Arrêté - PLU PECY. AVIS ETAT. ANALYSE TECHNIQUE

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Arrêté - PLU PECY. AVIS ETAT. ANALYSE TECHNIQUE Document publié le Mercredi 1 janvier 2025 par la commune de Pécy. Lien du pdf (Arrêté - PLU PECY. AVIS ETAT. ANALYSE TECHNIQUE)Thèmes du document : Aménagement du territoire, Énergies, Transports, E = : Direction départementale

PRÉFET des territoires DE SEINE-ET-MARNE

Liberté

Égalité

Fraternité

PLU de PÉCY

Avis de l'État : analyse technique

1. Modalités de procédure

11. La concertation (article L. 103-6 du Code de l'urbanisme - CU)

Par délibération du 17 juillet 2025, reçue en Préfecture le 22 juillet 2025, le conseil municipal a tiré le bilan de la concertation. Les modalités de concertation ont été mises en œuvre conformément à celles qui ont été définies dans la délibération du 11 avril 2024 prescrivant la révision du Plan local d'urbanisme. Le bilan de la concertation doit être joint au dossier d'enquête publique.

1.2. L'évaluation environnementale (article-R. 104-11 du CU)

La Mission régionale de l'autorité environnementale (MRAe) doit être saisie par la commune dans le cadre de la révision du PLU. L'avis de la MRAe sur le projet arrêté doit être joint au dossier d'enquête publique.

1.3. La Commission départementale de préservation des espaces naturels agricoles et forestiers (CDPENAF) (article L. 11211 du Code rural et de la pêche maritime)

Le projet de PLU de la commune de Pécy est soumis à l'avis de la CDPENAF, car il répond aux critères suivants :

+ procédures d'élaboration et de révision générale ou à modalités allégées couvrant un territoire non compris dans un périmètre de SCOT approuvé et ayant pour conséquence une réduction des surfaces des espaces agricoles, naturels ou forestiers (article L. 153-16 du Code de l’urbanisme)

+ procédures d'évolution du PLU visant à autoriser dans les zones agricoles, naturelles ou forestières, et en dehors des STECAL, les extensions et annexes aux bâtiments d'habitation existants (article L.151-13 du Code de l'urbanisme)

- délimitation dans les zones naturelles, agricoles ou forestières de secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées (STECAL) (article L. 15113 du Code de l'urbanisme). L'avis de la CDPENAF sur le projet arrêté doit être joint au dossier d'enquête publique.1.4. Le « GéoPortail » de l'urbanisme (articies L. 1834 et L. 133-2 du CU)

En application de l'ordannance n° 2021-1310 du 7 octobre 2021 et de son décret d'application n°20211311 pris à la même date, portant réforme des règles de publicité, d'entrée en vigueur et de conservation des actes pris par les collectivités territoriales et leurs groupements, le caractère exécutoire des PLU() et des SCoT est conditionné à leur publication sur le Géoportail de l'urbanisme à compter du 1" janvier:2028.

Ces dispositions sont applicables aux évolutions des SCoT et des. PLU et aux délibérations qui les approuvent.

Le PLU dé la commune de Pécy sera:donc exécutoire (puisque le territoire dû PEU n'est pas couvert pär un SCoT approuvé), un mois après la transmission au préfet, et à la condition que la délibération d'approbation et le document approuvé soient publiés au GPU.

Les objectifs de sobriété

il, Le bilan de consommation des espaces NAF (article L. 151.4 du CU)

Le rapport de présentation du PLU précise, à la page 67, que la. commune à consommé 2,18 hectares entre 2012 et 2021, ‘

En page 32, un. plan identifie en violet les parcelles nues densifiables, en rouge le potentiel bâti et'en orange les prévisions de consommation d'espaces, Cependant, ce plan comporte deux légendes différentes pour les parcelles en:orange, ce qui en trouble la lecture: + en haut, à gauche, en petits caractères : « consommation d'espaces depuis 2021 », * en bäs, à droite, dans le gros:encart : « consommation d'espaces prévue », 11 conviendra d'adopter les mêmes termes sur ce plan et différencier la consommation déjà réalisée depuis 2021 de celle prévue danis le cadre du projet de PLU.

