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PLU - Rapport de présentation - Justification des Choix
Document publié le Mardi 8 avril 2025
Lien du pdf (PLU - Rapport de présentation - Justification des Choix)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Eau et assainissement, Environnement,
me
_#
Communauté de
Communes du
Sud Gironde
Conminautéde communes SUD GIRONDE
PLU! vi LOCAL D'URBANISME INTERCOMMUNAL LI AT ARE IA
Re. | res ns
ES) © ®% ENPRPRRERNERREREe HABITAT DÉPLACEMENTS ÉCONOMIE AGRICULTURE ENVIRONNEMENT
LIVRE I : RAPPORT DE PRESENTATION
1.3 JUSTIFICATION DES CHOIX
CACHET & VISAS :
Vu pour être annexé à la délibération du
Conseil Communautaire du 20 décembre 2022
approuvant le projet de PLUi P LUI Sin cronEe 2 2 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
PREAMBULE 3
1/ ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES 4
La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine 6
La compatibilité avec le SCoT Sud-Gironde 25
La compatibilité avec le SAGE Vallée de la Garonne 38
La compatibilité avec la charte Garonne et confluences 45
2/ JUSTIFICATION DES CHOIX 49
Explication des choix pour établir le PADD 50
Justification des objectifs de modération de la consommation d’espaces et de lutte contre l’étalement urbain 79
Exposé des motifs retenus pour élaborer les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) 112
Exposé des motifs retenus pour établir le zonage et le règlement 191
3/ EVALUATION DU PROJET 246
Objectifs et dispositifs du suivi 247
4/ ANNEXE 261
SOMMAIRE P LUI Sin cronEe 2 3 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
L’article L151-4 du Code de l’Urbanisme explicite le contenu du rapport de présentation. En plus du diagnostic et de l’état initial de l’environnement, il comporte
des justifications permettant d’expliquer les choix retenus pour établir le projet d'aménagement et de développement durables, les orientations d'aménagement
et de programmation et le règlement.
Il expose les dispositions qui favorisent la densification de l’ensemble des espaces bâtis ainsi que la limitation de la consommation des espaces naturels,
agricoles ou forestiers. Il justifie les objectifs chiffrés de modération de la consommation de l'espace et de lutte contre l'étalement urbain compris dans le projet
d'aménagement et de développement durables au regard des objectifs de consommation de l'espace fixés, le cas échéant, par le schéma de cohérence
territoriale et au regard des dynamiques économiques et démographiques.
PREAMBULE Communauté de communes du SUD GIRONDE
PLUI PLAN LOCAL D'URBANISME INTERCOMMUNAL
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS
CADRES
1 P LUI SüocroNE 2 5 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Conformément à l’article R.151-3 du Code de l’Urbanisme, le PLUi soumis à évaluation environnementale doit décrire son articulation avec les autres
documents d’urbanisme et les plans ou programmes mentionnés à l’article L.122-4 du Code de l’Environnement avec lesquels il doit être compatible ou qu’il
doit prendre en compte.
Les articles L.101-1 à 36, L.131-1 à 8, L132-1 à 3 et L.152-3 du Code de l’Urbanisme indiquent une hiérarchie entre les différents plans, programmes et
schémas de rang supérieur ainsi qu’un rapport de prise en compte et de comptabilité avec certains d’entre eux.
Depuis la loi ENE de 2010, lorsqu’il existe un SCoT approuvé, les PLU(i) n’ont pas à démontrer formellement leur compatibilité ou la prise ne compte des
documents de rang supérieur au SCoT. La loi ALUR du 24 mars 2014 a modifié l’article L.131-1 et suivants du Code de l’Urbanisme en renforçant le SCoT
intégrateur qui devient l’unique document de référence (quand il existe) pour les PLU(i) (avec le PDU et le PLH).
C’est le cas pour le PLUi de la Communauté de Communes du Sud-Gironde avec :
• le SCoT Sud-Gironde approuvé le 18/02/2020
Cependant, d’autres documents de rang supérieur ont été approuvés sur le territoire depuis l’approbation du SCOT Sud-Gironde, il convient donc de démontrer
la compatibilité du PLUi avec ces nouveaux documents, à savoir :
• Le SRADDET Nouvelle-Aquitaine approuvé le 27/03/2020
• Le SAGE Vallée de la Garonne approuvé le 21/07/2021
✓ LA COMPATIBILITÉ n’est pas définie précisément dans les textes de loi. Il s’agit d’une obligation de non-contrariété : un projet est compatible avec un
document de portée supérieure lorsqu’il n’est pas contraire aux orientations ou aux principes fondamentaux de ce document et qu’il contribue, même
partiellement, à leur réalisation.
✓ LA PRISE EN COMPTE est une obligation de ne pas ignorer
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES | Le SRADDET suit les
12 THEMATIQUES IMPORTANTES
au quotitien :
écHeLon NATIONAL EAN : REGIONAL, INTERREGIONAL
I Règles générales d'aménagement IN Stratégie bas-carbone & HYDROGRAPHIQUE
Si mue: es HI Opérations d'intérêt national a = Projets d'intérét général Eee SDAGE (ent equal M Loi littoral & Loi montagne RER ue PORN à J FT __ Déni
M Orientations nationales Borde Euron que ns M PGRI (Objectifs & onentations CREER M Projets de localisation grands développement de massif fondamentales) en non équipements, infrastructures, Mossif Centro, Pyrénéts Dr RQoNTe, Lots des continuités écologiques activités économi d
ET CP Soanee Le M Document stratégique A SACE, SRCAE, PRPGD,
ones, ébraere Sa ST es RO" durable de la ressource en eau
$ Gun
écueLon COMMUNAL
& INTERCOMMUNAL
ScoT POU PCAET Charte PNR e
PLUI, PLU, CC
LÉGENDE 23mmmpmpMMMMMMMINIMNNNINMPMPNNNNNNENNNINNNNNINNINNIINNIINNIENNT
5 Respect e Compatibilité 3 Prise en compte >> la norme infénieure ne doit pas >> la norme inféneure ne doit pas s’ecarter des onentations fondamentales faire obstacle aux orientations generales de la norme supérieure sauf, sous contrôle du juge, pour un motif de l'intérèt définies par la norme supérieure de l'opération et dans la mesure où cet intérêt est justifié
P LUI Süocrone
Moro le SRADDET
O
&
D
Equilibre et égalité
des territoires
Désenclavement des
territoires ruraux
Gestion économe de
l'espace
Habitat
Implantation des
infrastructures
d'intérêt régional
Intermodalité et
développement
des transports
Lutte contre le
changement climatique
Maitrise et valorisation
de l'énergie
Prévention et gestion
des déchets
Pollution de l'air
Protection et restauration
Ne de la biodiversité
Numérique
6 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Le SRADDET est un schéma intégrateur, stratégique et prescriptif.
En 2015, la loi NOTRe a confié aux Régions le soin d’élaborer le Schéma
régional d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires,
le SRADDET.
Ce document inédit, par son contenu comme par sa portée juridique, confirme
le rôle majeur de l’échelon régional dans l’aménagement du territoire et dans la
mise en cohérence des politiques publiques. Ensemble, imaginons
la Nouvelle-Aqauitaine
P LUI SU GIRONDE 2 7 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Quelle Nouvelle-Aquitaine à l’horizon 2030 ?
C’est la question à laquelle répond le SRADDET, adopté par les élus régionaux le 27 mars 2020. Ce schéma est l’outil que chaque Région doit élaborer pour réduire les déséquilibres et offrir de nouvelles perspectives de développement et de conditions de vie. Dès le début, la Région Nouvelle-Aquitaine a fait le choix d’y appréhender toutes les dimensions de l’aménagement du territoire, en prenant en compte le développement économique, la formation et l’emploi, l’environnement, le numérique, la santé… Autant de thématiques traitées jusque-là indépendamment, dans différents plans et schémas. Avec ce schéma, la Région renforce son rôle d’aménageur du territoire et fixe quatre grandes priorités pour cette stratégie d’aménagement du territoire. PLUI Communauté de communes du SUD GIRONDE Z
"SCHÉMA DES SCHÉMAS", le SRADDET est un document transversal qui détermine la stratégie régionale
d'aménagement durable du territoire, à l'horizon 2030.
4 PRIORITÉS
STRATÉGIQUES STRUCTURENT LA POLITIQUE
REGIONALE D'AMENAGEMENT DU TERRITOIRE :
CRUE EE CL CIE Lutter contre la déprise et gagner se former, travailler, se loger, se soigner Cut TLC .
ER ENTRE Te TU Tate TT ET TES
Consommer autrement : Protéger notre environnement assurer à tous une alimentation saine OT LS Ra due EE LS et durable et produire moins de déchets réussir la transition écologique et énergétique
3 ORIENTATIONS POUR UNE NOUVELLE-AQUITAINE
DYNAMIQUE
Créer des activités
CS RTE
> Ressources locales
Easter E 1112
> Innovation
> Grandes infrastructures
> Ouverture sur l'extérieur
AUDACIEUSE SOLIDAIRE
Répondre aux défis
démographiques et
CU Een TEA ETS
> Urbanisation et habitat
Een EL OS
> Transition énergétique
Eee
> Risques climatiques
THÉMATIQUES TRAITÉES
80 OBJECTIFS
S'unir pour le
bien-vivre de tous
> Complémentarités
Le LC LEE ET TU ES
> Mobilité
> Acces au numérique
de SL CAP A ATTEINDRE COLLECTIVEMENT
ED TTOR ELLE
s constituent le cœur du schéma régional
ENCADRENT L'AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE
Pour atteindre les objectifs que se fixe la Nouvelle-Aquitaine, UÉCUE
générales sont L CCR RTE D TES
d'accompagnement aux acteurs des territoir
fers d'action sont à mobiliser.
del 1 n1T 14 IT Dee
Fee nn ue
8 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
1 Bien vivre dans les territoires
Chacun doit trouver à s’orienter, se former tout au long de la vie et travailler sur son lieu de vie ou à proximité.
Les entreprises doivent disposer d’un environnement local favorable à leur développement et à leurs recrutements en fonction de leurs besoins.
De nouvelles formes de logements, abordables et de qualité, une o.re de services, en particulier de santé, la prise en compte du vieillissement de la population dans les politiques d’aménagement doivent répondre aux besoins des habitants et contribuer à l’attractivité des territoires.
2 Lutter contre la déprise et gagner en mobilité
Il est essentiel que les Néo-Aquitains puissent accéder sur leurs lieux de vie aux services et aux équipements indispensables à la qualité de la vie quotidienne. Aussi devons-nous tout mettre en œuvre pour favoriser la revitalisation des centres-bourgs et des centres villes, créateurs de lien social et remparts à la désertification.
Des solutions de mobilité propres et accessibles qui facilitent les déplacements en prenant en compte la diversité des rythmes de vie et des besoins des habitants et des territoires doivent être mises en place. La connexion au très haut débit est également indispensable au développement économique et à la vie quotidienne.
3 Produire et consommer autrement
Notre modèle agricole doit évoluer pour fournir à une population de plus en plus nombreuse une alimentation saine et durable, en créant de la valeur ajoutée dans les territoires. Les politiques d’aménagement doivent intégrer la raréfaction et la dégradation de la ressource en eau, bien commun précieux et fragile, et nous devons produire moins de déchets et mieux les valoriser.
4 Protéger notre environnement naturel et notre santé
Alors que l’érosion massive de la biodiversité fait peser de lourdes menaces sur la société humaine, l’agriculture et la santé, le modèle de développement basé sur l’artificialisation sans retenue des espaces naturels agricoles et forestiers doit être abandonné. La nature doit être protégée et restaurée et l’empreinte écologique des activités humaines limitée. La qualité de l’air que nous respirons doit être améliorée et les émissions de gaz à e.et de serre réduites, ce qui implique notamment de revoir nos modes de déplacement, de réduire notre consommation d’énergie et de développer les énergies renouvelables. » P LUI Sin cronEe 2 9 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
➢ La compatibilité du PLUi du Sud-Gironde avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine est démontrée sur la base des 41 règles générales organisées en 6 chapitres thématiques.
Document
supra-
communal
Règles générales du SRADDET Compatibilité SRADDET / PLUi
SRADDET
Nouvelle
Aquitaine
1 > DÉVELOPPEMENT URBAIN DURABLE ET GESTION ÉCONOME DE L’ESPACE
RG1 - Les territoires mobilisent prioritairement le
foncier au sein des enveloppes urbaines
existantes.
L’élaboration du PLUi s’est attachée à identifier (dent creuse/division parcellaire) et prioriser le développement au sein des enveloppes déjà bâties du territoire.
Le rapport densification/extension fixé par le SCoT Sud-Gironde est également respecté.
RG2 - Les territoires organisent essentiellement
le développement des surfaces commerciales
dans les centralités et les zones commerciales
existantes.
Le PLUi s’appuie sur le DACC du SCoT-Gironde pour autoriser le développement des surfaces commerciales dans les centralités et les zones commerciales existantes notamment sur l’axe Langon-Bazas. Des linéaires commerciaux limitant le changement de destination des RDC commerciaux ont également été mis en place sur certains secteurs pour préserver l’attractivité commerciale des centres villes.
RG3 - Les territoires proposent une armature
territoriale intégrant l’appareil commercial, les
équipements et les services répondant aux
besoins actuels et futurs de leur population en
lien avec les territoires voisins. Cette armature
sera construite en faisant référence à l’armature
régionale.
L’armature du PLUi du Sud-Gironde repose sur de multiples critères :
• Le poids démographique
• Le poids des emplois
• L’attractivité des communes sur la dernière décennie (dynamique de construction) • La présence d’équipements scolaires (ou RPI) + commerces de proximité
Ces critères ont permis de définir 5 types de polarités (pôle/pôle relais/pôle intermédiaire/pôle de proximité/commune rurale).
Cette armature est également cohérente avec l’armature déclinée dans le SCoT Sud- Gironde. P LUI Sin cronEe 2 _ 10 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Document
supra-
communal
Règles générales du SRADDET Compatibilité SRADDET / PLUi
SRADDET
Nouvelle
Aquitaine
1 > DÉVELOPPEMENT URBAIN DURABLE ET GESTION ÉCONOME DE L’ESPACE
RG4 - Les territoires favorisent, au sein des
enveloppes urbaines existantes, l’intensification
du développement urbain à proximité des points
d’arrêts desservis par une offre structurante en
transport collectif.
La méthodologie d’élaboration du PLUi fixe un développement prioritaire au sein des espaces déjà urbanisés, au plus près des équipements et services, notamment des transports collectifs.
Le développement urbain des communes est justifié par une accroche au bourg permettant de relier facilement les secteurs à l’ensemble des équipements.
RG5 - Les territoires font des friches des
espaces de réinvestissement privilégiés.
Les espaces de friches ont été identifiés dans le cadre de l’identification du potentiel de mutation au sein des espaces bâtis.
2 > COHÉSION ET SOLIDARITÉS SOCIALES ET TERRITORIALES
RG6 - Les complémentarités interterritoriales
sont identifiées par les SCoT et les chartes de
PNR.
Le PLUi prend en compte l’ensemble des prescriptions du SCoT Sud-Gironde ainsi que les recommandations du PNR des Landes de Gascogne.
RG7 - Les documents de planification et
d’urbanisme cherchent, par une approche
intégrée, à conforter et/ou revitaliser les centres-
villes et centres-bourgs.
Le développement urbain identifié dans le cadre du PLUi du Sud-Gironde vient renforcer les équipements, services et commerces des centres bourgs afin de favoriser leur rayonnement et pérenniser les activités existantes.
➢ La compatibilité du PLUi du Sud-Gironde avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine est démontrée sur la base des 41 règles générales organisées en 6 chapitres thématiques. P LUI Sin cronEe 2 _ 11 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Document
supra-
communal
Règles générales du SRADDET Compatibilité SRADDET / PLUi
SRADDET
Nouvelle
Aquitaine
2 > COHÉSION ET SOLIDARITÉS SOCIALES ET TERRITORIALES
RG8 - Les administrations, équipements et
services au public structurants sont
préférentiellement implantés et/ou maintenus
dans les centres-villes et les centres-bourgs.
L’aménagement urbain défini dans le PLUi prend en compte les équipements et services publics existants afin de proposer un développement cohérent à proximité de ces équipements structurants.
Le choix en matière de développement d'équipements publics est défini par la proximité avec les centres bourgs.
RG9 - L’adaptation du cadre de vie aux usages
et besoins des personnes âgées est recherchée
par les documents de planification et
d’urbanisme.
Le PLUi et le PADD fixe une priorité sur la préservation du cadre de vie et l’anticipation des besoins pour les personnes âgées. La traduction règlementaire permet donc la réalisation de projets adaptés au sein de secteurs stratégiques.
RG10 - Des dispositions favorables à
l’autonomie alimentaire des territoires sont
recherchées dans les documents de
planification et d’urbanisme :
> Par la préservation du foncier agricole
> Par la promotion de stratégies alimentaires
locales et autres dispositifs de valorisation de
la ressource agricole en proximité
Le développement urbain sur le territoire du Sud-Gironde s’attache à préserver au maximum les terres agricoles et viticoles et à limiter le mitage.
Le document promeut également une diversité agricole/viticole via l’autorisation de vendre les produits issus de la production locale directement sur le site.
➢ La compatibilité du PLUi du Sud-Gironde avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine est démontrée sur la base des 41 règles générales organisées en 6 chapitres thématiques. P LUI Sin cronEe 2 _ 12 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Document
supra-
communal
Règles générales du SRADDET Compatibilité SRADDET / PLUi
SRADDET
Nouvelle
Aquitaine
3 > INFRASTRUCTURES DE TRANSPORT, INTERMODALITÉ ET DÉVELOPPEMENT DES TRANSPORTS
RG11 - Le développement des pôles
d’échanges multimodaux, existants ou en projet,
s’accompagne d’une identification et d’une
préservation des espaces dédiés et/ou à dédier
à l’intermodalité.
Un secteur de projet, d’une superficie de 52 ha, à été délimité autour de la Gare, sur les communes de Langon et Toulenne. Ce site fait l’objet d’études spécifiques afin d’anticiper les évolutions à venir. Dans le cadre du PLUi, un secteur de PAPAG a été intégré afin de maitriser le foncier et les aménagements en attendant la finalité de ces études.
RG12 - Les autorités organisatrices de la
mobilité recherchent la compatibilité de leurs
outils billettiques et d’informations voyageurs
avec ceux portés par le syndicat mixte
intermodal régional.
Non concerné dans le cadre du PLUi.
RG13 - Les réseaux de transport publics locaux
sont organisés en cohérence avec le réseau de
transports collectifs structurant de la Région et
dans la recherche d’une optimisation des
connexions entre les lignes de transport.
Non concerné dans le cadre du PLUi.
➢ La compatibilité du PLUi du Sud-Gironde avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine est démontrée sur la base des 41 règles générales organisées en 6 chapitres thématiques. P LUI Sin cronEe 2 _ 13 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Document
supra-
communal
Règles générales du SRADDET Compatibilité SRADDET / PLUi
SRADDET
Nouvelle
Aquitaine
3 > INFRASTRUCTURES DE TRANSPORT, INTERMODALITÉ ET DÉVELOPPEMENT DES TRANSPORTS
RG14 - Dans le cas de PDU* limitrophes,
chacun des PDU veille à optimiser les interfaces
transport entre les territoires.
Non concerné sur le territoire.
RG15 - L’amélioration de l’accessibilité aux sites
touristiques par les modes alternatifs à
l’automobile est recherchée.
Le PLUi permet la réalisation de liaisons douces structurantes via les OAP ou via des emplacements réservés dédiés à la réalisation ou à l’élargissement de voies douces vers les équipements et sites touristiques stratégiques.
RG16 - Les stratégies locales de mobilité
favorisent les pratiques durables en tenant
compte de l’ensemble des services de mobilité,
d’initiative publique ou privée.
Le PADD privilégie un développement des transports collectifs sur le territoire, cependant, la collectivité du Sud-Gironde n’est pas seule compétente dans ce domaine.
RG17 - Dans les zones congestionnées, les
aménagements d’infrastructures routières
structurantes privilégient l’affectation de voies
pour les lignes express de transports collectifs
et, en expérimentation, pour le covoiturage.
Non concerné sur le territoire.
RG18 - Les documents d’urbanisme et de
planification conçoivent et permettent la mise en
œuvre d’un réseau cyclable en cohérence avec
les schémas départementaux, régionaux,
nationaux ou européens.
Le PLUi permet la création de liaisons cyclables sécurisées à travers l’instauration d’emplacements réservés si nécessaire.
➢ La compatibilité du PLUi du Sud-Gironde avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine est démontrée sur la base des 41 règles générales organisées en 6 chapitres thématiques. P LUI Sin cronEe 2 _ 14 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Document
supra-
communal
Règles générales du SRADDET Compatibilité SRADDET / PLUi
SRADDET
Nouvelle
Aquitaine
3 > INFRASTRUCTURES DE TRANSPORT, INTERMODALITÉ ET DÉVELOPPEMENT DES TRANSPORTS
RG19 - Les stratégies locales de mobilité
développent les zones de circulation apaisée
pour faciliter l’accès aux pôles d’échanges
multimodaux (PEM) et aux équipements publics
par les modes actifs.
Le PADD du Sud-Gironde se fixe comme objectif de limiter l’autosolisme et la double motorisation des ménages du territoire en privilégiant un développement urbain cohérent permettant de favoriser l’accès aux équipements structurants via des liaisons douces.
RG20 - Les espaces stratégiques pour le
transport de marchandises (ports maritimes et
fluviaux, chantiers de transport combiné, gares
de triage, cours de marchandises, emprises
ferrées, portuaires, routières, zones de stockage
et de distribution urbaine) et leurs accès
ferroviaires et routiers sont à préserver. Les
espaces nécessaires à leur développement
doivent être identifiés et pris en compte, en
priorisant les surfaces déjà artificialisées.
Non concerné sur le territoire.
RG21 - Le réseau routier d’intérêt régional est
composé des axes départementaux suivants :
[Liste complète]
La traduction règlementaire du document prend en compte le recul imposé par le classement des routes à grandes circulation.
➢ La compatibilité du PLUi du Sud-Gironde avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine est démontrée sur la base des 41 règles générales organisées en 6 chapitres thématiques. P LUI Sin cronEe 2 _ 15 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Document
supra-
communal
Règles générales du SRADDET Compatibilité SRADDET / PLUi
SRADDET
Nouvelle
Aquitaine
4 > CLIMAT, AIR ET ÉNERGIE
RG22 - Le principe de l’orientation bioclimatique
est intégré dans tout projet d’urbanisme et
facilité pour toute nouvelle construction,
réhabilitation ou extension d’une construction
existante.
Le PADD du Sud-Gironde se fixe comme objectif d’améliorer les performances énergétiques des constructions futures tout en s’assurant de leur intégration dans le paysage local.
RG23 - Le rafraîchissement passif est mis en
œuvre dans les espaces urbains denses.
La traduction règlementaire du document protège les éléments de paysage naturels remarquables repérés au règlement graphique au tire de l’article L151-19 du Code de l’Urbanisme (arbres, haies, alignements d’arbres, parcs, jardins et boisements).
RG24 - Les documents de planification et
d’urbanisme intègrent la ressource en eau en
qualité et en quantité en favorisant les
économies d’eau, la réduction des
ruissellements, la récupération des eaux
pluviales, la réutilisation des eaux grises et la
préservation des zones tampons.
La traduction règlementaire du document intègre une partie relative à la gestion à la parcelle des eaux pluviales. De plus, l’OAP thématique « eau » définit des grandes orientations de gestion des eaux pluviales (limiter l’imperméabilisation des sols, promouvoir des techniques alternatives en matière de gestion des eaux pluviales…).
RG25 - Les Schémas de cohérence territoriale
(SCoT) des territoires littoraux intègrent les
scénarios GIEC 2050 et 2100 pour anticiper
l’élévation du niveau de la mer.
Non concerné sur le territoire.
➢ La compatibilité du PLUi du Sud-Gironde avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine est démontrée sur la base des 41 règles générales organisées en 6 chapitres thématiques. P LUI Sin cronEe 2 _ 16 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Document
supra-
communal
Règles générales du SRADDET Compatibilité SRADDET / PLUi
SRADDET
Nouvelle
Aquitaine
4 > CLIMAT, AIR ET ÉNERGIE
RG26 - Les documents de planification et
d’urbanisme anticipent les évolutions de la
bande côtière et réduisent les risques côtiers.
Non concerné sur le territoire.
RG27 - L’isolation thermique par l’extérieur (ITE)
des bâtiments est facilitée.
La traduction règlementaire du document autorise l’isolation thermique par l’extérieur (ITE) selon le zonage et le type de construction.
RG28 - L’intégration des équipements d’énergie
renouvelable solaires dans la construction est
facilitée et encouragée.
La traduction règlementaire du document autorise l’implantation d’équipements solaires selon le zonage et le type de construction. Les caractéristiques des dispositifs nécessaires à l’utilisation des énergies renouvelables sont précisées selon le zonage.
RG29 - L’optimisation des installations solaires
thermiques et photovoltaïques sur les bâtiments
est améliorée par une inclinaison adaptée de la
toiture.
La traduction règlementaire du document autorise l’implantation d’équipements solaires selon le zonage et le type de construction. Les caractéristiques des dispositifs nécessaires à l’utilisation des énergies renouvelables sont précisées selon le zonage.
RG30 - Le développement des unités de
production d’électricité photovoltaïque doit être
privilégié sur les surfaces artificialisées bâties et
non bâties, offrant une multifonctionnalité à ces
espaces.
L’OAP thématique « énergie » définit des grandes orientations permettant d’encadrer le développement des unités de production d’électricité photovoltaïque (favoriser l’implantation sur toitures, sur le foncier difficilement valorisable).
➢ La compatibilité du PLUi du Sud-Gironde avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine est démontrée sur la base des 41 règles générales organisées en 6 chapitres thématiques. P LUI Sin cronEe 2 _ 17 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Document
supra-
communal
Règles générales du SRADDET Compatibilité SRADDET / PLUi
SRADDET
Nouvelle
Aquitaine
4 > CLIMAT, AIR ET ÉNERGIE
RG31 - L’installation des réseaux de chaleur et
de froid couplés à des unités de production
d’énergie renouvelable est facilitée.
Le PADD du Sud-Gironde se fixe comme objectif de tendre vers une autonomie énergétique du territoire et de développer les énergies renouvelables.
RG32 - L’implantation des infrastructures de
production, distribution et fourniture en énergie
renouvelable (biogaz, hydrogène, électricité)
pour les véhicules de transport de marchandises
et de passagers est planifiée et organisée à
l’échelle des intercommunalités, en collaboration
avec la Région et l’État.
Le PADD du Sud-Gironde se fixe comme objectif de tendre vers une autonomie énergétique du territoire et de développer les énergies renouvelables.
➢ La compatibilité du PLUi du Sud-Gironde avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine est démontrée sur la base des 41 règles générales organisées en 6 chapitres thématiques. P LUI Sin cronEe 2 _ 18 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Document
supra-
communal
Règles générales du SRADDET Compatibilité SRADDET / PLUi
SRADDET
Nouvelle
Aquitaine
5 > PROTECTION ET RESTAURATION DE LA BIODIVERSITÉ
RG33 - Les documents de planification et d’urbanisme
doivent lors de l’identification des continuités
écologiques de leur territoire (réservoirs de biodiversité
et corridors écologiques) à leur échelle :
A. intégrer les enjeux régionaux de continuités
écologiques à savoir préserver et restaurer les
continuités, limiter l’artificialisation des sols et la
fragmentation des milieux, intégrer la biodiversité, la
fonctionnalité et les services écosystémiques dans le
développement territorial (nature en ville, contribution
des acteurs socio-économiques, lutte contre les
pollutions), intégrer l’enjeu relatif au changement
climatique et améliorer et partager la connaissance.
B. caractériser les sous-trames et les continuités de leur
territoire en s’appuyant sur les sous trames précisées
dans l’objectif 40 et cartographiées à l’échelle 1/150 000
(atlas de 64 planches : « Trame verte et bleue,
cartographie des composantes en Nouvelle-Aquitaine »)
et justifier de leur prise en compte.
Le PADD du Sud-Gironde se fixe comme objectif de valoriser les ressources
naturelles et écologiques du territoire en protégeant les espaces porteurs de
biodiversité (réservoirs et corridors écologiques).
Les réservoirs de biodiversité majeurs, et complémentaires, les corridors
écologiques terrestres et aquatiques sont identifiés sur les documents
graphiques et bénéficient d’une règlementation particulière dans le règlement
écrit.
➢ La compatibilité du PLUi du Sud-Gironde avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine est démontrée sur la base des 41 règles générales organisées en 6 chapitres thématiques. P LUI Sin cronEe 2 _ 19 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Document
supra-
communal
Règles générales du SRADDET Compatibilité SRADDET / PLUi
SRADDET
Nouvelle
Aquitaine
5 > PROTECTION ET RESTAURATION DE LA BIODIVERSITÉ
RG34 - Les projets d’aménagements ou
d’équipements susceptibles de dégrader la
qualité des milieux naturels sont à éviter, sinon
à réduire, au pire à compenser, dans les
réservoirs de biodiversité et les corridors
écologiques définis localement ou à défaut dans
ceux définis dans l’objectif 40 et cartographiés
dans l’atlas régional au 1/150 000 (atlas de 64
planches : « Trame verte et bleue, cartographie
des composantes en Nouvelle-Aquitaine »).
Le PADD du Sud-Gironde se fixe comme objectif de valoriser les ressources naturelles et écologiques du territoire en protégeant les espaces porteurs de biodiversité (réservoirs et corridors écologiques).
Les réservoirs de biodiversité majeurs, et complémentaires, les corridors écologiques terrestres et aquatiques sont identifiés sur les documents graphiques et disposent d’une règlementation particulière dans le règlement écrit.
L’évaluation environnementale du PLUi a permis de mettre en œuvre la séquence Eviter-Réduire-Compense pour les projets initialement impactant des milieux naturels.
RG35 - Les documents de planification et
d’urbanisme qui identifient des secteurs voués à
l’urbanisation doivent y prévoir des principes
d’aménagement visant à préserver et à
restaurer la fonctionnalité des écosystèmes, la
biodiversité et le paysage.
Les OAP intègrent des principes d’aménagement permettant préserver et restaurer la fonctionnalité des écosystèmes, la biodiversité et le paysage (préservation ou création de haies, conservation d’arbres, valorisation des perspectives paysagères).
➢ La compatibilité du PLUi du Sud-Gironde avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine est démontrée sur la base des 41 règles générales organisées en 6 chapitres thématiques. P LUI Sin cronEe 2 _ 20 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Document
supra-
communal
Règles générales du SRADDET Compatibilité SRADDET / PLUi
SRADDET
Nouvelle
Aquitaine
5 > PROTECTION ET RESTAURATION DE LA BIODIVERSITÉ
RG36 - Les documents de planification et
d’urbanisme protègent les continuités
écologiques et préservent la nature en ville.
Pour cela ils peuvent mobiliser des outils
adaptés tels que les zonages, les Orientations
d’Aménagement et de Programmation, la
définition d’un Coefficient de Biotope par
Surface, ou encore la définition d’emplacements
réservés.
Les OAP intègrent des principes d’aménagement permettant protéger les continuités écologiques et de préserver la nature en ville (préservation ou création de haies, création de noues et fossés pour la gestion des eaux pluviales, intégration d’espace partagé à dominante végétale et/ou naturel).
6 > PRÉVENTION ET GESTION DES DÉCHETS
RG37 - Les acteurs mettent en œuvre
prioritairement des actions visant à la prévention
des déchets avant toute opération de
valorisation puis d’élimination.
La démarche de PLUi ne concerne pas la prévention des déchets.
RG38 - Les acteurs mettent en œuvre des
actions visant à la valorisation matière des
déchets avant toute opération d’élimination et
après toute opération de prévention.
La démarche de PLUi ne concerne pas la prévention des déchets.
➢ La compatibilité du PLUi du Sud-Gironde avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine est démontrée sur la base des 41 règles générales organisées en 6 chapitres thématiques. P LUI Sin cronEe 2 _ 21 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Document
supra-
communal
Règles générales du SRADDET Compatibilité SRADDET / PLUi
SRADDET
Nouvelle
Aquitaine
6 > PRÉVENTION ET GESTION DES DÉCHETS
RG39 - L’ouverture de nouvelles installations de
stockage de déchets non dangereux, non
inertes, n’est pas autorisée sur l’ensemble du
territoire régional.
Non concerné sur le territoire.
RG40 - Les documents d’urbanisme définissent
les emplacements nécessaires aux installations
de transit, de tri, de préparation, de valorisation
et d’élimination des déchets issus des chantiers
du bâtiment et des travaux publics (BTP), dès
lors que les besoins sont identifiés.
Des dispositions relatives aux zones de dépôts, de stockage des déchets, de livraisons sont inscrites dans le règlement écrit.
RG41 - Les collectivités en charge de la gestion
des déchets et les services de l’État identifient
les installations permettant de collecter et de
traiter les déchets produits lors de situation
exceptionnelle.
Non concerné dans le PLUi.
➢ La compatibilité du PLUi du Sud-Gironde avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine est démontrée sur la base des 41 règles générales organisées en 6 chapitres thématiques. P LUI Sin cronEe 2 _ 22 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
➢ Le SRADDET se décline également en 14 objectifs stratégiques et 80 objectifs mais toutes les thématiques abordées ne peuvent être traitées dans le document d’urbanisme intercommunal, ces objectifs ont donc un rapport de prise en compte lorsqu’ils sont liés à l’élaboration du document d’urbanisme.
Document
supra-
communal
Objectifs stratégiques du document
supra Compatibilité SRADDET / PLUi
SRADDET
Nouvelle
Aquitaine
Orientation 1 : Une Nouvelle Aquitaine dynamique, des territoires attractifs, créateurs d’activités et d’emplois
1.1 - Créer des emplois et de l’activité
économique en valorisant le potentiel de
chaque territoire dans le respect des
ressources et richesses naturelles
Si le PLUi privilégie un développement en densification, il prévoit également des surfaces en extension de l’urbanisation afin de garantir un développement cohérent et ambitieux et permettre d’accueillir et de proposer une diversité d’emplois aux habitants.
L’ensemble du territoire participe au dynamisme économique en fonction de l’armature territoriale et des enjeux identifiés sur les communes.
1.2 - Développer l’économie circulaire
Le PADD du PLUi du Sud-Gironde affiche l’ambition de développer les circuits-courts en permettant notamment aux agriculteurs du territoire de pouvoir diversifier leur production sur leur exploitation.
1.3 - Donner à tous les territoires
l’opportunité d’innover et d’expérimenter
Le règlement du PLUi permet à l’ensemble des activités économiques déjà existantes de se développer dans des proportions encadrées. Le document permet également de promouvoir de nouvelles activités au sein des secteurs en extension suivant un aménagement organisé par des OAP.
1.4 - Accompagner l’attractivité de la
région par une offre de transport de
voyageurs et de marchandises renforcée
Le développement économique du territoire est principalement localisé suivant l’axe Langon- Bazas afin de conserver une proximité avec les axes de transport majeur et notamment l’autoroute A65.
1.5 - Ouvrir la région Nouvelle-Aquitaine
sur ses voisines, l’Europe et le monde
Le PLUi accompagne le territoire sur la question de la mobilité en anticipant les besoins, notamment des nouveaux quartiers, et en œuvrant pour un développement permettant à tous de rejoindre les principaux axes de transports du territoire. P LUI Sin cronEe 2 _ 23 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Document
supra-
communal
Objectifs stratégiques du document
supra Compatibilité SRADDET / PLUi
SRADDET
Nouvelle
Aquitaine
Orientation 2 : Une Nouvelle Aquitaine audacieuse, des territoires innovants face aux
défis démographiques et environnementaux
2.1 - Allier économie d’espace, mixité
sociale et qualité de vie en matière
d’urbanisme et d’habitat
40% minimum de la production de logement s’effectuera au sein du tissu bâti existant et 60% maximum de cette production en extension. L’ensemble des secteurs 1AU sont soumis à OAP afin d’organiser les futurs aménagements et d’équilibrer les besoins en imposant parfois un pourcentage de mixité sociale au sein des opérations.
2.2 - Préserver et valoriser les milieux
naturels, les espaces agricoles, forestiers
et garantir la ressource en eau
L’ensemble des contraintes environnementales ont été prises en compte dans les choix de développement avec pour objectif de limiter l’impact de l’urbanisation sur l’environnement naturel.
2.3 - Accélérer la transition énergétique et
écologique pour un environnement sain
Le PADD du PLUi du Sud-Gironde affiche l’ambition d’accompagner le passage au mix énergétique du territoire permettant de développer et favoriser la production d’énergies renouvelables à l’échelle intercommunale et des particuliers.
2.4 - Mettre la prévention des déchets au
cœur du modèle de production et de
consommation
La démarche de PLUi ne concerne pas la prévention des déchets.
2.5 - Être inventif pour limiter les impacts
du changement climatique
A travers les ambitions portées par le PADD, le PLUi limite les impacts du changements climatique.
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
➢ Le SRADDET se décline également en 14 objectifs stratégiques et 80 objectifs mais toutes les thématiques abordées ne peuvent être traitées dans le document d’urbanisme intercommunal, ces objectifs ont donc un rapport de prise en compte lorsqu’ils sont liés à l’élaboration du document d’urbanisme. P LUI Sin cronEe 2 _ 24 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Document
supra-
communal
Objectifs stratégiques du document
supra Compatibilité SRADDET / PLUi
SRADDET
Nouvelle
Aquitaine
Orientation 3 : Une Nouvelle Aquitaine solidaire, une région et des territoires unis pour le bien-vivre de tous
3.1 - Renforcer les liens entre les villes, la
métropole et les territoires ruraux
Le projet de PLUi participe à la mise en relation des territoires entre eux notamment par la déclinaison d’une armature territoriale et par une complémentarité exercée à plusieurs échelles.
3.2 - Assurer un accès équitable aux
services et équipements, notamment à
travers l’affirmation du rôle incontournable
des centres-villes et centres-bourgs
L’ensemble des centres-bourgs structurants sur le territoire de l’intercommunalité participent au dynamisme territorial. Le PLUi garantit un développement durable de ces secteurs qui regroupent l’essentiel des services et des commerces nécessaires au bon fonctionnement des communes rurales alentours.
3.3 - Optimiser les offres de mobilité, la
multimodalité et l’intermodalité
L’ensemble des schémas d’OAP intègrent des orientations privilégiant la mise en place de liaisons douces inter-quartiers afin de faciliter à l’ensemble de la population, l’accès aux services structurants et de garantir le lien avec les plateformes multimodales.
3.4 - Garantir la couverture numérique et
développer les nouveaux services et
usages
Le développement du territoire (habitat et économie) s’attache à garantir une bonne desserte numérique notamment avec les services qui sont en train d’être déployés (fibre) afin d’en permettre l’accès à tous.
3.1 - Renforcer les liens entre les villes, la
métropole et les territoires ruraux
Le projet de PLUi participe à la mise en relation des territoires entre eux notamment par la déclinaison d’une armature territoriale et par une complémentarité exercée à plusieurs échelles.
I. La compatibilité avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine
➢ Le SRADDET se décline également en 14 objectifs stratégiques et 80 objectifs mais toutes les thématiques abordées ne peuvent être traitées dans le document d’urbanisme intercommunal, ces objectifs ont donc un rapport de prise en compte lorsqu’ils sont liés à l’élaboration du document d’urbanisme. P LUI Süocrone _ 25 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Document
supra-communal
Grandes orientations du
document supra Traduction dans le PADD Traduction dans les OAP et dispositif réglementaire
SCoT Sud-Gironde
Maîtriser le développement du Sud-Gironde
Accueillir de nouvelles
populations en trouvant un
équilibre entre extension et
valorisation de l’existant
A – Encadrer de manière
équilibrée l’accueil de population
pour les années à venir
B – Encadrer de manière
équilibrée la programmation de
logements pour les années à
venir
Le PADD met en avant la nécessité de garantir une qualité
de vie aux habitants, en travaillant notamment sur le
renforcement des polarités locales (démographiques,
économiques, en matière d’équipements et de services…).
Cette stratégie vise à concentrer le développement urbain
dans les communes les mieux dotées et ainsi agir sur la
maîtrise de la consommation d’espaces. A ce titre, la
déclinaison de l’armature du SCoT au sein du PLUi, basée
sur une armature de services/équipements, répond aussi à
cette demande (Cf. Explication des choix pour établir le
PADD). Elle vise à maîtriser le développement foncier dans
les secteurs les plus ruraux tout en restant au plus près de
la réalité vécue du territoire.
En matière de valorisation de l’existant, le PADD met
l’accent sur la limitation de la banalisation des paysages.
L’urbanisation est vouée à être travaillée de manière à
limiter l’impact sur les paysages naturels et agricoles et de
conserver les identités villageoises en protégeant le
patrimoine local. Dans le même esprit, le document montre
la volonté de lutter contre la vacance et favoriser la
réhabilitation des logements anciens.
Par ailleurs, le projet du PLUi s’engage à suivre les
ambitions du scénario démographique du SCoT dans l’axe 4
du PADD.
Sur la base des objectifs du PADD, le règlement vient apporter une finesse dans le
traitement de l’armature territoriale.
La déclinaison de la production de logements attribuée à chaque type de pôle résulte de
l’affinement de l’armature territoriale, étudiée à partir des capacités d’accueil et de l’offre
en services et équipements de chaque commune. Chaque type de pôle soutient une partie
de la production résidentielle (réinvestissement dont résorption logements vacants et
extensions), dans le respect de cette volonté de multipolarité de la Communauté de
Communes.
A noter également que l’armature territoriale a aussi été travaillée sur le plan de la mixité
fonctionnelle des espaces. Ainsi, les plans 4.1 « Mixité des fonctions » montrent qu’une
intensité urbaine (secteurs de mixité renforcée) est donnée aux secteurs de centralité et
principalement dans les communes Pôle et Pôles relais. Cette intensité diminue
progressivement depuis le centre des communes, mais aussi par échelon de l’armature.
De cette manière, les secteurs de hameaux par exemple, qui sont les plus éloignés des
centres, ne sont globalement plus voués à être renforcés.
Cet objectif se lit notamment par la répartition des capacités d’accueil résidentielles en
réinvestissement et en extension, montrant un bilan 67 % / 33 %. A ce sujet, le SCoT
préconise 40% minimum en réinvestissement et 60% maximum en extension.
Ces choix ont aussi permis de mieux définir les secteurs de projets (OAP) qui se situent
tous à minima en accroche des zones déjà urbanisés, et proposent une diversité de
typologies – résidentielles principalement – étudiée en fonction de l’existant sur la
commune/le pôle et des densités projetées.
Le PLUi n’obère pas non plus les possibilités de mettre en valeur son patrimoine dans des
secteurs plus isolés. Il identifie les éléments de patrimoine locaux ainsi que les bâtiments
pouvant changer de destination (sur un critère patrimonial) pour permettre un
développement en réhabilitant l’existant et valoriser les paysages du Sud-Gironde
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
II. La compatibilité avec le SCoT Sud-Gironde P LUI Sin cronEe 2 _ 26 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
SCoT Sud-Gironde
Définir des enveloppes urbaines
déclinées territorialement pour
réduire la consommation des
espaces naturels, agricoles et
forestiers
A – Gérer et maîtriser la
consommation d’espace dans le
temps
B – Gérer la consommation par
une répartition entre
densification et extension de
l’urbanisation
C – Encadrer les modalités
d’extension de l’urbanisation
D – Lutter contre le mitage
E – Une solidarité
ville/campagne pour répondre
aux enjeux de l’habitat pour tous
De même que pour la déclinaison du scénario démographique, le
PADD témoigne de son inscription au cadre donné par le SCoT en
matière de consommation d’espaces. Ainsi, la consommation projetée
sur le territoire est rapportée sur la période 2020-2030, soit un
maximum de 113 hectares (169 hectares sur la période 2020-2035) à
vocation résidentielle.
La maîtrise de la consommation d’espaces est appréhendée de
manière qualitative en donnant la priorité au développement urbain au
sein des enveloppes bâties existantes ou en continuités directes avec
celles-ci, afin de limiter le mitage des espaces agricoles et naturels.
En termes de réinvestissement des espaces urbains, le PADD vise
notamment à résorber les situations de vacances pour lutter contre
l’habitat indigne, et par la même occasion, régénérer des espaces
délaissés.
La maîtrise de la consommation d’espaces, particulièrement
l’extension, est notamment démontrée par l’intérêt du Sud-Gironde
pour la protection du paysage agricole, et la limitation des impacts
des nuisances (sonores, olfactives) avec d’autres usages difficilement
compatibles avec l’habitat notamment (trafic routier important,
élevages de grande envergure, …). Cet objectif fait aussi écho à la
volonté de travailler sur les transitions paysagères entre espaces déjà
urbanisés et naturels ou agricoles. A ce titre, le PADD montre le
souhait du territoire de soigner les entrées de villes pour
accompagner notamment la montée en puissance de l’image du
territoire.
Par ailleurs, le territoire de Sud-Gironde entend garantir la sécurité et
le bien-être de ses habitants en tenant compte des risques existants
sur les sites potentiellement mobilisables pour accueillir de nouvelles
populations.
La prise en compte de la sécurité des habitants et plus largement du
cadre de vie local, se lit à travers un soutien de la mixité sociale, dans
la mesure où le PADD envisage de répondre à l’ensemble des
besoins en logements. A ce sujet, le territoire prévoit de garantir une
offre large et adaptée pour tous (logements séniors, accueil des gens
du voyage, ménages précaires, …).
Les périmètres de l’ensemble des sites de projet, selon leur vocation, ont été conçus et délimités afin de répondre à ces objectifs chiffrés de modération de la consommation d’espaces agricoles et naturels. La définition des secteurs de développement (OAP) a été effectuée par le prisme des règles du SCoT (armature, densité résidentielle, qualité des espaces, …).
Par le soutien collectif à la production globale, chaque polarité (groupe de commune) dispose d’une enveloppe maximale en extension à 2030. Ainsi, l’ensemble des zones d’extensions (AU) équivaut à 103 hectares dans le PLUi, au lieu de 113 hectares maximum autorisés par le SCoT.
Sur le plan qualitatif, l’ensemble des secteurs de projets se localisent soit au sein
des zones U, soit en accroche immédiate de ces zones. Leur localisation tient
compte des risques potentiels (par exemple, aucune zone d’extension ne se trouve
sur la commune de Saint-Macaire à cause de forts risques d’inondations mais aussi
de la volonté communale de conforter la centralité, de l’impact sur les zones
naturelles et agricoles, ainsi que la connexion avec les cœurs urbains offrant une
diversité d’équipements et de services. Chaque OAP propose ainsi un aménagement
qualitatif, en cohérence avec l’existant et le positionnement de la commune dans
l’armature territoriale.
Les sites d’aménagement étant composés d’une programmation à vocation d’habitat
visent à promouvoir une diversité de typologies de logements, à même de répondre
à différents besoins selon les étapes des parcours de vie. Ainsi, selon les différents
sites d’OAP au sein d’une même commune, des logements individuels sont
proposés, au même titre que des petits collectifs ainsi que des immeubles collectifs.
Les OAP proposent également des objectifs de mixité sociale en fonction des
communes, en accord avec le PADD. Ces objectifs visent à participer à la production
de l’offre sociale à l’échelle communale et communautaire.
Par ailleurs, le règlement prévoit spécifiquement des espaces dédiés à l’accueil des
gens du Voyage, en réponse aux objectifs du Schéma Départemental par le biais
des STECAL.
Enfin, l’ensemble des sites localisés en zone AU fait l’objet d’un traitement particulier
en matière de transitions paysagères entre espaces agricoles/naturels et à urbaniser.
A travers la mise en place de haies ou d’espaces verts, les discontinuités visuelles
entre espaces agricoles/naturels et zones urbanisées sont réduites. Ces éléments
permettent également de réduire certaines nuisances sonores, et luttent ainsi contre
les potentiels conflits d’usage.
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Document
supra-communal
Grandes orientations du
document supra Traduction dans le PADD Traduction dans les OAP et dispositif réglementaire P LUI Süocrone _ 27 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Document
supra-communal
Grandes orientations
du document supra Traduction dans le PADD Traduction dans les OAP et dispositif réglementaire
SCoT Sud-Gironde
Préserver les identités du Sud-Gironde
Valoriser le Sud-Gironde à
travers son capital
environnemental et
paysager
A- Les caractères
fondamentaux d’un sud-
gironde rural à préserver et
valoriser à travers la trame
verte et bleue
B- Promouvoir un
développement urbain
soucieux de la sensibilité
environnementale des
cours d’eaux et de leurs
abords
Le PADD valorise le capital
environnemental du territoire en
prônant la protection des espaces
porteurs d’une biodiversité
remarquable (trame verte –
boisements et haies – comme
trame bleue – réseau
hydrographique, zones humides et
lagunes).
La trame verte et bleue du SCoT (RBM, RBC et corridors) a été déclinée à l’échelle locale en s’appuyant sur l’analyse
cartographique et ortho photo, des visites de terrain et des entretiens avec les acteurs locaux. Les secteurs urbains sur
lesquels s’appliquaient la TVB ont été détourés. Les petits éléments relais (boisement, haies, bosquet, ripisylves…) au
sein des corridors, ont été identifiés et protégés. Des éléments extérieurs aux corridors ont également été protégés pour
leur caractère multifonctionnel (écologique mais aussi gestion des ruissellements, des glissements de terrain, etc.). Ils
ont été identifiés selon une analyse en bureau et sur la base des échanges avec les élus locaux lors de permanences.
Les réservoirs de biodiversité majeurs (RBM) du SCoT sont intégrés en sur trame dans le zonage du PLUi, selon l’article
L151-23 du Code de l’Urbanisme. Les RBM sont inconstructibles exceptés pour les constructions nécessaires à la
gestion des espaces naturels, les équipements collectifs, les bâtiments agricoles et forestiers de moins de 100m² ou les
adaptations / extensions des constructions existantes.
Les réservoirs de biodiversité complémentaires (RBC) sont protégés des parcs photovoltaïques au sol.
Dans les RBM comme les RBC, les boisements particuliers (haies ou feuillus) sont protégés de l’arrachage.
Les zones à urbaniser jouxtant un massif boisé, un RBM ou un RBC comptent une bande tampon d’au moins 10m non
urbanisable et débroussaillée pour préserver la biodiversité et protéger les personnes et les biens du risque de feu de
forêt.
Compte tenu du risque de feu de forêt, lorsque la commune est située en risque faible, l’espace de transition et intégré
au périmètre de l’opération d’aménagement et doit être d’une largeur minimale de 10m. Lorsque la commune est située
en risque moyen et fort de l’atlas départemental du risque incendie ou que le territoire jouxte un espace boisé identifié en
qualité de « réservoir territoire », la zone de transition n’est pas comprise dans l’opération d’aménagement dans le cas
d’une zone à urbaniser, est d’une largeur minimal de 50m et doit prendre en compte les problématique de desserte
forestière et de gestion forestière, conformément au SCoT Sud-Gironde.
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES P LUI Süocrone _ 28 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
SCoT Sud-Gironde
C- Faire des zones humides
de véritables infrastructures
naturelles à préserver
D- Préserver la qualité
écologique du massif des
Landes de Gascogne
Les cours d’eau sont protégés sur une bande tampon de 10m de part et d’autre du centre du cours d’eau (excepté lors de
l’existence d’un front bâti au sein de la bande tampon). Les constructions ne sont pas autorisées au sein de cet espace
tampon au titre de l’article L 151-23 du CU. De plus, aucune zone à urbaniser ne croise de cours d’eau sur le territoire.
Les zones humides identifiées par le SAGE (Schéma d'Aménagement et de Gestion des Eaux) et celles identifiées au
cours des analyses écologiques menées sur les zones AU sont strictement protégées de l’urbanisation au titre de l’article
L 151-23 du CU. Seuls les projets en faveur de l’amélioration de la zone humide ou encore les projets d’utilité publique
sont acceptés.
