisés en cohérence avec le réseau de
transports collectifs structurant de la Région et
dans la recherche d’une optimisation des
connexions entre les lignes de transport.
Non concerné dans le cadre du PLUi. Rapport de présentation / Justifications des choix 13
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
➢ La compatibilité du PLUi du Bazadais avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine est démontrée sur la base des 41 règles générales organisées en 6 chapitres thématiques. Le SRADDET est actuellement en cours de modification (arrêt 12/04/2024).
Document
supra-
communal
Règles générales du SRADDET Compatibilité SRADDET / PLUi
SRADDET
Nouvelle
Aquitaine
3 > INFRASTRUCTURES DE TRANSPORT, INTERMODALITÉ ET DÉVELOPPEMENT DES TRANSPORTS
RG14 - Dans le cas de PDU* limitrophes,
chacun des PDU veille à optimiser les interfaces
transport entre les territoires.
Non concerné sur le territoire.
RG15 - L’amélioration de l’accessibilité aux sites
touristiques par les modes alternatifs à
l’automobile est recherchée.
Le PLUi permet la réalisation de liaisons douces structurantes via les OAP ou via des emplacements réservés dédiés à la réalisation ou à l’élargissement de voies douces vers les équipements et sites touristiques stratégiques.
RG16 - Les stratégies locales de mobilité
favorisent les pratiques durables en tenant
compte de l’ensemble des services de mobilité,
d’initiative publique ou privée.
Le PADD privilégie un développement des transports collectifs sur le territoire, cependant, la collectivité du Bazadais n’est pas seule compétente dans ce domaine.
RG17 - Dans les zones congestionnées, les
aménagements d’infrastructures routières
structurantes privilégient l’affectation de voies
pour les lignes express de transports collectifs
et, en expérimentation, pour le covoiturage.
Non concerné sur le territoire.
RG18 - Les documents d’urbanisme et de
planification conçoivent et permettent la mise en
œuvre d’un réseau cyclable en cohérence avec
les schémas départementaux, régionaux,
nationaux ou européens.
Le PLUi permet la création de liaisons cyclables sécurisées à travers l’instauration d’emplacements réservés si nécessaire. Rapport de présentation / Justifications des choix 14
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
➢ La compatibilité du PLUi du Bazadais avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine est démontrée sur la base des 41 règles générales organisées en 6 chapitres thématiques. Le SRADDET est actuellement en cours de modification (arrêt 12/04/2024).
Document
supra-
communal
Règles générales du SRADDET Compatibilité SRADDET / PLUi
SRADDET
Nouvelle
Aquitaine
3 > INFRASTRUCTURES DE TRANSPORT, INTERMODALITÉ ET DÉVELOPPEMENT DES TRANSPORTS
RG19 - Les stratégies locales de mobilité
développent les zones de circulation apaisée
pour faciliter l’accès aux pôles d’échanges
multimodaux (PEM) et aux équipements publics
par les modes actifs.
Le PADD du Bazadais se fixe comme objectif de limiter l’autosolisme et la double motorisation des ménages du territoire en privilégiant un développement urbain cohérent permettant de favoriser l’accès aux équipements structurants via des liaisons douces.
RG20 - Les espaces stratégiques pour le
transport de marchandises (ports maritimes et
fluviaux, chantiers de transport combiné, gares
de triage, cours de marchandises, emprises
ferrées, portuaires, routières, zones de stockage
et de distribution urbaine) et leurs accès
ferroviaires et routiers sont à préserver. Les
espaces nécessaires à leur développement
doivent être identifiés et pris en compte, en
priorisant les surfaces déjà artificialisées.
Non concerné sur le territoire.
RG21 - Le réseau routier d’intérêt régional est
composé des axes départementaux suivants :
[Liste complète]
La traduction règlementaire du document prend en compte le recul imposé par le classement des routes à grande circulation Rapport de présentation / Justifications des choix 15
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
➢ La compatibilité du PLUi du Bazadais avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine est démontrée sur la base des 41 règles générales organisées en 6 chapitres thématiques. Le SRADDET est actuellement en cours de modification (arrêt 12/04/2024).
Document
supra-
communal
Règles générales du SRADDET Compatibilité SRADDET / PLUi
SRADDET
Nouvelle
Aquitaine
4 > CLIMAT, AIR ET ÉNERGIE
RG22 - Le principe de l’orientation bioclimatique
est intégré dans tout projet d’urbanisme et
facilité pour toute nouvelle construction,
réhabilitation ou extension d’une construction
existante.
Le PADD du Bazadais se fixe comme objectif d’améliorer les performances énergétiques des constructions futures tout en s’assurant de leur intégration dans le paysage local.
RG23 - Le rafraîchissement passif est mis en
œuvre dans les espaces urbains denses.
La traduction règlementaire du document protège les éléments de paysage naturels remarquables repérés au règlement graphique au titre de l’article L151-19 du Code de l’Urbanisme (arbres, haies, alignements d’arbres, parcs, jardins et boisements).
RG24 - Les documents de planification et
d’urbanisme intègrent la ressource en eau en
qualité et en quantité en favorisant les
économies d’eau, la réduction des
ruissellements, la récupération des eaux
pluviales, la réutilisation des eaux grises et la
préservation des zones tampons.
La traduction règlementaire du document intègre la gestion à la parcelle des eaux pluviales. De plus, l’OAP thématique « eau » définit des grandes orientations de gestion des eaux pluviales (limiter l’imperméabilisation des sols, promouvoir des techniques alternatives en matière de gestion des eaux pluviales…).
RG25 - Les Schémas de cohérence territoriale
(SCoT) des territoires littoraux intègrent les
scénarios GIEC 2050 et 2100 pour anticiper
l’élévation du niveau de la mer.
Non concerné sur le territoire. Rapport de présentation / Justifications des choix 16
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
➢ La compatibilité du PLUi du Bazadais avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine est démontrée sur la base des 41 règles générales organisées en 6 chapitres thématiques. Le SRADDET est actuellement en cours de modification (arrêt 12/04/2024).
Document
supra-
communal
Règles générales du SRADDET Compatibilité SRADDET / PLUi
SRADDET
Nouvelle
Aquitaine
4 > CLIMAT, AIR ET ÉNERGIE
RG26 - Les documents de planification et
d’urbanisme anticipent les évolutions de la
bande côtière et réduisent les risques côtiers.
Non concerné sur le territoire.
RG27 - L’isolation thermique par l’extérieur (ITE)
des bâtiments est facilitée.
La traduction règlementaire du document autorise l’isolation thermique par l’extérieur (ITE), sauf dans des cas précis (éléments du patrimoine protégé).
RG28 - L’intégration des équipements d’énergie
renouvelable solaires dans la construction est
facilitée et encouragée.
Une OAP thématique est dédiée à l’énergie et traite, en particulier, de l’intégration des équipements d’énergie renouvelable solaires sur les constructions. RG29 - L’optimisation des installations solaires thermiques et photovoltaïques sur les bâtiments
est améliorée par une inclinaison adaptée de la
toiture.
RG30 - Le développement des unités de
production d’électricité photovoltaïque doit être
privilégié sur les surfaces artificialisées bâties et
non bâties, offrant une multifonctionnalité à ces
espaces.
L’OAP thématique « énergie » définit des grandes orientations permettant d’encadrer le développement des unités de production d’électricité photovoltaïque (favoriser l’implantation sur toitures, sur le foncier difficilement valorisable). Rapport de présentation / Justifications des choix 17
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
➢ La compatibilité du PLUi du Bazadais avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine est démontrée sur la base des 41 règles générales organisées en 6 chapitres thématiques. Le SRADDET est actuellement en cours de modification (arrêt 12/04/2024).
Document
supra-
communal
Règles générales du SRADDET Compatibilité SRADDET / PLUi
SRADDET
Nouvelle
Aquitaine
4 > CLIMAT, AIR ET ÉNERGIE
RG31 - L’installation des réseaux de chaleur et
de froid couplés à des unités de production
d’énergie renouvelable est facilitée.
Le PADD du Bazadais se fixe comme objectif de tendre vers une autonomie énergétique du territoire et de développer les énergies renouvelables.
RG32 - L’implantation des infrastructures de
production, distribution et fourniture en énergie
renouvelable (biogaz, hydrogène, électricité)
pour les véhicules de transport de marchandises
et de passagers est planifiée et organisée à
l’échelle des intercommunalités, en collaboration
avec la Région et l’État.
Le PADD du Bazadais se fixe comme objectif de tendre vers une autonomie énergétique du territoire et de développer les énergies renouvelables. Rapport de présentation / Justifications des choix 18
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
➢ La compatibilité du PLUi du Bazadais avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine est démontrée sur la base des 41 règles générales organisées en 6 chapitres thématiques. Le SRADDET est actuellement en cours de modification (arrêt 12/04/2024).
Document
supra-
communal
Règles générales du SRADDET Compatibilité SRADDET / PLUi
SRADDET
Nouvelle
Aquitaine
5 > PROTECTION ET RESTAURATION DE LA BIODIVERSITÉ
RG33 - Les documents de planification et d’urbanisme
doivent lors de l’identification des continuités
écologiques de leur territoire (réservoirs de biodiversité
et corridors écologiques) à leur échelle :
A. intégrer les enjeux régionaux de continuités
écologiques à savoir préserver et restaurer les
continuités, limiter l’artificialisation des sols et la
fragmentation des milieux, intégrer la biodiversité, la
fonctionnalité et les services écosystémiques dans le
développement territorial (nature en ville, contribution
des acteurs socio-économiques, lutte contre les
pollutions), intégrer l’enjeu relatif au changement
climatique et améliorer et partager la connaissance.
B. caractériser les sous-trames et les continuités de leur
territoire en s’appuyant sur les sous trames précisées
dans l’objectif 40 et cartographiées à l’échelle 1/150 000
(atlas de 64 planches : « Trame verte et bleue,
cartographie des composantes en Nouvelle-Aquitaine »)
et justifier de leur prise en compte.
Le PADD du Bazadais se fixe comme objectif de valoriser les ressources
naturelles et écologiques du territoire en protégeant les espaces porteurs de
biodiversité (réservoirs et corridors écologiques).
Les réservoirs de biodiversité majeurs, et complémentaires, les corridors
écologiques terrestres et aquatiques sont identifiés sur les documents
graphiques et disposent d’une règlementation particulière dans le règlement
écrit. Rapport de présentation / Justifications des choix 19
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
➢ La compatibilité du PLUi du Bazadais avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine est démontrée sur la base des 41 règles générales organisées en 6 chapitres thématiques. Le SRADDET est actuellement en cours de modification (arrêt 12/04/2024).
Document
supra-
communal
Règles générales du SRADDET Compatibilité SRADDET / PLUi
SRADDET
Nouvelle
Aquitaine
5 > PROTECTION ET RESTAURATION DE LA BIODIVERSITÉ
RG34 - Les projets d’aménagements ou
d’équipements susceptibles de dégrader la
qualité des milieux naturels sont à éviter, sinon
à réduire, au pire à compenser, dans les
réservoirs de biodiversité et les corridors
écologiques définis localement ou à défaut dans
ceux définis dans l’objectif 40 et cartographiés
dans l’atlas régional au 1/150 000 (atlas de 64
planches : « Trame verte et bleue, cartographie
des composantes en Nouvelle-Aquitaine »).
Le PADD du Bazadais se fixe comme objectif de valoriser les ressources naturelles et écologiques du territoire en protégeant les espaces porteurs de biodiversité (réservoirs et corridors écologiques).
Les réservoirs de biodiversité majeurs, et complémentaires, les corridors écologiques terrestres et aquatiques sont identifiés sur les documents graphiques et disposent d’une règlementation particulière dans le règlement écrit.
RG35 - Les documents de planification et
d’urbanisme qui identifient des secteurs voués à
l’urbanisation doivent y prévoir des principes
d’aménagement visant à préserver et à
restaurer la fonctionnalité des écosystèmes, la
biodiversité et le paysage.
Les OAP intègrent des principes d’aménagement permettant de préserver et restaurer la fonctionnalité des écosystèmes, la biodiversité et le paysage (préservation ou création de haies, conservation d’arbres, valorisation des perspectives paysagères). Rapport de présentation / Justifications des choix 20
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
➢ La compatibilité du PLUi du Bazadais avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine est démontrée sur la base des 41 règles générales organisées en 6 chapitres thématiques. Le SRADDET est actuellement en cours de modification (arrêt 12/04/2024).
Document
supra-
communal
Règles générales du SRADDET Compatibilité SRADDET / PLUi
SRADDET
Nouvelle
Aquitaine
5 > PROTECTION ET RESTAURATION DE LA BIODIVERSITÉ
RG36 - Les documents de planification et
d’urbanisme protègent les continuités
écologiques et préservent la nature en ville.
Pour cela ils peuvent mobiliser des outils
adaptés tels que les zonages, les Orientations
d’Aménagement et de Programmation, la
définition d’un Coefficient de Biotope par
Surface, ou encore la définition d’emplacements
réservés.
Les OAP intègrent des principes d’aménagement permettant de protéger les continuités écologiques et de préserver la nature en ville (préservation ou création de haies, création de noues et fossés pour la gestion des eaux pluviales, intégration d’espace partagé à dominante végétale et/ou naturelle).
6 > PRÉVENTION ET GESTION DES DÉCHETS
RG37 - Les acteurs mettent en œuvre
prioritairement des actions visant à la prévention
des déchets avant toute opération de
valorisation puis d’élimination.
La démarche de PLUi ne concerne pas la prévention des déchets.
RG38 - Les acteurs mettent en œuvre des
actions visant à la valorisation matière des
déchets avant toute opération d’élimination et
après toute opération de prévention.
La démarche de PLUi ne concerne pas la prévention des déchets. Rapport de présentation / Justifications des choix 21
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
➢ La compatibilité du PLUi du Bazadais avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine est démontrée sur la base des 41 règles générales organisées en 6 chapitres thématiques. Le SRADDET est actuellement en cours de modification (arrêt 12/04/2024).
Document
supra-
communal
Règles générales du SRADDET Compatibilité SRADDET / PLUi
SRADDET
Nouvelle
Aquitaine
6 > PRÉVENTION ET GESTION DES DÉCHETS
RG39 - L’ouverture de nouvelles installations de
stockage de déchets non dangereux, non
inertes, n’est pas autorisée sur l’ensemble du
territoire régional.
Non concerné sur le territoire.
RG40 - Les documents d’urbanisme définissent
les emplacements nécessaires aux installations
de transit, de tri, de préparation, de valorisation
et d’élimination des déchets issus des chantiers
du bâtiment et des travaux publics (BTP), dès
lors que les besoins sont identifiés.
Des dispositions relatives aux zones de dépôts, de stockage des déchets, de livraisons sont inscrites dans le règlement écrit. Elles ne pourront pas être situées en vue directe depuis les voies et espaces publics et leur vue sera obligatoirement masquée par des haies arbustives devant atteindre une hauteur de 2 mètres.
RG41 - Les collectivités en charge de la gestion
des déchets et les services de l’État identifient
les installations permettant de collecter et de
traiter les déchets produits lors de situation
exceptionnelle.
Non concerné dans le PLUi. Rapport de présentation / Justifications des choix 22
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
➢ Le SRADDET se décline également en 14 objectifs stratégiques et 80 objectifs mais toutes les thématiques abordées ne peuvent être traitées dans le document d’urbanisme intercommunal, ces objectifs ont donc un rapport de prise en compte lorsqu’ils sont liés à l’élaboration du document d’urbanisme.
Document
supra-
communal
Objectifs stratégiques du document
supra Compatibilité SRADDET / PLUi
SRADDET
Nouvelle
Aquitaine
Orientation 1 : Une Nouvelle Aquitaine dynamique, des territoires attractifs, créateurs d’activités et d’emplois
1.1 - Créer des emplois et de l’activité
économique en valorisant le potentiel de
chaque territoire dans le respect des
ressources et richesses naturelles
Si le PLUi privilégie un développement en densification, il prévoit également 17,89 ha de zone économique en extension afin de garantir un développement cohérent et ambitieux et permettre d’accueillir et de proposer une diversité d’emplois aux habitants.
L’ensemble du territoire participe au dynamisme économique en fonction de l’armature territoriale et des enjeux identifiés sur les communes.
1.2 - Développer l’économie circulaire
Le PADD du PLUi du Bazadais affiche l’ambition de développer les circuits-courts en permettant notamment aux agriculteurs du territoire de pouvoir diversifier leur production sur leur exploitation.
1.3 - Donner à tous les territoires
l’opportunité d’innover et d’expérimenter
Le règlement du PLUi permet à l’ensemble des activités économiques déjà existantes de se développer dans des proportions encadrées. Le document permet également de promouvoir de nouvelles activités au sein des secteurs en extension suivant un aménagement organisé par des OAP.
1.4 - Accompagner l’attractivité de la
région par une offre de transport de
voyageurs et de marchandises renforcée
Le développement économique du territoire est principalement localisé suivant l’axe Bazas- Captieux afin de conserver une proximité avec les axes de transport majeur et notamment l’autoroute A65.
1.5 - Ouvrir la région Nouvelle-Aquitaine
sur ses voisines, l’Europe et le monde
Le PLUi accompagne le territoire sur la question de la mobilité en anticipant les besoins, notamment des nouveaux quartiers, et en œuvrant pour un développement permettant à tous de rejoindre les principaux axes de transports du territoire. Rapport de présentation / Justifications des choix 23
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Document
supra-
communal
Objectifs stratégiques du document
supra Compatibilité SRADDET / PLUi
SRADDET
Nouvelle
Aquitaine
Orientation 2 : Une Nouvelle Aquitaine audacieuse, des territoires innovants face aux
défis démographiques et environnementaux
2.1 - Allier économie d’espace, mixité
sociale et qualité de vie en matière
d’urbanisme et d’habitat
40% minimum de la production de logement s’effectuera au sein du tissu bâti existant et 60% maximum de cette production en extension. L’ensemble des secteurs AU sont soumis à OAP afin d’organiser les futurs aménagements et d’équilibrer les besoins en imposant parfois un pourcentage de mixité sociale au sein des opérations.
2.2 - Préserver et valoriser les milieux
naturels, les espaces agricoles, forestiers
et garantir la ressource en eau
L’ensemble des contraintes environnementales ont été prises en compte dans les choix de développement avec pour objectif de limiter l’impact de l’urbanisation sur l’environnement naturel.
2.3 - Accélérer la transition énergétique et
écologique pour un environnement sain
Le PADD du PLUi du Bazadais affiche l’ambition d’accompagner le passage au mix énergétique du territoire permettant de développer et favoriser la production d’énergies renouvelables à l’échelle intercommunale et des particuliers.
2.4 - Mettre la prévention des déchets au
cœur du modèle de production et de
consommation
La démarche de PLUi ne concerne pas la prévention des déchets.
2.5 - Être inventif pour limiter les impacts
du changement climatique
A travers les ambitions portées par le PADD, le PLUi limite les impacts du changement climatique.
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
➢ Le SRADDET se décline également en 14 objectifs stratégiques et 80 objectifs mais toutes les thématiques abordées ne peuvent être traitées dans le document d’urbanisme intercommunal, ces objectifs ont donc un rapport de prise en compte lorsqu’ils sont liés à l’élaboration du document d’urbanisme. Rapport de présentation / Justifications des choix 24
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Document
supra-
communal
Objectifs stratégiques du document
supra Compatibilité SRADDET / PLUi
SRADDET
Nouvelle
Aquitaine
Orientation 3 : Une Nouvelle Aquitaine solidaire, une région et des territoires unis pour le bien-vivre de tous
3.1 - Renforcer les liens entre les villes, la
métropole et les territoires ruraux
Le projet de PLUi participe à la mise en relation des territoires entre eux notamment par la déclinaison d’une armature territoriale et par une complémentarité exercée à plusieurs échelles.
3.2 - Assurer un accès équitable aux
services et équipements, notamment à
travers l’affirmation du rôle incontournable
des centres-villes et centres-bourgs
L’ensemble des centres-bourgs structurants sur le territoire de l’intercommunalité participent au dynamisme territorial. Le PLUi garanti un développement durable de ces secteurs qui regroupent l’essentiel des services et des commerces nécessaires au bon fonctionnement des communes rurales alentours.
3.3 - Optimiser les offres de mobilité, la
multimodalité et l’intermodalité
L’ensemble des schémas d’OAP intègrent des orientations privilégiant la mise en place de liaisons douces inter-quartiers afin de faciliter à l’ensemble de la population, l’accès aux services structurants et de garantir le lien avec les plateformes multimodales.
3.4 - Garantir la couverture numérique et
développer les nouveaux services et
usages
Le développement du territoire (habitat et économie) s’attache à garantir une bonne desserte numérique notamment avec les services qui sont en train d’être déployés (fibre) afin d’en permettre l’accès à tous.
3.1 - Renforcer les liens entre les villes, la
métropole et les territoires ruraux
Le projet de PLUi participe à la mise en relation des territoires entre eux notamment par la déclinaison d’une armature territoriale et par une complémentarité exercée à plusieurs échelles.
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
➢ Le SRADDET se décline également en 14 objectifs stratégiques et 80 objectifs mais toutes les thématiques abordées ne peuvent être traitées dans le document d’urbanisme intercommunal, ces objectifs ont donc un rapport de prise en compte lorsqu’ils sont liés à l’élaboration du document d’urbanisme. Rapport de présentation / Justifications des choix 25
II. La compatibilité avec le SCoT Sud-Gironde
Document
supra-
communal
Objectifs
stratégiques du
document supra
Traduction dans le PADD Traduction dans les OAP et dispositif réglementaire
SCoT Sud-
Gironde
Maîtriser le développement du Sud-Gironde
Accueillir de nouvelles
populations en trouvant un
équilibre entre extension et
valorisation de l’existant
A – Encadrer de manière
équilibrée l’accueil de population
pour les années à venir
B – Encadrer de manière
équilibrée la programmation de
logements pour les années à
venir
Les élus communautaires du Bazadais ont souhaité
concilier développement du territoire et préservation du
cadre rural et de l’identité bazadaise qui participent à
l’attractivité des 31 communes.
Ainsi, le 1er axe du PADD met en avant la nécessité de
garantir une qualité de vie aux habitants, en travaillant
notamment sur le renforcement des polarités locales
(démographiques, économiques, en matière d’équipements
et de services…). Cette stratégie vise à adapter le
développement urbain dans les communes les mieux
dotées et ainsi agir sur la maîtrise de la consommation
d’espaces. A ce titre, la déclinaison de l’armature du SCoT
au sein du PLUi, basée sur une armature de
services/équipements/commerces, répond aussi à cette
demande (Cf. Explication des choix pour établir le PADD).
Elle vise à maîtriser le développement foncier dans les
secteurs les plus ruraux tout en restant au plus près de la
réalité vécue du territoire.
La collectivité vise également, à travers son PADD et l’axe
3, à renforcer sa lutte contre les logements vacants et
souhaite favoriser la réhabilitation des logements anciens
afin de prioriser un développement démographique en
accord avec les objectifs fixés.
Ces objectifs différenciés permettent au territoire de
proposer une diversité des formes urbaines afin de répondre
à l’ensemble des demandes tout en préservant un cadre de
vie attractif.
La traduction règlementaire de ces orientations stratégiques définies dans le PADD a pour
objectif d’apporter une finesse dans le traitement de l’armature territoriale.
La déclinaison du scénario démographique à l’échelle locale permet d’appréhender les
enjeux liés à chaque commune tout en en renforçant l’armature territoriale.
Ainsi, le règlement graphique décline et traduit spatialement les objectifs chiffrés liés à la
production de logements. 57% des logements seront produits dans les enveloppes
urbaines existantes alors que le SCoT en exige au moins 40%.
Les secteurs de développement résidentiel en extension de l’urbanisation se situent tous à
minima en accroche des zones déjà urbanisés et font l’objet d’une OAP permettant à la
collectivité de maitriser l’aménagement de ces secteurs stratégiques à l’échelle locale.
Ces OAP permettent de garantir les densités préconisées par le SCoT et de diversifier les
typologies de logements. Certains secteurs de développement résidentiel sont également
phasés pour anticiper une ouverture à l’urbanisation progressive et favoriser la
réhabilitation du bâti ancien et/ou une urbanisation en dent creuse. Ce phasage dans le
temps permet à la collectivité d’offrir et d’adapter les équipements nécessaires à l’accueil
de cette nouvelle population.
Le règlement vise aussi à renforcer et développer les équipements/services/commerces
présents dans les centres-bourgs notamment dans une logique de préservation de
l’armature existante.
Le PLUi permet également de mettre en valeur son patrimoine dans des secteurs plus
isolés. Il identifie les éléments de patrimoine locaux ainsi que les bâtiments pouvant
changer de destination (sur un critère patrimonial) pour permettre un développement en
réhabilitant l’existant et valoriser les paysages du Bazadais.
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES Rapport de présentation / Justifications des choix 26
Définir des enveloppes
urbaines déclinées
territorialement pour réduire la
consommation des espaces
naturels, agricoles et forestiers
A – Gérer et maîtriser la
consommation d’espace dans
le temps
B – Gérer la consommation
par une répartition entre
densification et extension de
l’urbanisation
C – Encadrer les modalités
d’extension de l’urbanisation
D – Lutter contre le mitage
E – Une solidarité
ville/campagne pour répondre
aux enjeux de l’habitat pour
tous
Outre le respect de l’armature territoriale garante du bon
fonctionnement durable des équipements et services offerts aux
habitants, le PADD du Bazadais propose une enveloppe urbaine en
extension de l’urbanisation cohérente avec les objectifs du SCoT
Sud-Gironde.
Ainsi, sur le territoire intercommunal, il est prévu dans le cadre du
PLUi un développement résidentiel en extension limité à 60%, 40%
devant être réalisé en intensification.
Le PADD se fixe également pour objectif de diminuer la
consommation foncière en extension de l’urbanisation sur la période
du PLUi par rapport aux 10 dernières années.
La maîtrise de la consommation d’espaces est appréhendée de
manière qualitative en donnant la priorité au développement urbain
au sein des enveloppes bâties existantes ou en continuités directes
avec celles-ci, afin de limiter le mitage des espaces agricoles et
naturels. En termes de réinvestissement des espaces urbains, le
PADD vise notamment à résorber les situations de vacances pour
lutter contre l’habitat indigne, et par la même occasion, régénérer
des espaces délaissés.
L’analyse prioritaire du potentiel de densification dans le cadre du
PLUi a permis de quantifier de manière précise les secteurs et le
foncier à mobiliser en extension de l’urbanisation.
La maîtrise de la consommation d’espaces, particulièrement
l’extension, est notamment démontrée par l’intérêt du Bazadais
pour la protection du paysage agricole, et la limitation des impacts
des nuisances (sonores, olfactives) avec d’autres usages
difficilement compatibles avec l’habitat notamment (trafic routier
important, élevages de grande envergure, …). Cet objectif fait aussi
écho à la volonté de travailler sur les transitions paysagères entre
espaces déjà urbanisés et naturels ou agricoles. A ce titre, le PADD
montre le souhait du territoire de soigner les entrées de villes pour
accompagner notamment la montée en puissance de l’image du
territoire.
Les périmètres de l’ensemble des sites de projet, selon leur vocation, ont été conçus et délimités afin de répondre à ces objectifs chiffrés de modération de la consommation d’espaces agricoles et naturels. La définition des secteurs de développement (OAP) a été effectuée par le prisme des règles du SCoT (armature, densité résidentielle, qualité des espaces, …).
Par le soutien collectif à la production globale, chaque polarité (groupe de communes) dispose d’une enveloppe maximale en extension à 2035. Ainsi, l’ensemble des zones d’extensions (AU) pour l’habitat équivaut à 46 hectares dans le PLUi, au lieu de 57 hectares maximum autorisés par le SCoT.
Les OAP proposent des phasages sur certains secteurs stratégiques afin de différer l’urbanisation et anticiper la réalisation des réseaux ou des équipements nécessaires à l’ouverture à l’urbanisation de ces zones.
Il a été fait le choix, dans la construction du PLUi, de privilégier un développement de l’urbanisation au sein des enveloppes déjà bâties afin de limiter l’impact du développement sur du foncier agricole ou naturel. Ainsi, les zones en extension de l’urbanisation ont été dimensionnées en fonction du potentiel de densification et répondent aux objectifs de production de logements sans aller au-delà.
Chaque zone en extension de l’urbanisation est en accroche d’un tissu bâti existant et est soumise à OAP. L’ensemble des sites fait l’objet d’un traitement particulier en matière de transitions paysagères entre espaces agricoles/naturels et à urbaniser. A travers la mise en place de haies ou d’espaces verts, les discontinuités visuelles entre espaces agricoles/naturels et zones urbanisées sont réduites. Ces éléments permettent également de réduire certaines nuisances sonores, et luttent ainsi contre les potentiels conflits d’usage. Les zones sont également conditionnées à une ouverture à l’urbanisation suivant une opération d’aménagement d’ensemble ou à l’avancée des réseaux.
De plus, le règlement écrit limite les extensions des bâtiments en zone agricole ou naturelle tout en permettant de gérer l’existant. Cette règle préserve les terres agricoles et limite le mitage.
Enfin, le zonage prévoit un secteur dédié à l’accueil des gens du Voyage, en réponse aux objectifs du Schéma Départemental par le biais d’un STECAL.
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
SCoT Sud-
Gironde
II. La compatibilité avec le SCoT Sud-Gironde Rapport de présentation / Justifications des choix 27
Document
supra-
communal
Grandes
orientations du
document supra
Traduction dans le
PADD Traduction dans les OAP et dispositif réglementaire
SCoT Sud-
Gironde
Préserver les identités du Sud-Gironde
Valoriser le Sud-
Gironde à travers son
capital environnemental
et paysager
A- Les caractères
fondamentaux d’un sud-
gironde rural à
préserver et valoriser à
travers la trame verte et
bleue
B- Promouvoir un
développement urbain
soucieux de la
sensibilité
environnementale des
cours d’eaux et de leurs
abords
Le PADD valorise les
ressources naturelles et
écologiques du territoire en
prônant la protection des
espaces porteurs de
biodiversité (trame verte –
boisements, haies bocagères,
prairies– comme trame bleue –
réseau hydrographique, zones
humides).
La trame verte et bleue du SCoT (RBM, RBC et corridors) a été déclinée à l’échelle locale en s’appuyant
sur l’analyse cartographique et orthophoto, des visites de terrain et des entretiens avec les acteurs locaux.
Les secteurs urbains sur lesquels s’appliquaient la TVB ont été détourés. Les petits éléments relais
(boisement, haies, bosquet, ripisylves…) au sein des corridors, ont été identifiés et protégés. Des éléments
extérieurs aux corridors ont également été protégés pour leur caractère multifonctionnel (écologique mais
aussi gestion des ruissellements, des glissements de terrain, etc.). Ils ont été identifiés selon une analyse
en bureau et selon les dires des élus lors de permanences.
Les réservoirs de biodiversité majeurs (RBM) du SCoT sont intégrés en sur trame dans le zonage du PLUi,
selon l’article L151-23 du Code de l’Urbanisme. Les RBM sont inconstructibles exceptés pour les
constructions nécessaires à la gestion des espaces naturels, les équipements collectifs, les bâtiments
agricoles et forestiers de moins de 100m² ou les adaptations / extensions des constructions existantes.
Les réservoirs de biodiversité complémentaires (RBC) sont protégés des parcs photovoltaïques au sol.
Dans les RBM comme les RBC, les boisements particuliers (haies ou feuillus) sont protégés de l’arrachage.
Les zones à urbaniser jouxtant un massif boisé, un RBM ou un RBC comptent une bande tampon d’au
moins 12m non urbanisable et débroussaillée pour préserver la biodiversité et protéger les personnes et les
biens du risque de feu de forêt. Cette
Compte tenu du risque de feu de forêt, les constructions en zone U doivent respecter un recul de 7m par
rapport au massif boisé, ce qui permet de préserver l’intérêt écologique des réservoirs de biodiversité.
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
II. La compatibilité avec le SCoT Sud-Gironde Rapport de présentation / Justifications des choix 28
C- Faire des zones
humides de véritables
infrastructures naturelles à
préserver
D- Préserver la qualité
écologique du massif des
Landes de Gascogne
Les cours d’eau sont protégés sur une bande tampon cartographiée de part et d’autre du centre du cours
d’eau (excepté lors de l’existence d’un front bâti au sein de la bande tampon). Les constructions ne sont pas
autorisées au sein de cet espace tampon au titre de l’article L 151-23 du CU. De plus, aucune zone à
urbaniser ne croise de cours d’eau sur le territoire.
Les zones humides identifiés par les SAGE et celles identifiées au cours des analyses écologiques menées
sur les zones AU sont strictement protégées de l’urbanisation au titre de l’article L 151-23 du CU. Seuls les
projets en faveur de l’amélioration de la zone humide ou encore les projets d’utilité publique sont acceptés.
De nombreux aller-retours ont été effectués sur les zones à urbaniser. En effet, après une première
définition des zones urbaines suite aux besoins de développement des communes, des analyses
écologiques ont été menées en mode pré-diagnostic. S’il y avait une suspicion de zone humide, il a été
demandé confirmation ou infirmation aux SAGE ; Si la zone humide était confirmée, il a été recherché une
autre zone ou un aménagement qui permettait d’éviter sa destruction.
Le massif landais est préservé dans son intégrité, les axes de transport et de déplacement du ressort du
PLUi s’appuient sur l’existant. Les feuillus ont été identifiés en RBM afin d’assurer leur préservation. Les
résineux sont plutôt identifiés en RBC pour permettre à la filière sylvicole de se développer si nécessaire.
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
SCoT Sud-
Gironde
II. La compatibilité avec le SCoT Sud-Gironde Rapport de présentation / Justifications des choix 29
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
II. La compatibilité avec le SCoT Sud-Gironde Rapport de présentation / Justifications des choix 30
Document
supra-
communal
Grandes
orientations du
document supra
Traduction dans le PADD Traduction dans les OAP et dispositif réglementaire
Préserver les identités du Sud-Gironde
E- Envisager la nature,
notamment celle du
quotidien, comme un
patrimoine à préserver
F- Préserver les identités
paysagères et
patrimoniales des
espaces ruraux
G- Des coupures
d’urbanisation garantes de
la préservation des
paysages et des identités
H- Valoriser et gérer
durablement les
ressources du Sud-
Gironde
Le PADD prévoit bien la protection des
paysages, petits comme grands, naturel
comme bâti, à travers :
- la préservation de l’identité paysagère et
architecturale locale (paysages forestiers et
viticoles, airiaux, paysages de vallons,
patrimoine bâti industriel ancien et patrimoine
historique, petit patrimoine rural et patrimoine
lié à l’eau)
- la préservation de la perception qualitative du
paysage (conservation et mise en valeur des
vues, préservation des principaux cônes de
vues, encadrement des projets
photovoltaïques)
- la lutte contre la banalisation des paysages
(développement urbain au sein ou en
continuité des enveloppes bâties, protection
des paysages agricoles, assurer un traitement
paysager des entrées de villes et villages,
favoriser les aménagements paysagers sur les
franges urbaines)
De manière générale, le développement urbain proposé dans le PLUi est maitrisé et au plus près de
l’enveloppe urbaine existante (cf. Maîtriser le développement du Bazadais).
Le grand paysage emblématique naturel et agricole est préservé avec 14 114 ha de zone A et 45
210 ha de zone N. De plus, des éléments ponctuels de patrimoine naturel, de patrimoine bâti et des
espaces paysagers remarquables sont protégés au titre de l’article L 151-19.
De nombreux grands éléments du paysage (coteaux, vallons, prairies, haies en pente ou près des
cours d’eau, etc.) sont préservés à titre écologique (cf. orientations A, B, C et D de l’objectif Valoriser
les ressources naturelles et écologiques du territoire.)
Des espaces paysagers remarquables ont été identifiés conjointement avec les élus. Il s’agit de
secteurs à protéger d’une urbanisation trop impactante (comme de gros bâtiments agricoles) dans
lesquels les constructions sont limitées. Ils sont souvent définis sur des points hauts, sous une ligne
de crête par exemple, dans des zones où il y a des relations de covisibilité importantes avec le
bourg, ou au regard de leur caractère bucolique/pittoresque.