Le bilan proposé entre 2012:et 2021 n'est pas actualisé sur les 10 dernières années comm requis par le Code de l'urbanisme, ce qui devra être corrigé, D'autant que le bilan. de consammation depuis 2021 est une donnée nécessaire pour l'application du SDRIFÆ sur la thématique des extensions. d'urbanisation,

I1:2, Le projet communal à horizon 2040

11.23 La densification ‘

La superficie de l'espace urbanisé de référence

La surface urbanisée de référence est.définie an page 30 du rapport de présentation, I|.est à noter que la surface du camping n'est pas à prendre en compte dans cette surface de référence. Cette surface de référence doit être recalculée.

L'étude de densification (article L.151-4 du EU)

Le rapport de présentation (p.29) éomporte un tableau détaillant le projet communal, notamment avec le nombre total de logements réalisables par densification, reconversion ou extension, Ce tableau précise, pour chaque parcelle identifiée, les surfaces concernées ainsi que le nombre de logements réalisables, ce qui répond aux dispositions de l'article L. 151-4 du Code de l'urbanisme demandant une étude des espaces pouvant être densifiés, La commune estime san potentiel de construction en dénsification à 65 logements,La commune de Pécy est considérée comme une commune rurale sélén le SDRIF-E, qui prescrit, dans son-orientation réglementaire OR 57, une augmentation de 13% de la densité résidentielle.

En se basant sur le périmètre urbanisé 2021 et compte tenu des éléments suivants : + 404 logements, ‘

* espaces d'habitat urbanisé en 2021: 62 hectares,

“densité de l'habitat : 6,52 logements/ha,

la commune indique qu'à l'horizon 2040, le taux dé densité résidentielle s'élèvera à 186% (65 logements); ce qui répond à l'objectif de 18% minimum imposé par le SDRIF-E. Sauf qu'il est question, dans ce dossiér de PLU, de « densité moyenne-des espaces d'habitat » ét mon de « densité résidentielle ». conviendra d'effectuer la démonstration de ce résultat en utilisant les termes du SDRIF-E en lieu et place du SDRIF de 2013 et au vu de la démonstration de la délimitation de l'espace urbanisé: qui a été utilisé pour le calcul de cette justification.

conviendra également de remplacer fes références et justifications sur les densités thumäaine et des espaces d'habitat, utilisées par le précédent SDRIF); par la notion de densité résidentielle voulue par le SDRIF-E.

H:2.2 - Les extensions urbaînes

Le PLU prévoit une consommation foncière « dépuis le 7° janvier 2021 », de 145 ha sur le territoire de la commiune de Pécy, pour la construction de 25 logements. et 60 habitants. Ces éxtensions, uniquement résidentielles, se répartissent comte suit :

* le bourg:0,85 Ha ‘

+ Mélenfroy:110 ha.

Selon la commune, elles représentent 2,03 % des espaces urbanisés (soit 1,45 ha). Ce chiffre. est cohérent avec les. dispositions du SDRIF-E sur cette. thématique. Cependant, les capacités d'extension doivent être précisées et justifiées, notamment en tenant compte de la remarque dans le paragraphe sur la surface urbanisée de référence.

En outré, le projet de PLU mentionne une densité de 17 logements/hectare sur ces espaces. Gr, le SDRIF-E; dans son OR; demande un minimum:-de 20 logernents/ha: La densité de ces espaces d'ait être avgmentée, afin de répondre aux dispositions du SDRIF-E,

Afin de justifier des capacités d'exténsion de la commune, il conviendra de préciser la surface urbanisée de référence, ainsi que le bilan de consommation entre 2021 ét 2024,

En l'état, même si ce projet de PLU semble compatible avec le SDRIF-E,-la démonstration de cette dernière doit être étayée.