De nombreux aller-retours ont été effectués sur les zones à urbaniser. En effet, après une première définition des zones
urbaines suite aux besoins de développement des communes, des analyses écologiques ont été menées en mode pré-
diagnostic (Cf. évaluation environnementale). S’il y avait une suspicion de zone humide, il a été demandé confirmation ou
infirmation aux SAGE ; Si la zone humide était confirmée, il a été recherché une autre zone ou un aménagement qui
permettait d’éviter sa destruction.
De même, les lagunes du SCoT (majoritairement celle du SAGE Leyre) sont protégées des constructions ou modification
du sol sur 200m (zone d’influence), reprise à la marge lorsqu’elle croise des constructions existantes pour leur permettre
de s’adapter.
Le massif landais est préservé dans son intégrité, les axes de transport et de déplacement du ressort du PLUi s’appuient
sur l’existant. Les feuillus ont été identifiés en RBM afin d’assurer leur préservation. Les résineux sont plutôt identifiés en
RBC pour permettre à la filière sylvicole de se développer si nécessaire.
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
Document
supra-communal
Grandes orientations
du document supra
Traduction dans le
PADD Traduction dans les OAP et dispositif réglementaire Réservoirs de biodiversité
de la Trame Verte
Réservoir de Biodiversité
Majeur
Réservoir de Biodiversité
Complémentaire
| Réservoir territoire du
Massif Landais
Autre
Limite communale
—— Cours d'eau permanent
Syndicat Mixte du SCOT du Sud Gironde - Tous droits réservés
Données : IGN (2013) - DREAL Aquitaine (2016) - Conseil Départemental de Gironde (2015) Cartographie : BIOTOPE (2016)
0 5 10 km
sr CONSEIL
NOI
‘ISU0)
NA
:221n0S
TC0C
‘12SU0)
N3A3
: uoneSsI|POY
PLUI Communauté de communes du SUD GIRONDE Z
Limites communales
Cours d'eau
M Réservoirs majeurs de la TVB
M Réservoirs complémentaires de la TVB
29 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES |
|
P LUI Süocrone _ 30 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Document
supra-communal
Grandes orientations du
document supra Traduction dans le PADD Traduction dans les AOC et dispositif réglementaire
SCoT Sud-
Gironde Préserver les identités du Sud-Gironde
SCoT Sud-
Gironde
E- Envisager la nature,
notamment celle du
quotidien, comme un
patrimoine à préserver
F- Préserver les identités
paysagères et
patrimoniales des espaces
ruraux
G- Des coupures
d’urbanisation garantes de
la préservation des
paysages et des identités
H- Valoriser et gérer
durablement les
ressources du Sud-Gironde
Le PADD prévoit bien la protection des paysages,
petits comme grands, naturel comme bâti, à
travers :
- la conservation de l’identité paysagère et
architecturale locale (paysages forestiers et
viticoles, airiaux, paysages de vallons et d’eau,
patrimoine bâti industriel ancien et patrimoine
historique, petit patrimoine rural et patrimoine lié à
l’eau)
- la préservation de la perception qualitative du
paysage (préservation des vues, amélioration des
circuits de découverte, encadrement des projets
photovoltaïques)
- la lutte contre la banalisation des paysages
(développement urbain au sein ou en continuité
des enveloppes bâties, protection des paysages
agricoles, soin des entrées de villes et villages,
amélioration des franges)
De manière générale, le développement urbain proposé dans le PLUi est maitrisé et au plus près de
l’enveloppe urbaine existante (cf. Maîtriser le développement du Sud-Gironde).
Le grand paysage emblématique naturel et viticole est préservé avec 15 108 ha de zone A (agricole) et 64
466 ha de zone N (naturelle). De plus, des éléments ponctuels de patrimoine naturel, de patrimoine bâti et
des espaces paysagers remarquables sont protégés au titre de l’article L 151-19.
De nombreux grands éléments du paysage (coteaux, vallons, prairies, haies en pente ou près des cours
d’eau, etc.) sont préservés à titre écologique (cf. orientations A, B, C et D de l’objectif Valoriser le Sud-
Gironde à travers son capital environnemental et paysager).
Des espaces paysagers remarquables ont été identifiés conjointement avec les élus. Il s’agit de secteurs à
protéger d’une urbanisation trop impactante (comme d’importants bâtiments agricoles) dans lesquels les
constructions sont limitées. Ils sont souvent définis sur des points hauts, sous une ligne de crête par exemple
(valable pour la plupart de ceux identifiés dans les communes des coteaux macariens, au nord de la
Garonne), dans des zones où il y a des relations de covisibilité importantes avec le bourg (par exemple sur la
commune de Léogeats), ou au regard de leur caractère bucolique/pittoresque (par exemple à Uzeste, les
prairies le long du ruisseau).
En plus des protections au titre de l’article L 151-23 du CU pour des motifs d’ordre écologique, des éléments
naturels sont identifiés au titre de l’article L 151-19 du CU pour des motifs d’ordre paysager. Ces éléments
sont protégés en grande partie des constructions et de l’arrachage. Leur entretien est cependant permis pour
les préserver dans le temps.
Des éléments de patrimoine bâti, identifiés par les communes, sont également protégés de tout travaux
pouvant aller à l’encontre des caractéristiques patrimoniales du bâtiment.
Les entrées de ville, lorsqu’un projet de développement s’y situe, sont couvertes par une OAP qui a pour but
de proposer un aménagement d’ensemble de qualité. Les coupures d’urbanisation sont préservées en zone
agricole ou naturelle.
Les espaces viticoles ont été intégrés aux zones agricoles en portant une attention particulière aux espaces
AOP pour leur permettre de se développer si nécessaire.
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES P LUI Süocrone _ 31 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Document
supra-communal
Grandes orientations du
document supra Traduction dans le PADD Traduction dans les AOC et dispositif réglementaire
SCoT Sud-Gironde
Préserver les identités du Sud-Gironde
Les bâtiments identifiés pour un changement de destination sont seulement des bâtiments
présentant un intérêt architectural et patrimonial.
La disponibilité de la ressource en eau en fonction des perspectives démographiques est
présentée au sein de l’évaluation environnementale.
Trois réunions ont eu lieu avec les collectivités ayant la compétence eau potable pour prendre
en compte l’eau à l’échelle du PLUi correctement et tout au long de la procédure (en phase
diagnostic, PADD puis zonage).
Les parcs photovoltaïques sont encadrés au sein des réservoirs de biodiversité et des espaces
paysages remarquables.
Les OAP sont réfléchies en préservant les espaces verts présents sur site au maximum.
Un local de stationnement pour les deux roues non-motorisés est prévu pour les bâtiments
d’habitation collective de plus de 5 logements, pour les bâtiments à usage de bureaux de plus
de 200m² et pour les bâtiments recevant du public afin de favoriser la pratique de mobilités
plus douces.
Garantir la préservation des
gisements de granulats pour en
permettre l’exploitation sans
remettre en cause les fondements
environnementaux, agricoles et
paysagers
Les carrières de Garonne, notamment sur Saint-Macaire, sont protégées de toute urbanisation
future.
Les abords de Garonne sont protégés de toute construction ou affouillement et exhaussement
des sols par un classement en zone agricole ou naturelle.
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES 32 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Document
supra-communal
Grandes orientations du
document supra Traduction dans le PADD Traduction dans les OAP et dispositif réglementaire
SCoT Sud-Gironde
Préserver les identités du Sud-Gironde
Œuvrer à la maitrise des pressions
d’origine anthropique sur l’hydrosystème
A- Organiser un développement urbain
compatible avec les capacités
d’assainissement
B- Mise en place d’une politique de
gestion des eaux pluviales commune a
l’échelle du Sud-Gironde
Le projet politique du territoire
entend organiser un développement
en s’appuyant sur les capacités
épuratoires du territoire et en
privilégiant la gestion des eaux
pluviales à la parcelle pour
préserver la qualité des eaux et
limiter les risques d’inondation en
aval.
L’adéquation entre la capacité des stations d’épuration et les perspectives démographiques est présentée
au sein de l’évaluation environnementale.
Les OAP limitent l’imperméabilisation des sols à travers un coefficient d’espace de pleine terre minimum.
De même, les eaux pluviales sont gérées à la parcelle ou à l’échelle du projet et préférentiellement
infiltrées.
Se doter d’une politique commune de
gestion des risques naturels et
technologiques
A- Eviter l’exposition des personnes et
des biens au risque inondation par
débordement des cours d’eau en
l’absence de PPRi
B- Prendre en compte les risques liés
aux remontées de nappes souterraines
C- Développer une culture du risque et
de la mémoire du risque a l’échelle du
territoire du SCoT
D- Eviter l’exposition des personnes et
des biens au risque de mouvement de
terrain en l’absence de PPRMT
Le territoire veille à prendre en
compte toutes les connaissances
acquises sur les risques (inondation,
mouvement de terrain, feux de forêt,
etc.).
Le PLUi protège les populations du risque d’inondation encadré (PPRI de la Garonne) ou non (espace de
mobilité et atlas des zones inondables du Ciron, zones inondables du Galouchey). Ces secteurs, identifiés
par un sur-zonage au titre de l’article R 151-31, sont inconstructibles pour limiter l’exposition des personnes
au risque d’inondation.
Les secteurs à risque de remontées de nappe figurent de manière informative sur un plan annexé au
zonage. Ils ne peuvent être règlementés compte tenu de l’imprécision de la donnée à l’échelle parcellaire.
Le service instructeur, avec l’information du risque de remontée de nappe, pourra recommander au
pétitionnaire de surélever sa construction ou de ne pas réaliser de sous-sol.
Un secteur d’effondrement de carrière est identifié (données obtenues auprès du Bureau des Carrières
Souterraines au Département). Ce secteur est inconstructible.
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES P LUI Süocrone _ 33 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Document
supra-communal
Grandes orientations du
document supra Traduction dans le PADD Traduction dans les OAP et dispositif réglementaire
SCoT Sud-Gironde
Préserver les identités du Sud-Gironde
Investir les friches urbaines, y compris
les sols pollués ou potentiellement
pollués
De manière générale, le PLUi vise à concentrer l’urbanisation sur l’enveloppe urbaine existante. Ainsi, les
sites et sols pollués au sein de l’enveloppe urbaine seront potentiellement mobilisés.
Il n’y a aucune zone à urbaniser sur des sites et sols pollués. Cependant ces secteurs étant en zone
d’ores et déjà urbanisée, certains sont classés en zone U et devront faire l’objet d’une dépollution avant
d’être urbanisés.
A noter que sur la commune de Verdelais, un ancien site économique en friche fait l’objet d’une
reconversion.
Poursuivre la gestion optimisée des
déchets et faire de ce gisement une
ressource valorisable à l’échelle du
territoire
De manière générale, le PLUi vise à mettre en place les conditions permettant une bonne desserte des
terrains par les services publics de collecte des déchets.
Au sein du règlement, sont autorisés dans certaines parties du territoire, les matériaux de substitution et le
recours aux technologies et matériaux nécessaires à la conception de constructions de qualité
environnementale Ce qui laisse la porte ouverte aux matériaux de réutilisation, favorisant une gestion
optimisée des déchets.
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES PLUI Communauté de communes du SUD GIRONDE #7
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34 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Document
supra-communal
Grandes orientations du
document supra Traduction dans le PADD Traduction dans les OAP et dispositif réglementaire
SCoT Sud-Gironde
Préserver les identités du Sud-Gironde
Se réapproprier les identités
urbaines et naturelles du Sud-
Gironde
A- Réinvestir les espaces
urbains typiques du Sud-
Gironde
B- Valoriser un équilibre de
l’urbanisation autour des notions
« ville » et « campagne »
De manière générale, le développement urbain proposé dans le PLUi est maitrisé et au plus près de l’enveloppe urbaine
existante (cf. Maîtriser le développement du Sud-Gironde).
De nombreux espaces naturels présents au sein du tissu urbain sont protégés pour des motifs écologiques ou paysagers.
Les OAP comptent des espaces naturels à préserver, des espaces verts, des espaces de transition avec les espaces
agricoles ou forestiers, etc. La nature est présente au sein des secteurs de projet qu’elle soit à préserver pour l’existante
ou à créer. Les entrées de ville ont été prises en compte au sein des OAP , des espaces de 20m à 10m permettent une
transition plus naturelle.
Chaque secteur de développement a fait l’objet d’une analyse au regard des enjeux environnementaux. Lors de la
présence d’enjeux, des recommandations ont été faites pour éviter voire réduire les impacts. Ces éléments sont présentés
au sein de l’évaluation des incidences.
Il n’y a pas de projet d’équipement pour des publics sensibles (EHPAD, crèches, etc.) prévus dans des secteurs agricoles.
Les caractéristiques du tissu urbain sont reprises au sein du règlement. Les constructeurs peuvent cependant recourir aux
technologies et matériaux nécessaires à la conception de constructions de qualité environnementale ainsi qu’aux
dispositifs d’architecture bioclimatique tels que murs et toitures végétalisés.
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES P LUI Süocrone _ 35 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Document supra-
communal Grandes orientations du document supra Traduction dans le PADD
Traduction dans les OAP et dispositif
réglementaire
SCoT Sud-
Gironde
Accompagner le développement du Sud-Gironde
Des axes majeurs comme vecteur de développement
A – Les autoroutes A62 et A65 comme vecteurs de développement
B- Le TER : lien vers la Métropole bordelaise et levier de dynamisation
locale
C- Les connexions « douces » et les sites touristiques à développer
Le PADD met en avant la nécessité de lier le
développement économique aux infrastructures de
communication majeures du territoire (A62, A65, voie
ferrée). Ainsi le projet incite à privilégier le
développement des ZAE à proximité des axes routiers
structurants. Pour Langon, le territoire entend lier les
ZAE au pôle gare, afin de profiter de la présence de la
ligne ferrée, lien important vers la Métropole
Bordelaise ; lien qui devrait se renforcer dans la
transformation de celle-ci en RER.
Par ailleurs, le territoire de Sud-Gironde, à travers ses
actions en faveur de la mobilité, ambitionne de
développer et connecter les liaisons douces sur
l’ensemble du territoire ; y compris vers les sites
touristiques.
Pour cela, la valorisation des voies vertes et le
développement des parcours cyclables structurants type
vélo route est un des moyens privilégiés pour y arriver.
La très grande majorité des périmètres des sites de projet
économiques se situent à proximité des axes routiers
majeurs :
∙ La zone de Sartre (Fargues) jouxte l’A62
∙ La zone de Labroque (Toulenne) se situe le long
de la RD6113
∙ Idem pour la zone du Pian sur Garonne
Ces espaces se situent également à proximité immédiate
de la voie ferrée Bordeaux-Toulouse.
Les OAP sectorielles comportent un certain nombre
d’orientations visant à encourager les modes actifs de
déplacements, à réduire les coupures urbaines ou
naturelles en prévoyant de nouvelles liaisons piétonnes ou
cycles. Elles contiennent également des ambitions en
matière de gestion du stationnement pour favoriser les
déplacements à pied ou à vélo.
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES EE
P LUI So caro L 36 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Document
supra-communal
Grandes orientations du
document supra Traduction dans le PADD Traduction dans les OAP et dispositif réglementaire
SCoT Sud-
Gironde
Accompagner le développement du Sud-Gironde
Organiser, diversifier,
professionnaliser les activités et
les outils économiques
A – Organiser les espaces à
vocation économique
B – Qualifier les espaces à
vocation économique
Le territoire de Sud-Gironde entend réaliser un travail
important sur les espaces à vocation économique, afin
de permettre a minima le maintien du taux d’emploi
sur le territoire. Pour cela, les disponibilités foncières
existantes seront privilégiées. Pour les
développements des activités, il se feront en en
cohérence avec l’armature territoriale
En outre, afin de participer à la qualification des
espaces à vocation économique, le Projet vise à
développer des services et équipements liés aux ZAE
mais aussi encadrer qualitativement les futurs
aménagements des Zones d’Activités Economiques
afin que ces espaces soient plus lisibles.
La Communauté de Communes du Sud-Gironde, face à une demande en forte croissance, se
retrouve aujourd’hui avec un besoin en foncier économique important pour permettre à des
entreprises de s’implanter sur le territoire.
Le nombre de demandes, recensées par le service développement économique de la
Communauté de Communes depuis début 2017, est en constante augmentation. Depuis cette
période, 70 entreprises ont sollicité la CdC pour s’implanter sur le territoire. Plus de 95% de ces
demandes concernent le Langonnais et 70% concernent spécifiquement le Parc d’Activités de
Langon à Mazères ou la Zone d’Activité de Coussères à Fargues.
Cette attractivité croissante des zones d’activités a conduit le territoire à étudier les possibilités
d’étendre des zones d’activités existantes. Les études environnementales ont montré la
richesse de ces secteurs, il a donc été recherché des nouvelles zones à proximité des axes de
communication
Toutes ces zones font l’objet d’une OAP où la qualité environnementale est un élément
essentiel du projet. Le règlement identifie des vocations à même de favoriser le développement
d’activités économiques et non commerciales.
En complément, des STECAL économiques ont été définis afin de laisser la possibilité aux
activités situées en espace rural de continuer à se développer si nécessaire.
Enfin, les activités de services où s’effectuent l’accueil d’une clientèle sont autorisées dans
l’ensemble des zones d’activités économiques, mais également au sein des zones urbaines
multifonctionnelles.
Elles sont autorisées mais limitées dans les secteurs d’habitat résidentiel, comme pour
l’artisanat (autorisé sous condition de ne pas apporter de nuisances pour le voisinage)
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES EE
li
P LUI So caro L 37 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Document
supra-communal
Grandes orientations du
document supra Traduction dans le PADD Traduction dans les OAP et dispositif réglementaire
SCoT Sud-
Gironde
Accompagner le développement du Sud-Gironde
Maîtriser, réguler, densifier
l’offre de commerces et de
services
A – Armature économique de la
Communauté de Communes
Sud-Gironde
F – Prescriptions hors
localisation préférentielle
Le territoire de Sud-Gironde entend renforcer les
activités commerciales, en cohérence avec
l’armature territoriale. Ainsi le Projet vise à
recentrer le développement des commerces de
proximité en centre-ville.
Cela doit participer au renforcement qualitatif de
l’offre commerciale et artisanale au sein des
polarités existantes (Langon Toulenne Mazères
Saint-Symphorien, Noaillan, Saint-Macaire,
Villandraut, Hostens).
Pour y arriver, le territoire Sud-Gironde souhaite
maîtriser l’installation des commerces
alimentaires de proximité en périphérie.
Les commerces et services et leur extension sont autorisés dans l’ensemble des centralités et dans les
zones économiques et commerciales. Dans les autres secteurs il sont autorisés sous condition ou interdit.
Pour chaque secteur, les types de commerces et services varient en fonction de la typologie de celui-ci.
Par ailleurs, le règlement prévoit la protection des rez-de-chaussée commerciaux en empêchant le
changement de destination à usage d’habitat des rez-de-chaussée d’une construction à usage de
commerce existante et dont une des façades est implantée sur la voie concernée par un linéaire
commercial dans les secteurs de mixité des fonctions renforcée et sommaire soit les centres-villes
commerciaux des principaux bourgs et villes du territoire.
En outre, le règlement des nouveaux secteurs (AU) de développement économique interdit la localisation
de commerces dans ces secteurs.
Améliorer les conditions
d’échanges, de mobilité et de
connexion au Sud-Gironde
A – « Ouvrir le Sud-Gironde…
B – Promouvoir des modes de
mobilité alternatifs, doux et
partagés
C – Améliorer les capacités du
Sud-Gironde à s’inscrire vers
une logique de mobilité
dématérialisée
Le Sud-Gironde souhaite améliorer la mobilité
sur l’ensemble du territoire, par le biais
notamment de la gare de Langon pour les
mobilités extérieures au territoire. Le projet
entend améliorer cet équipement essentiel pour
les liaisons vers la métropole bordelaise mais
aussi la lutte contre le tout voiture.
En complément, le projet vise le développement
des solutions alternatives à l’autosolisme : aire
de co-voiturage, solutions de rapatriement vers
les équipements structurants du territoire depuis
des points géographiquement stratégiques,
accompagnement le développement du
télétravail.
Cette dernière action doit permettre d’inscrire le
territoire dans une mobilité dématérialisée.
Le PLUi s’est attaché à traduire dans son règlement et zonage l’ambition de faire de la Gare de Langon
un maillon essentiel de la mobilité du territoire.
Ainsi, le secteur de la gare fait l’objet d’un périmètre d’attente de projet d’aménagement global (PAPAG).
Cet outil va permettre de mener à bien les réflexions autour de cet équipement stratégique, réflexion
engagée dès à présent par le biais d’une première étude.
Par ailleurs, tous les secteurs d'extension urbaine ont fait l'objet d'une attention particulière en matière de
prise en compte des modes doux de déplacement et de nombreuses OAP intègrent des cheminements
doux et des connexions au réseau de cheminements et de sentiers existants.
Ainsi, les OAP intègrent la prise en compte des besoins de l'ensemble des mobilités (prise en compte des
lignes de transport collectifs, prescription pour l’organisation des modes doux …)
On peut également noter que de nombreux emplacements réservés sont prévus pour permettre le
développement d’équipements qui viendront simplifier le développement des mobilités alternatives,
douces et partagées..
Enfin, le règlement prévoit les équipements pour le développement du numérique, qui sera un élément
fondamental pour l’inscription du territoire dans une logique de mobilité dématérialisée.
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES 38 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Document
supra-communal
Grandes orientations du
document supra Traduction dans le PADD Traduction dans les OAP et dispositif réglementaire
SAGE Vallée de la
Garonne
Thématique 1 : Alimentation en eau potable
Disposition I.26 : Assurer
une qualité des eaux brutes
suffisante pour leur
potabilisation
Le PADD veut sécuriser l’alimentation en
eau potable dans le territoire et proposer
une solution aux problèmes d’alimentation.
L’OAP thématique « Eau » évoque les objectifs d’atteinte ou du maintien du bon état des nappes profondes
Disposition I.27 : Protéger
les périmètres de protection
autour des captages des
points d’eau
/
Le règlement rappelle que dans les secteurs relatifs aux périmètres de protection des captages d’eau potable, les occupations et utilisations du sol sont soumises aux
prescriptions de la déclaration d’utilité publique. En l’absence de DUP mais en présence de périmètres de protection validés, toute opération pourra être refusée ou soumise à des prescriptions relatives à la salubrité ou la sécurité publique.
Disposition II.11 :
Promouvoir une politique
tarifaire de l’eau potable et
diffuser les rapports sur la
qualité des services
Pas de levier d’action spécifique à l’échelle du PLUi.
Disposition II.12 :
Améliorer le rendement des
réseaux de distribution
d’eau potable et favoriser la
gestion patrimoniale
Le PADD a la volonté d’améliorer les
réseaux existants afin de limiter les pertes
en ligne d’eau potable.
/
Disposition II.14 : Multiplier
les dispositifs hydro-
économes dans les
espaces publics, les
bâtiments publics, collectifs
et chez les particuliers
/ L’OAP thématique « eau » encourage l’exemplarité en termes d’hydro-économie notamment grâce à la mise en place de dispositifs récupérant l’eau de pluie.
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
III. La compatibilité avec le SAGE Vallée de la Garonne 39 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Document
supra-communal
Grandes orientations du
document supra Traduction dans le PADD Traduction dans les OAP et dispositif réglementaire
SAGE Vallée de la
Garonne
Thématique 2 : Assainissement
Disposition I.22 : Favoriser
un assainissement adapté
Le PADD souhaite organiser le
développement du territoire en fonction des
capacités épuratoires du territoire en
privilégiant le développement de
l’urbanisation dans les secteurs desservis
par un réseau d’assainissement collectif,
sous réserve de la capacité du réseau, de
la station d’épuration et de l’exutoire à
accueillir les effluents supplémentaires.
L’adéquation entre la capacité des stations d’épuration et les perspectives démographiques est présentée au sein de l’évaluation environnementale.
Disposition I.23 : Améliorer
les performances des
réseaux d’assainissement et
des déversoirs d’orage
Le projet politique souhaite adapter le
développement en fonction des réseaux et
notamment de la capacité des réseaux.
Pour les secteurs ne possédant pas d’un
réseau d’assainissement collectif, le projet
politique souhaite mettre en place des
systèmes de dispositifs semi-collectifs.
/
Disposition II.13 : Faciliter
la mise en place de la
réutilisation des eaux usées
traitées
/ L’OAP thématique eau encourage la réutilisation des eaux usées traitées
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
III. La compatibilité avec le SAGE Vallée de la Garonne 40 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Document
supra-communal
Grandes orientations du
document supra Traduction dans le PADD Traduction dans les OAP et dispositif réglementaire
SAGE Vallée de la
Garonne
Thématique 3 : Gestion des eaux pluviales et ruissellement
Disposition I.24 : Diminuer
l’impact des rejets d’eau
pluviales
Le projet politique privilégie une gestion des
eaux pluviales à la parcelle pour préserver
ka qualité des eaux et limiter les risques
d’inondation en aval.
La traduction règlementaire du document intègre une partie relative à la gestion à la parcelle des eaux pluviales. De plus, l’OAP thématique « eau » définit des grandes orientations de gestion des eaux pluviales (limiter l’imperméabilisation des sols, promouvoir des techniques alternatives en matière de gestion des eaux pluviales…).
Disposition III.3 : Limiter le
ruissellement et favoriser
l’infiltration des eaux
pluviales en milieux urbains
et péri-urbains
Afin de limiter le ruissellement, le PADD
veut favoriser l’infiltration des eaux pluviales
à la parcelle et limiter le ruissellement des
points hauts vers les points bas en
accompagnant les communes dans la
gestion des eaux pluviales.
Les OAP limitent l’imperméabilisation des sols à travers un coefficient d’espace de pleine terre minimum. De même, les eaux pluviales sont gérées à la parcelle ou à l’échelle du projet et préférentiellement infiltrées.
Disposition III.4 : Favoriser
le stockage des eaux de
pluie
Le stockage des eaux pluviales est
privilégié lorsque l’infiltration totale n’est pas
possible, avant rejet dans le milieu
superficiel ou le réseau pluvial.
L’OAP thématique sur la ressource en eau encourage la mise en place de dispositifs permettant la récupération des eaux de pluie comme des cuves de récupération, permettant de réaliser une économie importante sur les dépenses liées à la consommation en eau potable.
Règle 2 : Limiter les
ruissellements par temps de
pluie
Afin de limiter le ruissellement, le PADD
veut favoriser l’infiltration à la parcelle et
accompagner la gestion des eaux pluviales
afin de limiter le ruissellement vers les
points les plus bas.
Les OAP limitent l’imperméabilisation des sols à travers un coefficient d’espace de pleine terre minimum. De même, les eaux pluviales sont gérées à la parcelle ou à l’échelle du projet et préférentiellement infiltrées.
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
III. La compatibilité avec le SAGE Vallée de la Garonne 41 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Document
supra-communal
Grandes orientations du
document supra Traduction dans le PADD Traduction dans les OAP et dispositif réglementaire
SAGE Vallée de la
Garonne
Thématique 4: Inondation
Disposition III.9 : Identifier
au regard de l’espace de
mobilité de la Garonne les
secteurs à enjeux en termes
de développement et
d’aménagement du territoire
Le projet de territoire prévoit de protéger les
personnes et les biens de tous les risques
même s’ils ne sont pas encadrés
réglementairement. De ce fait, les espaces
à enjeux soumis à un aléa inondation
seront donc préservés.
/
Disposition III.10 : Protéger
et préserver les zones
d’expansion de crues
Le PADD protège strictement les fonds de
vallons et les cours d’eau en dehors des
enveloppes urbaines afin de préserver ces
zones d’expansion de crue et de protéger
les biens et personnes des inondations.
Le PLUi permet de protéger les zones d’expansion de crues notamment via le zonage qui les classe en zone naturelles ce qui permet de contraindre fortement les constructions.
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
III. La compatibilité avec le SAGE Vallée de la Garonne 42 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Document
supra-communal
Grandes orientations du
document supra Traduction dans le PADD Traduction dans les OAP et dispositif réglementaire
SAGE Vallée de la
Garonne
Thématique 5 : Paysage et cadre de vie
Disposition I.25 :
Sensibiliser aux techniques
alternatives à l’utilisation des
produits phytosanitaires
Pas de levier d’action spécifique à l’échelle du PLUi.
Disposition I.37 :
Développer les dispositifs
végétalisés pérennes pour
lutter contre l’érosion, le
transfert de la pollution et
préserver la biodiversité
Le règlement du PLUi impose un traitement paysager qualitatif des espaces libres en végétalisant ces espaces avec des bandes engazonnées, des arbres et haies. La végétalisation des espaces libres permet de préserver des abris pour la biodiversité et de limiter l’érosion des sols en maintenant des surfaces nues.
Disposition IV.5 : Réaliser
pour la Garonne et ses
affluents une charte qui
réglemente la restauration,
la gestion et l’entretien du lit
et des berges
Pas de levier d’action spécifique à l’échelle du PLUi.
Disposition IV.15 : Rendre
accessible la Garonne et
valoriser les paysages du
fleuve tout en préservant les
milieux
/
Le PLUi met en place des emplacements réservés (exemple de l’emplacement réservé n°9 de St-Pardon-de-Conques) le long de la Garonne permettant de la rendre accessible et de valoriser les paysages d’eau.
Disposition I.5 : Restaurer
la continuité écologique,
longitudinale et latérale
Le projet politique entend protéger les
trames éco-paysagères supports des
continuités écologiques.
Les cours d’eau remarquables constitutifs de la trame bleue sont protégés ainsi que leur ripisylve. Les bandes tampons définies par le règlement graphique présentes de part et d’autre du cours d’eau sont inconstructibles.
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
III. La compatibilité avec le SAGE Vallée de la Garonne 43 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Document
supra-communal
Grandes orientations du
document supra Traduction dans le PADD Traduction dans les OAP et dispositif réglementaire
SAGE Vallée de la
Garonne
Thématique 5 : Paysage et cadre de vie
Disposition I.35 : Améliorer
les connaissances sur les
caractéristiques et le
comportement des sols
Pas de levier d’action spécifique à l’échelle du PLUi.
Disposition I.36 : Concourir
à l’évolution des filières
agricoles vers des
pratiques, des systèmes et
des assolements
contribuant à limiter l’érosion
des sols
Pas de levier d’action spécifique à l’échelle du PLUi.
Disposition IV.14 :
Encourager le
développement et la mise
en réseau d’espaces de
sensibilisation au fleuve et
de sa vallée avec des
structures « maison du
fleuve »
Pas de levier d’action spécifique à l’échelle du PLUi.
Disposition IV.19 :
contribuer à l’émergence
d’une offre touristique
« Garonne » labelisée
durable.
Pas de levier d’action spécifique à l’échelle du PLUi.
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
III. La compatibilité avec le SAGE Vallée de la Garonne 44 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Document
supra-communal
Grandes orientations du
document supra Traduction dans le PADD Traduction dans les OAP et dispositif réglementaire
SAGE Vallée de la
Garonne
Thématique 6 : Zones humides
Disposition I .13 : Définir
des principes de gestion des
zones humides
Le PADD veut préserver la trame bleue et
notamment les zones humides, pour leur
qualité écologique et leur rôle dans la
régulation du cycle de l’eau. De ce fait, le
développement sera maitrisé dans ces
zones.
Le règlement écrit protège, toutes les zones humides identifiées au document graphique. Les remblaiements, affouillements, exhaussements de sols, dépôts de matériaux, et tous travaux contrariant le régime hydrologique existant sont interdits, sauf exceptions.
Disposition III.6 : Traduire
dans les documents
d’urbanisme les objectifs de
préservation des zones
humides
Disposition III.7 : Préserver
les zones humides dans le
cadre de l’exploitation des
installations, ouvrages,
travaux et activités (IOTA) et
des ICPE
L’OAP thématiques sur la ressource en eau prend bien en compte la préservation des zones humides vis-à-vis des projets soumis à la nomenclature ICPE.
Règle 1 : Préserver les
zones humides et la
biodiversité.
Les OAP intègrent des principes d’aménagement permettant de protéger les continuités écologiques et de préserver la nature en ville (préservation ou création de haies, création de noues et fossés pour la gestion des eaux pluviales, intégration d’espace partagé à dominante végétale et/ou naturelle.
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
III. La compatibilité avec le SAGE Vallée de la Garonne EE
P LUI Süocrone _ 45 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
IV. La compatibilité avec la charte Garonne et confluences
Document
supra-communal
Grandes orientations du
document supra Traduction dans le PLUi
Charte Garonne
et confluences
A. Restaurer les milieux humides
Restaurer et maintenir la
ripisylve; Le règlement classe les ripisylves au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour assurer leur préservation.
Limiter la colonisation des
espèces exotiques
envahissantes;
Pas de levier d’action spécifique à l’échelle du PLUi.
Restaurer et renforcer la
résilience des milieux et
habitats;
Le règlement du PLUi permet de recenser les éléments constitutifs de la Trame Verte et Bleue et de les protéger, ce qui permet de protéger les milieux naturels sensibles.
Appliquer une gestion
raisonnée des embâcles. Pas de levier d’action spécifique à l’échelle du PLUi. EE
P LUI Süocrone _ 46 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
IV. La compatibilité avec la charte Garonne et confluences
Document
supra-communal
Grandes orientations du
document supra Traduction dans le PLUi
Charte Garonne
et confluences
B. Contribuer à la résorption du déficit sédimentaire
Mettre en œuvre une
gestion différenciée des
atterrissements et bancs de
galets fonctionnels
Pas de levier d’action spécifique à l’échelle du PLUi.
Redonner des espaces de
mobilité tout en comblant le
déficit sédimentaire;
Préserver et restaurer la
continuité écologique :
transit sédimentaire et
piscicole. EE
P LUI Süocrone _ 47 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
IV. La compatibilité avec la charte Garonne et confluences
Document
supra-communal
Grandes orientations du
document supra Traduction dans le PLUi
Charte Garonne
et confluences
C. Lutter contre les pressions anthropiques
Appliquer la séquence ERC; La séquence ERC a été déroulée durant l ’élaboration du document. L’évaluation environnementale permet de mettre en évidence l’application de cette séquence ERC.
Limiter l’artificialisation des
berges et des milieux
humides associés;
Les ripisylves sont classées en L.151-23 du code de l’urbanisme ce qui permet de leur assurer une protection. De plus, le règlement impose un retrait par rapport aux berges des cours d’eau afin de limiter l’impact du projet de territoire sur ces milieux.
Limiter les incivilités et
améliorer la gestion des
déchets naturels et
anthropiques;
Pas de levier d’action à l’échelle du PLUi.
Agir pour la réduction du
risque inondation
Les ripisylves sont classées en L.141-23 du code de l’urbanisme ce qui permet de les protéger. De plus, le PLUi fixe un retrait par rapport aux berges des cours d’eau et le PLUi respecte les prescriptions fixées par le PPRi ainsi que les zones inondables référencées, afin de limiter l’exposition de nouvelles populations à ce risque. EE
P LUI Süocrone _ 48 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
ARTICULATION AVEC LES DOCUMENTS CADRES
IV. La compatibilité avec la charte Garonne et confluences
Document
supra-communal
Grandes orientations du
document supra Traduction dans le PLUi
Charte Garonne
et confluences
D. Communiquer et sensibiliser pour créer une identité Garonne
Favoriser la réappropriation
sociale du fleuve et mettre
en valeur les paysages
garonnais;
Pas de levier d’action spécifique à l’échelle du PLUi
Accompagner une gestion
durable économiquement,
socialement et
environnementalement des
peupleraies en bord de
Garonne
Suivre et évaluer les actions
de restauration écologique
des sites et des habitats;
Valorisation et association
du public. Communauté de communes du SUD GIRONDE
PLUI PLAN LOCAL D'URBANISME INTERCOMMUNAL
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
2 P LUI Sin cronEe 2 _ 50 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
I. Explication des choix pour établir le PADD
1.1. Présentation générale du projet
Le Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD), clé de voûte dans la réalisation d’un PLUi, est le reflet de l’ambition politique affichée par
les élus d’un territoire. Ce document simple et concis expose la vision globale et stratégique de l’évolution du territoire intercommunal à moyen et long terme.
Concernant la Communauté de Communes (CdC) Sud-Gironde, ce document traduit la volonté des acteurs de préserver leur territoire rural et l’identité qui fait
la sienne. Il définit un projet de développement maitrisé dans le temps, dans le respect de l’environnement, du paysage, des caractéristiques architecturales,
patrimoniales et culturelles. Il intègre les thématiques obligatoires du code de l’urbanisme, et exprime en particulier les enjeux inhérents à un développement
durable du territoire, fondé sur une approche prospective, transversale à tous les domaines de l’aménagement et de l’urbanisme et réfléchie en considération
de l’intérêt général. Il vise à satisfaire les besoins en développement des générations présentes en optimisant les usages, pour ne pas compromettre la
capacité des générations futures de répondre aux leurs.
Le PADD a pour volonté de proposer des orientations d’aménagement visant à maitriser l’étalement urbain induit par le développement démographique et
l’attractivité géographique du territoire afin de garantir aux habitants et aux activités économiques un environnement qualitatif et un cadre de vie attractif.
A travers l’expression de son projet de territoire, la CdC Sud-Gironde, se donne pour objectif de co-construire un équilibre entre urbanisation, développement
économique et agricole, et respect d’un patrimoine bâti rural comme paysager qui font l’identité du territoire. En s’insérant dans un maillage plus large, la CdC
Sud-Gironde, doit maintenir les liens étroits qui la lient avec l’agglomération Bordelaise et la façade atlantique, mais aussi assurer le rayonnement durable de
son propre environnement.
Ainsi le projet intercommunal du Sud-Gironde est guidé par une volonté globale orientée autour de 3 axes définis dans le PADD ; eux-mêmes divisés en
plusieurs orientations :
1. Garantir un cadre de vie de qualité
2. Accompagner le développement de l’économie locale
3. Protéger les ressources naturelles, les personnes et les biens ; encourager le développement des énergies renouvelables
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 _ 51 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
AXE n°1 : Garantir un cadre de vie de qualité
La CdC du Sud-Gironde, terre d’accueil pour de nombreux actifs de l’aire métropolitaine bordelaise recherchant un certain confort de vie, a vu sa population
augmenter de 40% depuis les années 1990. Cette attractivité pour le territoire de la CdC entraîne un développement urbain important mais hétérogène suivant
les communes. La partie nord du territoire, sous influence directe de la métropole bordelaise, est marquée par une pression foncière plus importante. La partie
ouest, également proche de l’agglomération bordelaise, profite aussi de sa proximité avec le Val de l’Eyre et plus largement du Bassin d’Arcachon. Cette
dynamique territoriale est avant tout liée à la qualité de vie proposée par le Sud-Gironde, doté d’un patrimoine local très riche (paysages naturels et agricoles
identitaires, patrimoine bâti caractéristique). Le niveau d’équipements et la bonne desserte/accessibilité du territoire sont ses principaux attraits.
Dans ce contexte, la maîtrise du développement urbain est donc un enjeu majeur pour les prochaines années, l’objectif étant d’allier développement durable et
accueil de population dans un cadre de vie de qualité. Permettre à l’ensemble de la population d’accéder aisément aux équipements de santé, culturels et
sportifs ainsi qu’aux commerces de proximité est un engagement souhaité par les politiques publiques au sein de ce projet. Conserver un cadre de vie de
qualité passera également par la qualité de l’urbanisation développée ces prochaines années préservant les caractéristiques héritées du passé. Encourager la
politique du logement pour tous les habitants, actuels et futurs, contribuera à une qualité de vie satisfaisante en leur permettant un accès à la propriété mais
aussi en leur proposant une offre locative variée. Le renforcement de la qualité de vie des habitants du Sud-Gironde sera également garantie par une mobilité
améliorée sur l’ensemble du territoire. La CdC œuvrera auprès des partenaires concernés pour que son territoire dispose des infrastructures et des services à
la mesure de ses caractéristiques et de ses besoins.
A ce titre, les réflexions sur le devenir du quartier de la gare est un enjeu prioritaire pour l’ensemble du territoire, en termes d’accessibilité, mais aussi et surtout
rayonnement et attractivité du territoire, où le pôle urbain Langon-Toulenne doit répondre à un double enjeu :
• permettre un accès aisé à sa gare depuis son bassin de vie
• apporter au quartier de la gare une véritable stratégie urbaine menée en parallèle de la revitalisation du centre-ville de Langon
Enfin, le déploiement de la desserte numérique sur l’ensemble du territoire participera au renforcement de la cohésion sociale et de qualité de vie. La
couverture numérique est un enjeu d’autant plus important pour les territoires ruraux que les communications électroniques permettent de pallier les éventuels
manques d’équipements ou d’accessibilité. A ce titre, le plan Gironde Haut Méga prévoit d'ici 2024 le raccordement de tous les locaux (habitations et
professionnels) à la fibre optique. Toutes les nouvelles constructions dans les 25 années à venir seront automatiquement raccordées à la fibre.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 _ 52 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
AXE n°2 : Accompagner le développement de l’économie locale
Avec 13 431 emplois au lieu de travail pour environ 15 000 actifs occupés, la CdC est un véritable bassin d’emploi. La ville centre de Langon regroupe
cependant plus de 50% de ces emplois et on observe une importante évasion vers la métropole bordelaise en ce qui concerne les flux domicile-travail. L’axe
de développement économique identifié Langon-Bazas-Captieux profite d’infrastructures de qualité permettant de desservir rapidement les entreprises
implantées à proximité de l’autoroute A65 et de la nationale N524. L’échangeur autoroutier sur l’A62 est également un atout pour l’implantation de nouvelles
entreprises.
L’identité économique du territoire est fortement marquée par la culture de la vigne et l’exploitation de la forêt. Ces filières sont à renforcer et à structurer pour
garantir un développement local et préserver un savoir-faire de renommée.
Cette transmission passe par le développement de la formation en adéquation avec le besoin des entreprises du territoire mais aussi par l’ensemble des
équipements nécessaires à rendre attractive la CdC pour les jeunes venants se former (hébergements locatifs, commerces de proximité, équipements culturels
et sportifs).
La revitalisation économique des centres-bourgs est aussi un enjeu important pour le territoire..
Enfin, l’identité viticole du Sud-Gironde, la valorisation du réseau hydrographique, les liaisons cyclables structurantes, mais aussi le patrimoine bâti identitaire
sont de véritables atouts pour le territoire et sa promotion. Ces moteurs d’attractivité touristique sont ainsi à renforcer.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 _ 53 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
AXE n°3 : Protéger les ressources naturelles, les personnes et les biens ; encourager le développement des
énergies renouvelables
Forêts de pins, vignes, plaines, cours d’eau, la CdC du Sud-Gironde composée de ses 37 communes est riche d’une diversité paysagère naturelle. La qualité
des milieux naturels permet à une biodiversité remarquable de se développer notamment au sein des milieux forestiers (pins, feuillus, bocages), des espaces
viticoles et des milieux aquatiques et humides (réseau hydrographique, lagunes, landes).
La forte présence de l’eau et de la forêt sur le territoire génère des risques associés à ces entités. Le territoire est sensible aux inondations, aux remontées de
nappes phréatiques, aux ruptures de barrages, aux feux de forêts, aux tempêtes, mais aussi aux mouvements de terrain liés à la nature argileuse des sols. Les
sols argileux génèrent en outre des difficultés d’infiltration dans le sol pour l’assainissement individuel et une gestion parfois problématique des eaux pluviales.
Bien que l’eau soit très présente sur le territoire, les quantités d’eau potable, prélevée en nappes profondes pour sa qualité, ne peuvent plus répondre de façon
satisfaisante aux besoins de développement du territoire, notamment sur sa partie nord. Les syndicats de gestion doivent donc travailler ensemble pour la
réalisation d’interconnexions afin de compenser les déficits de certains secteurs et sécuriser la ressource mais aussi le maintien de la compétence « eau
potable » en régie pour répondre aux caractéristiques locales.
Témoin de l’histoire du territoire, la CdC dispose d’un patrimoine bâti très riche et diversifié : châteaux, patrimoine industriel, fluvial, religieux et agricole
(séchoirs à tabacs, moulins). Les constructions contemporaines, qui répondent à d’autres enjeux, tendent parfois à altérer la qualité de ces paysages
identitaires.
La ruralité du territoire est tantôt un atout pour mobiliser les énergies renouvelables exploitables (photovoltaïque, méthanisation, bois-énergie, géothermie),
tantôt une contrainte pour les consommations énergétiques dans le transport et le secteur résidentiel (respectivement 49% et 32%).
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Süocrone _ 54 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Rappel des enjeux du diagnostic et corrélation avec les orientations du PADD
Principaux enjeux issus du
diagnostic et de l’EIE Axes du PADD Orientation du PADD Sous orientation du PADD
La relance de l’attractivité des
communes structurantes par le
développement de produits adaptés
Le maintien et le renforcement de la
dynamique du pôle majeur,
générateur d’emplois de Langon
Le renforcement de l’offre de soins
sur le territoire Axe n°1 : Garantir
un cadre de vie de
qualité
Orientation 1 : Maintenir et renforcer
l’armature territoriale, garante d’un maillage
équilibré du territoire permettant de répondre
aux besoins essentiels des habitants, et
garantir ainsi une offre d’équipements et de
services satisfaisante pour l’ensemble de la
population
∙ Renforcer le maillage des équipements de santé qui
participent à l’attractivité du territoire
∙ Développer l’offre d’équipements culturels
∙ Rééquilibrer l’offre d’équipements sportifs sur le
territoire
∙ Veiller à l’équilibre de l’offre commerciale sur
l’ensemble du territoire (localisation/typologie) et
renforcer l’offre de commerces de proximité en lien avec
l’armature territoriale
Orientation 2 : Lutter contre la banalisation
des paysages (au sein des espaces bâtis et
en frange de ceux-ci), lutter contre le
développement de formes
urbaines inadaptées au contexte local, définir
des principes d’aménagement valorisant le
patrimoine bâti et le caractère rural du
territoire
∙ Conserver une identité paysagère et architecturale
locale garante de la préservation des caractéristiques
patrimoniales du Sud-Gironde
∙ Donner la priorité au développement urbain au sein ou
en continuité directe des enveloppes bâties existantes
en accompagnant qualitativement les transitions
paysagères
∙ Conserver les espaces publics enrichissant les cœurs
de villes et de villages, valorisant le patrimoine et le
caractère rural
∙ Soigner les entrées de villes et villages
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Süocrone _ 55 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Principaux enjeux issus du diagnostic et
de l’EIE Axes du PADD Orientation du PADD Sous orientation du PADD
Le maintien de l’équilibre générationnel sur
le territoire en poursuivant l’accueil de
familles
La poursuite de la réponse aux besoins liés
au vieillissement de la population via le
développement de produits spécifiques et
l’adaptation du logement au vieillissement
La diversification des produits proposés afin
de répondre à l’ensemble des besoins
exprimés (jeunes ménages, familles
monoparentales, séniors, etc.)
La réponse aux besoins sociaux exprimés,
notamment en matière de petites typologies
La réponse aux besoins des ménages les
plus fragiles, rencontrant des difficultés
particulières d’accès au logement et
l’apport de solutions aux ménages en
situation d’urgence
L’apport de réponses adaptées aux Gens
du voyage sédentarisés et la lutte contre
les implantations illégales
L’accompagnement des jeunes vers le
logement autonome
Axe n°1 : Garantir un
cadre de vie de qualité
Orientation 3 : Définir des
formes urbaines de qualité
permettant une diversification du
parc de logements (notamment
sur les secteurs les plus urbains
du territoire) et répondre ainsi
aux besoins de l’ensemble de la
population
∙ Diversifier l’offre de logements pour répondre aux
besoins des ménages
∙ Maîtriser les prix du foncier et de l’immobilier
∙ Garantir des logements adaptés dans le cadre des
parcours résidentiels des ménages
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Süocrone _ 56 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Principaux enjeux issus du
diagnostic et de l’EIE Axes du PADD Orientation du PADD Sous orientation du PADD
L’accompagnement des propriétaires
dans la réhabilitation de leur
logement
Le renouvellement du parc obsolète
et ne répondant plus aux normes
actuelles de confort
Axe n°1 : Garantir
un cadre de vie de
qualité
Orientation 4 : Lutter contre la vacance des
logements, accompagner la réhabilitation des
logements anciens
∙ Limiter la hausse de la vacance en réinvestissant les
logements inoccupés (réhabilitation et renouvellement),
en particulier dans les centres-bourgs
∙ Lutter contre l’habitat indigne et la précarité énergétique
en poursuivant l’amélioration thermique des bâtiments
∙ Sensibiliser et communiquer auprès d’un large public
(élus, propriétaires bailleurs, propriétaires occupants)
sur les outils et les aides possibles pour rénover des
biens immobiliers
∙ Poursuivre la dynamique d’amélioration des logements
engagée sur le territoire (OPAH-RR Sud-Gironde 2004-
2009, OPAH Pays Landes de Gascogne 2013-2015, et
OPAH depuis plus de 20 ans sur la rive droite et
nouvelle OPAH-RU en cours à l’échelle de la CdC)
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Süocrone _ 57 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Principaux enjeux issus du
diagnostic et de l’EIE Axes du PADD Orientation du PADD Sous orientation du PADD
Le développement d’une offre de
transports en commun équilibrée sur
l’ensemble des deux communautés
de communes
Le maillage du réseau cyclable dans
les centres bourgs permettant de lier
les commerces, services et
équipements publics
Une nécessaire sécurisation de la
traversée de certains « villages
rues »
Le déploiement de l’offre numérique
sur l’ensemble du territoire
Axe n°1 : Garantir
un cadre de vie de
qualité
Orientation 5 : Réduire les impacts du
développement sur la circulation et mobilité
∙ Constituer un pôle d’échange multimodal autour de la
gare de Langon
∙ Privilégier le développement des ZAE à proximité des
axes routiers structurants
∙ Proposer des solutions alternatives à l’autosolisme, et
notamment sur les axes majeurs de déplacements
quotidiens entre le territoire communautaire et les
territoires voisins
∙ Renforcer le maillage du territoire en pistes cyclables
∙ Accompagner le déploiement de la desserte numérique
de l’ensemble des zones habitées et d’activités
économiques du territoire (actuelles et futures)
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Süocrone _ 58 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Principaux enjeux issus du
diagnostic et de l’EIE Axes du PADD Orientation du PADD Sous orientation du PADD
La création de liaisons entre la gare
de Langon et les différents pôles du
territoire de manière à encourager les
alternatives à l’utilisation de la voiture
individuelle (multimodalité)
Axe n°1 : Garantir
un cadre de vie de
qualité
Orientation 6 : Reconquérir le potentiel
d’attractivité résidentielle et économique du
quartier gare de Langon-Toulenne : « un
quartier mixte et actif »
∙ Engager sur le long terme un projet de développement
du quartier de la gare de Langon dont les enjeux
s’inscrivent à l’échelle de vie Sud-Gironde
∙ Restructuration urbaine du quartier qui possède
d’importants atouts fonciers et bâtis et saisir les
opportunités foncières pour inscrire de nouveaux
programmes
∙ Affirmation comme véritable pôle de mixité des fonctions
urbaines (logements, commerces, équipements publics,
espaces verts,… )
∙ Répondre à court terme aux nécessités de gérer les
besoins en stationnement et valoriser le pôle intermodal
de la gare (accès transports en commun, piétons...)