En plus des protections au titre de l’article L 151-23 du CU pour des motifs d’ordre écologique, des
éléments naturels sont identifiés au titre de l’article L 151-19 du CU pour des motifs d’ordre
paysager. Ces éléments sont protégés en grande partie des constructions et de l’arrachage. Leur
entretien est cependant permis pour les préserver dans le temps.
Des éléments de patrimoine bâti, identifiés par les communes, sont également protégés de tout
travaux pouvant aller à l’encontre des caractéristiques patrimoniales du bâtiment.
Les entrées de ville, lorsqu’un projet de développement s’y situe, sont couvertes par une OAP qui a
pour but de proposer un aménagement d’ensemble de qualité. Les coupures d’urbanisation sont
préservées en zone agricole ou naturelle.
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
SCoT Sud-
Gironde
II. La compatibilité avec le SCoT Sud-Gironde Rapport de présentation / Justifications des choix 31
Document
supra-
communal
Grandes orientations du
document supra
Traduction dans le
PADD Traduction dans les OAP et dispositif réglementaire
SCoT Sud-
Gironde
Préserver les identités du Sud-Gironde
Les bâtiments identifiés pour un changement de destination sont seulement des bâtiments
présentant un intérêt architectural et patrimonial.
La disponibilité de la ressource en eau en fonction des perspectives démographiques est
présentée au sein de l’évaluation environnementale.
Trois réunions ont eu lieu avec les collectivités ayant la compétence eau potable pour prendre
en compte l’eau à l’échelle du PLUi correctement et tout au long de la procédure (en phase
diagnostic, PADD puis zonage).
Les parcs photovoltaïques sont encadrés au sein des réservoirs de biodiversité et des espaces
paysages remarquables. L’OAP thématique « énergie » définit des orientations en matière
d’énergie permettant de favoriser et encadrer le développement des énergies renouvelables.
Les OAP sont réfléchies en préservant les espaces verts présents sur site au maximum.
Un local de stationnement pour les deux roues non-motorisés est prévu pour les bâtiments
d’habitation collective de plus de 5 logements, pour les bâtiments à d’activités (en fonction de
des effectifs attendus pour une meilleure adaptation de l’offre) et pour les bâtiments recevant
du public afin de favoriser la pratique de mobilités plus douces.
Garantir la préservation des
gisements de granulats pour en
permettre l’exploitation sans
remettre en cause les fondements
environnementaux, agricoles et
paysagers
Le territoire n’est pas concerné par la présence de carrière
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
II. La compatibilité avec le SCoT Sud-Gironde Rapport de présentation / Justifications des choix 32
Document
supra-
communal
Grandes orientations du
document supra
Traduction dans le
PADD Traduction dans les OAP et dispositif réglementaire
SCoT Sud-
Gironde
Préserver les identités du Sud-Gironde
Œuvrer à la maitrise des pressions
d’origine anthropique sur l’hydrosystème
A- Organiser un développement urbain
compatible avec les capacités
d’assainissement
B- Mise en place d’une politique de
gestion des eaux pluviales commune a
l’échelle du Sud-Gironde
Le projet politique du territoire
entend conditionner prioritairement
l’urbanisation aux capacités
épuratoires du territoire et en
privilégiant la gestion des eaux
pluviales à la parcelle pour ne pas
concentrer le ruissellement des eaux
pluviales en aval.
L’adéquation entre la capacité des stations d’épuration et les perspectives démographiques est présentée
au sein de l’évaluation environnementale.
Les OAP limitent l’imperméabilisation des sols à travers un coefficient d’espace de pleine terre minimum.
De même, les eaux pluviales sont gérées à la parcelle ou à l’échelle du projet et préférentiellement
infiltrées.
L’OAP thématique « eau » précise dans ces orientations d’encourager la mise en place de dispositifs de
récupération d’eau de pluie et d’encourager l’exemplarité en termes d’hydro-économie.
Se doter d’une politique commune de
gestion des risques naturels et
technologiques
A- Eviter l’exposition des personnes et
des biens au risque inondation par
débordement des cours d’eau en
l’absence de PPRi
B- Prendre en compte les risques liés
aux remontées de nappes souterraines
C- Développer une culture du risque et
de la mémoire du risque a l’échelle du
territoire du SCoT
D- Eviter l’exposition des personnes et
des biens au risque de mouvement de
terrain en l’absence de PPRMT
Le territoire veille à prendre en
compte toutes les connaissances
acquises sur les risques (inondation,
mouvement de terrain, feux de forêt,
etc.) même lorsqu’ils ne sont pas
encadrés règlementairement.
Le PLUi protège les populations du risque d’inondation (espace de mobilité et atlas des zones inondables
du Ciron). Ces secteurs, identifiés sur les planches risques au titre de l’article R 151-31, sont
inconstructibles pour limiter l’exposition des personnes au risque d’inondation.
Les secteurs à risque de remontées de nappe figurent de manière informative sur un plan annexé au
zonage. Ils ne peuvent être règlementés compte tenu de l’imprécision de la donnée à l’échelle parcellaire.
Le service instructeur, avec l’information du risque de remontée de nappe, pourra recommander au
pétitionnaire de surélever sa construction ou de ne pas réaliser de sous-sol.
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
II. La compatibilité avec le SCoT Sud-Gironde Rapport de présentation / Justifications des choix 33
Document
supra-
communal
Grandes orientations du
document supra
Traduction dans le
PADD Traduction dans les OAP et dispositif réglementaire
SCoT Sud-
Gironde
Préserver les identités du Sud-Gironde
Investir les friches urbaines, y
compris les sols pollués ou
potentiellement pollués
Le PADD du Bazadais vise
notamment à faciliter la
requalification des zones
d’activités existantes et la
mutation des friches
économiques
De manière générale, le PLUi vise à concentrer l’urbanisation sur l’enveloppe urbaine
existante. Ainsi, les sites et sols pollués au sein de l’enveloppe urbaine seront potentiellement
mobilisés.
Il n’y a aucune zone à urbaniser sur des sites et sols pollués. En revanche, certains de ces
sites et sols pollués existent en zone urbaine : pour limiter les risques, le règlement encadre la
construction sur ces terrains.
Poursuivre la gestion optimisée des
déchets et faire de ce gisement une
ressource valorisable à l’échelle du
territoire
De manière générale, le PLUi vise à mettre en place les conditions permettant une bonne
desserte des terrains par les services publics de collecte des déchets.
Au sein du règlement, est autorisé dans certaines parties du territoire, le recours aux
technologies et aux matériaux nécessaires à la conception de constructions de qualité
environnementale Ce qui laisse la porte ouverte aux matériaux de réutilisation, favorisant une
gestion optimisée des déchets.
Un projet déchetterie est prévu au zonage du PLUi à proximité du siège de la CdC à Bazas.
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
II. La compatibilité avec le SCoT Sud-Gironde Rapport de présentation / Justifications des choix 34
Document
supra-
communal
Grandes
orientations du
document supra
Traduction dans le
PADD Traduction dans les OAP et dispositif réglementaire
SCoT Sud-
Gironde
Préserver les identités du Sud-Gironde
Se réapproprier les identités
urbaines et naturelles du Sud-
Gironde
A- Réinvestir les espaces
urbains typiques du Sud-
Gironde
B- Valoriser un équilibre de
l’urbanisation autour des notions
« ville » et « campagne »
De manière générale, le développement urbain proposé dans le PLUi est maitrisé et au plus près de l’enveloppe urbaine
existante (cf. Maîtriser le développement du Bazadais).
De nombreux espaces naturels présents au sein du tissu urbain sont protégés pour des motifs écologiques ou paysagers.
Les OAP comptent des espaces naturels à préserver, des espaces verts, des espaces de transition avec les espaces
agricoles ou forestiers, etc. La nature est présente au sein des secteurs de projet qu’elle soit à préserver pour l’existante
ou à créer. Les entrées de ville ont été prises en compte au sein des OAP , des espaces tampons végétalisés permettent
une transition plus naturelle.
Certaines OAP reprennent les codes architecturaux du territoire et notamment des airiaux avec un habitat plus dense
qu’historiquement mais centré autour d’un espace public et intégré dans un environnement boisé en accroche d’un bourg
ou hameau constitué.
Chaque secteur de développement a fait l’objet d’une analyse au regard des enjeux environnementaux. Lors de la
présence d’enjeux, des recommandations ont été faites pour éviter voire réduire les impacts. Ces éléments sont présentés
au sein de l’évaluation des incidences.
Il n’y a pas de projet d’équipement pour des publics sensibles (EHPAD, crèches, etc.) prévus dans des secteurs agricoles.
Les caractéristiques du tissu urbain sont reprises au sein du règlement. Les constructeurs peuvent cependant recourir aux
technologies et matériaux nécessaires à la conception de constructions de qualité environnementale ainsi qu’aux
dispositifs d’architecture bioclimatique tels que murs et toitures végétalisés.
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
II. La compatibilité avec le SCoT Sud-Gironde Rapport de présentation / Justifications des choix 35
Document
supra-
communal
Grandes orientations du document supra Traduction dans le PADD Traduction dans les OAP et dispositif réglementaire
SCoT Sud-
Gironde
Accompagner le développement du Sud-Gironde
Des axes majeurs comme vecteur de développement :
A – Les autoroutes A62 et A65 comme vecteurs de développement
B- Le TER : lien vers la Métropole bordelaise et levier de
dynamisation locale
C- Les connexions « douces » et les sites touristiques à développer
Le PADD du Bazadais met en avant la nécessité de lier
le développement économique aux infrastructures de
communications majeures du territoire (A65, N524).
Ainsi le projet incite à privilégier le développement des
ZAE à proximité des axes routiers structurants.
Le développement économique du territoire se recentre
donc autour du pole centre de Bazas et des deux pôles
relais Captieux/Grignols.
Le PADD vise également à faciliter l’accès à la gare
TER la plus proche (Langon) en privilégiant un
développement en adéquation avec la desserte de ce
site multimodal voué à se renforcer.
Par ailleurs, le territoire du Bazadais, à travers ses
actions en faveur de la mobilité, ambitionne de
développer et connecter les liaisons douces sur
l’ensemble du territoire ; y compris vers les sites
touristiques.
Pour cela, la valorisation des voies vertes et le
développement des parcours cyclables structurants type
vélo route est un des moyens privilégiés pour y arriver.
La très grande majorité des périmètres des sites de projet
économiques (existant et/ou à venir) se situent à proximité
des axes routiers majeurs :
∙ ZA de Guilleme à Bazas (A65 et N524)
∙ ZI de Gysteve à Bazas (A65)
∙ ZA Beaulac Nord à Bernos-Beaulac (N524)
∙ Centre d’exploitation à Captieux (D114)
∙ ZA du Centre-bourg à Grignols (D10 et D655)
Les OAP sectorielles comportent un certain nombre
d’orientations visant à encourager les modes actifs de
déplacements, à réduire les coupures urbaines ou
naturelles en prévoyant de nouvelles liaisons piétonnes ou
cycles. Elles contiennent également des ambitions en
matière de gestion du stationnement pour favoriser les
déplacements à pied ou à vélo.
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
II. La compatibilité avec le SCoT Sud-Gironde Rapport de présentation / Justifications des choix 36
Document
supra-
communal
Grandes orientations
du document supra Traduction dans le PADD Traduction dans les OAP et dispositif réglementaire
SCoT Sud-
Gironde
Accompagner le développement du Sud-Gironde
Organiser, diversifier,
professionnaliser les activités et
les outils économiques
A – Organiser les espaces à
vocation économique
B – Qualifier les espaces à
vocation économique
L’ambition du territoire du Bazadais sur le
développement économique porte sur le renforcement
des activités déjà implantées sur la CdC et également
par une diversification des entreprises.
Les élus du territoire souhaitent prioriser les
disponibilités foncières existantes au sein des ZAE et
lier ces zones aux principaux axes routiers du
territoire.
Le développement économique s’axe donc autour des
polarités les plus importantes du territoire (Bazas,
Captieux, Grignols) afin de proposer une diversité de
foncier adapté à tous types d’entreprises.
Pour ce faire, la PADD vise notamment à structurer et
rassembler les acteurs du secteur agroalimentaire
mais également à promouvoir les savoir-faire locaux.
La question du développement qualitatif des Zones
d’Activités Economiques est également un axe
majeur pour la collectivité qui souhaite inscrire ces
espaces économiques dans un cadre paysager
attractif.
Le cahier de recommandations générales des OAP précise un certain nombre de points afin
de garantir un aménagement qualitatif et une insertion paysagère des zones d’activités à
venir.
Un recensement des disponibilités foncières au sein des ZAE existantes à permis de prioriser
le développement sur des secteurs déjà identifiés comme économiques aux documents
d’urbanisme locaux.
Une étude a été réalisée sur le territoire afin d’orienter les élus vers des choix stratégiques en
matière de développement et de spécialisation.
La question de l’offre commerciale sur les ZAE a également fait l'objet d’un zonage spécifique
en adéquation avec le DACC du SCoT Sud-Gironde, ainsi seules les zones ZI du Roc et de
Servier/ZI de l’Aiguillon de Bazas autorisent l’implantation de nouveaux commerces sous
respect d’une superficie minimum afin de pas implanter des commerces faisant directement
concurrence avec le centre-bourg.
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
II. La compatibilité avec le SCoT Sud-Gironde Rapport de présentation / Justifications des choix 37
Document
supra-
communal
Grandes
orientations du
document supra
Traduction dans le PADD Traduction dans les OAP et dispositif réglementaire
SCoT Sud-
Gironde
Accompagner le développement du Sud-Gironde
Maîtriser, réguler, densifier
l’offre de commerces et de
services
A – Armature économique de la
Communauté de Communes
Sud-Gironde
F – Prescriptions hors
localisation préférentielle
La CdC du Bazadais entend renforcer les
activités commerciales, en cohérence avec
l’armature territoriale. Ainsi le Projet vise à
recentrer le développement des commerces de
proximité en centre-ville.
Cela doit participer au renforcement qualitatif de
l’offre commerciale et artisanale au sein des
polarités existantes.
Pour y arriver, le Bazadais souhaite maîtriser
l’installation des commerces alimentaires de
proximité en périphérie.
Dans l’objectif de renforcer les centres-bourgs, la création de nouveaux commerces/services est
autorisée seulement dans les zones les plus centrales (U1A et U1C).
L’extension des commerces et services est autorisée dans toutes les autres zones urbaines afin de
pouvoir garantir un développement à ces activités existantes. Seule la zone U1J « Secteurs résidentiels
diffus » n’autorise pas l’extension des activités existantes afin de limiter le mitage de ces secteurs qui
n’ont pas vocation à se renforcer.
Pour chaque secteur, les types de commerces et services varient en fonction de la typologie de celui-ci.
Par ailleurs, le règlement prévoit la protection des rez-de-chaussée commerciaux en empêchant le
changement de destination à usage d’habitat des rez-de-chaussée d’une construction à usage de
commerce existante et dont une des façades est implantée sur la voie concernée par un linéaire
commercial dans les secteurs de mixité des fonctions renforcée, soit les centres-villes commerciaux des
principaux bourgs et villes du territoire.
Améliorer les conditions
d’échanges, de mobilité et de
connexion au Sud-Gironde
A – « Ouvrir le Sud-Gironde…
B – Promouvoir des modes de
mobilité alternatifs, doux et
partagés
C – Améliorer les capacités du
Sud-Gironde à s’inscrire vers
une logique de mobilité
dématérialisée
La CdC du Bazadais souhaite s’inscrire dans
une logique de développement durable et offrir
toutes les conditions réunies pour limiter les
déplacements motorisés. Cependant, cette
compétence n’est pas totalement liée à
l’intercommunalité et dépend de nombreux
autres organismes.
Le PADD du PLUi vise le développement des
solutions alternatives à l’autosolisme : aire de
co-voiturage, solutions de rapatriement vers les
équipements structurants du territoire depuis
des points géographiquement stratégiques,
accompagnement du développement du
télétravail.
Cette dernière action doit permettre d’inscrire le
territoire dans une mobilité dématérialisée.
Le PLUi s’est attaché à traduire dans son règlement et zonage l’ambition de limiter les déplacements en
privilégiant notamment un développement en accroche des bourgs, à proximité des équipements et
services déjà présents.
Par ailleurs, tous les secteurs d'extension urbaine ont fait l'objet d'une attention particulière en matière de
prise en compte des modes doux de déplacement et de nombreuses OAP intègrent des cheminements
doux et des connexions au réseau de cheminements et de sentiers existants.
Ainsi, les OAP intègrent la prise en compte des besoins de l'ensemble des mobilités (prise en compte
des lignes de transports collectifs, prescription pour l’organisation des modes doux …)
On peut également noter que de nombreux emplacements réservés sont prévus pour permettre le
développement d’équipements qui viendront simplifier le développement des mobilités alternatives,
douces et partagées..
Enfin, le règlement prévoit les équipements pour le développement du numérique, qui sera un élément
fondamental pour l’inscription du territoire dans une logique de mobilité dématérialisée.
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES Rapport de présentation / Justifications des choix 38
III. La compatibilité avec le SDAGE Adour Garonne 2022-2027
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Document
supra-communal
Objectifs / Orientations du
document supra Compatibilité SDAGE/ PLUi
SDAGE Adour
Garonne
ORIENTATION A : CRÉER LES CONDITIONS DE GOUVERNANCE FAVORABLES À L’ATTENTE DES OBJECTIFS DU SDAGE
Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais.
ORIENTATION B : RÉDUIRE LES POLLUTIONS
AGIR SUR LES REJETS EN MICROPOLLUANTS ET MICROPOLLUANTS
B1 à B6 : Limiter durablement les
pollutions par les rejets domestiques,
par temps sec et temps de pluie
Le PLUi prend plusieurs mesures afin de limiter les risques de pollution de la ressource :
• Les SUP associées aux captages d’eau potable apparaissent en annexe du projet du PLUi.
• Il protège les cours d’eau en formalisant une zone tampon inconstructible sur leur tracé et leurs abords. Cette mesure permet d’éloigner les sources de pollution de la ressource, mais également de conserver une trame végétale qui pourra jouer un rôle de filtre naturel.
• Plus largement, le PLUi identifie et protège des linéaires de haie qui permettent de limiter le ruissellement des eaux pluviales et diminue le risque de pollution de la ressource.
• Dans son règlement écrit, il impose le raccordement de toute nouvelle construction et/ou installation au réseau d’assainissement collectif. Le règlement écrit précise également que si le raccordement au réseau d’assainissement collectif n’est pas possible, l’équipement d’assainissement autonome devra être conforme aux normes en vigueur.
B7 à B9 : Réduire les pollutions liées
aux micropolluants Rapport de présentation / Justifications des choix 39
III. La compatibilité avec le SDAGE Adour Garonne 2022-2027
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Document
supra-communal
Objectifs / Orientations du
document supra Compatibilité SDAGE/ PLUi
SDAGE Adour
Garonne
ORIENTATION B : RÉDUIRE LES POLLUTIONS
RÉDUIRE LES POLLUTIONS D'ORIGINE AGRICOLE ET ASSIMILÉE
B10 à B13 : Mieux connaître et
communiquer pour mieux définir les
stratégies d’actions dans le cadre
d’une agriculture performante aux
plans économique, social et
environnemental
Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais.
B14 à B20 : Promouvoir les bonnes
pratiques respectueuses de la qualité
des eaux et des milieux. Le PLUi ne peut agir directement sur l’évolution des pratiques agricoles. Toutefois, la préservation
des abords des cours d’eau et des linéaires de haies permet de limiter les pollutions d’origine agricole
sur la ressource.
B21 à B23 : Cibler les actions de lutte
en fonction des risques et des enjeux Rapport de présentation / Justifications des choix 40
III. La compatibilité avec le SDAGE Adour Garonne 2022-2027
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Document
supra-communal
Objectifs / Orientations du
document supra Compatibilité SDAGE/ PLUi
SDAGE Adour
Garonne
ORIENTATION B : RÉDUIRE LES POLLUTIONS
PRÉSERVER ET RECONQUÉRIR LA QUALITÉ DE L’EAU POUR L’EAU POTABLE ET LES ACTIVITÉ DE LOISIRS LIÉES À L’EAU
B24 à B28 : Des eaux brutes
conformes pour la production d’eau
potable. Une priorité : protéger les
ressources superficielles et
souterraines pour les besoins futurs.
Les différentes mesures prises par le PLUi afin de limiter la pollution de la ressource répondent
également à cet objectif.
B29 à B30 : Améliorer la qualité des
ouvrages qui captent les eaux
souterraines et prévenir les risques de
contamination
Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais.
B21 à B34 : Une eau de qualité
satisfaisante pour les loisirs nautiques,
la pêche à pied et le thermalisme
Ne concerne pas le territoire de la CdC du Bazadais.
B35 : Eaux de baignade et eaux
destinées à l’eau potable : lutter contre
la prolifération des cyanobactéries
Les différentes mesures prises par le PLUi afin de limiter la pollution de la ressource répondent
également à cet objectif. Rapport de présentation / Justifications des choix 41
III. La compatibilité avec le SDAGE Adour Garonne 2022-2027
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Document
supra-communal
Objectifs / Orientations du
document supra Compatibilité SDAGE/ PLUi
SDAGE Adour
Garonne
ORIENTATION B : RÉDUIRE LES POLLUTIONS
SUR LE LITTORAL, PRÉSERVER ET RECONQUÉRIR LA QUALITÉ DES EAUX COTIÈRES, DES ESTUAIRES ET DES LACS NATURELS
Ne concerne pas le territoire de la CdC du Bazadais
ORIENTATION C : AGIR POUR ASSURER L’ÉQUILIBRE QUANTITATIF
C1 à C2 : Mieux connaître et faire
connaître pour mieux gérer Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais
C3 à C24 : Gérer durablement la
ressource en eau en intégrant le
changement climatique
Le PLUi dispose d’une OAP thématique EAU définissant des orientations en matière de gestion des
eaux pluviales (dispositifs techniques alternatifs), de gestion quantitative des eaux, de zones
humides.
De plus, certaines OAP déclinent des principes de gestion des eaux pluviales à la parcelle (noues ou
espaces publics ouverts) et la réutilisation ou l’infiltration sur la parcelle des eaux pluviales dites «
propres ». C25 à C27 : Anticiper et gérer la crise Rapport de présentation / Justifications des choix 42
III. La compatibilité avec le SDAGE Adour Garonne 2022-2027
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Document
supra-communal
Objectifs / Orientations du
document supra Compatibilité SDAGE/ PLUi
SDAGE Adour
Garonne
ORIENTATION D : PRÉSERVER ET RESTAURER LES FONCTIONNALITÉS DES MILIEUX AQUATIQUES ET HUMIDES
RÉDUIRE L’IMPACT DES AMÉNAGEMENTS ET DES ACTIVITÉS SUR LES MILIEUX AQUATIQUES
D1 à D4 : Concilier le développement
de la production énergétique et les
objectifs environnementaux du SDAGE
Ne concerne pas le territoire de la CdC du Bazadais
D5 à D7 : Gérer et réguler les débits en
aval des ouvrages Ne concerne pas le territoire de la CdC du Bazadais
D8 à D14 : Préserver et gérer les
sédiments pour améliorer le
fonctionnement des milieux
aquatiques, assurer un transport
suffisant des sédiments et limiter les
impacts du stockage des sédiments
dans les retenues
Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais
D15 à D17 : Identifier les territoires
concernés par une forte densité de
petits plans d’eau, et réduire les
impacts cumulés des plans d’eau
Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais Rapport de présentation / Justifications des choix 43
III. La compatibilité avec le SDAGE Adour Garonne 2022-2027
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Document
supra-communal
Objectifs / Orientations du
document supra Compatibilité SDAGE/ PLUi
SDAGE Adour
Garonne
ORIENTATION D : PRÉSERVER ET RESTAURER LES FONCTIONNALITÉS DES MILIEUX AQUATIQUES ET HUMIDES
GÉRER, ENTRETENIR ET RESTAURER LES COURS D’EAU, LA CONTINUITÉ ÉCOLOGIQUE ET LE LITTORAL
D18 à D22 : Gérer durablement les
cours d’eau en respectant la
dynamique fluviale, les équilibres
écologiques et les fonctions naturelles
La CdC du Bazadais a pour objectif la préservation des éléments constitutifs de la Trame Verte et
Bleue. La Trame Verte et Bleue du PLUi a été élaborée lors de la phase d’Etat Initial de
l’Environnement, en se basant notamment sur le SRCE et le SCOT du Sud Gironde. Cette Trame
Verte et Bleue a ensuite été déclinée règlementairement :
Les éléments les plus remarquables pour la Trame verte et bleue ont été identifiés sur le territoire du
Bazadais et sont protégés au travers de différentes prescriptions graphiques du zonage. Ces zones
présentent des règles plus restrictives sur les possibilités de constructibilité et d’aménagement.
Plus particulièrement, le PLUi protège les cours d’eau en formalisant une zone tampon inconstructible
sur leur tracé et leurs abords.
D23 : Préserver, restaurer la continuité
écologique
D24 à D25 : Prendre en compte les
têtes de bassins versants et préserver
celles en bon état
D26 à D28 : Intégrer la gestion
piscicole et halieutique dans la gestion
globale des cours d’eau, des plans
d’eau et des zones estuariennes Rapport de présentation / Justifications des choix 44
III. La compatibilité avec le SDAGE Adour Garonne 2022-2027
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Document
supra-communal
Objectifs / Orientations du
document supra Compatibilité SDAGE/ PLUi
SDAGE Adour
Garonne
ORIENTATION D : PRÉSERVER ET RESTAURER LES FONCTIONNALITÉS DES MILIEUX AQUATIQUES ET HUMIDES
PRÉSERVER ET RESTAURER LES ZONES HUMIDES ET LA BIODIVERSITÉ LIÉE À L’EAU
D29 à D32 : Les milieux aquatiques et
humides à fort enjeux
environnementaux du bassin Adour-
Garonne
Les zones humides font l’objet d’une attention particulière avec une inscription graphique dans le
règlement au titre du L.151-23 du Code de l’Urbanisme. A ce titre, elles bénéficient d’une protection
qui se superpose au zonage et renforce la protection appliquée, et ce quelque soit le zonage du
secteur. Les constructions y sont interdites. Les travaux du sol (affouillements, remblaiements…) le
sont également, avec cependant quelques exceptions restrictives admises.
Aucune zone humide n’étant interceptée par une zone AU, l’ouverture à l’urbanisation prévue dans le
présent PLUi n'engendre pas d’incidence sur les zones humides.
D33 à D37 : Préserver et restaurer les
poissons grands migrateurs
amphihalins, leurs habitats fonctionnels
et la continuité écologique
D38 à D44 : Stopper la dégradation
anthropique des milieux et zones
humides et intégrer leur préservation
dans les politiques publiques
D45 à D48 : Préservation des habitats
fréquentés par les espèces
remarquables menacées ou quasi-
menacées du bassin Rapport de présentation / Justifications des choix 45
III. La compatibilité avec le SDAGE Adour Garonne 2022-2027
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Document
supra-communal
Objectifs / Orientations du
document supra Compatibilité SDAGE/ PLUi
SDAGE Adour
Garonne
ORIENTATION D : PRÉSERVER ET RESTAURER LES FONCTIONNALITÉS DES MILIEUX AQUATIQUES ET HUMIDES
RÉDUIRE LA VULNÉRABILITÉ FACE AUX RISQUES D’INONDATION, DE SUBMERSION MARINE ET L’ÉROSION DES SOLS
D49 à D52 : Réduire la vulnérabilité et
les aléas en combinant protection de
l’existant et maîtrise de l’aménagement
et de l’occupation des sols.
Le territoire de la CdC du Bazadais est concerné par un risque inondation par débordement de cours
d’eau et par le risque d’inondation par remontée de nappe. Ces phénomènes peuvent être aggravés
par le ruissellement des eaux pluviales. Le PLUi prend diverses mesures afin de limiter l’exposition
des personnes et des biens à ces risques :
• L’ensemble des zones inondables connues a été identifié au sein du règlement graphique : atlas
des zones inondables et zone de mobilité du Ciron. Le règlement écrit du PLUi précise que les
nouveaux projets de constructions doivent prendre toutes les dispositions adéquates face au
risque d'inondation lors de leur conception et réalisation (étude topographique, sous-sols
interdits…).
• Le projet de PLUi formalise une zone tampon inconstructible autour des cours d’eau du territoire.
Cette trame règlementaire permet de créer un espace de sécurité pour les riverains ;
• Le projet de PLUi prend en compte le ruissellement, facteur aggravant du risque d’inondation par
débordement de cours d’eau avec le rehaussement des seuils des constructions. Il impose la
mise en place de clôtures assurant une transparence hydraulique dans les zones inondables, et
encadre l’artificialisation et l’imperméabilisation des terres agricoles et naturelles. Rapport de présentation / Justifications des choix 46
IV. La compatibilité avec le SAGE Vallée de la Garonne
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Document
supra-communal
Grandes orientations du
document supra Compatibilité SAGE/ PLUi
SAGE Vallée de la
Garonne
Règle n°1 : Préserver les zones
humides et la biodiversité
Le PLUi repère l’ensemble des zones humides répertoriées par le SAGE sur les documents
graphiques au titre de l’article L151-23 du Code de l’Urbanisme. Le règlement écrit associé préserve
ces zones et limite fortement les possibilités d’aménagement au sein de ces dernières. De plus,
l’OAP thématique EAU définit parmi ses grandes orientations : la préservation des zones humides.
Règle n°2 : Limiter les
ruissellements par temps de pluie
Le PADD et le règlement écrit privilégient une gestion des eaux pluviales à la parcelle. De plus, deux
grandes orientations sont inscrites dans l’OAP thématique EAU : Limiter le ruissellement des eaux
pluviales et Promouvoir les techniques alternatives en matière de gestion des eaux pluviales. Rapport de présentation / Justifications des choix 47
IV. La compatibilité avec le SAGE Vallée de la Garonne
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Document
supra-communal
Grandes orientations du
document supra Compatibilité SAGE/ PLUi
SAGE Vallée de la
Garonne
Thématique 1 : Alimentation en eau potable
Disposition I.26 : Assurer une qualité des
eaux brutes suffisante pour leur
potabilisation
Afin de limiter les rejets sur les milieux naturels et les risques de pollution, le territoire du Bazadais
privilégie prioritairement un développement urbain sur les secteurs desservis par les réseaux
d’assainissement collectif lorsqu’ils existent.
L’OAP thématique « Eau » évoque les objectifs d’assurer la qualité des eaux prélevées notamment
en maitrisant l’urbanisation dans les secteurs sensibles de prélèvement et limiter les occupations du
sol qui seraient susceptibles de porter atteinte à la qualité des eaux.
Disposition I.27 : Protéger les périmètres
de protection autour des captages des
points d’eau
Le règlement rappelle que dans les secteurs relatifs aux périmètres de protection des captages d’eau
potable, les occupations et utilisations du sol sont soumises aux prescriptions de la déclaration
d’utilité publique. En l’absence de DUP mais en présence de périmètres de protection validés, toute
opération pourra être refusée ou soumise à des prescriptions relatives à la salubrité ou la sécurité
publique. L’OAP thématique « Eau » évoque les objectifs d’assurer la qualité des eaux prélevées
notamment en poursuivant la protection des points de captage.
Disposition II.11 : Promouvoir une politique
tarifaire de l’eau potable et diffuser les
rapports sur la qualité des services
Pas de levier d’action spécifique à l’échelle du PLUi.
Disposition II.12 : Améliorer le rendement
des réseaux de distribution d’eau potable et
favoriser la gestion patrimoniale
L’OAP thématique « Eau » évoque les objectifs de garantir la disponibilité de la ressource et la
satisfaction des besoins notamment en améliorant le rendement des réseaux de production et de
distribution.
Disposition II.14 : Multiplier les dispositifs
hydro-économes dans les espaces publics,
les bâtiments publics, collectifs et chez les
particuliers
Le PLUi encourage les dispositifs favorisant les économies d’eau. Rapport de présentation / Justifications des choix 48
IV. La compatibilité avec le SAGE Vallée de la Garonne
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Document
supra-communal
Grandes orientations du
document supra Compatibilité SAGE/ PLUi
SAGE Vallée de la
Garonne
Thématique 2 : Assainissement
Disposition I.22 : Favoriser un
assainissement adapté
Afin de limiter les rejets sur les milieux naturels et les risques de pollution, le territoire du Bazadais
privilégie prioritairement un développement urbain sur les secteurs desservis par les réseaux
d’assainissement collectif lorsqu’ils existent. Dans les secteurs non couverts, c’est la qualité de
l’aptitude des sols qui sera privilégiée ainsi que la mise en œuvre de stations semi-collectives,
notamment pour les communes dont le sol est argileux à proximité du bourg.
Disposition I.23 : Améliorer les
performances des réseaux
d’assainissement et des déversoirs d’orage
Le projet politique souhaite adapter le développement en fonction des réseaux et notamment de la
capacité des réseaux.
Disposition II.13 : Faciliter la mise en place
de la réutilisation des eaux usées traitées L’OAP thématique eau encourage la réutilisation des eaux usées traitées. Rapport de présentation / Justifications des choix 49
IV. La compatibilité avec le SAGE Vallée de la Garonne
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Document
supra-communal
Grandes orientations du
document supra Compatibilité SAGE/ PLUi
SAGE Vallée de la
Garonne
Thématique 3 : Gestion des eaux pluviales et ruissellement
Disposition I.24 : Diminuer l’impact des
rejets d’eau pluviales
Le PLUi impose le traitement sur la parcelle des eaux pluviales pour tout projet afin de
limiter les risques de pollutions.
Disposition III.3 : Limiter le ruissellement et
favoriser l’infiltration des eaux pluviales en
milieux urbains et péri-urbains
Le PLUi décline des mesures répondant à cette disposition :
• Il encadre, dans le règlement écrit, l’imperméabilisation des sols pour chaque type de zone
• Il repère et protège des linéaires de haies du territoire afin de limiter l’amplitude du ruissellement
des eaux pluviales
L’OAP thématique eau évoque les objectifs de privilégier des sols poreux et perméables et de gérer
l’eau de pluie sur place et à ciel ouvert.
Disposition III.4 : Favoriser le stockage des
eaux de pluie
Le PLUi promeut la gestion des eaux pluviales à la parcelle et l’utilisation de solutions alternatives
pour la gestion e/ou le stockage des eaux pluviales.
Document
supra-communal
Grandes orientations du
document supra Compatibilité SAGE/ PLUi
SAGE Vallée de la
Garonne
Thématique 4: Inondation
Disposition III.9 : Identifier au regard de
l’espace de mobilité de la Garonne les
secteurs à enjeux en termes de
développement et d’aménagement du
territoire
Le projet de territoire prévoit de protéger les personnes et les biens de tous les risques même s’ils ne
sont pas encadrés réglementairement. De ce fait, les espaces à enjeux soumis à un aléa inondation
seront donc préservés.
Disposition III.10 : Protéger et préserver les
zones d’expansion de crues Le PADD protège les fonds de vallons et les cours d’eau en dehors des enveloppes urbaines afin de préserver ces zones d’expansion de crue et de protéger les biens et personnes des inondations.
Le PLUi permet de protéger les zones d’expansion de crues notamment via le zonage qui les classe
en zone naturelles ce qui permet de contraindre fortement les constructions. Rapport de présentation / Justifications des choix 50
III. La compatibilité avec le PGRI Adour-Garonne 2022-2027
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Document
supra-communal
Grandes orientations du
document supra Compatibilité PGRI/ PLUi
PGRI Adour-
Garonne
OBJECTIF STRATÉGIQUE N°0 : VEILLER À LA PRISE EN COMPTE DES CHANGEMENTS MAJEURS (CHANGEMENT
CLIMATIQUE ET ÉVOLUTIONS DÉMOGRAPHIQUE…)
D0.1 : Sensibiliser sur les risques
encourus, former et mobiliser les acteurs
de territoires
Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais.
D0.2 : Renforcer la connaissance pour
réduire les marges d’incertitudes, permettre
l’anticipation et l’innovation
Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais.
D0.3 : Développer les démarches
prospectives, territoriales et économiques Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais.
D0.4 : Développer des plans d’actions
basés sur la diversité et la complémentarité
des mesures
Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais.
OBJECTIF STRATÉGIQUE N°1 : POURSUIVRE LE DÉVELOPPEMENT DES GOUVERNANCES À L’ÉCHELLE TERRITORIALE
ADAPTÉE, STRUCTURÉES ET PÉRENNES
D1.1 : Mettre en place des stratégies et des
programmes d’actions prioritairement sur
les territoires à risques importants
d’inondation (TRI)
Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais.