* II. Le logement

14 Le Schéma régional de l'habitat et.de l'hébergement (SRHH)

Le SRHH adopté le 7 mai 2024, fixeà la CCVB, pour la période 2024-2081, un objectif de production de 112 nouveaux logements par an dont5 logements locatifs sociaux a minima.

En application de l'article L. 3024 du Code dé la construction et de l'habitat, la CCVEB n'est pas dans l'obligation de produire un programme local de l'habitat. .

Par conséquent, les orientations du projet de PLU, en matière de production de logements, doivent être vérifiées au regard de lobjectif de production de logements fixé par le SRHH et de l'impératifd'assurer une diversification du parc de logements, en application de l'article L. 1072 du Code de Furbänisme.

IV. Les-espaces agricoles, naturels et forestiers

IV.1. Les espaces agricoles

Les espaces agricoles identifiés au SDRIF.E sont majoritairement en zone A. Le règlement permet leur protection, ce qui est compatible avec les orientations du SDRIF-E,

IV.2. Les espaces boisés

Les espaces boîsés sont bien classés en «espaces boisés classés » (EBC). Le règlement permet leur protection, ce qui.est compatible avec les orientations du SDRIF-E,

V. Les risques et nuisances

V1, Les risques naturels

Retrait-gonflement des argiles

Dans l'OAP n°1 « la rue Guingand », il conviendra de préciser que les parcelles sont concernées par un risque important de retrait-gonflement des argiles et que les logements devront respecter les dispositions constructives prévues par la loi ELAN.

En effet, en application de. l'article 68 de la Loi ELAN-du 23 novembre 2018, fe décret du Canseil d'État n° 2019-495 du 22. mai 2019 a créé une section de Code de la constructian.et de l'habitation spécifiquement consacrée à la prévention des risques de mouvements de terrain différentiel consécutifà la sécheresse et à la réhydratation des sols.

L'objectif de cette mesure législative-est de réduire le nombre de sinistres liés à ce phénomène, en imposant la réalisation d'études de sol préalablementà la construction dans les.zones exposées au retrait-gonflement des argiles.

I! canvierit de se référer au Code de la construction (art. .R. 112.5 à R, 1129) concernant les actes de vente. ou les contrats de construction conclus après le er janvier 2020. Le contenu des études géotechniques à réaliser. (étude préalable et/ou étudé de conception) est défini par un autre arrêté du: 22 juillet 2020, Sur cette base, selon le type de projet, il est à souligner que l'étude de sol n'est pas seulement recommandée, mais obligatoire, Ce point doit être ajouté.

Le ministère de la Transition écologique a publié une plaquette relative aux constructians réalisées en terrain argileux, conformément aux dispositions de la loi ELAN :« Construire an terrain argileux : La réglementation et des bonnes pratiques ». ‘Ele est disponible sur. le site suivant:

Cette plaquette pourrait être annexée au projet de PLU.

V.2. Les eaux urbäines

Dans le règlement, dans la partie relative aux eaux pluviales (aux articles relatifs à la gestion des EP dans chaque zone), il conviendrait de rappeler lés dispositions du futur règlement du SAGE de lYerres, qui devrait être approuvé d'ici à fin 2025, En effet, les articles 6 et 6 bis dudit règtementintroduisent des dispositions spécifiques en matière de gestion dés eaux pluviales, qui concernent aussi bien les projéts soumis à IOTA (supérieurs à 1 ha), que les projets sous le seuit IOTA. De plus,

ces articles ont une valéur de conformité, opposable aux projéts: Ainsi, paur faciliter la lecture de.

ses obligations aux pétitlonnaires, fl conviendrait de reprendre la rédaction du règlement du. SAGE dans les dispositions générales du règlement du PLU ov, à défaut, renvoyer au règlement du SAGE de FYerres, .