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Süocrone _ 59 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Principaux enjeux issus du
diagnostic et de l’EIE Axes du PADD Orientation du PADD Sous orientation du PADD
Le renforcement du pôle économique
langonnais
Le maintien des services (poste,
écoles…) et des commerces de
proximité dans les bourgs et villages
La répartition équilibrée et
complémentaire des entreprises et la
dynamisation des zones d’activités
économiques
La diversification des activités pour
répondre à une mixité des emplois
sur l’ensemble du territoire
Axe n°2 :
Accompagner le
développement de
l’économie locale
Orientation 1 : Renforcer et structurer
l’activité économique présente sur le
territoire, poursuivre sa diversification de
manière équilibrée sur l’ensemble du territoire
∙ Renforcer l’attractivité des ZAE communautaires
existantes et proportionner les futures créations ou
extensions aux besoins identifiés permettant un
développement notamment de l’industrie et de
l’artisanat, garant d’un maintien du taux d’emploi sur le
territoire et participant au rapprochement du lieu de vie
au lieu de travail
∙ Accompagner les entreprises dans leurs efforts
d’innovation et de mutation dans leurs activités
∙ Renforcer les activités commerciales en cohérence avec
l’armature territoriale assurant un développement
équilibré du territoire.
Le développement et
l’accompagnement à l’installation des
artisans et ainsi que la mise en
réseau des TPE/PME
Orientation 2 : Accompagner le
développement de la formation sur le territoire
et promouvoir ainsi un développement
économique durable et endogène
∙ Anticiper les besoins des établissements de formations
présents sur le territoire
∙ Favoriser la transmission des activités économiques
∙ Maintenir et renforcer l’apprentissage sur le territoire
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Süocrone _ 60 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Principaux enjeux issus du
diagnostic et de l’EIE Axes du PADD Orientation du PADD Sous orientation du PADD
Le développement de nouvelles
filières agricoles nécessitant moins
de foncier
Le maintien des activités agricoles,
viticoles et sylvicoles qui
représentent un nombre important
d’emplois sur le territoire
La structuration de la filière
agroalimentaire, viticole et le
développement des circuits-courts
Axe n°2 :
Accompagner le
développement de
l’économie locale
Orientation 3 : Renforcer l’économie à
travers la préservation de l’identité rurale du
territoire : Pérenniser et préserver les outils
de production agricole, viticole et sylvicole,
accompagner le développement et la
structuration de la filière agroalimentaire,
viticole et le développement des circuits-
courts
∙ Limiter l’extension de l’urbanisation sur les espaces
agricoles
∙ Encourager le développement des circuits-courts
∙ Limiter les conflits d’usage entre espaces agricoles et
zones d’habitat
∙ Valoriser l’activité viticole, moteur d’attractivité et de
renommée pour la CdC Sud-Gironde
∙ Préserver l’ensemble des paysages agricoles (plaines
agricoles / terroirs viticoles/ coteaux de Garonne/ massif
forestier) caractéristiques du Sud-Gironde
Le développement de partenariats
touristiques entre CdC pour
construire une stratégie de marketing
territorial partagée
Le développement du tourisme vert
et des filières d’excellences sur le
territoire (label « Pays d’art et
d’histoire »)
Axe n°2 :
Accompagner le
développement de
l’économie locale
Orientation 4 : S’appuyer sur les atouts
patrimoniaux du territoire pour développer
l’économie touristique
∙ Accompagner les projets touristiques d’envergure en
lien avec le caractère paysager du territoire
∙ Développer et améliorer l’activité touristique hors saison
pour attirer une population locale
∙ Favoriser la création d’hébergements touristiques
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Süocrone _ 61 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Principaux enjeux issus du diagnostic et de l’EIE Axes du PADD Orientation du PADD Sous orientation du PADD
La préservation de coupures d’urbanisation entre les villes,
villages et bourgs, et la maîtrise du développement urbain
linéaire le long des axes de communication
La constitution de transitions paysagères plantées aux
lisières des extensions urbaines récentes
La densification et l’inscription des projets de développement
urbain dans les tissus anciens, tout en permettant
l’émergence de projets architecturaux contemporains et
innovants (quartiers durables, etc.), la constitution
d’extensions en continuité avec l’existant, l’arrêt du mitage, et
la promotion d’un urbanisme des courtes distances.
La préservation des personnes et des biens face aux risques
inondation en bord de Garonne, du Ciron, du Galouchey, du
Beuve et de la Bassanne
La sécurisation des personnes et des biens vis-à-vis des
risques provenant de la forêt (incendie, tempête)
L’adaptation des constructions aux contraintes liées aux sols
(remontées de nappes, retrait et gonflement des argiles)
La prise en compte des risques technologiques et des
nuisances sonores existantes afin de ne pas les aggraver,
voire les diminuer
Axe n°3 : Protéger les
ressources naturelles, les
personnes et les biens ;
encourager le
développement des
énergies renouvelables
Orientation 1 : Œuvrer pour un
développement maîtrisé qui
valorise les ressources locales,
s’inscrit dans un environnement
fragile à préserver et limite les
nuisances pour les habitants
∙ Protéger les espaces porteurs d’une
biodiversité remarquable et les trames
éco-paysagères supports des
continuités écologiques entre ces
milieux les plus riches
∙ Concentrer l’urbanisation à proximité
des espaces d’ores et déjà bâtis
∙ Prendre en compte toutes les
connaissances acquises sur les
risques
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Süocrone _ 62 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Principaux enjeux issus du diagnostic et de l’EIE Axes du PADD Orientation du PADD Sous orientation du PADD
La maîtrise de l’urbanisation pour protéger la qualité des
paysages naturels, agricoles, viticoles et sylvicoles qui
fondent la diversité du territoire
La préservation des paysages naturels des vallées, vallons
et cours d’eau et la préservation des espaces de divagation
et d’inondation de la Garonne et du Ciron
La valorisation des panoramas remarquables perçus depuis
les itinéraires routiers (RD120, RD672, RD 224, etc.)
La protection du patrimoine bâti
La préservation et l’encadrement de l’évolution des
secteurs présentant des sensibilités et des spécificités
urbaines, architecturales et paysagères
La conservation des silhouettes patrimoniales des villes,
bourgs et quartiers anciens, et la maîtrise du
développement urbain sur les lignes de crêtes
La valorisation et l’amélioration de la qualité des entrées de
villes et de villages des principaux pôles urbains et bourgs
et la maîtrise des affichages publicitaires
L’amélioration des paysages des zones d’activités
périphériques
Axe n°3 : Protéger les
ressources naturelles, les
personnes et les biens ;
encourager le
développement des
énergies renouvelables
Orientation 2 : Préserver les
paysages emblématiques (naturels
et bâtis) du territoire
∙ Préserver la perception qualitative du
paysage en Sud-Gironde
∙ Soigner les entrées de ville
∙ Valoriser le patrimoine bâti
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Süocrone _ 63 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Principaux enjeux issus du diagnostic et de l’EIE Axes du PADD Orientation du PADD Sous orientation du PADD
Le développement du territoire en adéquation avec ses
capacités de prélèvement en eau potable
L’adaptation des projets de développement urbain en
cohérence avec les capacités des réseaux
La préservation de la qualité des eaux de surface au
niveau des sources de cours d’eau
La préservation des capacités épuratoires des cours
d’eau en protégeant les abords des cours d’eau
La limitation des rejets domestiques impactant les
petits affluents
La limitation du développement dans les secteurs non
desservis ou ne pouvant pas être desservis par les
réseaux d’assainissement collectif
Axe n°3 : Protéger les
ressources naturelles, les
personnes et les biens ;
encourager le
développement des
énergies renouvelables
Orientation 3 : Préserver la
ressource en eau
∙ Proposer une réelle solution aux
problèmes d’alimentation en eau potable
(insuffisance de la quantité d’eau brute,
sécurisation des réseaux d’adduction,
dégradation des canalisations, etc.).
∙ Organiser le développement en s’appuyant
sur les capacités épuratoires du territoire
∙ Privilégier la gestion des eaux pluviales à
la parcelle ou à l’échelle de l’opération
pour limiter le ruissellement et la
concentration des eaux pluviales en aval
L’aménagement de liaisons piétonnes valorisant les
sites paysagers remarquables et les points de vue
(Vallée de la Garonne et sur la vallée, paysages
viticoles, coteaux, etc).
La diminution des gaz à effet de serre émis pour les
déplacements individuels
Axe n°3 : Protéger les
ressources naturelles, les
personnes et les biens ;
encourager le
développement des
énergies renouvelables
Orientation 4 : Améliorer la
mobilité sur l’ensemble du
territoire, favoriser une utilisation
raisonnée de la voiture particulière
et accompagner ainsi la réduction
de la pollution de l’air et des gaz à
effet de serre
∙ Améliorer la mobilité différemment selon
les secteurs du territoire
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Süocrone _ 64 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Principaux enjeux issus du diagnostic et de l’EIE Axes du PADD Orientation du PADD Sous orientation du PADD
L’insertion paysagère des projets photovoltaïques par
la prise en compte de l’impact sur le grand paysage et
de la co-visibilité (le long des voies les plus
fréquentées, les entrées de ville, les sites patrimoniaux,
etc.)
La diminution des consommations énergétiques dans
les habitations individuelles
Le développement des énergies renouvelables
exploitables sur le territoire : consommation de bois-
énergie produit localement, organisation d’une filière
méthanisation, implantation facilitée de panneaux
solaires sur les toitures, amorce d’une dynamique
autour du potentiel en géothermie, valorisation
localisée de l’éolien.
La préservation de la bonne qualité d’air notamment au
travers de l’encouragement de pratiques agricoles plus
respectueuses de l’environnement
Axe n°3 : Protéger les
ressources naturelles, les
personnes et les biens ;
encourager le
développement des
énergies renouvelables
Orientation 5 : Accompagner le
développement des énergies
renouvelables
∙ Développer les énergies renouvelables
tout en préservant l’identité du territoire
∙ Limiter les consommations énergétiques
des futures constructions tout en
s’assurant de leur intégration dans le
paysage local
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 _ 65 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
1.2. Perspectives chiffrées démographiques et économiques retenues
Le scénario résidentiel retenu
Quel scénario démographique pour le Sud Gironde ? Plusieurs scénarios ont été envisagés.
En se basant sur l’évolution de la population observée sur la période 2008-2013, soit une croissance 1,3 % par an pour la Communauté de Communes Sud
Gironde, trois scénarios démographiques ont été étudiés :
• Une croissance de 2,0% par an supérieure à celle du SCoT
• Une croissance de 1,3 par correspondante à celle observée sur la période 2008-2013.
• Une croissance de 1,65 par an correspondante à celle inscrite dans le SCoT
Le premier scénario étudié se basait sur une hypothèse d’accélération de l’attractivité du territoire, du à l’amélioration continue des liaisons avec la métropole
bordelaise, au développement économique du pôle langonais mais aussi à l’attrait pour les populations urbaines des espaces proches de la nature, la
croissance annuelle de la population serait de 2% par an se rapprochant de celle observée pour la période 1999-2008.
Dans ce scénario, le nombre de logement à construire serait de 4 000 sur 10 ans, soit un passage de 340 logements / an supplémentaires (observés sur la
période 1999-2004) à 400 logements par an. Ce scénario a été jugé trop ambitieux.
Le deuxième scénario étudié se basait au contraire sur une stagnation de l’attractivité du territoire (croissance annuelle de 0,7), du à une hausse très
importante du coût des carburants, attractivité et offre de logements toujours plus importants du cœur de la métropole.
Dans ce deuxième scénario, le nombre de logements à construire serait de 1 400 sur la période.
Enfin, le troisième et dernier scénario envisagé est l’application du scénario du SCoT. Ce scénario a été retenu. En effet, les élus du territoire ont souhaité
appliquer le SCoT Sud Gironde approuvé en février 2020, qui est le premier document travaillé au niveau supracommunal, mais aussi un document bâti sur un
scénario réaliste pour le territoire, prévoyant un nombre de logement mesuré et un foncier économique essentiel au développement du territoire pour éviter
que ce territoire connaisse une hyperspécialisation résidentielle. Ainsi pour le scénario démographique (1,65% par an), le PLUi Sud Gironde décline les
objectifs fixés par le SCoT pour le territoire sur la durée du PLUI, soit 10 ans.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 _ 66 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
1.2. Perspectives chiffrées démographiques et économiques retenues
Le scénario résidentiel retenu
Le point mort
Focus définition
Le point mort désigne le nombre de logements nouveaux à construire chaque année pour maintenir la population. Il prend en compte le desserrement des
ménages, la transformation ou la mobilisation des résidences secondaires et des logements vacants en résidences principales et la destruction de logements.
Les hypothèses de calcul pour le Communauté de Communes Sud Gironde
A) Le desserrement des ménages : c’est la diminution de la taille moyenne des ménages due aux séparations, aux familles monoparentales, aux jeunes
quittant le domicile parental, au vieillissement de la population... Cela conduit à une augmentation du nombre des ménages et à un accroissement des besoins
en logements.
L’hypothèse du taux de desserrement des ménages pour la CCSG à horizon 2030 est évaluée à 2,1. À titre comparatif, les prévisions INSEE pour 2030 sont
de 2.1 à l’échelle de la France. Pour rappel, la taille moyenne des ménages en 2014 sur le CCSG était de 2,2.
B) Le renouvellement du parc existant représente la consommation de logements enregistrée chaque année, par le fait de démolitions volontaires ou
accidentelles de parc ancien, de leur regroupement éventuel, de leur transformation d’usage ou de leur obsolescence naturelle. Il est évalué à 11,5 logements
par an, sur le territoire du Val de l’Eyre pour la période du SCoT ; soit un nombre en recul par rapport à la période 2008-2018.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 _ 67 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
1.2. Perspectives chiffrées démographiques et économiques retenues
C) Le territoire vise une réduction de moitié de la vacance produite sur la CCSG (15 logements par an), au vu de diagnostic montrant une vacance qui
progresse fortement sur la période la plus récente 2008-2014.
D) Enfin, la CCSG prend en compte une stagnation des résidences secondaires, le développement de celles-ci devant être contenu dans un objectif
d’accession à la propriété pour des personnes résidentes.
Ce nombre de logements est par essence hypothétique, car basé sur les données disponibles à l’arrêt de projet du PLUi (et non pas au t0 d’approbation). Il a
cependant été nécessaire de partir de cette hypothèse de production de logements pour bâtir les besoins fonciers.
Le calcul du besoin logement se base sur une méthode de référence dit du « point mort ».
Le point mort actuel
La notion de « point mort » mesure a posteriori la production de logements qui correspond à la stabilité démographique (en l’absence de croissance de la
population et sans pertes).
Cette méthode dite du « point mort » permet de mettre en évidence les différents niveaux d’utilisation de la construction de logements.
En effet, un logement neuf ne permet pas uniquement la croissance de la population. Il contribue également, de manière indirecte, à couvrir des besoins dits «
non démographiques », qui sont :
• compenser à la diminution de la taille moyenne des ménages. Il s’agit du desserrement : si la taille moyenne des ménages ou le taux d’occupation des
résidences principales diminue, il faut davantage de résidences principales pour loger le même nombre d’habitants,
• remplacer les logements détruits ou ayant changés d’usage. C’est le renouvellement du parc de logements,
• compenser l’augmentation du nombre de résidences secondaires et de logements vacants, indispensables à la nécessaire fluidité du marché.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 _ 68 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
1.2. Perspectives chiffrées démographiques et économiques retenues
Le cumul de ces besoins endogènes est appelé « point mort » et correspond donc au nombre de logements qu’il est nécessaire de construire pour maintenir la
population existante.
Sur la période 2008-2014, le point mort de Sud Gironde était de 173 logements par an. Il s’explique par :
• 147 logements créés au sein du parc existant et qui n’ont donc pas permis d'accueillir de nouveaux habitants en plus de la construction neuve. Ils ont eu un
effet démographique sur cette période
• 0 logement du à un phénomène de stagnation de la taille moyenne des ménages
• 3 logements / an supplémentaires ont été récupérés sur les résidences secondaires et ont donc pas permis d'accueillir de nouveaux habitants ou d'avoir un
effet démographique sur cette période ;
• 30 logements / an supplémentaires touchés par la vacance et qui n'ont donc pas permis d'accueillir de nouveaux habitants ni d'avoir un effet
démographique sur cette période.
In fine, 100% des logements neufs construits entre 2008 et 2013 a pas permis d'accueillir de nouveau habitants et a participé au développement
démographique de Sud Gironde.
.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 _ 69 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
1.2. Perspectives chiffrées démographiques et économiques retenues
Le point mort prospectif
Le « point mort » est une des méthodes d’approche privilégiée pour mesurer les besoins en logements. Utilisée de manière prospective, cette notion permet
d’évaluer les besoins globaux en logements à partir d’un certain nombre d’hypothèses d’évolutions structurelles.
L’évaluation des besoins en logements repose donc sur des hypothèses fondées sur les caractéristiques des territoires et les évolutions tendancielles. Elle
s’appuie sur la méthode du « point mort » basée sur les projections démographiques, sur la prise en compte du renouvellement du parc ainsi que sa
nécessaire fluidité.
L’évolution de la taille moyenne des ménages
Depuis plusieurs décennies, on assiste à une diminution de la taille moyenne des ménages (le nombre de ménages croît plus vite que la population).
L’évolution des modes traditionnels de cohabitation (familles monoparentales, recomposées…) et le vieillissement de la population sont les deux éléments qui
influent sur l’évolution du nombre de personnes par ménage.
Sur Sud Gironde, la taille moyenne des ménages est supérieure à la moyenne nationale (2,2) et supérieure aux prévisions de l’INSEE pour 2030. Il a donc été
fait le choix de diminuer celle-ci au niveau national. L’hypothèse retenue est une taille moyenne des ménages de 2,1.
L’évolution du nombre de résidences secondaires et de logements vacants
Elle est liée au contexte économique, à l’attractivité touristique mais également au degré de tension sur le marché de l’immobilier.
L’hypothèse retenue s’appuie sur une réduction de 1/2 de la vacance produite (15 logements par an), et un objectif chiffré de 0 logements par an pour les
résidences secondaires, la demande pour celles-ci se heurtant à la tension importante sur le marché immobilier de Sud Gironde.
Le renouvellement du parc
Les besoins liés au renouvellement s’appuient sur le constat que, chaque année, des logements des parcs privé et locatif disparaissent.
Ces opérations affectant les logements existants (réhabilitation, démolition, transformation de l’usage…) doivent donc être pris en compte.
Ce besoin est estimé à 10 logements par an pour Sud Gironde, chiffre inférieur au chiffre observé sur la période 2008-2014 ; du fait de la montée en puissance
des différentes politiques publiques mises en place par Sud Gironde.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Süocrone _ 70 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
1.2. Perspectives chiffrées démographiques et économiques retenues
Le SCoT Sud-Gironde approuvé en février 2020 prévoit pour la période 2020-2035, la réalisation de 3 333 logements à l’échelle de la CdC Sud-Gironde. Cette
répartition se décline en fonction du type d’espaces (renouvellement ou extension). A ce titre, le SCoT préconise un équilibre sur la répartition des logements
nécessaires à 2035, où un minimum de 40% des logements devront être produits en réinvestissement et 60% maximum en extension.Ce scénario se répartit
également par polarité de la manière suivante :
Ayant souhaité de suivre les préconisations du SCoT, la CdC Sud-Gironde expose une déclinaison 2020-2030 du scénario du SCoT dans son PADD, soit un
objectif de production totale d’environ 2 200 logements sur 10 ans.
L’atteinte de cet objectif est présentée dans la partie « Justification des objectifs de modération de la consommation d’espaces »..
SCENARIO SCOT 2020-2035
Nombre total de
logements
nécessaires
Réinvestissement
(minimum 40%)
Extension
(maximum 60%)
Total CdC Sud-Gironde 3 333 1 440 1 893
Pôle 1 140 520 620
Pôle relais 807 340 468
Pôles de proximité 1 218 505 713
Communes rurales 167 74 92
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 _ 71 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
1.2. Perspectives chiffrées démographiques et économiques retenues
Le scénario économique retenu
Le projet du territoire souhaite développer une économie forte, pourvoyeuse d’emplois afin d’éviter que le territoire devienne un territoire dortoir…
Le scénario économique est le développement de nouveaux fonciers économiques, où le commerce est prohibé, en très grande majorité sur le pôle langonais.
Ces nouveaux espaces sont essentiels pour accueillir de nouvelles entreprises et maintenir le rôle de pôle économique de Langon. On notera par ailleurs la
quasi-absence de disponibilité foncière dans les zones d’activités existantes, qui justifie l’ouverture de nouvelles zones économiques.. Outre cette localisation
à proximité des grandes infrastructures actuelles et futures irriguant le territoire, le choix a été fait d’éviter les secteurs à enjeux environnementaux en mettant
ce critère au centre des choix de localisation de ces nouvelles zones économiques.
Ainsi, le scénario a retenu un potentiel économique de 47,39 ha, scénario bien en deçà du foncier mis à disposition par le SCoT (environ 2/3). Ce dernier
approuvé en février 2020 prévoit pour la période 2020-2035 un foncier dédié aux activités économique de 83,5 ha.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI SüocroNE 2 _ 72 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
1.3. Déclinaison des justifications par axes et orientations du PADD
Axe 1
Garantir un cadre de vie
de qualité
Orientations
Orientation 1.1 : Maintenir et renforcer l’armature territoriale, garante d’un maillage équilibré du territoire permettant de répondre aux besoins
essentiels des habitants, et garantir ainsi une offre d’équipements et de services satisfaisante pour l’ensemble de la population.
Justification : La CdC du Sud-Gironde souhaite, à travers l’élaboration de son PLUi, donner la garantie à l’ensemble des 37 communes d’un
développement équilibré.
Ce développement doit s’appuyer sur l’armature territoriale aujourd’hui en place au sein de l’intercommunalité. On constate dans l’organisation
quotidienne du territoire plusieurs niveaux de polarités proposant différents niveaux de services et d’équipements. Langon/Toulenne apparait
comme le pôle principal de la CdC regroupant une part importante de la population, des emplois et des services/commerces.
Cette armature également déclinée dans le SCoT Sud-Gironde et affinée avec plusieurs critères dans le PLUi (population, emplois, services et
équipements, écoles, …) permet de garantir à l’ensemble de la population un niveau d’équipement satisfaisant et durable. Ainsi, l’ensemble des
communes ont pu être classées suivant 5 échelles différentes : pôle, pôle relais, pôle intermédiaire, pôle de proximité, commune rurale (Cf. Partie
II, 2.1).
Orientation 1.2 : Lutter contre la banalisation des paysages (au sein des espaces bâtis et en frange de ceux-ci), lutter contre le développement
de formes urbaines inadaptées au contexte local, définir des principes d’aménagement valorisant le patrimoine bâti et le caractère rural du
territoire.
Justification : Le territoire du Sud-Gironde est marqué depuis ces dernières décennies par l’augmentation des formes urbaines de type lotissement
au sein de son parc de logement. Cet habitat pavillonnaire vient rompre avec l’habitat traditionnel et le patrimoine bâti existant sur le territoire
(maison girondine, centre-bourg ancien, airiaux, …). On dénombre ainsi 82% de maisons individuelles sur la CdC et pas moins de 44% des
résidences principales de 5 pièces ou plus. Ces lotissements contemporains qui se développent en périphérie des bourgs le long des
infrastructures routières, ou sur les terrains d’airiaux divisés au cœur de la forêt en déconnexion des bourgs ont tendance à banaliser le paysage
forestier des landes girondines. Ils ont également participé grandement à l’artificialisation des sols puisque 73 ha (sur les 274 ha) ont été bâtis sur
les 10 dernières années (2008-2018).
L’objectif de la collectivité est de diversifier son offre de logement afin de répondre à l’ensemble des ménages. Cependant, cette diversification ne
doit pas se faire au détriment de la qualité architecturale.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI SüocroNE 2 _ 73 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Orientation 1.3 : Définir des formes urbaines de qualité permettant une diversification du parc de logements (notamment sur les secteurs les plus
urbains du territoire) et répondre ainsi aux besoins de l’ensemble de la population.
Justification : Avec une croissance démographique positive depuis 1982, le territoire du Sud-Gironde doit adapter son parc de logements à une
demande en évolution. Ainsi, le diagnostic dresse notamment le constat d’une population vieillissante, d’une forte pression de la demande sociale
sur les petits logements et un taux de sous-occupation important. Il apparait donc nécessaire de permettre une diversification de l’offre afin de
proposer des alternatives à ces populations. La CdC considère primordial de garantir un parcours de vie à l’ensemble des ménages et de pouvoir
adapter la taille de son logement à tous les moments de sa vie.
A ce titre, le PLUi vient répondre cette volonté de diversification, notamment à travers un découpage fin de la fonctionnalité des espaces,
permettant une mixité large dans les secteurs de centre-bourg par exemple, ou leurs pourtours. Il intègre également la diversification des formes
urbaines et des densités (logement individuel, logement accolé, logement intermédiaire, petit collectif, …), en proposant une variété plus
importante sur les communes pôles, qui concentrent la majorité des services et équipements.
Le PLUi se dote également de nouveaux outils sur la commune de Langon afin de diversifier son par de logements en instaurant une servitude de
taille minimale des logements sur une grande partie de sa zone U et des servitudes de mixité sociale (SMS) sur 4 des 5 secteurs d’OAP.
Orientation 1.4 : Lutter contre la vacance des logements, accompagner la réhabilitation des logements anciens.
Justification : On dénombrait 8,9 % soit 1 718 logements vacants en 2016 (INSEE) sur le territoire de la CdC et une hausse de ce taux depuis sur
la période 2011-2016. La vacance est particulièrement élevée dans les pôles et les pôles relais, ce qui se caractérise par la présence d’un parc
plus ancien ne correspondant pas toujours aux attentes actuelles des ménages. Par exemple, la commune de Langon, compte plus de 10% de
vacance au sein de son parc de logements en 2016 (Source : INSEE). Ce phénomène est un véritable enjeu pour la collectivité mais également
pour les territoires limitrophes.
Ainsi, le SCoT Sud-Gironde fixe un objectif de 178 logements vacants à réhabiliter sur l’intercommunalité d’ici 2035. A ce sujet, le PADD projette
de s’inscrire dans ce cadre, en adaptant les objectifs chiffrés à son horizon 2030, comme mentionné dans son quatrième volet.
L’outil servitude de taille minimale des logements vise à contrer la production de logements trop petit motivés par la rentabilité sur le secteur
centre-ville et ainsi de compléter le travail sur la lutte contre l’habitat indigne et le mal logement (permis de loué renforcé, permis de diviser, gestion
des signalements). Elle permettra également de motiver le souhait de grands logements à destination des familles sur le centre ville.
Axe 1
Garantir un cadre de
vie de qualité
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI SüocroNE 2 _ 74 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Orientation 1.5 : Réduire les impacts du développement sur la circulation et mobilité.
Justification : La volonté de conserver une armature territoriale de services et de lutter contre l’éloignement des secteurs résidentiels exposée dans
la première orientation implique aussi de repenser les modes de déplacement des populations. L’objectif est donc de limiter l’impact sur la
consommation de terres agricoles et naturelles mais également de raccourcir les temps de trajets jusqu’aux équipements structurants. Aujourd’hui
sur le territoire, on constate que 85% des trajets domicile-travail se font en voiture individuelle, principalement vers Langon ou l’agglomération
Bordelaise et qu’il n’existe qu’une seule aire de covoiturage sur le territoire.
A ceci fait écho la répartition des nouveaux secteurs d’urbanisation et le choix d’une déclinaison de production de logements réaliste sur le territoire.
Le PLUi vise bien à renforcer les communes pôles, en témoignent celles de Langon et Toulenne qui concentrent la majorité des emplois, mais
accueillent aussi le plus grand nombre de logements programmés, permettant ainsi d’influer sur un rapprochement entre lieu de vie et de travail. Le
pôle multimodal de la gare de Langon fait également l’objet d’une réflexion spécifique dans l’objectif d’optimiser le foncier à proximité et d’intensifier
le secteur sur tous les plans (économique, résidentiel, espaces publics, …).
Orientation 1.6 : Reconquérir le potentiel d’attractivité résidentielle et économique du quartier gare de Langon-Toulenne : « un quartier mixte et
actif ».
Justification : Ce quartier stratégique fait l’objet d’un périmètre d’attente de projet d’aménagement global (PAPAG). La commune et la CdC ont
souhaité se donner les moyens d’orienter le développement sur ce site.
Ce PAPAG va permettre de « figer » pendant 5 ans les constructions sur ce secteur stratégique du Sud-Gironde dans l’attente d’un projet
d’aménagement. En effet, bien qu’une première étude ait été réalisée, il est nécessaire d’affiner le projet de manière globale, ce que permettra la
mise en œuvre du PAPAG.
Axe 1
Garantir un cadre de
vie de qualité
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI SüocroNE 2 _ 75 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Axe 2
Accompagner le
développement de
l’économie locale
Orientation
Orientation 2.1 : Renforcer et structurer l’activité économique présente sur le territoire, poursuivre sa diversification de manière équilibrée sur
l’ensemble du territoire.
Justification : La CdC comptabilise 13 431 emplois en 2015 sur son territoire dont plus de 50% regroupés sur la seule commune de Langon. Le nombre
d’emplois est en constante évolution depuis 1982 et l’indice de concentration de 89,5, démontre un certain équilibre entre emploi et population active.
Cependant, il existe de nombreuses inégalités géographiques au sein de la CdC. Le territoire est marqué par le secteur tertiaire qui compte 76% des
emplois dans ce domaine mais également par le secteur agricole (9% des emplois) notamment dans la viticulture très présente sur la partie nord.
Les élus du Sud-Gironde ont souhaité engager une politique de développement économique ambitieuse sur le territoire afin de garantir à l’ensemble de
la population les moyens de rapprocher leur lieu de travail de et leur lieu de vie. La priorité de l’intercommunalité a été d’optimiser le foncier encore
disponible au sein des ZAE communautaires et d’inscrire son développement (en termes d’espaces à mobiliser) dans le cadre du SCoT, comme
mentionné au quatrième chapitre du PADD.
Cette politique se fait également avec une forte ambition environnementale. L’ensemble des secteurs pressentis pour accueillir le développement
économique ont fait l’objet d’une étude environnementale par des cabinets spécialisés (études de sols : critère podologique et botanique, étude
biodiversité); ce qui a permis de favoriser de nouveaux secteurs de développement économiques dont l’impact environnemental reste mesuré, au
détriment de secteurs initialement prioritaires de part leur positionnement et la présence d’aménagements déjà réalisés.. Cette ambition se traduit
également par un foncier économique localisé (47,09 ha) principalement dans le pôle urbain là où les demandes sont les plus importantes et où les
réseaux de communication structurants sont les plus proches.
Orientation 2.2 : Accompagner le développement de la formation sur le territoire et promouvoir ainsi un développement économique durable
et endogène.
Justification : L’attractivité du territoire doit se jouer de manière complémentaire. La volonté d’attirer de nouveaux habitants, de nouveaux emplois, doit
aussi parvenir à fidéliser ces usagers du territoire et leur offrir un cadre de vie, une offre d’équipements répondant à leurs besoins. La CdC du Sud-
Gironde compte 5 collèges, 3 lycées d’enseignement général, technologique et/ou professionnel, et 1 lycée professionnel agricole (formation BTSA
Viticulture-œnologie) à Bommes.
Par ailleurs, la CdC souhaite mettre en cohérence l’offre d’emplois et de formations pour notamment fidéliser les jeunes sur le territoire. En effet, bon
nombre de territoires ruraux voient leur jeune population partir pour étudier et ne jamais revenir. C’est en ce sens que la CdC entend favoriser la
transmission des activités économiques du territoire et maintenir l’offre d’hébergement des étudiants et apprentis. En ce sens, le règlement du PLUi
permet, sur l’ensemble de la zone urbaine, la création et l’installation d’équipements publics d’intérêt général qui peuvent répondre à ce besoin
(équipement structurant et notamment dédié à l’enseignement ou à la formation).
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI SüocroNE 2 _ 76 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Orientation 2.3 : Renforcer l’économie à travers la préservation de l’identité rurale du territoire : Pérenniser et préserver les outils de production
agricole, viticole et sylvicole, accompagner le développement et la structuration de la filière agroalimentaire, viticole et le développement des
circuits-courts
Justification : Dénombrant près de 9% des emplois dans le domaine agricole, le territoire possède une spécificité viticole, principalement
concentrée dans le nord du territoire, avec de nombreux domaines présents qui fondent l’attractivité de certaines communes (Sauternes,
Bommes, St Macaire…). S’agissant d’une filière agricole majeure avec des retombées économiques importantes, le PLUi souhaite garantir son
développement et permettre sa diversification. Le PLUi a ainsi mis en place plusieurs outils :
• L’évitement des parcelles viticoles le plus possible et plus particulièrement les parcelles exploitées ;
• La prise en compte dans l’élaboration du zonage des points de rencontre entre viticulture et habitat ou économique lorsque l’évitement n’était
pas possible, en créant des zones tampons naturelles.
• Des STECAL pour permettre la réalisation de projets oenotouristiques
Souhaitant pérenniser l’ensemble des activités agricoles présentes sur son territoire, la CdC a fait le choix de permettre leur développement
(diversification et valorisation), tout en limitant les impacts de ces activités sur les ressources naturelles et paysagères locales.
Orientation 2.4 : S’appuyer sur les atouts patrimoniaux du territoire pour développer l’économie touristique.
Justification : La diversité paysagère et urbaine que présente le territoire lui permet d’attester aujourd’hui d’une richesse patrimoniale à préserver
(séchoirs à tabac, airiaux, maisons girondines, échoppes, …). Ainsi, de nombreuses communes possèdent des monuments inscrits ou classés, il
existe des sites d’exception sur le territoire comme le domaine départemental d’Hostens ou la cité médiévale de Saint-Macaire et 10 communes de
la CdC font parties du Parc Naturel Régional. Le label « ville d’art et d’histoire » a également été mis en place pour promouvoir ce patrimoine. La
filière viticole et l’œnotourisme permettent de répondre à une demande multiple : tourisme individuel, tourisme de groupe et tourisme haut de
gamme. La CdC du Sud-Gironde compte 13 hôtels pour 248 chambres et de nombreux terrains de camping (INSEE)), une offre à conforter dans la
volonté de développer l'économie touristique. Le PLUi prévoit de coupler cette richesse au développement d’une économie touristique locale qui
viendrait davantage accentuer et faire rayonner l’image sud girondine.
Axe 1
Garantir un cadre de
vie de qualité
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 = 77 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Axe 3
Protéger les
ressources naturelles,
les personnes et les
biens ; encourager le
développement des
énergies renouvelables
Orientation
Orientation 3.1 : Œuvrer pour un développement maîtrisé qui valorise les ressources locales, s’inscrit dans un environnement fragile à préserver et
limite les nuisances pour les habitants.
Justification : La CdC du Sud-Gironde est riche d’une diversité paysagère naturelle comptant forêts de pins, vignes, plaines, cours d’eau, etc. La
qualité des milieux naturels permet à une biodiversité remarquable de se développer notamment au sein des milieux forestiers (feuillus, bocages),
des espaces viticoles et des milieux aquatiques et humides (réseau hydrographique, lagunes, landes). La CdC fait donc le choix de protéger ces
espaces pour leur richesse écologique mais aussi pour l’identité du territoire et de concentrer l’urbanisation autour de l’existant.
Le caractère naturel et la forte présence de l’eau et de la forêt sur le territoire génèrent des risques naturels. Ainsi, le territoire est sensible aux
inondations, aux remontées de nappes phréatiques, aux ruptures de barrages, aux feux de forêts, aux tempêtes, mais aussi aux mouvements de
terrain liés à la nature argileuse des sols. La CdC souhaite capitaliser les connaissances acquises sur ces risques pour protéger les personnes et
les biens, même lorsqu’il n’y a pas de document règlementaire (PPR).
Orientation 3.2 : Préserver les paysages emblématiques (naturels et bâtis) du territoire
Justification : Le caractère naturel du territoire et sa topographie entrainent des points de vue très qualitatifs sur le grand paysage naturel. La CdC
entend préserver ce patrimoine naturel et sa perception pour préserver son identité de territoire rural au paysage remarquable.
Témoin de l’histoire du territoire, la CdC dispose d’un patrimoine bâti très riche et diversifié : châteaux, patrimoine industriel, fluvial, religieux,
agricole (séchoirs à tabacs, moulins)… Elle porte une attention particulière sur la valorisation de ce patrimoine qu’elle a traduit au sein de son
PADD.
Les constructions contemporaines, qui répondent à d’autres enjeux, tendent parfois à altérer la qualité de ces paysages identitaires. Ainsi, le projet
politique de la CdC prend en compte les caractéristiques historiques des constructions du territoire pour le reporter au sein des nouveaux quartiers,
notamment les entrées de ville.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI SüocroNE 2 _ 78 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Orientation 3.3 : Préserver la ressource en eau
Justification : Bien que le réseau hydrographique soit omniprésent sur le territoire, les quantités d’eau potable, prélevées en nappes profondes
pour sa qualité, ne peuvent plus répondre de façon satisfaisante aux besoins de développement du territoire, notamment sur sa partie nord. Les
syndicats de gestion doivent donc travailler ensemble pour la réalisation d’interconnexions afin de compenser les déficits de certains secteurs et
sécuriser la ressource mais aussi le maintien de la compétence « eau potable » en régie pour répondre aux caractéristiques locales. Bien que ce
ne soit pas le champ d’application du PLUi, la CdC souhaite s’emparer de cette problématique sur son territoire et inscrit au sein de son PADD la
volonté de proposer une réelle solution aux problèmes d’alimentation en eau potable.
Les sols argileux du territoire génèrent des difficultés d’infiltration dans le sol pour l’assainissement individuel et une gestion parfois problématique
des eaux pluviales. La CdC affiche la volonté d’adapter le développement du territoire au regard des capacités épuratoires du territoire
(localisation des secteurs de développement et stations d’épuration). Elle entend également améliorer la gestion des eaux pluviales en portant une
réflexion à la parcelle ou à l’échelle de l’opération pour limiter le ruissellement et la concentration des eaux pluviales en aval.
Orientation 3.4 : Améliorer la mobilité sur l’ensemble du territoire, favoriser une utilisation raisonnée de la voiture particulière et accompagner
ainsi la réduction de la pollution de l’air et des gaz à effet de serre
Justification : La ruralité du territoire, son étendue et la faible densité de population entrainent une utilisation des voitures individuelles largement
majoritaire sur le territoire et une difficulté de mise en place de transport en commun. La forte mobilisation de la voiture individuelle entraine des
consommations énergétiques et des émissions de Gaz à Effet de Serre importantes dans le secteur du transport. La CdC souhaite ainsi améliorer
la mobilité du territoire et apporter des solutions de mobilité différentes sur les secteurs de la CdC (densité plus importante, ruralité, proximité de
Bordeaux, etc.).
Orientation 3.5 : Accompagner le développement des énergies renouvelables
Justification : La ruralité du territoire est un atout pour mobiliser les énergies renouvelables exploitables (photovoltaïque, méthanisation, bois-
énergie, géothermie). De nombreux parcs photovoltaïques ont déjà vu le jour sur le territoire. La CdC souhaite permettre le développement de ces
énergies en l’encadrant de manière à préserver l’identité du territoire.
Les constructions de la CdC à usage d’habitation, sont majoritairement individuelles et datent d’avant les règlementations thermiques. Elles sont
responsables de 32% des consommations énergétiques du territoire. La CdC a pour ambition de limiter les consommations énergétiques des
futures constructions tout en s’assurant de leur intégration dans le paysage local.
Axe 3
Protéger les ressources
naturelles, les
personnes et les biens ;
encourager le
développement des
énergies renouvelables
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 _ 79 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
II. Justification des objectifs de modération de la consommation d’espaces et de lutte contre
l’étalement urbain
2.1. Etude de la consommation foncière des espaces NAF des dix dernières années (2008-2018) Méthode d’analyse de la consommation foncière des espaces NAF (Naturels, Agricoles et Forestiers)
Rappel du code de l’urbanisme (Art. L151-4)
Le rapport de présentation [...] analyse la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers au cours des dix années précédant l'arrêt du projet de plan
ou depuis la dernière révision du document d'urbanisme et la capacité de densification et de mutation de l'ensemble des espaces bâtis, en tenant compte des
formes urbaines et architecturales.
Il expose les dispositions qui favorisent la densification de ces espaces ainsi que la limitation de la consommation des espaces naturels, agricoles ou
forestiers.
Il justifie les objectifs chiffrés de modération de la consommation de l'espace et de lutte contre l'étalement urbain compris dans le projet d'aménagement et de
développement durables au regard des objectifs de consommation de l'espace fixés, le cas échéant, par le schéma de cohérence territoriale et au regard des
dynamiques économiques et démographiques.
Une analyse fine effectuée à partir des fichiers fonciers
L’analyse rétrospective de la consommation d’espaces repose sur l’exploitation des fichiers fonciers 2016 qui peuvent apporter une des solutions de mesure
de ce phénomène. Ces données, issues de l’application MAJIC (Mise A Jour des Informations Cadastrales) de la Direction Générale des Finances Publiques
(DGFiP), nous renseignent à la fois sur l’occupation du sol actuelle et sur son évolution. Il s’agit d’une base de données fiscale, qui renseigne sur les
parcelles, les locaux et leurs propriétaires.
L’utilisation de cette base de données présente plusieurs avantages :
• Une échelle de précision à la parcelle ;
• Une donnée disponible et mise à jour tous les ans depuis 2009.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 _ 80 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Cependant, les données citées sont à utiliser avec précaution pour analyser l’évolution des surfaces naturelles, agricoles et forestières. En effet, l’origine
déclarative des informations et leur vérification partielle conduit à une fiabilité décroissante pour les espaces dont l’intérêt fiscal tend vers zéro. De plus, les
fichiers fonciers ne renseignent pas sur les espaces non cadastrés qui sont constitués en grande partie de surfaces de voirie.
Afin de compléter l’analyse, le Registre Parcellaire Graphique de 2010 a également été mobilisé afin d’identifier les parcelles agricoles. De même,
l’orthophotographie de 2016 (IGN et Google Satellite) a été utilisée pour vérifier / corriger / affiner les traitements géomatiques de manière qualitative.
Une méthodologie en 3 étapes
Etape 1 : Identification des parcelles ayant fait l’objet d’une construction entre 2008 et 2018
La première étape vise à identifier les parcelles ayant fait l’objet d’une construction entre 2008 et 2018 en sélectionnant les parcelles dont le bâtiment le plus
ancien est postérieur ou égal à 2008 et en vérifiant la cohérence du résultat à partir des orthophotographies.
Etape 2 : reconstruction de l’enveloppe bâtie de 2008
L’enveloppe urbaine (ou bâtie) regroupe l’ensemble des espaces construits présentant une certaine continuité et une certaine compacité. Les zones
d’activités, les espaces d’équipements collectifs, les infrastructures routières, ferroviaires et les espaces d’habitat sont intégrés à cette enveloppe. L’enveloppe
urbaine correspond à une photographie de l’urbanisation à un « instant T » sur le territoire et n’intègre donc pas les zones à urbaniser (AU) prévues aux
documents d’urbanisme.
L’enveloppe urbaine est définie par traitement géomatique automatisé, à partir des fichiers fonciers, puis affinée par photo interprétation. Elle permet de
distinguer ce qui relève de l’intensification urbaine (dans l’enveloppe), de ce qui relève de l’extension urbaine (hors enveloppe) explicité à l’étape 3.
NB : l’enveloppe délimite toute surface construite ou artificialisée, dans les faits. Cette tâche est indépendante de l’enveloppe urbaine du zonage des
documents d’urbanisme (CC/POS/PLU).
Une seconde étape a permis d’interroger les fichiers fonciers pour reconstituer l’enveloppe urbaine de 2008, en sélectionnant les bâtiments déjà existants en
2008.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX PLU Communauté de communes du SUD GIRONDE Z
Type de consommation d'espaces 2008-2018
Source : fichiers fonciers 2015
M Espaces NAF
consommés en
extension
M Espaces déjà
artificialisés
Origine de la consommation des espaces NAF 2008-2018
(extension uniquement)
Source :fichiers fonciers 2015
& Naturel
m Agricole
B Forestier
81 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Etape 3 : Qualification de l’analyse
Afin de qualifier l’analyse, l’étude distingue ce qui relève de :
• l’extension urbaine et de l’optimisation foncière
• Pour cela, la reconstitution de l’enveloppe urbaine de 2008 a permis d’identifier les parcelles situées hors de cette enveloppe (la consommation
foncière en extension) et celles identifiées au sein de l’enveloppe (la consommation foncière en optimisation).
• l’origine des espaces consommés (terres agricoles, naturelles, forestières, secteurs déjà artificialisés)
• L’interprétation par orthophotographie a permis de qualifier le type d’espaces consommés.
• la destination des espaces consommés (habitat, activités économiques, …)
• L’exploitation des fichiers fonciers a permis de renseigner la destination de la construction de chaque parcelle (habitat, activité).
Bilan chiffré de l’analyse de la consommation foncière des espaces NAF (Naturels, Agricoles et Forestiers)
L’application de la méthodologie explicitée ci-dessus a permis de calculer ce que le territoire a consommé sur les dix dernières années.
Au total, entre 2008 et 2018, 379 hectares ont été urbanisés (en intensification et en extension) en 10 ans, soit un rythme moyen de 37,9 hectares par an.
Plus précisément :
∙ 274 hectares ont été urbanisés en extension pure, soit un rythme moyen de 27,4 ha par an ;
∙ 105 hectares ont été urbanisés sur des espaces déjà artificialisés, soit un rythme moyen de 10,5 hectares par an.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Destination de la consommation d'espaces 2008-2018
Source : fichiers fonciers 2015
B Espaces consommés en extension M Espaces consommés en intensification
268 ha 111 ha
4 ha
Habitat et équipements Economie
P LUI SüocronEe 2 _ 82 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Pour ce qui relève de l’origine de la consommation en extension pure (en
extension uniquement), un peu plus de 274 hectares ont été urbanisés entre
2008 et 2018, dont :
∙ 95 hectares d’espaces naturels ;
∙ 73 hectares d’espaces agricoles ;
∙ 106 hectares d’espaces forestiers.
La destination de cette consommation d’espaces a également été étudiée. Elle
révèle que la plupart des espaces ont été consommés pour de l’habitat et des
équipements, représentant 52% de la consommation totale, et 75% de la
consommation en extension pure.
Le développement des activités économiques s’est également plus orienté sur
de l’extension, représentant 96% de la consommation pour cette vocation, alors
que l’intensification (en comblement des enveloppes urbaines) reste très
marginale.
En termes de rythme moyen de consommation :
∙ L’habitat et les équipements ont consommés 268 hectares, soit un
rythme moyen de 26,8 ha par an ;
∙ les activités économiques ont mobilisé 111 hectares, soit 11,1 ha par an
en moyenne.
* Les données sur la destination de la consommation d’espaces peuvent différer de celles présentées ci-dessus. En effet, l’origine déclarative des fichiers
fonciers ne permet pas d’obtenir pour chaque parcelle, l’ensemble des informations recherchées.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Consommation foncière
Destination (2008-2018)
Consommation foncière
Origine (2008-2018)
CL] Limites de la
Communauté de communes
[___] Limites communales
Origine de la N
consommation foncière
Espace naturel
Limites de la
Communauté de communes
[__] Limites communales
Destination de la
consommation foncière
0 5 10 km ° Habitat et équipement
RE |
Le CITADIA , janvier 2021
0 5 10 km
|
+ Espace forestier Le CITADIA , janvier 2021
# i À Espace agricole + Economie
+ Densification des espaces bâtis
P LUI Sin cronEe 2 83 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Un atlas complet par commune est à retrouver en annexe du LIVRE I : Rapport de présentation Etape 1 : méthode station féroson
Pour obtenir une première enveloppe bâtie, deux
types de « tampons » ont été effectués autour de
chaque bâti:
Un premier de 50 mètres de rayon autour de
chaque bâti (dilatation) ;
Un second de 30 mètres autour des bâtiments
(érosion).
P LUI SU RONDE =
ho LVL)
84 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
2.2. Analyse de la réceptivité du territoire (potentiel foncier dans les espaces urbanisés)
Méthode d’analyse du potentiel de densification résidentiels au sein des espaces bâtis
Rappel du code de l’urbanisme (Art. L151-4)
« Le rapport de présentation (du PLUi) analyse (…) la capacité de densification et de mutation de l'ensemble des espaces bâtis, en tenant compte des formes
urbaines et architecturales. Il expose les dispositions qui favorisent la densification de ces espaces ainsi que la limitation de la consommation des espaces
naturels, agricoles ou forestiers (…) ».
Il ressort ainsi de ces exigences, que le PLUi doit :
- délimiter l’enveloppe urbaine actuelle ;
- identifier le potentiel constructible au sein de cette enveloppe bâtie.
Délimitation de l’enveloppe urbaine actuelle
La définition de l’enveloppe urbaine actuelle (2018) a été effectuée de manière géomatique, en respectant les étapes suivantes :
JUSTIFICATIONS DES CHOIX CS
N A8)
7
Etape 2 : analyse du coefficient d’emprise au sol y
A Un travail d’affinement est ensuite réalisé dans la } |
bande tampon de 20m. Pour cela, la méthode
suivante est appliquée afin de prendre en compte la
réalité des espaces artificialisés : W
dE (OP.
Ju u
Î
W ° 1°" cas : quand l’emprise de l’enveloppe bâtie est
supérieure à 50 % de la superficie de la parcelle
bâtie, la limite de l’enveloppe des espaces bâtis
est collée au parcellaire ;
=
____—___
W 14
|
P
= 00
° 2° ças : quand l’emprise de l’enveloppe bâtie est R inférieure à 50 % de la superficie de la parcelle Ni Ù > > \) bâtie, la limite de l’enveloppe des espaces bâtis | 2 7 / y
est dessinée à partir d’un tampon de 30 m autour TL) TE " des bâtiments. LR »)
_
a
Etape 3 : approche qualitative de l'enveloppe
>. . t
3 , KR 7e A la suite de ces deux étapes, nous obtenons donc + =
une tâche bâtie précise, qui découle d’une sélection à HE 7/2 LS ë É s . 1, ÿ la parcelle mais aussi par tampon. Afin d'affiner ce 5
raitemen SIG, certains critères ualitatifs = ee Ur 1
Tics PE EUR d'occupation au sol et de superficie ont été ajoutés : Patcelle{$}de plus.de Zha excitie(s}
—_—
* lorsque deux parcelles bâties sont séparées par
une distance inférieure à 100 mètres, la parcelle
située au centre est intégrée à l'enveloppe
urbaine ;
+ _ l’enveloppe exclut tout espace naturel, agricole ou
forestier d’un seul tenant d’une superficie
supérieure à 2 hectares.
nn MR
P LUI SU RONDE =
a
Z
85 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX PLUI
Parcelle non accessible
= non constructible
RNA
Été tels
one ll tetes
constructible
mA et
SUD GIRONDE 2 86 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Ces premiers résultats ont aussi été complétés par un travail de photo-interprétation et de terrain, qui ont permis de rester au plus près des réalités actuelles.
Enfin, pour disposer d’une carte actualisée à l’arrêt du PLUi, l’enveloppe urbaine intègre les « coups partis », à savoir les autorisations d’urbanisme déjà
attribuées et qui continuent à faire effet pendant la durée du PLUi, recensées par les déclarations d’ouverture de chantier (permis d’aménager ou permis de
construire + certificat d’urbanisme opérationnel) déposées jusqu’au 31/05/2021. Ce travail a été mené en collaboration avec les élus et a permis d’ajuster les
enveloppes urbaines des communes en date réelle, tout comme offrir par la suite des dispositions réglementaires en accord avec les morphologies des
nouveaux quartiers.
Identification du potentiel constructible au sein de l’enveloppe bâtie
• Les parcelles non bâties ou « dents creuses »
Une « dent creuse » correspond à un terrain non bâti, équipé et accessible, situé dans une zone déjà urbanisée.
Ainsi, les dents creuses sont identifiées en sélectionnant les parcelles non bâties d’une superficie supérieure ou égale à 500 m², au sein de l’enveloppe bâtie
constructible.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX 2022222222
WW
Parcelles non divisible NN Parcelle divisible NT
WW
P LUI Süocrone _ 87 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
• Les grandes parcelles potentiellement divisibles
L’identification des parcelles potentiellement divisibles consiste dans un premier temps à repérer les grandes parcelles bâties d’une superficie supérieure ou
égale à 1 200 m².