D1.2 : Encourager la reconnaissance des
syndicats de bassin versant comme
EPAGE ou EPTB et favoriser les
gouvernances à une échelle cohérente
Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais. Rapport de présentation / Justifications des choix 51
III. La compatibilité avec le PGRI Adour-Garonne 2022-2027
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Document
supra-communal
Grandes orientations du
document supra Compatibilité PGRI/ PLUi
PGRI Adour-
Garonne
OBJECTIF STRATÉGIQUE N°2 : POURSUIVRE L’AMÉLIORATION DE LA CONNAISSANCE ET DE LA CULTURE DU RISQUE
INONDATION EN MOBILISANT TOUS LES OUTILS ET ACTEURS CONCERNÉS
D2.1 : Développer et mettre à jour les
cartographies des zones inondables Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais.
D2.2 : Piloter la réalisation des cartes
zones d’inondation potentielle (ZIP) et
équivalents
Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais.
D2.3 : Affiner la connaissance des aléas et
de la vulnérabilité sur le littoral Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais.
D2.4 : Identifier les zones soumises aux
crues soudaines ou torrentielles Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais.
D2.5 : Développer la connaissance des
enjeux
Les enjeux liés au risque inondation ont été identifiés dès l’étape d’élaboration de l’Etat Initial de
l’Environnement. Ceux-ci ont ensuite été traduit en volonté politique dans le PADD, puis retranscrits
dans la formalisation du projet de PLUi.
D2.6 : Diffuser la connaissance Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais.
D2.7 : Développer la culture du risque
inondation Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais.
D2.8 : Sensibiliser les maires des
communes dotées d’un PPR sur leurs
responsabilités et obligations
Le PLUi ne peut agir directement sur ces thématiques. Toutefois, les secteurs concernés par un
risque inondation sont retranscrit sur les plans de zonage. Rapport de présentation / Justifications des choix 52
III. La compatibilité avec le PGRI Adour-Garonne 2022-2027
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supra-communal
Grandes orientations du document
supra Compatibilité PGRI/ PLUi
PGRI Adour-
Garonne
OBJECTIF STRATÉGIQUE N°3 : POURSUIVRE L’AMÉLIORATION DE LA PRÉPARATION À LA GESTION DE CRISE ET
VEILLER À RACCOURCIR LE DÉLAI DE RETOUR À LA NORMALE DES TERRITOIRES SINISTRÉS
D3.1 : Maintenir des SPC fiables et
performants Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais.
D3.2 : Développer les systèmes d’alerte
locaux Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais.
D3.3 : Améliorer l’anticipation des événements
de pluies intenses
Le PLUi ne peut agir directement sur cet objectif. Toutefois, il décline des mesures participant de
manière indirecte à l’anticipation des évènements de pluie intense
• Il préserve les abords des cours d’eau afin de créer un recul important entre les zones
d’aménagement et les zones potentiellement à risque
• Il encadre, dans le règlement écrit, l’imperméabilisation des sols pour chaque type de zone
• Il repère et protège des linéaires de haies du territoire afin de limiter l’amplitude du
ruissellement des eaux pluviales
• Il promeut la gestion des eaux pluviales à la parcelle et l’utilisation de solutions alternatives
pour la gestion e/ou le stockage des eaux pluviales;
D3.4 : Exploiter les différentes cartographies
de zones inondables pour améliorer la gestion
de crise
Les secteurs concernés par un risque inondation sont retranscrit sur les plans de zonage.
D3.5 : Développer des volets inondation au
sein des dispositifs ORSEC départementaux Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais.
D3.6 : Encourager l’élaboration, la mise à jour
et tester les PCS dans les communes en zone
inondable
Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais.
D3.7 : Promouvoir l’élaboration des PPMS Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais. Rapport de présentation / Justifications des choix 53
III. La compatibilité avec le PGRI Adour-Garonne 2022-2027
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supra-communal
Grandes orientations du
document supra Compatibilité PGRI/ PLUi
PGRI Adour-
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OBJECTIF STRATÉGIQUE N°3 : POURSUIVRE L’AMÉLIORATION DE LA PRÉPARATION À LA GESTION DE CRISE ET VEILLER
À RACCOURCIR LE DÉLAI DE RETOUR À LA NORMALE DES TERRITOIRES SINISTRÉS
D3.8 : Insérer les actions
d’accompagnement dans les actions de
gestion post crues
Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais.
D3.9 : Informer sur les démarches relatives
aux indemnisations Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais.
D3.10 : Gérer les travaux d’urgence en
situation post crue Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais.
D3.11 : Généraliser et capitaliser les
retours d’expérience Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais.
OBJECTIF STRATÉGIQUE N°4 : RÉDUIRE LA VULNÉRABILITÉ VIA UN AMÉNAGEMENT DURABLE DES TERRITOIRE
D4.1 : Mettre en œuvre la priorisation, à
l’échelle régionale, d’élaboration et de
révision des PPRN
Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais.
D4.2 : S’assurer de la cohérence de l’aléa
de référence des PPRi et PPRL sur un
linéaire d’un même cours d’eau ou un
même littoral
Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais. Rapport de présentation / Justifications des choix 54
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OBJECTIF STRATÉGIQUE N°4 : RÉDUIRE LA VULNÉRABILITÉ VIA UN AMÉNAGEMENT DURABLE DES TERRITOIRE
D4.3 : Améliorer la prise en compte du risque
d’inondation par débordement de cours d’eau
ou submersion marine dans les documents
d’urbanisme
Le territoire de la CdC du Bazadais est concerné par un risque inondation par débordement de
cours d’eau. Celui-ci peut être potentiellement aggravé par le phénomène de ruissellement des
eaux pluviales. Le PLUi prend diverses mesures afin de limiter l’exposition des personnes et des
biens à ces risques :
• L’ensemble des zones inondables connues a été identifié au sein du règlement graphique :
atlas des zones inondables et zone de mobilité du Ciron. Le règlement écrit du PLUi précise
que les nouveaux projets de constructions doivent prendre toutes les dispositions adéquates
face au risque d'inondation lors de leur conception et réalisation (étude topographique, sous-
sols interdits…).
• Le projet de PLUi formalise une zone tampon inconstructible autour des cours d’eau du
territoire. Cette trame règlementaire permet de créer un espace de sécurité pour les riverains ;
• Le projet de PLUi prend en compte le ruissellement, facteur aggravant du risque d’inondation
par débordement de cours d’eau. Il impose la mise en place de clôtures assurant une
transparence hydraulique dans les zones inondables, et encadre l’artificialisation et
l’imperméabilisation des terres agricoles et naturelles.
D4.4 : Améliorer la prise en compte du risque
d’inondation par ruissellement (urbain et rural)
dans les documents d’urbanisme et lors de
nouveaux projets
Le PLUi prend des mesures permettant de réduire les risques liés au ruissellement des eaux
pluviales. Il identifie et préserve des linéaires de haies du territoire, ce qui permet de ralentir le
phénomène de ruissellement et favorise ainsi l’infiltration des eaux pluviales. Cette mesure
permet également de réduire les risques d’érosion des sols car les linéaires de haies participent à
l’ancrage et au maintien des sols.
D4.5 : Améliorer la prise en compte du risque
d’inondation torrentielle coulées de boue dans
les documents d’urbanisme
D4.6 : Mettre en place des indicateurs sur la
prise en compte du risque d’inondation dans
les documents d’urbanisme
Le PLUi définit 2 indicateurs permettant de suivre la prise en compte du risque inondation dans le
projet de développement de la collectivité. Rapport de présentation / Justifications des choix 55
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OBJECTIF STRATÉGIQUE N°4 : RÉDUIRE LA VULNÉRABILITÉ VIA UN AMÉNAGEMENT DURABLE DES TERRITOIRE
D4.7 : Ne pas aggraver l’exposition au
risque d’inondation (ou éviter, réduire et
compenser les impacts des installations en
lit majeur des cours d’eau)
Le PLUi prend des mesures permettant de limiter l’exposition des populations et des biens au risque
d’inondation (plan de zonage, prescriptions, recul par rapport aux cours d’eau, etc).
D4.8 : Développer la réalisation de
diagnostics de vulnérabilité et
accompagner la réalisation des travaux
correspondants
Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais.
D4.9 : Adapter les projets d’aménagement
en tenant compte des zones inondables
Le projet de PLUi évite le positionnement de zones de projet dans les secteurs concernés par un
risque d’inondation. D4.10 : Améliorer la conception et
l’organisation des réseaux en prenant en
compte le risque inondation
OBJECTIF STRATÉGIQUE N°5 : GÉRER LES CAPACITÉS D’ÉCOULEMENT ET RESTAURER LES ZONES D’EX PANSION DE CRUES POUR
RALENTIR LES ÉCOULEMENTS
D5.1 : Améliorer la connaissance et la
compréhension du fonctionnement des
têtes de bassin hydrographiques et
renforcer leur préservation
Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais.
D5.2 : Mettre en œuvre les principes du
ralentissement dynamique
Le maintien des trames végétales existantes sur le territoire (linéaires de haies, ripisylves) ainsi que
l’inconstructibilité des abords des cours d’eau sont des leviers permettant de mettre en œuvre le
ralentissement dynamique. Rapport de présentation / Justifications des choix 56
III. La compatibilité avec le PGRI Adour-Garonne 2022-2027
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Grandes orientations du
document supra Compatibilité PGRI/ PLUi
PGRI Adour-
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OBJECTIF STRATÉGIQUE N°5 : GÉRER LES CAPACITÉS D’ÉCOULEMENT ET RESTAURER LES ZONES D’EX PANSION DE
CRUES POUR RALENTIR LES ÉCOULEMENTS
D5.3 : Établir et mettre en œuvre les
programmes pluriannuels de gestion des
milieux aquatiques à l’échelle des bassins
versants
Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais.
D5.4 : Gérer et valoriser les déchets et les
bois flottants Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais.
D5.5 : Justifier les travaux en rivière ou sur
le littoral Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais.
OBJECTIF STRATÉGIQUE N°6 : AMÉLIORER LA GESTION DES OUVRAGES DE PROTECTION CONTRE LES INONDATIONS
OU LES SUBMERSIONS
D6.1 : Analyser et déterminer les systèmes
de protection dans une approche globale Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais.
D6.2 : Analyser et déterminer les systèmes
de protection dans une approche globale Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais.
D6.3 : Étudier les scénarii alternatifs aux
ouvrages de protection contre les
inondations
Ne rentre pas dans le champ d’action du PLUi de la CdC du Bazadais. JUSTIFICATIONS DES CHOIX
2 Rapport de présentation / Justifications des choix 58
I. Explication des choix pour établir le PADD
1.1. Présentation générale du projet
Défini par l’article L151-5 du Code de l’Urbanisme, le projet d'aménagement et de développement durables définit : • 1° Les orientations générales des politiques d'aménagement, d'équipement, d'urbanisme, de paysage, de protection des espaces naturels, agricoles et forestiers, et de préservation ou de remise en bon état des continuités écologiques ; • 2° Les orientations générales concernant l'habitat, les transports et les déplacements, les réseaux d'énergie, le développement des communications numériques, l'équipement commercial, le développement économique et les loisirs, retenues pour l'ensemble de l'établissement public de coopération intercommunale ou de la commune.
Il fixe des objectifs chiffrés de modération de la consommation de l'espace et de lutte contre l'étalement urbain. Il peut prendre en compte les spécificités des anciennes communes, notamment paysagères, architecturales, patrimoniales et environnementales, lorsqu’il existe une ou plusieurs communes nouvelles »
Le Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD) est l’outil qui définit et justifie l’élaboration du projet intercommunal. Il joue un rôle pivot entre le rapport de présentation et sa traduction règlementaire assurée par les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) et le règlement écrit ainsi que graphique.
Ainsi, le PADD est établit par les élus au regard :
• Des enjeux issus du diagnostic ; • D’une réflexion prospective « de fond » ;
• Le tout dans le respect du code de l’urbanisme et des documents cadres en matière d’urbanisme et d’aménagement du territoire.
Le PADD expose la vision politique et partagée du devenir du territoire, grâce à la définition des orientations générales et des objectifs fondamentaux. Il traduit les ambitions des élus en veillant à véhiculer d’une part l’intérêt commun tout en préservant d’autre part les intérêts communaux.
Ce document constitue également un document d’information pour les citoyens quant au développement de leur territoire.
Le PADD du PLUi de la Communauté de Communes du Bazadais a été débattu en Conseil Communautaire du 23 février 2022.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Rapport de présentation / Justifications des choix 59
1.1. Présentation générale du projet
Le PADD traduit la volonté des acteurs de préserver leur territoire rural, son identité et son savoir-faire.
Il définit un projet de développement maîtrisé dans le temps, dans le respect de l’environnement, du paysage, des caractéristiques architecturales,
patrimoniales et culturelles.
Il intègre les thématiques obligatoires du code de l’urbanisme, et exprime en particulier les enjeux inhérents à un développement durable du territoire, fondé
sur une approche prospective, transversale à tous les domaines de l’aménagement et de l’urbanisme et réfléchie dans le sens de l’intérêt général. Il vise à
satisfaire les besoins en développement des générations présentes en optimisant les usages, pour ne pas compromettre la capacité des générations futures
de répondre aux leurs.
Le territoire de la Communauté de Communes du Bazadais se situe au Sud-Est du département de la Gironde. Les deux entités paysagères qui le composent,
résultent majoritairement des activités humaines ayant sculpté l’espace.
Les collines du Bazadais
Elles sont bordées par les vallées de la Garonne et du Ciron. Nous y trouvons une alternance de boisements et de clairières cultivées. La polyculture et
l’élevage de race bovine Bazadaise ont façonné des paysages ouverts très caractéristiques. Le territoire est également marqué par ses très nombreux
séchoirs à tabac, témoins d’un bâti associé à cette culture.
Le plateau landais
Il se situe au sud du territoire. Les terres marécageuses ont, depuis le XIXème siècle, laissé la place à la plus importante forêt d’Europe, plantée de pins
maritimes. Au cœur de ce vaste espace, les airiaux constituent des éléments remarquables du patrimoine paysager et architectural. Ils sont à préserver.
L’écosystème remarquable de la vallée du Ciron fait quant à lui la transition entre ces deux entités paysagères.
Bazas
Ancienne place fortifiée du Sud-Ouest, entre Bordeaux et Toulouse, située sur les chemins de Saint-Jacques-de-Compostelle (UNESCO), Bazas a longtemps
joué un rôle politique, religieux et économique majeur pour tout le Bazadais. De cette histoire, le territoire garde une identité forte que les élus de la
Communauté de Communes souhaitent valoriser.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Rapport de présentation / Justifications des choix 60
1.1. Présentation générale du projet
Traditions
De nombreuses traditions, s’appuyant sur un patrimoine architectural de grande qualité, perdurent ; elles sont répertoriées dans l’inventaire du patrimoine
culturel immatériel en France. Citons le défilé des bœufs gras avec fifres et tambours ou encore la fête de la Saint-Jean avec ses feux devant la cathédrale
Saint-Jean-Baptiste. La chasse à la palombe fait également partie des fortes traditions locales sur l’ensemble du territoire.
L’habitat traditionnel
L’habitat isolé traditionnel du Bazadais participe à une identité forte du territoire. Il ponctue les paysages avec ses fermes bazadaises si caractéristiques,
implantées au point haut des pentes douces, ses airiaux dans la forêt landaise mais encore ses bourgs à très forte morphologie identitaire, selon leur
situation géographique. Les élus souhaitent préserver ces spécificités pour favoriser l’accueil qualitatif de nouveaux habitants.
Filières agroalimentaires locales
Le territoire dispose d’une filière agroalimentaire reconnue avec la présence d’abattoirs et diverses entreprises de transformation de viande. Il est à noter des
productions de qualité, notamment le bœuf de Bazas, le chapon de Grignols, les volailles en liberté et les canards gras. L’installation de jeunes agriculteurs
laisse espérer une progression de ces filières à fort potentiel de développement sur le Bazadais, territoire rural aux portes d’une métropole de plus en plus
attractive.
Secteur industriel
Un secteur industriel innovant prospère sur Bazas, notamment des entreprises de métallurgie et robotique reconnues à l’international. La filière sylvicole,
issue de la forêt cultivée, est également majeure sur le territoire. Une valorisation locale des produits du bois viendra conforter l’identité forestière du
Bazadais. L’artisanat et le commerce ont un maillage relativement satisfaisant ; il convient d’accompagner et de rendre plus visible l’artisanat d’art.
Un patrimoine naturel riche
Le Bazadais, territoire rural, accueille une grande biodiversité et des milieux naturels préservés. Les élus de la Communauté de Communes ont l’objectif de
conforter cette identité en valorisant les ressources naturelles, en accentuant les actions qui permettront un développement durable et tendront vers une
autonomie énergétique du Bazadais.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Rapport de présentation / Justifications des choix 61
1.1. Présentation générale du projet
Le PADD a pour volonté de proposer des orientations d’aménagement visant à maîtriser l’étalement urbain induit par un développement démographique
continu afin de garantir aux habitants et aux entrepreneurs un environnement qualitatif et un cadre de vie attractif. Ainsi le projet intercommunal du Bazadais
est guidé par deux principaux thèmes transversaux : la qualité de vie offerte aux habitants et aux entreprises (environnement, paysages, …) et la
préservation de l’identité Bazadaise. Il en découle 4 axes stratégiques :
1. Favoriser l’accueil de population tout en confortant l’identité du territoire Bazadais
2. Renforcer l’attractivité de l’économie et les savoir-faire locaux
3. Adopter un développement urbain respectueux du cadre de vie
4. Répondre aux enjeux climatiques, énergétiques et environnementaux
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
3 ciné-débats ont eu lieu le 4, 10 et 11 juillet 2019 à Captieux, Bernos-Beaulac et Grignols Rapport de présentation / Justifications des choix 62
1.1. Présentation générale du projet
AXE n°1 : Favoriser l’accueil de population tout en confortant l’identité du territoire du Bazadais
Territoire sous influence de la métropole bordelaise, la CdC du Bazadais accueille en moyenne 100 nouveaux habitants par an depuis 10 ans. Les élus du
territoire souhaitent poursuivre ce dynamisme démographique tout en limitant l’impact de cette attractivité sur le paysage de la communauté de communes. Les
richesses patrimoniales et écologiques présentes sur les 31 communes participent à l’attractivité du territoire dans sa globalité. Cette identité rurale se doit
d’être conservée dans les prochaines années afin de garantir à la communauté de communes la préservation de son cadre de vie.
AXE n°2 : Renforcer l’attractivité de l’économie et les savoir-faire locaux
Le Bazadais est marqué par une importante et historique économie agricole (agriculture et élevage au Nord du territoire, sylviculture sur la partie Sud). Cet
héritage induit aujourd’hui une modernisation des pratiques et une structuration des filières. Ce savoir-faire local doit être valorisé au sein des politiques
publiques et les élus souhaitent préserver ces espaces agricoles afin de renforcer leurs rôles économiques. Également tournée vers l’avenir, la CdC a vu
s’implanter des entreprises de pointe, notamment sur les ZAE de Bazas, qu’il est aujourd’hui important de promouvoir.
AXE n°3 : Adopter un mode de développement urbain respectueux du cadre de vie
Historiquement tourné vers un développement traditionnel autour d’un airial, l’urbanisme a connu ces dernières années de nombreuses évolutions. L’habitat
individuel s’est fortement développé et aujourd’hui les élus du territoire souhaitent pourvoir maitriser ce développement, notamment sur des secteurs
stratégiques autour des centres bourgs. L’objectif de la construction de ce document d’urbanisme est d’apporté une réponse à l’ensemble des besoins exprimés
sur le territoire et de faciliter le parcours résidentiel des ménages. Il semble également important d’offrir une diversité en termes de forme urbaine et de typologie
de logement pour garantir une mixité sociale et générationnelle sur le territoire. Le développement urbain à venir doit prendre en compte l’armature territoriale
pour renforcer les services et les équipements existants tout en offrant une accessibilité aisée aux territoires les plus ruraux.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Rapport de présentation / Justifications des choix 63
1.1. Présentation générale du projet
AXE n°4 : Répondre aux enjeux climatiques, énergétiques et environnementaux
La CdC du Bazadais, composée de 31 communes, est riche d’une diversité paysagère naturelle. La qualité des milieux naturels permet à une biodiversité
remarquable de se développer notamment au sein des milieux forestiers (pins, feuillus, bocages) et des milieux aquatiques et humides (réseau
hydrographique, landes).
La forte présence de l’eau et de la forêt sur le territoire génère des risques associés à ces entités. Le territoire est sensible aux inondations, aux remontées de
nappes phréatiques, aux feux de forêts, aux tempêtes, mais aussi aux mouvements de terrain liés à la nature argileuse des sols. Les sols argileux génèrent en
outre des difficultés d’infiltration dans le sol pour l’assainissement individuel et une gestion parfois problématique des eaux pluviales.
Témoin de l’histoire du territoire, la CdC dispose d’un patrimoine bâti très riche et diversifié : châteaux, patrimoine industriel, religieux, agricole (séchoirs à
tabacs, moulins). Les constructions contemporaines, qui répondent à d’autres enjeux, tendent parfois à altérer la qualité de ces paysages identitaires.
La ruralité du territoire est tantôt un atout pour mobiliser les énergies renouvelables exploitables (photovoltaïque, méthanisation, bois-énergie, géothermie),
tantôt une contrainte pour les consommations énergétiques dans le transport et le secteur résidentiel.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Rapport de présentation / Justifications des choix 64
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Principaux enjeux issus du
diagnostic et de l’EIE Axes du PADD Orientation du PADD Sous orientation du PADD
La relance de l’attractivité des
communes structurantes par le
développement de produits
adaptés.
Axe 1 :
Favoriser l’accueil de
population tout en
confortant l’identité du
territoire du Bazadais
Objectif 1 : S’appuyer sur les
polarités constituées pour organiser
l’accueil de nouvelles populations
• Relayer le pôle principal de Bazas par des
polarités secondaires (Captieux, Grignols),
intermédiaires (Bernos-Beaulac, Cazats, Cudos,
Lerm-et-Musset, St Côme) et rurales
• Une hiérarchie établie en quatre niveaux pour
constituer un maillage structuré de l’offre en
matière d’emplois, d’équipements, de services et
de commerces, favorisant la cohésion sociale et
territoriale
Le maintien de l’équilibre
générationnel sur le territoire en
poursuivant l’accueil de familles
La relance de l’attractivité des
communes structurantes par le
développement de produits
adaptés.
Anticiper le vieillissement de la
population
Objectif 2 : Œuvrer pour un
développement urbain maîtrisé et
équilibré
• L’armature urbaine doit permettre de lutter contre
l’étalement urbain en axant le développement de
l’urbanisation sur les pôles, tout en autorisant une
croissance mesurée des secteurs ruraux,
compatibles avec la préservation des espaces
agricoles et du patrimoine naturel du territoire
• Le PLUI souhaite mettre en œuvre une répartition
de la croissance démographique qui participe à
conforter l’armature urbaine, tout en s’adaptant
aux capacités et contexte foncier de chaque
commune
1.2. Rappel des enjeux du diagnostic et corrélation avec les orientations du PADD Rapport de présentation / Justifications des choix 65
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Principaux enjeux issus
du diagnostic et de l’EIE Axes du PADD Orientation du PADD Sous orientation du PADD
Axe 1 :
Favoriser l’accueil
de population tout
en confortant
l’identité du
territoire du
Bazadais
Objectif 2 : Œuvrer pour un développement
urbain maîtrisé et équilibré
(suite)
• Un objectif territorialisé de densité moyenne de
logements s’applique pour les extensions urbaines
s’implantant sur des espaces agricoles, naturels ou
forestiers
• Les gisements (fonciers et immobiliers) existants au
sein des tissus déjà bâtis sont privilégiés Rapport de présentation / Justifications des choix 66
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Principaux enjeux issus du diagnostic et
de l’EIE Axes du PADD Orientation du PADD Sous orientation du PADD
Diversifier les produits proposés afin de
répondre à l’ensemble des besoins exprimés
(jeunes ménages, familles monoparentales,
séniors, etc.)
Répondre aux besoins sociaux exprimés,
notamment en matière de petites typologies
Donner une réponse aux besoins des ménages
les plus fragiles, rencontrant des difficultés
particulières d’accès au logement et l’apport de
solutions aux ménages en situation d’urgence
Favoriser l’apport de réponses adaptées aux
Gens du voyage sédentarisés et la lutte contre
les implantations illégales
Accompagner les jeunes vers le logement
autonome
L’accompagnement des propriétaires dans la
réhabilitation de leur logement
Axe 1 :
Favoriser l’accueil de
population tout en
confortant l’identité du
territoire du Bazadais
Objectif 3 : Développer
une politique de l’habitat
s’ajustant aux besoins des
populations actuelles et
futures
• Favoriser une taille de logements adaptée
aux besoins des ménages et à l’évolution
des contextes familiaux
• Privilégier la mixité sociale sur les polarités
du territoire qui sont les mieux pourvues
pour répondre aux besoins en mobilités et
services
• Favoriser les opérations
intergénérationnelles, facteur de lien social,
• Proposer des parcelles de formes variées et
de surfaces adaptées à la demande et aux
moyens des ménages Rapport de présentation / Justifications des choix 67
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Principaux enjeux issus du
diagnostic et de l’EIE Axes du PADD Orientation du PADD Sous orientation du PADD
Le renouvellement du parc obsolète
et ne répondant plus aux normes
actuelles de confort
Anticiper le vieillissement de la
population
Poursuivre la réponse aux besoins
liés au vieillissement de la population
via le développement de produits
spécifiques et l’adaptation du
logement au vieillissement
Accompagner les jeunes vers le
logement autonome
Axe 1 :
Favoriser l’accueil de
population tout en
confortant l’identité du
territoire du Bazadais
Objectif 3 : Développer une
politique de l’habitat s’ajustant
aux besoins des populations
actuelles et futures
(Suite)
• Adapter les logements existants au vieillissement et
au handicap pour permettre le maintien à domicile
dans les parcs privés et publics
• Développer une nouvelle offre adaptée, non
médicalisée pour les personnes âgées autonomes à
proximité des centres-bourgs et des services
• Promouvoir un habitat intergénérationnel dans les
nouvelles opérations d’aménagement
• Favoriser le maintien des jeunes sur le territoire en
proposant des solutions d’hébergements spécifiques
• Renforcer l’offre à destination des ménages précaires
(hébergements collectifs de type résidence sociale,
logements d’urgence)
• Permettre l’accueil des gens du voyage sur le territoire
à travers des solutions adaptées
• Expérimenter des réponses aux attentes de nouveaux
modes d’habiter tel que l’habitat atypique Rapport de présentation / Justifications des choix 68
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Principaux enjeux issus du
diagnostic et de l’EIE Axes du PADD Orientation du PADD Sous orientation du PADD
Axe 1 :
Favoriser l’accueil de
population tout en
confortant l’identité du
Bazadais
Objectif 3 : Développer une
politique de l’habitat s’ajustant
aux besoins des populations
actuelles et futures
(Suite)
• Réduire la vacance en réinvestissant les
logements inoccupés en particulier sur les polarités
centres-bourgs les plus touchés
• Poursuivre l’amélioration thermique des bâtiments
pour lutter contre l’habitat indigne, l’inconfort et la
précarité énergétique
• Poursuivre la dynamique d’amélioration des
logements anciens engagée sur le territoire en
participant à de nouvelles opérations
d’amélioration de l’habitat
• Communiquer sur les outils et les aides possibles
pour rénover des biens immobiliers, et mener des
actions de sensibilisation des élus et du grand
public sur ces questions Rapport de présentation / Justifications des choix 69
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Principaux enjeux issus du
diagnostic et de l’EIE Axes du PADD Orientation du PADD Sous orientation du PADD
Le maintien et le renforcement de la
dynamique du pôle majeur,
générateur d’emplois de Langon
Développer et accompagner à
l’installation des artisans et ainsi que
la mise en réseau des TPE/PME
Structurer la filière agroalimentaire,
viticole et développer les circuits-
courts
Renforcer les rôles économiques du
pôle d’équilibre de Bazas et des
pôles économiques de proximité
(Captieux, Grignols)
Maintenir les services (poste,
écoles…) et des commerces de
proximité dans les bourgs et villages
Diversifier les activités pour répondre
à une mixité des emplois sur
l’ensemble du territoire
Axe 2 :
Renforcer l’attractivité
de l’économie et les
savoir-faire locaux
Objectif 1 : Mettre en œuvre
une stratégie économique
favorisant l’implantation de
filières d’avenir et la création
d’emplois
Le territoire veut mettre en œuvre un projet économique
qui s’articule autour de 3 axes complémentaires, créant
potentiellement à terme près de 1 500 nouveaux emplois
locaux
• Une offre d’espaces d’accueil qui affirme sa
sobriété foncière en proposant une répartition
équilibrée entre :la valorisation du foncier
économique existant afin d’en optimiser l’usage et
l’ouverture de nouvelles capacités d’accueil
limitées, sur l’axe Bazas-Captieux et sur Grignols
pour renforcer l’écosystème existant
• Favoriser la promotion des ZAE en fonction des
atouts et spécificités du territoire (mécanique de
précision, machine-outil, agroalimentaire, filière
bois, filière carton emballage, etc.)
• Accompagner les entreprises dans leurs efforts
d’innovation et de développement, présentation et
identification des potentialités locales, recherche
de synergies (fournisseurs, clients, prestataires…) Rapport de présentation / Justifications des choix 70
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Principaux enjeux issus du
diagnostic et de l’EIE Axes du PADD Orientation du PADD Sous orientation du PADD
Axe 2 :
Renforcer l’attractivité
de l’économie et les
savoir-faire locaux
Objectif 1 : Mettre en œuvre
une stratégie économique
favorisant l’implantation de
filières d’avenir et la création
d’emplois
(Suite)
• Faciliter l’installation et l’accompagnement de jeunes
entrepreneurs (recherche de locaux, mise en réseaux
avec les acteurs locaux, nationaux et institutionnels,
conseils en stratégie de développement…),
• Favoriser la transmission/reprise des activités
économiques afin que perdurent notamment les
savoir-faire locaux
• Renforcer la présence d’établissements de
formation avec notamment la création d’un pôle de
formation et d’hébergements à destination des
apprentis, demandeurs d’emploi, et primo salariés,
orientés vers les métiers de l’aide à la personne et
de l’industrie (Captieux)
• Favoriser l’implantation d’entreprises d’insertion
afin de favoriser les retours à l’emploi
• Accueillir des entreprises de type industriel,
proposant des métiers nouveaux pour lesquels une
formation qualifiante des salariés est dispensée au
sein de ces établissements, assurant la montée en
compétences des demandeurs d’emploi du
territoire Rapport de présentation / Justifications des choix 71
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Principaux enjeux issus du
diagnostic et de l’EIE Axes du PADD Orientation du PADD Sous orientation du PADD
Renforcer les rôles économiques du
pôle d’équilibre de Bazas et des
pôles économiques de proximité
(Captieux, Grignols)
Maintenir les services (poste,
écoles…) et des commerces de
proximité dans les bourgs et villages
Diversifier les activités pour répondre
à une mixité des emplois sur
l’ensemble du territoire
Maintenir une répartition équilibrée et
complémentaire des entreprises et la
dynamisation des zones d’activités
économiques
Axe 2 :
Renforcer l’attractivité
de l’économie et les
savoir-faire locaux
Objectif 2 : Pérenniser les
outils de productions agricoles
et soutenir les filières locales de
transformation
• Protéger le foncier et le bâti nécessaires aux
productions locales, notamment au travers des
surfaces à forte valeur agronomique, des
espaces viticoles AOC constituant la « trame
pourpre » , les surfaces irrigables…
• Limiter le morcellement des espaces agricoles au
profit de l’urbanisation
• Pérenniser les capacités d’irrigation du territoire,
• Encourager les productions fermières pour créer
un système alimentaire de proximité
• Favoriser l’installation de nouveaux exploitants
dans des espaces de nature variée
• Mener des actions pour faciliter la transmission et
la reprise des exploitations
• Aider à rapprocher producteurs et
consommateurs sur l’alimentation en circuits
courts, notamment par le biais de Plans
Alimentaires Territoriaux Rapport de présentation / Justifications des choix 72
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Principaux enjeux issus du
diagnostic et de l’EIE Axes du PADD Orientation du PADD Sous orientation du PADD
Maintenir les activités agricoles,
viticoles et sylvicoles qui
représentent un nombre important
d’emplois sur le territoire
Favoriser la gestion de la
problématique de l’accès au foncier
agricole sur certains secteurs
Développer de nouvelles filières
agricoles nécessitant moins de
foncier
Axe 2 :
Renforcer
l’attractivité de
l’économie et les
savoir-faire locaux
Objectif 2 : Pérenniser
les outils de productions
agricoles et soutenir les
filières locales de
transformation
(Suite)
• Apporter des réponses aux enjeux du logement des
nouveaux exploitants
• Permettre la diversification des exploitations, par la création
d’activités complémentaires à la seule production
(commercialisation et point de vente, transformation de
produits, accueil du public, agrotourisme, camping et gîtes à
la ferme, fermes pédagogiques …)
• Valoriser les anciens bâtiments agricoles susceptibles de
changer de destination pour être réaffectés à de nouveaux
usages, notamment au sein des exploitations
• Organiser et rassembler les acteurs des secteurs agricoles et
agroalimentaires sur les questions de la transformation, de la
logistique et de la commercialisation de proximité avec la
mise en place de circuits courts, de points de vente collectifs
• Promouvoir les savoir-faire locaux à travers des IGP, labels,
certifications, marques, gages de qualité des productions et
de reconnaissance du terroir
• Soutenir les structures et les équipements nécessaires au
développement des activités agroalimentaires pour assurer
un parcours de transformation locale des productions,
participant à organiser un « système alimentaire Bazadais » Rapport de présentation / Justifications des choix 73
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Principaux enjeux issus du
diagnostic et de l’EIE Axes du PADD Orientation du PADD Sous orientation du PADD
Axe 2 :
Renforcer l’attractivité
de l’économie et les
savoir-faire locaux
Objectif 3 : Développer un
tourisme respectueux des
atouts patrimoniaux et des sites
naturels du territoire
(Suite)
• Faire de l’Office de Tourisme du Bazadais un
moteur du développement touristique territorial,
pour structurer l’offre et les acteurs
• Poursuivre le développement d’une offre qualitative
s’appuyant sur les atouts principaux du territoire
• Accompagner les projets touristiques d’envergure
communautaire en lien avec l’environnement
naturel et paysager du territoire
• Favoriser la création d’hébergements touristiques
diversifiés
• Améliorer la mobilité liée au tourisme et
harmoniser la signalétique des sites touristiques Rapport de présentation / Justifications des choix 74
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Principaux enjeux issus du
diagnostic et de l’EIE Axes du PADD Orientation du PADD Sous orientation du PADD
Renforcer l’offre de soins sur le
territoire
Anticiper l’évolution de la
population par le
développement de structures
spécialisées pour les
personnes âgées
Mutualiser les équipements et
le renforcement des pôles du
territoire, en lien avec
l’organisation des transports
Développer l’offre numérique
sur l’ensemble du territoire
Axe 3 :
Adopter un mode de
développement urbain
respectueux du cadre
de vie
Objectif 1 : Garantir une offre
d’équipements et de services
satisfaisante pour l’ensemble
de la population
• Favoriser une répartition équilibrée des équipements de
santé, facteurs d’attractivité pour la Communauté de
communes
• Maintenir et renforcer l’offre d’équipements scolaires et
d’équipements pour la petite enfance et plus globalement
les services enfance jeunesse
• Renforcer les services dédiés à la petite enfance, enfance
et jeunesse avec une mise à niveau des structures
intercommunales, mais aussi en s’appuyant sur des
solutions innovantes portées par des initiatives privées
• Pérenniser l’offre en équipements culturels et assurer leur
accès au plus grand nombre
• Déconcentrer l’offre d’équipements sportifs et de loisirs
existante
• S’appuyer sur le rayonnement de la zone de chalandise
de Bazas pour y concentrer les commerces de moyenne à
grande surface, ainsi que ceux spécialisés
• Maîtriser l’installation des commerces alimentaires de
proximité en périphérie des centres-villes ou centres-
bourgs Rapport de présentation / Justifications des choix 75
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Principaux enjeux issus du
diagnostic et de l’EIE Axes du PADD Orientation du PADD Sous orientation du PADD
Axe 3 :
Adopter un mode de
développement urbain
respectueux du cadre
de vie
Objectif 1 : Garantir une offre
d’équipements et de services
satisfaisante pour l’ensemble
de la population
(Suite)
• S’appuyer sur les pôles secondaires de Grignols et
Captieux pour favoriser une offre commerciale
quotidienne/hebdomadaire
• Conserver la vocation commerciale de certaines rues en
centre-bourg en protégeant les linéaires commerciaux
existants
• Accompagner l’installation de la fibre optique sur
l’ensemble du territoire en favorisant un effacement du
réseau
• Améliorer la couverture mobile et inciter à la mutualisation
des points de diffusion
• Accompagner le développement de services numériques
locaux et notamment du télétravail avec la création
d’espaces de co-working
• S’engager dans la mise en œuvre de services publics
dématérialisés et innovants pour offrir de nouveaux
services aux administrés Rapport de présentation / Justifications des choix 76
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Principaux enjeux issus du
diagnostic et de l’EIE Axes du PADD Orientation du PADD Sous orientation du PADD
Favoriser la création de liaisons entre
la gare de Langon et les différents
pôles du territoire de manière à
encourager les alternatives à
l’utilisation de la voiture individuelle
(multimodalité)
Développer une offre de transports
en commun équilibrée sur l’ensemble
des deux communautés de
communes
Accentuer le maillage du réseau
cyclable dans les centres bourgs
permettant de lier les commerces,
services et équipements publics
Axe 3 :
Adopter un mode de
développement urbain
respectueux du cadre
de vie
Objectif 2 : Proposer des
alternatives à la voiture
• Prendre en compte les besoins en mobilité des
populations non motorisées, qu’elles soient jeunes
ou âgées, ou en situation de fragilité
• Rendre l’urbanisation plus favorable au
développement d’une offre de transports collectifs
pertinente
• Réduire l’usage soliste de l’automobile et les
nuisances qu’elle génère et améliorer ainsi la
qualité de l’air
• Encourager la pratique des modes doux actifs
(marche et vélo) pour des déplacements du
quotidien sécurisés Rapport de présentation / Justifications des choix 77
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Principaux enjeux issus du
diagnostic et de l’EIE Axes du PADD Orientation du PADD Sous orientation du PADD
Axe 3 :
Adopter un mode de
développement urbain
respectueux du cadre
de vie
Objectif 3 : Protéger l’identité
patrimoniale et définir des
formes urbaines compatibles
• Identifier, préserver et valoriser : le patrimoine
ancien de qualité, constitué par le bâti rural,
agricole et forestier ; les ensembles bâtis
remarquables par leur cohérence et leurs
caractéristiques morphologiques (linéaire bâti,
épannelage, cœur d’îlot, place, airial…) ; le
patrimoine vernaculaire, reflet passé d’un quotidien
révolu…
• Conserver et mettre en valeur les vues sur les
sites remarquables (cathédrale Saint-Jean-
Baptiste de Bazas, vallée du Ciron, du Lisos, etc.)
par la maîtrise des hauteurs et des implantations
des constructions
• Encadrer l’urbanisation et limiter les co-visibilités
sur les points hauts des vallons,
• Protéger les principaux cônes de vues sur le
territoire et points à voir vers l’extérieur
• Préserver les principaux ensembles boisés qui ont
une vocation d’interface entre le tissu bâti et les
espaces naturels ou qui constituent des espaces
de respiration
• Privilégier l’urbanisation au sein du tissu bâti
existant ou en continuité de celui-ci Rapport de présentation / Justifications des choix 78
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Principaux enjeux issus
du diagnostic et de l’EIE Axes du PADD Orientation du PADD Sous orientation du PADD
Axe 3 :
Adopter un mode de
développement urbain
respectueux du cadre
de vie
Objectif 3 : Protéger
l’identité patrimoniale et
définir des formes urbaines
compatibles
(Suite)
• Inciter prioritairement à l’urbanisation dans le tissu urbain déjà
constitué pour limiter l’impact des extensions sur la capacité
des réseaux, des équipements et services
• Limiter le développement linéaire le long des voies de
communication (notamment les RD 10, RD 12, RN 524, RD
123, RD 124, RD 655, RD 9)
• Aménager des coupures d’urbanisation agissant comme des
espaces de respiration
• Renforcer la qualité du contact entre les secteurs de
développement et les espaces agricoles ou naturels avec la
constitution de zones de transitions larges et plantées
• Offrir une ambiance de vie adaptée à chaque contexte local
avec l’implantation d’espaces collectifs végétalisés, la création
de coulées vertes internes, d’îlots boisés, noues
paysagères…
• Organiser les nouveaux quartiers d'habitat en connexion avec
les pôles de vie et les autres quartiers attenants par un
maillage de liaisons fonctionnelles.