Pour les zones UA, UB, AU et À, le règlement du PLU en matière de toiture (aux articles 4.2) est trop restrictif. Il empêche la mise en placé de toitures-terrasses qui pourraient assurer la gestion des EP à la source, Pour rappel, il nest pas possible. d'interdire systématiquement les toitures-térrassés, ÿ compris sur les constructions prineipäles, du moment dqu'élles sont végétalisées ou support de disposition de production d'énergie renouvelable. Une solution, serait d'autoriser les ‘toitures- terrasses des bâtiments principaux, uniquement si celles-ci sont végétalisées ou support de dispositifs dé production ENR,

VI. Les mobilités | -

V1. Le PDUIF/PDMIF

Le: PLU de Ja commune de Pécy'est partiellement compatible avec le SDRIF-E ‘concernant l'orientation 142 du chapitre 8 qui précise que : « En complément des aménagements nécessaires aux transports en commun, les documents d'urbanisme doivent prévoir les mesures de sauvegarde et

aménagements nécessaires à la réalisation d'itinéraires cyclables structurants, continus, capacitaires et sécurisés, de niveau régional et supra:régional (Projet: Vélo Île-de-France, schéma « Eurovélo », Schéma national des véloroutés)», le PDUIF ainst qu'avec l'axe 2 « Mobilité» du: PCAËT. I

conviendra de s'assurer de cette compatibilité.

Par aïlleurs, il faudra Indiquer que le PDUIF est en cours de révision et sera remplacé par le. POMIF. et que de fait, le PLU devra se mettre en compatibilité avec ce dernier lors de son approbation prévue fin 2025,

V1.2. Le stationnement

Le projet de PLU devra tanir compte des points suivants :

mentionner dans le réglement du PLU les critères de stationnement vélo, en fonction dela catégorie de bâtiment, la fréquentation projetée et la. durée de stationnement,

conformément à l'annexe 1 de l'arrêté du 80 juin 2022 ; ‘

* mettre à jour le taux de motorisation en lien avec les données INSEE 2022 (Formule de calcul dans le PDUIF). En effet, le taux de motorisation renseigné en page 180‘est caleulé avec des données antérieures à 2022 (le taux de motorisation moyen:en.2020.était dé 1,58); + compléter l'inventaire du stationnement en page 188 du rapport de présentation en ÿ ajoutant les places réservées aux personnes à mabilité réduite;

+ compléter le réglement écrit du PLU en prenant en compte les arrêtés. du:30 juin 2022 et du 27 octobre 2023 relatifs au taux d'accessibilité des places PMR avec recharge électrique.

VL3 Le SDIRVE (Schéma directeur des infrastructures de recharge pour

véhicules électriques)

Lé PLU n'a pas pris en compte le SDIRVE, ce qui devra être rectifié. *

VI.4, Les mobilités actives et liaisons doucesLe PLU gagnerait à explorer les points suivants :

7 + mener une réflexion sur la réduetion des discontinuités des aménagements piétons .et cyclables existants ou à venir, en lien avec de «Plan Vélo77 2020-2029 » et le Schéma directeur de mobilité de la CC Val Briard ;

+. mener une réflexion territoriale globale sur les aménagements en faveur des modes doux . pour répondre aux besoins de loisirs, déplacements professionnels, et interconnexion des modes de transport, .

En outre, l'OÂP n°1 ne précise pas les types de liaisons douces. prévues ni la localisation des stationnements sécurisés pour vélos et PMR, ce qui doit être rectifié (plans pages 6 et 8).

VII. Autres remarques et observations

VIT, La cohérence entre les différentes pièces du dossier

Le dossier contient encore de nombreuses références ou mentions du « SORIF » de 2013, abrogé. Ce projet comporte d'ailleurs de nombreusés parties ou phrases deméurées en rose, c'est-à-dire non mises à jour. Ces mentions devront être actualisées, supprimées, substituées par celles relatives au « SDRIFE », approuvé le 10 juin 2025. .