La qualification « divisible » intervient ensuite, par la création d’un « tampon » autour du bâti (distance minimale entre deux bâtiments) pour observer si celui-ci
chevauche le centre de la parcelle. Si c’est le cas, la parcelle est considérée comme indivisible.
Vérification de l’analyse par photographie aérienne et par sessions de terrain
Après les traitements SIG, une vérification de l’analyse réalisée sur les 37 communes du territoire a été effectuée dans un premier temps grâce aux
photographies aériennes disponibles (IGN 2016, images Google 2017 ou 2018 selon les zones).
Sont notamment retirés lors de cette étape :
• toutes les parcelles identifiées non accessibles par une voie publique ou privée existante ;
• les espaces publics aménagés non destinés à être construits.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 _ 88 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Dans un second temps, des sessions sur le terrain ont permis d’affiner le potentiel constructible, en retirant notamment :
• les parcelles faisant déjà l’objet d’une nouvelle construction ou en cours de construction ;
• les parcelles en pente jugées inconstructibles ;
• les jardins d’ornement et les boisements significatifs, intégrés à la trame verte, dont la qualité mérite une protection particulière au titre de l’article L.151-
19 et/ou L.151-23 du code de l’urbanisme.
Validation du potentiel foncier identifié avec les élus
La méthode d’identification du potentiel foncier a été présentée aux élus lors d’un comité de pilotage le 11/06/2018. Une série de 2 jours de permanences a
été organisée les 2 et 4 juillet 2018 afin de valider le travail préalable. Ces rencontres avaient pour but de qualifier les espaces identifiés de la manière
suivante :
Par ailleurs, il a été demandé aux élus de mettre à jour ce potentiel, en faisait régulièrement remonter les déclarations d’ouverture de chantier récentes (limite
du 31/05/2021). Ces parcelles ont ensuite été exclues du potentiel identifié. Ces séances ont permis d’affiner le potentiel foncier et d’ajouter une réelle plus-
value informative et pédagogique, sur les espaces pouvant être densifiables dans les enveloppes urbaines.
1 Parcelle déjà construite (permis de construire avec déclaration d’ouverture de chantier).
2 Parcelle impropre à l’urbanisation : inondations, remontées de nappes, topographie, richesse écologique ou patrimoniale, parcelle ayant un rôle de respiration urbaine (ouverture/vue à conserver), absence de réseaux AEP, etc.
3 Parcelle en attente, pouvant accueillir une densification sous conditions : insertion architecturale ou paysagère poussée, rétention foncière à lever, accessibilité à traiter, réflexion à mener à l’îlot, dépollution/démolition, etc.
4 Parcelle pouvant être densifiée ou divisée.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 _ 89 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Bilan chiffré des potentiels de densification résidentiels
L’application de la méthode explicitée précédemment a été mise en place pour disposer d’un outil de suivi de la densification à l’échelle physique du PLUi et
ainsi étudiée à un horizon 2035, celui du SCoT. L’étude révèle un potentiel de densification brut d’environ 200 hectares sur l’ensemble des 37 communes,
dont 70% en dent creuses et 30% en parcelles divisibles.
A noter que le stock foncier identifié détient toutefois une part d’incertitude dans la mesure où ces espaces a priori « mobilisables » peuvent être conservés
par leurs propriétaires au lieu d’être mis en vente sur le marché foncier. Ce phénomène, appelé « rétention foncière » définit « un terrain ou une parcelle qui
est à la fois potentiellement constructible, qui n’a pas subi de mutation récente et qui ne pourra pas muter de manière spontanée » (Source : étude sur la
rétention foncière 2016, CEREMA et DDTM 62). Dès lors, il est nécessaire de définir la part des espaces mobilisables non disponibles.
La méthode de pondération du potentiel foncier utilise un « coefficient de mobilisation foncière », dont la définition relève autant de résultats quantitatifs
que d’appréciations qualitatives du territoire. En effet, la division parcellaire et la construction en dents creuses restent des phénomènes émergents sur le
territoire, d’autant plus lorsqu’on s’éloigne du pôle langonnais. Il faut également prendre en compte d’autres phénomènes : la qualité patrimoniale de
nombreux bourgs du territoire, la proximité voire l’imbrication de secteurs de qualité environnementale avec les espaces urbains et enfin l’omniprésence des
secteurs viticoles dans la partie nord du territoire… Ces spécificités poussent à mettre en place des coefficients de mobilisation des dents creuses et parcelles
divisibles « modérés » sur les espaces hors pôle langonais.
Ainsi en fonction de l’armature, des coefficients différenciés sont appliquées.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Coeff de mobilisation dents
creuses
Coeff de mobilisation parcelles
divisibles
Pôle 0,85 0,60
Pôle relais 0,55 0,50
Pôle intermédiaire
0,45 0,40 Pôle de proximité
Communes rurales 0,40 0,15 P LUI Sin cronEe 2 _ 90 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
L’étude de la consommation d’espaces 2008-2018 (Cf. Etude de la consommation foncière des espaces NAF des dix dernières années) révèle que 68
hectares ont été mobilisés pour construire de l’habitat en intensification.
Sachant que la densité résidentielle moyenne de la consommation d’espaces sur cette période s’élève à 9 logements/hectare, on estime environ 600
logements construits sur les dix dernières années au sein des enveloppes urbaines. Ce volume représente moins d’un tiers du total de logements
réalisés équivalent à 2 230 logements et 25% du total d’hectares mobilisés entre 2008 et 2018. Au regard de ces résultats et des observations à l’échelle
communale, on estime une capacité de mobilisation très variable entre les communes, qui équivaut au global à environ 60% du potentiel brut identifié dans le
cadre du PLUi.
Ce volume d’espaces potentiellement mobilisables est cependant renforcé par les secteurs de projets identifiés en zone U et encadrés par des OAP (Cf.
Exposé des motifs retenus pour élaborer les OAP). La capacité de mobilisation dans les enveloppes urbaines sera donc portée à environ 108 hectares.
A ce titre, il faut relever que le territoire prévoit de réaliser environ 1 221 nouveaux logements en intensification (potentiel foncier, secteurs d’OAP et
résorption de la vacance) sur 10 ans. Le volume de logements prévus en intensification de l’habitat sera donc 2,4 fois plus important et mobilisera 40%
d’espaces en moins que sur la période 2008-2018.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 = 91 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Commune Armature urbaine
Coeff de
mobilisation dents
creuses
Coeff de
mobilisation
parcelles
divisibles
Potentiel net dent
creuses (surface)
en ha
Potentiel net
parcelles divisives
(surface) en ha
Total potentiel net
(dents creuses +
parcelles
divisibles) en ha
Nombre total de
logements prévus
en
réinvestissement
% logements en
réinvestissement /
total
Langon Pôle 0,85 0,60 11,2 1,7 12,9 232 38%
Toulenne Pôle 0,85 0,60 2,4 0,5 3,0 145 46%
Noaillan Pôle relais 0,55 0,50 5,3 1,2 6,5 50 36%
Saint-Macaire Pôle relais 0,55 0,50 1,2 1,0 2,2 79 100%
Saint-Symphorien Pôle relais 0,55 0,50 1,7 1,3 3,0 48 80%
Villandraut Pôle relais 0,55 0,50 1,7 2,4 4,1 60 79%
Castets et Castillon Pôle intermédiaire 0,45 0,40 2,1 0,4 2,6 49 100%
Coimères Pôle intermédiaire 0,45 0,40 2,6 0,5 3,2 28 54%
Fargues Pôle intermédiaire 0,45 0,40 2,2 1,0 3,3 32 78%
Hostens Pôle intermédiaire 0,45 0,40 2,8 0,9 3,7 36 80%
Mazères Pôle intermédiaire 0,45 0,40 1,5 0,7 2,2 49 67%
Préchac Pôle intermédiaire 0,45 0,40 3,3 1,0 4,3 22 37%
Roaillan Pôle intermédiaire 0,45 0,40 4,3 0,4 2,0 40 100%
Saint-Maixant Pôle intermédiaire 0,45 0,40 3,4 2,0 5,4 57 100%
Sauternes Pôle intermédiaire 0,45 0,40 1,0 0,1 1,1 20 100%
Verdelais Pôle intermédiaire 0,45 0,40 1,6 0,2 1,9 28 49%
Le réinvestissement par commune
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 = 92 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le réinvestissement par commune
Commune Armature urbaine
Coeff de
mobilisation dents
creuses
Coeff de
mobilisation
parcelles
divisibles
Potentiel net dent
creuses (surface)
en ha
Potentiel net
parcelles divisives
(surface) en ha
Total potentiel net
(dents creuses +
parcelles
divisibles) en ha
Nombre total de
logements prévus
en
réinvestissement
% logements en
réinvestissement /
total
Balizac Pôle de proximité 0,40 0,15 0,8 0,2 1,0 6 32%
Bieujac Pôle de proximité 0,40 0,15 0,1 0,0 0,2 12 50%
Bommes Pôle de proximité 0,40 0,15 0,1 0,0 0,1 5 50%
Cazalis Pôle de proximité 0,40 0,15 1,0 0,0 1,0 4 100%
Léogeats Pôle de proximité 0,40 0,15 2,9 0,4 3,3 22 73%
Louchats Pôle de proximité 0,40 0,15 4,1 0,5 4,6 6 43%
Lucmau Pôle de proximité 0,40 0,15 0,3 0,0 0,3 4 40%
Le Pian-sur-
Garonne Pôle de proximité 0,40 0,15 1,8 0,2 2,0 49 79%
Saint-André-du-Bois Pôle de proximité 0,40 0,15 0,3 0,0 0,3 11 100%
Saint-Martial Pôle de proximité 0,40 0,15 0,1 0,0 0,1 5 100%
Saint-Pardon-de-
Conques Pôle de proximité 0,40 0,15 1,7 0,1 1,8 8 40%
Saint-Pierre-de-
Mons Pôle de proximité 0,40 0,15 3,0 0,3 3,3 86 100%
Uzeste Pôle de proximité 0,40 0,15 1,7 0,1 1,8 5 100%
JUSTIFICATIONS DES CHOIX À P LUI Süocrone _ 93 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Commune Armature urbaine
Coeff de
mobilisation dents
creuses
Coeff de
mobilisation
parcelles
divisibles
Potentiel net dent
creuses (surface)
en ha
Potentiel net
parcelles divisives
(surface) en ha
Total potentiel net
(dents creuses +
parcelles
divisibles) en ha
Nombre total de
logements prévus
en
réinvestissement
% logements en
réinvestissement /
total
Bourideys Commune rurale 0,30 0,10 0,4 0,0 0,4 1 100%
Origne Commune rurale 0,30 0,14 0,9 0,1 1,0 2 100%
Pompéjac Commune rurale 0,30 0,14 0,7 0,1 0,7 4 100%
Saint-Germain-de-
Grave Commune rurale 0,30 0,14 0,0 0,0 0,0 3 100%
Saint-Léger-de-
Balson Commune rurale 0,30 0,14 0,9 0,7 1,7 3 100%
Saint-Loubert Commune rurale 0,30 0,14 0,0 0,0 0,0 2 100%
Semens Commune rurale 0,30 0,14 0,1 0,0 0,1 6 100%
Le Tuzan Commune rurale 0,30 0,14 0,9 0,0 0,9 3 29%
Communauté de Communes Sud
Gironde 0,3 0,3 70,1 18 86 1222 58%
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le réinvestissement par commune
Un atlas complet par commune est à retrouver en annexe du LIVRE I : Rapport de présentation P LUI Sin cronEe 2 _ 94 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Méthode d’analyse du potentiel de densification économique au sein des espaces bâtis
Une attention particulière a été portée aux possibilités de densification éventuelles des zones d’activités existantes, notamment les plus anciennes du territoire,
à Langon.
La méthodologie a été itérative et s’est décomposée en plusieurs temps.
Dans un premier temps, en se basant sur les supports cartographiques et vues aériennes disponibles (Google Maps, Géoportail), les sites économiques tel
qu’identifiés dans les documents d’urbanisme en vigueur ont été analysés. Cela a permis d’identifier des terrains sur lesquels une densification pouvait être
possible.
Par la suite, un travail de terrain a été mené afin d’affiner les premiers résultats obtenus. Cela a permis d’étudier les faisabilités d’une potentielle densification
(accès, visibilité).
Après avoir identifié ces sites, une action plus précise a été réalisée afin de connaître les propriétaires de chaque site et la superficie des terrains.
Cette première partie de l’étude a permis d’aboutir sur les éléments suivants : 11 sites potentiellement identifiés sur les zones d’activités du pôle
langonnais ; d’une superficie totale d’environ 6ha.
En prenant en compte le coefficient d’emprise au sol sur les communes concernées (Fargues et Langon), ce potentiel de densification diminue quasiment
de moitié et devient légèrement supérieur à 3ha.
Il faut noter que tous les sites identifiés appartenaient à des propriétaires privés.
À la suite de ce premier constat, il fut nécessaire d’affiner la démarche en se rapprochant des propriétaires :
• soit par contact téléphonique, puis rendez-vous sur place pour échanger sur le terrain ;
• soit par envoi d’un courrier pour les propriétaires non joignables.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 _ 95 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Ce travail empirique a permis d’éliminer 7 des sites investigués, du fait de contraintes : site réservé pour une extension de l’entreprise présente sur la parcelle,
site destiné à accueillir une nouvelle entreprise à court terme.
Les 4 sites restant avaient également des contextes particuliers :
• un site était disponible pour une commercialisation (site A) ;
• un site pour lequel le propriétaire était intéressé pour accueillir d’autres entreprises mais sans partager son unique entrée sur la parcelle (site B).
Enfin, pour les deux derniers sites, il n’y a pas eu de réponse des propriétaires (sites C et D).
Ces 4 sites restants représentaient un potentiel de densification inférieur à 1ha.
La communauté de communes a notamment soutenu l’aménagement de deux nouveaux accès sur le terrain avec un potentiel de densification avéré (site B),
afin de permettre l’accueil d’entreprises.
De plus, la communauté de communes a transmis plusieurs sollicitations d’entreprises aux propriétaires du site disponible pour une commercialisation.
En conclusion de cette étude de densification, le potentiel de densification apparait comme quasi nul, ne permettant pas de répondre aux besoins du territoire.
Les demandes actuelles ne peuvent être satisfaites.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 _ 96 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Bilan chiffré des potentiels de densification économique
Comme démontré ci-avant, le potentiel de densification économique de la CC du Sud-Gironde est quasiment nul. Il est de 1 ha.
Ce chiffre ne permet pas de répondre à l’ambition du territoire de développer de nouvelles acticités économiques pourvoyeuses d’emplois.
Il est donc nécessaire de réfléchir au développement de nouveaux fonciers économiques dans le cadre du PLUi en respectant les objectifs fixés par le SCoT
Sud-Gironde.
En parallèle, la densification des zones existantes est encouragée avec la possibilité offerte par le règlement du PLUi sur les zones économiques du territoire
d’avoir une emprise au sol de 80%, afin de favoriser la densification et le développement d’entreprises à l’intérieur de leur emprise foncière.
Potentiel foncier
brut
Application du coefficient d’emprise au sol
des documents d’urbanisme existant
Potentiel suite échange
avec les propriétaires
Foncier en densification disponible dans le
pôle langonais (11 sites investigués) 6 ha 3 ha 1ha
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Siocrone _ 97 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
2.3. Les choix en matière de modération de la consommation de l’espace et de lutte contre
l’étalement urbain
Depuis la loi Grenelle de 2010, le PADD doit fixer un objectif chiffré de modération de la consommation de l’espace et de lutte contre l’étalement urbain. Cet
objectif est déterminé à partir de l’analyse de la consommation d’espaces agricoles et naturels sur les dix dernières années.
Pour rappel, les élus ont choisi d’opter pour le scénario du SCoT. Il est ainsi inscrit au PADD, que le projet de PLUi s’inscrira dans le respect des objectifs de
production de logements, de consommation d’espaces résidentielles et économiques.
Justification des besoins résidentiels
Une recherche d’équilibre dans la production de logements à l’échelle globale
Comme mentionné précédemment dans la déclinaison du scénario résidentiel, les besoins en intensification et en extension ont été évalués sur la base de
densités exprimées en P7 du DOO du SCoT et inscrites dans le PADD du PLUi.
Au total, le PLUi prévoit de produire environ 2 190 logements pour 169 hectares mobilisés au total dont 163 hectares ouverts à l’urbanisation :
• 1 221 logements en réinvestissement sur 108 hectares. Ce volume comprend 837 logements dans les potentiels fonciers, 212 logements dans les
secteurs U encadrés par des OAP et 119 logements vacants à reconquérir ;
• 890 logements en extension sur 55 hectares.(zones 1AU)
• 79 logements en changement de destination
Tableau résumé de l’atteinte des objectifs du SCoT :
Préconisations du SCoT rapportée à 2020-2030
Renouvellement
(minimum)
Extension
(maximum) Total
Nombre de logements à produire 960 1 261 2 221
Répartition (en %) 40% 60% 100%
Nombre d’hectares à mobiliser 76 ha 113 ha -
Répartition (en %) 40% 60% -
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Süocrone _ 98 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Les tableaux présentés ci-dessus indiquent que le PLUi s’inscrit pleinement dans le cadre du SCoT en termes de répartition. L’objectif du PLUi montre que ces
logements seront principalement produits au sein des enveloppes urbaines, c’est-à-dire en renouvellement.
A ce titre, l’équilibre visé par le SCoT (40/60) - à la fois pour la production de logements et le nombre d’hectares mobilisé pour les accueillir- est dépassé par le
PLUi. Ce dernier montre en effet que 56% des logements projetés seront produits en réinvestissement et 44% en extension.
Il en est de même pour les hectares mobilisés, dont les données révèlent une consommation d’espaces plus raisonnées que l’ordre de grandeur offert par le
SCoT. Les extensions pour l’habitat ne représentent que 36% des surfaces mobilisées.
61 hectares seront mobilisés en extension (1AU et 2AU) pour l’habitat, contre 113 hectares maximum préconisés
par le SCoT, ce qui représente une contenance de près de 52 hectares.
Scénario habitat PLUi 2020-2030
Renouvellement
(densification +
OAP en zone U)
Extension
(1AU et 2AU)
Changement
de destination Total Habitat
Nombre de logements produit 1 221 890 79 2 190
Répartition (en %) 56% 41% 3% 100%
Nombre d’hectares mobilisés 108 ha 61 ha / 169 ha
Répartition (en %) 64% 36% / 100%
JUSTIFICATIONS DES CHOIX TOO
P LUI Sin cronEe 2 _ 99 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Par ailleurs, concernant la consommation d’espaces, le PLUi reste bien en-deçà des chiffres exposés sur les dix dernières années.
Pour rappel, entre 2008 et 2018, 379 hectares ont été urbanisés (en intensification et en extension) en 10 ans, soit un rythme moyen de 37,9 hectares par an ; dont 307 hectares en extension pour l’habitat et l’économie.
Le PLUi prévoit une consommation de 95 hectares (dont 11,91 de zones habitats ou économiques en 2AU) en extension (habitat et économie), permettant de diviser par quasiment 4 la consommation d'espaces agricoles naturels et forestiers (NAF) par rapport aux dix années précédentes.
Une flexibilité mise à l’œuvre entre les polarités
Comme mentionné dans la déclinaison du scénario résidentiel (Cf. Explication des choix pour établir le PADD), les besoins fonciers ont également été calibrés
à l’échelle de l’armature urbaine affinée par le PLUi. Le tableau ci-dessous présente la répartition estimée à partir du SCoT (réinvestissement et extension) pour
2030 et celle projetée dans le PLUi :
Répartition
armature
SCoT
(% de logts)
Répartition
armature SCoT
(nb de logts)
Répartition
réelle PLUi
(nb de logts)
Répartition
réelle PLUi
(% de logts)
Différentiel
"outil
flexibilité" du
SCoT
Pôle 34% 760 935 43% +9%
Pôle relais 24% 538 353 16% -8%
Pôle intermédiaire 37% 812 509 38,5% + 1,5%
Pôle de proximité 339
Communes rurales 5% 111 54 2,5% -2,5%
Total Sud-Gironde 100% 2 221 2 190 100% -
JUSTIFICATIONS DES CHOIX PLUI Communauté de communes du SUD GIRONDE Z
CDC traversées par la Garonne :
Convergence Garonne
Réolais en Sud Gironde
Sud Gironde
Le SCoT ne prescrit
pas le nombre de
logement à construire SE _
Lcd SCoT N commune
sv \
mnt en mm mm,
{51 le CéCen douée d'un PLUI ou,
£
! «l'outil de flexibilité»,
1
S————————
Possibilité de répartir
les droits à construire à
10% maximum
! Possibilité de répartir les droits
: à construire à 10% maximum, \
pour Les communes riveraines
de la Garonne
Possibilité de répartir
les droits à construire
100 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Pour rappel, la P3 du DOO du SCoT, met à disposition de certains
EPCI tels que la CdC Sud-Gironde, un « outil de flexibilité » offrant
une marge de manœuvre d’environ 10% entre certaines polarités. Il
est donc possible de répartir la production de logements comme ci-
contre (extrait de la P7 du SCoT).
Cette flexibilité a particulièrement été utilisée pour compenser
l’impossibilité de construire par la commune de Saint-Macaire
comprise dans les pôles relais du Sud-Gironde, riveraine de la
Garonne et dont une large partie de son secteur est couvert par une
AVAP. Représentant près de 6% de la production de logements en
extension estimée à l’échelle du PLUi (environ 70 logements), elle
ne possède aucun secteur d’extension.
D’après le tableau ci-dessus, 6% des « droits à construire » des
pôles et pôles relais ont été reversés aux communes aux pôles de
proximité
Concernant les communes rurales, les possibilités de constructions
ont été redistribuées vers les pôles de proximité et pôles
intermédiaires propres à l’armature du PLUi.
Le schéma ci-contre synthétise l’utilisation de l’outil flexibilité dans le
cadre du PLUi
« Des droits à construire » compatibles
avec les prescriptions du SCoT Sud-Gironde
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
28%
12%
+7%
+9%
-2%
+2% P LUI Sin cronEe 2 E 101 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
A noter que l’écart entre le SCoT et le PLUi est relativement important pour les communes pôles relais. Ces communes au nombre de 4 (Noaillan, Saint-
Macaire, Saint-Symphorien, Villandraut) pour des raisons différentes ont un développement moins important que celui prévu par le SCoT.
Pour Saint-Macaire, la volonté de continuer le travail sur le centre patrimonial conjugué à l’importance des zones inondables ont conduit la commune à ne pas
souhaiter de secteur de développement.
Pour Saint-Symphorien, un important « coup parti » de 63 logements va permettre à la commune de répondre à ces besoins actuels et futurs de
développement.
Suite au changement d’équipe municipale, la commune de Noaillan souhaite réfléchir à un nouveau développement au plus proche de son bourg et a décidé de
ne plus développer les zones périphériques, partageant ainsi les orientations d’urbanisme présentées en début de document, priorisant les projets visant à
conforter les centralités. Dans un territoire où l’environnement est particulièrement riche, il est nécessaire d’étudier précisément les secteurs où ce
développement pourrait être supporter.
Ainsi, en attendant les résultats de ces études environnementales et urbaines permettant d’entamer une procédure de révision allégée du document, Noaillan a
fait le choix d’un développement plus mesuré que son statut de pôle de proximité pourrait lui offrir.
Villandraut est dans une situation différente. Les inondations d’avril 2020 ont fortement touché cette commune dont un secteur de développement pressenti.
Les études hydrauliques ont confirmé l’impossibilité de développer ce secteur. La commune a donc veillé à prendre en compte ce risque et se voit donc
restreint dans ses capacités de développement.
Comme pour Noaillan et Saint-Macaire, Villandraut dispose donc d’un nombre logement inférieur à ce qu’elle pourrait prétendre en tant que pôle relais.
Enfin, la commune d’Hostens (pôle intermédiaire) connait également une situation particulière. Elle est dotée d’une richesse environnementale remarquable, ce
qui rend son développement particulièrement complexe. Il a été donc souhaité d’attendre le résultat d’études environnementales complémentaires (prévues en
2023) pour choisir ces futurs secteurs de développement, secteur qui devront également tenir compte du risque incendie ; la commune ayant été fortement
impactée par les incendies de l’été 2022.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 E 102 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Une programmation résidentielle échelonnée dans le temps
Le SCoT dans sa P4 et P5 du DOO, préconise un échelonnement de la production de logements et de la consommation d’espaces en extension qui y est
associée à l’horizon 2035, et pour l’ensemble de son territoire. Globalement, il est prescrit une planification d’environ 40% des objectifs entre 2020 et 2026 et
60% entre 2026 et 2035, qui sera réévaluée dans 6 ans lors du bilan du document. L’ensemble des chiffres justifiant des besoins résidentiels présentés
jusque-là permettent d’affirmer une planification du PLUi qui corrobore celle du SCoT.
Les objectifs à l’échelle du PLUi sont calculés en rapportant annuellement la production et en la comparant aux objectifs du SCoT pour le territoire (3 333
logements à produire pour un maximum de 169 hectares en extension à mobiliser).
Il apparaît ainsi que le PLUi répond au cadre du SCoT pour les périodes 2020-2026 et 2026-2030, bien qu’il ne courre pas jusqu’en 2035.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 E 103 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Justification des besoins économiques
Un besoin de foncier économique pour soutenir la création d’emplois
Comme mentionné précédemment dans la déclinaison du scénario économique, les possibilités en intensification ont été étudiées sur l’ensemble des zones
économiques définies dans les documents d’urbanisme en vigueur sur le pôle langonnais lors de l’élaboration du PLUi.
Vu la quasi absence de foncier disponible (moins de 1 ha), vu l’importance des demandes observées ces dernières années, le PLUi prévoit de mobiliser
47,39 hectares de nouveau foncier économique.
Les chiffres ci-dessus indiquent que le PLUi s’inscrit pleinement dans le cadre du SCoT en matière d’objectifs de développement économique. Il est en même
quasiment en deçà de moitié du potentiel maximum que le SCoT prévoyait sur le territoire, soit 47,39 ha (ratio sur 10 ans des objectifs du SCoT à 15
ans).
Le PLUi distingue du foncier disponible à court terme classé en 1AU et du foncier inscrit à plus long terme, classé en 2AU.
Ces nouveaux espaces économiques se situent dans la très grande majorité dans le pôle urbain langonnais à proximité des grandes infrastructures de transport
(gare, autoroute, ex-route nationale…). Ainsi, 43 ha (90%) du potentiel foncier se situe sur les communes de Fargues, du Pian sur Garonne, Langon et
Toulenne. Les 10% restant se situent sur des communes de Préchac et Saint-Symphorien visent à compléter l’offre existante sur ces communes de la partie
sud du territoire et permettre la création de nouvel emploi dans ces polarités.
L’ensemble des secteurs ont été également choisis par leur moindre atteinte à l’environnement que des secteurs pressentis en amont mais non retenus.
La collectivité a fait le choix d’éviter au maximum les zones aux forts enjeux environnementaux.
Zones 1AU
économiques
Zones 2AU
économiques
TOTAL Zones AU
économiques
Surface (en Ha) 41,54 5,85 47,39
JUSTIFICATIONS DES CHOIX PLUI
Evaluation de la faisabilité des opérations d'aménagement au regard des enjeux biodiversité et des contraintes réglementaires faune/flore *
bi Surface Cortège ZH " nu T è : _» . ds ùge Surface espèce/cortège à enjeu fort enjeux Cumul enjeu Contrainte réglementaire Faisabilité aménagement fort
Faible 2 habitats à enjeux | Faible Oui, conserver lisière et bande ouverte Lebroque surface faibles ! ! ! rt
| Faible Oui, conserver vieille chénaie et espaces Sartre ue Plante protégés Chroptères Faible : vieille chénaie pour chiroptères tha semi-ouverts et forestiers attenant pour Come fonctionnalité
Moyenne : Lande à Fadet des laïches, Lézard Cumul enjeux Forte, cumul espèces protégées à 2habitats à enjeux | ue ne vivipare potentiel et oiseaux importants, forte enjeux forts Magog Suiee forts, 9 pe ue Moyenne : vielle chénaie à chiroptères, oiseaux à, 5 ha imbrication des Habitats à espèces protégées de 7,36 dificile, cumul enjeux trop impotante plante protégée Chcoièses et Grand Capricome milleux du es dr On CUMUIÉ important, justification peu recevable localisée Mure | Moyenne : reproduction/repos amphibien ones plante protégée potentiel
Cumul d'enjeux Forte, cumul espèces protégées à
2 habitats à enjeux Fadet des Moyenne : Lande à Fadet des laïches, Lézard sur la partie enjeux forts ! us ‘ " “ ne ' jeu
Coussère Surface fonts, laiches/Lézard vivipare et oiseaux Envaha le7de Habitats à espèces protégées de on ou recevable ' s importante plante protégée vivipare, Moyenne : habitat reproduction/repos amphibien surfaces moyenne en cumulé au D ie moitié nord-ouest : oul, conserver localisbe Avifaune potentiel centre du site et à l'est ' 1 plante protégée lisière et fonctionnalité hydraulique
2 habitats à enjeux Damier de la Cumul d'enjeux Forte, cumul espèces protégées à PA faibles. Succise Faible : vielle chénaie à chiroptères, oiseaux et sur les parties enjeux forts sur une surface Oui sur certains secteurs, conserver 2 plantes Chiroptères, Grand Capricome Env4ha feuilues et moyenne lisière/boisement feuilus, connectivité et Langon importante P ropière iies 2 plantes protégées y protégées (1 cumulde plantes Moyenne : prairie à Damier de la succise pra pres peu fonctionnalité hydraulique locabsée) à enjeux (8)
habitats à enjeux Damier de la oiseaux et Grand Capricorne importants, forte enjeux forts important, surtout sur boisement, PAE2? Surface faibles, 1 fort, Succise, . . | Env 12 imbrication des Habitats à espèces protégées de , U Importante : prairie à Damier de la succise justification peu recevable angon Moyenne plante protégée Chiroptères, | | . ha milieux et surfaces importante en cumulé Disponibilité partie nord de la route et lisée Avifeune importante : reproduction/repos amphibien connectivité 1 plante proté p pa 1008 plante protégée frange ouest le long de la N524 potentiel nge ng
Communauté de communes du
SUD GIRONDE Z 104 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Ainsi, de nombreux secteurs ont été abandonnés : extension du PAE2 de Langon par exemple. Le tableau ci-dessous fait le bilan de ces investigations.
In fine, les zones retenues ont été : Labroque (commune de Toulenne), Sartre ( commune de Fargues et Toulenne), le Pian sur Garonne (zone déjà inscrite
dans le PLU de la Commune). Elles ont été classées en AU économie et leur OAP prend en compte ces spécificités environnementales.
1 autre zone, sur Langon, a été classée en 2AU et devra faire l’objet d’investigations environnementales complémentaires si la collectivité souhaite l’ouvrir.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 E 105 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Ce nouveau foncier économique vise à répondre aux objectifs du PADD notamment de son axe 2 (accompagner le développement de l'économie locale) et plus
précisément le point 2.1 « Renforcer et structurer l’activité économique présente sur le territoire, poursuivre sa diversification de manière équilibrée sur
l’ensemble du territoire ».
La sous-destination « commerce de détail et artisanat » y est proscrite à l’exception de la zone AU de Saint-Symphorien où le développement d’une surface
commerciale de bricolage (inscrite dans le DAAC du SCoT Sud Gironde, Cf. Annexe des justifications des choix) va permettre de combler un manque identifié
sur ce secteur.
Ces zones AU économiques ont été choisies de part leur accessibilité, leur desserte et leur capacité de stationnement permettant de répondre aux
besoins de développement d’activités correspondant à des sous-destinations telles que l’industrie ou le commerce de gros (entre professionnels), qui ne
peuvent pas s’implanter dans les centre-villes / centre-bourgs pour des problématiques d’accessibilité, de stationnement et de nuisances potentielles.
Enfin, il faut noter que contrairement à certaines opérations immobilières l’aménagement des parcs d’activités économiques n’implique pas de
précommercialisation. Les opérations d’aménagements ont été intégrées à un programme d’investissements pluriannuels dépendant des moyens budgétaires
de la collectivité, des dispositifs annuels d’aide publique, et surtout de la capacité de la collectivité à maîtriser le foncier.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI SU GRONDE h 106 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
2.4. La déclinaison du scénario territorial
Les élus de la CdC Sud-Gironde ont choisi de s’inscrire dans le cadre du développement, aussi bien résidentiel qu’économique, préconisé par le SCoT en
vigueur. Ainsi, la déclinaison du scénario résidentiel se fonde sur le respect de mobilisation nécessaire d’espaces en renouvellement urbain, les besoins en
extensions estimés par le SCoT, ainsi que sur la répartition territoriale proposée. Concernant le volet économique, celui-ci se base sur l’enveloppe allouée par
le SCoT sur le territoire (Cf. Explication des choix pour établir le PADD).
Une armature urbaine plus fidèle aux réalités locales
Pour se raccrocher davantage aux réalités vécues du Sud-Gironde, le PLUi propose une déclinaison plus fine de l’armature du SCoT, en particulier sur les
communes identifiées « pôles de proximité » et « communes rurales ». La P1 du DOO du SCoT permet en effet d’adapter la définition de ces types de
communes dans le cadre d’une élaboration de PLUi, sous réserve de conserver la même démarche quantitative. Il a donc semblé opportun pour le territoire
d’aller plus loin dans l’armature puisque le diagnostic révèle que certaines de ces communes présentent d’importantes différences au niveau démographique,
avec des rapports pouvant varier entre 2 et 4 fois le volume de population. Certaines détiennent également des aménités urbaines de rayonnement plus
important (zone économique, équipement structurant notamment).
Huit critères ont été choisis pour affiner cette armature, et pondérés de la manière suivante :
Critères d’évaluation Pondération
Population municipale (INSEE 2016) >1000 = 2 500 - 999 = 1 < 499 = 0
Emplois (INSEE 2015) > 6500 = 3 200 - 700 = 2 50 - 199 = 1 < 49 = 0
Nombre de commerces > 10 = 3 6 - 9 = 2 3 - 5 = 1 < 2 = 0
Equipements sports/loisirs/culture > 10 = 3 6 - 9 = 2 3 - 5 = 1 < 2 = 0
Equipement de santé > 5 = 3 3 - 5 = 2 1 - 2 = 1
Etablissement scolaire Collège et/ou lycée = 2 Ecole = 1 Pas d'école = 0
Equipements structurants (+1)
Commune identifiée comme pôle par le SCoT (DAAC) Pôle de niveau 1 = 3 Pôle de niveau 2 = 2 Pôle de niveau 3 = 1
Total > 15 Pôle 11 - 15 Pôle relais 6 - 10 Pôle intermédiaire 2 - 5 Pôle de proximité 0 - 1 Commune rurale
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Source : © IGN - 2012/ Conception Métropolis " , proximité
ARMATURE TERRITORIALE DU SCOT DU SUD GIRONDE
P LUI SU GIRONDE 2 h 107 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
L’armature du PLUi a donc été adaptée sur deux
points principaux :
∙ L’ajout d’un niveau d’armature supplémentaire
« Pôle intermédiaire ». Celui-ci englobe des
communes dont la population est relativement
importante (1 300 habitants en moyenne,
contre environ 450 pour les autres communes
identifiées en pôle de proximité et communes
rurales), qui détiennent notamment plusieurs
équipements structurants comme la base
nautique à Hostens) et qui sont aussi
identifiées en pôles au DAAC (exemple de
Mazères, Cf. Annexe des justifications des
choix).
∙ Une permutation entre certains pôles de
proximité et communes rurales identifiées au
SCoT issue des résultats de la pondération.
La commune de Saint-Léger-de-Balson
considérée comme pôle de proximité au
SCoT, devient une commune rurale au titre du
PLUi. Inversement pour la commune de
Bieujac, qui devient un pôle de proximité au
titre du PLUi.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX C2] Limites de la
Communauté de communes
C1] Limites communales
N Typologie de commun es
e Pôle
À e Pôle relais
0 5 10 km ° Pôle intermédiaire
° Pôle de proximité
, avril 2020 LCITADIA , avri ° Commune rurale
P LUI SU GRONDE = 108 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Déclinaison du scénario résidentiel
La nouvelle armature à l’échelle du PLUi a permis de
décliner plus précisément les besoins de production de
logements en fonction du scénario du SCoT. Ce
dernier a été rapporté comme suit, sur une temporalité
de 10 ans, à savoir sur la période 2020-2030 :
Scénario SCoT
2020-2035
Scénario PLUi
2020-2030
Pôle 1 140 935
Pôle relais 807 353
Pôle intermédiaire
(PLUi) 1 218 848
Pôle de proximité
Commune rurale 167 54
Total PLUi Sud-
Gironde 3 332 2 190
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 E 109 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Comme mentionné précédemment, le scénario résidentiel se décline par type d’espace : renouvellement et extension. La déclinaison à l’échelle du PLUi
permet de donner un ordre de grandeur de la constructibilité dans les polarités, et ainsi d’adapter au mieux ce scénario pour aller plus loin dans la démarche :
0 Scénario PLUi 2020-2030
Nombre minimum de logements
à produire en renouvellement*
Nombre maximum de logements
à produire en extension
Nombre maximum de logements
à produire en changement de
destination
Pôle 377 558 0
Pôle relais 237 116 0
Pôle intermédiaire (PLUi) 584 209 54
Pôle de proximité
Commune rurale 23 7 25
Total PLUi Sud-Gironde 1 221 890 79
* Cette déclinaison intègre les objectifs de reconquête de la vacance (environ 120 logements répartis sur l’ensemble du territoire).
Afin de calibrer les espaces à mobiliser dans le cadre du PLUi pour atteindre les objectifs précisés ci-dessus, le document suit la P7 du DOO du SCoT qui
préconise des densités nettes pour les opérations d’extension de l’urbanisation. Cette densité nette a été rapportée en brute, réduisant de 20% l’objectif afin
d’exclure les espaces artificialisés tels que les voiries, réseaux, espaces publics, … et disposer d’une marge de manœuvre plus importante pour gérer les
problèmes techniques liés à l’aménagement des sites.
Densités nettes au titre du
SCoT
Densités brutes* au titre du
PLUi (-20%)
Pôle 18 logts/ha 15,2 logts/ha
Pôle relais 15 logts/ha 12,3 logts/ha
Pôle intermédiaire (PLUi) 11 logts/ha 9,3 logts/ha
Pôle de proximité
Commune rurale 8,5 logts/ha 6,9 logts/ha * Elle prend en compte la surface utilisée par les
espaces et équipements publics.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 ; 110 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le nombre de logements décliné, appliqué à ces objectifs de densité, nous permet de donner un minimum d’espaces à mobiliser en renouvellement et un
maximum en extension.
* Cette déclinaison n’intègre pas les espaces liés aux objectifs de reconquête de la vacance. Ceux-ci sont exposés en termes de chiffres seulement.
Ces deux chiffres constituent les « limites » pour cadrer la constructibilité dans le PLUi. A noter que les parties qui suivent démontrent une démarche qui
s’inscrit pleinement dans le cadre du SCoT, mais pousse encore plus loin les objectifs de développement résidentiel en termes de modération du foncier
mobilisé.
Scénario PLUi 2020-2030
Nombre minimum d’espaces à mobiliser en
renouvellement (dents creuses, divisons
parcellaires et OAP en zone U)*
Nombre maximum d’espaces à mobiliser en
extension (1AU et 2AU)
Pôle 22 ha 23 ha
Pôle relais 17 ha 2 ha
Pôle intermédiaire (PLUi)
65 ha 33 ha Pôle de proximité
Commune rurale 4 ha 3 ha
Total PLUi Sud-Gironde 108 ha 61 ha
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 È 111 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Déclinaison du scénario économique
Le scénario économique du PLUi s’est basé sur l’enveloppe foncière disponible inscrite au SCoT du Sud-Gironde. Comme le préconise le SCOT, dans un
premier temps, le potentiel foncier des zones déjà existantes a été étudié en détail. Il s’est avéré que les disponibilités étaient quasi nulles. 11 sites ont été
étudiés et in fine moins d’1 hectare est réellement disponible.
Face à cette rareté foncière, et dans un contexte de fortes demandes, le territoire a souhaité se doter de nouveaux fonciers économiques.
Ainsi ce sont 47,39 hectares qui ont été inscrits en zone 1AU économique, 1AU économique ou économique et commerciale et zones 2AU sur le territoire de
la CdC Sud-Gironde.
Scénario SCoT 2020-2035 Scénario PLUi 2020-2030
Nouveau foncier dédié à
l’économie 83,5 ha 47,39 ha
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Ce foncier s’inscrit principalement dans le pôle langonais, à proximité, des grandes infrastructures et a fait l’objet d’investigations environnementales poussées.
A noter que les parties qui suivent démontrent une démarche qui s’inscrit pleinement dans le cadre du SCoT, mais pousse encore plus loin les objectifs de
modération foncière en termes de foncier économique mobilisé. P LUI Sin cronEe 2 E 112 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
III. Exposé des motifs retenus pour élaborer les Orientations d’Aménagement
et de Programmation (OAP)
3.1. Rappel du Code de l’urbanisme
Notamment régies par l’article L.151-7 du Code de l’urbanisme, les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) doivent être cohérentes
avec le projet d’aménagement et de développement durables (PADD) et constituent l’un des instruments permettant sa mise en œuvre.
« Les OAP peuvent notamment :
• 1° Définir les actions et opérations nécessaires pour mettre en valeur l'environnement, notamment les continuités écologiques, les paysages, les
entrées de villes et le patrimoine, lutter contre l'insalubrité, permettre le renouvellement urbain, favoriser la densification et assurer le développement de
la commune ;
• 2° Favoriser la mixité fonctionnelle en prévoyant qu'en cas de réalisation d'opérations d'aménagement, de construction ou de réhabilitation un
pourcentage de ces opérations est destiné à la réalisation de commerces ;
• 3° Comporter un échéancier prévisionnel de l'ouverture à l'urbanisation des zones à urbaniser et de la réalisation des équipements correspondants ;
• 4° Porter sur des quartiers ou des secteurs à mettre en valeur, réhabiliter, restructurer ou aménager ;
• 5° Prendre la forme de schémas d'aménagement et préciser les principales caractéristiques des voies et espaces publics ;
• 6° Adapter la délimitation des périmètres, en fonction de la qualité de la desserte, où s'applique le plafonnement à proximité des transports prévu aux
articles L. 151-35 et L. 151-36 ».
L’article R151-6 vient également apporter des précisions sur la possibilité de définir par quartier ou secteur « les conditions d'aménagement garantissant la
prise en compte des qualités architecturales, urbaines et paysagères des espaces dans la continuité desquels s'inscrit la zone, notamment en entrée de ville.
Le périmètre des quartiers ou secteurs auxquels ces orientations sont applicables est délimité dans le ou les documents graphiques (…) ».
Les Orientations d’Aménagement et de Programmation validées par les élus du Sud-Gironde ont pour objectif d’accompagner la mise en œuvre
des projets d’aménagement sur ces secteurs. Pour ce faire, l’ensemble des zones U et AU soumises à Orientation d’Aménagement et de Programmation
dites « secteur d’aménagement » ne sont pas règlementées par une zone spécifique au sein du règlement écrit.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 E 113 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Les aménagements doivent ainsi respecter les orientations décrites au sein du Livre 4 portant sur les caractéristiques décrites ci-dessous (Art. R151-8 du code
de l’urbanisme) :
« Les orientations d'aménagement et de programmation (…) des secteurs de zones urbaines ou de zones à urbaniser (…) portent au moins sur :
∙ 1° La qualité de l'insertion architecturale, urbaine et paysagère ;
∙ 2° La mixité fonctionnelle et sociale ;
∙ 3° La qualité environnementale et la prévention des risques ;
∙ 4° Les besoins en matière de stationnement ;
∙ 5° La desserte par les transports en commun ;
∙ 6° La desserte des terrains par les voies et réseaux ».
Ces orientations d'aménagement et de programmation comportent un schéma d'aménagement qui précise les principales caractéristiques d'organisation
spatiale du secteur. »
Les Orientations d’Aménagement et de Programmation constituent une pièce à part entière du PLUi au même titre que le rapport de présentation, le PADD, le
règlement écrit et les documents graphiques. L’objet du présent chapitre est de rappeler les principes qui ont été retenus pour définir ces OAP. Pour plus de
précisions sur leur contenu, se référer au Livre 4 du présent PLUi.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 E 114 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
3.2. Présentation générale des OAP du territoire
Des sites choisis traduisant le projet du territoire
En cohérence avec le PADD, les orientations d’aménagement déclinent les orientations précises du projet de territoire, en appliquant des principes
d’aménagement avec lesquels les futures autorisations d’urbanisme devront être compatibles. Ces OAP définissent des principes d’aménagement répondant
aux spécificités de chaque secteur, la finalité étant d’aboutir à un développement qualitatif sur l’ensemble territoire.
Chaque zone 1AU est donc encadrée par une OAP (sectorielle ou de secteur d’aménagement). Le territoire compte ainsi 35 OAP en zone 1AU.
De plus, la volonté politique d’appropriation de cet outil a également permis de cibler certains sites urbanisés présentant des enjeux locaux, afin d’aller plus loin
dans l’aménagement du territoire. Ainsi, on retrouve sur le Sud-Gironde 16 secteurs d’OAP situés en zone urbaine.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI SüocronEe 2 E 115 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Les OAP réalisées dans le cadre du PLUi viennent notamment préciser:
• Les principes d’accès et de desserte afin de hiérarchiser le réseau viaire, d’assurer des conditions de desserte favorables, de prévoir l’aménagement de
certains carrefours, et de développer les liaisons douces ;
• Les principes d’occupation de l’espace qu’il s’agisse d’habitat (notamment en termes de typologies), d’activités économiques ou d’équipements ;
• Les principes d’implantation préférentielle des constructions afin de prendre en compte leur orientation ;
• Les principes paysagers et environnementaux sont proposés afin de créer des espaces verts, espaces publics, alignements arborés, et de maintenir
également les boisements/haies existant(e)s.
A noter qu’un travail d’ateliers participatifs avec les élus a été mené pour renforcer la dynamique intercommunale et construire ces OAP en plusieurs étapes :
• Définition des secteurs de projet (zones AU et certains sites stratégiques en zone U) ;
• Définition des principes généraux d’aménagement ;
• Travail sur chaque site d’OAP pour construire le schéma d’aménagement (photo ci-dessous) ;
• Saisie des schémas sous format SIG pour faciliter l’édition d’atlas et la mise en conformité au standard CNIG.
La connaissance du terrain par les élus a aussi permis de cerner les enjeux de chaque zone et de rester au plus près de la réalité qui pourra être rencontrée par
le futur aménageur du site.
Extrait des ateliers « magnets » de construction de schéma d’aménagement des OAP
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 E 116 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
La localisation de ces secteurs d’OAP a fait l’objet de nombreux échanges avec les élus de la collectivité mais aussi les partenaires notamment pour réduite le
plus possible l’impact des nouveaux secteurs de développement sur l’activité agricole et viticole.
Le cadrage avec le SCoT Sud-Gironde et la déclinaison de l’armature territoriale a permis de fixer l’enveloppe foncière disponible en extension des espaces
bâtis comme expliqué précédemment (Cf. Explication des choix pour établir le PADD). Le choix stratégique des futures zones de développement pour les
communes s’est également basé sur un cadrage environnemental (Cf. Evaluation environnementale) présentant les contraintes environnementales pouvant
exister sur les communes et permettant de dégager des préconisations d’aménagement spécifique. L’objectif de spatialiser ces enjeux est de privilégier des
sites où les impacts de l’urbanisation restent minimes et où l’aménagement de ces zones - via l’outil OAP - restreignent d’autant plus ces effets.
A travers la réflexion de ces principes d’aménagement sur chacun des secteurs d’OAP, il s’agit de maîtriser leur urbanisation future en créant de
véritables « coutures urbaines » entre les centres bourgs / villages / hameaux et les nouveaux quartiers. L’aménagement de ces secteurs cherche à
favoriser une intégration des futurs projets dans leur environnement existant.
Par ailleurs, la trame végétale environnante, les espaces agricoles, viticoles, forestiers et les caractéristiques des quartiers résidentiels limitrophes, les
objectifs de diversification du parc de logements sont autant de paramètres qui ont été pris en compte dans les Orientations d’Aménagement et de
Programmation de ces secteurs.
Les orientations définies dans chacune des OAP permettent ainsi de guider de manière qualitative l’évolution de secteurs aux contextes, échelles,
rayonnements et enjeux divers et de garantir, à terme, une organisation cohérente de ces futurs espaces de vie. Les enjeux d’insertion paysagère, de prise en
compte des caractéristiques locales, d’accessibilité et de destinations principales ont été définis par des orientations d’aménagement. Il s’agit de principes à
caractère qualitatif et quantitatif qui répondent aux orientations et objectifs recherchés par la CdC du Sud-Gironde dans son Projet d’Aménagement et de
Développement Durables.
L’appréciation de ces principes est à effectuer dans un lien de compatibilité, c’est-à-dire que les projets ne doivent pas aller à l’encontre des
grandes orientations définies. La représentation graphique est réalisée sur la base d’une légende commune à toutes les OAP.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Orientation d'Aménagement et de
Programmation
Habitat, Economique et
Touristique
LE CiTADIA , novembre 2022
Communauté de communes du
SUD GIRONDE PLUI
Communauté de communes
|__| Limites communales
Secteurs soumis à Orientation
d'Aménagement et de
Programmation (OAP)
OAP de type habitat
e OAPenzone U
(14 au total)
e OAP en zone 1AU
(27 au total)
OAP de type économie
e OAP en zone 1AU
(8 au total)
OAP de type Touristique
e OPenzone U
(2 au total)
117 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI SüocroNE 2 È 118 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Armature urbaine Commune
Secteur U
soumis à OAP
(habitat)
Secteur U
soumis à OAP
(tourisme)
Secteur 1AU
soumis à
OAP (habitat)
Secteur 2AU
fermé
(habitat)
Secteur 1AU
soumis à
OAP
(économie)
Secteur 1AU
soumis à OAP
(économie et
commerce)
Secteur 2AU
fermé
(économie)
Pôle LANGON 3,38 16,19 1,54 5,85 TOULENNE 2,47 6,55 18,47
Pôle relais
NOAILLAN
SAINT-MACAIRE 1,91
SAINT-SYMPHORIEN 1,04 1,98
VILLANDRAUT 1,28
Pôle intermédiaire
CASTETS ET CASTILLON 2,28
COIMERES 2,54 6,06
FARGUES 1,68 10,68
HOSTENS 10,68
MAZERES 2,65 2,64
PRECHAC 4,03 2,73
ROAILLAN 3,87
SAINT-MAIXANT 1,74
SAUTERNES 0,74
VERDELAIS 3,11
Pôle de proximité
BALIZAC 1,36
BIEUJAC 1,26
BOMMES 0,53
CAZALIS
LEOGEATS 1,14 1,68
LE PIAN SUR GARONNE 2,82 1,38 6,14
LOUCHATS 0,91
LUCMAU 0,81
SAINT-ANDRES-DU-BOIS
SAINT-MARTIAL
SAINT-PARDON-DE-CONQUES 1,32
SAINT PIERRE DE MONS 3,87
UZESTE
Commune rurale
BOURIDEYS
LE TUZAN 1,04
ORIGNE 0,66
POMPEJAC
SAINT-GERMAIN-DE-GRAVE
SAINT-LEGER-DE-BALSON 1,54
SAINT-LOUBERT
SEMENS
TOTAL PLUI 22,26 11,41 55,42 6,06 39,56 1,98 5,85
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Bilan des surfaces d’OAP, U, AU et 2AU pour l’habitat, le tourisme et les activités économiques (en Ha) D Zone urbaine (U)
12: Vignes (RPG 2019) | | #0 Secteur sournis à OAP (habitat) (U) MM Secteur 1AU soumis à OAP (habitat) (AU)
M Secteur 1AU soumis à OAP (économie) (AU)
ZoneA
Zone N
a 0 FU ri A
7 j) “a ] L [1
RE D
L 7
— À |
MN Te PSE
P LUI Süocrone 119 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Des ajustements sur les choix des secteurs de développement
A la suite de l’arrêt du projet par délibération du 05 Juillet 2021 et de la consultation des Personnes Publiques Associées (PPA), certains secteurs de
développement en zone 1AU et 2AU ont fait l’objet de remarques et d’interrogations.