• Proposer une organisation diversifiée du futur bâti s’appuyant
sur la variation du parcellaire et des types d’habitats proposés
• Accompagner l’insertion paysagère des nouvelles
constructions en s’appuyant sur la charte du PNR des Landes
de Gascogne. Rapport de présentation / Justifications des choix 79
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Principaux enjeux issus du
diagnostic et de l’EIE Axes du PADD Orientation du PADD Sous orientation du PADD
Sécuriser la traversée de certains «
villages rues »
Axe 3 :
Adopter un mode de
développement urbain
respectueux du cadre
de vie
Objectif 4 : Porter une
attention à la qualité des
espaces publics, des
traversées de bourgs et des
entrées de ville
• Préserver la structure physique de leur
organisation initiale qu’il s’agisse de rues, ruelles,
chemins, places, placettes, foirail, etc.
• Respecter la simplicité des aménagements et de
traitement
• Maintenir la présence du végétal et la relation avec
l’espace privé
• Sécuriser les carrefours et les traversées piétonnes et
limiter la vitesse automobile
• Limiter l’imperméabilisation, voir la minéralisation, par
la présence d’une végétalisation en suffisance pour
limiter les effets d’îlots de chaleur et maintenir une
biodiversité urbaine,
• Réorganiser et mutualiser les espaces de
stationnements automobiles pour restituer cet espace
aux autres usagers et faciliter l’accès aux commerces,
notamment sur Bazas
• Aménager des ouvertures vers les paysages et
adopter un mobilier urbain discret et sobre, permettant
de recréer des espaces de convivialité enrichissant le
cadre de vie Rapport de présentation / Justifications des choix 80
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Principaux enjeux issus du
diagnostic et de l’EIE Axes du PADD Orientation du PADD Sous orientation du PADD
La diminution des consommations
énergétiques dans les habitations
individuelles
Le développement des énergies
renouvelables exploitables sur le
territoire : (consommation de bois-
énergie produit localement,
méthanisation, panneaux solaires
sur les toitures…) Axe 4 :
Répondre aux enjeux
climatiques,
énergétiques et
environnementaux
Objectif 1 : Initier une
transition énergétique pour
abaisser les émissions de
GES
• Maîtriser et limiter l’impact des émissions de GES liées à
l’urbanisation
• Encourager la production d’énergies renouvelables
compatibles avec la préservation du capital agricole,
forestier et naturel du territoire
Un territoire, aux continuités
écologiques très importantes,
pouvant être apparenté en tant que
tel à un réservoir de biodiversité,
sur lequel une vigilance quant à la
fragmentation peut être considérée
comme l’enjeu majeur.
Objectif 2 : Faire du Bazadais
un territoire de la reconquête
de la biodiversité
• Sanctuariser les espaces de grande valeur
environnementale, ainsi que les continuités écologiques
terrestres et aquatiques qui constituent l’armature naturelle
du territoire avec sa déclinaison en trame verte et bleue
• Développer des zones tampons et des espaces naturels
relais afin d’éloigner les sources de perturbation et de
nuisances des espaces les plus fragiles et sensibles
• Favoriser la restauration et la création de corridors
écologiques
• Elargir la protection aux espaces complémentaires
porteurs de biodiversité, qu’ils soient en milieu naturel,
urbain ou agricole Rapport de présentation / Justifications des choix 81
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Principaux enjeux issus du
diagnostic et de l’EIE Axes du PADD Orientation du PADD Sous orientation du PADD
La préservation de nombreux milieux
pour la faune et la flore locale
L’adaptation des projets de
développement urbain en cohérence
avec les capacités des réseaux Axe 4 :
Positionner le
bazadais comme
territoire de référence
en matière d’énergie
positive et de respect
de l’environnement
Objectif 2 : Faire du
Bazadais un territoire de la
reconquête de la
biodiversité
• Réduire les nuisances lumineuses qui perturbent la faune
sauvage (cycle reproduction et recherche de nourriture)
en adoptant des mesures pour gérer l’intensité et les
sources lumineuses artificielles liées à l’éclairage public
(espaces publics, zones de développement résidentielles
et économiques)
• Être vigilant à maintenir l’équilibre entre une valorisation
touristique mesurée, l’accès à la nature du public et la
préservation des sites naturels. Une fréquentation qui doit
être maîtrisée, adaptée voire fixée aux abords des sites
les plus sensibles en contrôlant le développement des
activités touristiques à leurs périphéries, ainsi qu’en
limitant les aménagements favorisant leur accès au public
La préservation des personnes et des
biens face aux risques inondation
La prise en compte des risques
technologiques et des nuisances
sonores existante afin de ne pas les
aggraver, voire les diminuer
Objectif 3 : Rendre le
territoire résiliant face à
l’intensification des aléas
climatiques et à la fragilité
de ses ressources naturelles
• Le risque d’inondation qu’il se produise par débordement
de cours d’eau (Ciron), ruissellement ou par remontée de
nappe doit être mieux intégré et anticipé
• Les phénomènes de retrait-gonflement des sols argileux
pourraient se multiplier avec des alternances plus
fréquentes d’épisodes de sécheresses et de pluies,
contribuant à fragiliser davantage de nombreux bâtiments
existants. Il importe que des dispositions techniques
d’édification soient respectées dans les zones exposées Rapport de présentation / Justifications des choix 82
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Principaux enjeux issus du
diagnostic et de l’EIE Axes du PADD Orientation du PADD Sous orientation du PADD
Axe 4 :
Positionner le
bazadais
comme
territoire de
référence en
matière
d’énergie
positive et de
respect de
l’environnement
Objectif 3 : Rendre le
territoire résiliant face à
l’intensification des aléas
climatiques et à la
fragilité de ses
ressources naturelles
• Le risque incendie et feux de forêt pourrait s’étendre au-delà des seuls
massifs de pinèdes. La maîtrise de la dispersion de l’urbanisation s’impose et
ses extensions doivent se réaliser dans les secteurs disposants d’une
couverture incendie satisfaisante. Une gestion des contacts avec les
ensembles boisés attenants doit s’y appliquer pour appliquer des dispositions
assurant leur défendabilité et limitant la propagation au-delà de leur seul
périmètre
• Le risque d’effondrement de falaise comme celui de mouvement de terrain
sont circonscrits à Bazas. Des périmètres de sécurité doivent être respectés
et s’accompagner d’une restriction des droits à construire dL’ouverture des
zones à urbaniser doit être conditionnée à la disponibilité de la ressource.
Dans les secteurs déficitaires, ces zones feront l’objet d’une programmation
afin de précéder l’évolution des capacités de distribution
• Il est nécessaire d’anticiper les futurs conflits d’usage qui pourraient être liés
à une raréfaction de la ressource. Il est donc indispensable de promouvoir
les dispositifs favorisant les économies d’eau et parallèlement de favoriser un
usage « noble » pour l’alimentation et de rechercher des solutions
alternatives ou de substitution pour satisfaire les autres usages, notamment
non sanitaires
• Dans les secteurs déficitaires, il devient impératif de réduire les pertes d’eau
potable des réseaux par la recherche et le traitement des fuites. Dès lors,
des solutions de substitution devront être envisagées (interconnexion entre
réseaux, recherche de nouveaux points de prélèvement…) Rapport de présentation / Justifications des choix 83
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
1.3. Déclinaison des justifications par axes et orientations du PADD
Axe 1
Favoriser
l’accueil de
population
tout en
confortant
l’identité du
territoire du
bazadais
Orientations
Orientation 1.1 : S’appuyer sur les polarités constituées pour organiser l’accueil de nouvelles populations
Justification : Si la CdC connait une croissance démographique continue depuis plus de 10 ans, celle-ci n’est pas homogène sur le
territoire. La situation géographique comme porte d’entrée Sud de l’agglomération bordelaise entraine une pression foncière importante sur
les communes situées au Nord et près des axes autoroutiers de la communauté de communes.
La CdC du Bazadais souhaite, à travers l’élaboration de son PLUi, donner la garantie à l’ensemble des 31 communes d’un développement
équilibré.
Ce développement doit cependant s’appuyer sur l’armature territoriale aujourd’hui en place au sein de l’intercommunalité. On constate
dans l’organisation quotidienne du territoire plusieurs niveaux de polarités proposant différents niveaux de services et d’équipements.
Bazas apparait comme le pôle principal de la CdC regroupant une part importante de la population, des emplois et des
services/commerces. Captieux et Grignols jouent eux un rôle d'appui secondaire en se positionnant au Sud et à l'Est du territoire. Bernos-
Beaulac, Cazats, Cudos, Lerm-et-Musset, St Côme ont un rôle de pôle intermédiaire.
Cette armature également déclinée dans le SCoT Sud-Gironde permet de garantir à l’ensemble de la population un niveau d’équipement
satisfaisant et durable. Ainsi, les 31 communes ont pu être classées suivant 4 échelles différentes : pôle, pôle secondaire, pôle
intermédiaire, commune rurale. Rapport de présentation / Justifications des choix 84
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
1.3. Déclinaison des justifications par axes et orientations du PADD
Axe 1
Favoriser
l’accueil de
population
tout en
confortant
l’identité du
territoire du
bazadais
Orientations
Orientation 1.2 : Œuvrer pour un développement urbain maîtrisé et équilibré
Justification : Le territoire du Bazadais est marqué depuis ces dernières décennies par l’augmentation des formes urbaines de type
lotissement au sein de son parc de logement. Cet habitat pavillonnaire vient rompre avec l’habitat traditionnel et le patrimoine bâti existant
sur le territoire (maison bazadaise, centre-bourg ancien, …). On dénombre ainsi 84% de maisons individuelles sur la CdC et pas moins de
47% des résidences principales de 5 pièces ou plus. Ces lotissements contemporains qui se développent en périphérie des bourgs, le
long des infrastructures routières, ou sur les terrains d’airiaux divisés au cœur de la forêt en déconnexion des bourgs ont tendance à
banaliser le paysage forestier. De plus, le paysage agricole est également impacté par l’artificialisation des sols puisque sur la période
2010-2020, environ 53 ha (sur un total de 147 ha) ont été consommés sur des terres agricoles.
L’objectif de la collectivité est de diversifier son offre de logement afin de répondre à l’ensemble des ménages. Cependant, cette
diversification ne doit pas se faire au détriment de la qualité architecturale.
Orientation 1.3 : Développer une politique de l’habitat s’ajustant aux besoins des populations actuelles et futures
Justification : Le territoire du Bazadais connait une croissance démographique positive depuis les années 90 et doit adapter son parc de
logements à une demande en évolution. Avec plus de 72% des logements construits avant 1970, une taille des ménages en diminution et
un diagnostic territorial qui dresse notamment le constat d’une population vieillissante, la CdC doit nécessairement anticiper les besoins
de sa population et notamment des publics spécifiques afin de permettre à l’ensemble des ménages de profiter pleinement des atouts du
territoire. Rapport de présentation / Justifications des choix 85
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
1.3. Déclinaison des justifications par axes et orientations du PADD
Axe 2
Renforcer
l’attractivité
de l’économie
et les savoir-
faire locaux
Orientations
Orientation 2.1 : Mettre en œuvre une stratégie économique favorisant l’implantation de filières d’avenir et la création d’emplois
Justification : Avec un savoir-faire identitaire et des spécificités territoriales comme le Chapon de Grignols (I.G.P) ou encore la race
Bazadaise, le territoire possède une filière agroalimentaire bien structurée (abattoir à Bazas) et reconnue. La sylviculture est également
très présente sur le massif des Landes de Gascogne et de nombreuses entreprises liées à ce domaine sont implantées dans le Bazadais.
L’enjeu est donc de permettre à ces entreprises de se développer et de se moderniser afin de participer à leur structuration.
Parmi ses établissements de formation, la collectivité compte 2 lycées professionnels et un centre de formation forestier afin de proposer
aux jeunes du territoire un lien avec les entreprises existantes. Encadrer l’évasion des jeunes vers les territoires limitrophes et
l’agglomération bordelaise est également un des objectifs de la CdC.
Orientation 2.2 : Pérenniser les outils de productions agricoles et soutenir les filières locales de transformation
Justification : Le territoire du Bazadais longtemps dominé par l’activité sylvicole notamment sur la partie Sud du territoire et par une
agriculture réputée, engage depuis quelques années une diversification de son activité économique. Ainsi, l’industrie représente 22% des
emplois du territoire et a su se moderniser pour accueillir des industries de pointe (mécanique, robotique, usinage) principalement
localisées à Bazas. Le SCoT Sud-Gironde participe à renforcer l’accueil d’entreprises sur l’axe Langon-Bazas-Captieux afin de profiter des
axes routiers structurants. Sur les 22 ha de foncier économique recensés au sein des ZAE existantes, 10 ha sont constitués par des
réserves foncières appartenant à des entreprises déjà implantées (terrain attenant pour extension de l'activité). Rapport de présentation / Justifications des choix 86
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
1.3. Déclinaison des justifications par axes et orientations du PADD
Axe 2
Renforcer
l’attractivité
de l’économie
et les savoir-
faire locaux
Orientations
Orientation 2.3 : Développer un tourisme respectueux des atouts patrimoniaux et des sites naturels du territoire
Justification : Avec 5,8% des emplois du territoire dans le domaine agricole en 2017, la collectivité est marquée par cet héritage culturel.
Même si cette part à tendance à diminuer (8,7% en 2007), l’agriculture et la sylviculture restent des composantes essentielles à
l’économie du Bazadais. La préservation de ce foncier est un enjeu pour demain car il représente plus de 15% des établissements du
territoire. L’accès au foncier agricole pour les jeunes entrepreneurs et la transmission des activités sont autant d’éléments qu’il faut
prendre en compte pour anticiper les besoins.
La diversité paysagère et urbaine que présente le territoire lui permet d’attester aujourd’hui d’une richesse patrimoniale à préserver
(séchoirs à tabac, airiaux, maisons bazadaises, …). 6 communes de la CdC font partie du PNR, de nombreuses communes possèdent
des monuments inscrits ou classés et il existe également des sites d’exception sur le territoire comme la cathédrale de Bazas, le lac de la
Prade, la bergerie de Goualade... La CdC compte également 2 hôtels, 3 terrains de camping et de nombreux hébergements insolites.
Le PLUi prévoit de coupler cette richesse au développement d’une économie touristique locale qui viendrait davantage accentuer et faire
rayonner l’image Bazadaise. Toutefois, elle souhaite que ce développement soit respectueux des ressources naturelles et s'appuie sur
modèle "d'écotourisme". Cette vision, en cohérence avec la Charte du Parc et son objectif de développement de l'écotourisme, peut-être
associée à une démarche professionnalisante et qualifiante des professionnels du tourisme. Elle passe par l'accompagnement des
entreprises touristiques dans leur transition écologique et sociale en partenariat avec le Parc naturel régional et au développement
maitrisé des activités de loisirs s'appuyant sur les ressources locales. Rapport de présentation / Justifications des choix 87
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
1.3. Déclinaison des justifications par axes et orientations du PADD
Axe 3
Adopter un
mode de
développement
urbain
respectueux du
cadre de vie
Orientations
Orientation 3.1 : Garantir une offre d’équipements et de services satisfaisante pour l’ensemble de la population
Justification : Le maillage territorial aujourd’hui en place sur le territoire permet à l’ensemble des communes de pouvoir bénéficier des
équipements et services nécessaires à l’échelle locale. L’armature déclinée dans le SCoT Sud-Gironde tient compte du niveau de
services offerts dans chaque commune. L’enjeu n’est pas de multiplier les équipements mais de favoriser leur mutualisation et leur
complémentarité.
L’accès à ces services est également un enjeu notamment pour les ménages les plus précaires ne disposant pas de voiture individuelle.
Orientation 3.2 : Proposer des alternatives à la voiture
Justification : Plus de 89% des ménages du territoire possèdent au moins une voiture et 86% des déplacements domicile-travail se font
également en voiture. Cette accoutumance automobile couplée à une raréfaction d’alternatives (2 lignes de bus seulement, une gare
ferroviaire située hors de la CdC à Langon) entraine une importante dépendance et engendre de fortes inégalités entre les ménages.
L’aménagement urbain encadré par le PLUi permettra de décloisonner certains secteurs, de développer des liaisons intra quartiers et de les relier vers les équipements structurants du territoire. Rapport de présentation / Justifications des choix 88
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
1.3. Déclinaison des justifications par axes et orientations du PADD
Axe 3
Adopter un
mode de
développement
urbain
respectueux du
cadre de vie
Orientations
Orientation 3.3 : Protéger l’identité patrimoniale et définir des formes urbaines compatibles
Justification : l’aménagement numérique en cours sur le territoire participe à son attractivité tant sur le plan économique que résidentiel. Le développement du télétravail et la dépendance numérique des activités entraine la nécessité d’avoir accès au très haut débit sur l’ensemble des 31 communes.
Orientation 3.4 : Porter une attention à la qualité des espaces publics, des traversées de bourgs et des entrées de ville
Justification : Si 122 ha ont été consommés à destination de l’habitat ces 10 dernières années (2010-2020), ce sont surtout les formes urbaines héritées de cette consommation qui interrogent. Il existe bien souvent sur les communes du territoire une rupture entre les bourgs traditionnels et les extensions urbaines plus récentes. L’accroissement démographique dû à une hausse du solde migratoire entre les années 2000 et 2010 a entrainé dans le paysage Bazadais une banalisation architecturale qui influe sur l’identité du territoire. Les formes urbaines de type lotissements ont pris le pas sur l’architecture Bazadaise et un des enjeux du PLUi devra permettre de retrouver cette identité dans les nouvelles constructions.
La diversification des formes urbaines associée à une armature territoriale définie permettra également à l’ensemble des ménages de disposer d’un bien adapté tout au long de son parcours de vie.
Les bourgs ouverts, organisés sur l’image de l’airial (implantation du bâti en retrait, discontinu, non clos et ouvert sur le paysage) illustrent une des particularités du territoire Bazadais. Cette ouverture se retrouve également au sein des espaces publics qu’il conviendra de conserver, voire de retrouver dans certains cas, au sein des futurs aménagements. La sécurisation des traversées et l’intégration paysagère des entrées de ville et village participent à leur attractivité. Il conviendra donc de porter une attention particulière sur ces secteurs. Rapport de présentation / Justifications des choix 89
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
1.3. Déclinaison des justifications par axes et orientations du PADD
Axe 4
Répondre aux
enjeux
climatiques,
énergétiques et
environnementa
ux
Orientations
Orientation 4.1 : Initier une transition énergétique pour abaisser les émissions de GES
Justification : La ruralité du territoire est un atout pour mobiliser les énergies renouvelables exploitables (photovoltaïque, méthanisation, bois-énergie, géothermie). La CdC souhaite permettre le développement de ces énergies en l’encadrant de manière à préserver l’identité du territoire.
Au sein des collectivités, la CdC a pour ambition de limiter les consommations énergétiques et de favoriser la production d’énergie renouvelable.
Orientation 4.2 : Faire du Bazadais un territoire de reconquête de la biodiversité
Justification : La CdC du Bazadais est riche d’une diversité paysagère naturelle comptant forêts de pins, plaines, cours d’eau, etc. La qualité des milieux naturels permet à une biodiversité remarquable de se développer notamment au sein des milieux forestiers (feuillus, bocages)et des milieux aquatiques et humides (réseau hydrographique, landes). La CdC fait donc le choix de protéger ces espaces pour leur richesse écologique mais aussi pour l’identité du territoire et de concentrer l’urbanisation autour de l’existant.
Les sols argileux du territoire génèrent des difficultés d’infiltration dans le sol pour l’assainissement individuel et une gestion parfois problématique des eaux pluviales. La CdC affiche la volonté d’adapter le développement du territoire au regard des capacités épuratoires du territoire (localisation des secteurs de développement et stations d’épuration). Elle entend également améliorer la gestion des eaux pluviales en portant une réflexion à la parcelle ou à l’échelle de l’opération pour limiter le ruissellement et la concentration des eaux pluviales en aval.
Orientation 4.3 : Rendre le territoire résilient face à l’intensification des aléas climatiques et à la fragilité de ses ressources naturelles
Justification : Le caractère naturel et la forte présence de l’eau et de la forêt sur le territoire génèrent des risques naturels. Ainsi, le territoire est sensible aux inondations, aux remontées de nappes phréatiques, aux feux de forêts, aux tempêtes, mais aussi aux mouvements de terrain liés à la nature argileuse des sols. La CdC souhaite capitaliser les connaissances acquises sur ces risques pour protéger les personnes et les biens, même lorsqu’il n’y a pas de document règlementaire (PPR). Rapport de présentation / Justifications des choix 90
Le scénario démographique retenu
Le SCoT Sud-Gironde, approuvé en février 2020, prévoit la réalisation de 1 405 logements à l’échelle de la CdC du Bazadais pour la période 2020-2035, dont
au moins 40% en réinvestissement urbain. En outre, le SCoT décline cet objectif de production de logements selon l’armature urbaine qui se compose d’un
pôle (Bazas), de pôle relais, de pôles de proximité et de communes rurales.
La répartition de ces objectifs, par commune, doit donc être opérée dans le cadre de l’élaboration du PLUi. Pour cela, plusieurs scénarii ont été étudiés :
• Scénario 1, basé sur une répartition égalitaire en fonction de l’armature du territoire : pour chaque commune de la même typologie, un même nombre de
logements est attribué ;
• Scénario 2, basé sur une répartition au prorata de la taille de la population de chaque commune ;
• Scénario 3, basé sur une répartition au prorata du nombre d’emplois présent dans chaque commune ;
• Scénario 4, basé sur une répartition au prorata de l’évolution du nombre de logements au cours de ces dix dernières années ;
• Scénario multicritères, basé sur une moyenne des scénarios précédents.
Le scénario multicritères est celui qui a été retenu car il résulte d’une analyse complète et permet une répartition plus équilibrée.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
1.4. Perspectives chiffrées démographiques et économiques retenues
SCENARIO SCOT 2020-2035
Nombre total de
logements
nécessaires
Réinvestissement
(minimum 40%)
Extension
(maximum 60%)
Total CdC Bazadais 1 405 621 783
Pôle 634 291 344
Pôle relais 339 147 192
Pôles de proximité 228 96 131
Communes rurales 203 87 116 Rapport de présentation / Justifications des choix 91
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
De l’armature urbaine à la carte de répartition
des objectifs de production de logements :
illustration du travail sur les scénarios Rapport de présentation / Justifications des choix 92
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le tableau ci-dessous présente les résultats des différents scénarios étudiés. Il est à noter que, lorsque le scénario démographique du PLUi a été étudié
en 2018, le SCoT Sud-Gironde n’était pas encore approuvé et les objectifs chiffrés ne correspondaient pas précisément aux objectifs du SCoT
aujourd’hui en vigueur. C’est pour cela que le nombre total de logements affiché sur le tableau suivant est de 1 515 et non de 1 405. Le scénario a
donc été actualisé (cf. pages suivantes). Rapport de présentation / Justifications des choix 93
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
NOM DE LA
COMMUNE Typologie
Nombre de logements à produire entre 2020 et 2035
TOTAL logement Dont sortie de vacance Dont neuf
Logements neufs à
produire par
réinvestissement
Logements neufs à
produire par extension
Aubiac Commune rurale 11 1 10 4 6
Bazas Pole 634 62 572 229 343
Bernos-Beaulac Pole de proximité 68 2 66 26 39 Birac Commune rurale 10 1 9 3 5 Captieux Pole relais 170 10 160 64 96 Cauvignac Commune rurale 9 1 8 3 5 Cazats Pole de proximité 33 2 31 12 19 Cours-les-Bains Commune rurale 8 8 3 5
Cudos Pole de proximité 63 2 61 24 37
Escaudes Commune rurale 7 7 3 4
Gajac Commune rurale 10 1 9 4 5
Gans Commune rurale 5 5 2 3
Giscos Commune rurale 9 1 8 3 5
Goualade Commune rurale 5 5 2 3
Grignols Pole relais 170 10 160 64 96
Labescau Commune rurale 5 5 2 3
Lados Commune rurale 6 6 2 4
Lartigue Commune rurale 4 4 2 3
Lavazan Commune rurale 9 1 8 3 5
Le Nizan Commune rurale 22 22 9 13
Lerm-et-Musset Pole de proximité 31 2 29 12 17
Lignan-de-Bazas Commune rurale 14 1 13 5 8
Marimbault Commune rurale 7 7 3 4
Marions Commune rurale 7 7 3 4
Masseilles Commune rurale 8 8 3 5
Saint-Côme Pole de proximité 28 2 26 10 15
Saint-Michel-de-Castelnau Commune rurale 10 1 9 4 6
Sauviac Commune rurale 13 1 12 5 7
Sendets Commune rurale 11 1 10 4 6
Sigalens Commune rurale 13 1 12 5 7
Sillas Commune rurale 5 5 2 3
CdC du Bazadais 1405 103 1302 521 781
Suite à l’approbation du SCoT et la publication de données du recensement actualisées, le scénario retenu a donc été actualisé et précisé :
* Une partie de ces logements pourra être réalisée dans le cadre de changements de destination en zone A ou N.
*
* Rapport de présentation / Justifications des choix 94
Pour rappel, la P3 du DOO du SCoT, met à disposition de certains EPCI tels que la CdC du Bazadais, un « outil de flexibilité » offrant une marge de
manœuvre d’environ 10% entre certaines polarités. Il est donc possible de répartir la production de logements comme ci-contre (extrait de la P7 du SCoT).
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Rapport de présentation / Justifications des choix 95
Le scénario économique retenu
L’analyse des dernières années montre que des opérations importantes ont été réalisées sur le territoire : des bureaux en 2019 à Bazas, des industries en
2010 et 2017 à Bazas et Captieux, des locaux artisanaux en 2014 à Captieux, des bâtiments agricoles en 2015 principalement à Aubiac… De manière
générale, on observe une tendance d’augmentation moyenne de 11% par an sur les 10 dernières années ce qui témoigne du développement économique de
la communauté de communes.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Sources :
Etude de développement économique de la Communauté de
Communes du Bazadais / EPF / ELAN / 29 avril 2021
Sit@del Surfaces de locaux autorisés par type et par
commune (2010 2019) Données arrêtés à fin novembre 2020 Rapport de présentation / Justifications des choix 96
En 2018, la Communauté de Communes du Bazadais a approuvé sa stratégie de développement économique 2018-2027 autour de 5 axes stratégiques :
1) Consolider le tissu économique existant et soutenir les commerçants et artisans,
2) Développer les infrastructures et les aménagements nécessaires à la création d’un environnement attractif, compétitif et accessible,
3) Structurer l’accompagnement des entreprises et l’animation économique en partenariat avec les acteurs du territoire,
4) Développer les filières existantes en s’appuyant sur les ressources et les caractéristiques spécifiques du territoire,
5) Mettre en œuvre une stratégie de marketing territorial et de promotion touristique.
Un plan d’actions sera proposé pour mettre en place cette stratégie de développement économique du territoire. A cette fin, des partenariats avec les chambres consulaires devraient être engagés. Pour conforter le développement de cette stratégie économique, la Communauté de Communes du Bazadais a :
→ Engagé la réalisation d’une étude visant la valorisation de l’image de son territoire et des produits qui en sont issus : les objectifs poursuivis par cette étude sont la définition d’une stratégie marketing pour la valorisation des produits locaux issus de l’abattoir et de la salle de découpe du Bazadais, le positionnement marketing du restaurant du lac de la Prade en tant qu’espace de restauration et de valorisation des produits locaux et le positionnement et l’image du tourisme en Bazadais.
→ Conclu des conventions avec l’Etablissement Public Foncier de Nouvelle-Aquitaine pour différentes interventions sur le territoire : deux conventions opérationnelles d’action foncière pour la redynamisation du centre ancien de Bazas et du bourg de Captieux et une convention opérationnelle portant sur le développement économique du territoire dans une démarche d’études foncières en appui de la réflexion de la collectivité. Cette étude permettra de déterminer les besoins fonciers des entreprises en requalification au sein de la Communauté de Communes, complétée par une étude de gisement foncier en renouvellement urbain des zones artisanales, industrielles ou commerciales d’intérêt communal ou communautaire. La collectivité pourrait étudier le développement d’une filière particulière selon la volonté politique, les atouts du territoire et les besoins locaux.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Rapport de présentation / Justifications des choix 97
En parallèle, la Communauté de Communes du Bazadais agit pour la création d’entreprises sur son territoire par l’intermédiaire de dispositifs d’aides déjà en
place ou en projet :
• Participation au dispositif FISAC avec le Pôle Territorial Sud Gironde par l’Opération Collective de Modernisation de l’artisanat du commerce et des services
(OCM) qui permet la mise en place d’une politique incitative d’aide à l’investissement sous forme de subventions directes aux entreprises. L’objectif est de
développer le tissu économique local, d’accroître les performances des activités du territoire et d’améliorer l’attractivité économique, en favorisant notamment
la modernisation des équipements et l’évolution technique des outils de production et de commercialisation,
• Accompagnement des porteurs de projets à la création et reprise d’entreprises sur le territoire communautaire par l’intermédiaire d’Initiative Gironde,
• Contractualisation avec la Région Nouvelle-Aquitaine pour la mise en œuvre d’un dispositif d’aides directes (Bazad’Eco) auprès des petites entreprises du
territoire favorisant la création-reprise et transmission d’entreprises afin de soutenir la création et le maintien d’emplois locaux communautaires.
Pour accompagner toutes ces dynamiques, le PLUi du Bazadais identifie 18ha sur les 25 ha de l'enveloppe permise par le SCoT pour aménager ou
étendre ses espaces économiques, sur la période 2020-2035. Elle a ainsi privilégié le développement le long de l’axe Langon/Bazas/Captieux, comme le
prescrit le SCoT, c’est-à-dire sur les principaux pôles du territoire (Bazas/Captieux/Grignols), à proximité de l’A65 et de la N564. En raison de nombreux enjeux
environnementaux présents sur le territoire, y compris à proximité des infrastructures de transports, la collectivité a modérée son besoin d'étendre le foncier à
vocation économique.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Rapport de présentation / Justifications des choix 98
II. Justification des objectifs de modération de la consommation d’espaces
et de lutte contre l’étalement urbain
2.1. Etude de la consommation foncière des espaces NAF des dix dernières années (2010-2020)
Méthode d’analyse de la consommation foncière des espaces NAF (Naturels, Agricoles et Forestiers)
Une analyse fine effectuée à partir des fichiers fonciers
L’analyse rétrospective de la consommation d’espaces repose sur l’exploitation des fichiers fonciers 2016 qui peuvent apporter une des solutions de mesure
de ce phénomène. Ces données, issues de l’application MAJIC (Mise A Jour des Informations Cadastrales) de la Direction Générale des Finances Publiques
(DGFiP), renseignent à la fois sur l’occupation du sol actuelle et sur son évolution. Il s’agit d’une base de données fiscale, qui renseigne sur les parcelles, les
locaux et leurs propriétaires.
L’utilisation de cette base de données présente plusieurs avantages :
• Une échelle de précision à la parcelle ;
• Une donnée disponible et mise à jour tous les ans depuis 2010.
Cependant, les données citées sont à utiliser avec précaution pour analyser l’évolution des surfaces naturelles, agricoles et forestières. En effet, l’origine
déclarative des informations et leur vérification partielle conduit à une fiabilité décroissante pour les espaces dont l’intérêt fiscal tend vers zéro. De plus, les
fichiers fonciers ne renseignent pas sur les espaces non cadastrés qui sont constitués en grande partie de surfaces de voirie.