VH.2, Le contenu du PLU

Vil.21 Le projet d'aménagement et de développement durable (article L151-5 du CU)

Dans le présent projet de PLU, le PADD définit et arrête l'ensemble des orientations exigées par l'article L.151-5 du Code de l'urbanisme,

Le chiffrage de la modération de la consommation d'espace devra être mis en cohérence en fonction du bilan de consommation 2021-2024 afin de traduire la consommation effective du projet de PLU,

VIL.2.2 Le rapport de présentation (article L. 151-4 du CU)

Conformément aux. dispositions de l'article L. 151-4-du Code de l'urbanisme, le diagnostic figure Bien dans le présent projet de PLU, ! se présente en deux fascicules (pièces 2.21 et 2.21). :

Il'appelle cependant les remarques:suivantes:

7 + (p:181, 9) 8 12,4 - Les éléments bâtis remarquables : a mention et le descriptif de l'église communale Sainte-Marie-Madeleine, qui possède le statut de monument historique, ne doit en aucun cas figurer dans la liste des éléments bâtis remarquables mais dans le paragraphe suivant n° 1,2,5, spécifiquement consacré à ce type d'édifices. En outre, l'article du: Code de Furbanisme protégeant lés bétiments remarquables doit être cité afin de bien mettre an évidence la distinction entre les deux catégories de patrimoine bâti,

. ,134), 812.5 - La protection des sites et monuments historiques: la commune de Pécy ne possédant aucun site naturel inserit ou classé, ce terme doit être retiré du titre du paragraphe. De la même façon que le monument historique n'a pas à être mentionné dans le paragraphe . 124, les édifices protégés au titre du Code de l'urbanisme ne doivent pas non plus être cités dans le 12.5, dans un souci-de réciprocité, Il äpparaît également que cette liste de quatre bâtiments exclut, curieusement, les sept autres édifices mentionnés dans le paragraphe précédent alors qu'ils sont tout à fait dignes d'intérêt. Ils doivent donc être réintégrés,

Vil.2.3. Les orientations d'aménagement et de programmation (OAP)Le PLU doit obligatoirement comporter Une où dés orientations d'aménagement et de

programmation (GAP) qui, conformément à l’article L. 151.6 dû Code de l'urbanisme, s'imposent en termes de compatibilité pour l'exécution des travaux. ‘ ‘

En l'espèce, le projet de PLU: de Pécy comporte 1 OAP sectorielle « Rue Guingand », et 1 OAP

thématique « Trame verte et bleue », ce-qui répond à la demande.

Les OAP ont.été cartographiées et le schéma d'aménagement sant présents dans le dossier. Cétte obligation est done respectée. .

Toutefois, concernant l'OAP dé la tue Guinganñd, secteur AU, le schéma d'aménagement projeté n'est pas satisfaisant, car Ia desserte dite «-én raquette » n'est pas optimale. H/ conviendra de revoir cette solution d'accès par la création d'une entrée ét d'une sortié de véhicules distinctes.

En outre, la carte proposée pour illustrer les trames vertes et bleues est.une reproduction du plan de zonage, sauf qu'à cette échelle, le niveau de détail sur ces items a disparu, W apparaîtrait.

judicieux de diminuer la légende située à gauche, et de faire passer l'image du plan à l'avant de celle de la légende, afin de laisser davañtage de place au plan, dont les cours d'eau et mares ne sont

actuellement pas lisibles,

Enfin, l'absence d'OAP est à déplorer pour les prajets de reconversion dés corps de ferme:

VIL.24, Les dispositions réglementaires

Ces documents appellent de notre part les quelques observations ci-après:

VII.2.41. Le règlement écrit

Le règlement comporte des chapeaux de zones qui doivent être supprimés. Les informations qu'ils contiennent doivent figurer dans le rapport de présentation.

En outre, le règlement de la zone Ni n'est pas renseigné, ce qui devra être corrigé ou, à défaut, le

secteur NI supprimé,

Concernant les STECAL Ad et Ad, il conviendra de réduire les capacités de constructibilité sur ces secteurs; conformément aux dispositions applicables aux STECAL, mais aussi de procéder à une répartition de l'emprise par secteur et non globale.

S'agissant du développement. des énergies renouvelables, il n'apparaît pas opportün de déterminer un.« ordre de priorité » des énergies dans la mise en mouvement dé.la transition énergétique, calles- el pouvant. parfaitement cohabiter, selon la nature ét l'ampleur des projets. Cette notion très restrictive devra être revue afin de ne: pas limiter les opérations de transition.