Après plusieurs échanges et réunions avec les services concernés et notamment les représentants de la profession viticole (INAO, CIVB, ODG, syndicats
viticoles et chambre d’agriculture), de nombreux sites d’OAP ont été réinterrogés. Ainsi, entre la version arrêtée du document et la version approuvée, il a été
décidé de supprimer certains secteurs de développement impactant des espaces viticoles classés AOC (exemple : Saint-André-du-Bois, Saint-Pierre-de-Mons,
Saint-Maixant, Langon...). Pour rappel, sur certaines communes, la superficie communale est composée à plus de 80% de parcelles classées en AOC (St-
André-du-Bois : 81% / Bommes : 83% / Le Pian-sur-Garonne : 84% / St-Martial : 88%).
Il a été fait le choix de conserver les secteurs les plus stratégiques pour le développement de la collectivité du Sud-Gironde et certains secteurs d’OAP ont fait
l’objet d’une justification plus approfondie sur la question viticole.
Les ajustements qui ont été opérés suite aux retours des PPA et à la commission CDPENAF ont permis d’actualiser les chiffres de la consommation foncière en
AOC avec une diminution de près de 20 hectares (19,72 ha) par rapport au PLUi arrêté.
Exemples de secteurs de développement supprimés Orientations d'Aménagement
et de Programmation
0 5 10 km
|
conse
P LUI Sun GRONDE
C7] Limites de la
Communauté de communes
[|] Limites communales
Secteur soumis à
Orientation d'Aménagement
et de Programmation (OAP)
OAP de type habitat
e OAPenzoneU
(14 au total)
e OAP en zone 1AU
(34 au total)
OAP de type économie
e OAP en zone 1AU
(8 au total)
OAP de type Touristique
+ OAPenzoneU
Orientation d'Aménagement et de
Programmation
K€ CiTADIA , novembre 2022
[_] Limites de la
Communauté de communes
[__] Limites communales
Secteurs soumis à Orientation
d'Aménagement et de
Programmation (OAP)
OAP de type habitat
e OAPenzoneU
(14 au total)
e OAP en zone AU
(27 au total)
OAP de type économie
e OAP en zone 1AU
(8 au total)
OAP de type Touristique
e OAPenzoneU
(2 au total)
120 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
(1 au total)
ARRÊT DU PROJET
05/07/2022
APPROBATION DU PROJET
20/12/2022
51 secteurs d’OAP (U/1AU) 57 secteurs d’OAP (U/1AU)
Des ajustements sur les choix des secteurs de développement r——— BALIZAC - Localisation et type d'OAP
Localisation et type d'OAP
7 OP sectorielle de type Habitat
enzone U
F2 OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone U
| OAP sectorielle de type Habitat
” enzone IAU
EE) OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone 1 AU
OAP secteur d'aménagement
de type Tourisme en zone U
O0 OAP sectorielle de type Economie
en zone |AU
0 OAP sectorielle de type Economie
et commercial en zone 1 AU
(@CITADIA
re Ecet
P LUI Sin cronEe 2 E 121 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Numéro de
l’OAP Type d’OAP Justifications des choix
1 Sectorielle habitat
Le secteur, localisé dans le centre bourg de la commune, à proximité de la mairie et de la salle des fêtes, correspond à une extension du bourg au sein du tissu
déjà bâti.
Le secteur est situé au sein d’un quartier de mixité des fonctions sommaires.
Il accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements.
Il s'agit d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche, en conservant les espaces végétaux présents et en créant des
espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant
Nom de la commune : Balizac PLUI Communauté de communes du SUD GIRONDE Z
t——— BIEUJAC - Localisation et type d'OAP
Fr SRLUES | ART AE CNE | ME
Localisation et type d'OAP
"1 AP sectorielle de type Habitat
°— enzone U
C2 OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone U
} OAP sectorielle de type Habitat
en zone AU
OO OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone 1 AU
OAP secteur d'aménagement
de type Tourisme en zone U
OAP sectorielle de type Economie
et commercial en zone 1AU
È e en zone lAU
LE id À
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‘@CITADIA
nt Ecct
122 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Numéro
de l’OAP Type d’OAP Justifications des choix
1 Sectorielle habitat
Le secteur, localisé au Nord-Est du centre bourg de la commune, correspond à une extension du bourg. Le secteur est situé au sein d’un quartier de mixité des fonctions sommaires.
Il accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements, à la fois individuels et collectifs dans le but de développer un secteur de mixité. Il s'agit d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche, en créant des espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant.
Des voies douces permettront de relier le secteur aux autres quartiers de la commune.
Nom de la commune : Bieujac PLUI Communauté de communes du SUD GIRONDE Z
tr BOMMES - Localisation et type d'OAP
7
Localisation et type d'OAP
F1 24P sectorielle de type Habitat
— enzoneU
S | je 1 OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone U
OAP sectorielle de type Habitat
" enzone IAU
A OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone 1AU
OAP secteur d'aménagement
de type Tourisme en zone U
OAP sectorielle de type Economie
en zone 1AU
OAP sectorielle de type Economie
et commercial en zone 1 AU
@CITADIA
res Ecet
123 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Numéro
de l’OAP Type d’OAP Justifications des choix
1 Sectorielle habitat
Le secteur, localisé au centre bourg de la commune, à proximité de l’école et de la mairie, correspond à une extension du bourg au sein du tissu déjà bâti.
Le secteur est situé au sein d’un quartier de mixité des fonctions sommaires.
Il accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements.
Il s'agit d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche, en créant des espaces de transition paysagère afin de
limiter l’impact des constructions sur le tissu existant.
Nom de la commune : Bommes Secteur de développement
Fiche d'identité :
Commune : BOMMES
Type : Secteur 1 AU soumis à OAP [habitat]
Numéro d'OAP : 1
— Légende
Secteur AOC
#12: Vignes (RPG 2019)
Périmètre de la zone AU
— Chiffres clés :
Surface de la zone AU : 0.52 ha
Surface de la commune couverte en AOC: 83%
— Justifications :
Secteur localisé au cœur du bourg de la commune, derrière
la mairie et l'école communale.
Ce secteur vient renforcer les services et équipements
présents à proximité et vient limiter une urbanisation linéaire
qui a eu tendance à se développer le long des voies pour
proposer une densification stratégique.
AU sein de l'OAP, il est prévu la création d'un espace de
transition paysagère/végétale avec les parcelles limitrophes
sur Une distance de 10 mètres pour limiter les conflits d'usages
Sources: DGFIP© 2021 / INAO / RPG 2019 /
ORTHO-IGN_PAC2021]
Réalisation: Citadia Conseil le 24.11.2022
@CITADIA
22 cet
Coneurastt dt
Los nuses tu
ee
Sud Gironde
Communauté de communes du
SUD GIRONDE PLUI Z 124 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Nom de la commune : Bommes PLUI Communauté de communes du SUD GIRONDE Z
CASTETS ET CASTILLON - Localisation et type d'OAP
Localisation et type d'OAP
2 OAP sectorielle de type Habitat
en zone U
2 OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone U
EF OAP sectorielle de type Habitat
en zone 1AU
CO OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone 1AU
C2 OAP secteur d'aménagement
de type Tourisme en zone U
CO OAP sectorielle de type Economie
en zone AU
CO OAP sectorielle de type Economie
et commercial en zone 1AU
‘@CITADIA
Ecet
125 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Numéro
de l’OAP Type d’OAP Justifications des choix
1 Sectorielle habitat
Le secteur, localisé en cœur de bourg à proximité des équipements sportifs fait l’objet d’une réflexion globale avec la création d’une résidence sénior au sud
qui a déjà fait l’objet d’un Permis d’Aménager.
Le secteur d’OAP vient donc compléter l’urbanisation en proposant une diversité de formes urbaines afin de participer à diversifier l’offre sur la commune.
Il s'agit d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche, en conservant les espaces végétaux présents et en créant
des espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant.
Des voies douces permettront de relier le secteur aux autres quartiers de la commune
Nom de la commune : Castets-et-Castillon PLUI Communauté de communes du SUD GIRONDE Z
COIMERES - Localisation et type d'OAP
a
”
U
Localisation et type d'OAP
2 OAP sectorielle de type Habitat
en zone U
È 2 OAP secteur d'aménagement
. de type Habitat en zone U
0 OAP sectorielle de type Habitat
en zone |AU
CO OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone 1AU
C2 OAP secteur d'aménagement
de type Tourisme en zone U
es OAP sectorielle de type Economie
en zone |AU
CO OAP sectorielle de type Economie
et commercial en zone 1 AU
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126 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Numéro
de l’OAP Type d’OAP Justifications des choix
1 Sectorielle habitat
Le secteur, localisé au Sud du centre-bourg de la commune, correspond à une extension d’un quartier d’habitat pavillonnaire. Le secteur est situé au sein d’un quartier de mixité des fonctions sommaires.
Il accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements collectifs, notamment un hébergement dédié aux personnes âgées et leurs accompagnants ainsi qu’un espace bien-être.
Il s'agit d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche, en conservant les espaces végétaux présents et en créant des espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant. Des voies douces permettront de relier le secteur aux autres quartiers de la commune.
Nom de la commune : Coimères FARGUES - Localisation et type d'OAP
Localisation et type d'OAP
F2 OAP sectorielle de type Habitat
en zone U
2 OAP sectew d'aménagement
de type Habitat en zone U
OAP sectorielle de type Habitat
enzone |AU
C1 OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone 1 AU
| 1 OAP secteur d'aménagement
de type Tourisme en zone U
OAP sectorielle de type Economie
en zone IAU
1 OAP sectoriete de type Economie
et commercial en zone 1AU
PLUI Communauté de communes du SUD GIRONDE Z 127 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Nom de la commune : Fargues
Numéro
de l’OAP Type d’OAP Justifications des choix
1 Sectorielle habitat
Le secteur, localisé dans le centre bourg de la commune, à proximité de l’école et de la mairie, correspond à une extension du bourg au sein du tissu déjà
bâti.
Il est situé au sein d’un quartier de mixité des fonctions sommaires.
Il accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements, à la fois individuels et collectifs, notamment du logement intergénérationnel.
Le secteur accueillera accessoirement des activités de services accessible au public.
Il s'agit d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche, en conservant les espaces végétaux présents et en créant
des espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant.
Des voies douces permettront de relier le secteur aux autres quartiers de la commune.
2 Sectorielle économie
Ce secteur se situe sur les communes de Fargues et Toulenne en cœur du pôle urbain de Langon à proximité immédiate de la sortie d’Autoroute. Il est également proche d’importantes zones économiques de la commune de Langon. Son choix s’explique enfin par des contraintes environnementales et agricoles relativement limitées. Il permettra d’offrir un nouveau foncier économique dans un contexte de disponibilités quasi nulles. PLU
Ce
Secteur de développement A Fiche d'identité :
Commune : FARGUES Numéro d'OAP : 1
Type : Secteur 1 AU soumis à OAP (habitat)
— Légende
/” } Secteur AOC
:::: Vignes (RPG 2019)
] Périmètre de la zone AU
— Chiffres clés :
Surface de la zone AU : 1.67 ha
Surface de la commune couverte en AOC: 29%
— Justifications :
Ce secteur est stratégique pour le développement du boug. llest situé à proximité des équipements de la commune. La
parcelle sur l'OAP appartient à la commune au contraire des autres parcelles à proximité. Ce foncier est le seul que
maitrise la commune dans le centre-bourg.
Le développement futur du bourg se fera sur cet îlot.
Une convention d'aménagement de bourg (équipements
scolaires) va être signée avec le département qui permettra d'inclure dans les réflexions ce futur développement du
bourg et ainsi favoriser les liaisons douces.
Une bande tampon de 10 mètres se situe à l'intérieur du
schéma d'OAP.
Sources: DGFIP© 2021 / INAO / RPG 2019 /
ORTHO-IGN_PAC2021 @CITADIA
Réalisation: Citadia Conseille 24.11.2022 = Eee
SUD GIRONDE 27 128 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Nom de la commune : Fargues s LS Secteur de développement CE
Sud Gironde
Fiche d'identité :
Commune : FARGUES_TOULENNE Numéro d'OAP : 2
Type : Secteur 1 AU soumis à OAP (économie) (AU)
— Légende
7") Secteur AOC
11: Vignes (RPG 2019)
Périmètre de la zone AU
— Chiffres clés :
Surface de la zone AU : 18.0 ha
Surface de la commune couverte en AOC: 29%
(Fargues) et 57% (Toulenne)
— Justifications :
Cette zone a été sélectionnée du fait de sa proximité avec la sortie autoroute.
Présentant a priori moins d'enjeux viticoles (secteurs plantés)
que d'autres secteurs identifiés sur le pôle langonnais, cette
zone a fait l'objet d'investigations environnementales
poussées, mettant en avant Un moindre impact
environnemental que d'autres zones pressenties et
également étudiées.
Sources: DGFIP© 2021 / INAO / RPG 2019 /
ORTHO-IGN_PAC2021 @CITADIA
Réalisation: Citadia Conseille 24.11.2022 = Œen
PLUIE - 129 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Nom de la commune : Fargues Tr HOSTENS - Localisation et type d'OAP
Localisation et type d'OAP
EE OAP sectorielle de type Habitat
en zone U
EF OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone U
OAP sectorielle de type Habitat
en zone JAU
eo OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone 1AU
ER OAP secteur d'aménagement
de type Tourisme en zone U
EE OAP sectorielle de type Economie
en zone IAU
OO OAP sectorielle de type Economie
et commercial en zone 1AU
‘@CITADIA
ve Ecet
PLUI Communauté de communes du SUD GIRONDE Z 130 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Nom de la commune : Hostens
Numéro
de l’OAP Type d’OAP Justifications des choix
1 Tourisme
Ce secteur situé en zone urbaine (U) à l’Est de la commune d’Hostens a une vocation touristique et est géré par le département de la Gironde. Ce secteur d’OAP, au Sud du Lac
du Bousquet, fait partie du Domaine Départemental de Loisirs d’Hostens et est un véritable lieu de découverte de la pratique sportive de nature.
Le futur site d’OAP se compose de 5 secteurs :
Un secteur porte ouverte sur le domaine (espace qui fait une transition avec la rue et constitue l'entrée visuelle principale du secteur)
Un secteur dédié à l’accueil, la restauration et la logistique du site
Un secteur dédié à l’hébergement de loisir (espace qualitatif proposant un ensemble structuré par un aménagement paysagé présentant une diversité d’essences végétales et une
faible minéralisation des sols)
Une plateforme technique
Un espace libre collectif à dominante végétale
Ce secteur, actuellement déstructuré (entrée peu lisible, aménagements peu qualitatifs), est voué à se développer pour mieux se raccrocher aux différents sites du Domaine
Départemental (future maison du Paysage notamment).
L’objectif de ce projet est de mettre en valeur ce secteur d’hébergement, à travers un aménagement paysager de qualité, respectueux de l’environnement, intégrant le
renouvellement et la création d'équipements destinés aux hébergements, à la restauration, aux loisirs et à l’entretien du site. Localisation et type d'OAP
3 22 24r sectorielle de type Habitat en zone U
2 OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone U
. ET OAP sectorielle de type Habitat
en zone IAU
OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone | AU
2 OAP secteur d'aménagement
de type Tourisme en zone LU
CO OAP sectorielle de type Economie
en zone lA
0 OAP sectorielle de type Economie
et commercial en zone 1AU
@ACITADIA
= Ect
PLUI Communauté de communes du SUD GIRONDE Z 131 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Numéro
de l’OAP Type d’OAP Justifications des choix
1 Sectorielle habitat
Le secteur, localisé au Sud de la commune, à proximité d’un supermarché, correspond à une densification d’un quartier d’habitat pavillonnaire. Le secteur
est situé au sein d’un quartier de mixité des fonctions sommaires. Il accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements et notamment de
l’habitat groupé, collectifs intermédiaires et individuels en bandes en privilégiant les espaces de vie extérieurs (terrasses, balcon, toitures habités, espaces
de circulation bâti et paysagers, jardins privatifs et jardin collectifs, lieux de partage et de rencontre, venelle ponctuée de haltes avec banc). Il s'agit d’étendre
un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche, en conservant les espaces végétaux présents et en créant des espaces de
transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant. Des voies douces permettront de relier le secteur aux autres quartiers de
la commune.
2 Sectorielle habitat
Le secteur, localisé au Sud du centre-ville, face à un supermarché, correspond à une densification d’un quartier d’habitat pavillonnaire. Le secteur est situé
au sein d’un quartier de mixité des fonctions sommaires. Un important espace partagé végétalisé viendra marquer une transition paysagère avec la RD932
au Nord. Le secteur accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements. habitat collectif en plot privilégiant les espaces de vie extérieurs
(terrasses, balcon, toitures accessibles, espaces de circulation bâti et paysagers, jardins privatifs et jardin collectifs, lieux de partage et de rencontre). Il s'agit
d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche, en conservant les espaces végétaux présents et en créant des
espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant. Des voies douces permettront de relier le secteur aux autres
quartiers de la commune.
Nom de la commune : Langon Localisation et type d'OAP
à [2] 047 sectorielle de type Habitat en zone U
2 OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone U
ET OAP sectorielle de type Habitat
en zone IAU
OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone | AU
eo OAP secteur d'aménagement
de type Tourisme en zone LU
CO OAP sectorielle de type Economie
en zone IAU
0 OAP sectorielle de type Economie
et commercial en zone 1AU
@ACITADIA
= ÆEct
P LUI SüocroNE 2 L 132 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Numéro
de l’OAP Type d’OAP Justifications des choix
3 Sectorielle habitat
Le secteur, localisé au Sud de la commune, correspond à une densification d’un quartier d’habitat pavillonnaire. Le périmètre est situé au sein d’un secteur de mixité des fonctions sommaire. Il accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements, à la fois collectifs et individuels (cœur d’opération en collectifs autour du parc, maison individuelle en connexion avec les lotissements). Il s'agit d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche, en conservant les espaces végétaux présents et en créant des espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant. Des voies douces permettront de relier le secteur aux autres quartiers de la commune.
4 Sectorielle habitat
Le secteur, localisé au Sud-Est du centre-bourg, correspond à une extension d’un quartier d’habitat pavillonnaire. Il est situé au sein d’un secteur à vocation résidentielle dominante. L’aménagement en mode hameau intégrera une forte réflexion sur les déambulations au sein de l’opération. Il accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements et notamment de l’habitat groupé, collectifs intermédiaires et individuels en bandes en privilégiant les espaces de vie extérieurs (terrasses, toitures accessibles, espaces de circulation bâti et paysagers, jardins privatifs et jardin familiaux, lieux de partage et de rencontre, sentes et venelles, parc). Il s'agit d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche, en conservant les espaces végétaux présents et en créant des espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant. Des voies douces permettront de relier le secteur aux autres quartiers de la commune.
Nom de la commune : Langon PLUI
Secteur de développement
mmefl
Fiche d'identité :
Sud Ghonde
Commune : LANGON Numéro d'OAP : 4
Type : Secteur 1 AU soumis à OAP (habitat)
Légende
1 Secteur AOC
#12: Vignes (RPG 2019)
| Périmètre de la zone AU
— Chiffres clés :
Surface de la zone AU : 3.79 ha
Surface de la commune couverte en AOC: 42%
Justifications :
Extension d'un quartier d'habitat pavillonnaire en accroche
directe avec le tissu urbain existant. Secteur classé en AOC
mais non planté.
Sources: DGFIP®@ 2021
ORTHO-IGN_PAC2021 ACITADIA
Réalisation: Citadia Conseil le 24.11.2022 = d Le po Y e : 275 cet
SUD GIRONDE 27
/ INAO 7 RPG 2019 /
133 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Nom de la commune : Langon Localisation et type d'OAP
MN [7 CAF sectorielle de type Habitat en zone U
2 OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone U
ET OAP sectorielle de type Habitat
en zone IAU
OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone | AU
2 OAP secteur d'aménagement
de type Tourisme en zone LU
CO OAP sectorielle de type Economie
en zone IAU
0 OAP sectorielle de type Economie
et commercial en zone 1AU
@CITADIA
= ÆEct
PLUI Communauté de communes du SUD GIRONDE Z 134 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Numéro
de l’OAP Type d’OAP Justifications des choix
5 Sectorielle habitat
Le secteur, localisé à l’Est de la commune, correspond à une extension d’un quartier d’habitat pavillonnaire. Il est situé au sein d’un quartier de mixité des fonctions sommaires. Il accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements et notamment des logements de type individuel libre en privilégiant une implantation respectueuse du sites (linéaire sur les pente en suivant les lignes de topographie, libre sur les plateaux en respectant les cônes de vue ...). Il s'agit d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche, en conservant les espaces végétaux présents et en créant des espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant. Des voies douces permettront de relier le secteur aux autres quartiers de la commune.
6 Sectorielle économie Le secteur est à vocation économique, il accueillera l’entreprise Gironde Travaux qui souhaite déplacer son activité sur ce site. Le secteur accueillera des hangars sur la partie à l’Ouest de la voie et des bureaux avec du stationnement sur la partie Est, un projet d’aménagement a déjà été réfléchi.
Nom de la commune : Langon T—— LE PIAN-SUR-GARONNE - Localisation et type d'OAP
Localisation et type d'OAP
C2 OAP sectorielle de type Habitat
en zone U
3 OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone U
Pa OAP sectorielle de type Habitat
en zone IAU
æ OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone 1AU
E OAP secteur d'aménagement
de type Tourisme en zone U
C2 OAP sectorielle de type Economie
en zone IAU
C3 OAP sectorielle de type Economie
etcommercial en zone | AU
@CITADIA
ee ÆEce
PLUI Communauté de communes du SUD GIRONDE Z 135 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Numéro
de l’OAP Type d’OAP Justifications des choix
1 Sectorielle habitat
Le secteur, localisé dans le centre bourg de la commune, à proximité de la mairie et de l’école, et correspond à une densification du tissu existant.
Le secteur est situé au sein d’un quartier de mixité des fonctions sommaires.
Il accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements notamment collectifs afin de proposer une diversité de formes urbaines en lien avec
le PA en cours au Nord de la zone d’OAP qui propose du logement individuel.
Il s'agit d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche, en conservant les espaces végétaux présents et en créant
des transitions paysagères afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant.
Des voies douces permettront de relier le secteur à celui du PA en cours plus au Nord et aux équipements situés à l’Est.
2 Sectorielle habitat
Le secteur, localisé au Sud-Ouest de la commune, correspond à une extension d’un quartier d’habitat pavillonnaire.
Le secteur est situé au sein d’un quartier de mixité des fonctions sommaires.
Il accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements, à la fois individuels et collectifs dans le but de développer un secteur de mixité.
Il s'agit d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche, en conservant les espaces végétaux présents et en créant
des espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant.
Nom de la commune : Le Pian-sur-Garonne PLUI
Secteur de développement
Fiche d'identité :
TSF,
Commune : LE PIAN-SUR-GARONNE
Type : Secteur 1 AU soumis à OAP {habitat)
Numéro d'OAP : 2
Connarasté de
Communes du
— Légende
L/ 4 Secteur AOC
112: Vignes (RPG 2019)
Périmètre de la zone AU
— Chiffres clés :
Surface de la zone AU : 1.38 ha
Surface de la commune couverte en AOC: 84%
nn. Sud Gironde
— Justifications :
Ce secteur, en partie constructible dans le PLU communal, est
très proche du collège Elise DEROCHE et des équipements
sportifs.
Un développement urbain dense sur la partie Est est déjà
engagé. L'aménagement de ce secteur permettrait de
renforcer la densité du quartier pavillonnaire en limitant
l'extension urbaine linéaire. Une bande tampon est intégrée
au schéma d'OAP pour gérer l'interface avec les parcelles
AOC.
Sources: DGFIP© 2021 / INAO / RPG 2019 /
ORTHO-IGN_PAC2021 Q CITADIA
Réalisation: Citadia Conseil le 24.11.2022 ET
SUD GIRONDE Z 136 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Nom de la commune : Le Pian-sur-Garonne T—— LE PIAN-SUR-GARONNE - Localisation et type d'OAP
Localisation et type d'OAP
C2 OAP sectorielle de type Habitat
en zone U
3 OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone U
Pa OAP sectorielle de type Habitat
en zone IAU
æ OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone 1AU
E OAP secteur d'aménagement
de type Tourisme en zone U
C2 OAP sectorielle de type Economie
en zone IAU
C3 OAP sectorielle de type Economie
etcommercial en zone | AU
@CITADIA
ee ÆEce
PLUI Communauté de communes du SUD GIRONDE Z 137 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Numéro
de l’OAP Type d’OAP Justifications des choix
3 Sectorielle habitat
Le secteur, localisé au Sud-Ouest de la commune, correspond à la densification d’un quartier d’habitat pavillonnaire.
Le secteur est situé au sein d’un quartier de mixité des fonctions sommaires en face du groupe scolaire.
Il accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements, à la fois individuels et collectifs dans le but de développer un secteur de mixité.
Il s'agit d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche, en conservant les espaces végétaux présents et en créant
des espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant.
4 Sectorielle économie Le secteur est à vocation économique, il accueillera des bâtis destinés à des activités économiques mixtes. Cette zone se destine principalement à des activités en lien avec l’artisanat (entrepôt, bureau, services rattachés).
5 Sectorielle économie Le secteur est à vocation économique, il accueillera des bâtis destinés à des activités économiques mixtes. Cette zone se destine principalement à des activités en lien avec l’artisanat (entrepôt, bureau, services rattachés).
6 Sectorielle économie
Le secteur est à vocation économique, il accueillera des bâtis destinés à des activités économiques mixtes. Cette zone se destine principalement à des
activités en lien avec l’artisanat (entrepôt, bureau, services rattachés). Elle tient compte de la proximité d’un monument patrimonial, en traitant
passagèrement la frange entre les deux espaces.
Nom de la commune : Le Pian-sur-Garonne PLUI
Secteur de développement
Fiche d'identité :
Commune : LE PIAN-SUR-GARONNE
Type : Secteur 1 AU soumis à OAP (économie) (AU)
Numéro d'OAP : 4
— Légende
"À Secteur AOC
111 Vignes (RPG 2019)
} Périmètre de la zone AU
— Chiffres clés :
Cormuraittà
Conmines da
Sud Gironde
TL
—
Surface de la zone AU : 3.08 ha
Surface de la commune couverte en AOC: 84%
— Justifications :
Zone économique inscrite en AU dans le PLU de la commune du Pian-sur-Garonne.
Cette zone se destine principalement à des activités
d'artisanat (entrepôt, bureaux...
Etudes environnementales réalisées permettant d'identifier les moindres enjeux environnementaux.
L'OAP inclus des éléments d'intégration paysagère afin de
limiter l'impact visuel des futures constructions et prendre en compte les spécificités du secteur. Une bande tampon de 10 mètres avec les espaces agricoles et/ou viticoles est intégrée
au schéma d'OAP.
Sources: DGFIP© 2021 / INAO / RPG 2019 /
ORTHO-IGN_PAC2021 Q CITADIA
Réalisation: Citadia Conseil le 24.11.2022 2 cet
SUD GIRONDE Z 138 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Nom de la commune : Le Pian-sur-Garonne PLUI Communauté de communes du SUD GIRONDE Z
rt LETUZAN - Localisation et type d'OAP
Localisation et type d'OAP
1 Ar sectorielle de type Habitat
" enzone U
F2 OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone U
] ©AP sectorielle de type Habitat
” enzone IAU
OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone 1AU
OAP secteur d'aménagement
de type Tourisme en zone U
F3 CO OAP sectorielle de type Economie
en zone lAU
2 OAP sectorielle de type Economie
etcommercial en zone 1AU
@CITADIA
re Æcct
139 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Nom de la commune : Le Tuzan
Numéro
de l’OAP Type d’OAP Justifications des choix
1 Sectorielle habitat
Le secteur, localisé au Sud du centre bourg de la commune, correspond à une extension du bourg.
Le secteur est situé au sein d’un quartier de mixité des fonctions sommaires.
Il accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements.
Il s'agit d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche, en conservant les espaces végétaux présents et en créant
des espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant. LEOGEATS - Localisation et type d'OAP
Localisation et type d'OAP
eo OAP sectoriele de type Habitat
en zone U
3 OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone LU
3 OAP sectoriele de type Habitat
en zone AU
LT OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone 1 AU
FE OAP secteur d'aménagement
de type Tourisme en zone U
E4 OAP sectorielle de type Economie
en zone AU
ET OAP sectorielle de type Economie
etcommercial en zone 1AU
@CITADIA
PLUI Communauté de communes du SUD GIRONDE Z 140 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Nom de la commune : Léogats
Numéro
de l’OAP Type d’OAP Justifications des choix
1 Sectorielle habitat
Le secteur, localisé dans le centre bourg de la commune, à proximité de la mairie, correspond à une densification du bourg. Il est situé au sein d’un quartier de mixité des fonctions sommaires.
Il accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements.
L’objectif est de venir compléter une urbanisation en dent creuse tout en préservant un espace de respiration boisé au centre de la zone. Les deux secteurs (Nord et Sud) sont donc indépendants et pourront être reliés par une voie douce. Enfin, la commune souhaite se porter acquéreur du foncier.
2 Sectorielle habitat
Le secteur, localisé au Nord de la commune, à proximité direct avec la commune de Sauternes, correspond à une extension d’un quartier
d’habitat pavillonnaire à cheval sur les deux communes.
Le secteur est situé au sein d’un quartier de mixité des fonctions sommaires autant constitué que le bourg. Il accueillera préférentiellement des
constructions à usage de logements. Il s'agit d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche, en
conservant les espaces végétaux présents et en créant des espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le
tissu existant. Des voies douces permettront de relier le secteur aux autres quartiers de la commune. PLUI Communauté de communes du SUD GIRONDE Z
LOUCHATS - Localisation et type d'OAP
Localisation et type d'OAP
[7 71 ©4P sectorielle de type Habitat
"— enzoneU
2 OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone U
3 OAP sectorielle de type Habitat
— enzone lAU
| OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone 1AU
OAP secteur d'aménagement
de type Tourisme en zone U
CO OAP sectorielle de type Economie
en zone AU
CO OAP sectorielle de type Economie
et commercial en zone 1 AU
@CITADIA
a
141 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Nom de la commune : Louchats
Numéro
de l’OAP Type d’OAP Justifications des choix
1 Sectorielle habitat
Le secteur, localisé au Nord du centre bourg, à proximité de l’école primaire, correspond à une extension du bourg. Le secteur est situé au sein d’un quartier de mixité des fonctions sommaires.
Il accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements.
Il s'agit d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche, en conservant les espaces végétaux présents afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant. ———— LUCMAU - Localisation et type d'OAP
Localisation et type d'OAP
F7 CAP sectorielle de type Habitat
" enzone U
Le 1 OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone LU
OAP sectorielle de type Habitat
" enzone lAU
OO OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone 1 AU
OAP secteur d'aménagement
de type Tourisme en zone U
OO OAP sectorielle de type Economie
en zone | AU
OO OAP sectorielle de type Economie
et commercial en zone 1 AU
@CITADIA
rue Æcet
[I
P LUI Sin cronEe 2 L 142 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Nom de la commune : Lucmau
Numéro
de l’OAP Type d’OAP Justifications des choix
1 Sectorielle habitat
Le secteur est localisé à l’Ouest du centre bourg de la commune, au Nord d’un quartier résidentiel existant et au Sud d’un projet en cours de réalisation. Il s'agit de venir renforcer la densité résidentiel sur ce secteur, proche d’équipements publics en conservant les espaces végétaux présents et en créant des espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant. PLUI Communauté de communes du SUD GIRONDE Z
MAZERES - Localisation et type d'OAP
Localsation et type d'OAP
ET OAP sectorielle de type Habitat
en zone L
13 OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone U
0 OAP sectorielle de type Habitat
en zone IAU
CO OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone 1 AU
2 OAP secteur d'aménagement
de type Tourisme en zone LU
O0 OAP sectorielle de type Economie
en zone IAU
LL OAP sectorielle de type Economie
et commercial en zone 1AU
@CITADIA
re ÆEct
143 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Nom de la commune : Mazères
Numéro
de l’OAP Type d’OAP Justifications des choix
1 Sectorielle habitat
Le secteur, localisé au Nord du centre bourg de la commune, correspond à une extension d’un quartier d’habitat pavillonnaire dans le bourg, au sein d’un tissu déjà bâti.
Le secteur est situé au sein d’un quartier de mixité des fonctions sommaires.
Il accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements.
Il s'agit d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche, en conservant les espaces végétaux présents et en créant des espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant.
2 Sectorielle habitat
Le secteur, localisé au Nord du centre bourg de la commune, correspond à une extension d’un quartier d’habitat pavillonnaire dans le bourg, au sein d’un tissu déjà bâti.
Le secteur est situé au sein d’un quartier de mixité des fonctions sommaires.
Il accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements.
Il s'agit d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche, en conservant les espaces végétaux présents et en créant des espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant. ORIGNE - Localisation et type d'OAP
Localisation et type d'OAP
] OAP sectorielle de type Habitat
enzone
2 OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone U
[7] AP sectorielle de type Habitat
— enzone AU
CO OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone 1AU
OAP secteur d'aménagement
de type Tourisme en zone U
OAP sectorielle de type Economie
en zone lAU
oO OAP sectorielle de type Economie
et commercial en zone 1AU
@CITADIA
ne Ecct
PLUI Communauté de communes du SUD GIRONDE Z 144 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Nom de la commune : Origne
Numéro
de l’OAP Type d’OAP Justifications des choix
1 Sectorielle habitat
Le secteur, localisé dans le centre de la commune, correspond à une densification du bourg. La zone d’OAP est située au sein d’un quartier de mixité des fonctions sommaires.
Il accueillera préférentiellement des constructions à usage d’équipements (extension salle des fêtes), des espaces verts et du logement social. Il s'agit de conforter un espace de centre-bourg dans le respect de l’environnement proche, en conservant les espaces végétaux présents et en créant des espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant. tm ROAILLAN - Localis ation et type d'OAP
Localisation et type d'OAP
Ê OAP sectoriele de type Habitat
en zone U
F3 OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone U
EE) OAP sectoriele de type Habitat
en zone | AU
O0 OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone 1AU
2 OAP secteur d'aménagement
de type Tourisme en zone U
OO OAP sectorielle de type Economie
en zone |AU
CO OAP sectorielle de type Economie
et commercial en zone 1AU
@CITADIA
re cet
PLUI Communauté de communes du SUD GIRONDE Z 145 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Nom de la commune : Roaillan
Numéro de
l’OAP Type d’OAP Justifications des choix
1 Sectorielle habitat
Le secteur, localisé à l’Ouest du centre bourg, correspond à une extension d’un quartier d’habitat pavillonnaire. Le secteur est situé au sein d’un quartier de mixité des fonctions sommaires.
Il accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements.
Il s'agit d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche, en conservant les espaces végétaux présents et en créant des espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant.
2 Sectorielle habitat
Le secteur, localisé à l’Ouest du centre bourg, correspond à une extension d’un quartier d’habitat pavillonnaire. Le secteur est situé au sein d’un quartier de mixité des fonctions sommaires.
Il accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements.
Il s'agit d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche, en conservant les espaces végétaux présents et en créant des espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant.
3 Sectorielle habitat
Le secteur, localisé au sein du centre bourg, à proximité de la mairie, l’école et de l’église, correspond à une extension du bourg au sein du tissu déjà bâti. Le secteur est situé au sein d’un quartier de mixité des fonctions sommaires.
Il accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements.
Il s'agit d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche, en conservant les espaces végétaux présents et en créant des espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant. PLUI Communauté de communes du SUD GIRONDE Z
PRECHAC - Localisation et type d'OAP
Localisation et type d'OAP
: 1 OAP sectorielle de type Habitat
" enzone U
EE OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone U
: OQAP sectorielle de type Habitat
en zone IAU
0 OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone 1AU
OAP secteur d'aménagement
de type Tourisme en zone U
OAP sectorielle de type Economie
en zone IAU
1 OAP sectorielle de type Economie
et commercial en zone 1 AU
@CITADIA
re Æcct
146 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Numéro
de l’OAP Type d’OAP Justifications des choix
1 Secteur d’aménagement habitat
Le secteur, localisé dans le centre bourg de la commune, à proximité de la mairie et de l’avenue principale, correspond à une extension du bourg au sein du
bâti existant. Le secteur est situé au sein d’un quartier de mixité des fonctions sommaires. Il accueillera préférentiellement des constructions à usage de
logements. Il s'agit d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche, en conservant les espaces végétaux présents et en
créant des espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant. Des voies douces permettront de relier le secteur aux
autres quartiers de la commune.
2 Sectorielle économie Le secteur est à vocation économique, il accueillera des bâtis destinés à des activités économiques mixtes. Ce secteur correspond à un projet d’extension de l’entreprise située à proximité.
Nom de la commune : Préchac ST-LEGER-DE-BALSON - Localisation et type d'OAP
Localisation et type d'OAP
F7 CAP sectorielle de type Habitat
— enzone U
F2 OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone U
OAP sectorielle de type Habitat
" enzone IAU
CO OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone 1 AU
OAP secteur d'aménagement
de type Tourisme en zone U
e O2 OAP sectorielle de type Economie
en zone IAU
CO OAP sectorielle de type Economie
et commercial en zone 1AU
@CITADIA
ces Æcct
PLUI Communauté de communes du SUD GIRONDE Z 147 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Nom de la commune : Saint-Léger-de-Balson
Numéro
de l’OAP Type d’OAP Justifications des choix
1 Sectorielle habitat
Le secteur, localisé à l’Ouest du centre bourg de la commune, correspond à une extension pavillonnaire du bourg. Le secteur est situé au sein d’un quartier de mixité des fonctions sommaires accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements individuels.
Il s'agit d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche, en conservant les espaces végétaux présents et en créant des espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant. Localisation et type d'OAP
e 2 OAP sectorielle de type Habitat
en zone U
C2 OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone U
OAP sectorielle de type Habitat
en zone IAU
OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone 1AU
2 OAP secteur d'aménagement
de type Tourisme en zone U
O0 OAP sectorielle de type Economie
en zone AU
OAP sectorielle de type Economie
et commercial en zone 1AU
@CITADIA
et Æcct
P LUI Sin cronEe 2 L 148 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Nom de la commune : Saint-Macaire
Numéro
de l’OAP Type d’OAP Justifications des choix
1 Sectorielle habitat
Le secteur, localisé au sein du centre bourg de la commune, à proximité de l’école, correspond à une extension du bourg au sein du tissu déjà bâti. Le secteur est situé au sein d’un quartier de mixité des fonctions sommaires.
Il accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements, à la fois collectifs et individuels, et accessoirement des activités de services accueillant du public.
Il s'agit d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche, en conservant les espaces végétaux présents et en créant des espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant. Des voies douces permettront de relier le secteur aux autres quartiers de la commune. PLUI Communauté de communes du SUD GIRONDE Z
Localisation et type d'OAP
"M OAP sectorielle de type Habitat
en zone U
E3 OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone U
] OAP sectorielle de type Habitat
en zone | AU
OO OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone 1 AU
OAP secteur d'aménagement
de type Tourisme en zone U
OAP sectorielle de type Economie
en zone lAU
O0 OAP sectorielle de type Economie
et commercial en zone 1AU
+ Ec:t
149 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Nom de la commune : Saint-Maixant
Numéro de
l’OAP Type d’OAP Justifications des choix
1 Sectorielle habitat
Le secteur, localisé au sein du centre bourg de la commune, à proximité des équipements publics, correspond à une densification du bourg au sein du tissu déjà bâti. Le secteur est situé en limite d’un quartier de mixité des fonctions renforcée.
Il accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements mais avec une diversité de typologie. Il s'agit d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche en créant des espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant. PLUI Communauté de communes du SUD GIRONDE Z
SAINT-PARDON-DE-CONQUES - Localisation et type d'OAP
Localisation et type d'OAP
EE OAP sectorielle de type Habitat
en zone U
da F2 OAP secteur d'aménagement
4 de type Habilat en zone U
OAP sectorielle de type Habitat
en zone lAU
= À CO OAP secteur d'aménagement
FX de type Habitat en zone 1 AU
2 OAP secteur d'aménagement
de type Tourisme en zone U
OAP sectorielle de type Economie
en zone 1AU
ET OAP sectorielle de type Economie
et commercial en zone 1 AU
@CITADIA
res cet
150 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Nom de la commune : Saint-Pardon-de-Conques
Numéro
de l’OAP Type d’OAP Justifications des choix
1 Sectorielle habitat
Le secteur, localisé au centre bourg de la commune, à proximité de la mairie et en face de la salle des fêtes, correspond à une extension du bourg au sein du tissu déjà bâti.
Le secteur est situé au sein d’un quartier de mixité des fonctions sommaires.
Il accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements, cependant, un ER pour espaces verts et local associatif est également prévu par la collectivité.
Il s'agit d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche en créant des espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant. PLUI
Secteur de développement
Fiche d'identité :
Cormuraitt de
Commune : SAINT-PARDON-DE-CONQUES Numéro d'OAP : 1
Type : Secteur 1 AU soumis à OAP (habitat)
ar
— Légende
À Secteur AOC
111 Vignes (RPG 2019)
Périmètre de la zone AU
— Chiffres clés :
Surface de la zone AU : 1.32 ha
Surface de la commune couverte en AOC: 36%
Justifications :
AU centre-bourg de la commune, à proximité de la mairie et en face de la salle des fêtes, correspond à une extension du bourg au sein du tissu déjà bâti.
me | = 7 Sources: DGFIP© 2021 / INAO / RPG 2019 /
Communauté de communes du
ORTHO-IGN_PAC2021
Sud Gironde
TL
ee
@CITADIA f SC 4 2 hÈ Réalisation: Citadia Conseil le 24.11.2022 2e Meet
SUD GIRONDE 151 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Nom de la commune : Saint-Pardon-de-Conques PLUI
O0 OAP sectorielle de type Economie
Localisation et type d'OAP
SR OAP sectorielle de type Habitat
en zone U
2 OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone U
OAP sectorielle de type Habitat
en zone |AU
oO OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone 1 AU
ET OAP secteur d'aménagement
de type Tourisme en zone U
OAP sectorielle de type Economie
en zone |AU
et commercial en zone | AU
(@CITADIA
es cet
Communauté de communes du
SUD GIRONDE Z 152 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Numéro
de l’OAP Type d’OAP Justifications des choix
1 Sectorielle habitat
Le secteur, localisé au Nord du bourg, correspond à une densification d’un quartier d’habitat pavillonnaire à proximité immédiate des équipements publics. Le secteur accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements. Il s'agit d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche en créant des espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant. La partie Ouest de l’OAP étant déjà construite, cette partie ne sera pas modifiée.
2 Sectorielle habitat
Le secteur, en cœur de bourg, correspond à une densification d’un quartier d’habitat pavillonnaire. Le secteur est situé au sein d’une zone à vocation
résidentielle dominante. Cette OAP accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements. Il s'agit d’étendre un espace à vocation
résidentielle dans le respect de l’environnement proche en créant des espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu
existant. Un ER est indiqué pour réaliser l’accès sur la route départementale D116.
Nom de la commune : Saint-Pierre-de-Mons PLUI Communauté de communes du SUD GIRONDE Z
SAIN T-SYMPHORIEN - Localisation et type d'OAP
n [0 %
ce
Localisation et type d'OAP
3 OAP sectorielle de type Habitat
en zone U
2 OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone U
ET OAP sectorielle de type Habitat
en zone |AU
ET OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone 1AU
E 1 OAP secteur d'aménagement
de type Tourisme en zone U
OAP sectorielle de type Economie
en zone AU
1e OAP sectorielle de type Economie
et commercial en zone 1 AU
@CITADIA res Æcet
153 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Nom de la commune : Saint-Symphorien
Numéro
de l’OAP Type d’OAP Justifications des choix
1 Sectorielle habitat
Le secteur, localisé à l’Ouest du centre bourg de la commune, correspond à une extension d’un quartier d’habitat pavillonnaire. Connecté au centre bourg via la rue des jardins, la situation de ce site représente un enjeu majeur à l’échelle de la commune. Le secteur est situé au sein d’un quartier de mixité des fonctions sommaires.
Il accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements collectifs, dont 30% de logements à vocation sociale. Il s'agit d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche, en conservant les espaces végétaux présents et en créant des espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant.
2 Sectorielle économie Le secteur est à vocation économique, il accueillera des bâtis destinés à des activités économiques mixtes. La zone située en continuité du supermarché « Intermarché » accueillera une structure commerciale de bricolage. SAUTERNES - Localisation et type d'OAP
Localisation et type d'OAP
ibitat OAP sectorielle de type
en zone U
2 OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone U
OAP sectorielle de type Habitat
en zone I'AU
CO OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone 1 AU
OAP secteur d'aménagement
de type Tourisme en zone U
CO OAP sectorielle de type Economie
en zone IAU
CO OAP sectorielle de type Economie
et commercial en zone | AU
or SES @CITADIA 0 200 400 m M Aer. "| 1 à x, 4 é, Ecet
CR VE
P LUI Süo GRONDE E 154 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Nom de la commune : Sauternes
Numéro
de l’OAP Type d’OAP Justifications des choix
1 Tourisme
Ce secteur stratégique situé en zone urbaine (U) au cœur de la commune de Sauternes à vocation à accueillir un projet de pôle oenotouristique.
Porté par l’ODG, représentative de l’intérêt collectif et accompagnée de partenaires publics et privés, ce projet d’envergure fait l’objet d’études spécifiques. La collectivité a souhaité mettre en place une OAP afin de maitriser le futur aménagement de ce site dont la localisation est stratégique pour l’avenir de la commune. TOULENNE - Localisation et type d'OAP
Localisation et type d'OAP
À [LA 04 sectoriels de type Habitat en zone L
Fr) OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone U
f ES OAP sectorielle de type Habitat
en zone IAU
3 OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone 1AU
e OAP secteur d'aménagement
de type Tourisme en zone U
0 OAP sectorielle de type Economie
en zone 1AU
F1 OAP sectorielle de type Economie
et commercial en zone 1AU
P LUI Sin cronEe 2 ; 155 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Numéro
de l’OAP Type d’OAP Justifications des choix
1 Secteur d’aménagement habitat
Le secteur, localisé à l’Ouest de la commune, correspond à une densification d’un quartier d’habitat pavillonnaire. Le secteur est situé au sein d’un quartier de mixité des fonctions sommaires. Il accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements. Il s'agit d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche, en conservant les espaces végétaux présents et en créant des espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant.
2 Secteur d’aménagement habitat
Le secteur, localisé à l’Ouest de la commune, correspond à une densification d’un quartier d’habitat pavillonnaire. Il est situé au sein d’un quartier de mixité des fonctions sommaires. Il accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements. Il s'agit d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche, en conservant les espaces végétaux présents et en créant des espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant.
3 Secteur d’aménagement habitat
Le secteur, localisé au Sud de la commune, correspond à une densification d’un quartier d’habitat pavillonnaire. Il est situé au sein d’un quartier de mixité des fonctions sommaires. Il accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements. Il s'agit d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche, en conservant les espaces végétaux présents et en créant des espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant. Des voies douces permettront de relier le secteur aux autres quartiers de la commune
4 Secteur d’aménagement habitat
Le secteur, localisé au Nord-Ouest du centre bourg de la commune, correspond à une extension d’un quartier d’habitat pavillonnaire. Le secteur est situé au
sein d’un quartier à vocation résidentielle dominante. Il accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements. Il s'agit d’étendre un espace à
vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche, en conservant les espaces végétaux présents et en créant des espaces de transition
paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant.
Nom de la commune : Toulenne Fr ——— TOULENNE - Localisation et type d'OAP
Localisation et type d'OAP
À [1 047 sectorielle de pe Habitat en zone L
ET OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone U
0 OAP sectorielle de type Habitat
en zone AU
O1 OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone 1AU
| ve | OAP secteur d'aménagement
de type Tourisme en zone U
C1 OAP sectorielle de type Economie
en zone 1AU
tr CAP sectorielle de type Economie
et commercial en zone 1AU
@CITADIA
re Æcet
P LUI Sin cronEe 2 ; 156 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Numéro
de l’OAP Type d’OAP Justifications des choix
5 Secteur d’aménagement habitat
Le secteur, localisé au Nord du centre bourg de la commune, à proximité de la mairie, correspond à une extension d’un quartier d’habitat pavillonnaire. Le
secteur est situé au sein d’un quartier de mixité des fonctions sommaires. Il accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements, à la fois
collectifs et individuels. Il s'agit d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche, en conservant les espaces végétaux
présents et en créant des espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant. Des voies douces permettront de relier
le secteur aux autres quartiers de la commune.
6 Secteur d’aménagement habitat
Le secteur, localisé en centre bourg de la commune, à proximité de la commune de Langon et de la gare, correspond à une densification du tissu urbain
existant. Le secteur est situé au sein d’un quartier de mixité des fonctions. Il accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements, à la fois
collectifs et individuels. Il s'agit d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche, en conservant les espaces végétaux
présents et en créant des espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant. Des voies douces permettront de relier
le secteur aux autres quartiers de la commune.
7 Sectorielle économie Le secteur est à vocation économique, il accueillera des bâtis destinés à des activités économiques mixtes. Le commerce de détail est interdit sur ce secteur. Il se situe à la sortie de Toulenne le long de la RD1113. Il jouit d’une très bonne accessibilité et permettra de requalifier l’entrée de ville de Toulenne.
8 Sectorielle économie
Le secteur est à vocation économique, il accueillera des bâtis destinés à des activités économiques mixtes. Le commerce de détail est interdit sur ce secteur.
Il se situe à proximité de l’échangeur autoroutier en bordure de de l’A62 et permettra de répondre aux besoins de nouveaux fonciers économiques du pôle
langonnais.
Nom de la commune : Toulenne “ me
Secteur de développement a 00 Sud Gironde Fiche d'identité :
Commune : TOULENNE Numéro d'OAP : 5
Type : Secteur 1AU soumis à OAP (habitat)
— Légende
/”1 Secteur AOC
#22: Vignes (RPG 2019)
| Périmètre de la zone AU
— Chiffres clés :
Surface de la zone AU : 3.76 ha
Surface de la commune couverte en AOC: 57 %
— Justifications :
Centre-bourg de la commune, à proximité de la mairie,
correspond à une extension d'un quartier d'habitat
pavillonnaire.
ll a été fait le choix d'intégrer une bande tampon végétale
afin de gérer l'interface avec la zone économique prévue à proximité.
Sources: DGFIP© 2021 / INAO / RPG 2019 /
ORTHO-IGN_PAC2021 @CITADIA
Réalisation: Citadia Conseil le 24.11.2022 = Eu
P LUI SU GRONDE h 157 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Nom de la commune : Toulenne | I
P LUI Sin cronEe 2
VERDELAIS - Localisation et type d'OAP
N w . D
Localisation et type d'OAP
Ê- 7 O4P sectorielle de type Habitat
" enzone U
7 OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone U
] OAP sectorielle de type Habitat
en zone IAU
CO OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone 1AU
OAP secteur d'aménagement
de type Tourisme en zone U
OAP sectorielle de type Economie
en zone |AU
OAP sectorielle de type Economie
et commercial en zone 1 AU
@CITADIA
x Æocet
158 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Nom de la commune : Verdelais
Numéro
de l’OAP Type d’OAP Justifications des choix
1 Sectorielle habitat
Le secteur, localisé à l’Ouest du centre bourg de la commune, correspond à une extension d’un quartier d’habitat pavillonnaire. Le secteur est situé au sein d’un quartier de mixité des fonctions sommaires.