Afin de compléter l’analyse, le Registre Parcellaire Graphique de 2010 a également été mobilisé afin d’identifier les parcelles agricoles. De même,
l’orthophotographie de 2020 (IGN et Google Satellite) a été utilisée pour vérifier / corriger / affiner les traitements géomatiques de manière qualitative.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Rapport de présentation / Justifications des choix 99
Une méthodologie en 3 étapes
Etape 1 : Identification des parcelles ayant fait l’objet d’une construction entre 2010 et 2020
La première étape vise à identifier les parcelles ayant fait l’objet d’une construction entre 2010 et 2016 en sélectionnant les parcelles dont le bâtiment le plus ancien est supérieur ou égal à 2010 via la donnée des fichiers fonciers MAJIC. Les données cadastrales issues de la DGFIP d’avril 2021 permettent ensuite d’actualiser ces données de 2016 à 2020. Certains permis de construire ou permis d’aménager transmis par la collectivité permettent également d’affiner ce travail pour être au plus près de la réalité du terrain.
Etape 2 : Reconstruction de l’enveloppe bâtie de 2010
L’enveloppe urbaine (ou bâtie) regroupe l’ensemble des espaces construits présentant une certaine continuité et une certaine compacité. Les zones d’activités, les espaces d’équipements collectifs, les infrastructures routières, ferroviaires et les espaces d’habitat sont intégrés à cette enveloppe. L’enveloppe urbaine correspond à une photographie de l’urbanisation à un « instant T » sur le territoire et n’intègre donc pas les zones à urbaniser (AU) prévues aux documents d’urbanisme.
L’enveloppe urbaine est définie par traitement géomatique automatisé, à partir des fichiers fonciers, puis affinée par photo interprétation. Elle permet de distinguer ce qui relève de l’intensification urbaine (dans l’enveloppe), de ce qui relève de l’extension urbaine (hors enveloppe) explicité à l’étape 3.
NB : l’enveloppe délimite toute surface construite ou artificialisée, dans les faits. Cette tâche est indépendante de l’enveloppe urbaine du zonage des documents d’urbanisme (CC/POS/PLU).
Une seconde étape a permis d’interroger les fichiers fonciers pour reconstituer l’enveloppe urbaine de 2010, en sélectionnant les bâtiments déjà existants en 2010.
Etape 3 : Qualification de l’analyse
Afin de qualifier l’analyse, l’étude distingue ce qui relève de :
• l’extension urbaine et de l’optimisation foncière
• Pour cela, la reconstitution de l’enveloppe urbaine de 2010 a permis d’identifier les parcelles situées hors de cette enveloppe (la consommation foncière en extension) et celles identifiées au sein de l’enveloppe (la consommation foncière en optimisation). • l’origine des espaces consommés (terres agricoles, naturelles, forestières, secteurs déjà artificialisés) • L’interprétation par orthophotographie a permis de qualifier le type d’espaces consommés. • la destination des espaces consommés (habitat, activités économiques, …) • L’exploitation des fichiers fonciers a permis de renseigner la destination de la construction de la parcelle (habitat, activité).
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Rapport de présentation / Justifications des choix 100
Types de consommations d’espaces 2010-2020
en extension
en intensification
Bilan chiffré de l’analyse de la consommation foncière des espaces NAF (Naturels, Agricoles et Forestiers)
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
32 ha
115 ha
147 ha
53 ha
14 ha
48 ha
Entre 2010 et 2020, 147 hectares ont été urbanisés (14,7 hectares par an en moyenne), dont :
▪ 115 hectares (11,5 par an en moyenne) en extension, c’est-à-dire en dehors des enveloppes urbaines existantes ;
▪ 32 hectares (3,2 par an en moyenne) en intensification, c’est-à-dire dans les enveloppes urbaines existantes, par l’urbanisation de dents creuses ou la densification de parcelles déjà bâties.
Focus sur les espaces consommés en extension
Types d’espaces consommés en extension
entre 2010 et 2020
Naturel
Forêt
Agricole
Destination des espaces consommés en extension
entre 2010 et 2020
Habitat et équipements
Activités économiques
115 ha 115 ha
78%
83%
17%
42%
12%
46% Rapport de présentation / Justifications des choix 101
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32
Bazas
Captieux
Sendets
Cazats
Cours-les-Bains
Grignols
Le Nizan
Cudos
Lerm-et-Musset
Escaudes
Bernos-Beaulac
Sigalens
Aubiac
Lignan-de-Bazas
Sauviac
Gajac
Saint-Côme
Cauvignac
Gans
Goualade
Birac
Lavazan
Lados
Giscos
Marimbault
Saint-Michel-de-Castelnau
Labescau
Lartigue
Marions
Sillas
Masseilles
Espace naturel Espace de forêt Espace agricole intensification
Consommation d’espace (en hectare) par commune,
en extension et en intensification, entre 2010 et 2020
La consommation foncière des 10 dernières années illustre également l’attractivité du territoire et
dessine l’armature. Ainsi, on note que la commune centre de Bazas, qui accueille les
équipements, services, commerces les plus structurants est la commune qui a consommé le plus
de foncier avec 30,9 ha sur 10 ans. Rapport de présentation / Justifications des choix 102
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Rapport de présentation / Justifications des choix 103
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Rapport de présentation / Justifications des choix 104
2.2. Analyse du potentiel foncier résiduel
dans les espaces urbanisés
Méthode d’analyse du potentiel de densification
résidentiels au sein des espaces bâtis
1) Délimitation de l’enveloppe urbaine actuelle
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
La définition de l’enveloppe urbaine actuelle (2020) a été effectuée de manière
géomatique, en respectant les étapes suivantes présentées ci-contre.
Ces premiers résultats ont aussi été complétés par un travail de photo-
interprétation et de terrain, qui ont permis de rester au plus près des réalités
actuelles.
Enfin, pour disposer d’une carte actualisée à l’arrêt du PLUi, l’enveloppe urbaine
intègre les « coups partis », à savoir les autorisations d’urbanisme déjà attribuées
et qui continuent à faire effet pendant la durée du PLUi, recensés par les
déclarations d’ouverture de chantier (permis d’aménager ou permis de construire)
déposés jusqu’au 31/07/2019. Ce travail a été mené en collaboration avec les élus
et a permis d’ajuster les enveloppes urbaines des communes en date réelle, tout
comme offrir par la suite des dispositions réglementaires en accord avec les
morphologies des nouveaux quartiers. Rapport de présentation / Justifications des choix 105
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
2) Identification du potentiel constructible au sein de l’enveloppe bâtie
Les parcelles non bâties ou « dents creuses »
Une « dent creuse » correspond à un terrain non bâti, équipé et accessible, situé dans une
zone déjà urbanisée.
Ainsi, les dents creuses sont identifiées en sélectionnant les parcelles non bâties d’une
superficie supérieure ou égale à 500 m², au sein de l’enveloppe bâtie constructible.
Les grandes parcelles potentiellement divisibles
L’identification des parcelles potentiellement divisibles consiste dans un premier temps à
repérer les grandes parcelles bâties d’une superficie supérieure ou égale à 1 200 m².
La qualification « divisible » intervient ensuite, par la création d’un « tampon » autour du
bâti (distance minimale entre deux bâtiments) pour observer si celui-ci chevauche le centre
de la parcelle. Si c’est le cas, la parcelle est considérée comme indivisible.
3) Vérification de l’analyse par photographie aérienne et par sessions de terrain
Après les traitements SIG, une vérification de l’analyse réalisée sur les 31 communes du territoire a été effectuée dans un premier temps grâce aux
photographies aériennes disponibles (IGN 2016, images Google 2019/2020 selon les zones).
Sont notamment retirés lors de cette étape :
- toutes les parcelles identifiées non accessibles par une voie publique ou privée existante ;
- les espaces publics aménagés non destinés à être construits. Rapport de présentation / Justifications des choix 106
55,5
8,9
Potentiel de densification brut (ha)
Dents creuses Divisions parcellaires
Bilan chiffré des potentiels de densification résidentiels
L’étude révèle un potentiel de densification brut d’environ 64 hectares sur l’ensemble des 31 communes, dont 86% en dent creuses et 14% en
parcelles divisibles.
A noter que le stock foncier identifié détient toutefois une part d’incertitude dans la mesure où ces espaces a priori « mobilisables » peuvent être conservés
par leurs propriétaires au lieu d’être mis en vente sur le marché foncier. Ce phénomène, appelé « rétention foncière » définit « un terrain ou une parcelle qui
est à la fois potentiellement constructible, qui n’a pas subi de mutation récente et qui ne pourra pas muter de manière spontanée » (Source : étude sur la
rétention foncière 2016, CEREMA et DDTM 62).
La méthode de pondération du potentiel foncier utilise un « coefficient de mobilisation foncière », dont la définition relève autant de résultats quantitatifs que
d’appréciations qualitatives du territoire. Ainsi, pour tenir compte de la rétention foncière, il a été fait le choix de ne retenir que 70% du potentiel de
densification identifiés en dent-creuse et en division parcellaire soit environ 45 ha.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
70% retenus
38,8
6,3
Potentiel de densification net,
hors retention (ha)
Dents creuses Divisions parcellaires Rapport de présentation / Justifications des choix 107
Le SCoT Sud-Gironde fixe une surface moyenne nette par logement à construire en fonction de l’armature territoriale. Ces densités ont été conservées dans
le cadre du potentiel de densification afin d’estimer un nombre de logements potentiellement réalisable au cours des 15 prochaines années à l’intérieur de ces
espaces déjà urbanisés.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Source : DOO SCoT Sud-Gironde
Armature territoriale Surface moyenne nette par logement à venir en m²
Pôle 550m²
Pôle relais 675m²
Pôle de proximité 900m²
Commune rurale 1200m²
Traduction pour le PLUi Rapport de présentation / Justifications des choix 108
Avec un potentiel de densification réel estimé à environ 45 ha sur l’ensemble des 31 communes (dents creuses + divisions parcellaires), la collectivité est en
capacité de réaliser environ 535 nouveaux logements à l’horizon 2035.
Cette projection théorique est fonction de l’armature territoriale et déclinée par commune dans le tableau ci-après. Les densités du SCoT Sud-Gironde ont été
reportées sur ces terrains en densification afin d’estimer le nombre de logements réalisables et l’accueil de population induite.
Cette méthodologie permet, dans un second temps, de calibrer le foncier à mobiliser en extension de l’urbanisation pour réaliser les objectifs poursuivis par le
SCoT et la collectivité du Bazadais. Sur certaines communes par exemple, lorsque le potentiel foncier à l’intérieur des espaces urbanisés était conséquent, et ce
malgré la rétention foncière prise en compte, aucune zone à urbaniser en extension n’a été identifiée (c’est le cas d’Aubiac notamment). Ce choix démontre le
souhait de la collectivité du Bazadais et des élus du territoire de s’inscrire dans une démarche d’urbanisme durable et de limiter l’impact sur de l’aménagement
sur les terres agricoles et naturelles.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Attention, sur la CdC du Bazadais, certains secteurs stratégiques en zone urbaine (densification) font l’objet d’une OAP (Orientation d’aménagement et de programmation / Cf. Exposé des motifs retenus pour élaborer les OAP). Ces secteurs ne sont pas comptabilisés dans le potentiel de densification cité ici. Ainsi, en plus de 45 ha et des 535 logements issus du potentiel de densification identifié, il est prévu 7 OAP à destination d’habitat (7,5 ha) en zone U pour 40 logements soit un total de 575 logements en densification Rapport de présentation / Justifications des choix 109
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
COMMUNE ARMATURE TERRITORIALE
Nombre de logements à produire
entre 2020 et 2035 Surface par logement
fixée par le SCOT
(m2)
Potentiel de
densification brut
(ha)
Potentiel de densification
retenu après prise en
compte 70% de rétention
(ha)
Nombre de logements
en densification estimé
en fonction des densités
SCoT TOTAL logement
Dont sortie
de vacance
Dont
changement de
destination
Dont neuf
Aubiac Commune rurale 11 1 4 10 1200 3,82 2,67 22
Bazas Pole 634 62 14 572 550 14,32 10,02 182
Bernos-Beaulac Pole de proximité 68 2 9 66 900 4,07 2,85 32
Birac Commune rurale 10 1 3 9 1200 1,79 1,25 10
Captieux Pole relais 170 10 1 160 675 3,06 2,14 32
Cauvignac Commune rurale 9 1 3 8 1200 1,42 0,99 8
Cazats Pole de proximité 33 2 2 31 900 0,58 0,41 5
Cours-les-Bains Commune rurale 8 1 8 1200 1,27 0,89 7
Cudos Pole de proximité 63 2 1 61 900 2,74 1,92 21
Escaudes Commune rurale 7 1 7 1200 1,55 1,09 9
Gajac Commune rurale 10 1 6 9 1200 1,59 1,11 9
Gans Commune rurale 5 5 1200 1,6 1,12 9
Giscos Commune rurale 9 1 8 1200 1,31 0,92 8
Goualade Commune rurale 5 5 1200 0,69 0,48 4
Grignols Pole relais 170 10 3 160 675 5,36 3,75 56
Labescau Commune rurale 5 4 5 1200 0,8 0,56 5
Lados Commune rurale 6 6 1200 0,92 0,64 5
Lartigue Commune rurale 4 4 4 1200 0,28 0,2 2
Lavazan Commune rurale 9 1 2 8 1200 1,34 0,94 8
Le Nizan Commune rurale 22 22 1200 0,57 0,4 3
Lerm-et-Musset Pole de proximité 31 2 7 29 900 3,07 2,15 24
Lignan-de-Bazas Commune rurale 14 1 4 13 1200 1,19 0,83 7
Marimbault Commune rurale 7 7 1200 1,15 0,81 7
Marions Commune rurale 7 2 7 1200 0,74 0,52 4
Masseilles Commune rurale 8 2 8 1200 0,75 0,53 4
Saint-Côme Pole de proximité 28 2 1 26 900 0,71 0,5 6
Saint-Michel-de-Castelnau Commune rurale 10 1 2 9 1200 1,86 1,3 11
Sauviac Commune rurale 13 1 2 12 1200 1,76 1,23 10
Sendets Commune rurale 11 1 10 1200 1,21 0,85 7
Sigalens Commune rurale 13 1 3 12 1200 1,59 1,11 9
Sillas Commune rurale 5 1 5 1200 1,34 0,94 8
TOTAL 1405 103 83 1302 1097 64,5 45,1 535 Rapport de présentation / Justifications des choix 110
Potentiel économique : bilan des capacités
d’accueil résiduelles sur la CdC en 2021
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Type de gisement Surface Répartition
Dent creuse 13,6 ha 68%
Friche 5,3 ha 26%
Local vacant 1,1 ha 6%
Total 20,1 ha
Origine/perspective Surface Répartition
Foncier public 5, ha 25%
Réserve foncière entreprise 8,5 ha 42%
Niveau de commercialisation 1,3 ha 6%
Sur 20,7 hectares de friches économiques identifiées en 2018 :
• Seuls 5,6 hectares sont encore disponibles en 2021
• 3 sites offrent encore des disponibilités
• le site de « l’ancienne centrale à béton » est restitué à
l’espace naturel Rapport de présentation / Justifications des choix 111
Potentiel économique : bilan des projets
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Type de développement Surface Répartition
Extension de ZAE
existante 2,5 ha 12%
Création de ZAE 18,03 ha 88%
Total 20,5 ha
Origine/perspective Surface Répartition
Foncier public 9,2 44%
Niveau de
commercialisation 7,6 ha 37%
20,5 hectares de projet dont :
44% sont de la propriété publique
Seulement 13 hectares de foncier encore disponible selon
le niveau de commercialisation actuel Rapport de présentation / Justifications des choix 112
Potentiel de densification économique au sein des espaces bâtis
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
TERRAINS NUS VIABILISES :
• Parcelle 1 : 16 400 m2 foncier privé
• Parcelle 2 : 5 080 m2 privé en cours d’aménagement avec
permis de construire, non disponible,
• Parcelle 3 : 7 660 m2, propriétaire Keyor, pas vendeur, pas de
perspectives,
• Parcelle 4 : 3 380 m2, propriétaire Keyor, pas vendeur, pas de
perspectives,
• Parcelle 5 : 1 330 m² , propriétaire privé blanchisserie,
perspectives faibles de vente
• Parcelle 6 : 8 060 m² , foncier privé, disponible (mais terrain
en pente avec au milieu un ruisseau donc peu exploitable)
• Parcelle 7 : 7 165 m² - en cours d’achat par LDC pour projet
d’agrandissement plateforme logistique, propriétaire public
FRICHES/BATIMENTS INNOCUPES :
• Parcelle 8 : 9 690 m2 foncier privé avec dépôt de permis de
construire
• Parcelle 9 : 12 580 m2 foncier privé avec 3 entreprises en
activité sur le site.
En conclusion : seulement 16 400m² réellement disponibles et
aménageables (parcelle 1).
ZI ROC DE SERVIER ET DE L’AIGUILLON (BAZAS)
Source : service économique de la CdC du Bazadais Rapport de présentation / Justifications des choix 113
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
TERRAINS NUS VIABILISES, NON VIABILISES :
• A noter que des perspectives existent pour la parcelle 2 avec
des projets d’implantations en partenariat avec le groupe
CASSOUS, propriétaire du terrain,
• La parcelle n°3 n’est pas pertinente au regard des contraintes
écologiques du terrain (site du Pesquey)
➢ Parcelle n°3 : secteur non conservé dans le cadre du
zonage du PLUi
En conclusion, seuls 40 150 m2 sont réellement disponibles au
regard des exclusions de sites et des projets à venir.
ZI DE GYSTEVE (BAZAS)
Source : service économique de la CdC du Bazadais Rapport de présentation / Justifications des choix 114
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
TERRAINS NUS VIABILISES:
• Parcelle 1 : 2,5 ha, foncier public disponible
• Parcelle 0,8 ha, foncier privé disponible
En conclusion : sur les 3,3 ha disponibles, 2,5 sont en portage
public et 0,8 en portage privé
ZA de GUILLEME (BAZAS)
Source : service économique de la CdC du Bazadais Rapport de présentation / Justifications des choix 115
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
TERRAINS NUS VIABILISES :
• Parcelle 1 : 6 830 m2 foncier privé, pas de perspective de
vente.
• Parcelle 2 : 16 440 m2 foncier public,
En conclusion : seulement 23 270 m2 dont 16 440 m² en
portage public.
ZA CENTRE BOURG (GRIGNOLS)
Source : service économique de la CdC du Bazadais Rapport de présentation / Justifications des choix 116
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Friches + bâtiments industriels occupés:
• Parcelle 1 : sur les 5,6 ha disponibles, très peu sont
réellement sujets à la vente car le propriétaire veut garder une
maîtrise de ses terrains.
En conclusion : seulement 40 000 m² réellement disponibles et
aménageables (parcelle 1).
➢ Parcelle n°1 : secteur non conservé dans le cadre du
zonage du PLUi
FRICHE SCIERIE CASTAGNÉ (CAPTIEUX)
Source : service économique de la CdC du Bazadais Rapport de présentation / Justifications des choix 117
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
TERRAINS NUS NON VIABILISES :
• Parcelle 1 : 9 170 m² foncier public, des ventes réalisées et
d’autres en cours de réalisation
• Parcelle 2 : 25 370 m² foncier public, des ventes en cours de
réalisation
En conclusion : seulement 23 270 m² sur les 3,4 ha sont
réellement disponibles.
CENTRE D’EXPLOITATION (CAPTIEUX)
Source : service économique de la CdC du Bazadais Rapport de présentation / Justifications des choix 118
2.3. Les choix en matière de modération de la consommation de l’espace et de lutte contre l’étalement urbain
Justification des besoins résidentiels
Une recherche d’équilibre dans la production de logements à l’échelle globale
Comme mentionné précédemment dans la déclinaison du scénario résidentiel, les besoins en intensification et en extension ont été évalués sur la base de
densités exprimées en P7 du DOO du SCoT et inscrites dans le PADD du PLUi.
Au total, le PLUi prévoit de produire environ 1 292 logements pour 96 hectares mobilisés, dont :
• 761 logements en réinvestissement sur environ 52,6 hectares dont :
• 535 logements dans les potentiels fonciers (45,1 ha) ;
• 40 logements dans les secteurs U encadrés par des OAP (7,5 ha) ;
• 103 logements vacants à reconquérir ;
• 83 changements de destination (les autres 10 changements de destination possibles sont dédiés à des activités économiques) ;
• 531 logements en extension (1AU + 2AU) sur environ 43,7 hectares dont :
• 291 logements dans les secteurs classés 1AU (32,4 ha) ;
• 240 logements dans les secteurs classés 2AU (11,3 ha) ;
Ces objectifs sont compatibles avec ceux du SCoT en termes de :
• volume de production de logements, à environ 8% près ;
• répartition de cette production : 59% dans les enveloppes urbaines existantes alors que le SCoT en exige au moins 40% ;
• consommation d’espaces : le PLUi prévoit une consommation maximale de 44 ha en extension, alors que le SCoT permet d’en mobiliser 57,5.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Scénario PLUi 2020-2035
Renouvellement Extension Total
761 531 1 292
59% 41% 100%
52,6 ha 43,7 ha 96,3 ha
54,6% 45,4% 100%
Objectif SCOT 2020-2035
Renouvellement Extension Total
Nombre de logements produit 621 783 1 405
Répartition (en %) 40% min 60% max 100%
Nombre d’hectares mobilisés 38,3 ha 57,5 ha 95,8 ha
Répartition (en %) 40% min 60% max 100% Rapport de présentation / Justifications des choix 119
Justification des besoins économiques
Au-delà du potentiel foncier résiduel, et dans un contexte de fortes demandes, le territoire a souhaité se doter de nouveaux fonciers économiques dans le
respect des préconisations du SCoT afin de permettre la création de 1 500 emplois nouveaux. Ainsi ce sont 18,03 hectares qui ont été inscrits zone 1AU et
2AU économiques ou économique et commerciale sur le territoire de la CdC Bazadais, alors que le SCoT en permet 25,4 au maximum.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Ces chiffres indiquent une modération de près de -30%
par rapport à l’enveloppe offerte par le SCoT.
À noter que le territoire a effectué un travail de
renoncement à l’artificialisation de plus de 60 hectares
de projets à vocation économique avec 6 projets de
création ou extension de ZAE supprimés dans le PLUI,
dont 4 inscrits dans des documents d’urbanisme en
vigueur et les 2/3 des surfaces liées à la suppression
d’une grande partie de l’emprise initiale de l’ECOPOLE
(zone AUX inscrite aux PLU de Captieux et Escaudes). Rapport de présentation / Justifications des choix 120
Bilan de la consommation d’espace
Au total, pour assurer le développement résidentiel et économique au-delà de la mobilisation du potentiel foncier existant dans les enveloppes urbaines et les
zones d’activités existantes, le PLUi prévoit la consommation de 61,7 ha en extension sur la période 2020-2035, soit 4,11 ha par an en moyenne.
Pour rappel, entre 2010 et 2020, 115 hectares ont été urbanisés au total en extension, soit 11,5 ha par an moyenne. Ainsi, entre les deux périodes 2010-2020 et 2020-2035, le rythme annuel moyen de consommation d’espace pourrait être donc divisé par 2,8 environ et la consommation d’espace pourrait être réduite de 46,3 %.
Sur les périodes de référence de la loi Climat & Résilience 2010-2020 et 2020-2030, cette réduction pourrait donc être plus importante encore puisqu’il est probable qu’une partie des zones AU (notamment les zones 2AU) ne soit consommée qu’après 2030.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
LGV : un fort impact sur le territoire
Plus de 900 hectares du territoire vont être consommés pour la création de la LGV. Il s’agit
d’une infrastructure d’envergure nationale et régionale dont l’impact en matière de
consommation d’espace ne peut pas être supporté par la Cdc de Bazadais. Par conséquent,
ces surfaces ne sont pas prises en compte dans la consommation d’espace induite par le PLUi.
- 46,3 % Réduction de la consommation entre les périodes 2010-2020 et 2020-2035 Rapport de présentation / Justifications des choix 121
Des sites choisis traduisant le projet du territoire
En cohérence avec le PADD, les orientations d’aménagement déclinent les orientations précises du projet de territoire, en appliquant des principes
d’aménagement avec lesquels les futures autorisations d’urbanisme devront être compatibles. Ces OAP définissent des principes d’aménagement
répondant aux spécificités de chaque secteur, la finalité étant d’aboutir à un développement qualitatif sur l’ensemble territoire. Chaque zone AU est donc
encadrée par une OAP. Le territoire compte ainsi 30 OAP en zone AU (25 OAP habitat et 5 OAP économie), dont 1 située en partie en zone U. De plus,
la volonté politique d’appropriation de cet outil a également permis de cibler certains sites urbanisés présentant des enjeux locaux, afin d’aller plus loin dans
l’aménagement du territoire. Ainsi, on retrouve sur la CdC, 9 secteurs d’OAP situés en zone urbaine (8 OAP habitat et 1 OAP économie), dont 1 située
en partie en zone AU. Au total, ce sont 38 secteurs d’OAP identifiés sur le territoire intercommunal (et non pas 39 car 1 est couvre à la fois une zone
U et une zone AU).
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
3.1. Présentation générale des OAP du territoire
Exemple de schéma d’OAP de secteur d’aménagement
III. Exposé des motifs retenus pour élaborer les OAP
Exemple de schéma d’OAP sectorielle Rapport de présentation / Justifications des choix 122
Les OAP réalisées dans le cadre du PLUi viennent notamment préciser:
• Les principes d’accès et de desserte afin de hiérarchiser le réseau viaire, d’assurer des conditions de desserte favorables, de prévoir l’aménagement de
certains carrefours, et de développer les liaisons douces ;
• Les principes d’occupation de l’espace qu’il s’agisse d’habitat (notamment en termes de typologies), d’activités économiques ou d’équipements ;
• Les principes d’implantation préférentielle des constructions afin de prendre en compte leur orientation ;
• Les principes paysagers et environnementaux sont proposés afin de créer des espaces verts, espaces publics, alignements arborés, et de maintenir
également les boisements/haies existant(e)s.
A noter qu’un travail d’ateliers participatifs avec les élus a été mené pour renforcer la dynamique intercommunale et construire ces OAP en plusieurs étapes :
• Définition des secteurs de projet (zones AU et certains sites stratégiques en zone U) ;
• Définition des principes généraux d’aménagement ;
• Travail sur chaque site d’OAP pour construire le schéma d’aménagement (photo ci-dessous) ;
• Saisie des schémas sous format SIG pour faciliter l’édition d’atlas et la mise en conformité au standard CNIG.
La connaissance du terrain par les élus a aussi permis de cerner les enjeux de chaque zone et de rester au plus près de la réalité qui pourra être rencontrée par
le futur aménageur du site.
Extrait des ateliers « magnets » de construction de schéma d’aménagement des OAP
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Rapport de présentation / Justifications des choix 123
La localisation de ces secteurs d’OAP a fait l’objet de nombreux échanges avec les élus de la collectivité. Le cadrage avec le SCoT Sud-Gironde et la
déclinaison de l’armature territoriale a permis de fixer l’enveloppe foncière disponible en extension des espaces bâtis comme expliqué précédemment (Cf.
Explication des choix pour établir le PADD). Le choix stratégique des futures zones de développement pour les communes s’est également basé sur un
cadrage environnemental (Cf. Evaluation environnementale) présentant les contraintes environnementales pouvant exister sur les communes et permettant de
dégager des préconisations d’aménagement spécifique. L’objectif de spatialiser ces enjeux est de privilégier des sites où les impacts de l’urbanisation
restent minimes et où l’aménagement de ces zones - via l’outil OAP - restreignent d’autant plus ces effets.
A travers la réflexion de ces principes d’aménagement sur chacun des secteurs d’OAP, il s’agit de maîtriser leur urbanisation future en créant de
véritables « coutures urbaines » entre les centres bourgs / villages / hameaux et les nouveaux quartiers. L’aménagement de ces secteurs cherche à
favoriser une intégration des futurs projets dans leur environnement existant.
Par ailleurs, la trame végétale environnante, les espaces agricoles, viticoles, forestiers et les caractéristiques des quartiers résidentiels limitrophes, les
objectifs de diversification du parc de logements sont autant de paramètres qui ont été pris en compte dans les Orientations d’Aménagement et de
Programmation de ces secteurs.
Les orientations définies dans chacune des OAP permettent ainsi de guider de manière qualitative l’évolution de secteurs aux contextes, échelles,
rayonnements et enjeux divers et de garantir, à terme, une organisation cohérente de ces futurs espaces de vie. Les enjeux d’insertion paysagère, de prise en
compte des caractéristiques locales, d’accessibilité et de destinations principales ont été définis par des orientations d’aménagement. Il s’agit de principes à
caractère qualitatif et quantitatif qui répondent aux orientations et objectifs recherchés par la CdC du Bazadais dans son Projet d’Aménagement et de
Développement Durables.
L’appréciation de ces principes est à effectuer dans un lien de compatibilité, c’est-à-dire que les projets ne doivent pas aller à l’encontre des
grandes orientations définies. La représentation graphique est réalisée sur la base d’une légende commune à toutes les OAP.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Rapport de présentation / Justifications des choix 124
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
• 30 OAP sectorielles
• 8 OAP de secteur d’aménagement
• Une superficie d’environ 75 ha Rapport de présentation / Justifications des choix 125
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Bilan des OAP
Commune N°OAP Type zone au PLUi
Superficie de la
zone au PLUi
(ha)
Type OAP Habitat ou Economie
Superficie du
périmètre d’OAP
(ha)
Nombre de
logements attendu
(minimum)
Bazas BAZ01 1AU 6,01 Secteur d’aménagement Habitat 6,01 90
Bazas BAZ02 U 1,14 Sectorielle Habitat 1,14 17
Bazas BAZ03 U 0,16 Sectorielle Habitat 0,16 1
Bazas BAZ04 U 0,98 Sectorielle Habitat 0,98 3
Bazas BAZ05 1AU 3,34 Sectorielle Economie 3,34 /
Bazas BAZ06 1AU 5,11 Sectorielle Economie 5,11 /
Bazas BAZ07 2AU 4,29 Sectorielle Habitat 4,29 65
Bazas BAZ08 2AU 4,08 Sectorielle Habitat 4,42 62
Bazas BAZ09 2AU 3,71 Sectorielle Economie 3,71 /
Bernos-Beaulac BER01 1AU 2,29 Secteur d’aménagement Habitat 2,29 20
Bernos-Beaulac BER02 1AU 0,84 Sectorielle Habitat 0,96 8
Bernos-Beaulac BER03 1AU 0,52 Sectorielle Habitat 0,52 6
Captieux CAP01 1AU 0,87 Sectorielle Habitat 0,87 7
Captieux CAP02 1AU 4,17 Secteur d’aménagement Habitat 4,17 70
Captieux CAP03 1AU 2,10 Secteur d’aménagement Habitat 2,10 20
Captieux CAP04 U 3,02 Sectorielle Economie 3,02 /
Captieux CAP05 1AU 4,90 Sectorielle Economie 5,65 /
Cazats CAZ01 2AU 1,38 Sectorielle Habitat 1,51 12
Cours-les-Bains COU01 U 0,53 Sectorielle Habitat 0,53 4
Cudos CUD01 1AU 2,86 Secteur d’aménagement Habitat 2,86 22 Rapport de présentation / Justifications des choix 126
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Commune N°OAP
Type
zone au
PLUi
Superficie de la
zone au PLUi
(ha)
Type OAP Habitat ou Economie
Superficie du
périmètre d’OAP
(ha)
Nombre de
logements attendu
(minimum)
Escaudes ESC01 1AU 0,95 Sectorielle Habitat 1,23 5
Giscos GIS01 U 0,65 Sectorielle Habitat 0,65 4
Grignols GRI01 U/2AU 2,94 Sectorielle Habitat 2,94 24
Grignols GRI02 1AU/2AU 5,18 Secteur d’aménagement Habitat 5,18 64
Grignols GRI03 1AU 0,98 Sectorielle Economie 0,98 /
Lados LAD01 1AU 0,48 Sectorielle Habitat 0,48 3
Lartigue LAR01 U 0,85 Sectorielle Habitat 0,85 4
Le Nizan LEN01 1AU/2AU 1,64 Secteur d’aménagement Habitat 1,64 14
Lerm-et-Musset LER01 1AU 0,52 Sectorielle Habitat 0,52 3
Lignan-de-
Bazas LIG01 1AU 0,27 Sectorielle Habitat 0,27 3
Marimbault MAT01 1AU 0,53 Sectorielle Habitat 0,69 3
Marions MAR01 1AU/2AU 0,83 Sectorielle Habitat 1,06 6
St-Côme STC01 2AU 0,75 Sectorielle Habitat 0,75 7
St-Côme STC02 1AU 1,01 Secteur d’aménagement Habitat 1,27 8
St-Michel-de-
Castelnau SAI01 1AU 0,43 Sectorielle Habitat 0,43 3
Sauviac SAU01 2AU 0,83 Sectorielle Habitat 1,07 5
Sendets SEN01 U 0,71 Sectorielle Habitat 0,71 4
Sigalens SIG01 1AU 0,44 Sectorielle Habitat 0,45 4
CdC du Bazadais 74,81 571 Rapport de présentation / Justifications des choix 127
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
L’ensemble des secteurs d’OAP résultent de choix stratégiques adoptés par les élus du territoire pour un développement cohérent à l’échelle locale. Ces
secteurs prennent en compte l’ensemble des données environnementales disponibles et on fait l’objet d’analyse sur site par un cabinet spécialisé dans le
domaine (ELIOMYS). La justification des choix de localisation de ces secteurs est à retrouver en annexe au même titre que la justification détaillée du
zonage commune par commune.
Commune Armature Code OAP Justification
Bazas Pole
BAZ01
Ce secteur stratégique pour Bazas s’inscrit dans une volonté de la commune de prioriser son développement en densification. Au cœur d’un quartier résidentiel existant, l’aménagement de cette zone permet de conforter la vocation initiale de la zone. Le projet vise à garantir l’intégration des nouvelles constructions au sein de son environnement avec un traitement paysager des abords et une densité plus importante privilégiée en cœur d’opération. Souhaitant répondre aux objectifs de mixité sociale, le secteur comprend également la réalisation d’un minimum de 20% de logements aidés sur l’ensemble de l’opération. L’importance du site a conduit à adopter un séquençage en plusieurs phases successives pour permettre un accueil progressif des nouveaux habitants et éviter une saturation des équipements et services communaux.
BAZ02
La localisation de ce secteur répond à la volonté de favoriser le développement urbain au cœur du tissu urbain de Bazas. Ce secteur se situe ainsi dans un milieu déjà en partie urbanisé et autour de secteurs résidentiels, de plusieurs commerces et équipements. Le secteur d’OAP vise ainsi à favoriser un habitat regroupé autour de deux phases : une première intégrant un habitat intermédiaire et/ou de petits ensembles collectifs avant d’ouvrir une seconde phase sur des parties déjà urbanisées en y consacrant de l’habitat individuel pavillonnaire et groupé. Le projet prévoit également la réalisation d’un espace partagé mixite en cœur de projet afin de favoriser le bien-vivre sur le secteur. Cette volonté s’accompagne également par le maintien et la création d’espace partagé à dominante végétale et des haies paysagères à créer ou à préserver. Souhaitant répondre aux objectifs de mixité sociale, le secteur comprend également la réalisation d’un minimum de 50% de logements aidés sur le secteur A. L’importance du site a conduit à adopter un séquençage en plusieurs phases successives pour permettre un accueil progressif de nouveaux habitants et éviter une saturation des équipements et services communaux.
BAZ03
Ce secteur se situe au cœur du tissu résidentiel au nord-est du bourg. La motivation de ce secteur est de favoriser l’urbanisation dans ou à proximité immédiate de secteurs déjà urbanisés, et dont les vocations sont identiques. Afin de préserver le cône de vue sur la cathédrale qui subsiste sur sa partie ouest, le schéma indique une hauteur en RDC et la conservation d’espaces naturels sur sa frange ouest.
BAZ04
Ce secteur se situe au cœur du tissu résidentiel au nord-est du bourg. La motivation de ce secteur est de favoriser l’urbanisation dans ou à proximité immédiate de secteurs déjà urbanisés, et dont les vocations sont identiques. Afin de préserver le cône de vue sur la cathédrale qui subsiste sur sa partie ouest, le schéma indique une hauteur en RDC et la conservation d’espaces naturels sur sa frange ouest. Une bande tampon de 10 m a été ajoutée sur sa frange nord afin de limiter les nuisances et les risque de conflits avec les activités agricoles.