Enfin, l'énergie solaire, classée en 4/7 et dernière position des priorités d'approvisionnement énergétique du territoire est soumise à une « réserve d'acceptabilité esthétique »… Cette notion d'esthétique très subjective n'a pas sa place dans un document d'urbanisme et doit être précisée ou retirée.

Sur le secteur Ne, il convient de spécifier que les équipements publics sont autorisés « saus réserve. de ne pas porter atteint à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages », conformément à l'art, L'18714 Il, © du Code de l'urbanisme, À défaut, ce secteur constituerait un STECAL consommateur d'espace incompatible avec les dispositions du SDRIF-E,

VII.2.4.2 Le règlement graphiqueLes pièces 81 et. 3.2 du règlement graphique ne précisent pas la localisation de l'OAP: « Rue Guingand », ce qui nécessite correction,

VIL.2.8. Les servitudes d'utilité publique (SUP)

Conformément à l'article L, 151-438 du CU, le projet de PLU comporte une liste ainsi qu'un guide méthodologique des servitudes d'utilité publique. :

Ces documents appellent les observations suivantes :

+ çanalisation de transport d'hydrocarbures (SFDM) : les documents évoquent succinctement .… Sa présence sur le territoire de la commune. Les contraintes d'urbanisme liées à la présence de cette canalisation (construction d'ERP de plus de 100 personnes et d’IGH) ne sont pas abordées. Même si cette canalisation semble passer en zone naturelle à l'écart de toute zone dévolue. à lurbanisation, les documents doivent évoquer ces contraintes ; + servitudes aéronautiques: if! conviendra de se reporter et d'annexer les deux fiches de la Direction de l'aviation civile jointes au présent avis

+ liste des servit

+ la Loi du 31 décembre 1913 a été codifiée lors de l'instauration du Code du pätrimoine, La citation de ces textes anciens est donc devenue inutile et peut être source de confusion. Il:en est de même paur la Loi du 2 maï 1930 modifiée qui, élle, à été codifiée dans le Code de l'envirannement dont la mention des articles correspondants a été ornise dans ls tableau. Ces deux lois ne doivent donc pas être mentionnées; seuls figureront dans le tableau les mentions des articles L. 6211 à L, 6217-32 du Code du patrimoine et du décret 2007487 du 30 mars 2007 la commune de Pécy n'ayant pas de site naturel protégé au titre du Code de l'environnement,

s l'intitulé du service du gestionnaire {Service départemental de l'architecture) ést inexact. ; Par conséquent, if convient d'indiquer « Unité départementale d'architecture et du patrimoine ».

Concernant lé réseau de transport d'électricité, les remarques figurant dans l'avis RTE:ci-joint seront à prendre en compte,

Conclusion

Le projet, tel qu'arrêté et transmis à mes services, recueille Un avis favorable sous les réserves expresses suivantes qui devront.être levées avant l'approbation du PLU) : + la compatibilité avec le SDRIF-E concernant la densité des extensions urbäines ; «la reprise de Îa justification de l'espace urbanisé de référence et des capacités d'extensions qui en découlent ;

+ la justification de la compatibilité avec le PDUIF;

+ la prise-en compte des différentes remarques exposées au présent avis.Remarques de forme

Générales

Les documents présentés comportent dé nombreuses zones rédigées en rose qui laissent à penser qu'elles n'ont pas été:validées mais laissées à l‘état de proiet et que le projet de PLU présenté n'est pas vraiment achevé. Cette remarque est corroborée par la date figurant en page de garde du rapport de présentation, tome 1, qui s'arrêté au mois d'août 2024,

Ce constat d'inachevé est également visible s'agissant du remplacement des mentions « SDRIF » qui n'ont pas été substituées par celles relatives au « SDRIF-E », par exemple au niveau des titres pages 2 et #3 du rapport de présentation (2% partie),

PI ni

Le choix.des dégradés de couleurs des zones À et N, très proches les Unes des autres; ne permet pas de les distinguer clairement