Il accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements.
Il s'agit d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche, en conservant les espaces végétaux présents et en créant des espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant. PLUI Communauté de communes du SUD GIRONDE Z
VILLANDRAUT - Localisation et type d'OAP
p
Localisation et type d'OAP
1 CAP sectorielle de type Habitat
" enzone U
2 OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone U
OAP sectorielle de type Habitat
" enzone IAU
CO OAP secteur d'aménagement
de type Habitat en zone 1 AU
OAP secteur d'aménagement
de type Tourisme en zone U
OAP sectorielle de type Economie
en zone AU
0 OAP sectorielle de type Economie
et commercial en zone 1AU
@CITADIA
re ÆEcet
159 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le choix et la délimitation des secteurs soumis à OAP
Nom de la commune : Villandraut
Numéro
de l’OAP Type d’OAP Justifications des choix
1 Sectorielle habitat
Le secteur, localisé à l’Ouest du centre bourg de la commune, à proximité de la mairie, l’école et du stade municipal, correspond à une extension d’un quartier d’habitat pavillonnaire.
Le secteur est situé au sein d’un quartier de mixité des fonctions sommaires.
Il accueillera préférentiellement des constructions à usage de logements.
Il s'agit d’étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de l’environnement proche, en conservant les espaces végétaux présents et en créant des espaces de transition paysagère afin de limiter l’impact des constructions sur le tissu existant. P LUI Sin cronEe 2 E 160 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Un référentiel d’aménagement commun au territoire de Sud-Gironde
Un premier chapitre du Livre 4 porte sur l’ensemble des principes généraux souhaitant être mis en œuvre par la collectivité, à destination des porteurs de projet
dans le cadre des aménagements futurs programmés.
Les porteurs de projet auront ainsi à porter une attention particulière sur les fondamentaux suivant :
• l'intégration du projet dans le site environnant ;
• la place importante devant être laissée à la végétalisation des espaces libres collectifs ;
• l’aménagement d’espaces publics et/ou communs
• de rencontres favorisant une qualité des réalisations et renforçant le lien social ;
• la faible imperméabilisation des terrains en dimensionnant les voiries à leur usage ;
• la diversification de la taille de parcelles et typologie de logements favorisant le logement pour tous et permettant aux habitants d’accomplir au sein du
territoire leur parcours résidentiel ;
• la place de l’intimité des logements / parcelle dans l’organisation globale de l’ensemble des constructions ;
• la limitation des consommations d’énergie ;
• la prise en compte des codes architecturaux locaux quand il est retenu un parti architectural traditionnel afin d’éviter la banalisation des constructions
sans rapport avec l’architecture locale. Quand il est retenu un parti architectural moderne utilisant des formes et matériaux notamment en faveur d’une
diversification des typologies de logements ou réduction de la consommation énergétique, les codes architecturaux locaux pourront alors ne pas être
retenus.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 E 161 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
3.3. Les Orientations d’Aménagement et de Programmation à vocation d’habitat
La CdC Sud-Gironde a su privilégier un développement maîtrisé en extension du tissu urbain existant, respectueux de l’environnement qui entoure la
collectivité. Au regard de la connaissance du territoire par les élus et d’une répartition équilibrée de l’ensemble des zones ouvertes à l’urbanisation sur tout le
territoire de l’EPCI, les zones qui, pour la plupart étaient constructibles dans les documents d’urbanisme communaux, resteront ouvertes dès l’approbation du
PLUi.
Deux types d’OAP cohabitent sur le territoire de la CdC Sud Gironde :
• Les OAP secteur d’aménagement :
• Les OAP sectorielles.
Les premières sont uniquement régies par les Orientations d'Aménagement et Programmation (Livre 4 du PLUi) et les secondes doivent être respectés dans un
rapport de compatibilité en sus du règlement écrit.
Ce choix a permis aux communes disposant d’une vision claire et avancée de leur secteur de développement et/ou un accompagnement d’un professionnel de
l’urbanisme; de privilégier des OAP dites de projet, les OAP de secteur d’aménagement. A contrario, pour les communes où les projets sont en cours de
construction, maturation, les OAP sectorielles ont été privilégiées.
In fine, le PLUi compte 12 OAP secteur d’aménagement à vocation habitat et 29 OAP sectorielle à évocation habitat ; soit 41 OAP habitat sur le territoire de la
CdC Sud Gironde.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI SüocroNE 2 È 162 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
3.3. Les Orientations d’Aménagement et de Programmation à vocation d’habitat
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Armature urbaine Commune Secteur U soumis à OAP (habitat) Secteur 1AU soumis à OAP (habitat) Secteur 2AU fermé (habitat)
Pôle LANGON 3,38 16,19 TOULENNE 2,47 6,55
Pôle relais
NOAILLAN
SAINT-MACAIRE 1,91 SAINT-SYMPHORIEN 1,04 VILLANDRAUT 1,28
Pôle intermédiaire
CASTETS_ET_CASTILLON 2,28 COIMERES 2,54 6,06 FARGUES 1,68 HOSTENS
MAZERES 2,65 2,64 PRECHAC 4,03 ROAILLAN 3,87 SAINT-MAIXANT 1,74 SAUTERNES
VERDELAIS 3,11
Pôle de proximité
BALIZAC 1,36 BIEUJAC 1,26 BOMMES 0,53 CAZALIS
LEOGEATS 1,14 1,68 LE_PIAN_SUR_GARONNE 2,82 1,38 LOUCHATS 0,91 LUCMAU 0,81 SAINT-ANDRES-DU-BOIS
SAINT-MARTIAL
SAINT-PARDON-DE-CONQUES 1,32 SAINT_PIERRE_DE_MONS 3,87 UZESTE
Commune rurale
BOURIDEYS
LE_TUZAN 1,04 ORIGNE 0,66 POMPEJAC
SAINT-GERMAIN-DE-GRAVE
SAINT-LEGER-DE-BALSON 1,54 SAINT-LOUBERT
SEMENS
TOTAL PLUI 22,26 55,42 6,06
Bilan des surfaces des OAP habitats (en Ha) Orientation d'Aménagement et de
Programmation
- Type Habitat
[__] Limites de la
Communauté de communes
[__] Limites communales
Secteurs soumis à Orientation
d'Aménagement et de
Programmation (OAP)
OAP de type habitat
JA e OAPenzone U (14 au total)
e OAP en zone 1AU
9 Pr (27 au total)
LE CITADIA, novembre 2022
P LUI SU GRONDE 163 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 E 164 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Les documents d’OAP, regroupés par commune, rassemblent l’ensemble des objectifs associés aux préconisations.
Les OAP secteur d’aménagement, composées d’un schéma de principes, sont suivies par des recommandations reprenant l’organisation ci-dessous :
1. Schéma d’aménagement
2. Eléments de programmation
• Mixité fonctionnelle
• Modalités d’ouverture, éléments de programmation et échéancier
3. Qualité de l’insertion architecturale, urbaine et paysagère
• Principes d’insertion dans le tissu environnant et organisation des constructions
• Principes de qualité architecturale
• Principes patrimoniaux et paysagers
4. Qualité environnementale et prévention des risques
• Continuités écologiques (réservoirs et corridors)
• Gestion des eaux pluviales
• Gestion des risques et des nuisances
• Adaptation au changement climatique
5. Organisation des déplacements
• Desserte des terrains par les voies (y compris mode doux)
• Besoin en matière de stationnement
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
6. Réseaux
• Eau potable
• Assainissement des eaux usées
• Électricité et télécommunications
Ces éléments sont détaillés dans les pages suivantes. P LUI Sin cronEe 2 E 165 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Les schémas d’aménagement
Le schéma d’aménagement des OAP a pour rôle d’illustrer le parti d’aménagement souhaité par la collectivité sur les secteurs de développement. Ainsi, ces
schémas mettent en image les grands principes que l’aménageur devra respecter sur la zone.
Ces schémas ne sont pas prescriptifs, leur objectif est de préciser les dispositions écrites par une représentation graphique. Il conviendra donc de respecter les
orientations générales inscrites sur les schémas (accès, espaces végétalisé, densité…) mais l’organisation interne des voiries, l’implantation du bâti, le tracé
des cheminements doux, le stationnement seront laissés libres à l’aménageur.
Ces représentations graphiques viennent notamment démontrer la faisabilité d’un projet qui respecte les prescriptions des documents supra-communaux
(densité SCOT) tout en conservant une qualité paysagère et un environnement agréable pour les futures populations comme énoncé dans le PADD de la
collectivité.
Il est préconisé pour chaque secteur d’aménagement la réalisation d’une opération d’ensemble (opération unique sur l’ensemble des parcelles de la zone).
JUSTIFICATIONS DES CHOIX 21 Schéma d'aménagement
| Commune de LANGON | OAP N° 4
Type de zone du PLU : LAU
Surface : 2% ha
Nombre de logements estirné (rrairienens) : 60
Perirnite CAP
Figurés ponctuels
Hausieur maurrale des bitrrents
12 Awocnrerrert à Crenr
D Eee rogitil à creer où préserver
D Errert régital à créer où préserver
\y Perspectre paribgére à viorser
Figurés linéaires
Hases eUou espèces de Wario parie
à crées OÙ préserve
= boue parsagére à Cr QU CONTEr Er
— joue de desserte à créer
ms. Limvon douce à creer
Figurés surfaciques
Secteur à derrènante d'habstat collectif at collectif
Dtecrehnre
Secteur à dorrerante d'habatat incrahuel Qu sairiuel
groupé
Espace rert à Creer eu préserver
\, ‘ Espace vert ef rrinhe à Créer Ou préserver
PA Espace tarrçon ou de tardibon à Crétr Qu préserver
0 50 100 m RE Ébitonginnisé mines: | @CITADIA Hosts Phdus odrme cles PURE mones LHC JUS, FX EEE ] tédeduex Chattes Cond ke VAI 2 DID CRC + È E
P LUI Sub GIRONDE h 166 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Exemples de schémas d’OAP d’aménagement sur la commune de Langon
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 E 167 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Eléments de programmation
Ce premier paragraphe de l’orientation associée à l’OAP a pour but de définir la mixité fonctionnelle de la zone et de déterminer les destinations et sous
destinations autorisées sur celle-ci en fonction de la localisation, du projet et de l’environnement limitrophe. Par exemple, seul l’habitat est autorisé sur certains
secteurs ou alors, au contraire, sur certaines zones il est permis une plus grande mixité avec la possibilité d’implanter des bâtiments liés à l’artisanat ou des
services sous conditions. Cependant l’ensemble des destinations autorisées devront respecter des orientations dans les chapitres suivants.
Associé à cette mixité fonctionnelle, l’OAP prévoit un échéancier d’ouverture à l’urbanisation afin de maîtriser le rythme d’urbanisation. Cet échéancier
prévisionnel indique la temporalité la plus judicieuse pour l’ouverture à l’urbanisation et le début des travaux. Ainsi certaines zones qui rassemblent l’ensemble
des éléments nécessaires à accueillir une nouvelle population (assainissement collectif, réseaux, desserte…) peuvent être ouvertes dès l’approbation du
document intercommunal.
La programmation des OAP prévoit également les modalités d’ouverture des zones. Deux cas sont possibles :
• Soit les constructions sont autorisées dans le cadre de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, c’est-à-dire que l’ensemble des
propriétaires doivent se mettre d’accord pour réaliser l’opération d’aménagement ;
• Soit les constructions sont autorisées au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévue par la présente OAP, c’est-à-dire
que les propriétaires peuvent vendre au coup par coup sous respect de conserver la possibilité de réaliser l'ensemble des principes de l’OAP.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 E 168 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
La programmation fixe la densité brute minimum attendue sur l’ensemble du secteur. Cette densité est fixée par le SCOT Sud-Gironde et fonction de
l’armature territoriale (Cf. Justification des besoins résidentiels).
Ainsi il est attendu :
• Sur les Pôles : 15,2 logts/ha minimum
• Sur les Pôles relais : 12,3 logts/ha minimum
• Sur les Pôles intermédiaires : 9,3 logts/ha minimum
• Sur les Pôles de proximité : 9,3 logts/ha minimum
Le tableau indique également la densité observée sur les secteurs urbains limitrophes afin de respecter une certaine homogénéité et garantir une bonne
intégration des futurs quartiers dans leur environnement.
La programmation détaille ensuite la superficie de la zone et le nombre de logements attendus, ces objectifs qui peuvent parfois aller jusqu'à 10%
supplémentaire, participent à la compatibilité du document avec le SCoT.
Ce premier volet préconise aussi d’offrir une diversité de logement en matière de typologie et d’accession. Si l’intercommunalité n’est pas soumise à des
objectifs chiffrés, les grandes opérations affichent des objectifs qualitatifs de mixité sociale. Ce choix s’inscrit dans la volonté des élus de rééquilibrer l’offre
sociale du territoire en adéquation avec les demandes observées.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX 3] Eléments de programmation
A MIXITÉ FONCTIONNELLE B. MODALITÉS D'OUVERTURE, ÉLÉMENTS DE PROGRAMMATION ET ECHEANCIER
Le secteur, localisé au Sud-Est du centre-bourg, correspond à une extension
d’un quartier d'habitat pavillonnaire. Il est situé au sein d'un secteur à vocation — RoUn AOL AE LL QE TU CE résidentielle dominante. L'aménagement en mode hameau intégrera une forte 1/ Echeancier Furbanisation du secteur à court terme, à partir de réflexion sur les déambulations au sein de l'opération. l'approbation du PLU intercommunal
1 a re des ns 2 1Rge.en ROME ©: Les constructions sont autorisées dans le cadre de la réalisation notamment e! nal itat groupe, collectifs Intermédiaires et individuels en d'une opération d'aménagement d'ensemble respectant les
bandes en privilégiant les espaces de vie extérieurs (terrasses, toitures 2] Modalités principes d'aménagement indiqués au schéma. accessibles, espaces de circulation bâti et paysagers, jardins privatifs et jardin d'ouverture à familiaux, lieux de partage et de rencontre, sentes et venelles, parc). Fa Cette opération pourra être traitée en une ou plusieurs phase(s)
Il s'agit d'étendre un espace à vocation résidentielle dans le respect de et sur la base d'un plan d'ensemble portant sur l'entièreté du l'environnement proche, en conservant les espaces végétaux présents et en
créant des espaces de transition paysagère afin de limiter l'impact des
constructions sur le tissu existant. Des voies douces permettront de relier le Densité brute minimum ne l'ensemble du secteur: secteur aux autres entités du quartier et de la commune. 2] Densité .710g Donnée de contexte :
Les destinations et sous-destinations suivantes devront Densité limitrophe observée : 11 logts/na
s'implanter préférentiellement sur la zone : 4] Surface OAP 3,8 ha
* Logement 5/ Nombre de 60 logements logements + ou — 20%
Toute autre activité non mentionnée ci-dessus est interdite
De manière générale : les constructions ou installations qui, par leur nature, ne
correspondent pas à la destination générale de la zone ou sont incompatibles
avec la sécurité, la tranquillité, la commodité ou la bonne tenue du voisinage
sont interdites.
P LUI Süocrone ; 169 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Exemple d’éléments de programmation sur la commune de Langon
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 E 170 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
A noter que pour la commune de Langon, dans la presque totalité des OAP habitat, une Servitude de Mixité Sociale (SMS) a été instaurée afin de favoriser
l’amélioration du parcours résidentiel sur la commune.
Elle impose, en cas de réalisation d’un programme de logements la réalisation de 20% de logements sociaux maximum dont 30 % en accession sociale et 70
% en locatif social à la propriété.
Pour le locatif sociale, la répartition est la suivante :
• PLAI (locataire grande précarité) : 10%
• PLUS correspondent aux locations HLM : 60 %
• PLI et PLS locataires ne pouvant prétendre aux locations HLM mais ne disposant pas de revenus suffisants pour se loger dans le privé : 30 %
JUSTIFICATIONS DES CHOIX PLUI
3] Eléments de programmation
C. MIXITÉ SOCIALE
> En cohérence avec les objectifs généraux de mixité sociale retenus sur l'ensemble du territoire du Sud-Gironde, il est préconisé d'offrir une diversité de logement en matière de typologie et d'accession.
En application de l'article L.151-15 du Code de l'urbanisme, une servitude est instituée afin d'imposer, en cas de réalisation d'un programme de logements, qu'un pourcentage de ce programme soit affecté à des catégories de logements qu'il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale. Cette servitude s'applique de
l'ensemble du secteur d'OAP n° 4.
> Règle associée à la servitude : 20% de logements sociaux 30 % en accession sociale et 70 % en locatif social à la propriété.
> Pour le locatif sociale, la répartition est la suivante :
= PLAI (locataire grande précarité) : 10%
= PLUS correspondent aux locations HLM : 60 %
= PLiet PLS locataires ne pouvant prétendre aux locations HLM mais ne disposant pas de revenus suffisants pour se loger dans le privé : 30 %
SUD GIRONDE 2. 171 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Exemple d’éléments de programmation sur la commune de Langon
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 E 172 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Qualité de l’insertion architecturale, urbaine et paysagère
La qualité de l’insertion architecturale et urbaine est au cœur des préconisations de l’OAP. Cette volonté traduite dans le PADD par le souhait de mettre en
place une politique d’aménagement qualitative respectueuse des caractères urbains et ruraux des paysages se reflète dans l’ensemble des règles
préconisées pour encadrer le développement futur. Il est donc règlementé dans ce second volet l’ensemble des principes d’insertion dans le tissu environnant
et la question de l’organisation des futures constructions.
Avec pour objectif de proposer un cadre de vie de qualité dans un environnement paysager attractif, l’ensemble des OAP doit prendre en compte les
orientations en matière de traitement des espaces partagés (réflexion sur le traitement paysager du périmètre de la zone, sur les espaces libres communs
végétalisés ou non, sur la voirie et les espaces publics, …).
La volumétrie et l’implantation des constructions sont également définies au sein de ces prescriptions et des indications sur les schémas peuvent mettre en
perspective ces règles. Ces préconisations sont fonctions des typologies d’habitats souhaitées sur la zone et des distinctions peuvent être faites suivant si la
zone est dédiée à accueillir du logement individuel pavillonnaire, du logement individuel groupé ou du logement collectif. L’ensemble de ces règles a pour
objectif de garantir l’intégration des zones de développement dans leur environnement.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 E 173 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
En outre, on trouve dans ce volet les principes de qualité architecturale nécessaire au renforcement de l’identité architecturale locale. Ainsi, les constructions
peuvent être d’expression architecturale traditionnelle ou contemporaine mais ne peuvent porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux
sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. Des orientations traitent également des façades, toitures
et clôtures des nouveaux secteurs de constructions sont également règlementées afin de veiller à conserver un aspect traditionnel et adapté à
l’environnement limitrophe.
Les nouveaux secteurs de développement veilleront à s’intégrer au sein d’une échelle plus large et respecter les codes des constructions existantes si celles-
ci respectent le patrimoine et l’environnement des quartiers adjacents. La question de l’harmonisation (et non de la banalisation des paysages) est centrale, il
est donc préconisé de respecter certaines règles obligeants les projets à être traités de façon qualitative, en veillant à garantir une cohérence globale des
aménagements.
Les élus souhaitent valoriser le caractère rural et identitaire du Sud-Gironde, c’est pourquoi un ensemble de règles générales ont été préconisées au sein des
OAP pour règlementer notamment les toitures, façades et clôtures. La perception des nouvelles constructions en entrée de ville est également un enjeu sur le
territoire afin de ne pas dénaturer l’aspect souvent ancien des hameaux et centres-bourgs. L’objectif de ces préconisations, qui devront être prises en compte
par les aménageurs, permet à la collectivité d’être force de proposition pour les projets qu’elle souhaite voir apparaitre sur son territoire.
A noter par ailleurs que chaque nouveau secteur veillera à prendre en compte les servitudes qui s’imposent (abords des monuments historiques / site
patrimonial remarquable).
Enfin, une mesure visant à privilégier l’utilisation d’essences végétales locales dans les plantations paysagères a été intégrée aux OAP. Il s’agit d’une mesure
qui a pour but de laisser plus de place aux espaces floristiques « sauvages » autochtones au cœur des villes, lesquelles sont beaucoup plus attractives pour
la faune sauvage que les essences ornementales. Ce choix permet de maintenir d’une biodiversité riche sur le territoire, mais aussi naturellement adaptées
aux conditions climatiques et pédologiques d’un territoire donné, ce qui favorise la longévité des plantations et facilite leur entretien.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX 4] Qualité de l'insertion architecturale, urbaine et paysagère
A. PRINCIPES D’INSERTION DANS LE TISSU ENVIRONNANT ET ORGANISATION DES CONSTRUCTIONS
Traitement des espaces partagés
- De manière générale, il conviendra de porter une réflexion sur le traitement paysager du périmètre de l'OAP afin de garantir son insertion dans le tissu environnant. Sur les espaces partagés, la plantation des essences dites locales sera à privilégier (Cf Référentiel OAP, p.25).
Volumétrie et implantation des constructions
> Hauteur des constructions:
* Les constructions veilleront à s'intégrer au tissu environnant et à prendre en compte les perspectives paysagères. * La hauteur moyenne des constructions du secteur sera comprise entre RDC et R+1 pour les constructions individuelles ou RDC et R+1 pour les constructions collectives avec une terrasse accessible.
* Les constructions devront jouer des épannelages pour établir un rapport au grand paysage.
> Implantation des constructions :
* Les constructions principales privilégieront une implantation par rapport aux voies ou emprises publiques s'inscrivant dans la continuité et dans la ligne générale des constructions déjà existantes au sein de la zone
> Emprise au sol / espaces libres :
* Selon les formes urbaines retenues, il est préconisé pour l'ensemble du secteur (et pour chaque opération) de se rapprocher du ratio 70/30 : 70% d'espaces bâtis/artificialisés et 30% d'espace de pleine terre non imperméabilisé afin de préserver une aération du tissu urbanisé et conserver une part minimale d'espaces perméables contribuant à la gestion des eaux pluviales.
B. PRINCIPES DE QUALITE ARCHITECTURALE
* Les constructions veilleront à s'inspirer des codes de l'architecture locale traditionnelle (Cf. Référentiel OAP, p. 20 à 24) ou alors proposer des formes plus contemporaines.
P LUI Süocrone E 174 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Exemple d’éléments d’insertion architecturale, urbaine et paysagère sur la commune de Langon
JUSTIFICATIONS DES CHOIX 4] Qualité de l'insertion architecturale, urbaine et paysagère
S PRINCIPES PATRIMONIAUX ET PAYSAGERS
Il est attendu un traitement qualitatif des espaces extérieurs et des accès aux logements. + _|lest préconisé de végétaliser pour partie les voies de desserte afin de valoriser le cadre de vie du quartier et renforcer l'intégration paysagère du site. + Sur les parcelles en limite avec l'espaces agricole, des plantations d'essences locales (Cf Référentiel OAP, p.25) sont à favoriser pour former une haie bocagère afin de créer un espace de transition entre la zone bâtie et la zone agricole.
+ _|lest souhaité une intégration paysagère qualitative des volumes bâtis : par notamment une qualité architecturale d'ensemble sur le site et un maintien des arbres isolés, bosquets, boisements et haies existantes. Les aménagements permettront de conforter et d'assurer la préservation de la végétation existante. + _ L'aménagement paysager s'effectuera prioritairement en lisère agro-urbaine et en transition avec les zones pavillonnaires existantes (parc avec liaison vers vallée du Brion).
Les toitures -
Les toitures d'aspect tuile canal en terre cuite ou en matériaux d'aspect identique pour tenir compte soit de l'identité de la construction, soit de l'environnement (plusieurs
constructions existantes) seront privilégiées.
D'autres typologies de toitures sont possibles si elles s'intègrent dans une logique de projet d'ensemble et de conception pour des architectures contemporaines et
innovantes, particulièrement au regard des espaces de vie extérieurs souhaités {terrasses habitées), des solutions en matière de confort thermique et de gestion des EP (toitures végétalisées) et des solutions en matière de production d'énergie et de gestion des flux (photovoltaïque, ventilations intégrées.)
Les façades :
Les façades des constructions principales seront conçus en respectant les codes de l'architectures traditionnelles. Les matériaux nus de type tôles galvanisées, plaques de béton non enduites et préfabriqués non revêtus sont déconseillés. D'autres typologies sont possibles si elles s'intègrent dans une logique de projet d'ensemble et de conception pour des architectures contemporaines et innovantes,
particulièrement au regard des espaces de vie extérieurs souhaités, des solution en matière de confort thermique, des solution en matière de production d'énergie et de gestion des flux.
Les clôtures :
La création de clôture devra être compatible avec le style et les proportions en lien avec l'environnement paysager et bâti environnant. Les clôtures devront être en adéquation avec les continuités écologiques et doublées de haies. Une attention sera portées sur la solidité des matériaux employés.
P LUI Süocrone E 175 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Exemple d’éléments d’insertion architecturale, urbaine et paysagère sur la commune de Langon P LUI Sin cronEe 2 E 176 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Qualité environnementale et prévention des risques
La collectivité a fait le choix de s’engager vers un projet de territoire durable qui préserve les ressources naturelles et les éléments structurants de la
biodiversité, ainsi, l’ensemble des OAP imposent une règlementation spécifique sur la question des continuités écologiques (réservoirs et corridors), de la
gestion des eaux de pluviales, sur la gestion des risques et des nuisances et sur la prise en compte de l’adaptation au changement climatique.
De plus, la localisation des zones de développement a fait l’objet d’études environnementales préalables et très peu de zones sont impactées par la présence
de continuités écologiques, réservoirs de biodiversité et/ou risques et nuisances (Cf. Evaluation environnementale).
Les OAP jouxtant un espace viticole ou agricole intègrent un espace tampon végétal de 10m minimum afin de limiter les conflits d’usages.
Les OAP jouxtant un massif boisé intègrent une bande inconstructible de 12m minimum afin de limiter la propagation du feu et de respecter les préconisations
du SDIS 33.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX PLUI
5/ Qualité environnementale et prévention des risques
A. CONTINUITES ECOLOGIQUES (RESERVOIRS ET CORRIDORS)
+ Le secteur est localisé à l'extérieur des continuités écologiques identifiées sur le territoire.
B. GESTION DES EAUX PLUVIALES
Une attention particulière devra être apportée quant à la gestion des eaux pluviales : ainsi : Les eaux pluviales pourront être collectées et infiltrées par des noues ou des espaces partagés ouverts et participant à la qualité paysagère du projet et au sein de chaque parcelle privée
Les aménagements réalisés sur le terrain veilleront à permettre l'écoulement des eaux pluviales dans le réseau collectif d'évacuation des eaux pluviales. En cas d'absence du réseau collectif ou de réseau sous-dimensionné, les eaux pluviales pourront être collectées sur le terrain d'assiette de l'opération et leur rejet dans le réseau (canalisation ou fossé) différé au maximum pour limiter les risques de crues en aval. Le débit après aménagement ne devra pas être supérieur au débit de fuite initial.
Les eaux pluviales dites « propres » (eaux de toiture notamment) veilleront à être, sauf en cas d'impossibilité technique, réutilisées ou infiltrées sur le terrain
d'assiette de l'opération ou de la construction.
Une limitation de l'imperméabilisation des sols (matériaux de sols perméables) est préconisée.
C. GESTION DES RISQUES ET DES NUISANCES
+ Des solutions devront être étudiées pour ne pas entraver le bon fonctionnement des exploitations agricoles existantes en limite d'opération (accès aux terrains exploités, circulation des engins agricoles notamment). L'aménagement du secteur sera aussi l'occasion d'aménager des espaces de transition (espaces végétalisés par le maintien ou la création de haies, boisements, bosquets : supports éventuels de cheminements doux}, entre la zone aménagée et l'espace rural afin de limiter les nouveaux conflits d'usage.
+ Les règles de réciprocité sont à ce titre à vérifier (bâtiment agricole à proximité de Fopération qui pourrait générer un périmètre de 100 mètres inconstructible en cas d'élevage).
D. ADAPTATION AU CHANGEMENT CLIMATIQUE
+ Les nouvelles constructions veilleront à prendre en compte les règlementations thermiques en vigueur pour assurer un confort d'habiter. -_|l pourra être mis en œuvre une démarche de conception bioclimatique favorisant les économies d'énergies et permettant de réduire les dépenses de chauffage et de climatisation.
+ La composition architecturale veillera à la bonne luminosité des espaces de vie.
Communauté de communes du
SUD GIRONDE Z 177 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Exemple d’insertion environnementale et de prévention des risques sur la commune de Langon
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 E 178 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Organisation des déplacements
L’organisation des déplacements est prise en compte de sorte que la structure viaire respecte les grands principes figurant sur le schéma d’aménagement
notamment en ce qui concerne les accès et le sens de circulation lorsque celui-ci est précisé.
L’organisation des secteurs veillera à anticiper le développement futur de certaines zones afin de permettre la desserte sur un temps plus long de celles-ci.
Les PADD incite à aménager de manière qualitative les secteurs de renouvellement, d’extension et d’entrées, en ville comme dans les villages et à développer
une politique de déplacement respectueuse de l’environnement, et redonner de la place aux modes alternatifs à l’automobile. La priorité est donc donnée aux
modes doux avec un traitement des voiries en zone apaisée et la création de liaisons piétonnes sur certains secteurs.
La sécurité est également un enjeu dans les aménagements proposés et donc l’ensemble des projets doivent satisfaire aux exigences de la sécurité et de la
protection civile.
Les préconisations en matières de stationnement sont liées au nombre et aux typologies des logements attendus sur la zone. L’objectif est d’anticiper les besoins
afin de prévoir un stationnement adapté aux futures populations. Les emplacements doivent être suffisamment dimensionnés, facilement accessibles et des
places visiteurs peuvent également être préconisées suivant la densité et la superficie du site.
Il est enfin rappelé pour chacun des secteurs si la commune est desservie par une ligne de transport en commune (ligne ferroviaire et/ou ligne de bus)
(information qui peut influencer une part moins importante donnée au stationnement des véhicules personnels).
JUSTIFICATIONS DES CHOIX 6/ Organisation des déplacements
À DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES (Y COMPRIS MODES DOUX) La desserte des constructions pourra s'effectuer prioritairement par la création de voiries nouvelles depuis la rue du lotissement Péran. “Un réseau de voiries internes pourra desservir Fensemble des constructions et tiendra compte des recommandations générales (CFRE Référentiel OAP, p.7 et 8). * Des pistes cyclables et des cheminements piétons pourront être aménagés, notamment pour desservir, depuis les ensembles de logements créés, les équipements publics, les arrêts de transports en commun, assurer les laisons inter quartiers et s'inscrire dans le maillage existant.
B. BESOINS EN MATIERE DE STATIONNEMENT
“ Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions, selon leurs destinations/sous-destinations ou installations sera privilégié en dehors des voies publiques
sur des emplacements aménagés. Les emplacements seront suffisamment dimensionnés et facilement accessibles. “ Les places de stationnement s'effectueront sur des opérations mutualhsées en poche avec un traitement paysager et la prise en compte de cheminements piétons jusqu'aux logements. “ Le projet pourra également privilégier une mutualisation et une végétalisation des stationnements de véhicules motonsés.
C. DESSERTE PAR LES TRANSPORTS EN COMMUN
" La commune est desservie par la ligne n°501 de transports en commun du réseau départemental TransGironde. Cette ligne permet de relier Langon à Bordeaux, un arrêt de bus desservi par cette ligne est localisé à moins de 300 m de l'OAP, soit environ 4 minutes à pieds.
"La commune dispose d'une gare TER située à 2,1 km de l'OAP.
P LUI Süocrone E 179 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Exemple d’organisation des déplacements sur la commune de Langon 11 Les réseaux
A. EAU POTABLE
Toute construction ou installation nouvelle qui, par sa destination, implique une utilisation d'eau potable, doit être alimentée par branchement à un réseau collectif de distribution sous pression présentant des caractéristiques suffisantes, ou à défaut, à toute autre installation d'approvisionnement en eau potable dans les conditions des règles de salubnté en vigueur. Les
nouvelles constructions ne doivent pas nécessiter de renforcement des réseaux lors de leur raccordement.
B. ASSAINISSEMENT DES EAUX USEES
L'évacuation des eaux usées non traitées dans les milieux naturels et notamment dans les rivières, fossés, égouts d'eaux pluviales ou tout autre milieu récepteur est interdite. Toute
construction ou installation devra être raccordée au réseau public d'assainissement s'il existe.
C. ELECTRICITE ET TELECOMMUNICATIONS
Toute construction qui doit être alimentée en électricité le sera dans des conditions répondant à ses besoins. Les réseaux et branchement pourront être réalisés en souterrain. En cas
d'impossibilité, les câbles pourront être scellés ou encastrés le long des façades de la façon la moins apparente possible.
P LUI Süocrone È 180 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Les réseaux
Dans une logique de préservation d’un cadre de vie de qualité, la question du raccordement des réseaux est primordiale. L’ensemble des constructions des
secteurs d’OAP doivent être raccordés au réseau d’eau potable. La question de l’assainissement conditionne également l’ouverture à l’urbanisation des zones,
il est donc préconisé au sein du règlement de ne pas venir impacter les milieux naturels par l’évacuation d’eaux usées non traitées dans les rivières, fossés,
égouts d’eaux pluviales ou tout autre milieu récepteur. De plus, les secteurs les plus denses doivent être raccordés au réseau public d’assainissement s’il
existe. En l’absence d’un réseau collectif, les constructions ou installations devront être équipées d’un système d’assainissement autonome conforme aux
normes en vigueur.
Afin de limiter les risques d’inondations et afin de limiter l’impact du développement urbain sur l’environnement il est préconisé de limiter l’imperméabilisation
des sols. Les aménagements doivent donc permettre l’écoulement des eaux pluviales dans le réseau collectif et il est important d’anticiper les évolutions de
population en concertation avec le syndicat des eaux pour adapter les capacités des réseaux.
Les réseaux électriques sont indispensables pour l’ouverture des zones de développement et dans le cadre d’une insertion paysagère de qualité, leur
enfouissement est privilégié.
Exemple de principe en matière de réseaux
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 E 181 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Les OAP sectorielles, comprennent
• La localisation du site dans la commune
• Des éléments de programmation urbaine :
- Une fourchette imposant un nombre minimal et maximal de logements à créer afin d’assurer une optimisation du foncier dédié au développement résidentiel
- Des typologies de logements imposées et encadrées afin de répondre aux objectifs de diversification de l’offre sur le territoire et de valoriser les espaces pouvant accueillir des formes d’habitat plus dense (intermédiaire et collectif) à proximité des aménités urbaines - Une forte volonté de programmation et de projet traduite par : une réflexion sur chaque secteur afin d’imposer des opérations d’ensemble sur les secteurs stratégiques et de garantir en même temps un accueil résidentiel au coup par coup pour accueillir des logements sur le court terme - un phasage de l’urbanisation lorsque cela est possible afin d’assurer un développement urbain débutant au plus près des espaces urbanisés - Des orientations en matière de formes urbaines et aspects des constructions propres à chaque secteur d’OAP, afin de compléter les règles écrites et graphiques au regard des spécificités de chaque site et de répondre aux différents besoins des communes. - Une réflexion menée sur la desserte et les mobilités sur chaque site (limiter les accès et encourager la mutualisation (accès et stationnement), développement des continuités douces : à la fois en interne des nouveaux quartiers mais également en accroche avec les tissus existants, développer un cadre de vie de qualité et utiliser les OAP pour développer les espaces publics
- Une réflexion sur les secteurs les plus denses afin d’assurer la réalisation d’espaces verts communs et/ou publics et d’inciter au développement d’une vie locale/interne aux futurs quartiers
- Des mesures d’intégration paysagère et de gestion des franges urbaines avec les espaces naturels et agricoles
• Un schéma d’aménagement
JUSTIFICATIONS DES CHOIX PLUI
Commune de Balizac / Secteur 1
Eléments clés de l'OAP
1/ Echéancier
2/ Modalités
d'ouverture à
l'urbanisation
3/ Densité
4] Surface OAP
5/ Nombre de
logements
6/ Typologie d'habitat
7! Forme urbaine et
aspect des
constructions
8/ Desserte et
mobilité
9/ Condition
d'aménagement
Communauté de communes du
SUD GIRONDE Z
L’échéancier prévisionnel permet une ouverture à Furbanisation du
secteur à court terme, à partir de l'approbation du PLU intercommunal
Les constructions sont autorisées dans le cadre de la réalisation d'une
opération d'aménagement d'ensemble, comprenant un ou plusieurs Permis
d'Aménager respectant les principes d'aménagement indiqués au schéma.
Cette opération pourra être réalisée en une ou plusieurs phases
Densité brute minimum attendue sur l'ensemble du secteur : 9,3 logts / ha
Densité limitrophe observée : 5 logts / ha
1,36 ha
Minimum 13 logements
Habitat pavillonnaire, individuel ou mitoyen
Les constructions ne pourront excéder un étage au maximum (R+1).
La desserte des constructions s'effectuera par la création d'une voirie nouvelle
depuis la RD 110/route du Moulias.
Un réseau de voiries Internes viendra desservir l'ensemble des constructions et
tiendra compte des recommandations générales (Cf Référentiel OAP, p.7 et 8). Des pistes cyclables et des cheminements piétons pourront être aménagés,
notamment pour desservir les équipements publics, assurer les liaisons inter
quartiers et s'inscrire dans le maillage existant.
Les haies présentent en limite sud-est et à l'est du secteur doivent être
conservées.
Localisation
BALIZAC - Localisation et type d'OAP
@CITADIA —
Description du site:
Le secteur, localisé dans le centre bourg de la commune, à proximité de la
mairie et de la salle des fêtes, correspond à une extension du bourg au sein
du tissu déjà bâti. Le secteur est situé au sein d'un quartier de mixité des
fonctions sommaires. Il accueillera préférentiellement des constructions à
usage de logements. Il s'agit d'étendre un espace à vocation résidentielle
dans le respect de l'environnement proche, en conservant les espaces
végétaux présents et en créant des espaces de transition paysagère afin de
limiter l'impact des constructions sur le tissu existant.
182 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Localisation et éléments de programmation
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Exemple de localisation et éléments de programmation d’une OAP sectorielle sur la commune de Balizac Commune de Balizac / Secteur 1
n Oo
Communauté de communes du
SUD GIRONDE
Commune de BALIZAC
OAP N°1
Type de zone du PLUI: 1AU
Santace : 136 ha
Noenbre de legements estiené (nénimum) : 13
Fervreètre
Figurés ponctuels
O bre de retnrrément à créer
2) Elément végétal à créer ou préserver
Figurés linéaires
..… Vibes eUou espaces Ce Wansoon Drysagere
à créer où préserver
D cie de desserte à créer
—) due de danserte à creer
Figurés surfaciques
ecteur à docrenante d'habetat chesduel etiou
Espace vert à créer ou préterver
QCITADIA
E
183 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Exemple de schéma d’aménagement d’une OAP sectorielle sur la commune de Balizac PLUI Communauté de communes du SUD GIRONDE #7
Orientation d'Aménagement et de
Programmation
- Type Economique
[__] Limites de la
Communauté de communes
[__] Limites communales
Secteurs soumis à Orientation
d'Aménagement et de
Programmation (OAP)
OAP de type économie
e OAP en zone 1AU
(7 au total)
LE CiTADIA , novembre 2022
184 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
3.4. Les Orientations d’Aménagement et de Programmation à vocation économique
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Sur ces secteurs économiques, les Orientations
d’Aménagement et de Programmation (OAP)
d’aménagement sont sectorielles et reprennent
l’organisation des OAP sectorielles habitat. PLUI Communauté de communes du SUD GIRONDE Z
Orientation d'Aménagement et de
Programmation
- Type Economique et commercial
[__] Limites de la
Communauté de communes
[__] Limites communales
Secteurs soumis à Orientation
d'Aménagement et de
Programmation (OAP)
OAP de type économique et commercial
e OAP en zone 1AU
(1 au total)
0 7,5
LE CiTADIA , novembre 2022
185 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
3.5. Les Orientations d’Aménagement et de Programmation à vocation économique et commerciale
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Sur ces secteurs économiques et
commerciaux, les Orientations
d’Aménagement et de Programmation (OAP)
d’aménagement sont sectorielles et reprennent
l’organisation des OAP sectorielles habitat. PLUI Communauté de communes du SUD GIRONDE Z
Orientation d'Aménagement et
de Programmation
- Type Touristique
[__] Limites de la
Communauté de communes
[__] Limites communales
Secteurs soumis à Orientation
d'Aménagement et de
Programmation (OAP)
OAP de type tourisme
e OAPenzoneU
(2 au total)
0 753
LE CiTADIA, novembre 2022
186 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
3.6. Les Orientations d’Aménagement et de Programmation à vocation touristique
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le territoire compte 2 OAP de secteur d’aménagement
à vocation Oenotouristique et touristique à Hostens et
sur la commune de Sauternes. Type de zone du PLUi : U
Surface : 10.67 ha
Figurés ponctuels
[F] Stationnement à créer
D Eérent végétal à créer ou préserver
À env principale du site
Figurés linéaires
> \oie de desserte à créer
— \'oie de desserte à créer
<---» Liaison douce à créer
Figurés surfaciques
EE Secteur "Porte ouverte sur le domaine"
Secteur dédié à l'accueil, à la logistique et
à la restauration
Zone d'accès principale
Secteur dédié à l'hébergement de loisirs
(771 rame rique = Espace vert à créer ou préserver
Es Espaces vert naturel à créer ou préserver
0 50 100m. TC Ly,. | var dura: coomma écommsessuicinte, | ((@ CITADIA Denosiar Mission: Elaboration du PLUN / Sources: DGFIP 2021 | ss js sun Es Réalisation: Citadia Conseil k 14.11.2022 = Ec« CONSEIL
P LUI SüocroNE 2 È 187 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Les schémas d’aménagement
Le schéma d’aménagement des OAP a pour rôle d’illustrer
le parti d’aménager souhaité par la collectivité sur les
secteurs de développement. Ainsi, ces schémas mettent
en image les grands principes que l’aménageur devra
respecter sur la zone.
Ces schémas ne sont pas prescriptifs, leur objectif est de
préciser les dispositions écrites par une représentation
graphique. Il conviendra donc de respecter les orientations
générales inscrites sur les schémas (accès, espaces
végétalisé, densité…) mais l’organisation interne des
voiries, l’implantation du bâti, le tracé des cheminements
doux, le stationnement seront laissés libres à l’aménageur.
Ces représentations graphiques viennent notamment
démontrer la faisabilité d’un projet qui respecte les
prescriptions des documents supra-communaux (densité
SCOT) tout en conservant une qualité paysagère et un
environnement agréable pour les futures populations
comme énoncé dans le PADD de la collectivité.
Exemple d’OAP à vocation touristique sur la commune d’Hostens
Le territoire compte 2 OAP à vocation touristique sur la commune d’Hostens et Sauternes.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX PLUI
A. MIXITÉ FONCTIONNELLE
Ce secteur situé en zone urbaine (U) à l'Est de la commune d’Hostens a une vocation touristique et est géré par le département de la Gironde. Ce secteur d'OAP, au Sud du Lac du Bousquet, fait partie du Domaine Départemental de Loisirs d'Hostens et est un véritable lieu de découverte de la pratique sportive de nature. Le futur site d'OAP se compose de 5 secteurs :
Un secteur porte ouverte sur le domaine (espace qui fait une transition avec la rue et constitue l'entrée visuelle principale du secteur) Un secteur dédié à l'accueil, la restauration et la logistique du site
Un secteur dédié à l'hébergement de loisir (espace qualitatif proposant un ensemble structuré par un aménagement paysagé présentant une diversité d'essences végétales et une faible minéralisation des sols)
Une plateforme technique
Un espace libre collectif à dominante végétale
Ce secteur, actuellement déstructuré (entrée peu lisible, aménagements peu qualitatifs), est voué à se développer pour mieux se raccrocher aux différents sites du Domaine Départemental (future maison du Paysage notamment).
L'objectif de ce projet est de mettre en valeur ce secteur d'hébergement, à travers un aménagement paysager de qualité, respectueux de l'environnement, intégrant le renouvellement et la création d'équipements destinés aux hébergements, à la restauration, aux loisirs et à l'entretien du site.
Les activités suivantes devront s'implanter préférentiellement sur la zone
Communauté de communes du
SUD GIRONDE
Hébergements hôteliers et touristiques
Résidences mobiles et habitations légères de loisirs
Aménagement de terrains de camping et de caravanage, d'aires de bivouac et d'aires de camping car Aire de jeux, de sports et parcs d'attraction
Accueil et information du public
Bureaux et services au public liés à l'accueil des usagers du site, liés à l'activité du Département sur le Domaine Départemental d'Hostens Locaux de vestiaires et de restauration destinés au personnel du site
Locaux de stockage du matériel destinés aux activités de loisirs (vélos, canoës, paddles.…) Locaux destinés à l'entretien du Domaine Départemental, des bâtiments et des espaces extérieurs
Logement gardien
Equipements publics d'intérêt général
De manière générale : les constructions ou installations qui, par leur nature, ne correspondent pas à la destination générale de la zone ou sont incompatibles avec la sécurité, la tranquillité, la commodité ou la bonne tenue du voisinage sont interdites.
Z 188 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Eléments de programmation
Les éléments de programmation contiennent :
• Un contexte
• Des principes d’aménagement : Principes d’accès, de desserte et de stationnement ; Principes paysagers et patrimoniaux ; Principes architecturaux
Exemple d’éléments de programmation
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 E 189 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
3.7. Les Orientations d’Aménagement et de Programmation thématiques
Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) prévoient les actions et opérations d’aménagement à mettre en œuvre, notamment pour « mettre en
valeur l’environnement, les paysages, les entrées de ville et le patrimoine, lutter contre l’insalubrité, permettre le renouvellement urbain et assurer le développement
de la commune » (article L.151-7 du code de l’urbanisme).
Elles sont établies dans le respect des objectifs du PADD : les OAP sont un pivot entre les orientations du projet de territoire et sa mise en œuvre opérationnelle.
La CdC Sud Gironde s’est saisie de cet outil afin de traduire certaines politiques phares d’aménagement à long terme, complémentairement au règlement et à son
caractère normatif. Ces OAP thématiques incitent les porteurs de projets à s’inscrire dans une dynamique globale traduisant les différentes politiques portées par le
PLUi.
Les OAP thématiques se déclinent différemment :
• Les échelles sont variables : parfois elles concernent l’ensemble du territoire intercommunal, parfois des secteurs plus ciblés ;
• Les principes d’aménagement s’appliquent aux espaces publics et/ou privés ;
Elles concernent des principes d’aménagement à respecter sous forme de préconisations ou de prescriptions, mais dans un rapport de compatibilité au regard
des autorisations d’urbanisme et non de conformité.
Les OAP thématiques exposées ci-après, traduisent les politiques suivantes portées par le PLUi :
• La politique de l’Eau;
• La gestion du développement des ENR.
Le PLUi comprend alors 2 OAP thématiques :
• La thématique Eau ;
• La thématique Energies Renouvelables.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Süo' GIRONDE E 190 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
3.6. Justification de la cohérence des OAP avec les objectifs du PADD
Orientations du PADD Dispositions dans les OAP
AXE 1
Garantir un cadre de vie de qualité
Les destinations et sous-destinations autorisées dans chaque secteur d’OAP garantissent une intégration,
des formes urbaines et des usages, compatibles avec l’environnement limitrophe.
Il est préconisé de manière générale, de porter une attention au traitement paysager des secteurs de
développement. Les franges avec les espaces agricoles et naturels doivent également être réfléchies afin
de limiter les conflits d’usages et préserver la qualité de l’environnement paysager.
La volumétrie, l’implantation et les principes patrimoniaux et paysagers doivent permettre aux constructions
de s’insérer dans le tissu environnant sans dénoter avec la morphologie des centres-villes ou le caractère
rural des bourgs ruraux.
Sur les secteurs d’OAP les plus importants il est recommandé d’adapter le stationnement au nombre de
d’habitants supplémentaires attendu en prévoyant également du stationnement occasionnel.
Il est privilégié le développement des liaisons douces dans les aménagements de voiries au sein des OAP
les plus importantes et localisées à proximité des équipements et services communaux.
AXE 2
Accompagner le développement de l’économie locale
Les secteurs d’OAP à vocation économique ont des vocations identifiées afin de renforcer les dynamiques
propres aux secteurs dominants sur les zones et favoriser les échanges.
AXE 3
Protéger les ressources naturelles, les personnes et les biens ;
encourager le développement des énergies renouvelables
Sur les parcelles en limite avec l’espace agricole, des plantations d’essences locales sont à favoriser pour
former une haie afin de créer un espace de transition entre la zone bâtie et la zone agricole.
Les eaux pluviales seront collectées et infiltrées par des noues ou des espaces publics ouverts et
participant à la qualité paysagère du projet et au sein de chaque parcelle privée.
Les secteurs d’OAP sont majoritairement raccordés aux réseaux d’assainissement collectif. En l’absence
d’un réseau collectif, les constructions ou installations devront être équipées d’un système
d’assainissement autonome conforme aux normes en vigueur.
Les nouvelles constructions devront prendre en compte les règlementations thermiques en vigueur pour
assurer un confort d’habiter.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI SüocroNE 2 È 191 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
IV. Exposé des motifs retenus pour établir le zonage et le règlement
4.1. Présentation sommaire des dispositions réglementaires pour la mise en œuvre des
orientations du PADD
Axes du PADD Orientation du PADD Principes et déclinaisons réglementaires
AXE 1
Garantir un cadre de vie
de qualité
Orientation 1.1 : Maintenir et
renforcer l’armature territoriale,
garante d’un maillage équilibré du
territoire permettant de répondre
aux besoins essentiels des
habitants, et garantir ainsi une
offre d’équipements et de
services satisfaisante pour
l’ensemble de la population
La déclinaison de l’armature SCoT affinée dans le PLUi traduit davantage les réalités locales en se basant
sur des critères tangibles (Cf. Explication des choix pour établir le PADD). La déclinaison du scénario se
traduit dans le règlement par des possibilités de construction au sein des espaces déjà bâtis (potentiels
fonciers, logements vacants à résorber, secteurs de mutations en zone U) et dans des espaces qui seront
urbanisés à horizon 2030, c’est-à-dire les zones dites « à urbaniser ». Comme mentionné précédemment, les
polarités les plus importantes (pôles, pôles relais) offrent dans l’ensemble une programmation en logements
plus importante.
Le règlement apporte également une réflexion qualitative au maintien de cette armature, en proposant une
mixité fonctionnelle très détaillée (Cf. Règlement graphique), favorisant les équipements, commerces et
services en centre-ville, et centres bourgs et centre village. Ainsi, le PLUi propose une « gradation » de la
mixité fonctionnelle des espaces partant du centre des communes où sont autorisées un grand nombre de
destinations compatibles avec le cadre urbain (secteur de mixité renforcée, de mixité sommaire notamment),
vers les zones plus éloignées où seuls l’habitat et les équipements sont autorisés (secteurs de hameau par
exemple).
La réflexion sur la mixité fonctionnelle des espaces est davantage poussée au niveau de l’offre commerciale
de proximité, dans la mesure où le règlement identifie des axes sur lesquels le commerce devra être renforcé
ou développé. Ceux-ci sont matérialisés par des « linéaires commerciaux » en secteur de mixité renforcée et
mixité sommaire.
A noter que d’autres mesures sont mises en place pour garantir une offre adaptée aux besoins du territoire,
notamment à travers l’autorisation d’implantation d’équipements sur l’ensemble des zones, ainsi que
l’identification d’emplacements réservés répondant à des besoins ponctuels au niveau communale (création
d’espaces publics par exemple).