BAZ05
Le secteur a été sélectionné du fait de son emplacement clé à proximité immédiate à la fois de la sortie d’autoroute A65 et d’une zone d’activités économiques et commerciales déjà existante. Sa contiguïté avec l’OAP BAZ09 a conduit à proposer un aménagement commun aux deux sites afin d'optimiser l'usage de l'espace, l'implantation des futures bâtiments et l'organisation des flux de circulation. Le projet sur le secteur souhaite également préserver le linéaire des chênes, les fossés ainsi que les haies et lisières associées. La présence de franges naturelles paysagères en bordure permet également de faciliter l’intégration paysagère du secteur. Le projet intègre une bande tampon inconstructible de 10 mètres avec la zone agricole attenante afin de limiter les conflits d'usage et les éventuelles nuisances. Il comprend aussi un secteur inconstructible lié à un recul à respecter par rapport à la présence de l'autoroute A65 (loi Barnier).
BAZ06
Ce secteur se situe dans le prolongement d’autres activités économiques et bénéficie de la desserte de l’autoroute A65 et de la route nationale 524. Le projet sur ce secteur vise à permettre le développement économique de la commune tout en préservant les éléments naturels et paysagers au travers de différents éléments précisés dans le cadre du schéma d’OAP (présence d’espaces naturels, d’espaces partagés à dominante végétale, de franges naturelles paysagères,…). De plus, le secteur est soumis à une obligation d’intégration paysagère des futures constructions comme conditions d’aménagement, en cherchant à préserver le maximum d’arbres sur la zone. Rapport de présentation / Justifications des choix 128
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Commune Armature Code OAP Justification
Bazas Pole
BAZ07
Ce secteur dispose d’une localisation stratégique au sud du bourg de Bazas, en continuité des espaces résidentiels. Le projet prévoit également la réalisation de multiples espaces partagés et naturels ainsi que la création/préservation d’éléments naturels. Afin de permettre un développement résidentiel répondant aux ambitions de densification, le projet prévoit la réalisation de plusieurs secteurs d’habitats collectifs (R+2) en cœur d’ilot contrairement aux bords d’OAP (et notamment côté ouest, à proximité d’autres habitats) pour lesquels une plus faible densité de logements a été établie afin de limiter les différences de typologie de bâti. L’organisation de la voirie autour du secteur d’OAP permet également de rendre cohérent l’organisation viaire nécessaire à ce secteur d’OAP avec la voirie déjà existante. Afin de prendre en compte la sensibilité de l’espace naturel sur sa frange Nord, un bande tampon de 10 m d’épaisseur a été délimitée et impose de maintenir la végétation existante. L’importance du site a conduit à adopter un séquençage en plusieurs phases successives pour permettre un accueil progressif des nouveaux habitants et éviter une saturation des équipements et services communaux. Le classement de ce secteur en 2AU résulte de la conformité avec l'article R151-20 du CU et concerne la capacité limitée des voies et réseaux à accueillir le futur aménagement.
BAZ08
Ce secteur se situe en continuité du tissu résidentiel déjà existant à l’ouest du tissu urbain de la commune. Ce secteur est fermé à l’urbanisation afin de permettre un développement résidentiel stratégique sur la commune, ce dernier n’étant pas prioritaire au développement résidentiel par rapport aux autres secteurs d’OAP. De plus, le secteur intègre une bande rendue inconstructible de 12 mètres sur sa façade ouest du fait de sa mitoyenneté avec le tissu forestier attenant pour intégrer la gestion du risque incendie et feux de forêt. Le classement de ce secteur en 2AU résulte de la conformité avec l'article R151-20 du CU et concerne la capacité limitée des voies et réseaux à accueillir le futur aménagement.
BAZ09
Ce secteur se situe en continuité d’espaces d’activités économiques déjà existantes et en projet, étant directement lié à l’OAP BAZ05. La fermeture à l’urbanisation de secteur (via le classement en zone 2AU) est un moyen pour la collectivité de maîtriser le développement économique de la commune en assurant un développement urbain cohérent et programmé. La préservation d’une frange naturelle paysagère au nord du secteur fait partie des éléments de sensibilités paysagères pris en compte par le projet, en plus d’une intégration paysagère des futures constructions qui est recherchée.
Le site intègre une bande de 12 mètres sur la façade sud de l’OAP rendue inconstructible du fait de son contact avec un ensemble boisé afin d'intégrer une gestion du risque incendie de feux de forêt.
Le classement de ce secteur en 2AU résulte de la conformité avec l'article R151-20 du CU et concerne la capacité limitée des voies et réseaux à accueillir le futur aménagement.
Bernos-
Beaulac Pole de proximité
BER01
Ce secteur a été sélectionné stratégiquement du fait de son intégration dans le tissu urbain de la commune. L’urbanisation en trois phases du secteur permet d’échelonner le développement des réseaux (notamment viaires) aux besoins résidentiels de la commune. De plus, le choix a été fait de favoriser l’habitat individuel groupé sur sa face est (correspondant aux phases A et B).
Les ambitions environnementales du site passent par la conservation des haies et la préservation des arbres isolés. D’un point de vue paysager, l’intégration paysagère des futures constructions constitue une des conditions d’aménagement du secteur. Enfin pour intégrer pleinement ce site à son environnement, une bande d’inconstructibilité de 10 mètres a été inscrite sur le schéma d’OAP au nord du secteur afin de le préserver les activités agricoles voisines.
BER02
Ce secteur a été identifié du fait de sa proximité immédiate avec le tissu urbain déjà existant de Bernos-Beaulac. Le projet vise à s’intégrer avec son environnement par le maintien des arbres de hautes tiges sur la partie sud, la création et/ou la préservation de haies paysagères. En raison de son contact sur l'ensemble de sa façade ouest avec le massif forestier, le site intègre une bande d’inconstructibilité de 12 mètres sur sa partie ouest afin d'intégrer une gestion du risque incendie et feux de forêt.
BER03
Souhaitant optimiser le foncier disponible sur la commune, le secteur d’OAP BER03 se divise en deux phases situées en continuité du bourg déjà existant. La volonté d’optimisation du foncier s’illustre notamment par le choix d’une première phase à l’habitat individuel groupé. Plus globalement sur les deux phases, le choix a été fait de garantir l’intégration paysagère des futures constructions. La réalisation et la préservation d’espaces naturels et de franges naturelles paysagères répond à ces ambitions environnementales et paysagères. Rapport de présentation / Justifications des choix 129
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Commune Armature Code OAP Justification
Captieux Pole relais
La commune de Captieux n'a aucune maîtrise foncière sur les sites de développement urbain, dédiés à l’habitat. Sur le bourg, il reste très peu de capacité de densification : il subsiste peu de « dents creuses » et de terrains permettant des divisions parcellaires. Pour développer de l’habitat et conforter son statut de commune "pôle secondaire", il était nécessaire de créer de nouvelles zones à urbaniser. Toutefois, seuls les ensembles fonciers permettant de conforter le bourg dans une logique de comblement d’espace et d’épaississement sans l’étendre ont été retenus. Ainsi, ce sont 3 secteurs dédié à l'habitat (CAP01, CAP02, CAP03) qui ont été définis et choisis pour leur facilité d'accès, leur desserte par les réseaux en suffisance et l'absence d'enjeux environnementaux. Ils s’inscrivent ainsi dans l’enveloppe du tissu aggloméré dessiné par le tracé de voiries existantes et marquent ainsi les nouvelles limites du bourg en comblant les derniers espaces valorisables aux abords de la D524 et de la voie Airbus.
CAP01
A l’est du bourg, en face de l'EHPAD, le site CAP01 s’inscrit dans une enclave foncière dans le prolongement du lotissement « Les Cigales » qui finit actuellement de s’urbaniser. Il s’appuie sur la voie de desserte « convoi exceptionnel Airbus ». Seule la partie Sud de cette zone a été retenue car l'autre partie Nord était une zone potentiellement humide. Ce secteur vient terminer l’urbanisation de frange Est bordant la voie de contournement. La frange Nord est inconstructible sur une largeur de 10m afin de limiter les nuisances et les risque de conflits avec les activités agricoles.
CAP02
En entrée de ville Nord, le site CAP02 tranche B valorise l’espace interstitiel entre le tissu urbain existant et la jonction entre la voie de desserte Airbus et la route de Bazas (N524). Il vient ainsi organiser l’entrée de bourg Nord et conforter un pôle d’équipements publics récemment implanté plus au Sud. Voulu comme une démarche innovante en matière d’habiter pour différents publics, il s’appuiera sur des modes atypiques de logements. Le traitement paysager de ce site participera à valoriser cette entrée de bourg. En outre, il comprend des obligations de mixité social afin de participer à l'objectif de la diversification de l'habitat. Le site CAP02 tranche A propose un aménagement plus « urbain » car il s’inscrit dans un environnement déjà urbanisé, tout en assurant la préservation de la trame boisée située sur la frange Est. Un secteur est voué à la création d’habitat inclusif et un autre à une résidence intergénérationnelle, car il s’agit de répondre à la diversité des besoins en matière de logements ainsi qu’aux besoins liés au vieillissement et à l’enjeu de proximité des personnes âgées aux commerces et services du centre. Par ailleurs, un espace public végétalisé est esquissé afin de reprendre le code paysager des airials.
CAP03
Sur la frange Ouest, le site CAP03 s’implante au sud au droit de la caserne des pompiers. Il permet « d’épaissir » l’urbanisation à l’arrière du front bâti qui borde la route de Bazas (N524), constitué d’un alignement d’une dizaine de maisons individuelles. Ce développement permettra de densifier cette partie du bourg et d’assurer une meilleure cohésion entre le centre bourg ancien et un tissu plus récent présent au Nord. La densité est progressive, du nord au sud, en fonction de la proximité du centre. La frange Ouest est inconstructible sur une largeur de 10m afin de limiter les nuisances et les risque de conflits avec les activités agricoles. Rapport de présentation / Justifications des choix 130
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Commune Armature Code OAP Justification
Captieux Pole relais
CAP04
Sur le site CAP04, la commune de Captieux dispose de la maîtrise foncière sur ce site. Il constitue la seconde tranche d’aménagement d’une zone économique dédiée à l’artisanat développée récemment. Elle vient ainsi conforter la présence du Centre Départemental Routier implanté au droit du site depuis plusieurs années. Toutefois, sur cet ensemble foncier de plus de 17ha, ce ne sont finalement que 2.5 ha qui seront valorisés pour accueillir les activités économiques. En effet, les investigations écologiques ont conduit à diviser par trois la surface d’extension envisagée pour cette zone, malgré la forte demande locale d’artisans pour du foncier économique. Une prescription a été instaurée pour protéger les bois au Nord-Est et Sud-Est de cette extension et réduire le risque de feux de forêt.
CAP05
Le site de l’Ecopole (CAP05) est sous la maîtrise foncière de la Communauté de Communes du Bazadais. Issu d’un ensemble foncier de plus 12ha, seuls 5 ha environ seront aménagés sur les parties les moins sensibles d’un point de vue environnemental. Il a pour objet de valoriser d’une part la présence de la desserte autoroutière de l’A65 positionnée au Sud du site et d’autre part l’espace interstitiel créé entre cette infrastructure et la future emprise de la LGV Sud Europe Atlantique à l’Est. Le site se positionne dans la continuité urbaine créée par l’aménagement de l’aire d’autoroute de Captieux au Sud et de la bretelle d’accès à l’autoroute. La qualité de cette desserte régionale et nationale permet d’envisager une vocation industrielle à ce site et de limiter ainsi les nuisances liées au trafic de poids lourds. En outre, les réseaux sont largement dimensionnés pour ce type de vocation. Suite aux investigations écologiques pour l’aménagement de cette future zone d’activités économiques, la surface aménagée a été considérablement réduite. Les franges ouest, nord et est sont inconstructibles afin de tenir compte de l’autoroute (recul lié à la loi Barnier) et du risque de feux de forêt.
Cazats Pole de proximité CAZ01
Ce secteur d’OAP vise à renforcer l’entrée du bourg de la commune et à s’intégrer au tissu urbain existant. Ce secteur est ainsi stratégiquement positionné du fait de sa proximité à plusieurs équipements sportifs et ludiques. Afin de répondre aux objectifs environnementaux et de bien-vivre, l’OAP intègre une bande inconstructible de 12 mètres (lié au risque de feu de forêt), un espace vert au cœur du secteur ainsi que des haies paysagères à créer/préserver et des franges naturelles paysagères à sécuriser. Par ailleurs, le tracé de la voie permet de « mutualiser » le fuseau déjà occupé par la ligne électrique de manière à optimiser l’espace. Le classement de ce secteur en 2AU résulte de la conformité avec l'article R151-20 du CU et concerne la capacité limitée des voies et réseaux à accueillir le futur aménagement.
Cours-les-Bains Commune rurale COU01
Le choix de l’emplacement de l’unique secteur de développement sur la commune se justifie par la présence d’un ensemble foncier inoccupé située en plein centre bourg appartenant à la commune et à un particulier. Positionné en bordure de la route, il assure ainsi la continuité de l’urbanisation sur la partie Sud-Est. Le projet consiste en la création de quatre habitations au total sur la zone, deux sur chaque partie, sur des surfaces adaptées aux attentes concernant la situation et la taille des terrains. Ce site est desservi par l’ensemble des réseaux primaire et couvert par la défense incendie. La frange Est est inconstructible sur une largeur de 10m afin de limiter les nuisances et les risque de conflits avec les activités agricoles. Rapport de présentation / Justifications des choix 131
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Commune Armature Code OAP Justification
Cudos Pole de proximité CUD01
Il s’agit d’un ensemble foncier de plus de 2,5 ha sous maîtrise communale. En s’inscrivant dans cet espace au Nord du Bourg, il vient remplir l’un des derniers espaces libres mais enclavés au Nord du Bourg. Ainsi, il participe à conforter le développement conduit ces dernières décennies sur le secteur de Larroudey et à faire la jonction avec le bourg-Nord. Ce dernier est en connexion directe avec le centre bourg et bénéficie ainsi de toutes ses aménités (terrain de sport, école, mini stade, aire de jeux pour enfant, salle des fêtes et services administratifs).
Ce développement s’inscrit dans la continuité des projets urbains déjà réalisés pour favoriser la proximité des lieux de vie et de résidence en s’appuyant sur les continuités piétonnes et autres liaisons douces qu’offre désormais le bourg. Le site se situera en périphérie du périmètre des abords, défini autour de l’église du bourg. Cette OAP est issue du travail mené à partir de la convention de bourg, engagée entre la commune, les services du Conseil Départemental de la Gironde et le CAUE de la Gironde. Le schéma d’aménagement reprend les principes posés par l’étude d’aménagement du centre bourg. Ainsi, l’accès par des véhicules se fait par la voie communale Larroudey, participant à créer un bouclage à sens unique qui permet de gérer les nouveaux flux et améliorer la sécurité de l’ensemble des usagers. Les futurs secteurs bâtis seront traversés par des voies piétonnes en lien direct avec les commerces et les différents services et équipements publics, afin d’encourager la pratique des modes actifs sur la commune. De plus, le site jouxtera sur sa frange Est un espace public transformé en jardin cultivé avec un verger et un arboretum. Par ailleurs, le développement de l’urbanisation sur ce secteur se justifie par la présence en suffisance des réseaux primaires et sa couverture par la sécurité incendie.
Escaudes Commune rurale ESC01
Il s’agit d’un ensemble foncier sous maîtrise communale de 0.9 ha. D’un projet de 1,4 ha initié en 2006 il n’en a été retenu qu’environ 0,9 ha dans le PLUi actuel. Le bourg est traversé par le ruisseau La Gorce qui est un corridor écologique majeur, désormais préservé dans le cadre de ce PLUI. Toutefois, ce dernier partage le bourg historique en deux parties distinctes. En outre, de nombreux boisements importants enveloppent le bourg et lui confèrent une ambiance boisée qui présente un intérêt paysager. De plus, le bourg accueille l’église Notre-Dame, classée à l’inventaire des monuments historiques en 1925, et dont le périmètre de protection déborde sur les deux parties du bourg.
Cette extension urbaine est située au Nord, face à la mairie. Elle vient s’insérer au droit d’une parcelle agricole exploitée et protégée également pour des enjeux paysagers, car située dans le périmètre de visibilité de l’église. Bien que située à plus de 200 m, la frange Sud de ce site se situe dans le champ de co-visibilité du monument historique. Aussi, cette extension permet d’être éloigné du corridor écologique et de préserver les principales caractéristiques patrimoniales et paysagère du bourg. En comblant un espace en seconde ligne au Nord, elle permet en outre de ne pas poursuivre le développement urbain linéaire déjà engagé le long de la RD932E8 et de la RD124 et de conforter la partie Nord du Bourg d’Escaudes. Par ailleurs, le développement de l’urbanisation sur ce secteur se justifie par la présence en suffisance des réseaux primaires. La frange nord est inconstructible pour réduire le risque de feux de forêt.
Ce projet a fait l’objet d’une étude des caractéristiques géologiques et hydrogéologiques en 2008. En 2013 des contacts ont été pris avec le CAUE pour dessiner l’aménagement du site, mais qui ne s’est pas réalisé faute de financements communaux. Avec la volonté de concrétiser ce projet dans les prochaines années, la municipalité actuelle désire avec l’appui du CAUE, mettre à disposition 5 terrains viabilisés d’une surface d’environ 1200 m2 chacun. Près d’1/3 de la superficie restante sera occupée par la voirie et les espaces verts communs.
Les enjeux environnementaux, paysagers et patrimoniaux, ainsi que la faiblesse des réseaux sur certains secteurs du bourg réduisent les possibilités de déterminer des alternatives à cette localisation.
Giscos Commune rurale GIS01
Il s’agit d’un ensemble foncier sous maîtrise communale situé dans le prolongement Sud du bourg. Il constitue actuellement le stade de foot qui est désaffecté depuis plusieurs années. La surface retenue est d’environ 6 000 m² sur les 1.6 hectares disponible. Le reste de cet ensemble foncier est conservé pour les équipements sportifs actuels (terrain de tennis, espace de fitness) et futurs (city stade, espace de jeux pour enfants). Le choix de la localisation de ce site résulte de la prise en compte de plusieurs contraintes d’ordre environnementales, paysagères et du risque incendie feux de forêt. Initialement d’autres sites avaient été envisagés avant d'être écartés pour des raisons multiples : un 1er terrain écarté pour cause de nuisances sonores, un 2e terrain écarté du fait de la présence d’une zone humide et un 3e trop éloigné du centre bourg et trop proche du massif forestier et soumis à des enjeux environnementaux. Situé dans un secteur résidentiel, l’intérêt de l’OAP est de s’inscrire en cohérence avec le tissu urbain déjà existant, appuyé par un positionnement stratégique (proximité d’un équipement sportif, de l’école primaire et du bourg). Elle vise également à garantir une intégration paysagère idéale des futures constructions, ce qui explique une limitation de hauteur à un seul niveau (rez-de-chaussée), sans étage. Rapport de présentation / Justifications des choix 132
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Commune Armature Code OAP Justification
Grignols Pole relais
GRI01
Cette OAP couvre un secteur d’environ 3 hectares qui est totalement inséré dans l’enveloppe urbaine, à proximité immédiate du centre bourg. Son urbanisation va permettre à la commune d’assurer son développement dans un souci de lutte contre l’étalement urbain et de consommation économe des espaces agricoles et naturels. Une grande partie du périmètre (sauf le secteur A) est classée en zone 2AU en application de l'article R151-20 du CU et de la capacité limitée actuelle des voies et réseaux. Par ailleurs, pour faciliter la mise en œuvre opérationnelle du site et éviter des blocages liés à la mosaïque foncière, plusieurs secteurs d’aménagement ont identifiés afin permettre des urbanisations cohérentes, à l’échelle de chaque secteur et de l’ensemble. Le choix d’un développement sous forme d’habitat individuel mixte s’explique par la volonté de développer du logement tout en préservant le cadre de vie de ce secteur résidentiel et en garantissant une harmonie des densités et formes urbaines. Par ailleurs, la réalisation d’une voie Nord-Ouest / Sud-Est au sein de ce secteur va permettre, au-delà de répondre aux besoins endogènes de l’opération, de renforcer le maillage de voirie du la commune et faciliter les déplacements. Le choix de sens unique sur certaines voies permet notamment de limiter les nuisances sur l’environnement résidentiel.
GRI02
Le secteur, localisé à l’Est du bourg, est au cœur du tissu urbain de la commune entre le village automnal et le lotissement Mutin. Le site est stratégique pour le développement de la Grignols et s’insère en densification d’un environnement déjà urbanisé et en pleine mutation notamment au Sud-Ouest du secteur. A proximité immédiate des services et équipements du bourg, ce site est occupé par un espace agricole sur l’Ouest et une prairie de fauche sur la partie Est. Le projet vise à proposer une mixité des formes urbaines avec des logements individuels et des logements accolés au sein d’un environnement végétalisé. Le projet correspond à une extension pavillonnaire en zone urbaine, il s'agit d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche, en conservant des espaces végétalisés et en créant des espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant. Pour faciliter la mise en œuvre opérationnelle du site et éviter des blocages liés à la mosaïque foncière, plusieurs secteurs d’aménagement ont identifiés afin permettre des urbanisations cohérentes, à l’échelle de chaque secteur et de l’ensemble. La partie A est suffisamment pourvu en réseaux (eau potable, électricité et assainissement collectif) et ne comporte pas d’enjeux environnementaux spécifique : c’est pour cela qu’elle a été classée en zone 1AU. En revanche, les autres parties B, C et D ont été classés en 2AU en application de l'article R151-20 du CU et de la capacité limitée actuelle des voies et réseaux.
GRI03
Ce secteur se situe à proximité immédiate du centre bourg, sur sa frange ouest. Il vient ainsi combler un espace laissé libre qui bénéficie de la desserte de l'ensemble des réseaux primaires. Bénéficiant au Sud d'un espace boisé, les risques de nuisance avec le secteur résidentiel au sud sont limités. Grignols étant un des deux pôles secondaires du territoire, l'aménagement de ce site à des fins économiques permettra de renforcer l’offre de locaux pour des activités artisanales et de créer de l'emploi afin de garantir la pérennité de ces équipements et services de proximité.
Lados Commune rurale LAD01
Le bourg de Lados s’organise en deux parties autour de l’église classée aux monuments historiques, sur les quartiers de Grand Housteau et de Les Mothes. Le bourg est entouré de terres agricoles encore exploitées, dont la partie Sud située dans le périmètre visible de l’église est protégée de toute construction. Une large partie des espaces jouxtant les façades Nord et Ouest du bourg sont constitutifs de corridors écologiques et sont associés à la trame verte. C’est parce que la municipalité a souhaité préserver les cônes de vues sur un vaste périmètre autour de l’église et garantir l’intérêt écologique des espaces périphériques que les opportunités de renforcer le bourg se sont limitées aux extrémités des quartiers de Grand Housteau et de Les Mothes. Initialement se sont 6 sites de développement urbain qui ont été étudiés sur ces quartiers. Toutefois plusieurs ont révélés des sensibilités écologiques moyennes à fortes ou des faiblesses quant à leur desserte par le réseau d’adduction d’eau potable. Ainsi, le site d’une superficie de 0,5 ha vient se greffer sur le quartier de Les Mothes qui rassemble les constructions les plus récentes. Il vient ainsi finaliser et combler sa façade Est. Sa position sur la RD 125 permettra par ses aménagements paysagers d’améliorer la visibilité de l’entrée du bourg. Par ailleurs, le développement de l’urbanisation sur ce secteur se justifie par la présence en suffisance des réseaux primaires et de sa couverture incendie.
Lartigue Commune rurale LAR01 L’OAP se situe à proximité immédiate de la mairie de Lartigue. Le secteur se justifie également par une préservation des éléments environnementaux et paysagers situés en bordure du secteur (notamment la préservation du linéaire de chênes sur la limite ouest). Rapport de présentation / Justifications des choix 133
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Commune Armature Code OAP Justification
Le Nizan Commune rurale LEN01
Soucieuse d’étoffer le bourg du village, où sont situés les espaces et services publics : Mairie, Ecole, Salle des fêtes, Salle des associations, Cercle, Place, boulodrome, l’équipe municipale souhaite y favoriser la constructibilité.
Le choix de la localisation de ce site s’explique par la prise en compte de plusieurs contraintes d’ordre paysagère et patrimoniale qui affectent une large partie du bourg : •Sur l’essentiel du périmètre du bourg s’applique la protection paysagère et patrimoniale de l’église classée et la proximité du château de Roquetaillade, qui imposent la préservation des terrains en visibilité ;
•Le bourg est enveloppé de terres agricoles encore cultivées et qui bénéficient également d’une protection paysagère. Initialement deux sites ont fait l’objet d’études d’implantations. L’un à l’Ouest a révélé la présence de zones humides détectées et présentait un risque de remontée de nappe et le second à l’Est au bord de la voie communale Andrivet offrait des caractéristiques écologiques de zone humides. Cet ensemble foncier est situé à la frange Sud dans le prolongement du centre bourg afin de réduire son incidence visuelle sur le patrimoine protégé. Il se compose de deux parties organisées de part et d’autre de la RD223, dont sa partie Est permettra de faire la jonction avec le hameau de Landrivet proche. La position de cette opération en entrée Sud du bourg permettra d’organiser l’entrée de ville par la RD 223. Les préconisations architecturales fixées par l’OAP permettront de garantir l’intégration des nouvelles constructions et la préservation des caractéristiques architecturales, patrimoniales et paysagères. C’est pourquoi il est exigé de préserver un espace non bâti et de prolonger la trame boisée située à l’Ouest de la zone.
Le développement de l’urbanisation sur ce secteur se justifie par la présence des réseaux primaires et de sa couverture par la défense incendie. De plus, les terrains sont favorables à l’assainissement individuel avec la présence d’un exutoire pérenne. Toutefois, les réseaux d'eau potable n'ont pas la capacité d'accepter l'ouverture simultanée des deux parties de l'OAP. C'est pour cela que la partie Est de cet ensemble foncier bénéficie d'un classement en zone 2AU (en partie), en conformité avec l'article R151-20 du CU. Enfin, la frange Ouest et Sud est inconstructible sur une bande de 10m pour éviter les impacts et conflits d’usage avec l’activité agricole.
Lerm-et-Musset Pole de proximité LER01
Dans un souci de développement du bourg du village, ce secteur de développement à vocation résidentiel a été élaboré stratégiquement pour sa proximité immédiate avec les services de proximité (l'épicerie / bureau postal, école primaire, mairie). Ce secteur vise également un développement résidentiel soucieux des spécificités du terrain en préconisant des réalisations en RDC. De plus, la réalisation de cette OAP est conditionnée à la conservation des chênes présents sur la parcelle répondant à l’objectif d’une intégration paysagère et naturelle réussies des futures constructions.
Lignan-de-
Bazas Commune rurale LIG01
Ce secteur répond au besoin de développement de la commune de Lignan-de-Bazas. Situé le long de la D110E7, il vise à répondre aux besoins de la commune en permettant de soutenir son développement démographique. De plus, le secteur d’OAP est encerclé par un figuré visant à préserver et/ou à créer des haies paysagères dans l’objectif plus global de préserver et garantir l’intégration paysagère des futures constructions.
Marimbault Commune rurale MAT01
Il s’agit d’un ensemble foncier sous maîtrise communale. La surface acquise est d’environ 0,4 ha. Le choix de la localisation de ce site s’explique par la prise en compte de plusieurs contraintes d’ordre paysagère et patrimoniale qui affectent une large partie du bourg : •Sur les ¾ du périmètre du bourg s’applique la protection paysagère et patrimoniale de l’église, identifiée comme monument historique, •Le bourg est enveloppé de boisements qui lui confèrent une ambiance paysagère particulière en constituant un écrin de verdure qui doit être préservé. Les seuls espaces de clairières au Nord-Est et au Nord-Ouest sont des terres agricoles exploitées et qui ont vocation à être pérennisées. Cet ensemble foncier est situé à la frange Sud-Ouest dans le prolongement du centre bourg. Il vient conforter le lotissement communal terminé depuis 2008 plus au Sud et se greffer au droit d’une opération résidentielle récente (2021). De plus, ce positionnement en face de l’entrée de ce dernier permet de mutualiser les voiries de desserte déjà réalisées. Par ailleurs, le développement de l’urbanisation sur ce secteur se justifie par la présence en suffisance des réseaux primaires : •eau potable (diamètre 63 mm),
•électricité : poste électrique dans le bourg,
•assainissement collectif,
•Sécurité incendie : 75 m de la borne incendie auquel s’ajoute une bâche souple de 250 M3 en cours de construction à moins de 100m au nord-est. Marimbault étant dotée d’une station d’épuration à roseaux qui permet d’avoir un traitement des eaux usées pour l’ensemble des maisons du bourg et de la future opération, car cette dernière est capable d’absorber encore une dizaine de maisons. En outre, ce site s’inscrit aussi à proximité directe d’un projet de réaménagement d’un espace naturel public qui bénéficiera d’une replantation et d’aménagements sous la forme de sentiers de promenades et de randonnées. Initialement un autre site avait été envisagé sur la partie centrale Ouest. Toutefois, cette alternative n’a pas été retenue car les terrains été trop visibles depuis l’église protégée et ne bénéficiaient pas d’une bonne couverture pas les réseaux primaires.
La frange nord est inconstructible afin de réduire le risque de feux de forêt et permettre l’aménagement d’une voie périmétrale d’accès pour les pompiers afin de renforcer la défendabilité du site. Rapport de présentation / Justifications des choix 134
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Commune Armature Code OAP Justification
Marions Commune rurale MAS01
Ce secteur se justifie par son intégration immédiate du bourg de Marions favorisé par la présence de linéaires de modes de déplacements doux. Afin de répondre au mieux aux enjeux de développement résidentiel sur la commune, le phasage en deux secteurs permet un développement résidentiel au plus proche des besoins futurs de la commune. De plus, ce secteur prend pleinement compte des éléments environnementaux (gestion des eaux pluviales via des noues/fossés,…) ou encore paysagers (l’aménagement de ce secteur est conditionné à l’intégration paysagère des futures constructions). Afin de prendre en compte les risques de feu de forêt existant sur ce secteur, l’OAP indique une bande d’inconstructibilité de 12 mètres sur son nord (concernant la phase B) qui servira à l’aménagement d’une voie périmétrale d’accès pour les pompiers afin de renforcer la défendabilité du site.
Le classement de ce secteur en 2AU (en partie) résulte de la conformité avec l'article R151-20 du CU et concerne la capacité limitée des voies et réseaux à accueillir le futur aménagement.
Saint-Côme Pole de proximité
STC01
L’ensemble du périmètre du bourg dans sa partie agglomérée est cerné de parcelles agricoles toujours utilisées par des exploitants de la commune. Il s’ajoute aussi sur ces terrains enveloppant le bourg, un intérêt de réservoir complémentaire de trame verte et bleue, limitant les possibilités d’extension du bourg. Il s’agit d’une parcelle appartenant à un privé. Elle se justifie par sa contiguïté avec le tissu bâti Sud du bourg. Sa dimension a été réduite pour tenir compte d’un relief plus accentué à l’Est et par la présence d’un fossé ou exutoire pérenne sur la partie Sud qui le borde. Le classement de ce secteur en 2AU résulte de la conformité avec l'article R151-20 du CU et concerne la capacité limitée des voies et réseaux à accueillir le futur aménagement.
STC02
L’ensemble du périmètre du bourg dans sa partie agglomérée est cerné de parcelles agricoles toujours utilisées par des exploitants de la commune. Il s’ajoute aussi sur ces terrains enveloppant le bourg, un intérêt de réservoir complémentaire de trame verte et bleue, limitant les possibilités d’extension du bourg. Il s’agit d’un ensemble foncier sous maîtrise communale, car achetée à la SAFER en 2016. La surface acquise est d’environ 3 ha. Néanmoins au vu des intérêts écologiques potentiels sur ce site, la commune a souhaité retenir pour son projet de développement à peine un peu plus de la moitié de cette superficie. Ce secteur au Sud du bourg se justifie par la présence en suffisance des réseaux primaires dont les capacités sont plus faibles sur les parties Nord et Est du bourg : •Eau potable (arrivée en diamètre 200 mm)
•Assainissement collectif,
•Electricité avec la présence du transformateur en face de la parcelle
Cette desserte permet une urbanisation immédiate de la parcelle.
Les franges Ouest et Sud sont inconstructibles afin de réduire les risques de feux de forêt. Une voie périmètrale pour les pompiers sera aménagé sur cette frange pour renforcer la défendabilité du site.
Saint-Michel-
de-Castelnau Commune rurale SAI01
Le bourg de Saint-Michel de Castelnau s’organise autour de l’intersection de la RD 12 avec la RD10e15. Des boisements importants ceinturent le bourg, laissant apparaître quelques prairies encore non bâties. D’ailleurs, une large partie de ces espaces sont identifiés comme réservoirs complémentaires de la trame verte et bleue. Des développements plus récents ont étendu le bourg sa frange Ouest autour du secteur de l’église, le long du chemin de Larrivat, et d’autre part sur sa frange Est, principalement le long de la traversée de RD10e15 notamment en direction de Goualade. Le choix d’accueillir de nouvelles constructions intervient après l’étude de plusieurs possibilités foncières, qui n’ont pas été retenues : •La partie Sud du bourg, l’arrière de la RD12 s’avère peu dense. Toutefois, la mairie a souhaité privilégier l’intérêt paysager de cette grande prairie et de ses fonctions ludiques. En effet, c’est ici que sont rassemblés les équipements sportifs de la commune. De plus ce secteur en léger contrebas est sujet à recevoir une partie des eaux pluviales s’écoulant depuis la route,
•Au Sud-Est du bourg, sur le secteur Le Gey, au contact du tissu boisé, il s’agissait de créer une continuité bâtie en s’appuyant sur les développements récents pour combler une enclave. Cependant, ce sont les enjeux écologiques, de risques incendie et d’accessibilité qui ont contraint à renoncer à ce site. Afin de ne pas poursuivre un développement urbain entamé le long des axes routiers, limiter les risques d’incendie liés à la proximité des boisements et préserver les espaces de forts intérêts écologiques, la collectivité a choisi « d’épaissir » la partie centrale du bourg. Il s’agit d’une vaste prairie située à l’arrière du front bâti de la RD 12 et en bordure de RD10e15. Il permet ainsi de combler partiellement un espace central encore non bâti. Il jouxte aussi de l’autre côté de la RD10e15 un lotissement récemment finalisé. En raison de la présence d’une zone humide sur la partie Ouest, le site d’OAP ne recouvre qu’une petite partie de ce vaste ensemble foncier attenant au bourg.
Par ailleurs, le développement de l’urbanisation sur ce secteur se justifie par la présence en suffisance des réseaux primaires : •La défense incendie existante pourra être utilisée car située à moins de 100m, •L’approvisionnement en eau potable ne posera aucune difficulté puisque la desserte du quartier est assurée par une canalisation de 90 mm de diamètre Rapport de présentation / Justifications des choix 135
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Commune Armature Code OAP Justification
Sauviac Commune rurale SAU01
Il s’agit d’un ensemble foncier sous maîtrise communale. La surface acquise est d’environ 0,8 ha. Le bourg de Sauviac est réduit à sa plus simple expression puisqu’il est quasi exclusivement composé de bâtiments historiques : église du XIIème siècle avec son cimetière attenant, Mairie, école, salle des fêtes, cercle et une maison d’habitation style landais avec auvent. A environ 200m au sud, se dresse « Le Château de Sauviac », bel édifice datant du XVIIème siècle. Il bénéficie d’un classement au titre des monuments historiques. De fait, l’intégralité du bourg est située à l’intérieur de son PDA (Périmètre Délimité des Abords). Ce bourg est totalement entouré de terres agricoles cultivées en poly- cultures/élevage, qui sont elles aussi situées dans le périmètre protégé du monument historique. Dès lors, la municipalité a souhaité préserver les caractéristiques architecturales, paysagères et patrimoniales du bourg en ne développant aucune extension de l’urbanisation.
C’est pour ces motifs que le choix d’accueillir de nouvelles constructions s’est porté sur des hameaux plus éloignés. Ainsi plusieurs possibilités foncières ont été étudiées, qui n’ont pas été retenues :
•Au Nord à Tucos, mais il est confronté à une faiblesse des réseaux primaires, •A l’Est le hameau de Jean de Mieu, mais qui risquait d’amplifier le « continuum urbain » le long de la VC de Broustet, •Au Sud sur Chicoy, la présence d’un corridor écologique et de réservoirs de biodiversité autour de ce hameau ont conduit à préférer la voie de la densification urbaine.
Au final, c’est le quartier de La Lande du Pin qui a recueilli le maximum de potentialités avec de moindres contraintes. En effet, le site vient se greffer au droit d’un précédente opération communale réalisée en 2008, d’une dizaine d’habitations ce qui permettra de mutualiser la voirie de desserte. De plus, il offre une proximité avec le pôle principal de Bazas permettant la mobilité des habitants vers les commerces et services (y compris en vélo) et la défense incendie est située à 100m. Toutefois, en raison d’une insuffisance des réseaux d’en eau potable, la zone est, pour l’instant, fermée à l’urbanisation (classée en 2AU) en application de l'article R151-20 du CU. Sur la frange nord de l’OAP, une bande inconstructible est définie pour réduire le risque de feux de forêt et pour aménager une voie périmétrale pour les pompiers afin d’améliorer la défendabilité du site et des constructions voisines déjà existantes.
La maîtrise foncière communale porte sur un ensemble plus grand, d’environ 2,5 ha. Elle permet outre une opération résidentielle, de réaliser la protection des milieux humides et des ripisylves qui jouxtent ce hameau. Pour cela, il a donc été scindé en deux parties : •la partie nord, soit environ 1,6 ha qualifiée en zone naturelle et de réserve de biodiversité. Elle permet de créer un espace naturel tampon avec le cours d’eau de Guillemot,
•la partie sud d’une superficie d’environ 0,8 ha qui pourra être urbanisée, car jouxtant le lotissement déjà existant, qu’elle viendra ainsi conforter.
Sendets Commune rurale SEN01
L’emplacement de l’unique OAP de SENDETS se justifie par la présence d’une parcelle inoccupée située entre deux maisons, juste à la sortie du Bourg, avec trois habitations présentes de l’autre côté de la route et dans une zone desservie par les réseaux eaux et électricité. Les gestionnaires des réseaux ont été consultés par rapport à la faisabilité et à la capacité des réseaux . Le projet consiste en la création de cinq habitations, en 2 secteurs correspondant aux découpages des unités foncières actuelles afin de faciliter l’opérationnalité de l’OAP. La frange Est est inconstructible pour réduire les risques d’incendie et les conflits d’usage avec les activités agricoles.
Sigalens Commune rurale SIG01
Il s’agit d’un ensemble foncier sous maîtrise communale. La surface acquise est d’environ 0,4 ha. Le choix de la localisation de ce site vise à conforter le bourg de Sigalens. Sa position au cœur du bourg s’explique par la présence de grandes surfaces agricoles encore cultivées en périphérie, Nord, Est et Ouest du bourg, et dont certaines présentent un intérêt paysager très fort. Il s’agissait aussi de limiter la poursuite de continuum urbain au Nord sur la D124 et au Sud sur la voie communale « A la traverse ». Son positionnement à l’arrière de la salle des Fêtes et de l’Eglise permet d’assurer une connexion avec le tissu bâti ancien existant grâce un bouclage de voirie entre le bourg Nord et le Bourg Sud.
Par ailleurs, le développement de l’urbanisation sur ce secteur se justifie par la présence en suffisance des réseaux primaires : eau potable (diamètre 160 mm), électricité (renforcement du poste électrique dans le bourg en cours et à moins de 50 m de l’opération), assainissement collectif, sécurité incendie (deux bornes couvrent l’opération à moins 90 m). En outre, le site retenu s’inscrit aussi à proximité directe d’un projet de réaménagement d’un espace naturel public qui bénéficiera de plantations d’essences locales pour en faire un parc paysager face à l’église. Initialement 4 sites ont fait l’objet d’études d’implantations. Toutefois, pour les trois sites s’implantant sur les franges Est, Nord-Ouest et Sud, ces derniers n’ont pas été retenus parce qu’il s’agissait soit de terres agricoles encore cultivées, soit pour des motifs paysagers et écologiques forts ou pour des motifs de faiblesse de réseaux primaires. Le quatrième site potentiel s’implantant en partie centrale du bourg menaçait les perspectives paysagères historiques vers l’église. En matière d’aménagement de l’OAP, la frange sud du site est inconstructible pour limiter les nuisances et conflits d’usage des activités agricoles. Un cheminement doux sera aménagé au nord-ouest pour rejoindre le centre plus directement. Rapport de présentation / Justifications des choix 136
Un référentiel d’aménagement commun au territoire du Bazadais
Un premier chapitre du Livre 5 porte sur l’ensemble des principes généraux souhaitant être mis en œuvre par la collectivité, à destination des porteurs de projet
dans le cadre des aménagements futurs programmés.
Les porteurs de projet auront ainsi à porter une attention particulière sur les fondamentaux suivant :
• l'intégration du projet dans le site environnant ;
• la place importante devant être laissée à la végétalisation des espaces libres collectifs ;
• l’aménagement d’espaces publics de rencontres favorisant une qualité des réalisations et renforçant le lien social ;
• la faible imperméabilisation des terrains en dimensionnant les voiries à leur usage ;
• la diversification de la taille de parcelles et typologie de logements favorisant le logement pour tous et permettant aux habitants d’accomplir au sein du
territoire leur parcours résidentiel ;
• la place de l’intimité des logements / parcelle dans l’organisation globale de l’ensemble des constructions ;
• la limitation des consommations d’énergie ;
• la prise en compte des codes architecturaux locaux quand il est retenu un parti architectural traditionnel afin d’éviter la banalisation des constructions
sans rapport avec l’architecture locale.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Rapport de présentation / Justifications des choix 137
La CdC du Bazadais a su privilégier un développement maîtrisé en extension du tissu urbain existant, respectueux de l’environnement qui entoure la
collectivité. Au regard de la connaissance du territoire par les élus et d’une répartition équilibrée de l’ensemble des zones ouvertes à l’urbanisation sur tout le
territoire de l’EPCI, les zones qui, pour la plupart étaient constructibles dans les documents d’urbanisme communaux, resteront ouvertes dès l’approbation du
PLUi.
Deux types d’OAP cohabitent sur le territoire de la CdC du Bazadais :
• Les OAP secteur d’aménagement (schémas et orientations à retrouver au Livre 5.2)
• Les OAP sectorielles (schémas à retrouver au Livre 5.2 et règles à retrouver au sein du règlement écrit Livre 3.1)
Les premières sont uniquement régies par les Orientations d'Aménagement et Programmation (Livre 5 du PLUi) alors que les secondes sont encadrées à la fois
par le règlement et par les Orientations d'Aménagement et Programmation.
Ce choix a permis aux communes disposant d’une vision claire et avancée de leur secteur de développement, de privilégier des OAP secteur d’aménagement.
A contrario, pour les communes où les projets sont en cours de construction, maturation, les OAP sectorielles ont été privilégiées.
In fine, le PLUi compte 8 OAP secteur d’aménagement à vocation habitat et 24 OAP sectorielle à vocation habitat ; soit 32 OAP habitat sur le territoire du
Bazadais.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
3.2. Les Orientations d’Aménagement et de Programmation à vocation d’habitat Rapport de présentation / Justifications des choix 138
➢ Le Livre 5.2 – OAP regroupe l’ensemble des OAP (sectorielle/secteur d’aménagement) par commune
A ) Les OAP secteur d’aménagement
Ces OAP, dites de projet, sont composées d'un schéma de principes et sont suivies par des recommandations reprenant l’organisation ci-dessous :
1. Schéma d’aménagement
2. Eléments de programmation
• Mixité fonctionnelle
• Modalités d’ouverture, éléments de programmation et échéancier
3. Qualité de l’insertion architecturale, urbaine et paysagère
• Principes d’insertion dans le tissu environnant et organisation des constructions • Principes de qualité architecturale
• Principes patrimoniaux et paysagers
4. Qualité environnementale et prévention des risques
• Continuités écologiques (réservoirs et corridors)
• Gestion des eaux pluviales
• Gestion des risques et des nuisances
• Adaptation au changement climatique
5. Organisations des déplacements
• Desserte des terrains par les voies (y compris mode doux)
• Besoin en matière de stationnement
6. Réseaux
• Eau potable
• Assainissement des eaux usées
• Électricité et télécommunications
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Ces éléments sont détaillés dans les pages suivantes.
3.2. Les Orientations d’Aménagement et de Programmation à vocation d’habitat Rapport de présentation / Justifications des choix 139
B ) Les OAP sectorielles
Les OAP sectorielles, comprennent :
• La localisation du site dans la commune
• Un schéma d’aménagement
• Des éléments de programmation urbaine :
- Une fourchette imposant un nombre minimal et maximal de logements à créer afin d’assurer une optimisation du foncier dédié au développement résidentiel
- Des typologies de logements imposées et encadrées afin de répondre aux objectifs de diversification de l’offre sur le territoire et de valoriser les espaces pouvant accueillir des formes d’habitat plus denses (intermédiaire et collectif) à proximité des aménités urbaines - Une forte volonté de programmation et de projet traduite par une réflexion sur chaque secteur afin d’imposer des opérations d’ensemble sur les secteurs stratégiques et de garantir en même temps un accueil résidentiel au coup par coup pour accueillir des logements sur le court terme - un phasage de l’urbanisation lorsque cela est possible afin d’assurer un développement urbain débutant au plus près des espaces urbanisés - Des orientations en matière de formes urbaines et aspects des constructions propres à chaque secteur d’OAP, afin de compléter les règles écrites et graphiques au regard des spécificités de chaque site et de répondre aux différents besoins des communes. - Une réflexion menée sur la desserte et les mobilités sur chaque site (limiter les accès et encourager la mutualisation (accès et stationnement), développement des continuités douces : à la fois en interne des nouveaux quartiers mais également en accroche avec les tissus existants, développer un cadre de vie de qualité et utiliser les OAP pour développer les espaces publics
- Une réflexion sur les secteurs denses afin d’assurer la réalisation d’espaces verts communs et/ou publics et d’inciter au développement d’une vie locale/interne aux futurs quartiers
- Des mesures d’intégration paysagère et de gestion des franges urbaines avec les espaces naturels et agricoles
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Rapport de présentation / Justifications des choix 140
3.3. Les Orientations d’Aménagement et de Programmation à vocation économique
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Sur ces secteurs économiques, les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) d’aménagement sont sectorielles et reprennent
l’organisation des OAP sectorielles habitat. Rapport de présentation / Justifications des choix 141
3.4. Les Orientations d’Aménagement et de Programmation thématiques
Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) prévoient les actions et opérations d’aménagement à mettre en œuvre, notamment pour « mettre en
valeur l’environnement, les paysages, les entrées de ville et le patrimoine, lutter contre l’insalubrité, permettre le renouvellement urbain et assurer le développement
de la commune » (article L.151-7 du code de l’urbanisme).
Elles sont établies dans le respect des objectifs du PADD : les OAP sont un pivot entre les orientations du projet de territoire et sa mise en œuvre opérationnelle.
La CdC Bazadais s’est saisie de cet outil afin de traduire certaines politiques phares d’aménagement à long terme, complémentairement au règlement et à son
caractère normatif. Ces OAP thématiques incitent les porteurs de projets à s’inscrire dans une dynamique globale traduisant les différentes politiques portées par le
PLUi.
Les OAP thématiques se déclinent différemment :
• Les échelles sont variables : parfois elles concernent l’ensemble du territoire intercommunal, parfois des secteurs plus ciblés ;
• Les principes d’aménagement s’appliquent aux espaces publics et/ou privés ;
Elles concernent des principes d’aménagement à respecter sous forme de préconisations ou de prescriptions, mais dans un rapport de compatibilité au regard
des autorisations d’urbanisme et non de conformité.
Les OAP thématiques exposées ci-après, traduisent les politiques suivantes portées par le PLUi :
• La politique de l’Eau;
• La gestion du développement des ENR.
Le PLUi comprend alors 2 OAP thématiques :
• La thématique Eau ;
• La thématique Energie.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Rapport de présentation / Justifications des choix 142
4.1. Organisation générale des pièces du règlement
Eléments de cadrage
Les élus du territoire de la CdC du Bazadais ont fait le choix de se lancer dans la
mise en place d’un document modernisé en lien avec l’application de la
réforme de modernisation des PLU qui va progressivement contribuer à la
simplification et la clarification de leur contenu, afin de mieux traiter les enjeux
nationaux et locaux.
La collectivité s’est donc lancée dans la mise en application d’un règlement basé
sur la simplification du nombre de zones afin d’assurer une meilleure lisibilité
du document. Le PLUi se limite donc aux quatre principales zones U, AU, A et N.
A cela s’ajoute un ensemble de règles graphiques selon les différentes
thématiques, applicables en zone U afin de caractériser l’unicité de chaque
espace urbain (centre-bourg ancien, hameaux, extension continue, …). Cette
nouvelle méthode permet une plus grande souplesse du règlement et une
meilleure adaptabilité aux contextes locaux.
Ces représentations graphiques de règles telles que la hauteur, l’emprise au
sol… présentent l’avantage d’une économie importante de règles écrites. Elles
permettent de simplifier l’élaboration et la compréhension des règles du PLUi du
fait d’une représentation de façon claire et lisible.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
IV. Exposé des motifs retenus pour établir le règlement écrit et graphique Rapport de présentation / Justifications des choix 143
Axes du PADD Orientation du PADD Principes et déclinaisons réglementaires
AXE 1
Favoriser l’accueil de
population tout en
confortant l’identité du
territoire bazadais
Objectif 1 : S’appuyer sur les
polarités constituées pour
organiser l’accueil de nouvelles
populations
En cohérence avec le SCoT, le PADD a défini une armature urbaine pour lutter contre l’étalement urbain et
assurer une croissance démographique équilibrée qui tient compte des capacités du territoire, des
équipements, des enjeux de mobilités… Pour ce faire, le règlement distingue différentes zones urbaines en
fonction de cette armature urbaine. Les zones U1A (centre-ville de Bazas), U1B (Quartiers péricentraux de
type faubourg, à Bazas) et U1C (autres centres-bourgs) sont ouvertes à une large mixité fonctionnelle afin
d’accueillir à la fois des logements, des activités économiques et les équipements et assurer ainsi le
rayonnement de ces polarités. Par ailleurs, le règlement, notamment graphique, a été défini de manière à
répondre aux objectifs de développement à savoir : 1400 logements nouveaux d’ici 15 ans, dont 60% dans
les espaces urbains existants (cf. partie relative à la consommation d’espace).
Objectif 2 : Œuvrer pour un
développement urbain maîtrisé et
équilibré
Les règles d’emprise au sol et de hauteur des constructions, exprimées sur le règlement graphique, ont été
définies de façon à favoriser des densités plus élevées dans les pôles.
Pour privilégier la mobilisation des dents creuses et la densification des terrains déjà bâtis, les contraintes
règlementaires ont été limitées au strict nécessaire (gestion des risques et des enjeux patrimoniaux majeurs).
De même, les règles d’implantation et de volumétrie ont été adaptés : par exemple, la majorité des secteurs
pavillonnaires des communes « pôles » dispose de règles d’emprise au sol plus favorables (60% maximum)
à la densification que la majorité des secteurs pavillonnaires des autres communes (40%).
Objectif 3 : Développer une
politique de l’habitat s’ajustant
aux besoins des populations
actuelles et futures
Pour assurer la mise en œuvre de la politique de l’habitat et développer une politique de l'habitat adaptée au
contexte économique, social et foncier, le règlement du PLUi intègre plusieurs dispositifs complémentaires :
- Dans les communes « pôles », il est exigé une part minimale (20%) de logements locatifs sociaux dans
les opérations de 9 logements ou plus afin de répondre aux besoins des ménages les plus en difficulté ;
des servitudes de mixité sociale sont également imposées sur certains secteurs couverts par des OAP ;
- En outre, dans le pôle principal (Bazas) et dans les deux pôles relais (Captieux et Grignols), une
servitude de taille de logements, qui exige que les opérations de 9 logements ou plus intègrent au moins
50% de T3, a été instituée afin de diversifier le parc de logements. Cela va permettre de favoriser les
parcours résidentiels des ménages et répondre à des besoins hétérogènes : familles monoparentales,
jeunes couples…
Par ailleurs, un emplacement a été réservé pour créer une aire d’accueil des gens du voyage de Bazas.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
4.2. Présentation sommaire des dispositions réglementaires pour la mise en œuvre des orientations du PADD Rapport de présentation / Justifications des choix 144
Axes du PADD Orientation du PADD Principes et déclinaisons réglementaires
AXE 2
Renforcer l’attractivité
de l’économie et les
savoir-faire locaux
Objectif 1 : Mettre en œuvre une
stratégie économique favorisant
l’implantation de filières d’avenir
et la création d’emplois
Pour préserver et développer les capacités d’accueil d’entreprises sur le territoire, des zones urbaines
dédiées à ces activités ont été identifiées. Elles couvrent principalement des zones d’activités existantes qui
peuvent être optimisées. En effet, dans ces zones, le règlement permet des emprises au sol relativement
importantes (70% maximum) et des hauteurs adaptées à la fois aux besoins de ces activités et à la limitation
de leurs impacts sur le paysage (12 mètres maximum). Par ailleurs, plusieurs zones à urbaniser sont
identifiées sur le règlement car les capacités existantes sont insuffisantes. A noter toutefois que, dans une
démarche ERC, d’anciennes zones à urbaniser à vocation économique ont été reclassées en zones
agricoles ou naturelles de façon à réduire la consommation d’espace.
Objectif 2 : Pérenniser les outils
de productions agricoles et
soutenir les filières locales de
transformation
Le règlement classe d’importantes surfaces en zone agricole et limite les surfaces des zones à urbaniser afin
de préserver les capacités de production de l’agriculture et limiter la pression foncière.
Mais ces zones agricoles ne constituent pas uniquement des outils de protection. En effet, le règlement de
ces zones agricoles favorise l’installation de nouveaux exploitants, les reprises d’exploitations ou encore
leurs développements et leurs diversifications en autorisant à la fois la construction de bâtiments agricoles et
aussi les constructions nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des
produits agricoles et les activités d’accueil touristique constituant une activité accessoire d’une exploitation
agricole en activité. Les logements pour les exploitants agricoles sont également admis sous réserve de
respecter plusieurs conditions et des STECAL sont également identifiés pour permettre la diversification de
leur activités. Par ailleurs, le règlement identifie des bâtiments pouvant faire l’objet d’un changement de
destination afin de valoriser d’anciens bâtiments agricoles.
Objectif 3 : Développer un
tourisme respectueux des atouts
patrimoniaux et des sites naturels
du territoire
Afin de poursuivre le développement d’une offre touristique qualitative s’appuyant sur les atouts principaux du
territoire, le règlement identifie et protège des éléments du patrimoine bâti et naturel.
Le règlement favorise aussi la création d’hébergements touristiques diversifiés en définissant des zones
urbaines dédiées aux activités économiques pouvant accueillir des hébergements hôteliers (U3Ah), des
zones réservées aux hébergements touristiques (U4A). Plusieurs STECAL permettent de valoriser le
patrimoine agricole et naturel du territoire et de développer un tourisme "vert", voir un éco-tourisme, plus
responsable des ressources et à la fréquentation plus modérée.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Rapport de présentation / Justifications des choix 145
Axes du PADD Orientation du PADD Principes et déclinaisons réglementaires
AXE 3
Adopter un mode de
développement urbain
respectueux du cadre
de vie
Objectif 1 : Garantir une offre
d’équipements et de services
satisfaisante pour l’ensemble de
la population
Pour ne pas contraindre leur déploiement sur le territoire, les équipements sont largement autorisés par le
règlement, dans les diverses zones urbaines. Par ailleurs, des emplacements réservés ont été identifiés pour
permettre la construction d’équipements publics.
En cohérence avec l’armature urbaine, le règlement encadre le développement commercial :
- en le favorisant dans les centres : les zones U1A, U1B et U1C autorisent une large mixité fonctionnelle et
des linéaires commerciaux protègent des RDC dans les centres de Bazas et Captieux ;
- et en le limitant en périphérie : le commerce est très limité dans les secteurs pavillonnaires (seules des
extensions limitées sont admises) et dans les zones économiques dédiées, sauf dans la zone U3Ac qui
correspond à la zone commerciale de Bazas. Toutefois, pour éviter la concurrence avec le centre-ville et
assurer la complémentarité, le règlement n’autorise que les commerces et activités de service
relativement grands (400m² de surface de vente minimum) dans cette zone U3Ac. Enfin, le règlement
impose aux constructions et opérations d’aménagement de permettre le raccordement aux réseaux de
câbles et/ou de fibres optiques afin de contribuer à l’aménagement numérique du Bazadais.
Objectif 2 : Proposer des
alternatives à la voiture
Pour limiter la dépendance à la voiture et aux énergies fossiles des ménages les plus fragiles, le règlement
privilégie la construction des logements sociaux dans les commune pôles car ceux-ci bénéficient d’une mixité
fonctionnelle habitat-activités-équipements favorables aux modes de déplacements actifs (marche à pied et
vélo notamment).
De façon plus globale, la limitation des zones à urbaniser et le développement privilégié de l’urbanisation
dans les zones urbaines existantes (par un règlement qui favorise la densification) permettra de renforcer la
proximité des différents lieux de vie et aménités urbaines et, par conséquent, de limiter l’usage de la voiture.
Enfin, plusieurs emplacements ont été réservés pour aménager des cheminements doux, des pistes
cyclables et même deux aires de covoiturage.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Rapport de présentation / Justifications des choix 146
Axes du PADD Orientation du PADD Principes et déclinaisons réglementaires
AXE 3
Adopter un mode de
développement urbain
respectueux du cadre
de vie
Objectif 3 : Protéger l’identité
patrimoniale et définir des formes
urbaines compatibles
Le règlement identifie et protège de nombreux éléments du patrimoine du Bazadais. Des dispositions
générales sont définies de façon à assurer leur préservation et à encadrer leurs évolutions possibles puisque
l’objectif est aussi de valoriser ce patrimoine. Des dispositions spécifiques sont aussi fixées par le règlement
selon les types d’éléments : airiaux, fermes, maisons girondines, édifices publics…
En outre, le règlement définit des prescriptions architecturales et paysagères qui varient selon le niveau de
sensibilité paysagère du secteur et qui encadrent l’aspect des toitures, des façades, des clôtures… Ces
prescriptions permettent de garantir une bonne insertion paysagère et urbaine des nouvelles constructions et
le respect des caractéristiques architecturales locales.
Par ailleurs, les choix opérés dans le règlement permettent un développement urbain harmonieux :
préservation de points de vue, limitation des hauteurs des constructions, urbanisation préférentielle dans les
espaces urbains et maintien de coupures à l’urbanisation…
Le dossier de PLUi contient également un livre des recommandations architecturales et paysagère en
compléments des OAP et le Livre blanc de l’urbanisme, de l’architecture et du paysage du PNR
Objectif 4 : Porter une attention à
la qualité des espaces publics,
des traversées de bourgs et des
entrées de ville
Cet objectif ne trouve pas vraiment de déclinaison dans le règlement car celui-ci fixe les droits à construire et
les usages possibles sur les différentes parcelles. Toutefois, dans le règlement écrit des exigences sont
portées sur l’aspect extérieur des clôtures qui assurent l’interface entre les espaces publics et privatifs et
dont leurs qualités influent grandement sur le paysage urbain. De même, les dispositions d’implantation des
nouvelles constructions aux abords des espaces publics, participent à leur qualité paysagère et à leur usage.
Cet objectif est davantage décliné dans les OAP sectorielles qui fixent des orientations pour l’aménagement
des voies, des espaces publics… De même, l'OAP thématique "énergie" impose pour l'implantation de parc
de production photovoltaïque et d'aérogénérateurs un recul vis-à-vis des entrées d'agglomération, des voies
publiques et des logements. Il s'y ajoute aussi des mesures complémentaires de "paysagement" pour
masquer les installations depuis le domaine public ou le voisinage pour limiter les nuisances.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Rapport de présentation / Justifications des choix 147
Axes du PADD Orientation du PADD Principes et déclinaisons réglementaires
AXE 4
Répondre aux enjeux
climatiques,
énergétiques et
environnementaux
Objectif 1 : Initier une transition
énergétique pour abaisser les
émissions de GES
Cet objectif fait l’objet d’une OAP thématique spécifique afin de favoriser la mise en œuvre du PCAET.
Dans le règlement, des dispositions sont prises pour une bonne intégration des dispositifs de production
d’énergies renouvelables sur les toitures. L’OAP thématique "énergie" et le règlement écrit précisent :
• dans la zone A possibilité d'installations agrivoltaïques à condition de correspondre aux critères définis
(installation soit en toiture soit en hauteur >1,5 m),
• dans la zone Naturelle avec la création d'un secteur "Ner" dédié à l'implantation au sol de parc
photovoltaïque, mobilisant uniquement des espaces déjà artificialisés, anthropisés ou pollués
Objectif 2 : Faire du Bazadais un
territoire de reconquête de la
biodiversité
Le règlement identifie la Trame Verte et Bleue (TVB) à préserver qui est composée de zones humides, de
réservoirs de biodiversité majeurs et complémentaires, de corridors écologiques terrestres et aquatiques.
Pour chacun de ces éléments, le règlement fixe des règles pour assurer leur préservation. Il en est de même
pour les éléments du patrimoine végétal et paysager qui ont été également identifiés : parcs, jardins, haies…
De façon plus globale, les choix de zonage opérés ont été faits dans une démarche itérative avec l’évaluation
environnementale qui a permis d’Eviter, de Réduire et parfois, en dernier recours, de Compenser (ERC) les
impacts de l’urbanisation sur le patrimoine écologique.
Par ailleurs, pour assurer la qualité de la ressource en eau, une OAP thématique « Eau » a été réalisée en
complément du règlement qui exige de gérer les eaux pluviales in situ et de prévoir des systèmes de
rétention, de récupération et d’infiltration afin de limiter les rejets dans les réseaux publics.
Objectif 3 : Rendre le territoire
résiliant face à l’intensification
des aléas climatiques et à la
fragilité de ses ressources
naturelles
En complément de l'atlas des zones inondables (AZI), le règlement localise des zones de risques et
déterminent les dispositions règlementaires qui s’y rapportent :
- Face aux risques d’inondation (débordements de cours d’eau, remontées de nappes, ruissellement…),
les constructions en sous-sols sont limitées et des surélévations des premiers planchers sont exigés pour
limiter les impacts ;
- Face aux risques d’incendie de feux de forêt, des règles d’implantation des constructions et
d’éloignement aux boisements ont été édictées de façon à réduire les aléas subis et induits ;
- Face aux risques d’éboulement de falaises ou d’effondrement de carrières, les constructions sont
strictement interdites pour ne pas exposer les habitants ;
- Face aux risques de pollution des sols, des précautions sont également prises notamment en matière
d’ERP pour éviter d’exposer des populations les plus sensibles.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Rapport de présentation / Justifications des choix 148
4.3. Justifications des dispositions applicables à chacune des zones et de leurs limites
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
◼ U / zones urbaines
1 259 hectares (2,1%)
◼ AU / zones à urbaniser
64 hectares (0,1%)
◼ A / zones agricoles
14 123 hectares (23,3%)
◼ N / zones naturelles
45 289 hectares (74,6%) Rapport de présentation / Justifications des choix 149
Les zones urbaines (U)
Le diagnostic a permis de consolider les connaissances des élus de manière précise au sujet de leurs centres-villes, de leurs villages et hameaux,
particulièrement en matière de morphologies et de spécificités fonctionnelles, paysagères ou encore patrimoniales. Le PADD est venu, quant à lui, donner des
orientations en matière de préservation de certains espaces urbains en raison de leur qualité paysagère et patrimoniale, en matière de densification et de
renouvellement du tissu déjà bâti, mais également en matière de nouvelles formes urbaines et d’ambition architecturale attendue sur le territoire.
Les zones urbaines du PLUi ont été mises en place pour proposer un développement cohérent et harmonieux du territoire. Ces zones correspondent à des
formes urbaines différentes sur lesquelles les règles d’implantation et les usages rencontrés sont différents. Le rôle dans l’armature du territoire de ces zones a
également été pris en compte, notamment concernant la distinction entre des secteurs centraux polarisants et des secteurs plus périphériques, voire
résidentiels.
Ces zones urbaines sont des zones suffisamment équipées en réseaux publics, dans lesquelles sont admises, selon les prescriptions écrites au règlement
d’urbanisme, les constructions à vocation d’habitat, d’équipements, de loisirs et d’activités économiques compatibles avec la fonction d’habiter.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Rapport de présentation / Justifications des choix 150
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
◼ U1A
Centre de Bazas
◼ U1B
Quartiers péricentraux de type
faubourg, à Bazas
◼ U1C
Centres-bourgs, hors Bazas
Dans ces zones, seules les commerces de gros, les industries
et les centres de congrès et d’exposition sont interdits car ces
constructions n’ont pas vocation à s’installer dans ces zones
centrales.
En revanche, le règlement écrit ne limite pas l’implantation
des autres destinations, dont le commerce, car un des
objectifs fixés par le PADD consiste à favoriser la mixité
fonctionnelle au cœur des pôles du territoire pour assurer leur
rayonnement et répondre à l’enjeu de proximité. Rapport de présentation / Justifications des choix 151
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
◼ U1E
Hameaux historiques
◼ U1G
Secteurs résidentiels organisés
◼ U1H
Secteurs résidentiels non organisés
◼ U1J et U1Ja
Secteurs résidentiels diffus
Dans ces zones, la mixité fonctionnelle est limitée pour éviter
la diffusion du commerce (ce dernier est privilégié dans les
centres et les espaces périphériques dédiés) et pour éviter
l’implantation d’activités qui nuiraient à la tranquillité de ces
espaces résidentiels. Seules des extensions sont admises.
Toutefois, le règlement autorise les équipements collectifs
dans ces zones afin d’offrir des aménités urbaines de
proximité aux habitants (écoles, équipements sportifs…).
Dans les zones U1J, les possibilités de construire sont très
limitées du fait de l’existence de problème de renforcement
réseaux à réaliser, notamment d’adduction d’eau potable et
d’assainissement. Dans les hameaux (U1E), l’urbanisation est
également limitée, notamment pour des questions
patrimoniales et paysagères. Rapport de présentation / Justifications des choix 152
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
◼ U3A
Zones d’activités mixtes
◼ U3Ac
Zones d’activités dédiées aux
commerces de plus de 400m²
◼ U3Ah
Zones d’activités dédiées aux hôtels
et restaurants
◼ U4A
Zones d’hébergement touristique
Ces zones sont réservées aux activités économiques. Par
conséquent, l’habitat y est interdit et, excepté en zone U4A qui
correspond à des campings, les industries, les bureaux ainsi
que les activités où s’effectue l’accueil de clientèle y sont
autorisés. Deux sous-secteurs à la zone U3A ont été
délimitées : afin de permettre en secteur U3Ac l’implantation
d’équipements de commerce et d’activités de service de plus
de 400 m², et dans le secteur UA3h autoriser la création
d’hôtels et de restaurants tout en prenant en compte les
activités déjà existantes au sein de ces esapces. Rapport de présentation / Justifications des choix 153
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
◼ U5A
Zones d’équipements d’intérêt
collectif
Ces zones sont réservées à l’implantation d’équipements
d’intérêt collectif ou de services publics. Elles correspondent
notamment à des pôles d’équipements existants, comme à
Bazas qui concentre un lycée technique, un collège, des
équipements sportifs… Dans ces zones, les hébergements
sont autorisés pour permettre l’implantation et le
développement de structures d’hébergement pour sénior
(EPAHD par exemple). Rapport de présentation / Justifications des choix 154
Les zones à urbaniser (AU)
La collectivité a fait le choix d’un développement urbain raisonné en cohérence avec les dispositions législatives qui incitent à une modération de la
consommation d’espaces. Les secteurs de développement en extension sont donc tous localisés en continuité de la zone urbaine et proportionnés à l’armature
territoriale déclinée sur la CdC du Bazadais.
Les zones à urbaniser 1AU sont ouvertes à l’urbanisation : les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement
existant à la périphérie immédiate de la zone ont une capacité pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone. L’ensemble des
zones 1AU sont par ailleurs soumises à des Orientations d’Aménagement et de Programmation. Certaines ne sont pas régies par des dispositions
règlementaires et sont, par conséquent couvertes par des OAP de secteur d’aménagement.
Les zones à urbaniser 2AU sont fermées à l’urbanisation car les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement
existant à la périphérie immédiate de ces zones n'ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans ces zones.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Rapport de présentation / Justifications des choix 155
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
◼ 1AUH
Zones ouvertes à l’urbanisation
vouées à l’habitat
◼ 2AUH
Zones fermées à l’urbanisation
vouées à l’habitat
◼ 1AUA
Zones ouvertes à l’urbanisation
vouées aux activités
◼ 2AUA
Zones fermées à l’urbanisation
vouées aux activités
En zone 1AUH, en plus des habitations, sont aussi autorisés
les équipements publics afin d’accompagner le
développement résidentiel (écoles, équipements sportifs…)
Dans les zones 1AUA, sont autorisées toutes les activités
économiques à l’exception du commerce car l’objectif consiste
à privilégier le commerce de proximité dans les centres et à
conforter la zone commerciale existante à Bazas.
Les zones 2AUH et 2AUA sont inconstructibles car elles sont
fermées à l’urbanisation du fait de l’insuffisance des réseaux
qui les desservent. Rapport de présentation / Justifications des choix 156
Les zones agricoles (A)
Les zones A sont à protéger en raison du potentiel agricole, agronomique et économique. Elles correspondent principalement à des parcelles exploitées ou
exploitables, notamment recensées dans le Registre Parcellaire Graphique (îlots déclarés à la PAC) ou concernées par des appellations (IGP, AOC). Dans
ces zones se situent également des sièges d’exploitation, des bâtiments agricoles, des logements d’agriculteurs ou encore quelques équipements.
L’objectif de ces zones consiste à garantir la pérennité des terres agricoles à long terme en permettant le développement et la diversification des exploitations.
Un travail spécifique a été menée par la collectivité afin d’identifier les secteurs agricoles les plus sensibles d’un point de vue paysager. Sur ces zones
restreintes, un zonage Ap a été créé afin de préserver l’intérêt paysager et les points de vue associés.
Au sein de la zone agricole, des STECAL ont également été identifiés afin de permettre la réalisation de projets spécifiques et détaillés en annexe du rapport
de présentation. On retrouve donc, en zone A des :
• STECAL (A1A) : Logement sous forme d'habitat atypique
• STECAL (A2A) : Logement sous forme d'habitat atypique.
• STECAL (A4A) : Hébergements touristiques et hôteliers
Pour le STECAL (A2A), il convient de noter qu’il n’y a plus de surface créée et attribuée au niveau du zonage, car le projet à l’origine de cette demande à été
supprimé après l’arrêt du PLUi. Toutefois, il a été choisi de maintenir ses dispositions règlementaires, car elles seront mobilisables pour de prochains projets
de diversification d’exploitations agricoles qui souhaiteront produire également de l’hébergement touristique sous cette forme.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Rapport de présentation / Justifications des choix 157
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
◼ A
Zones agricoles
◼ Ap
Secteurs à protéger pour ses qualités
paysagères remarquables
Dans les zones A, le règlement autorise à la fois la
construction de bâtiments agricoles, de logements pour les
agriculteurs, les constructions nécessaires à la transformation,
au conditionnement et à la commercialisation des produits
agricoles et les activités d’accueil touristique afin de favoriser
l’installation de nouveaux exploitants, les reprises
d’exploitations ou encore leurs développements et leurs
diversifications. Il y précise aussi les conditions d’implantation
d’installations agrivoltaïques.
Dans les secteurs Ap, seules des extensions sont admises
afin d’éviter de miter ces espaces qui présentent de fortes
sensibilités paysagères. Rapport de présentation / Justifications des choix 158
Les zones naturelles (N)
Les zones naturelles et forestières sont notamment constituées des espaces boisés du territoire, mais englobent également les milieux ouverts non cultivés, les
milieux humides, ou encore les milieux rocheux. De manière générale, il s’agit des espaces dont le caractère naturel est à préserver. Elles sont protégées en
raison, soit de la qualité des sites, milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique,
soit de l’existence d’une exploitation forestière, soit de leur caractère d’espaces naturels.