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Siocrone È 192 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Orientation 1.2 : Lutter contre la
banalisation des paysages (au
sein des espaces bâtis et en
frange de ceux-ci), lutter contre le
développement de formes
urbaines inadaptées au contexte
local, définir des principes
d’aménagement valorisant le
patrimoine bâti et le caractère
rural du territoire
Le scénario résidentiel montre une diversité des contextes d’interventions du PLUi. Que les projets s’opèrent
en renouvellement urbain (secteurs urbanisés, logements vacants à rénover, autre secteurs de mutation) ou
en extension des espaces bâtis, le règlement prévoit des mesures de développement adaptées à chaque
type d’espace.
Le PLUi décline la notion de densités résidentielles au sens du SCoT, en l’appliquant à l’échelle communale,
afin de conserver une cohérence avec l’armature territoriale choisie. Ces densités, indiquées dans les
projets identifiés (OAP principalement), permettent de cadrer les formes urbaines à venir en fonction de la
morphologie des communes, mais aussi de leurs capacités d’accueil. A cela s’ajoute des formes urbaines
privilégiées dans le cadre des projets (collectif, intermédiaire, individuel), auquel un référentiel de bonnes
pratiques vient compléter ces recommandations dans le dossier des OAP. Par ailleurs, un ratio d’espaces
libres différentié par polarités vient enrichir cette gestion de la densité, oscillant entre un équilibre à 50%/50%
dans les petites communes à 70%/30% dans les secteurs plus denses.
En termes de qualité des espaces, l’ensemble des zones ouvertes à l’urbanisation dans le PLUi (zones U et
AU) est encadré par des règles architecturales visant pérenniser l’aspect traditionnel dans les nouvelles
constructions et les rénovations pour une garantir une intégration, ou alors proposer de nouveaux types
d’architecture contemporaine s’intégrant au cadre environnant.
Concernant le volet paysager, la gestion des franges urbaines est également abordée dans les secteurs à
urbaniser, et vise à instaurer des transitions douces, d’épaisseurs différentes selon les contextes, au niveau
paysager entre les futures zones bâties et les secteurs naturels et agricoles. Le cahier de références vient là
également, préciser ces recommandations dans le dossier des OAP.
AXE 1
Garantir un cadre de
vie de qualité
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Siocrone È 193 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
AXE 1
Garantir un cadre de
vie de qualité
Orientation 1.3 : Définir des formes
urbaines de qualité permettant une
diversification du parc de logements
(notamment sur les secteurs les plus
urbains du territoire) et répondre ainsi
aux besoins de l’ensemble de la
population
Le scénario résidentiel montre que la moitié des besoins (soit environ 1 160 logements) pourra être absorbée dans les
espaces bâtis constitués et que l’autre moitié (environ 1 150 logements) se réalisera en consommation d’espaces en
accroche directe des espaces constitués. Cette répartition spatiale propose déjà une diversité d’espaces à mobiliser,
impliquant des formes urbaines différentes selon la localisation des projets.
Le cadre réglementaire du PLUi vient aussi répondre à cette volonté de diversification exprimée dans le PADD,
notamment à travers un découpage fin de la fonctionnalité des espaces, permettant une mixité large dans les secteurs
de centre-bourg par exemple, ou leurs pourtours (Cf. Règlement graphique, plans mixité des fonctions).
De même, les secteurs OAP intègrent cette diversification des formes urbaines et des densités (logement individuel,
logement accolé, logement intermédiaire, petit collectif, …), en proposant une variété plus importante sur les communes
pôles (Langon et Toulenne), qui concentrent la majorité des services et équipements.
Sur les OAP de Langon, une Servitude de Mixité Sociale a été instaurée visant à veiller que ces opérations participent à
la diversification de l’offre de logement du territoire.
Par ailleurs, les OAP sont assorties de recommandations qui mettent l’accent sur l’intérêt de concevoir de nouvelles
formes d’habiter dans le cadre des nouveaux projets, laissant plus de place à l’aménagement d’espaces collectifs de
qualité.
Orientation 1.4 : Lutter contre la
vacance des logements et locaux
commerciaux, accompagner la
réhabilitation des logements anciens
Le PLUi prévoit de lutter contre la vacance résidentielle à travers la déclinaison du scénario résidentiel qui identifie
environ 120 logements vacants à reconquérir dans sa programmation en renouvellement (Cf. Déclinaison du scénario
territorial).
Le volet réglementaire encadre également la réhabilitation de ces logements pour assurer une bonne intégration dans
l’environnement immédiat. Il propose notamment un ensemble de règles propre à la rénovation du bâti dans les
secteurs les plus denses.
Le phénomène de vacance commerciale est également pris en compte et s’exprime principalement par les règles liées
à la définition des linéaires commerciaux dans les secteurs de mixité renforcée et sommaire. Ainsi, local commercial ne
pourra pas changer sa destination commerciale en rez-de-chaussée le long des axes identifiés dans les secteurs de
mixité renforcée.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Siocrone È 194 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Orientation 1.5 : Réduire
les impacts du
développement sur la
circulation et mobilité
Le volet de la mobilité est principalement présent au sein des OAP, puisqu’il constitue une partie importante des projets
d’aménagement. Ainsi, les OAP comportent des orientations visant à encourager les modes actifs, à réduire les coupures
urbaines ou naturelles en prévoyant de nouvelles liaisons piétonnes ou cyclables. Ces secteurs contiennent des ambitions en
matière de gestion du stationnement pour favoriser les usages partagés de l’automobile ou les déplacements à pied ou à
vélo. La mutualisation du stationnement est régulièrement privilégiée, de même que la qualité environnementale de ces
espaces.
Lorsque cela s’avère utile, certains espaces sont ponctuellement dotés d’emplacements réservés destinés à préserver le
foncier nécessaire à l’aménagement de nouvelles liaisons douces, des aires de stationnement aux abords des équipements
publics, ou encore des élargissements de voirie pour garantir la sécurité des usagers.
Enfin, le règlement écrit comprend aussi un ensemble de règles relatives à la gestion du stationnement. Celles-ci visent à
encourager la bonne intégration paysagère des aires de stationnement en limitant notamment le ruissellement et
l’imperméabilisation des sols.
Orientation 1.6 :
Reconquérir le potentiel
d’attractivité résidentielle et
économique du quartier
gare de Toulenne-Langon
La CdC Sud-Gironde a lancé en 2020 une importante réflexion sur le devenir du quartier gare de Toulenne-Langon. Cette
étude visait à :
∙ anticiper le développement du pôle intermodal autour de la gare (TC et bus, accès VP, accessibilité modes actifs, …) ;
∙ gérer les franchissements des voies ferrées pour les modes actifs
∙ restructurer un foncier déjà occupé pour conforter le pôle gare autour du bâtiment de la SEITA par des programmes
diversifiés (activités, logements, services, commerces…) ;
∙ créer une “vitrine“ depuis l’avenue de la République réaménagée en avenue urbaine pour des usages mixtes de
proximité.
Les conditions de mise en œuvre du Projet (financement, outils fonciers à mobiliser…) n’étant pas réunies à court terme, il a
été décidé de réaliser un périmètre d'attente de projet d'aménagement global (PAPAG). Cette servitude inscrite au PLUi
permet de « figer » les constructions dans l’attente de la réalisation du Projet autour de la Gare.
Ainsi, ce PAPAG est une première étape indispensable pour restructurer l’urbanité tout en accueillant un équipement
structurant de mobilités pour le territoire le Pôle d’Echanges Multimodal (PEM) du quartier de la Gare. Améliorer la mixité
habitat-activités économiques, valoriser les espaces collectifs, clarifier et hiérarchiser les espaces extérieurs, enrichir l’aspect
composite des formes bâties, valoriser le paysage urbain et développer le secteur du point de vue du développement durable
sont les hautes ambitions du Projet, rendant justifié le recours à un PAPAG.
AXE 1
Garantir un cadre de
vie de qualité
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Siocrone È 195 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
AXE 2
Accompagner le
développement de
l’économie locale
Orientation 2.1 : Renforcer et
structurer l’activité économique
présente sur le territoire,
poursuivre sa diversification de
manière équilibrée sur l’ensemble
du territoire
L’activité économique du Sud-Gironde se concentre majoritairement sur la commune de Langon et sa
périphérie (Mazères, Toulenne, Fargues) : plus de 50% des 13 512 emplois (Insee, 2015) se situent sur la
commune de Langon.
Cette localisation constitue également un poumon économique pour l’ensemble du territoire du Sud-Gironde.
En effet, sa proximité avec les axes de communication stratégiques (autoroutes A65 et A62, gare ferroviaire
de Langon) permet au territoire d’être particulièrement attractif pour les entreprises, qui trouvent également un
cadre de vie très agréable et des prix plus abordables que dans la Métropole Bordelaise, située à seulement
25 minutes de Langon.
La CdC Sud-Gironde, face à une demande en forte croissance, se retrouve aujourd’hui avec un besoin en
foncier économique important pour permettre à des entreprises de s’implanter sur le territoire.
Il a été décidé que ces zones, à l’exception de la one de Saint-Symphorien (zone reconnue dans le DACC du
SCoT), seraient dédiées aux activités, le commerce étant exclu. Le territoire a ainsi décidé de privilégier
l’accueil de nouvelles activités et d’entreprises créatrices d’emplois.
La très grande majorité de ces nouvelles zones se localise autour de Langon afin de renforcer ce pôle
économique majeur du Sud-Gironde. Les zones de Saint-Symphorien et Préchac plus éloignées de Langon,
correspondent à la réalisation de projets locaux anciens (une surface commerciale à Saint-Symphorien, une
usine à Préchac) à même de dynamiser ces territoires de la CdC.. Enfin ces deux zones ont des tailles très
mesurées.
Orientation 2.2 : Accompagner le
développement de la formation sur
le territoire
Les fonctions d’équipements (scolaire, sportif, loisir, culture) sont vouées à principalement se développer
dans les zones constructibles urbanisées, afin de permettre leur maintien et affirmer leur rôle au sein d’une
commune, d’un quartier et sont assorties de règles souples facilitant l’implantation des équipements collectifs
de services publics.
Des emplacements réservés sont indiqués dès lors qu’il s’agit de préserver la possibilité de réaliser des
équipements d’infrastructure (cheminements piétons, cyclables, …) ou de superstructure (local culturel, …).
Axes du PADD Orientation du PADD Principes et déclinaisons réglementaires
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Siocrone È 196 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Orientation 2.3 : Renforcer
l’économie à travers la
préservation de l’identité rurale du
territoire : Pérenniser et préserver
les outils de production agricole,
viticole et sylvicole, accompagner
le développement et la
structuration de la filière
agroalimentaire, viticole et le
développement des circuits-courts
Le projet prévoit le développement des activités agricoles au sein des zones A en s’inscrivant dans le cadre
de ce que permet le code de l’urbanisme. A noter également que certains espaces sont ciblés pour accueillir
des projets particuliers (élargissement des activités de certains domaines viticoles, de loisirs, …). Ces
derniers permettent non seulement de cadrer les développements, mais aussi de cibler les besoins pour
assurer la diversification des activités et donc leur pérennisation. Par ailleurs, en zone A ou N, les
exploitations agricoles et forestières peuvent également se développer sous réserve de respecter le
règlement associé à la zone.
De même, le développement de l’habitat est maîtrisé au sein et des A, N en interdisant toute nouvelle
construction (extensions permises dans une certaine limite) ; dans les espaces de hameau éloignés des
centres-bourgs et caractéristiques de la morphologie girondine. A ce titre, la collectivité a fait le choix de
préserver ses terres agricoles, naturelles et de limiter le mitage des parcelles. Ainsi, ces secteurs de
hameaux n’ont pas vocation à s’étendre au-delà de leur enveloppe bâtie existante.
Orientation 2.4 : S’appuyer sur
les atouts patrimoniaux du
territoire pour développer
l’économie touristique
Le PLUi établi un recensement des éléments patrimoniaux caractéristiques de son territoire, dans un travail
aux critères exhaustifs (s’appuyant notamment sur le travail du PNR des Landes de Gascogne), visant à
préserver des éléments bâtis. Ce travail apparait au règlement graphique et en annexe du règlement écrit.
L’utilisation de l’outil « changement de destination » sur des critères patrimoniaux permet aussi au territoire
de pérenniser son patrimoine bâti en lui redonnant une fonction.
Un autre aspect patrimonial présent au projet de PLUi concerne le site du domaine départemental d’Hostens.
En lien avec les services du Département de la Gironde, il est prévu de mettre en valeur cet espace naturel
exceptionnel par son ouverture au public, la réalisation d’aménagements touristiques et pédagogiques dans
le respect de l’environnement du secteur.
AXE 2
Accompagner le
développement de
l’économie locale
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Siocrone È 197 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
AXE 3
Protéger les ressources
naturelles, les
personnes et les biens ;
encourager le
développement des
énergies renouvelables
Orientation 3.1 : Œuvrer pour un
développement maîtrisé qui
valorise les ressources locales,
s’inscrit dans un environnement
fragile à préserver et limite les
nuisances pour les habitants
Les espaces porteurs d’une biodiversité remarquable sont protégés par des sur trames visibles au plan
graphique n°8. On retrouve notamment, pour la trame verte, les réservoirs de biodiversité majeurs et
complémentaires du SCoT, les corridors écologiques permettant une liaison entre ces réservoirs de
biodiversité, et pour la trame bleue, les cours d’eau écologiquement intéressants, les zones humides et les
lagunes du territoire.
Les secteurs de développement ont fait l’objet d’une analyse et d’une visite de terrain menée par des
écologues (Eliomys) afin d’appliquer la démarche ERC (éviter, réduire, compenser) et de limiter les impacts
de l’urbanisation sur le territoire.
Concernant les risques, toutes les données informatives ont été prise en compte, au moins pour la définition
des secteurs de développement. Certaines données, mobilisables à l’échelle du territoire ont été traduites
règlementairement dans le PLUi, bien que n’ayant pas de portée règlementaire en elle-même. Il s’agit des
atlas des zones inondables et zones de mobilité du Ciron, des zones sensibles au débordement du
Galouchey (en plus du PPRI de la Garonne qui s’applique de fait au PLUi). En plus des données sur l’eau, le
risque d’effondrement des carrières et de feu de forêt sont également règlementés.
Orientation 3.2 : Préserver les
paysages emblématiques
(naturels et bâtis) du territoire
Afin de préserver les grands paysages, le zonage a été effectué sur l’occupation réelle du sol. Ainsi, le
territoire décompte 15 108 ha de zone A et 64 466 ha de zone N. Sur les lignes de crête, d’où ce grand
territoire peut être observé, des « espaces paysagers remarquables » ont été identifiés dans lesquels la
constructibilité est limitée afin de préserver les perceptions. Des éléments plus ponctuel de paysage naturel
(arbre, haie, boisement, parc, jardin, etc.) sont également préservés.
Les schéma des OAP et leur règlement prennent également en compte les caractéristiques paysagères
environnant les projets, qu’il s’agisse d’éléments bâti remarquables, de point de vue, d’entrée de ville, etc.
Les éléments de paysage bâtis (à l’image des séchoirs à tabacs, airials, maisons girondines, maisons de
maitres, etc.), repérés au règlement graphique et protégés au titre de l’article L151-19 du Code de
l’urbanisme (intérêt d’ordre culturel, historique, architectural), sont soumis à plusieurs dispositions
règlementaires assurant leur protection.
Axes du PADD Orientation du PADD Principes et déclinaisons réglementaires
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Siocrone È 198 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
AXE 3
Protéger les ressources
naturelles, les
personnes et les biens ;
encourager le
développement des
énergies renouvelables
Orientation 3.3 : Préserver la
ressource en eau
Le développement du territoire a été analysé avec les gestionnaires de réseau en ce qui concerne
l’alimentation en eau potable et l’assainissement des eaux usées.
La gestion des eaux pluviales est obligatoirement effectuée à la parcelle que ce soit pour les zones U et AU
soumises à OAP ou non.
Orientation 3.4 : Améliorer la
mobilité sur l’ensemble du
territoire, favoriser une utilisation
raisonnée de la voiture
particulière et accompagner ainsi
la réduction de la pollution de l’air
et des gaz à effet de serre
Les secteurs de développement ont été préférentiellement identifiés en continuité du tissu urbain existant et
des secteurs d’ores et déjà desservis par les transport en commun limitant les déplacements. Les règles de
stationnement induisent également une limitation de l’utilisation de la voiture et favorisent l’utilisation des
vélos (en imposant des stationnement vélos aux futures opérations).
Le CdC du Sud Gronde souhaite favoriser une densification raisonnée à proximité de la gare de Langon afin
de faire de cet équipement une réponse aux déplacements domicile-travail entre le territoire et la Métropôle
bordelaise. Ainsi, ce secteur stratégique de la Gare, entre Langon et Toulenne, à proximité d’une desserte en
train, fait l’objet d’un PAPAG pour optimiser/densifier le quartier et favoriser l’utilisation du train.
Orientation 3.5 : Accompagner le
développement des énergies
renouvelables
Le territoire de la CdC Sud Gironde s’inscrit dans la transition énergétique en élaborant un PCAET à l’échelle
du Pôle Territorial Sud Gironde. Le développement des énergies renouvelables fait partie de ces objectifs
mais ce développement ne peut se faire de manière anarchique.
Il a été donc fait le choix sur le territoire d’interdire certains secteurs au développement des énergies
renouvelables au titre de la protection de l’écologie (réservoirs de biodiversité majeurs et complémentaires) et
du paysage (espaces paysagers remarquables). Une carte d’information des projets photovoltaïque et des
parc existants a également été réalisée afin de savoir où s’implantait ce type de projet.
Les secteurs de développement, à travers le cahier introductif des OAP, ont vocation à prendre en compte les
principes du bio climatisme et la mobilisation de matériaux locaux.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 E 199 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
4.2. Organisation générale des pièces du règlement
Eléments de cadrage
Les élus du territoire de la CdC Sud-Gironde ont fait le choix de se lancer dans la mise en place d’un document modernisé en lien avec l’application de la
réforme de modernisation des PLU qui va progressivement contribuer à la simplification et la clarification de leur contenu, afin de mieux traiter les enjeux
nationaux et locaux.
La collectivité s’est donc lancée dans la mise en application d’un règlement basé sur la simplification du nombre de zones afin d’assurer une meilleure
lisibilité du document. Le PLUi se limite donc aux quatre principales zones U, AU, A et N.
A cela s’ajoute un ensemble de règles graphiques selon les différentes thématiques, applicables en zone U afin de caractériser l’unicité de chaque espace
urbain (centre-bourg ancien, hameaux, extension continue, …). Cette nouvelle méthode permet une plus grande souplesse du règlement et une meilleure
adaptabilité aux contextes locaux.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX PLUI
LE RÈGLEMENT
Graphique
$ —.
nd 5 n°
ee;
m
Zone Urbaine - U * Quels types de construction sont
Zone à Urbaniser = AU autonsés et interdits ?
Zone Agricole = À * Quelles sont les règles à respecter sur l'aspect extérieur ?
Zone Naturelle = N à id abs pa ic ait 2
SUD GIRONDE 2
Orientations
d'Aménagement et
de Programmation
* Orienter l'aménagement futur
* Maitrise foncière de la collectimité
ou non
200 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Ces représentations graphiques de règles telles que la hauteur, l’implantation au sol, … présentent l’avantage d’une économie importante de règles écrites.
Elles permettent de simplifier l’élaboration et la compréhension des règles du PLUi du fait d’une représentation de façon claire et lisible.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX PLUI Communauté de communes du SUD GIRONDE Z
Zonage réglementaire
Un Secteur soumis à OAP (habitat)
ZA Secteur soumis à OAP (tourisme)
BE Secteur 1AU soumis à OAP (habitat)
BR Secteur 2AU fermé (habitat)
EM Secteur 1AU soumis à OAP (économie)
EM Secteur 1AU soumis à OAP (économie et
commercial)
EM Secteur 2AU fermé (économie)
_ Zone Agricole (A)
:__| Zone Naturelle (N)
M Secteur de Taille Et de Capacité d'Accueil
Limitées (STECAL) en zone À ou N
Prescriptions graphiques
E C1 Périmètre soumis à une AVAP (St-Macaire)
2 Secteur soumis à PAPAG
Données de contexte
-- Isoligne crue centenale (Saint Macaire)
MM Bâti cadastral 2022
Parcelles cadastrales 2022
[1] Limites communales
201 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Composition du règlement graphique
Le PLUi se structure autour de plusieurs documents graphiques, organisés comme suit :
Plan n°3.2.1 : un plan de zonage présentant les quatre zones règlementaires qui divisent le territoire entre les zones U, AU, A et N (ci-dessous). Les règles
sont ensuite déclinées à travers 9 documents graphiques thématiques valant règlement et qui s’appliquent chacun dans le cadre des zones définies ce plan.
Et enfin un plan informatif sur les risques.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX PLUI Communauté de communes du SUD GIRONDE Z
Légende
f Midté des fonctions renforcée Maté des fonctions son aire Secteur à vocation résdentielle Sectour de harmezæs
Secteur à vocation économique ot commerciale
Secteur à vocation économique
Secteur d'équipement d'anténëtoo Bec et de serce public
Secteur à vocaton touretque
Sactour d'emprise roaduollo
Secteur reconversion de friches
Secteur d'habitat Souris à CAP sectorielle
Secteur d'habitat soumis à CAP de secteur d'améragen ent
Secteur touristique soumes à CAP de soctour d aménagement
Secteur LU habitat soumis à DAP sectorielle
Secteur LA habitat soumis à DAP de secteur d'aménagement
Secteur LAU économe soumis à CNP soctoriolle
Secteur LAU économe et commerce Sounms à CAP soctortello
194 Secteur ZAU formé (habitat)
TA Secteur ZAU fenmé (écononie)
AouN forage ou Zone naturelle ou Agncole
NN SIECAL Habitat démontable on zone À
UN ca Economie en zone 4
EE SIECAL Tou rame loisirs en zone À
Es SIECAL Tou rrane viticole en zone 4
un SIECAL Dwsersibcation agncole en zone À
722 SIECAL Gens du Voyage en zone M
Z72 SIECAL Economie en zone H
D srécat touriane/toistrs en zone 14
72 SIÉCAL Actrités cmégétiques en zone M
issus SIÉCAL tourisme d'intérét supranational. Secteur : "BASE MAUTIQUE"
Es SIECAL tourisme d'intérét supranational. Secteur : *HIOT*
BU srccat environnement dintérét supranational Secteur :"TUIRERIE ET METAIRIE" PAG suecat Pan ami alien
M suc aninements dintérét codecs/ Loisirs / HLL en zone N
cription graphique : Périmètre soumis à une AVAP ($t-Macaire)
K Secteuw soumis à PAPAG
à Changement de destination
_……… Linéaies commerciaux dans les zones de ;
- Maité renforcée : changement de destination interdit
- Mixité sommaire : nouveau commerce autorisé
—. |soligne crue centenale (Saint Macaire)
2 Serutude de mixité saaale
== Serutude de taille de logements
202 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Plan n° 3.2.2 : répartition de la mixité des fonctions en zone urbaine et STECAL des zones agricoles ou naturelles et changement de destination permis des
bâtiments en zone agricole ou naturelle.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX implantation d tructi
rapport aux voies :
EM Construction à l'alignement (ou dans le
prolongement de l'existant avec édification
d'un mur en front bâti)
EM Implantation libre
Construction en retrait de 3 mètres minimum
(ou dans le prolongement du tissu bâti existant)
#7 Construction en retrait de 5 mètres minimum
; (ou dans le prolongement du tissu bâti existant)
"s BR Construction en retrait de 10 mètres minimum
(ou dans le prolongement du tissu bâti existant)
7 [] Secteur soumis à OAP sectorielle
= « , 71 Secteur soumis à OAP de secteur
d'aménagement (cf. Livre 4.2) \
l >
« a Secteur 2AU fermé (habitat)
/ 270 Secteur 2AU fermé (économie)
% , LI Zones A ou N
D:
Prescriptions graphiques
SY Règles d'implantation spécifique
"Te à (ZAE du Pays de Langon)
\ C1 Périmètre soumis à une AVAP (St-Macaire)
1 Secteur soumis à PAPAG
Données de contexte
---. Isoligne crue centenale (Saint Macaire)
EM Bâti cadastral 2022
Parcelles cadastrales 2022
CT] Limites communales
P LUI Süocrone 203 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Plan n° 3.2.3 : Implantation des constructions par rapport aux voies
JUSTIFICATIONS DES CHOIX EM Implantation sur au moins une limite séparative
quand retrait sur une limite, retrait > H/2 avec
minimum de 3 mètres
# Implantation libre. Si retrait, retrait > H/2 avec
minimum de 3 mètres
Implantation sur une limite ou en retrait > H/2
avec minimum de 3 mètres
Retrait de 3 mètres minimum imposé sur
| toutes les limites
M Retrait de 5 mètres minimum imposé sur
toutes les limites
EN Retrait de 10 mètres minimum imposé sur
toutes les limites
C2] Secteur soumis à OAP sectorielle
Secteur soumis à OAP de secteur
d'aménagement (cf. Livre 4.2)
Ma Secteur 2AU fermé (habitat)
D Secteur 2AU fermé (économie)
|__| ZonesAouN
: Prescriptions graphiques
Y Règles d'implantation spécifique
À (ZAE du Pays de Langon)
C1 Périmètre soumis à une AVAP (St-Macaire)
Secteur soumis à PAPAG
Données de contexte
-_ Isoligne crue centenale (Saint Macaire)
EM Bâti cadastral 2022
Parcelles cadastrales 2022
[7] Limites communales
P LUI Süocrone E 204 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Plan n° 3.2.4 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
JUSTIFICATIONS DES CHOIX PLUI
"7 Non Réglementé
EN 50%
EN 60%
En 50%
L _ 40%
‘cr D 30%
EN 20%
‘. = 10%
F|
©. + #07] Secteur soumis à OAP sectorielle
\ Secteur soumis à OAP de secteur
d'aménagement (cf. Livre 4.2)
/ Wa Secteur 2AU fermé (habitat)
Wa Secteur 2AU fermé (économie)
‘
2 L |__|ZonesAouN
_Prescriptions graphiques
: + CC] Périmètre soumis à une AVAP (St-Macaire)
L Secteur soumis à PAPAG
Données de contexte
-- Isoligne crue centenale (Saint Macaire)
EM Bâti cadastral 2022
Parcelles cadastrales 2022
[71 Limites communales
SUD GIRONDE 2. 205 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Plan n° 3.2.5 : Emprise au sol des constructions
JUSTIFICATIONS DES CHOIX N7 Non Réglementé
EM 4 mètres à l'égout du toit (E) ou acrotère
(A) / 6 mètres au faitage (F) > RDC
EM 7 mètres E + À / 9 mètres
au faitage > R+1 ou R+1+C
En 8 mètres E + A / 10 mètres au
faitage > R+1+C ou R+2
10 mètres E + À / 12 mètres au
faitage > R+2+C ou R+3
M7 12 mètres à l'égout du toit ou au faitage
(activité économique/équipements)
EM 13 mètres à l'égout du toit ou au faitage
(activité économique/équipements)
MN 16 mètres E + À / 18 mètres au faitage
nes Langon / activité économique /
uipement public)
C__] Secteur soumis à OAP sectorielle
Secteur soumis à OAP de secteur
d'aménagement (cf. Livre 4.2)
Wa Secteur 2AU fermé (habitat)
ww Secteur 2AU fermé (économie)
|__| ZonesAouN
Prescriptions graphiques
C1 Périmètre soumis à une AVAP (St-Macaire)
Secteur soumis à PAPAG
Se Zone de hauteur spécifique (Langon)
6 mètres à l'égout du toit
Données de contexte
= Isoligne crue centenale (Saint Macaire)
EM Bâti cadastral 2022
Parcelles cadastrales 2022
[7] Limites communales
P LUI Sin cronEe 2 E 206 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Plan n° 3.2.6 : Hauteur des constructions
JUSTIFICATIONS DES CHOIX PLUI Communauté de communes du SUD GIRONDE
Eléments du patrimoine naturel
(L.151-19)
+ Arbre remarquable/à conserver
Haies et alignements d'arbres
EUX Espaces Boisés Classés
L2 Parcs, jardins, boisements et prairies
: d'intérêt paysager
à y i::# Espaces paysagers remarquables
Éléments du patrimoine bâti (L.151-19)
s Bâtiment remarquable
rs. Airial
Périmètre des sites classés
. _ | Périmètre des sites inscrits
Zonage réglementaire
MS Zone urbaine (U)
1 D Zone urbaine (U) soumise à OAP BE"
#
#
{
EU
je 12° M Zone à urbaniser (AU) fs EM Secteur de Taille Et de Capacité d'Accueil
ÿ ‘Limitées (STECAL) en zone À ou N # *.[_ ]ZoneN Zone A
Données de contexte
EM Bâti cadastral 2022
Parcelles cadastrales 2022
[2 Limites communales
207 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Plan n° 3.2.7 : Patrimoine
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Eléments de Trame verte et bleue
protégés au titre de l'article L151-23
du Code de l'urbanisme
Eléments de la Trame bleue
EM Corridors aquatiques
(cours d'eau et ripisylves)
DS == Zones humides
”? l Eléments de la Trame verte
:15 Réservoirs de biodiversité majeurs
Réservoirs de biodiversité complémentaires
Corridors écologiques terrestres y F7 S =
RS EU AE ES ee ti L(TVB et/ tecti
253 Bosquets, friches et prairies ayant un
positionnement stratégique
—— Haies ayant un positionnement stratégique
- es: Zonage réglementaire
[| &" RC TT d/) d Zone urbaine (U)
\ #3 EN Zone urbaine (U) soumise à OAP
i = EM Zone à urbaniser (AU)
Ji M Secteur de Taille Et de Capacité d'Accueil
ce iT Limitées (STECAL) en zone À ou N
__|Zone N
#1 1 Zone A
Données de contexte
2 ae. DM Bâti cadastral 2022
: 6 Parcelles cadastrales 2022
_ É + [1 Limites communales
P LUI SUD GIRONDE 208 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Plan n° 3.2.8 : Trame Verte et Bleue
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Prescriptions des risques liés à l'eau
RQ Vallée de la Garonne
\E2 PPRI - Zone d'interdiction (Zone rouge foncé)
PPRI - Zone d'interdiction (Zone rouge clair)
PPRI - Zone d'interdiction (Zone grenat)
PPRI - Zone de prescription (Zone bleu)
-- Isoligne crue centenale Saint Macaire
Vallée du Ciron
7 [] Atlas des zones inondables du Ciron
ës . Espace de mobilité du Ciron
, Vallée du Galouchey
= ; EM Zone sensible au debordement du Galouchey
FE Prescriptions des risques liés aux
4 mouvements de terrain
1 Carrières
L2z j : Zonage réglementaire
Hs Zone urbaine (U)
EMI Zone urbaine (U) soumise à OAP
-s _ MM Zone à urbaniser (AU)
| EM Secteur de Taille Et de Capacité d'Accueil
Limitées (STECAL) en zone À ou N
| |ZoneN
Zone A
: Données de contexte
Dale] Jo. M Bâti cadastral 2022
TE Parcelles cadastrales 2022
[2 Limites communales
P LUI SUD GIRONDE 209 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Plan n° 3.2.9 : Risques et nuisances
JUSTIFICATIONS DES CHOIX ’ *
reserve Emplacement TR FA ee
Prescriptions graphiques
Données de contexte
MM Bâti cadastral 2022
Parcelles cadastrales 2022
[7] Limites communales
+ +
reserves
7H
3
ue us
on
en mn
nu.
ve
$ l 4 è j . ;
Tableau des emplacements
dat sis. 8
P LUI SU GRONDE
eve En 1. 22
;
. *, mg"
hi bd
210 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Plan n° 3.2.10 : Emplacements réservés
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Communauté de communes du
SUD GIRONDE PLUI
Aléa retrait et gonflement des argiles
Niveau moyen
Niveau fort
Aléa remontée de nappes
EM Zones potentiellement sujettes aux
débordements de nappe
#7 Zones potentiellement sujettes aux
inondations de cave
Données de contexte
EM Bâti cadastral 2022
Parcelles cadastrales 2022
[7] Limites communales
211 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Plan informatif des risques
Pour chacun des plans, chaque zone urbaine, agricole et naturelle fait l’objet d’un redécoupage identifiant des règles graphiques différenciées au sein de
chacun des secteurs nouvellement dessinés. Parmi les règles graphiques agricoles et naturelles, certains constituent des Secteurs de Taille et de Capacité
Limité (STECAL) au sens de l’article L151-13 du Code de l’Urbanisme. Dans l’exposé du règlement écrit qui suit, il est à chaque fois fait référence aux règles
graphiques au sein de chaque article concerné de manière expresse. Les deux documents, écrit et graphique sont complémentaires pour connaître l’ensemble
des règles affectant le territoire.
NB : Les zones AU ouvertes à l’urbanisation comportant des OAP ne sont pas régies par les dispositions règlementaires du règlements écrit et graphique. Les
principes de celles-ci sont exposés au sein du livre n°4 du présent dossier de PLUi.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Usage des sols et destination des constructions
Destinations, sous-destinations, usages et affectations
des sols, natures d'activités interdites
Destinations, sous-destinations et natures d’activités
soumises à des conditions particulières
Mixité fonctionnelle et sociale
Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Volumétrie et implantation des constructions
Insertion architecturale, urbaine, paysagère et environnementale
Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords
CRAN TA
Stationnement
Equipements et réseaux
Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées, accès et
obligations imposées en matière d’infrastructures
Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’énergie,
d'assainissement, et par les réseaux de communication électronique
P LUI SU GIRONDE 2 h 212 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Composition du règlement écrit
Le règlement écrit fixe les dispositions générales s’appliquant à l’ensemble du territoire intercommunal, à l’exception des secteurs d’OAP « secteur
d’aménagement » en zone U et AU régies par le livre 4 du PLUi. Il fixe aussi les règles applicables à l’intérieur de chacune des zones, et le cas échéant,
établit des règles spécifiques, d’une part, aux règles graphiques de la zone U, et d’autre part, aux règles graphiques des zones agricoles et naturelles,
délimitées par les documents graphiques.
Chaque zone est régie par 9 articles s’organisant de la manière suivante :
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 E 213 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
4.3. Justifications des dispositions applicables à chacune des zones et de leurs limites
La zone urbaine « U »
Rappel du Code de l’urbanisme
Le code de l’urbanisme précise à l’article R151-18 que « Les zones urbaines sont dites " zones U ". Peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà
urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à
implanter ».
Définition de la zone U
Le diagnostic a permis de consolider les connaissances des élus de manière précise au sujet de leurs centres-villes, de leurs villages et hameaux,
particulièrement en matière de morphologies et de spécificités fonctionnelles, paysagères ou encore patrimoniales. Le PADD est venu quant à lui donner des
orientations en matière de préservation de certains espaces urbains en raison de leur qualité paysagère et patrimoniale, en matière de densification et de
renouvellement du tissu déjà bâti, mais également en matière de nouvelles formes urbaines et d’ambition architecturale attendue sur le territoire.
Les zones urbaines du PLUi ont été mises en place pour proposer un développement cohérent et harmonieux du territoire. Ces zones correspondent à des
formes urbaines différentes sur lesquelles les règles d’implantation et les usages rencontrés sont différents. Le rôle dans l’armature du territoire de ces zones a
également été pris en compte, notamment concernant la distinction entre des secteurs centraux polarisants et des secteurs plus périphériques, voire
résidentiels.
Ces zones urbaines sont des zones suffisamment équipées en réseaux publics, dans lesquelles sont admises, selon les prescriptions écrites au règlement
d’urbanisme, les constructions à vocation d’habitat, d’équipements, de loisirs et d’activités économiques compatibles avec la fonction d’habiter.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 E 214 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
La zone urbaine du PLUi a été travaillée par le prisme de la fonctionnalité. En fonction de leur degré d’attractivité, les secteurs en zone U sont classés en
relation avec le plan graphique 3.2.2. On retrouve notamment :
• En secteur de mixité renforcée : toutes les activités « urbaines » sont autorisées, sauf l’industrie, l’artisanat de production et les entrepôts pouvant
générer des nuisances, qui doivent être implantés en zones d’activités dédiées.
Ces secteurs correspondent aux centres des communes les plus urbaines (Langon, Toulenne,…). Ils sont destinées à accueillir tous types de commerce.
Ces communes sont donc les espaces privilégiés du territoire de la communauté de communes pour l’accueil du commerce. La typologie « secteur de mixité
renforcée » permet donc l’implantation sans condition de tous les commerces de détails. Ces espaces étant les plus propices à une forte mixité
fonctionnelle, cette typologie permet également l’implantation de toutes les sous-destinations de « commerce et activité de service » à l’exception des
commerces gros et des destinations d’« équipements d’intérêt collectif et services publics » et « autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire » à
condition d’être compatible avec l’habitat.
La destination « exploitation agricole et forestière » est interdite. Dans certaines communes (Langon, Toulenne…), le changement de destination des
commerces existants en RDC à destination d’habitat est interdit le long d’un linéaire repéré au plan.
• En secteur de mixité sommaire : toutes les activités « urbaines » sont autorisées, sauf l’industrie, l’artisanat de production et les entrepôts pouvant
générer des nuisances, qui doivent être implantés en zones d’activités dédiées.
Elles correspondent aux espaces péricentraux des villes et aux centres des bourgs et villages. Majoritairement dédiés à l’habitat, ils comptent également
des commerces et des équipements. Afin de permettre la diversification des fonctions au sein des villages, les destinations sont également permises : la
restauration, l’hébergement hôtelier et touristique, les équipements d’intérêt collectif et service publics compatible avec l’habitat, les bureaux, les entrepôts
en lien avec une activité existante, les activités de service avec accueil d’une clientèle. Les activités agricoles existantes dans ces secteurs pourront évoluer
à condition de ne pas générer de nuisances incompatibles avec l’habitat.
La Sous-destination commerce de détail et artisanat est possible seulement si la projet comprend une façade sur un linéaire commercial. La condition est la
même pour la restauration.
Dans certaines communes, les nouveaux commerces doivent être implantés le long d’un linéaire commercial repéré au plan ;
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 E 215 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
• En secteur résidentiel dominant : seuls l’habitat, les équipements de services publics, et les activités de services accueillant du public sont autorisés ;
Ces secteurs correspondent aux espaces résidentiels (lotissements notamment, extension urbaine récente) des villes, aux espaces urbains des communes
ne disposant pas de commerces, au grand secteur urbain à l’écart du bourg. Ils sont dédiés à l’habitat ; les commerces, l’industrie… sont interdits.
Les équipements d’intérêt collectif et services publics sont également autorisés.
• En secteur emprise au sol résiduelle : seuls sont autorisés l’habitat et les activités de services accueillant du public
3 communes sont concernées par ce secteur : Coimères, Langon et Villandraut. Ce secteur « gèle » les nouvelles constructions du fait de problèmes
d’assainissement pour les deux premières et d’une attente des résultats de l’étude sur l’inondation de 2020 pour Villandraut.
En attendant de trouver des solutions, dans ces secteurs, seul l'agrandissement des constructions existantes à usage d'habitation et la création d’annexes
sont possibles.
Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou équipement d'intérêt collectif restent autorisés.
• En secteur reconversion de friches : seuls l’habitat, les équipements de services publics, le commerce de détail et l’artisanat, et les activités de
services accueillant du public sont autorisés.
Une seule commune est concernée par ce zonage, Verdelais. Il s’agit d’une friche économique en entrée de bourg, que la commune souhaite réinvestir avec
du logement ou des activités.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 E 216 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
• En secteur de hameau : seuls sont autorisés le logement, les locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés n’induisant pas
de gêne pour l’environnement.
Ces secteurs sont dédiés à l’habitat. Ils disposent d’un potentiel de densification plus ou moins important. Ils participent de par leur histoire au développement
du territoire avec des hameaux pouvant parfois être plus importants que le bourg.
A noter que ce secteur a fait l’objet d’une définition spécifique venant préciser la méthodologie des enveloppes urbaines.
Ces espaces sont dédiés à l’habitat
:
→ « Espace d'urbanisation constitué (dont quartiers des communes du PNR), comprenant entre 10 et 20 habitations. Localisé à l'extérieur du
centre historique des villes/bourgs/villages, cet espace n’est pas voué à évoluer au-delà de ses limites actuelles ».
• En secteur à vocation d’activités économiques et commerciales : seuls sont autorisés le commerce de détail et artisanat, autre activité des secteurs
secondaire ou tertiaire et les équipements d’intérêt collectif et services publics. Également autorisé : commerce de gros + activité de service où s’effectue
l’accueil d’une clientèle
Ces secteurs sont dédiés aux activités économiques et/ou commerciales. En application du DAAC du SCoT Sud Gironde (Cf. Annexe des justifications des
choix), les zones (ZA Moléon, ZA Dumes, PA Pays de Langon) autorisent le développement de la sous-destination « Artisanat et commerce de détail » sur
ces espaces, avec comme condition que la surface de plancher soit égale ou supérieure à 400m².
Ces zones ont été choisies de part leur accessibilité, leur desserte et leur capacité de stationnement permettant de répondre aux besoins de développement
d’activités correspondant à des activités économiques ou commerces qui ne peuvent pas s’implanter dans les centre-villes / centre-bourgs pour des
problématiques d’accessibilité, de stationnement et de nuisances potentielles.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 E 217 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
• En secteur à vocation d’activités économiques : seuls sont autorisés, autre activité des secteurs secondaire ou tertiaire et les équipements d’intérêt
collectif et services publics. Le commerce et les activités de services ne sont pas autorisés.
Ces secteurs sont dédiés aux activités économiques. En application du DAAC du SCoT Sud Gironde (Cf. Annexe des justifications des choix), ces secteurs
n’autorisent pas le développement du commerce et des activités de services.
• En secteur à vocation touristique : seuls sont autorisés les hôtels, les autres hébergements touristiques et les équipements d’intérêt collectif et
services publics
Ces secteurs sont dédiés au développement de l’activité touristique. Ils se retrouvent sur quelques communes du territoire comme Hostens où l’activité
touristique est développée.
• En secteur d’équipements publics : seuls sont autorisés les équipements d’intérêt collectif et services publics
Ces secteurs sont dédiés à la réalisation d’équipements d’intérêt collectif et services publics, toutes les autres destinations sont interdites.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Zones Urbaines
[__] Limites de la
Communauté de communes
|__|] Limites communales
Zone urbaine (U)
0 7,5
LE CITADIA , novembre 2022
P LUI Süocrone E 218 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 E 219 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Les zones à urbaniser « AU »
Rappel du Code de l’urbanisme
Les zones à urbaniser sont dites " zones AU ". Peuvent être classées en zone à urbaniser les secteurs destinés à être ouverts à l'urbanisation.
Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU
ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone et que des orientations d'aménagement et de
programmation et, le cas échéant, le règlement en ont défini les conditions d'aménagement et d'équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la
réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations
d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement.
Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU
n'ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone, son ouverture à l'urbanisation est subordonnée à
une modification ou à une révision du plan local d'urbanisme comportant notamment les orientations d'aménagement et de programmation de la zone.
Définition des zones AU
La collectivité a fait le choix d’un développement urbain raisonné en cohérence avec les dispositions législatives qui incitent à une modération de la
consommation d’espaces. Les secteurs de développement en extension sont donc tous localisés en continuité de la zone urbaine et proportionnés à l’armature
territoriale déclinée sur la CdC Sud-Gironde.
Les zones à urbaniser (AU) appelées « 1AU » au PLUi sont les zones ouvertes à l’urbanisation : les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité
et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate de la zone ont une capacité pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble
de cette zone. L’ensemble des zones 1AU sont par ailleurs soumises à des Orientations d’Aménagement et de Programmation. Certaines sont régies par les
dispositions règlementaires (OAP sectorielles) alors que d’autres ne sont pas régies par les dispositions règlementaires du règlement écrit et graphique (OAP
secteur d’aménagement) (Cf. Exposé des motifs retenus pour élaborer les OAP).
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 E 220 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
A noter que toutes les communes de la CdC Sud Gironde ne disposent pas a minima d’une OAP. En effet, plusieurs communes ont fait le choix de travailler leur
développement au sein des secteurs déjà urbanisés.
D’autres communes ont fait le choix de reporter le développement d’une zone AU dans une prochaine évolution du document d’urbanisme du fait d’un besoin
d’engager une réflexion amont plus poussée sur le développement de leur commune et/ou de fortes contraintes environnementales sur les secteurs pressentis.
C’est le cas des communes de Hostens, Noaillan, Le Pian sur Garonne, Villandraut. Ce besoin complémentaire ne devrait pas excéder une petite dizaine
d’hectares.
Sur la commune de Langon, le choix a été fait d’instaurer une Servitude de mixité sociale sur l’ensemble des secteurs d’OAP. En application de l'article L.151-
15 du Code de l’urbanisme, une servitude est instituée afin d’imposer, en cas de réalisation d'un programme de logements, qu’un pourcentage de ce
programme soit affecté à des catégories de logements qu'il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale. Cette servitude s’inscrit dans le Projet urbain
de Langon et notamment la volonté de diversifier l’offre de logements.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Zones A Urbaniser
[__] Limites de la
Communauté de communes
[_] Limites communales
+ Zones à urbaniser (AU)
LE CiTADIA , novembre 2022
P LUI Süocrone 221 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 E 222 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
La zone agricole A
Rappel du Code de l’urbanisme
Les zones agricoles, dites zones « A » comprennent les secteurs des communes, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique
ou économique des terres agricoles (article R151-22 du Code de l’urbanisme).
Par ailleurs, l’article R151-23 indique que :
« Peuvent être autorisées, en zone A :
1° Les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole ou au stockage et à l'entretien de matériel agricole par les coopératives d'utilisation de
matériel agricole agréées au titre de l'article L. 525-1 du code rural et de la pêche maritime ;
2° Les constructions, installations, extensions ou annexes aux bâtiments d'habitation, changements de destination et aménagements prévus par les articles L.
151-11, L. 151-12 et L. 151-13, dans les conditions fixées par ceux-ci. »
Définition de la zone A
La zone A est à protéger en raison du potentiel agricole, agronomique et économique. Elle accueille notamment les constructions et installations nécessaires
à l'exploitation agricole, aux services publics ou d’équipements d'intérêt collectif, ainsi que les extensions et annexes des habitations existantes à la date
d’approbation du PLUi. L’objectif est de garantir la pérennité des espaces agricoles productifs à long terme. La zone agricole joue également le rôle de
transition en contact avec les espaces urbanisés.
La délimitation des zones agricoles sur la CdC Sud-Gironde s’est attachée à respecter le caractère agricole des sols de cette ressource économique très
présente sur le territoire.
Les zones A sont en partie issues des documents locaux d’urbanisme en vigueur et des données issues du Registre Parcellaire Graphique (îlots déclarés à la
PAC) complétées par des connaissances de terrain et une photo-interprétation pour lecture de l’occupation du sol.
.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 E 223 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Un important travail de concertation a été réalisé avec le monde agricole afin d’éviter autant que faire se peut les conflits entre agriculture / viticulture et
urbanisation.
Ainsi, afin de préserver le caractère agricole des espaces et limiter les conflits d’usage, une attention particulière est portée au sein des secteurs de
développement (via les OAP) concernant le traitement paysager des franges urbaines en lien avec les parcelles cultivées.
Dans la volonté de simplification du document d’urbanisme, le CdC Sud Gironde a fait le choix de n’avoir qu’un seul type de zone agricole et non de multiplier
les secteurs.
Les zones A intègrent également des bâtiments à usage d’habitation qui se situent au sein d’espaces présentant les caractéristiques de zones A mais qui
n’ont pas, ou ont perdu leur vocation historique (hameaux non urbains, écarts...). Il s’agit d’habitat diffus qui ne peut être considéré comme constitutif
d’espaces urbanisés au regard des critères cités dans l’étude de densification. Les zones inconstructibles des PPRi n’ont pas été systématiquement classées
en zone agricole (ou même naturelle) : la prise en compte des règles des PPRi est laissée à un traitement au cas par cas des demandes d’autorisation
d’urbanisme dans les secteurs potentiellement soumis à un risque, en cohérence avec le statut des PPRi (documents s’imposant aux autorisations
d’urbanisme et aux documents d’urbanisme, Servitude d’Utilité Publique). Ainsi, l’existence des PPRi est rappelée dans les dispositions générales du
règlement et l’ensemble des dossiers sont annexés au PLUi en tant que Servitude d’Utilité Publique (SUP) et PPRN.
Le PLUi permet le réinvestissement et l’évolution du bâti isolé en autorisant le changement de destination des bâtiments identifiés et en permettant les
annexes et extensions aux logements existants.
Les éléments surfaciques (exemple : les zones humides), linéaires et ponctuels (exemple : haies) dont la protection est souhaitée dans le cadre du PLUi font
l’objet d’autres outils réglementaires que la zone A. Ces derniers sont identifiés au titre des prescriptions graphiques.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Zones Agricoles
[__] Limites de la
Communauté de communes
[__] Limites communales
Zone agricole (A)
LE CITADIA , novembre 2022
P LUI Süocrone 224 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 E 225 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
La zone naturelle N
Rappel du Code de l’urbanisme
L’article R151-23 du Code de l’urbanisme indique que :
« Peuvent être autorisées en zone N :
1° Les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole et forestière, ou au stockage et à l'entretien de matériel agricole par les coopératives
d'utilisation de matériel agricole agréées au titre de l'article L. 525-1 du code rural et de la pêche maritime ;
2° Les constructions, installations, extensions ou annexes aux bâtiments d'habitation, changements de destination et aménagements prévus par les articles L.
151-11, L. 151-12 et L. 151-13, dans les conditions fixées par ceux-ci. »
Définition de la zone N
Les zones naturelles et forestières, dites zones « N », concernent les secteurs des communes, équipés ou non, à protéger en raison :
• Soit de la qualité des sites, milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou
écologique ;
• Soit de l’existence d’une exploitation forestière ;
• Soit de leur caractère d’espaces naturels.
Au regard du caractère naturel de ces espaces, en opposition au caractère agricole « exploité » de la zone agricole, les constructions à usage agricole ne sont
pas autorisées en zone naturelle sauf exception faite des bâtiments d’élevage léger, abris, tunnels bas ou serre-tunnel.
La zone N est par ailleurs connectée le plus souvent aux réservoirs de biodiversités intégrés à la Trame Verte et Bleue (TVB) du territoire, dont l’enjeu principal
vise la préservation des fonctions écologiques qu’ils présentent.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 E 226 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Les zones naturelles et forestières correspondent aux espaces naturels, non agricoles. Elles sont notamment constituées des espaces boisés du territoire, mais
englobent également les milieux ouverts non cultivés, les milieux humides, ou encore les milieux rocheux. De manière générale, il s’agit des espaces dont le
caractère naturel est à préserver.
Comme pour les zones A, les zones naturelles et forestières, comportent des bâtiments à usage d’habitation. Il s’agit d’habitat diffus qui ne peut pas être
considéré comme constitutif d’espaces urbanisés au regard des critères cités dans l’étude de densification.
Les zones inconstructibles des PPRi n’ont pas été systématiquement classées en zone naturelle : la prise en compte des règles des PPRi est laissée à un
traitement au cas par cas des demandes d’autorisation d’urbanisme dans les secteurs potentiellement soumis à un risque, en cohérence avec le statut des
PPRi (documents s’imposant aux autorisations d’urbanisme et aux documents d’urbanisme, Servitude d’Utilité Publique). Ainsi, l’existence des PPRi est
rappelée dans les dispositions générales du règlement et l’ensemble des dossiers sont annexés au PLUi en tant que Servitude d’Utilité Publique (SUP) et
PPRN.
Les éléments surfaciques (exemple : les zones humides), linéaires et ponctuels (exemple : haies) dont la protection est souhaitée dans le cadre du PLUi font
l’objet d’autres outils réglementaires que la zone N. Ces derniers sont identifiés au titre des prescriptions graphiques.