La zone N est par ailleurs connectée le plus souvent aux réservoirs de biodiversité intégrés à la Trame Verte et Bleue (TVB) du territoire, dont l’enjeu principal
vise la préservation des fonctions écologiques qu’ils présentent.
Certaines zones naturelles et forestières comportent des bâtiments, parfois à usage d’habitation. Il s’agit d’habitat très diffus qui ne peut pas être considéré
comme constitutif d’espaces urbanisés. Le règlement permet le réinvestissement et l’évolution du bâti résidentiel isolé en autorisant des changements de
destination pour les bâtiments identifiés et en permettant les annexes et extensions des logements existants, en s’appuyant sur la doctrine de la CDPENAF
Gironde.
Les zones naturelles comprennent des sous-secteurs permettant de répondre à certaines spécificités : un secteur N5D pour les terrains militaires, un secteur
N7D pour des jardins partagés ou familiaux et un secteur Ner pour favoriser le déploiement des énergies renouvelables, notamment photovoltaïques, sur des
sites anthropisés, artificialisés et/ou polluées.
Par ailleurs, des STECAL sont également identifiés en zone naturelle pour permettre la réalisation de projets spécifiques et détaillés en annexe du rapport de
présentation. On retrouve donc, en zone N des :
• STECAL (N2A) : Hébergements spécifiques
• STECAL (N3A) : Activités économiques isolées
• STECAL (N4A) : Hébergements touristiques et hôteliers
• STECAL (N4B) : Hébergements touristiques
• STECAL (N5A) : Secteur d’équipement isolé
• STECAL (N5B) : Activité de loisirs isolées
• STECAL (N5C) : Centre équestre
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Rapport de présentation / Justifications des choix 159
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
◼ N
Zones naturelles
◼ N5D
secteur dédié à une zone militaire
◼ N7D
secteur de jardins partagés ou
familiaux
◼ Ner
secteur naturels dédiés à
l’implantation de parc de production
d’énergies renouvelables
Les zones naturelles sont globalement inconstructibles.
Toutefois, pour des raisons techniques, foncières, ou selon le
type de production, des activités agricoles se sont implantées
et pourraient avoir à s’implanter en zone naturelle. Ainsi, pour
assurer la pérennité de ces activités, les nouvelles
constructions agricoles sont autorisées en zone naturelle N.
Comme dans la zone agricole, leur implantation est
néanmoins encadrée.
La zone N7D est dédiée à des jardins partagés ou familiaux :
seuls quelques petits abris de jardin sont donc admis. Rapport de présentation / Justifications des choix 160
Les Secteurs de Taille et de Capacité Limitée (STECAL)
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Comme le permet le code de l’urbanisme, des Secteurs de Taille et de Capacité Limitée (STECAL) peuvent être institués dans les zones agricoles ou
naturelles afin de permettre d’autres types de constructions que celles normalement admises dans ces espaces agricoles ou naturelles.
Au total, 70 STECAL ont été instaurés sur le territoire.
Ce chiffre est toutefois à nuancer car, dans certains cas, plusieurs STECAL constituent un même projet. En effet, dans un souci de bien cerner les zones
d’implantation des constructions et limiter ainsi l’impact de ces projets sur les espaces naturels ou agricoles, il a été fait le choix de délimiter plusieurs STECAL
au plus près des projets plutôt que de délimiter un vaste STECAL. De plus, il convient de préciser que certains STECAL répondent au besoin d'assurer la
pérennité d'activités déjà existantes isolées et d’autres vont permettre l'implantation et la création de nouvelles activités, cette distinction est à retrouver sur les
fiches annexées qui détaillent les projets de chaque STECAL.
→ 8 STECAL sont situés en zone agricole
L’ensemble des STECAL correspond à des projets portés par des agriculteurs afin de leur permettre de diversifier leurs activités ou d’aménager leur logement.
Cette disposition permet, à titre exceptionnel, d’apporter une réponse aux besoins de certains exploitants qui, du fait d’un cadre législatif et jurisprudentiel
contraignant, ne peuvent pas construire leur logement en zone agricole.
→ 62 STECAL sont situés en zone naturelle
Ces STECAL répondent à des besoins variés. Certains permettent des aménagements ou installation d’ouvrages, d’autres des constructions (aménagements
divers, abris pour animaux…).
Près des trois quarts des STECAL (53 au total) concernent des projets d’extension d’activités déjà existantes, notamment économiques et touristiques, et
répondent ainsi à un enjeu de pérennisation d’emplois. Il s’agit notamment d’artisans, commerçants, de la promotion de la diversification agricole, du
développement du tourisme vert en lien avec les aménités naturelles du territoire (restaurants, hébergements…).
Les autres STECAL (17 au total) permettront la réalisation de nouveaux projets.
Les STECAL sont présentés et justifiés ci-après, par grande famille. Chaque STECAL fait l’objet d’une présentation détaillée sur une fiche et l’ensemble de
ces fiches sont regroupées dans un atlas annexé au rapport de présentation. Rapport de présentation / Justifications des choix 161
Les Secteurs de Taille et de Capacité Limitée (STECAL)
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Seuls les STECAL de la commune de Bernos-beaulac, de Captieux et de St Michel de Castelnau empiètent sur un réservoir de biodiversité majeurs. Pour la
commune de Bernos-Beaulac, il s'agit d'un équipement public avec la prise en compte de la station d'épuration déjà existante. Pour Captieux, il s'agit de la
prise en compte du camping "cap cabanne" déjà en activité depuis plus d'une dizaine d'années, dont une partie déjà aménagée se situe effectivement dans le
périmètre Natura 2000. Pour le site de St Michel de Castelnau, le STECAL reprend l'emprise existante et déjà importante du bâti industriel de l'ancienne
papèterie. Il s'agit donc de secteurs de site natura2000 qui sont déjà artificialisés, mais qui n'accueilleront pas de constructions supplémentaires dans ces
enveloppes à forte valeur environnementale. Par ailleurs, pour les STECAL se situant à proximité ou contigus à ces espaces naturels à protéger (trames
vertes et bleues, corridors écologiques, zones humides...) qui bénéficient de prescriptions adaptées, ces dernières n'autorisent que des aménagements
légers. Afin d'assurer la gestion des contacts, la CDC prévoit d'ajouter une prescription de recul pour les STECAL de 10 m par rapport aux sites identifiés
comme réservoirs de biodiversité majeurs et aux EBC. Rapport de présentation / Justifications des choix 162
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Rapport de présentation / Justifications des choix 163
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Rapport de présentation / Justifications des choix 164
Type de STECAL Dispositions réglementaires associées Nombre Surface totale Surface moyenne
A1A : réalisation d'un
seul logement réalisé
sous la forme d'habitat
atypique
Pour limiter l’impact sur l’espace agricole environnant, le règlement autorise la réalisation d’un seul logement par STECAL, en
limitant fortement sa taille à 60m² de surface de plancher, sa hauteur (3,5 mètres maximum) et en exigeant que ce logement soit
démontable.
3 0,29 ha 0,17 ha
A4A : gestion de
camping et à la
réalisation
d'hébergements
touristiques sous la
forme d'habitats
atypiques et
d'habitations légères
de loisirs
Pour limiter l’impact sur l’espace agricole environnant, le règlement autorise des constructions d’une surface de plancher totale,
par STECAL, de 200 m² au maximum, auxquelles peut s’ajouter un local à usage de fonction ou de gardiennage de 60m²
maximum afin de permettre le bon fonctionnement du site. En outre, la hauteur est limitée à 3,5m. 5 8,35 ha 1,67 ha
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
STECAL en zone agricole Rapport de présentation / Justifications des choix 165
Type de STECAL Dispositions réglementaires associées Nb Surface totale Surface moyenne
N2A :
Hébergements
spécifiques
Afin d’aménager une aire d’accueil des gens du voyage avec les constructions qui doivent y être associées, le règlement
n’autorise que la sous-destination « Autres équipements recevant du public » avec une hauteur des constructions limitée à 4
mètres.
1 2,58 ha 2,58 ha
N3A : Activités
économiques
isolées
Le règlement autorise l’ensemble des sous-destinations relatives aux activités économiques (industrie, artisanat et
commerces de détail, entrepôts…) de façon à permettre l’évolution des différents sites selon les activités présentes.
L’emprise au sol maximale est portée à 80% afin d’optimiser le foncier mobilisé. Quant à la hauteur maximale des
constructions, elle est de 12 mètres, ce qui est cohérent avec les hauteurs constatées des constructions existantes et avec
les hauteurs existantes sur ces sites et les besoins de ces activités.
31 25,88 ha 0,83 ha
N4A : Hébergement
touristique et
hôteliers
Outre les hôtels et les autres hébergements touristiques, le règlement autorise des activités annexes (restauration,
équipements sportifs…) qui permettent de contribuer à l’attractivité touristique de ces sites. La hauteur des constructions ne
peut pas dépasser 7 mètres ce qui permet de limiter les impacts sur l’environnement.
Ce zonage comprend 4 sous-secteurs qui se différencient par la surface de plancher attribuée à chacun. En effet, ce
découpage se justifie pour limiter strictement les droits à construire aux besoins de chaque projet. L'emprise au sol ne le
permet pas car les enveloppes sont parfois ajustées au plus près des futures implantations et à d'autre moment sur des
espaces plus lâches. La classification est donc établie à partir des éléments suivants :
> N4Aa : 150 m² de surface de plancher, soit 3 à 4 cabanes (30m²) + terrasse (5 à 10 m²) + bâtiments communs (10 à 20 m²)
> N4Ab : 300 m² de surface de plancher, soit 6 à 7 cabanes + terrasses + bâtiments communs
> N4Ac : 600 m² de surface de plancher, soit 6 à 7 cabanes + terrasses + bâtiments communs + tente évènementielle type
orangeraie (300 m²) ou 9 à 10 cabanes + terrasse + bâtiments communs
> N4Ac : 800 m² de surface de plancher, soit 6 à 7 cabanes + terrasse + bâtiments communs + tente évènementielle type
orangeraie (500 m²)
Ces surfaces visent à limiter l'édification des seules sous-destinations spécifiée et listées pour les hébergements touristiques
et autre équipement sportif. En effet, dans certains de ces sous-secteurs, il y a parfois des habitations. Dans ce cas,
l'habitation bénéficie des mêmes droits à s'étendre que dans les autres secteurs ou dans la zone N. De même, la création
d'annexe à l'habitation est possible. Ces surfaces d'extension et création d'annexe reprennent les "limitations usuelles" : +30%
à concurrence de 250 m² de surface de plancher cumulée ; 3 annexes dans un rayon de 30 m... Aussi, les droits à construire
pour l'habitation sont indépendants et ne se déduisent pas de la surface de plancher attribuée pour faire les cabanes.
14 15,01 ha 1,07 ha
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
STECAL en zone naturelle Rapport de présentation / Justifications des choix 166
Type de STECAL Dispositions réglementaires associées Nb Surface totale Surface moyenne
N4B :
Hébergements
touristiques
Ces STECAL sont dédiés aux seuls campings (ECOTELIA sur Le Nizan et Cap CABANNES sur Captieux) qui ont des
besoins supérieurs de construction. La surface de plancher est limitée à 1000 m² par camping, mais cela correspond à la
totalité des constructions, existantes et futures. A cela s’ajoute la possibilité d’un logement de gardiennage mais avec une
taille limitée à 100 m² pour réduire l’artificialisation des sols. Les hauteurs sont limitées, à 4 m de façon à limiter également les
capacités d’accueil et l’impact sur l’environnement.
2 14,32 ha 7,16 ha
N5A : Secteur
d’équipement isolé
Le règlement autorise certains équipements d’intérêt collectif à l’exception des salles d’art et de spectacle, des établissements
de santé et d’enseignement qui n’ont pas leur place dans ces environnements naturels. La hauteur maximale est similaire à
celle autorisée en N3A du fait de l’importance de certains équipements mais l’emprise au sol est plus limitée (50%).
5 4,58 ha 0,91 ha
N5B : Activités de
loisirs isolées
Le règlement limite l’occupation de ces STECAL aux seuls équipements sportifs et de loisirs. L’emprise au sol et les hauteurs
sont limitées, respectivement à 30% et à 7 mètres de manière à limiter les impacts sur l’environnement. 4 9,76 ha 2,44 ha
N5C : Centre
équestre
Le règlement autorise les constructions directement nécessaires au fonctionnement des centres équestres et admet
également l’évolution des logements existants ce qui permet d’éviter la création de nouvelles habitations. Les hauteurs des
constructions peuvent atteindre 12 mètres afin de répondre aux besoins de ce type d’activité
5 7,06 ha 1,41 ha
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
STECAL en zone naturelle Rapport de présentation / Justifications des choix 167
4.4. Justifications du règlement graphique
Afin de simplifier la compréhension de certaines mesures du règlement écrit, il est fait usage d’une représentation visuelle.
Elles concernent spécifiquement :
• L’implantation par rapport aux voiries et emprises publiques ;
• L’implantation par rapport aux limites séparatives ;
• La hauteur des constructions ;
• L’emprise au sol des constructions ;
• L'aspect extérieur des constructions.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Aspects extérieurs Rapport de présentation / Justifications des choix 168
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Dans les tissus centraux notamment, la règle fixée est celle de
l’alignement sur voie de façon à conserver cette implantation
historique.
Dans les tissus pavillonnaires notamment, les maisons
peuvent être implantées en retrait mais la distance est limitée
de façon à limiter le mitage et le gaspillage de foncier.
Dans les zones d’activités notamment, des retraits plus
importants sont fixés pour tenir compte de l’envergure des
constructions. Rapport de présentation / Justifications des choix 169
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Dans les tissus centraux notamment, les constructions doivent
s’implanter sur les deux limites latérales pour préserver la
forme urbaine continue historique. Toutefois, sur les grandes
parcelles, l’implantation sur une seule limite est possible pour
ne pas surdimensionner la façade ou empêcher l’implantation
d’une construction de taille modeste.
Dans les tissus pavillonnaires notamment, les constructions
doivent être implantées en retrait des limites séparatives pour
respecter la morphologie urbaine existante. Des prospects
sont institués pour limiter l’impact des implantations sur les
fonds voisins. Rapport de présentation / Justifications des choix 170
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Dans les tissus centraux, les emprises au sol maximales sont très
élevées ou même parfois non réglementées (à Bazas par
exemple) car les parcelles sont déjà très ou totalement bâties. Il
s’agit d’une morphologie typique des centres anciens.
Dans les tissus pavillonnaires notamment, différents niveaux
d’emprises au sol sont fixés : 60% pour les tissus organisés
(lotissements notamment) et 40% pour les secteurs moins
organisés. Sur certains secteurs spécifiques, l'emprise au sol est
limitée à 20% car les secteurs sont composés de terrains de très
grande taille.
Afin d’optimiser le foncier économique, les zones d’activités sont
globalement couvertes par une emprise au sol conséquente
(70%). Rapport de présentation / Justifications des choix 171
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Pourquoi une emprise au sol limitée à 20 % sur le quartier Cocut de Bazas alors qu’elle peut atteindre 40 voire 60 % dans d’autres secteurs
pavillonnaires ?
Il s'agit d'un secteur recevant de l'habitat sous forme pavillonnaire classique. À l'origine, les lots initiaux ont une surface comprise entre 2000 et jusqu'à
5000 m². Aussi, une évolution de l'emprise au sol supérieure à 20% aurait créé une densification beaucoup trop forte et soudaine. Elle génèrerait une
trop forte incidence sur les réseaux d'Adduction d'Eau Potable (AEP) et d'assainissement collectif. Face au risque de créer plus d'une centaine de
logements sur ce seul quartier, il importait de coordonner le projet urbain aux capacités actuelles et projetées à court terme des réseaux. C'est le choix
qui a été fait par la CDC sur ce secteur de modérer l'emprise au sol, permettant une densification maîtrisée avec la possible réalisation de plusieurs
dizaines de logements.
Il convient de rappeler ici que le PLUi n'est pas un document d'urbanisme figé. Le code de l'urbanisme lui permet des évolutions sans forcément
s’inscrire dans un processus de révision générale. Ainsi, la CDC pourra intensifier des zones urbaines pavillonnaires en faisant évoluer certaines
dispositions d'implantation du règlement écrit, telles que l'emprise au sol, lorsque la capacité des réseaux le permettra ou que leur adaptation sera
programmée par le gestionnaire.
Emprise au sol maximale des constructions Rapport de présentation / Justifications des choix 172
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Globalement, les hauteurs des constructions sont relativement
limitées sur le Bazadais car il s’agit d’un territoire à caractère
plutôt rural présentant des enjeux paysagers. Les immeubles
de 3 étages peuvent être construits seulement dans la ville
centre. Dans les autres centres-villes principaux, les
constructions ne devront pas dépasser 2 étages afin de
préserver le caractère architectural existant.
Les zones pavillonnaires permettent quant à elle de construire
sur deux niveau (R+1) afin d’optimiser le foncier et d’éviter les
seules constructions de plein pied.
Dans les zones d’activités et d’équipements, les constructions
peuvent atteindre 15 mètres afin de répondre là aussi à l’enjeu
de sobriété foncière. Rapport de présentation / Justifications des choix 173
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Plusieurs sensibilités paysagères sont fixées par le règlement
graphique. Les secteurs les plus sensibles (niveau 1)
correspondent notamment aux cœurs historiques des bourgs
présentant une grande qualité urbaine et architecturale. Ce
sont dans ces secteurs que les exigences sont les plus fortes.
Dans les autres secteurs (niveaux 2 et 3), bien que les
sensibilités et les exigences soient moins élevées, le
règlement fixe quand même des prescriptions permettant de
garantir et renforcer la qualité urbaine.
Par ailleurs, un niveau spécifique a été défini pour les zones
d’activités et les pôles d’équipements qui requièrent des
règles particulières. Rapport de présentation / Justifications des choix 174
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
4.4. Justifications des autres dispositions règlementaires
Le règlement, écrit et graphique, détermine d’autres dispositions qui influent sur les droits à construire.
Il s’agit notamment :
• Des emplacements réservés ;
• Des bâtiments pouvant changer de destination en zone A ou N ;
• Des linéaires de protection du commerce ;
• Des éléments du patrimoine bâti et architectural protégés ;
• De la Trame Verte et Bleue ;
• Des risques d’inondations ;
• Des risques de feux de forêts ;
• Des risques de pollution des sols ;
• Des risques de mouvements de terrain. Rapport de présentation / Justifications des choix 175
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
64 emplacements réservés ont été instaurés dont
19 au bénéfice de l’Etat pour la création de la
LGV. Ces derniers s’étendent sur une surface
conséquente de 908 hectares.
Les autres emplacements réservés, au bénéfice
des communes ou de la Cdc Bazadais couvrent
une surface totale bien moindre, d’environ 17
hectares :
▪ 21 emplacements (4,2 ha) sont réservés pour
la création ou à l’élargissement de voies et
pour la création ou l’extension de parkings,
dont un pour une aire de covoiturage ;
▪ 8 emplacements (3,0 ha) sont réservés pour
la création de nouveaux équipements publics,
dont un pour l’aire d’accueil des gens du
voyage ;
▪ 7 emplacements (7,3 ha) sont réservés pour
répondre aux enjeux environnementaux du
territoire : bassin de gestion des eaux
pluviales, aménagement d’espaces verts…
▪ 9 emplacements (2,3 ha) sont réservés pour
aménager des espaces publics et des
cheminements pour les modes actifs. Rapport de présentation / Justifications des choix 176
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Afin de valoriser le patrimoine local et d’éviter des
ruines, 93 bâtiments situés dans les zones
agricoles ou naturelles ont été identifiés, dans le
but de leur permettre, après avis de la
CDPENAF, de changer de destination.
Ces bâtiments ont été sélectionnés sur la base
de critères précis : desserte, réseaux, superficie,
valeur patrimoniale, sécurité incendie...
L’ensemble de ces bâtiments font l’objet d’une
fiche qui est annexée au rapport de présentation
et qui présente notamment le projet :
▪ 72 pourraient être transformés en logements ;
▪ 11 sont concernés par un projet mixte habitat
et activité (artisanat, atelier…) ;
▪ 7 pourraient être transformés en atelier ou
commerce ;
▪ 3 pourraient permettre de créer des
hébergements touristiques. Rapport de présentation / Justifications des choix 177
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
linéaires commerciaux
Plusieurs linéaires commerciaux ont été instaurés
dans les centres-villes de Bazas et Captieux, au
titre de l’article L.151-16 du code de l’urbanisme.
Le long de ces voies, les rez-de-chaussée
doivent obligatoirement être affectés à des
activités de nature commerciale. Il s’agit à la fois :
▪ d’une mesure de protection, pour éviter que
des locaux commerciaux ne soient
transformés en logements ;
▪ et aussi d’un dispositif pour renforcer visant à
renforcer le tissu commercial par la création
de nouveaux locaux commerciaux.
La notion "d’activités de nature commerciale"
couvre les sous-destinations "artisanat et
commerce de détail" et également "restauration"
et "activités de service où s'effectue l'accueil
d'une clientèle" car ces activités s’apparentent,
dans leur fonctionnement, à des commerces et
participent pleinement à l’animation des centres-
villes.
Ces linéaires n’ont été instaurés qu’à Bazas et
Captieux car ce sont les centres qui bénéficient
du plus fort niveau de commercialité.
BAZAS ►
◄ CAPTIEUX Rapport de présentation / Justifications des choix 178
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
En cohérence avec l’objectif, exprimé dans le
PADD, de préservation du patrimoine urbain et
architectural, 652 éléments ont été identifiés et
protégés par le règlement au titre de l'article
L151-19 du Code de l'Urbanisme, dont :
▪ 219 fermes et bâtiments agricoles ;
▪ 171 maisons ;
▪ 54 bâtiments remarquables ;
▪ 53 édifices publics ;
▪ 11 airiaux ;
▪ 9 ouvrages d’art.
Le règlement encadre l’évolution de ces éléments
par des prescriptions générales et particulières
qui fixent les conditions de préservation et de
protection de ce patrimoine bâti. Ces dernières
s'opèrent par catégories d'édifice, typologie de
construction ou familles d'ensemble bâti.
La démolition de ces éléments sont soumises à
autorisation afin que la collectivité empêche leur
disparition et veille au respect des qualités
architecturales. Rapport de présentation / Justifications des choix 179
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Afin de préserver la biodiversité et assurer le
fonctionnement des continuités écologiques, le
règlement identifie et protège plusieurs éléments
constitutifs de la Trame Verte et Bleue :
▪ des zones humides ;
▪ des réservoirs de biodiversité ;
▪ des corridors écologiques.
Ces espaces sont donc inconstructibles.
Des éléments du patrimoine végétal et paysager
sont également préservés, pour leurs qualités
paysagère et environnementale. Ils recouvrent
notamment des parcs arborés, arbres isolés, des
alignements d'arbres, des haies, des ripisylves,
des bosquets ou des boisements (voir
décomposition de la carte ci-après). Rapport de présentation / Justifications des choix 180
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Les Espaces Boisés Classés (EBC) sont repris depuis les PLU en
vigueur et complétés par la connaissance des élus lors du travail sur la
traduction des enjeux paysagers et patrimoniaux dans le zonage
règlementaire. Les EBC sont soumis aux dispositions des articles
L.113-1 et suivants du code de l'urbanisme.
Toute coupe ou abattage est soumis à déclaration préalable.
Ce classement interdit tout changement d'affectation ou tout mode
d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la
protection ou la création de boisements.
Plusieurs éléments ayant fait l’objet d’un repérage au sein du
diagnostic de l’environnement, complété par la connaissance des élus
lors du travail sur la traduction des enjeux paysagers et patrimoniaux
dans le zonage règlementaire, font l’objet d’une identification au sein du
zonage et d’une protection au titre de l’article L.151-19 du Code de
l’urbanisme. Ils recouvrent des parcs arborés, arbres isolés, des
alignements d'arbres, des haies, des ripisylves, des bosquets ou des
boisements.
Pour ces éléments, les arrachages ne sont autorisés que pour des
raisons sanitaires ou de sécurité, ou de besoins techniques d’intérêt
collectif justifiés. Rapport de présentation / Justifications des choix 181
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Les réservoirs de biodiversité majeurs, repérés au règlement graphique
au titre de l'article L151-23 du Code de l'Urbanisme sont protégés. Ces
informations sont reportées dans le règlement graphique (pièce 3.2.2.
Plans des prescriptions).
Ils demeurent inconstructibles, sauf dans les cas particuliers (intérêts
collectif ou public, DUP), et à condition de ne pas porter une atteinte
irrémédiable à la fonctionnalité écologique des milieux, et de limiter au
strict nécessaire l’aménagement d’espaces imperméabilisés (bitumés,
enrobés, ou bétonnés).
Au sein des réservoirs de biodiversité majeurs, la construction de parcs
photovoltaïques au sol (quelle que soit leur superficie) ainsi que
l’implantation d’éoliennes ou d’aérogénérateurs sont interdits.
Les réservoirs de biodiversité complémentaires, repérés au règlement
graphique au titre de l'article L151-23 du Code de l'Urbanisme, visent à
préserver la végétation existante ou en cours de développement sur des
espaces pas ou faiblement aménages. Ces informations sont reportées
dans le règlement graphique (pièce 3.2.2. Plans des prescriptions).
Quelques aménagements y sont tolérés : serres-tunnels et des tunnels
agricoles à vocation maraîchère, nouveaux bâtiments agricoles ou
forestiers ne dépassant pas 100m² d’emprise au sol, extensions limitées
des bâtiments agricoles et d’habitations existants, construction de piscine
ne dépassant pas 40m² et les mêmes cas particuliers que pour les
réservoirs de biodiversité majeurs.
Au sein des réservoirs de biodiversité complémentaires, la construction
de parcs photovoltaïques au sol (quelle que soit leur superficie) ainsi que
l’implantation d’éoliennes ou d’aérogénérateurs sont également interdits. Rapport de présentation / Justifications des choix 182
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Les cours d’eau remarquables constitutifs de la trame bleue, identifiés au
plan graphique au titre de l'article L151-23 du Code de l'Urbanisme, sont
protégés ainsi que leurs ripisylves. Ces informations sont reportées dans
le règlement graphique (pièce 3.2.2. Plans des prescriptions). Les bandes
tampons cartographiées au document graphique de part et d’autre de ces
cours d’eau sont inconstructibles.
Sans empêcher l’entretien normal des cours d’eau, ruisseaux et
ripisylves, le caractère naturel (boisé, arbustif ou enherbé) des ripisylves
doit être préservé.
Des secteurs naturels accueillant des végétaux supports de continuités
écologiques (haies, bosquets, alignements d’arbres, pelouses,
boisements) constitutifs de la trame verte sont identifiés au règlement
graphique au titre de l'article L151-23 du Code de l'Urbanisme. Ces
informations sont reportées dans le règlement graphique (pièce 3.2.2.
Plans des prescriptions). Ces espaces sont protégés car ils visent à créer
des jonctions entre les différents réservoirs de biodiversité, afin de créer
des couloirs de déplacements nécessaires pour la faune et la flore.
Au sein de ces espaces, sont autorisés les projets associés à Déclaration
d'Utilité Publique. Quelques aménagements y sont tolérés à condition de
ne pas porter atteinte aux entités végétales constituants ces espaces ni
de conduire à leur segmentation ou à leur coupure :, nouveaux bâtiments
agricoles ou forestiers ne dépassant pas 100m² d’emprise au sol,
extensions limitées des bâtiments agricoles et d’habitations existants,
construction de piscine ne dépassant pas 40m². Rapport de présentation / Justifications des choix 183
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Les zones humides sont repérées au règlement graphique au titre de l'article
L.151-23 du code de l'urbanisme pour leur rôle écologique. Ces informations
sont reportées dans le règlement graphique (pièce 3.2.2. Plans des
prescriptions). En outre, pour les communes appartenant au périmètre du
SAGE Vallée de la Garonne, le projet devra être compatible avec la règle 1 du
règlement du SAGE Vallée de la Garonne.
Il s'agit de préserver l'alimentation en eau de la zone humide, à travers les
mesures suivantes :
• Conserver son dispositif d’alimentation hydraulique ;
• Ne pas modifier ou risquer de modifier, par du drainage, des remblais, ...,
les conditions topographiques et hydrauliques de son alimentation par les
eaux superficielles ou souterraines ;
• En cas de modification, organiser une complète restitution de ces
conditions aux abords de la zone humide ou mare naturelle concernée ;
• A défaut de le conserver, lui substituer un nouveau dispositif assurant pour
la mare artificielle concernée une alimentation hydraulique identique ;
• Conserver la faculté pour la faune d’accéder depuis ces espaces de
fonctionnalité aux territoires naturels.
Seules des exceptions sont autorisées pour permettre les travaux de
restauration et de réhabilitation des zones humides, les installations déclarées
d’utilité publique (excepté les dispositifs de production d’énergie
renouvelable), les serres-tunnels et des tunnels agricoles à vocation
maraîchère et la réhabilitation dans le volume existant des constructions
existantes. Rapport de présentation / Justifications des choix 184
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
38 perspectives majeures et vues structurantes
sur le bâti et sur le paysage sont protégés au titre
des articles L.151-19 et L.151-23 du code de
l’urbanisme pour leur qualité paysagère.
Dans le cas où un terrain est concerné par la
protection d'un cône de vue, le règlement
autorise des constructions sous réserve, afin de
maintenir la qualité de la vue vers le patrimoine
bâti ou paysager remarquable.
Ces dispositions sont essentielles car elles
participent à la préservation du cadre de vie et
des paysages qui sont soumis à des
dégradations potentielles (lignes THT par
exemple) qu’il convient d’éviter ou de limiter. Rapport de présentation / Justifications des choix 185
Les zones humides
Au sein des zones humides, sont interdits les remblaiements, affouillements, exhaussements de sols, dépôts de matériaux, et tous travaux contrariant le
régime hydrologique existant. Seules des exceptions sont autorisées pour permettre les travaux de restauration et de réhabilitation des zones humides, les
installations d’intérêt général ou déclarées d’utilité publique (excepté les dispositifs de production d’énergie renouvelable), les ouvrages de sécurité, ainsi que
les aménagements légers nécessaires à la gestion ou à l’ouverture au public de ces milieux, sans qu’ils puissent porter atteinte à leur intégrité. Les zones
humides repérées sont issues des données du SDAGE, SAGE et du Réseau Partenarial des Données sur les Zones Humides.
Les réservoirs de biodiversité majeurs et complémentaires
Ils retranscrivent les éléments identifiés par le SCoT. Ils couvrent aussi les sites à fortes sensibilités environnementales qui ont déjà fait l’objet d’inventaires
administratifs ou règlementaires : zones Natura 2000, ENS, ZPSENS notamment. Ces espaces sont protégés et rendus inconstructibles au titre de l’article
L151-23 du Code de l’urbanisme. De rares aménagements y sont tolérés, à condition de ne pas porter une atteinte irrémédiable à la fonctionnalité écologique
de ces milieux. Toutefois, comme un partie de ces espaces est cultivée, il s’agit d’y maintenir les pratiques agricoles compatibles et/ou déjà installées, mais
aussi de permettre l’entretien de ces milieux : ainsi les nouveaux bâtiments agricoles ou forestiers ne dépassant pas 100 m² d’emprise au sol, ainsi que des
extensions limitées des bâtiments agricoles et des habitations existantes.. Au sein des réservoirs de biodiversité majeurs et complémentaires, la construction
de parcs photovoltaïques au sol est interdite, quelle que soit leur superficie. Par ailleurs, au sein des réservoirs de biodiversité majeurs, les alignements
d’arbres, bosquets et sylvicole haies doivent être préservés dans le temps.
Les corridors écologiques terrestres
Au sein de ces espaces qui recouvrent de nombreux espaces agricoles cultivés, seules l’extension des bâtiments existants et la construction d’annexes sont
admises. Elles sont limitées en superficie et en éloignement par rapport au bâtiment principal, et uniquement à condition de ne pas porter atteinte à la
sauvegarde des espaces naturels et ne pas conduire à la suppression de motifs végétaux supports de continuités écologiques (haies, bosquets, alignements
d’arbres). Il s’agit ainsi d’une protection renforcée par rapport à la seule zone A ou N. Seuls les corridors écologiques s’appuyant concrètement sur des
éléments de TVB présents au sein de zones agricoles ont été traduits au zonage. Pour les autres (corridors identifiés par le SCoT, ou par le PLUi en phase
diagnostic), s’appuyant sur les boisements du territoire, la traduction en zone N suffit à assurer leur préservation. Le fait de « figer » ces éléments sur un
zonage règlementaire n’est pas cohérent avec le principe d’exploitation durable des peuplements forestiers sur le territoire (des coupes sont effectuées
régulièrement, permettant de renouveler les peuplements. Ainsi, les corridors boisés peuvent « évoluer » au fil du temps).
Les corridors aquatiques
Il s’agit des cours d’eau remarquables constitutifs de la trame bleue. Le lit du cours d’eau et sa ripisylve sont protégés au titre de l’article L151-23 du Code de
l’urbanisme. Des bandes tampons ont été cartographiées de part et d’autre des cours d’eau et sont rendues inconstructibles. Au sein de ces espaces, le
caractère naturel (boisé, arbustif ou enherbé) des ripisylves devra être préservé, sans empêcher pour autant l’entretien des cours d’eau et des berges.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Rapport de présentation / Justifications des choix 186
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Plusieurs risques d’inondation sont identifiés.
▪ Le risque de débordement des cours d’eau
(en bleu sur la carte ci-contre), qui a été
déterminé sur la base des études relatives à
l'Atlas des zones inondables et de l'espace de
mobilité du Ciron ;
▪ Le risque de remontée de nappes (en orange
et rouge sur la carte), qui concerne une
grande partie du territoire ;
▪ Le risque de ruissellement.
Le règlement fixe des prescriptions adaptées
pour limiter d’exposer davantage les populations
et les biens à ces risques, notamment en
exigeant de surélever les premiers planchers et
en interdisant la construction de sous-sols. Rapport de présentation / Justifications des choix 187
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le territoire est confronté au risque de feux de
forêt, notamment dans sa moitié sud qui est
davantage boisée.
Le règlement fixe des distances d’éloignement
des constructions aux boisements, afin de limiter
à la fois l’aléa induit (la probabilité de faire
démarrer un incendie) et l’aléa subi (la probabilité
d’être confronté à un incendie).
Par ailleurs, dans les zones à urbaniser, des
exigences supplémentaires sont posées :
éloignement plus important, création d’une voie
de défense périmétrale.
DES DISPOSITIONS RÈGLEMENTAIRES À RENFORCER
Le règlement (écrit et graphique) et les OAP du projet de PLUi sont
issus d’une longue démarche de co-construction avec les
communes qui a commencé bien avant les grands feux de l’été
2022. La CdC du Bazadais a conscience que les dispositions
règlementaires en matière de gestion du risque feux de forêt
devront être renforcées afin de pallier l’absence de PPRif. Rapport de présentation / Justifications des choix 188
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Plusieurs sites présentant des risques de
pollution des sols sont identifiés sur le territoire
du Bazadais, notamment sur les communes de
Bazas, Bernos-Beaulac et Captieux. Cette
identification s’appuie sur :
▪ BASOL, la base de données des sites et sols
pollués (ou potentiellement pollués) par les
activités industrielles appelant une action des
pouvoirs publics, à titre préventif ou curatif ;
▪ BASIAS, la base de données d’anciens sites
industriels et activités de service, réalisée
essentiellement à partir des archives et gérée
par le BRGM.
Le règlement interdit la construction de
logements, d’équipements et d’Etablissement
Recevant du Public (ERP) sur des terrains
pollués non traités, et impose la réalisation
préalable d’analyse de sol afin de limiter
l’exposition des populations à ces risques. Rapport de présentation / Justifications des choix 189
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
risques de mouvement de terrain
Pour contrevenir à de mouvements de terrains
sur plusieurs communes, notamment à des
risques d’effondrement et d’éboulement liés à
d’anciennes carrières présentes au sud-est du
centre-ville de Bazas et en application de de
l’article R. 111-2 du Code de l’Urbanisme, le
choix a été fait d’interdire toute construction dans
le secteur.