Dans la volonté de simplification du document d’urbanisme, le CdC Sud Gironde a fait le choix de n’avoir qu’un seul type de zone naturelle et non de multiplier
les secteurs.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 E 227 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
La délimitation des zones naturelles s’appuie sur plusieurs sources :
• le diagnostic agricole du PLUi,
• l’occupation des sols du GIP ATGERI,
• le Registre Parcellaire Graphique,
• la TVB du PLUi,
• des visites terrains.
La zone N constitue le pendant de la zone agricole A, mais sur des espaces naturels et non des terres agricoles. A ce titre, les dispositions règlementaires de la
zone N font écho à celles de la zone A.
Le PLUi, au travers de ces dispositions, vise à limiter les conflits d’usage en restreignant les destinations et usages du sol non compatibles avec la vocation
naturelle de la zone. L’ensemble de la zone naturelle et ses secteurs est dédiée aux espaces naturels.
Le PLUi permet le réinvestissement et l’évolution du bâti résidentiel isolé en autorisant le changement de destination des bâtiments identifiés et en permettant
les annexes et extensions aux logements existants en s’appuyant sur la doctrine de la CDPENAF Gironde.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 E 228 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le règlement du PLUi veille à assurer la pérennité des exploitations agricoles en dehors des espaces agricoles. En effet, pour des raison techniques, foncières,
ou selon le type de production, des activités agricoles se sont implantées et pourraient avoir à s’implanter hors de la zone agricole du PLUi. La collectivité a fait
le choix de soutenir l’activité agricole en considérant qu’une partie de ces espaces naturels comme également adaptés pour accueillir des constructions
agricoles. Ainsi, les nouvelles constructions agricoles sont autorisées en zone naturelle N.
Comme dans la zone agricole, leur implantation est néanmoins conditionnée au respect de la règlementation en vigueur du Règlement Sanitaire Départemental
ou des installations classées. Ainsi, le PLUi renvoie en autre à la prise en compte des distances à respecter vis-à-vis des habitations ou autres constructions,
notamment en fonction de la présence de cheptels et de ses caractéristiques.
Le PLUi veille à permettre l’aménagement, les locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés. Au sein des zones naturelles, les dispositions règlementaires définies permettent le développement d’activités et aménagements participant à leur fonction récréative, sportive et de loisirs.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Zones Naturelles
[__] Limites de la
Communauté de communes
[__] Limites communales
M7 Zone naturelle (N)
0 7,5
BE |
KE CiTADIA , novembre 2022
P LUI Süocrone 229 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Répartition des surfaces par types de zonage
BE À B'IAU m 2AU EN SU
P LUI Süocrone E 230 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Type de zone Surface(en ha)
A 14 975,12
1AU 96,65
2AU 11,91
N 64 820,42
U 2 693,54
Total 82 597,68
Bilan des surfaces du zonage
La majeure partie du territoire est couvert par des zones Naturelles (78%) et Agricoles
(18%). P LUI Sin cronEe 2 E 231 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Les Secteurs de Taille et de Capacité Limitée (STECAL) des zones A et N
Rappel du Code de l’urbanisme
Les STECAL sont définis d’après l’art L.151-13 du Code de l’Urbanisme :
« Le règlement peut, à titre exceptionnel, délimiter dans les zones naturelles, agricoles ou forestières des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées
dans lesquels peuvent être autorisés :
1° Des constructions ;
2° Des aires d'accueil et des terrains familiaux locatifs destinés à l'habitat des gens du voyage au sens de la loi n° 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à
l'accueil et à l'habitat des gens du voyage ;
3° Des résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs.
Il précise les conditions de hauteur, d'implantation et de densité des constructions, permettant d'assurer leur insertion dans l'environnement et leur
compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone.
Il fixe les conditions relatives aux raccordements aux réseaux publics, ainsi que les conditions relatives à l'hygiène et à la sécurité auxquelles les
constructions, les résidences démontables ou les résidences mobiles doivent satisfaire.
Ces secteurs sont délimités après avis de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers prévus à l'article L.
112-1-1 du code rural et de la pêche maritime.
Leur caractère exceptionnel s'apprécie, entre autres critères, en fonction des caractéristiques du territoire, du type d'urbanisation du secteur, de la distance
entre les constructions ou de la desserte par les réseaux ou par les équipements collectifs. »
JUSTIFICATIONS DES CHOIX PLUI Communauté de communes du SUD GIRONDE Z
Secteurs de Taille et de Capacité
d'Accueil Limitées (STECAL)
7,5
LE CiTADIA , novembre 2022
Communauté de communes
[_| Limites communales
STECAL en zone Agricole STECAL en zone Naturelle
Habitat démontable
Economie
Tourisme/loisirs
Tourisme viticole
Diversification agricole
A
À
4
Gens du Voyage
Economie
Tourisme/loisirs
Activités cynégétiques
Tourisme base nautique
Tourisme secteur HIOT
Equipements d'intérêt
collectif/ Loisirs/ HLL
Environnement d'intérêt
supra-national
"TUILERIE ET METAIRIE"
Parc animalier
232 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Caractère exceptionnel des STECAL
Il est à noter que les usages en zones agricoles et naturelles sur le territoire de Sud-Gironde sont variés en catégories et le territoire étendu. Certains STECAL
permettent notamment des aménagements ou installation d’ouvrages plutôt que des bâtiments (aménagements divers, abris pour animaux, installations liées à la
chasse, …). Les catégories de STECAL liées au tourisme sont les secteurs les plus permissifs en matière de constructions, s’expliquant notamment par une volonté
politique de développer ce volet pour gagner en attractivité. Au total, on recense 41 STECAL sur l’ensemble du territoire de Sud-Gironde, soit une moyenne de moins
de 2 STECAL par commune.
Pour les secteurs économiques (14 sites) et
secteurs de tourisme (22 sites), qui sont les plus
nombreux, ils actent de la présence de
nombreuses activités préexistantes sur le
territoire pour permettent leur évolution et leur
maintien à long terme. Il s’agit notamment
d’artisans, commerçants, de la promotion de la
diversification agricole, du développement du
tourisme vert en lien avec les aménités naturelles
du territoire (restaurants, hébergements, …).
Pour les STECAL Gens du voyage et habitat
démontable, seules 4 communes (Noaillan, Saint
Pierre de Mons, Saint-André-du-Bois, Toulenne)
comportent un tel secteur, démontrant leur
caractère exceptionnel.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
L’ensemble des projets liés à la création
de STECAL sont détaillés à travers des
fiches projets à retrouver en annexe P LUI Süocrone E 233 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Définition des STECAL
Type de STECAL Dispositions réglementaires associées Nombre recensé au PLUi Surface au PLUi
STECAL liés à l’habitat
STECAL Habitat
démontable
Ce secteur correspond à une zone d’habitat démontable (yourtes) à vocation touristique. De
taille modeste, il s’inscrit en continuité du bourg sur des terrains non agricoles et n’ayant pas de
contraintes environnementales.
1 0,23 ha
STECAL Gens du
voyage
Ces secteurs illustrent la volonté de recenser et formaliser les terrains propices à l’installation de
familles répondant à une demande observée sur le territoire et à la compatibilité avec le schéma
départemental des gens du voyage. Il est autorisé sur ces secteurs :
→ les constructions et aménagements nécessaires à l’accueil des gens du voyage ;
→ l’hébergement spécifique ;
→ le stationnement des caravanes constituant un habitat permanent.
3 4,35 ha
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Süocrone E 234 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Type de STECAL Dispositions réglementaires associées Nombre recensé au PLUi Surface au PLUi
STECAL liés à l’activité économique
STECAL Economie
Les STECAL Economie démontrent l’importance de maintenir les activités existantes,
en permettant à celles-ci une extension mesurée mais sans volonté d’accueillir de
nouvelles entreprises au sein de ces zones.
12 10,60 ha
STECAL Diversification
agricole
Les STECAL Diversification agricole autorisent en zone A ou N, les constructions et
installations directement liées à la vocation agricole du secteur, notamment les locaux
de vente, la restauration, l’hébergement hôtelier et touristique, les bureaux.
Les élus du Sud-Gironde souhaitent maintenir et pérenniser les agriculteurs implantés
sur le territoire qui représentent une force économique importante. Leur permettre de
diversifier leurs activités dans le respect de l’environnement limitrophe renforce la
solidité financière des activités.
1 0,51 ha
STECAL Activités
cynégétiques
Cet unique secteur représente un site particulier où sont implantées des activités rurales
non agricoles, telles que celles liées à la chasse. Ainsi, le PLUi n’autorise que la
création ou l’extension d'abris pour la chasse, dans une limite totale de 40m² par
construction.
1 0,28 ha
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Süocrone E 235 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Type de STECAL Dispositions réglementaires associées Nombre recensé au PLUi Surface au PLUi
STECAL liés au tourisme
STECAL Tourisme/loisirs Les STECAL Tourisme identifient l’ensemble des projets touristiques en zones A ou N ayant la volonté de se développer mais également les nouveaux projets engagés.
En lien avec le PADD et la volonté de valoriser l’économie touristique du territoire, ces projets
participent à renforcer l’attractivité du Sud-Gironde tout en respectant l’environnement naturel des
sites. Les vocations touristiques identifiées sont diversifiées autour de l’hébergement, réception, loisirs
et potentiel de diversification du patrimoine bâti : campings, chalets (Domaine Départemental
d’Hostens, accrobranche…), châteaux et domaines viticoles (avec activités existantes ou avec
potentiel de diversification), restaurants, salles des fêtes, réceptions, séminaires, zone de loisirs
intercommunale.
Ces secteurs ont été différenciés pour répondre aux besoins particuliers des activités exercées sur
site. Pour exemple, les projets liés au développement du tourisme viticole proposent des activités plus
diversifiées (réception, hébergement, bureaux, local de vente, espaces de stockage, …) qu’un secteur
de camping communal.
12 14,93 ha
STECAL Tourisme viticole 5 4,46 ha
STECAL Tourisme d’intérêt
supranational (base
nautique, secteur HIOT)
2 5,51 ha
STECAL environnement
d’intérêt supranational
Ces secteurs, au nombre de 2, correspondent aux projets portés par le Conseil Départemental de la
Gironde sur le Domaine Départemental d’Hostens. Ils permettent de valoriser diverses activités : la
création d’une pépinière départementale, le développement d’une offre culturelle et pédagogique,
l’accueil et l’accompagnement de publics. Les éléments architecturaux et bâtis seront conservés et
valorisés comme support à la sensibilisation.
2 2,45 ha
STECAL Parc animalier
Le projet ambitionné est de faire découvrir au public la richesse des races domestiques françaises et
étrangères, d'en appréhender de façon conviviale les particularités et d'inciter à leur respect et leur
préservation, au travers d'un parc animalier dans le Sud Gironde. Afin de vérifier la faisabilité
économique du projet et de mesurer les travaux nécessaires à l'accueil des visiteurs d'une part, et au
confort des animaux présentés d'autre part, le maître d'ouvrage a fait appel à une société spécialisée
sur ce type d'activité et a pu bénéficier d'un accompagnement financier de la Région Nouvelle-
Aquitaine pour la mise en place de cette étude.
1 12,21
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Süocrone E 236 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Type de STECAL Dispositions réglementaires associées Nombre recensé au PLUi Surface au PLUi
STECAL liés aux équipements d’intérêt collectifs
STECAL
Equipements/loisirs/HLL
Il s’agit d’un seul STECAL sur le territoire. Ce STECAL est propre à la volonté de la
commune de Langon de développer une aire ouverte d’équipements publics et de loisirs.
Le secteur autorise ainsi seulement les aménagements nécessaires à l’accueil des gens
du voyage, le stationnement des caravanes et les résidences démontables en
articulation avec le STECAL Gens du voyage.
1 5,91 ha
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 È 237 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Bilan des STECAL présents sur le territoire
Il est à noter que le nombre de STECAL résumé, correspond aux nombres de polygones zonés en STECAL. Ainsi plusieurs zones peuvent correspondre à
un même projet, c’est le cas notamment des STECAL environnement d’intérêt supranational sur le Domaine Départemental d’Hostens.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Armature urbaine Communes Habitat démontable Gens du Voyage Economie Diversification agricole Activités cynégétiques Tourisme/ loisirs Tourisme viticole Tourisme
d’intérêt
supranational
Environnement
d’intérêt
supranational
Parc
animalier
Equipements
d'intérêt
collectif /
Loisirs / HLL
Pôle LANGON 1 1 TOULENNE 1 1 1
Pôle relais
NOAILLAN 1 2
SAINT-
SYMPHORIEN 1
VILLANDRAUT 1
Pôle intermédiaire
CASTETS ET
CASTILLON 4
COIMERES 1
FARGUES 2
HOSTENS 1 2 2
MAZERES 1 1
PRECHAC 2
SAINT-MAIXANT 1 1
SAUTERNES 1
VERDELAIS 1
Pôle de proximité
BOMMES 2
CAZALIS 1
SAINT-ANDRE-
DU-BOIS 1 1 1
SAINT-PARDON-
DE-CONQUES 1
SAINT-PIERRE-
DE-MONS 1 1
Commune rurale ORIGNE 1 1
TOTAL PLUi 1 3 12 1 1 12 5 2 2 1 1 [__] Limites communales
EM Emplacement réservé
P LUI Süocrone 238 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
4.4. Justifications des autres dispositions règlementaires
Les emplacements réservés
L’ensemble des emplacements réservés ont fait l’objet de permanences avec les communes. Ces emplacements réservés sont pour partie issus des
documents locaux d’urbanisme en vigueur, des projets d’actualité des communes ou autres collectivités, ou sont issus de nouveaux projets engagés à
l’échéance du PLUi. Chaque emplacement réservé est identifié sur le document graphique 4.10, comprenant aussi un tableau récapitulatif précisant le projet,
afin que le pétitionnaire soit informé du projet communal ou
intercommunal. Le bénéficiaire (collectivité publique) est
alors indiqué.
On recense 113 emplacements réservés au PLUi.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX [_] Limites de la
Communauté de communes
L__] Limites communales
EM Espaces Boisés Classés
ADIA, n0O
P LUI SU GRONDE = 239 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Les espaces boisés classés
Essentiellement repris depuis les PLU en vigueur, ils assurent la protection d’éléments boisés au titre de l’article L130-1 du Code de l’urbanisme. Une hêtraie
remarquable située aux abords du Ciron a également été classée en EBC pour assurer sa protection.
Les EBC sont identifiés au sein du document graphique 4.8 pour la Trame verte et bleue.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 E 240 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Les éléments identifiés au titre de l’article L.151-19 du code de l’Urbanisme
Les éléments de paysage bâti
Le règlement graphique identifie 592 bâtis de caractère repérés et protégés au titre de l’article L151-19 du Code de l’urbanisme. Cet outil permet de
préserver la qualité des éléments de patrimoine bâti qui ne sont pas des servitudes d’utilité publique (Monument Historiques, Sites classés ou inscrits). Le
règlement écrit associé précise qu’une déclaration préalable est nécessaire avant tout travaux et que ces derniers doivent être conçus en évitant toute
dénaturation des caractéristiques constituant l’intérêt culturel, historique ou architectural de l’élément. De plus, il énonce que les restaurations,
agrandissements ou surélévations devront respecter le caractère architectural de la construction. Des éléments contemporains peuvent toutefois être
acceptés à condition qu’ils valorisent le bâti identifié et ne porte pas atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels
ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.
Les bâtiments susceptibles de changer de destination
Le règlement graphique identifie 79 bâtiments pouvant changer de destination, repérés au titre de l’article L151-11 du Code de l’urbanisme. Certains
d’entre eux sont des éléments de bâti traditionnel. Le règlement facilite ainsi la réhabilitation du patrimoine rural traditionnel.
Un travail de concertation a été réalisé avec l’ensemble des communes du territoire sur la base de plusieurs critères :
• Les changements de destinations ne doivent pas compromettre l’activité agricole
• Les bâtiments doivent présenter un intérêt architectural ou de patrimoine culturel rural : il s’agit par exemple de bâtiments et dépendances nobles ou
bourgeoises (maison de maitre, demeure de caractère, …), de constructions typiques d’une façon de vivre le monde rural et le territoire sud gironde,
d’ensembles bâtis témoignant d’une organisation spécifiques du monde rural (ancien corps de ferme, moulin, bâti ancien groupé, …), de bâtiments présentant
une architecture et/ou une implantation typique du territoire (matériaux, toiture, volumes, éléments architecturaux, …) ou de bâtiments anciens présentant des
caractéristiques rares et remarquables
• Les bâtiments ne doivent pas pouvoir être considérés comme des ruines, c’est-à-dire qu’ils doivent conserver l’essentiel des murs porteurs, soit trois murs
extérieurs porteurs intacts.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX | Changement de destination
Changement de
destination
Données de contexte :
[__] Limites communales
0 5
Réalisation : Even Conseil - Novembre 2022
Sources : Cadastre DGFIP 2022
JE SRRRRS DE
P LUI Siocrone È 241 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
• Les bâtiments ne doivent pas constituer des annexes de dimensions inférieures à 40m².
• Les bâtiments doivent être desservis par les réseaux d’alimentation en eau potable et d’électricité.
Ceci explique que le nombre de changements de destination reste modeste à l’échelle du territoire et que seulement 16 communes du territoire concentrent
ces changements de destination.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Communes Nombre de changement de destination
BIEUJAC 16
BOMMES 3
CASTETS ET
CASTILLON 6
CAZALIS 1
FARGUES 2
LE PIAN SUR
GARONNE 2
PRECHAC 2
ROAILLAN 1
SAINT-ANDRE-DU-BOIS 1
SAINT-GERMAIN-DE-
GRAVE 8
SAINT-LOUBERT 10
SAINT-MAIXANT 3
SAINT-PIERRE-DE-
MONS 5
SEMENS 7
SAINT-PARDON-DE-
CONQUES 9
VERDELAIS 3
TOTAL PLUi 79 P LUI Sin cronEe 2 E 242 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Les éléments identifiés au titre de l’article L.151-19 du code de l’Urbanisme
Le petit patrimoine naturel
Plusieurs éléments ayant fait l’objet d’un repérage au sein du diagnostic de l’environnement, complété par la connaissance des élus lors du travail sur la
traduction des enjeux paysagers et patrimoniaux dans le zonage règlementaire (plan 4.7 pour le patrimoine), font l’objet d’une identification au sein du zonage
et d’une protection au titre de l’article L151-19 du Code de l’urbanisme :
• Arbres remarquables
• Haies et alignements d’arbres
• Parcs, jardins, boisements et prairies d’intérêt paysager
Pour ces éléments, les arrachages ne sont autorisés que pour des raisons sanitaires ou de sécurité, ou de besoins techniques d’intérêt collectif justifiés
(réseaux, voirie...). Tout arbre abattu doit être remplacé par un autre de la même essence et au même emplacement ou à proximité. Les constructions,
aménagements de voirie ou tout autre type de travaux peuvent être réalisés à condition de justifier de l’impossibilité de les réaliser sur des secteurs moins
remarquables d’un point de vue paysager. L’objectif est de pérenniser ces structures végétales dans le temps, tout en permettant leur entretien.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 E 243 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Les espaces paysagers remarquables
Ces espaces, identifiés avec les élus en atelier, sont des milieux à vocation agricole, forestière ou naturelle, présentant des caractéristiques paysagères
nécessitant de limiter leur constructibilité. Au sein de ces espaces, la construction de parcs photovoltaïques au sol est interdite, quelle que soit leur superficie.
Ils sont identifiés au sein du document graphique 4.7 pour le patrimoine.
Les éléments identifiés au titre de l’article L.151-23 du code de l’Urbanisme
Les réservoirs de biodiversité
Deux types de réservoirs ont été identifiés, les réservoirs majeurs et les réservoirs complémentaires. Ils retranscrivent les éléments identifiés par le SCoT. Ces
espaces sont protégés et rendus inconstructibles au titre de l’article L151-23 du Code de l’urbanisme. De rares aménagements y sont tolérés, à condition de
ne pas porter une atteinte irrémédiable à la fonctionnalité écologique des milieux. Il s’agit notamment des nouveaux bâtiments agricoles ou forestiers ne
dépassant pas 100m² d’emprise au sol, ainsi que d’extensions limitées des bâtiments agricoles et d’habitations existants. L’objectif de ces exceptions à
l’inconstructibilité étant de permettre le maintien ou le développement des activités en présence (agriculture, sylviculture) qui permettent d’entretenir ces
espaces naturels, agricoles et forestiers. Au sein des réservoirs de biodiversité majeurs et complémentaires, la construction de parcs photovoltaïques au sol
est interdite, quelle que soit leur superficie. Par ailleurs, au sein des réservoirs de biodiversité majeurs à vocation agricole, les alignements d’arbres, bosquets
et haies doivent être préservés dans le temps. C’est également le cas pour les feuillus présents au sein des réservoirs de biodiversité majeurs à vocation
sylvicole. Ils sont identifiés au sein du document graphique 4.8 pour la Trame verte et bleue.
Des structures végétales jouant un rôle multifonctionnel
Plusieurs structures végétales tels que des bosquets, friches, prairies et haies sont repérés au titre de l’article L151-23 du Code de l’urbanisme pour leur rôle
d’éléments relais de la Trame verte et bleue auquel s’ajoute un rôle lié à la protection des sols (lessivage) ou de la ressource en eau aux abords des zones
humides. Sur ces espaces, les arrachages ne sont autorisés que pour des raisons sanitaires, ou de sécurité ou de besoins techniques d’intérêt collectif
justifiés (réseaux, voirie, etc …). Ils sont identifiés au sein du document graphique 4.8 pour la Trame verte et bleue.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 E 244 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Les corridors écologiques terrestres
Au sein de ces espaces, seules l’extension des bâtiments existants et la construction d’annexes sont admises, en étant limitées en superficie et en
éloignement par rapport au bâtiment principal, et uniquement à condition de ne pas porter atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et ne pas conduire à
la suppression de motifs végétaux supports de continuités écologiques (haies, bosquets, alignements d’arbres). Il s’agit ainsi d’une protection renforcée par
rapport à la seule zone A ou N. Seuls les corridors écologiques s’appuyant concrètement sur des éléments de TVB présents au sein de zones agricoles ont
été traduits au zonage. Pour les autres (corridors identifiés par le SCoT, ou par le PLUi en phase diagnostic), s’appuyant sur les boisements du territoire, la
traduction en zone N suffit à assurer leur préservation. Le fait de « figer » ces éléments sur un zonage règlementaire n’est pas cohérent avec le principe
d’exploitation durable des peuplements forestiers sur le territoire (des coupes sont effectuées régulièrement, permettant de renouveler les peuplements. Ainsi,
les corridors boisés peuvent « évoluer » au fil du temps).
Ils sont identifiés au sein du document graphique 4.8 pour la Trame verte et bleue.
Les corridors aquatiques
Ils identifient les cours d’eau remarquables constitutifs de la trame bleue, dont le lit du cours d’eau ainsi que la ripisylve sont protégés au titre de l’article L151-
23 du Code de l’urbanisme. Des bandes tampons ont été cartographiées de part et d’autre des cours d’eau et sont rendues inconstructibles. Au sein de ces
espaces, le caractère naturel (boisé, arbustif ou enherbé) des ripisylves devra être préservé, sans empêcher pour autant l’entretien des cours d’eau et des
berges.
Ils sont identifiés au sein du document graphique 4.8 pour la Trame verte et bleue.
Les zones humides et les lagunes
Au sein des zones humides et les zones d’influence des lagunes, sont interdits les remblaiements, affouillements, exhaussements de sols, dépôts de
matériaux, et tous travaux contrariant le régime hydrologique existant. Seules des exceptions sont autorisées pour permettre les travaux de restauration et de
réhabilitation des zones humides, les installations d’intérêt général ou déclarées d’utilité publique (excepté les dispositifs de production d’énergie
renouvelable), les ouvrages de sécurité, ainsi que les aménagements légers nécessaires à la gestion ou à l’ouverture au public de des milieux, sans qu’ils
puissent porter atteinte à leur intégrité.
Ils sont identifiés au sein du document graphique 4.8 pour la Trame verte et bleue.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI SüocroNE 2 È 245 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Le périmètre d’attente de projet d’aménagement global (PAPAG)
La servitude de « périmètre d’attente de projet d'aménagement global » (PAPAG.) a pour objet, conformément à l’article L.151-41 5° du Code de l’Urbanisme,
de limiter les possibilités d’évolution des constructions présentes sur un périmètre donné dans l’attente de la définition d’un projet de renouvellement urbain
global visant à valoriser celui-ci.
Cette servitude concerne le quartier Gare de Langon sur les communes de Langon et Toulenne ; pour lequel les principes de renouvellement urbain n’ont pas
encore été arrêtés.
L’objectif est de créer un nouveau quartier urbain mixte accueillant logements, bureaux et activités tertiaires et commerces, qui profitera de l’arrivée prochaine
du RER en gare de Langon.
En l’attente, sont interdits les constructions ou installations d'une
superficie supérieure au seuil de 15 m2 de surface de plancher, et ce
pour une durée maximum de 5 ans dans l'attente de l'approbation par
la commune du projet d'aménagement précis.
Ce seuil permet de veiller à garder l’état le quartier Gare en attendant
le résultat des études d’aides à la décision sur le devenir de ce
quartier.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX P LUI Sin cronEe 2 E 246 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
La servitude de taille minimale des logements
En application de l’article L 151-14 du Code de l’urbanisme, le règlement délimite, dans la zone Urbaine de Langon, un secteur dans lequel les programmes
neufs ou de réhabilitation destinés au logement comprennent une certaine proportion de logements d’une taille minimale. Cette disposition s’applique dans le
secteur identifié sur le plan du secteur de taille minimale des logements (secteur du permis de diviser).
Dans ce secteur, les programmes de logement respectent la programmation suivante : les opérations comportent au minimum 70% de logements dont la
surface de plancher est supérieure à 50 m².
Les programmes de logements soumis à cette disposition s’entendent de toute opération de construction nouvelle, ainsi que de la création de logements par
changement de destination ou par division de logements existants. Dans le cas de permis valant division, cette disposition s’applique à chacun des lots issus de
la division.
Les opérations d’amélioration du confort de l’habitat et de réhabilitation portant sur des constructions existantes, sans création de nouveau logement, et
concernant la totalité d’un immeuble, ne sont pas soumises à ces dispositions. Toutefois, une amélioration de la taille des logements sera recherchée.
JUSTIFICATIONS DES CHOIX Communauté de communes du SUD GIRONDE
PLUI PLAN LOCAL D'URBANISME INTERCOMMUNAL
EVALUATION DU PROJET
3 P LUI Sin cronEe 2 5 E 248 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX 24
EVALUATION DU PROJET
I. Objectifs et dispositifs du suivi
Le code de l’urbanisme précise que dans le cas d’un PLU soumis à évaluation environnementale (article R. 151-3), le rapport de présentation « définit les
critères, indicateurs et modalités retenues pour l’analyse des résultats de l’application du plan […] notamment sur l’environnement afin d’identifier les impacts
négatifs imprévus et envisager, si nécessaires les mesures appropriées ».
L’objectif recherché dans la mise en œuvre d’un dispositif de suivi est d’apprécier l’efficacité de la politique d’urbanisme mise en œuvre en comparant les
résultats aux objectifs assignés dans le PADD et aux moyens mis en œuvre. Il s’agit concrètement d’analyser différentes évolutions observées sur le territoire
et de mesurer les effets du PLUi sur celles-ci.
La finalité du suivi est de permettre à la fois de déterminer le niveau de mise en œuvre du PADD et de mesurer les impacts positifs comme négatifs de celui-ci
sur le territoire, en particulier sur son environnement. En fonction des bilans effectués, le plan sera amené à évoluer pour assurer une meilleure prise en
compte de l’environnement.
Dans cette perspective le suivi favorise l’adaptation du document aux évolutions conjoncturelles du territoire ou le réajustement des mesures à mettre en
œuvre pour atteindre les objectifs. Le suivi participe à la vitalité du PLUi et donc sa pérennité dans le temps.
Dans le cadre du présent PLUi, la mise en place d’un suivi rigoureux de thématiques sur lesquelles le règlement accorde une certaine souplesse (TVB,
logement social, extension de l’urbanisation, …) permettra de faire un bilan objectif et éventuellement de réajuster le projet.
Aussi, le territoire se saisit du principe du suivi des mesures de mise en œuvre du PLUi pour analyser et partager leur efficacité au regard de l’environnement
naturel essentiellement.. P LUI Sin cronEe 2 5 E 249 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
1.1. Les modalités de mise en œuvre et de suivi
Le Territoire de la CdC du Sud Gironde devra procéder à une analyse des résultats de son PLUi sur l’environnement naturel mais également urbain, au plus
tard neuf ans après la date d’approbation.
Dans un souci d’assurer un suivi efficace des orientations du PADD, des mesures réglementaires et des prescriptions des OAP mises en œuvre dans le PLUi,
le Territoire souhaite effectuer les premières analyses dans un temps plus court.
Ainsi, l’analyse des résultats de l’application du plan devra se faire dans un délai de six ans au plus à compter de la date d’approbation.
Ce délai pourra éventuellement être raccourci si certains documents de portée communautaire en cours d’élaboration (PCAET), venaient à remettre
sérieusement en question certaines orientations du PLUi.
Pour effectuer cette analyse, la mise en place d’une gouvernance et d’instances susceptibles d’assurer un suivi régulier sur la base de données disponibles
sera nécessaire.
Article L153-27
« Neuf ans au plus après la délibération portant approbation du plan local d'urbanisme, ou la dernière délibération portant révision complète de ce plan, ou la
délibération ayant décidé son maintien en vigueur en application du présent article, l'organe délibérant de l'établissement public de coopération
intercommunale ou le conseil municipal procède à une analyse des résultats de l'application du plan, au regard des objectifs visés à l'article L. 101-2 et, le
cas échéant, aux articles L. 1214-1 et L. 1214-2 du code des transports.
L'analyse des résultats porte également, le cas échéant, sur les unités touristiques nouvelles mentionnées à l'article L. 122-16 du présent code.
L'analyse des résultats donne lieu à une délibération de ce même organe délibérant ou du conseil municipal sur l'opportunité de réviser ce plan »
24
EVALUATION DU PROJET P LUI Sin cronEe 2 5 E 250 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
1.2. La mobilisation de critères et d’indicateurs
Pour procéder à l’analyse des effets du plan sur l’environnement, le choix a été fait de s’appuyer sur un nombre modéré d’indicateurs ; développés sur la base
des orientations stratégiques du PADD ayant une incidence potentielle sur l’environnement et trouvant un écho dans les autres pièces (OAP, règlement) du
PLUi.
Les indicateurs définis doivent répondre à plusieurs critères leur conférant une réelle légitimité et une utilité pour le futur du PLUi. Ils doivent donc présenter les
caractéristiques suivantes :
• Être pertinent, c’est-à-dire refléter une information sur laquelle le PLUi a une incidence réelle ;
• Mesurable et actualisable facilement, en appui sur des recueils de données des observatoires existants, au travers desquels la donnée est facilement
accessible par le biais des différentes ressources / institutions recensées sur le territoire ;
• Compréhensible par tous les partenaires et applicable à l’échelle du territoire.
Seuls des indicateurs mesurant les effets propres du PLUi doivent alors être établis.
La production d’indicateurs superflus induirait une charge et des coûts d’analyse pour des résultats mineurs voire inutilisables dans un document d’urbanisme.
De même, le suivi de thématiques spécifiquement traitées par d’autres plans et programmes n’est peut-être pas à assurer par le PLUi. Par exemple, le suivi
des incidences en termes d’énergie, climat devra être suivi par le futur PCAET.
Les indicateurs définis sur ladite thématique dans le PLUi doivent simplement apporter une plus-value par rapport aux leviers du PLUi sur la thématique.
Les indicateurs doivent être facilement mesurables et actualisables. Ainsi, dans les tableaux d’indicateurs qui suivent, une colonne mentionne à titre indicatif, la
périodicité à laquelle les données et informations mobilisables peuvent être mobilisées et mises à jour pour constituer une base de suivi.
A terme, les résultats de l’analyse doivent servir à la prise de décision politique et à l’accompagnement du Territoire dans la mise en œuvre de procédures
d’évolution du document (modification, révision, déclaration de projet) pour améliorer les effets du plan sur l’environnement.
A la lecture du code de l’urbanisme, le suivi sous l’angle environnemental doit être mis en avant.
25
EVALUATION DU PROJET P LUI Süocrone E À 251 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX 25
EVALUATION DU PROJET
II. Les indicateurs de suivi
Orientation du PADD Indicateur Type d’indicateur Périodicité indicative Source des données / Partenaires à mobiliser Etat zéro si disponible
AXE 1
Garantir un cadre de
vie de qualité
Maintenir et renforcer
l’armature territoriale,
garante d’un maillage
équilibré du territoire
permettant de répondre aux
besoins essentiels des
habitants, et garantir ainsi
une offre d’équipements et
de services satisfaisante
pour l’ensemble de la
population.
Evolution et
répartition de la
population
Quantitatif
5 ans
Annuelle
INSEE RP
Données municipales
37 695 habitants en 2014
1,82% de croissance annuelle entre
1999 et 2014 soit + 8 943 habitants
supplémentaires en 15 ans (1999-2014)
Nombre, typologie
et répartition
géographique des
équipements
structurants et
établissements
scolaires
Quantitatif Annuelle
INSEE BPE
FINESS
Académie de Bordeaux
CCI / CMA
Six multi-accueils/1 crèche/1 micro
crèche/4 RAM/3 LAEP/7 ALSH
7 EHPAD
1 Cinéma
5 collèges et 5 lycées en 2018 Capacité résiduelle
des équipements Quantitatif Annuelle
Nombre, typologie
et répartition des
commerces de
proximité
Quantitatif Annuelle 440 commerces et 280 artisans sur la
ville de Langon en 2018 (exemple) P LUI Sin cronEe 2 È 252 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Orientation du PADD Indicateur Type d’indicateur Périodicité indicative Source des données / Partenaires à mobiliser Etat zéro si disponible
AXE 1
Garantir un cadre de
vie de qualité
Lutter contre la banalisation
des paysages (au sein des
espaces bâtis et en frange
de ceux-ci), lutter contre le
développement de formes
urbaines inadaptées au
contexte local, définir des
principes d’aménagement
valorisant le patrimoine bâti
et le caractère rural du
territoire
Nombre de
monuments
historiques
Quantitatif 9 ans
ABF
Commune
CdC Sud-Gironde
44 monuments historiques sont inscrits
ou partiellement inscrits
19 sont classés ou partiellement classés
Nombre d’éléments
bâti à protéger Quantitatif Révision du PLUi
Commune
CdC Sud-Gironde 594 bâtis
EVALUATION DU PROJET P LUI Süocrone E 253 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Nombre de sites
inscrits ou classés Quantitatif Révision du PLUi DREAL Nouvelle-Aquitaine
3 sites classés (Domaine de
Malagar et ses alentours à Saint-
Maixant, Chêne séculaire à
Villandraut, Châtaigneraie à
Langon)
5 inscrits (Site du Sauternais à
cheval sur 3 communes, Château
Yquem et ses abords à Sauternes,
Village et ses abords à Saint-
Macaire, le Bourg de Verdelais,
Promenade des acacias à Castets
et Castillon)
Superficie de secteurs
paysagers
remarquables
Quantitatif Révision du PLUi CdC Sud-Gironde 293 ha
Nombre d’entrées de
ville requalifiées Quantitatif Révision du PLUi CdC Sud-Gironde -
Le type géographique
d’espace concerné par
l’artificialisation
Qualitatif Révision du PLUi Fichiers fonciers DGFIP
Entre 2008 et 2018, il a été
consommé sur le territoire 274 ha
en extension, dont :
- 106 ha de forêt
- 95 ha d’espaces naturels
- 73 ha d’espaces agricoles
AXE 1
Garantir un cadre de
vie de qualité
Lutter contre la banalisation des
paysages (au sein des espaces
bâtis et en frange de ceux-ci),
lutter contre le développement
de formes urbaines inadaptées
au contexte local, définir des
principes d’aménagement
valorisant le patrimoine bâti et le
caractère rural du territoire
Orientation du PADD Indicateur Type d’indicateur Périodicité indicative Source des données / Partenaires à mobiliser Etat zéro si disponible
EVALUATION DU PROJET P LUI Süocrone E 254 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Définir des formes
urbaines de qualité
permettant une
diversification du parc de
logements (notamment
sur les secteurs les plus
urbains du territoire) et
répondre ainsi aux
besoins de l’ensemble de
la population
Nombre de
logements livrés
neufs par type et par
an (logements
individuels,
logements collectifs),
ainsi que par
localisation
Quantitatif Annuelle SITADEL, Filocom
18 770 logements en 2014
82% de maisons individuelles et
17% d’appartements en 2014
+ 5 162 logements entre 1999 et
2014 soit 344 par an en moyenne
En moyenne, environ 340
logements ont été produits chaque
année depuis 10 ans (2008-2018)
Nombre permis de
construire délivrés Quantitatif Annuelle CdC Sud-Gironde (service ADS) -
Taux de résidences
secondaires Quantitatif 5 ans INSEE RP
4% de résidences secondaire en
2014
Statut d’occupation
des logements Quantitatif 5 ans INSEE RP
87 % de résidences principales en
2014
9% de logements vacants
4% de résidences secondaires
AXE 1
Garantir un cadre de
vie de qualité
Orientation du PADD Indicateur Type d’indicateur Périodicité indicative Source des données / Partenaires à mobiliser Etat zéro si disponible
EVALUATION DU PROJET PE
OT lt
P LUI Süocrone E 255 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Adaptation du logement à
la taille du ménage Quantitatif Annuelle
Fichiers fonciers
CEREMA
35% des logements sont sous-occupés
en 2018
Taux de logements
sociaux et communaux et
nombre de demandeurs
Quantitatif Annuelle
www.demande
-logement-
social.gouv.fr
6,3 % de logements sociaux en 2018
Prix du marché
immobilier Quantitatif Annuelle
www.meilleurs
agents.com
Donnée disponible à l’échelle
communale seulement
Nombre de logements
pour personnes âgées et
handicapées
Quantitatif Annuelle
INSEE BPE
FINESS
Donnée non disponible
Nombre d'aire d’accueil
des gens du voyage Quantitatif
En date de
révision des
SDAGDV
Département de la
Gironde
1 aire d’accueil sur la commune de
Toulenne en 2018
AXE 1
Garantir un cadre de
vie de qualité
Définir des formes urbaines de
qualité permettant une
diversification du parc de
logements (notamment sur les
secteurs les plus urbains du
territoire) et répondre ainsi aux
besoins de l’ensemble de la
population
Orientation du PADD Indicateur Type d’indicateur Périodicité indicative
Source des
données /
Partenaires à
mobiliser
Etat zéro si disponible
EVALUATION DU PROJET P LUI Süocrone E 256 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Lutter contre la vacance
des logements et locaux
commerciaux,
accompagner la
réhabilitation des
logements anciens
Caractéristiques et
évolutions du taux de
vacance
Quantitatif
5 ans
Annuelle
Villes
INSEE RP
Fichiers fonciers CEREMA
1 692 logements vacants en 2014
(9% du parc) soit + 623 depuis
1999 Répartition des logements vacants
Ancienneté des
résidences
principales
Quantitatif 5 ans INSEE RP 44 % du parc de logement a été construit avant 1970 (2014)
Bilan de l’OPAH Quantitatif et qualitatif Annuel OPAH
Bilan de l’OPAH Pays Landes de
Gascogne Sud-Gironde 2013-
2015 :
1/3 des objectifs atteints pour les
PO
Des résultats moins probants pour
les PB
Nombre de
logements rénovés
énergétiquement
Niveau de confort
des logements
Quantitatif et
qualitatif Annuel CdC Sud-Gironde -
AXE 1
Garantir un cadre de
vie de qualité
Lutter contre la vacance des
logements et locaux
commerciaux, accompagner la
réhabilitation des logements
anciens
Orientation du PADD Indicateur Type d’indicateur Périodicité indicative Source des données / Partenaires à mobiliser Etat zéro si disponible
EVALUATION DU PROJET NC IE D DR
P LUI Süocrone E 257 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Réduire les impacts du
développement sur la
circulation et mobilité
Taux de mobilité
résidentielle Quantitatif
5 ans INSEE RP
85% des déplacements
professionnels se font en voiture
individuelle en 2014
Part de la voiture
individuelle pour se
rendre au travail
Quantitatif
Nombre d’aire de
covoiturage Quantitatif Révision du PLUi
Communes
CdC Sud-Gironde
Département de la Gironde
1 aire de covoiturage à Langon en
2018
Couverture du territoire
en aménagement
numérique
Quantitatif et
qualitatif Révision du PLUi
www.gironde
hautmega.fr
Donnée non disponible
Reconquérir le potentiel
d’attractivité résidentielle
et économique du quartier
gare de Toulenne-Langon
Evolution des
logements sectorisés à
partir des PC
Quantitatif Révision du PLUi CdC Sud-Gironde (service ADS) -
Densité et diversité des
logements au sein des
nouvelles
programmations
Quantitatif et
qualitatif Révision du PLUi INSEE, SITADEL, Filocom -
Mise en place de
procédures spécifiques
: ZAC, autre
Qualitatif Révision du PLUi CdC Sud-Gironde -
AXE 1
Garantir un cadre
de vie de qualité
Orientation du PADD Indicateur Type d’indicateur Périodicité indicative Source des données / Partenaires à mobiliser Etat zéro si disponible
EVALUATION DU PROJET PLUI 258 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Orientation du PADD Indicateur
Type
d’indicateu
r
Périodicité
indicative
Source des données /
Partenaires à mobiliser Etat zéro si disponible
AXE 2
Accompagner le
développement de
l’économie locale
Renforcer et
structurer l’activité
économique présente
sur le territoire,
poursuivre sa
diversification de
manière équilibrée sur
l’ensemble du
territoire
Nombre d’emplois crées et
secteurs
Quantitatif Annuelle INSEE CLAP, ACCOSS
INSEE RP
CdC Sud-Gironde (service
ADS)
13 431 emplois au LT* (*lieu de
travail) en 2014
+ 3 118 emplois entre 1999 et 2014
53% des emplois sur la commune
de Langon en 2014
Indicateur de concentration de
l’emploi et analyse de la
population active
Indice de concentration de l’emploi
: 88,6 en 2014
17 344 actifs dont 15 000 actifs
occupés en 2014
Nombre de zones d’activités,
localisation et profils
Quantitatif
et qualitatif
Révision du
PLUi
Chambre de Commerce et
d’Industrie
4 198 établissements actifs en
2014
7 ZAE communautaires en 2018
Analyse de la consommation
foncière en densification et en
extension des espaces bâtis
Quantitatif
et qualitatif Annuelle Fichiers fonciers, CEREMA
274 ha d’espaces NAF consommés
en extension entre 2008 et 2018
105 ha d’espaces NAF consommés
en densification entre 2008 et 2018
Accompagner le
développement de la
formation sur le
territoire
Nombre et évolution des
établissements de formations
sur le territoire
Quantitatif
Annuelle
INSEE
CdC Sud-Gironde
CCI / CMA
Département de la Gironde
Région
Académie de Bordeaux
1 lycée professionnel agricole
(formation BTSA Viticulture-
œnologie) à Bommes en 2018
EVALUATION DU PROJET 10 10 1
P LUI Süocrone E 259 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Renforcer l’économie à
travers la préservation de
l’identité rurale du territoire
: Pérenniser et préserver
les outils de production
agricole, viticole et
sylvicole, accompagner le
développement et la
structuration de la filière
agroalimentaire, viticole et
le développement des
circuits-courts
Evolution du nombre
d’emploi dans le secteur
agricole
Quantitatif et
qualitatif
Annuelle INSEE RP 7 % des emplois dans
l’agriculture en 2014
307 agriculteurs exploitants en
2014 10 ans AGRESTE
Nombre d’établissements
agricoles implantés
Nombre d’exploitants
Age des exploitants
Quantitatif et
qualitatif
Annuelle
ACCOSS SEQUOIA
SIRENE
10,6 % des établissements actifs
dans le domaine de
l’agriculture/sylviculture en 2014
Révision du
PLUi
CA Gironde
CIVB
S’appuyer sur les atouts
patrimoniaux du territoire
pour développer
l’économie touristique
Offre d’hébergement
touristique (volume et
typologie) Quantitatif et qualitatif
Annuelle
INSEE RP
Office du tourisme
Communes
CIVB
12 hôtels et 5 campings en 2018
AXE 2
Accompagner le
développement de
l’économie locale
Orientation du PADD Indicateur Type d’indicateur Périodicité indicative Source des données / Partenaires à mobiliser Etat zéro si disponible
EVALUATION DU PROJET PLUI 260 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Orientation du PADD Indicateur Type d’indicateur Périodicité indicative Source des données / Partenaires à mobiliser Etat zéro si disponible
AXE 3
Protéger les
ressources naturelles,
les personnes et les
biens ; encourager le
développement des
énergies renouvelables
Œuvrer pour un
développement maîtrisé
qui valorise les ressources
locales, s’inscrit dans un
environnement fragile à
préserver et limite les
nuisances pour les
habitants
Analyse de la consommation de
terres agricoles, naturelles et
forestières
Quantitatif et
qualitatif
Révision du
PLUi
Fichiers fonciers CEREMA
ortho photo IGN
Entre 2008 et 2018, il a été consommé
sur le territoire :
- 106 ha de forêt
- 95 ha d’espaces naturels
- 73 ha d’espaces agricoles
Nombre d’éléments naturels à
protéger au titre de l’écologie Quantitatif Révision du PLUi
Commune
CdC Sud-Gironde
9670m linéaire et 84ha de structures
végétales jouant un rôle
multifonctionnel
7 708 ha de réservoirs de biodiversité
majeur
12 020 ha de réservoirs de biodiversité
complémentaire
229 ha de corridor
1 500 ha de cours d’eau et surface en
eau
1 508 ha de zones humides et lagunes
Nombre de permis de
construire au sein des éléments
protégés au titre de la trame
verte et bleue (L.151-23 du CU)
Quantitatif Révision du PLUi CdC Sud-Gironde -
Nombre de permis de
construire au sein des éléments
protégés au titre des risques
hors PPRI (R.151-31 et 34 du
CU)
Quantitatif Révision du PLUi CdC Sud-Gironde -
Type d’activité développée sur
les terres artificialisées Qualitatif Révision du PLUi ZAN France Stratégie
Entre 2008 et 2018, 268 ha ont été
consommés pour de l’habitat et des
équipements (densification + extension)
et 111 ha ont été consommés pour des
activités économiques
EVALUATION DU PROJET P LUI Süocrone E 261 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
Préserver les paysages
emblématiques (naturels et bâtis)
du territoire
(Cf. Axe 1 Orientation 2)
Nature des
perturbations
apportées au sol
Qualitatif Révision du PLUi ZAN France Stratégie -
Nombre d’éléments
naturels à protéger au
titre du paysage
Quantitatif Révision du PLUi
Commune
CdC Sud-Gironde
33 arbres seuls
8577 m de haies
538 ha de parcs, jardins,
boisements et prairies d’intérêt
paysager
Capacité de
prélèvement pour
l’AEU
Quantitatif Révision du PLUi Gestionnaires de réseaux
3 116 879 m3 autorisés
1 736 180 m3 prélevés (soit 55% de
la capacité du territoire)
Capacité des stations
d’épuration Quantitatif Révision du PLUi Gestionnaires de réseaux
Capacité nominale des STEP : 41
500 EH
Somme des charges entrantes : 24
295 EH (soit 58% de la capacité du
territoire)
Améliorer la mobilité sur
l’ensemble du territoire, favoriser
une utilisation raisonnée de la
voiture particulière et
accompagner ainsi la réduction
de la pollution de l’air et des gaz
à effet de serre
(Cf. Axe 1 Orientation 5)
/ / / / /
Accompagner le développement
des énergies renouvelables
(Cf. Axe 1 Orientation 4)
Nombre de permis
déposés pour des
parcs photovoltaïques
et occupation du sol
précédente
Quantitatif et
qualitatif Révision du PLUi Préfecture -
AXE 3
Protéger les
ressources
naturelles, les
personnes et les
biens ; encourager
le développement
des énergies
renouvelables
Orientation du PADD Indicateur Type d’indicateur Périodicité indicative Source des données / Partenaires à mobiliser Etat zéro si disponible
EVALUATION DU PROJET Communauté de communes du SUD GIRONDE
PLUI PLAN LOCAL D'URBANISME INTERCOMMUNAL
ANNEXE
3 PLUI
H4
ü v
FE
8œ
x. \ =
oi
E =
E 2
1
8
3
É 2
p
012 4 6 # 10Kms
L= ==
Source : D IGN { Conception Métropolis
Communauté de communes du
SUD GIRONDE /L
Envoyé en préfecture le 05/04/2020
Reçu en préfecture le 05/04/2020
Acné ss
1D : 033-200078335-202002 18-2020 _1BIS-DE
A- ARMATURE ÉGOMOMIQUE DE LA COMMUNAUTÉ DE GOMMUMES DU SUD GIRONDE
de
NIVEAU 1
Pôle Niveau 3
Niveau 1 - TOULENNE / LANGON / MAZERES
Centralites
LANGON
Centralité
Envoyé en préfecture le 05/04/2020
Reçu en préfecture le 05/04/2020
Acné
ID : 033-200078335-20200218-2020_1BIS-DE
ss & 7
Renforcement de l'offre commerciale et artisanale
répondant aux besoins courants de la population
TOULENNE
ei ee nt
Renforcement de l'offre commerciale et artisanale
répondant aux besoins courants de la population
Favoriser le développement d'activités de vente
d'ameublement et d'équipement de la maison -
Favoriser l'implantation d'une supérette pour
assurer un service de proximité dans une logique de
vie de quartier
Quotidienne
Hebdomadaire
Occasionnelle
légère
Occasionnelle
lourde
Sen
Nr
Leu
MEET
TT LCI
le
263 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
ANNEXE
I. DOO / DAAC SCOT SUD GIRONDE - ARMATURE ECONOMIQUE DE LA CdC SUD
GIRONDE PLUI
Envoyé en préfecture le 05/04/2020
Reçu en préfecture le 0504/2020
AMené le RE
1D : 033-200078335-20200218-2020_1BIS-DE
Schéma
de
Cohérence
Territoriale
du
Sud
Gironde
Communauté de communes du
SUD GIRONDE f
Renforcement de loffre commerciale et artisanale
complémentaire à celle proposée en centre-ville
Stopper l'implantation et le développement d'activités
alimentaires en périphérie
Favoriser le développement d'activités de vente
d'ameublement et d'équipement de la maison
Renforcement de l'offre commerciale et artisanale Occasionnelle
complémentaire à celle proposée en centre-ville légère
Stopper l'implantation et le développement d'activités
alimentaires en périphérie
Anticiper l’évolution de la zone afin d'en assurer la
requalification progressive = Exc
Renforcement de l'offre commerciale et artisanale
complémentaire à celle proposée en centre-ville et dans
les zones de Moléon et Dumes
Stopper l'implantation et le développement d'activités
alimentaires en périphérie
Favoriser la midté des activités implantées
Occasionnelle
EE Le
] À , CCntialitc sites périphériques
Afflcré k
1D : 033-200078335-202002 18-2020 _1BIS-DE
Envoyé en préfecture le 0504/2020
Reçu en préfecture le 0504/2020
S &
SAINT SYMPHORIEN
ls
- Privilégier avant tout l'implantation des
commerces de première nécessité / de
proximité au sein du centre-bourg de la
commune
Quotidienne
Hebdomadaire
Occasionnelle légère
Occasionnelle
lourde
- Maintenir la possibilité d'extension de la
moyenne surface commerciale
Hebdomadaire
Occasionnelle légère
Occasionnelle
lourde
Êd E
L-1
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264 LIVRE 1 – JUSTIFICATIONS DES CHOIX
ANNEXE
I. DOO / DAAC SCOT SUD GIRONDE - ARMATURE ECONOMIQUE DE LA CdC SUD
GIRONDE